UNTERGRUPPENBACH. Auswirkungsanalyse Nahversorgungsstandort. Dipl.-Geogr. Markus Wagner. Ludwigsburg, im Mai 2015

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1 Auswirkungsanalyse Nahversorgungsstandort UNTERGRUPPENBACH Auftraggeber: Gemeinde Untergruppenbach Projektleitung: Dipl.-Geogr. Gerhard Beck Dipl.-Geogr. Markus Wagner Ludwigsburg, im Mai 2015 Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Dresden, Hamburg, Köln, München Hohenzollernstr , Ludwigsburg Geschäftsführer: Dr. Stefan Holl Telefon: / Telefax: / info@gma.biz, http. //

2 Vorbemerkung Bereits im Jahr 2010 erteilte die Gemeinde Untergruppenbach, der GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh, Ludwigsburg, erstmals den Auftrag zur Erstellung eines Gutachtens zur geplanten Ansiedlung eines Supermarktes. Damals war vorgesehen, einen Ersatz für den nicht mehr zeitgemäßen Edeka-Markt am Stettenfels zu schaffen. Nachdem der Betreiber des dortigen Edeka-Marktes nun angekündigt hat, seinen Markt bis auf Weiteres weiter zu betreiben, hat sich eine veränderte Ausgangslage ergeben, die eine erneute Bewertung der Situation auf Basis aktueller Daten bedarf. Zudem hat sich auch im Drogeriewarenbereich durch die Insolvenz von Schlecker eine veränderte Ausgangslage ergeben. So ist aktuell neben dem Edeka-Markt die Ansiedlung eines Drogeriemarktes als Ersatz für den geschlossenen Schlecker-Markt vorgesehen. Im Mittelpunkt der Untersuchung steht daher die Frage wie sich das Gesamtvorhaben Edeka (1.500 m² VK) und Drogeriemarkt (800 m² VK) auf städtebauliche und raumordnerische Belange auswirkt. Für die Bearbeitung dieser Untersuchung standen der GMA Veröffentlichungen des Statistischen Bundesamtes, des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg, der EDEKA Handelsgesellschaft Südwest mbh und des Auftraggebers zur Verfügung. Darüber hinaus wurde im Mai 2014 eine Standortbesichtigung sowie eine Erhebung der planobjektrelevanten Einzelhandelsbetriebe in Untergruppenbach, den übrigen Gemeinden des Gemeindeverwaltungsverbandes Schozach-Bottwartal und in der näheren Umgebung vorgenommen und damit die Daten aus dem Jahr 2010 aktualisiert. Dieser Bericht dient der Entscheidungsvorbereitung und Entscheidungsfindung des Auftraggebers sowie der am Genehmigungsverfahren Beteiligten. Das Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß 2 Abs. 2 sowie 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutz der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugsweise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auftraggebers unter Angabe der Quelle zulässig. G M A Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg, im Mai 2015 BE WMA wym

3 INHALTSVERZEICHNIS Seite I. Aufgabenstellung 1 II. Analyse der Nahversorgungssituation 3 1. Makrostandort Untergruppenbach 3 2. Einzelhandelsrelevante Nachfrage in Untergruppenbach 5 3. Angebotssituation in Untergruppenbach Lebensmittelbereich Drogeriewarenbereich 6 4. Einzelhandelssituation im Vergleich Lebensmittelbereich Drogeriewarenbereich Zwischenfazit 9 III. Auswirkungsanalyse Bewertung der raumordnerischen Kernregelung / des Konzentrationsgebotes Bewertung des Integrationsgebots Mikrostandort Nahversorgungsstandort Untergruppenbach Integrationsgebot Landes- und regionalplanerische Vorgaben Bewertung des Integrationsgebotes 17

4 3. Bewertung des Kongruenzgebotes Einzugsgebiet des Vorhabens und Bevölkerungspotenzial Projektrelevante Kaufkraft im Einzugsgebiet Umsatzprognose Lebensmittelvollsortimenter und Drogeriemarkt Bewertung der am Standort erzielbaren Umsatzleistung Umsatzherkunft Kongruenzgebot Landes- und regionalplanerische Vorgaben Bewertung des Kongruenzgebotes Bewertung des Beeinträchtigungsverbotes Wettbewerbsstrukturen Drogeriewarenbereich Umsatzumlenkungen / Wettbewerbliche Wirkungen Beeinträchtigungsverbot Rechtliche Vorgaben Bewertung des Beeinträchtigungsverbotes 37 IV. Zusammenfassung 40

5 I. Aufgabenstellung In Untergruppenbach ist seit Jahren die Realisierung eines modernen und zeitgemäßen Lebensmittelmarktes als Ersatz für den bestehenden Edeka-Markt an der Siegfried-Levi- Straße vorgesehen. Bereits 2010 hat die GMA hierfür eine Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Edeka-Marktes mit rd m² Verkaufsfläche vorgelegt. Die damalige Untersuchung wurde unter der Prämisse erstellt, dass der Edeka-Markt am Stettenfels durch den neuen Markt ersetzt werden würde. Da der Markt am Stettenfels nun doch weiterbetrieben werden soll, ist eine Neubewertung des Vorhabens unter Berücksichtigung eines Verbleibs des Edeka-Marktes am Standort Siegfried-Levi-Straße vorzunehmen. Die Verkaufsfläche des neuen Edeka-Marktes soll rd m² betragen. Durch die Insolvenz des Anbieters Schlecker ist zudem im Drogeriewarenbereich die gesamte spezialisierte Versorgungsstruktur in Untergruppenbach weggebrochen. Als Ersatz für den langjährig in Untergruppenbach vorhandenen Schlecker-Drogeriemarkt ist nun im Standortverbund mit dem geplanten Edeka-Markt die Realisierung eines Drogeriemarktes mit einer Verkaufsfläche von max. 800 m² VK vorgesehen. Auch die Realisierung eines Drogeriemarktes ist insbesondere im Zusammenhang mit dem benachbarten Edeka- Markt (Agglomerations- und Kopplungseffekte) hinsichtlich seiner Auswirkungen zu prüfen. Zur Bewertung des Vorhabens Lebensmittelmarkt und Drogeriemarkt soll zunächst eine grundlegende Analyse zur Nahversorgungssituation in Untergruppenbach erstellt werden, um vor dem Hintergrund des vorhandenen Kaufkraftpotenzials, der heutigen Angebotsstruktur und der Verkaufsflächenausstattung im Lebensmittel- und Drogeriewarenbereich Entwicklungspotenziale im Sinne zusätzlicher Verkaufsfläche zu prüfen. Da die Entwicklungen in Untergruppenbach nicht losgelöst von der Ausgangssituation und weiteren Planvorhaben im Lebensmittelbereich in den umliegenden Kommunen des GVV Schozach-Bottwartal bewertet werden können, wird aktuell ein gemeinsames Einzelhandelskonzept für die Mitgliedskommunen des GVV von der GMA erstellt, in dem die Entwicklungsmöglichkeiten im Lebensmittelbereich bezogen auf den GVV und in den einzelnen Kommunen zusammenfassend dargestellt und bewertet werden. 1

6 Basierend auf dieser Analyse der Ausgangssituation werden in einem zweiten Schritt die Auswirkungen des Vorhabens im Hinblick auf die Prüfkriterien lt. Landes- und Regionalplanungen (insbesondere Einzelhandelserlass Baden-Württemberg) analysiert. Im Vordergrund der Untersuchung stehen dann die versorgungsstrukturellen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Vorhabens in der Standortgemeinde Untergruppenbach, im überörtlichen Einzugsgebiet sowie in daran angrenzenden Teilräumen. 2

7 II. Analyse der Nahversorgungssituation 1. Makrostandort Untergruppenbach Der ca Einwohner 1 zählenden Gemeinde Untergruppenbach (LK Heilbronn) ist im Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg 2002 und im Regionalplan Heilbronn- Franken keine zentralörtliche Funktion zugeordnet. Untergruppenbach bildet mit den Nachbargemeinden Abstatt, Beilstein und Ilsfeld den Gemeindeverwaltungsverband Schozach-Bottwartal und liegt im Mittelbereich des nördlich angrenzenden Oberzentrums Heilbronn. Die Gemeinde Untergruppenbach besteht aus sechs Ortsteilen. Dabei wohnen im Kernort Untergruppenbach ca Einwohner bzw. rd. 52 % der Bevölkerung. Die nördlich anschließenden Ortsteile Donnbronn und Obergruppenbach weisen ca. 960 bzw. ca. 470 Einwohner auf. Westlich der A 81 liegen die drei weiteren Ortsteile Unterheinriet (1.720 EW), Oberheinriet (530 EW) und Vorhof (130 EW). Die Bevölkerungsentwicklung Untergruppenbachs verlief in den zurückliegenden Jahren sehr positiv. (vgl. Tab. 1). Seit 2006 kamen ca. 500 Einwohner per Saldo hinzu (+ 6,7 %). Im Vergleich zu 2010 hat die Einwohnerzahl nochmals um rd. 160 Personen zugenommen. Tabelle 1: Entwicklung der Einwohnerzahlen in Untergruppenbach nach Ortsteilen zwischen 2006 und 2013 Ortsteil Untergruppenbach Obergruppenbach Donnbronn Unterheinriet Oberheinriet Vorhof Gesamt Quelle: Gemeinde Untergruppenbach; Stand jeweils , Angaben können von denen des Statistischen Landesamtes abweichen 1 Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg (vierteljährlicher Bevölkerungsstand 4 / 2013). 3

8 Für den Wirtschaftsstandort Untergruppenbach zeichnet sich eine weiterhin positive Entwicklung ab. Bereits heute ist mit der Fa. GETRAG ein bedeutender Großarbeitgeber am Ort. Zukünftig soll das im benachbarten Abstatt gelegene Forschungs- und Entwicklungszentrum der Fa. Bosch auf Untergruppenbacher Gemarkung erweitert werden. Dort sollen rund zusätzliche Arbeitsplätze entstehen. Die verkehrliche Anbindung von Untergruppenbach an das regionale Verkehrsnetz ist über die Landesstraße L 1111 gegeben, die als Autobahnzubringer zwischen dem südlichen Stadtgebiet Heilbronns und der A 81 (Anschlussstelle Heilbronn / Untergruppenbach) fungiert. Die Trasse der A 81 (Würzburg Heilbronn Stuttgart Singen) quert das Gemeindegebiet in Nord-Süd-Richtung. Die Einzelhandelsstruktur in Untergruppenbach wird im Wesentlichen von einem Geschäftsbereich in der Ortsmitte des Kernortes Untergruppenbach geprägt. Hier besteht insbesondere entlang der Hauptstraße ein überwiegend kleinteiliger Geschäftsbesatz. Ergänzt wird der Versorgungsbereich durch einen Lidl-Lebensmitteldiscounter im Bereich Lerchenweg. Dieser Standort ist über die Ilsfelder Straße direkt mit der Geschäftslage der Hauptstraße verbunden (Entfernung ca. 200 m). Als weiterer Handelsschwerpunkt fungiert das Gewerbegebiet im östlichen Teil des Kernortes, wo sich an der Siegfried-Levi- Straße direkt an der Autobahnanschlussstelle eine kleinere Einzelhandelsagglomeration u. a. mit einem Edeka Supermarkt sowie einem Getränkemarkt ausgebildet hat. Für den nördlichen Teil des Kernortes Untergruppenbach übernimmt der Standort Bornbrunner Straße mit einem Getränkemarkt sowie einer Pflegestation eine rudimentäre Grundversorgung. Im Ortsteil Unterheinriet existieren zudem im Bereich Abstätter Straße / Löwensteiner Straße einige Betriebe des Lebensmittelhandwerks, die ebenfalls eine partielle Nahversorgungsfunktion übernehmen. Durch die Neue Mitte Unterheinriet, ein modernes Wohn- und Geschäftshaus, wurde die Lage deutlich aufgewertet. Hier ist ein kleineres Obst- und Gemüsegeschäft vorhanden. In den übrigen Ortsteilen Donnbronn, Obergruppenbach, Oberheinriet und Vorhof existiert kein bzw. nur vereinzelt Einzelhandelsbesatz. 4

9 2. Einzelhandelsrelevante Nachfrage in Untergruppenbach Die Berechnung der in der Gemeinde Untergruppenbach vorhandenen Nachfragepotenziale wird speziell für die Wirtschaftsgruppe Ladeneinzelhandel und Ladenhandwerk vorgenommen. Als Grundlage dienen aktuelle Daten des statistischen Bundesamtes sowie GMA-Kaufkraftwerte. Die einzelhandelsrelevante Nachfrage (inkl. Ladenhandwerk) für die abgegrenzten Bedarfsgüter liegt laut GMA-Berechnungen bei ca pro Kopf der Wohnbevölkerung in Deutschland. 2 Davon entfallen auf den Nahrungs- und Genussmittelsektor ca p. a., auf den gesamten Nichtlebensmittelsektor ca p. a. Für den geplanten Drogeriemarkt ist ein Pro-Kopf-Ausgabenwert von 390 anzusetzen. 3 Neben den Pro-Kopf-Ausgabewerten sind zur Berechnung der Kaufkraft die lokalen Kaufkraftkoeffizienten zu berücksichtigen. Die Gemeinde Untergruppenbach verfügt über einen deutlich überdurchschnittlichen Kaufkraftkoeffizienten. 4 Unter Berücksichtigung der o. g. Faktoren beläuft sich das einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial in Untergruppenbach auf 2 Ohne Kaufkraftanteil verschreibungspflichtiger Medikamente bei Apotheken. 3 Erläuterung zur Methodik: Ein Drogeriemarkt bietet nicht nur Drogerieartikel im engeren Sinn an, sondern je nach Betreiber ein weit darüber hinausgehendes Sortiment. Die Kaufkraft für Drogerieartikel im engeren Sinn (vgl. auch Struktur- und Marktdaten des Bayerischen Staatsministeriums für Wirtschaft und Medien, Energie und Technologie, Seite 17) beträgt 297 p. a. Darin sind jedoch nur die Sortimente Kosmetik, Körperpflegeartikel, Wasch-, Putz-, Reinigungsmittel, Hygieneprodukte sowie Diät- und Reformwaren enthalten. Von durchschnittlich Artikeln eines Drogeriemarktes (vgl. Sortimentsbreitenerhebung des Europäischen Handelsinstitutes) entfallen jedoch nur Artikel auf Drogeriewaren im engeren Sinn. Alle in Deutschland noch agierenden Drogeriemärkte verkaufen darüber hinaus Lebensmittel (insbesondere Süßwaren und Babykost), Tiernahrung und Tierpflegeartikel, Haushaltswaren in unterschiedlichem Umfang. Daraus ergibt sich ein Pro-Kopf-Ausgabewert von 390. Zusätzlich kommen in Abhängigkeit vom konkreten Betreiber folgende Sortimente hinzu: Wein, Sekt, Spirituosen, alkoholfreie Getränke, Tabakwaren, Hauswäsche, Kinderbekleidung, Unterwäsche, Strumpfwaren, Kurzwaren, Lederwaren, Bilderrahmen, Gartenartikel, Elektroartikel, Schmuck, Foto, Uhren, Brillen, Spielwaren, Zeitungen / Zeitschriften, Dekorationsartikel usw. Diese (z. T. umfangreichen) Randsortimente werden bei der Kaufkraftbetrachtung noch nicht berücksichtigt. 4 Die Fa. MB-Research, Nürnberg errechnet die Kaufkraftkoeffizienten auf der Grundlage der Steuerstatistik. Für die Gemeinde Untergruppenbach liegt der Kaufkraftkoeffizient aktuell bei 114,2 und somit deutlich über dem Bundesdurchschnitt (= 100,0). 5

10 ca. 17,1 Mio. im Nahrungs- und Genussmittelsektor und ca. 3,6 Mio. im Drogeriewarenbereich. Im Vergleich zu 2010 ist ein Anstieg des Kaufkraftpotenzials im Lebensmittelbereich von über 1,3 Mio.. zu beobachten. 3. Angebotssituation in Untergruppenbach 3.1 Lebensmittelbereich Die nachfolgenden Daten beruhen auf einer Erhebung des Lebensmitteleinzelhandels in Untergruppenbach im Mai Demnach beläuft sich die Gesamtverkaufsfläche der bestehenden Einzelhandelsbetriebe mit Angebotsschwerpunkt im Bereich Nahrungs- und Genussmittel auf ca m². Die Bruttoumsatzleistung im Nahrungs- und Genussmittelbereich beträgt ca. 10,7 Mio. 5. Das Angebot setzt sich zusammen aus zwei Lebensmittelmärkten (Edeka, Lidl), mehreren kleinstrukturierten Ladenhandwerksbetrieben (vier Bäcker, zwei Metzger), zwei Getränkemärkte, drei Obst- und Gemüseanbietern und drei Tankstellenshops. Zudem existieren mehrere Direktvermarkter (Hofläden / Hofmetzgerei). 3.2 Drogeriewarenbereich In Untergruppenbach ist nach der Insolvenz des Anbieters Schlecker im Jahr 2012 kein Drogeriefachmarkt mehr vorhanden. Der Anbieter Schlecker war über Jahre der strukturprägende Anbieter im Drogeriefachmarktsegment in Untergruppenbach und betrieb eine Filiale mit rd. 520 m² in der Hauptstraße, die zwischenzeitlich durch NKD nachgenutzt 5 Bereinigt um die Nonfood-Umsätze der Lebensmittelmärkte; ohne Direktvermarkter. Bereits im Jahr 2005 wurde durch die GMA im Rahmen einer Untersuchung zu möglichen Auswirkungen des Lidl-Marktes eine Umsatzschätzung für den Lebensmitteleinzelhandel in Untergruppenbach vorgenommen (vgl. Die Gemeinde Untergruppenbach als Standort für Lebensmitteleinzelhandel - GMA-Stellungnahme zur Ansiedlung eines Lebensmittel- Discountmarktes, GMA 2005). Inzwischen hat sich die Umsatzleistung durch die zwischenzeitliche Ansiedlung von Lidl, weitere Änderungen der Angebotssituation sowie die positive Einwohnerentwicklung deutlich erhöht. Beim Vergleich mit der Alt-Analyse ist weiterhin zu berücksichtigen, dass der Lidl-Markt seinerzeit mit einer kleineren Verkaufsfläche als der inzwischen tatsächlich realisierten geplant war. Entsprechend wird auch die seinerzeit vorgenommene Umsatzschätzung deutlich übertroffen. 6

11 wird. Derzeit besteht die Angebotssituation im Drogeriebereich aus dem Angebot der Lebensmittelmärkte Lidl und Edeka, welche Drogeriewaren im Teilsortiment auf beschränkter Fläche führen. Ein qualifiziertes Angebot im Drogeriefachmarktbereich ist derzeit in Untergruppenbach nicht vorhanden. Lediglich eine Apotheke (Burg Apotheke in der Heilbronner Straße) ist im Sortimentsbereich Gesundheit / Körperpflege als wesentlicher Anbieter zu nennen. Aktuell ist im Drogeriewarenbereich eine Umsatzleistung von rd. 0,7 Mio. vorhanden. Diese entfällt auf die örtlichen Lebensmittelmärkte und den Umsatzanteil an Drogeriewaren in der Burg Apotheke. Damit ist kein qualifiziertes Angebot mehr vorhanden. 4. Einzelhandelssituation im Vergleich Für ein besseres Verständnis der Einzelhandelsausstattung im Lebensmittelbereich in Untergruppenbach ist es hilfreich, die Situation im Vergleich mit anderen Kommunen zu betrachten. Grundlage hierfür sind sogenannte Versorgungskennziffern, die die Einzelhandelsausstattung der Kommunen auf die Einwohnerzahl beziehen und somit vergleichbar machen. 4.1 Lebensmittelbereich Der Einzelhandelsbesatz 6 in Untergruppenbach lässt sich wie folgt charakterisieren: Mit ca. 261 m² Verkaufsfläche je Einwohner liegt die Verkaufsflächenausstattung in Untergruppenbach deutlich unterhalb des bundesdeutschen Durchschnittswertes, der lt. EHI bei rd. 435 m² VK / Einwohner liegt. Bei der Realisierung des Vorhabens Edeka würde sich die Verkaufsflächenausstattung bei m² VK auf rd. 450 m² VK / EW erhöhen. 6 In die Berechnung wurden nur Lebensmittelmärkte einbezogen. Sonstige Vertriebsformen des Lebensmitteleinzelhandels (u. a. Getränkemärkte, Ladenhandwerk, Direktvertriebsformen) wurden nicht berücksichtigt (vgl. EHI Handelsdaten aktuell 2013, S. 93). 7

12 Bei einer rein quantitativen Betrachtung ist somit für Untergruppenbach im Bereich Lebensmittelmärkte ein deutlich unterdurchschnittlicher Ausstattungsgrad festzustellen. Setzt man den bundesdeutschen Durchschnittswert modellhaft als mögliche Zielgröße an, so errechnet sich für Untergruppenbach ein Verkaufsflächenpotenzial im Bereich Lebensmittelmärkte von insg bis m². Unter Abzug der bereits vorhandenen Verkaufsfläche ergibt sich damit nur auf Untergruppenbach bezogen ein quantitativer Entwicklungsspielraum von bis zu m² Verkaufsfläche Drogeriewarenbereich Im Drogeriewarenbereich ist in Untergruppenbach selbst kein relevantes Angebot vorzufinden. Im Umland ist lediglich in Ilsfeld ein dm-drogeriemarkt in dezentraler Gewerbegebietslage vorzufinden. Im direkten Umfeld von Untergruppenbach sind hingegen keine Versorgungsstrukturen im Drogeriefachmarktbereich mehr vorhanden. Sowohl durch den Marktaustritt des Anbieters Schlecker in Untergruppenbach mit rd. 520 m² und dem Marktaustritt von Schlecker in Abstatt in der Rathausstraße mit rd. 180 m² ist somit eine Verkaufsfläche von rd. 700 m² im Drogeriefachmarktbereich verloren gegangen. Allein diese Betrachtung zeigt, dass im Drogeriefachmarktbereich sowohl bezogen auf die Gemeinde Untergruppenbach als auch bezogen auf das Umland noch erhebliche Potenziale vorhanden sind. Auch eine Betrachtung der Anzahl der Drogeriefachmärkte bezogen auf die Einwohnerzahl des Untersuchungsraums (GVV Schozach-Bottwartal) zeigt, dass derzeit nur ein Drogeriefachmarkt auf knapp Einwohner entfällt. Bei einer durchschnittlichen Einwohnerzahl pro Drogeriefachmarkt von rd Einwohner wird auch anhand dieser Betrachtung das Entwicklungspotenzial in diesem Bereich ersichtlich. Insofern ist rein rechnerisch (insbesondere unter Berücksichtigung der wegfallenden Schlecker-Flächen) von einem Verkaufsflächenpotenzial in Untergruppenbach von rd m² auszugehen. 7 Im gemeinsamen Einzelhandelskonzept für den GVV Schozach-Bottwartal werden die Entwicklungspotenziale im GVV-Gebiet unter Berücksichtigung der Wechselwirkungen der verschiedenen Mitgliedskommunen ermittelt. Dieses Konzept ist bei der Bewertung des Vorhabens zu berücksichtigen. (vgl. Gemeinsames Einzelhandelskonzept für den GVV Schozach-Bottwartal, GMA 2015) 8

13 4.3 Zwischenfazit Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass allein bezogen auf die Gemeinde Untergruppenbach ausreichende Entwicklungspotenziale zur Realisierung eines Lebensmittelvollsortimenters vorhanden sind. Die quantitativen Entwicklungsspielräume (nur auf Untergruppenbach bezogen) bewegen sich bei m² VK. Die aktuelle Planung liegt mit m² nur leicht über diesem allein auf Untergruppenbach bezogenen Entwicklungspotenzial. Des Weiteren ist zu konstatieren, dass in Untergruppenbach derzeit eine qualifizierte Grundversorgung im Lebensmittelbereich nicht gesichert ist. Zwar ist mit einem Lebensmitteldiscounter und einem kleinen Edeka-Markt eine gewisse Versorgung vorhanden. Jedoch zeigen sowohl die geringen Ausstattungswerte und die starken Kaufkraftabflüsse, dass die Gemeinde Untergruppenbach bei einer mit Ilsfeld vergleichbaren Einwohnerzahl von über Einwohnern mit dem aktuell vorhandenen Besatz ihrer Versorgungsaufgabe auf Gemeindebene nur unzureichend gerecht wird. Dies ist insbesondere auf das Fehlen eines modernen Lebensmittelvollsortimenters zurückzuführen. Der vorhandene kleine Edeka-Markt kann diese Aufgabe so die vorhandenen Fakten nicht übernehmen. Vor diesem Hintergrund ist in Untergruppenbach Handlungsbedarf zur langfristigen Sicherung der Nahversorgung gegeben, da eine qualifizierte Grundversorgung, bestehend aus einem modernen und zukunftsfähigen Lebensmittelvollsortimenter, einem Discounter und einem spezialisierten Besatz im Lebensmittelhandwerk in Untergruppenbach mit seinen über Einwohnern nicht vorhanden ist. Wie bereits in Kapitel 4.2 ausgeführt, ist derzeit wegen der geringen Ausstattung im Drogeriefachmarktbereich von erheblichen Kaufkraftabflüssen aus Untergruppenbach und auch dem nördlichen Bereich des Gemeindeverwaltungsverbandes (Untergruppenbach, Abstatt) auszugehen. Insbesondere der Marktaustritt von Schlecker mit insgesamt rd. 700 m² VK in Untergruppenbach und Abstatt schlägt hier erheblich zu Buche. Infolgedessen ist zumindest ein Verkaufsflächenpotenzial in Höhe von m² als Ersatz für die weggefallenen Schlecker-Flächen vorhanden. V. a. in Verbindung mit dem ebenfalls geplanten Edeka-Lebensmittelmarkt in Untergruppenbach könnte hier ein zukunftsfähiger und leistungsfähiger Nahversorgungsstandort für die Gemeinde Untergruppenbach im Lebensmittelbereich und teilweise im Drogeriefachmarktbereich für das Umland (Abstatt) geschaffen werden. Die infolge des Wegfalls der Schlecker-Flächen vorhandenen Angebotslücken im für die Sicherung der Grundversorgung wichtigen Drogeriewarenbereich könnten durch einen zeitgemäßen Drogeriemarkt langfristig gesichert werden. 9

14 III. Auswirkungsanalyse 1. Bewertung der raumordnerischen Kernregelung / des Konzentrationsgebotes Zunächst ist in einem ersten Schritt zu bewerten, ob der Standort Untergruppenbach unter landes- und regionalplanerischen Gesichtspunkten zur Ansiedlung bzw. Erweiterung großflächiger Einzelhandelsbetriebe geeignet ist. Hierfür ist die sog. raumordnerische Kernregelung / Konzentrationsgebot zu prüfen. Maßgeblich hierfür ist Ziel des Landesentwicklungsplanes 2002 Baden-Württemberg: (Z) Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe für Endverbraucher (Einzelhandelsgroßprojekte) sollen sich in das zentralörtliche Versorgungssystem einfügen; sie dürfen in der Regel nur in Ober-, Mittel- und Unterzentren ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. Hiervon abweichend kommen auch Standorte in Kleinzentren und Gemeinden ohne zentralörtliche Funktion in Betracht, wenn dies nach den raumstrukturellen Gegebenheiten zur Sicherung der Grundversorgung geboten ist oder diese in Verdichtungsräumen liegen und mit Siedlungsbereichen benachbarter Ober-, Mittel- oder Unterzentren zusammengewachsen sind. Auch im Regionalplan Heilbronn-Franken und im Einzelhandelserlass Baden- Württemberg 9 wird die o. g. Regelung nachrichtlich aufgegriffen. Da Untergruppenbach keine zentralörtliche Funktion zukommt, ist großflächiger Einzelhandel hier zunächst nicht vorgesehen, es sei denn, eines der beiden o. g. abweichenden Kriterien wird erfüllt. Untergruppenbach liegt nicht in einem Verdichtungsraum (und ist nicht mit einem Zentralen Ort siedlungsräumlich zusammengewachsen), so dass nur die Sicherung der Grundversorgung unter den speziellen raumstrukturellen Gegebenheiten zur Begründung herangezogen werden kann. 8 Quelle: Regionalplan Heilbronn Franken 2020, Ziel Quelle: Einzelhandelserlass Baden-Württemberg, Kapitel 3.2 Raumordnerische Kernregelung 10

15 Bei der Sicherung der Grundversorgung sind zwei Aspekte zu berücksichtigen: Auch wenn Untergruppenbach i. S. der Landes- und Regionalplanung nicht als Zentraler Ort eingestuft ist, sind bei der Grundversorgung für Einwohner erhöhte Maßstäbe anzulegen. Alleine über Discounter mit eingeschränktem Sortiment und kleinflächigem Ladeneinzelhandel kann eine umfassende Grundversorgung für Einwohner (unabhängig von der zentralörtlichen Einstufung) nicht gewährleistet werden. In Untergruppenbach sind derzeit mit Ausnahme des Lidl- Lebensmitteldiscounters keine großflächigen Einzelhandelsbetriebe vorhanden. Der einzige Vollsortimenter umfasst lediglich 800 m² Verkaufsfläche und befindet sich zudem in einer stark veralteten Immobilie. Selbst wenn man davon ausgehen würde, dass derzeit noch eine angemessene Grundversorgung gewährleistet wäre, ist angesichts der Standortrahmenbedingungen zu befürchten, dass mittelfristig ein Fortbestand dieses Anbieters nicht gewährleistet ist. I. S. einer vorausschauenden Stadtentwicklung sind daher Maßnahmen zu treffen, mögliche Beeinträchtigungen der Grundversorgung langfristig auszuschließen. Neben dem quantitativen Aspekt ist die Grundversorgung jedoch auch als Synonym zu Nahversorgung zu verstehen. I. S. des Regionalplanes Heilbronn-Franken soll die Grundversorgung verbrauchernah (im Idealfall fußläufig) organisiert sein. Ein weiterer wesentlicher Aspekt ist dabei die Verbundwirkung i. S. der Integration in lebendige Ortszentren. In diesem Sinne ist die Grundversorgung derzeit in Untergruppenbach nicht gewährleistet, da sich der Edeka-Markt in einer ausgesprochenen städtebaulich nicht integrierten Randlage am Autobahnzubringer befindet. Die Verlagerung bzw. Neuansiedlung in direktem Anschluss an die Ortsmitte würde hingegen eine Grundversorgung und auch eine Belebung der Ortsmitte ermöglichen. Eine ähnliche Situation ist auch in der Nachbargemeinde Abstatt festzustellen. Mit Aldi und CAP-Markt ist quantitativ und qualitativ nur eine eingeschränkte Grundversorgung möglich. Zudem sind beide Standorte in Gewerbegebietslage ohne jeglichen Anschluss an die Ortsmitte oder Wohngebiete von Abstatt lokalisiert. Mit der Ansiedlung eines Edeka-Marktes am hier vorgesehenen Standort würde daher im Untersuchungsraum zum ersten Mal ein städtebaulich integrierter, leistungsfähiger Vollsortimentsmarkt etabliert werden können. 11

16 Nach Analyse der Nahversorgungsstrukturen in Untergruppenbach und im Verflechtungsraum bleibt zusammenfassend festzuhalten, dass derzeit infolge des nicht mehr zukunftsfähig aufgestellten Angebotes im Lebensmittelvollsortimentsbereich und des Fehlens eines Angebots im Drogeriefachmarktbereich erhebliche Kaufkraftanteile aus Untergruppenbach abfließen. Die ortsansässigen Lebensmittelmärkte Lidl und insbesondere der kleine Edeka-Markt können nur eine ausschnittsweise Versorgung für die Einwohner von Untergruppenbach sicherstellen. Auch im Drogeriewarenbereich ist bedingt durch die Insolvenz von Schlecker kein Angebot mehr in Untergruppenbach vorhanden. Die Ansiedlung eines Drogeriemarktes in Verbindung mit einem zukunftsfähigen Lebensmittelmarkt könnte daher die Grundversorgung in Untergruppenbach langfristig sicherstellen. Eine qualitativ ausreichende Grundversorgung für Untergruppenbach mit seinen rd Einwohnern und einer für den nördlichen Teil des GVV Schozach-Bottwartal vorhandenen Versorgungsbedeutung ist derzeit mit dem am Standort vorhandenen Angebot nicht sichergestellt, so dass im Fall von Untergruppenbach die Ausnahmeregelung des Konzentrationsgebotes Anwendung finden kann, zumal die wohnortnahe Versorgung am Planstandort direkt angrenzend an den Ortskern für große Teile des Gemeindegebietes im Vergleich zur heutigen Situation deutlich verbessert wird. V. a. vor dem Hintergrund der derzeit kritisch zu sehenden Zukunftsfähigkeit des Lebensmittelmarktes am Stettenfels ist das in Rede stehende Vorhaben sehr gut geeignet, die Grundversorgung langfristig zu sichern. Zur Bewertung der Gesamtsituation im GVV Schozach-Bottwartal wurde zudem ein gemeinsames Einzelhandelskonzept erstellt, in dem die Entwicklungspotenziale in der Region und in den einzelnen Mitgliedskommunen des GVV bewertet werden. 2. Bewertung des Integrationsgebots Für die Prüfung des Integrationsgebots ist die detaillierte Darstellung und Bewertung des Projektstandortes unter Berücksichtigung verschiedener Kriterien wie Erreichbarkeit, Lage zu Wohngebieten / Ortskern etc. vorzunehmen. 12

17 2.1 Mikrostandort Nahversorgungsstandort Untergruppenbach Der Planstandort befindet im südlichen Bereich des Kernortes Untergruppenbach. Der westliche Teil wird derzeit als Kleingartenanlage genutzt, während der östliche Abschnitt sich als Grün- bzw. Weidefläche darstellt. Das Areal wird im Süden von der L 1111, im Osten vom Mühlweg und im Westen vom Gruppenbach begrenzt. Das Umfeld des Planstandortes ist wie folgt zu charakterisieren: südlich des Planstandortes befinden sich landwirtschaftliche Flächen südwestlich befindet sich das das weitläufige Werksgelände der Fa. GETRAG westlich des Areals schließt sich ein produzierender Betrieb an (Fa. HF Hebetechnik-Fahrzeugbau); im weiteren westlichen Verlauf befinden sich beidseitig der L 1111 Tankstellen des Betreibers Aral östlich liegt am Mühlweg der Recyclinghof Untergruppenbach nördlich befinden sich Wohngebäude, an die sich der innerörtliche Haupteinkaufsbereich entlang von Hauptstraße und Happenbacher Straße mit Einzelhandel, konsumnahen Dienstleistungsangeboten sowie gastronomischen Einrichtungen anschließt. Die verkehrliche Erreichbarkeit ist durch die Lage an der Landesstraße L 1111, die als Autobahnzubringer die Verbindung zwischen der Anschlussstelle Untergruppenbach und dem Heilbronner Süden darstellt, gegeben. Die zugrunde liegenden Planunterlagen sehen vor, dass die Zu- und Abfahrt zum Planstandort direkt an der L 1111 entstehen soll. Mit den Fußwegen entlang des Gruppenbachs bzw. über diesen hinweg bestehen direkte Verbindungen zur Happenbacher Straße und damit zum innerörtlichen Haupteinkaufsbereich. An der Happenbacher Straße befindet sich auch die nächstgelegene Bushaltestelle. Die spezifischen Eigenschaften des Planstandortes können in positive und negative Faktoren gegliedert werden. Sie haben entscheidenden Einfluss auf die Ausstrahlung, die Marktdurchdringung und damit auch auf die Umsatzerwartung des Planobjektes und werden deshalb nachfolgend vergleichend gegenübergestellt: 13

18 Positive Standortfaktoren + ausreichende Größe und geeigneter Zuschnitt des Planstandortes für das Vorhaben + gute verkehrliche Erreichbarkeit durch Lage an der L 1111, insbesondere auch aus den östlichen Ortsteilen der Standortkommune + ÖPNV-Anbindung in der Nähe + gute Einsehbarkeit des Areals von der Landesstraße L Nähe zum Ortskern und den dortigen Einzelhandelsbetrieben + gute fußläufige Erreichbarkeit aus dem Ortskern sowie angrenzenden Wohnbereichen. Negative Standortfaktoren - Areal ist nicht als Einzelhandelsstandort bekannt. Aus betrieblicher Sicht ist insbesondere die Lage an der L 1111 hervorzuheben, die eine gute verkehrliche Erreichbarkeit und eine optimale Einsehbarkeit bedingt. Unter versorgungsstrukturellen und städtebaulichen Gesichtspunkten ist festzuhalten, dass sich der Nahversorgungsstandort unmittelbar an das bestehende Siedlungsgefüge anfügt. Der innerörtliche Hauptgeschäftsbereich von Untergruppenbach ist fußläufig schnell zu erreichen. Es besteht somit die Möglichkeit, neben dem Lidl-Markt einen weiteren Lebensmittelmarkt und einen Drogeriemarkt nahe dem Ortskern zu realisieren, der auch als Frequenzbringer für den dort vorhandenen überwiegend kleinteiligen Geschäftsbesatz dienen kann ( Kundenaustauscheffekte ). In direkt angrenzende Wohngebiete bestehen fußläufige Verbindungen, so dass eine Nahversorgungsrelevanz festzustellen ist. Durch die Realisierung eines Nahversorgungsstandortes nahe des Ortskerns rücken die Versorgungsstrukturen wieder in den Einwohnerschwerpunkt der Gemeinde heran. So ist der Standort aus Richtung der westlichen Wohnlagen von Untergruppenbach schneller zu erreichen, als der am östlichen Rand des Siedlungsgebietes an der Autobahn gelegene Edeka-Markt. Es ist zusammenfassend und versorgungsstrukturellen und städtebaulichen Aspekten von einer erheblichen Verbesserung der standorträumlichen Versorgungssituation in Untergruppenbach auszugehen. 14

19 Karte 1: Lage des Planstandortes in Untergruppenbach Legende Planstandort Ortskern Abstatt- Happenbach Quelle: LGL, GMA-Bearbeitung

20 2.2 Integrationsgebot Landes- und regionalplanerische Vorgaben Das Integrationsgebot gemäß Einzelhandelserlass Baden-Württemberg ist auf Ziel LEP Baden-Württemberg zurückzuführen. [...] Einzelhandelsgroßprojekte sollen vorrangig an städtebaulich integrierten Standorten ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. Für nicht zentrenrelevante Warensortimente kommen auch städtebauliche Randlagen in Frage. Der Einzelhandelserlass Baden-Württemberg führt unter weiter aus, dass ein Einzelhandelsgroßprojekt im zentralörtlichen Versorgungskern (Stadt- und Ortskern) errichtet oder erweitert oder diesem in unmittelbarer Nähe zugeordnet werden soll, so dass in der Regel keine Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit dieses Versorgungskerns der Standortgemeinde gegeben ist. [...] Solche Standorte haben deshalb Vorrang vor städtebaulichen Randlagen [...]. Des Weiteren formuliert der Regionalplan Heilbronn-Franken 2020 unter Rückgriff auf Grundsatz LEP Baden-Württemberg durch die Festlegung von Standorten für regionalbedeutsame Einzelhandelsgroßprojekte das Integrationsgebot weiter aus. 10 Da für Untergruppenbach als nicht zentraler Ort kein Standortbereich für regionalbedeutsame Einzelhandelsgroßprojekte ausgewiesen ist, ist zunächst der Untergruppenbacher Ortskern als möglicher Standort für Einzelhandelsgroßprojekte im zentrenrelevanten Sortimentsbereich als landes- und regionalplanerisch gewünschter Standort in Betracht zu ziehen. Der Standort des Vorhabens schließt sich direkt südöstlich an den Ortskern von Untergruppenbach an und kann aus Richtung der gewachsenen Einzelhandelslagen schnell fußläufig erreicht werden. Auch aus Richtung wesentlicher Wohnlagen von Untergruppenbach ist der Standort schnell zu erreichen. Im Vergleich zur heutigen Situation rücken die Nahversorgungsangebote wieder deutlich näher an den Ortskern von Untergruppenbach heran. 10 Vgl. Regionalplan Heilbronn-Franken 2020, Kapitel und

21 2.3 Bewertung des Integrationsgebotes Basierend auf der Bewertung des Standortes sowie den landes- und regionalplanerischen Vorgaben kann das Integrationsgebot gemäß Einzelhandelserlass Baden-Württemberg wie folgt bewertet werden: Der Standort liegt direkt südöstlich des innerörtlichen Geschäftsbereiches von Untergruppenbach. Wie bereits der Lidl Lebensmitteldiscounter an der Ilsfelder Straße könnte auch der geplante Nahversorgungsstandort das Angebot des bestehenden Einzelhandels ergänzen und durch die fußläufige Verbindung Austauscheffekte induzieren. Der Standort ist auch aus angrenzenden Wohngebieten fußläufig gut und schnell zu erreichen. Gegenüber dem Standort im Gewerbegebiet im östlichen Teil des Kernortes würde der Markt deutlich näher an die Untergruppenbacher Ortsmitte und wesentliche Wohnlagen heran rücken. Das Integrationsgebot wird damit eingehalten. 3. Bewertung des Kongruenzgebotes Für die Prüfung des Kongruenzgebotes ist zunächst eine Abgrenzung und Zonierung des erschließbaren Einzugsgebietes und die Ermittlung des in diesem Gebiet vorhandenen Bevölkerungs- und Kaufkraftpotenzials vorzunehmen. Basierend darauf erfolgt eine Umsatzprognose, die in der Folge eine Abschätzung der Herkunft des Umsatzes und damit eine Bewertung des Kongruenzgebotes ermöglicht. 3.1 Einzugsgebiet des Vorhabens und Bevölkerungspotenzial Der Abgrenzung des voraussichtlichen Einzugsgebietes für den Lebensmittelvollsortimenter und den Drogeriemarkt kommt eine wesentliche Bedeutung bei der Beurteilung des Vorhabens zu. So bildet das ermittelte Einzugsgebiet die Grundlage für alle späteren Berechnungen zur Ermittlung des Bevölkerungs- und Kaufkraftpotenzials sowie des Vorhabenumsatzes bzw. der Umsatzherkunft. 17

22 Als Einzugsgebiet wird in dieser Untersuchung ein Bereich verstanden, innerhalb dessen mit regelmäßigen, dauerhaften und ausgeprägten Einkaufsbeziehungen an den Planstandort gerechnet werden kann. Das Einzugsgebiet lässt sich darüber hinaus weiterhin nach Zonen untergliedern und strukturieren, aus denen eine gleichmäßige Kundeneinkaufsorientierung an den Planstandort zu erwarten ist. Mit zunehmender Entfernung bzw. schlechterer Erreichbarkeit des Standortes ist dabei i. d. R. von einer Abnahme der Kundenbindung an den Standort auszugehen. Durch die Zonierung des Einzugsgebiets wird diesem Umstand Rechnung getragen. Zur Abgrenzung und Zonierung des Einzugsgebietes werden in vorliegender Untersuchung folgende Kriterien herangezogen: wesentliche Strukturdaten und Rahmenbedingungen im Untersuchungsraum (z. B. Topografie, Siedlungsstruktur, Pendlerbeziehungen, Wirtschaftsstruktur) verkehrliche Erreichbarkeit des Standortes auf Basis von Fahrzeitisochronen Betreiber, Dimensionierung und Sortimentsstruktur des Vorhabens Wettbewerbssituation und Einkaufsalternativen in Untergruppenbach und den umliegenden Städten und Gemeinden (vgl. Kapitel III., 4.1.) Agglomerationseffekte zwischen den am Standort vorgesehenen Nutzungen Ergebnisse aus anderen GMA-Untersuchungen in Untergruppenbach und der Region. Unter Berücksichtigung der angeführten Kriterien lässt sich das Einzugsgebiet wie folgt abgrenzen (vgl. Karte 2): Zone I: Untergruppenbach: Kernort ca Einwohner Zone II: Untergruppenbach: Ortsteile Abstatt, Ortsteil Happenbach, Ilsfeld, Ortsteil Wüstenhausen ca Einwohner Einzugsgebiet insgesamt: ca Einwohner Der Großteil der Einwohner im Einzugsgebiet stammt damit aus der Standortgemeinde Untergruppenbach. Aus Zone II beträgt der Einwohneranteil der Untergruppenbacher Ortsteile ca %. 18

23 Abstatt ist mit dem Ortsteil Happenbach bereits in Zone II berücksichtigt. Der restlichen Teil von Abstatt könnte als eigenständige Zone III separat betrachtet werden. Allerdings ist der Kernort Abstatt nicht mehr eindeutig nach Untergruppenbach orientiert. Die leistungsfähigen Märkte in Ilsfeld liegen z. T. deutlich näher bei Abstatt (v. a. Netto in Auenstein) oder sind wesentlich größer (Neubau Kaufland). Um Abstatt dennoch zu berücksichtigen, wurde für den Standort in Untergruppenbach ein sehr hoher Anteil von Streuumsätzen angesetzt, der in großen Teilen auch Abstätter Kaufkraft umfasst. Eine größere Ausdehnung des Einzugsgebietes ist allerdings nicht zu erwarten. Für die umliegenden Städte und Gemeinden sind dabei verschiedene Gründe anzuführen: In südlicher Richtung besteht in Ilsfeld ein leistungsfähiger Doppelstandort mit Kaufland und Lidl sowie dem Drogeriemarkt dm. In nördlicher Richtung stellen die Ausläufer der Löwensteiner Berge eine topographische Barriere dar. Zudem sind in Weinsberg und Obersulm leistungsfähige Versorgungsstrukturen etabliert. In westlicher Richtung besteht eine größere Distanz zu den benachbarten Orten. Talheim und Flein verfügen mit jeweils über eigenständige Versorgungsstrukturen. Zudem sind beide Gemeinden verkehrlich gut an Heilbronn angebunden, wo im südlichen Stadtgebiet mehrere großflächige Lebensmittelmärkte ansässig sind. In östlicher Richtung erstreckt sich der eher dünn besiedelte Raum der Löwensteiner Berge. Hier verteilen sich die Einkaufsverflechtungen insbesondere in Abhängigkeit von Topographie und Verkehrswegen auf die nächstgelegenen größeren Lebensmittelmärkte, v. a. in Richtung Obersulm, Beilstein, Großbottwar und Wüstenrot. 3.2 Projektrelevante Kaufkraft im Einzugsgebiet Bezogen auf die konkreten Vorhaben in Untergruppenbach können für das Kernsortiment Nahrungs- und Genussmittel ein Pro-Kopf-Ausgabebetrag von ca und für den Drogeriefachmarkt ca. 390 pro Jahr angerechnet werden. 19

24 Karte 2: Einzugsgebiet Legende Zone I Zone II Streuumsätze P Planstandort P Quelle: erstellt mit Regiograph Planung12; GMA-Bearbeitung

25 Unter Beachtung des lokalen Kaufkraftniveaus 11, das auf einem überdurchschnittlichen Niveau liegt, stehen für das Gesamtvorhaben innerhalb des Einzugsgebietes folgende projektrelevanten Kaufkraftpotenziale zur Verfügung: Lebensmittel Drogeriewaren Zone I ca. 9,0 Mio. ca. 1,9 Mio. Zone II ca. 10,4 Mio. ca. 2,2 Mio. Einzugsgebiet insgesamt ca. 19,4 Mio. ca. 4,1 Mio. Zusätzlich ist bei Lebensmittelmärkten auch ein Umsatzanteil mit Randsortimenten des Nichtlebensmittelbereiches zu berücksichtigen. Der Anteil des Nonfood-Sektors liegt bei Lebensmittelvollsortimentern derzeit bei ca. 15 %. Bei Drogeriemärkten wie dm oder Rossmann liegt der Randsortimentsanteil am Umsatz bei %. 3.3 Umsatzprognose Lebensmittelvollsortimenter und Drogeriemarkt Zur Berechnung der voraussichtlichen Umsatzerwartung des Vorhabens wird das Marktanteilkonzept verwendet. Dieses in der Handelswissenschaft weit verbreitete und anerkannte Modell bestimmt das zu erwartende Umsatzvolumen eines Einzelhandelsbetriebes anhand der erzielbaren Marktanteile mit Kunden in den einzelnen Zonen des Einzugsgebietes. 12 Somit beschreibt das Modell, in welchem Ausmaß das Vorhaben in der Lage ist, einen Teil des vorhandenen Kaufkraftvolumens im projektrelevanten Sortimentsbereich an sich zu binden. Dabei fließen auch mögliche Agglomerationseffekte in die Umsatzprognose ein. Neben der Berechnung der zu erwartenden Gesamtumsatzleistung eines Vorhabens lässt sich anhand des Marktanteilkonzepts ebenfalls die perspektivische Umsatzherkunft des Vorhabens ableiten. Diese ergibt sich aus der Relation zwischen den in den jeweiligen Zonen des Einzugsgebiets generierten Umsätzen und dem Gesamtumsatz des Vorhabens. Hingegen lässt das Marktanteilkonzept keine direkten Rückschlüsse auf die durch 11 Die GfK berechnet die Kaufkraftkennziffer auf Grundlage der Steuerstatistik. Derzeit beträgt sie für die Gemeinde Untergruppenbach 112,6 (Bundesdurchschnitt = 100,0). 12 In die Ermittlung der Marktanteile fließen zahlreiche Faktoren ein. U. a. sind dies die Rahmenbedingungen am Vorhabenstandort, die verkehrliche Erreichbarkeit, die Wettbewerbssituation im selben Marktsegment sowie Kopplungs- und Agglomerationseffekte. 21

26 das Vorhaben ausgelösten Umsatzumlenkungen zu. So gibt das Marktanteilkonzept keine Auskunft darüber, wo die durch das Vorhaben generierten Umsätze bisher gebunden sind und wie sich diese nach dem Markteintritt des Vorhabens neu verteilen werden. Die Ermittlung der Umsatzumlenkungen für das Vorhaben wird in den nachfolgenden Kapiteln ausführlich behandelt. Folgende Umsatzprognose lässt sich für den Lebensmittelvollsortimenter mit rd m² VK anhand des Marktanteilkonzepts ermitteln: 13 Tabelle 2: Umsatzprognose Edeka (1.500 m² VK) anhand des Marktanteilkonzeptes Zonen Kaufkraft Food in Mio. Marktanteil Food in % Umsatz Food in Mio. Umsatz Nonfood in Mio. * Umsatz Gesamt in Mio. Umsatzherkunft in % Zone I 9, ,1 0,4 2,5 43 Zone II 10,4 18 1,9 0,3 0,4 2,2 2, Streuumsätze (inkl. Abstatt als Zone III) 0,9 0,1 0,2 1,0 1, Insgesamt 4,9 0,9 1,0 5,8 100 * Der Umsatzanteil im Nonfoodbereich beträgt beim Anbieter Edeka ca. 15 %. Hinsichtlich der Kundenherkunft wurde von mit dem Lebensmittelbereich vergleichbaren Werten ausgegangen. Quelle: GMA-Berechnungen 2015 (ca.-werte, gerundet) Somit lässt sich für den Edeka-Markt mit ca m² VK eine Gesamtumsatzleistung von ca. 5,8 Mio. ermitteln. Hiervon entfallen ca. 4,9 Mio. auf den Lebensmittelbereich und ca. 0,9 1,0 Mio. auf den Nichtlebensmittelbereich. Mit % Streuumsätzen wurde ein vergleichsweise hoher Anteil angesetzt, um damit die exponierte Verkehrslage zu berücksichtigen. 13 Bei der Ermittlung der Marktanteile wurde die Erweiterung von Kaufland in Ilsfeld bereits berücksichtigt. Da es sich dabei mit m² um einen dominierenden Standort handeln wird, wurden die erzielbaren Marktanteile gegenüber der Untersuchung von 2010 reduziert. 22

27 Für den Drogeriefachmarkt mit ca. 800 m² VK lässt sich anhand des Marktanteilkonzepts folgende Umsatzprognose ermitteln: Tabelle 3: Umsatzprognose Drogeriemarkt anhand des Marktanteilkonzeptes Zonen Kaufkraft Drog. in Mio. Marktanteil Drog. in % Umsatz Drog. in Mio. Umsatz Randsort. in Mio. * Umsatz Gesamt in Mio. Umsatzherkunft in % Zone I 1,9 40 0,8 0,4 0,5 1,2 1,3 41 Zone II 2,2 35 0,8 0,4 0,5 1,2 1,3 41 Streuumsätze (inkl. Abstatt als Zone III) 0,3 0,4 0,2 0,5 0,6 18 Insgesamt 1,9 2,0 1,0 3,0 100 * Der Umsatzanteil mit Randsortimenten beträgt bei den für den Standort in Frage kommenden Anbietern dm oder Rossmann ca %. Hinsichtlich der Kundenherkunft wurde von mit dem Lebensmittelbereich vergleichbaren Werten ausgegangen. Quelle: GMA-Berechnungen 2015 (ca.-werte, gerundet) Für den Lebensmittelmarkt und für den Drogeriemarkt ist von relativ hohen Streuumsätzen auszugehen. Dies resultiert aus der Lage am Autobahnzubringer (L 1111). Die Landesstraße, von der der Markt gut sichtbar sein wird, verfügt über ein hohes Verkehrsaufkommen durch Berufspendler. Hier ist davon auszugehen, dass gegenüber anderen Standortlagen ein vergleichsweise hoher Anteil des Umsatzes (bis %) aus sog. Streukunden resultiert Bewertung der am Standort erzielbaren Umsatzleistung Zur Bewertung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Vorhabens lassen sich sog. Flächenproduktivitäten 15 heranziehen. Je nach Betreiber, Sortiment, Verkaufsfläche und Standorteigenschaften variieren diese z. T. sehr stark und spiegeln dadurch die spezifischen örtlichen Verhältnisse wider Beim Drogeriemarkt ist allerdings zu beachten, dass der in Untergruppenbach vorgesehene Anbieter dm bereits in Ilsfeld vertreten ist. 15 Die Flächenproduktivität oder Raumleistung eines Vorhabens ergibt sich aus der Division des Gesamtumsatzes durch die Gesamtverkaufsfläche und wird in / m² Verkaufsfläche angegeben. 16 Vor diesem Hintergrund ist der häufig Verwendung findende Ansatz durchschnittlicher Flächenleistungen zur Bewertung eines Vorhabens nicht zielführend. So können diese durchschnittlichen Flächenleistungen nicht an jedem Standort gleichermaßen angesetzt werden. Vielmehr bedarf es immer der Erstellung einer standortspezifischen Umsatzprognose bei der je nach Standort mit einer Streuung der Umsatzleistungen zu rechnen ist. 23

28 Für den Lebensmittelvollsortimenter Edeka lässt sich nach aktuellen Daten des EHI 17 und des Hahn Retail Reports 18 eine durchschnittliche Flächenproduktivität von rd / m² VK festhalten. Mit einer Flächenproduktivität von rd / m² VK bei m² VK wird am zu bewertenden Standort eine leicht unterdurchschnittliche Raumleistung erzielt. Höhere Werte sind aufgrund der Wettbewerbssituation jedoch nicht zu erzielen. Der vorgesehene Drogeriemarkt wird eine Filialleistung von rd. 3,0 Mio. erzielen. Die durchschnittliche Filialleistung von dm beträgt ca. 3,0 Mio., die von Rossmann 2,4 Mio.. 19 Die am Standort zu erzielenden Umsatzleistungen sind dabei als Maximalwerte anzusehen. Höhere Umsatzleistungen sind aufgrund des begrenzten Nachfragepotenzials nicht realistisch. 3.5 Umsatzherkunft Die Umsatzherkunft der Nutzungen lässt sich wie folgt beschreiben: Tabelle 4: Umsatzherkunft Edeka-Markt (1.500 m² VK) Drogeriemarkt (800 m² VK) 1 Happenbach, Wüstenhausen Quelle: GMA-Berechnungen 2014 Untergruppenbach Umsatzherkunft in % Ortsteile 1 Abstatt / Ilsfeld Streuumsätze Kongruenzgebot Landes- und regionalplanerische Vorgaben Das Kongruenzgebot bedeutet zunächst, dass Einzelhandelsgroßprojekte sich in das zentralörtliche System einfügen müssen. Dabei ist die raumordnerische Kernregelung (vgl. Kapitel III. 1.) zu beachten. Darüber hinaus soll die Verkaufsfläche des Einzelhandelsgroßprojektes so bemessen sein, dass deren Einzugsgebiet den zentralörtlichen Verflechtungsbereich nicht wesentlich überschreitet (vgl. LEP BW Ziel und ). 17 Quelle: EHI, (2013). 18 Quelle: Hahn Retail Real Estate Report 2013/ Quelle: Unternehmensangaben dm und Rossmann (Internetauftritt). 24

29 Konkretisiert wurden diese Vorgaben durch die Regelung im Einzelhandelserlass Baden- Württemberg (vgl. Pkt ): Eine Verletzung des Kongruenzgebots liegt vor, wenn der betriebswirtschaftlich angestrebte Einzugsbereich des Vorhabens den zentralörtlichen Verflechtungsbereich der Standortgemeinde wesentlich überschreitet. Eine wesentliche Überschreitung ist i.d.r. gegeben, wenn mehr als 30 % des Umsatzes aus Räumen außerhalb des Verflechtungsbereiches erzielt werden soll. Die Verflechtungsbereiche sind auf Ebene der Landesplanung für die Mittel- und Oberzentren in Baden-Württemberg als sog. Mittelbereiche definiert (vgl. LEP BW, 2.5). Eine weitere Ausformung erfahren diese darüber hinaus durch die Regionalplanung. Im Regionalplan Heilbronn-Franken 2020 werden unter 2.3 neben den Mittelbereichen auch für die Zentralen Orte niedrigerer Hierarchiestufe Verflechtungsbereiche (= Nahbereiche) festgelegt. Untergruppenbach ist als nicht zentralem Ort kein Verflechtungsbereich zugeordnet. Dementsprechend beschränkt sich die Versorgungsfunktion auf die Gemeinde Untergruppenbach selbst. 3.7 Bewertung des Kongruenzgebotes Basierend auf der aus der Umsatzprognose ableitbaren Umsatzherkunft sowie den landes- und regionalplanerischen Vorgaben lässt sich das Kongruenzgebot gemäß Einzelhandelserlass Baden-Württemberg wie folgt bewerten: Das Einzugsgebiet des Vorhabens umfasst im Wesentlichen die Gemeinde Untergruppenbach. Eine über die Gemeinde hinausgehende Ausdehnung des regelmäßigen Einzugsgebietes ist nur in untergeordneter Form (Abstatter / Ilsfelder Ortsteile und Pendler) vorhanden. Darüber hinaus lässt sich festhalten, dass im Lebensmittelbereich rd. 73 % des durch das Vorhaben generierten Umsatzes aus Untergruppenbach stammen. Im Drogeriewarenbereich stammen ca. 72 % des Umsatzes aus Untergruppenbach selbst. Insofern bleibt festzuhalten, dass weniger als 30 % des Umsatzes von außerhalb der Gemeinde Untergruppenbach stammen selbst. Das Kongruenzgebot wird sowohl bezüglich der Einzelnutzungen als auch des Gesamtprojekts unter Berücksichtigung möglicher Agglomerationseffekte eingehalten. 25