Gutachterliche Stellungnahme Vorhaben Penny

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1 Kämpfelbach Eisingen Ispringen Quelle: imakomm AKADEMIE, Stand November 2016 Kartengrundlage: OpenStreetMap, Gutachterliche Stellungnahme zur Erweiterung einer Penny-Filiale am Standort Raiffeisenstraße in Kämpfelbach Gutachterliche Stellungnahme Vorhaben Penny in Kämpfelbach Einzugsgebiet von Kämpfelbach Planstandort Zone 1 (Gemeinde Kämpfelbach) Zone 2 (2a = Ispringen, 2b = Eisingen) imakomm AKADEMIE GmbH Ulmer Str. 130 D Aalen Projektleitung: ppa. Matthias Prüller Projektbearbeitung: Marina Deisenberger, M.Sc. Aalen/Kämpfelbach, im November 2016

2 Vorbemerkungen Die REWE Zentralfinanz eg hat die imakomm AKADEMIE im Oktober 2016 mit der Erarbeitung einer gutachterlichen Stellungnahme zum Vorhaben Penny (Modernisierung und Verkaufsflächenerweiterung) in Kämpfelbach beauftragt. Hintergrund: Die Firma Penny plant am Standort Raiffeisenstraße 15 in Kämpfelbach-Ersingen den Neubau des bestehenden Marktes. Die Planung geht von einem kleinflächigen Konzept (ca. 799 m²) aus. Hintergrund der Planungen ist ein erheblicher Modernisierungsbedarf, der neben der geringen Verkaufsflächengröße auch im Wesentlichen die Gebäudetechnik und die vorhandenen Stellplatzanlagen betrifft. Die geplante Bebauung durch das Gebäude befindet sich auf den Flächen des bestehenden Bebauungsplans, die notwendigen Parkierungsflächen befinden sich allerdings außerhalb des überplanten Bereichs. Diese Flächen sind im FNP als gewerbliche Bauflächen ausgewiesen. In diesen Bereichen ist das Gebiet zudem als Überschwemmungsgebiet ausgewiesen. Vor diesem Hintergrund sind Standortalternativen im Gemeindegebiet zu prüfen, um mögliche Alternativstandorte zu ermitteln bzw. auszuschließen, damit eine Genehmigung für den Standort erreicht werden kann. Hierfür findet auch das durch imakomm AKADEMIE im Jahr 2011 erstellte Nahversorgungskonzept Kämpfelbach Berücksichtigung. Der Standort dürfte aus raumordnerischer Sicht nicht unkritisch sein, da er sich in Ortsrandlage im Umfeld von gewerblichen Nutzungen der Gemeinde Kämpfelbach befindet. Ziel: Ziel der Gutachterlichen Stellungnahme ist es, denkbare Alternativstandorte für das Vorhaben zu ermitteln bzw. auszuschließen und mögliche raumordnerische und städtebauliche Auswirkungen auf Nahversorgungsstrukturen in Kämpfelbach Seite 2 von 52

3 selbst sowie auf zentrale Versorgungsbereiche und Nahversorgungsstrukturen in Umlandgemeinden zu analysieren und zu bewerten. Daten und Unterlagen: Für die Auswirkungsanalyse wurden v.a. folgende Daten und Unterlagen verwendet und berücksichtigt: Landesentwicklungsplan 2002 Baden-Württemberg 1 als raumordnerische Bewertungsgrundlage (Abschnitt 3.3.7), Regionalplan 2015 Nordschwarzwald (2012), Nahversorgungskonzept Kämpfelbach, imakomm AKADEMIE (2011), Überflutungsflächen Hochwasserrisikomanagement, Landesanstalt für Umwelt, Messungen und Naturschutz Baden-Württemberg (2016). ppa. Matthias Prüller, November Bewertungskriterien (hierbei v.a. Regelungen zum so genannten Integrationsgebot, Kongruenzgebot und Beeinträchtigungsverbot) werden mit ungefähren Richtwerten in der Verwaltungsvorschrift des Wirtschaftsministeriums Baden-Württemberg zur Ansiedlung von Einzelhandelsgroßprojekten Raumordnung, Bauleitplanung und Genehmigung von Vorhaben (Einzelhandelserlass) vom 21. Februar 2001 konkretisiert. Seite 3 von 52

4 Inhaltsverzeichnis 1 Zentrale Ergebnisse Die Rahmenbedingungen und das Vorhaben Die Rahmenbedingungen Aufgabenstellung und methodischer Ansatz Vorgaben der Raumordnung und des Städtebaus in Baden-Württemberg Das Vorhaben Daten zum Vorhaben Der Planstandort Fazit Ist-Analyse der planobjektrelevanten Nachfrage- und Angebotssituation Einzugsgebiet des Vorhabens Ist-Analyse der Nachfragesituation im Einzugsgebiet Ist-Analyse der Angebotssituation im Einzugsgebiet Angebotssituation in Zone Angebotssituation um Umland Angebotssituation im weiteren Umland Fazit: Ist-Analyse Prüfung potenzieller Alternativstandorte in Kämpfelbach Bewertung möglicher Auswirkungen des Vorhabens Umsatzerwartung und Umsatzherkunft des Vorhabens Bewertung Vorhaben gemäß Prüfkriterium Beeinträchtigungsverbot Methodische Vorbemerkungen Bewertungsweg im Hauptsortiment Nahrungs- und Genussmittel Bewertung Beeinträchtigungsverbot im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel Hinweise zur Methodik Seite 4 von 52

5 1 Zentrale Ergebnisse 1. Bewertung des Planstandortes und Prüfung möglicher Standortalternativen Für die bestehende Penny-Filiale in der Raiffeisenstraße 15 in Kämpfelbach ist ein Neubau mit gleichzeitiger Verkaufsflächenerweiterung geplant. Das Grundstück für den Neubau der Penny-Filiale ist heute schon zum größten Teil durch die vorhandene Penny-Filiale bebaut und soll auch für den Neubau des Gebäudes Verwendung finden. Zusätzlich soll eine derzeitige Brachfläche (im FNP als gewerbliche Baufläche gekennzeichnet) für das notwendige Stellplatzangebot genutzt werden. Diese Fläche grenzt direkt an den bestehenden Penny-Markt in Richtung Ortsausgang an. Für diese Fläche besteht eine Ausweisung als Überflutungsfläche, entsprechend muss für eine Entwicklung nach 78 (2) WHG sichergestellt sein, dass keine alternativen Flächen für die geplante Entwicklung zur Verfügung stehen. Im Zuge der Prüfung möglicher Alternativstandorte hat sich gezeigt: Es sind keine Alternativstandorte mit ausreichendem Flächenpotenzial für einen Neubau der Penny-Filiale in Kämpfelbach vorhanden. Grundsätzlich ist festzuhalten, dass es sich bei dem Vorhaben um die zeitgemäße Aufstellung eines bestehenden Anbieters an einem etablierten Standort handelt, der mit seinem aktuellen Auftritt nicht mehr langfristig am Markt bestehen kann. Ein Wegfall würde eine deutliche Verschlechterung der Versorgungssituation in Kämpfelbach (vor allem in Ersingen) mit sich bringen. Der Standort sichert somit die Grundversorgung für die Ersinger Bevölkerung und ist der einzig mögliche Standort im Ortsteil Ersingen. 2. Bewertung Versorgungsfunktion des Penny-Marktes Mit Entwicklung des Standortes Penny wird ein bestehender Nahversorger langfristig gestärkt und damit die Grundversorgung langfristig gesichert. Ohne Modernisierung des jetzigen Anbieters Penny mit einem zukunftsfähigen Flächenlayout (die heutigen 650 m 2 Verkaufsfläche sind für ein modernes Flächenlayout zu gering) ist ein Wegfall des Anbieters wahrscheinlich (hoher Modernisierungsbedarfs hinsichtlich Parkierungsflächen und Gebäudetechnik erforderlich). Seite 5 von 52

6 Gleichzeitig wird mit der Modernisierung des Anbieters eine räumlich in etwa gleichverteilte Grundversorgung innerhalb Kämpfelbachs geschaffen (Aldi im Ortsteil Bilfingen, Penny im Ortsteil Ersingen). Beide Ortsteile sind dann mit modernen Anbietern ausgestattet, wettbewerbliche Auswirkungen durch die Ansiedlung des Aldi-Marktes auf den Anbieter Penny werden abgemildert. Die Grundversorgung wird somit durch die geplante Modernisierung des Anbieters Penny mit einem modernen Flächenlayout gesichert. 3. Bewertung der städtebaulichen Auswirkungen auf Kämpfelbach und das Umland Eine Prüfung des Beeinträchtigungsverbotes, das die Auswirkungen auf die städtebauliche Ordnung und Entwicklung in der Standortgemeinde sowie in Umlandgemeinden durch das Vorhaben prüft, ist erst bei Überschreiten der raumordnerisch definierte Grenze zur Großflächigkeit auf Basis der Regelvermutung von 11 Abs. 3 BauNVO notwendig. Zur internen Prüfung wurden dennoch die Auswirkungen des Planvorhabens auf Kämpfelbach und die Umlandkommunen geprüft, um sicherzustellen, dass die Versorgungsstrukturen nicht gefährdet werden. Ergebnis: Das Beeinträchtigungsverbot wird für das kleinflächige Flächenlayout von ca. 799 m² Verkaufsfläche sowohl in der Standortgemeinde (Kämpfelbach) als auch im Umland eingehalten. Belege: Bereich Lebensmittel / Food-Bereich: Die Umsatzumverteilungsquoten im Hauptsortiment Nahrungs- und Genussmittel gegenüber den bestehenden Standortlagen werden in Kämpfelbach bei ca. 4-5% liegen. Schädigende Auswirkungen auf Nahversorgungsstandorte in der Standortgemeinde und die Nahversorgungsstrukturen insgesamt können ausgeschlossen werden. Da es sich um die Erweiterung eines bereits bestehenden Betriebes handelt, bestehen Umverteilungen vor Ort größtenteils heute schon. Die Umsatzumverteilungen gegenüber dem zentralörtlichen Versorgungskern liegen bei ca. 3-4%. Seite 6 von 52

7 Schädigende Auswirkungen auf Standorte in Zone 2a (Ispringen) und Zone 2b (Eisingen) können ebenfalls ausgeschlossen werden. Dies gilt sowohl für die jeweiligen zentralen Versorgungsbereiche als auch für die Nahversorgungsstrukturen im Umland insgesamt. In den im weiteren Umland liegenden Kommunen (wie Königsbach-Stein, Remchingen usw.) sind negativen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche und bestehende Nahversorgungsstrukturen ebenfalls nicht zu erwarten. Die Umverteilungen liegen hier bei deutlich unter 10%. Non-Food-Bereich: o Auch bei den Randsortimenten sind keine schädigenden Auswirkungen in Kämpfelbach, den Zonen 2a und 2b sowie im weiteren Umland zu erwarten. 4. Empfehlung für Umsetzung des Vorhabens mit ca. 799 m 2 Verkaufsfläche Aus gutachterlicher Sicht bestehen für das kleinflächige Vorhaben Neubau bei gleichzeitiger Erweiterung des bestehenden Anbieters Penny am Standort Kämpfelbach, Raiffeisenstraße 15 keine raumordnerischen und städtebaulichen Bedenken. Beim Vorhaben handelt es sich um die zeitgemäße Aufstellung eines bestehenden Anbieters an einem etablierten Standort und die Grundversorgung wird langfristig gesichert. Eine alternative Entwicklungsmöglichkeit an einem anderen Standort in Kämpfelbach besteht nachweislich nicht. Somit ist eine Erweiterung im Zuge der Modernisierung vor diesem Hintergrund zu befürworten. Seite 7 von 52

8 2 Die Rahmenbedingungen und das Vorhaben 2.1 Die Rahmenbedingungen Im Folgenden werden die Aufgabenstellung und der methodische Ansatz des Vorhabens erläutert Aufgabenstellung und methodischer Ansatz Aufgabenstellung: Hintergrund: Für die bestehende Penny-Filiale in der Raiffeisenstraße in Kämpfelbach ist ein Neubau mit gleichzeitiger Verkaufsflächenerweiterung geplant. Die bestehende Verkaufsfläche des Penny soll von derzeit ca. 650 m² um ca. 150 m² erweitert werden. Die Filiale würde dann ein kleinflächiges Flächenlayout von ca. 799 m² aufweisen. Die geplante Bebauung durch das Gebäude befindet sich auf den Flächen des bestehenden Bebauungsplans, die notwendigen Parkierungsflächen befinden sich allerdings außerhalb des überplanten Bereichs. In diesen Bereichen ist das Gebiet zudem als Überschwemmungsgebiet ausgewiesen. Vor diesem Hintergrund sind Standortalternativen im Gemeindegebiet zu prüfen, um mögliche Alternativstandorte zu ermitteln bzw. auszuschließen, damit eine Genehmigung für den Standort erreicht werden kann. Zudem soll im Rahmen einer Auswirkungsanalyse mögliche raumordnerische und städtebauliche Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche und Nahversorgungsstrukturen in der Standortgemeinde selbst, aber auch im Umland analysiert und bewertet werden. Insbesondere sind mögliche Auswirkungen auf die Gemeinde Kämpfelbach sowie auf Gemeinden im Umland zu bewerten. Seite 8 von 52

9 Methodischer Ansatz: Für eine valide und fundierte Bewertung der möglichen Auswirkungen sind insbesondere folgende Schritte vorzunehmen: Kurze Darstellung des Rechtsrahmens in Form von Vorgaben der Raumordnung und des Städtebaus in Baden-Württemberg sowie nähere Definition des Vorhabens (Daten zum Vorhaben, Planstandort), Ist-Analyse der planobjektrelevanten Nachfrage- und Angebotssituation, Bewertung möglicher Auswirkungen des Vorhabens durch Analyse der Umsatzerwartung und Umsatzherkunft des Vorhabens sowie durch die Darstellung der möglichen städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen. Es ist offensichtlich, dass einer Auswirkungsanalyse eine belastbare Datenerhebung zugrunde gelegt werden muss. Im Folgenden sind die angewandten Methoden im Rahmen der Analyse über das Vorhaben in den relevanten Sortimenten in Kämpfelbach aufgeführt: Quantitative und qualitative Erfassung der projektrelevanten Wettbewerber im gesamten Einzugsgebiet des Vorhabens sowie im gesamten Gemeindegebiet von Kämpfelbach und im weiteren Umland. Begehung des Planstandortes in Kämpfelbach. Fazit: Durch die Gesamterhebung der planobjektrelevanten Anbieter in Kämpfelbach gemäß quantitativer und qualitativer Kriterien liegen belastbare Bestandsdaten vor. Hinweis: Mögliche Abweichungen bei den Bestandszahlen (Verkaufsflächen, Umsätze) von anderen Gutachten sind mit großer Wahrscheinlichkeit auf die sortimentsscharfe Bestandserfassung zurückzuführen (wird nur selten tatsächlich im Rahmen von Gutachten durchgeführt). Seite 9 von 52

10 2.1.2 Vorgaben der Raumordnung und des Städtebaus in Baden-Württemberg a) Einschlägige Prüfkriterien gemäß Landesentwicklungsplan respektive Einzelhandelserlass Baden-Württemberg: Liegt ein Einzelhandelsvorhaben vor, welches die raumordnerisch definierte Grenze zur Großflächigkeit überschreitet (derzeit ab 800 m² Verkaufsfläche des Vorhabens), ist auf Basis der Regelvermutung von 11 Abs. 3 BauNVO zu prüfen, welche Auswirkungen auf die städtebauliche Ordnung und Entwicklung in der Standortgemeinde (Gemeinde/Stadt, in welcher der Planstandort des Vorhabens liegt) sowie in Umlandgemeinden durch das Vorhaben zu erwarten sind. Im Wesentlichen sind damit Vorgaben der Baunutzungsverordnung ( 11 Abs. 3)) sowie des Landesentwicklungsplans Baden-Württemberg und dessen Konkretisierung im Einzelhandelserlass Baden-Württemberg (hierbei v.a. Regelungen zum so genannten Integrationsgebot, Konzentrationsgebot, Kongruenzgebot und Beeinträchtigungsverbot) zu prüfen. 2 Bezogen auf Einzelhandelsgroßprojekte (Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Einzelhandelsbetriebe für Endverbraucher) gelten demnach folgende Prüfkriterien: Das Integrationsgebot zielt darauf ab, Einzelhandelsgroßprojekte vorrangig an städtebaulich integrierten Standorten zu errichten. Letztlich soll dadurch ein möglicher Funktionsverlust der meist durch Einzelhandel geprägten Innenstädte bzw. zentralörtlichen Funktionsbereiche verhindert werden. Das Integrationsgebot zielt explizit auf die verbrauchernahe Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfes ab und berücksichtigt als Kriterium für eine verbrauchernahe Versorgung die Kriterien fußläufige Erreichbarkeit des Planstandortes bzw. Erreichbarkeit via ÖPNV. Das Konzentrationsgebot gibt vor, dass großflächige Einzelhandelsbetriebe in der Regel nur in Ober-, Mittel- und Unterzentren realisiert werden sollen (vgl. Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg, Plansatz 3.3.7). Großflächige Einzelhandelsbetriebe kommen hingegen auch in Gemeinden ohne zentralörtliche Funktion in Be- 2 Vgl. hierzu Verwaltungsvorschrift des Wirtschaftsministeriums Baden-Württemberg zur Ansiedlung von Einzelhandelsgroßprojekten Raumordnung, Bauleitplanung und Genehmigung von Vorhaben (Einzelhandelserlass) vom 21. Februar Seite 10 von 52

11 tracht, wenn dies nach raumstrukturellen Gegebenheiten zur Sicherung der Grundversorgung geboten ist. Das Kongruenzgebot fordert, dass sich ein Einzelhandelsgroßprojekt in das zentralörtliche System einfügen muss. Eine Verletzung des Kongruenzgebotes liegt vor, wenn der Einzugsbereich eines Vorhabens den zentralörtlichen Verflechtungsbereich der Standortgemeinde wesentlich überschreiten würde. Hiervon wird in der Regel ausgegangen, wenn mehr als 30% des Umsatzes aus Räumen außerhalb des regionalplanerisch definierten Verflechtungsbereiches der Standortgemeinde generiert werden (vgl. hierzu Abschnitt des Einzelhandelserlasses). Das Beeinträchtigungsverbot legt fest, dass weder durch die Lage noch durch die Größe oder Folgewirkungen des Einzelhandelsgroßprojektes sowohl das städtebauliche Gefüge als auch die Funktionsfähigkeit der Versorgungskerne sowie die verbrauchernahe Versorgung der Standortgemeinde wie auch anderer Orte beeinträchtigt werden dürfen. Gemäß Einzelhandelserlass und letztlich auch dem Regionalplan für die Region Nordschwarzwald ist von einer nicht unwesentlichen Beeinträchtigung auszugehen, wenn bei zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten mit einem Umsatzverlust ab 10% zu rechnen ist. Bei nicht zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten liegt dieser Schwellenwert bei 20%. (vgl. hierzu auch Abschnitt des Einzelhandelserlasses). Fazit: Das Vorhaben überschreitet nicht die raumordnerisch definierte Grenze zur Großflächigkeit (ab 800 m 2 Verkaufsfläche). Somit ist eine Prüfung nach den Prüfkriterien von 11 Abs. 3 BauNVO nicht notwendig. In der folgenden Auswirkungsanalyse wurden dennoch zur internen Prüfung die Auswirkungen des Planvorhabens auf Kämpfelbach und die Umlandkommunen geprüft, um sicherzustellen, dass die Versorgungsstrukturen nicht gefährdet werden. Seite 11 von 52

12 b) Relevante Aussagen des Regionalplans 2015 Nordschwarzwald (2012) Der Regionalplan 2015 Nordschwarzwald (Stand März 2012 einschließlich der 1. und 3. Änderung des Regionalplans) trifft in Kapitel 2.9 (Einzelhandelsgroßprojekte) folgende relevante Aussagen: Verbrauchernahe Versorgung G Um eine verbrauchernahe Versorgung zu gewährleisten, sollen integrierte und wohngebietsnahe Standorte für die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben gefördert werden. Die Einzelhandelsstandorte sollen gut für den Fußgänger- und Fahrradverkehr erschlossen sein und mit dem ÖPNV erreichbar sein. Die Anforderungen von Familien mit Kindern, Behinderten und Senioren sollen bei der Standortwahl berücksichtigt werden Standorte für Einzelhandelsgroßprojekte Z (1) Die Ausweisung, Errichtung oder Erweiterung von Einzelhandelsgroßprojekten ist grundsätzlich nur in Ober-, Mittel- und Unterzentren zulässig. Im Einzelfall sind Einzelhandelsgroßprojekte auch in Kleinzentren oder Gemeinden ohne zentralörtliche Funktion zulässig, wenn 1. sie zur Deckung des Bedarfs der wohnortnahen Grundversorgung der Gemeinde erforderlich sind oder 2. diese Gemeinden in Verdichtungsräumen liegen und mit Siedlungsbereichen benachbarter Ober-, Mittel- oder Unterzentren zusammengewachsen sind. N (2) Die Verkaufsfläche der Einzelhandelsgroßprojekte ist so zu bemessen, dass der angestrebte Einzugsbereich des Vorhabens den zentralörtlichen Verflechtungsbereich der Standortgemeinde nicht wesentlich überschreitet. Z (3) Die Funktionsfähigkeit des zentralörtlichen Versorgungskerns der Standortgemeinde oder die Funktionsfähigkeit anderer Zentraler Orte sowie die verbrauchernahe Versorgung dürfen nicht wesentlich beeinträchtigt werden. N (4) Einzelhandelsgroßprojekte sollen vorrangig an städtebaulich integrierten Standorten ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. Z (5) Hersteller-Direktverkaufszentren sind grundsätzlich nur im Oberzentrum zulässig. Bei einer Geschossfläche von weniger als 5000 m² können auch Standorte in Mittelzentren in Betracht kommen. Z (6) Einzelhandelsgroßprojekte mit zentrenrelevanten Sortimenten (vgl. Sortimentliste in der Begründung) sind nur in den Versorgungskernen der Städte und Gemeinden anzusiedeln. Die Versorgungskerne werden in der Raumnutzungskarte gebietsscharf für Oberzentrum, Mittelund Unterzentren abgegrenzt (vgl. auch Tabelle in der Begründung). Außerhalb der Versor- Seite 12 von 52

13 gungskerne sind Einzelhandelsgroßprojekte mit zentrenrelevanten Sortimenten ausgeschlossen. Z (7) Einzelhandelsgroßprojekte mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten (vgl. Sortimentliste in der Begründung) sind ebenfalls den Versorgungskernen zuzuordnen. Wenn im Versorgungskern nach Prüfung keine geeigneten Flächen zur Verfügung stehen, ist auch eine Ansiedlung außerhalb der Versorgungskerne möglich. G (8) Außerhalb der Versorgungskerne werden in der Raumnutzungskarte Ergänzungsstandorte für Einzelhandelsgroßprojekte mit einem Symbol (E) festgelegt (vgl. auch Tabelle in der Begründung). Diese Gebiete sind grundsätzlich für eine Ansiedlung von Einzelhandelsgroßprojekten mit nicht-zentrenrelvanten Sortimenten geeignet und sollen daher bei der Standortsuche außerhalb der Versorgungskerne vorrangig in Betracht gezogen werden. V (9) Einzelhandelsgroßprojekte, die der Nahversorgung (wohnortnahen Grundversorgung) dienen (vgl. Sortimentliste in der Begründung), sind den Versorgungskernen oder Ortskernen zuzuweisen. Sie können im Einzelfall auch an Standorten außerhalb des Versorgungskerns innerhalb oder in räumlicher Zuordnung zu Wohngebieten in städtebaulich integrierten Lagen ausgewiesen, errichtet und erweitert werden. Kongruenzgebot und Beeinträchtigungsverbot sind einzuhalten Agglomerationen Z Mehrere selbständige, jeweils für sich nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe sind bei einem räumlichen und funktionalen Zusammenhang als Agglomeration anzusehen und wie ein Einzelhandelsgroßprojekt zu behandeln, sofern raumordnerische Wirkungen wie bei einem Einzelhandelsgroßprojekt zu erwarten sind. Plansatz gilt entsprechend Erarbeitung von Entwicklungskonzepten G Zur Steuerung der Ausweisung, Errichtung oder Erweiterung von Einzelhandelsvorhaben sollen die Kommunen ein eigenes Entwicklungskonzept erarbeiten. Dieses soll mit den betroffenen Trägern öffentlicher Belange abgestimmt werden. Seite 13 von 52

14 Grafik: Raumnutzungskarte der Region Nordschwarzwald Quelle: Regionalplan 2015 Nordschwarzwald, Regionalverband Nordschwarzwald, Seite 14 von 52

15 2.2 Das Vorhaben Daten zum Vorhaben In der folgenden Grafik werden die zentralen Daten des Vorhabens dargestellt. Grafik: Zentrale Daten des Vorhabens Neuansiedlung Penny Sortimente Aktuelle Verkaufsfläche in m 2 Geplante Verkaufsfläche in m 2 (kleinflächig) Nahrungs- und Genussmittel Sonstige Randsortimente ca ca ca. 650 ca ca ca. 799 Quelle: imakomm AKADEMIE, Flächenlayout nach Angaben Firma Penny. Seite 15 von 52

16 2.2.2 Der Planstandort Anhand der folgenden Grafik wird der Planstandort stichwortartig analysiert. Grafik: Analyse des Planstandortes Penny Standort Raiffeisenstraße 15 Räumliche Lage Erreichbarkeit Lage im östlichen Gemeindegebiet des Ortsteils Ersingen in Kämpfelbach via Pkw: die Andienung erfolgt über die Raiffeisenstraße. Eine Andienung über die Pforzheimer Straße ist grundsätzlich umsetzbar. Die Erreichbarkeit ist somit als ausreichend einzustufen. via ÖPNV: Keine Andienung unmittelbar am Standort vorhanden. fußläufig: durch die Ortsrandlage ist eine fußläufige Anbindung nur für einen kleinen Teil der Ersinger Bevölkerung gegeben. Derzeitige Nutzung Nutzungen im Standortumfeld Bestehende Penny-Filiale Zum Teil brachliegende Fläche (im FNP als gewerbliche Baufläche ausgewiesen) Gewerbliche Nutzungen, Wohnfunktion, Grünflächen Funktion des Standortes etablierter Nahversorgungsstandort Positive Standortfaktoren Ausreichende Parkierungsflächen Ausreichend Flächenverfügbarkeit Etablierter Nahversorgungsstandort Ausreichende verkehrliche Erreichbarkeit Zum großen Teil bereits genutzte Fläche, nur in geringem Umfang Neuversiegelung notwendig Negative Standortfaktoren Quelle: imakomm AKADEMIE, Standort außerhalb der Ortsmitte Sichtbarkeit aufgrund der Topographie eingeschränkt geringes fußläufiges Einzugsgebiet, fehlende Anbindung ÖPNV Lage in als Überflutungsflächen ausgewiesenen Bereichen Seite 16 von 52

17 Grafik: Überflutungsflächen in Kämpfelbach Quelle: LUBW - Landesanstalt für Umwelt, Messungen und Naturschutz Baden Württemberg, Abgerufen unter: am Seite 17 von 52

18 2.3 Fazit Bereits nach Analyse der Rahmenbedingungen lassen sich folgende Aussagen ableiten: Der Planstandort mit der bereits bestehenden Penny-Filiale befindet sich in Ortsrandlage im Umfeld gewerblicher Nutzung sowie zum Teil von Wohnbebauung. Eine fußläufige Erreichbarkeit ist in Kämpfelbach aber nur für einen Teil der Bevölkerung zu erreichen, was aber auch durch die Topographie vor Ort verstärkt wird. Eine ausreichende Anbindung ist nur mit dem PKW gewährleistet. Eine ÖPNV- Anbindung besteht im direkten Umfeld nicht. Die geplante Bebauung durch die notwendigen Parkierungsflächen befindet sich in einem Bereich, der als Überschwemmungsgebiet ausgewiesen ist. Der Standort weist zusammenfassend keine idealen Rahmenbedingungen auf und durch die Lage in ausgewiesenen Überflutungsflächen müssen mögliche Alternativstandorte geprüft werden. Grundsätzlich ist aber festzuhalten, dass es sich bei dem Vorhaben um die zeitgemäße Aufstellung eines bestehenden Anbieters an einem etablierten Standort handelt, der mit seinem aktuellen Auftritt nicht mehr langfristig am Markt bestehen kann. Ein Wegfall würde eine deutliche Verschlechterung der Versorgungssituation in Kämpfelbach und v.a. Ersingen mit sich bringen. Inwieweit die geplante Erweiterung der Penny-Filiale zu evtl. schädlichen Auswirkungen für Kämpfelbach sowie für die Umlandgemeinden führen könnte bzw. bis zu welcher Verkaufsflächengröße je Sortiment eben nicht von einer solchen Schädigung auszugehen ist, kann nur auf Basis der aktuellen Nachfrage- und Angebotssituation im planobjektrelevanten Sortimentsbereich bewertet werden. Diese wird im Folgenden betrachtet. Seite 18 von 52

19 3 Ist-Analyse der planobjektrelevanten Nachfrage- und Angebotssituation 3.1 Einzugsgebiet des Vorhabens Das Einzugsgebiet wurde insbesondere auf Basis der vorhandenen Wettbewerbsstruktur, der siedlungsstrukturellen Gegebenheiten und der verkehrlichen Erreichbarkeit des Planstandortes festgelegt. Aufgrund der genannten Einschätzungen kann von folgendem Einzugsgebiet der Vorhaben ausgegangen werden: Zone 1: Kämpfelbach ca Einwohner Zone 2a: Ispringen ca Einwohner Zone 2b: Eisingen ca Einwohner GESAMT: ca Einwohner 3 Zur Zone 1 des Einzugsgebietes des Planstandortes gehört die Gemeinde Kämpfelbach mit ihren Ortsteilen Bilfingen und Ersingen, die bei einer weiteren Ansiedlung eine starke Einkaufsorientierung im Bereich Lebensmittel nach Kämpfelbach erwarten lassen. Da Kämpfelbach keine zentralörtliche Funktion ausweist, ist zum Nahbereich nur das Gemeindegebiet Kämpfelbach zu zählen. Die Zone 2a mit der Gemeinde Ispringen wird aufgrund der Nähe zum Planstandort zum Einzugsgebiet gezählt, dennoch wird hier aufgrund der eigenen Angebote und der Nähe zu Pforzheim auch zukünftig nur eine geringe Einkaufsorientierung im Bereich Lebensmittel in Richtung Kämpfelbach bestehen. Dies bedeutet, dass in Zone 2a eine gegenüber der Zone 1 deutlich geringere Einkaufsorientierung zum Planstandort zu erwarten ist, diese aber trotzdem im Genauen untersucht wird. 3 Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Stand: , Basis Zensus 2011, Datenabruf November Seite 19 von 52

20 In der Zone 2b (Gemeinde Eisingen) sind zwar noch Kaufkraftströme existent, diese machen aber nur noch einen geringen Umsatzanteil aus, da aufgrund der größer werdenden Entfernung von der in dieser Zone liegenden Kommune auch andere Standorte aufgesucht werden. In der folgenden Karte ist das sich daraus ergebende Einzugsgebiet des Vorhabens kartografisch grob dargestellt. Seite 20 von 52

21 Grafik: Einzugsgebiet des geplanten Vorhabens Einzugsgebiet von Kämpfelbach Eisingen Kämpfelbach Ispringen Planstandort Zone 1 (Gemeinde Kämpfelbach) = Nahbereich Quelle: imakomm AKADEMIE, Kartengrundlage: Stand: November Quelle: imakomm AKADEMIE, Stand November 2016 Kartengrundlage: OpenStreetMap, Zone 2 (2a = Ispringen, 2b = Eisingen) Seite 21 von 52

22 3.2 Ist-Analyse der Nachfragesituation im Einzugsgebiet Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft für den gesamten Einzelhandel für Kämpfelbach liegt bei ca Euro pro Einwohner im Jahr. Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt fällt die einzelhandelsrelevante Kaufkraft der Gemeinde damit überdurchschnittlich aus (Kämpfelbach = 108,1 4 wobei Deutschland = 100). Die gesamte einzelhandelsrelevante Kaufkraft der Gemeinde Kämpfelbach (Zone 1) beläuft sich auf ca. 38,8 Mio. pro Jahr. Vor diesem Hintergrund und auf Basis der Marktgebietszahlen ergeben sich folgende Kennzahlen zur Nachfragesituation im Einzugsgebiet im für das Planvorhaben relevanten Sortiment Nahrungs- und Genussmittel: Grafik: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft im Einzugsgebiet nach Zonen Sortiment Nahrungsund Genussmittel Einzelhandel insgesamt Anteil an der Gesamtkaufkraft Quelle: imakomm AKADEMIE, Zone 1 Zone 2a Zone 2b Kaufkraft in Mio. Kaufkraft in Mio. Kaufkraft in Mio. Gesamtes Einzugsgebiet Kaufkraft in Mio. ca. 40% 15,8 14,1 10,9 40,8 100% 38,8 34,8 26,8 100,4 4 Für die Kaufkraftberechnung wurde hier die GfK-Kaufkraftkennziffer 2016 verwendet. Seite 22 von 52

23 3.3 Ist-Analyse der Angebotssituation im Einzugsgebiet Angebotssituation in Zone 1 In der Gemeinde Kämpfelbach ist der relevante Sortimentsbereich (Nahrungs- und Genussmittel) durch verschiedene Anbieter vertreten. Im Einzelnen sind dabei folgende Aspekte bezüglich der Ausstattung in den Sortimentsbereichen zu berücksichtigen: In der Gemeinde Kämpfelbach bestehen im Hauptsortiment Nahrungs- und Genussmittel der zu erweiternde Penny im Gemeindegebiet Ersingen. Für den Anbieter Aldi besteht eine Baugenehmigung. Dieser wird im Gemeindegebiet des Ortsteils Bilfingen entstehen (kleinflächig) 5. Weiterhin existieren im zentralen Versorgungsbereich von Kämpfelbach lediglich Anbieter aus dem Lebensmittelhandwerk (Metzger und Bäcker bzw. Café). Im sonstigen Gemeindegebiet sind kleinflächige Anbietern aus dem Lebensmittelhandwerk und ein Getränkemarkt vorhanden. Betrachtet man sich die Ausstattung von Kämpfelbach anhand der gängigen Kennzahlen, so zeigt sich im Bereich Nahrungs- und Genussmittel (mit dem Anbieter Aldi) eine durchschnittliche Ausstattung, die 45-50% der Kaufkraft vor Ort binden kann. Einen deutlichen Bedeutungsüberschuss, also letztlich klare Umsatzzuflüsse aus dem Umland, kann das Angebot hier mit einer Zentralität von 69% aber nicht verzeichnen. Grafik: Ausstattung in Kämpfelbach nach Sortiment Nahrungs- und Genussmittel Sortiment Zentralität Kaufkraftbindungsquote VK / Einwohner Derzeit in Kämpfelbach Durchschnittswert *) Bewertung Nahrungs- und Genussmittel 69% 45-50% durchschnittlich Quelle: imakomm AKADEMIE, *) für Städte mit bis Einwohnern in Baden-Württemberg. 5 Der Anbieter Aldi wird entsprechend im Folgenden in den Bestand eingerechnet. Seite 23 von 52

24 Folgende Erläuterungen sind für die angegebenen Kennziffern relevant: Die Zentralitätskennziffer des Standortes gilt als ein Maß für die Attraktivität eines Einzelhandelsstandortes 6. Sie gibt an, ob und wie stark Umsatzzuflüsse aus dem Umland einer Kommune die Umsatzabflüsse aus der Kommune (beispielsweise in nahe gelegene Mittel- bzw. Oberzentren) per Saldo überwiegen. Die Zentralitätskennziffer errechnet sich aus der Gegenüberstellung des am Standort umgesetzten Einzelhandelsumsatzes und der am Standort vorhandenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft. Werte größer 100 geben somit an, dass dem jeweiligen Einzelhandelsstandort ein Bedeutungsüberschuss gegenüber seinem Umland zukommt. Die Verkaufsflächenausstattung pro Einwohner ist ein Maß für die Angebotsausstattung einer Kommune im Bereich Einzelhandel. Durch den Bezug auf die Einwohnerzahl einer Gemeinde wird eine Vergleichbarkeit mit anderen Kommunen ermöglicht. In der Gemeinde Kämpfelbach besteht in den einzelnen Sortimentsbereichen folgende Verkaufsflächenausstattung pro Einwohner. Die Vergleichswerte beziehen sich auf Angaben der GMA der durchschnittlichen Verkaufsflächenausstattung bei baden-württembergischen Städten mit vergleichbarer Einwohnerzahl bei bis Einwohner. 7 Die Kaufkraftbindungsquote 8 ist ein Indikator dafür, in welchem Maß es dem Einzelhandel einer Kommune gelingt, die Einwohner der Kommune selbst (nicht des Umlandes!) an sich zu binden. Die Kaufkraftbindungsquote errechnet sich aus der Gegenüberstellung des (sortimentsspezifischen) Umsatzes aller Einzelhandelsbetriebe, den sie mit Einwohnern aus der Kommune erwirtschaften (Unterschied zur Zentralitätskennziffer, bei der der Gesamtumsatz mit allen Kunden, also auch Kunden aus dem Umland, ver- 6 Zwar wird diese Kennziffer im wissenschaftlichen Kontext zu Recht auch kritisch diskutiert (Beispiel 1: Bei Bezug der Zentralitätskennziffer auf raumplanerisch abgegrenzte Gebietseinheiten, weist diese Schwächen auf, da das System der zentralen Orte, auf das die Zentralitätskennziffer dann reflektiert, das reale Einkaufsverhalten der Konsumenten nicht wirklich widerspiegelt..beispiel 2: Rückschlüsse auf die Attraktivität eines Einzelhandelsstandortes allein anhand dieser Kennziffer sind nur bedingt möglich, da ein geringes einzelhandelsrelevantes Kaufkraft-Niveau an einem Standort (Stadt, Gemeinde, Region usw.) rein rechnerisch zu einer hohen Zentralität beiträgt), sie wird an dieser Stelle dennoch angewandt, da eine Interpretation hier nur im Zusammenhang mit weiteren Kennziffern (Verkaufsflächenausstattung pro Einwohner usw.) erfolgt. 7 GMA-Grundlagenforschung, Die Kaufkraftbindung wurde durch eine Abschätzung der Umsatzherkunft der einzelnen relevanten Betriebe in Kämpfelbach ermittelt. D.h. anhand Größe, Angebot und Wettbewerbssituation nach Betriebsformen wurde abgeschätzt, welcher Kundenanteil aus Kämpfelbach selbst stammt und welcher Umsatz von außen zufließt. Aus der Gesamtbetrachtung für Kämpfelbach lässt sich daraus eine möglichst realistische Kaufkraftbindung ermitteln. Seite 24 von 52

25 wendet wird), mit der einzelhandelsrelevanten (sortimentsspezifischen) Kaufkraft der Einwohner der Kommune. Insgesamt ist festzuhalten, dass die Gemeinde Kämpfelbach mit der geplanten Aldi- Ansiedlung ein rein statistisch durchschnittliches Versorgungsniveau aufweist. Es ist allerdings festzuhalten, dass im Hinblick auf die räumliche Verteilung eine ausgeglichene Versorgung der beiden Ortsteile Bilfingen und Ersingen angestrebt werden sollte. Der bisherige Anbieter Penny weist ein Flächenlayout aus, das nicht modern ist. Unter Konkurrenzdruck des Aldi ist ein Fortbestand des Penny nicht mehr gesichert. Grafik: Hauptanbieter mit dem Sortiment Nahrungs- und Genussmittel in Kämpfelbach Wesentliche Wettbewerber am Standort Kämpfelbach Hinweis: Die Symbole zeigen die ungefähren Standortlagen ausgewählter, größerer Wettbewerber im Bereich Lebensmittel Quelle: imakomm AKADEMIE, Stand: November 2016 Kartengrundlage: openstreetmap Quelle: imakomm AKADEMIE, Kartengrundlage: Stand: April Seite 25 von 52

26 3.3.2 Angebotssituation um Umland Grafik: Angebotssituation im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel in Zone 2a und 2b Zone Umsatz in Mio. Zentralität Verkaufsfläche in m² je Einwohner Anmerkung Zone 2a 3,8 27% 120 Neben einem Lebensmittelsupermarkt (Edeka) hauptsächlich Ladenhandwerksbetriebe (Bäcker. Metzger usw.) Zone 2b 4,9 45% 160 Neben einem Lebensmittelsupermarkt (Edeka) hauptsächlich Ladenhandwerksbetriebe (Bäcker. Metzger usw.) Bewertung unterdurchschnittlich unterdurchschnittlich Quelle: imakomm AKADEMIE, Für Zone 2a und Zone 2b gilt: Das nähere Standortumfeld von Kämpfelbach, insbesondere Zone 2a und Zone 2b, weist eine eigene Nahversorgung auf, jedoch ist diese als unterdurchschnittlich im Bereich Lebensmittel zu bewerten. Systemgleiche Anbieter (großer Supermarkt) finden sich hier nicht. Seite 26 von 52

27 3.3.3 Angebotssituation im weiteren Umland Für das weitere Umland gilt: Im weiteren Umland ist v.a. das Angebot in dem nächsten größeren zentralen Orten relevant, die das Markgebiet von Kämpfelbach eingrenzen. Dabei sind insbesondere die Kommunen Königsbach-Stein und Remchingen zu beachten, aber auch das Oberzentrum Pforzheim. In den genannten Kommunen findet sich ein weitreichendes Angebot sowie v.a. auch systemgleiche- und ähnliche Anbieter wie z.b. Norma und Lidl usw. 3.4 Fazit: Ist-Analyse Zusammenfassend stellt sich die Nachfrage- und Angebotssituation in Kämpfelbach und den Nachbargemeinden aktuell wie folgt dar: Grafik: Zusammenfassende Bewertung der Ausstattung im Marktgebiet und im weiteren Umland Sortiment Nahrungs- und durchschnittlich Genussmittel Quelle: imakomm AKADEMIE, Bewertung der Ausstattung im Überblick Zone 1 Zone 2a Zone 2b weiteres Umland unterdurchschnittlich unterdurchschnittlich überdurchschnittlich Seite 27 von 52

28 Grafik: Relevante Anbieter im Marktgebiet und im weiteren Umland Wettbewerber im Umfeld von Kämpfelbach (Auswahl) Planstandort Pforzheim Wilferdinger Höhe, u.a. Anbieter Kaufland, Aldi, Lidl, Norma Hinweis: Die Symbole zeigen die ungefähren Standortlagen ausgewählter, größerer Wettbewerber im Bereich Lebensmittel. Quelle: imakomm AKADEMIE, Stand: November 2016 Kartengrundlage: openstreetmap Quelle: imakomm AKADEMIE, Kartengrundlage: Stand: November Seite 28 von 52

29 4 Prüfung potenzieller Alternativstandorte in Kämpfelbach Das Grundstück für den Neubau der Penny-Filiale ist heute schon zum größten Teil durch die vorhandene Penny-Filiale bebaut. Beim Neubau mit Verkaufsflächenerweiterung der Penny-Filiale muss jedoch das Grundstück in östlicher Richtung erweitert werden. Das zu erweiternde Grundstück wird als Parkplatz dienen. Dieses Gebiet ist jedoch als Überschwemmungsgebiet nach 78 (2) WHG ausgewiesen. Eine Genehmigung für diesen Standort ist somit nur möglich, wenn mögliche Alternativstandorte ermittelt werden bzw. diese ausgeschlossen werden können. Im Rahmen des Nahversorgungskonzeptes für die Gemeinde Kämpfelbach wurden 2011 mögliche Alternativstandorte für die Ansiedlung eines Lebensmittelanbieters geprüft. Der hier als Standort empfohlene Standort Süd I im südlichen Gebiet des Teilortes Bilfingen wird nun realisiert und durch Gremienbeschluss wird der Anbieter Aldi einen kleinflächigen Markt in Kürze realisieren. Alle weiteren Planstandorte wurden als nicht geeignet bewertet. Auf Basis dieser Standortbewertung wurden für das vorliegende Gutachten erneut mögliche Alternativstandorte für das Vorhaben Neubau Penny geprüft. Die Bewertung der Verfügbarkeit erfolgte dabei nach Angaben der Gemeindeverwaltung. Die Standorte werden im Folgenden in einer kurzen Bewertung dargestellt: Seite 29 von 52

30 Grafik: Prüfung der Alternativstandorte in Kämpfelbach 1 Standort Nord I 2 Standort Nord II Eignung aus Betreibersicht + Ausreichend Flächenverfügbarkeit + Gute Sichtbarkeit - Andienung über bestehendes Straßennetz nicht möglich (Realisierung Nordrandstraße) Standortbewertungen in Kämpfelbach Eignung aus Betreibersicht + Ausreichend Flächenverfügbarkeit + Gute Sichtbarkeit - Andienung über bestehendes Straßennetz nicht möglich (Realisierung Nordrandstraße) Planungsrechtliche / raumordnerische Vorgaben - Lage in Grünzäsur Planungsrechtliche / raumordnerische Vorgaben - Lage in Grünzäsur Verfügbarkeit Nahversorgung - Keine Verkaufsbereitschaft des Flächeneigentümers - Ortsrandlage - Keine Nahversorgung für Ersinger Bevölkerung Verfügbarkeit Nahversorgung - Verfügbarkeit ist nicht gegeben - Ortsrandlage - Keine Nahversorgung für Ersinger Bevölkerung 3 Standort Brunnenplatz Eignung aus Betreibersicht Planungsrechtliche / raumordnerische Vorgaben Verfügbarkeit Nahversorgung - Keine ausreichende Flächenverfügbarkeit - LKW-Andienung erschwert zusätzliche Verkehrsbelastung über bestehendes Straßennetz kaum leistbar + Integrierte Lage in Ortskern - Fläche nicht in Besitz der Gemeinde und auch nicht verfügbar + Gute Nahversorgungsfunktion durch Lage in Ortskern, jedoch keine Nahversorgung für Ersinger Bevölkerung 5 Standort Bilfingen Süd Planstandort Penny Eignung aus Betreibersicht - Flächen zu schmal - Ungeeignet aufgrund Andienung LKW und Topographie Planungsrechtliche / raumordnerische Vorgaben Verfügbarkeit Nahversorgung + Ohne regionalplanerische Vorrangausweisungen - Verfügbarkeit ist gegeben, dort soll ein zentrales Feuerwehrgebäude entstehen. - Ortsrandlage - Keine Nahversorgung für Ersinger Bevölkerung Quelle: imakomm AKADEMIE, Stand November 2016 Kartengrundlage: OpenStreetMap 4 Standort Ecke Talstraße / Schopfwiesenstraße Eignung aus Betreibersicht Planungsrechtliche / raumordnerische Vorgaben Verfügbarkeit Nahversorgung 6 Standort Raiffeisenhaus Eignung aus Betreibersicht Planungsrechtliche / raumordnerische Vorgaben Verfügbarkeit Nahversorgung - Keine ausreichende Flächenverfügbarkeit - LKW-Andienung erschwert zusätzliche Verkehrsbelastung über bestehendes Straßennetz kaum leistbar + Integrierte Lage in Ortskern - Ehemaliger Hotelstandort ist zwar Gemeindeeigentum geworden, ist jedoch für altersgerechtes Wohnen oder ähnliche Nutzungen vorgesehen. + Gute Nahversorgungsfunktion durch Lage in Ortskern, jedoch keine Nahversorgung für Ersinger Bevölkerung - Geringe Flächenverfügbarkeit, überbaut mit modernisierungsbedürftiger Bausubstanz - Andienung über bestehendes Straßennetz kaum leistbar, dichte Wohnbebauung + Integrierte Lage in Ortskern - Lage im Überschwemmungsgebiet - Keine Verfügbarkeit in absehbarer Zeit + Gute Nahversorgungsfunktion durch Lage in Ortskern, jedoch keine Nahversorgung für Ersinger Bevölkerung Quelle: imakomm AKADEMIE, Seite 30 von 52

31 Die Standortalternativen 1 und 2 (Nord I und II) sind in einer nicht integrierten Ortsrandlage im Norden von Bilfingen gelegen. Eine fußläufige Anbindung wäre zumindest für einen Teil der Bilfinger Bevölkerung gewährleistet, so dass dem Standort eine gewisse Nahversorgungsfunktion zugesprochen werden kann. Für die Bewohner des Ortsteils Ersingen ist durch die Lage am nördlichen Ortsrand eine große Entfernung zum Standort festzustellen, so dass hier weiterhin keine Versorgung durch einen Lebensmittelmarkt gewährleistet ist. Für sämtliche Standorte im Ortsteil Bilfingen ist festzuhalten, dass sich mit der Realisierung von Aldi und eines weiteren Standortes im Ortsteil Bilfingen ein deutliches Ungleichgewicht in der Versorgung von Kämpfelbach ergibt. Dann wäre nicht zu erwarten, dass Penny dann noch als weiterer Markt (dritter Standort) am Markt bestehen könnte. Somit würde der Ortsteil Ersingen bei Schließung von Penny über kein eigenes Lebensmittelangebot mehr verfügen, stattdessen wären in Bilfingen zwei Märkte. Für die Standorte Nord I und II ergeben sich außerdem größere Aufwände für die verkehrliche Erschließung und auch Schwierigkeiten mit der Sichtbeziehung zu der nahe gelegenen Wallfahrtskirche. Der Standort befindet sich innerhalb einer ausgewiesenen Grünzäsur und ist somit grundsätzlich nicht für eine Bebauung vorgesehen. Bei den Standorten Nord I und II handelt es sich um zwei nebeneinander gelegene Areale. Aus gutachterlicher Sicht ist der der L570 zugewandten Standort 1 aufgrund der besseren Anbindungsmöglichkeiten zu bevorzugen. Grundsätzlich ist der Standort zwar als denkbar einzustufen, mehrere Parzellen der notwendigen Flächen des Standortes Nord I stehen aber aktuell und in absehbarer Zeit nicht für eine Umnutzung zu Verfügung. Die Flächen des Standortes Nord II sind auch nicht verfügbar, es ergeben sich hier erhöhte Konflikte mit den bestehenden Umfeldnutzungen (Vereinsnutzungen, Neubaugebiet) sowie keine Möglichkeit den Standort ohne erhöhten Aufwand über das bestehende Straßennetz anzudienen, so dass hier auch für die Anbindung der Erwerb mehrerer Grundstücke notwendig werden würde. Seite 31 von 52

32 Grafik: Standorte Nord I (1) und Nord II (2) Quelle: imakomm AKADEMIE, Die innerörtlich gelegenen Alternativstandorte 3 und 4 weisen grundsätzlich die Vorteile einer integrierten und fußläufig durch große Bevölkerungsteile erreichbaren Lage auf. Allerdings sind v.a. eine unzureichende Größe, eine fehlende Verfügbarkeit der Flächen und eine andere gewünschte städtebauliche Entwicklung nachteilig zu bewerten. Aufgrund der topographischen und siedlungsstrukturellen Gegebenheiten ist an diesen Standort weiterhin die verkehrliche Anbindung sowohl für Kunden als auch für den Lieferverkehr praktisch nicht gegeben. Vor diesem Hintergrund ist auch aus gutachterlicher Sicht eine Realisierung des Neubaus Penny-Filiale an einem der integrierten Standorte nicht als realistisch einzustufen. Ein leistungsfähiger Anbieter wird in beiden Lagen nicht zu realisieren sein. Grafik: Standorte Brunnnenplatz (3) und Ecke Talstraße / Schopfwiesenstraße (4) Quelle: imakomm AKADEMIE, Der Standort 5 (Bilfingen Süd) befindet sich am südlichen Ortsausgang von Bilfingen. Allerdings ist festzuhalten, dass sich der Standort aufgrund der geringen Größe nicht für die Realisierung eines Lebensmittelmarktes eignet. Aufgrund der Nähe zu den Bahngleisen und der Topographie ergeben sich hier weitere Aspekte, die eine Realisierung am Standort erschweren, auch wenn die verkehrliche Erreichbarkeit und Sichtbarkeit grundsätzlich positiv Seite 32 von 52

33 zu bewerten sind. Der Standort eignet sich für einen zentralen Feuerwehrstandort, da er außerhalb der Grünzäsur liegt. Insoweit wurde nach Behördenabstimmungen auch der Feuerwehrbedarfsplan auf dieser Basis vom Gemeinderat im Jahr 2015 verabschiedet. Grafik: Standort Bilfingen Süd Quelle: imakomm AKADEMIE, Der Alternativstandort Raiffeisenhaus (6) befindet sich in Bilfingen in integrierter Lage und ist aktuell noch vollständig überbaut. Die vorhandene Fläche weist nur bedingt eine ausreichende Fläche für das untersuchte Vorhaben auf. Durch die Topographie und die enge Straßensituation ist eine Ansiedlung hier aufgrund der kaum möglichen Regelung der An- und Abfahrt sowie der fehlenden Möglichkeit der Anlieferung kaum zu realisieren. Ferner ist auf die sehr dichte Wohnbebauung im direkten Umfeld hinzuweisen, die ein zusätzliches Konfliktpotenzial darstellt, da hier deutliche Störungen durch den Kunden- und Lieferverkehr für das direkte Umfeld ergeben würden. Ein leistungsstarker, zukunftsfähiger Anbieter ist hier nicht realisierbar. Die Flächen stehen nach Angaben der Gemeindeverwaltung in absehbarer Zeit nicht zu Verfügung. Mehrere Gespräche, um einen Abriss zu bewirken und eine der Umgebung konforme Bebauung anzustreben, sind hier ergebnislos verlaufen. Zudem befindet sich die Fläche im Überschwemmungsgebiet. Grafik: Standort Raiffeisenhaus Quelle: imakomm AKADEMIE, Seite 33 von 52

34 Sonstige Gewerbegebietslagen: In den Gewerbegebietslagen von Bilfingen und Ersingen sind heute keine Flächen verfügbar, die die Realisierung eines zeitgemäßen Anbieters inklusive entsprechender Stellplatzzahl ermöglichen würden. Dies ist bereits unabhängig der Betrachtung von der heutigen Verfügbarkeit festzustellen. Die noch vorhandenen Freiflächen weisen alle eine geringe Gesamtgröße auf, die auch unterhalb einer notwendigen Mindestflächen für einen Lebensmittelanbieter liegen würden. Fazit: Die denkbaren Alternativstandorte für den Neubau der Penny-Filiale wurden geprüft, alle Standorte können dabei als mögliche Planstandorte für das Vorhaben ausgeschlossen werden. Es gilt: Der aktuelle Planstandort wird derzeit durch den bestehenden Penny-Markt genutzt und soll um eine derzeitige Brachfläche erweitert werden, die direkt an den bestehenden Penny-Markt in Richtung Ortsausgang angrenzt (als Überschwemmungsgebiet ausgewiesen). Dieser ansässige Penny-Markt weist kein modernes Flächenlayout auf und ist modernisierungsbedürftig. Beim Wegfall des somit nicht mehr zeitgemäß aufgestellten Penny-Marktes ist die Nahversorgung im Ortsteil Ersingen nicht mehr gesichert. Der Planstandort befindet sich zwar in Ortsrandlage im Ortsteil Ersingen und die Zufahrt und auch die Sichtbarkeit des Standortes sind aufgrund der Topographie als nachteilig zu bewerten. Jedoch sichert der Standort die Grundversorgung für die Ersinger Bevölkerung und ist der einzig mögliche Standort im Ortsteil Ersingen. Seite 34 von 52

35 5 Bewertung möglicher Auswirkungen des Vorhabens 5.1 Umsatzerwartung und Umsatzherkunft des Vorhabens Hinweis: Grundsätzlich ist zu berücksichtigen, dass im Falle einer Erweiterung eines bestehenden Anbieters immer statt von der Erweiterung vom Gesamtvorhaben, also einer hypothetischen Neuansiedlung ausgegangen werden muss. Da es sich aber in der Realität um eine reine Erweiterung eines bestehenden Betriebes handelt, kann davon ausgegangen werden, dass die wirklichen Auswirkungen deutlich geringer ausfallen würden. Die Ableitung der Umsatzerwartung (Planumsatz) des Vorhabens kann sowohl über die Berechnung anhand von Flächenproduktivitäten als auch über die Abschätzung von Marktanteilen erfolgen. Folgende methodische Hinweise sind hierbei wichtig: Die Marktanteilsabschätzung erfolgt über die Berücksichtigung branchenüblicher Marktanteile einzelner Betriebsformen laut offizieller Quellen wie EHI, anhand einer Annäherung über Verkaufsflächenrelationen sowie jeweils unter Berücksichtigung u.a. der Lage des Planstandortes und der Entfernung einzelner Marktgebietszonen zum Planstandort und der Wettbewerbssituation in den Marktgebietszonen. Angesichts von teilweise sehr geringen absoluten Umsatzzahlen bei den Kaufkraftströmen bzw. beim umverteilungswirksamen Umsatz wird im Folgenden differenziert zwischen weniger als 0,1 Mio. (dargestellt mit < 0,1 Mio. ) und deutlich weniger als 0,1 Mio. (= << 0,1 Mio., hierbei handelt es sich teilweise um Beträge von etwa 0,01 Mio.!). Seite 35 von 52

36 Ansatz 1: Flächenproduktivität Aktuell kann von einer durchschnittlichen Flächenproduktivität (Umsatz in pro m 2 Verkaufsfläche im Jahr) eines Penny-Marktes von ca pro m 2 Verkaufsfläche ausgegangen werden 9. Grafik: Umsatzerwartung Vorhaben Penny Anbieter Verkaufsfläche gesamt in m² Flächenproduktivität in / m² Umsatzanteil in % Umsatz gesamt in Mio. (1) (2) (3)=(1)*(2) davon Nahrungs- und Genussmittel % 3, davon Randsortimente 80 10% 0,4 Gesamt 800-4,0 Quelle: imakomm AKADEMIE, Ansatz 2: Abschätzung von Marktanteilen Über das so genannte Marktanteilskonzept kann sowohl die Umsatzerwartung als auch die Umsatzherkunft der Vorhaben abgeschätzt werden. Hierbei werden die Marktanteile in der Standortkommune Kämpfelbach selbst als auch im Marktgebiet berücksichtigt. Eine Berechnung des zu erwartenden Planumsatzes anhand von Marktanteilen bestätigt ungefähr den nach der Flächenproduktivität (Ansatz 1) berechneten Umsatzwert: 9 Vgl. Handelsdaten.de, Seite 36 von 52