Karte 1: Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Kenzingen, Altstandort Aldi und Planstandort... 9 Karte 2: Untersuchungsbereich...

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1 Verträglichkeitsprüfung für die Ansiedlung eines Lebensmitteldiscounters (Verlagerung mit Erweiterung) sowie eines Drogeriemarktes in Nachbarschaft zu einem Supermarkt im Bereich Breitenfeldstraße/ ehemalige B3 in Kenzingen Endbericht Teichstraße Lörrach T F Arndtstraße Dortmund T F Peter-Vischer-Straße Nürnberg T F info@dr-acocella.de

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3 Bearbeiter: Dr. rer.pol. Donato Acocella Dr. rer.pol. Urs Christoph Fürst Dipl.-Ing. Antje Schnacke-Fürst Lörrach,

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5 INHALTSVERZEICHNIS 1. AUSGANGSLAGE UND AUFGABENSTELLUNG 1 2. METHODIK VORGEHENSWEISE WORST-CASE-ANSATZ BEURTEILUNG VOR DEM HINTERGRUND DES PLANSTANDORTES (AUCH KONZENTRATIONSGEBOT UND INTEGRATIONSGEBOT) 8 4. BETRIEBLICHE ECKDATEN DER PLANVORHABEN UNTERSUCHUNGSBEREICH ERMITTLUNG DER IST-SITUATION ANGEBOTS-SITUATION NACHFRAGE IST-SITUATION BEURTEILUNG DER VORHABEN VOR DEM HINTERGRUND DER NACHFRAGE STANDORTGERECHTE DIMENSIONIERUNG DER PLANVORHABEN? (SICHT DER STADT) KONGRUENZGEBOT BEURTEILUNG DER VORHABEN IM HINBLICK AUF DAS BEEINTRÄCHTIGUNGSVERBOT KAUFKRAFTSTRÖME UND UMSATZUMVERTEILUNG METHODISCHER ANSATZ FÜR DIE BEWERTUNG DER AUSWIRKUNGEN STÄDTEBAULICHE UND RAUMORDNERISCHE BEWERTUNG UMSATZUMVERTEILUNGEN GEGEN DEN BESTEHENDEN EINZELHANDEL BEURTEILUNG DER VORHABEN VOR DEM HINTERGRUND DES EINZELHANDELSKONZEPTES ZUSAMMENFASSUNG 37 KARTENVERZEICHNIS Karte 1: Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Kenzingen, Altstandort Aldi und Planstandort... 9 Karte 2: Untersuchungsbereich...15 FOTOVERZEICHNIS Foto 1: Breitenfeldstraße in Richtung Planstandort/ Feuerwehr...10 Foto 2: Breitenfeldstraße mit Edeka und Wohnbebauung...10 Foto 3: Breitenfeldstraße/ ehemalige B Foto 4: Breitenfeldstraße mit Edeka...10

6 TABELLENVERZEICHNIS Tab. 1: Ist-Situation bei den untersuchungsrelevanten Sortimenten in Kenzingen: VKF in qm (Werte auf 25 qm gerundet), Umsätze und Kaufkraft in Mio., Lageanteile und Bindungsquoten in Prozent...18 Tab. 2: Ist-Situation bei den untersuchungsrelevanten Sortimenten in Herbolzheim: VKF in qm (Werte auf 25 qm gerundet), Umsätze und Kaufkraft in Mio., Lageanteile und Bindungsquoten in Prozent...18 Tab. 3: Ist-Situation bei den untersuchungsrelevanten Sortimenten in Rheinhausen: VKF in qm (Werte auf 25 qm gerundet), Umsätze und Kaufkraft in Mio., Lageanteile und Bindungsquoten in Prozent...19 Tab. 4: Ist-Situation bei den untersuchungsrelevanten Sortimenten in Weisweil: VKF in qm (Werte auf 25 qm gerundet), Umsätze und Kaufkraft in Mio., Lageanteile und Bindungsquoten in Prozent...19 Tab. 5: Ist-Situation bei den untersuchungsrelevanten Sortimenten in Forchheim: VKF in qm (Werte auf 25 qm gerundet), Umsätze und Kaufkraft in Mio., Lageanteile und Bindungsquoten in Prozent...20 Tab. 6: Ist-Situation bei den untersuchungsrelevanten Sortimenten in Malterdingen: VKF in qm (Werte auf 25 qm gerundet), Umsätze und Kaufkraft in Mio., Lageanteile und Bindungsquoten in Prozent...20 Tab. 7: Ist-Situation bei den untersuchungsrelevanten Sortimenten in Riegel: VKF in qm (Werte auf 25 qm gerundet), Umsätze und Kaufkraft in Mio., Lageanteile und Bindungsquoten in Prozent...21 Tab. 8: Kaufkraft im Umfeld des Planstandortes, Flächenleistungen Aldi und DM sowie sich daraus errechnende vollversorgende Verkaufsflächen - Kaufkraft und Umsatz in Mio., Produktivität in / qm VKF, VKF gerundet auf 25 qm...22 Tab. 9: Kaufkraft in Kenzingen sowie in einem erweiterten Verflechtungsbereich (Kenzingen, Rheinhausen und Weisweil), Plan- und Bestandsumsätze am Planstandort sowie Relation der Planumsätze zur Kaufkraft - Kaufkraft und Umsatz in Mio., Relationen in Prozent...25 Tab. 10: Durch die Planvorhaben ausgelöste Umsatzumverteilungen gegen den bestehenden Einzelhandel in der Stadt Kenzingen: Absolute Umverteilung und derzeitiger Umsatz in Mio., relative Umverteilung in Prozent...31 Tab. 11: Durch die Planvorhaben ausgelöste Umsatzumverteilungen gegen den bestehenden Einzelhandel in der Stadt Herbolzheim: Absolute Umverteilung und derzeitiger Umsatz in Mio., relative Umverteilung in Prozent...32 ii

7 1. AUSGANGSLAGE UND AUFGABENSTELLUNG In Kenzingen (rd Einwohner 1 ), zusammen mit Herbolzheim als Unterzentrum eingestuft 2, gibt es schon seit längerem Planungen, den bestehenden Aldi-Lebensmitteldiscounter aus dem Gewerbegebiet Balger-Nord in der Industriestraße 3, wo bis zum Jahr 2011 auch ein Supermarkt (Edeka) ansässig war, der in den Bereich Breitenfeldstraße/ ehemalige B3 verlagert wurde, an einen dem Edeka benachbarten Standort zu verlagern. Im Rahmen der Verlagerung soll auch eine Vergrößerung um 200 qm Verkaufsfläche (VKF) erfolgen. Auf dem für die Umsiedlung des Aldi vorgesehenen Gelände soll nach zwischenzeitlich ergänzten Planungen auch ein DM-Drogeriemarkt angesiedelt werden. Der geplante Standort befindet sich an der ehemaligen B3 zwischen dem Edeka- Markt (1.800 qm VKF) und dem Neubau des Feuerwehrhauses in direktem Zusammenhang mit den Wohngebieten Breitenfeld I bis III, Schwerpunkt der aktuellen Wohnsiedlungsentwicklung in der Stadt Kenzingen. Durch die geplante Verlagerung würde der Aldi-Markt näher an die bestehende bzw. in Kürze entstehende Wohnbevölkerung gebracht. Zu den Planungen hat am ein Gespräch mit der Stadt, dem RP Freiburg, der IHK Südlicher Oberrhein, dem Handelsverband Südbaden, dem Landratsamt Emmendingen sowie dem Büro fsp.stadtplanung, Freiburg stattgefunden; der Regionalverband konnte an diesem Gespräch nicht teilnehmen. Bei diesem Termin wurden grundsätzliche Bedenken hinsichtlich der Größe der Märkte geäußert und von der IHK wurde die Einhaltung des Integrationsgebots hinterfragt. Deshalb wurde vereinbart, für eine Beurteilung der Vorhaben - insbesondere auch im Hinblick auf das Beeinträchtigungsverbot - eine gutachterliche Stellungnahme einzuholen. Während die Stadt die Verlagerung des Aldi in jedem Fall ermöglichen möchte, hängt die Erweiterung davon ab, ob diese verträglich wäre. 1 Einwohnerangabe des Statistischen Landesamtes, Stand: Regionalverband Südlicher Oberrhein: Regionalplan 1995, Plansatz (Ziel) sowie Regionalplan Südlicher Oberrhein Gesamtfortschreibung Offenlage-Entwurf (Stand September 2013) und Entwurf zur 2. Anhörung (Stand Februar 2015) jeweils Plansatz (Ziel). 3 Der Standort ist im rechtskräftigen B-Plan "Teilneufassung Balger Nord - Bereich Gewerbegebiet" als Fremdkörper nach 10 (1) BauNVO festgesetzt. 1

8 Bereits beim Termin am wurde darauf hingewiesen, dass eine Verlagerung im baurechtlichen Sinne erst dann vollzogen ist, wenn das Baurecht für den Altstandort (aktiv) zurückgegeben ist. Weiter wurde bei dem Termin darauf hingewiesen, dass eine Verlagerung im planungsrechtlichen Sinne (ohne Möglichkeit der Nachnutzung mit nahversorgungsoder sonstigem zentrenrelevanten Einzelhandel) eine entsprechende Änderung des B-Plans "Teilneufassung Balger Nord - Bereich Gewerbegebiet" für das GEe2 erfordert. Im Sortimentsbereich Drogerie/ Parfümerie besteht in Kenzingen ein Defizit: In diesem Bereich fließen per Saldo mehr als 25% bzw. rd. 0,7 Mio. der örtlichen Kaufkraft an Standorte außerhalb der Stadt ab (vgl. auch Kap. 6.3, Tab. 1, S. 18). Gespräche der Stadt mit den Drogeriemarktbetreibern DM und Rossmann zur Schließung dieser Lücke durch eine Ansiedlung im zentralen Versorgungsbereich oder im Elz-Center waren nach Auskunft der Stadt nicht erfolgreich. Insbesondere stehe die im Rahmen des Gutachtens zum Einzelhandelskonzept aufgeführte Potenzialfläche im Südwesten des abgegrenzten zentralen Versorgungsbereichs (Holzhandel Toussaint) zumindest kurzfristig nicht zur Verfügung, während Flächen innerhalb der Altstadt von Kenzingen auf Grund ihrer Kleinteiligkeit und mangelnder Parkplätze für einen Drogeriemarkt nicht in Frage kämen. DM hat aber Interesse, einen Markt am geplanten Aldi-Standort anzusiedeln. Eine exakte Größe ist noch nicht bekannt, aber der Markt soll unter der Grenze zur Großflächigkeit bleiben 4. Erfahrungsgemäß liegt die Größe von DM-Drogeriemärkten bei etwa 650 qm VKF; diese Größe wurde hier zugrunde gelegt, da seitens DM keine hiervon abweichende Größe benannt wurde (die im B-Plan festgesetzt werden soll). Die Fläche soll als Sondergebiet festgesetzt werden. Dies erfordert auch eine Änderung/ Berichtigung des Flächennutzungsplans. 4 Letzteres hat zwar Auswirkungen auf das Vorhaben, nicht aber auf die grundsätzliche Notwendigkeit, bei einer solchen Ansiedlung die Ziele der Regional- und Landesplanung zu beachten: Wegen der Agglomerationsregelung im Regionalplan gelten diese auch für den nicht großflächigen Drogeriemarkt im direkten Umfeld von Aldi. Vgl. zur Agglomerationsregelung Regionalverband Südlicher Oberrhein: Teilfortschreibung Einzelhandelsgroßprojekte, Plansatz (Ziel) sowie Regionalplan Südlicher Oberrhein Gesamtfortschreibung Offenlage-Entwurf (Stand September 2013) und Entwurf zur 2. Anhörung (Stand Februar 2015) jeweils Plansatz (Ziel). 2

9 Zu berücksichtigen ist auch, dass der Gemeindeverwaltungsverband (GVV) Kenzingen-Herbolzheim am ein Einzelhandelskonzept beschlossen hat: Im Rahmen des B-Planverfahrens ist die Vereinbarkeit mit dem Einzelhandelskonzept zu thematisieren. Explizit ermöglicht das Einzelhandelskonzept Ansiedlungen von nahversorgungsrelevantem Einzelhandel auch außerhalb der abgegrenzten Zentren an integrierten Standorten, wenn der Betrieb standortgerecht dimensioniert ist, d.h. der Nahversorgung der Bevölkerung dient 5. Da beide Vorhaben angesichts der Agglomerationsregelung im Regionalplan 6 zusammen mit dem bestehenden Edeka-Markt als Einzelhandelsgroßprojekt zu bewerten sind, ist die Einhaltung der (verbindlichen) Ziele der Regional- und Landesplanung 7 unabhängig davon, dass der Drogeriemarkt selbst nicht großflächig ist, zu prüfen. Dass das Konzentrationsgebot angesichts der Einstufung von Kenzingen zusammen mit Herbolzheim als Unterzentrum eingehalten ist, ist lediglich der Vollständigkeit wegen mit darzustellen. Die Bewertung hinsichtlich dem Integrationsgebot erfordert insbesondere die Beurteilung der Lage hinsichtlich umgebender Wohnbebauung; dabei können ergänzend Planungen mit berücksichtigt werden. Sofern das Integrationsgebot eingehalten ist, ist zugleich die Voraussetzung für eine ausnahmsweise Ansiedlung nahversorgungsrelevanten Einzelhandels außerhalb der Zentren nach dem Einzelhandelskonzept erfüllt. Im Hinblick auf das Kongruenzgebot ist der in den Vorhaben insgesamt zu erwartende Umsatz in Relation zur Kaufkraft in der Stadt zu setzen. Ähnlich ist im Hinblick auf die standortgerechte Dimensionierung (zweite Ausnahmevoraussetzung im Einzelhandelskonzept für die Ansiedlung nahversorgungsrelevanten Einzel- 5 Vgl. auch Dr. Acocella Stadt- und Regionalentwicklung: Gutachten als Grundlage für ein Interkommunales Einzelhandelskonzept für die Städte und Gemeinden des Gemeindeverwaltungsverbandes Kenzingen-Herbolzheim - Endbericht, Lörrach, Februar 2013, Kap (S. 93f.); zu den nahversorgungsrelevanten Sortimenten ebd. S Vgl. hierzu Regionalverband Südlicher Oberrhein: Teilfortschreibung Einzelhandelsgroßprojekte, Plansatz (Ziel) sowie Regionalplan Südlicher Oberrhein Gesamtfortschreibung Offenlage- Entwurf (Stand September 2013) und Entwurf zur 2. Anhörung (Stand Februar 2015) jeweils Plansatz (Ziel). 7 LEP 2002 sowie Regionalplan Teilfortschreibung Einzelhandelsgroßprojekte, sowie Regionalplan Südlicher Oberrhein Gesamtfortschreibung Offenlage-Entwurf (Stand September 2013) und Entwurf zur 2. Anhörung (Stand Februar 2015). 3

10 handels außerhalb der Zentren) zu prüfen, wie sich der Umsatz in den Vorhaben zur Kaufkraft der Einwohner im Umfeld verhält. Im Hinblick auf das Beeinträchtigungsverbot ist zu prüfen, welche Auswirkungen mit dem zusätzlichen Umsatz verbunden sind. Die Stadt Kenzingen hat das Büro Dr. Acocella Stadt- und Regionalentwicklung, das das bereits zitierte Gutachten als Grundlage für ein Interkommunales Einzelhandelskonzept für die Städte und Gemeinden des Gemeindeverwaltungsverbandes Kenzingen-Herbolzheim erarbeitet hat, mit einer gutachterlichen Stellungnahme zu diesen Fragen beauftragt. Da die Daten zum Einzelhandelsbestand vom Januar/ Februar als möglicherweise zu alt anzusehen sind, um diese als Grundlage heranziehen zu können, wurde der vorhabenrelevante Einzelhandel im Gebiet des GVV überprüft (vgl. Kap. 6.1). Für die Verträglichkeitsprüfung waren dementsprechend die folgenden Arbeitsschritte erforderlich: AS 1. Beurteilung des Planstandortes vor dem Hintergrund des Einzelhandelskonzeptes sowie der regional- und landesplanerischen Ziele (Integrations- und Konzentrationsgebot) AS 2. Berechnung der in den Planvorhaben sortimentsweise zu erwartenden Umsätze auf Basis der angestrebten Verkaufsflächen AS 3. Beurteilung der standortgerechten Dimensionierung der Vorhaben sowie der Einhaltung des Kongruenzgebotes AS 4. Beurteilung der Vorhaben im Hinblick auf potenzielle Auswirkungen auf die Einhaltung des Beeinträchtigungsverbotes AS 5. Beurteilung des Vorhabens im Hinblick auf die städtebaulichen Ziele der Stadt Kenzingen Das Gutachtendesign berücksichtigt die formalen und inhaltlichen Anforderungen, die sich aus den einschlägigen Gerichtsurteilen zu ähnlichen Verfahren ergeben haben. Das Gutachten ist so aufgebaut, dass es im B-Planverfahren verwendet werden kann. 8 Büro Dr. Acocella, a.a.o., S

11 2. METHODIK 2.1 VORGEHENSWEISE Zunächst ist der Standort zu beurteilen (Kap. 3): Nur wenn es sich um einen integrierten Standort handelt, kommt die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes und eines Drogeriemarktes in Einklang mit dem Einzelhandelskonzept überhaupt in Frage. Diese Beurteilung beruht auf einer Begehung des Standortumfelds. Bei positiver Beurteilung wird zugleich das Integrationsgebot eingehalten. Dass sich durch die Ansiedlung die Nahversorgungssituation nicht wesentlich verbessert, ergibt sich aus der direkten Nachbarschaft zum Edeka-Markt. Für die Beurteilung der Vorhaben im Hinblick auf Kongruenzgebot und Beeinträchtigungsverbot ist das Planvorhaben mit sortimentsweisen Verkaufsflächen (die auch im B-Plan festgesetzt würden) und sortimentsweisen Umsätzen darzustellen (Kap. 4). Für die Ermittlung der Umsätze ist der worst-case-ansatz zu beachten (Kap. 2.2). Dabei reicht eine Beschränkung der Untersuchung auf die Hauptsortimente Nahrungs-/ Genussmittel und Drogerie/ Parfümerie aus. Die Kaufkraft der Einwohner im Nahbereich des Planstandorts ist entscheidend für die Frage der standortgerechten Dimensionierung (Kap. 7): Diese wird mit dem im Vorhaben zu erwartenden Umsatz verglichen. Dazu wurden von der Stadt Kenzingen Einwohnerdaten für einen Umkreis von 500 sowie Meter um den Planstandort zur Verfügung gestellt. Bei positiver Beurteilung ist zugleich das Kongruenzgebot eingehalten, wobei hier zusätzlich auf die Kaufkraft in der Stadt (und im Verflechtungsbereich) abgestellt werden kann. Im Hinblick auf das Beeinträchtigungsverbot ist - anders als für die Beurteilung hinsichtlich des Kongruenzgebots - auch das vorhandene Angebot zu berücksichtigen. Dafür ist die aktuelle Situation im Einzugsbereich relevant (Kap. 6): Für die zum GVV gehörenden Gemeinden wurde dabei auf die Daten von Anfang 2012 aufgebaut: Es wurde überprüft, ob das damals ermittelte Angebot weiterhin in der damals erfassten Größe vorhanden ist. Durch dieses Vorgehen wird das vorhandene Angebot in keinem Fall überschätzt, sodass dies dem worst-case- Ansatz entspricht. 5

12 Für die Nachbargemeinden Malterdingen, Riegel und Forchheim war hingegen das vorhandene Angebot flächendeckend zu erheben. Diese Erhebung erfolgte jeweils sortimentsgenau. Die derzeitigen Umsätze wurden auf der Grundlage sortiments- und betreiberbezogener Daten zur Leistungsfähigkeit unter Beachtung der Gegebenheiten vor Ort hochgerechnet. Die Nichtberücksichtigung der Nachbargemeinden Freiamt, Schuttertal und Teningen kann dabei mit dem worst-case-ansatz (Kap. 2.2) gerechtfertigt werden. Um die durch die Vorhaben ausgelösten Umverteilungen abzuleiten, wurde unser vorliegendes Gravitationsmodell auf die örtlichen Gegebenheiten angepasst (Kap. 8). In einem ersten Schritt wurden die aktuellen Kaufkraftströme modellhaft abgeleitet: Wie werden die derzeit an den einzelnen Standorten erzielten Umsätze aus der räumlichen Verteilung der Kaufkraft unter Berücksichtigung der Entfernung (Fahrminuten) am besten erklärt. In einem zweiten Schritt wurde abgeleitet, wie sich diese Kaufkraftströme verändern, wenn die Vorhaben als neue Attraktionspunkte hinzutreten. Die Änderung der Kaufkraftströme führt an den derzeitigen Einzelhandelsstandorten zu Umsatzverlusten. Deren Höhe ist entscheidend für die Frage einer Vereinbarkeit mit dem Beeinträchtigungsverbot; für die Bewertung dieser (wirtschaftlichen) Wirkungen ist ergänzend auf deren städtebauliche und raumordnerische Folgen einzugehen. Sofern sich ein Verstoß gegen landes- und regionalplanerische Ziele ergibt, wird abgeleitet, bis zu welcher Größe deren Einhaltung gewährleistet wäre. Für die Beurteilung der Vorhaben vor dem Hintergrund des Einzelhandelskonzeptes (Kap. 9) wurde ergänzend die Prognose aus unserem Gutachten herangezogen. 2.2 WORST-CASE-ANSATZ Um im Zweifelsfall eine tragfähige Basis für die hier abgeleiteten Aussagen insbesondere zu den potenziell raumordnerisch relevanten Auswirkungen zu erhalten, wurden in mehrfacher Hinsicht jeweils die - aus Sicht der Vorhaben - nachteiligeren Annahmen zugrunde gelegt (worst-case-ansatz): 1. Für den Lebensmitteldiscounter wurde auch untersucht, welche Auswirkungen sich ergäben, wenn es nicht zu einer Verlagerung im baurechtlichen Sinne kommt. 6

13 2. Für die Untersuchung wurde unterstellt, dass sich die gesamte Fläche der Vorhaben auf die beiden Hauptsortimente Nahrungs-/ Genussmittel und Drogeriewaren verteilt, obwohl auch andere Sortimente zu erwarten sind (Kap. 4). 3. Der durch die Vorhaben erzielte Umsatz wurde in der Tendenz eher zu hoch angesetzt. Zur Vermeidung von Unterbewertungen wurden für die Flächenleistung die überdurchschnittlichen Werte von Aldi und DM angesetzt (Kap. 4). 4. Für den Untersuchungsbereich wurde ein hoher Umsatzanteil von 90% unterstellt; Kaufkraftzuflüsse von außerhalb des Untersuchungsbereichs (Streuumsätze) wurden überwiegend als Potenzialreserve behandelt (Kap. 5). Die Nichtberücksichtigung dieser Kundenpotenziale verschärft die ermittelten Auswirkungen. 5. Der Untersuchungsbereich wurde bewusst gering gehalten: Jede Ausdehnung würde die ermittelten Auswirkungen reduzieren (Kap. 5). 6. Es wurde unterstellt, dass sich die Umsatzumverteilungen auf die Einzelhandelsstandorte im Untersuchungsbereich konzentrieren. 7. Für die Planumsätze wurde unterstellt, dass sich diese allein aus Verdrängungen gegen vorhandenen Einzelhandel speisen - und nicht aus zusätzlichen, bisher nicht im Einzelhandel verausgabten Budgets oder aus durch das Vorhaben erzeugten Zusatzeinkommen. 8. Mögliche Kundenzuführungseffekte wurden weder für die Gesamtstadt noch für die Innenstadt von Kenzingen berücksichtigt. Dies stellt zwar lediglich aus Sicht der Standortgemeinde einen worst case dar, konterkariert aber dennoch nicht den auch aus Sicht der Nachbargemeinden in den vorangegangenen Punkten aufgeführten worst-case-ansatz 9. So kann insgesamt davon ausgegangen werden, dass die ermittelten Wirkungen eine obere Grenze darstellen. Der worst-case-ansatz soll die mit Prognosen immanent verbundenen Unsicherheiten minimieren 10 der potenziellen Auswirkungen vermeiden. und damit mögliche Unterbewertungen 9 Aus Sicht der Standortgemeinde stehen den durch ein Vorhaben ausgelösten Umverteilungen (nicht berücksichtigte) zusätzliche Umsätze der bestehenden Einzelhandelsbetriebe gegenüber. Aus Sicht der Nachbarkommunen bedeuten diese Zusatzumsätze des bestehenden Einzelhandels in Kenzingen hingegen weitere Umsatzverluste. Auch wenn diese kaum zu quantifizieren sind, lässt sich feststellen, dass hierdurch der in den vorangegangenen Punkten aufgeführte worst-case-ansatz auch aus Sicht der Nachbargemeinden dennoch nicht konterkariert wird. 10 Vgl. z.b. OVG NRW: Urteil vom , Az. 7 D 18/13.NE, Rn. 85 mit Verweisen auf andere Urteile in Rn. 86 sowie bereits OVG NRW: Urteil vom , Az. 7a D 60/99.NE; in anderem Zusammenhang auch BVerwG: Beschluss vom (Az. 9 B 15/08). 7

14 3. BEURTEILUNG VOR DEM HINTERGRUND DES PLANSTANDORTES (AUCH KONZENTRATIONSGEBOT UND INTEGRATIONSGEBOT) Standort der Planvorhaben ist das Teil-Unterzentrum Kenzingen 11, sodass das angesichts der Agglomerationsregelung zu beachtende Konzentrationsgebot 12, bisweilen auch als landesplanerische Kernregelung bezeichnet, eingehalten wird. Der nördlich des Kreisverkehrs Breitenfeldstraße/ Offenburger Straße (ehemalige B3) gelegene Planstandort befindet sich im nordöstlichen Siedlungsgebiet der Kernstadt von Kenzingen, gut 500 Meter von der Kenzinger Innenstadt entfernt (vgl. Karte 1, folgende Seite). Der Standort liegt außerhalb des im Regionalplan dargestellten Standortbereichs für zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte 13, sodass entsprechend dem Regionalplan zentrenrelevanter Einzelhandel nicht zulässig ist 14. Eine Ausnahme sieht der Regionalplan nur für bestandsorientierte Erweiterungen vor. Allerdings unterscheidet der Regionalplan von den zentrenrelevanten Sortimenten "nahversorgungs- (gegebenenfalls auch zentren-) relevante Sortimentsgruppen" 15. Der Standort liegt außerhalb der im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes abgegrenzten zentralen Versorgungsbereiche, sodass entsprechend dem Einzelhandelskonzept 16 grundsätzlich kein zentrenrelevanter Einzelhandel zugelassen werden sollte. 11 Regionalverband Südlicher Oberrhein: Regionalplan 1995, Plansatz (Ziel) sowie Regionalplan Südlicher Oberrhein Gesamtfortschreibung Offenlage-Entwurf (Stand September 2013) und Entwurf zur 2. Anhörung (Stand Februar 2015) jeweils Plansatz (Ziel). 12 LEP 2002, Plansatz (Ziel); vgl. auch Einzelhandelserlass Baden-Württemberg Ziff ; Regionalplan Teilfortschreibung Einzelhandelsgroßprojekte, Plansatz (Ziel), sowie Regionalplan Südlicher Oberrhein Gesamtfortschreibung Offenlage-Entwurf (Stand September 2013) und Entwurf zur 2. Anhörung (Stand Februar 2015), jeweils Plansatz (Ziel). 13 Regionalplan Teilfortschreibung Einzelhandelsgroßprojekte, Raumnutzungskarte zu Plansatz (Ziel), sowie Regionalplan Südlicher Oberrhein Gesamtfortschreibung Offenlage-Entwurf (Stand September 2013), Raumnutzungskarte zu Plansatz (Ziel). 14 Regionalplan Teilfortschreibung Einzelhandelsgroßprojekte, Plansatz (Ziel), sowie Regionalplan Südlicher Oberrhein Gesamtfortschreibung Offenlage-Entwurf (Stand September 2013) und Entwurf zur 2. Anhörung (Stand Februar 2015), jeweils Plansatz (Ziel). 15 Regionalplan Teilfortschreibung Einzelhandelsgroßprojekte, Anlage "Sortimentsliste zur Beurteilung der Einzelhandelsgroßprojekte", sowie Regionalplan Südlicher Oberrhein Gesamtfortschreibung Offenlage-Entwurf (Stand September 2013), Begründung zu Plansatz "Sortimentsliste zur Beurteilung der Einzelhandelsgroßprojekte". Im Entwurf zur 2. Anhörung (Stand Februar 2015) werden diese als "nahversorgungs- (und i.d.r. auch zentren-)relevante Sortimente" bezeichnet, vgl. Begründung zu Plansatz "Sortimentsliste zur Beurteilung von Einzelhandelsgroßprojekten". 16 Vgl. zu den Grundsätzen zur räumlichen Einzelhandelsentwicklung und zum Folgenden auch Büro Dr. Acocella, a.a.o., Kap (S. 93f.). 8

15 Eine Ausnahme ermöglicht das Einzelhandelskonzept jedoch für nahversorgungsrelevanten Einzelhandel in sonstigen integrierten Lagen, sofern dieser standortgerecht dimensioniert ist. Entscheidend für die dem Einzelhandelskonzept entsprechende ausnahmsweise Zulässigkeit von nahversorgungsrelevantem Einzelhandel sind mithin eine integrierte Lage (Bezug zu Wohnbebauung im Umfeld) sowie die standortgerechte Dimensionierung. Karte 1: Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Kenzingen, Altstandort Aldi und Planstandort Quelle: Esri, HERE, DeLorme, TomTom, Intermap, increment P Corp., GEBCO, USGS, FAO, NPS, NRCAN, GeoBase, IGN, Kadaster NL, Ordnance Survey, Esri Japan, METI, Esri China (Hong Kong), swisstopo, MapmyIndia, OpenStreetMap contributors, and the GIS User Community, GeoBasis- DE / BKG 2015; eigene Bearbeitung; Kartengrundlage: Stadt Kenzingen Der Planstandort befindet sich am nordöstlichen Siedlungsrand der Stadt Kenzingen, unmittelbar westlich der ehemaligen B3 zwischen einem Edeka-Markt (Breitenfeldstraße/ ehemalige B3) und dem Neubau des Feuerwehrhauses. Am Planstandort befand sich bisher eine Gärtnerei, die inzwischen aufgegeben und abgeräumt wurde. Unmittelbar westlich des Standortes entstehen an der Breitenfeldstraße derzeit die Wohngebiete Breitenfeld I und II. 9

16 Gegenüber dem Edeka-Markt, südwestlich der Breitenfeldstraße, grenzt die Wohnbebauung der Kenzinger Kernstadt an. Innerhalb des Wohngebietes rund um die Breitenfeldstraße sowie zwischen der Kenzinger Innenstadt und dem Wohngebiet Breitenfeld bestehen bereits attraktive Fuß- und Radwegeverbindungen. Foto 1: Breitenfeldstraße in Richtung Planstandort/ Feuerwehr Foto 2: Breitenfeldstraße mit Edeka und Wohnbebauung Quelle: eigenes Foto, November 2014 Quelle: eigenes Foto, November 2014 Foto 3: Breitenfeldstraße/ ehemalige B3 Foto 4: Breitenfeldstraße mit Edeka Quelle: eigenes Foto, November 2014 Quelle: eigenes Foto, November 2014 Da der Planstandort innerhalb des Siedlungsgebietes von Kenzingen liegt, schon derzeit überwiegend von Wohnbebauung umgeben ist und sich im Umfeld der Schwerpunkt der aktuellen Wohnsiedlungsentwicklung in der Stadt Kenzingen (Wohngebiete Breitenfeld I bis III) befindet, handelt es sich um einen integrierten Standort. Somit ist zum einen die erste Bedingung für eine ausnahmsweise Ansiedlung 10

17 von nahversorgungsrelevantem Einzelhandel gemäß dem Einzelhandelskonzept erfüllt, zum anderen ist das Integrationsgebot 17 eingehalten. 4. BETRIEBLICHE ECKDATEN DER PLANVORHABEN Der Lebensmitteldiscounter hat aktuell eine Verkaufsfläche von rd qm; würde dieser bei der Verlagerung um 200 qm VKF erweitert, so würde er qm VKF umfassen. Für den Drogeriemarkt wurden 650 qm VKF unterstellt, wie sie häufig von DM angestrebt werden. Was dabei als Verkaufsfläche anzusehen ist, ergibt sich aus den Urteilen des BVerwG zu diesem Thema: "In die Verkaufsfläche einzubeziehen sind alle Flächen, die vom Kunden betreten werden können oder die er - wie bei einer Fleischtheke mit Bedienung durch Geschäftspersonal - einsehen, aber aus hygienischen und anderen Gründen nicht betreten darf. Dabei kommt es nicht auf den Standort der Kassen an, so dass auch der Bereich, in den die Kunden nach der Bezahlung der Waren gelangen, einzubeziehen ist. Nicht zur Verkaufsfläche gehören dagegen die reinen Lagerflächen und abgetrennte Bereiche, in denen beispielsweise die Waren zubereitet und portioniert werden." 18 Sowohl für die Prüfung des Kongruenzgebotes als auch für die Prüfung des Beeinträchtigungsverbotes, aber auch für die Beurteilung der standortgerechten Dimensionierung ist es erforderlich, die Vorhaben auf der Sortimentsebene zu konkretisieren. Darüber hinaus kann in einem B-Plan nur das Sortimentskonzept festgesetzt werden, das der Überprüfung zugrunde gelegt wurde. Eine Berücksichtigung des Betriebstyps ist dabei nicht erforderlich: Eine planungsrechtliche Steuerung von Betriebstypen ist u.e. nicht möglich. Auswirkungen erfolgen vorrangig sortimentsbezogen: Wettbewerb findet betriebstypenübergreifend statt LEP 2002, Plansatz (Ziel); Regionalplan Teilfortschreibung Einzelhandelsgroßprojekte, Plansatz (nachrichtliche Übernahme), sowie Regionalplan Südlicher Oberrhein Gesamtfortschreibung Offenlage-Entwurf (Stand September 2013) und Entwurf zur 2. Anhörung (Stand Februar 2015), jeweils Plansatz (nachrichtliche Übernahme); vgl. auch Einzelhandelserlass Baden-Württemberg Ziff BVerwG: Pressemitteilung 63/ 2005 zu Urteilen vom AZ 4 C Anders ließe sich beispielsweise nicht erklären, warum es im Lebensmitteleinzelhandel in den vergangenen Jahrzehnten zu dem erheblichen Bedeutungsgewinn der Discounter bei gleichzeitigem Bedeutungsverlust der Supermärkte kam. 11

18 In einem Lebensmitteldiscounter sind neben dem Hauptsortiment Nahrungs-/ Genussmittel insbesondere Drogeriewaren sowie - hinsichtlich der Bewertung kaum zu fassende - Aktionswaren (wöchentlich bzw. in kürzeren Abständen wechselnde Angebote insbesondere auch zentrenrelevanter Sortimente) zu erwarten. Für die weitere Untersuchung wird im Sinne des worst-case-ansatzes davon ausgegangen, dass 90% der Fläche mit Nahrungs-/ Genussmitteln und 10% der Fläche mit Drogeriewaren belegt werden. In einem Drogeriemarkt sind neben dem Hauptsortiment Drogeriewaren insbesondere Nahrungs-/ Genussmittel zu erwarten 20. Für die weitere Untersuchung wird davon ausgegangen, dass 90% der Fläche mit Drogeriewaren und 10% der Fläche mit Nahrungs-/ Genussmitteln belegt werden. Bei Nahrungs-/ Genussmitteln sowie Drogeriewaren handelt es sich um nahversorgungs- und damit zentrenrelevante Sortimente im Sinne des Einzelhandelskonzeptes 21 ; gemäß Regionalplan und Einzelhandelserlass handelt es sich dabei um "nahversorgungs- (gegebenenfalls auch zentren-)relevante Sortimentsgruppen" 22 bzw. nahversorgungs-, ggf. auch zentrenrelevante Sortimente 23. Für den B-Plan schlagen wir für die Festsetzung sortimentsweiser Verkaufsflächen vor, einen Flexibilisierungsansatz zu verfolgen, wie dieser in den o.g. Verkaufsflächenanteilen bereits implizit enthalten ist 24 : Dabei wird zunächst die zulässige gesamte Verkaufsfläche festgesetzt, bei den einzelnen Sortimenten werden aber Obergrenzen zugelassen, die in der Summe über die zulässige Gesamtverkaufsfläche hin- 20 Daneben sind insbesondere Tiernahrung und Haushaltswaren zu erwarten. Bei 650 qm VKF bleiben die entsprechenden sortimentsweisen Verkaufsflächen aber gering. Auf diesen Kleinstflächen sind keine Umsätze zu erwarten, die zu wesentlichen Auswirkungen führen; vgl. auch Fußnote 26, S Vgl. dazu auch Büro Dr. Acocella, a.a.o., Tab. 5 (S. 92). 22 Regionalplan Teilfortschreibung Einzelhandelsgroßprojekte, Anlage "Sortimentsliste zur Beurteilung der Einzelhandelsgroßprojekte", sowie Regionalplan Südlicher Oberrhein Gesamtfortschreibung Offenlage-Entwurf (Stand September 2013), Begründung zu Plansatz "Sortimentsliste zur Beurteilung der Einzelhandelsgroßprojekte". Im Entwurf zur 2. Anhörung (Stand Februar 2015) werden diese als "nahversorgungs- (und i.d.r. auch zentren-)relevante Sortimente" bezeichnet, vgl. Begründung zu Plansatz "Sortimentsliste zur Beurteilung von Einzelhandelsgroßprojekten". 23 Einzelhandelserlass Baden-Württemberg, Anlage. 24 Da mit 90% Nahrungs-/ Genussmittel und 10% Drogeriewaren im Lebensmitteldiscounter bzw. 90% Drogeriewaren und 10% Nahrungs-/ Genussmittel im Drogeriemarkt jeweils bereits 100% erreicht sind, führt jedes zusätzliche Angebot (z.b. von Aktionswaren oder Tiernahrung) bereits zu einem Überschreiten der gesamten VKF. 12

19 ausgehen 25. Dies kann mit einer "Kleinstflächenregelung" für Sortimente, die nicht ohnehin im B-Plan festgesetzt werden, kombiniert werden, die auch weitere Sortimente auf z.b. max. 50 qm VKF ermöglicht 26. Durch einen solchen "Flexibilisierungsansatz" wird nicht bei jeder zukünftig vorgesehenen Veränderung eine Änderung des B-Plans (bzw. die Prüfung einer möglichen Befreiung) erforderlich. Die im Hinblick auf die Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche problematischen Aktionswaren sollten im B-Plan explizit z.b. auf 15% begrenzt werden, wobei auch sichergestellt werden sollte, dass es sich um wechselnde Sortimente handelt. Bei der Aufstellung des B-Plans ist dabei das Verbot gebietsbezogener Verkaufsflächenobergrenzen zu berücksichtigen. Für die Ableitung der zu erwartenden Umsätze wurden sortiments- und betreiberbezogene Flächenleistungen herangezogen. Zur Vermeidung von Unterbewertungen wurden dabei dem worst-case-ansatz entsprechend für den Lebensmitteldiscounter die im Jahr 2013 von Aldi Süd erzielte Flächenleistung in Höhe von / qm VKF 27 und für den Drogeriemarkt die im Jahr 2012 von DM erzielte Flächenleistung in Höhe von / qm VKF angesetzt 28. Damit ist im Lebensmitteldiscounter mit qm VKF ein Umsatz von rd. 12,9 Mio. (rd. 11,6 Mio. im Bereich Nahrungs-/ Genussmittel und rd. 1,3 Mio. im Bereich Drogeriewaren 29 ) zu erwarten. Im Drogeriemarkt mit 650 qm VKF sind rd. 4,6 Mio. Umsatz (rd. 0,5 Mio. im Bereich Nahrungs-/ Genussmittel und rd. 4,1 Mio. im Bereich Drogeriewaren) zu erwarten. Die Umsatzerwartung der beiden Vorhaben addiert sich auf rd. 17,4 Mio. (rd. 12 Mio. im Bereich Nahrungs-/ Genussmittel und rd. 5,4 Mio. im Bereich Drogeriewaren). 25 Im Gegensatz dazu wird bei einem starren Sortimentskonzept die Verkaufsfläche bis auf den letzten Quadratmeter auf Sortimente verteilt. 26 Auf einer derart geringen Fläche ist selbst bei hoch produktiven Sortimenten nicht mit einem Umsatz zu rechnen, der mit wesentlichen Auswirkungen verbunden ist. Damit wären beispielsweise auch ebenfalls in einem Lebensmitteldiscounter und einem Drogeriemarkt zu findende Sortimente wie Tiernahrung und Haushaltswaren mit abgedeckt. 27 Retail Real Estate Report Germany 2014/2015 nach Diese Flächenleistung liegt erheblich über der Flächenleistung von Lebensmitteldiscountern (rd / qm VKF). Dabei ist zu berücksichtigen, dass planungsrechtlich - selbst wenn Betriebstypen festgesetzt werden könnten - sicher keine bestimmten Betreiber festgesetzt (oder verhindert) werden können. 28 Retail Real Estate Report Germany 2013/2014, Seite 35 nach 29 Durch Rundungen kann es hierbei und im Folgenden zu Abweichungen der Summen kommen. 13

20 Würde sichergestellt, dass es sich bei Aldi auch um eine Verlagerung im baurechtlichen Sinne handelt, so reicht für die Überprüfung hinsichtlich dem Beeinträchtigungsverbot das Abstellen auf den mit der Erweiterung um 200 qm VKF verbundenen Zusatzumsatz aus 30. Dieser errechnet sich mit rd. 2 Mio. (rd. 1,8 Mio. im Bereich Nahrungs-/ Genussmittel und rd. 0,2 Mio. im Bereich Drogeriewaren). Der zusätzliche Umsatz der beiden Vorhaben addiert sich in diesem Fall auf rd. 6,6 Mio. (rd. 2,3 Mio. im Bereich Nahrungs-/ Genussmittel und rd. 4,3 Mio. im Bereich Drogeriewaren). 5. UNTERSUCHUNGSBEREICH Für die Ermittlung potenzieller Auswirkungen eines Vorhabens ist dessen Einzugsbereich entscheidend. Bei Lebensmitteln und Drogeriewaren ist von einem vorrangig lokalen Einzugsbereich auszugehen. Vom gesamten Einzugsbereich eines Vorhabens zu unterscheiden ist der Kernwirkungsbereich: Bestimmte Teilräume können a priori anhand von Analogieschlüssen ausgeschlossen werden, da in diesen die Wirkungen mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit nur noch marginal sind. Der Untersuchungsbereich sollte so gewählt werden, dass dem Anspruch eines worstcase-ansatzes Rechnung getragen wird: Bei einer eher zu kleinen Abgrenzung werden die Auswirkungen auf weniger Standorte konzentriert als dies in der Realität der Fall sein wird (vgl. Kap. 2.2). Je mehr Standorte in die Untersuchung einbezogen werden, desto geringer ist die auf jeden einzelnen entfallende Wirkung ("Verdünnungseffekt"). Dementsprechend wurden neben der Standortgemeinde Kenzingen und den drei anderen Gemeinden des GVV nur die Nachbargemeinden Forchheim, Malterdingen und Riegel in die Verträglichkeitsuntersuchung einbezogen. Für weiter entfernte Kommunen lässt sich ableiten, dass in diesen keine höheren Auswirkungen zu erwarten sind, weil durch die Einbeziehung zusätzlicher Einzelhandelsstandorte der Verdünnungseffekt dazu führt, dass die Wirkungen auf jeden Standort reduziert werden. 30 Für den vorhandenen Bestand haben die Anpassungen der Kaufkraftströme bereits stattgefunden; vgl. auch OVG NRW: Urteil vom , Az. 10 A 2601/07. 14

21 Vor dem Hintergrund des worst-case-ansatzes (vgl. Kap. 2.2) wurde unterstellt, dass 90% des Planumsatzes aus dem Untersuchungsbereich entstammen. In der folgenden Karte ist der Untersuchungsbereich dargestellt. Karte 2: Untersuchungsbereich Quelle: Esri, HERE, DeLorme, TomTom, Intermap, increment P Corp., GEBCO, USGS, FAO, NPS, NRCAN, GeoBase, IGN, Kadaster NL, Ordnance Survey, Esri Japan, METI, Esri China (Hong Kong), swisstopo, MapmyIndia, OpenStreetMap contributors, and the GIS User Community, GeoBasis- DE / BKG 2015; eigene Bearbeitung 6. ERMITTLUNG DER IST-SITUATION 6.1 ANGEBOTS-SITUATION Wesentlicher Bestimmungsfaktor für die städtebauliche wie auch für die raumordnerische Verträglichkeit ist die durch ein Planvorhaben induzierte Umsatzumverteilung. Deshalb bedarf es einer entsprechenden angebotsbezogenen Analyse der Ist- Situation im Untersuchungsbereich. Der sachgerechten Darstellung der Ist-Situation im Einzugsbereich kommt in einem B-Plan-Verfahren (wie auch in einem raumordnerischen Verfahren) eine Schlüssel- 15

22 rolle zu, wobei von den Gerichten inzwischen hohe Anforderungen an die Aktualität der Daten (gemessen am Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses) gestellt werden. Die aktuelle Angebotssituation im untersuchungsrelevanten Einzelhandel ist wesentlicher Ausgangspunkt für die Ermittlung der potenziellen Umsatzumverteilungen. Für die Bewertung der potenziellen städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen sind jedoch weitere Parameter, wie z.b. die städtebauliche Ist-Situation und die sonstige funktionale Situation, insbesondere der jeweiligen Innenstadt/ des jeweiligen Ortszentrums, von Bedeutung. Auseinandersetzungen über die Ergebnisse von entsprechenden Untersuchungen setzen regelmäßig an den Basisdaten an. Da die Daten zum Einzelhandelsbestand von Anfang als potenziell veraltet anzusehen waren, wurde der vorhabenrelevante Einzelhandel im gesamten Gebiet des GVV im Dezember 2014 überprüft. Anders als für das Gutachten zum Einzelhandelskonzept erfolgte diese Erhebung nicht flächendeckend, sondern es wurde überprüft, ob das damals ermittelte Angebot weiterhin in der damals erfassten Größe vorhanden ist. Dabei zufällig aufgefundene neue Geschäfte wurden ebenfalls mit erfasst. Durch dieses Vorgehen wird das vorhandene Angebot in keinem Fall überschätzt; sofern einzelne Betriebe nicht erfasst wurden, würde der tatsächlich erzielte Umsatz unterzeichnet, was dem worst-case-ansatz entspricht 32. Für die Nachbargemeinden Malterdingen, Riegel und Forchheim wurde hingegen das vorhandene Angebot im Dezember 2014 flächendeckend erhoben. Da entsprechend den Anforderungen verschiedener Urteile zu differenzieren ist, welche Teile der Kommunen betroffen sind - insbesondere ist darzustellen, in welchem Ausmaß Innenstädte/ Ortszentren (und möglicherweise auch weitere zentrale (Versorgungs-)Bereiche) von Auswirkungen betroffen sind 33 -, muss die Bestandserfassung der Verkaufsflächen lagebezogen erfolgen (zentrale Versorgungsbereiche, weitere zentrale Bereiche 34, sonstige integrierte und nicht integrierte Standorte). 31 Büro Dr. Acocella, a.a.o., S Der Planumsatz träfe dann in der Realität auf einen höheren Umsatz, wodurch sich die relativen Umverteilungen reduzieren würden. 33 Vgl. z.b. OVG Rheinland-Pfalz: Entscheidung vom , Az. 8 A 11441/ 00; OVG NRW: Urteil vom , Az. 7a D 60/99.NE. 34 Diese sind insbesondere im Hinblick auf die verbrauchernahe Versorgung von Bedeutung. 16

23 Um ggf. nachfolgenden Diskussionen zur Datenbasis zu begegnen, erfolgte die Bestandsaufnahme sortimentsscharf. Dies bedeutet, dass die Sortimente in den Betrieben nicht dem dort vorhandenen Hauptsortiment zugerechnet, sondern einzeln aufgeführt werden 35. Mit dieser Methode werden Randsortimente, die im Einzelfall nur eine untergeordnete Rolle spielen, in der Summe jedoch von Bedeutung sein können, nicht unterschätzt. Auf Basis der erfassten Verkaufsflächendaten wurden die derzeit erzielten Umsätze auf der Grundlage verfügbarer sortiments- und betreiberbezogener Daten zur Leistungsfähigkeit und der Vor-Ort-Erkenntnisse errechnet. Für die Gemeinden des GVV wurden dabei auch die Befragungsergebnisse herangezogen: Die 2012 ermittelten Umsätze wurden entsprechend den zwischenzeitlich eingetretenen Veränderungen fortgeschrieben. In diesem Kapitel sind die auf dieser Grundlage ermittelten Umsätze dargestellt. 6.2 NACHFRAGE Die Nachfrage wird aus dem einzelhandelsrelevanten Einkommen der Bevölkerung ermittelt. Da die Einkommen regional verschieden sind, wird diese potenzielle Nachfrage anhand von Kaufkraftkennziffern der IFH Köln, welche die lokalen und regionalen Einkommensunterschiede in Bezug auf den Bundesdurchschnitt ausdrücken, entsprechend korrigiert 36. Für die untersuchungsrelevanten Sortimente wird das theoretisch abschöpfbare Kaufkraftpotenzial dargestellt. 6.3 IST-SITUATION Aus dem Vergleich von Umsatz und Kaufkraft ergeben sich Bindungsquoten/ Zentralitäten als Indikatoren für die jeweilige örtliche Versorgungssituation. In den folgenden Tabellen ist gemeindeweise für die untersuchungsrelevanten Sortimente das Angebot mit Verkaufsfläche und Umsatz dargestellt. Zusätzlich erfolgt 35 Im Gegensatz dazu wird beim Schwerpunktprinzip der gesamte Betrieb seinem Hauptsortiment zugerechnet. 36 IFH Köln: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft Für die kleineren Untersuchungsgemeinden (weniger als Einwohner) Rheinhausen, Weisweil, Forchheim, Malterdingen und Riegel wurde die durchschnittliche Kaufkraft je Einwohner in Kenzingen und Herbolzheim angesetzt. 17

24 eine Darstellung der Verteilung auf Innenstadt/ Ortszentrum, sonstige integrierte Lagen mit Bezug zu Wohnbebauung (z.b. Nahversorgungsstandorte, die keine zentralen (Versorgungs-) Bereiche darstellen 37 ) und nicht integrierte Standorte (vorrangig Gewerbegebiete bzw. gewerblich geprägte Gebiete). Im Anschluss sind die Nachfrage und die Bindungsquoten/ Zentralitäten dargestellt. Tab. 1: Ist-Situation bei den untersuchungsrelevanten Sortimenten in Kenzingen: VKF in qm (Werte auf 25 qm gerundet), Umsätze und Kaufkraft in Mio., Lageanteile und Bindungsquoten in Prozent VKF-Anteile VKF Sortiment IS s.i. n.i. Umsatz Kaufkraft Bindungsquote Nahrungs-/ Genussmittel % 33% 62% 30,3 18,7 162% Drogerie/ Parfümerie % 25% 61% 1,8 2,5 73% untersuchungsrel. Sort % 33% 62% 32,1 21,2 151% durch Rundungen kann es zu Abweichungen der Summen sowie der Anteilswerte kommen IS = Innenstadt s.i./ n.i. = sonstige/ nicht integrierte Lagen Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung/ Einzelhandelserhebung Januar/ Februar 2012; eigene Erhebung Dezember 2014; IfH; EHI; IFH Köln (2014); Statist. Landesamt; Statist. Bundesamt; EZB; eigene Berechnungen Während in Kenzingen im Bereich Nahrungs-/ Genussmittel deutliche Kaufkraftzuflüsse zu verzeichnen sind, fließt im Bereich Drogerie/ Parfümerie Kaufkraft in Höhe von rd. 0,7 Mio. aus Kenzingen ab. Das Angebot findet sich überwiegend an nicht integrierten Standorten; auf die Innenstadt entfallen nur geringe Anteile. Tab. 2: Ist-Situation bei den untersuchungsrelevanten Sortimenten in Herbolzheim: VKF in qm (Werte auf 25 qm gerundet), Umsätze und Kaufkraft in Mio., Lageanteile und Bindungsquoten in Prozent VKF-Anteile VKF Sortiment IS s.i. n.i. Umsatz Kaufkraft Bindungsquote Nahrungs-/ Genussmittel % 40% 57% 24,7 20,1 123% Drogerie/ Parfümerie % 20% 76% 4,8 2,6 182% untersuchungsrel. Sort % 37% 61% 29,5 22,7 130% durch Rundungen kann es zu Abweichungen der Summen sowie der Anteilswerte kommen IS = Innenstadt s.i./ n.i. = sonstige/ nicht integrierte Lagen Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung/ Einzelhandelserhebung Januar/ Februar 2012; eigene Erhebung Dezember 2014; IfH; EHI; IFH Köln (2014); Statist. Landesamt; Statist. Bundesamt; EZB; eigene Berechnungen 37 Vgl. BVerwG: Urteil vom , Az. 4 C

25 In beiden untersuchungsrelevanten Sortimentsbereichen sind in Herbolzheim deutliche Kaufkraftzuflüsse zu verzeichnen. Wie in Kenzingen findet sich das Angebot überwiegend an nicht integrierten Standorten; auf die Innenstadt entfallen nur sehr geringe Anteile. Tab. 3: Ist-Situation bei den untersuchungsrelevanten Sortimenten in Rheinhausen: VKF in qm (Werte auf 25 qm gerundet), Umsätze und Kaufkraft in Mio., Lageanteile und Bindungsquoten in Prozent VKF-Anteile VKF Sortiment OZ s.i. n.i. Umsatz Kaufkraft Bindungsquote Nahrungs-/ Genussmittel % 26% 74% 4,2 7,1 60% Drogerie/ Parfümerie 125 0% 22% 78% 0,3 0,9 27% untersuchungsrel. Sort % 25% 75% 4,5 8,0 56% durch Rundungen kann es zu Abweichungen der Summen sowie der Anteilswerte kommen OZ = Ortszentrum s.i./ n.i. = sonstige/ nicht integrierte Lagen Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung/ Einzelhandelserhebung Januar/ Februar 2012; eigene Erhebung Dezember 2014; IfH; EHI; IFH Köln (2014); Statist. Landesamt; Statist. Bundesamt; EZB; eigene Berechnungen Aus Rheinhausen fließt in beiden untersuchungsrelevanten Sortimentsbereichen Kaufkraft ab; das Angebot findet sich ähnlich wie in Kenzingen und Herbolzheim überwiegend an nicht integrierten Standorten. Tab. 4: Ist-Situation bei den untersuchungsrelevanten Sortimenten in Weisweil: VKF in qm (Werte auf 25 qm gerundet), Umsätze und Kaufkraft in Mio., Lageanteile und Bindungsquoten in Prozent VKF-Anteile VKF Sortiment OZ s.i. n.i. Umsatz Kaufkraft Bindungsquote Nahrungs-/ Genussmittel 100 0% 90% 10% 0,4 4,1 9% Drogerie/ Parfümerie 0 0% 100% 0% 0,0 0,5 6% untersuchungsrel. Sort % 91% 9% 0,4 4,6 8% durch Rundungen kann es zu Abweichungen der Summen sowie der Anteilswerte kommen OZ = Ortszentrum s.i./ n.i. = sonstige/ nicht integrierte Lagen Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung/ Einzelhandelserhebung Januar/ Februar 2012; eigene Erhebung Dezember 2014; IfH; EHI; IFH Köln (2014); Statist. Landesamt; Statist. Bundesamt; EZB; eigene Berechnungen In Weisweil ist bei den untersuchungsrelevanten Sortimenten nur ein rudimentäres Angebot vorhanden, das sich überwiegend an integrierten Standorten findet. 19

26 Tab. 5: Ist-Situation bei den untersuchungsrelevanten Sortimenten in Forchheim: VKF in qm (Werte auf 25 qm gerundet), Umsätze und Kaufkraft in Mio., Lageanteile und Bindungsquoten in Prozent VKF-Anteile VKF Sortiment OZ s.i. n.i. Umsatz Kaufkraft Bindungsquote Nahrungs-/ Genussmittel 75 0% 44% 56% 0,2 2,7 9% Drogerie/ Parfümerie ,0 0,4 0% untersuchungsrel. Sort. 75 0% 44% 56% 0,2 3,0 8% durch Rundungen kann es zu Abweichungen der Summen sowie der Anteilswerte kommen OZ = Ortszentrum s.i./ n.i. = sonstige/ nicht integrierte Lagen Quelle: eigene Erhebung Dezember 2014; IfH; EHI; IFH Köln (2014); Statist. Landesamt; Statist. Bundesamt; EZB; eigene Berechnungen In Forchheim ist bei den untersuchungsrelevanten Sortimenten nur ein rudimentäres Angebot im Bereich Nahrungs-/ Genussmittel vorhanden, das sich knapp zur Hälfte an integrierten Standorten findet. Tab. 6: Ist-Situation bei den untersuchungsrelevanten Sortimenten in Malterdingen: VKF in qm (Werte auf 25 qm gerundet), Umsätze und Kaufkraft in Mio., Lageanteile und Bindungsquoten in Prozent VKF-Anteile VKF Sortiment OZ s.i. n.i. Umsatz Kaufkraft Bindungsquote Nahrungs-/ Genussmittel % 89% 0% 0,8 5,9 13% Drogerie/ Parfümerie 25 0% 100% 0% 0,0 0,8 6% untersuchungsrel. Sort % 89% 0% 0,8 6,7 12% durch Rundungen kann es zu Abweichungen der Summen sowie der Anteilswerte kommen OZ = Ortszentrum s.i./ n.i. = sonstige/ nicht integrierte Lagen Quelle: eigene Erhebung Dezember 2014; IfH; EHI; IFH Köln (2014); Statist. Landesamt; Statist. Bundesamt; EZB; eigene Berechnungen In Malterdingen ist wie in Weisweil bei den untersuchungsrelevanten Sortimenten nur ein rudimentäres Angebot vorhanden, das sich ausschließlich an integrierten Standorten, z.t. im Ortszentrum, findet. 20

27 Tab. 7: Ist-Situation bei den untersuchungsrelevanten Sortimenten in Riegel: VKF in qm (Werte auf 25 qm gerundet), Umsätze und Kaufkraft in Mio., Lageanteile und Bindungsquoten in Prozent VKF-Anteile VKF Sortiment OZ s.i. n.i. Umsatz Kaufkraft Bindungsquote Nahrungs-/ Genussmittel 750 7% 1% 93% 2,0 7,4 27% Drogerie/ Parfümerie 50 27% 0% 73% 0,1 1,0 12% untersuchungsrel. Sort % 1% 91% 2,1 8,4 25% durch Rundungen kann es zu Abweichungen der Summen sowie der Anteilswerte kommen OZ = Ortszentrum s.i./ n.i. = sonstige/ nicht integrierte Lagen Quelle: eigene Erhebung Dezember 2014; IfH; EHI; IFH Köln (2014); Statist. Landesamt; Statist. Bundesamt; EZB; eigene Berechnungen In Riegel ist bei den untersuchungsrelevanten Sortimenten nur ein geringes Angebot vorhanden, das sich überwiegend an nicht integrierten Standorten findet. 7. BEURTEILUNG DER VORHABEN VOR DEM HINTERGRUND DER NACHFRAGE 7.1 STANDORTGERECHTE DIMENSIONIERUNG DER PLANVORHABEN? (SICHT DER STADT) Um zu beurteilen, ob die Vorhaben standortgerecht dimensioniert sind, sind die zu erwartenden Umsätze (vgl. Kap. 4) mit der Kaufkraft im Umfeld des Planstandortes zu vergleichen. Unter dem Aspekt des Ziels einer möglichst flächendeckenden Nahversorgung 38 wäre es ideal, wenn jeder Nahversorgungsbetrieb so dimensioniert wäre, dass er gerade die Einwohner im fußläufigen Einzugsbereich (etwa 500 Meter Luftlinie 39 ) versorgen würde. In der Realität wird allerdings dieser Idealfall - auch bei Neuansiedlungen - häufig nicht zu realisieren sein. Insofern ist die Frage der standortgerechten Dimensionierung nicht schon dann zu verneinen, wenn der Umsatz im Planvorhaben über die Kaufkraft im 500 Meter-Umkreis hinausgeht. Insbesondere ist dabei auch zu beachten, wie viel Kaufkraft in einem Umkreis von einem Kilometer vorhanden ist: Dadurch kann vermieden werden, dass sich in einem weitgehend solitär liegenden Siedlungsbereich eine falsche Einschätzung ergibt. 38 Vgl. dazu auch Büro Dr. Acocella, a.a.o., Kap. 6.6 (S. 71f.). 39 Vgl. auch ebd. S