Stadt Rottweil. Markt- und Verträglichkeitsuntersuchung für den geplanten Drogeriemarkt am Standort Nägelesgraben

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1 München Stuttgart Forchheim Köln Leipzig Lübeck Ried(A) Stadt Rottweil CIMA Beratung + Management GmbH Neue Weinsteige Stuttgart T F cima.stuttgart@cima.de Markt- und Verträglichkeitsuntersuchung für den geplanten Drogeriemarkt am Standort Nägelesgraben Stadtentwicklung Marketing Regionalwirtschaft Einzelhandel Wirtschaftsförderung Citymanagement Projektleitung: Dipl.-Geogr. Jürgen Lein Immobilien Organisationsberatung Kultur Tourismus Projektbearbeitung: Dipl.-Geogr. Florian Gillwald Stuttgart, Juni 2017

2 2017 CIMA Beratung + Management GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche - vor allem gewerbliche - Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter 2, Abs. 2 sowie 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Die Urheberrechte und sämtliche nicht geregelten Nutzungsrechte, verbleiben bei der CIMA Beratung + Management GmbH. 2

3 Inhaltsverzeichnis 1 Auftrag und Aufgabenstellung Entwicklungstendenzen im Drogeriewarensegment Daten zum Planvorhaben Planvorhaben am Nägelesgraben Planumsatz Abgleich Planung Nägelesgraben mit Verkaufsflächenpotentialen aus der Einzelhandelskonzeption Rottweil Standortdaten Zentralörtliche Einstufung Einzelhandelskennziffern Mikrostandort Nägelesgraben Daten zur projektspezifischen Nachfragesituation Marktgebiet Kaufkraftpotential im Marktgebiet Projektrelevante Angebotsstruktur Einzelhandelsstruktur in der Gesamtstadt Rottweil Projektrelevante Angebotssituation in der Gesamtstadt Rottweil Projektrelevante Angebotssituation in den angrenzenden Kommunen Marktabschöpfung und Umsatzherkunft Beurteilung der städtebaulichen und raumordnerischen Verträglichkeit des geplanten Drogeriemarktes Konzentrationsgebot Kongruenzgebot Beeinträchtigungsverbot/ Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche Auswirkungen auf das Mittelzentrum Rottweil Umsatzumverteilungen gegenüber den umliegenden Kommunen bzw. Zentralen Orten Fazit Städtebauliches Integrationsgebot Zusammenfassende Beurteilung

4 1 Auftrag und Aufgabenstellung Im August 2015 wurde die CIMA Beratung + Management GmbH, Stuttgart, von der Stadt Rottweil mit der Erstellung einer Markt- und Verträglichkeitsuntersuchung für die geplanten Einzelhandelsnutzungen am Standort Nägelesgraben beauftragt. Nach den damaligen Planunterlagen waren folgende Einzelhandelsnutzungen in einem Wohnund Geschäftshaus am Nägelesgraben vorgesehen (in Klammern voraussichtliche Betreiberfirmen): Textilmarkt mit ca qm VK (Fa. Textil Maier) Drogeriemarkt mit ca qm VK (Fa. Müller) Nach einer aktualisierten Planung ist nur noch der Drogeriemarkt der Fa. Müller mit einer leicht reduzierten Verkaufsfläche von ca qm am Standort Nägelesgraben vorgesehen, so dass im Juni 2017 eine Anpassung des Gutachtens beauftragt wurde. Mit einer Verkaufsfläche von ca qm VK ist der Drogeriemarkt als Einzelhandelsgroßprojekt bzw. als großflächiger Einzelhandel einzuordnen. Damit ist auf Basis der in 11 Abs. 3 BauNVO, im LEP Baden-Württemberg sowie im Einzelhandelserlass Baden-Württemberg dargelegten Prüfkriterien der Nachweis zu erbringen, dass mit der vorgesehenen Einzelhandelsnutzung keine negativen städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen in der Stadt Rottweil selbst sowie für die Nachbarkommunen zu erwarten sind. Für die Bearbeitung der Markt- und Verträglichkeitsuntersuchung konnte u.a. auf die umfangreiche Datenbasis der cima, welche im Rahmen der Fortschreibung der Einzelhandelskonzeption aus dem Jahr 2013 erarbeitet wurde, sowie auf die qualitative Ersteinschätzung des Vorhabens durch die cima vom März 2015 zurückgegriffen werden. Eine Aktualisierung des projektrelevanten Einzelhandelsbestandes wurde im September 2015 durch Mitarbeiter der cima vorgenommen. 4

5 2 Entwicklungstendenzen im Drogeriewarensegment Vor dem Hintergrund der dynamischen Entwicklung im Einzelhandel erfolgt eine Kurzdarstellung der wesentlichen Entwicklungstendenzen für das Segment Drogerie-/ Parfümeriewaren. Die nachfolgenden Aussagen sind als wertneutral zu verstehen und beinhalten keinerlei Wertung bzgl. der Attraktivität oder Qualität der verschiedenen Betriebstypen bzw. einzelner Unternehmen. Die Entwicklung des Drogeriewarenmarktes ist in Deutschland in den vergangenen zehn Jahren stark durch die Insolvenz der Fa. Schlecker sowie der Unternehmenstochter Ihr Platz geprägt, welche eine Konzentration auf im Wesentlichen vier Unternehmen zur Folge hatte. Die Schlecker Insolvenz hatte in den Jahren 2011 bis 2013 ein deutlichen Rückgang der Betriebsanzahl um ca. zwei Drittel von ca auf ca Drogeriemärkte zur Folge. Seitdem ist eine Expansion der verbliebenen Wettbewerber zu beobachten. Trotz des Ausscheidens eines Wettbewerbers aus dem Markt, ist der Wettbewerbsdruck weiterhin gegeben, da auch der standardisierte Lebensmitteleinzelhandel in einem verstärkten Ausmaß versucht, das frei gewordene Marktpotential zu binden. Abb. 1 Anzahl der Drogeriemärkte in Deutschland 2006 bis Quelle: EHI Handelsdaten, Bearbeitung cima 2015 Verursacht durch die Schlecker Insolvenz ist in den Jahren 2011 und 2012 ein Umsatzrückgang der Drogeriemärkte in Deutschland von 12,9 Mrd. auf 11,7 Mrd. zu beobachten. Seitdem ist der Umsatz der Drogeriemärkte auf ca. 13,8 Mrd. im Jahr 2014 angestiegen, 5

6 so dass das frei gewordene Marktpotential in vollem Umfang von den Wettbewerbern gebunden bzw. darüber hinaus weitere Umsätze generiert werden konnten. Neben dem Kernsortiment Drogerie- und Parfümeriewaren gewinnt das Sortiment Ernährung und Naturkost im Zuge des Bio-Trends und des bewussten Lebensmitteleinkaufs zunehmend an Bedeutung. Einzelne Drogeriewarenanbieter können dadurch einen wichtigen Beitrag zur Nahversorgung in unterversorgten Gebieten leisten. Abb. 2 Umsatz der Drogeriemärkte in Deutschland 2005 bis 2014 in Mrd. 14,5 14,0 13,5 13,8 13,0 12,5 12,0 11,5 11,5 12,0 12,3 12,7 12,9 11,9 11,7 12,9 11,0 11,0 10,5 10, Quelle: EHI Handelsdaten, Bearbeitung cima

7 3 Daten zum Planvorhaben 3.1 Planvorhaben am Nägelesgraben Die aktuelle Planung sieht am Standort Nägelesgraben in einem Wohn- und Geschäftshaus im Erdgeschoss einen Drogeriemarkt mit einer Verkaufsfläche von ca qm vor. In den Obergeschossen sind Wohnungen vorgesehen. In Form einer Tiefgarage sind im Untergeschoss ca. 95 sowie ebenerdig 8 PKW-Stellplätze geplant. Abb. 3 Planung Projekt Nägelesgraben (Erdgeschoss) Quelle: Activ Development GmbH & Co KG; Planzeichner: schaudt planer GmbH & Co KG 7

8 In der geplanten Größenordnung ist davon auszugehen, dass neben dem Hauptsortiment Drogerie- und Parfümeriewaren weitere Sortimente als Fachabteilungen vertreten sein werden. Bei vergleichbaren Objekten sind in der Regel die Sortimente Papier- und Schreibwaren, Spielwaren sowie Video/ Tonträger/ Unterhaltungssoftware vorhanden. Auf Basis von Erfahrungswerten sowie durch zahlreiche Einzelhandelserhebungen schätzt die CI- MA die jeweiligen Verkaufsflächen wie folgt ein (Orientierungswerte): Tab. 1 Voraussichtliche sortimentsbezogene Verkaufsflächengliederung des Drogeriemarktes Verkaufsfläche in qm Sortiment (Orientierungswerte) Drogerie- und Parfümeriewaren/ Reformwaren Multimedia (Video, Tonträger, Unterhaltungssoftware) Spielwaren Schreibwaren weitere Randsortimente (u.a. Haushaltswaren, Aktionswaren etc.) Summe Quelle: Auflistung CIMA (Orientierungswerte) 750 qm 280 qm 240 qm 150 qm 80 qm qm 3.2 Planumsatz Unter Zugrundelegung durchschnittlicher branchenüblicher Flächenleistungen (Umsatz pro qm VK) werden für den geplanten Drogeriemarkt am Standort Nägelesgraben die daraus resultierenden Planumsatzleistungen ermittelt. Die Randsortimente werden zusammengefasst und mit einer durchschnittlichen Flächenleistung angesetzt. Tab. 2 Nutzungen Planumsatzleistungen des vorgesehenen Drogeriemarktes Drogerie-/ Parfümeriewaren (Kernsortiment) geplante Verkaufsfläche in qm Flächenproduktivität in /qm VK Planumsatz in Mio ,-- 3,75 Randsortimente ,-- 2,25 Drogeriemarkt gesamt ,-- 6,00 Quelle: CIMA-Modellrechnung 2015 unter Zugrundlegung branchenüblicher Flächenleistungen, Rundungswerte Für den vorgesehenen Drogeriemarkt ist in der Summe von einer Gesamtumsatzleistung von 6,0 Mio. auszugehen (rechnerischer Wert), wovon ca. 3,75 Mio. auf das Kernsortiment Drogerie-/ Parfümeriewaren bzw. 2,25 auf die branchenüblichen Randsortimente entfallen. An dieser Stelle ist auf den hypothetischen Charakter des rechnerisch ermittelten Planumsatzwertes hinzuweisen. Die Umsatzleistung wird nicht allein durch die Verkaufsflächengröße, sondern 8

9 auch von der lokalen und regionalen Wettbewerbssituation sowie der Größe des erschließbaren Marktgebietes beeinflusst. 3.3 Abgleich Planung Nägelesgraben mit Verkaufsflächenpotentialen aus der Einzelhandelskonzeption Rottweil In der Einzelhandelskonzeption aus dem Jahr 2013 wurden die Umsatz- und Verkaufsflächenpotentiale für die Stadt Rottweil für einen Prognosezeitraum von 8 10 Jahren errechnet. Im oberen Prognoseansatz, welcher von einer spürbaren Verbesserung der Marktposition von Rottweil als Einkaufsstadt insgesamt sowie einer deutlichen Erhöhung der Handelszentralität im Umland ausgegangen wird, wurde eine Verkaufsflächenpotential ohne nennenswerten Verdrängungswettbewerb in der Gesamtstadt Rottweil selbst, von bis qm VK für den Einzelhandel insgesamt ermittelt. Für die wesentlichen projektrelevanten Sortimente, welche am Standort Nägelesgraben vorgesehen sind, wurden nachfolgende Verkaufsflächenpotentiale ermittelt: Drogerie-/ Parfümeriewaren (überwiegend kurzfristiger Bedarf) ca. 850 qm VK Bücher/ Schreibwaren/ Spielwaren/ Multimedia ca. 800 qm VK Die rechnerisch ermittelten Verkaufsflächenpotentiale sind in der nachfolgenden Tabelle mit den Plandaten zu den sortimentsbezogenen Verkaufsflächengrößen des Drogeriemarktes am Standort Nägelesgraben gegenübergestellt. Es wird ersichtlich, dass sowohl die Gesamtverkaufsflächengröße von ca qm VK wie auch die sortimentsbezogenen Verkaufsflächengrößen (nur wesentliche Sortimente) am Standort Nägelesgraben im Rahmen der Prognosewerte zum künftigen Verkaufsflächenpotential in der Stadt Rottweil liegen. Für das Kernsortiment Drogerie-/ Parfümeriewaren sowie für die üblichen Randsortimente ist bei einer Projektrealisierung das errechnete Verkaufsflächenpotential jedoch nahezu aufgebraucht. 9

10 Hierbei ist jedoch zu berücksichtigen, dass im Falle einer Standortverlagerung der Fa. Müller, welche derzeit mit einer Gesamtverkaufsfläche von ca. 550 qm am Standort Friedrichsplatz ansässig ist, an den Planstandort Nägelesgraben die neu realisierte Verkaufsfläche nicht in vollem Umfang vom Verkaufsflächenpotential in Abzug zu bringen ist. Tab. 3 Gegenüberstellung der Potentialflächen und der sortimentsbezogenen Verkaufsflächen des geplanten Drogeriemarktes Standort Nägelesgraben Sortiment Drogerie- und Parfümeriewaren, inkl. Reformwaren Bücher-/ Schreib- / Spielwaren/ Multimedia VK-Potential Stadt Rottweil in qm geplante VK am Standort Nägelesgraben in qm Differenz Quelle: CIMA Zusammenstellung auf Basis der Einzelhandelskonzeption Rottweil 2013 und der Plandaten zum Projektstandort Nägelesgraben (Orientierungswerte) 10

11 4 Standortdaten 4.1 Zentralörtliche Einstufung Im Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg aus dem Jahr 2002 ist die Stadt Rottweil als Mittelzentrum in der Region Schwarzwald-Baar-Heuberg ausgewiesen. Als Mittelzentrum übernimmt Rottweil die Aufgabe, als Standort eines vielfältigen Angebots an höherwertigen Einrichtungen und Arbeitsplätzen den gehobenen, spezialisierten Bedarf abzudecken. Zum Mittelbereich Rottweil gehören die Kommunen Bösingen, Deißlingen, Dietingen, Dornhan, Epfendorf, Fluorn-Winzeln, Oberndorf am Neckar, Sulz am Neckar, Villingendorf, Vöhringen, Wellendingen, Zimmern ob Rottweil sowie die Stadt Rottweil am Neckar selbst. Abb. 4 Lage Stadt Rottweil in der Region Schwarzwald-Baar-Heuberg Quelle: Raumnutzungskarte Regionalplan Schwarzwald-Baar-Heuberg, Bearbeitung cima

12 An dieser Stelle ist bereits darauf hinzuweisen, dass der landesplanerisch definierte Mittelbereich nur in Teilen mit dem tatsächlichen Einzugsgebiet der Stadt Rottweil übereinstimmt. So sind die Einkaufsverflechtungen aus dem nördlichen Mittelbereich nach Rottweil (z. B. Raum Oberndorf am Neckar/ Sulz am Neckar) nur relativ schwach ausgeprägt. Andererseits tendieren Teile der angrenzenden Mittelbereiche (z.b. Raum Wehingen-Gosheim im Mittelbereich Tuttlingen) noch relativ stark nach Rottweil. Die Stadt Rottweil stellt mit den Kommunen Deißlingen, Dietingen, Wellendingen und Zimmern ob Rottweil eine Verwaltungsgemeinschaft dar (Hinweis auf gemeinsamen Flächennutzungsplan). 4.2 Einzelhandelskennziffern Mit einem regionalen Kaufkraftkoeffizienten (bezogen auf die einzelhandelsrelevante Kaufkraft) von 104,9 bewegt sich die Stadt Rottweil über dem Bundesdurchschnitt von 100 (Indexwert). Im regionalen Vergleich weisen die umliegenden Mittelzentren sowie das Oberzentrum Villingen- Schwenningen ebenfalls Werte über dem Bundesdurchschnitt auf. Abb. 5 Kaufkraftkennziffern im regionalen Vergleich Rottweil 104,9 Donaueschingen 102,9 Balingen Tuttlingen 106,4 105,9 Schramberg Villingen-Schwenningen 101,3 101,2 90,0 95,0 100,0 105,0 110,0 Quelle: BBE!CIMA!MB Research,

13 Die Zentralitätskennziffer (Verhältnis zwischen Einzelhandelsumsatz je Einwohner und einzelhandelsrelevanter Kaufkraft) als Maß für die Handelszentralität einer Stadt bzw. Gemeinde liegt für Rottweil bei 127,2 und damit deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 100,0 (Indexwert). Per Saldo kann somit von einem Umsatzzufluss von außerhalb der Stadt Rottweil ausgegangen werden. Die Zentralitätskennziffer der Stadt Rottweil wird stark durch den Möbelvollsortimenter der Fa. Wohn Schick mit einer Verkaufsfläche von über qm beeinflusst, welcher über ein Einzugsgebiet deutlich über die Stadtgrenzen von Rottweil hinaus besitzt. Im regionalen Vergleich weist die Stadt Rottweil gegenüber den umliegenden Mittelzentren und dem Oberzentrum Villingen-Schwenningen eine höhere Zentralität auf. Für die Städte Tuttlingen und Balingen liegt der Zentralitätswert dagegen deutlich über dem Wert von Rottweil. Abb. 6 Zentralitätskennziffern im regionalen Vergleich Rottweil 127,2 Donaueschingen 115,0 Balingen 154,5 Tuttlingen 142,5 Schramberg 112,9 Villingen-Schwenningen 119, Quelle: BBE!CIMA!MB Research, Mikrostandort Nägelesgraben Der Standort Nägelesgraben liegt in der Innenstadt von Rottweil im Nordwesten der historischen Innenstadt. Der Standort verfügt sowohl durch seine Innenstadtlage als auch durch die hohe Verkehrsgunst über eine hohe Eignung als Einzelhandelsstandort. Das Standortumfeld hat durch die Realisierung des Edeka E-Centers mit ca qm VK nördlich des Planstandortes eine erhebliche Aufwertung erfahren. Der Standortbereich Nägelesgraben stellt eine der wenigen Potentialflächen für die Realisierung von modernen, großflächigen Einzelhandelsflächen in der Innenstadt von Rottweil dar, welche 13

14 durch die kleinflächige Struktur der historischen Innenstadt geprägt ist und somit nur wenig Ansiedlungsmöglichkeiten für Magnetbetriebe bietet. Eine funktionale Anbindung an die Haupteinkaufslagen in der historischen Innenstadt kann aufgrund der räumlichen Nähe grundsätzlich aufgebaut und durch geeignete planerische Maßnahmen optimiert werden. Vom Zentrum der historischen Innenstadt ist der Planstandort zu Fuß in drei bis vier Minuten zu erreichen. Abb. 7 Lagebeziehung Planstandort Nägelesgraben, historische Innenstadt inkl. Wegebeziehung Historische Innenstadt 300m, 4 Min Planstandort Nägelesgraben Quelle: Google Earth Pro; Bearbeitung: CIMA 2015 Die Bedeutung des Standortbereiches Nägelesgraben als wesentliche Potentialfläche in der Innenstadt wurde bereits bei der Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches berücksichtigt. Aufgrund der Lage innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches sind die rechtlichen Voraussetzungen für die Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben vorhanden. Beim Standort Nägelesgraben handelt es sich somit um einen städteplanerisch gewollten Entwicklungsstandort. 14

15 Abb. 8 Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Stadt Rottweil Planstandort Nägelesgraben Quelle: Einzelhandelskonzeption Stadt Rottweil 2013 Abb. 9 Projektstandort Nägelesgraben sowie Standortumfeld Fotos: cima

16 5 Daten zur projektspezifischen Nachfragesituation Als Basis zur Beurteilung der städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des geplanten Drogeriemarktes werden nachfolgend die relevanten Daten zur Angebots- und Nachfragesituation dargestellt. 5.1 Marktgebiet Für die Abgrenzung des Marktgebietes des geplanten Drogeriemarktes wurden folgende Kriterien herangezogen: die regionale und überregionale Wettbewerbssituation in der Region Schwarzwald-Baar- Heuberg, insbesondere bei den projektrelevanten Sortimenten die topographischen Bedingungen und administrativen Grenzen PKW-Fahrtzeitzonen Aufgrund der regionalplanerischen Ausweisung der Stadt Rottweil als Mittelzentrum weist Rottweil eine Versorgungsaufgabe für den landesplanerisch definierten Mittelbereich auf. An dieser Stelle ist nochmals darauf hinzuweisen, dass der Mittelbereich nur in Teilen mit dem tatsächlichen Einzugsgebiet der Stadt Rottweil übereinstimmt. So sind die Einkaufsverflechtungen aus dem nördlichen Mittelbereich nach Rottweil (z. B. Raum Oberndorf am Neckar/ Sulz am Neckar) nur relativ schwach ausgeprägt. Andererseits tendieren Teile der angrenzenden Mittelbereiche (z.b. Raum Wehingen-Gosheim im Mittelbereich Tuttlingen) noch relativ stark nach Rottweil. Auf Basis der Ergebnisse der Einzelhandelskonzeption Rottweil aus dem Jahr 2013 kann das Marktgebiet wie folgt abgegrenzt und untergliedert werden: Zone I: Stadt Rottweil ca Einwohner Zone II: näheres Einzugsgebiet ca Einwohner (Gemeinden Aldingen, Bösingen, Deilingen, Deißlingen, Denkingen, Dietingen, Dunningen, Frittlingen, Gosheim, Schömberg, Villingendorf, Wehingen, Wellendingen, Weilen u.d.r., Zimmern o.r., Zimmern u.d.b.) Zone III: weiteres Einzugsgebiet ca Einwohner (Gemeinden Epfendorf, Fluorn-Winzeln, Oberndorf, Schramberg-Waldmössingen) Zonen I III Marktgebiet insgesamt ca Einwohner Das abgegrenzte Marktgebiet wird in erheblichem Umfang durch die umliegenden Konkurrenzstandorte begrenzt und überlagert. Insbesondere die Städte Villingen-Schwenningen und Balingen verfügen über eine starke Marktposition in der Region. 16

17 Abb. 10 Abgrenzung des Marktgebietes (schematische Darstellung) Quelle: Microsoft MapPoint 2010; Bearbeitung: CIMA Kaufkraftpotential im Marktgebiet Im Bundesdurchschnitt kann eine einzelhandelsrelevante Pro-Kopf-Kaufkraft von ca ,- für das Jahr 2014 angesetzt werden 1. Hiervon entfallen ca ,- auf den Food-Bereich ca ,- auf den Nonfood-Bereich Insgesamt steht im Marktgebiet ein Kaufkraftvolumen von ca. 619,0 Mio. zur Verfügung. Hiervon entfallen ca. 224,5 Mio. auf den Food-Bereich und ca. 394,5 Mio. auf den Nonfood- Bereich. 1 Quelle: BBE!CIMA!MB Research,

18 Tab. 4 Das Kaufkraftpotential insgesamt im abgegrenzten Einzugsbereich in Mio. Sortimente Marktzonen Stadt Rottweil (Zone I) näheres Einzugsgebiet (Zone II) weiteres Einzugsgebiet (Zone III) insgesamt (Zone I III) Food 52,8 125,4 46,3 224,5 Nonfood 92,8 220,3 81,4 394,5 Einzelhandel insgesamt 145,6 345,7 127,7 619,0 Quelle: CIMA-Berechnungen, leichte Rundungsdifferenzen möglich Für die projektrelevanten Sortimente am Standort Nägelesgraben können folgende Pro-Kopf- Ausgaben angesetzt werden: Drogerie- und Parfümeriewaren (Kernsortiment, inkl. Reformwaren): ca. 297,- Spielwaren ca. 57,- Schreibwaren ca. 57,- Video/ Tonträger/ Unterhaltungssoftware ca. 56,- Im gesamten Einzugsgebiet ist bei den projektrelevanten Sortimenten ein Kaufkraftvolumen von ca. 50,9 Mio. vorhanden. Hiervon entfallen ca. 32,4 Mio. auf den Bereich Drogerie-/ Parfümeriewaren (inkl. Reformwaren), ca. 18,5 Mio. auf die Randsortimente des Drogeriemarktes (zusammengefasst). Tab. 5 Das projektrelevante Kaufkraftpotential im Einzugsgebiet in Mio. Sortimente Marktzonen Stadt Rottweil (Zone I) näheres Einzugsgebiet (Zone II) weiteres Einzugsgebiet (Zone III) insgesamt (Zone I III) Drogerie-/ Parfümeriewaren (Kernsortiment, inkl. Reformwaren) 7,6 18,1 6,7 32,4 Randsortimente 4,4 10,3 3,8 18,5 Drogeriemarkt insgesamt 12,0 28,4 10,5 50,9 Quelle: CIMA-Berechnungen, leichte Rundungsdifferenzen möglich 18

19 6 Projektrelevante Angebotsstruktur 6.1 Einzelhandelsstruktur in der Gesamtstadt Rottweil Zur Einordnung des geplanten Drogeriemarktes am Planstandort Nägelesgraben wird zunächst nachrichtlich die Einzelhandelsstruktur der Gesamtstadt auf Grundlage der Daten der Einzelhandelskonzeption aus dem Jahr 2013 dargestellt. Die Daten zum Einzelhandelsbestand sind in der Tabelle nach Branchen/ Warengruppen detailliert ausgewiesen. Tab. 6 Betriebe, Verkaufsflächen und Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Gesamtstadt Rottweil nach Branchen und Bedarfsgruppen Branche Bestandsdaten Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in qm Umsatz in Mio. Lebensmittel ,2 restlicher kurzfristiger Bedarf¹ ,5 kurzfristiger Bedarf gesamt ,9 Oberbekleidung, Wäsche, Textilien ,2 Schuhe und Sport ,2 Bücher, Schreib- und Spielwaren ,7 restlicher mittelfristiger Bedarf² ,0 mittelfristiger Bedarf gesamt ,1 Einrichtung und Zubehör ,7 Elektrowaren ,8 Foto/Optik, Uhren/Schmuck ,8 restlicher langfristiger Bedarf³ ,7 langfristiger Bedarf gesamt ,1 Einzelhandel gesamt ,0 1 Im restlichen kurzfristigen Bedarf sind enthalten: Reformwaren, Apothekerwaren, Drogerien, Parfümerien, Blumen 2 Im restlichen mittelfristigen Bedarf sind enthalten: Sanitätsbedarf, Zoobedarf 3 Im restlichen langfristigen Bereich sind enthalten: u.a. Musikalien, Lederwaren, Kfz - Bedarf, Gartenbedarf Quelle: CIMA Bestandserhebung, Juni 2012, Zuordnung nach Hauptwarengruppe 19

20 In der Gesamtstadt Rottweil wurden folgende Daten zum Einzelhandelsbestand erhoben: Anzahl der Ladengeschäfte: 223 Betriebsstätten Gesamtverkaufsfläche: ca qm Umsatz im Jahr 2011: ca. 184 Mio. Innerhalb der Gesamtstadt Rottweil stellt die Kernstadt Rottweil den Schwerpunkt des Geschäftsbesatzes dar. In den weiteren Stadtteilen Göllsdorf, Neufra, Hausen, Feckenhausen, Neukirch und Zepfenhan ist nur ein geringer Einzelhandelsbesatz vorhanden, welcher nahezu ausschließlich auf die Grundversorgung ausgerichtet ist. Der Einzelhandel in der Einkaufsinnenstadt von Rottweil, welche in großen Teilen aus der historische Innenstadt besteht, ist durch einen hohen Anteil an klein- bis mittelflächigen Einzelhandelsbetrieben geprägt. Die größerflächigen Anbieter sind vorrangig am Rand oder außerhalb der historischen Innenstadt im Bereich des Nägelesgraben angesiedelt (u.a. Edeka, Norma, Intersport). Neben der Einkaufsinnenstadt ist im Wesentlichen die Saline an der B 27 als strukturprägende Standortlage in der Gesamtstadt Rottweil zu nennen. Neben den nicht zentrenrelevanten Sortimenten (u.a. Möbel, Bau- und Heimwerkerbedarf, Fahrräder) werden in der Saline auch zentrenrelevante Sortimente wie Bekleidung, Schuhe und Optik angeboten. Darüber hinaus umfasst das Angebot mit Lebensmitteln, Drogeriewaren und einer Apotheke auch nahversorgungsrelevante Sortimente. 6.2 Projektrelevante Angebotssituation in der Gesamtstadt Rottweil Im September 2015 erfolgte eine umfassende Aktualisierung der Bestandsdaten für die projektrelevanten Sortimente Drogerie-/ Parfümeriewaren sowie Spielwaren/ Schreibwaren/ Unterhaltungselektronik in der Stadt Rottweil. Weiterhin wurden die wesentlichen Einkaufslagen in den angrenzenden Kommunen (u.a. Zimmern ob Rottweil) erfasst. 20

21 In einer sortimentsgenauen Erhebung wurden in der Stadt Rottweil neben den Betrieben, welche ein projektrelevantes Sortiment als Hauptwarengruppe anbieten, auch die entsprechenden Randsortimente bzw. Fachabteilungen, wie z.b. Drogerie- und Parfümeriewaren in den größeren Lebensmittelmärkten, berücksichtigt. In der Stadt Rottweil wurden im September 2015 nachfolgende Daten zum projektrelevanten Einzelhandelsbestand erhoben: Gesamtverkaufsfläche: ca qm Umsatzleistung im Jahr 2014 (brutto): ca. 9,6 Mio. In der räumlichen Untergliederung ergibt sich folgendes Bild: Tab. 7 Angebotssituation im projektrelevanten Einzelhandel in der Stadt Rottweil Sortiment Gebiet Drogerie-/ Parfümeriewaren (Kernsortiment, inkl. Reformwaren) ZVB/Innenstadt sonst. Stadtgebiet Rottweil gesamt VK in qm Ums. in Mio. VK in qm Ums. in Mio. VK in qm Ums. in Mio , , ,9 Randsortimente 480 1, , ,7 Drogeriemarkt insgesamt , , ,6 Quelle: cima Erhebung September 2015 Für eine differenzierte Betrachtung der projektrelevanten Angebotssituation werden die entsprechenden Sortimente noch einmal detailliert betrachtet. Drogerie- und Parfümeriewaren (Kernsortiment) In der Einkaufsinnenstadt wird das Angebot im Wesentlichen durch den Drogeriemarkt der Fa. Müller, welcher bei einer Realisierung des Projektvorhabens voraussichtlich an den Projektstandort verlagert wird, sowie einer Drogerie/ Parfümerie geprägt. Weiterhin wird das Segment in den Randsortimenten der Lebensmittelmärkte angeboten. Der Betrieb der Fa. Müller macht insgesamt aufgrund des nicht barrierefreien Eingangsbereiches sowie der vergleichsweise geringen Verkaufsfläche über drei Etagen einen in die Jahre gekommenen Eindruck. Außerhalb der Innenstadt wird das Segment vorrangig durch den Drogeriemarkt dm sowie als Fachabteilung des SB-Warenhauses der Fa. Kaufland am Standort Saline angeboten. 21

22 Drogeriemarkt Randsortimente Schreibwaren Das Sortiment Schreibwaren wird in der Innenstadt vorrangig durch die Buchhandlung Dussmann sowie im Randsortiment des Drogeriemarktes der Fa. Müller angeboten. In den sonstigen Standortlagen werden Schreibwaren im Randsortiment der Fa. Kaufland an der Saline angeboten. Spielwaren Das Angebot im Segment Spielwaren beschränkt sich in der Innenstadt auf das Puppen & Spielzeugmuseum, welches neben dem Museumsbetrieb einen Museumsshop betreibt. Weiterhin wird im Randsortiment der Fa. Sit-In in geringem Umfang Holzspielzeug angeboten. Im übrigen Stadtgebiet ist das Angebot auf das Randsortiment der Fa. Kaufland sowie einen Betrieb für Gartenmöbel und Campingzubehör im Stadtteil Neukirch beschränkt, welcher ein auf Wasserspielzeug spezialisiertes Angebot aufweist. Ein Fachgeschäft für Spielwaren ist in der Gesamtstadt Rottweil nicht ansässig. Video/ Tonträger/ Unterhaltungssoftware Das Segment Video/ Tonträger/ Unterhaltungssoftware wird in der Innenstadt von Rottweil vorrangig im Randsortiment der Fa. Müller angeboten. Weiterhin ist ein Fachgeschäft für Tonträger in der historischen Innenstadt verortet, welches sich auf ein Angebot von 2nd-Hand CDs und Vinyl-Schallplatten spezialisiert hat. An der Saline wird das Segment durch die Fachabteilung der Fa. Euronics XXL sowie im Randsortiment der Fa. Kaufland angeboten. 6.3 Projektrelevante Angebotssituation in den angrenzenden Kommunen Als wesentliche Einzelhandelslage in den unmittelbar angrenzenden Kommunen ist das Fachmarktzentrum in Zimmern ob Rottweil zu nennen. Der Gemeinde Zimmern ob Rottweil mit ca Einwohnern 2 ist im LEP Baden-Württemberg keine zentralörtliche Funktion zugewiesen. Mit Ausnahme des Angebotes an den nicht zentrenrelevanten Sortimenten durch die Fa. Bauhaus ist das Einzelhandelsangebot vorrangig durch die Anbieter von zentren- bzw. nahversorgungsrelevanten Sortimenten geprägt. Als prägende Einzelhandelsbetriebe sind u.a. die Fa. Kaufland, die Fa. dm, die Fa. AWG Mode Center und die Fa. Rofu Kinderland zu nennen. 2 Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Stand:

23 Das Drogeriewarensegment wird durch den Drogeriemarkt der Fa. dm sowie durch die Randsortimente der Lebensmittelmärkte (Fa. Kaufland, Fa. Aldi, Fa. Lidl) angeboten. Bei den projektrelevanten Randsortimenten ist vorrangig auf die Fa. Rofu Kinderland hinzuweisen. Tab. 8 Projektrelevante Angebotssituation im Fachmarktzentrum Zimmern ob Rottweil Sortiment VK in qm Ums. in Mio. Drogerie-/ Parfümeriewaren (Kernsortiment, inkl. Reformwaren) 740 3,3 Randsortimente 820 2,0 Drogeriemarkt insgesamt ,3 Quelle: cima Erhebung September 2015 In der Gesamtbetrachtung ist zu konstatieren, dass die Gemeinde Zimmern ob Rottweil über einen Einzelhandelsbesatz verfügt, dessen Einzugsgebiet weit über die Gemeindegrenzen hinausgeht. Insbesondere im zentrenrelevanten Sortiment Spielwaren ist von einem erheblichen Kaufkraftabfluss von Rottweil nach Zimmern ob Rottweil auszugehen. 23

24 7 Marktabschöpfung und Umsatzherkunft Für die Beurteilung der zu erwartenden marktwirtschaftlichen und der daraus abgeleiteten städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen werden nachfolgend für den geplanten Drogeriemarkt die auf Basis der lokalen und regionalen Wettbewerbssituation als realistisch einzuschätzende Marktanteile dargestellt. Drogeriemärkte bieten neben dem Kernsortiment Drogerie- und Parfümeriewaren wie bereits dargestellt i.d.r. weitere Randsortimente wie Schreibwaren, Spielwaren, Video/ Tonträger/ Unterhaltungssoftware etc. an. Für den geplanten Drogeriemarkt mit einer Verkaufsfläche von ca qm werden Orientierungswerte aus vergleichbaren Projekten angesetzt, nach denen das Kernsortiment sowie die Randsortimente (zusammengefasst) anteilig jeweils etwa 50 % der Gesamtverkaufsfläche darstellen. Der Umsatzschwerpunkt liegt dabei auf dem Kernsortiment, welches über eine höhere Flächenproduktivität verfügt. Bei einer Planumsatzleistung von insgesamt ca. 6,0 Mio. entfallen ca. 3,75 Mio. auf das Kernsortiment, während die übrigen 2,25 Mio. auf die branchenüblichen Randsortimente entfallen. Der Betriebstyp Drogeriemarkt ist nach der Schließung des Standortes der Fa. Ihr Platz derzeit in der Innenstadt von Rottweil nur durch eine Filiale der Fa. Müller, welche voraussichtlich an den Planstandort Nägelesgraben verlagern wird, vertreten. Für den geplanten Drogeriemarkt kann in der Stadt Rottweil insgesamt eine Marktabschöpfungsquote von ca. 25 % angenommen werden. Für die Stadt Rottweil kann für das Kernsortiment, welches in der Regel verbrauchernah abdeckt wird, eine Marktabschöpfungsquote von % bzw. für die Randsortimente eine Marktabschöpfungsquote von % angesetzt werden. Bei einem Planumsatz von insgesamt 6,0 Mio. werden ca. 3,05 Mio. durch die Wohnbevölkerung in Rottweil sowie 2,95 Mio. durch die Bevölkerung im übrigen Einzugsgebiet realisiert. 24

25 Tab. 9 Marktabschöpfungsquoten durch den Drogeriemarkt Stadt Rottweil (Zone I) näheres Einzugsgebiet (Zone II) weiteres Einzugsgebiet (Zone III) Planumsatz Kaufkraftpotential in Mio. (Kernsortiment) 7,6 18,1 6,7 Marktanteil in % (Kernsortiment) % 9-10 % 1-2 % Planumsatz in Mio. (Kernsortiment) 2,00 1,65 0,10 3,75 Kaufkraftpotential in Mio. (Randsortimente) 4,4 10,3 3,8 Marktanteil in % (Randsortimente) % % 3-4 % Planumsatz in Mio. (Randsortimente) 1,05 1,05 0,15 2,25 Kaufkraftpotential in Mio. (Drogeriemarkt insgesamt) 12,0 28,4 10,5 Marktanteil in % (Drogeriemarkt insgesamt) % 9-10 % 2-3 % Planumsatz in Mio. (Drogeriemarkt insgesamt) 3,05 2,70 0,25 6,00 Quelle: CIMA- Berechnungen, Rundungswerte 25

26 8 Beurteilung der städtebaulichen und raumordnerischen Verträglichkeit des geplanten Drogeriemarktes Unter Zugrundelegung der Prüfkriterien nach 11 Abs. 3 BauNVO und des LEP Baden- Württemberg sind die möglichen städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen zu untersuchen. Hierbei ist nachzuweisen, dass durch die Realisierung des Vorhabens keine nachhaltigen negativen städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen in der Stadt Rottweil selbst oder den umliegenden Kommunen auftreten. 8.1 Konzentrationsgebot Nach Plansatz des Landesentwicklungsplans Baden-Württemberg sollen sich Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe für Endverbraucher (Einzelhandelsgroßprojekte) in das zentralörtliche Versorgungssystem einfügen. Sie dürfen in der Regel nur in Ober-, Mittel- und Unterzentren ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. Die Stadt Rottweil ist im LEP Baden-Württemberg als Mittelzentrum ausgewiesen. Das Konzentrationsgebot wird damit eingehalten. 8.2 Kongruenzgebot Nach Plansatz des LEP Baden-Württemberg soll die Verkaufsfläche der Einzelhandelsgroßprojekte so bemessen sein, dass deren Einzugsbereich den zentralörtlichen Verflechtungsbereich nicht wesentlich überschreitet. Die verbrauchernahe Versorgung im Einzugsbereich und die Funktionsfähigkeit anderer Zentraler Orte dürfen nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Von einer Verletzung des Kongruenzgebotes wird ausgegangen, wenn mehr als 30 % des Umsatzes durch Kunden von außerhalb des zentralörtlichen Verflechtungsbereiches erzielt werden. (vgl. Einzelhandelserlass Baden-Württemberg). An dieser Stelle ist noch einmal darauf hinzuweisen, dass das abgegrenzte Einzugsgebiet für die geplante Einzelhandelsnutzung nur in Teilen mit dem landesplanerisch definierten Mittelbereich übereinstimmt. Zur Prüfung des Kongruenzgebotes ist formal dennoch der im LEP Baden- Württemberg abgegrenzte Mittelbereich als Bezugsgröße heranzuziehen. 26

27 Neben der Stadt Rottweil selbst umfasst der Mittelbereich Rottweil folgende Kommunen: Bösingen, Deißlingen, Dietingen, Dornhan, Epfendorf, Fluorn-Winzeln, Oberndorf am Neckar, Rottweil, Sulz am Neckar, Villingendorf, Vöhringen, Wellendingen, Zimmern ob Rottweil In der folgenden Tabelle erfolgt eine differenzierte Darstellung des rechnerischen Planumsatzes des geplanten Drogeriemarktes nach der Herkunft aus dem Mittelbereich Rottweil. Für den Drogeriemarkt wird insgesamt ein Planumsatz von 6,0 Mio. angesetzt, wovon ca. 4,55 Mio. bzw. 76 % auf den Mittelbereich Rottweil entfallen. Tab. 10 Zone Umsatzherkunft Drogeriemarkt aufgeschlüsselt nach Zugehörigkeit MB Rottweil Stadt Rottweil (Zone I) näheres Einzugsgebiet (Zone II) näheres Einzugsgebiet (Zone II) Mittelbereich innerhalb MB Rottweil Kommunen innerhalb MB Rottweil Kommunen außerhalb MB Rottweil Einwohner absolut Einwohner in % Planumsatz in Mio. Summe Planumsatz aus MB RW in Mio % 3,00 3, ,6 % 1,30 1, ,4 % 1,40 - Zone II gesamt % 2,70 1,30 weiteres Einzugsgebiet (Zone III) weiteres Einzugsgebiet (Zone III) Kommunen innerhalb MB Rottweil Kommunen außerhalb MB Rottweil ,7 % 0,25 0, ,3 % 0,05 - Zone III gesamt % 0,30 0,25 Einzugsgebiet insgesamt (Zone I-III) ,00 4,55 Quelle: CIMA- Berechnungen, Rundungswerte Da für den Drogeriemarkt Umsatzanteile von außerhalb des der Stadt Rottweil zugeordneten Mittelbereiches von weniger als 30 % anzunehmen sind, ist eine wesentliche Marktausstrahlung über den Mittelbereich hinaus auszuschließen. Das Kongruenzgebot wird auch unter Berücksichtigung der speziellen lokalen Gegebenheiten eingehalten. 8.3 Beeinträchtigungsverbot/ Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche Das Beeinträchtigungsverbot besagt, dass das Vorhaben das städtebauliche Gefüge des zentralen Versorgungskerns sowie die verbrauchernahe Versorgung im Einzugsbereich nicht beeinträchtigen darf. Die Funktionsfähigkeit des zentralen Versorgungskerns der Standortgemeinde oder anderer zentraler Orte sowie die verbrauchernahe Versorgung im Einzugsbereich sind in der Regel wesentlich beeinträchtigt, wenn in Folge von Neuansiedlungen oder Erweiterungen Umsatzumverteilungen bei den zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten von mehr als 10 % und bei den nicht zentrenrelevanten Sortimenten von mehr als 20 % im vorhabenspezifischen Sortiment zu vermuten sind (vgl. Einzelhandelserlass Baden-Württemberg). 27

28 8.3.1 Auswirkungen auf das Mittelzentrum Rottweil Bei der Ableitung der umverteilungsrelevanten Umsatzanteile gegenüber den projektrelevanten Bestandsbetrieben in der Stadt Rottweil selbst, welche mit der Ansiedlung des geplanten Drogeriemarktes zu erwarten sind, sind folgende Komponenten von Bedeutung: Der Umsatzanteil, welcher durch eine Erhöhung der Kaufkraftbindung im Mittelzentrum Rottweil erzielt wird. Der Umsatzanteil, welcher durch einen verstärkten Kaufkraftzufluss aus dem Umland erzielt wird. Bei der Beurteilung der städtebaulich relevanten Auswirkungen ist ferner zu unterscheiden nach Umsatzverlagerungen innerhalb der Stadt Rottweil gegenüber bestehenden Anbietern in der Innenstadt bzw. den Zentralen Versorgungsbereichen Umsatzverlagerungen innerhalb der Stadt Rottweil gegenüber bestehenden Anbietern außerhalb der Innenstadt von Rottweil (v.a. der Saline). Für das Kernsortiment Drogerie-/ Parfümeriewaren (inkl. Reformwaren) kann aktuell für die Gesamtstadt Rottweil von einem Umsatz von ca. 7,9 Mio. ausgegangen werden. Davon entfallen ca. 3,4 Mio. auf die Innenstadt (ZVB) und ca. 4,5 Mio. auf die Reststadt. Die Umverteilungseffekte gegenüber dem Einzelhandelsbestand im Kernsortiment Drogerie-/ Parfümeriewaren werden in nachfolgender Tabelle dargestellt. Tab. 11 Umverteilungseffekte gegenüber dem Einzelhandelsbestand für Kernsortiment Umsatzverteilungseffekte Planumsatz (Drogerie-/ Parfümeriewaren) 3,75 Mio. Umsatz durch Steigerung der Kaufkraftbindung in Rottweil (Zone I) 1,05 Mio. Verstärkte Kaufkraftzuflüsse aus Zone II Zone III 1,10 Mio. 0,15 Mio. Summe wettbewerbsneutrale Komponenten 2,30 Mio. Umverteilungsrelevanter Umsatz 1,45 Mio. Quelle: CIMA-Modellrechnung, Rundungsdifferenzen möglich In der Gesamtstadt Rottweil sind mit der Fa. Müller in der Innenstadt sowie mit der Fa. dm an der Saline derzeit zwei Drogeriemärkte ansässig. Der Standort der Fa. Müller macht insgesamt 28

29 einen in die Jahre gekommenen Eindruck und wird ggf. bei einer Projektrealisierung an den Planstandort Nägelesgraben verlagern. Der Standort der Fa. Müller am Friedrichsplatz wird unter Berücksichtigung des Status quo dennoch in den Modellrechnungen als Bestandsbetrieb berücksichtigt. Sollte eine Betriebsverlagerung an den Planstandort Nägelesgraben erfolgen, sind die ausgewiesenen Umsatzumverteilungseffekte für den Drogeriemarkt deutlich zu relativieren, da der neue Standort das frei werdende Umsatzpotential bindet. Unter Berücksichtigung der bestehenden Angebotssituation, insbesondere in der Innenstadt von Rottweil, kann durch eine Realisierung eines modernen Drogeriemarktes mit einem attraktiven Marktauftritt von einer Steigerung der Kaufkraftbindung in der Stadt Rottweil sowie verstärkten Kaufkraftzuflüssen aus dem übrigen Einzugsgebiet (Zone II + III) ausgegangen werden, so dass der umverteilungsrelevante Umsatz im Kernsortiment Drogerie-/ Parfümeriewaren mit ca. 1,45 Mio. anzusetzen ist. Bei einem Gesamtumsatz im Kernsortiment Drogerie-/ Parfümeriewaren in Rottweil von ca. 7,9 Mio. entspricht dies einer rechnerischen Umsatzumverteilungsquote von ca. 19 %. Die Umsatzumverteilungseffekte werden sich vorrangig gegenüber den betriebstypengleichen Anbietern der Fa. Müller und der Fa. dm auswirken. In einer nach Standortlagen differenzierten Betrachtung belaufen sich die Umsatzumverteilungseffekte in der Innenstadt auf ca. 20 % bzw. in den sonstigen Standortlagen auf ca. 17 %. Tab. 12 Umverteilungseffekte nach Standortlagen in der Stadt Rottweil Umsatz Drogerie-/ Parfümeriewaren Umverteilungsrelevanter Umsatz Umverteilungsquoten Versorgungskern, ZVB Innenstadt 3,4 Mio. 0,70 Mio. 20 % sonstige Standortlagen 4,5 Mio. 0,75 Mio. 17 % Stadt Rottweil insgesamt 7,9 Mio. 1,45 Mio. 19 % Quelle: CIMA-Modellrechnung, Rundungswerte Da sowohl in der Innenstadt mit der Fa. Müller als auch im restlichen Stadtgebiet mit der Fa. dm derzeit jeweils nur ein branchen- und betriebstypengleichen Anbieter verortet ist, kommen bei den rechnerisch ermittelten Umverteilungsquoten die statistischen Effekte zum Tragen. Die tatsächlichen Auswirkungen sind eher niedriger einzustufen. Weiterhin ist nochmals auf die mögliche Standortverlagerung der Fa. Müller an den Planstandort hinzuweisen, wodurch die rechnerischen Umsatzumverteilungseffekte relativiert werden würden. 29

30 Die Umsatzumverteilungsquoten liegen mit Werten über 10 % über dem Schwellenwert ab dem negative städtebauliche Auswirkungen vermutet werden können. Da der Planstandort Nägelesgraben im ZVB und somit selbst im schützenswerten Bereich im Sinne vom 34 BauGB liegt, kann hieraus jedoch keine Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit des zentralen Versorgungskerns bzw. der Innenstadt abgeleitet werden. Marktwirtschaftliche Auswirkungen gegenüber einzelnen Bestandsbetrieben können jedoch nicht ausgeschlossen werden. Die Umverteilungseffekte gegenüber den sonstigen Standortlagen, vorrangig der Saline, sind unter dem Aspekt der Stärkung der Einkaufsinnenstadt von Rottweil zu Lasten der städtebaulich nicht integrierten Standortlagen auf der grünen Wiese zu bewerten. 30

31 Für die Randsortimente des Drogeriemarktes (zusammengefasst) kann aktuell für die Gesamtstadt Rottweil von einem Umsatz von ca. 1,7 Mio. ausgegangen werden. Davon entfallen ca. 1,1 Mio. auf die Innenstadt (ZVB) und ca. 0,6 Mio. auf die Reststadt. Die Umverteilungseffekte gegenüber dem Einzelhandelsbestand in den entsprechenden Randsortimenten des Drogeriemarktes werden in nachfolgender Tabelle dargestellt. Tab. 13 Umverteilungseffekte gegenüber dem Einzelhandelsbestand für die Randsortimente Umsatzverteilungseffekte Planumsatz (Randsortimente Drogeriemarkt) 2,25 Mio. Umsatz durch Steigerung der Kaufkraftbindung in Rottweil (Zone I) 1,00 Mio. Verstärkte Kaufkraftzuflüsse aus Zone II Zone III 0,95 Mio. 0,10 Mio. Summe wettbewerbsneutrale Komponenten 2,05 Mio. Umverteilungsrelevanter Umsatz 0,20 Mio. Quelle: CIMA-Modellrechnung, Rundungsdifferenzen möglich Derzeit liegt in den Randsortimenten unter Berücksichtigung der zentralörtlichen Funktion der Stadt Rottweil als Mittelzentrum eine geringe Kaufkraftbindung vor. Die projektrelevanten Segmente Schreibwaren sowie Video/ Tonträger/ Unterhaltungssoftware werden in der Gesamtstadt Rottweil derzeit vorrangig im Randsortiment einzelner Betriebe angeboten (u.a. Bestandsmarkt der Fa. Müller, Fa. Euronics, Fa. Dussmann). Das Segment Spielwaren wird in der Gesamtstadt Rottweil nur in einem sehr geringen Umfang angeboten, so dass eine Angebotslücke und somit ein deutlicher Kaufkraftabfluss vorliegt (Hinweis auf die Fa. Rofu Kinderland am Standort Zimmern ob Rottweil). Mit dem Markteintritt eines attraktiven Anbieters, welcher eine Magnetfunktion für die Einkaufsinnenstadt von Rottweil insgesamt übernimmt, ist unter Berücksichtigung der vorliegenden Angebotssituation zum einen eine deutlich erhöhte Kaufkraftbindung in der Stadt Rottweil und zum anderen ein erhöhter Kaufkraftzufluss aus dem übrigen Einzugsgebiet zu erwarten, so dass der umverteilungsrelevante Umsatz für die Randsortimente des Drogeriemarktes mit ca. 0,2 Mio. anzusetzen ist. 31

32 Bei einem Gesamtumsatz bei den Randsortimenten des Drogeriemarktes in Rottweil von ca. 1,7 Mio. entspricht dies einer rechnerischen Umsatzumverteilungsquote von ca. 12 %. In einer nach Standortlagen differenzierten Betrachtung belaufen sich die Umsatzumverteilungseffekte in der Innenstadt/ ZVB auf ca. 9 % bzw. in den sonstigen Standortlagen auf ca. 17 %. Tab. 14 Umverteilungseffekte nach Standortlagen in der Stadt Rottweil Umsatz Randsortimente Umverteilungsrelevanter Umsatz Umverteilungsquoten Versorgungskern, ZVB Innenstadt 1,1 Mio. 0,1 Mio. 9 % sonstige Standortlagen 0,6 Mio. 0,1 Mio. 17 % Stadt Rottweil insgesamt 1,7 Mio. 0,2 Mio. 12 % Quelle: CIMA-Modellrechnung, Rundungsdifferenzen möglich In der Innenstadt von Rottweil werden sich die Umsatzumverteilungseffekte vorrangig in den Segmenten Schreibwaren sowie Video/ Tonträger/ Unterhaltungssoftware auswirken, wobei auch hier ggf. eine Verlagerung der Fa. Müller an den Planstandort zu berücksichtigen ist. Im übrigen Stadtgebiet sind Umsatzumverteilungen im Segment Video/ Tonträger/ Unterhaltungssoftware gegenüber dem Elektrofachmarkt an der Saline zu erwarten. Dabei sind bei einer Bewertung der rechnerisch vergleichsweise hohen Umsatzumverteilungsquote die statistischen Effekte zu berücksichtigen, da das betreffende Segment auf einer in Relation zur Gesamtverkaufsfläche geringen Fläche angeboten wird und nicht den Umsatzschwerpunkt des Betriebes darstellt. Für das Sortiment Spielwaren sind aufgrund der bestehenden Angebotssituation nur sehr geringe Umsatzumverteilungseffekte zu erwarten. 32

33 8.3.2 Umsatzumverteilungen gegenüber den umliegenden Kommunen bzw. Zentralen Orten Zimmern ob Rottweil Die Umsatzumverteilungseffekte gegenüber den umliegenden Kommunen werden sich im Wesentlichen auf das Fachmarktzentrum in der Gemeinde Zimmern ob Rottweil beschränken. Die Umsatzumverteilungseffekte sind dabei nach Sortimenten differenziert zu betrachten. Im Kernsortiment Drogerie-/ Parfümeriewaren werden sich Umsatzumverteilungen gegenüber dem betriebstypengleichen Anbieter der Fa. dm sowie gegenüber der Fa. Kaufland, welche über eine großzügig dimensionierte Fachabteilung für Drogerie- und Parfümeriewaren verfügt, auswirken. Insbesondere die Wohnbevölkerung im Grenzgebiet der Kommunen wird aufgrund des voraussichtlich attraktiven Marktauftrittes künftig verstärkt an den Planstandort tendieren. Innerhalb der Randsortimente des Drogeriemarktes ist vorrangig im Segment der Spielwaren von nicht unerheblichen Umsatzumverteilungen auszugehen, da die Fa. Rufo Kinderland den einzigen Spielwarenfachmarkt in der Region darstellt. Insgesamt ist bei einer Bewertung der Umsatzumverteilungseffekte zu berücksichtigen, dass die Gemeinde Zimmern ob Rottweil für eine Kommune ohne zentralörtliche Funktion in der Gesamtheit über eine großzügig dimensionierte Verkaufsflächenausstattung und einen nicht unerheblichen Kaufkraftzufluss von außerhalb der Gemeindegrenzen und aus der Stadt Rottweil verfügt. Somit ist eine Umsatzumverteilung zu Lasten Zimmern ob Rottweil als ein Zurückholen der abfließenden Kaufkraft in das Mittelzentrum Rottweil, welches eine Versorgungsaufgabe für den landesplanerisch zugeordneten Mittelbereich inkl. Zimmern ob Rottweil übernimmt, zu bewerten. Umliegende Zentrale Orte Eine wesentliche Marktausstrahlung des geplanten Drogeriemarktes in den angrenzenden zentralen Orte wie z.b. Balingen und Villingen-Schwenningen, welche über eine starke Marktposition verfügen, ist bei der Charakteristik des Planvorhabens sowie der ausgeprägten Wettbewerbssituation in der Region nicht zu erwarten. Bei einem Anteil von ca. 75 % des rechnerischen Planumsatzes aus dem Mittelbereich Rottweil (Hinweis auf Einhaltung Kongruenzgebot) können negative Auswirkungen auf die Funktionalität der umliegenden zentralen Orte ausgeschlossen werden. 33

34 8.3.3 Fazit Bzgl. der räumlichen Differenzierung der Umsatzumverteilungseffekte ist festzuhalten: Der Projektstandort Nägelesgraben befindet sich in einer städtebaulich integrierten Lage innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches der Rottweiler Innenstadt und somit quasi selbst im schützenswerten Bereich im Sinne vom 34 BauGB. Die zu erwartenden Umsatzumverteilungseffekte werden damit entweder innerhalb des ZVB Innenstadt bzw. zu Gunsten des ZVB Innenstadt und zu Lasten der städtebaulich nicht integrierten Lagen wie der Saline auftreten. In nicht unerheblichem Umfang werden Umsatzumverteilungseffekte, welche vorrangig ein Zurückholen der derzeit aus der Stadt Rottweil abfließenden Kaufkraft darstellen, gegenüber dem Fachmarktzentrum in der angrenzenden Gemeinde Zimmern ob Rottweil wirksam (u.a. im Segment Spielwaren). Für die umliegenden zentralen Orte können die Umsatzumverteilungsquoten bzw. die unmittelbare Betroffenheit durch den geplanten Drogeriemarkt als gering eingestuft werden. Eine negative Tangierung der umliegenden zentralen Orte im Sinne des Beeinträchtigungsverbotes liegt nicht vor. 8.4 Städtebauliches Integrationsgebot Das städtebauliche Integrationsgebot besagt, dass Einzelhandelsgroßprojekte vorrangig an städtebaulich integrierten Standorten ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden sollen. Da der Projektstandort Nägelesgraben innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches der Stadt Rottweil verortet und städtebaulich integriert ist, wird das städtebauliche Integrationsgebot in vollem Umfang eingehalten. 34

35 9 Zusammenfassende Beurteilung Unter Zugrundelegung der relevanten Prüfkriterien in 11 Abs. 3 BauNVO, im LEP Baden- Württemberg sowie im Einzelhandelserlass Baden-Württemberg wurden die möglichen städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des geplanten Drogeriemarktes am Standort Nägelesgraben untersucht. Als wesentliche Punkte können festgehalten werden: Die Stadt Rottweil ist als Mittelzentrum ausgewiesen, so dass großflächige Einzelhandelsnutzungen gemäß dem LEP Baden-Württemberg zulässig sind. Das Konzentrationsgebot wird damit erfüllt. Da für den Drogeriemarkt Umsatzanteile von außerhalb des der Stadt Rottweil zugeordneten Mittelbereiches von weniger als 30 % anzunehmen sind, ist eine wesentliche Marktausstrahlung über den Mittelbereich hinaus auszuschließen. Das Kongruenzgebot wird durch das Planvorhaben eingehalten. Der Projektstandort Nägelesgraben befindet sich in einer städtebaulich integrierten Lage innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches der Rottweiler Innenstadt und somit quasi selbst im schützenswerten Bereich im Sinne vom 34 BauGB. Die zu erwartenden Umsatzumverteilungseffekte werden damit entweder innerhalb des ZVB Innenstadt bzw. zu Gunsten des ZVB Innenstadt auftreten. In der Gesamtheit wird damit eine Stärkung des ZVB Innenstadt gegenüber den städtebaulich nicht integrierten Lagen erfolgen. Die Umsatzumverteilungsquoten in der Stadt Rottweil können in einzelnen Sortimenten über dem Schwellenwert liegen, ab dem negative städtebauliche Auswirkungen vermutet werden können. Unter Berücksichtigung der Lage des Planstandortes innerhalb des ZVB kann hieraus jedoch keine Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit des zentralen Versorgungskerns bzw. der Innenstadt abgeleitet werden. Für die umliegenden zentralen Orte können die Umsatzumverteilungsquoten bzw. die unmittelbare Betroffenheit durch den geplanten Drogeriemarkt als gering eingestuft werden. Eine negative Tangierung der zentralen Orte im Sinne des Beeinträchtigungsverbotes kann ausgeschlossen werden. Da der Projektstandort Nägelesgraben innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches der Stadt Rottweil verortet und städtebaulich integriert ist, wird das städtebauliche Integrationsgebot in vollem Umfang eingehalten. 35