Umsetzung von PPP-Modellen bei innovativen Life-Cycle Immobilien der Privatwirtschaft. Frankfurt, , Dr. Christian Glock

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1 Umsetzung von PPP-Modellen bei innovativen Life-Cycle Immobilien der Privatwirtschaft Frankfurt, , Dr. Christian Glock

2 Einleitung Technik im Wandel der Zeit Gestern Heute Seite 2

3 Einleitung Technik im Wandel der Zeit Gestern Heute Seite 3

4 Einleitung Die Grundidee des Lebenszyklusgedanken Verbrauch CO EU ² -Emission l/100 km g/km innerorts / außerorts / Kombiniert / kombiniert Abgasnorm EUR* Inkl. 19% MwSt. Quelle: Preisliste BMW 6er Cabrio 11,8 / 6,3 / 8,3 198 / EU ,- Seite 4

5 Agenda Lebenszyklusorientierte Betrachtungsweise Grundidee des Lebenszyklusgedanken Beispiele zum Status Quo PPP / Partnering Erfolgsfaktoren Praxisbeispiele Fazit Seite 5

6 Grad der Beeinflussungsmöglichkeit [%] Lebenszykluskosten, Summenverlauf [%] Grundidee des Lebenszyklusgedanken Betrachtung von Lebenszykluskosten Kostenbeeinflussbarkeit Kostensummenlinie Entwicklung / Planung Bau / Revitalisierung Betrieb Seite 6

7 Grundidee des Lebenszyklusgedankens Kernelemente Lebenszyklusansatz mit ganzheitlicher Optimierung von Entwicklung, Planung, Bau, Betrieb und Finanzierung von Immobilien Outputorientierte Vorgehensweise Vernetzte Betrachtungsweise über alle Lebensphasen : Planungsoptimierung durch phasenübergreifende Denkweise Nutzung von Erfahrungsrückflüssen Nutzung von Synergieeffekten Bewertung von Langlebigkeit und Qualität Einflüsse Rückflüsse Seite 7

8 Grundidee des Lebenszyklusgedanken Beispiel zur Betrachtung von Lebenszykluskosten Optimum Einkauf (Generalunternehmer) Firma A Erstinvestition Aufzug Firma B Firma C Barwert Wartung Barwert Energiekosten Summe Barwert Wartungskosten (Betreiber) Wartung per anno Wartung 20 Jahre Barwert 5 % Zinssatz Energiekosten (Nutzer) Energieverbrauch KW/h p.a.: 365 d x 10 h x 30 % x 0, Energieverbrauch 20 Jahre Barwert 5 % Zinssatz Seite 8

9 Lebenszykluskosten Grundidee des Lebenszyklusgedanken Optimierung der Lebenszykluskosten Betriebskosten Baukosten Sparvariante Luxusvariante Investitionskosten Geringes Investment Optimum Hohes Investment Seite 9

10 Beispiele zum Status Quo Alltagsprobleme Überdimensionierung der technischen Gebäudeausrüstung Wahl ungeeigneter Materialien (bzgl. Verschleißfestigkeit, Reinigungs- und Wartungsfreundlichkeit) Suboptimales Zusammenwirken der energieerzeugenden Systeme (konventionelle Heizung, thermoaktive Decken, Geothermieanlagen) Kostenintensive Betriebsleistungen durch unzureichende Berücksichtigung in der Planung (z.b. Fensterreinigung) Fensterreinigung Brandschutzklappenwartung Erschwernisse im späteren Gebäudebetrieb durch unzureichende oder fehlende Infrastruktur (z.b. Zählerkonzept, Revisionsöffnungen, Wasserzapfstellen) Revisionsöffnungen Seite 10

11 Beispiele zum Status Quo Erkenntnisse Eine nicht auf den Lebenszyklus abgestimmte Planung erhöht das Fehlerrisiko mit weitreichenden und langfristigen Folgen! Nicht ausreichend definierte Schnittstellen zwischen Planung, Bau und Betrieb erhöhen Gesamtkosten und können Funktionsabläufe beeinträchtigen! Der Nutzer trägt die finanziellen Konsequenzen in Form von unnötig hohen Betriebs- und Nebenkosten! Seite 11

12 PPP / Partnering Erfolgsfaktoren Organisationsstruktur mit eindeutiger Verantwortlichkeit Trennung von Planung, Ausführung und Betrieb Interdisziplinäre Zusammenarbeit im PPP-Team FM-Leistung Auftraggeber Projektsteuerer Berater Auftraggeber / Bauherr Architekt Fachplaner Bauleistungen PPP-Team Ausgeprägte Schnittstellenproblematik Vorrangige Eigenzielmaximierung der Beteiligten Kein direkter Team -Gedanke Teiloptimierter Output Klare Struktur Gesamtkostenbetrachtung und -minimierung Partnerschaftlicher Gedanke Ganzheitlich optimierter Output Seite 12

13 PPP / Partnering Erfolgsfaktoren Vorteile des PPP für Private Kostenersparnis durch Effizienzvorteile Kostentransparenz und -sicherheit Verfügbarkeit von Unternehmens- Liquidität und Off-Balance-Strukturen realisierbar Konzentration aufs Kerngeschäft Terminsicherheit Zugesicherte Warmmiete Verbesserte Koordination der Beteiligten Steigerung von Qualität und Nachhaltigkeit Erhöhte Nutzerzufriedenheit Bau Planung Betrieb Optimierte Lösung Seite 13

14 PPP / Partnering Erfolgsfaktoren Vorteile aus PPP und gegenüber PPP Entwicklung Planung Bau Betrieb Keine Planungs-, Ausführungs- und Betriebsschnittstellen, ein Ansprechpartner über die gesamte Laufzeit Unterstützung im Zuge der Grundlagenermittlung möglich und sinnvoll Reibungsloser Übergang zw. Planungs- u. Bauphase Zusicherung der Warmmiete Mehrfache Planungsdurchläufe, um ein Optimum zu erreichen Keine Nachträge aufgrund von Schnittstellenproblematiken Frühzeitiger Dialog mit Nutzern Kürzere Bauzeit Direkter Einfluss auf Planung möglich Keine Diskussion ob Planungs- oder Ausführungsfehler Keine Streitigkeiten über Baumängel Keine Vergaberechtlichen Zwänge für sinnvolle Optimierungen Höherer Immobilienwert durch nachhaltige Immobilienqualität Verschiedene Formen zur Finanzierung der Leistungsbestandteile Seite 14

15 PPP / Partnering Erfolgsfaktoren Vorteile aus PPP und gegenüber PPP Entwicklung Planung Bau Betrieb Keine Planungs-, Ausführungs- und Betriebsschnittstellen, ein Ansprechpartner über die gesamte Laufzeit Zusicherung der Warmmiete inkl. Reinvests Mängelmanagement bei AN Outputorientierte Leistungsqualität (SLA/Bonus-Malus) Effizienzsteigerung auch über Vertragslaufzeit Kostensicherheit durch Energiemengengarantie Nachhaltigkeit durch strukturiertes Energiemanagement Zugesicherte Gebäude-/Anlagenverfügbarkeiten Definierter Rückgabezustand zum Vertragsende Partnerschaftlicher Dialog führt zu maßgeschneiderter Immobilie und Leistungsqualität Seite 15

16 Praxisbeispiele Umsetzung von PPP-Vorteilen Justizzentrum Chemnitz Verzicht auf eine teure und energieintensive Anlage zur Vollklimatisierung durch Verwendung von erhöhten Wand- und Deckenstärken aus höherwertigem Material Optimierte betriebliche Abläufe bei erhöhter Zufriedenheit und Produktivität durch adäquate Berücksichtigung von Funktionsbeziehungen in der Planung Regionshaus Hannover Hoher Qualitätsstandard aufgrund langfristiger Vertragsbindung mit zugesicherter Werterhaltung der Immobilie Modellimplizite Berücksichtigung der Aspekte Energieeffizienz und Nachhaltigkeit Seite 16

17 Praxisbeispiele Umsetzung von PPP-Vorteilen City-Revier Wiesbaden Corporate Corporate Partnerschip mit der Nassauische Heimstätte Leistungen: Planung, Bau, Betrieb und Finanzierung Nutzungen als 1. Polizeirevier Wiesbaden (rd. ¼ der Fläche) sowie Gewerbe und altersgerechtes Wohnen (rd. ¾ der Fläche) Gesamt BGF ca m² Fertigstellung im Februar 2009 Betriebsphase über 30 Jahre

18 Praxisbeispiele PPP Verwaltung Justiz- und Verwaltungszentrum Wiesbaden Planung, Bau, Betrieb und Finanzierung Schloss Sonnenstein, Pirna Planung, Bau, Betrieb und Finanzierung Seite 18

19 Praxisbeispiele PPP Schulen 9 Schulen Halle (Saale) Planung, Bau / Sanierung, Betrieb und Finanzierung 4 Schulen Landkreis Hof Planung, Bau / Sanierung, Betrieb und Zwischenfinanzierung Seite 19

20 Fazit Stauumfahrung Klassische Immobilienentwicklung: - Singuläre Betrachtung der Lebenszyklusphasen - Kein Gesamtkostenoptimum Wertschöpfungspartnerschaft: -Zugesicherte Warmmiete - Nachhaltige Immobilienqualität Seite 20

21 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit. Dr. Christian Glock Bilfinger Berger Hochbau GmbH Niederlassung Project Development Herriotstraße 1, Frankfurt am Main Tel.: 069 / Fax: 069 / christian.glock@hochbau.bilfinger.de