Auswirkungsanalyse zur Entwicklung des Nahversorgungsstandortes. Berücksichtigung der Einzelhandelsplanungsziele. Ludwigsburg, am

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1 Auswirkungsanalyse zur Entwicklung des Nahversorgungsstandortes Bettäcker unter Berücksichtigung der Einzelhandelsplanungsziele in Gäufelden Auftraggeber: Gemeinde Gäufelden Projektleitung: Dipl. Geogr. Anna Lena Kettenhofen Ludwigsburg, am Gesellschaft für Marktund Absatzforschung mbh 1

2 Urheberrecht Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß 2 Abs. 2 sowie 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugsweise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auftraggebers unter Angabe der Quelle zulässig. Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Dresden, Hamburg, Köln, München Hohenzollernstraße Ludwigsburg Geschäftsführer: Dr. Stefan Holl Telefon: / Telefax: / E Mail: info@gma.biz Internet: 2

3 Inhaltsverzeichnis Seite I. Grundlagen 4 1. Aufgabenstellung und Vorhabenbeschreibung 4 2. Bauplanungsrechtliche Vorgaben 5 3. Definition und ausgewählte Marktdaten Marktentwicklungen im Lebensmitteleinzelhandel Marktentwicklungen im Drogeriebereich 8 II. Standort, Einzugsgebiet und Kaufkraft Makrostandort Gäufelden Mikrostandort Bettäcker, Nebringen Mikrostandort Bergle, Öschelbronn Einzugsgebiet und Bevölkerungspotenzial Kaufkraft im Einzugsgebiet 20 III. Projektrelevante Wettbewerbssituation Angebots und Wettbewerbssituation Bewertung der Angebotssituation im Lebensmittel und Drogeriebereich Wettbewerbssituation außerhalb der Gemeinde Gäufelden 27 IV. Beurteilung der möglichen Auswirkungen Umsatzprognose und Umsatzherkunft Standort Bettäcker Standort Bergle Prognose und Bewertung von Umsatzumverteilungen Methodik Umsatzumverteilungen im Lebensmittelbereich Umsatzumverteilungen im Drogeriebereich Potenzielle städtebauliche und raumordnerische Auswirkungen 39 V. Zusammenfassung 48 3

4 I. Grundlagen 1. Aufgabenstellung und Vorhabenbeschreibung Im Januar 2017 erteilte die Gemeinde Gäufelden der GMA, Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh, Ludwigsburg, den Auftrag zur Erstellung einer Auswirkungsanalyse zur abschließenden Beurteilung der gesamtgemeindlichen Planungsziele. In Gäufelden ist im Ortsteil Nebringen die Realisierung eines Nahversorgungsstandortes vorgesehen. Neben Einzelhandel des täglichen Bedarfs geplant ist die Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters sowie eines Drogeriemarktes soll das Areal Bettäcker auch als Wohnstandort entwickelt werden. Von einer geplanten Verlagerung des Lidl Marktes aus dem Ortsteil Öschelbronn an den Standort Bettäcker wurde zwischenzeitlich wieder abgerückt, allerdings hat die Lidl Vertriebs GmbH & Co. KG, Bietigheim zuletzt eine Bauvoranfrage zur Erweiterung des bestehenden Marktgebäudes in Öschelbronn vorgelegt. Der Ausbau des Nahversorgungsstandortes Bergle in Öschelbronn ist ebenfalls Teil der Strategie zur Weiterentwicklung der Nahversorgung in der Gemeinde Gäufelden insgesamt. Mit vorliegendem Gutachten wird die Auswirkungsanalyse aus aktualisiert und an die derzeitigen Planungen angepasst. Nachfolgende Einzelhandelsvorhaben werden auf ihre städtebauliche und raumordnerische Verträglichkeit geprüft: Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters (ca m² VK) und eines Drogeriemarktes (ca. 650 m² VK) am Standort Bettäcker im Ortsteil Nebringen Erweiterung des Lidl Lebensmitteldiscounters am Standort Bergle im Ortsteil Öschelbronn von aktuell ca. 792 m² VK auf dann ca m² VK. Ebenfalls zu berücksichtigen sind die Entwicklungen am derzeitigen Standort von Edeka in Nebringen. Hier sind zwei Alternativen möglich: Verlagerung des Edeka Marktes auf den Standort Bettäcker keine Verlagerung des Standortes von Edeka bzw. Ansiedlung eines anderen Lebensmittelanbieters am Standort Bettäcker. Die Untersuchung wird vor dem Hintergrund der einschlägigen Vorschriften des BauGB, der BauNVO sowie den Festsetzungen der Landes und Regionalplanung durchgeführt. Hierbei sind insbesondere die formalen Kriterien gemäß LEP bzw. Einzelhandelserlass Baden Württemberg sowie die Vorgaben des Regionalplans Stuttgart zu beachten. Vor dem Hintergrund der geschilderten Ausgangslage sind im Rahmen der vorliegenden Auswirkungsanalyse folgende Punkte zu bearbeiten: Relevante Rechtsvorschriften 1 Vgl. GMA Auswirkungsanalyse zur Entwicklung eines Nahversorgungsstandortes am Standort Bettäcker in Gäufelden, März

5 Städtebauliche Bewertung des Mikrostandortes Bettäcker bzw. Bergle Abgrenzung des voraussichtlichen Einzugsgebietes und Berechnung der sortimentsspezifischen Kaufkraftpotenziale Beurteilung der gegenwärtigen Versorgungssituation in der Gemeinde Gäufelden bzw. im Umland (= Wettbewerbsanalyse) Umsatzprognose und Umsatzherkunft Ermittlung der Umsatzumverteilungen im Untersuchungsraum raumordnerische Bewertung auf Basis der Prüfkriterien des Einzelhandelserlasses Baden Württemberg (Konzentrationsgebot, Integrationsgebot, Kongruenzgebot, Beeinträchtigungsverbot). Zur Bewertung der Vorhaben fand am ein Abstimmungstermin mit dem Verband Region Stuttgart beim Regierungspräsidium Stuttgart statt. Dabei wurden verschiedene Anregungen zur Ergänzung der gutachterlichen Untersuchung formuliert. Diese wurden im Rahmen der vorliegenden Endversion berücksichtigt. Zur leichteren Lesbarkeit wurden die wesentlichen Ergänzungen kursiv gedruckt. 2. Bauplanungsrechtliche Vorgaben Für die Beurteilung der Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelsbetrieben ist 11 Abs. 3 BauNVO zu beachten. Die Regelung führt in der aktuellen Fassung 2 aus: 1. Einkaufszentren, 2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, 3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind, sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des 3 des Bundes Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt. Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche m² überschreitet. Die Regel des 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004, zuletzt geändert durch Gesetz zur Stärkung der Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden und weiterer Fortentwicklung des Städtebaurechts vom

6 Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei weniger als m² Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als m² nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und die Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen. Ob ein Vorhaben als Einzelhandelsgroßprojekt einzustufen ist, hat in einer zweistufigen Prüfung getrennt voneinander zu erfolgen: 1. Handelt es sich bei dem Vorhaben um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb bzw. wird die Großflächigkeit des Vorhabens erfüllt, was i. d. R. bei einer Überschreitung der Verkaufsfläche von 800 m² der Fall sein wird Die im 11 Abs. 3 BauNVO beschriebenen Auswirkungen müssen zu erwarten sein, was regelmäßig ab einer Geschossfläche von m² anzunehmen ist (= Regelvermutung). Die Regelvermutung ist jedoch gem. 11 Abs. 3, Satz 4 BauNVO widerlegbar. Der Nachweis kann im Zuge einer Einzelfallprüfung erbracht werden, wenn im konkreten Einzelfall keine Auswirkungen im Sinne des 11 Abs. 3, Satz 3 BauNVO zu erwarten sind. Mit Bezug auf die im 11 Abs. 3 BauNVO beschriebenen Auswirkungen sind dabei insbesondere die Gliederung und Größe der Gemeinde und ihre Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und des Warenangebot des Betriebes zu berücksichtigen. 3. Definition und ausgewählte Marktdaten 3.1 Marktentwicklungen im Lebensmitteleinzelhandel Im Einzelhandel werden verschiedene Betriebstypen unterschieden. Die Ausdifferenzierung ist dabei für den Lebensmitteleinzelhandel verfeinert worden. Als Kriterien für die Differenzierung nach Betriebstypen wird neben der Verkaufsfläche v. a. auch die Sortimentsstruktur und hier insbesondere der Anteil an sog. Nonfood Waren herangezogen. Die Definition für Betriebstypen liegt seitens mehrerer Institutionen und Institute vor. Im Folgenden wird auf die Definitionen des EHI Retail Institute zurückgegriffen 4 : Kleines Lebensmittelgeschäft Ein kleines Lebensmittelgeschäft ist ein Einzelhandelsgeschäft mit weniger als 400 m² Verkaufsfläche, das ein begrenztes Lebensmittel und Nonfood I Sortiment 5 anbietet. 3 Vgl. BVerwG Urteil vom 24. November 2005, 4 C In diesem Urteil hat das BVerwG die Grenze der Großflächigkeit von 700 auf 800 m² erhöht. Großflächig im Sinne des 11 Abs. 3, Satz 1, Nr. 2 BauNVO sind demnach diejenigen Betriebe, die eine Verkaufsfläche von 800 m² überschreiten. Zur Verkaufsfläche zählen, der Kassenvorraum (einschließlich eines Bereichs zum Einpacken der Waren und zur Entsorgung von Verpackungsmaterialien) und ein evtl. vorhandener Windfang. Ebenfalls der Verkaufsfläche zuzurechnen sind die Bedienbereiche (z. B. Fleisch / Wursttheke). 4 Vgl. EHI Handelsdaten aktuell 2016, S Drogerieartikel, Wasch, Putz und Reinigungsmittel sowie Tiernahrung. 6

7 Discounter Ein Lebensmitteldiscounter ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer üblichen Verkaufsfläche unter m², das ausschließlich in Selbstbedienung ein begrenztes, auf umschlagstarke Artikel konzentriertes Lebensmittelangebot und Nonfood I Sortiment sowie ein regelmäßig wechselndes Aktionsangebot mit Schwerpunkt Nonfood II 6 führt. Supermarkt Ein Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen 400 und m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I Artikel führt und einen geringen Verkaufsflächenanteil an Nonfood II aufweist. Großer Supermarkt Ein großer Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen und m², das ein Lebensmittelvollsortiment sowie Nonfood I und Nonfood II Artikel führt. SB Warenhaus Ein SB Warenhaus ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche von mindestens m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I Artikel sowie ein umfangreiches Nonfood II Angebot führt. Die verschiedenen Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels unterscheiden sich in erster Linie hinsichtlich ihrer Sortimentsstruktur. Dies wird v. a. quantitativ durch die Zahl der geführten Artikel deutlich. Während ein Supermarkt im Mittel ca Artikel offeriert, bieten Große Supermärkte im Durchschnitt mehr als das Doppelte an Produkten an. Lebensmitteldiscountmärkte halten dagegen im Schnitt lediglich ca Artikel vor (vgl. Tabelle 1). Tabelle 1: Sortimentsangebot von Lebensmitteldiscountern und Supermärkten Hauptwarengruppen Discountmarkt ( 771 m² VK) Supermarkt ( 975 m² VK) Durchschnittliche Artikelanzahl Großer Supermarkt ( m² VK) absolut in % absolut in % absolut in % Nahrungs und Genussmittel Nonfood I Nonfood II Nonfood insgesamt Einzelhandel insgesamt Quelle: EHI Handelsdaten aktuell Bei allen drei Betriebstypen liegt der Schwerpunkt bei Waren des kurzfristigen Bedarfs. Der Umsatzanteil von Lebensmittelvollsortimentern im Lebensmittelbereich liegt bei ca %. 6 Ge und Verbrauchsgüter des kurz, mittel und langfristigen Bedarfs wie Textilien, Schuhe, Gartenbedarf, Unterhaltungselektronik, Elektrogroßgeräte, Bücher und Presseartikel usw. 7

8 3.2 Marktentwicklungen im Drogeriebereich Zur Einordnung des Betriebstyps Drogeriefachmarkt und zur Abgrenzung gegenüber anderen im Untersuchungsraum vertretenen Betriebstypen wird im Nachfolgenden die Definition angeführt 7 Ein Drogeriefachmarkt ist ein meist mittelflächiger Einzelhandelsbetrieb, der ein breites und stellenweise auch tiefes Sortiment im Körperpflege, Reinigungsmittel sowie Nahrungs und Genussmittelbereich anbietet. Spezialisierungen erfolgen vorwiegend in den Bereichen Fotoartikel, Parfümeriewaren, freiverkäufliche Arzneimittel oder Reformwaren. Drogeriemärkte bieten in der Regel eine gut gegliederte, übersichtliche Warenpräsentation mit der Möglichkeit zur Vorwahl und Selbstbedienung. Bei Bedarf können sich Kunden fachlich beraten lassen. Als Nahversorger sind Drogeriemärkte überwiegend in integrierten, wohnortnahen Standortlagen angesiedelt. Neben Drogeriemärkten werden Drogeriewaren über Fachdrogerien, Lebensmitteleinzelhandel, Parfümerien, Reformhäuser, Apotheken sowie Kauf und Warenhäuser abgesetzt. Von den Drogeriemärkten konnte Schlecker bis 2012 den höchsten Marktanteil mit ca. 37 % auf sich vereinen, während dm ca. 25 %, Rossmann ca. 21 % und Müller ca. 15 % erreichten. Bedingt durch die Insolvenz von Schlecker haben sich die Marktanteile jedoch bereits deutlich hin zu dm und Rossmann verschoben. Neben den Wettbewerbern im Drogeriewarensegment hat aber auch der Lebensmitteleinzelhandel profitiert. Zum Kernsortiment eines Drogeriemarktes zählen Körperpflege, dekorative Kosmetik, Wasch, Putz / Reinigungsmittel, Hygieneprodukte, welche durch viele Sortimente ergänzt werden. Im Mittel bieten die Drogeriemärkte ca unterschiedliche Artikel an, was in etwa der durchschnittlichen Artikelzahl eines Supermarktes entspricht (vgl. Tabelle 1). Tabelle 2: Die größten Drogeriemarktanbieter in Deutschland Daten dm Rossmann Müller Filialen Ø Verkaufsfläche Artikel Sortiment Drogeriewaren, Babynahrung, Biolebensmittel, Weine, Getränke, Naturkosmetik, OTC, Babybekleidung Drogeriewaren, Babynahrung, Lebensmittel, Tiernahrung, Geschenkartikel, OTC, Haushaltswaren GMA Zusammenstellung auf Grundlage unterschiedlicher Quellen 2016 OTC = over the counter: frei verkäufliche Arzneimittel Drogeriewaren, Babynahrung, Lebensmittel, Schreib / Spielwaren, Haushaltswaren, Tonträger, Kurzwaren 7 Quelle: Katalog E Definitionen zu Handel und Distribution, Institut für Handelsforschung an der Universität zu Köln,

9 Bedingt durch die Insolvenz von Schlecker ist in vielen Kommunen die noch verbleibende Grundversorgung weggebrochen. In der Hochphase konnte Schlecker auf über Standorte zurückgreifen. Grundsätzlich haben sich nach der Schlecker Insolvenz folgende Szenarien ergeben, die auch im Untersuchungsgebiet Relevanz besitzen 8 : Übernahme von rentablen Schlecker Standorten durch Wettbewerber dm und Rossmann und Integration der Märkte in das jeweilige Filialnetz Ersatz der Altstandorte durch Entwicklung städtebaulich, versorgungsstrukturell sowie ökonomisch sinnvolle Standorte ersatzloser Wegfall des Filialnetzes (v. a. in kleineren Städten im ländlichen Raum und auf Stadtteilebene) Wiederbelegung durch bürgerschaftlich getragene Dorfladenkonzepte oder durch Privatengagement generelle Umsatzzuwächse sowie Expansion im Drogeriewarensegment der Lebensmittelmärkte (z. B. Edeka, Rewe) und der verbleibenden Drogeriefachmarktanbieter; in der Folge Ausweitung der Artikelzahlen im Drogeriebereich bei Lebensmittelvollsortimentern, Lebensmitteldiscounter und SB Warenhäusern geringe Umsatzzuwächse bei Apotheken mit Drogeriewarenangebot. 8 U. a. Ergebnis der GMA Kommunalbefragung 2014; Totalbefragung aller Gemeinden und Städte in der Region Stuttgart zur Nachfolgethematik Schlecker; Mai Juni

10 II. Standort, Einzugsgebiet und Kaufkraft 1. Makrostandort Gäufelden Der Gemeinde Gäufelden (LK Böblingen) liegt im Verdichtungsraum Stuttgart und ist gemäß Regionalplan 9 als Kleinzentrum ausgewiesen. Damit ist die Gemeinde so auszubauen, dass sie den häufiger wiederkehrenden Grundbedarf der Einwohner ihres Verflechtungsbereiches decken kann. Zum Nahbereich der Gemeinde Gäufelden zählen die Gemeinden des GVV Oberes Gäu (Bondorf, Jettingen, Mötzingen). Das Kleinzentrum Gäufelden ist dem Mittelbereich Herrenberg zugeordnet und liegt auf der landesplanerisch bedeutsamen Entwicklungsachse Stuttgart Böblingen / Sindelfingen Herrenberg (Horb am Neckar). Die Siedlungsstruktur von Gäufelden wird durch die drei Ortsteile Nebringen, Öschelbronn und Tailfingen geprägt, die räumlich voneinander getrennt liegen. Der Ortsteil Nebringen wird von der Bahnlinie durchquert, westlich davon liegen der Kernort und die Wohngebiete, östlich davon haben sich gewerbliche Nutzungen angesiedelt (Gewerbegebiete Böden und Siedlerstraße ). Die Ortsteile Öschelbronn und Tailfingen sind vorwiegend durch Wohnnutzungen geprägt. Die verkehrliche Erreichbarkeit der Gemeinde wird hauptsächlich über die Landstraße L 1184 (Herrenberg Bondorf) gesichert. Die Autobahn A 81 (Stuttgart Singen) ist über die Anschlussstellen Herrenberg und Rottenburg in ca. 7 km Entfernung zu erreichen. Gäufelden verfügt mit einem eigenen Bahnhof im Ortsteil Nebringen über eine Anbindung an das regionale Schienennetz (Stuttgart Herrenberg Horb Singen) und darüber hinaus auch an die Endstation des S Bahn Netzes der Region Stuttgart in Herrenberg. Die Gemeinde Gäufelden zählt aktuell ca Einwohner, davon waren im Ortsteil Nebringen ca (ca. 44 %), im Ortsteil Öschelbronn ca (ca. 40 %) und im Ortsteil Tailfingen ca Einwohner (ca. 16 %) gemeldet. 10 Im Jahr 2016 waren in Gäufelden ca sozialversicherungspflichtig Beschäftigte 11 am Arbeitsort registriert, davon ca. 34 % im Produzierenden Gewerbe, ca. 25 % im Handel, Gastgewerbe und Verkehr sowie ca. 39 % im Bereich sonstige Dienstleistungen. Im Vergleich zum Landkreis Böblingen ist der Bereich Handel, Gastgewerbe und Verkehr überdurchschnittlich ausgeprägt (vgl. LK Böblingen: ca. 43 % im Produzierenden Gewerbe, ca. 17 % im Handel, Gastgewerbe und Verkehr, ca. 40 % bei sonstigen Dienstleistungen). Mit ca. 855 Einpendlern bzw Auspendlern weist Gäufelden einen negativen Pendlersaldo auf. Gäufelden übernimmt damit vorrangig die Funktion einer Wohngemeinde im Verdichtungsraum Stuttgart Vgl. Regionalplan für die Region Stuttgart, Satzungsbeschluss vom 22. Juli Quelle: Gemeinde Gäufelden, Einwohnerstatistik, Stand: Zahlen können von den Angaben des Statistischen Landesamtes abweichen. Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Stichtag:

11 Karte 1: Lage von Gäufelden und zentralörtliche Struktur im Untersuchungsraum Legende Oberzentrum Mittelzentrum Unterzentrum Kleinzentrum Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Bearbeitung

12 Das Einzelhandelsangebot konzentriert sich im Wesentlichen auf die Ortsteile Nebringen und Öschelbronn. In diesen beiden Ortsteilen ist jeweils ein Ortskern mit einer Konzentration von Einzelhandels und Komplementäreinrichtungen ausgeprägt: Ortsmitte Nebringen: Die Hauptgeschäftslage konzentriert sich auf die Öschelbronner Straße und angrenzende Teilbereiche der Sindlinger Straße. Hier ist ein kleinteiliger Fachgeschäftsbesatz mit Angeboten aus dem kurzfristigen Bedarfsbereich (z. B. Bäcker, Metzger, Blumen) vorhanden. Das Angebot wird ergänzt um einige Dienstleistungs und öffentliche Einrichtungen (z. B. Bank, Frisör, Bücherei). Ortsmitte Öschelbronn: Die Hauptgeschäftslage befindet sich an der Jettinger Straße im Umfeld des Rathausplatzes sowie angrenzender Teilbereiche der Mozartstraße. In der Jettinger Straße sind seit 2009 jedoch mehrere Anbieter aus dem kurzfristigen Bedarfsbereich weggefallen (Schlecker, Bäcker, Metzger). Daneben ist auf Dienstleistungsangebote (z. B. Arzt, Bank, Frisör) sowie weitere Komplementäreinrichtungen (z. B. Gemeindezentrum, Rathaus) hinzuweisen. Im Ortsteil Tailfingen konzentrieren sich die Dienstleistungs und Gastronomieangebote vorrangig an der Hauptstraße (z. B. Frisör, Bank, Bürgerhalle, Arzt). Das Einzelhandelsangebot beschränkt sich auf einen Dorfladen in der Ortsmitte. Als weitere wichtige Handelslagen zur Versorgung mit Lebensmitteln sind das Gewerbegebiet Nebringen mit dem Edeka Markt Rentschler 12 sowie der Lidl Markt in Öschelbronn zu nennen. 2. Mikrostandort Bettäcker, Nebringen Der Standort Bettäcker befindet sich am südwestlichen Ortsausgang von Nebringen in Richtung Öschelbronn direkt an der K Es handelt sich dabei um eine derzeit landwirtschaftlich genutzte Fläche (ca m²), die neben Einzelhandelsnutzungen auch Wohnbebauung vorsieht. Nach Norden und Osten grenzen unmittelbar die Wohngebiete des Ortsteiles Nebringen an, nach Südosten folgen Bildungseinrichtungen (Gemeinschaftsschule, Kindergarten) sowie eine Kirche, eine Sporthalle, ein Tennisplatz und Spielplätze. Durch die unmittelbare Lage am Kreisverkehr (K 1033 / Öschelbronner Straße / Etzwiesenallee) ist der Standort verkehrlich gut zu erreichen 13 und verfügt über eine sehr gute Einsehbarkeit vom Hauptverkehrsträger. Über die geplante Haltestelle Bettäcker Nebringen im Bereich des Kreis ehemals Edeka Kalbacher, Übernahme und Umbau durch Edeka Rentschler im Oktober Die Leistungsfähigkeit der Verkehrsanbindung wurde bereits gutachterlich untersucht und im Ergebnis mit Stufe A bewertet. 12

13 verkehrs wird der Standort zum Zeitpunkt seiner Inbetriebnahme sehr gut an den ÖPNV angebunden sein (Haltestelle für die Linien 777, 790). 14 Durch die unmittelbare Nähe zu den südlichen Nebringer Wohngebieten ist ein fußläufiges Einzugsgebiet erschließbar. Somit kann der Standort in hohem Maße eine Nahversorgungsfunktion für den Ortsteil Nebringen sowie die hinzukommenden Wohngebiete 15 übernehmen. Gleichzeitig ist er aber auch für die weiteren Ortsteile sehr gut zu erreichen. Die Versorgungssituation kann daher auch für das gesamte Gemeindegebiet deutlich verbessert werden. Vor diesem Hintergrund ist auf das Fehlen ausreichender Flächen innerhalb der einzelnen Ortsteile hinzuweisen. Bereits 2009 wurde im Einzelhandelskonzept für Gäufelden daher der Standort Bettäcker als geeigneter Standort zu Sicherung einer funktionsfähigen Grundversorgung in der Gemeinde empfohlen. Der Standort kann heute aus städtebaulicher Sicht als teil integriert bezeichnet werden. Im Norden und Osten grenzen bereits unmittelbar Wohnlagen an, für die auch fußläufige Nahversorgungsfunktionen übernommen werden können. Weitere Wohnbebauungen auf dem Planareal Bettäcker befinden sich in Planung. Das bedeutet, dass der Standort zukünftig ein noch größeres fußläufiges Einzugsgebiet erschließen kann und vollständig in die neue Wohnbebauung integriert wird, so dass im Hinblick auf die Lage des Standortes im Gemeindegebiet als auch im Ortsteil Nebringen von einem perspektivisch zentralen Nahversorgungsstandort auszugehen ist. 16 Aus versorgungsstruktureller Sicht erfolgt die Grundversorgung Gäufeldens v. a. über die nicht integrierten Lebensmittelmärkte Edeka Rentschler in Nebringen und Lidl in Öschelbronn. Insbesondere der Edeka Markt ist aufgrund seiner Gewerbegebietslage als rein autokundenorientiert zu bezeichnen. In Zukunft würde durch den Nahversorgungsstandort Bettäcker bestehend aus einem Lebensmittelvollsortimenter und einem Drogeriemarkt ein neues Versorgungszentrum entstehen. Auf dem Areal ist weitere Wohnbebauung geplant, so dass der Versorgungsbedarf an diesem Standort zukünftig noch deutlich steigt. Die geplanten Märkte würden vor dem Hintergrund der sowohl perspektivisch integrierten als auch verkehrlich gut erreichbaren Lage die Versorgung der Wohngebiete in Nebringen als auch des gesamten Gemeindegebietes sichern Die Haltestelle Hauptschule wird nach Beschluss der Verkehrsschau vom durch die Haltestelle Bettäcker, Nebringen ersetzt. Die hierfür notwendigen Rodungsarbeiten wurden bereits ausgeführt, aktuell fehlt es zur Umsetzung lediglich am Förderbescheid des RP Stuttgart. Damit ist der Standort Bettäcker zum Zeitpunkt der Inbetriebnahme unmittelbar an eine Haltestelle für die Linien 777 und 790 angeschlossen. Sowohl Bürger aus Tailfingen als auch aus Öschelbronn können den Standort dann gut mit dem ÖPNV erreichen. Parallel zur Einzelhandelsansiedlung ist die Aufsiedlung eines Neubaugebietes auf ca. 7,8 ha geplant: Hier sollen rd. 150 Bauplätze, überwiegend für Einfamilien, Doppel und Reihenhäuser, entstehen sowie eine Anlage für betreutes Wohnen mit 18 Gebäuden. Der Standort ist als Schwerpunkt des Wohnungsbaus lt. Regionalplan ausgewiesen. Die Entwicklung der Wohnbebauung und der Einzelhandelsflächen soll in den einzelnen Bauabschnitten miteinander korrespondieren, sodass mit der Realisierung der Einzelhandelsprojekte zeitgleich jeweils benachbarte Wohnlagen entstehen. Die abschnittsweise Realisierung der Wohnbebauung und der Einzelhandelsfläche findet im ersten Abschnitt auf der gesamten Tiefe statt. Von einer ursprünglich auf 2/3 Tiefe vorgesehenen Erschließung im ersten Abschnitt wurde Abstand genommen. 13

14 Abbildung 1 Standortlage Bettäcker in Gäufelden (OT Nebringen) Areal und Umfeldnutzungen Abbildung 2: Standortlage Bettäcker in Gäufelden (OT Nebringen) verkehrliche Erreichbarkeit 14

15 Die spezifischen Eigenschaften des Standortes können zusammenfassend in positive und negative Standortfaktoren gegliedert werden. Diese standortspezifischen Eigenschaften haben sowohl Einfluss auf die städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Gegebenheiten im Standortumfeld als auch auf die Ausstrahlung, die Marktdurchdringung und die damit korrespondierende Umsatzerwartung des Planobjektes. Positive Standortfaktoren: + gute verkehrliche Erreichbarkeit durch exponierte Lage am Kreisverkehr (K 1033 / Öschelbronner Straße / Etzwiesenallee) und damit am Ortseingang von Nebringen (= bevölkerungsstärkster Ortsteil) + sehr gute ÖPNV Anbindung (perspektivisch) + sehr gute Einsehbarkeit vom Hauptverkehrsträger + unmittelbar angrenzende Wohngebiete (fußläufiges Einzugsgebiet erschließbar); perspektivisch wichtige Nahversorgungsbedeutung durch Neubaugebiete (wachsendes Einwohner und Kaufkraftpotenzial) + zentrale Lage bezogen auf Gemeindegebiet (zwischen den beiden einwohnerstärksten Ortsteilen Gäufeldens) + Grundstücksgröße und zuschnitt entsprechenden Anforderungen eines Nahversorgungsstandortes inkl. Vollsortimenter und Drogeriemarkt (Realisierung zeitgemäßer Flächengrößen für einen zukunfts und wettbewerbsfähigen Standort möglich) + Kopplungseffekte zwischen den frequenzerzeugenden öffentlichen Einrichtungen im Umfeld (v. a. Schulen) und dem Nahversorgungsstandort zu erwarten. Negative Standortfaktoren: Standort bislang nicht als Einzelhandelslage etabliert keine Einsehbarkeit von und direkte Anbindung an überregional bedeutsame Verkehrsträger zusätzliche Flächenversiegelung nötig (findet im Rahmen der Wohngebietsentwicklung statt). Zusammenfassend ist festzuhalten, dass es sich bei dem Areal in Nebringen um einen teilintegrierten wohnortnahen Standort handelt. Durch die weitere Neubautätigkeit wird das Vorhaben ein noch größeres fußläufiges Einzugsgebiet erschließen und sich in die Wohnbebauung integrieren. Durch die Kombination von Lebensmittel und Drogeriemarkt ist die Konzeption für den Standort positiv zu bewerten, da ein umfassendes Nahversorgungsangebot entsteht und hohe Synergieeffekte zu erwarten sind. 15

16 3. Mikrostandort Bergle, Öschelbronn Der Standort des Lidl Lebensmitteldiscounters befindet sich in der Mötzinger Straße, am südöstlichen Rand des Ortsteils Öschelbronn. Öschelbronn zählt derzeit ca Einwohner 17 und ist einer der drei räumlich separierten Ortsteile, die die Siedlungsstruktur Gäufeldens prägen. Der Markt ist bereits seit Jahren am dortigen Standort ansässig und weist hinsichtlich seiner Verkaufsfläche im Sinne einer Bestandssicherung erheblichen Modernisierungsbedarf auf. Vor diesem Hintergrund soll der Lidl Lebensmitteldiscounter erweitert und auf ein zukunftsfähiges Niveau gebracht werden. Der Standort wird in südlicher sowie östlicher Richtung durch landwirtschaftliche Flächen begrenzt. In Richtung Westen bzw. Norden schließen der Verlauf der Mötzinger Straße (K 1076) sowie dahinter angrenzende Wohngebiete an den Standort an. Auf dem gegenüberliegenden Grundstück, nördlich der Zufahrt zum Lidl Markt, wurde zwischenzeitlich ein Neubau der Bäckerei Sehne mit angeschlossenem Café erreichtet. Die verkehrliche Erreichbarkeit kann als gut bewertet werden. Durch die Lage an der Mötzinger Straße (K 1076) wird sowohl eine gute Erreichbarkeit als auch eine hervorragende Sichtbarkeit am Standort erzielt. Darüber hinaus ist der Lidl Markt auch aus den nördlich bzw. östlich gelegenen Ortsteilen Nebringen und Tailfingen gut zu erreichen. Durch die unmittelbare Nähe zu den angrenzenden Wohngebieten ist zudem ein fußläufiges Einzugsgebiet erschließbar. Dem Markt wird somit in hohem Maße eine Nahversorgungsfunktion zuteil. Darüber hinaus ist die ÖPNV Erreichbarkeit des Standortes durch die ca. 350 m entfernt gelegene Haltestelle Rathaus gegeben. Foto 1: Lidl Lebensmitteldiscounter Foto 2: angrenzende Wohngebiete GMA Aufnahmen Quelle: Gemeinde Gäufelden, Einwohnerstatistik, Stand:

17 Zusammenfassend kann der Standort wie folgt bewertet werden: Positive Standortfaktoren: + sehr gute Einsehbarkeit durch exponierte Lage am Kreisverkehr (K 1076 Mötzinger Straße) + ausreichende Flächenverfügbarkeit für das Erweiterungsvorhaben sowie ausreichende Parkplatzsituation + gute verkehrliche Erreichbarkeit über die Mötzinger Straße sowie ÖPNV Anschluss (ca. 350 m entfernt) + fußläufige Erreichbarkeit aus den angrenzenden Wohngebieten + unmittelbare Nahversorgungsfunktion für den Ortsteil Öschelbronn mit rd Einwohnern + bereits etablierter Einzelhandelsbetrieb. Negative Standortfaktoren: Aufteilung der Bevölkerung auf drei räumlich getrennte Ortsteile. derzeit unklar, ob eine SO Ausweisung im FNP zulässig ist. 17

18 Karte 2: Mikrostandorte der Vorhaben Legende Neubaugebiet Bettäcker Sondergebiet Nebringen P Planstandort Lebensmittel- und Drogeriemarkt überwiegend Wohnen überwiegend Gewerbe S Standort Lidl P 1 Edeka Rentschler L1184 ÖPNV Haltepunkt Haltepunkt geplant 1 Öschelbronn S L1359 Richtung Tailfingen Quelle: openstreetmap; GMA-Bearbeitung

19 4. Einzugsgebiet und Bevölkerungspotenzial Der Abgrenzung des voraussichtlichen Einzugsgebietes für die Nahversorgungsstandorte Bettäcker bzw. Bergle kommt eine wesentliche Bedeutung bei der Beurteilung der Vorhaben zu. So bildet das ermittelte Einzugsgebiet die Grundlage für alle späteren Berechnungen zur Ermittlung des Bevölkerungs und Kaufkraftpotenzials sowie des Vorhabenumsatzes bzw. der Umsatzherkunft. Als Einzugsgebiet wird in dieser Untersuchung ein Bereich verstanden, innerhalb dessen mit regelmäßigen, dauerhaften und ausgeprägten Einkaufsbeziehungen an den Vorhabenstandort Bettäcker bzw. Bergle gerechnet werden kann. Das Einzugsgebiet lässt sich darüber hinaus ggf. weiterhin nach Zonen untergliedern und strukturieren, aus denen eine gleichmäßige Kundeneinkaufsorientierung an die Standorte zu erwarten ist. Mit zunehmender Entfernung bzw. schlechterer Erreichbarkeit der Standorte ist dabei i. d. R. von einer Abnahme der Kundenbindung an den Standort auszugehen. Durch die Zonierung des Einzugsgebiets wird diesem Umstand Rechnung getragen. Zur Abgrenzung und Zonierung des Einzugsgebietes werden in vorliegender Untersuchung folgende Kriterien herangezogen: wesentliche Strukturdaten und Rahmenbedingungen im Untersuchungsraum (z. B. Topografie, Siedlungsstruktur, Pendlerbeziehungen, Wirtschaftsstruktur) verkehrliche Erreichbarkeit des Standortes auf Basis von Fahrzeitisochronen Betreiber, Dimensionierung und Sortimentsstruktur des Vorhabens Wettbewerbssituation und Einkaufsalternativen in Gäufelden sowie in den umliegenden Städten und Gemeinden (vgl. Kapitel III.) Ergebnisse aus anderen GMA Untersuchungen in Gäufelden und der Region. Das Einwohnerpotenzial für das Einzugsgebiet des Standortes Bettäcker im Ortsteil Nebringen bzw. des Standortes Bergle im Ortsteil Öschelbronn umfasst im Wesentlichen die Gemeinde Gäufelden selbst mit aktuell ca Einwohnern. 18 Die Gemeinden Jettingen, Bondorf und Mötzingen gehören lt. Regionalplan zum Nahbereich des Kleinzentrums Gäufelden. Aufgrund des eigenständigen Angebots im Lebensmittelbereich (real und Aldi in Jettingen, E aktiv Markt Rentschler und Penny in Bondorf, Netto in Mötzingen) und der Nähe zu weiteren wettbewerbsstarken Standorten (z. B. Nagold) sind nur geringe Kundenströme von dort in Richtung Gäufelden zu erwarten. Auch im Drogeriewarensektor verfügen die Gemeinden des Nahbereichs z. T. über eigene Versorgungsstrukturen (Rossmann in Jettingen, dm in Bondorf). 18 Quelle: Gemeinde Gäufelden, Stand:

20 Vor dem Hintergrund der geplanten attraktiven Standortkombination aus Lebensmittelvollsortimenter und Drogeriemarkt am Standort Bettäcker ist jedoch von Kaufkraftzuflüssen auch aus dem Nahbereich auszugehen. Somit leben aktuell insgesamt rd Einwohner im Einzugsgebiet. Allerdings ist das Vorhaben nicht auf den Nahbereich angewiesen, der Nahbereich wird nur im Sinne möglicher Beeinträchtigungen mitbetrachtet (= worst case). Aufgrund der Nahversorgungsfunktion ist nicht von einer darüber hinaus gehenden signifikanten überörtlichen Bedeutung auszugehen. Kundenströme von außerhalb des Nahbereiches (z. B. Pendler) sind aufgrund des negativen Pendlersaldos und der Distanz zu überregional bedeutsamen Verkehrsträgern sowie des starken Wettbewerbsumfeldes (v. a. Herrenberg, Jettingen, Bondorf, Mötzingen) in nur sehr untergeordneter Form zu erwarten. Diese werden lediglich in Form von sog. Streuumsätzen berücksichtigt. 5. Kaufkraft im Einzugsgebiet Die Berechnung der erschließbaren Nachfragepotenziale wird speziell für die Wirtschaftsgruppe Ladeneinzelhandel und Ladenhandwerk vorgenommen. Als Grundlage dienen aktuelle Daten des Statistischen Bundesamtes sowie GMA Kaufkraftwerte. Die einzelhandelsrelevante Nachfrage (inkl. Apotheken und Ladenhandwerk) liegt nach eigenen Berechnungen bei ca pro Kopf der Wohnbevölkerung in Deutschland. Davon entfallen auf den Nahrungs und Genussmittelsektor ca p. a., auf den gesamten Nichtlebensmittelsektor ca p. a. Für die nachfolgende Kaufkraftberechnung wurden die Pro Kopf Ausgaben auf die projektrelevanten Sortimente abgestimmt. Für die Sortimentsgruppen wurden folgende jährliche Ausgabewerte angesetzt: Nahrungs und Genussmittel ca Drogeriewaren ca Neben den Pro Kopf Ausgabewerten sind zur Berechnung der Kaufkraft die lokalen Kaufkraftkoeffizienten zu berücksichtigen. Die Gemeinde Gäufelden verfügt über einen leicht überdurchschnittlichen Kaufkraftkoeffizienten. 19 Unter Berücksichtigung der örtlichen Kaufkraftkoeffizienten ergeben sich für das projektspezifische Einzugsgebiet die in der Tabelle 3 dargestellten projektspezifischen Kaufkraftpotenziale: 19 Laut MB Research liegt der Kaufkraftkoeffizient für die Gemeinde Gäufelden aktuell bei 105,5 und somit über dem Bundesdurchschnitt (= 100,0); Gemeinden des Nahbereiches: Mötzingen (= 101,4), Jettingen (= 104,1), Bondorf (= 107,0). 20

21 Tabelle 3: Projektrelevantes Bevölkerungs und Kaufkraftpotenzial Gemeinde Einwohner Kaufkraft NuG* in Mio. Kaufkraft Drogerie in Mio. Gäufelden ,1 4,3 Nahbereich ,4 7,8 insgesamt ,5 12,1 * NUG = Nahrungs und Genussmittel GMA Berechnungen 2017 (ca. Werte; gerundet) Zusätzlich ist bei Lebensmittelmärkten auch ein Umsatzanteil mit Randsortimenten des Nichtlebensmittelbereiches zu berücksichtigen. Diese liegen im Fall von Lidl derzeit bei ca. 20 %. Der Umsatzanteil für Lebensmittelvollsortimenter im Lebensmittelbereich liegt je nach Anbieter bei ca %. Bei Drogeriefachmärkten variieren die Randsortimente je nach Betreiber zwischen %. 21

22 Karte 3: Einzugsgebiet des Gesamtvorhabens Legende Gemeinde Gäufelden Nahbereich S P Standort Lidl Planstandort Bettäcker P S ca.-darstellung, tatsächliche Abgrenzung orientiert sich an statistischer / administrativer Gliederung Quelle: openstreetmap; GMA-Bearbeitung

23 III. Projektrelevante Wettbewerbssituation Zur Bewertung der Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum wurde von der GMA zuletzt im Jahr 2015 der Lebensmitteleinzelhandel vor Ort erhoben. Der Bestand wurde im Rahmen der vorliegenden Untersuchung aktualisiert. Als Wettbewerber gelten grundsätzlich alle Ladengeschäfte, in denen Warengruppen angeboten werden, die Überschneidungen mit den Vorhaben aufweisen. Allerdings ist aufgrund der Flächengröße bzw. des Betriebstyps und des spezifischen Einkaufsverhaltens der Bevölkerung davon auszugehen, dass insbesondere betriebstypengleiche Betriebe als Hauptwettbewerber zu identifizieren sind. 1. Angebots und Wettbewerbssituation In Gäufelden sind folgende wesentliche Anbieter im Lebensmittelsektor zu nennen (vgl. Karten 2 und 4): EDEKA Rentschler (Supermarkt), Raiffeisenstraße, Gewerbegebiet Böden im Südosten des Ortsteils Nebringen, ca. 800 m² VK: Bäckerei K&U in Vorkassenbereich; Übernahme von EDEKA Kalbacher durch EDEKA Rentschler im Oktober Der Supermarkt wurde in diesem Zuge umfassend modernisiert und saniert, die Inneneinrichtung komplett erneuert und umgestaltet; verkehrlich gut erreichbar über K 1031, keine Anbindung an ÖPNV, kein fußläufiges Einzugsgebiet durch Trennwirkung der Bahnlinie und L Insgesamt autokundenorientierter Standort mit begrenzter Nahversorgungsfunktion für Nebringer Wohnbevölkerung. Lidl (Lebensmitteldiscounter), Mötzinger Straße, rd. 800 m² VK: Standortverbund mit Bäckerei Sehne, Ortsrandlage im Süden des Ortsteils Öschelbronn, gute verkehrliche Erreichbarkeit (Lage am Kreisverkehr) und Einsehbarkeit vom Hauptverkehrsträger, sowohl auf Laufkundschaft als auf Autokunden ausgerichtet, angemessenes Stellplatzangebot; insgesamt etablierter Anbieter mit wichtiger Nahversorgungsfunktion für die Bewohner des Ortsteils Öschelbronn bzw. das gesamten Gemeindegebietes, nicht mehr zeitgemäß hinsichtlich Verkaufsflächengröße. 20 Weiterhin befinden sich in Gäufelden fünf Bäckereien, eine Metzgerei, ein Getränkehandel, ein Dorfladen, sowie kleinere Hofläden und Lebensmittelspezialanbieter. Insgesamt sind im Bereich der Nahrungs und Genussmittel bislang (d. h. ohne die Neuplanung am Standort Bettäcker ) Betriebe mit einer Gesamtverkaufsfläche von rd m² in Gäufelden angesiedelt. Die Betriebe erwirtschaften ein Gesamtumsatz im Lebensmittelbereich von ca Mio. 21. Das Angebot verteilt sich dabei wie folgt: Der Lebensmitteldiscounter strebt eine Verkaufsflächenerweiterung um rd. 240 m² auf dann ca m² VK an. bereinigt um Nonfood Umsätze der Lebensmittelmärkte 23

24 Nebringen: Bäckerei Seeger, Sindlinger Straße, < 50 m² VK Bäckerei Sehne, Öschelbronner Straße, < 50 m² VK Metzgerei Weippert, Öschelbronner Straße, < 50 m² VK Südtiroler Spezialitäten, Öschelbronner Straße, < 50 m² VK (eingeschränkte Öffnungszeiten) Stil & Blüte, Öschelbronner Straße, < 50 m² VK, Floristik und Naturkost Zwiebelberde, Hämmerlestraße, < 50 m² VK (eingeschränkte Öffnungszeiten) Gäu Apotheke, Sindelfinger Straße, < 50 m² VK Öschelbronn: Bäckerei Seeger, Jettinger Straße, < 50 m² VK Hofladen, Stuttgarter Straße, ca. 55 m² VK Bäckerei Weinberg, Jettinger Straße, < 50 m² VK Getränke Hörmann, Jahnstraße, ca. 100 m² VK (eingeschränkte Öffnungszeiten) Bäckerei Sehne, Mötzinger Straße, < 50 m² VK Tailfingen: Dorfladen Tailfingen, Hauptstraße, ca. 75 m² VK Egelerhof (Hofladen), Reuteweg, < 50 m² VK (eingeschränkte Öffnungszeiten) Im Drogeriewarenbereich ist in der Gemeinde Gäufelden derzeit kein Wettbewerber vorhanden. Lediglich in den Drogeriewarenabteilungen der Lebensmittelmärkte werden kleine Anteile im Teilsortiment angeboten. Die Folge sind umfassende Kaufkraftabflüsse an Drogeriefachmarktstandorte im Umland. Eine angemessene Versorgung im Drogeriebereich ist in Gäufelden derzeit nicht möglich. Auch die Randsortimente in den bestehenden Lebensmittelmärkten sind nur von sehr geringem Umfang. Im Einzelnen besteht derzeit in Gäufelden lediglich folgendes Angebot: Randsortiment im Edeka Markt Rentschler: ca. 60 m² Drogeriewaren Randsortiment im Lidl Discountmarkt: ca. 50 m Drogeriewaren Dorfladen Tailfingen: < 10 m² Drogeriewaren. Insgesamt umfasst das Drogeriesortiment in Gäufelden somit lediglich 120 m². Dies ist nicht nur quantitativ sehr wenig in Relation zu den knapp EW (Tendenz steigend), sondern auch im Hinblick auf die Qualität unzureichend. Da es sich bei den beiden Lebensmittelmärkten Edeka und Lidl um vergleichsweise kleine Märkt handelt (jeweils 800 m² VK), können Drogeriewaren als Randsortiment auch nur auf stark untergeordneter Fläche präsentiert werden. Die Darstellung 24

25 eines breiteren, auch nur ansatzweise spezialisierten Sortimentes ist auf jeweils m² unmöglich. Das Kaufkraftpotenzial für Drogeriewaren im engeren Sinn (ohne Randsortimente) beträgt für Gäufelden 4,3 Mio.. Durch die bescheidenen Randsortimente bei Edeka und Lidl werden davon weniger als 0,5 Mio. abgeschöpft. D. h., das abfließende Kaufkraftpotenzial im Bereich Drogeriewaren (im engeren Sinn) beträgt 3,8 Mio. bzw. fließen fast 90 % des entsprechenden Kaufkraftpotenzials in das Umland ab. Hierbei ist in erster Linie der Fachmarktstandort in Jettingen (städtebaulich nicht integrierte Lage) sowie die entsprechenden Standorte in Bondorf und Herrenberg zu nennen. In jedem Fall kann festgehalten werden, dass für die Gemeinde Gäufelden kein ausreichendes Angebot im Bereich Drogeriewaren vorhanden ist. Damit ist die Grundversorgung derzeit nicht gesichert. Dies zeigt auch der Vergleich mit anderen Gemeinden dieser Größenordnung im Landkreis Böblingen: Bondorf (6.000 EW) dm Drogeriemarkt Jettingen (7.800 EW) Rossmann Drogeriemarkt Holzgerlingen ( EW): dm Drogeriemarkt Waldenbuch (9.000 EW): dm Drogeriemarkt Schönaich ( EW): Rossmann Drogeriemarkt Weil im Schönbuch ( EW): Rossmann Drogeriemarkt. Alle vergleichbar großen Gemeinden im Landkreis Böblingen verfügen bereits über ein entsprechendes Angebot oder bemühen sich derzeit um eine entsprechende Ansiedlung (Magstadt). 2. Bewertung der Angebotssituation im Lebensmittel und Drogeriebereich Als wichtige Orientierung für die Bedeutung einer Kommune für das nähere Umland sowie deren Entwicklungspotenzial dient die Zentralitätskennziffer. Zur Berechnung der Zentralität erfolgt eine Gegenüberstellung von Kaufkraft und Umsatz. Dabei deuten Werte über 100 % einen Bedeutungsüberschuss und Werte unter 100 % einen Nettokaufkraftabfluss an. In Gäufelden liegt die Zentralität im Nahrungs und Genussmittelbereich derzeit bei ca. 49 % und hat sich damit in den letzten Jahren nochmals verschlechtert. Der Wert kann vor dem Hintergrund der zentralörtlichen Funktion (Kleinzentrum) als stark unterdurchschnittlich bezeichnet werden. 22 Wie bereits im Einzelhandelskonzept (GMA 2009) festgehalten wurde, fließt im Nahrungs und Genussmit 22 Vgl. Einzelhandelskonzept 2009 S. 24: Bereits damals wurde festgehalten: Die Zentralität im Nahrungsund Genussmittelbereich liegt mit ca. 54 % deutlich unterhalb der für Kleinzentren vergleichbarer Größenordnungen üblichen Werte. 25

26 telbereich ein erheblicher Teil der Kaufkraft an leistungsstarke Standorte im Umland ab (v. a. Herrenberg, Nagold, Jettingen). Unter der Annahme, dass ein Teil der nach Herrenberg bzw. Jettingen abfließenden Kaufkraft verstärkt in der Gemeinde Gäufelden selbst gebunden werden kann, ergibt sich ein deutliches Entwicklungspotenzial zum Ausbau der Nahversorgung. 23 Auch im Einzelhandelskonzept der Gemeinde Gäufelden wurde bereits ein Modernisierungsbedarf i. S. einer Bestandssicherung im Nahrungs und Genussmittelbereich festgehalten (Vgl. hierzu Einzelhandelskonzept Gäufelden ). Als weitere Versorgungskennziffer kann die Verkaufsflächenausstattung je Einwohner herangezogen werden. Im Nahrungs und Genussmittelbereich 25 wird in der Gemeinde Gäufelden bislang (d. h. ohne die Planung Bettäcker ) eine Verkaufsflächenausstattung von rd. 170 m² VK / Einwohner erreicht. Diese ist im Vergleich zu Gemeinden ähnlicher Größenstruktur sowie zum Bundesdurchschnitt 26 als stark unterdurchschnittlich einzustufen. Mit der Realisierung des neuen Supermarktes am Standort Bettäcker unter Beibehaltung des bestehenden Edeka Standortes sowie der Erweiterung des Lidl Lebensmitteldiscounters in Öschelbronn erhöht sich der Wert auf rd. 360 m² VK / Einwohner und liegt somit immer noch unter dem Durchschnitt. An dieser Bewertung ändert sich auch nichts, wenn man sämtliche Kleinanbieter sowie das Ladenhandwerk (Bäcker und Metzger) in Gäufelden mit in die Betrachtung einbezieht. Derzeit liegt die Gesamtverkaufsfläche (inkl. Hofläden und aller sonstiger Kleinstanbieter) bei m² in Gäufelden. Dies entspricht einer Ausstattungskennziffer von 235 m² je EW. Selbst unter Einbeziehung aller Anbieter in Gäufelden erreicht die Kennziffer noch nicht einmal die oben genannte Durchschnittskennziffer in Deutschland, die jedoch nur die größeren Anbieter berücksichtigt (432 m² je EW). Um zusätzlich einen Vergleich mit den Daten anderer Gemeinden in der Größenordnung und dem vollständigen Einzelhandelsbesatz (inkl. Kleinbetriebe, Ladenhandwerk, Hofläden etc.) herstellen zu können, kann auf eine Langzeitauswertung der GMA zurückgegriffen werden, in die mehr als 200 Städte und Gemeinden in der Größenordnung von EW eingeflossen sind. Daraus ergibt sich folgender Vergleich: Mit der Durchführung der Vorhaben in Nebringen und Öschelbronn (d. h. Ansiedlung Lebensmittelvollsortimenter in Nebringen, Erweiterung Lidl in Öschelbronn) bei gleichzeitigem Erhalt des bestehenden Edeka Marktes wird sich die Zentralität auf rd % erhöhen. Dies zeigt, dass beide Standorte parallel ohne nennenswerte überörtliche Kaufkraftzuflüsse entwickelt werden können. Vgl. Einzelhandelskonzept Gäufelden S. 28: Um auch weiterhin ein ausgewogenes Nahversorgungsangebot zu gewährleisten, sollte die Erhaltung der bestehenden Angebotsstruktur ( ) angestrebt werden. Daher ist es von großer Bedeutung, die bestehenden Märkte an die heutigen Ansprüche anzupassen. ohne Spezialanbieter, inkl. Nonfood Anteile. Vgl. EHI, handelsdaten aktuell 2016, S. 92 (Bundesdurchschnitt = 432 m² / Einwohner; ohne Spezialgeschäfte (z. B. Biomärkte) und nicht organisierten Lebensmitteleinzelhandel, Verkaufsfläche inkl. Nonfood Verkaufsfläche). 26

27 Tabelle 4: Verkaufsflächenausstattung Lebensmitteleinzelhandel (inkl. Bäcker, Metzger, Klein und Kleinstanbieter, Getränkemärkte, Hofläden usw.) Gäufelden 120 Gemeinden in Deutschland von EW 86 Gemeinden in Deutschland von EW Aktuell 235 m² VK je EW 462 m² VK je EW 543 m² VK je EW Perspektivisch* 421 m² VK je EW 462 m² VK je EW 543 m² VK je EW * nach Ansiedlung Lebensmittelvollsortimenter bzw. Erweiterung Lidl GMA 2017 Unabhängig von dem angewendeten Maßstab bleibt unbestreitbar festzustellen, dass die Verkaufsflächenausstattung und damit auch die Versorgungsfunktion und die Versorgungsqualität in Gäufelden stark unterdurchschnittlich ausgeprägt ist. Gäufelden kann derzeit eine angemessene Grundversorgung nicht gewährleisten. Dies betrifft sowohl den Lebensmitteleinzelhandel im engeren Sinn als auch insbesondere den Drogeriewarenhandel. Beide Lebensmittelmärkte (Edeka und Lidl) sind deutlich veraltet und weisen mit jeweils 800 m² nur eine stark unterdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung auf. Dies kann auch nicht kompensiert werden durch die Kleinanbieter in Gäufelden. Zwar sind mit Bäcker, Metzger, Hofladen usw. einige leistungsfähige Anbieter vorhanden. Diese sind jedoch stark spezialisiert und können die Grundversorgung im Lebensmittel und Drogeriebereich nicht sicherstellen. Eine Bewertung der quantitativen Ausstattung in der Gemeinde Gäufelden im Lebensmittelbereich lässt nach unterschiedlichen Methoden ein erhebliches Entwicklungspotenzial erkennen. 3. Wettbewerbssituation außerhalb der Gemeinde Gäufelden Im weiteren Umland sind im Lebensmitteleinzelhandel insbesondere die Einzelhandelsstandorte Herrenberg sowie die lt. Regionalplan dem Nahbereich zugeordneten Gemeinden Bondorf, Jettingen und Mötzingen von Belang. Im benachbarten Mittelzentrum Herrenberg befinden sich mit den Anbietern Kaufland, E Center, Aldi, 2 x Netto sowie kleineren Anbietern (z. B. CAP) leistungsstarke Wettbewerbsstrukturen. Das Drogeriesegment wird durch eine Filiale des Drogerieanbieters Müller abgedeckt. In Jettingen sind mit dem SB Warenhaus real sowie einem Aldi Lebensmitteldiscounter zwei leistungsstarke Wettbewerber vorhanden. Ein Rossmann Drogeriemarkt rundet das Angebot ab. Im südlich gelegenen Bondorf ist mit den Anbietern EDEKA Rentschler und Penny ebenfalls auf leistungsstarke Nahversorgungsstrukturen hinzuweisen. Im Drogeriesegment ist auf eine Filiale des Anbieters dm zu verweisen. In Mötzingen sichert eine Filiale von Netto die Versorgung der Bewohner vor Ort. Im weiteren Umland sind v. a. in Rottenburg und Nagold sowie in der östlich an Gäufelden angrenzenden Gemeinde Ammerbuch eigenständige Versorgungsstrukturen vorhanden (z. B. REWE in Ammerbuch Altingen). 27

28 Tabelle 3: Wesentliche strukturprägende Anbieter aus dem Lebensmittel und Drogeriebereich im Umland Wettbewerber Betriebstyp Adresse Bondorf E aktiv markt Rentschler Supermarkt Boschstraße Penny Discounter Bahnhofstraße dm Drogeriemarkt Hailfinger Straße Jettingen real SB Warenhaus Heilbergstraße Aldi Discounter Gutmeisterweg Rossmann Drogeriemarkt Heilbergstraße Mötzingen Netto Discounter Nagoldstraße Herrenberg Kaufland SB Warenhaus Schießtäle E Center SB Warenhaus Seestraße Aldi Discounter Kalkofenstraße Netto Discounter Lise Meitner Weg, Gülstein CAP Supermarkt Mozartstraße Müller Drogeriemarkt Bronntor Ammerbuch Altingen REWE Supermarkt Hagenring GMA Zusammenstellung

29 Karte 4: Wesentliche Wettbewerber im Untersuchungsraum Legende P S Plansstandort Bettäcker Standort Bergle P S Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Bearbeitung

30 IV. Beurteilung der möglichen Auswirkungen 1. Umsatzprognose und Umsatzherkunft Zur Berechnung der voraussichtlichen Umsatzerwartung der Vorhaben wird das Marktanteilkonzept verwendet. Dieses in der Handelswissenschaft weit verbreitete und anerkannte Modell bestimmt das zu erwartende Umsatzvolumen eines Einzelhandelsbetriebes anhand der erzielbaren Marktanteile mit Kunden in den einzelnen Zonen des Einzugsgebietes. 27 Somit beschreibt das Modell, in welchem Ausmaß ein Vorhaben in der Lage ist, einen Teil des vorhandenen Kaufkraftvolumens im projektrelevanten Sortimentsbereich an sich zu binden. Neben der Berechnung der zu erwartenden Gesamtumsatzleistung eines Vorhabens lässt sich anhand des Marktanteilkonzepts ebenfalls die perspektivische Umsatzherkunft des Vorhabens ableiten. Diese ergibt sich aus der Relation zwischen den in den jeweiligen Zonen des Einzugsgebiets generierten Umsätzen und dem Gesamtumsatz des Vorhabens. Hingegen lässt das Marktanteilkonzept keine direkten Rückschlüsse auf die durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzumlenkungen zu. So gibt das Marktanteilkonzept keine Auskunft darüber, wo die durch das Vorhaben generierten Umsätze bisher gebunden sind und wie sich diese nach dem Markteintritt des Vorhabens neu verteilen werden. Die Ermittlung der Umsatzumlenkungen für die Vorhaben wird in Kapitel IV. 2. ausführlich behandelt. 1.1 Standort Bettäcker Folgende Umsatzprognose lässt sich für den geplanten Lebensmittelvollsortimenter am Standort Bettäcker mit ca m² VK anhand des Marktanteilkonzeptes ermitteln 28 : Tabelle 5: Umsatzprognose des geplanten Lebensmittelvollsortimenters (1.500 m² VK) Zonen Kaufkraft Food in Mio. Marktanteil Food in % Umsatz Food in Mio. Umsatz Nonfood in Mio. * Umsatz gesamt in Mio. Umsatzherkunft in % Gäufelden 20, ,5 0,4 3,9 64 Nahbereich 36,4 5 1,8 0,2 2,0 33 Einzugsgebiet 56,5 10 5,3 0,6 5,9 97 Streuumsätze 0,2 < 0,1 0,2 < 5 Insgesamt 5,5 0,6 6,1 100 * Der Umsatzanteil im Nonfoodbereich beträgt bei Lebensmittelvollsortimenters ca. 10 %. Hinsichtlich der Kundenherkunft wurde von mit dem Lebensmittelbereich vergleichbaren Werten ausgegangen. Quelle: GMA Berechnungen 2017 (ca. Werte, Rundungsdifferenzen möglich) In die Ermittlung der Marktanteile fließen zahlreiche Faktoren ein. U. a. sind dies die Rahmenbedingungen am Vorhabenstandort, die verkehrliche Erreichbarkeit, die Wettbewerbssituation im selben Marktsegment sowie Kopplungs und Agglomerationseffekte. Rechenvorgang: Kaufkraft der Wohnbevölkerung x Marktanteil = Umsatz des Vorhabens. 30

31 Somit lässt sich für den geplanten Lebensmittelvollsortimenter am Standort Bettäcker mit ca m² VK eine Gesamtumsatzleistung von ca. 6,1 Mio. ermitteln. Hiervon entfallen ca. 5,5 Mio. auf den Lebensmittelbereich und ca. 0,6 Mio. auf den Nichtlebensmittelbereich. Mit einer Flächenproduktivität von ca / m² VK wird eine für einen Lebensmittelvollsortimenter durchschnittliche Flächenleistung erzielt. Im Vergleich zur GMA Untersuchung aus dem Jahre 2015 haben sich Änderungen hinsichtlich des bestehenden Edeka Marktes an der Raiffeisenstraße ergeben. Der Supermarkt wurde im vergangenen Jahr umfassend modernisiert, sodass im vorliegenden Marktanteilskonzept für den geplanten Lebensmittelvollsortimenter in Nebringen von einem etwas geringeren Marktanteil % in Gäufelden ausgegangen wird. Die Gesamtumsatzleistung des geplanten Lebensmittelvollsortimenters am Standort Bettäcker wird damit weiterhing auf rd. 6,1 Mio. geschätzt. Die Betrachtung der Umsatzherkunft macht deutlich, dass mit ca. 64 % der überwiegende Teil des Umsatzes mit Kunden aus Gäufelden erzielt wird. Darüber hinaus werden rd. 33 % aus Gemeinden des Nahbereichs stammen. Ein geringer Umsatzanteil wird zudem von außerhalb des Einzugsgebietes in Form von Streuumsätzen generiert. Die Berechnung der Umsatzherkunft berücksichtigt jedoch noch nicht die im Umfeld des Standortes geplante Wohnbebauung, die parallel zur Ansiedlung eines neuen Lebensmittelmarktes entwickelt wird. In zwei Bauabschnitten soll hier Wohnraum für 600 Einwohner geschaffen werden. Aufgrund der hohen Nachfrage nach Wohnraum im Landkreis Böblingen kann davon ausgegangen werden, dass die Aufsiedlung des Wohngebietes zügig vorangehen wird. Durch 600 Einwohner entsteht im unmittelbaren Standortumfeld ein zusätzliches Kaufkraftpotenzial in Höhe von 1,2 Mio. allein im Bereich Nahrungs und Genussmittel. Hinzu kommen nochmals knapp 0,3 Mio. im Drogeriebereich. Diese Einwohner werden sich zukünftig im unmittelbaren fußläufigen Einzugsbereich des neuen Lebensmittelmarktes befinden, sodass davon auszugehen ist, dass ein Großteil der Einwohner sich auch direkt in dem neuen Lebensmittelmarkt versorgen wird. Gleichzeitig ist davon auszugehen, dass die Umlandbedeutung zukünftig eher abnimmt. In diesem Zusammenhang ist insbesondere der geplante Ausbau der Versorgungsstrukturen in Herrenberg zu nennen (aktuelle Entwicklung Fachmarktzentrum auf dem sog. Seeländer Areal mit der Ansiedlung eines großen Rewe Marktes, eines Bio Marktes und eines Rossmann Drogeriemarktes). Berücksichtigt man diese Entwicklungen, wird zukünftig auch formal das Kongruenzgebot eingehalten werden (vgl. nachfolgende Tabelle 6). 31

32 Tabelle 6: Perspektivische Bewertung der Umsatzherkunft des Lebensmittelmarktes Umsatzherkunft Aktueller Stand Nach Entwicklung des Wohngebietes abs. in % abs. in % Gäufelden 3,9 64 5,1 70 Nahbereich 2,0 33 2,0 27 Streuumsätze 0,2 3 0,2 3 Summe 6, ,3 100 GMA 2017 Ein Drogeriemarkt mit ca. 650 m² VK ließe folgende Umsätze am Standort Bettäcker erwarten: Tabelle 7: Umsatzprognose des geplanten Drogeriefachmarktes (650 m² VK) Zonen Kaufkraft Drogerie in Mio. Marktanteil Drogerie in % Umsatz Drogerie in Mio. Umsatz Randsortimente in Mio. * Umsatz gesamt in Mio. Umsatzherkunft in % Gäufelden 4, ,8 0,4 0,5 2,2 2,3 75 Nahbereich 7, ,5 0,1 0,6 21 Einzugsgebiet 12,1 19 2,3 0,6 2,9 96 Streuumsätze 0,1 < 0,1 0,1 < 5 Insgesamt 2,4 0,6 3,0 100 * Der Umsatzanteil mit Randsortimenten beträgt ca. 20 %. Hinsichtlich der Kundenherkunft wurde von mit dem Drogeriewarenbereich vergleichbaren Werten ausgegangen. Quelle: GMA Berechnungen 2017 (ca. Werte, Rundungsdifferenzen möglich) Inkl. der zu erwartenden Streuumsätze ergibt sich für den geplanten Drogeriefachmarkt am Standort Bettäcker ein Gesamtumsatz von etwa 3,0 Mio.. Auf das Kernsortiment entfallen hiervon ca. 2,4 Mio. und auf die Randsortimente ca. 0,6 Mio.. Bei einer geplanten Verkaufsfläche von ca. 650 m² ergibt sich damit eine Flächenproduktivität von rd je m² VK. Dabei handelt es sich um eine leicht unterdurchschnittliche Flächenproduktivität für Drogeriemärkte in der geplanten Größenordnung. 30 Der durchschnittliche Filialumsatz von Rossmann betrug im Jahr 2015 ca. 2,9 Mio.. Für dm lag der durchschnittliche Filialumsatz im Geschäftsjahr 2014 / 2015 bei ca. 4,0 Mio.. 31 Aufgrund des starken Wettbewerbs im Umland (u. a. Bondorf, Jettingen, Herrenberg, Nagold) ist für das Drogeriesegment derzeit nicht mit höheren Umsätzen zu rechnen. Alternativ kann die Prognose des Umsatzes für den Drogeriemarkt auch anhand einer durchschnittlichen Flächenproduktivität vorgenommen werden. Gemäß Struktur und Marktdaten Kaufkraftdatengrundlage Aufgrund der unterschiedlichen Betreiberkonzeptionen im Drogeriemarktbereich schwanken die Flächenproduktivitäten je nach tatsächlichem Betreiber. Quelle: EHI handelsdaten aktuell

33 im Einzelhandel 32 beträgt die durchschnittliche Flächenproduktivität von Drogeriemärkten Bei einer geplanten Verkaufsfläche von 650 m² in Gäufelden ergäbe sich ein Umsatz von 3,6 Mio.. Aufgrund der gegebenen Wettbewerbssituation im Umland (jeweils leistungsfähiger Drogeriemarkt im direkt benachbarten Bondorf und in Jettingen) wird sich die Umsatzzusammensetzung (Umsatzherkunft) jedoch auch bei dieser Prognosemethode nicht verändern. Vielmehr ist von einer höheren Marktabschöpfung in Gäufelden auszugehen. Unter Berücksichtigung der zukünftigen Einwohnerentwicklung ergäbe sich ebenfalls eine höhere Marktabschöpfung. Im Hinblick auf das Kongruenzgebot ändert die alternative Prognosemethode jedoch nichts. Die prozentuale Umsatzzusammensetzung bzw. die Umsatzherkunft bleibt unverändert. Jedoch wird im weiteren Verlauf der Untersuchung (im Sinne des Beeinträchtigungsverbotes) dieser worst case Ansatz berücksichtigt. Bezogen auf die Umsatzherkunft stammen ca. 75 % aus der Gemeinde Gäufelden. Ca. 21 % entfallen auf Kunden aus dem zugeordneten Nahbereich. Der darüber hinausgehende Umsatzanteil wird in Form von Streukunden am Standort generiert. 1.2 Standort Bergle Folgende Umsatzprognose lässt sich für den erweiterten Lidl Lebensmitteldiscounter in Öschelbronn mit ca m² VK anhand des Marktanteilkonzepts ermitteln: Tabelle 8: Umsatzprognose anhand des Marktanteilkonzeptes (Lidl mit m² VK) Zonen Kaufkraft Food in Mio. Marktanteil Food in % Umsatz Food in Mio. Umsatz Nonfood in Mio. * Umsatz gesamt in Mio. Umsatzherkunft in % Gäufelden 20,1 20 4,0 1,0 5,0 77 Mötzingen 7,4 10 0,7 0,2 0,9 13 Einzugsgebiet 27,5 17 4,7 1,2 5,9 90 Streuumsätze 0,5 0,1 0,6 10 Insgesamt 5,2 1,3 6,5 100 * Der Umsatzanteil im Nonfoodbereich beträgt beim Anbieter Lidl ca. 20 %. Hinsichtlich der Kundenherkunft wurde von mit dem Lebensmittelbereich vergleichbaren Werten ausgegangen. GMA Berechnungen 2017 (ca. Werte, Rundungsdifferenzen möglich) Somit lässt sich für den erweiterten Lidl Markt am Standort Bergle mit ca m² VK eine Gesamtumsatzleistung von ca. 6,5 Mio. ermitteln. Hiervon entfallen ca. 5,2 Mio. auf den Lebensmittelbereich und ca. 1,3 Mio. auf den Nichtlebensmittelbereich. Mit einer Flächenproduktivität von rd / m² VK wird eine für den Betreiber Lidl durchschnittliche Flächenleistung erzielt. Höhere Umsatzleistungen sind aufgrund der umfangreichen 32 Vgl. Bayrisches Staatsministerium für Wirtschaft und Medien, Energie und Technologie

34 Wettbewerbssituation in Herrenberg bzw. den Gemeinden des Nahbereichs (Jettingen, Mötzingen, Bondorf) nicht zu erwarten. Die Betrachtung der Umsatzherkunft macht deutlich, dass mit ca. 77 % der überwiegende Teil des Umsatzes mit Kunden aus Gäufelden erzielt wird. Das überörtliche Einzugsgebiet wird sich im Wesentlichen auf die Gemeinde Mötzingen (= Nahbereich) beziehen, von hier werden rd. 13 % des Umsatzes generiert. Der Standort übernimmt damit vorwiegend eine Versorgungsfunktion für die Gemeinde Gäufelden. 2. Prognose und Bewertung von Umsatzumverteilungen 2.1 Methodik Zur Ermittlung der durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzumlenkungen bzw. Wettbewerbswirkungen kommt ein Rechenmodell zum Einsatz, welches auf dem Prinzip des Gravitationsmodells 33 basiert. Das Umsatzumverteilungsmodell stellt dabei den methodischen Ansatz zur Einschätzung und Bewertung der ökonomischen und städtebaulichen Folgewirkungen des zu untersuchenden Planvorhabens dar. Im Wesentlichen fließen dabei zwei Parameter ein, welche durch weitere Kriterien ergänzt und kalibriert werden. Als Berechnungsfaktoren sind hierbei zu nennen: die Attraktivität der jeweiligen Wettbewerbsstandorte, die durch den jeweiligen Betriebsbesatz (Betriebsform, Betreiber, Erscheinungsbild etc.), die Verkaufsflächengröße bzw. den darauf erzielbaren Umsatz beschrieben wird und der Distanzwiderstand, der sich aus der Entfernung (Distanz) zwischen den einzelnen Standorten ergibt. 2.2 Umsatzumverteilungen im Lebensmittelbereich Für die Bewertung der Vorhaben in der Gemeinde Gäufelden werden hinsichtlich der zu erwartenden Umsatzumlenkungen folgende Annahmen getroffen: Die zu untersuchenden Lebensmittelmärkte werden am Standort Bettäcker bzw. Bergle eine Umsatzleistung von insgesamt ca. 12,6 Mio. erzielen. Davon entfallen rd. 10,7 Mio. auf den Lebensmittel und ca. 1,9 Mio. auf den Nichtlebensmittelbereich. Zu berücksichtigen ist des Weiteren, dass der Anbieter Lidl bereits seit Jahren am Standort Bergle auf einer Verkaufsfläche von aktuell ca. 792 m² ansässig ist. Der Markt erwirtschaftet derzeit eine Umsatzleistung von ca. 5,0 Mio.. Davon entfallen rd. 4,0 Mio. auf den Lebensmittelbereich und rd. 1,0 Mio. auf den Nichtlebensmittelbereich. Bei der weiteren Bewertung möglicher Umsatzumverteilungseffekte sind 33 Vgl. Huff, David: Defining and estimating a trading area: Journal of Marketing; Vol. 28, 1964 oder Heinritz, G.: Die Analyse von Standorten und Einzugsbereichen,

35 insbesondere die durch die Erweiterung des Lidl Marktes entstehenden zusätzlichen Umsatzleistungen in Gäufelden zu berücksichtigen. Diese liegen im Lebensmittelbereich bei ca. 1,2 Mio. und im Nonfoodbereich bei max. 0,3 Mio.. Unter Berücksichtigung der bestehenden Umsätze des Lidl Marktes, welche als umsatzumverteilungsneutral gegenüber den Anbietern im Untersuchungsraum zu bewerten sind, bliebt ein relevanter Umsatzanteil von insgesamt 7,6 Mio., welcher durch die Vorhaben im Untersuchungsraum umverteilungswirksam werden wird. Davon entfallen ca. 6,7 Mio. auf den Lebensmittelbereich und ca. 0,9 Mio. auf den Nichtlebensmittelbereich. Diese Umsatzleistungen sind als absolute Maximalwerte im Sinne einer worst case Prognose zu betrachten. Gleichzeitig wurde bei der Prognosen berücksichtigt, dass der bestehende Edeka Markt im Gewerbegebiet Böden am Standort verbleibt. 34 Auf Basis der zuvor getätigten Annahmen zu möglichen Umsatzumlenkungen im Untersuchungsraum sind folgende wettbewerbliche Wirkungen durch die Vorhaben am Standort Bettäcker bzw. Bergle zu erwarten: Die Gemeinde Gäufelden verfügt derzeit über ein stark unterdurchschnittliches Angebot im Nahrungs und Genussmittelbereich. Die Grundversorgung der Gemeinde wird primär durch die Märkte in Nebringen und Öschelbronn getragen, während die sonstigen Angebotsstrukturen (Lebensmittelhandwerk, Spezialanbieter) als lediglich ergänzend zu bezeichnen sind. Die unterdurchschnittliche Zentralität und Verkaufsflächenausstattung der Gemeinde Gäufelden äußert sich derzeit in hohen Kaufkraftabflüssen. Vor diesem Hintergrund ist es möglich, durch ein attraktives Lebensmittelangebot einen großen Teil der Kaufkraft, die heute an die umliegenden Standorte abfließt, zurückzuholen und langfristig an den Standort zu binden, um eine angemessene Grundversorgung zu sichern. Durch die Erweiterung und Attraktivitätssteigerung des Lebensmittelangebotes in Gäufelden ist somit eine Erhöhung der Kaufkraftbindung erzielbar. Die im weiteren Umland ausgelösten Wettbewerbswirkungen, welche aus der Rückholung bisher ins Umland abfließender Kaufkraft resultieren, verteilen sich vorrangig auf großflächige Lebensmittelmärkte und Lebensmitteldiscounter, da gleichartige Betriebsformen am stärksten von der Umverteilung betroffen sein werden. Die Umsatzumverteilungswirkungen werden aufgrund der Vielzahl der Anbieter v. a. in Her 34 Ob es sich bei dem Vorhaben am Standort Bettäcker um eine Neuansiedlung (z. B. Rewe) handelt, oder um eine Verlagerung und Erweiterung des bestehenden Edeka Marktes (ggf. unter Aufgabe seines Altstandortes) kann derzeit noch nicht abgesehen werden. Daher wird hier zunächst im Sinne einer worst case Betrachtung von der Fortführung des Edeka Standortes in Nebringen trotz Realisierung des neuen Supermarktes am Standort Bettäcker ausgegangen. 35

36 renberg (u. a. E Center, Kaufland) mit max. 2 3 % keine wesentlichen wettbewerblichen Wirkungen entfalten. Durch den Vollsortimenter in Gäufelden wird der Rewe Markt in Ammerbuch Altingen von Umsatzrückgängen betroffen sein. Dieser befindet sich jedoch in dezentraler Gewerbegebietslage. Gegenüber den Angebotsstrukturen im Nahbereich werden im Rahmen der Kaufkraftrückflüsse Umverteilungswirkungen von max. 6 7 % in Bondorf, max. 5 6 % in Mötzingen und max. 10 % in Jettingen zu erwarten sein. Diese beziehen sich ebenfalls vorwiegend auf die Lebensmittelmärkte. Aufgrund der Leistungsfähigkeit der Anbieter und der überwiegend nicht integrierten Lage (insb. Jettingen) ist lediglich mit wettbewerblichen Effekten zu rechnen. In Jettingen wird zudem das SB Warenhaus real mit hohen Umverteilungen zu rechnen haben. Dabei werden sich die Umsatzverluste beim Anbieter real jedoch nur auf den Lebensmittelbereich beziehen (hinzu kommt ein nicht unerheblicher Umsatz im Nonfoodbereich). In Gäufelden werden trotz Kaufkraftrückholungseffekten hohe Umsatzumverteilungseffekte erreicht, die sich nahezu ausschließlich auf den Anbieter Edeka Rentschler auswirken werden. Der Markt wurde kürzlich umfassend modernisiert jedoch nicht erweitert, sodass er insgesamt als wettbewerbsfähig einzustufen ist. Die Umverteilungswirkungen sind jedoch trotzdem derart hoch (ca. 20 %), sodass zumindest mittel bis langfristig nicht auszuschließen ist, dass der Markt in nicht integrierter Lage aufgegeben wird. Die in Gäufelden befindlichen kleinflächigen Lebensmittelhandwerksbetriebe (Bäcker, Metzger) und Spezialanbieter (v. a. Hof bzw. Dorfläden) sind angebotsbedingt nur in geringem Maße als Wettbewerber zu den geplanten Lebensmittelmärkten zu sehen. Diese Betriebe sind i. S. einer Funktionsteilung vielmehr als ergänzend zu den großflächigen Angebotsformen zu bezeichnen und werden vom Vorhaben nur marginal betroffen. Mit Bezug auf die Nonfoodwaren wurde ein umverteilungsrelevanter Gesamtumsatz von ca. 0,9 Mio. ermittelt. Der Großteil der Artikel im Nonfoodbereich wird durch Drogeriewaren dargestellt. Der Anteil an Nonfoodwaren, der saisonal variiert, ist insbesondere den Sortimentsgruppen Textilien, Haushaltswaren und Elektrokleingeräte zuzuordnen und nimmt einen deutlich geringeren Verkaufsflächenanteil ein. Überschneidungen im Nonfoodbereich bestehen überwiegend mit weiteren Lebensmittelketten, deren Randsortimente hinsichtlich Angebotscharakter und Saisonalität vergleichbar sind. Weiterhin ist anzumerken, dass die Aktionswaren regelmäßig wechseln, d. h. die Waren werden immer nur über einen sehr kurzen Zeitraum angeboten. Damit ist kein kontinuierlicher Wettbewerbsdruck auf einzelne Branchen gegeben. Insgesamt verteilen sich die angebotenen Nonfoodwaren auf verschiedene Branchen, so dass die evtl. auftretenden Umsatzumverteilungsauswirkungen in der Einzelbetrachtung sehr 36

37 gering ausfallen und mit den methodischen Mitteln der prognostischen Marktforschung nicht mehr nachzuweisen sind. Auch im Hinblick auf die konkrete Fachhandelsstruktur in Gäufelden lassen sich nur geringe Überschneidungen im Sortimentsspektrum, auch vor dem Hintergrund der Qualität der Waren, erkennen. Tatsächliche Überschneidungen sind nur von untergeordneter Bedeutung. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass mit der Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters im Ortsteil Nebringen sowie der Erweiterung des Lidl Marktes im Ortsteil Öschelbronn die Versorgung der Bevölkerung Gäufeldens deutlich verbessert und Kaufkraftabflüsse reduziert werden können. Mit der Kombination aus einem modernen Lebensmittelvollsortimenter und einem Lebensmitteldiscounter kann eine Grundversorgung, die einer kleinzentralörtlichen Funktion entspricht, gewährleistet werden. Die resultierenden Umsatzverluste beziehen sich in Gäufelden nahezu ausschließlich auf den Wettbewerber Edeka in nicht integrierter Lage. Dieser gewährleistet heute mit seiner begrenzten Verkaufsflächengröße und der dezentralen Lage nicht in ausreichendem Maße die Versorgung im Lebensmittelvollsortimentsbereich. Mittel bis langfristig ist ein Marktaustritt nicht auszuschließen. Dieser führt aber nicht zu einem Versorgungsdefizit, vielmehr wird das Angebot im Vollsortimentsbereich durch die Ansiedlung eines modernen Marktes am Standort Bettäcker deutlich verbessert. Im Nahbereich und im weiteren Umland ist hingegen nicht mit Bestandsgefährdungen, städtebaulichen Auswirkungen oder einer Beeinträchtigung der Nahversorgung zu rechnen. Die geplante Ansiedlung dient der Sicherung der Grundversorgung an einem perspektivisch integrierten Standort. 2.3 Umsatzumverteilungen im Drogeriebereich Für einen Drogeriemarkt mit ca. 650 m² Verkaufsfläche wurde ein Gesamtumsatz i. H. v. ca. 3,0 Mio. prognostiziert. Davon entfallen ca. 2,4 Mio. auf den Drogeriewarenbereich und ca. 0,6 Mio. auf die Randsortimente. Diese zusätzlich am Standort generierten Umsätze werden sich i. S. von Umsatzumverteilungseffekten aufgrund des sehr geringen Angebotes in Gäufelden v. a. im Umland bemerkbar machen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die durch den ehemaligen Schlecker Markt in Öschelbronn gebundenen Umsätze zwischenzeitlich an anderen Standorten gebunden sind. Insbesondere in Gäufelden wurde die Versorgung mit Drogeriewaren durch die ansässigen Lebensmittelmärkte übernommen. Folgende Kaufkraftbewegungen sind mit der Neuansiedlung zu erwarten: Infolge der Ansiedlung eines Drogeriemarktes am Standort Bettäcker wird es zu sortimentsspezifischen Umsatzumverteilungseffekten in Höhe von ca. 6 % gegenüber den Lebensmittelmärkten (insbesondere Edeka) in Gäufelden kommen. Die Umverteilungseffekte beziehen sich aber lediglich auf einen Teilsortimentsbereich. Zudem ist zu beachten, dass die schon bestehenden Lebensmittelmärkte zunächst von der Schließung des Schlecker Marktes profitieren konnten. Die Apotheke im Ortsteil Nebringen 37

38 wird aufgrund der sehr geringen Sortimentsüberschneidungen nur marginal von der Ansiedlung des Drogeriemarktes betroffen sein. In den Gemeinden im Nahbereich Gäufeldens werden Umsatzumverteilungseffekte zu verzeichnen sein, welche max % in Bondorf und max % in Jettingen erreichen. Mötzingen ist von den Wirkungen im Drogeriewarensegment kaum betroffen (< 1 %). Die Umverteilungseffekte beziehen sich auf die Teilsortimente der Lebensmittelmärkte und SB Warenhäuser sowie auf die Anbieter Rossmann (Jettingen) und dm (Bondorf) als Systemwettbewerber im Drogeriewarenbereich. Aufgrund der Leistungsfähigkeit (insbesondere der sehr modernen Drogeriemärkte) und Lagesituation der Anbieter ist lediglich mit wettbewerblichen Effekten zu rechnen (v. a. in Jettingen mit den Hauptwettbewerbern in dezentraler Lage einer Fachmarktagglomeration). Dies gilt insbesondere für den Fall, wenn in Gäufelden Rossmann oder dm als neuer Betreiber auftritt und entsprechende Kannibalisierungseffekte eintreten würden. Aufgrund der zu erwartenden Kaufkraftrückholeffekte, die der sehr geringen Ausstattung im Drogeriewarenbereich in Gäufelden geschuldet sind, werden auch Umsatzumverteilungseffekte gegenüber Standorten im weiteren Umland wirksam werden (v. a. Herrenberg). Aufgrund der Vielzahl und Leistungsfähigkeit der Wettbewerber werden jedoch keine bestandsgefährdenden Wirkungen ausgelöst. Zusammenfassend betrachtet wird die Neuansiedlung eines Drogeriemarktes mit ca. 650 m² Verkaufsfläche am Standort Bettäcker keine städtebaulichen Auswirkungen i. S. einer Schädigung zentraler Versorgungsbereiche oder der Versorgung der Bevölkerung auslösen. Sämtliche ausgelösten Umsatzumverteilungseffekte bewegen sich in der Gesamtbetrachtung auf einem unkritischen Niveau. Dabei ist zu beachten, dass die im Untersuchungsraum ansässigen Lebensmittelanbieter und Drogeriemärkte zum einen von der Schließung der Schlecker Filialen umsatzseitig profitiert haben und zum anderen leistungsfähig aufgestellt sind. In versorgungsstruktureller Hinsicht würde ein Drogeriemarktangebot bestehende Versorgungsdefizite in Gäufelden beseitigen und zusammen mit dem geplanten Lebensmittelmarkt eine umfassende und adäquate Nahversorgung des gesamten Gemeindegebietes sichern und zuvor abfließende Kaufkraft binden. Berücksichtigt man im Sinne einer worst case Analyse für den geplanten Drogeriemarkt eine höhere Umsatzleistung (3,6 Mio. bzw. Flächenproduktivität in Höhe von je m² VK) werden sich rechnerisch zunächst Wechselwirkungen zwischen dem in Gäufelden geplanten Lebensmittelmarkt und dem geplanten Drogeriemarkt ergeben. Bei einer Umsatzleistung von 3,6 Mio. für den Drogeriemarkt wird die Drogerieabteilung des geplanten Lebensmittelmarktes deutlich an Umsatz verlieren. Damit ist nicht davon auszugehen, dass die Gesamtumsatzleistung am Standort Gäufelden im Drogeriebereich proportional ansteigt. In den Umlandgemeinden würden sich die 38

39 Umverteilungsquoten ebenfalls geringfügig erhöhen. In Bondorf würde bei dieser Betrachtungswiese voraussichtlich die 10 % Marke erreicht werden. Eine Schließung des dortigen Marktes ist dennoch auszuschließen. Es handelt sich um eine sehr stabile Lage im Umfeld des Edeka Marktes. Eine Gefährdung des Marktes im Sinne einer Schließung kann ausgeschlossen werden. Dies ist auch darauf zurückzuführen, dass die Überschneidungen von Gäufelden und Bondorf eher gering sind. Der dm Markt in Bondorf hat ein Einzugsgebiet, das sich v. a. in Richtung Süden orientiert. Nachweislich versorgt der dm Markt in Bondorf die nordwestlichen Stadtteile von Rottenburg (Baisingen, Ergenzingen, Hailfingen, Seebronn, Wolfenhausen). Hier besteht eine optimale Verkehrsanbindung (jeweils Fahrtzeiten unter 5 Minuten). Diese Verflechtungen können auch im Rahmen einer Kennzeichenauswertung sehr gut dokumentiert werden, da die Rottenburger Stadtteile bereits im Landkreis Tübingen liegen. In Jettingen werden sich bei der worst case Betrachtung die Umverteilungen auf % erhöhen. Dieser Standort im Gewerbegebiet profitiert jedoch von der Agglomerationswirkung der dortigen großflächigen Einzelhandelsbetriebe (real SB Warenhaus, Möbelhaus, Fressnapf usw.). Auch hier ist eine Gefährdung auszuschließen. In jedem Fall (unabhängig von den ermittelten prozentualen Auswirkungen) ist die Schädigung zentraler Lagen (Ortskerne) auszuschließen, da sich auch in sämtlichen Nachbargemeinden die Drogeriemärkte außerhalb der Ortszentren befinden. 3. Potenzielle städtebauliche und raumordnerische Auswirkungen Aus landes und regionalplanerischen Gesichtspunkten ist zunächst zu prüfen, ob der Standort Gäufelden zur Ansiedlung großflächiger Betriebe geeignet ist. Maßgeblich hierfür ist das Ziel des Landesentwicklungsplanes Baden Württemberg Hiernach sind Standorte für Einzelhandelsgroßprojekte nur in Ober, Mittel und Unterzentren zulässig. Jedoch kommen Standorte ausnahmsweise auch in Kleinzentren und Gemeinden ohne zentralörtliche Funktion in Betracht, wenn dies zur Sicherung der Grundversorgung geboten ist und keine schädlichen Wirkungen erwarten lassen. In der Gemeinde Gäufelden greift die im Landesentwicklungsplan Baden Württemberg formulierte Ausnahmeregelung. Die Erweiterung des Lidl Marktes sowie die Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters und Drogeriemarktes dienen der langfristigen Sicherung einer wohnortnahen Grundversorgung. Hinsichtlich der Sortimente der geplanten Objekte ist eindeutig festzuhalten, dass sie mit dem Schwerpunkt Lebensmittel und Drogeriewaren der Grundversorgung dienen. 39

40 Qualitativ ist zu ergänzen, dass Gäufelden bislang nicht über großflächige Märkte verfügt und die Grundversorgung mit den zwei vorhandenen Märkten nicht mehr zeitgemäß und damit nicht ausreichend sichergestellt werden kann. In räumlicher Hinsicht ist festzuhalten, dass die Versorgung heute überwiegend an dezentraler Stelle stattfindet (insbesondere Edeka Markt in Nebringen). Zur langfristigen Sicherung einer adäquaten Grundversorgung in Gäufelden erscheint es daher notwendig, neue Märkte an möglichst wohnortnahen Lagen zu etablieren. Bei der Neuansiedlung von Lebensmittelmärkten sind Verkaufsflächengrößen von über 800 m² heute die Regel. Die vorliegende Planung kommt genau diesem Erfordernis nach, indem an einer wohnortnahen Lage ein moderner Lebensmittelvollsortimenter etabliert wird. Gleichzeitig sieht die Planung eine Modernisierung des bestehenden Lebensmitteldiscounters im Ortsteil Öschelbronn vor, um auch langfristig eine Sicherung des Anbieters und damit eine fußläufige Nahversorgung des Ortsteils zu gewährleisten. Die zuvor vorgenommene Analyse der Nahversorgungssituation in Gäufelden hat deutlich gezeigt, dass aufgrund des hohen Kaufkraftabflusses grundsätzlich noch Kaufkraftpotenzial für die Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters bzw. für die Erweiterung des Lidl Lebensmitteldiscounters besteht. Mit der Realisierung der Planungen wird keine überörtliche Bedeutungskraft entstehen, die den regionalplanerisch zugeordneten Nahbereich überschreitet. Das Konzentrationsgebot wird somit eingehalten. Dies gilt sowohl für die geplanten Lebensmittelmärkte als auch für den Drogeriemarkt. Mit ausschließlich kleinflächigen Lebensmittelmärkten ist derzeit die Grundversorgung in der perspektivisch über EW zählenden Gemeinde Gäufelden nicht gesichert. Eine Modernisierung der Angebotsstruktur ist geboten. Eine Detailanalyse der aktuellen Situation im Bereich der Drogeriewaren hat darüber hinaus gezeigt, dass auch im Bereich der Drogeriewaren eine Grundversorgung derzeit nicht gesichert ist. 90 % der entsprechenden Kaufkraft fließen in Nachbargemeinden ab. Die Ansiedlung eines Drogeriemarktes könnte eine entsprechende Versorgungslücke beheben. Weiterhin sind die folgenden Prüfkriterien des Einzelhandelserlasses Baden Württemberg zu beachten: 1. Integrationsgebot (der Standort des Vorhabens soll städtebaulich integriert sein) Der Einzelhandelserlass Baden Württemberg führt aus, dass ein Einzelhandelsgroßprojekt im zentralörtlichen Versorgungskern (Stadt und Ortskern) errichtet oder erweitert oder diesem in unmittelbarer Nähe zugeordnet werden soll, so dass in der Regel keine Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit dieses Versorgungskerns der Standortgemeinde gegeben ist. Solche Standorte haben deshalb Vorrang vor städtebaulichen Randlagen. (vgl. Nr Einzelhandelserlass Baden Württemberg). 40

41 Der Standort Bettäcker grenzt an Wohngebiete Nebringens und kann somit ein fußläufiges Einzugsgebiet erschließen. Wenngleich er sich aktuell in teil integrierter Lage in Bezug auf den Ortsteil Nebringen befindet, wird durch die gleichzeitige Wohngebietsentwicklung am Standort eine vollständige Integration erreicht. Der Standort nimmt zudem eine sehr zentrale Lage bezogen auf das Gemeindegebiet insgesamt ein. Dadurch, dass er sich zwischen den beiden bevölkerungsstärksten Ortsteilen Nebringen und Öschelbronn befindet, ist der Standort sehr gut für den Großteil der Gäufeldener Bevölkerung zu erreichen. Innerhalb der Ortskerne stehen auch langfristig keine geeigneten Flächen zur Ansiedlung eines modernen Lebensmittelmarktes und Drogeriemarktes inkl. eines ausreichenden Stellplatzangebotes zur Verfügung. Der Standort Bergle befindet sich im südöstlichen Teil des Ortsteils Öschelbronn und ist bereits langjährig als Einzelhandelslage in Gäufelden etabliert. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass der traditionelle Ortskern praktisch keine Bedeutung für den Lebensmitteleinzelhandel aufweist. Hier stehen aufgrund der kleinteiligen Baustruktur auch langfristig keine geeigneten Flächen zur Verfügung. Der Lidl Markt übernimmt als einziger Anbieter in Öschelbronn eine wichtige Nahversorgungsfunktion für die Bewohner des zweitgrößten Ortsteils (rd Einwohner) und spielt auch als einziger Lebensmitteldiscounter in Gäufelden für die umfassende Versorgung der Gesamtgemeinde eine entscheidende Rolle (in Kombination mit dem Vollsortimenter Angebot in Nebringen). Der Markt ist nur wenige 100 m südlich vom Ortskern gelegen sowie von Wohnbebauung umgeben, somit verfügt der Standort über ein fußläufig erschließbares Einzugsgebiet. Gleichzeitig wird der Standort sowohl Autokunden als auch Kunden des ÖPNV (Haltestelle in ca. 300 m Entfernung) gerecht. 2. Kongruenzgebot (das Vorhaben muss sich in das zentralörtliche Versorgungssystem einfügen) Nach dem Einzelhandelserlass von Baden Württemberg liegt eine Verletzung des Kongruenzgebotes vor, wenn der betriebswirtschaftlich angestrebte Einzugsbereich des Vorhabens den zentralörtlichen Verflechtungsbereich der Standortgemeinde wesentlich überschreitet. Eine wesentliche Überschreitung ist i. d. R. gegeben, wenn mehr als 30 % des Umsatzes aus Räumen außerhalb des Verflechtungsbereiches erzielt werden soll. (vgl Einzelhandelserlass Baden Württemberg). Bei Betrachtung der aktuellen Einwohnerzahl ist festzustellen, dass ein Lebensmittelmarkt mit m² Verkaufsfläche den entsprechenden Anhaltswert (70 % des Umsatzes aus Gäufelden) nicht exakt einhalten wird. Allerdings berücksichtigt diese statische Betrachtungsweise noch nicht die zukünftige Wohnungsentwicklung in Gäufelden. Wenn man die parallel zur Ansiedlung des geplanten Lebensmittelmarktes zu entwickelnde Wohnbebauung (600 EW) mit berücksichtigt, wird das Kongruenzgebot eingehalten. Im Drogeriebereich wird das Kongruenzgebot bereits bei Betrachtung der aktuellen Situation eindeutig eingehalten, da die beiden Nachbargemeinden Jettingen und Bondorf bereits über eigene 41

42 Drogeriemärkte verfügen und somit nur geringe Kaufkraftzuflüsse nach Gäufelden zu erwarten sind. Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die Vorgaben des Kongruenzgebotes durch das Vorhaben eingehalten werden. Ein Großteil des Umsatzes stammt aus der Gemeinde Gäufelden, was die Nahversorgungsbedeutung des Standortes unterstreicht. Der im Einzelhandelserlass Baden Württemberg genannte Schwellenwert wird eingehalten. 3. Beeinträchtigungsverbot (das Vorhaben darf das städtebauliche Gefüge und die Funktionsfähigkeit des zentralörtlichen Versorgungskerns sowie die verbrauchernahe Versorgung im Einzugsbereich des Vorhabens nicht beeinträchtigen). Gemäß Einzelhandelserlass Baden Württemberg liegt eine wesentliche Beeinträchtigung des zentralörtlichen Versorgungskerns (Stadt und Ortskern) der Standortgemeinde oder eine Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit anderer Zentraler Orte sowie der verbrauchernahen Versorgung im Einzugsbereich dann vor, wenn dort auf Grund des Vorhabens und des zu erwartenden Kaufkraftabflusses Geschäftsaufgaben drohen: Anhaltswert für eine derartige Annahme ist ein Umsatzverlust bei zentren oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten von ca. 10 % und bei nicht zentrenrelevanten und nicht nahversorgungsrelevanten Sortimenten von ca. 20 % im vorhabenspezifischen Sortiment (vgl Einzelhandelserlass Baden Württemberg). Das Beeinträchtigungsverbot wird in Gäufelden eingehalten. Durch die Ansiedlung des Lebensmittelvollsortimenters sowie der Erweiterung des Lidl Marktes wird in Gäufelden zuvor abfließende Kaufkraft gebunden. Somit ist von einer deutlichen Verbesserung und langfristigen Sicherung der wohnortnahen Versorgung durch das Vorhaben auszugehen. Trotz der Rückholung von Kaufkraft werden in erheblichem Maße Umverteilungseffekte zu erwarten sein, die sich nahezu ausschließlich bei dem Wettbewerber Edeka in Nebringen auswirken werden. Daher ist zumindest mittel bis langfristig eine Bestandsgefährdung nicht auszuschließen. Städtebaulich und versorgungsstrukturell stellt dies aber keine Beeinträchtigung dar, da sich der Markt heute in dezentraler Gewerbegebietslage befindet und damit nicht zur Sicherung der Nahversorgung im Sinne eines auch fußläufigen Einkaufs dient. Vielmehr kommt es mit der Ansiedlung eines modernen Lebensmittelvollsortimenters an einer wohnortnahen Lage zu einer deutlichen Aufwertung der Versorgungssituation Gäufeldens. Auch im Drogeriewarenbereich sind Kaufkraftrückholeffekte zu erwarten und schädliche Beeinträchtigungen in Gäufelden auszuschließen. Die durch die Ansiedlung eines Drogeriemarktes ausgelösten Umsatzumverteilungseffekte beziehen sich auf Teilsortimente von Lebensmittelmärkten (ebenfalls v. a. Edeka). Auch die Auswirkungen auf die Ortskerne von Nebringen, Öschelbronn und Tailfingen bewegen sich in einem sehr überschaubaren Rahmen: 42

43 Nebringen: Der Ortskern von Nebringen ist mit Abstand der leistungsfähigste Ortskern innerhalb der drei Gemeindeteile. Das Zentrum bildet der Bereich Sindlinger Straße Öschelbronner Straße. Neben Einzelhandelsbetrieben befinden sich hier eine Apotheke, diverse Dienstleistungsbetriebe wie Friseur, Finanzdienstleister wie die Kreissparkasse usw. Im Hinblick auf die hier untersuchungsrelevanten Einzelhandelsbetriebe sind die Bäckerei Seeger, die Metzgerei Weippert sowie eine Filiale der Bäckerei Sehne hervorzuheben. Ergänzt wird das Angebot durch einige sehr spezialisierte Betriebe (z. B. Stil und Blüte mit Floristik und Naturkost, Südtiroler Spezialitäten), die jedoch keine Überschneidungen mit dem geplanten Lebensmittelmarkt haben. Im Hinblick auf den Drogeriemarkt liegen keinerlei Überschneidungen vor. Entsprechende Angebote oder auch nur einzelne Angebotsbausteine eines Drogeriemarktes finden sich in der Ortsmitte von Nebringen nicht. Die Situation in der Ortsmitte von Nebringen kann insgesamt als stabil bewertet werden, wenngleich der Einzelhandel noch nie eine dominierende Funktion hatte. Da sich in der eng bebauten Ortsmitte auch keinerlei Entwicklungspotenziale für die Ansiedlung größerer Einzelhandelsbetriebe (weder Lebensmittelmarkt noch Drogeriemarkt) ergeben, hat die Ortsmitte von Nebringen traditionell eine andere Funktion. Diese Funktionsteilung wird auch durch die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes im Gebiet Bettäcker nicht gestört. Die rechnerischen Auswirkungen (Umsatzrückgänge) bewegen sich in einer Größenordnung von lediglich 3 4 %. Da es sich um eine stabile städtebauliche Situation handelt und die im einzelnen betroffenen Betriebe jeweils in den zentralsten Lagen liegen und von gegenseitigen Kundenzuführungseffekten profitieren können, sind bei den rechnerisch ermittelten Rückwirkungen keine Geschäftsaufgaben oder sonstige Beeinträchtigungen in der Ortsmitte von Nebringen zu erwarten. 43

44 Öschelbronn: Die Ortsmitte von Öschelbronn ist im Hinblick auf Einzelhandel und Versorgung deutlich schwächer ausgeprägt als in Nebringen. Die Ortsmitte befindet sich entlang der Jettinger Straße. Prägend sind auch hier nicht Einzelhandelsbetriebe sondern Dienstleistungsbetriebe außerhalb des Einzelhandels (z. B. Sparkasse, Gemeindeverwaltung, Gastronomie). Im Hinblick auf die untersuchungsrelevanten Einzelhandelsbetriebe sind zwei Bäckereien in der Jettinger Straße hervorzuheben (Bäckerei Seeger und Bäckerei Weinberg). Nicht mehr in der Ortsmitte im engeren Sinn liegt ein Getränkeanbieter (Getränke Hörmann in der Jahnstraße). Im Hinblick auf den geplanten Lebensmittelmarkt sind Überschneidungen ausschließlich mit den beiden genannten Bäckereien denkbar. Im Hinblick auf den Drogeriemarkt sind keinerlei Überschneidungen mit der Ortsmitte von Öschelbronn vorhanden. Mögliche Umsatzrückgänge liegen im niedrigen einstelligen Bereich, sodass hier mit keinen negativen städtebaulichen oder versorgungsstrukturellen Auswirkungen zu rechnen ist. 44

45 Tailfingen: Im kleinsten Gäufelder Ortsteil Tailfingen befindet sich die Ortsmitte im zentralen Bereich der Hauptstraße. Hervorzuheben sind hier Gastronomiebetriebe sowie die Volksbank. Im untersuchungsrelevanten Einzelhandelsbereich ist ausschließlich auf den Dorfladen Tailfingen hinzuweisen. Dieser erfüllt seit fünf Jahren eine Sonderfunktion für Tailfingen. Die Versorgungsfunktion ist ausschließlich auf den Ortsteil Tailfingen beschränkt. Der Betrieb ist genossenschaftlich organisiert und teilweise ehrenamtlich betrieben. Das Konzept hat sich mittlerweile etabliert und legt besonderen Wert auf regionale und Bio Produkte. Die tatsächlichen Überschneidungen mit einem Lebensmittelmarkt und einem Drogeriemarkt im Baugebiet Bettäcker sind aufgrund der funktionalen Unterschiede äußerst gering. Es sind keine nennenswerten Umsatzrückgänge in Tailfingen zu erwarten. 45