Immobilien und Steuern

Transkript

1 Immobilien und Steuern

2 Jürgen Lindauer Immobilien und Steuern Kompakte Darstellung für die Praxis 2., überarbeitete und aktualisierte Auflage

3 Jürgen Lindauer Darmstadt, Deutschland ISBN DOI / ISBN (ebook) beitung in elektronischen Systemen.

4 Vorwort Immobilien unterliegen mit Ausnahme der Grundsteuer keiner eigenständigen Besteuerung; vielmehr knüpft die Besteuerung an unterschiedliche Vorgänge bzw. Zustände im Zusammenhang mit Immobilien an, wie beispielsweise die entgeltliche bzw. unentgeltliche Übertragung oder die Eigen- oder Fremdnutzung. Um eine rationale Entscheidung für den Erwerb, die Nutzung bzw. die Veräußerung einer Immobilie treffen zu können, ist die genaue Kenntnis aller Steuern, die auf Immobilien lasten oder mit ihrem Verkehr verbunden sind, erforderlich ( Immobilienbesteuerung ). Allerdings ist das deutsche Steuerrecht äußerst zersplittert, kompliziert und unterliegt einer hohen Änderungsgeschwindigkeit. Dieser Umstand gibt Veranlassung, die Grundzüge der die Besteuerung von Immobilien regelnden Rechtsnormen geschlossen, in einem einführenden Informationswerk darzustellen. Das hier nunmehr in der 2. Auflage vorliegende Buch will keinen Kommentar zu einzelnen die Immobilienbesteuerung ausmachenden Gesetzen ersetzen, sondern demjenigen, der sich mit steuerlichen Fragen zu Immobilien beschäftigt, einen aktuellen fundierten Gesamtüberblick verschaffen. Die Darstellung verzichtet dementsprechend auf vertiefende Auseinandersetzungen und kritische Diskussionen. Seit der Veröffentlichung der 1. Auflage im Jahr 2010 sind zahlreiche Steuergesetze, finanzgerichtliche Urteile sowie Verlautbarungen der Finanzverwaltungen ergangen, die Auswirkungen auf die Immobilienbesteuerung haben. Diese wurden vor dem Hintergrund einer einführenden Darstellung in der Neuauflage berücksichtigt, so dass der Rechtsstand Dezember 2015 ist. Da sich die Grundkonzeption des Werkes bewährt hat, konnte die gewählte Gliederung beibehalten werden. Erweitert wurde das Werk lediglich um einen kurzen Abschnitt zur Besteuerung von Photovoltaikanlagen. V

5 VI Vorwort Für die Mithilfe bei der Überarbeitung des Manuskripts, sowie der Aktualisierung des Fußnotenapparats und des Stichwortverzeichnisses bedanke ich mich bei Frau Kerstin Giebel, B.A. sowie Frau stud. rer. oec. Sarah Klose und Frau stud. rer. oec. Neele Kämpf. Auch danke ich meinen Kollegen Herrn Ingo Banzhaf, WP/StB und Herrn Dr. Martin Ribbrock, RA für Ihre kritische Durchsicht und die anregenden Diskussionen zu einzelnen Themen. Für Hinweise und Anregungen bin ich dankbar Darmstadt, im Dezember 2015 Jürgen Lindauer

6 Inhaltsverzeichnis Vorwort... V Abkürzungsverzeichnis... XVII 1. Allgemeiner Teil Einleitung Übersicht über die Besteuerung von Immobilienvermögen Art der wirtschaftlichen Betätigung Besteuerung des Erwerbsvorgangs Grunderwerbsteuer Umsatzsteuer Erbschaft- und Schenkungsteuer Ertragsteuern Besteuerung der Nutzung der Immobilie Umsatzsteuer Grundsteuer Ertragsteuern Besteuerung der Veräußerung bzw. Übertragung Erbschaft- und Schenkungsteuer/ Verkehrsteuern Ertragsteuern Besteuerung mit Auslandsbezug Besteuerung eines Steuerausländers mit inländischer Immobilie Besteuerung eines Steuerinländers mit ausländischer Immobilie...12 VII

7 VIII Inhaltsverzeichnis Zuordnung zum Betriebsvermögen bzw. zum Privatvermögen Betriebsvermögen Notwendiges Betriebsvermögen Gewillkürtes Betriebsvermögen Privatvermögen Finanzierung der Immobilie Grundsätzliches Steuerliche Auswirkungen der Fremdfinanzierung Fehlende Einkünfteerzielungsabsicht Beschränkung des Zinsabzugs bei den Gewinneinkunftsarten (Zinsschranke) Schuldzinsen bei gemischt genutzten Gebäuden Darlehensaufnahme durch Ehegatten Schuldzinsenabzug nach Beendigung der Einkünfteerzielung Vorfälligkeitsentschädigung Zerlegung eines Grundstücks in seine Bestandteile aus steuerlicher Sicht Grundstück Grundstücksgleiche Rechte Erbbaurecht Wohnungseigentum/Teileigentum Grund und Boden Gebäude Begriff Gebäude als einheitliches Wirtschaftsgut Gebäudeteile Unselbständige Gebäudeteile Selbständige Gebäudeteile Betriebsvorrichtungen Scheinbestandteile Mietereinbauten und -umbauten Ladeneinbauten Selbständige Wirtschaftsgüter Sonstige mit dem Gebäude zusammenhängende Definitionen Familienheim Häusliches Arbeitszimmer Zivilrechtliches und wirtschaftliches Eigentum Grundsätzliches Auseinanderfallen von wirtschaftlichem und zivilrechtlichem Eigentum Eigentumsübertragung eines Grundstücks Leasing/Nutzungsüberlassung...36

8 Inhaltsverzeichnis IX Operating-Leasing Finanzierungsleasing Mietkauf Sale-and-lease-back Nießbrauch Gebäude auf fremdem Grund und Boden Erbbaurecht Mietereinbauten bzw. -umbauten Treuhandverhältnisse Bewertung von Immobilien Bewertungsmaßstäbe nach HGB/EStG Anschaffungskosten Anschaffungspreis Anschaffungsnebenkosten Nachträgliche Anschaffungskosten Anschaffungspreisminderungen Ansatz der Anschaffungskosten Aufteilung von Anschaffungskosten Herstellungskosten Definition Abgrenzung zu Anschaffungskosten Abgrenzung zum Erhaltungsaufwand Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen Abbruchkosten Ermittlung der Herstellungskosten Ansatz der Herstellungskosten Erhaltungsaufwand Definition Steuerliche Behandlung Energetische Sanierung Teilwert Bedeutung Begriffsbestimmung Wertermittlung Gemeiner Wert Bedeutung Wertermittlung Absetzung für Abnutzung (AfA) AfA-Berechtigung AfA-Berechtigung bei Miteigentum Drittaufwand...66

9 X Inhaltsverzeichnis Bemessungsgrundlage AfA-Arten Regelmäßige AfA Beginn/Ende der AfA AfA-Objekte AfA-Methoden Erhöhte Absetzung (Planmäßige AfA) Anwendungsfälle der erhöhten Absetzung Voraussetzungen des 7a EStG Außerordentliche AfA AfA-Berichtigung Abschreibungen von Immobilien im Handelsrecht Planmäßige Abschreibung Außerplanmäßige Abschreibung Bewertung von Grundbesitz nach dem Bewertungsgesetz (BewG) Einheitswertermittlung für Zwecke der Grundsteuer Grundstücke des Grundvermögens Grundstücke des Betriebsvermögens (Betriebsgrundstücke) Bewertung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie der Grunderwerbsteuer Grundstücke des Grundvermögens Bewertung von Grundbesitz im Rahmen des Betriebsvermögens Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts Besonderer Teil Direktinvestition Besteuerung des Erwerbs Grunderwerbsteuerliche Aspekte Steuerbare Rechtsvorgänge Bemessungsgrundlage Steuerbefreiungen Steuersatz Steuerschuldner Entstehung, Festsetzung und Zahlung der Grunderwerbsteuer Ertragsteuerliche Behandlung der Grunderwerbsteuer...103

10 Inhaltsverzeichnis XI Anzeigepflicht Umsatzsteuerliche Aspekte Steuerbarkeit des Erwerbsvorgangs Steuerpflichtigkeit des Erwerbsvorgangs Verkauf mit Option zur Umsatzsteuer Bemessungsgrundlage Schuldner der Umsatzsteuer bei Verkauf mit Option Berechtigung zum Vorsteuerabzug bei Ausführung steuerpflichtiger Umsätze Ertragsteuerliche Behandlung der Vorsteuern Ertragsteuerliche Aspekte Entgeltlicher Erwerb Unentgeltlicher Erwerb (Schenkung) Steuerliche Förderung (InvZulG) Besteuerung der Nutzung Ertragsteuerliche Aspekte Abgrenzung Gewerbebetrieb/ Vermögensverwaltung i.r.d. Immobiliennutzung Immobilie im Privatvermögen Immobilie im Betriebsvermögen Umsatzsteuerliche Aspekte i. R. der Immobiliennutzung Umsatzsteuerbarkeit des Vermietungsumsatzes Umsatzsteuerbefreiung des Vermietungsumsatzes Optionsrecht des Vermieters Berechtigung zum Vorsteuerabzug bei Ausführung steuerpflichtiger Umsätze Berichtigung des Vorsteuerabzuges nach 15a UStG im Zusammenhang mit Immobilien Bemessungsgrundlage/ Steuerschuldner Steuersatz...159

11 XII Inhaltsverzeichnis Ertragsteuerliche Behandlung der Umsatzsteuer Grundsteuerliche Aspekte Grundsätzliches Steuergegenstand Steuerbefreiungen Steuerschuldner Haftungsschuldner Bemessung der Grundsteuer Festsetzung der Grundsteuer Erhebung der Grundsteuer Erlass der Grundsteuer Grundsteuerreform Besteuerung der Veräußerung Veräußerung einer im Betriebsvermögen befindlichen Immobilie Einzelveräußerung Entnahme Gewerblicher Grundstückshandel Veräußerung der im Privatvermögen befindlichen Immobilie Grundsatz Berechnung der Haltefrist Ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzte Grundstücke Veräußerungsgewinn Immobilien-Leasing Ertragsteuerliche Aspekte Wirtschaftliches Eigentum beim Leasinggeber Wirtschaftliches Eigentum beim Leasingnehmer Umsatzsteuerliche Aspekte Wirtschaftliches Eigentum beim Leasinggeber Wirtschaftliches Eigentum beim Leasingnehmer Indirekte Investition Immobilie im Vermögen einer Personengesellschaft Gewerbliche Personengesellschaft Formen der gewerblichen Personengesellschaft...191

12 Inhaltsverzeichnis XIII Besteuerung des Erwerbsvorgangs Besteuerung der Nutzung Besteuerung der Veräußerung Vermögensverwaltende Personengesellschaft Besteuerung des Erwerbs Besteuerung der Nutzung Besteuerung der Veräußerung Immobilie im Vermögen einer Kapitalgesellschaft Besteuerung Besteuerung des Erwerbsvorgangs Besteuerung der Nutzung Besteuerung der Veräußerung Unentgeltliche Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten oder von Todes wegen Grundsätzliches Erbschaftsteuerreform Direkte Übertragung Verkehrsteuerliche Auswirkungen Erbschaft-/Schenkungsteuerliche Auswirkungen Überlassung der selbst genutzten Immobilie an den Ehegatten Überlassung der selbst genutzten Immobilie von Todes wegen an Kinder oder Kinder verstorbener Kinder Überlassung einer fremd genutzten Immobilie Freibeträge Steuertarif Festsetzung und Entrichtung der Erbschaftsteuer Immobilienprodukte Geschlossene Immobilienfonds Besteuerung der Fondsgesellschaft Besteuerung des Anlegers Steuerliche Besonderheiten Hersteller- oder Erwerbereigenschaft des Fonds Einordnung der Kosten bei Fehlen einer wesentlichen Einflussnahmemöglichkeit (Erwerbereigenschaft) Einordnung der Kosten bei Vorliegen einer wesentlichen influssnahmemöglichkeit (Herstellereigenschaft)...234

13 XIV Inhaltsverzeichnis Besteuerung der Veräußerung Offene Immobilienfonds Gesellschaftsrechtlicher Rahmen Steuerliche Aspekte Laufende Einkünfte Besteuerung der Veräußerung Ausblick- Referentenentwurf eines Gesetzes zur Reform der Investmentbesteuerung German REIT Voraussetzungen zur Erlangung des REIT-Status Börsenzulassung Streuung der Aktien der REIT-AG Vermögens- und Ertragsanforderungen Ausschüttung an die Anleger Immobilienhandel Mindesteigenkapitalanforderungen Steuerlicher Rahmen Steuerbefreiung der REIT-AG Erwerbsphase Besteuerung laufender Erträge Besteuerung der Veräußerung Internationale Immobilienbesteuerung Einführung Immobilieneinkünfte in den Doppelbesteuerungsabkommen Besteuerung von Einkünften aus unbeweglichem Vermögen (Art 6 OECD-MA) Gewinne aus der Veräußerung unbeweglichen Vermögens (Art. 13 OECD-MA) Methoden zur Vermeidung einer Doppelbesteuerung (Artikel 23 OECD-MA) Investition in inländische Immobilien durch Steuerausländer Investition durch eine natürliche Person Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung i.s.d. 49 Abs. 1 Nr. 6 EStG Anordnung des Steuerabzuges nach 50 a Abs. 7 EStG Investition durch eine Kapitalgesellschaft...253

14 Inhaltsverzeichnis XV Einkünfte aus Gewerbebetrieb i.s.d. 49 Abs. 1 Nr. 2 f) aa) EStG Besteuerung der Veräußerung Investition von Steuerausländern über eine inländische Immobilienkapitalgesellschaft Einkünfte aus Kapitalvermögen Besteuerung der Veräußerungsgewinne Investition in ausländische Immobilien durch Steuerinländer Besteuerung der Nutzung von Auslandsimmobilien Anrechnungsmethode Freistellungsmethode Besonderheiten der Besteuerung von über eine Kapitalgesellschaft gehaltenen Ferienimmobilien Besteuerung der Veräußerung von Auslandsimmobilien Besteuerung der Veräußerung von Auslandsimmobiliengesellschaften Photovoltaikanlagen Einführung Einkunftsart Selbständige bewegliche Wirtschaftsgüter AfA Umsatzsteuer Literaturverzeichnis Stichwortverzeichnis...269

15 Abkürzungsverzeichnis a. A. anderer Auffassung a.a. O. am angegebenen Ort Abs. Absatz a. F. alte Fassung AfA Absetzung für Abnutzung AfAa Absetzung für außerordentliche technische oder wirtschaftliche Nutzung AfS Absetzung für Substanzverringerung AG Aktiengesellschaft Anm. Anmerkung AO Abgabenordnung Art. Artikel Az. Aktenzeichen BaFin BauGB BB BewG BewRGr BFH BFHE BGB BGBl I BMF BRD bspw. BStBl I Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht Baugesetzbuch Betriebsberater Bewertungsgesetz Richtlinien für die Bewertung des Grundvermögens Bundesfinanzhof Sammlung der Entscheidungen des Bundesfinanzhofs Bürgerliches Gesetzbuch Bundesgesetzblatt Teil I Bundesministerium der Finanzen Bundesrepublik Deutschland beispielsweise Bundessteuerblatt Teil I XVII

16 XVIII Abkürzungsverzeichnis BStBl II BT Buchst. BV BVerfG CO-2 Bundesteuerblatt Teil II Bundestag Buchstabe Betriebsvermögen Bundesverfassungsgericht Kohlenstoffdioxid DB Der Betrieb (Zeitschrift) DBA Doppelbesteuerungsabkommen DStR Deutsches Steuerrecht (Zeitschrift) DStRE Deutsches Steuerrecht-Entscheidungsdienst d. h. das heißt Drs. Drucksache EBITDA EFG EFH ErbbauRG ErbStB ErbStG EStB ErbStRG EStDV EStG EStH EStR EU EuGH EWR Earnings before interest, taxes, depreciation and amortization Entscheidungen der Finanzgerichte (Zeitschrift) Einfamilienhaus Gesetz über das Erbbaurecht Erbschaftsteuerberater (Zeitschrift) Erbschaftsteuergesetz Der Ertragsteuerberater (Zeitschrift) Erbschaftsteuerreformgesetz Einkommensteuerdurchführungsverordnung Einkommensteuergesetz Einkommensteuerhinweise Einkommensteuerrichtlinien Europäische Union Europäischer Gerichtshof Europäischer Wirtschaftsraum f. folgende ff. fortfolgende FG Finanzgericht FinMin Finanzministerium FlurbG Flurbereinigungsgesetz GBO GbR gem. GewStDV GewStG Grundbuchordnung Gesellschaft bürgerlichen Rechts gemäß Gewerbesteuerdurchführungsverordnung Gewerbesteuergesetz

17 Abkürzungsverzeichnis XIX GewStR GG ggf. GmbH GmbH & Co. KG G-REIT GrESt GrEStG GrStG GrStR Gewerbesteuerrichtlinien Grundgesetz gegebenenfalls Gesellschaft mit beschränkter Haftung Gesellschaft mit beschränkter Haftung Compagnie Kommanditgesellschaft German Real Estate Investment Trust Grunderwerbsteuer Grunderwerbssteuergesetz Grundsteuergesetz Grundsteuerrichtlinien HGB Handelsgesetzbuch h. M. herrschender Meinung i. d. R. in der Regel i. e. S. im engeren Sinne i. H. v. in Höhe von InvG Investmentgesetz InvStG Investmentsteuergesetz InvZulG Investitionszulagegesetz i. S. d. im Sinne des i. V. m. in Verbindung mit JStG JurisPR-SteuerR KAGB KVG Kap. KG KStG LStH LStR Jahressteuergesetz Juris Praxisreport Steuerrecht Kapitalanlagegesetzbuch Kapitalverwaltungsgesellschaft Kapitel Kommanditgesellschaft Körperschaftsteuergesetz Lohnsteuerhinweise Lohnsteuerrichtlinien MFH Mehrfamilienhaus Mio. Millionen MwStSystRL Mehrwertsteuersystemrichtlinie m. w. N. mit weiteren Nachweisen ND Nutzungsdauer

18 XX Abkürzungsverzeichnis Nr. Nummer n. v. Nicht veröffentlicht OECD-MA Organization for Economic Cooperation and Development Musterabkommen OFD Oberfinanzdirektion o. g. oben genannte OHG Offene Handelsgesellschaft OVG Oberverwaltungsgericht PV RAP RETT-Blocker REIT REITG Rn. Rz. Privatvermögen Rechnungsabgrenzungsposten Real Estate Transfer Tax Blocker Real Estate Investment Trust Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschafte mit börsennotierten Anteilen Randnummer Randziffer s. o. siehe oben sog. sogenannte/n SolZ Solidaritätszuschlag Tw-Afa Tz. UK Unterabs. UR USt UStAE UStDV UStG UStR Teilwert Absetzung für Abnutzung Textziffer United Kingdom Unterabschnitt Umsatzsteuer Rundschau (Zeitschrift) Umsatzsteuer Umsatzsteueranwendungserlass Umsatzsteuerdurchführungsverordnung Umsatzsteuergesetz Umsatzsteuerrichtlinien v. vom vgl. vergleiche VZ Veranlagungszeitraum WEG WertV Wohnungseigentumsgesetz Wertermittlungsverordnung

19 Abkürzungsverzeichnis XXI z. B. zum Beispiel ZEV Zeitschrift für Erbrecht und Vermögensnachfolge (Zeitschrift) zzgl. zuzüglich