Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Penzberg

Transkript

1 Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Penzberg München Stuttgart Forchheim Köln Leipzig Lübeck Ried(A) CIMA Beratung + Management GmbH Brienner Straße München T F cima.muenchen@cima.de Stadtentwicklung Marketing Untersuchungsbericht Regionalwirtschaft Einzelhandel Wirtschaftsförderung Citymanagement Bearbeiter: Dipl.-Geogr. Christian Hörmann (Projektleitung) Dipl.-Geogr. Stefan Kellermann Dipl.-Geogr. David Schwalbe München, Oktober 2015 Immobilien Organisationsberatung Kultur Tourismus

2 CIMA Beratung + Management GmbH Es wurden Fotos, Grafiken u.a. Abbildungen zu Layoutzwecken und als Platzhalter verwendet, für die keine Nutzungsrechte vorliegen. Jede Weitergabe, Vervielfältigung oder gar Veröffentlichung kann Ansprüche der Rechteinhaber auslösen. Wer diese Unterlage -ganz oder teilweise- in welcher Form auch immer weitergibt, vervielfältigt oder veröffentlicht übernimmt das volle Haftungsrisiko gegenüber den Inhabern der Rechte, stellt die CIMA Beratung+ Management GmbH von allen Ansprüchen Dritter frei und trägt die Kosten der ggf. notwendigen Abwehr von solchen Ansprüchen durch die CIMA Beratung+ Management GmbH. Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche - vor allem gewerbliche - Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter 2, Abs. 2 sowie 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA Beratung+ Management GmbH in München. Seite 2

3 Inhaltsverzeichnis 1 Auftrag und Aufgabenstellung Trends im Einzelhandel Rahmenbedingungen Trends im Einzelhandel Entwicklung der Betriebsformen Exkurs: Aktuelle Entwicklungen im Lebensmitteleinzelhandel Methodik Strukturdaten Planerische Rahmendaten Sozioökonomische Rahmendaten Empirie Passantenbefragung am Point of Sale Marktanalyse Kaufkraft Zentralität und regionale Konkurrenzsituation Einzugsgebiet Markt- und Umsatzpotenziale Leistungsdaten und Struktur des Penzberger Einzelhandels Lageabgrenzung Verkaufsflächen Branchenstruktur des Einzelhandels in Penzberg Einzelhandelsentwicklung im Vergleich zu Zentralität nach Branchen Betriebstypenstruktur Qualitative Bewertung des Einzelhandels Potenziale und Branchenempfehlungen Offene Umsatzpotenziale Nahversorgung Branchen des mittelfristigen Bedarfes Branchen des langfristigen Bedarfes Standort- und Zentrenkonzept Vorbemerkungen und Leitlinien der Einzelhandelsentwicklung Sortimentsliste ( Penzberger Liste ) Grundlegende Notwendigkeit ortsspezifischer Sortimentslisten Grenzen einer Sortimentsliste Kriterien zur Zentrenrelevanz einzelner Sortimente Diskussion und Vorschlag einer Penzberger Sortimentsliste Standortstruktur in Penzberg Zur Notwendigkeit der Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche nach 34 Abs. 3 BauGB bzw. 9 Abs. 2a BauGB Zentrale Versorgungsbereiche (ZV) Zentrenhierarchie Penzberg Zentraler Versorgungsbereich Penzberg Sonstige Integrierte Lagen in Penzberg Sonderstandorte/Gewerbegebietslagen Seite 3

4 9 Abschließende Empfehlungen Zusammenfassung und abschließende Empfehlungen Prüfschema Einzelhandelsbetriebe Anhang Bestimmung des Einzugsgebietes und des Umsatzpotenzials Erhebung des bestehenden Einzelhandelsangebotes und Analyse der örtlichen Situation Begriffsdefinitionen Planungsrechtliche Grundlagen der Einzelhandelsentwicklung Baugesetzbuch (BauGB) Baunutzungsverordnung (BauNVO) Seite 4

5 Abbildungsverzeichnis Abb. 1: Zeitlicher Rahmen... 7 Abb. 2: Negative Bevölkerungsentwicklung in Deutschland... 8 Abb. 3: Umsätze des Einzelhandels und des Online-Handels... 9 Abb. 4: Kundenbindung nach Branchen Stationär/Online... 9 Abb. 5: Umsatz nach Warengruppen im Online-Handel in Mio Abb. 6: Warenpräsentation Modehaus Erlebe Wigner Abb. 7: Warenpräsentation Modehaus Erlebe Wigner Abb. 8: Einrichtung Das Kochhaus Abb. 9: Convenience-Sortiment Penny to go Abb. 10: Engelbert Strauss Store in Bergkirchen Abb. 11: Online Auftritt und Broschüre Nürnberger Meister Händler Abb. 12: Flag-Ship-Store Ritter Sport Berlin Abb. 13: Modernes Bäckerei-Konzept: Baker D.Chirico, Melbourne Abb. 14: Marktanteile nach Vertriebsformen (nominal in %) Abb. 15 Nachfrage-/Zielgruppenorientierung von Betriebstypen Abb. 16 Zeitgemäßer Ladenbau in modernen Supermärkten Abb. 17: Bevölkerungsentwicklung in Penzberg ( ) Abb. 18: Natürliche und räumliche Wanderungsbewegungen in Penzberg.. 28 Abb. 19: Altersstruktur im Vergleich (Stichtag ) Abb. 20: Sozialversicherungspflichtige Beschäftigte nach Wirtschaftsbereichen Abb. 21: Pendlersalden im regionalen Vergleich Abb. 22: Herkunft der Befragten (n=460) Abb. 23: Verkehrsmittelwahl der Befragten (n=460) Abb. 24: Verkehrsmittelwahl Aldi Sindelsdorfer Straße (n=166) Abb. 25: Verkehrsmittel E-Center Auf der Grube (n=160) Abb. 26: Verkehrsmittel Innenstadt (n=134); Mehrfachnennungen Abb. 27: Besuchszweck der Befragten (n=542); Mehrfachnennungen Abb. 28: Besuchszweck Aldi Sindelsdorfer Straße (n=166); Mehrfachnennungen Abb. 29: Besuchszweck Edeka Auf der Grube (n=160); Mehrfachnennungen Abb. 30: Besuchszweck Innenstadt (n=134); Mehrfachnennungen Abb. 31: Kopplungseffekt Aldi Sindelsdorfer Straße (n=182); Mehrfachnennungen Abb. 32: Kopplungseffekt: Edeka Auf der Grube (n=174); Mehrfachnennungen Abb. 33: Kopplungseffekt Innenstadt (n=141); Mehrfachnennungen Abb. 34: Wichtigste Betriebe in Penzberg (n=945); Mehrfachnen nungen.. 43 Abb. 35: Vergleich des Einkaufsverhaltens (n=460) Abb. 36: Fehlendes Angebot in Penzberg (n=494) Abb. 37: Fehlendes Bekleidungsangebot in Penzberg (n=134); Mehrfachnennungen Abb. 38: Empfehlerquote in Penzberg (n=449) (ohne: keine Angabe ) Abb. 39: Geschlecht der Befragten (n=460) Abb. 40: Alter der Befragten (n=460) Abb. 41: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern 2014 (in % vom Bundesdurchschnitt) Abb. 42: Markt- und Umsatzpotenzial Penzberg Abb. 43: Einzelhandelsstruktur Penzberg Abb. 44: Verkaufsflächen je Einwohner im Städtevergleich Abb. 45: Zentralität nach Branchengruppen Abb. 46: Betriebstypenstruktur in Penzberg Abb. 47: Betriebsgrößenstruktur in Penzberg Seite 5

6 Abb. 48: Qualitative Bewertung des Einzelhandelsbesatz (Gesamtgemeinde) Abb. 49: Marktanteile im Lebensmittel-Einzelhandel im Vergleich Abb. 50: Mono-Label-Stores und Marken in den Segmenten Textil und Schuhe Abb. 51: Umsetzungsbeispiele: Abb. 52: Zentrenhierarchie Penzberg Abb. 53: Prüfschema Einzelhandelsvorhaben Tabellenverzeichnis Tab. 1 Profile der standardisierten Lebensmittel-Betriebstypen Tab. 2: Bevölkerungsvorausberechnung Tab. 3: Fremdenverkehr im Vergleich Tab. 4: Zusammenfassung wichtiger sozioökonomischer Rahmendaten Tab. 5: Verbrauchsausgaben über alle Branchen Tab. 6: Einwohner und Marktpotenzial im Einzugsgebiet Tab. 5: Branchenstruktur nach Lagen (Angaben in m²) Tab. 6: Entwicklung einzelhandelsrelevanter Kenngrößen im Vergleich zu Tab. 7: Offene Umsatzpotenziale nach Branchen Tab. 8: Verkaufsflächenverteilung Elektro-Sortimente Tab. 9: Penzberger Sortimentsliste Tab. 10: Einzelhandelsdaten Zentraler Versorgungsbereich Tab. 11: Einzelhandelsdaten Sonstige integrierte Lagen Tab. 12: Einzelhandelsdaten Gewerbegebietslagen Tab. 13: Verbrauchsausgaben in Deutschland Kartenverzeichnis Karte 1: Ausschnitt aus der Strukturkarte des neuen LEP Karte 2: Zentralörtliche Bedeutung der Stadt Penzberg gemäß Regionalplan Oberland (Stand 2001) Karte 3: Bevölkerungsentwicklung bis Prognose Karte 4: Befragungsstandorte in Penzberg Karte 5: Herkunftsort der Befragten Personen Karte 6: Regionale Konkurrenzsituation Karte 7: Einzugsgebiet Penzberg Karte 8: Einzelhandel Penzberg: Lagen schematisch Karte 9: Nahversorgungssituationen in Penzberg Karte 10: Zentrenstruktur Penzberg Karte 11: Zentraler Versorgungsbereich Penzberg Karte 12: Fachmarktstandort Auf der Grube Karte 13: Gewerbegebiet Seeshaupter Straße Karte 14: Gewerbegebiet Bichler Straße Seite 6

7 1 Auftrag und Aufgabenstellung Auftrag: Fortschreibung des integrierten Einzelhandelskonzeptes des Stadt Penzberg aus dem Jahr 2010 Analyse Grundlagendaten Aktualisierung der Bestandsanalyse Einzelhandel und Versorgung CIMA City-Qualitäts-Check Markt- und Umsatzpotenziale Überprüfung und ggf. Anpassung bestehender Grundlagen aus dem Jahr 2010 a) Diskussion und Festlegung zentraler Versorgungsbereich b) Penzberger Sortimentsliste Integriertes Einzelhandels - und Nahversorgungskonzept - Standort- und Zentrenkonzept - Branchen- und Nahversorgungskonzept - Definition von Ansiedlungsleitsätzen Projektbegleitung: Workshops und Abstimmung Untersuchungszeitraum: Februar bis Oktober 2015 Bearbeitung: Dipl.-Geogr. Christian Hörmann (Projektleitung) Dipl.-Geogr. Stefan Kellermann Dipl.-Geogr. David Schwalbe Abb. 1: Zeitlicher Rahmen Auftraggeber: Stadt Penzberg Herr Stadtbaumeister Klement Karlstraße Penzberg Seite 7

8 2 Trends im Einzelhandel 2.1 Rahmenbedingungen Die Situation des Einzelhandels ist seit Jahren als schwierig zu bezeichnen. Die privaten Verbrauchsausgaben nehmen zwar momentan durch die gute Arbeitsmarktlage und den steigenden Gehältern leicht zu, die Einkommensschere schließt sich aufgrund der Zunahme der Einkommen in den höheren Segmenten aber nicht. Trotz der wieder zunehmenden Qualitätsorientierung ist der Kaufpreis auf Verbraucherseite immer noch ein wichtiger Aspekt bei der Kaufentscheidung. Der Verdrängungswettbewerb wird auch weiterhin das Wettbewerbsumfeld des Handels prägen. Hierbei wird der Preis auch weiterhin ein Instrument zur Erhöhung von Marktanteilen und Marktdurchdring bleiben. Unter Berücksichtigung ökonomischer, demographischer und politischer Rahmenbedingungen ergeben sich sowohl für die verschiedenen Betriebstypen als auch für die einzelnen Branchen unterschiedliche Perspektiven. Die Bevölkerung wird in Deutschland trotz Zuwanderung langfristig zurückgehen. Daneben verändert sich die Bevölkerungsstruktur vor allem im Bereich der älteren Bevölkerungsgruppen. Das sich erweiternde Marktsegment der jungen Alten wird dabei zu einer neuen wichtigen Zielgruppe für den Handel werden. Durch politische Rahmensetzungen wie z.b. Flexibilisierung der Arbeitszeiten in weiten Bevölkerungskreisen und Veränderungen der städtebaulichen Leitbilder werden sich ebenfalls Einflüsse ergeben. Abb. 2: Negative Bevölkerungsentwicklung in Deutschland Quelle: IFH Köln 2014, Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2015 Eine der wichtigsten Entwicklung der vergangenen Jahre ist die Zunahme des Online-Handels und der damit verbundene Strukturwandel innerhalb der Handelslandschaft. Durch diese Entwicklungen steht der mittelständische Handel nicht nur regionalen Wettbewerbern sondern nationaler oder sogar internationaler Konkurrenz gegenüber. Laut einer Studie des IFH Köln kaufen durchschnittlich rund 20 % der Befragten online. Somit verzeichnet der E- Commerce seit Jahren ein stetiges Umsatzwachstum. Je nach Seite 8

9 Untersuchungsdesign variieren hierbei die Angaben und Prognosen zum Umsatz des Online-Handels: Laut IFH Köln lag der Umsatz des Online-Handels im Jahr 2014 bei 42,8 Mrd. Euro. Für das Jahr 2020 wird ein Umsatz von 111,7 Mrd. Euro prognostiziert. In den letzten 5 Jahren konnte der Einzelhandel (gesamt) ein Umsatzwachstum von 32,1 Mrd., d.h. eine Steigerung von 7,5 % verzeichnen. Der einzelhandelsrelevante Online-Handel konnte seine Umsätze um 79,8 %, der Einzelhandel ohne Online-Handel lediglich um 3,2 % steigern. Dabei fallen die Verhältnisse zwischen den einzelnen Branchen höchst unterschiedlich aus. Eine Befragung der Kundenbindung in verschiedenen Branchen des IFH Köln kam zu folgendem Ergebnis. Im Segment Lebensmittel ist in allen drei Stadtgrößen der Anteil an Kunden die im stationären Handel einkaufen überdeutlich vertreten. Auch bei Drogeriewaren und sonstigen Gesundheitsartikeln wird nach wie vor der stationäre Einzelhandel bevorzugt. Im Bereich Oberbekleidung wird der Onlineeinkauf in allen drei Stadtgrößen bevorzugt. Abb. 4: Kundenbindung nach Branchen Stationär/Online Abb. 3: Umsätze des Einzelhandels und des Online-Handels Quelle: IFH Köln: 2014 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2015 Quelle: IFH Köln; KPMG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Branchenreport Online Handel 2015 Auch Sportartikel werden außerhalb von Großstädten vornehmlich Online erworben. Ein weiteres Branchensegment, in dem der Anteil an Onlineeinkäufen überwiegt, ist Multimedia, Elektronik und Fotografie. Bücher, Zeitschriften und Schreibwaren sowie Haushaltswaren und Deko werden nur in Kleinstädten überwiegend Online eingekauft. In mittelgroßen Städten und Großstädten ist der Einkauf am Wohnort noch die bevorzugte Wahl. Zusammenfassend ist laut Studie der Onlineeinkauf in Kleinstädten mittlerweile über die meisten Bran- Seite 9

10 chen die bevorzugte Einkaufsart. Auch in mittelgroßen Städten überwiegt bei den meisten Branchen der Einkauf übers Internet. In den Großstädten ist aufgrund des umfangreichen Einzelhandelsbesatzes der Einkauf am Wohnort noch die beliebteste Einkaufsart. Die folgende Grafik zeigt darüber hinaus die Umsätze der einzelnen Branchensegmente innerhalb des Online-Handels in den Jahren 2013 und den einzelnen Warengruppen feststellen. In den Branchen Bücher, Bild- und Tonträger sind deutliche Umsatzrückgänge zu verzeichnen, während vor allem bei Möbel und Dekoration sowie Computern und Zubehör die Umsätze stark gestiegen sind. Besonders relevant für den stationären Einzelhandel ist auch der deutliche Umsatzzuwachs im Segment Bekleidung, da diese Branchen besonders für die Innenstädte eine wichtige Leitfunktion ausüben. Abb.5: Umsatz nach Warengruppen im Online-Handel in Mio. Quelle: Branchenverband des Online-Handels (Bevh), 2015 Das auch der Online-Handel innerhalb der einzelnen Branchen einer gewissen Volatilität unterliegt und die Umsätze nicht nur steigen, verdeutlichen einige der Diskrepanzen zwischen den Jahren 2013 und Allgemein lassen sich große Unterschiede zwischen Seite 10

11 2.2 Trends im Einzelhandel Sowohl Kunden als auch Einzelhändler reagieren unterschiedlich auf die gesellschaftlichen Trends. Die Konsummuster verschwimmen zunehmend und der Konsument als solches wird für den Einzelhandel zunehmend unberechenbarer. Kennzeichen hierfür sind ein multioptionales Verhalten des Verbrauchers beim Einkauf sowie die hohe Wechselbereitschaft zwischen Produkten, Anbietern und Einkaufsstätten. Einerseits spielen v.a. beim Versorgungseinkauf, also der periodischen Bedarfsdeckung, Aspekte wie Nähe und Erreichbarkeit, Zeit und Preisorientierung eine wichtige Rolle. Andererseits wird im zunehmenden Maße wieder auf Qualität und Regionalität beim Lebensmitteleinkauf geachtet. So sind mittlerweile auch in dezentralen Fachmarkt-Agglomerationen Bio-Supermärkte und Filialen lokaler Metzgereien anzufinden. Die Ansprüche der Konsumenten steigen nicht nur in Punkto Qualität. Über den reinen Versorgungsaspekt hinausgehend soll das Einkaufen als Erlebnis und aktive Freizeitgestaltung fungieren (Erlebniseinkauf). Es besteht der Wunsch nach emotionaler Stimulierung, Unterhaltung und Service. Der Haupteinflussfaktor auf das Verbraucherverhalten ist aber die zunehmende Digitalisierung. Für den stationären Handel kann E- Commerce sowohl Risiko als auch Chance darstellen. Einerseits verschärft sich durch die wachsende Anzahl an digitalen Angeboten und die damit einhergehenden Vorteile für den Kunden die Wettbewerbssituation für den stationären Einzelhandel. Kunden möchten sich vor dem Kauf jederzeit, überall und über alle Kanäle informieren. Die geschieht zum einen im Geschäft durch die Beratung vor Ort, mit Laptop, PC, Tablet und Smartphone online auf Webseiten, Vergleichsportalen und in sozialen Netzwerken genauso wie analog über Printmedien. Dabei reicht es nicht mehr, nur einen Kanal als Händler zu bedienen, sondern alle Kanäle zu nutzen und (gleichzeitig) zu bedienen. Der Kunde kann beim sogenannten Mulit- Channeling beim Kauf zwischen mehreren Vertriebskanälen wählen, z.b. zwischen Online-Shop, Katalog oder stationärem Handel. Beim Cross-Channeling kann der Kunde während des Einkaufes zwischen den Kanälen wechseln, z.b. das Produkt online bestellen und stationär im Geschäft abholen. Andererseits eröffnen die Entwicklungen im E-Commerce auch kleinen Händlern eine Chance: So wird eine Kaufentscheidung oftmals online vorbereitet jedoch im stationären Handel tatsächlich getätigt. Hierbei spricht man vom sogenannten ROPO-Effekt (= Research online, purchase offline (Suche Online Kaufe Offline) eine Chance für den stationären, mittelständischen Handel vor Ort. Essentiell für den stationären Händler ist dabei eine Online-Präsenz mit Informationen zum Ladengeschäft, um digital vom Kunden aufgefunden zu werden. Eine Webseite mit Informationen zum Geschäft, Öffnungszeiten und eine Darstellung der Produkte stellt dabei eine absolute Notwendigkeit dar. Darüber hinaus bieten Unternehmen Dienste für Händler, um sich digital zu positionieren und insbesondere bei regionalen Suchanfragen gefunden zu werden. Dies kann über Anbieter von lokalen und nationalen Online Marktplätzen (bspw. Atalanda, yatego) als auch über Plattformen globaler Internetdienstleister (Google Ad Words, Google My Business etc.) erfolgen. Ferner bieten Social Media-Plattformen wie Facebook, Twitter und Youtube die Möglichkeit, Produkte, Aktionen etc. zu bewerben. Im Anbetracht dieser Entwicklungen ist es wichtig, dass der stationäre Handel seinen Mehrwert darstellt und kommuniziert und der nur im direkten Kontakt möglich ist. Dies betrifft beispielsweise den direkten Kontakt mit dem Produkt und dem Berater vor Ort. Schlagworte wie Authentizität, Erlebnis, Emotion, Individuali- Seite 11

12 tät/personalisierung, Service und Convenience werden somit nicht nur für den Verbraucher beim Einkauf immer wichtiger, auch für den Handel steigt deren Bedeutung im Wettbewerb mit dem Online-Handel. Als Folge daraus resultieren verschiedene Trends, Entwicklungen und Strategien des Handels, um den hybriden Kunden anzusprechen. Abb. 6: Warenpräsentation Modehaus Erlebe Wigner Cross-Selling Dem Kunden werden Zusatzangebote bereitet, die die Kundenbindung erhöhen. Dies kann durch die Ergänzung des eigenen Sortiments (Schuhe und Schuhputzcreme), durch ergänzende Serviceleistungen im Geschäft (Café, Postfiliale etc.) oder durch das Angebot von Produkten/Leistungen anderer Unternehmen erfolgen. Ein weiteres Beispiel für die erfolgreiche Umsetzung von Cross-Selling innerhalb des stationären Einzelhandels ist der Vertrieb von Service- Leistungen oder Weiterbildungsangeboten innerhalb bekannter Elektro-Fachmärkte und Filialisten. Dies kann u.a. das Anbieten von Garantieverlängerungen, den Aufbau und die Installation des Gerätes sowie das Veranstalten von Kursen zur Bedienung der erworbenen Geräte einschließlich der installierten Software, umfassen. Die Schaffung von Zusatzleistungen ergänzend zu den angebotenen Produkten ist für den stationären Einzelhandel eine Möglichkeit, sich gegenüber dem Online-Handel zu profilieren. Quelle: Erlebe Wigner ( Abb. 7: Warenpräsentation Modehaus Erlebe Wigner Quelle: Erlebe Wigner ( Seite 12

13 Profilierung Durch gezielte Profilierung werden die Markenkerne des Unternehmens oder auch Einzelhandelslagen und Quartiere herausgearbeitet, um somit eine Abgrenzung und Positionierung im Vergleich zu Wettbewerbern zu verbessern. Dies kann zum Beispiel durch die spezielle Betriebs-Historie oder durch Spezialisierungen z.b. über Sortiment, Personal, Service erfolgen. Es gilt ein Bild in den Köpfen der Konsumenten zu hinterlassen. Abb. 8: Einrichtung Das Kochhaus Convenience Die Faktoren Zeit und Bequemlichkeit spielen eine wichtige Rolle im Konsumverhalten der heutigen Zeit. Covenience ist somit als Anspruch der Kunden sowohl an den Einkauf als auch an das Produkt zu verstehen. Letzteres zeigt sich zum Beispiel durch das individuelle und passgenaue Angebot in Frischtheken zum schnellen Verzehr direkt zum Mitnehmen. Ebenso findet sich das Prinzip der Convenience in der Ladengestaltung, z.b. in Form von Kinderspielecken, Sitzmöglichkeiten etc. Ein Beispiel für reinen Convenience Fokus bietet die Kette Das Kochhaus. Hier werden portionierte Lebensmittel mit Rezeptvorschlag angeboten. Quelle: Kochhaus.de Seite 13

14 Abb. 9: Convenience-Sortiment Penny to go Abb. 10: Engelbert Strauss Store in Bergkirchen Quelle: Eigene Aufnahmen CIMA Beratung + Management GmbH 2015 Quelle: eigene Aufnahmen CIMA Beratung + Management 2015 Die Möglichkeiten zu einer ansprechenden Inszenierung sind dabei nicht nur auf den Verkaufsraum und die Warenpräsentation beschränkt, auch der Online Auftritt bzw. Broschüren stellen wichtige Plattformen für eine gelungene Inszenierung dar. Inszenierung Aufgrund des zunehmenden Angebots an Produkten und Vertriebskanälen sind eine gezielte Inszenierung der Waren und Räume sowie die Vermittlung von Erlebniswerten und zusätzlichen Anreizen für den Kunden von großer Bedeutung. Eine professionelle und individuelle Ladengestaltung spielt zunehmend eine wichtige Rolle, da das Produkt allein nicht mehr ausreicht, um Kunden in den Verkaufsraum zu lenken. Auch das Wecken von Sympathie durch nette Aktionen und Aufmerksamkeiten ( die extra Meile gehen ) gegenüber dem Kunden, kann oftmals einen entscheidenden Faktor zur Generierung eines emotionalen Mehrwertes darstellen.. Seite 14

15 Abb. 11: Online Auftritt und Broschüre Nürnberger Meister Händler Abb. 12: Flag-Ship-Store Ritter Sport Berlin Quelle: Sascha Olschewski, solec-electro.de 2010 Gestaltung/Quelle: gruenklee - kommunikation.design Flagship-Stores In den Vorzeigeläden der jeweiligen Handels- oder Dienstleistungsunternehmen geht es weniger um den Umsatz, als um die Präsenz in den A-Lagen der Weltmetropolen. Ziel ist es durch Exklusivität die Bekanntmachung der Marke bspw. bei Touristen voranzutreiben, weshalb in Flaggschiffläden weder interaktive noch individuelle Elemente fehlen dürfen. Häufig werden die neuesten Produkte und Entwicklungen zunächst nur in Flagship-Stores präsentiert. Authentizität Neben den Trends zu großen Ketten und Internethandel gibt es auch eine Rückbesinnung zu Regionalität und Einzigartigkeit im Offline Handel. Denn durch die große Konkurrenz sind kleine Einzelhandelsbetriebe zur Handlung gezwungen. Die Identifikation mit dem Produkt, das Vorweisen einer handwerklichen Tradition sowie glaubwürdiges Auftreten kann hier von Vorteil sein. Kunden legen weniger Wert auf den großen Auftritt als auf Transparenz, Echtheit und eine kompetente Beratung. Warenpräsentation und Ladendesign können dabei auch puristischer anmuten. Seite 15

16 Abb. 13: Modernes Bäckerei-Konzept: Baker D.Chirico, Melbourne Quelle: Peter Benetta, Mono-Label Store Als Mono-Label Stores werden Geschäfte bezeichnet, die auf ihrer Verkaufsfläche ausschließlich Produkte einer Marke verkaufen. War dieser Trend schon seit längerem in der Modebranche etabliert, so sind nun Firmen verschiedener anderer Branchen mit aufgesprungen. Der zentrale Vorteil dieser Läden liegt in der Nähe zwischen Verkäufer/Unternehmen und Endverbraucher. Aufgrund dieser engen Bindung kann schneller auf Vorlieben, Trends und Gewohnheiten der Kunden reagiert werden. An den guten bis sehr guten Standorten der Großstädte nimmt das Platzangebot rapide ab. Mono-Label Stores können eine Antwort des Einzelhandels auf dieses Problem darstellen. Statt der großen Markenvielfalt in Multi-Label Stores wird hier eher eine kleinere Auswahl an Waren in enger Zusammenarbeit mit den Herstellern angeboten. Seite 16

17 2.3 Entwicklung der Betriebsformen Bei den Betriebsformen führt dies zu einer Fortsetzung des Wandels und einer weiteren Polarisierung und Positionierung. Folgende wesentliche Muster sind dabei marktbestimmend: Konkurrenz- und Kostendruck im Einzelhandel steigen. Die Flächenproduktivität sinkt. Weitere Spreizung zwischen discount- und premiumorientierten Angebotsformen. Die Profilierung der Anbieter wird weiter geschärft. Die Konzentration auf Anbieterseite schreitet weiter voran. Der Marktanteil von Unternehmen mit mehr als 2,5 Mrd. Jahresumsatz steigt mittelfristig auf 85%. Abb. 14: Marktanteile nach Vertriebsformen (nominal in %) Quelle: IFH Retail Consultants, 2014; Bearbeitung CIMA Beratung+Management Gmbh Die Präsentation von Marken und Labels wird immer wichtiger. Monolabel-Stores sind bis in die Ebene der Mittelzentren auf dem Vormarsch. In größeren Städten repräsentieren sog. Flagship-Stores an wenigen Standorten das Prestige der Marke. Traditionelle Fachgeschäfte mit unklarem Profil und Multimarken- Image oder klassische Kaufhäuser verlieren weitere Marktanteile. Hersteller verlieren ihre Vertriebspartner und entwickeln eigene Handels- und Vertriebsnetze. Damit schließt sich der Kreis. Nicht kooperierender Fachhandel wird künftig ohne Marktbedeutung sein. Der moderne Facheinzelhändler ist gleichzeitig Franchise-Nehmer der verschiedensten Anbieter in seiner Stadt oder Region. Einkaufskooperationen sind das Mindestmaß an Verbund. Probleme bei der Revitalisierung der Kauf- und Warenhäuser (siehe Debatte um nicht klar positionierte Kaufhäuser). Viele Filialisten sind nach dem Top-down-Prinzip in ihrer Expansionsstrategie mittlerweile bei den Klein- und Mittelstädten angekommen. Immobilien-Experten sind sich einig, dass eine Mischung aus bekannten Marken und Labels (Filialisten) mit individuellen, lokalen Fachgeschäften der Schlüssel für einen attraktiven Innenstadt-Einzelhandel ist. Untersuchungen zeigen, dass die Modebranche der Top-Indikator für eine attraktive Kundenbewertung der Innenstadt ist. Je vollständiger das Markenportfolio, desto mehr unterschiedliche Zielgruppen können angesprochen werden. Trading-up: Neue Qualitätsorientierung im Lebensmittel- Einzelhandel bringt angepasste, neue Konzepte (spezialisierte Konzepte für verdichtete Großstadtlagen, Fachmarktzentrum oder ländliche Strukturen), Aufwertung im Ladenbau (größerer Platzbedarf!) und Serviceebene (Convenience, Ausbau des Ready-to- Seite 17

18 eat-angebots), neue Angebotsphilosophien (gesunde, regionale Lebensmittel). Größe alleine ist nicht mehr entscheidend. SB- Warenhäuser wachsen künftig nur noch langsam. Dafür folgen die Anbieter der zunehmenden Überalterung mit einer Dezentralisierungsstrategie. Auch die Discounter sichern sich über neue Sortimentsstrategien (ALDI: Frischfleisch, zunehmende Etablierung von Markensortimenten, LIDL: zunehmende Frischekompetenz und qualitative Aufwertung der Sortimente und des Ladendesigns, Convenience- Produkte, etc.) Marktanteile. Neue Konzepte im Segment Non-Food-Fachmärkte werden auch zukünftig für eine anhaltende Flächennachfrage sorgen. Alte Konzepte müssen in naher Zukunft revitalisiert werden oder scheiden wieder aus dem Markt aus. Mit der aufgezeigten Flächenentwicklung geht eine Betriebstypenentwicklung einher, die durch einen andauernden Rückgang der Fachhandelsquote und eine Zunahme der Fachmärkte gekennzeichnet ist. Die Fachmärkte stoßen dabei in immer neue Bereiche vor und setzen so als Category Killer spezialisierte Fachhandelssparten unter Druck (z.b. MediaSaturn im Bereich Elektro, Fressnapf im Bereich Zoobedarf). Weitere ausländische Anbieter werden versuchen den deutschen Markt zu erschließen (Deutschland ist als Europas größter Einzelhandelsmarkt für internationale Händler attraktiv), z.b. Primark als sehr erfolgreiches Textil-Discount Konzept Trend zur Vertikalisierung: Anbieter beherrschen die gesamte Wertschöpfungskette von der Produktion bis zum Einzelhandel (z. B. Eigenmarken-Anbieter wie H&M). Handelsmarken nehmen zu (store branding). Shopping mit Ambiente: Trend zum Erlebnishandel bleibt ungebrochen. Shopping-Center-Standards haben am Markt keine Chance mehr. Moderne Einkaufswelten, ob gewachsen oder geplant müssen trotz aller Markengleichheit unverwechselbar sein und die Kunden auch emotional ansprechen (z.b. Themen-Center von Sonae Sierra). Factory-Outlet-Center (Fabrikverkaufs-Zentren) werden trotz anhaltender Beliebtheit, aufgrund der strengen Genehmigungspraxis für Vorhaben außerhalb gewachsener Zentren kein dichtes Netz von Standorten bilden können, aufgrund dessen werden andere Konzepte wie bspw. Inner-City-Outlet Bad Münstereifel umgesetzt Versandhändler in neuer Form mit einer Multi-Channel-Strategie (Versandkatalog und Onlinehandel und stationärer Handel) werden sich weiter etablieren. Online Lebensmittel Handel befindet sich momentan in der Pionierphase und wird über die nächsten Jahre weitere Marktanteile gewinnen. Die Konzepte reichen dabei von Online Shops der etablierten Lebensmittelhändler (z.b. Edeka 24, Rewe Online) bis zu neuen, reinen Online-Anbietern wie allyouneedfresh.de, hellofresh.de oder Amazon Fresh (aktuell noch in der Planungs/Testphase). Seite 18

19 Abb. 15 Nachfrage-/Zielgruppenorientierung von Betriebstypen Quelle und Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2014 Faktisch bedeuten diese Entwicklungstrends einen anhaltend hohen Verdrängungsdruck auf innerörtliche Einkaufslagen sowie integrierte Nahversorgungsstandorte in den Gemeindeteilen Seite 19

20 2.4 Exkurs: Aktuelle Entwicklungen im Lebensmitteleinzelhandel Der vor allem für die Nahversorgung so interessante Betriebstyp des Supermarktes erlebte in den letzten Jahren eine Renaissance, sieht sich aber nach wie vor einigen Problemen gegenüber gestellt. Eines der wesentlichen Probleme für die Supermärkte im Wettbewerb mit den Discountern liegt immer noch in ihrem größeren Flächenbedarf. Ein Vollsortiment beginnt bei bis Artikeln und benötigt mindestens bis m² Verkaufsfläche. Bei Neugründungen sind selbst Flächen bis m² keine Seltenheit mehr (sog. Große Supermärkte ). Sind diese Flächen nicht verfügbar, müssen die Händler Kompromisse eingehen und verspielen auf den häufig zu kleinen Flächen ihren wichtigsten Trumpf gegenüber den Discountern: (eine Ansprechende Warenpräsentation und die Auswahl an Markenartikeln) Generell ist die Ursache für den im Vergleich zur Vergangenheit gestiegenen Flächenbedarf im Lebensmittel-Einzelhandel in der Notwendigkeit zu einer verbesserten Warenpräsentation, neuen Service- und Angebotsbausteinen und in signifikanten Prozessveränderungen zu sehen: Die Ansprüche der Verbraucher an die Warenpräsentation steigen. Bei gleicher Artikelzahl entscheidet die Präsentation der Ware über die Attraktivität eines Marktes. Je großzügiger die Ware präsentiert werden kann, desto seltener muss das Regal aufgefüllt werden, wodurch das Personal entlastet wird und mehr Zeit für den bei Supermärkten besonders erwarteten Kundenservice zur Verfügung hat. Zur Verbesserung der Übersichtlichkeit der Märkte und als Reaktion auf Wünsche einer alternden Kundschaft wurde bei vielen aktuellen Supermärkten die Höhe der Regale deutlich reduziert, so dass die Kunden bequem darüber hinwegblicken können und ein beschwerliches Greifen nach Waren über der eigenen Kopfhöhe entfällt. In Konsequenz muss die früher vertikal angeordnete Ware nun horizontal auf eine größere Fläche verteilt werden. Gesetzliche Vorgaben machen einen zusätzlichen Platzbedarf erforderlich. So zum Beispiel die Anforderungen der Verpackungsverordnung, nach der Kunden Verpackungsmaterial sofort im Laden entsorgen können oder die Bereitstellung von Rücknahmeautomaten für Mehr und Einwegflaschen im Laden. Serviceelemente wie z.b. Automaten zur Rücknahme von Pfandflaschen und Getränkekästen oder Selbstbackautomaten für frische Backwaren benötigen daher zusätzlich Fläche. Durch Änderungen in der Sortimentsstruktur wie z.b. Obst sowie anderer Ready-to-eat Convenience-Produkte, die erst im Markt selbst aufgeschnitten und abgepackt werden, ergibt sich ein zusätzlicher Flächenbedarf für Kühltruhen, Kühlregale, Kühlzellen etc. Großzügigere Verkehrswege tragen zu einer effizienteren Bestückung des Ladens und zur Vereinfachung von Betriebsabläufen bei. Abb. 16 Zeitgemäßer Ladenbau in modernen Supermärkten Penny Penny Seite 20

21 Kaufland Kaufland Quelle: CIMA Beratung + Management 2015 Grundsätzlich gilt für zukünftige Vorhaben, dass Standortgemeinschaften branchengleicher wie branchenungleicher Betriebe Agglomerationsvorteile bieten, die die Attraktivität und damit die Akzeptanz eines Nahversorgungsstandortes nachhaltig steigern können. Sie kommen auch dem Wunsch der Verbraucher nach einem onestop-shopping entgegen. Ein idealtypisches Nahversorgungskonzept in diesem Sinne könnte demnach einen Vollsortimenter und Discounter als Ankerbetriebe beinhalten, die entweder unmittelbar am Standort oder im weiteren Umfeld durch verschiedene Spezialisten (Bio-Markt, Obst, Feinkost, internationale Spezialitäten) und Lebensmittel-Handwerker (Bäcker, Metzger) sowie einen Drogeriemarkt und weitere Branchen des kurzfristigen Bedarfsbereiches ergänzt werden. Bei aller Standardisierung kann jedoch je nach Standorttyp und Kundenstruktur der optimale, zielgruppenorientierte Angebotsmix sehr unterschiedlich sein: In Siedlungen mit hoher Sensibilität für Bio-Produkte haben sich etwa Bio-Supermärkte als neue Form des Vollsortimenters bereits bewährt. Die sog. Soft-Discounter (z.b. Netto, Penny) haben dagegen in stark verdichteten Gebieten und Bereichen mit niedrigerem Kaufkraftniveau erfolgreich die Funktion eines Nahversorgers übernommen. Bei diesen Betriebstypen gewinnt jedoch aufgrund der beschränkten Auswahl das individuelle Zusatzangebot im Umfeld an Bedeutung (Bäcker, Metzger, Obst, Gemüse, etc.). Für die standardisierten Betriebstypen des Lebensmittel- Einzelhandels gelten im Wesentlichen folgende Standortkriterien: Seite 21

22 Tab. 1 Profile der standardisierten Lebensmittel-Betriebstypen Merkmale Betriebstyp Beispiele Verkaufsfläche bei Neugründung ca. Nebenflächen ca. zusätzlich Betriebstypen Supermarkt (Vollsortiment) Edeka, Rewe, (Tengelmann: Status 10/2015 noch ungewiss) Soft-Discounter Hard-Discounter Verbrauchermarkt SB-Warenhaus Netto, Penny Aldi, Lidl, Norma E-Center, HIT, Kaufland, Rewe m² m² m² ab m² ab m² % % 30 % 30 % 30 % Globus, Kaufland, Real, Marktkauf Einzugsgebiet ab Ew. ab Ew. ca Ew. ab Ew. ab Ew. Sortimentstiefe Food Kompetenz Typischer Nahversorger mit Vollsortiment aktuell in Frische und Qualität Markenartikel mit steigendem Anteil an Handelsmarken m² Vk.-Fläche je Stellplatz Quelle: fortlaufende eigene Erhebung Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2015 preisaggressiv Eigenmarken mit ausgewählten Markenartikeln, tlw. Frische- Angebote positioniert sich verstärkt als Nahversorger Autokundenorientiert Preisführer nur Handelsmarken (Aldi), zusätzlich bis zu 150 Markenartikel (Lidl, Norma) bis zu 20 % Aktionsfläche für Non-Food Tendenz bei Lidl zeigt in Richtung Marken- Discounter (Soft- Discounter) Vollsortiment ähnliche Konzepte wie große Supermärkte großzügige Warenpräsentation Non-Food-Flächenanteil % je nach Standort mit noch hohem Nahversorgungsanspruch Vollsortiment Autokundenorientiert Großzügige Warenpräsentation Non-Food-Flächenanteil % Seite 22

23 3 Methodik Einzelhandelserhebung Im Februar/März 2015 wurden innerhalb des gesamten Stadtgebietes von Penzberg alle Einzelhandelsbetriebe nach Standort, Verkaufsfläche, Branche, Betriebstyp und Zustand erfasst. Die cima verwendet für diese Bestandsaufnahme einen eigenen Schlüssel, der 32 Branchen differenziert. Um eine möglichst genaue Sortimentsverteilung zu ermitteln, erfolgte die Zuordnung nicht nur nach dem dominanten Sortiment, sondern wird auch innerhalb der Betriebe ggf. bei vorhandenen Randsortimenten differenziert. Die Aufnahme erfolgte zudem nach unterschiedlichen Betriebstypen. Für den Lebensmittelhandel werden dabei folgende Betriebstypen unterschieden. Bäckerei, Metzgerei, Kiosk, Tankstellenshop, SB-Geschäfte (bis 400 m² Verkaufsfläche), Getränkefachmärkte, Supermärkte, Discounter, Verbrauchermärkte (bis m² Verkaufsfläche), SB-Warenhäuser (ab m² Verkaufsfläche), Kauf- und Warenhäuser (z.b.: Karstadt, Galeria Kaufhof) Eine detaillierte Aufschlüsselung der Branchen befindet sich im Anhang (siehe Kapitel 10, S.124) Je nach Branchenzugehörigkeit erscheint dabei ein mehr oder weniger starker Detaillierungsgrad sinnvoll. Die Bestandsaufnahme wurde von erfahrenen Handelsberatern durchgeführt, die neben quantitativen auch zahlreiche qualitative Merkmale (z.b. Zielgruppenorientierung, Warenpräsentation, Wettbewerbsfähigkeit) erhoben haben. Dies ist für die Qualität der Untersuchung entscheidend, da im Marktgeschehen nicht nur Sortimente und Verkaufsflächen miteinander konkurrieren, sondern auch Betriebstypen und Konzepte. Nur mit einer sorgfältigen qualitativen Typisierung können etwa im Rahmen der Konzeption marktgerechte Positionierungsempfehlungen für unterschiedliche Zentren, Standorte und Lagen erfolgen. Aus Gründen des Datenschutzes erfolgt in diesem Untersuchungsbericht keine Veröffentlichung von Einzeldaten. Als Verkaufsflächen werden alle Flächen aufgenommen, die den Kunden zugänglich waren. Diese Definition ist zum einen die cimainterne Vorgehensweise und zum anderen auf das Urteil des Bundesverwaltungsgerichtes vom 24. November 2005 zurückzuführen, nach dem alle Flächen zu berücksichtigen sind, die dem Verkauf der Ware förderlich sind. Neben den Vorkassenzonen, Windfängen und Leergutrückgaben sind dies die Flächenanteile hinter den Bedienungstheken in Lebensmittelvollsortimentern und Metzgereien und Bäckereien. Dagegen wurden Lagerflächen, Personalräume oder Warenauslagen im öffentlichen Raum, ebenso wie die Verkehrsflächen in Passagen oder Einkaufszentren, nicht berücksichtigt. Einzelhandelsnahe Dienstleister Neben der Ausstattung mit Einzelhandelsbetrieben ist für die Bildung eines Zentrums auch die Ausstattung mit Dienstleistungseinrichtungen wichtig, um die Attraktivität und zukünftige Entwicklung beurteilen und gewährleisten zu können. Die Erhebung dieser Daten erfolgt für die Bereiche der ausgewiesenen Zentren. Aus funktiona- Seite 23

24 len Gründen, und um den Aufwand überschaubar zu halten, wurden nur Dienstleistungs und Gewerbebetriebe erhoben, die im Erdgeschoss angesiedelt sind und eine gewisse Publikumsrelevanz (Besucherfrequenzen) aufweisen. Darunter fallen: Einzelhandelsnahe Dienstleistungen (z.b.: Friseure, Reisebüros, Wäschereien, Reinigung, Videotheken etc.), Gastronomiebetriebe, Banken und Sparkassen, Post, Hotels und Pensionen Öffentliche Gebäude (z.b. Verwaltung, Kirchen, Schulen etc.) Die einzelhandelsnahen Dienstleistungen stiften einen zusätzlichen Nutzen für das Einkaufserlebnis, da sie Funktionsvielfalt und -dichte in Zentren erhöhen. Einige Dienstleistungsbranchen profitieren von den vorhandenen Passantenfrequenzen des Einzelhandels oder sind gar von ihnen abhängig, andere generieren durch eigene Zielkundschaft eine zusätzliche Belebung. Dem gegenüber stehen die Dienstleister in den oberen Geschossen, wie Steuerberater, Rechtsanwälte oder Ärzte sowie die für Zentren untypischen Dienstleister (z.b. Kfz-Betriebe), die im Rahmen dieser Untersuchung nicht berücksichtigt wurden, die jedoch fallweise (bspw. Ärzte) ebenfalls stark zentrumsprägend sind. Städtebauliche Rahmenbedingungen Das vorliegende Konzept beinhaltet die Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche und identifizierten Sonderstandorte in Penzberg. Die bedeutenden Einzelhandelslagen/-standorte werden dabei kurz charakterisiert und städtebauliche Besonderheiten dargestellt. Neben der räumlichen Ausdehnung und der Qualität des Geschäftsbereiches wird zudem die räumlich-funktionale Struktur beleuchtet und der Standort ins Stadtgefüge eingeordnet. Seite 24

25 4 Strukturdaten 4.1 Planerische Rahmendaten Das Landesentwicklungsprogramm (LEP) von 2006 wurde umfassend reformiert und ist in seiner überarbeiteten Fassung seit September 2013 rechtskräftig. Als Instrument der Landesbehörde werden die daraus resultierenden neuen Vorgaben nun sukzessive auf der Ebene der regionalen Planungsverbände umgesetzt. Mit der Reform des LEP ergeben sich für den Einzelhandel und die Planung von Einzelhandelsprojekten neue Rahmenbedingungen, wovon die wesentlichen Änderungen hier kurz aufgeführt werden: Die Zentrale-Orte-Hierarchie wurde gestrafft und in drei Stufen eingeteilt: Oberzentren, Mittelzentren und Grundzentren. Die Zwischenstufen mögliches Mittel- bzw. Oberzentrum entfallen. Die neue Kategorie Grundzentrum umfasst alle bisherigen Unterzentren, Kleinzentren und Siedlungsschwerpunkte. Mit der Einführung der Grundzentren hat sich die Anzahl der zentralen Orte, in denen großflächige Einzelhandelsprojekte grundsätzlich zulässig sind, nahezu verdoppelt. Maßgeblich für die Bewertung und Zulässigkeit von Einzelhandelsgroßprojekten sind neu festgelegte Einzelhandelsspezifische Verflechtungsbereiche, die als Grundlage für die Berechnung spezifischer Abschöpfungsquoten heranzuziehen sind. Aufgrund der Abgrenzung anhand von Isochronen kommt es dabei zu stärkeren Überlappungen der Verflechtungsbereiche. Die bestehende Einteilung in (nahversorgungs-), innenstadtbzw. nicht-innenstadtrelevante Sortimente wurde durch die Einführung von drei Bedarfsgruppen (Nahversorgungsbedarf, Innenstadtbedarf und Waren des sonstigen Bedarfs) ersetzt. Nahversorgungsbetriebe sind bis zu einer Verkaufsfläche von m² auch in Orten ohne Zentralität zulässig. Bis zur erfolgenden Anpassung der Regionalpläne ergeben sich für die Stadt Penzberg folgende planerischen Rahmenbedingungen: Zentralörtliche Einstufung der Stadt Penzberg Zentrale-Orte-Stufe: Mittelzentrum Einwohner: ( ) 1 Gebietskategorie: ländlicher Teilraum im Umfeld der großen Verdichtungsräume Landkreis: Weilheim-Schongau Region: Oberland (Planungsregion 17) Regierungsbezirk: Oberbayern Die Stadt Penzberg ist als Mittelzentrum im Landkreis Weilheim- Schongau (Region Oberland) ausgewiesen und gehört zum Regierungsbezirk Oberbayern. Penzberg liegt an der über Weilheim und Garmisch-Partenkirchen nach Bad Tölz und Miesbach verlaufenden überregionalen Entwicklungsachse. Die nächstgelegenen Oberzentren sind im Norden München sowie Garmisch-Partenkirchen im Süden. Das Stadtgebiet grenzt im Norden an die Gemeinde Eurasburg, im Osten an die Gemeinde Bad Heilbrunn, südlich an die Gemeinden Bichl und Sindelsdorf sowie westlich an die Gemeinden Antdorf und Iffeldorf. 1 Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung Seite 25

26 Nach dem neuen Landesentwicklungsprogramm von 2013 umfasst der einzelhandelsspezifische Verflechtungsbereich der Stadt Penzberg Einwohner, der Nahbereich, der neben der Stadt Penzberg die Gemeinden Antdorf, Sindelsbach und Habach beinhaltet, umfasst unverändert Einwohner 2. Mit der Möglichkeit auf einen größeren Verflechtungsbereich zurückgreifen zu können, ergeben sich hinsichtlich der raumordnerischen Bewertung von Ansiedlungsvorhaben, insbesondere bei den sog. Sortimenten des Innenstadtbedarfs (zentrenrelevante Sortimente) größere Spielräume für zukünftige Entwicklungen. Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2015 Karte 2: Zentralörtliche Bedeutung der Stadt Penzberg gemäß Regionalplan Oberland (Stand 2001) Karte 1: Ausschnitt aus der Strukturkarte des neuen LEP 2013 Quelle: Landesentwicklungsprogramm Bayern LEP 2013 Quelle: Regionalplan Oberland, Stand Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, Quelle: Bayerisches Staatsministerium für Wirtschaft, Infrastruktur, Verkehr und Technologie, 2013 Seite 26

27 Die Stadt Penzberg weist folgende wesentliche Lagemerkmale auf: Penzberg liegt im südlichen Teil der Europäischen Metropolregion München verkehrsgünstig an der Autobahn A 95 (Garmisch-Partenkirchen - München). Die Autobahnausfahrt befindet sich westlich der Stadt Penzberg in rd. 1 km Entfernung und bindet diese optimal an. Die Bundesstraßen B11 und B472 sind jeweils rd. 5,5 km entfernt Die Landeshauptstadt München als dominantes Oberzentrum ist nur ca. 50 km entfernt und gut über die Autobahn A 95 mit dem Pkw zu erreichen. Auch mit der Regionalbahn ist das Oberzentrum München von Penzberg in einer knappen Stunde erreichbar. Je nach Tageszeit ist die Verbindung im halbstündlichen bzw. stündlichen Takt gewährleistet. Zusätzlich ist der öffentliche Nahverkehr in Penzberg mit Buslinien des RVO (Regionalverkehr Oberbayern) gut ausgebaut und sichert die Verbindungen innerhalb der Stadt durch Stadtbuslinien sowie zu den umliegenden Gemeinden und den Städten wie Bad Tölz, Weilheim und Penzberg. Seite 27

28 4.2 Sozioökonomische Rahmendaten Bevölkerung Die Stadt Penzberg wies am Einwohner auf. Betrachtet man die Bevölkerungsentwicklung seit 2004 so lässt sich im Betrachtungszeitraum bis zum Jahr 2007 eine positive und relativ dynamische Entwicklung erkennen. In den Jahren 2008 und 2009 ist der Bevölkerungsstand von leichten Schwankungen geprägt. Im Jahr 2011 ging die Zahl der Einwohner aufgrund der Korrektur durch den registergestützten Zensus 2011 auf zurück. Nach der darauf basierenden Fortschreibung ist die Bevölkerung von Penzberg wieder deutlich angestiegen und nähert sich der Anzahl des Jahres Für eine Gemeinde im als kauf- und wachstumsstark bekannten Münchner Umland liegt die Entwicklung der Bevölkerung in Penzberg mit einem Wachstum von 1,2% über der landkreisweiten (-0,2 %) und nur knapp unter der bayerischen Bevölkerungsentwicklung (+ 1,3%), jedoch deutlich unter der dynamischeren Entwicklung in Oberbayern mit einer Zunahme von 6,1 % im gleichen Betrachtungszeitraum von 2004 bis Abb. 18: Natürliche und räumliche Wanderungsbewegungen in Penzberg Abb. 17: Bevölkerungsentwicklung in Penzberg ( ) Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, 2015 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2015 Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, 2015 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2015 Die Bevölkerungsentwicklung ist in Penzberg stark von Wanderungsgewinnen oder -verlusten abhängig, da der Geburtensaldo seit Seite 28

29 Jahren, durch eine höhere jährliche Sterberate als Geburtenrate, stark negativ disponiert ist. Besonders deutlich ist dies am Gesamtsaldo zu erkennen, der sich aus Geburten- und Wanderungssaldo zusammensetzt. Einem positiven Gesamtsaldo in den Jahren 2005, 2007, 2011 und 2012 stehen negative Entwicklungen in den Jahren 2006, 2008 und 2009 gegenüber. So kann in den Jahren 2006 bzw der Wanderungssaldo den durchgängig negativen Geburtensaldo nicht kompensieren. Als Konsequenz fällt der positive Gesamtsaldo zwischen 50 und 150 in den Jahren geringer Zuwanderungen in den negativen Bereich. Karte 3: Bevölkerungsentwicklung bis Prognose Nach der Bevölkerungsvorausberechnung des Bayerischen Landesamtes für Statistik und Datenverarbeitung wird die Bevölkerungsentwicklung in Bayern bedingt durch den Demographischen Wandel in den nächsten 20 Jahren je nach Landesteil sehr unterschiedliche Formen annehmen (siehe Grafik unten links). Großräumig sind im erweiterten Ballungsgebiet München (bis nach Ingolstadt und Regensburg) Bevölkerungszuwächse zu erwarten, wohingegen in Nord- und Ostbayern mit einem Rückgang der Einwohnerzahlen zu rechnen ist. Der Landkreis Weilheim-Schongau wird in seiner demographischen Entwicklung als stabil bewertet. Innerhalb des Landkreises wird somit in den Jahren eine Veränderung der Bevölkerung zwischen -2,5 % und weniger 2,5 % prognostiziert. Der Stadt Penzberg wird von der Bertelmann Stiftung ein Bevölkerungswachstum von 5,5 % im Zeitraum von prognostiziert. Dies liegt über der von dem Bayrischen Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung prognostizierten Bevölkerungsentwicklung des Landkreises Weilheim-Schongau (siehe oben) und gleicht eher der Entwicklung des Nachbarlandkreises Bad-Tölz-Wolfratshausen (2,5 % bis unter 7,5 %), der sich entlang der Entwicklungsachse überregionaler Bedeutung des Regionalplanes Oberbayern (vgl. Karte 2) erstreckt. Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, 2014 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2015 Seite 29

30 Tab. 2: Bevölkerungsvorausberechnung Quelle: Bertelsmann Stiftung, 2015 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2015 Im Vergleich zum Bevölkerungswachstum in der Region Oberbayern (6,1 %) weist Penzberg mit 1,2 % zwar einen geringeren Wert auf, wegen der Wachstumspotentiale vor Ort (z.b. verkehrsgünstige Lage zur Landeshauptstadt München, Roche Diagnostics GmbH) und der positiven Bevölkerungspronose (+5,5%), kann für die Stadt in Zukunft von einer Bevölkerungszunahme ausgegangen werden, sofern der grundsätzliche Bedarf auch mit attraktiven und vielfältigen Wohnangeboten gedeckt werden kann. Seite 30