Neubau Hauptverwaltung Bilfinger Berger Power Services Eine Immobilie der besonderen Art

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1 Neubau Hauptverwaltung Bilfinger Berger Power Services Joachim Kühnel, Hans-Peter Richter, Marc Siepmann immoebs Arbeitskreis Rhein-Ruhr, Oberhausen,

2 Gliederung 1. Vorstellung des Unternehmens 2. Status Quo in der Immobilienwirtschaft 3. Wertschöpfungspartnerschaften 4. Bilfinger Berger one 5. Beispielprojekt: Headquarters Bilfinger Berger Power Services 6. Fazit Seite 2

4 Vorstellung des Unternehmens Geschäftsfelder und Umsatz BBSE 2010* Concessions Power Services Construction Building & Facility Services Industrial Services Finanzierung Kraftwerke Infrastrukturprojekte Hochbauprojekte Prozessindustrie Realisierung Betrieb von Verkehrswegen und Immobilien Lifecycle-Service Lebensdauerverlängerung Hochdruckrohrleitungsbau Energie- und Umwelttechnik Tunnel- und Brückenbau Spezialtief- und Erdbau Verkehrswegebau Ingenieurwasserbau Dienstleistungen Beratung Energiebewusstsein Baunahe Dienstleistungen 2,3 Mrd. Energiewirtschaft 2,9 Mrd. 358 Mio. ** 1,1 Mrd. 1,7 Mrd. *) ohne Aktivitäten in Australien **) Committed equity Seite 4

5 Vorstellung des Unternehmens Bilfinger Berger Building & Facility Services: Leistungsportfolio Building Hochbau Planung Baulogistik Ausbau Sonstige Dienstleistungen Entwicklung Rohbau Schlüsselfertigbau Revitalisierung Partnering Modelle one Modelle Public Private Partnership Parkhäuser Architektur / Fassadentechnik Haustechnik Tragwerksplanung Bauphysik Nachhaltigkeit / Energieeffizienz Brandschutz Construction Management Effiziente Steuerung Logistische Koordination Prozessorientierte Entsorgung Sicherheit und Personenkontrolle Sicherheits-/ Gesundheitskoordination Komplettausbau Revitalisierung Brandschutzlösungen Planung und Errichtung von Kühllagern Bauwerksbewegung Industriebau Rohrleitungsbau Seite 5

6 Vorstellung des Unternehmens Bilfinger Berger Building & Facility Services: Leistungsportfolio Facility Services Integriertes Facility Management Gebäudetechnik Asset und Property Management Infrastrukturelle und Health Care Services Wassertechnologien Integriertes FM Technisches FM Infrastrukturelles FM FM-Consulting- Dienstleistungen Energie Management Energie Contracting Wärmetechnik Sanitärsysteme Klimaanlagen Kühlsysteme Brandmeldeanlagen Elektrotechnik Gebäudeautomatisierung Asset Management Fonds Management Investment Consulting Property Management Rental Services Area Management Center Management Patientenservice und -hotellerie Reinigung Hauswirtschaftliche Dienstleistungen Restaurant Services Catering HR Services Zeitarbeit Optimierung von Kläranlagen Wasser-, Abwasserund Klärschlammbehandlung Vakuumkanalisationen Vakuumtechnik Retail Development Seite 6

7 Verwaltungsbauten Schulen Vorstellung des Unternehmens Referenzen im Bereich Lebenszyklus Überblick über die beauftragten Lebenszyklusprojekte I/II Britische Botschaft, Berlin 5 schools, Irland Kreishaus Unna Cork school of music, Irland City-Revier Wiesbaden Schools Bangor & Nendrum, Nordirland Justizzentrum Chemnitz Schulen Halle I Justiz- und Verwaltungszentrum, Wiesbaden Schulen Landkreis Hof Landratsamt Schloss Sonnenstein Pirna Schulen Halle II Seite 7

8 Krankenhäuser Sportstätten JVAs Vorstellung des Unternehmens Referenzen im Bereich Lebenszyklus Überblick über die beauftragten Lebenszyklusprojekte II/II Women s & children s Hospital, Hull/ UK Justizvollzugsanstalt Burg New Gloucestershire Royal hospital, UK Thermalbad Aukammtal, Wiesbaden Partikeltherapiezentrum NRoCK, Kiel Riethsporthalle, Erfurt Beauftragte Lebenszyklusprojekte in der Planungs- bzw. Bauphase: Hessische Landesvertretung Brüssel, Belgien Firmenzentrale BB Power Services, Oberhausen Seite 8

10 Status Quo in der Immobilienwirtschaft Blick in die Automobilbranche Quelle: Preisliste BMW 6er Cabrio Seite 10

11 Status Quo in der Immobilienwirtschaft Zahlreiche Beteiligte und Schnittstellen Verwalter Nutzer / Eigentümer Projektsteuerer Sachverständige Architekt Berater Betreiber Dienstleister Fachplaner Ausführende Unternehmen Vorrangige Eigenzielmaximierung der Beteiligten mit begrenztem Team-Gedanken Ausgeprägte Schnittstellenproblematik Teiloptimierter Output Seite 11

12 Status Quo Negative Erfahrungen Konfliktträchtige Realisierung (u.a. viele Nachträge) Kosten- und Terminüberschreitungen beim Bau sowie Qualitätsmängel Überdimensionierung technische Gebäudeausrüstung Energie- und Versorgungsineffizienz Unkoordinierter Übergang Bau- in Betriebsphase Planung meist nicht hinreichend auf den Gebäudebetrieb ausgerichtet Ungeeignete Materialien hinsichtlich Betrieb (u.a. in Bezug auf Verschleißfestigkeit und Reinigungsfreundlichkeit) Kostenintensive Betriebsleistungen Unzufriedenheit Nutzer wegen geringer Funktionalität und Komfort Die negativen Erfahrungen haben ihre Ursache im Beschaffungsprozess! Seite 12

13 Status Quo in der Immobilienwirtschaft Beispiele Ohne Betrachtung der späteren Nutzungsphase können die Betriebskosten signifikant steigen. Würzburg Kulturspeicher Lamellen Affäre Komplexe Fassade mit Steinlamellen vor Glasfassade Eine Steinlamelle wiegt ca. 130 kg Ca Steinlamellen Lamellen besitzen eine schwierige Aufhängung Bei jedem Reinigungsvorgang müssen die Lamellen abgenommen werden Kosten für Reinigung, Steinarbeiten, Taubenvergrämung bis zu p.a. Quelle. Main Post (2011): Lamellen-Affäre am Kulturspeicher: Euro Kosten erschienen am Seite 13

15 Wertschöpfungspartnerschaft Partnerschaftsmodell Nutzer / Eigentümer Wertschöpfungspartner mit Gesamtverantwortung für alle Leistungen Gemeinsame Ausarbeitung der langfristigen Ziele und kooperativen Verträge Ganzheitliche Realisierung von Planung, Bau und Betrieb sowie bei Bedarf Finanzierung Planungsoptimierung durch phasenübergreifende Denkweise Wertschöpfungspartner Leistungswirtschaft Seite 15

16 Projektspezifischer Wissensstand Wertschöpfungspartnerschaft Leistungsbeschaffung bisher Konzeption Planung Bau Betrieb Zahlreiche Beteiligte mit einzelnen Verantwortungsbereichen erzeugen Schnittstellenproblematik Seite 16

17 Projektspezifischer Wissensstand Wertschöpfungspartnerschaft Wissensmaximierung durch Lifecycleplanung Konzeption Planung Bau Betrieb Phasenübergreifende Denkweise (keine Schnittstellen zwischen Konzeption, Planung, Bau und Betrieb) Seite 17

18 Wertschöpfungspartnerschaft Struktur und Projektphasen Konzeption Planung Bau Betrieb Ein Vertragspartner: keine Schnittstellen zwischen Planung, Bau und Betrieb Frühzeitiges Einbringen der Investorenkompetenz Abgestimmte Planungsdurchläufe für die Bau- und Betriebsphase Reibungsloser Übergang zwischen Planungs-, Bauund Betriebsphase Ergebnisorientiert hinsichtlich Bau und Betrieb Garantie der Betriebs- / Instandhaltungskosten Reduzierter Verwaltungsaufwand Werterhaltung durch Nachhaltigkeit Seite 18

19 Wertschöpfungspartnerschaft Positive Erfahrungen Hohe Kosten- und Terminsicherheit mit Qualität über die gesamte Vertragslaufzeit Schnittstellenfreie ganzheitliche Realisierung für Planung, Bau, Betrieb und Finanzierung mit geringerem Konfliktpotenzial Koordinierter und reibungsloser Übergang Bau- in Betriebsphase Kostenvorteile zwischen 10-20% durch Lebenszyklusansatz und outputorientierte Leistungsbeschreibung Langfristig gesicherte Instandhaltung der Gebäude mit gutem Werterhalt Modellimplizite Berücksichtigung der Aspekte Energieeffizienz und Nachhaltigkeit Bei Wertschöpfungspartnerschaften sind die Interessen der Vertragspartner gleich und die Kompetenzen werden besser genutzt! Seite 19

21 Bilfinger Berger one Kurzfilm Quelle Kurzfilm: Seite 21

22 Bilfinger Berger one Lebenszyklusansatz Lebenszyklusansatz mit ganzheitlicher Optimierung von Entwicklung, Planung, Betrieb Bau, Betrieb und Finanzierung von Immobilien Ergebnisorientierte Vorgehensweise Finanzierung Bau Vernetzte Betrachtungsweise über alle Lebensphasen Planung. Seite 22

23 Bilfinger Berger one Zusicherung der Gesamtkosten Kaltmiete Laufende Kosten Gesamtmiete Grundstück Erschließung Gebäudeinstandhaltung Verbrauchsmengen Zusicherung der Warmmiete [ /m²] Baukonstruktion Technische Anlagen + Ver- und Entsorgung Beleuchtung = Außenanlagen Reinigungskosten Ausstattung Service-Dienstleistungen Baunebenkosten Versicherungen Text Text Seite 23

24 Bilfinger Berger one Transparenz über alle Kostenblöcke Projektentwicklungskosten Zwischen- / Vervielfältiger (Kaufpreisfaktor) Finanzierungsmiete* finanzierungskosten Nicht umlagefähige Nebenkosten Kaltmiete Investitionskosten KG 200 bis 700 nach DIN 276 Umlagefähige Nebenkosten Nutzerspezifische Nebenkosten Grundstückskosten KG 100 Warmmiete * ohne nicht umlagefähige Nebenkosten Seite 24

26 Beispielprojekt: Headquarters Bilfinger Berger Power Services Die Ausgangssituation Ausgangssituation: Bedarf nach neuem Firmensitz eines großen Unternehmens Immobilie soll flexibel nutzbar sein Projektentwicklungswettbewerb inklusive Architektur und Planung Firmensitz soll nachhaltig und lebenszyklusoptimiert sein, DGNBzertifiziert Zwei Angebotsvarianten möglich: 1) Konventionelles Angebot: Kaltmietangebot inkl. Planung, Bau, Finanzierung 2) Wertschöpfungspartnerschaft: Warmmietangebot inkl. Planung, Bau, Finanzierung und Betrieb Seite 26

27 Beispielprojekt: Headquarters Bilfinger Berger Power Services Variante 1 Seite 27

29 Beispielprojekt: Headquarters Bilfinger Berger Power Services Variante 1 Vorteile Repräsentative Empfangshalle Attraktive Blickbeziehungen durch Innenhöfe Modularer Grundriss für variable Vermietbarkeit und Drittverwendbarkeit Nachteile Hoher Anteil Erschließungssflächen (wegen Empfangshalle und Innenhöfen) Große und aufwändige Fassadenflächen Begrenzte Flexibilität bei Abteilungs- / Mieteinheiten wegen nicht zusammenhängender 400 m² - Einheiten Seite 29

32 Beispielprojekt: Headquarters Bilfinger Berger Power Services Variante 2 Vorteile Repräsentative Empfangshalle Attraktive Höfe Flexibler Grundriss für variable Vermietbarkeit und Drittverwendbarkeit Niedriger Anteil Erschließungsflächen (zentrale Erschließungskerne, keine Innenhöfe) Optimierte Fassadenfläche Größere Flexibilität bei Abteilungs- / Mieteinheiten Energieoptimierte und nachhaltige Technische Gebäudeausrüstung Seite 32

33 Beispielprojekt: Headquarters Bilfinger Berger Power Services Variantenvergleich Flächen / Kosten Arbeitsplätze (AP) Mietfläche (MF) Variante % Variante % Baukosten je AP 100% - 13% Kaltmiete mtl. je AP Nebenkosten mtl. je AP Warmmiete mtl. je AP 100% 100% 100% - 13% - 27% - 16% Seite 33

34 Beispielprojekt: Headquarters Bilfinger Berger Power Services Variante 2 Gebäudemerkmale (Auszug) DGNB Zertifizierung Silber Fernwärme Betonkernaktivierung (Kühlen und Heizen) Elektrotankstellen (Mitarbeiter-Pool-Autos) Casino und zentraler Konferenzbereich Untersuchung und Einsatz innovativer Techniken (Schaltbare Verglasung, LED etc.) Seite 34

36 Fazit Die Ansprüche an zunehmend komplexer werdende Immobilien erhöhen sich. Nachhaltige und lebenszyklusorientierte Immobilien können nicht allein mit Hilfe von Zertifikaten für Gebäude realisiert werden. Modernes Immobilienmanagement braucht neue Beschaffungsprozesse. Lebenszyklusorientierte Wertschöpfungspartnerschaften sind eine geeignete Beschaffungsvariante zur Umsetzung von nachhaltigem Immobilienmanagement. Mit Bilfinger Berger one werden innovative und nachhaltige Immobilienprojekte Realität! Seite 36

37 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Bilfinger Berger Hochbau GmbH Niederlassung Project Development Frankfurt am Main Tel one@bilfinger.com Seite 37