Verkehrswertberechnung

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1 Verkehrswertberechnung Wohn- und Geschäftshaus Hauptstrasse 57, 4936 Kleindietwil (Madiswil 3) Madiswil 3 Gbbl.-Nr. 56

2 Inhaltsverzeichnis 1. Zusammenfassung Vorbemerkungen Auftraggeber Auftrag Bewertungszweck Definition Verkehrswert Qualifikation des Bewerters Hinweise zur Methodik Zur Verfügung gestellte Unterlagen Stichtag, Besichtigung Gültigkeit der Bewertung Haftungsausschuss Währung Angaben der zu bewertenden Liegenschaft Grundeigentümer, Eigentumsform Beschreibung Objekt Makrolage Mikrolage Umgebung, Nebenbauten Bau- und planungsrechtliche Rahmenbedingungen Berechnungen Reprokosten Jährlich erforderliche Rückstellungen Technische Entwertung Berechnung der Mieterträge Ertragswert Die objekttypische Käufergruppe Herleitung des Kapitalisierungssatzes Verkehrswert des Wohn- und Geschäftshauses Bewertungsunsicherheit Fotodokumentation Gebäudeversicherung Wohnhaus Situationsplan Gbbl.-Nr Grundbuchauszug Gbbl.-Nr. 56, Seite Bauinventar des Kantons Bern Seite 2

3 1. Zusammenfassung Das zu bewertende Objekt befindet sich in Kleindietwil und liegt an der Hauptstrasse, welche Langenthal mit Huttwil verbindet. Über dem Ladenlokal im Erdgeschoss befinden sich zwei Wohnungen in zwei Obergeschossen. Der Standort ist für ein Ladenlokal ideal, für die Wohnungen bedeutet er nicht unerhebliche Lärmimmissionen. Die Schule (Oberstufenzentrum Gemeinde Madiswil) und eine Einkaufsmöglichkeit liegen in unmittelbarer Nähe. Kleindietwil hat rund 500 Einwohner und gehört seit 2011 zu Madiswil (3162 Einwohner). Dienstleistungsbetriebe und Landwirtschaft prägen das Dorf mit Gasthof, ohne Post, beschränkten Einkaufsmöglichkeiten und gutem ÖV-Anschluss (BLS). Es besteht eine eingeschränkte Nachfrage für Wohn- und Geschäftsliegenschaften. Verkehrswert: CHF Ort, Datum Der Bewertungsexperte Langenthal, Claudio Fischer Immobilienbewerter CAS FH Immobilienbewirtschafter FA Seite 3

4 2. Vorbemerkungen 2.1 Auftraggeber Betreibungsamt Emmental-Oberaargau, Dienststelle Oberaargau, Jurastrasse 22, 2.2 Auftrag Erstellen Verkehrswertschätzung (Vollmacht vom 20. Nov. 2015). 2.3 Bewertungszweck Ermitteln des Marktwertes im Zusammenhang mit einem betreibungsrechtlichen Verwertungsverfahren. 2.4 Definition Verkehrswert Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist der Verkehrswert der Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend unter normalen Verhältnissen verkauft werden. Er entspricht definitionsgemäss dem Marktpreis (Höchstpreis), den die Mehrheit einer objekttypischen Käufergruppe zu bezahlen bereit wäre. Der zu errechnende Verkehrswert berücksichtigt alle wertbeeinflussenden Faktoren, die für mögliche Käufer kaufpreisbestimmend wären, insbesondere die Nachfrage nach dem zu bewertenden Objekt, die nachhaltig erzielbaren Mietzinse, deren Qualität und Risiken sowie die in Zukunft anfallenden erforderlichen Kosten. Der Verkehrswert ist für die typische Käufergruppe der noch akzeptable Höchstpreis. Liebhaberpreise oder ähnliche Preisüberlegungen werden hierbei nicht berücksichtigt. Der Verkehrswert berücksichtigt keine limitierenden Vorgaben von Banken, Versicherungen und Behörden. Er ist einzig und alleine dem Immobilienmarkt unterstellt. Die im Beispiel links dargestellten Zahlen beziehen sich nicht auf die zu bewertende Liegenschaft. Seite 4

5 2.5 Qualifikation des Bewerters Claudio Fischer, Geschäftsführer Immondo AG Aus- und Weiterbildungen: - Gewerblich- industrielle Grundausbildung - Technischer Kaufmann, TEKO Bern - New Key Account Manager FH Solothurn / Nordwestschweiz, Olten - Immobilienbewirtschafter mit eidg. Fachausweis, SVIT Bern - Immobilienbewerter CAS FH, Berner Fachhochschule, Burgdorf 2.6 Hinweise zur Methodik Das zu schätzende Objekt ist eine nutzbare Immobilie mit einem potentiellen Mietertrag und kann jederzeit vermietet werden. Der Verkehrswert solcher Liegenschaften wird grundsätzlich mit Ertragswertmethoden berechnet. Altbauten oder erneuerte Bauten, weisen gegenüber Neubauten einen baulichen Minderwert auf, im vorliegenden Dokument als "technische Entwertung" bezeichnet. Die technische Entwertung wird per Stichtag berechnet und im Verkehrswert berücksichtigt. Sämtliche Berechnungen basieren auf den Standesregeln des SIV (Schweizerischer Immobilienschätzer Verband) Zur Verfügung gestellte Unterlagen Dokument Zur Verfügung gestellt von: Datum: Grundbuchauszug Grundbuchamt Emmenthal-Oberaargau, Wangen Situationspläne Regiogis ( Datenauskunft GVB Gebäudeversicherung Kanton Bern Kartenmaterial Geoportal des Kantons Bern ( Swisstopo ( Gemeindestatistik Bundesamt für Statistik ( Stichtag, Besichtigung Besichtigung der Liegenschaft: Freitag, 4. Dezember 2015 Begleitet durch: Herr Stefan Steiner, Leiter Abteilung Kanzlei, Betreibungsamt Emmental-Oberaargau Frau Marlis Thévoz, Prêles Herr Claudio Fischer, Geschäftsführer Immondo AG Herr Raphael Stucki, Architekt FH Es konnten alle Räume und der Umschwung besichtigt werden. Seite 5

6 2.9 Gültigkeit der Bewertung Die errechneten Werte gelten für die Dauer einer normalen Verkaufsfrist und solange die tatsächlichen, wirtschaftlichen und rechtlichen Verhältnisse oder andere wertbeeinflussende Faktoren keine Änderungen erfahren. Im vorliegenden Fall wird die Gültigkeitsdauer auf 6 Monate beschränkt Haftungsausschuss Die Bewertung entfaltet keine rechtsverbindliche Wirkung. Sie hat Gültigkeit nur für diesen Auftraggeber und nur für den unter Ziffer 2.3 erwähnten Bewertungszweck. Bei anderweitiger Verwendung dieser Bewertung oder Teilen davon lehnt der Gutachter alle Haftungsansprüche ab. Die bestehende Bausubstanz wird mittels einer einfachen Besichtigung beurteilt. Nicht zugängliche Bauteile wie unterputz verlegte Leitungen oder verkleidete Materialien werden nicht freigelegt. Es wird angenommen, dass deren Zustand dem normalen Gebrauch ohne schädigende äussere Einwirkungen entsprechen. Es erfolgen keine statischen Berechnungen von tragenden Teilen. Für versteckte Baumängel oder Bauschäden, die ohne Aufschlüsse nicht erkennbar sind, wird keine Haftung übernommen Währung Alle Werte in Schweizer Franken, CHF. Seite 6

7 3. Angaben der zu bewertenden Liegenschaft 3.1 Grundeigentümer, Eigentumsform Immochasss SA, Rue du Chasseral 12, 2515 Prêles im Alleineigentum 3.2 Beschreibung Objekt Objekt 1: Adresse, Ort: Wohnhaus mit Verkaufsladen Hauptstrasse 57, 4936 Kleindietwil Gbbl.-Nr.: Madiswil 3 (Kleindietwil), Gbbl.-Nr. 56 Baujahr : Umbauten: Erneuerung von Installationen: 1900 (gemäss GVB) Verkaufsladen EG: keine Sanierungen oder Renovationen sichtbar, Schaufensterscheibe gesprungen, Ausbau einfach (Unterlagsboden gestrichen) Wohnung 1. OG: Bodenbeläge, sanitäre Einrichtungen und Küche vor rund 10 Jahren erneuert. Wohnung 2. OG: Bodenbeläge teilweise vor rund 10 Jahren erneuert. Keine genauen Angaben über Erneuerung von Installationen vorhanden. An der Besichtigung konnte festgestellt werden, dass alle sichtbaren Installationen intakt sind. Ölheizung aus dem Jahr Öltank aus Stahl, Kapazität ca Liter. Beschreibung Wohn- u. Geschäftshaus Ende 19. Jh., Umbau 1986 und 200x. Gebäude 3-geschossiger Ständerbau unter Halbwalmdach mit zierlichem Quergiebel. Jüngerer Ladeneinbau im EG (aus Bauinventar, s. Abs. Bauinventar). Bauqualität, Zustand Bauart Raumangebot Nutzflächen SIA 416: Mietverträge: Die Bauqualität des Gebäudes erachten wir als gut. Die Grundsubstanz ist dem Alter entsprechend in einem guten Zustand. UG unterkellert, Decke über UG mit Stahlträgern/Stampfbeton. EG, OG, DG in Holzkonstruktion Halbwalmdach mit Quergiebel Ost und West, Dacheindeckung Ziegel, Unterdach Eternit EG Verkaufsladen mit Büro und Nasszelle ca. 80 m 2 GF 1. OG + 2. OG: 3½-Zimmer-Wohnungen mit ca. 80 m 2 GF Keine Grundrisse vorhanden Das Objekt ist teilweise vermietet (Wohnung 2. OG), Kündigungsfrist 3 Monate Seite 7

8 Heizsystem: Warmwasser: Kaltwasser: Grundbuchdaten: Ölheizung, (Jg. 2004) Stahltank mit insgesamt ca Liter Fassungsvermögen. Wärmeverteilung über Radiatoren mit Danfoss-Ventilen. Warmwasseraufbereitung mit Heizung kombiniert eigene Quelle, mit Speicher und elektrisch betriebene Pumpe Grundstücksfläche 436m 2 aufgeteilt in Gebäude 139m 2 Gartenanlage, Hofraum 297m 2 Amt. Wert: CHF (gültig ab Steuerjahr 2011) Anmerkungen: Keine Dienstbarkeiten: Keine wertbeeinflussenden Dienstbarkeiten eingetragen Grundlasten: Keine Vormerkungen: Keine Grundpfandrechte: Gemäss Grundbuchauszug Angaben GVB: Wert: CHF Umbauter Raum: 1 300m 3 Seite 8

9 3.3 Makrolage Alle Informationen über die Gemeinde Kleindietwil unter: Makrolage sehr gut Gut Mittel Schlecht Bemerkung Erschliessung x relativ weite Anfahrt zu Autobahnanschlüssen (Rothrist / Niederbipp) ÖV-Anbindung x An Bahnline Langenthal - Huttwil Mittlere Frequenz Infrastruktur x Funktionierendes Versorgungsnetz, Strassen mittlerer Qualität. Einkauf x Beschränkte Einkaufsmöglichkeiten (Bäckerei mit erw. Sortiment). Schulen x Kindergarten und Primarschule bis 9. Klasse, Sekundarschule Gewerbe x mittlere Anzahl an Gewerbebetrieben Kulturelles x mittleres Vereinsangebot. Wirtschaftsraum x Dienstleistungsunternehmen, Landwirtschaftsbetriebe Arbeitsplätze x 1242 Arbeitsplätze Leerstandsziffer x Madiswil 0.33% / Kt. Bern 1.38% / Schweiz 1.08% (Quelle: BfS) Image x Dorf Sozialhilfequote x 3.1% (Quelle: BfS) Langenthal Herzogenbuchsee Kleindietwil Huttwil Seite 9

10 3.4 Mikrolage Die Liegenschaft liegt im Dorfzentrum von Kleindietwil, an der Hauptstrasse Langenthal-Huttwil. Mikrolage sehr gut Gut Mittel Schlecht Bemerkung Quartier x zentral Nachbarschaft x Wohnen und Gewerbe Immissionen x stark Fernsicht x eingeschränkt Besonnung x gut Nähe zu ÖV x ÖV-Anschluss BLS- Bahnhof Kleindietwil Erschliessung x Asphaltierte Strasse Nähe zu Einkauf x Einkauf im Dorf oder Madiswil Nähe zu Kindergarten / Schulen x Schulhaus im Dorf Bahnhof BLS Standort Liegenschaft Schule 3.5 Umgebung, Nebenbauten Umgebung: Anbauten: Nebenbauten: Die Umgebung der Liegenschaft ist klein und beträgt gemäss Grundbuchauszug 297m 2 (Gartenanlage, Hofraum), welcher beinahe komplett befestigt ist (wenige m2 Grünflächen). Die nördlich angebaute und ungedämmte Garage kann als Anbau bezeichnet werden. Velounterstand Seite 10

11 3.6 Bau- und planungsrechtliche Rahmenbedingungen Die folgenden Angaben und Plangrundlagen entstammen dem Bauzonenplan der Gemeinde Madiswil sowie dem Geoportal des Kantons Bern. Bauzone: Baupolizeiliche Masse: Dorfkernzone DK2, ES III. Die Dorfkernzone DK2 umfasst Gebiete in denen vielfältigste Nutzungen in verdichteter Bauweise erlaubt sind. Zugelassen sind Laden-, Büro-, Gewerbe- und Wohnbauten, sowie öffentliche Nutzungen (Auszug Baureglement). kga 4.00 m / gga 6.00 m / FH 8.00 m / GZ 2 / GL m kga: kleiner Grenzabstand gga: grosser Grenzabstand FH: Firsthöhe GZ: Geschosszahl GL: Gebäudelänge Bauinventar des Kt. Bern: Kataster der belasteten Standorte: Naturgefahrenkarte: erhaltenswert, K-Objekt, Baugruppe H (Kleindietwil Dorf) Kein Eintrag im Inventar der belasteten Standorte Kein Eintrag auf der Naturgefahrenkarte (Hauptstrasse gilt als mittlere Gefährdung). Auszug Naturgefahrenkarte Seite 11

12 4. Berechnungen 4.1 Reprokosten Unter Reprokosten (Reproduktionskosten) versteht man die Wiederherstellungskosten der vorhandenen Bausubstanz am gleichen Standort, in gleicher Bauweise und Bauqualität und mit gleichen baulichen Eigenschaften. Sie unterscheiden sich jedoch von den Neubaukosten, wie sie üblicherweise für den Realwert berechnet werden. Aus den Reprokosten eines Gebäudes werden die Erneuerungskosten bestimmt. Wir berechnen die Reprokosten, um die jährlich erforderliche Rückstellungsrate und die am Stichtag bestehende technische Entwertung zu berechnen. Die Gebäudeversicherung Bern GVB berechnet den umbauten Raum des Wohnhauses mit 1 300m 3. Wir haben diesen Wert verifiziert und mit CHF 500. multipliziert. Die Umgebungsfläche besteht aus einer asphaltierten Fläche. Die entsprechenden Flächenangaben stammen aus dem Grundbuchauszug. Die Erschliessungsleitungen berechnen wir mit pauschal CHF 20'000.. Die Baunebenkosten (Bauversicherung, Baukredit, Gebühren und Abgaben) sind mit 6% der Kosten von BKP 2 bis 4 eingesetzt. CHF CHF BKP 2 Wohnhaus umbauter Raum 1' '000 BKP 4 Umgebung Vorplatz '640 Erschliessungsleitungen pauschal 20'000 BKP 5 Baunebenkosten in % der Baukosten BKP 2 bis 4 6% 42'338 Reproduktionskosten 747'978 BKP: Baukostenplan Seite 12

13 4.2 Jährlich erforderliche Rückstellungen Ein Teil der jährlich erzielbaren Erträge einer Liegenschaft ist dazu bestimmt, die periodische Erneuerung von entwerteten Bauteilen vorzufinanzieren. Dieser Anteil wird als jährliche Rückstellungsrate bezeichnet. Deren Höhe richtet sich nach den gesamten Erneuerungskosten und nach der Gesamtlebensdauer (GLD) der einzelnen Bauteile. Die Berechnung erfolgt als Annuitätsrechnung zu einem Zinssatz von 2.4%. Dieser Wert wird in Kapitel 6 ermittelt und ergibt sich aus dem Nettozinssatz. Bauteile Anteil in % an Anteil in CHF GLD in Erforderliche BKP 2 inkl. BKP 5 Jahren Rückstellungen BKP 2 Grundsubstanz / Rohbau 49.0% 339' Bauteile Fenster 5.0% 34' Türen 2.0% 13' Dach 8.0% 55' Fassade 5.0% 34' Sonnenschutz 3.0% 20' Elektroanlagen 4.0% 27' Wärmeerzeugung 2.0% 13' Wärmeverteilung 3.0% 20' Sanitärinstallation 2.0% 13' WC Erdgeschoss 1.0% 6' WC / Bad 1. OG 2.0% 13' WC / Bad 2. OG 2.0% 13' Küche 1. OG 2.0% 13' Küche 2. OG 2.0% 13' Schreinerarbeiten 1.0% 6' Böden 4.0% 27' '095 Malerarbeiten 3.0% 20' '167 BKP 4 Umgebung 35' Erschliessungsleitungen 20' Total erforderliche Rückstellungen in CHF 6'823 Diskontiertes Rückstellungsmanko = technische Entwertung Erforderliche Rückstellungen Rückstellungsmanko Aufsparbare Rückstellungen 0 Jahre 20 Jahre (Heute) 50 Jahre GLD = Gesamtlebensdauer Seite 13

14 4.3 Technische Entwertung Die technische Entwertung entspricht dem notwendigen Geldbetrag um die bestehende Bausubstanz in einen entwertungsfreien Zustand zu bringen, ohne gleichzeitige Verbesserung von Qualität oder Komfort, ohne Mehrnutzen und ohne Ertragssteigerung. Zur Berechnung der jährlich erforderlichen Rückstellungen für die grosszyklischen Erneuerungen der Bausubstanz wird die Barwertmethode angewendet. Die gesamte technische Entwertung ergibt sich als Summe der Rückstellungsmankos pro einzelne Erneuerungsetappe. Deren Berechnung erfolgt, indem die ab Bewertungszeitpunkt resp. ab letzter Teilerneuerung aufsparbaren Rückstellungen von den Erneuerungskosten abgezogen werden und das Manko auf den heutigen Bewertungszeitpunkt diskontiert wird. Bauteile Anteil in % an BKP 2 RND in Jahren Techn. Alter Rückstellungsmanko Tech. Entwertung BKP 2 Grundsubstanz 49% '288 28'958 Bauteile Fenster 5% '862 28'300 Türen 2% '745 11'320 Dach 8% '562 10'674 Fassade 5% '946 17'391 Sonnenschutz 3% '940 17'710 Elektroanlagen 4% '490 22'640 Wärmeerzeugung 2% '267 7'310 Wärmeverteilung 3% '768 10'434 Sanitärinstallation 2% '178 6'956 WC Erdgeschoss 1% '083 5'403 WC / Bad 1. OG 2% '743 3'574 WC / Bad 2. OG 2% '166 10'805 Küche 1. OG 2% '536 4'580 Küche 2. OG 2% '080 11'617 Schreinerarbeiten 1% '372 5'660 Böden 4% '949 19'495 Malerarbeiten 3% '650 13'012 BKP 4 Umgebung '735 6'868 BKP 5 Erschliessungsleitungen '146 10'048 Baunebenkosten Total technische Entwertung 252'753 GLD: Gesamtlebensdauer RND: Restnutzungsdauer TA: Technisches Alter Seite 14

15 4.4 Berechnung der Mieterträge Nach Recherchen von Vergleichsobjekten auf den grössten Online-Plattformen wie und und nach Einschätzung von persönlichen Erfahrungswerten rechnen wir beim zu bewertenden Wohnhaus mit einem nachhaltig erzielbaren Mietwert von CHF pro Monat oder CHF pro Jahr. Dieser Ertrag kann mit der vorhandenen Nutzfläche, im nichtentwertenden Zustand und ohne Mehrnutzen oder Qualitätssteigerungen erzielt werden. Objekt Mietwert pro Monat Mietwert pro Jahr NF in m 2 Mietwert pro m 2 Ladenlokal ' Wohnung 1. OG ' Wohnung 2. OG 733 8' Garage Kundenparkplätze 3 Stk Total 2'613 Mietwert dauernd und nachhaltig erzielbar 32' Ertragswert Das rechnerische Resultat des Ertragswertes entspricht dem Wert des Schätzungsobjektes mit all seinen dauernden und nachhaltigen Eigenschaften und zwar im nicht-entwerteten Zustand. Das Resultat ist ein von Jahr zu Jahr unveränderter Ertragswert, welcher sich auch bei fortlaufender technischer Entwertung der Bausubstanz nicht verringert. Für die Berechnung des Ertragswertes haben wir uns für den Bruttoertragswert entschieden. Bei dieser Methode wird der Bruttoertrag mit dem Bruttozinssatz kapitalisiert. Der Nettozinssatz ist der Zinssatz für die Kapitalkosten und Objektrisiken und besteht aus Anteilen für das Fremd- und Eigenkapital. Der Nettozinssatz ist Bestandteil des Bruttozinssatzes. 5.1 Die objekttypische Käufergruppe Für das zu bewertende Objekt kommt in erster Linie ein Selbstnutzer, d.h. ein Gewerbertreibender in Frage. Dieser sucht die Lage an der Strasse für ein Verkaufslokal. Er bewohnt die Wohnung im 1. Obergeschoss und nutzt die Wohnung im 2. Obergeschoss als Büro / Lager / Archiv / Wohnraumerweiterung. Für diese Käufergruppe spricht die Lage des Gebäudes, die tiefen Fremdkapitalzinsen, die höhere Risikobereitschaft und die Aussicht, in den nächsten Jahren Investitionen tätigen zu können (Steuerersparnis, Werterhaltung). Wir betrachten in der Folge die Käufergruppe Gewerbetreibender. Das führt dazu, dass der zu ermittelnde Verkehrswert zum unlimitierten Höchstwert führt, den ein Käufer am Bewertungsstichtag bei normalem Geschäftsverkehr und unter Würdigung aller Werteinflüsse für die betreffende Immobilie bereit ist zu bezahlen. Seite 15

16 5.2 Herleitung des Kapitalisierungssatzes Der Nettozinssatz wird als Kapitalzinssatz für die objekttypische Finanzierung eingesetzt, wobei von einer Fremdfinanzierung von 70% und einem Hypothekarzinssatz von 3.0% ausgegangen wird. Der käufertypische Eigenkapitalzinssatz berücksichtigt die teuerungsbereinigte Renditeerwartung, sowie die objekttypischen Wertverlustrisiken bzw. Wertsteigerungsmöglichkeiten. Bei selbst genutztem Wohneigentum wird auf die Verzinsung des Eigenkapitals verzichtet. Die Zuschläge für die Liegenschaftskosten und die Rückstellungen stammen aus Erfahrungszahlen und vergleichbaren Objekten. Käufertypische Erwartung Bei selbstgenutztem Wohneigentum wird an dieser Stelle auf eine Korrektur verzichtet. Regionale Marktverhältnisse Bei selbstgenutztem Wohneigentum wird bei den regionalen Marktverhältnissen keine Korrektur angebracht. Immobilitätsnachteil Das Eigenkapital kann erst bei einem Verkauf aus der Immobilie gelöst werden. Es ist für die Zeit des Marktganges blockiert. Gewinne lassen sich nicht sofort realisieren (im Unterschied zu Wertschriften). Diese Wartefrist wird mit einem Zuschlag im Zinssatz berücksichtigt. Der Massstab dafür liegt in der erwarteten Verkaufsfrist. Aufgrund des Standortes und der Nutzungsart gehen wir von einer längeren Verkaufsrist aus. Wir rechnen mit einer Wartefrist von 6 bis 9 Monaten. Diesen Umstand haben wir mit 0.5% im Kapitalisierungssatz berücksichtigt. Zuschlag für Verlustrisiken Der Wert von Immobilien kann im Verlaufe der Zeit zu- oder abnehmen. Diese Zu- oder Abnahme ist immer teuerungsbedingt und entwertungsneutral und deshalb eine der spezifischen Immobilieneigenschaften. Bei der zu bewertenden Liegenschaft rechnen wir aufgrund des hohen Preisniveaus in der Region mit keinem Gewinn. Dies bedeutet, dass aus heutiger Sicht wahrscheinlich bei einem Verkauf zu einem späteren Zeitpunkt mit einem tieferen Verkaufspreis kalkuliert werden muss. Seite 16

17 6. Verkehrswert des Wohn- und Geschäftshauses in % in CHF Anteil Fremdkapital (Hypothek) 70% zu 3.00% 2.10% 14'383 Käufertypische Erwartung 0.00% Regionale Marktverhältnisse 0.00% Immobilitätsnachteil 0.50% Zuschlag für Verlustrisiken 0.50% Total Eigenkapital 1.00% Anteil Eigenkapital 30% zu 1.00% 0.30% 2'055 Total Nettozinssatz 2.40% 16'437 Betriebskosten 0.37% 2'500 Grundsteuern, Gebühren, Abgaben, Versicherungsprämien und dgl. Unterhaltskosten 0.95% 6'500 Jährliche Instandhaltungskosten zur Sicherstellung der Nachhaltigkeit. (CHF 6'500. entsprechen 0.87% der Reprokosten) Mietzinsverluste 0.00% 0 Konstante Mietzinsverluste, Sockelleerstand, Mieterwechselverluste. Bei Selbstnutzerliegenschaften keine Ertragsverluste. Verwaltungskosten 0.00% 0 Verwaltungshonorar, Inkassospesen, Aufwand bei Mieterwechsel. Bei Selbstnutzerliegenschaften keine Verwaltungskosten. Rückstellungen 1.00% 6'823 Jährlich erforderliche Rückstellungen für die grosszyklische Erneuerung der Bausubstanz. Bruttozinssatz 4.71% 32'260 Ertragswert 684'926./. technische Entwertung 252'753 Verkehrswert 432'172 Verkehrswert gerundet 430'000. Seite 17

18 7. Bewertungsunsicherheit Leider unterliegt die vorliegende Bewertung einigen Unsicherheiten. Da keine Grundrisse vorliegen, können die Wohnflächen der Wohnungen nicht wiedergegeben werden. Daher kann der Mietwert nicht wie üblich über die Nutzfläche pro m 2 multipliziert werden. Auch fehlen bei Spezialobjekten wie dem zu bewertenden Objekt Vergleichswerte, was bei der Bewertung zu weiteren Unsicherheiten führt. Seite 18

19 8. Fotodokumentation Ansicht Südwest Ansicht Nordwest Ansicht Südost Garage Speicher mit Pumpe für das quelleigene Frischwasser Lagerraum UG Seite 19