Verkehrswertberechnung

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1 Verkehrswertberechnung 2-Familienhaus mit 4½-Zimmer Wohnung im EG und 3½-Zimmer-Wohnung im 1. OG Kleinholz 8, 3376 Graben Graben Gbbl.-Nr. 283

2 Inhaltsverzeichnis 1. Zusammenfassung Vorbemerkungen Eigentumsverhältnisse Auftrag, Bewertungszweck, Definition Verkehrswert Qualifikation des Bewerters Hinweise zur Methodik Verwendete Unterlagen Stichtag, Gültigkeit der Bewertung Allgemeiner Objektbeschrieb Makrolage Mikrolage Beschreibung Grundstück Bau- und planungsrechtliche Rahmenbedingungen Beschreibung Baute Berechnungen Reprokosten Jährlich erforderliche Rückstellungen Technische Entwertung Berechnung der Mieterträge Ertragswert Die objekttypische Käufergruppe Herleitung des Kapitalisierungssatzes Verkehrswert Schlussbemerkungen Literaturhinweis Fotodokumentation Datenauskunft Gebäudeversicherung Situationsplan Grundriss Untergeschoss Grundriss Erdgeschoss Grundriss Obergeschoss Grundbuchauszug Seite Grundbuchauszug Seite Seite 2

3 1. Zusammenfassung Das zu bewertende Haus liegt an der Adresse Kleinholz 8 in 3376 Graben. Das ursprüngliche Baujahr beträgt Im Jahr 2006 wurde die Liegenschaft total saniert und neu aufgebaut. Dabei wurden die Masse und der Baukörper beibehalten. Heute verfügt die Liegenschaft über eine 4½-Zimmer- Wohnung im Erdgeschoss und eine 3½-Zimmer-Wohnung im ersten Obergeschoss. Der Umbau wurde fachmännisch ausgeführt. Allerdings wurde beim Ausbau der Materialwahl zu wenig Beachtung geschenkt. So wurden z.b. in den Zimmern Laminatböden verlegt, was aus unserer Sicht nicht zwingend zum Stil dieser Liegenschaft passen muss. Zudem hat man es beim Umbau leider verpasst, geeignete Parkierungsmöglichkeiten zu schaffen. Die Lage der Liegenschaft kann als idyllisch bezeichnet werden. Allerdings schränkt dieser Umstand den Kreis möglicher Käufergruppen stark ein. Verkehrswert: CHF Der Bewertungsexperte Langenthal, 9. Juli 2018 Claudio Fischer Immobilienbewerter CAS FH Immobilienbewirtschafter FA Seite 3

4 2. Vorbemerkungen 2.1 Eigentumsverhältnisse Das zu bewertende Grundstück liegt an der Adresse Kleinholz 8 in 3376 Graben (Gbbl.-Nr. 283) und befindet sich im Miteigentum zu je ½ Herrn Mathis Yves und Frau Mathis-Habegger Laurence. 2.2 Auftrag, Bewertungszweck, Definition Verkehrswert Das Betreibungsamt Emmental-Oberaargau, Dienstelle Oberaargau, beauftragt die Firma Immondo AG, Langenthal, den Verkehrswert der Liegenschaft festzustellen. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist der Verkehrswert der Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend unter normalen Verhältnissen verkauft werden. Er entspricht definitionsgemäss dem Marktpreis (Höchstpreis), den die Mehrheit einer objekttypischen Käufergruppe zu bezahlen bereit wäre. Im Hinblick darauf, dass das Grundstück verwertet werden soll, ist ein verkaufsorientierter Verkehrswert zu ermitteln. Der zu errechnende Verkehrswert berücksichtigt alle wertbeeinflussenden Faktoren, die für mögliche Käufer kaufpreisbestimmend wären, insbesondere die Nachfrage nach dem zu bewertenden Objekt, die nachhaltig erzielbaren Mietzinse, deren Qualität und Risiken sowie die in Zukunft anfallenden erforderlichen Kosten. Der Verkehrswert ist für die typische Käufergruppe der noch akzeptable Höchstpreis. Liebhaberpreise oder ähnliche Preisüberlegungen werden hierbei nicht berücksichtigt. Der Verkehrswert berücksichtigt keine limitierenden Vorgaben von Banken, Versicherungen und Behörden. Er ist einzig und alleine dem Immobilienmarkt unterstellt. Die im Beispiel links dargestellten Zahlen beziehen sich nicht auf die zu bewertende Liegenschaft. 2.3 Qualifikation des Bewerters Claudio Fischer, Geschäftsführer Immondo AG die Immobilienwelt Aus- und Weiterbildungen: - Gewerblich- industrielle Grundausbildung - Technischer Kaufmann, TEKO Bern - New Key Account Manager FH Solothurn / Nordwestschweiz, Olten - Immobilienbewirtschafter mit eidg. Fachausweis, SVIT Bern - Immobilienbewerter CAS FH, Berner Fachhochschule, Burgdorf Seite 4

5 2.4 Hinweise zur Methodik Das zu schätzende Objekt ist eine nutzbare Immobilie mit potentiellen Mieterträgen und kann jederzeit vermietet werden. Der Verkehrswert solcher Liegenschaften wird grundsätzlich mit Ertragswertmethoden berechnet. Altbauten oder erneuerte Bauten, weisen gegenüber Neubauten einen baulichen Minderwert auf, im vorliegenden Dokument als "technische Entwertung" bezeichnet. Die technische Entwertung wird per Stichtag berechnet und im Verkehrswert berücksichtigt. Sämtliche Berechnungen basieren auf den Standesregeln des SIV (Schweizerischer Immobilienschätzer Verband) Verwendete Unterlagen - Grundbuchauszug vom 1. Mai Situationsplan vom 4. Juli 2018 ( - Datenauskunft der GVB vom 23. Oktober Grundriss- und Schnittpläne (undatiert) - Baureglement der Gemeinde Graben vom 7. Juni Zonenplan der Gemeinde Graben aus dem Jahr Kartenmaterial aus dem Geoportal des Kantons Bern ( 2.6 Stichtag, Gültigkeit der Bewertung Die Besichtigung der Liegenschaft hat am Mittwoch, 4. Juli 2018 stattgefunden. Begleitet wurde die Besichtigung durch Frau Laurence Mathis-Habegger. Es konnten alle Räume und der Umschwung besichtigt werden. Die Bewertung gilt für den Stichtag 4. Juli Die errechneten Werte gelten für die Dauer einer normalen Verkaufsfrist und solange die tatsächlichen, wirtschaftlichen und rechtlichen Verhältnisse oder andere wertbeeinflussende Faktoren keine Änderungen erfahren. Im vorliegenden Fall wird die Gültigkeitsdauer auf 6 Monate beschränkt. Die Bewertung entfaltet keine rechtsverbindliche Wirkung. Sie hat Gültigkeit nur für diesen Auftraggeber und nur für den unter Ziffer 2.2 erwähnten Bewertungszweck. Bei anderweitiger Verwendung dieser Bewertung oder Teilen davon lehnt der Gutachter alle Haftungsansprüche ab. Die bestehende Bausubstanz wird mittels einer einfachen Besichtigung beurteilt. Nicht zugängliche Bauteile wie unterputz verlegte Leitungen oder verkleidete Materialien werden nicht freigelegt. Es wird angenommen, dass deren Zustand dem normalen Gebrauch ohne schädigende äussere Einwirkungen entsprechen. Es erfolgen keine statischen Berechnungen von tragenden Teilen. Für versteckte Baumängel oder Bauschäden, die ohne Aufschlüsse nicht erkennbar sind, wird keine Haftung übernommen. Seite 5

6 3. Allgemeiner Objektbeschrieb 3.1 Makrolage Kurzportrait der Gemeinde Die Gemeinde Graben liegt auf 455 m ü. M, 4 km nördlich von Herzogenbuchsee und 5 km westlich der Stadt Langenthal. Graben setzt sich aus den Weilern Schwendi, Burech, Baumgarten, Chleiholz und Schörlishäusern sowie Hubel zusammen. Nachbargemeinden von Graben sind Aarwangen, Thunstetten, Herzogenbuchsee, Heimenhausen, Berken und Bannwil. (Quelle: Makrolage sehr Gut Mittel Schlecht Bemerkung gut Erschliessung x 9.6Km bis Autobahnanschluss Wangen a.a. ÖV-Anbindung x Keine ÖV-Anbindung. Infrastruktur x Funktionierendes Versorgungsnetz, Strassen mittlerer Qualität. Einkauf x Keine Einkaufsmöglichkeiten. Schulen x Kindergartenklasse im Dorf. Schulverband Aare-Oenz angeschlossen. Gewerbe x Kleine Anzahl an Betrieben (21) Kulturelles x Gemäss Homepage nur 4 Vereine Wirtschaftsraum x Kleinstunternehmen, Landwirtschaftsbetriebe. Arbeitsplätze x 56 Arbeitsplätze Potential Leerstandsquote x Graben 2.50% / Kt. Bern 1.84% / Schweiz 1.45% Image x Wohndorf, Bauerndorf Steuerbelastung x natürliche Personen 1.50 / Liegenschaftssteuer 1.2%0 Wangen a.a. Graben Langenthal Herzogenbuchsee Seite 6

7 3.2 Mikrolage Die Mikrolage der Liegenschaft erachten wir als speziell. Im Weiler Kleinholz gelegen, liegt das Objekt weit ab vom Dorfkern. Nachbarhäuser bestehen keine in unmittelbarer Nähe. Durch die leichte Hanglage kann von einem attraktiven Ausblick auf die umliegende Hügellandschaft und das Önztäli gesprochen werden. Mikrolage sehr gut Gut Mittel Schlecht Bemerkung Quartier Landwirtschaft Nachbarschaft Keine unmittelbaren Nachbaren Emissionen x Schwache Emissionen Fernsicht x Gute Fernsicht Besonnung x Gute Besonnung Nähe zu ÖV x Kein ÖV in Graben. Erschliessung x Asphaltierte Strasse Nähe zu Einkauf x Keine Einkaufsmöglichkeiten Nähe zu Kindergarten / Schulen x 1.1 Km bis zum Schulhaus Standort Liegenschaft Seite 7

8 3.3 Beschreibung Grundstück Grundbuch: Graben Gbbl.- Nr. 283 Parzellenfläche: 511m 2 Gartenanlage, Hofraum: 361m 2 Wohnhaus: 150m 2 Amtlicher Wert: CHF Eigentum: Miteigentum zu je ½ Mathis Yves und Mathis-Habegger Laurence Anmerkungen: Dienstbarkeiten: Grundlasten: Vormerkungen: Pfandrechte: Keine Siehe Grundbuch im Anhang Eingetragen ist unter anderem ein Wasserrecht zu Lasten verschiedener Grundstücke. Keine Pfandverwertung auf Anteil Mathis Yves Siehe Grundbuchauszug im Anhang Umgebung, Anbauten: Die Umgebung der Liegenschaft ist bescheiden bemessen und beträgt gemäss Grundbuchauszug lediglich 361m 2. Diese Fläche besteht hauptsächlich als Grünfläche und auf der Nordseite des Hauses aus einem Bord mit Sträuchern und Büschen. Die Eigentümer haben begonnen, mittels Löfelsteinen den Hang zu sichern. Das Ziel ist, das Terrain um 1.2 Meter anzuheben. Nebenbauten bestehen keine. 3.4 Bau- und planungsrechtliche Rahmenbedingungen Die folgenden Angaben und Plangrundlagen entstammen dem Baureglement aus dem Jahr 2006 und dem Zonenplan aus dem Jahr 2015 der Gemeinde Graben sowie dem Geoportal des Kantons Bern. Nutzungszonenplan Gewässerschutz: Landwirtschaftszone Gewässerschutzbereich Au (Erdsondenverbot) Bauinventar des Kantons Bern: Kein Eintrag im Bauinventar des Kantons Bern Kataster der belasteten Standorte: Kein Eintrag im Inventar der belasteten Standorte Naturgefahrenkarte Seite 8

9 3.5 Beschreibung Baute Bauart und Raumangebot: UG: EG: Umfassungswände und Decke in Beton, Zwischenwände in Sandkalkstein. Baujahr Bruchsteinmauer mit Gewölbekeller, ursprüngliches Baujahr aus dem Jahr Holzbau. Decke über EG in Holzbalkenlage. 1. OG: Holzbau, Satteldach mit Ziegeleindeckung. Bruttogeschossflächen: Untergeschoss Länge 9.89m x 5.60m = 55.38m 2 Erdgeschoss Länge 14.08m x 2.85m = 40.12m 2 Länge 15.07m x 7.13m = m 2 Total Bruttogeschossfläche EG = m 2 1. Obergeschoss Länge 14.08m x 8.38m = m 2 Total Bruttogeschossfläche = m 2 Gebäudedaten: Gebäudeversicherungswert Index 194: CHF Umbauter Raum gemäss GVB: 924m 3 Baujahr: 1925 / 2006 Mietverträge: Umbauten / Renovationen: Uns liegen keine Angaben über Mietverträge vor. Die Liegenschaft mit Baujahr 1925 wurde im Jahr 2006 neu aufgebaut. Beibehalten wurden der alte Gewölbekeller und die Bruchsteinmauer. Gemäss Fotos, welche vor dem Umbau erstellt wurden, behielt der Baukörper mit dem Umbau die Form und Masse. Ansicht Nordost vor dem Umbau Seite 9

10 Ansicht Süd vor dem Umbau An der Besichtigung konnte festgestellt werden, dass die gesamten Sanitär- und Elektroinstallationen im Jahr 2006 ersetzt wurden. Der Ersatz in Bodenbeläge, Türen und Fenster wurde ebenfalls ausgeführt. Auch die Sanitär- und Kücheneinrichtungen wurden erneuert. Allerdings muss an dieser Stelle festgehalten werden, dass qualitativ unterdurchschnittliches Material verbaut wurde. So haben die Küchen z.b. nur Kunstharzabdeckungen oder in den Zimmern wurde Laminat als Bodenbelag gewählt. Manche Bauteile wurden schlicht einfach nicht eingebaut. So fehlt im gesamten Haus an den Fenstern der Sonnenschutz. Bei der Treppe vom Obergeschoss auf das Galeriegeschoss fehlt der Handlauf. Die Umgebung besteht aus einer Naturwiese. Parkplätze bestehen keine. Heizsystem: Warmwasser: Brauchwasser: Pelletheizung, Jahrgang Im Erdgeschoss Verteilung über Bodenheizung, im Obergeschoss via Radiatoren. Elektroboiler mit 300 Liter Volumen. Die Liegenschaft verfügt über eine eigene Quelle. Das Wasser wird in einem Kunststofftank zwischengelagert. Von dort wird es mit einer elektrisch betriebenen Pumpe in die Hausinstallation gepumpt. Bei der Bewertung des Wertes der eigenen Quelle haben wir uns entschieden, diesen Aspekt als wertneutral zu betrachten. Zwar entstehen dem Nutzer der Liegenschaft keine Wassergebühren, auf der anderen Seite muss die Installation (Wassertank, Wasserpumpe) periodisch gewartet resp. ausgetauscht werden. Zudem muss die Wasserqualität von einem Fachbetrieb geprüft werden. Diese Massnahmen sind mit Kosten verbunden. Seite 10

11 4. Berechnungen 4.1 Reprokosten Unter Reprokosten (Reproduktionskosten) versteht man die Wiederherstellungskosten der vorhandenen Bausubstanz am gleichen Standort, in gleicher Bauweise und Bauqualität und mit gleichen baulichen Eigenschaften. Sie unterscheiden sich jedoch stark von den Neubaukosten, wie sie üblicherweise für den Realwert berechnet werden. Aus den Reprokosten eines Gebäudes werden die Erneuerungskosten bestimmt. Wir berechnen die Reprokosten, um die jährlich erforderliche Rückstellungsrate und die am Stichtag bestehende technische Entwertung zu berechnen. In den uns von der Gebäudeversicherung Bern GVB zur Verfügung gestellten Unterlagen ist der umbaute Raum Hauptgruppe Gebäude (BKP 2) mit 924m 3 umschrieben. Wir haben diesen Wert mittels der uns zur Verfügung stehenden Unterlagen verifiziert. Die Umgebungsfläche (BKP 4) besteht aus einer Grünfläche (361m 2 ) ohne aufwendige Bauten oder Stützmauern. Aus diesen Gründen setzen wir hier einen Wert von CHF 80. pro m 2 ein. Die Baunebenkosten (Bauversicherung, Baukredit, Gebühren und Abgaben) sind mit 6% der Kosten von BKP 2 bis 4 eingesetzt. CHF CHF BKP 2 Wohnhaus umbauter Raum in m '400 BKP 4 Umgebung Gartenanlage in m '880 Erschliessungsleitungen pauschal 15'000 BKP 5 Baunebenkosten in % der Baukosten BKP 2 bis 4 6% 35'897 Reproduktionskosten 634'177 BKP: Baukostenplan Seite 11

12 4.2 Jährlich erforderliche Rückstellungen Ein Teil der jährlich erzielbaren Erträge einer Liegenschaft ist dazu bestimmt, die periodische Erneuerung von entwerteten Bauteilen vorzufinanzieren. Dieser Anteil wird als jährliche Rückstellungsrate bezeichnet. Deren Höhe richtet sich nach den gesamten Erneuerungskosten und nach der Gesamtlebensdauer (GLD) der einzelnen Bauteile. Die Berechnung erfolgt als Annuitätsrechnung mit einem Zinssatz von 2.5%. Dieser Wert wird in Kapitel 6 ermittelt und ergibt sich aus dem Nettozinssatz. Bauteile Anteil in % an BKP 2 Anteil in CHF inkl. BKP 5 GLD in Jahren Erforderliche Rückstellungen BKP 2 Grundsubstanz / Rohbau 51.0% 301' Gruppe 2 15 bis 30% von BKP 2 Gruppe % von BKP 2 Gruppe % von BKP 2 Fenster 6.0% 35' Türen 2.0% 11' Dach 8.0% 47' Fassade 6.0% 35' Elektroanlagen 4.0% 23' Wärmeerzeugung 3.0% 17' Wärmeverteilung (Leitungen) 1.0% 5' Sanitärinstallation (Leitungen) 1.0% 5' Sanitärinstallation EG 2.0% 11' Sanitärinstallation OG 2.0% 11' Küche EG 3.0% 17' Küche OG 2.0% 11' Schreinerarbeiten 2.0% 11' Böden 4.0% 23' Malerarbeiten 3.0% 17' BKP 4 Umgebung 28' Erschliessungsleitungen 15' Total erforderliche Rückstellungen in CHF 4'893 Erforderliche Rückstellungen Diskontiertes Rückstellungsmanko Rückstellungsmanko Aufsparbare Rückstellungen 0 Jahre 20 Jahre (Heute) 50 Jahre GLD = Gesamtlebensdauer Seite 12

13 4.3 Technische Entwertung Die technische Entwertung entspricht dem notwendigen Geldbetrag um die bestehende Bausubstanz wieder in einen entwertungsfreien Zustand zu bringen, ohne gleichzeitige Verbesserung von Qualität oder Komfort, ohne Mehrnutzen und ohne Ertragssteigerung. Zur Berechnung der jährlich erforderlichen Rückstellungen für die grosszyklischen Erneuerungen der Bausubstanz wird die Barwertmethode angewendet. Die gesamte technische Entwertung ergibt sich als Summe der Rückstellungsmankos pro einzelne Erneuerungsetappe. Deren Berechnung erfolgt, indem die ab Bewertungszeitpunkt resp. ab letzter Teilerneuerung aufsparbaren Rückstellungen von den Erneuerungskosten abgezogen werden und das Manko auf den heutigen Bewertungszeitpunkt diskontiert wird. Aufgrund des minderwertigen Materials, welches für den Ausbau eingesetzt wurde, setzen wir hier eine relativ kurze Restnutzungsdauer von 10 Jahren ein. Die Küchen und die Heizung werden in 20 Jahren, die Sanitär- und Elektroinstallationen wie auch die Fenster werden in 30 Jahren, die restliche Gebäudehülle in 40 Jahren erneuert resp. ersetzt. Bauteile Anteil in % an BKP 2 RND in Jahren Techn. Alter Rückstellungsmanko Tech. Entwertung BKP 2 Grundsubstanz 51.0% '557 23'494 Gruppe 2 15 bis 30% von BKP 2 Gruppe % von BKP 2 Gruppe % von BKP 2 Fenster 6.0% '469 9'423 Türen 2.0% '729 1'557 Dach 8.0% '917 6'227 Fassade 6.0% '188 4'670 Elektroanlagen 4.0% '646 6'282 Wärmeerzeugung 3.0% '465 2'725 Wärmeverteilung (Leitungen) 1.0% ' Sanitärinstallation (Leitungen) 1.0% ' Sanitärinstallation EG 2.0% '823 3'141 Sanitärinstallation OG 2.0% '823 3'141 Küche EG 3.0% '476 7'233 Küche OG 2.0% '984 4'822 Schreinerarbeiten 2.0% '729 1'557 Böden 4.0% '968 9'644 Malerarbeiten 3.0% '278 3'644 BKP 4 Umgebung '178 2'379 BKP 5 Erschliessungsleitungen '247 1'236 Baunebenkosten Total technische Entwertung 92'731 Legende: GLD: RND: Gesamtlebensdauer Restnutzungsdauer Seite 13

14 4.4 Berechnung der Mieterträge Auf den grössten Immobilien-Plattformen und sind zur Zeit in Graben keine Wohnungen publiziert. Daher fehlen direkte Vergleichsobjekte. Nach Einschätzung von persönlichen Erfahrungswerten rechnen wir beim zu bewertenden Wohnhaus mit einem nachhaltig erzielbaren Mietwert von CHF pro Monat oder CHF pro Jahr. Aufteilung der Mietwerte pro Objekt siehe in der untenstehenden Tabelle. Dieser Ertrag kann mit der vorhandenen Mietfläche, ohne Komfort- und ohne Qualitätssteigerungen um im nichtentwerteten Zustand erzielt werden. Die uns zur Verfügung gestellten Grundrisse stimmen mit den tatsächlichen Raumaufteilungen nicht überein. Aus diesem Grund können wir die Anzahl m 2 Wohnfläche nicht genau beziffern. Nach der Berechnung der Geschossfläche (total Obergeschosse 265m 2 ), haben wir 18% für die Konstruktionsfläche und Mauerquerschnitte in Abzug gebracht. Somit resultiert eine gesamte Wohnfläche von 218m 2. Objekt Mietwert Mietwert Nutzfläche in m 2 Mietwert pro m 2 pro Monat pro Jahr 4½-Zimmer-Wohnung EG 1'361 16' ½-Zimmer-Wohnung OG ' Total 2'331 27' Ertragswert Das rechnerische Resultat des Ertragswertes entspricht dem Wert des Schätzungsobjektes mit all seinen dauernden und nachhaltigen Eigenschaften und zwar im nicht-entwerteten Zustand. Das Resultat ist ein von Jahr zu Jahr unveränderter Ertragswert, welcher sich auch bei fortlaufender technischer Entwertung der Bausubstanz nicht verringert. Für die Berechnung des Ertragswertes haben wir uns für den Bruttoertragswert entschieden. Bei dieser Methode wird der Bruttoertrag mit dem Bruttozinssatz kapitalisiert. Der Nettozinssatz ist der Zinssatz für die Kapitalkosten und Objektrisiken und besteht aus Anteilen für das Fremd- und Eigenkapital. Der Nettozinssatz ist Bestandteil des Bruttozinssatzes. Seite 14

15 5.1 Die objekttypische Käufergruppe Die Frage nach der typischen Käufergruppe ist bei diesem Objekt nicht einfach zu beantworten. Folgende Überlegungen und Gedanken zu Käufergruppen haben wir uns gemacht. Käufergruppe Argumentarium + / - Familie mit 2 oder 3 Kinder - zu kleiner Garten - ungenügendes Schulangebot in Graben - keine Kinder in direkter Nachbarschaft + Viel Wohnraum für relativ geringe Kosten + Leben in ländlicher Umgebung DINK's - Zuviel Wohnfläche, so dass eine Wohnung vermietet werden muss. Dagegen spricht das Ri- (Double Incomes, no Kids) siko des Mietzinsverlustes. + Schöne Aussicht ins Grüne Generationenhaus - Zu weite Distanzen zu grösserer Ortschaft - Kleinere Wohnung ist im Dachgeschoss. Problem Treppensteigen, inkl. Galeriegeschoss. - Kein Balkon oder Terrasse - zu kleiner Garten - zu wenige Parkierungsmöglichkeiten Nach der nicht abschliessenden Analyse kann festgehalten werden, dass der Kreis von potentiellen Käufergruppen eingeschränkt ist. Wir kommen zum Schluss, dass für das zu bewertende Objekt in erster Linie junge Familien mit zwei bis drei Kindern in Frage kommen. Das Argument, dass an diesem Standort viel Wohnraum für relativ wenig Geld erworben werden kann, ist am stärksten zu gewichten. Zudem sucht diese Käufergruppe bewusst das Leben ausserhalb einer Stadt oder grösseren Ortschaft und nimmt zum Teil weitere Anfahrtswege in Kauf. Wir betrachten in der Folge die Käufergruppe Familie. Das führt dazu, dass der zu ermittelnde Verkehrswert zum unlimitierten Höchstwert führt, den ein Käufer am Bewertungsstichtag bei normalem Geschäftsverkehr und unter Würdigung aller Werteinflüsse für die betreffende Immobilie bereit ist zu bezahlen. 5.2 Herleitung des Kapitalisierungssatzes Der Nettozinssatz wird als Kapitalzinssatz für die objekttypische Finanzierung eingesetzt, wobei von einer Fremdfinanzierung von 80% und einem Hypothekarzinssatz von 3.0% ausgegangen wird. Der käufertypische Eigenkapitalzinssatz berücksichtigt die teuerungsbereinigte Renditeerwartung, sowie die objekttypischen Wertverlustrisiken bzw. Wertsteigerungsmöglichkeiten. Bei selbst genutztem Wohneigentum wird auf die Verzinsung des Eigenkapitals verzichtet. Die Zuschläge für die Liegenschaftskosten und die Rückstellungen stammen aus Erfahrungszahlen und vergleichbaren Objekten. Käufertypische Erwartung Bei selbstgenutztem Wohneigentum wird an dieser Stelle auf eine Korrektur verzichtet. Regionale Marktverhältnisse Bei selbstgenutztem Wohneigentum wird bei den regionalen Marktverhältnissen keine Korrektur angebracht. Seite 15

16 Immobilitätsnachteil Das Eigenkapital kann erst bei einem Verkauf aus der Immobilie gelöst werden. Es ist für die Zeit des Marktganges blockiert. Gewinne lassen sich nicht sofort realisieren (im Unterschied zu Wertschriften). Diese Wartefrist wird mit einem Zuschlag im Zinssatz berücksichtigt. Der Massstab dafür liegt in der erwarteten Verkaufsfrist. Aufgrund der Lage der Liegenschaft gehen wir von einer längeren Verkaufsrist aus. Wir rechnen mit einer Wartefrist von 6 bis 12 Monaten. Aus diesem Grund haben wir hier einen Zuschlag von 0.5% als Korrektur angebracht. Gewinnchance Der Wert von Immobilien kann im Verlaufe der Zeit zu- oder abnehmen. Diese Zu- oder Abnahme ist immer teuerungsbedingt und entwertungsneutral und deshalb eine der spezifischen Immobilieneigenschaften. Bei der zu bewertenden Liegenschaft rechnen wir aufgrund des hohen Preisniveaus in der Region mit keinem Gewinn. Dies bedeutet, dass aus heutiger Sicht wahrscheinlich bei einem Verkauf zu einem späteren Zeitpunkt mit keinem höheren Verkaufspreis kalkuliert werden kann. Seite 16

17 6. Verkehrswert in % in CHF Anteil Fremdkapital (Hypothek) 80% zu 3.00% 2.40% 16'111 Käufertypische Erwartung 0.00% Regionale Marktverhältnisse 0.00% Immobilitätsnachteil 0.50% Zuschlag für Verlustrisiken 0.00% Total Eigenkapital 0.50% Anteil Eigenkapital 20% zu 0.50% 0.10% 671 Total Nettozinssatz 2.50% 16'782 Betriebskosten 0.27% 1'800 Grundsteuern, Gebühren, Abgaben, Versicherungsprämien und dgl. Unterhaltskosten 0.67% 4'500 Jährliche Instandhaltungskosten zur Sicherstellung der Nachhaltigkeit. Mietzinsverluste 0.00% 0 Konstante Mietzinsverluste, Sockelleerstand, Mieterwechselverluste. Bei Selbstnutzerliegenschaften keine Ertragsverluste. Verwaltungskosten 0.00% 0 Verwaltungshonorar, Inkassospesen, Aufwand bei Mieterwechsel. Bei Selbstnutzerliegenschaften keine Verwaltungskosten Rückstellungen 0.73% 4'893 Jährlich erforderliche Rückstellungen für die grosszyklische Erneuerung der Bausubstanz. Bruttozinssatz 4.17% 27'975 Ertragswert 670'863./. technische Entwertung 92'731 Verkehrswert 578'132 Verkehrswert gerundet CHF 580'000. Seite 17

18 7. Schlussbemerkungen Am Markt für Wohnhäuser herrscht bedingt durch das tiefe Zinsniveau und der fehlenden Alternativen in Kapitalanlagen eine rege Nachfrage und daher in der Tendenz steigende Immobilienpreise. Verschiedene Banken wie die UBS oder die CS, aber auch die Nationalbank warnen vor einer Überhitzung des Immobilienmarktes. Beratungsunternehmen, welche sich auf den Immobilienmarkt fokussieren wie zum Beispiel die Firma Wüest und Partner, bekräftigen diese Aussagen. Eine übermässige Nachfrage nach Immobilien ist zudem in den grossen Städten der Schweiz festzustellen. Die Bauwirtschaft und Investorengruppen versuchen mit einer regen Bautätigkeit der Nachfrage nach Wohnraum entgegenzuwirken. Die Gefahr besteht, dass bei rückläufiger Migration oder bei einem Zinsanstieg die Immobilienpreise stark sinken. 8. Literaturhinweis Francesco Canonica, die Immobilienbewertung, Schätzerwissen im Überblick. 1. Auflage, Schweizerischer Immobilienschätzer-Verband, 2009 Seite 18

19 9. Fotodokumentation Ansicht Nordwest Ansicht West Zimmer im EG Zimmer im EG Küche im EG WC / Dusche im EG Seite 19

20 Fotodokumentation Wohnen im Obergeschoss Zimmer im Obergeschoss Küche im Obergeschoss Dusche / WC im Obgergeschoss Galerie im Obergeschoss Treppe zwischen EG und OG Seite 20

21 Fotodokumentation Wasserpumpe Pelletheizung Elektroverteilung Hausinstallation Urspüngliche Kellerwand Gewölbekeller Seite 21

22 10. Datenauskunft Gebäudeversicherung Seite 22

23 11. Situationsplan Seite 23

24 12. Grundriss Untergeschoss Grundrisse entsprechen nicht in allen Details der tatsächlichen Raumaufteilung Seite 24

25 13. Grundriss Erdgeschoss Grundrisse entsprechen nicht in allen Details der tatsächlichen Raumaufteilung Seite 25

26 14. Grundriss Obergeschoss Grundrisse entsprechen nicht in allen Details der tatsächlichen Raumaufteilung Seite 26

27 15. Grundbuchauszug Seite 1 Seite 27

28 16. Grundbuchauszug Seite 2 Seite 28