Erweiterung und Verlagerung der LIDL-Filiale in Homburg-Erbach (Robert-Bosch-Straße / Ostring)

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1 Erweiterung und Verlagerung der LIDL-Filiale in Homburg-Erbach (Robert-Bosch-Straße / Ostring) Ergänzende Stellungnahme zum isoplan- Verträglichkeitsgutachten vom erstellt im Auftrag von Weber Immobilien, Göppingen / 2

2 Feststellungen des Verträglichkeitsgutachtens vom Inhalt 1 Hintergrund und Aufgabenstellung Sortimentsfestlegungen für den Altstandort Feststellungen des Verträglichkeitsgutachtens vom Status Quo Oktober Empfohlene Festlegungen im B-Plan Begründung Aktualisierung der Auswirkungsanalyse Veränderungen gegenüber der Begutachtung vom Vorhaben Lidl Ostring Sonstige relevante Veränderungen der Rahmenbedingungen Neuberechnung der Auswirkungen Umsatzumverteilung Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche Bewertung der Auswirkungen gemäß LEP Siedlung Bedarfsgerechte Versorgung (Ziffer 41) Konzentrationsgebot (Ziffer 42) Großflächigkeit (Ziffer 43) Kongruenzgebot (Ziffer 44) Beeinträchtigungsverbot (Ziffer 45) Städtebauliches Integrationsgebot (Ziffer 46) Fazit... 18

3 Feststellungen des Verträglichkeitsgutachtens vom Hinweis: Das vorliegende Gutachten ergänzt und aktualisiert die Aussagen von Kapitel 3-5 des Verträglichkeitsgutachtens von 2016 in zwei Punkten: Zum einen wurden die im Gutachten von 2016 noch nicht behandelten Sortimentsfestlegungen für den Altstandort getroffen (Kapitel 2). Zum anderen wurde die Verkaufsfläche des Vorhabens vom Vorhabenträger 2017 erneut geändert. Dies machte eine Neuberechnung der Aussagen zur Verträglichkeit und Tragfähigkeit des Vorhabens sowie der Bewertung des Vorhabens gemäß LEP Siedlung erforderlich. Alle übrigen Aussagen des Verträglichkeitsgutachtens von 2016 behalten ihre Gültigkeit. Erstellt durch Dr. Karsten Schreiber

4 Feststellungen des Verträglichkeitsgutachtens vom Hintergrund und Aufgabenstellung Die Firma Lidl aus Friedrichsthal plant eine Verlagerung und Erweiterung der LIDL-Filiale in Homburg/Saar, Robert-Bosch-Straße 5. Hierzu soll auf dem gegenüber liegenden derzeit brach liegenden Gewerbegelände (Ostring 2) ein Neubau errichtet werden. Für das Bestandsgebäude des LIDL-Marktes wird nach dem Umzug eine neue verträgliche Nutzung gesucht. Das Vorhaben Hierzu hat isoplan-marktforschung zuletzt am ein Verträglichkeitsgutachten vorgelegt, das folgende Fragen beantwortet: Verträglichkeit der Erweiterung der LIDL-Filiale mit dem Einzelhandelsbestand im Einzugsgebiet, insbesondere in den Zentralen Versorgungsbereichen der Kreisstadt Homburg und ggf. benachbarter Gemeinden Tragfähigkeit der Erweiterung der LIDL-Filiale Verträglichkeit der künftigen Nutzungen am Altstandort Abstimmung mit dem Einzelhandelskonzept der Stadt Homburg Berücksichtigung der Planungen für ein Einkaufszentrum auf dem Enklerplatz Einhaltung der Ziele und Grundsätze des LEP Siedlung für großflächigen Einzelhandel Seit der Fertigstellung des Gutachtens sind Änderungen eingetreten, die eine ergänzende einzelhandelsgutachterliche Stellungnahme zu folgenden Fragen erforderlich gemacht haben: 1. Zu klären ist die Nutzung des Altstandortes nach der Verlagerung von Lidl. Die Aussagen des Verträglichkeitsgutachtens zu den künftig nicht mehr zulässigen Sortimenten am Altstandort sind entsprechend zu präzisieren. 2. Der vorgesehene Betreiber (Lidl) hat die beabsichtigte Verkaufsfläche reduziert. Die Berechnungen der Verträglichkeit und der Tragfähigkeit des Vorhabens sind daraufhin anzupassen. Grundlagen der folgenden gutachterlichen Aussagen sind neben den einschlägigen Passagen des BauGB und der BauNVO folgende Dokumente: Einzelhandelskonzept der Stadt Homburg in der neuesten Version vom Aussagen des Landesentwicklungsplans von 2006, Teilabschnitt Siedlung, zu großflächigem Einzelhandel.

5 Feststellungen des Verträglichkeitsgutachtens vom Sortimentsfestlegungen für den Altstandort 2.1 Feststellungen des Verträglichkeitsgutachtens vom Das Verträglichkeitsgutachten zur Erweiterung und Verlagerung der LIDL-Filiale in Homburg-Erbach (Robert-Bosch-Straße / Ostring), überarbeitete Fassung vom , hat für den Altstandort Lidl (Robert-Bosch-Straße 5) folgende Aussagen getroffen: Planungsabsicht der Kreisstadt Homburg für den Vorhabenstandort ist auch künftig eine Einzelhandelsnutzung. Eine Fortsetzung der Nutzung des Altstandortes durch einen Lebensmitteldiscounter nach einem Umzug von LIDL widerspricht jedoch den Zielen des Einzelhandelskonzepts von (S. 8) Für das Bestandsgebäude in der Robert-Bosch-Straße 5 ist eine verträgliche Nachnutzung zu finden. Die weiteren Berechnungen gehen davon aus, dass in dem alten Bestandsgebäude kein Lebensmitteldiscounter mehr betrieben wird. (S.24) Zu klären ist im Rahmen der B-Plan-Erstellung bzw. der Erteilung der Baugenehmigung die zukünftige unschädliche Nutzung des Bestandsgebäudes. Die Analyse der Nachnutzung des Altstandortes war jedoch nicht Gegenstand des vorliegenden Gutachtens, da noch keine konkrete Nachnutzung bekannt ist. Eine fortgesetzte Nutzung des LIDL-Altstandortes durch einen Lebensmittel-Discounter sollte auf dem Verhandlungsweg mit dem Eigentümer im Zusammenhang mit der Baugenehmigung für den Neustandort ausgeschlossen werden. (S. 35) Aufgabe der vorliegenden einzelhandelsgutachterlichen Stellungnahme ist die Präzisierung dieser Aussagen im Rahmen des derzeit laufenden B-Plan-Verfahrens für den Lidl-Altstandort. 2.2 Status Quo Oktober 2017 Bestandsschutz Für den bisherigen Standort der Lidl-Filiale (Robert-Bosch-Straße 5) besteht im Rahmen der gültigen Baugenehmigung Bestandsschutz bezüglich der zulässigen Einzelhandelsnutzungen. Vertrag zwischen Lidl und Grundstückseigentümerin Altstandort Der Grundstückseigentümer des Bestandsstandortes Robert-Bosch- Straße 5 und die Firma Lidl Dienstleistung GmbH & Co KG haben vertraglich vereinbart, dass auf dem Grundstück des bisherigen Lidl-

6 Empfohlene Festlegungen im B-Plan 6 Marktes in der Robert-Bosch-Straße 5 kein Lebensmittelhandel betrieben werden darf, solange auf dem neuen Lidl-Standort (Ostring 2) ein Einzelhandel für Lebensmittel besteht. Eine entsprechende Eintragung im Grundbuch zulasten des dienenden Grundstücks und zugunsten der Kreisstadt Homburg (Saar) wurde bewilligt und beantragt. Planungswillen der Kreisstadt Homburg Die Kreisstadt Homburg besteht darauf, dass entsprechende Regelungen in einen Bebauungsplan für das betroffene Grundstück des Altstandortes (Robert-Bosch-Str. 5) aufgenommen werden. Der Bebauungsplan wird derzeit im vereinfachten Verfahren erstellt. Im Übrigen ist der Betriebstyp Discounter bauplanungsrechtlich schwer zu definieren. Wegen des bereits vorhandenen sehr umfangreichen Lebensmittelangebots sollte gemäß dem Planungswillen der Stadt bei der Festlegung der zulässigen Nutzungen in dem Bebauungsplan das Sortiment Lebensmittel unabhängig von der Betriebsform ausgeschlossen werden. 2.3 Empfohlene Festlegungen im B-Plan isoplan-marktforschung ist beauftragt worden, als Grundlage für Festlegungen in einem derzeit in Aufstellung befindlichen B-Plan für den neuen Standort von Lidl (Ostring 2) die aus einzelhandelsgutachterlicher Sicht auszuschließenden Nutzungen für den Altstandort von Lidl (Robert-Bosch-Straße 5, Gemarkung Erbach-Reiskirchen, Flur 528, Flurstücke 770/1 und 772/4) zu präzisieren. Vor dem oben dargelegten Hintergrund, auf der Grundlage der Bestandsaufnahme des Einzelhandels in Homburg/Saar und anhand der Aussagen des Einzelhandelskonzepts der Kreisstadt Homburg werden aus einzelhandelsgutachterlicher Sicht folgende Empfehlungen ausgesprochen: 1. Um die privatrechtliche Vereinbarung zwischen Grundstückseigentümer des Bestandsstandortes Robert-Bosch-Straße 5 und die Firma Lidl Dienstleistung GmbH & Co KG in eine öffentlichrechtlich belastbare Vereinbarung zu überführen, wird empfohlen, bei der Aufstellung des B-Plans für den neuen Lidl-Standort ein Junktim mit Nutzungsregelungen für den Altstandort von Lidl aufzunehmen. 2. Darin sollte festgelegt werden, dass nach einer Verlagerung von Lidl an den Standort Ostring 2 die Nutzung Lebensmitteleinzel-

7 Begründung 7 handel für das Grundstück Robert-Bosch-Straße 5 ausgeschlossen wird, solange auf dem neuen Lidl-Standort (Ostring 2) ein Einzelhandel für Lebensmittel besteht. 3. Der Ausschluss bezieht sich auf Einzelhandelseinrichtungen mit Lebensmitteln im Hauptsortiment. Einzelhandelseinrichtungen mit anderen Hauptsortimenten dürfen Lebensmittel auf bis zu 10% ihrer Verkaufsfläche im Nebensortiment führen. 4. Ausgenommen von dem Ausschluss sind ferner Betriebe und Verkaufsstellen des Lebensmittelhandwerks (Bäcker, Metzger) mit bis zu 100 m² Verkaufsfläche, da sie überwiegend der Nahversorgung der angrenzenden Wohngebiete dienen. 2.4 Begründung Gefahr eines Überangebots an Lebensmittelmärkten Die Ausstattung der Stadt Homburg mit Lebensmittelmärkten ist quantitativ ausreichend. Die räumliche Verteilung mit starken Defiziten in mehreren Stadtteilen und Ballungen in den Randgebieten der Innenstadt ist jedoch unausgewogen. 1 Im Rahmen einer isoplan-vollerhebung des Einzelhandels in Stadtgebiet von Homburg wurde 2015 festgestellt, dass einem Umsatz von rund 139 Mio. auf ca m² Verkaufsfläche für die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel eine Kaufkraft der Homburger Bevölkerung von 94,2 Mio. gegenüberstand. Dies entsprach einer Kaufkraftbindung von 148 %, was für ein Mittelzentrum vergleichsweise hoch ist. 2 Seit 2015 ist ein zusätzlicher Netto-Lebensmittelmarkt in Einöd eröffnet worden. Weiterhin hat Netto die Baugenehmigung erhalten, an Stelle des ehemaligen Wasgau-Marktes einen neuen Lebensmittelmarkt an der Berliner Straße in Erbach zu errichten. Ein zusätzlicher Lebensmittelmarkt am Altstandort von Lidl würde das Überangebot an Lebensmittelmärkten in der Kreisstadt Homburg weiter verschärfen. Dabei wird nicht zwischen unterschiedlichen Betriebsformen des Lebensmitteleinzelhandels wie Discounter oder Vollsortimenter unterschieden. Folge wird ein zunehmender Verdrängungswettbewerb sein, dem unrentable Filialen früher oder später zum Opfer fallen werden. 1 isoplan-marktforschung: Einzelhandelskonzept der Kreisstadt Homburg, Fortschreibung 2015, überarbeitete Version vom , S ders., S. 8 und S. 33

8 Begründung 8 Diese drohende Entwicklung ist nicht im Interesse einer flächendeckenden, verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung mit Waren des täglichen Bedarfs, da nicht abzusehen ist, welche Märkte als nächstes von einer Schließung betroffen sein könnten und damit die Versorgung in der Fläche bedrohen. Keine Verbesserung der verbrauchernahen Versorgung Wie im Einzelhandelskonzept festgestellt wurde, gibt es in der Stadt Homburg trotz des quantitativen Überangebots zahlreiche unterversorgte Wohngebiete. 3 Erbach ist hingegen hinreichend versorgt. Ein zusätzlicher Lebensmittelmarkt an der Robert-Bosch-Straße 5 würde dieses räumliche Ungleichgewicht weiter festigen und die Chancen der unterversorgten Wohngebiete auf eine adäquate Nahversorgung weiter mindern. Gefährdung der Ziele der Stadt Homburg Aus den im Einzelhandelskonzept der Stadt Homburg formulierten Zielen und Ansiedlungsregeln leitet sich die Forderung her, bei einer Verlagerung der Lidl-Filiale in einen Neubau dafür Sorge zu tragen, dass am Altstandort kein Lebensmittelhandel im Hauptsortiment mehr stattfindet, unabhängig von der Betriebsform. Die Stadt Homburg erfolgt das erklärte Ziel, im Rahmen einer Innenstadterweiterung auf dem Enklerplatz ein Einkaufszentrum errichten zu lassen. Der Sortimentsmix des geplanten Einkaufszentrums umfasst unter anderem auch Lebensmitteleinzelhandel. Etwaige Potenziale sollen dieser Planung vorbehalten bleiben und nicht an bereits hinreichend versorgten Standorten verbraucht werden. 4 Das zweite wesentliche Ziel der Stadt Homburg ist die flächendeckende verbrauchernahe Nahversorgung der Bevölkerung mit Waren des periodischen Bedarfs. Die Stadt hat zur Umsetzung dieses Ziels eine Ansiedlungsregel für Betriebe mit nahversorgungsrelevanten Hauptsortimenten gemäß Homburger Sortimentsliste (insbesondere Nahrungs- und Genussmittel und Waren der Körper- und Gesundheitspflege) formuliert: Betriebe mit nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment sollen bevorzugt in zentralen Versorgungsbereichen oder Nahversorgungsschwerpunkten angesiedelt werden. Zur Sicherung der wohnungsnahen Grundversorgung können sie auch an integrierten oder teilintegrierten Standorten in anderen Stadt- oder Ortsteilen angesiedelt werden. Für großflächige Betriebe muss in die- 3 ders., S. 21ff., insbesondere S ders., S. 54ff.

9 Begründung 9 sem Fall nachgewiesen werden, das eine ausreichende Mantelbevölkerung, d. h. die für die Auslastung der großflächigen Einzelhandelseinrichtungen erforderliche Bevölkerungszahl, vorhanden ist. Auch ist sicherzustellen, dass städtebaulich integrierte Nahversorgungsstandorte nicht in direkte Konkurrenz zu den zentralen Versorgungsbereichen treten. 5 Für das Vorhabengrundstück Ostring 2 stellt das Einzelhandelskonzept fest, dass die geplante Verlagerung der Lidl-Filiale von der Robert-Bosch-Straße 5 unschädlich für den Einzelhandelsbestand ist. 6 Altstandort und Vorhabenstandort gehören jedoch nicht zu den zentralen Versorgungsbereichen oder Nahversorgungsschwerpunkten der Stadt. 7 Eine ausreichende Mantelbevölkerung für eine zusätzliche Neuansiedlung eines großflächigen Lebensmittelmarktes am Standort Ostring 2 unter Beibehaltung eines Lebensmittelmarktes am Altstandort Robert-Bosch-Straße 5 lässt sich nicht nachweisen. Damit widerspricht die Errichtung eines neuen Lebensmittelmarktes am Altstandort Robert-Bosch-Straße 5 bei Verlagerung von Lidl an den Ostring 2 der Ansiedlungsregel 1 des Einzelhandelskonzepts. 5 ders., S. 65f. 6 ders. S ders., S. 11

10 Veränderungen gegenüber der Begutachtung vom Aktualisierung der Auswirkungsanalyse 3.1 Veränderungen gegenüber der Begutachtung vom Vorhaben Lidl Ostring Verkaufsfläche und Umsatzerwartung Abweichend von der Planung von 2016 hat der vorgesehene Betreiber LIDL die Verkaufsfläche des zu begutachtenden Vorhabens von m² auf m² reduziert (-111 m², siehe Abb.1). Die Verteilung der Sortimente bleibt unverändert. Auch bei einer reduzierten Flächenerweiterung auf m² Verkaufsfläche ist aufgrund großzügigerer Warenpräsentation und breitere Gänge davon auszugehen, dass die LIDL-Filiale nach der Erweiterung eine geringere Flächenproduktivität erzielen wird als bislang. Es wird davon ausgegangen, dass die Flächenproduktivität von derzeit ca /m² auf rund /m² sinken wird. 8 Die Ausschöpfung der geplanten Verkaufsfläche von m² wird danach eine Umsatzsteigerung der Filiale um rund 1,59 Mio. von derzeit ca. 5,2 Mio. auf ca. 6,8 Mio. auslösen. Der durch die Erweiterung zusätzlich erwirtschaftete Umsatz des Marktes wird sich voraussichtlich wie folgt verteilen: Tabelle 1: Voraussichtliche Umsatzsteigerung der LIDL-Filiale Robert-Bosch- Straße/Ostring durch die Erweiterung auf m² VKF GS1-Warengruppenklassifizierung 9 Umsatzsteigerung (Mio. ) Verteilung Nahrungs- und Genussmittel 1,27 80% Non-food I (Drogerieartikel, Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel) Nonfood II (alle anderen Waren des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfs incl. Tiernahrung) 0,01 6% 0,22 14% Summe 1,59 100% Quelle: Eigene Berechnung isoplan; Verteilung analog vergleichbarer existierender LIDL-Märkte (eigene Erhebung) 8 Die Schätzung der bisherigen Flächenproduktivität basiert auf Sekundärdaten (EHI 2014). Als konservative Annahme wird von einem Rückgang der Flächenproduktivität um 200 /m² ausgegangen, da Bereiche ohne Warenpräsentation (v.a. Eingangsbereich und Gänge) größer ausgelegt werden. Aufgrund der geringeren Erweiterung des Vorhabenmarktes wurde der Rückgang der Flächenproduktivität um 100 geringer angesetzt als in der Begutachtung vom Quelle: Ist: EHI: Handel Aktuell 2010, Köln, 2010, S. 383; neu: Annahme isoplan

11 Veränderungen gegenüber der Begutachtung vom Abbildung 1: Geänderte Planung für eine LIDL-Filiale am Standort Ostring 2 Quelle: Ingenieurbüro IPB, Saarbrücken, Stand: (Ausschnitt) Für den Vorhabenstandort Ostring 2 liegt eine Baugenehmigung für folgende Nutzungen und Verkaufsflächen vor (2. Spalte, zum Vergleich in der 3. Spalte die aktualisierte Situation nach dem geplanten Umzug LIDL): Tabelle 2: Verkaufsflächenbilanz vor und nach dem Umzug LIDL (Stand 10/2017) Geschäft Adresse m² Verkaufsfläche Situation alt nach Umzug LIDL Bäcker Ostring Lebensmitteldiscounter Ostring Textilfachmarkt Ostring Textilfachmarkt Ostring Schuhe Ostring LIDL Robert-Bosch-Str Ostring neue Nutzung Altstandort Robert-Bosch-Str Summe

12 Neuberechnung der Auswirkungen 12 Einzugsbereich Die Verringerung der geplanten Erweiterung des Lidl-Marktes um 111 m² wird aufgrund der räumlichen Nähe der Wettbewerber nicht zu einer feststellbaren Reduzierung des Einzugsbereichs gegenüber der 2016 zugrunde gelegten Variante mit m² Verkaufsfläche führen. In der aktualisierten Auswirkungsberechnung wird weiterhin von einem Einwirkungsradius von 5 km um den Vorhabenstandort ausgegangen Sonstige relevante Veränderungen der Rahmenbedingungen Die Firma Netto beabsichtigt, in der Berliner Straße anstelle des 2016 geschlossenen Wasgau-Marktes einen Netto-Lebensmitteldiscounter mit geschätzten m² Verkaufsfläche zu errichten. Diese Planung wurde in die Auswirkungsanalyse aufgenommen. Alle anderen Parameter der Auswirkungsanalyse vom wurden unverändert beibehalten. 3.2 Neuberechnung der Auswirkungen Umsatzumverteilung Das Vorhaben wird die Verkaufsfläche in der Kreisstadt Homburg um 366 m² oder 0,3 % erhöhen. Die Verkaufsfläche für Nahrungs- und Genussmittel wird um 293 m² oder 1,1 % steigen, für Waren der Gesundheits- und Körperpflege um 0,3 % und für sonstige Non-food- Waren um 0,1 % steigen. Die Auswirkungen des Vorhabens auf die Wettbewerber wurden als Worst-Case-Annahme für die geplante Erweiterung der LIDL-Filiale um 366 m² auf m² berechnet. Die bereits genehmigte neue Netto-Filiale in der Berliner Straße 82 wurde in die Berechnung einbezogen. Alle anderen Annahmen der Berechnungen vom wurden beibehalten. 10 Die derzeit 15 bzw. künftig 16 betroffenen Lebensmittelmärkte im Einflussbereich von 5 Straßen-km erzielen zusammen einen Umsatz von 85,6 Mio.. Die Umverteilung von 1,59 Mio. durch die Erweiterung 10 siehe: isoplan-marktforschung: Erweiterung und Verlagerung der LIDL- Filiale in Homburg-Erbach (Robert-Bosch-Straße / Ostring), Überarbeitetes Verträglichkeitsgutachten, Saarbrücken, /3, Seite 28

13 Neuberechnung der Auswirkungen 13 der LIDL-Filiale in Homburg-Erbach macht rund 1,9 % des gesamten Einzelhandelsumsatzes der betroffenen Lebensmittelgeschäfte aus. Die prozentual höchsten Umsatzeinbußen werden die unmittelbar benachbarten Märkte real mit 0,65 Mio. (2,5 % des food-umsatzes) bzw. NORMA mit 0,06 Mio. (2,5 % des Umsatzes) erleiden. Beide Märkte liegen nicht im zentralen Versorgungsbereich der City. Tabelle 3: Umsatzumverteilung durch das Vorhaben, 10/2017 Warengruppe Einzelhandelsumsatz in der Kreisstadt Homburg* Umsatzumverteilung durch das Vorhaben gem. Tabelle 1 Anteil an Umsatz in der Kreisstadt Homburg Mio. Mio. % Food 135,2 1,27 0,9 Waren der Gesundheitsund Körperpflege 26,6 0,10 0,4 Non-food II 201,2 0,22 0,1 Summe 363,0 1,59 0,4 * ohne den genehmigten Netto-Markt Berliner Str. 82. Quelle: Eigene Erhebung und Berechnung isoplan Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche Der zentrale Versorgungsbereich der City ist nicht betroffen, da dort keiner der betroffenen Wettbewerber liegt. Aus dem zentralen Versorgungsbereich von Erbach werden zusammen rund 0,29 Mio. durch das Vorhaben umgeleitet. Es sind drei Geschäfte (Aldi, Alldrink sowie der künftige NETTO-Markt) mit zusammen künftig rund 13,6 Mio. Umsatz betroffen. Davon werden voraussichtlich 2,2 % durch das Vorhaben umgeleitet werden. Den restlichen 13 betroffenen Lebensmittelmärkten, die nicht in den zentralen Versorgungsbereichen der Kreisstadt Homburg liegen, wird durch das Vorhaben im Schnitt 1,8 % ihres Umsatzes entzogen werden, im Einzelfall maximal 2,5 %. Die Funktionsfähigkeit der zentralen Versorgungsbereiche von Homburg wird durch das Vorhaben nicht beeinträchtigt. Insgesamt ist nicht mit negativen städtebaulichen Auswirkungen des Vorhabens auf die zentralen Versorgungsbereiche der Standortgemeinde zu rechnen. Aufgrund der hohen Dichte der Lebensmittelmärkte in unmittelbarer Umgebung des Vorhabenstandortes tangiert der Einzugsbereich des

14 Bewertung der Auswirkungen gemäß LEP Siedlung 14 Vorhabens keine Nachbargemeinde. Durch das Vorhaben werden keine Umsätze aus Nachbargemeinden nach Homburg umgelenkt. Die benachbarten zentralen Versorgungsbereiche sind entsprechend nicht betroffen, ihre Funktionsfähigkeit wird nicht beeinträchtigt. Es ist nicht mit negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche der Nachbargemeinden zu rechnen. Tabelle 4: Umsatzumverteilung nach Untersuchungsteilgebieten, Stand 10/2017 Bereich VKF Bestand* Umsatz Bestand Umsatz-Umverteilung betroffene gesamt* betroffen Geschäfte m² Mio. Mio. Mio. Spalten-% Quote Anzahl ZVB Homburg-City 982 3,5 0,0 0,00 0,0% - 0 Zentrum Homburg-Erbach** restl. Stadtgebiet von Homburg Summe Kreisstadt Homburg ,6 13,6 0,29 18,4% 2,2% ,6 72,0 1,30 81,6% 1,8% ,8 85,6 1,59 100,0% 1,9% 16 *VKF = Verkaufsfläche. Nur Geschäfte mit dem Hauptsortiment Nahrungsund Genussmittel. ** incl. dem künftigen NETTO-Markt Berliner Str. 82 Quelle: isoplan-modellrechnung 3.3 Bewertung der Auswirkungen gemäß LEP Siedlung Bedarfsgerechte Versorgung (Ziffer 41) Gemäß Ziffer 41 LEP Siedlung soll zur bedarfsgerechten, verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung in der Kreisstadt Homburg ein auf den Versorgungsauftrag des Mittelzentrums ausgerichtetes Spektrum von Einzelhandels- und Dienstleistungseinrichtungen unterschiedlicher Größe und Angebotsformen sichergestellt werden. In nicht-zentralen Gemeindeteilen ( Nahbereich ) ist die Versorgung der Bevölkerung auf die wohnortnahe Grundversorgung mit Waren und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs auszurichten. Der Vorhabenstandort liegt in dem nicht-zentralen Stadtteil Erbach, der mit rund Einwohnern (Stand: , Quelle: Stadt Homburg) der größte Stadtteil der Kreisstadt Homburg ist. Der Vorhabenstandort ist von den unmittelbar nördlich angrenzenden Wohngebieten im südlichen Teil des Stadtteils Erbach fußläufig erreichbar. Die Konzentration auf preisgünstige Waren des täglichen und periodi-

15 Bewertung der Auswirkungen gemäß LEP Siedlung 15 schen Bedarfs befriedigt insbesondere den Bedarf der weniger wohlhabenden Bevölkerungsschichten in Erbach. Durch die geplante senioren- und behindertengerechte Ausstattung des Marktes wird ein wesentlicher Beitrag zur Versorgung der alternden Bevölkerungsteile geleistet. In der Summe trägt das geplante Vorhaben zu einer Verbesserung der bedarfsgerechten, verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung in Homburg-Erbach und Homburg-Mitte mit Waren des täglichen und periodischen Bedarfs bei Konzentrationsgebot (Ziffer 42) Großflächige Einzelhandelseinrichtungen im Sinne des 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO) sind nur im Oberzentrum sowie in den Mittel- und Grundzentren zulässig. In Ausnahmefällen sind großflächige Einzelhandelseinrichtungen auch in nicht-zentralen Gemeindeteilen zulässig, wenn dies nach den raumstrukturellen Gegebenheiten zur Sicherung der wohnortnahen, örtlichen Grundversorgung dient und eine entsprechende Mantelbevölkerung, d. h. die für die Auslastung der großflächigen Einzelhandelseinrichtungen erforderliche Bevölkerungszahl, vorhanden ist. Die im Gutachten von 2016 genannten Berechnungen zu Nachfrage und Angebot im Einzugsbereich des Vorhabens (5 PKW-km) gelten unverändert weiter. 11 Darüber hinaus wurde 2017 als Prüfkriterium herangezogen, dass der Gesamtumsatz des Einzelhandelsvorhabens 35 % der relevanten Kaufkraft der Bevölkerung im Nahbereich ( Mantelbevölkerung ) nicht übersteigen sollte. Die Kreisstadt Homburg hat eine Bevölkerungsdichte von 509 Einwohnern/km², der Stadtteil Erbach von ca Einwohnern/km². Bei einer Einwohnerdichte von unter Einwohnern/km² ist schematisch als zu versorgender Nahbereich ein Radius von m 12 bis m 13 anzunehmen. Die folgende Tabelle zeigt die Einwohner, deren Kaufkraft und den Anteil des Vorhabenumsatzes an dieser Kaufkraft für die beiden Radien. 11 isoplan-marktforschung 2016, a.a.o., S. 31f. 12 Fachkommission Städtebau: Leitfaden zum Umgang mit 11 Abs. 3 BauNVO in Bezug auf Betriebe des Lebensmitteleinzelhandels, Entwurf vom , S. 13 siehe z.b. Kuschnerus: Der standortgerechte Einzelhandel, 2007, RdNr. 98

16 Bewertung der Auswirkungen gemäß LEP Siedlung 16 Tabelle 5: Prüfkriterien der wohnortnahen Grundversorgung Einwohner Stadtteil gesamt im 2,5 km-radius im 1-km-Radius Erbach HOM-Mitte Bruchhof Sanddorf Summe Kaufkraft NuG, GuK 69,2 Mio. 13,2 Mio. 35% davon 24,2 Mio. 4,6 Mio. Quelle: Einwohner: Stadt Homburg, Stand: ; Kaufkraft: berechnet, Basis: GfK Nürnberg (Kaufkraft pro Kopf, Stand: 2015) Die Bevölkerungsdichte des Untersuchungsraums liegt deutlich unter Einwohner/km². Als Radius für den zu versorgenden Nahbereich kann daher tendenziell eher von der in der Literatur genannten Grenze von m ausgegangen werden. Die Bevölkerung in diesem Radius verfügt über eine Kaufkraft von 24,2 Mio. für Nahrungsund Genussmittel und Waren der Gesundheits- und Körperpflege, den Hauptsortimenten des Vorhabens. Der Lidl-Markt wird nach Umsetzung des Vorhabens voraussichtlich einen Gesamtumsatz von 6,8 Mio. erzielen. 35% der Kaufkraft der Mantelbevölkerung im 2,5-km- Radius liegen mit 24,2 Mio. weit darüber. Aufgrund der lockeren Bebauung in weiten Teilen des Einzugsbereichs kann der Radius des Nahbereichs tendenziell höher als der restriktive Wert von 1 km angesetzt werden. Das 35%-Kriterium ist für einen Nahbereich von ca. 1,2 km erfüllt. Zu beachten ist, dass es sich nicht um eine Neuansiedlung, sondern um eine begrenzte Erweiterung handelt. Die Erweiterung wird einen Mehrumsatz von ca. 1,59 Mio. zu Folge haben. Dieser liegt weit unter 35% der relevanten Kaufkraft der Mantelbevölkerung auch im 1-km-Radius. Die nötige Mantelbevölkerung ist in Erbach vorhanden. Der LIDL- Markt ist für die Sicherung der wohnortnahen, örtlichen Grundversorgung mit preiswerten Lebensmitteln in Erbach erforderlich. Die Verlagerung und Erweiterung der Verkaufsfläche dient der Sicherung der Wettbewerbsfähigkeit Großflächigkeit (Ziffer 43) Als großflächig wird ein Einzelhandelsbetrieb in der Regel angesehen, wenn die Verkaufsfläche 800 m² überschreitet. Das Vorhaben ist

17 Bewertung der Auswirkungen gemäß LEP Siedlung 17 auch nach der Reduktion der Verkaufsflächenerweiterung auf m² eindeutig als großflächig anzusehen. Aus diesem Grund soll ein Sondergebiet ausgewiesen werden Kongruenzgebot (Ziffer 44) Großflächige Einzelhandelseinrichtungen müssen sich bezüglich Größenordnung und Warensortiment funktional in die vorgegebene zentralörtliche Versorgungsstruktur einfügen. Das Einzugsgebiet darf den Verflechtungsbereich der Kreisstadt Homburg nicht wesentlich überschreiten (Kongruenzgebot). Eine Verletzung des Kongruenzgebots ist zu vermuten, wenn mehr als 30 % des Umsatzes aus Bereichen außerhalb des Verflechtungsbereichs stammen. Maßstab ist die jeweilige Kaufkraftbindung. Begrenzung des Einzugsgebiets Die Analysen haben ergeben, dass die geplante Erweiterung auch nach der Verringerung der Verkaufsfläche keine zusätzlichen Kaufkraftzuflüsse aus Nachbargemeinden nach Homburg lenken wird. Das Kongruenzgebot ist eingehalten Beeinträchtigungsverbot (Ziffer 45) Neuansiedlungen, Erweiterungen bzw. Nutzungsänderungen großflächiger Einzelhandelseinrichtungen dürfen das Zentrale-Orte-Gefüge des Landes nicht beeinträchtigen. Nachzuweisen ist, dass weder die Funktionsfähigkeit des zentralen, innerörtlichen Versorgungsbereiches des Mittelzentrums Homburg, des Nebenzentrums Erbach, noch der benachbarten zentralen Orte (Nachbargemeinden) beeinträchtigt werden. Funktionsfähigkeit der ZVBs und zentralen Orte In Kapitel 3.2 wurde im Zusammenhang mit dem Beeinträchtigungsverbot die Frage untersucht, welche Kaufkraft das geplante Vorhaben in den betroffenen Warengruppen dem bestehenden Einzelhandel in den Zentralen Versorgungsbereichen der Kreisstadt Homburg, welche aus dem übrigen Stadtgebiet und welche den Nachbargemeinden entzogen wird. Eine Kaufkraftumverteilung von bis zu 10 % des Umsatzes des Bestandes wird dabei als zumutbar angesehen wurde bereits festgestellt, dass das Vorhaben mit m² Verkaufsfläche keine schädlichen Auswirkungen auf die o.g. Bereiche hat. Die Verkaufsfläche des Vorhabens wurde gegenüber 2016 um 111 m² verringert. Entsprechend haben die Berechnungen in Kapitel 3.2 ergeben, dass die Auswirkungen des Vorhabens noch geringer sein werden.

18 Fazit 18 Die Beeinträchtigung des bestehenden Einzelhandels bleibt damit weiterhin deutlich unterhalb der Zumutbarkeitsgrenze. Die zentralörtliche Funktionsfähigkeit der Kreisstadt Homburg und ihrer Nachbargemeinden wird durch das Vorhaben weiterhin nicht beeinträchtigt. Schädliche Auswirkungen auf die Nachbargemeinden können ausgeschlossen werden. Eine unzulässige Beeinträchtigung der benachbarten zentralen Orte durch das Vorhaben wird nicht eintreten Städtebauliches Integrationsgebot (Ziffer 46) An der Einschätzung der Einhaltung des städtebaulichen Integrationsgebotes hat sich durch die Flächenänderung gegenüber 2016 nichts geändert. Das städtebauliche Integrationsgebot kann damit trotz der Lage außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche aufgrund der wohnnahen Lage, der guten Erschließung und der wichtigen Nahversorgungsfunktion weiterhin als erfüllt angesehen werden. 3.4 Fazit Von dem Vorhaben gehen nach der Verkaufsflächenreduzierung weiterhin keine unzulässigen schädlichen Auswirkungen auf die Funktionsfähigkeit des Zentralen Versorgungsbereichs der Standortgemeinde oder der benachbarten Gemeinden aus. Das Vorhaben erfüllt nach der Verkaufsflächenreduzierung die Geund Verbote des Landesentwicklungsplans Siedlung für großflächigen Einzelhandel noch besser als 2016 bereits festgestellt. Zur Aufrechterhaltung der Nahversorgung des südlichen Teils des Stadtteils Erbach mit preiswerten Lebensmitteln ist ein Erhalt der LIDL-Filiale wünschenswert. Auch durch die Reduktion der Verkaufsfläche gegenüber der ursprünglichen Planung von auf m² (Erweiterung gegenüber Status Quo um 366 m² statt um 477 m²) kann dem Markt eine zukunftsträchtige Expansionsmöglichkeit gegeben werden. In der Summe wird durch die Neufassung des Bebauungsplans für den Ostring 2 die genehmigte Verkaufsfläche gegenüber der bisher genehmigten Verkaufsfläche um 845 m² zurückgehen. Im Rahmen der B-Plan-Erstellung bzw. der Erteilung der Baugenehmigung sollte ein Junktim zur zukünftigen unschädlichen Nutzung des Bestandsgebäudes in der Robert-Bosch-Straße 5 vorgenommen werden: Nach einer Verlagerung von Lidl an den Standort Ostring 2 sollte

19 Fazit 19 die Nutzung Lebensmitteleinzelhandel für das Grundstück Robert- Bosch-Straße 5 ausgeschlossen werden. Der Ausschluss bezieht sich auf Einzelhandelseinrichtungen mit Lebensmitteln im Hauptsortiment. Einzelhandelseinrichtungen mit anderen Hauptsortimenten dürfen Lebensmittel auf bis zu 10% ihrer Verkaufsfläche im Nebensortiment führen. Ausgenommen von dem Ausschluss sind ferner Betriebe und Verkaufsstellen des Lebensmittelhandwerks (Bäcker, Metzger) mit bis zu 100 m² Verkaufsfläche, da sie überwiegend der Nahversorgung der angrenzenden Wohngebiete dienen. Saarbrücken, Dr. Karsten Schreiber isoplan-marktforschung Dr. Schreiber und Kollegen GbR Geschäftsführender Gesellschafter