Nahversorgungskonzept Kämpfelbach

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1 Nahversorgungskonzept Kämpfelbach 1 Analyse der Entwicklungspotenziale in der Nahversorgung in der Gemeinde Kämpfelbach und dem GVV Kämpfelbachtal sowie Betrachtung möglicher Auswirkungen bei Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes in Kämpfelbach Nahversorgungskonzept Kämpfelbach imakomm AKADEMIE GmbH Ulmer Str. 130 D Aalen Projektleitung: Dr. Peter Markert Dipl.-Geographin Julia Bubbel Aalen/Kämpfelbach, im Juni 2011 Tel.: / , Fax: / , info@imakomm-akademie.de

2 Nahversorgungskonzept Kämpfelbach 2 Vorbemerkungen Die Gemeinde Kämpfelbach hat die imakomm AKADEMIE GmbH, Aalen, im Mai 2011 mit der Erarbeitung eines Nahversorgungskonzeptes beauftragt. Nahversorgung wird vereinbarungsgemäß im Rahmen dieses Konzeptes synonym zu Lebensmitteleinzelhandel verwendet, wohl wissentlich, dass Nahversorgung nicht nur Lebensmitteleinzelhandel, sondern beispielsweise auch die Sortimente Drogeriewaren, Zeitungen / Zeitschriften usw. enthält. Da Auslöser der vorliegenden Untersuchung Überlegungen zur Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes in Kämpfelbach sind, soll der Fokus auf den Lebensmitteleinzelhandel gerichtet sein. In Abstimmung mit der Gemeinde Kämpfelbach, dem Regionalverband Nordschwarzwald sowie dem Regierungspräsidium Karlsruhe sind folgende zentrale Fragestellungen dabei zu lösen: 1) Wie zukunftsfähig ist die aktuelle Nahversorgungssituation in Kämpfelbach? 2) Wie stellt sich die Nahversorgungssituation im gesamten Gemeindeverwaltungsverband Kämpfelbachtal dar? 3) Welche Ansiedlungspotenziale im Bereich Nahversorgung bestehen im Gemeindeverwaltungsverband Kämpfelbachtal (= GVV Kämpfelbachtal, im Folgenden einfach GVV bzw. GVV Kämpfelbachtal) und in den einzelnen Gemeinden des GVV? 4) Falls die Gemeinde Kämpfelbach im Vergleich erhebliche Ansiedlungspotenziale aufweist: Welcher Standort wäre dann für die Gemeinde am sinnvollsten und gleichzeitig für den GVV zumindest unschädlich? 5) Welche Auswirkungen sind bei der Ansiedlung eines Lebensmittelanbieters an dem dann herausgearbeiteten Standort in Kämpfelbach und im GVV insgesamt zu erwarten? 6) Welche Verkaufsflächendimensionierung wäre bei einer Realisierung einer Ansiedlung in Kämpfelbach aus gutachterlicher Sicht zu empfehlen? Ziel des Nahversorgungskonzeptes ist es somit, die Ansiedlungspotenziale im Bereich Lebensmittel im GVV Kämpfelbachtal und speziell in der Gemeinde Kämpfelbach zu berechnen, mögliche Standorte einer Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes in Kämpfelbach zu analysieren und vor dem Hintergrund dieser Ergebnisse dann Empfehlungen zur weiteren Tel.: / , Fax: / , info@imakomm-akademie.de

3 Nahversorgungskonzept Kämpfelbach 3 Stärkung der Lebensmittelversorgung in Kämpfelbach abzuleiten. Zudem sind die möglichen raumordnerischen und städtebaulichen Auswirkungen einer möglichen Neuansiedlung eines Lebensmittelmarktes in Kämpfelbach zu begutachten. Ein konkretes Flächenlayout bzw. ein konkreter Betreiber lag zu Beginn der Analyse nicht vor. Daher wurden Berechnungen unter der Annahme eines großflächigen und kleinflächigen Lebensmittelanbieters, Betriebsform Supermarkt (Vollsortimenter) und den entsprechenden Branchenkennziffern (Flächenproduktivität usw.) angestellt. Darüber hinaus wurde aufgrund einer erfolgten Anfrage der Fa. Aldi Süd in einer weiteren Betrachtung eine etwaige Ansiedlung einer kleinflächigen (< 800 m² Verkaufsfläche) Aldi Süd-Filiale, also der Betriebsform Discounter, in einem Exkurs bewertet. Auch hier liegt kein konkretes Flächenlayout vor, weshalb wiederum branchenübliche Kennziffern bei der Bewertung angesetzt wurden. Damit umfasst die Betrachtung möglicher Auswirkungen die beiden Betriebsformen Lebensmittel-Supermarkt und -Discounter. Da auch die Möglichkeit einer Ansiedlung eines großflächigen Lebensmittelmarktes theoretisch möglich wäre (s. Ausnahmeregelung allein schon im Landesentwicklungsplan), werden zur Beurteilung der Verträglichkeit des möglichen Lebensmittelmarktes in Kämpfelbach die Prüfkriterien eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes (Großflächigkeit im Sinne von 11 (3) BauNVO bzw. der aktuellen Rechtsprechung hierzu) gemäß Einzelhandelserlass Baden- Württemberg und Regelungen des Regionalplans Nordschwarzwald angewandt. Zu beurteilen ist im Rahmen der enthaltenen Auswirkungsanalyse folgerichtig die städtebauliche und raumordnerische Verträglichkeit des Vorhabens. Insbesondere sind mögliche Auswirkungen auf die Gemeinde Kämpfelbach sowie auf zentralörtliche Versorgungsbereiche im Umland zu bewerten. Das vorliegende Nahversorgungskonzept dient der Entscheidungsfindung bei der Genehmigung des Vorhabens und soll darüber hinaus Angaben zu weiteren möglichen Ansiedlungspotenzialen liefern. Die Analyse umfasst im Überblick die folgenden Bausteine: 1. Rahmenbedingungen am Standort Kämpfelbach und GVV Kämpfelbachtal, 2. Ist-Analyse der Nachfrage- und Angebotssituation in Kämpfelbach und im GVV Kämpfelbachtal sowie, 3. Ermittlung vorhandener Ansiedlungspotenziale im Lebensmittelbereich in Kämpfelbach und dem GVV Kämpfelbachtal (= Potenzialanalyse),

4 Nahversorgungskonzept Kämpfelbach 4 4. Bewertung potenzieller Planstandorte in Kämpfelbach sowie 5. Bewertung möglicher Auswirkungen eines Ansiedlungsvorhabens in Kämpfelbach (= Auswirkungsanalyse). Für die Auswirkungsanalyse wurden v.a. die folgenden Daten und Unterlagen verwendet bzw. berücksichtigt: - Landesentwicklungsplan 2002 Baden-Württemberg als raumordnerische Bewertungsgrundlage (Abschnitt 3.3.7), - Regionalplan 2015 Nordschwarzwald, - GMA (2004): Die Gemeinde Königsbach-Stein als Standort für einen Lebensmittelmarkt, - Planungsbüro Piske (April 2011): Aktueller Zielabweichungsantrag zum Neubau eines Lebensmittelmarktes im Ortsteil Bilfingen, - Gerhardt Stadtplaner.Architekten (Oktober 2010): Sicherung der Nahversorgung im Ortsteil Bilfingen. Untersuchung von Standortalternativen. - Um eine möglichst genaue Marktgebietsabgrenzung herleiten und somit realitätsnahe Aussagen zu den möglichen Auswirkungen durch das Vorhaben treffen zu können, wurden zudem Kurzinterviews (u.a. Fragen zur Kundenherkunft) mit den relevanten Nahversorgungsbetrieben in Kämpfelbach (soweit gesprächsbereit) durchgeführt. Damit ist unter anderem eine realistische Einschätzung der heutigen und auch künftigen Nahversorgungsfunktion des Marktes gewährleistet. Mit dem Auftraggeber wurde eine Fertigstellung der Potenzial- und Auswirkungsanalyse bis Ende Juni 2010 vereinbart. Dr. Peter Markert, Dipl.-Geographin Julia Bubbel, im Juni 2011

5 Nahversorgungskonzept Kämpfelbach 5 Inhaltsverzeichnis 1 Zentrale Ergebnisse Die Rahmenbedingungen am Standort Kämpfelbach Aufgabenstellung und relevante Daten zum Lebensmitteleinzelhandel Vorgaben der Raumordnung und des Städtebaus in Baden-Württemberg Kurzprofil des GVV Kämpfelbachtal und des Standortes Kämpfelbach Fazit Ist-Analyse Lebensmitteleinzelhandel im GVV Kämpfelbachtal Methodik Die Nachfragesituation am Lebensmittelstandort GVV Kämpfelbachtal Die Angebotssituation am Lebensmittelstandort GVV Kämpfelbachtal Die Angebotssituation in Kämpfelbach Die Angebotssituation in Eisingen und in Königsbach-Stein Angebotssituation im weiteren Umland Fazit: Ist-Analyse Lebensmitteleinzelhandel im GVV Kämpfelbachtal im Vergleich Ansiedlungspotenziale Lebensmittelstandort GVV Kämpfelbachtal (Potenzialanalyse) Methodik Herleitung der Ansiedlungspotenziale Ansiedlungspotenziale durch mehr Kaufkraftbindung Ansiedlungspotenziale durch Intensivierung des Wettbewerbs im GVV Kämpfelbachtal Fazit: Ansiedlungspotenziale im Vergleich... 32

6 Nahversorgungskonzept Kämpfelbach 6 5 Bewertung potenzieller Planstandorte in Kämpfelbach Bewertung möglicher Auswirkungen eines Ansiedlungsvorhabens Bereich Lebensmittel in Kämpfelbach (Auswirkungsanalyse) Vorbemerkungen Einzugsgebiet des Vorhabens Umsatzerwartung und Umsatzherkunft des Vorhabens Bewertung Vorhaben gemäß Prüfkriterium Integrationsgebot Bewertung Vorhaben gemäß Prüfkriterium Kongruenzgebot Bewertung Vorhaben gemäß Prüfkriterium Beeinträchtigungsverbot Auswirkungen bei der Betrachtung des Vorhabens mit einer geplanten Verkaufsfläche von m² (großflächiges Vorhaben) Auswirkungen bei der Betrachtung einer Verkaufsfläche von 799 m² Verkaufsfläche (kleinflächiges Vorhaben) Fazit: Gesamtbewertung Vorhaben Lebensmittelvollsortimenter Exkurs: Betrachtung möglicher Auswirkungen bei Ansiedlung eines Lebensmitteldiscounters (Aldi Süd) Vorbemerkung und Kennzahlen Bewertung Vorhaben gemäß Prüfkriterium Kongruenzgebot Bewertung Vorhaben gemäß Prüfkriterium Beeinträchtigungsverbot Gesamtbewertung Vorhaben eines Lebensmitteldiscounter (Aldi Süd) Anhang: Hinweise zur Methodik... 73

7 Nahversorgungskonzept Kämpfelbach 7 1 Zentrale Ergebnisse Aufgabenstellung: Die Gemeinde Kämpfelbach hat die imakomm AKADEMIE GmbH, Aalen, im Mai 2011 mit der Erarbeitung eines Nahversorgungskonzeptes beauftragt. Nahversorgung wird vereinbarungsgemäß im Rahmen dieses Konzeptes synonym zu Lebensmitteleinzelhandel verwendet, wohl wissentlich, dass Nahversorgung nicht nur Lebensmitteleinzelhandel, sondern beispielsweise auch die Sortimente Drogeriewaren, Zeitungen / Zeitschriften usw. enthält. In Abstimmung mit der Gemeinde Kämpfelbach, dem Regionalverband Nordschwarzwald sowie dem Regierungspräsidium Karlsruhe sind folgende zentrale Fragestellungen dabei zu lösen: 1) Wie zukunftsfähig ist die aktuelle Nahversorgungssituation in Kämpfelbach? 2) Wie stellt sich die Nahversorgungssituation im gesamten Gemeindeverwaltungsverband Kämpfelbachtal dar? 3) Welche Ansiedlungspotenziale im Bereich Nahversorgung bestehen im Gemeindeverwaltungsverband Kämpfelbachtal (= GVV Kämpfelbachtal, im Folgenden einfach GVV bzw. GVV Kämpfelbachtal) und in den einzelnen Gemeinden des GVV? 4) Falls die Gemeinde Kämpfelbach im Vergleich erhebliche Ansiedlungspotenziale aufweist: Welcher Standort wäre dann für die Gemeinde am sinnvollsten und gleichzeitig für den GVV zumindest unschädlich? 5) Welche Auswirkungen sind bei der Ansiedlung eines Lebensmittelanbieters an dem dann herausgearbeiteten Standort in Kämpfelbach und im GVV insgesamt zu erwarten? 6) Welche Verkaufsflächendimensionierung wäre bei einer Realisierung einer Ansiedlung in Kämpfelbach aus gutachterlicher Sicht zu empfehlen? Ziel des Nahversorgungskonzeptes ist es somit, die Ansiedlungspotenziale im Bereich Lebensmittel im GVV Kämpfelbachtal und speziell in der Gemeinde Kämpfelbach zu berechnen, mögliche Standorte einer Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes in Kämpfelbach zu analysieren und vor dem Hintergrund dieser Ergebnisse dann Empfeh-

8 Nahversorgungskonzept Kämpfelbach 8 lungen zur weiteren Stärkung der Lebensmittelversorgung in Kämpfelbach abzuleiten. Zudem sind die möglichen raumordnerischen und städtebaulichen Auswirkungen einer möglichen Neuansiedlung eines Lebensmittelmarktes in Kämpfelbach zu begutachten. Antworten auf die zentralen Fragen: Frage 1) Wie zukunftsfähig ist die aktuelle Nahversorgungssituation in Kämpfelbach? (wird abgehandelt in der Ist- Analyse) 2) Wie stellt sich die Nahversorgungssituation im gesamten GVV dar? (wird abgehandelt in der Ist- Analyse) 3) Welche Ansiedlungspotenziale im Bereich Lebensmittel bestehen im GVV Kämpfelbachtal und in den einzelnen Gemeinden des GVV? (wird abgehandelt in der Potenzialanalyse) 4) Falls die Gemeinde Kämpfelbach im Vergleich erhebliche Ansiedlungspotenziale aufweist: Welcher Standort wäre dann für die Gemeinde am sinnvollsten und gleichzeitig für den GVV zumindest unschädlich? (wird abgehandelt in der Bewertung potenzieller Planstandorte) Ergebnis / Antwort: Bestand ist unterdurchschnittlich sowohl im landesweiten Vergleich als auch im Vergleich der Gemeinden des GVV Einzig größerer Anbieter Penny ist kaum zukunftsfähig, Erweiterungsmöglichkeiten stehen nicht zur Verfügung (vgl. beispielsweise angrenzenden regionalen Grünzug) Ergebnis: Bestand ist wenig zukunftsfähig Vergleichszahlen GVV: Verkaufsflächenausstattung in Kämpfelbach bei 161 m² VK Lebensmittel / Einwohner (Eisingen: 303, Königsbach-Stein bei 267), Zentralität Lebensmittelstandort Kämpfelbach bei ca. 36% (Eisingen: 70%, Königsbach-Stein: 82%) Ergebnis: Kämpfelbach weist quantitative und qualitative Defizite auf, die Situation im gesamten GVV ist heterogen, Kämpfelbach ist dabei am schwächsten, der GVV weist insgesamt eine eher unterdurchschnittliche Ausstattung auf Ansiedlungspotenzial Kämpfelbach: ca m² Verkaufsfläche Bereich Lebensmittel Ansiedlungspotenzial Eisingen: ca m² Verkaufsfläche Bereich Lebensmittel Ansiedlungspotenzial Königsbach-Stein: ca m² Verkaufsfläche Bereich Lebensmittel Ergebnis: Das Ansiedlungspotenzial im gesamten GVV beträgt ca m² Verkaufsfläche im Bereich Lebensmittel, mehr als die Hälfte davon entfällt auf die Gemeinde Kämpfelbach Es wurden sieben mögliche Standorte (Planstandorte) einer Analyse unterzogen. Wesentliche Kriterien dabei: Eignung des jeweiligen Standortes aus städtebaulicher Sicht, Eignung für ein modernes Betreiberkonzept sowie Verfügbarkeit der Fläche (letztlich Kriterien, die im Rahmen eines Zielabweichungsverfahrens bei der Alternativenprüfung angewandt werden) Ergebnis: Den optimalen Standort gibt es nicht. Wir empfehlen auf Basis der genannten Kriterien Planstandort Süd I (Bilfingen-Süd). Damit werden die Ergebnisse bisheriger städtebaulicher Analyse unterschiedlicher Planungsbüros bestätigt.

9 Nahversorgungskonzept Kämpfelbach 9 5) Welche Auswirkungen sind bei der Ansiedlung eines Lebensmittelanbieters an dem dann herausgearbeiteten Standort in Kämpfelbach und im GVV insgesamt zu erwarten? (wird abgehandelt in der Auswirkungsanalyse) Hinweis: Da ein konkreter Betreiber bzw. ein konkretes Flächenlayout aktuell nicht vorliegt, wird ein leistungsstarker Vertreter der Betriebsform Supermarkt bzw. Softdiscounter angesetzt. 6) Welche Verkaufsflächendimensionierung wäre bei einer Realisierung einer Ansiedlung in Kämpfelbach aus gutachterlicher Sicht zu empfehlen? (wird abgehandelt in der Auswirkungsanalyse) Ein Flächenlayout für einen Lebensmittelmarkt liegt bis dato nicht vor, daher wird auf Basis der Ergebnisse der Potenzialanalyse von einem kleinflächigen Lebensmittelmarkt (799 m² Verkaufsfläche) und einem großflächigen Markt (1.200 m² Verkaufsfläche) ausgegangen (jeweils Gesamtverkaufsfläche). Für beide Märkte würden bei Realisierung gelten: Mehr als 70% des Umsatzes stammen aus der Gemeinde Kämpfelbach selbst, da erhebliche Anteile des Planumsatzes durch eine Erhöhung der Bindungsquote im Lebensmittelbereich erwirtschaftet werden könnten (vgl. Ergebnisse der Ist-Analyse). Für den großflächigen Markt gilt: Gegenüber Eisingen (7-8%) und Königsbach-Stein (8-9%) wären die Umsatzumverteilungen noch verträglich, innerhalb von Kämpfelbach selbst lägen sie bei Realisierung eines Marktes mit Bäckerei bei ca. 11%. Für den kleinflächigen Markt gilt: Sämtliche Umsatzumverteilungen wären als verträglich einzustufen und lägen klar unterhalb der Werte des großflächigen Marktes Ergebnis: Das Integrationsgebot wird beim Planstandort (vgl. Punkt 4) nicht eingehalten. Das Kongruenzgebot wird in jedem Fall eingehalten. Das Beeinträchtigungsverbot wird lediglich bei einer Verkaufsfläche von m² im Bereich Lebensmittel innerhalb von Kämpfelbach nicht eingehalten. Gegenüber allen anderen Kommunen sowie bei kleineren Verkaufsflächendimensionierungen wird das Beeinträchtigungsverbot in jedem Falle eingehalten. Ergebnis: Dem Vorhaben ist aus gutachterlicher Sicht am Standort Bilfingen-Süd grundsätzlich zuzustimmen. Wir halten eine Realisierung eines kleinflächigen Lebensmittelmarktes für sinnvoll. Aus gutachterlicher Sicht ist aber auch eine Realisierung eines Marktes, der mit einer Verkaufsfläche oberhalb von 800 m² operiert, zunächst unbedenklich, sofern ein leistungsfähiger kleinflächiger Anbieter nicht gefunden werden kann und die Verkaufsfläche für Lebensmittel in Höhe von m² nicht wesentlich überschritten wird (vgl. Umsatzumverteilungsquoten gegenüber Königsbach-Stein in Höhe von 8-9% bei m² VK Lebensmittel). Achtung: Je nach Betreiberkonzept ergeben sich aber aufgrund unterschiedlicher Planumsätze auch etwas abweichende Auswirkungen, die je Einzelfall bzw. bei Vorlage eines konkreten Flächenlayouts zu prüfen wären.

10 Nahversorgungskonzept Kämpfelbach 10 Details: Ergebnisse der Auswirkungsanalyse zum Planstandort Bilfingen-Süd, Vorhaben von m² Verkaufsfläche, Vollsortimenter: Bewertung Vorhaben gemäß Integrationsgebot: Das Integrationsgebot ist zunächst nicht erfüllt. da keine innerörtlichen Potenzialflächen gegeben sind, kann allerdings dennoch von einer größtmöglichen Nahversorgungsfunktion des Marktes am Planstandort Bilfingen-Süd ausgegangen werden, da der Standort eine zentrale Lage im Gemeindegebiet aufweist ( Scharnierlage ). Bewertung Vorhaben gemäß Kongruenzgebot: Das Kongruenzgebot wird formal und faktisch eingehalten. Begründung: Ca. 75% des Planumsatzes stammen aus der Gemeinde Kämpfelbach Bewertung Vorhaben gemäß Beeinträchtigungsverbot: Bei der Betrachtung des Vorhabens mit einer Verkaufsfläche von m² Vekraufsfläche Bereich Lebensmittel sind ausschließlich für die Gemeinde Kämpfelbach Umverteilungsquoten festzuhalten, die leicht oberhalb des raumordnerisch festgeschriebenen Schwellenwertes liegen. Schädliche Auswirkungen auf Anbieter im zentralen Versorgungsbereich können aber bei Ausschluss eines Betriebes aus dem Lebensmittelhandwerks im Vorkassenbereich des geplanten Marktes ausgeschlossen werden. Im restlichen GVV und im weiteren Umland ergeben sich ausschließlich Umverteilungen von teilweise deutlich unterhalb von 10%. Eine Gefährdung der Nahversorgung ist somit auszuschließen. Somit sind die Auswirkungen bei einem Vorhaben im kleinflächigen Bereich (799 m²) in allen Kommunen als verträglich einzustufen. Hinweis 1: Die Umverteilungsquoten kommen in allererster Linie durch eine Rückholung von Kämpfelbacher Kaufkraft, die bisher eben Standorte innerhalb des GVV (Eisingen, Königsbach-Stein) abfließt, zustande. Hinweis 2: Die Berechnungen erfolgten auf Basis von Durchschnittswerten leistungsstarker Lebensmittelvollsortimenter.

11 Nahversorgungskonzept Kämpfelbach 11 Details: Ergebnisse der Auswirkungsanalyse zum Planstandort Bilfingen-Süd, Vorhaben von 799 m² Verkaufsfläche, Lebensmitteldiscounter Aldi Süd: Das Beeinträchtigungsverbot (im Übrigen auch das Kongruenzgebot) wird eingehalten. Dem Vorhaben ist aus gutachterlicher Sicht grundsätzlich zuzustimmen. Aufgrund des Fehlens des Anbieters Aldi Süd im restlichen GVV und bei gleichzeitigem Verzicht der Gemeinde Kämpfelbach auf die parallele Ansiedlung eines Discount- und eines Vollsortimenters kann sogar eine gewisse Arbeitsteilung im GVV im Bereich Lebensmittel erreicht werden, da der entsprechende Anbieter in Kämpfelbach dann keine marktdominierende Stellung erreichen wird. Handlungsempfehlung: Realisierung eines kleinflächigen Lebensmittelmarktes am Standort Bilfingen-Süd bei gleichzeitigem Ausschluss von weiterem Einzelhandel am Planstandort. Bei Vorlage eines konkreten Betreibers und Flächenlayouts Berechnung der individuellen Auswirkungen auf die Nahversorgungsstruktur respektive die Ortszentren der Gemeinden des GVV Kämpfelbachtal sofern das Flächenlayout von den im Rahmen der vorliegenden Untersuchung getroffenen Annahmen spürbar abweicht. Idealerweise erfolgt die Realisierung eines Lebensmittelmarktes mit einem Betreiber, der bisher nicht im Gebiet des GVV vertreten ist, da dann am ehesten (1) eine nachhaltige Sicherung des Bestandes dieses Betreibers am Standort Kämpfelbach gesichert scheint und (2) quasi eine Arbeitsteilung mit den Gemeinden im GVV Kämpfelbachtal erfolgt.

12 Nahversorgungskonzept Kämpfelbach 12 2 Die Rahmenbedingungen am Standort Kämpfelbach 2.1 Aufgabenstellung und relevante Daten zum Lebensmitteleinzelhandel Aufgabenstellung: Die Gemeinde Kämpfelbach hat die imakomm AKADEMIE GmbH, Aalen, im Mai 2011 mit der Erarbeitung eines Nahversorgungskonzeptes beauftragt. Ziel des Nahversorgungskonzeptes ist es somit, die Ansiedlungspotenziale im Bereich Lebensmittel im GVV Kämpfelbachtal und speziell in der Gemeinde Kämpfelbach zu berechnen, mögliche Standorte einer Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes in Kämpfelbach zu analysieren und vor dem Hintergrund dieser Ergebnisse dann Empfehlungen zur weiteren Stärkung der Lebensmittelversorgung in Kämpfelbach abzuleiten. Zudem sind die möglichen raumordnerischen und städtebaulichen Auswirkungen einer möglichen Neuansiedlung eines Lebensmittelmarktes in Kämpfelbach zu begutachten. Daten zum Lebensmitteleinzelhandel (= Einordnung des Vorhabens): Gemäß den nachfolgenden Kriterien werden im Bereich Lebensmittel verschiedene Betriebsformen unterschieden und an entsprechenden Stellen im Rahmen dieser Auswirkungsanalyse verwendet. Da ein endgültiges Betreiberkonzept noch nicht vorliegt, gehen wir zunächst von der Betriebsform Supermarkt bzw. Softdiscounter aus. Hierfür werden dann Kennziffern (beispielsweise Flächenproduktivität) von leistungsfähigen Betreibern angesetzt.

13 Nahversorgungskonzept Kämpfelbach 13 Abbildung. Vergleich unterschiedlicher Betriebsformen im Lebensmitteleinzelhandel Beispielhaft Betreiber: Klassische Lebensmittel- Discounter (Hard-Discount) Supermärkte Große Supermärkte 1 SB- Warenhäuser / Verbrauchermärkte Definition Durchschnittliche Artikelzahl Umsatzanteil Food + Nonfood I Einzelhandelsgeschäft mit einer bisher üblichen Verkaufsfläche unter m² (Trend geht hin zu Verkaufsflächen über diesem Wert), das ausschließlich in Selbstbedienung ein begrenztes, auf umschlagstarke Artikel konzentriertes Lebensmittelangebot und Nonfood I-Sortiment sowie ein regelmäßig wechselndes Aktionsangebot mit Schwerpunkt Nonfood II führt 2. Ein Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen 400 und m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I- Artikel führt und einen geringen Anteil an Nonfood II aufweist. ca bis ca Ein großer Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft, mit einer Verkaufsfläche zwischen und m², das ein Lebensmittelvollsortiment sowie Nonfood I und Nonfood II- Artikel führt. ca bis Ein SB- Warenhaus ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche von mindestens m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I- Artikel sowie ein umfangreiches Nonfood II- Angebot führt. ca bis ,6% 93,7% 91,6% 81,0% 1 Anmerkung: bisher wurden Anbieter mit einer Verkaufsfläche zwischen und m² zu Verbrauchermärkten gezählt und Anbieter von m² als Supermärkte eingestuft. Mit Veröffentlichung des EHI Handel aktuell 2008/2009 wurde eine neue Einteilung mit Supermärkten von m² und großen Supermärkten von m² eingeführt; die Bezeichnung Verbrauchermarkt entfällt. 2 Als Nonfood I-Artikel werden laut Handel aktuell (aktuelle Ausgabe) die eher nahversorgungsrelevanten Bereiche wie Drogeriewaren oder Tiernahrung eingestuft, während Nonfood II-Artikel mittel- bis langfristige Angebote, wie Bekleidung, Haushaltswaren oder Elektrowaren umfassen (Einteilung nach GS1-Warengruppenklassifizierung).

14 Nahversorgungskonzept Kämpfelbach 14 Beispielhaft Betreiber: Klassische Lebensmittel- Discounter (Hard-Discount) Supermärkte Große Supermärkte 3 SB- Warenhäuser / Verbrauchermärkte Anteil Personalkosten am Umsatz Marktanteile (Umsatz) ,8% 13,7% 12,7% 11,1% 40,8% 27,6% 9,0% 14,7% Klassisches SB-Konzept ja nein nein nein Quelle: EHI Handel aktuell, Ausgabe 2009/2010 sowie telefonische Auskünfte von Regional- und Expansionsabteilungen einzelner Lebensmittelanbieter. Für eine fundierte Analyse möglicher städtebaulicher und raumordnerischer Auswirkungen bedarf es der Beachtung des gültigen Rechtsrahmens. Dieser wird im Folgenden skizziert. 3 Anmerkung: bisher wurden Anbieter mit einer Verkaufsfläche zwischen und m² zu Verbrauchermärkten gezählt und Anbieter von m² als Supermärkte eingestuft. Mit Veröffentlichung des EHI Handel aktuell 2008/2009 wurde eine neue Einteilung mit Supermärkten von m² und großen Supermärkten von m² eingeführt; die Bezeichnung Verbrauchermarkt entfällt.

15 Nahversorgungskonzept Kämpfelbach Vorgaben der Raumordnung und des Städtebaus in Baden-Württemberg Da auch die Möglichkeit einer Ansiedlung eines großflächigen Lebensmittelmarktes theoretisch möglich wäre (s. Ausnahmeregelung allein schon im Landesentwicklungsplan), werden zur Beurteilung der Verträglichkeit des möglichen Lebensmittelmarktes in Kämpfelbach die Prüfkriterien eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes angewandt. Zu beurteilen ist im Rahmen der enthaltenen Auswirkungsanalyse folgerichtig die städtebauliche und raumordnerische Verträglichkeit des Vorhabens. Insbesondere sind mögliche Auswirkungen auf die Gemeinde Kämpfelbach sowie auf zentralörtliche Versorgungsbereiche im Umland zu bewerten. Im Wesentlichen sind damit Vorgaben der Baunutzungsverordnung ( 11 Abs. 3 BauNVO) sowie des Landesentwicklungsplans Baden-Württemberg und dessen Konkretisierung im Einzelhandelserlass Baden-Württemberg (hierbei v.a. Regelungen zum so genannten Integrationsgebot, Kongruenzgebot und Beeinträchtigungsverbot) zu prüfen. 4 Bezogen auf Einzelhandelsgroßprojekte (Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Einzelhandelsbetriebe für Endverbraucher) gelten demnach folgende Prüfkriterien: Das Integrationsgebot zielt darauf ab, Einzelhandelsgroßprojekte vorrangig an städtebaulich integrierten Standorten zu errichten. Letztlich soll dadurch ein möglicher Funktionsverlust der meist durch Einzelhandel geprägten Innenstädte bzw. zentralörtlichen Funktionsbereiche verhindert werden. Das Integrationsgebot zielt explizit auch auf die verbrauchernahe Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfes ab und berücksichtigt als Kriterium für eine verbrauchernahe Versorgung die Kriterien fußläufige Erreichbarkeit des Planstandortes bzw. Erreichbarkeit via ÖPNV. Das Kongruenzgebot fordert, dass sich ein Einzelhandelsgroßprojekt in das zentralörtliche System einfügen muss. Die Gemeinde Kämpfelbach besitzt keine zentralörtliche Funktion. Das benachbarte Königsbach-Stein bildet ein Teil-Unterzentrum zusammen mit der Gemeinde Remchingen, welche die Grundversorgung für den zuge- 4 Vgl. hierzu Verwaltungsvorschrift des Wirtschaftsministeriums Baden-Württemberg zur Ansiedlung von Einzelhandelsgroßprojekten Raumordnung, Bauleitplanung und Genehmigung von Vorhaben (Einzelhandelserlass) vom 21. Februar 2001.

16 Nahversorgungskonzept Kämpfelbach 16 hörigen Nahbereich sicherstellen. Dieser setzt sich gemäß dem Regionalplan 2015 Nordschwarzwald aus den Gemeinden Kämpfelbach, Eisingen und Königsbach-Stein zusammen. Eine Verletzung des Kongruenzgebotes liegt vor, wenn der Einzugsbereich des Vorhabens diesen zentralörtlichen Verflechtungsbereich der Standortgemeinde wesentlich überschreiten würde. Hiervon wird ausgegangen, wenn mehr als 30% des Umsatzes aus Räumen außerhalb des Verflechtungsbereiches in diesem Fall das Gemeindegebiet von Kämpfelbach generiert werden (vgl. hierzu Abschnitt des Einzelhandelserlasses). Das Beeinträchtigungsverbot legt fest, dass weder durch die Lage noch durch die Größe oder Folgewirkungen des Einzelhandelsgroßprojektes sowohl das städtebauliche Gefüge als auch die Funktionsfähigkeit der Versorgungskerne sowie die verbrauchernahe Versorgung der Standortgemeinde wie auch anderer Orte beeinträchtigt werden dürfen. Gemäß Einzelhandelserlass und letztlich auch Regionalplan 2015 Nordschwarzwald ist von einer nicht unwesentlichen Beeinträchtigung auszugehen, wenn bei zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten mit einem Umsatzverlust ab 10% zu rechnen ist (vgl. hierzu auch Abschnitt des Einzelhandelserlasses). Durch diese Regelung sollen vor allem drohende Geschäftsaufgaben verhindert werden. Weitere Prüfkriterien nach 11 Abs. 3 BauNVO sind u.a. mögliche schädliche Umwelteinwirkungen, mögliche Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr und auf das Orts- und Landschaftsbild. Damit ist der Rechtsrahmen definiert. Im Folgenden werden für die weitere Betrachtung relevante Indikatoren (Demografie, usw.) kurz beschrieben.

17 Nahversorgungskonzept Kämpfelbach Kurzprofil des GVV Kämpfelbachtal und des Standortes Kämpfelbach Der Standort GVV Kämpfelbachtal sowie die Gemeinde Kämpfelbachtal im Speziellen wurden von der imakomm AKADEMIE anhand einzelner Indikatoren kurz analysiert. Eine Bewertung der Daten erfolgt jeweils im Vergleich zum Enzkreis und zum Land Baden- Württemberg insgesamt. Dabei gilt: Sämtliche im Folgenden verwendeten Daten basieren auf Daten des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg. Hiervon abweichende Quellen werden an der entsprechenden Stelle kenntlich gemacht. Statistische Daten GVV Kämpfelbachtal und Gemeinde Kämpfelbach: Indikator Kämpfelbach GVV Kämpfelbachtal Enzkreis Land Baden- Württemberg Bevölkerungsstand Bevölkerungsentwicklung 2000 bis ,2 % +0,6% +0,5% +2,1% Jährlicher Geburtensaldo 2007 bis ,6 0,15-0,67-0,42 Bevölkerungsentwicklung 2010 bis ,9 % -7,7 % -7,2 % -7,1 % (ohne Wanderungen) Anteil der unter 18-jährigen 5 an der Gesamtbevölkerung 18,0% 18,5% 18,8% 17,7% 2009 Anteil der 65-jährigen und älter an der Gesamtbevölkerung 20,1% 20,1% 19,8% 19,5% 2009 Anteil der Ausländer an der Gesamtbevölkerung ,4% 4,9% 9,2% 11,8% Berufseinpendler / Berufsauspendler und Pendlersaldo /2.144/ (= 30,4%) 3.149/6.446/ (= 16,2%) /40.530/ (= 10,3%) Ungebundene Kaufkraft je Einwohner am Wohnort Euro Euro Euro Euro Quelle: imakomm AKADEMIE GmbH auf Basis von Daten des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg. Hervorgehobene Werte: Auffallende / vom Durchschnitt abweichende Werte Die Werte zu diesem und den zwei folgenden Indikatoren stammen von der Bertelsmann Stiftung Wegweiser Kommune

18 Nahversorgungskonzept Kämpfelbach Fazit Es zeigt sich: Kämpfelbach ist ein attraktiver Wohnstandort mit einer bisher positiven Bevölkerungsentwicklung in den letzten Jahren, was sich auch anhand des hohen Geburtensaldos erkennen lässt. Die Bevölkerung weist aber ein im Vergleich zum Landkreis und im Vergleich zum Bundesland Baden-Württemberg eher unterdurchschnittliches Kaufkraftniveau auf. Die Bevölkerungsentwicklung bis 2030 wird dem Bundesdurchschnitt entsprechend als negativ prognostiziert, wobei sie im Falle Kämpfelbachs einen starken Bevölkerungsrückgang beschreibt. Und: Es bestehen zum Umland erhebliche Pendlerverflechtungen, was anhand eines hohen negativen Pendlersaldos abzulesen ist. Für den Einzelhandelsstandort GVV Kämpfelbachtal bzw. Gemeinde Kämpfelbach heißt dies: Allein schon die Betrachtung der ungebundenen Kaufkraft im Zusammenhang mit dem jeweils negativen Pendlersaldo deutet auf (1) Kaufkraftabflüsse in das Umland sowie (2) die Notwendigkeit zur Sicherung der Nahversorgung, um weitere Kaufkraftverlusten in Zukunft zumindest ansatzweise entgegen zu wirken.

19 Nahversorgungskonzept Kämpfelbach 19 3 Ist-Analyse Lebensmitteleinzelhandel im GVV Kämpfelbachtal 3.1 Methodik Es ist offensichtlich, dass einem Nahversorgungskonzept und der Auswirkungsanalyse eine belastbare Datenerhebung zugrunde gelegt werden muss. Hierfür wurden alle nahversorgungsrelevanten Anbieter im Einzugsgebiet des Vorhabens erfasst und analysiert. Die Verkaufsflächen wurden sortimentsscharf erhoben und die Anbieter nach qualitativen Kriterien bewertet. Darüber hinaus wurden mit den lokalen Nahversorgungsbetrieben in Kämpfelbach Kurzinterviews durchgeführt, wobei unter anderem Fragen zur Kundenherkunft gestellt wurden. Diese Kurzinterviews bilden somit eine Basis für eine realitätsnahe Ableitung der Marktgebietsabgrenzung des heutigen Einzelhandelsstandortes Kämpfelbach und liefern so belastbare Aussagen zum Kongruenzgebot im Rahmen der Auswirkungsanalyse. Sie dienen im Übrigen nicht als Bewertungsgrundlage für den Planstandort. Im Folgenden sind die angewandten Methoden im Rahmen der Ist-Analyse des Nahversorgungskonzepts Kämpfelbach aufgeführt: Quantitative und qualitative Erfassung aller Einzelhandelsbetriebe in Kämpfelbach und im GVV Kämpfelbachtal sowie aller nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsbetriebe im sonstigen Einzugsgebiet, Begehung und Fotodokumentation der potenziellen Planstandorte in Kämpfelbach, Mehrere Kurzinterviews mit nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsbetrieben vor Ort. Fazit: Es liegen somit belastbare Bestandsdaten vor. Und: Durch die Einzelhändlerbefragung konnten Schätzwerte bestätigt / verifiziert werden.

20 Nahversorgungskonzept Kämpfelbach Die Nachfragesituation am Lebensmittelstandort GVV Kämpfelbachtal Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft für die Gemeinde Kämpfelbach liegt bei ca Euro pro Einwohner im Jahr. Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt fällt die einzelhandelsrelevante Kaufkraft der Gemeinde damit leicht überdurchschnittlich aus (Kämpfelbach = 105,6 6 wobei Deutschland = 100). Vor diesem Hintergrund und auf Basis der Marktgebietszahlen ergeben sich folgende Kennzahlen zur Nachfragesituation im Einzugsgebiet des geplanten Lebensmittelfachmarktes in Kämpfelbach: Die gesamte einzelhandelsrelevante Kaufkraft der Gemeinde Kämpfelbach beläuft sich auf ca. 33,4 Mio. Euro. Davon entfallen ca. 40% auf den Bereich Lebensmittel, was einer verfügbaren Kaufkraft von ca. 13,3 Mio. Euro entspricht. In den weiteren Gemeinden des GVV Kämpfelbachtal (= Eisingen, Königsbach-Stein) zeigt sich folgendes Bild. Die gesamte einzelhandelsrelevante Kaufkraft der Gemeinde Königsbach-Stein beträgt ca. 51,7 Mio. Euro, wiederum ca. 40% entfallen auf den Bereich Lebensmittel, was einer verfügbaren Kaufkraft von ca. 20,7 Mio. Euro entspricht. Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft für Eisingen beträgt weiterhin ca. 26,4 Mio. Euro. Dem Bereich Lebensmittel ergibt sich eine verfügbare Kaufkraft von ca. 9,5 Mio. Euro gleich Zusammenfassend ergibt sich daraus eine relevante Kaufkraft für Lebensmittel im gesamten GVV Kämpelbachtal von ca. 43,5 Mio. Euro im Lebensmittelbereich. 6 Für die Kaufkraftberechnung wurde hier die Gfk-Kaufkraftkennziffer verwendet.

21 Nahversorgungskonzept Kämpfelbach Die Angebotssituation am Lebensmittelstandort GVV Kämpfelbachtal Die Angebotssituation in Kämpfelbach Situation Bereich Lebensmittel insgesamt (Zone1) Grundlage der Bewertung der Angebotssituation vor Ort in Kämpfelbach bildet eine sortimentsscharfe Vollerhebung aller Nahversorgungsbetriebe und weiterer qualitativer Bewertung aller Anbieter mit dem Sortimentsbereich Lebensmittel. Zusätzlich wurden die Betriebe in einer Kurzbefragung zu ihrer Kundenherkunft, sowie statistischen Angaben zu Verkaufsfläche und Umsatzentwicklung befragt. Insgesamt ergeben sich folgende Kennzahlen für den Lebensmittelstandort Kämpfelbach. Ausgewählte Kennzahlen zum Lebensmitteleinzelhandel in Kämpfelbach Bewertung Verkaufsfläche im Lebensmittelbereich: ca m 2 Verkaufsflächenausstattung pro Einwohner in Kämpfelbach insgesamt bei Lebensmitteln Umsatz im Bereich Lebensmittel in Kämpfelbach: Umsatz des Kämpfelbacher Lebensmitteleinzelhandels mit Kunden aus Kämpfelbach: Umsatz des Kämpfelbacher Lebensmitteleinzelhandels mit Kunden von außerhalb: ca. 161 m 2 ca. 4,8 Mio. Euro ca. 2,9 Mio. Euro = ca. 59% ca. 1,9 Mio. Euro = ca. 41% Kaufkraftbindungsquote Lebensmittelbereich: ca. 21% Zentralitätskennziffer des Lebensmittelstandortes Kämpfelbach (Einzelhandelsumsatz Bereich Lebensmittel in Kämpfelbach / Kaufkraft im Bereich Lebensmittel in Kämpfelbach): ca. 36 Quelle: Erhebungen der imakomm AKADEMIE im Zeitraum Juni 2011.

22 Nahversorgungskonzept Kämpfelbach 22 Die Verkaufsflächenausstattung pro Einwohner ist ein Maß für die Angebotsausstattung einer Kommune im Bereich Einzelhandel. Durch den Bezug auf die Einwohnerzahl einer Gemeinde bzw. Gemeinde wird eine Vergleichbarkeit mit anderen Kommunen möglich. In Kämpfelbach beträgt die Verkaufsflächenausstattung pro Einwohner im Bereich Lebensmittel ca. 161 m² und weist damit im Vergleich zu anderen ähnlich einwohnerstarken Kommunen in Baden-Württemberg eine signifikant unterdurchschnittliche Ausstattung auf 7. Die Kaufkraftbindungsquote gibt an, in welchem Maß es dem Einzelhandel einer Kommune gelingt, die Einwohner der Kommune (nicht des Umlandes!) an sich zu binden. Die Kaufkraftbindungsquote errechnet sich aus der Gegenüberstellung des (sortimentsspezifischen) Umsatzes aller Einzelhandelsbetriebe, den sie mit Einwohnern aus der Kommune erwirtschaften (Unterschied zur Zentralitätskennziffer, bei der der Gesamtumsatz mit allen Kunden, also auch Kunden aus dem Umland, verwendet wird), mit der einzelhandelsrelevanten (sortimentsspezifischen) Kaufkraft der Einwohner der Kommune. In Kämpfelbach beträgt die Kaufkraftbindungsquote im Lebensmitteleinzelhandel ca. 21%. Dies ist ein vergleichsweise niedriger Wert, der nicht zuletzt das negative Pendlersaldo Kämpfelbachs, die eingeschränkte Attraktivität des Kämpfelbacher Angebotes im Bereich Lebensmittel sowie die Stärke des Angebotes im Umland von Kämpfelbach dokumentiert. Die Zentralitätskennziffer des Lebensmittelstandortes ist ein Maß für die Attraktivität eines Einzelhandelsstandortes, hier eben im Bereich Lebensmittel. Sie gibt an, ob und wie stark Umsatzzuflüsse aus dem Umland einer Kommune die Umsatzabflüsse aus der Kommune (beispielsweise in nahe gelegene Mittel- bzw. Oberzentren) per Saldo überwiegen. Die Zentralitätskennziffer errechnet sich aus der Gegenüberstellung des am Standort umgesetzten Einzelhandelsumsatzes und der am Standort vorhandenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft. Werte größer 100 geben somit an, dass dem jeweiligen Einzelhandelsstandort ein Bedeutungsüberschuss gegenüber seinem Umland zukommt. In Kämpfelbach liegt die Zentralitätskennziffer für den Bereich Lebensmittel bei etwa 36. Es zeigt sich hiermit eine schwache Nahversorgungsposition der Gemeinde Kämpfelbach gegenüber ihrem Umland. 7 Gemäß Angaben der GMA liegt die durchschnittliche Verkaufsflächenausstattung von Kommunen der Einwohnergrößenklasse zwischen und Einwohnern bei etwa 399 m² pro Einwohner (Quelle: GMA- Grundlagenforschung).

23 Nahversorgungskonzept Kämpfelbach 23 Zusammenfassend ist die Gemeinde Kämpfelbach als ein schwacher Lebensmittelstandort zu bewerten. Allein anhand dieser ersten Übersicht über die Angebotssituation im Bereich Lebensmittel in Kämpfelbach lässt sich auf Ansiedlungspotenzial im Bereich Lebensmittel schließen. Situation Bereich Lebensmittel nach Lagen Eine Bewertung nach Standortlagen zeigt folgendes: Im zentralen Versorgungsbereich von Kämpfelbach existieren lediglich Anbieter aus dem Lebensmittelhandwerk (Metzger und Bäcker bzw. Café). Im Sonstigen Gemeindegebiet ist neben kleinflächigen Anbietern aus dem Lebensmittelhandwerk lediglich in nicht integrierter Lage neben einem Getränkemarkt ein größerer Anbieter (Penny) im Ortsteil Ersingen vorhanden und liegt in einer autokundenorientierten Lage an einer Hauptverkehrsachse (L570). Zusammenfassend zeigt sich: Die vorhandenen Angebotsstrukturen sind gerade im zentralen Versorgungsbereich von Kämpfelbach sowohl unter quantitativen (vgl. Verkaufsflächenausstattung pro Einwohner) als auch unter qualitativen Gesichtspunkten (Sortimentsbreite) als lückenhaft zu bewerten. Der einzige Lebensmitteldiscounter vor Ort (Penny) befindet sich an einem nichtintegrierten, autokundenorientierten Standort an der Landstraße L Die Angebotssituation in Eisingen und in Königsbach-Stein In den weiteren Kommunen des GVV zeigt sich eine bessere Lebensmittelversorgung als in Kämpfelbach selbst. Beide Kommunen sowohl Eisingen als auch Königsbach-Stein verfügen über einen großflächigen Lebensmittelvollsortimenter, im Teilunterzentrum Königsbach-Stein sind weiterhin auch Angebote im Discountbereich vorhanden. Dabei zeigen sich folgende Besonderheiten für die Standorte:

24 Nahversorgungskonzept Kämpfelbach 24 Für Eisingen ergibt sich folgende Situation: Insgesamt verfügt Eisingen über eine Verkaufsfläche im Lebensmittelbereich von ca m² auf der ein Umsatz von ca. 6,6 Mio. erzielt wird. Die Angebote sind alle in integrierten Lagen zu finden Mit einer Zentralität von 70% und einer Verkaufsflächenausstattung von 303 m² / EW zeigt sich eine durchschnittliche Gesamtausstattung Die Situation in Königsbach Stein: Königsbach-Stein verfügt über eine Verkaufsfläche im Bereich Nahrungs- und Genussmittel von ca m² mit einem aktuellen Umsatz von ca. 17,1 Mio.. Ein hoher Anteil der Verkaufsflächen ist hier in nicht integrierter Lage zwischen den Ortsteilen Königsbach und Stein zu finden. Mit einer Zentralität von 82% weist Königsbach-Stein gemäß der zentralörtlichen Funktion die beste Ausstattung im GVV auf. Zusammenfassend bleibt für den Vergleich zwischen den Kommunen des GVV festzuhalten: Hinsichtlich der Ausstattungskennziffern (Kaufkraftbindung, Zentralität) weist die Gemeinde Kämpfelbach den niedrigsten Wert im GVV auf. die Nahversorgungssituation in Kämpfelbach ist künftig nicht gesichert, so dass sich ein verstärktes räumliches Ungleichgewicht innerhalb den GVV ergeben würde. Entsprechend der Größe und zentralörtlichen Funktion, weist Königsbach-Stein die beste Nahversorgung auf, wobei auch hier noch keine Zentralität über 100 festzustellen ist, so dass auch weiterhin noch Kaufkraftabflüsse ins weitere Umland (z.b. Pforzheim) bestehen.

25 Nahversorgungskonzept Kämpfelbach Angebotssituation im weiteren Umland Das Umland des Vorhabens wird insbesondere durch den starken Wettbewerbsstandort Pforzheim im Süden geprägt, das als Oberzentrum die Versorgungsfunktion für den gesamten Mittelbereich Pforzheim inne hat. Dort existiert ein breites Angebot auch im Bereich Lebensmittel (z.b. Kaufland, Edeka, Aldi etc.), das alle relevanten Betriebstypen abdeckt. Das zwischen Kämpfelbach und Pforzheim gelegene Ispringen weist ebenfalls einen eigenen Lebensmittelvollsortimenter auf, der heute teilweise auch Kämpfelbacher Kaufkraft binden kann. In der westlich von Kämpfelbach gelegenen Gemeinde Remchingen (gemeinsames Unterzentrum mit Königsbach-Stein) findet sich ebenso ein breites Angebot im Lebensmittelbereich mit den Anbietern Edeka, Aldi, Lidl und Norma. Damit liegen nun auch alle relevanten Erkenntnisse zur Nachfrage- und Angebotssituation vor. Im Folgenden werden die vorhandenen Ansiedlungspotenziale im GVV Kämpfelbachtal dargestellt und anschließend die Auswirkungen des Vorhabens in Kämpfelbach betrachtet. Dabei wird zunächst der zu erwartende Planumsatz des Vorhabens sowie die Umsatzherkunft (= wie viel Umsatz aus der jeweiligen Marktgebietszone?) abgeleitet.

26 Nahversorgungskonzept Kämpfelbach Fazit: Ist-Analyse Lebensmitteleinzelhandel im GVV Kämpfelbachtal im Vergleich Zusammenfassend stellt sich die Nachfrage- und Angebotssituation im GVV Kämpfelbachtal aktuell wie folgt dar: Ausgewählte Kennzahlen zur Nachfrage- und Angebotssituation in den Gemeinden des GVV Kämpfelbachtal als Lebensmittelstandort: Gemeinden im GVV Nachfragesituation Einzelhandelsrelevante Kaufkraft Bereich Lebensmittel pro Jahr Verkaufsflächenausstattung: m² Verkaufsfläche Bereich Lebensmittel / Einwohner Angebotssituation Größere Anbieter Bereich Lebensmittel Zentralität*) Eisingen 9,5 Mio. Kämpfelbach 13,3 Mio. 303 m² / EW 161 m² / EW Edeka 70% Penny 36% Königsbach- Stein 20,7 Mio. 267 m² / EW Lidl, Edeka 82% Quelle: imakomm AKADEMIE 2011, Stand: Mai *) Umsatz der vorhandenen Anbieter im Bereich Lebensmittel / Kaufkraft im Bereich Lebensmittel in der jeweiligen Gemeinde Erkenntnis: Kämpfelbach weist aktuell sowohl quantitative (Verkaufsflächenausstattung / Einwohner Durchschnitt in Baden-Württemberg: ca. 400 m² / Einwohner) als auch qualitativ (Zentralität, Modernität der Lebensmittelanbieter) die deutlich schlechteste Ausstattung im Bereich Lebensmittel auf. Der einzig größere Anbieter (Penny) ist kaum zukunftsfähig. Eisingen weist für die Gemeindegröße eine akzeptable Ausstattung auf. Die folgende Karte zeigt die Lage der größeren Lebensmittelanbieter im GVV Kämpfelbachtal sowie im direkt angrenzenden Umland.

27 Nahversorgungskonzept Kämpfelbach 27 Abbildung: Wettbewerbssituation in Kämpfelbach und dem weiteren Umland Tel.: / , Fax: / , info@imakomm-akademie.de

28 Nahversorgungskonzept Kämpfelbach 28 4 Ansiedlungspotenziale Lebensmittelstandort GVV Kämpfelbachtal (Potenzialanalyse) 4.1 Methodik Für die Ableitung von Ansiedlungspotenzialen im Bereich Lebensmittel im GVV Kämpfelbachtal können zwei verschiedene Herangehensweisen unterschieden werden: Schritt 1: Ableitung realistischer Ansiedlungspotenziale durch Erhöhung der Kaufkraftbindung respektive Marktanteile im Gebiet des GVV. Schritt 2: Weitere Ansiedlungspotenziale durch Intensivierung des Wettbewerbs im GVV Kämpfelbach. 4.2 Herleitung der Ansiedlungspotenziale Ansiedlungspotenziale durch mehr Kaufkraftbindung Auf Basis der Ist-Analyse der Angebotssituation werden aktuell bestehende Flächen- und Ansiedlungspotenziale im Bereich Nahrungs- und Genussmittel abgeleitet. Die für den Standort in Kämpfelbach vorliegende Anfrage bezieht sich auf eine Neuansiedlung eines Supermarktes als Vollsortimenter. Es wurde daher folgende Methodik angewendet: Schritt a: Definition der maximalen, aber noch realistischen Kaufkraftbindungsquoten im Bereich Lebensmittel in Kämpfelbach, Eisingen und Königsbach-Stein. Schritt b: Ableitung des daraus resultierenden maximal möglichen Einzelhandelsumsatzes im Bereich Lebensmittel am Standort Kämpfelbach sowie in Eisingen und Königsbach-Stein. Tel.: / , Fax: / , info@imakomm-akademie.de

29 Nahversorgungskonzept Kämpfelbach 29 Schritt c: Umrechnen des daraus resultierenden zusätzlichen Umsatzpotenzials in Verkaufsflächen auf Basis einzelner Flächenproduktivitäten, die üblicherweise von Betreibern generiert werden. Dies wurde für einen relevanten Anbieter (z.b. Edeka) als Supermarktbetreiber (= Vollsortimenter) durchgeführt: Aus den im Rahmen der Ist-Analyse des Einzelhandelsstandortes Kämpfelbach erarbeiteten Kennzahlen zur Angebotssituation können die aktuellen Flächen- und Ansiedlungspotenziale anhand der vorab skizzierten Schritte quantifiziert werden. Zur Berechnung der Ansiedlungspotenziale wurden zwei Ansätze verfolgt. Zum Einen wurde eine maximal mögliche Erhöhung der Kaufkraftbindung herangezogen, die von einer sehr optimistischen Einschätzung der Kaufkraftbindungsquotenerhöhung ausgeht und zum anderen wurde die eine potenzielle Erhöhung der Kaufkraftbindungsquote entsprechend eines Benchmark-Ansatzes durchgeführt. Die Ergebnisse des Benchmark-Ansatzes müssen dabei aufgrund der Wettbewerbssituation und den örtlichen Gegebenheiten mit der Nähe zum Oberzentrum Pforzheim im GVV Kämpfelbach als realistisch angesehen werden. Ergebnis: Bei einer maximal möglichen Erhöhung der Kaufkraftbindung der Anbieter im GVV Kämpfelbachtal ergeben sich Umsatzpotenziale für Kämpfelbach in Höhe von ca. 6,7 Mio., für Eisingen von ca. 2,7 Mio. Euro und für Königsbach-Stein von ca. 4,1 Mio. Euro. 8 Insgesamt ergibt sich damit für den GVV Kämpfelbachtal ein Umsatzpotenzial von ca Mio.. Dieser Wert ist allerdings als nur schwer realisierbar einzustufen, so dass in einem zweiten Schritt eine realistische noch mögliche Erhöhung der Kaufkraftbindungsquote entsprechend einem Benchmark-Ansatz vergleichbarer Kommunen berechnet wurde. Daraus ergibt sich ein Umsatzpotenzial für Kämpfelbach von ca. 4,0 Mio., für Eisingen von ca. 1,2 Mio. und für Königsbach-Stein von ca. 1,0 Mio.. 9 Für den gesamten GVV Kämpfelbachtal bestehen somit Umsatzpotenziale von ca. 6,2 Mio.. Insgesamt wird deutlich, dass Umsatzpotenziale vor allem noch für den Standort Kämpfelbach bestehen, aber in allen drei Kommunen heute noch Entwicklungspotenziale zu erkennen sind.. 8 Als maximal mögliche Kaufkraftbindungsquote wurde für jeden Ort ein Wert von 80% bzw. eine maximal mögliche Erhöhung von 50% angenommen. Dieser entspricht in etwa der maximal feststellbaren Kaufkraftbindungsquote in Orten mit vergleichbarer Größe. 9 Angesetzt wurde hier eine durchschnittliche Kaufkraftbindungsquote im Bereich Lebensmitteleinzelhandel, die über einen Benchmark-Vergleich von mehreren Kommunen mit vergleichbarer Größe hergeleitet wurde. Hierbei wurde für den GVV Kämpfelbachtal von einer maximal möglichen Erhöhung der Kaufkraftbindungsquote von 30% bzw. einer maximal möglichen Kaufkraftbindungsquote von 65% ausgegangen.

30 Nahversorgungskonzept Kämpfelbach 30 Tabelle 3: Herleitung der aktuellen Ansiedlungspotenziale im Lebensmitteleinzelhandel im GVV Kämpfelbachtal durch Erhöhung der Kaufkraftbindung Aktuelle Kaufkraft in Mio. Euro Aktuell zusätzlich möglicher Umsatz im Bereich Lebensmittel im GVV Kämpfelbachtal (ca.-werte) Kaufkraftbindungsquoten heute*) Umsatz heute, der im Ort mit Kunden aus dem jeweiligen Ort umgesetzt wird maximal mögliche Kaufkraftbindungsquote*) - optimistischer Ansatz Maximal möglicher Umsatz Zusätzlich möglicher Umsatz Realistischerw. maximal mögliche Kaufkraftbindungsquote*) - Benchmark-Ansatz Maximal möglicher Umsatz Zusätzlich möglicher Umsatz in % in Euro in % in Euro in Euro in % in Euro in Euro Kämpfelbach 13,3 21 2,9 71 9,5 6,7 51 6,9 4,0 Eisingen 9,5 52 4,9 80 7,6 2,7 65 6,1 1,2 Königsbach-Stein 20, , ,6 4, ,5 1,0 Gesamt 43, , ,7 13, ,5 6,2 5 = 4*1 6 = = 7*1 9 = 8-3 Quelle: Eigene Berechnungen *) Kaufkraftbindungsquote: gibt an: Wie viel Prozent der bei Einwohnern von Kämpfelbach vorhandenen Kaufkraft im Bereich Lebensmittel wird tatsächlich in Kämpfelbach ausgegeben Aktuelles Flächen- bzw. Ansiedlungspotenzial auf Basis des zusätzlich möglichen Umsatzes (ca.-werte) bei einem Flächenpotenzial für Supermärkte von Euro / m² Kämpfelbach Eisingen Königsbach-Stein Gesamt optimistischer Ansatz realistischer Ansatz (Benchmark) m² m² m² m² m² m² m² m² 10 Vgl. EHI, Handel aktuell; HDE, Factbook Einzelhandel. Tel.: / , Fax: / , info@imakomm-akademie.de

31 Nahversorgungskonzept Kämpfelbach Ansiedlungspotenziale durch Intensivierung des Wettbewerbs im GVV Kämpfelbachtal Zusätzlich zu den Umsätzen, die sich aus einer Erhöhung der Kaufkraftbindung in Kämpfelbach, Königsbach-Stein und Eisingen ergeben, werden die Potenziale berechnet, die sich aus einer Intensivierung des Wettbewerbs gegen die bestehenden Anbieter ergeben. Das Vorgehen hierfür ergibt sich aus folgenden Arbeitsschritten: Schritt a: Definition der maximalen, noch verträglichen Umverteilungen im Bereich Lebensmittel gegen die bestehenden Anbieter in Kämpfelbach, Eisingen und Königsbach-Stein (Richtwert: Umverteilung von max. 10%) Schritt b: Ableitung des daraus resultierenden maximal möglichen Einzelhandelsumsatzes im Bereich Lebensmittel an den Standorten Kämpfelbach, Eisingen und Königsbach-Stein Schritt c: Umrechnen des daraus resultierenden zusätzlichen Umsatzpotenzials in Verkaufsflächen auf Basis einzelner Flächenproduktivitäten, die üblicherweise generiert werden (Betriebstyp, s. Herangehensweise 1, Schritt c). Durch eine Erhöhung der Kaufkraftbindung in Kämpfelbach ergibt sich ein Umsatzpotenzial von ca. 4,0 Mio.. Die daraus errechneten Flächenpotenziale ergeben eine Ausweitung der Einzelhandelsfläche von ca m². Weiterhin kann ein zusätzliches Ansiedlungspotenzial generiert werden durch die Intensivierung des Wettbewerbs in Kämpfelbach. Allerdings gehen wir hier davon aus, dass eine Wettbewerbsintensivierung nur bis zur raumordnerisch und städtebaulich verträglichen Umsatzumverteilung von max. 10% gegenüber bestehenden Anbietern sinnvoll ist. Tel.: / , Fax: / , info@imakomm-akademie.de

32 Nahversorgungskonzept Kämpfelbach 32 Daraus ergibt sich ein maximal möglicher Umsatz von ca. 0,5 Mio., durch die Umverteilung gegen die bestehenden Wettbewerber in Kämpfelbach. 11 Dies wiederum entspricht einem zusätzlichen Flächenpotenzial von ca. 100 bis 150 m² Verkaufsfläche. Entsprechend ergeben sich für die Standorte Eisingen und Königsbach-Stein zusätzliche Flächenpotenziale. In Eisingen ergibt sich ein maximal möglicher Umsatz von ca. 0,7 Mio. durch Umverteilungen gegen bestehende Wettbewerber, was einem zusätzlichen Flächenpotenzial von ca. 150 bis 200 m² entspricht. In Königsbach-Stein ist maximal ca. 1,7 Mio. Umsatz durch Umverteilungen gegen bestehende Wettbewerber möglich, was ein zusätzliches Flächenpotenzial von ca. 400 bis 450 m² bedeutet. 4.3 Fazit: Ansiedlungspotenziale im Vergleich Fasst man die Ergebnisse aus Schritt 1 und Schritt 2 zusammen, bedeutet dies: INSGE- SAMT liegt aktuell ein zusätzlicher potenzieller Umsatz von ca. 9,1 Mio. für den GVV Kämpfelbachtal vor. Daraus können nun die gesamten Flächenpotenziale abgeleitet werde: Fasst man die Ergebnisse zusammen, so zeigt sich: Es besteht ein verträgliches Umsatzpotenzial im Bereich Lebensmittel für Kämpfelbach von ca. 4,5 Mio., für Eisingen von ca. 1,9 Mio. und für Königsbach- Stein von ca. 2,7 Mio.. Konsequenz: Unter Annahme durchschnittlicher Flächenproduktivitäten ergibt sich folgende Ansiedlungspotenziale für die verschiedenen Standorte: 11 Berechnung: aktueller Lebensmittelumsatz in Kämpfelbach: 4,8 Mio. ; maximale Umverteilung 10% ca. 0,5 Mio..

33 Nahversorgungskonzept Kämpfelbach 33 Tabelle 4: Aktuelle Ansiedlungspotenziale im Lebensmitteleinzelhandel Aktuelles Flächen- bzw. Ansiedlungspotenzial auf Basis des zusätzlich möglichen Umsatzes und des maximal innerhalb der Orte umverteilbaren Umsatzes (ca.-werte) bei einem Flächenpotenzial für Supermärkte von Euro / m² Kämpfelbach Eisingen Königsbach-Stein Gesamt realistischer Ansatz (Benchmark) m² m² m² m² Hinweis: Die dargestellten aktuellen Ansiedlungspotenziale gelten lediglich unter der Annahme durchschnittlicher Leistungskennzahlen (v.a. Flächenproduktivitäten). Demnach würde das flächenmäßige Ansiedlungspotenzial für Betriebe mit einem höheren Umsatz pro Quadratmeter verhältnismäßig geringer ausfallen 13. Fazit: Insgesamt ergibt sich für das GVV Kämpfelbachtal ein zusätzliches Flächenpotenzial zwischen ca und m² Verkaufsfläche bei Annahme einer durchschnittlichen Flächenproduktivität von ca / m². Dabei verteilen sich die Ansiedlungspotenziale sehr unterschiedlich auf die Kommunen. Etwas mehr als die Hälfte des gesamten Ansiedlungspotenzials im Bereich Lebensmittel entfällt auf die Gemeinde Kämpfelbach. Eine Realisierung einer Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes speziell in Kämpfelbach erscheint allein schon vor dem Hintergrund dieses Ergebnisses als legitim. Nachdem nun die aktuellen Ansiedlungspotenziale für Kämpfelbach kurz dargestellt wurden, werden nachfolgend zunächst mögliche Standortalternativen (Planstandorte) für eine entsprechende Ansiedlung bewertet. Daraufhin werden dann die die möglichen Auswirkungen einer Ansiedlung auf ihre raumordnerische Verträglichkeit hin geprüft. Dabei wird zunächst der zu erwartende Planumsatz des Vorhabens sowie die Umsatzherkunft (= Wie viel Umsatz aus der jeweiligen Marktgebietszone?) abgeleitet. 12 Vgl. EHI, Handel aktuell; HDE, Factbook Einzelhandel. 13 Zur Erläuterung: Gemäß Handel aktuell 2009/2010 beläuft sich die durchschnittliche Flächenproduktivität eines Aldi Süd Lebensmitteldiscounters auf Euro / m². Das flächenmäßige Ansiedlungspotenzial würde unter dieser Voraussetzung lediglich bei knapp 850 m² liegen.

34 Nahversorgungskonzept Kämpfelbach 34 5 Bewertung potenzieller Planstandorte in Kämpfelbach Innerhalb der Gemeinde Kämpfelbach sind verschieden potenzielle Standorte für die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes im Gespräch. Diese wurden bereits im Vorfeld teilweise vom Planungsbüro Gerhardt.stadtplaner.architekten, dem Planungsbüro Piske sowie dem Immobilien-Büro Korb bezüglich Ihrer Nutzungseigenschaften und der Verfügbarkeit geprüft. Die Bewertung der Verfügbarkeiten der Standorte beruht somit auf den Ergebnissen dieser Untersuchungen und war nicht Auftragsbestandteil der vorliegenden Konzeption. Die imakomm AKADEMIE hat weiterhin eine eigene Bewertung der relevanten Standorte innerhalb der Gemeinde Kämpfelbach durchgeführt und die Ergebnisse anhand einer Foto- Dokumentation belegt. Im Folgenden werden die Standorte einer Einzelbewertung unterzogen, um daraus eine Empfehlung für die Realisierbarkeit der Standorte abzuleiten. Bei der Untersuchung aller relevanten Planstandorte kann festgehalten werden, dass sich deutliche Unterschiede bezüglich deren Eignung für einen Lebensmittelmarkt zeigen. Die Standorte werden im Folgenden in einer kurzen Bewertung dargestellt:

35 Nahversorgungskonzept Kämpfelbach 35 Planstandort 1 (Süd I) befindet sich im Süden des Ortsteils Bilfingen in einer nicht integrierten Lage. Der Standort schließt sich über an ein bestehendes Gewerbegebiet an und verfügt sowohl über eine gute Erreichbarkeit als auch über eine gute Sichtbarkeit von der Hauptverkehrsstraße. Trotz der nicht integrierten Lage ist der Standort durch seine Scharnierlage zwischen den beiden räumlich separiert gelegenen Ortsteilen von Kämpfelbach als zentral gelegen zu bezeichnen. Nachteilig erweist sich v.a. die Lage innerhalb einer ausgewiesenen Grünzäsur. Grundsätzlich ist der Standort aber auch aufgrund seiner Verfügbarkeit und der ausreichenden Flächenverfügbarkeit positiv zu bewerten. Ortsrandlage in einer Grünzäsur, mit guter verkehrlicher Erreichbarkeit ausreichende Flächenverfügbarkeit

36 Nahversorgungskonzept Kämpfelbach 36 Die Planstandorte 2 und 3 (Nord I und II) sind vergleichbar mit Standort 1 in einer nicht integrierten Ortsrandlage gelegen. Allerdings ist in diesem Bereich eine fußläufige Anbindung für einen Teil der Bilfinger Bevölkerung gewährleistet, so dass einer Realisierung am Standort eine gewisse Nahversorgungsfunktion zugesprochen werden kann. Allerdings ist v.a. für die Bewohner des Ortsteils Ersingen, durch die Lage am nördlichen Ortsrand, eine große Entfernung zum Standort festzustellen, so dass hier weiterhin keine Versorgung durch einen Lebensmittelmarkt gewährleistet ist. Weiterhin ergeben sich auch nach der Bewertung der Planungsbüros größere Aufwände für die verkehrliche Erschließung und auch Schwierigkeiten mit der Sichtbeziehung zu der nahe gelegenen Wallfahrtskirche. Auch dieser Standort befindet sich innerhalb einer ausgewiesenen Grünzäsur und ist somit grundsätzlich nicht für eine Bebauung vorgesehen. Bei den Standorten Nord I und II handelt es sich um zwei nebeneinander gelegene Areale. Aus gutachterlicher Sicht ist der der L570 zugewandte Standort 2 aufgrund der besseren Anbindungsmöglichkeiten zu bevorzugen. Grundsätzlich ist der Standort zwar als möglich einzustufen, mehrere Parzellen der notwendigen Flächen stehen aber aktuell und in absehbarer Zeit nicht für eine Umnutzung zu Verfügung. Die Flächen des Standortes Nord II würden zwar in weiten Teilen zum Verkauf stehen, allerdings ergeben sich hier erhöhte Konflikte mit den bestehenden Umfeldnutzungen (Vereinsnutzungen, Neubaugebiet) sowie keine Möglichkeit den Standort ohne erhöhten Aufwand über das bestehende Straßennetz anzudienen, so dass hier auch für die Anbindung der Erwerb mehrerer Grundstücke notwendig werden würde. Da mögliche Konflikte mit den Umfeldnutzungen hier somit deutlich höher einzustufen sind, wäre der Standort Süd I im direkten Vergleich zu favorisieren. Ortsrandlage in einer Grünzäsur, mit guter Sichtbarkeit und ausreichender Flächenverfügbarkeit Anschluss an neue Wohnbebauung

37 Nahversorgungskonzept Kämpfelbach 37 Die innerörtlich gelegenen Planstandorte 4 und 5 weisen grundsätzlich die Vorteile einer integrierten und fußläufig durch große Bevölkerungsteile erreichbaren Lage auf. Allerdings sind v.a. eine unzureichende Größe und nach Angaben der Planungsbüros derzeit eine fehlende Verfügbarkeit der Flächen nachteilig zu bewerten. Aufgrund der topographischen und siedlungsstrukturellen Gegebenheiten ist an diesen Standort weiterhin die verkehrliche Anbindung sowohl für Kunden als auch für den Lieferverkehr praktisch nicht gegeben. Vor diesem Hintergrund ist auch aus gutachterlicher Sicht eine Realisierung eines Nahversorgungskonzeptes an einem der integrierten Standorte nicht als realistisch einzustufen. Ein leistungsfähiger Anbieter wird in beiden Lagen nicht zu realisieren sein. Standort 5 vollständig durch Hotelanlage überbaut Standort 4 mit eingeschränktem Flächenpotenzial

38 Nahversorgungskonzept Kämpfelbach 38 Der Planstandort 6 (Süd II) befindet sich ebenfalls am südlichen Ortsausgang von Bilfingen. Allerdings ist festzuhalten, dass sich der Standort aufgrund der Flächenverfügbarkeit nicht für die Realisierung eines Lebensmittelmarktes eignet. Aufgrund der Nähe zu den Bahngleisen und der Topographie ergeben sich hier weitere Aspekte, die eine Realisierung am Standort erschweren, auch wenn die verkehrliche Erreichbarkeit und Sichtbarkeit grundsätzlich positiv zu bewerten sind. Ortsrandlage mit langgezogenem Flächenzuschnitt Gute verkehrliche Erreichbarkeit und Sichtbarkeit

39 Nahversorgungskonzept Kämpfelbach 39 Der Planstandort 7 (bestehender Penny-Markt) wird derzeit durch den bestehenden Lebensmitteldiscounter genutzt. Die Zufahrt und auch die Sichtbarkeit des Standortes ist aufgrund der Topographie als nachteilig zu bewerten. Die Ortsrandlage im Ortsteil Ersingen führt weiterhin zu einer zukünftig nur eingeschränkt gewährleisteten Nahversorgung für die Bilfinger Bevölkerung. Ortsrandlage Bestehender Penny Markt

40 Nahversorgungskonzept Kämpfelbach 40 Der Planstandort 8 (ehem. Raiffeisenhaus) befindet sich in Bilfingen in integrierter Lage und ist aktuell noch vollständig überbaut. Die vorhandene Fläche weist nur bedingt eine ausreichende Fläche auch für ein Kleinflächenkonzept mit entsprechender Parkplatzzahl auf. Durch die Topographie und die enge Straßensituation ist eine Ansiedlung hier aufgrund der kaum möglichen Regelung der An- und Abfahrt sowie der fehlenden Möglichkeit der Anlieferung kaum zu realisieren. Ferner ist auf die sehr dichte Wohnbebauung im direkten Umfeld hinzuweisen, die eine zusätzliche verkehrliche Problematik darstellt, da hier deutliche Störungen durch den Kunden- und Lieferverkehr für das direkte Umfeld ergeben würden. Ein leistungsstarker, zukunftsfähiger Anbieter ist hier nicht möglich. Die Flächen stehen nach Angaben der Gemeindeverwaltung in absehbarer Zeit nicht zu Verfügung. Mehrere Gespräche, um einen Abriss zu bewirken und eine der Umgebung konforme Bebauung anzustreben, sind hier ergebnislos verlaufen. Sonstige Gewerbegebietslagen: In den Gewerbegebietslagen von Bilfingen und Ersingen sind heute keine Flächen verfügbar, die die Realisierung eines zeitgemäßen Anbieters inklusive entsprechender Stellplatzzahl ermöglichen würden. Dies ist bereits unabhängig der Betrachtung von der heutigen Verfügbarkeit festzustellen. Die noch vorhandenen Freiflächen weisen alle eine geringe Gesamtgröße auf, die auch unterhalb einer notwendigen Mindestflächen für einen Lebensmittelanbieter liegen würden. Die einzige größere Fläche im Gewerbegebiet Bilfingen ist im Besitz der Firma Doleschel GmbH und gilt hier nach Angaben der Planungsbüros als Erweiterungsfläche für die Betriebsgebäude.

41 Nahversorgungskonzept Kämpfelbach 41 Der Planstandort 8 (Ersingen Süd) ist derzeit eine Brachfläche, die direkt an den bestehenden Penny-Markt in Richtung Ortsausgang angrenzt. Die Sichtbarkeit des Standortes ist ebenso wie die Zufahrt als nachteilig zu bewerten. Auch müsste die derzeit bestehende Zufahrtsstraße zum Grundstück bei einer Einzelhandelsnutzung ausgebaut werden. Zudem führt die Ortsrandlage im Ortsteil Ersingen auch weiterhin zu einer in der Zukunft nur eingeschränkt gewährleisteten Nahversorgung für die Bevölkerung von Bilfingen. Westlich des Grundstücks befindet sich außerdem eine Grünzäsur, so dass eine bessere Erschließung von dort, auch unter Berücksichtigung der Topographie in Richtung Landesstraße L570, nicht möglich ist. Ortsrandlage nahe einer Grünzäsur kein ausreichender Zufahrtsweg vorhanden.

42 Nahversorgungskonzept Kämpfelbach 42 Standortbewertungen im Gemeindegebiet von Kämpfelbach (2) Planstandort Nord I positiv Fußläufige Erreichbarkeit für Teile der Bevölkerung Ausreichende Flächenverfügbarkeit Gute Sichtbarkeit (3) Planstandort Nord II positiv Fußläufige Erreichbarkeit für Teile der Bevölkerung Ausreichende Flächenverfügbarkeit Gute Sichtbarkeit Flächen stehen zur Verfügung negativ Konflikte mit angrenzenden Vereinen Keine Verkaufsbereitschaft des Flächeneigentümers Auswirkungen auf Ortsansicht und angrenzende Wohnbebauung Lage in Grünzäsur (4) Planstandort Brunnenplatz positiv Belebung der Ortsmitte (6) Planstandort Süd II positiv ohne regionalplanerische Vorrangausweisungen -> ohne Zielkonflikt bebaubar Andienung über bestehendes Straßennetz nicht möglich (Realisierung Nordrandstraße) negativ Zielabweichungsverfahren nötig Lage in Grünzäsur Andienung über bestehendes Straßennetz nicht möglich (Realisierung Nordrandstraße) Konflikte mit angrenzenden Nutzungen negativ Fläche nicht im Besitz der Gemeinde und auch nicht verfügbar LKW-Andienung erschwert, zusätzliche Verkehrsbelastung über bestehendes Straßennetz kaum leistbar negativ nach Standortprüfung als ungeeignet eingestuft (Verkehr, Andienung LKW, Toppographie) Fläche zu schmal (7) Planstandort Penny positiv Bestehender Nahversorgungsstandort (9) Planstandort Ersingen Süd positiv Bestehender Nahversorgungsstandort negativ Markt nur noch bedingt zeitgemäß und Miettetrag läuft in absehbarer Zeit aus. nicht integrierte Lage mit einer eher schlechten Zufahrt und Sichtbarkeit negativ Ortsrandlage und nicht integrierte Lage eher schlechte Zufahrt und Sichtbarkeit (5) Planstandort Ecke Talstraße / Schopfwiesenstraße positiv Belebung der Ortsmitte (1) Planstandort Süd I positiv verbesserte wirtschaftliche Ausnutzung der vorhandenen Infrastruktur Entschärfung eines verkehrlichen Konfliktbereichs (Einrichtung Kreisverkehr möglich) Flächen stehen zur Verfügung, ausreichende Flächengröße konkrete Planung durch ansiedlungswilligen Betreiber liegt vor (8) Planstandort Raiffeisenhaus positiv Belebung der Ortsmitte negativ Hotelstandort aktuell in Nutzung und nicht zur Verfügung LKW-Andienung erschwert, zusätzliche Verkehrsbelastung über bestehendes Straßennetz kaum leistbar Fläche max. ausreichend für einen Nahversorgungsbetrieb negativ Zielabweichungsverfahren nötig Positives Ergebnis des Zielabweichungsverfahrens nicht zu erwarten Lage in Grünzäsur negativ Aktuell überbaute Fläche mit modernisierungsbedürftiger Bausubstanz LKW-Andienung, Kundenverkehr erschwert, zusätzliche Verkehrsbelastung über bestehendes Straßennetz kaum leistbar, durch dichte Wohnbebuung noch verschärtft Fläche max. ausreichend für einen Nahversorgungsbetrieb Quelle Bewertungen: - Zielabweichungsantrag zum Neubau eines Lebensmittelmarktes im Ortsteil Bilfingen, Planungsbüro Piske; - Gemeinde Kämpfelbach, Sicherung der Nahversorgung im Ortsteil Bilfingen, Untersuchung von Standortalternativen, Gerhardt.stadtplaner.architekten - Ergänzt um eigene Bewertungen der imakomm AKADEMIE Tel.: / , Fax: / , info@imakomm-akademie.de

43 Nahversorgungskonzept Kämpfelbach 43 Bewertung: Zusammenfassend zeigt sich: Standortalternativen: Städtebauliche Eignung Eignung aus Betreibersicht Flächenverfügbarkeit (1) Planstandort Süd I Neutral (nicht integriert, aber wenig Konfliktpotenzial Positiv Positiv (2) Planstandort Nord I Neutral Neutral Negativ (3) Planstandort Nord II Neutral Neutral Positiv (4) Planstandort Brunnenplatz Positiv (allerdings: Verkehr?!) Negativ Negativ (5) Planstandort Ecke Talstraße / Schopfwiesenstraße Positiv (allerdings: Verkehr?!) Negativ Negativ (6) Planstandort Süd II Neutral Negativ Positiv (7) Planstandort Penny Neutral Negativ Positiv (8) Raiffeisenhaus Positiv (allerdings: Verkehr?!) Negativ Negativ (9) Planstandort Ersingen Süd Neutral Negativ Positiv Anhand der dargestellten Vor- und Nachteile der einzelnen Standorte zeigt sich, dass die integrierten Standorte keine ausreichende Größe für einen Lebensmittelanbieter aufweisen und zum anderen nicht in absehbarer Zeit für eine Umnutzung zur Verfügung stehen. Aus gutachterlicher Sicht realisierbar sind die Planstandorte Nord I oder Süd I. Beide liegen allerdings innerhalb einer Grünzäsur, wobei der Eingriff an Standort Süd I aufgrund der bestehnden verkehrlichen Anbindung mit dem geringeren Eingriff in die Grünzäsur zu bewerten ist. Gleichzeitig kann hier die Scharnierlage zwischen den Ortsteilen genutzt werden, Nutzungskonflikte sind geringer als bei Planstandort Nord I. Zusammenfassend ist so der Planstandort Süd I zu empfehlen und wird auch für die weiteren Bewertungen herangezogen. Tel.: / , Fax: / , info@imakomm-akademie.de

44 Nahversorgungskonzept Kämpfelbach 44 6 Bewertung möglicher Auswirkungen eines Ansiedlungsvorhabens Bereich Lebensmittel in Kämpfelbach (Auswirkungsanalyse) 6.1 Vorbemerkungen Die Betrachtung von etwaigen Auswirkungen einer Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes gestaltet sich schwierig: Ein konkretes Flächenlayout mit Gesamtverkaufsfläche und Aufteilung in Food- bzw. Non-Food-Sortimente liegt nicht vor. Wir gehen daher von branchenüblichen Werten eines Supermarktes (vgl. entsprechendes Kapitel) aus. Auf Basis der Ergebnisse der Potenzialanalyse setzen wir zunächst eine Gesamtverkaufsfläche von m² an. Überträgt man die üblichen Umsatzanteile von Foodund Non-Food-Sortimenten auf die Verkaufsfläche, entsprächen etwa 85% der Verkaufsfläche einer VK Lebensmittel (1.020 m²). Wir gehen in einem zweiten Schritt dann von einer Ansiedlung eines kleinflächigen Lebensmittelmarktes mit insgesamt 799 m² Verkaufsfläche aus. Das Einzugsgebiet wird für beide Vorhaben (groß- und kleinflächig) als identisch angenommen. Als Planstandort wird der Standort Bilfingen-Süd angesetzt.

45 Nahversorgungskonzept Kämpfelbach Einzugsgebiet des Vorhabens Auf Basis der Kurzbefragungen der nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsbetriebe in Kämpfelbach, der vorhandenen Wettbewerbsstruktur, der siedlungsstrukturellen Gegebenheiten und der verkehrlichen Erreichbarkeit des Planstandortes kann von folgendem Einzugsgebiet des Vorhabens ausgegangen werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass grundsätzlich von keinem überörtlichen Einzugsgebiet durch eine Ansiedlung im Gemeindegebiet von Kämpfelbach ausgegangen werden kann. Da aber die Auswirkungen auf den sonstigen GVV im Einzelnen ausgewiesen werden sollen, wird der GVV als Einzugsgebiet als zweite Zone mit berücksichtigt: Zone 1: Gemeinde Kämpfelbach ca Einwohner Zone 2: Eisingen, Königsbach-Stein ca Einwohner GESAMT: ca Einwohner 14 Zur Zone 1 des Einzugsgebietes des Planstandortes gehört die Gemeinde Kämpfelbach mit ihren Ortsteilen Bilfingen und Ersingen. die bei einer weiteren Ansiedlung eine starke Einkaufsorientierung im Bereich Lebensmittel nach Kämpfelbach erwarten lassen. Die Zone 2 mit den Gemeinden Königsbach-Stein und Eisingen werden aufgrund der eigenen Angebote auch zukünftig nur eine geringe Einkaufsorientierung im Bereich Lebensmittel in Richtung Kämpfelbach haben. Tendenzen an den Planstandort würden sich v.a. aufgrund von Fahrtwegen und für die Bevölkerungsteile ergeben, die hier räumlich die größte Nähe aufweisen (v.a. südliche Teile von Königsbach). Dies bedeutet, dass in Zone 2 eine gegenüber der Zone 1 geringere Einkaufsorientierung zum Planstandort zu erwarten ist, diese aber trotzdem im Genauen untersucht wird. In der folgenden Karte sind die beiden Zonen des Einzugsgebietes nochmals grob dargestellt. 14 Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg (Stand: ).

46 Nahversorgungskonzept Kämpfelbach 46 Abbildung: Ungefähres Marktgebiet des Vorhabens (Marktgebietszonen) Zwischenfazit: Auf Basis der relevanten Daten kann für das Vorhaben festgehalten werden, dass das Marktgebiet nicht wesentlich über das Gemeindegebiet Kämpfelbach und insbesondere nicht über das Gebiet des GVV Kämpfelbachtal hinausgeht.