Verkehrswertberechnung

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1 Verkehrswertberechnung Wohnhaus Sandackerweg 24, 4704 Niederbipp Niederbipp Gbbl.-Nr. 1614

2 Inhaltsverzeichnis 1 Zusammenfassung Vorbemerkungen Auftraggeber Auftrag Bewertungszweck Definition Verkehrswert Qualifikation des Bewerters Hinweise zur Methodik Zur Verfügung gestellte Unterlagen Stichtag, Besichtigung Gültigkeit der Bewertung Haftungsausschuss Währung Angaben der zu bewertenden Liegenschaft Grundbuch, Gebäudeversicherung GVB Beschreibung Objekt Makrolage Mikrolage Umgebung, Nebenbauten Bau- und planungsrechtliche Rahmenbedingungen Schützenstrasse 2 und Berechnungen Reprokosten Jährlich erforderliche Rückstellungen Technische Entwertung und notwendige Investitionen Berechnung der Mieterträge Ertragswert Die objekttypische Käufergruppe Herleitung des Kapitalisierungssatzes Verkehrswert der Liegenschaft Bewertungsunsicherheit Fotodokumentation Situationsplan Gbbl.-Nr Grundbuchauszug Gbbl.-Nr. 1614, Seite Gebäudeversicherung GVB Seite 2

3 1 Zusammenfassung Das zu bewertende Objekt befindet sich in einem Aussenquartier von Niederbipp. Das Gebäude war ursprünglich ein Coop Verkaufsladen. Nach dem Verkauf 1972 wurde das Gebäude erweitert und zu einer weitläufigen Wohnlandschaft mit Wellnessbereich umgebaut seit her wurde nichts Wesentliches mehr verändert. Es fehlt eine zentrale Erschliessung, das heisst, die Erschliessung erfolgt durch die Räume. Das Gebäude liegt am Ende eines wenig befahrenen Weges, jedoch grenzt es westlich die Regionalbahn (asm) und die Hauptstrasse. Zudem befindet sich die Autobahnauffahrt in unmittelbarer Nähe. Niederbipp hat Einwohner und liegt am Jurasüdfuss an der Hauptstrasse Solothurn Olten. Dank der guten Verkehrslage (Autobahnanschluss aus den 70ern) besitzt Niederbipp verschiedene Industrie- und Gewerbeunternehmen. Zusammen mit verschieden Dienstleistungs- und Landwirtschaftsbetrieben ergibt sich eine ausgewogene Mischung der drei Sektoren. Unterhaltung bieten Vereine und das Kulturzentrum «Räberhus». Es besteht eine ausgeglichene Nachfrage für Wohnliegenschaften. Verkehrswert: CHF Ort, Datum Der Bewertungsexperte Langenthal, 4. April 2016 Claudio Fischer Immobilienbewerter CAS FH Immobilienbewirtschafter FA Seite 3

4 2 Vorbemerkungen 2.1 Auftraggeber Regionale Sozialdienste Niederbipp ( Räberhus, Postfach 115, 4704 Niederbipp 2.2 Auftrag Erstellen einer Verkehrswertschätzung (Auftrag vom 24. März 2016). 2.3 Bewertungszweck Ermitteln des Marktwertes für einen allfälligen Verkauf der Liegenschaft. 2.4 Definition Verkehrswert Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist der Verkehrswert der Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend unter normalen Verhältnissen verkauft werden. Er entspricht definitionsgemäss dem Marktpreis (Höchstpreis), den die Mehrheit einer objekttypischen Käufergruppe zu bezahlen bereit wäre. Der zu errechnende Verkehrswert berücksichtigt alle wertbeeinflussenden Faktoren, die für mögliche Käufer kaufpreisbestimmend wären, insbesondere die Nachfrage nach dem zu bewertenden Objekt, die nachhaltig erzielbaren Mietzinse, deren Qualität und Risiken sowie die in Zukunft anfallenden erforderlichen Kosten. Der Verkehrswert ist für die typische Käufergruppe der noch akzeptable Höchstpreis. Liebhaberpreise oder ähnliche Preisüberlegungen werden hierbei nicht berücksichtigt. Der Verkehrswert berücksichtigt keine limitierenden Vorgaben von Banken, Versicherungen und Behörden. Er ist einzig und alleine dem Immobilienmarkt unterstellt. Die im Beispiel links dargestellten Zahlen beziehen sich nicht auf die zu bewertende Liegenschaft. Seite 4

5 2.5 Qualifikation des Bewerters Claudio Fischer, Geschäftsführer Immondo AG Aus- und Weiterbildungen: - Gewerblich-industrielle Grundausbildung - Technischer Kaufmann, TEKO Bern - New Key Account Manager FH Solothurn / Nordwestschweiz, Olten - Immobilienbewirtschafter mit eidg. Fachausweis, SVIT Bern - Immobilienbewerter CAS FH, Berner Fachhochschule, Burgdorf 2.6 Hinweise zur Methodik Das zu schätzende Objekt ist eine nutzbare Immobilie mit einem potenziellen Mietertrag und kann jederzeit vermietet werden. Der Verkehrswert solcher Liegenschaften wird grundsätzlich mit Ertragswertmethoden berechnet. Altbauten oder erneuerte Bauten, weisen gegenüber Neubauten einen baulichen Minderwert auf, im vorliegenden Dokument als "technische Entwertung" bezeichnet. Die technische Entwertung wird per Stichtag berechnet und im Verkehrswert berücksichtigt. Sämtliche Berechnungen basieren auf den Standesregeln des SIV (Schweizerischer Immobilienschätzer Verband) Zur Verfügung gestellte Unterlagen Dokument Zur Verfügung gestellt von: Datum: Grundbuchauszug Grundbuchamt Emmental-Oberaargau, Wangen Situationspläne Regiogis ( Datenauskunft GVB Gebäudeversicherung Kanton Bern Kartenmaterial Geoportal des Kantons Bern ( Swisstopo ( Gemeindestatistik Bundesamt für Statistik ( Planunterlagen keine 2.8 Stichtag, Besichtigung Besichtigung der Liegenschaft: Donnerstag, 24. März 2016 Begleitet durch: Frau Claudia Widmer, Regionale Sozialdienste Niederbipp Herr Ernst Schaad, Verkauf Herr Claudio Fischer, Geschäftsführer Immondo AG Herr Raphael Stucki, Architekt FH Es konnten alle Räume und der Umschwung besichtigt werden. Seite 5

6 2.9 Gültigkeit der Bewertung Die errechneten Werte gelten für die Dauer einer normalen Verkaufsfrist und solange die tatsächlichen, wirtschaftlichen und rechtlichen Verhältnisse oder andere wertbeeinflussende Faktoren keine Änderungen erfahren. Im vorliegenden Fall wird die Gültigkeitsdauer auf 6 Monate beschränkt Haftungsausschuss Die Bewertung entfaltet keine rechtsverbindliche Wirkung. Sie hat Gültigkeit nur für diesen Auftraggeber und nur für den unter Ziffer 2.3 erwähnten Bewertungszweck. Bei anderweitiger Verwendung dieser Bewertung oder Teilen davon lehnt der Gutachter alle Haftungsansprüche ab. Die bestehende Bausubstanz wird mittels einer einfachen Besichtigung beurteilt. Nicht zugängliche Bauteile wie unterputz verlegte Leitungen oder verkleidete Materialien werden nicht freigelegt. Es wird angenommen, dass deren Zustand dem normalen Gebrauch ohne schädigende äussere Einwirkungen entsprechen. Es erfolgen keine statischen Berechnungen von tragenden Teilen. Für versteckte Baumängel oder Bauschäden, die ohne Aufschlüsse nicht erkennbar sind, wird keine Haftung übernommen Währung Alle Werte in Schweizer Franken, CHF. Seite 6

7 3 Angaben der zu bewertenden Liegenschaft 3.1 Grundbuch, Gebäudeversicherung GVB Eigentümer Alleineigentum, Hänni Rosmarie Objekt Wohnhaus Gbbl.-Nr. Niederbipp Gbbl.-Nr Adresse, Ort Sandackerweg 24, 4704 Niederbipp Grundbuchdaten Grundstücksfläche 801m 2 aufgeteilt in Wohnhaus 251m 2, Gartenanlage/Hofraum 550m 2 Amt. Wert CHF , gültig ab Steuerjahr 2012 Anmerkungen Dienstbarkeiten Grundlasten Vormerkungen Grundpfandrechte keine keine, die Zufahrt zum östlich gelegenen Unterstand ist im Grundbuch nicht vermerkt. keine keine gemäss Grundbuchauszug Angaben GVB Baujahr 1956 Wert: CHF (letzte Schätzung , Index 194) Umbauter Raum: 1'556m 3 (GVB-Norm) Seite 7

8 3.2 Beschreibung Objekt Gebäudeteile 1956 Hauptgebäude 1972 Kauf durch Fam. Hänni und Umbau und Erweiterung zu Wohnhaus Erneuerungen 2004 neue Küche mit Plattenboden 2008 Heizung Es sind keine Angaben über weitere Erneuerungen vorhanden. An der Besichtigung waren keine defekten Installationen sichtbar. Organisation Tragwerk Gebäudehülle Ausbau Bauqualität Zustand Heizsystem Warmwasser Mietverträge Raumangebot Zweigeschossiges Wohngebäude mit unterschiedlichen Niveaus Untergeschoss: Betonwände und -decken Erdgeschoss: Wände in Massivbauweise, Betondecken Dachgeschoss: Holzbalkenlage, Wände in Massivbauweise, Täferdecken Dachkonstruktion sichtbar Fassade westlicher Teil in Eternit, übriger Teil verputzt, Fenster in Isolierverglasung, Dacheindeckung in Pfannenziegel (zahlreiche Dachfenster). Untergeschoss: Zementüberzug roh, KS-Wände und Decken roh Erd- und Obergeschosse: Teppich und Platten, Wände und Decken verputzt Dach: Täfer mit sichtbarer Dachkonstruktion Wir erachten die Bauqualität des Gebäudes als gut. Das Tragwerk ist in gutem Zustand. Die Gebäudehülle wurde unterhalten und ist in einem guten Zustand. Die Ausbauten sind in einem guten bis verbrauchten Zustand (siehe Tabelle mit technischer Entwertung). Ölheizung (Jg. 2008). Stahltank Liter. Wärmeverteilung durch Fussbodenheizung/Radiatoren mit Danfossventilen. Warmwasseraufbereitung durch Heizung Keine Raumhöhen: EG 2.66 m, OG 2.18, OG 1.60 m bis 4.88 m Erd- und Obergeschosse enthalten eine weitläufige Wohnlandschaft mit Wellnessbereich. Seite 8

9 Nutzflächen Geschoss Raum L B A m 2 AGeschosse UG Keller Wellness UG Heizung UG Tankraum UG Weinkeller UG+ Garage UG+ Garage UG+ Unterstand EG Eingang EG Du/Waschen/El. Verteil EG Garderobe EG Wohnen EG Wohnen EG Wohnen EG Küche/WC EG Sauna EG Sauna EG Bad Wellness EG Wellness mit Whirlpool OG- Wellness Ruhebereich OG- Ankleide OG- Ankleide OG Grosser Dachraum OG Bad DG Schlafen DG Ankleide Total Nettoflächen Seite 9

10 Immondo AG 3.3 Makrolage Alle Informationen über die Gemeinde Niederbipp unter: Makrolage Individual Anbindung sehr gut x Gut ÖV Anbindung x Infrastruktur x Einkauf regional Image Sozialhilfequote Schlecht x Gewerbe- und Mittelschulen Gewerbe Kulturelles Wirtschaftsraum Arbeitsplätze Leerstandsziffer Mittel x x x x x x x x Bemerkung Langenthal 15 Min. Bern 35 Min. / Zürich 60 Min. Oensingen 6 Min. / Bern 66 Min. Solothurn 39 Min. / Zürich 53 Min. Funktionierendes Versorgungsnetz, Strassen guter Qualität. Mittlere bis gute Einkaufsmöglichkeiten (Detaillisten/Grossverteiler) Langenthal, Burgdorf, Bern Mittlere Anzahl an Gewerbebetrieben mittleres Vereinsangebot Randregion Kt. Bern Arbeitsplätze Niederbipp 1.94% / Kt. Bern 1.38% / Schweiz 1.08% (Quelle: BfS) Autobahnanschluss = Industrie 4.1% / Kt. Bern 4.2% (Quelle: BfS) Oensingen Niederbipp Solothurn Langenthal Herzogenbuchsee Seite 10

11 3.4 Mikrolage Die Liegenschaft liegt am Ortsrand von Niederbipp. Mikrolage sehr gut Gut Mittel Schlecht Bemerkung Quartier x dezentral Nachbarschaft x Wohnen Immissionen x Autobahn/Bahnlinie Fernsicht x eingeschränkt Besonnung x gut Nächste ÖV-Haltestelle x 500 m / 6 Min. Erschliessung x Asphaltierte Strasse Einkauf lokal x VOI-Migros, Coop Niederbipp 1.6 km Nähe zu Kindergarten / Schulen x Schulhaus 1.7 km Schulen Einkaufen Haltestelle asmobil Standort Liegenschaft Autobahn 3.5 Umgebung, Nebenbauten Umgebung Die Umgebung der Liegenschaften ist angemessen, aber wenig gestaltet. Das südlich angrenzende Grundstück gehört zur Landwirtschaftszone (siehe Zonenplan nächster Abschnitt). An- oder Nebenbauten Feuerstelle gedeckt Seite 11

12 3.6 Bau- und planungsrechtliche Rahmenbedingungen Schützenstrasse 2 und 4 Die folgenden Angaben und Plangrundlagen entstammen dem Bauzonenplan der Gemeinde Niederbipp sowie dem Geoportal des Kantons Bern. Bauzonen: Mischzone M2: Wohnbauten, mässig störendes Gewerbe. Wohnen, Gewerbe und Dienstleistungen bestimmt. Verkaufsgeschäfte sind bis max. 300m 2 Verkaufsfläche zulässig (Auszüge aus Baureglement). M2 Baupolizeiliche Masse: GT 14m / GH 14 m / GFZ 15% / GL 30m / gga 8m / kga 4m / GZ 2 / ES III GT: Gebäudetiefe gga: grosser Grenzabstand GH: Gebäudehöhe kga: kleiner Grenzabstand GFZ: Grünflächenziffer GZ: Geschosszahl GL: Gebäudelänge ES: Empfindlichkeitsstufe Bauinventar des Kt. Bern: Kataster der belasteten Standorte: Naturgefahrenkarte: kein Eintrag kein Eintrag kein Eintrag Seite 12

13 4 Berechnungen 4.1 Reprokosten Unter Reprokosten (Reproduktionskosten) versteht man die Wiederherstellungskosten der vorhandenen Bausubstanz am gleichen Standort, in gleicher Bauweise und Bauqualität und mit gleichen baulichen Eigenschaften. Sie unterscheiden sich jedoch von den Neubaukosten, wie sie üblicherweise für den Realwert berechnet werden. Aus den Reprokosten eines Gebäudes werden die Erneuerungskosten bestimmt. Wir berechnen die Reprokosten, um die jährlich erforderliche Rückstellungsrate und die am Stichtag bestehende technische Entwertung zu berechnen. Die Gebäudeversicherung Bern GVB berechnet den umbauten Raum des Wohngebäudes mit m 3. Wir haben diesen Wert verifiziert und mit CHF 580. multipliziert. Die Umgebungsfläche besteht aus Pflästerungen sowie Grünflächen. Die entsprechenden Flächenangaben stammen aus dem Grundbuchplan. Die Erschliessungsleitungen berechnen wir mit pauschal CHF 20'000.. Die Baunebenkosten (Bauversicherung, Baukredit, Gebühren und Abgaben) sind mit 6% der Kosten von BKP 2 bis 4 eingesetzt. Sandackerweg 24 CHF CHF BKP 2 Gebäude 1' '480 BKP 4 Umgebung alle Flächen '000 Erschliessungsleitungen pauschal 20'000 BKP 5 Baunebenkosten in % der Baukosten BKP 2 bis 4 6% 58'649 Reproduktionskosten 1'036'129 BKP: Baukostenplan Seite 13

14 4.2 Jährlich erforderliche Rückstellungen Ein Teil der jährlich erzielbaren Erträge einer Liegenschaft ist dazu bestimmt, die periodische Erneuerung von entwerteten Bauteilen vorzufinanzieren. Dieser Anteil wird als jährliche Rückstellungsrate bezeichnet. Deren Höhe richtet sich nach den gesamten Erneuerungskosten und nach der Gesamtlebensdauer (GLD) der einzelnen Bauteile. Die Berechnung erfolgt als Annuitätsrechnung zu einem Zinssatz von 2.10 %. Dieser Wert wird in Kapitel 6 ermittelt und ergibt sich aus dem Nettozinssatz. Bauteile Anteil in % an BKP 2 Anteil in CHF inkl. BKP 5 GLD in Jahren Erforderliche Rückstellungen BKP 2 Grundsubstanz / Rohbau 47.0% 451' Gebäudehülle Fenster 5.5% 52' Türen Aussen 1.0% 9' Türen Innen 1.0% 9' Dach 10.0% 96' Fassade 6.0% 57' Sonnenschutz 1.0% 9' Installationen Elektroanlagen 4.0% 38' Wärmeerzeugung 2.0% 19' Wärmeverteilung 3.0% 28' Sanitärinstallation 2.5% 24' Bad EG 1.5% 14' WC EG, Bad OG 2.0% 19' Küchen EG 2.5% 24' Whirlpool 3.0% 28' Ausbau Schreinerarbeiten 2.0% 19' Böden Teppich 2.0% 19' Böden Platten 1.5% 14' Malerarbeiten 2.5% 24' BKP 4 Umgebung 55' Erschliessungsleitungen 20' Total erforderliche Rückstellungen in CHF 9'428 Diskontiertes Rückstellungsmanko = technische Entwertung Erforderliche Rückstellungen Rückstellungsmanko Aufsparbare Rückstellungen 0 Jahre 20 Jahre (Heute) 50 Jahre GLD = Gesamtlebensdauer Seite 14

15 4.3 Technische Entwertung und notwendige Investitionen Bauteile Anteil in % an BKP 2 RND in Jahren Techn. Alter Die technische Entwertung entspricht dem notwendigen Geldbetrag um die bestehende Bausubstanz in einen entwertungsfreien Zustand zu bringen, ohne gleichzeitige Verbesserung von Qualität oder Komfort, ohne Mehrnutzen und ohne Ertragssteigerung. Zur Berechnung der jährlich erforderlichen Rückstellungen für die grosszyklischen Erneuerungen der Bausubstanz wird die Barwertmethode angewendet. Rückstellungsmanko Tech. Entwertung BKP 2 Grundsubstanz 47.0% ' '839 Gebäudehülle Fenster 5.5% '147 19'715 Türen Aussen-Whg 1.0% '899 6'416 Türen Innen 1.0% '899 6'416 Dach 10.0% '706 41'460 Fassade 6.0% '824 24'876 Sonnenschutz 1.0% '560 2'712 Installationen Elektroanlagen 4.0% '594 25'666 Wärmeerzeugung 2.0% '682 3'090 Wärmeverteilung 3.0% '841 15'073 Sanitärinstallation 2.5% '034 12'561 Bad EG 1.5% '593 11'350 WC EG, Bad OG 2.0% '092 11'447 Küchen EG 2.5% '614 14'309 Whirlpool 3.0% '834 28'834 Ausbau Schreinerarbeiten 2.0% '797 12'833 Böden Teppich 2.0% '223 19'223 Böden Platten 1.5% '074 10'621 Malerarbeiten 2.5% '028 24'028 BKP 4 Umgebung '805 19'195 Erschliessungsleitungen '020 6'980 Total technische Entwertung 417'643 Seite 15

16 4.4 Berechnung der Mieterträge Nach Recherchen von Vergleichsobjekten auf den grössten Online-Plattformen wie und und nach Einschätzung von persönlichen Erfahrungswerten rechnen wir beim zu bewertenden Wohnhaus mit einem nachhaltig erzielbaren Mietwert von CHF pro Monat oder CHF pro Jahr. Dieser Ertrag kann mit der vorhandenen Nutzfläche, im nichtentwertenden Zustand und ohne Mehrnutzen oder Qualitätssteigerungen erzielt werden. Sandackerweg 24 Mietwert pro Monat Mietwert pro Jahr NF in m 2 Mietwert pro m 2 EG 1'541 18' OG ' OG und OG ' Total Nutzfläche 334 Garage/Unterstand Fr./mtl '400 Abstellplätze 2 50 Fr./mtl '200 Mietwert dauernd und nachhaltig erzielbar 3'083 36'997 5 Ertragswert Das rechnerische Resultat des Ertragswertes entspricht dem Wert des Schätzungsobjektes mit all seinen dauernden und nachhaltigen Eigenschaften und zwar im nicht-entwerteten Zustand. Das Resultat ist ein von Jahr zu Jahr unveränderter Ertragswert, welcher sich auch bei fortlaufender technischer Entwertung der Bausubstanz nicht verringert. Für die Berechnung des Ertragswertes haben wir uns für den Bruttoertragswert entschieden. Bei dieser Methode wird der Bruttoertrag mit dem Bruttozinssatz kapitalisiert. Der Nettozinssatz ist der Zinssatz für die Kapitalkosten und Objektrisiken und besteht aus Anteilen für das Fremd- und Eigenkapital. Der Nettozinssatz ist Bestandteil des Bruttozinssatzes. 5.1 Die objekttypische Käufergruppe Für das zu bewertende Objekt kommt in erster Linie ein Selbstnutzer in Frage, der das Objekt als Wohn- und Arbeitsort nutzt. Für diese Käufergruppe spricht der geringe Fremdkapitalbedarf und die tiefen Fremdkapitalzinsen, die höhere Risikobereitschaft und die Aussicht, in den nächsten Jahren Arbeit und Investitionen tätigen zu können (Steuerersparnis, Werterhaltung). Wir betrachten in der Folge die Käufergruppe Selbstnutzer. Das führt dazu, dass der zu ermittelnde Verkehrswert zum unlimitierten Höchstwert führt, den ein Käufer am Bewertungsstichtag bei normalem Geschäftsverkehr und unter Würdigung aller Werteinflüsse für die betreffende Immobilie bereit ist zu bezahlen. Seite 16

17 5.2 Herleitung des Kapitalisierungssatzes Der Nettozinssatz wird als Kapitalzinssatz für die objekttypische Finanzierung eingesetzt, wobei von einer Fremdfinanzierung von 70% und einem Hypothekarzinssatz von 3.0% ausgegangen wird. Gemäss Belehnungsrichtlinien von Banken beträgt die Belehnungsgrenze bei Wohnbauten zwischen 60 bis 80%. Beim vorliegenden Objekt handelt es sich um eine risikobehaftete Liegenschaft. Aus diesem Grund rechnen wir mit einer Fremdfinanzierung (Belehnung) von 70%. Der käufertypische Eigenkapitalzinssatz berücksichtigt die teuerungsbereinigte Renditeerwartung, sowie die objekttypischen Wertverlustrisiken bzw. Wertsteigerungsmöglichkeiten. Er wird mit 3.69% eingesetzt. Die Zuschläge für die Liegenschaftskosten und die Rückstellungen stammen aus Erfahrungszahlen und vergleichbaren Objekten. Käufertypische Erwartung Bei selbst genutztem Wohneigentum wird an dieser Stelle auf eine Korrektur verzichtet. Regionale Marktverhältnisse Bei selbst genutztem Wohneigentum wird bei den regionalen Marktverhältnissen keine Korrektur angebracht. Immobilitätsnachteil Das Eigenkapital kann erst bei einem Verkauf aus der Immobilie gelöst werden. Es ist für die Zeit des Marktganges blockiert. Gewinne lassen sich nicht sofort realisieren (im Unterschied zu Wertschriften). Diese Wartefrist wird mit einem Zuschlag im Zinssatz berücksichtigt. Der Massstab dafür liegt in der erwarteten Verkaufsfrist. Aufgrund des Standortes und der Nutzungsart gehen wir von einer normalen Verkaufsfrist aus. Wir rechnen mit einer Wartefrist von 3 bis 6 Monaten. Zuschlag für Verlustrisiken Der Wert von Immobilien kann im Verlaufe der Zeit zu- oder abnehmen. Diese Zu- oder Abnahme ist immer teuerungsbedingt und entwertungsneutral und deshalb eine der spezifischen Immobilieneigenschaften. Bei der zu bewertenden Liegenschaft rechnen wir keinem Gewinn/Verlust. Dies bedeutet, dass aus heutiger Sicht wahrscheinlich bei einem Verkauf zu einem späteren Zeitpunkt weder mit grossem Gewinn, noch mit entsprechendem Verlust gerechnet werden muss. Seite 17

18 6 Verkehrswert der Liegenschaft in % in CHF Anteil Fremdkapital (Hypothek) 70% zu 3.00% 2.10% 21'069 Käufertypische Erwartung 0.00% Regionale Marktverhältnisse 0.00% Immobilitätsnachteil 0.00% Zuschlag für Verlustrisiken 0.00% Total Eigenkapital 0.00% Anteil Eigenkapital 30% zu 0.00% 0.00% 0 Total Nettozinssatz 2.10% 21'069 Betriebskosten 0.15% 1'500 Grundsteuern, Gebühren, Abgaben, Versicherungsprämien und dgl. Unterhaltskosten 0.50% 5'000 Jährliche Instandhaltungskosten zur Sicherstellung der Nachhaltigkeit. Mietzinsverluste 0.00% 0 Konstante Mietzinsverluste, Sockelleerstand, Mieterwechselverluste. Bei Selbstnutzerliegenschaften keine Ertragsverluste. Verwaltungskosten 0.00% 0 Verwaltungshonorar, Inkassospesen, Aufwand bei Mieterwechsel. Bei Selbstnutzerliegenschaften keine Verwaltungskosten. Rückstellungen 0.94% 9'428 Jährlich erforderliche Rückstellungen für die grosszyklische Erneuerung der Bausubstanz. Bruttozinssatz 3.69% 36'997 Ertragswert 1'002'620./. technische Entwertung -417'643 Verkehrswert 584'977 Verkehrswert gerundet CHF 585' Bewertungsunsicherheit Die vorliegende Bewertung unterliegt einer Unsicherheit: Es ist dies der fehlende Grundbucheintrag betreffend Weg- und Zufahrtsrecht über die Nachbarparzelle Nr Die Nutzung des Autounterstandes ist rechtlich nicht sichergestellt. Seite 18

19 8 Fotodokumentation Ansicht Nordost Ansicht Nordwest Ansicht Südost Ansicht Südwest UG Technik UG Technik Whirlpool EG Elektro / DuWC Seite 19

20 Fotodokumentation EG Garage EG Wohnen mit Cheminée EG Wohnen EG Küche EG WC von Küche aus EG Bad zu Wellnessbereich EG Wellnessbereich/Whirlp. Seite 20

21 Fotodokumentation OG- (Zwischengeschoss) Ankleide OG grosser Aufenthaltsbereich DG Schlafen (über Ankleide) DG Schlafen OG Treppe zu Schlafen DG OG Dusche/WC OG Dusche/WC Seite 21

22 9 Situationsplan Gbbl.-Nr Seite 22

23 10 Grundbuchauszug Gbbl.-Nr. 1614, Seite 1 Seite 23

24 Grundbuchauszug Gbbl.-Nr. 1614, Seite 2 Seite 24

25 11 Gebäudeversicherung GVB Seite 25