Armin Isler, März Visionen umsetzen von der Milch- zur Kulturfabrik

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1 Armin Isler, März 2015 Visionen umsetzen von der Milch- zur Kulturfabrik

2 Agenda Vom Fussballstadion zur Industriebrache Entwicklungsstrategien / Umsetzung (Sandro De Jacob, SIB-E) Handlungsfähigkeit herstellen Mögliche Nutzungen Visionen Strategie (Zeugin Gölker Immobilienstrategien) Massnahmen Aktuelle Nutzung 2

3 Das Fussballstadion 3

4 Fussballstadion Industriebrache 1924 Fussballstadion Förrlibuck der Young Fellows ( Plätze) 1964 Kauf durch Milchverband Winterthur (später SDF) 1969 Eröffnung Hardturmviadukt und Käferberglinie 1972 Baubeginn der Milchfabrik 1977 Eröffnung des grössten und modernsten Milchverarbeitungsbetriebs Europas Kapazität: 1 Mio. Liter/Tag Versorgung von 1,5 2 Mio. Menschen 1979 Prinz Charles besucht die Toni-Molkerei 1999 Produktion verlagert / Maschinen verkauft Zwischennutzungen, u. a. Clubs, Lager usw. 4

5 September 2002 Swiss Dairy Food AG (Eigentümerin) im Nachlassverfahren Bewirtschaftung des Areals erfolgt durch das Betreibungsamt Pfandgläubiger (Pensionskasse und ein Bankenkonsortium) wollen den Verlust minimieren durch Entwicklung der ungenutzten Produktionsliegenschaft Betreibungsamt unterstützt folgenden Lösungsansatz: - Professionelles Gebäude-Management - Sicherstellung des Mittelflusses - Optimierung des Verkaufserlöses 5

6 Das Innenleben 6

7 Das Innenleben - schematisch 7

8 Der Fussabdruck Masse: 90 x 130 / 170 m + Rampe 8

9 Kennzahlen Grundstück m2 Bauvolumen (nach SIA) m3 (entspricht ca. 500 EFH) Nutzfläche m2 Nutzfl. inkl. Allgemeinflächen m2 Rohbau -Beton m3 (entspricht ca. 80 EFH) -Stahl für Armierung und Säulen t (8000 Autos à 1,5 t/5 m = 40 km Stau) Baukosten Bau 94 Mio. / Fr /m3 Maschinen 79 Mio. Total 173 Mio. / Fr /m3 (Index > ca. 325 Mio.) Energieversorgung Dampfversorgung 18 bar ca. 180 C Kühlung bis -30 C mit Ammoniak (ca. 15t) 9

10 Ausgangslage Toni Areal ist vielen bekannt: prominente Lage/Form/Grösse Jahrelange, prägnante TONI-Joghurt-Werbung Gastro-/Entertainment-Zwischennutzung Quartier ist im Umbruch und in Entwicklung (Zukunft?): Vom Industrie- und Arbeiter- zum Trendquartier Von der Industrie zu kreativen (technologienahen) Kleinbetrieben und trendigen Eventlokalen öffentl. und privater Verkehr in Entwicklung (Strassen/Tram/Waidhaldetunnel, versch. Varianten) 10

11 Situation / Planung Zürich-West 11

12 Objektanalyse Markt und Umfeld (im Entwicklungsgebiet) grosses Flächenangebot (Nachfrager-Markt) Potenzial für Mischnutzung gute Erschliessung Beschränkte Handlungsfreiheit infolge Nachlassverfahren Gebäude/Mieter/Umgebung ungenutzte Produktionsliegenschaft mit nutzerspezifischer Struktur (Investitionen erforderlich) Leerstände (erschwerte Vermietung ohne klare Perspektiven) Umstrukturierungsphase (schwierig, Investoren zu finden) 12

13 Ziel: kurzfristiger Verkauf Entwicklungsstrategien nachhaltige Entwicklung / Verkauf + Qualität - Toni Areal Strukturanpassung Prozessoptimierung Toni Areal Zeit Substanz erhalten Verkauf Wenig Investitionen und kleines Risiko Kürzere Zeitdauer / Nachhaltigkeit? Kleiner Return on Investment Vision + Strategie = Nachhaltigkeit Hohe Investitionen und grosses Risiko Lange Zeitdauer / grosse Nachhaltigkeit Steigerung des Marktwertes 13

14 Umsetzung Übernahmephase Übernahme von Bewirtschaftung und Betrieb Ziel: Sicherstellung von Funktionstüchtigkeit, Einnahmen usw. Konsolidierungsphase Erstellung von Gestaltungplan, Marktkonzept, Infrastruktur Ziel: neue Positionierung festlegen (Gebäude- und Flächenstruktur / Mieter- und Kostenstruktur) Entwicklungsphase Projektentwicklung und integrales Facility Management Ziel: Vermietung, Vermarktung, Arealverkauf 14

15 Bewirtschaftung Hauswart Bewirtschaftung Vermarktung Hauswart Projektentwicklung Bewirtschaftung Vermarktung Projektentwicklung Integrales-FM Projektorganisation Projektsteuerung Projektleitung General-Planer Vermarktung/ Bewirtschaftung Entwicklung Vision Finanzen / Recht Kommunikation Interne / Externe Projektausschuss Event- Managem. Klassische Bewi Interne / Externe Interne / Externe Marktleistung Dienstleistungen Dienstleistungen Terminplan Übernahme Konsolidierung Entwicklung Realisierung 15

16 Handlungsfähigkeit herstellen Eigentumsverhältnisse bereinigen (Nachlassmasse ungeeignet für Entwicklung Interessenkollision mit Sachwalter / Formalitäten) Finanzierung des Areals durch 8 Kantonalbanken Keine echten Kaufinteressenten: Schnäppchen, Abwälzung Risiko ZKB kauft Forderungen der Partnerbanken, anschl. das Areal (Ziel: Schaffung Mehrwert durch neue Nutzung Verkauf) 16

17 Evaluation möglicher Nutzungen Detailhandel: Einkaufszentrum in verschiedenen Varianten o Schrumpfender Markt, grosse Konkurrenz, wenig Parkplätze Eventgastronomie und Entertainment (z. B. Wildwasserpark) o Clubs, sonst wenig Freizeitaktivitäten, keine touristischen Frequenzen, kein Erlebnis- und Freizeitprofil (z. B. Wasser, charmante Industrieromantik usw.) / Betreiber? Wohnen o Ungeeignete Gebäudeform, Gestaltungsplan, Umgebung, Lärm Büro- Geschäftshaus / Callcenter o Wenig dynamischer Büromarkt, grosses Angebot, kleine Nachfrage, viele kleine, wenig grosse Nachfrager, Vermietung ab Plan kaum möglich Unternehmerische Lösungen (z. B. Technopark 2) o Massgeschneiderte Produktionsliegenschaft, grosse Umbauten, es gibt genügend günstigere, passendere Angebote, Unternehmer zur Umsetzung fehlt 17

18 vom Hauptbahnhof zum Toni-Areal Bildung Volksschule, Berufsschulen (technisch, gestalterisch, KV) Hochschule für Gestaltung Kreative Betriebe, Innovation Technopark (ca. 300 Unternehmen), Architekten Kultur, Unterhaltung, Entertainment Museum für Gestaltung, Plakatsammlung, Schiffbau (inkl. Werkstätten für Schauspielhaus), Lager für Opernhaus Kinos (RiffRaff, Abaton) Restaurants, Clubs (u. a. Labor Bar, Club Exil) 18

19 Strategie Nutzungsmix Nutzungen aus dem Gastro-/Entertainement-Bereich dominieren das Image des Toni-Areals der Raum vom Hauptbahnhof bis zum Escher-Wyss-Areal weist eine starke Konzentration von verschiedenen Schulen, aber auch innovativen bildungsnahen Einrichtungen auf daneben gibt es immer mehr Kultureinrichtungen aller Art (vom Schiffbau bis zur Alltagskultur); der Ausdruck Zürichs Kulturmeile gewinnt zusehends an Bedeutung das Toni-Areal mit seiner markanten Form, seinem Image und dem strategischen Wettbewerbsvorteil des bewilligten Gestaltungsplanes und seinen Optionen bietet sich als Kulminationspunkt für diese Entwicklung geradezu an 19

20 Positionierung Positionierung Bildung und Kultur Idee Das Toni-Areal bietet Raum und Rahmen für eine neuartige Verbindung der wichtigen Lebensbereiche Bildung und Kultur, die sich hier in einem identitätsstiftenden, einzigartigen Umfeld optimal inszenieren, in nie dagewesenem Ausmass von einander profitieren und sich entwickeln können. 20

21 Definition Bildung Berufsschule, Hochschule, Lehre und Forschung, Weiterbildung wie Info-/Edutainment: Krippe, Hort, Primarschule, Oberstufenschule, Privatschule, Spezialschule, fremdsprachige Schule, Gewerbeschule, Hochschule, Sprachschule, Forschungseinrichtung, Kurse, Musikschule, Tanzschule, Sport, Seminare, Kongresse... Kultur Hochkultur wie Alltagskultur, klassische Formen wie moderne, geförderte, aber auch kommerzielle: Veranstaltungen (Konzerte aller Art, Tanz, Schauspiel), Bücher, bildende Künste (Sammlungen, Ausstellungen), Theater, Radio/TV, Film/Video (Produktion/Verwaltung), Instrumente (Bau/Verkauf), Werbung, Grafik, Bar, Club... 21

22 Herleitung Bildung (Forschung und Entwicklung) zentrale Werte der schweizerischen Wirtschaft wird im globalen Wettbewerb rasch (wieder) an Bedeutung gewinnen, wenn es darum geht, die Position der Schweiz zu halten Kultur der Kitt der Gesellschaft, ist der einzige Bereich, der es in einer globalisierten Welt ermöglicht, bestehende Identitäten zu bewahren Konsum von fremder Zivilisation (fremde Musik, fremdländisches Essen, Ferien in Übersee) kann nicht darüber hinwegtäuschen, dass dafür auch global ein zunehmendes Bedürfnis besteht 22

23 Herleitung (II) Individualität zunehmendes Bedürfnis der Menschen Lifestyle und Selbstinszenierung heissen die Schlagwörter; Bildung und Kultur sind die Instrumente dazu Freizeit gewinnt immer mehr an Bedeutung: die Arbeitszeit wird immer kürzer die Zahl der Frühpensionierungen nimmt zu Pensionierte sind zunehmend bis ins hohe Alter fit und aktiv Bildung und Kultur sind auch in diesem Zusammenhang wichtige Bereiche Verschmelzung von Funktionen als Ausweg aus langweiligen Strukturen: Coiffeur mit Bar, Buchladen mit Café, Coffeshop verkauft Elektronik, Schallplattenladen dafür Kleider usw.) 23

24 Positionierung Angebot bekannt machen angestrebte Position kommunizieren (> Werbekosten) Erfolg verbindliche Angebote für konkrete Nutzungen/Nutzer aufzeigen (> Planungsaufwand) Nutzer begeistern individuelle Planung um die unschlagbaren Vorteile unseres Angebotes aufzuzeigen (> Planungsaufwand) Nutzer verpflichten Planung umsetzen (> Aufwand, Investitionen) Bestehende Clubs erhalten solange opportun: Toni-Molkerei, Rohstofflager, Dachkantine 24

25 Vorgehen Schaffung von Strukturen, welche ein schrittweises Vorgehen ermöglichen Nachhaltige Strukturen schaffen Finden von Möglichkeiten zur Finanzierung der notwendigen Investitionen (auf der Basis entsprechender Mietverträge und Erlöse) 25

26 Massnahmen Kommunikation (Sichtbarmachen der Position): Kommunikationskonzept: (PR, Talk in Town, Werbung) Auftritt: Name, Logo, (elektronische) Briefschaften Instrumente: Website, Imagebroschüre, Inserate 26

27 Massnahmen (II) Absatz (mögliche Nutzungen aufzeigen) Nights in White Satin. Halle 109 im Toni-Areal: Neville Tranter, Sibylle und Michael Birkenmeier, Nina Corti u. a. Ausstellung der Bildhauerin Christina Wendt zum ersten Mal in Zürich (NZZ ) Faszination Tutanchamun im Zürcher Toni-Areal

28 Massnahmen (III) Festival Kunstausstellung der Stadt Zürich Nike-Event Joga Bonito Bundesratsbesuch (Schulreise 2006) 28

29 Massnahmen (IV) Absatz (Vermietung) Formulierung von Angeboten für Zielgruppen aus den skizzierten Nutzungsbereichen individuelle Machbarkeitsstudien für Interessenten konkrete Offerten auf der Basis der Planung schrittweise Umsetzung (Planung, Bau) Veräusserung des Areals ab einem noch zu definierenden Vermietungsstand 29

30 Hochschulen im Toni-Areal 2003 Kontakte und Besichtigungen mit Vertretern von Fachhochschulen und Bildungsdirektion 2004 Vorstellung des Areals den Rektoren von Universität und Fachhochschulen als möglicher zukünftiger Standort durch die Bildungsdirektorin Starkes Interesse von Rektor Daniel Fueter, HMT Erstellung provisorisches Sollraumkonzept durch die Bildungsdirektion, Machbarkeitsstudien durch ZKB und Kanton Organisation eines begleiteten Studienauftrags durch die ZKB (abgeschlossen im Mai 2006) 30

31 Hochschulen im Toni-Areal (II) Die beiden traditionsreichen Hochschulen für Musik und Theater (HMT) sowie für Gestaltung und Kunst (HGKZ) setzen die beabsichtigte Fusion per 1. August 2007 um. Die Bildungsdirektion wählt im Anschluss an verschiedene Machbarkeitsstudien sowie den begleiteten Studienauftrag das Toni-Areal als Standort für ZHDK und Teile von ZHAW. Der Kantonsrat bewilligt im Februar 2008 den Kredit für den Mieterausbau von ZHDK und ZHAW von insgesamt CHF 138,8 Mio. 31

32 Standorte der Fachhochschulen 32

33 Früher für das JOGHURT IM GLAS heute für Studenten von ZHDK+ZHAW 33

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