LIPPSTADT, Am Waldschlösschen

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1 Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung verschiedener Einzelhandelsnutzungen in der Stadt LIPPSTADT, Am Waldschlösschen Auftraggeber: Projektleitung: Projektbearbeitung: Stadt Lippstadt Birgitt Wachs, Niederlassungsleiterin Andrea Meyer-Delpho, MBA Köln, Juli 2011 Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Büros in Dresden, Hamburg, Köln, München, Salzburg Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl Köln, Frankfurter Str. 249 b Telefon: Telefax: office.koeln@gma.biz Internet:

2 Vorbemerkung Im April 2011 beauftragte die Stadt Lippstadt die GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh, Köln, mit der Erstellung einer Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung verschiedener Einzelhandelsnutzungen am Standort Am Waldschlösschen in Lippstadt. Die Firma Stroetmann Grundbesitz-Verwaltung plant konkret die Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters, eines Drogeriemarktes, eines Textilfachmarktes sowie zwei weiterer Fachmärkte (Textil, Schuhe oder Haushaltswaren / Wohnaccessoires). Für die Bearbeitung vorliegender Auswirkungsanalyse standen der GMA u. a. Daten und Informationen des Statistischen Bundesamtes, des Landesbetriebs Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) sowie der Stadt Lippstadt zur Verfügung. In Ergänzung der sekundärstatistischen Daten wurden im Mai 2011 die strukturprägenden Wettbewerber im Einzugsgebiet erfasst und eine Bewertung der wesentlichen Standortlagen im Umland durchgeführt. Die vorliegende Untersuchung dient der Entscheidungsfindung der am Planungsprozess Beteiligten. Die GMA verpflichtet sich, die Ergebnisse der Untersuchung vertraulich zu behandeln. Eine Weitergabe der Untersuchung auch in digitalisierter Form an Dritte bedarf der schriftlichen Zustimmung des Auftraggebers bzw. der GMA. G M A Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Köln, im JULI 2011 WA / RTA-aw

3 INHALTSVERZEICHNIS Seite Vorbemerkung I. Aufgabenstellung, Rechtsrahmen und Angaben zum Planobjekt 1 1. Aufgabenstellung 1 2. Rechtliche Grundlagen zur Bewertung von Einzelhandelsplanungen 2 3. Betriebstypendefinition und ausgewählte Marktdaten 7 4. Daten zur Projektplanung 8 II. Standortbeschreibung und Standortbewertung Makrostandort Lippstadt Mikrostandort Am Waldschlösschen 15 III. Nachfragesituation Einzugsgebiet und Bevölkerung Projektrelevante Kaufkraft 19 IV. Projektrelevante Wettbewerbssituation Projektrelevanter Einzelhandel im Einzugsgebiet Wesentliche Wettbewerber im Einzugsgebiet Wettbewerbssituation im Bereich Nahrungs- und Genussmittel Wettbewerbssituation im Bereich Drogeriewaren Wettbewerbssituation im Bereich Bekleidung Wettbewerbssituation im Bereich Schuhe Wettbewerbssituation im Bereich Haushaltswaren / Wohnaccessoires Bewertung der Angebotssituation Relevante Wettbewerbsplanungen im Einzugsgebiet 36

4 V. Beurteilung des Vorhabens Methodischer Ansatz Umsatzerwartung und Umsatzherkunft Kaufkraftbewegungen und Umsatzumverteilung Nahrungs- und Genussmittel Drogeriewaren Bekleidung Schuhe Haushaltswaren / Wohnaccessoires Städtebauliche und versorgungsstrukturelle Auswirkungen Vereinbarkeit mit den Vorgaben der Raumordnung und Landesplanung Vereinbarkeit mit den Vorgaben des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Lippstadt 53 VI. Zusammenfassung der Untersuchungsergebnisse 55 Verzeichnisse 60

5 I. Aufgabenstellung, Rechtsrahmen und Angaben zum Planobjekt 1. Aufgabenstellung Die Firma Stroetmann Grundbesitz-Verwaltung plant am Standort Am Waldschlösschen die Ansiedlung von Einzelhandel. Konkret sind folgende Nutzungen vorgesehen: Lebensmittelvollsortimenter, ca m² VK Drogeriemarkt, ca. 600 m² VK Textilfachmarkt, ca. 500 m² VK zwei weitere Fachmärkte, ca m² VK, davon alternativ - Textilfachmarkt, ca. 500 m² VK - Schuhfachmarkt, ca. 600 m² VK - Fachmarkt für Haushaltswaren / Wohnaccessoires, ca. 600 m² VK. Die Verkaufsfläche des Vorhabens soll sich insgesamt auf ca m² belaufen. Damit handelt es sich um ein großflächiges Einzelhandelsvorhaben, so dass eine Auswirkungsanalyse zu erstellen ist. Die vorliegende Untersuchung hat die Aufgabe, die möglichen Auswirkungen des Planvorhabens auf die städtebaulichen Strukturen in der Stadt Lippstadt zu ermitteln, wobei insbesondere die Wirkungen auf die Innenstadt herauszuarbeiten sind. Darüber hinaus sind unter Berücksichtigung der einschlägigen Vorschriften der Landes- und Regionalplanung sowie sonstiger Regelungen zur Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe die möglichen Auswirkungen des Planobjektes auf die Kommunen im überörtlichen Einzugsgebiet zu untersuchen. Im Einzelnen werden folgende Untersuchungsschritte durchgeführt: Definition und Daten des Planobjektes (Verkaufsflächen, Sortimente und Sollumsätze) Bewertung des Makrostandortes Lippstadt und des Mikrostandortes Am Waldschlösschen 1

6 Abgrenzung und Zonierung des Einzugsgebietes, Berechnung des Bevölkerungsund Kaufkraftpotenzials Darstellung der aktuellen Angebotssituation in Lippstadt für die relevanten Sortimente des Vorhabens nach Lagekategorien (Hauptzentren, Stadtteilzentren, Nahversorgungslagen, sonstige Lagen und dezentrale Agglomerationsbereiche) 1 Darstellung und Bewertung der möglichen wirtschaftlichen Auswirkungen des Planobjektes anhand der zu erwartenden Marktanteile und der Umsatzumverteilungen Darstellung und Bewertung zu erwartender städtebaulicher Auswirkungen in den zentralen Versorgungsbereichen der Kommunen im Einzugsgebiet Bewertung der Vereinbarkeit des Planvorhabens mit den landesplanerischen und raumordnerischen Vorgaben. 2. Rechtliche Grundlagen zur Bewertung von Einzelhandelsplanungen Die wesentlichen Rechtsgrundlagen für die räumliche Planung von Einzelhandelsstandorten stellen das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO) dar. Nach 11 Abs. 3 Bau NVO ist für Neuansiedlungen großflächigen Einzelhandels (ab m² Geschossfläche bzw. ca. 800 m² Verkaufsfläche 2, 3 ) die Ausweisung eines Kernoder entsprechenden Sondergebietes erforderlich. Es ist zu belegen, dass dabei keine raumordnerischen oder städtebaulichen Auswirkungen wie Schädigungen der Umwelt, der infrastrukturellen Ausstattung, des Verkehrs, der Versorgung der Bevölkerung, der Standortkategorien gemäß Einzelhandelskonzept Lippstadt Fortschreibung und Konkretisierung der Konzeptbausteine, Oktober Gemäß Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes beginnt die Großflächigkeit eines Einzelhandelsbetriebes bei 800 m² Verkaufsfläche (vgl. u. a. BVerwG 4 C 3.05 und 4 C vom ). Verkaufsfläche wird in dieser Analyse wie folgt definiert: Verkaufsfläche ist die Fläche, auf der die Verkäufe abgewickelt werden und die vom Kunden zu diesem Zwecke betreten werden darf, einschließlich der Flächen für Warenpräsentation (auch Käse-, Fleisch- und Wursttheken), Kassenvorraum mit Pack- und Entsorgungszone und Windfang. Ebenso zählen zur Verkaufsfläche auch Pfandräume (ohne Fläche hinter den Abgabegeräten), Treppen, Rolltreppen und Aufzüge im Verkaufsraum und Freiverkaufsflächen. Nicht dazu gehören reine Lagerfläche und Flächen, die der Vorbereitung / Portionierung der Waren dienen sowie Sozialräume, WC-Anlagen etc. (vgl. hierzu auch BVerwG 4C und 4C vom ). 2

7 Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, des Orts- und Landschaftsbildes oder des Naturhaushaltes eintreten können. Zur Beurteilung von Einzelhandelsgroßprojekten in Nordrhein-Westfalen ist 24a Landesentwicklungsprogramm (LEPro) in der Fassung vom maßgeblich. Der 24 Abs. 3 des Gesetzes zur Landesentwicklung wurde gestrichen und durch den 24a ersetzt. 24a, Abs. 1 LEPro: Kerngebiete sowie Sondergebiete für Vorhaben i. S. des 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung BauNVO (Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe) dürfen nur in zentralen Versorgungsbereichen ausgewiesen werden; Absätze 3 bis 6 bleiben unberührt. Die in ihnen zulässigen Nutzungen richten sich in Art und Umfang nach der Funktion des zentralen Versorgungsbereichs, in dem ihr Standort liegt. Sie dürfen weder die Funktionsfähigkeit zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in benachbarten Gemeinden noch die wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung in ihrem Einzugsbereich beeinträchtigen. [ ] 24a, Abs. 2 LEPro: Zentrale Versorgungsbereiche legen die Gemeinden als Haupt-, Neben- oder Nahversorgungszentren räumlich und funktional fest. Standorte für Vorhaben i. S. des 11 Abs. 3 BauNVO mit zentrenrelevanten Sortimenten dürfen nur in Hauptzentren (Innenstädte bzw. Ortsmitten der Gemeinden) und Nebenzentren (Stadtteilzentren) liegen, die sich auszeichnen durch: ein vielfältiges und dichtes Angebot an öffentlichen und privaten Versorgungsund Dienstleistungseinrichtungen der Verwaltung, der Bildung, der Kultur, der Gesundheit, der Freizeit und des Einzelhandels und eine städtebaulich integrierte Lage innerhalb eines im Regionalplan dargestellten Allgemeinen Siedlungsbereiches und eine gute verkehrliche Einbindung in das öffentliche Personennahverkehrsnetz. Die zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente werden von der Gemeinde festgelegt. Bei Festlegung der zentrenrelevanten Sortimente sind die in der Anlage aufgeführten zentrenrelevanten Leitsortimente zu beachten. Übersteigt der zu erwartende Umsatz der geplanten Einzelhandelsvorhaben in Hauptzentren die Kaufkraft der Einwohner im Gemeindegebiet, in Nebenzentren die Kaufkraft der Einwohner in den funktional zugeordneten Stadtteilen, weder in allen noch in einzelnen der vorgesehenen Sortimentsgruppen, kann i. d. R. davon ausgegangen werden, dass keine Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche oder der wohnungsnahen Versorgung i. S. des Absatzes 1 Satz 3 vorliegt. 3

8 24a, Abs. 3 LEPro: Sondergebiete für Vorhaben i. S. des 11 Abs. 3 BauNVO mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten dürfen außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen ausgewiesen werden, wenn der Standort innerhalb eines im Regionalplan dargestellten Allgemeinen Siedlungsbereichs liegt und der Umfang der zentren- und nahversorgungsrelevanten Randsortimente maximal 10 % der Verkaufsfläche, jedoch nicht mehr als m² beträgt. Übersteigt der zu erwartende Umsatz der geplanten Einzelhandelsvorhaben für nicht zentrenrelevante Kernsortimente die entsprechende Kaufkraft der Einwohner im Gemeindegebiet nicht, kann in der Regel davon ausgegangen werden, dass keine Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche oder der wohnungsnahen Versorgung i. S. des Absatzes 1 Satz 3 vorliegt. Standorte von zwei oder mehr Einzelhandelsvorhaben mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten und insgesamt mehr als m² Verkaufsfläche sind in den Regionalplänen als Allgemeine Siedlungsbereiche mit Zweckbindung darzustellen. Die Verkaufsfläche für zentren- und nahversorgungsrelevante Randsortimente darf dabei für alle Vorhaben zusammen nicht mehr als m² betragen. Mit Blick auf die jüngere Rechtsprechung 1 ist festzuhalten, dass die Regelungen des 24a LEPro NRW nicht mehr Ziele, sondern Grundsätze der Raumordnung darstellen, die im Rahmen der örtlichen Bauleitplanung in die Abwägung einzustellen sind. Der Einzelhandelserlass 2 Nordrhein-Westfalen vom konkretisiert die Regelungen aus 24 a LEPro und gibt Empfehlungen für die gemeindliche Planung (gemeindliche Einzelhandelskonzepte, Bauleitplanung etc.). Insbesondere die im Einzelhandelserlass enthaltenen Aussagen zur Ansiedlung von Lebensmittelmärkten sind von Bedeutung. Demnach können großflächige Lebensmittelmärkte ohne Auswirkungen im Sinne von 11 Abs. 3 BauNVO auch in Nahversorgungszentren und außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen zugelassen werden. Der Einzelhandelserlass zitiert an dieser Stelle die Arbeitsgruppe Strukturwandel im Lebensmitteleinzelhandel und 11 Abs. 3 BauNVO. Danach ist auch bei großflächigen Lebensmittelmärkten nicht von Auswirkungen auszugehen, wenn 1 2 Verfassungsgerichtshof NRW, VerfGH 18/08, vom und Oberverwaltungsgericht NRW, 10 A 1676/08, vom ; letzteres Urteil wurde vom Bundesverwaltungsgericht am bestätigt. Ansiedlung von Einzelhandelsgroßbetrieben; Bauleitplanung und Genehmigung von Vorhaben (Einzelhandelserlass Nordrhein-Westfalen) gem. Rd.Erl. d. Ministeriums für Bauen und Verkehr V.4 / VI A u. d. Ministeriums für Wirtschaft, Mittelstand, und Energie 322 / v

9 der Flächenanteil für nicht nahversorgungsrelevante Sortimente weniger als 10 % der Verkaufsfläche beträgt, der Standort verbrauchernah, hinsichtlich des induzierten Verkehrsaufkommens verträglich sowie städtebaulich integriert ist, der voraussichtliche Gesamtumsatz des Vorhabens 35 % der relevanten Kaufkraft der Bevölkerung im Nahbereich nicht übersteigt; als Nahbereich ist abhängig von siedlungsstrukturellen und zentralörtlichen Gegebenheiten ein Radius von ca m anzusetzen. Zu berücksichtigen ist ferner das in Aufstellung befindliche Einzelhandelskonzept für die Stadt Lippstadt. Demnach werden vier Lagekategorien mit unterschiedlichen Versorgungsfunktionen unterschieden. Dazu gehören die Innenstadt (Hauptzentrum), vier Stadtteilzentren (Nebenzentren), vier integrierte Nahversorgungslagen und vier dezentrale Agglomerationsbereiche. Während es sich bei dem Hauptzentrum und den Nebenzentren um zentrale Versorgungsbereiche gem. 34 Abs. 3 BauGB bzw. 24a LEPro handelt, sind die beiden letztgenannten Lagekategorien nicht als schützenswert i. S. des Baugesetzes anzusehen. 1 Im Rahmen des Einzellhandelskonzeptes wurde für die Stadt Lippstadt eine ortsspezifische Sortimentsliste entwickelt, welche sowohl die derzeitige räumliche Verteilung als auch die Entwicklungsperspektiven und Zielsetzungen für die Zentren berücksichtigt 2 (vgl. Übersicht 1). 1 2 vgl. Einzelhandelskonzept Lippstadt Fortschreibung und Konkretisierung der Konzeptbausteine, Oktober 2010 ebenda 5

10 Übersicht 1: Lippstädter Sortimentsliste Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf Bücher, PBS, Schreibwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren Hausrat, Möbel, Einrichtungen Sonstiger Einzelhandel 1 nahversorgungs- / zentrenrelevante Einzelhandelssortimente* kurzfristiger Bedarf Lebensmittel, Reformwaren Getränke, Tabakwaren Brot, Backwaren Fleisch-, Wurstwaren Drogerie- / Reinigungsartikel Kosmetikartikel pharmazeutische Artikel Sanitätswaren Schnittblumen, Zimmerpflanzen mittelfristiger Bedarf Bücher Zeitschriften Papier-, Schreibwaren Spielwaren Bastelbedarf Bekleidung Wäsche / Miederwaren Baby- / Kinderartikel Schuhe Lederwaren Sportbekleidung Sportschuhe Sportartikel langfristiger Bedarf Elektrokleingeräte Elektrozubehör Computer Radio, TV, Video ( braune Ware / Unterhaltungselektronik) Ton- / Bildträger Telefone / Telefonzubehör Fotoartikel Glas, Porzellan, Keramik (GPK) Geschenkartikel Hausratartikel Kunst / Kunstgewerbe Spiegel Heimtextilien, Bettwäsche, Bettwaren, Raumausstattungsartikel Handarbeitsartikel Optikartikel Hörgeräte Uhren, Schmuck, Silberwaren Musikalien Aufzählung nicht abschließend * nahversorgungsrelevante Sortimente unterstrichen Quelle: GMA-Empfehlung 2010 nicht nahversorgungs- / zentrenrelevante Einzelhandels-sortimente 1 Freilandpflanzen, Pflanzenzubehör Sämereien / Düngemittel / landwirtschaftlicher Bedarf Tiere / zoologischer Bedarf Tierfutter Bürobedarf / Organisationsartikel (mit überwiegend gewerblicher Ausrichtung) Sportgroßgeräte Elektrogroßgeräte ( weiße Ware ) Leuchten / Lampen Matratzen Möbel Büromöbel Küchen Bau- und Heimwerkerbedarf Gartenbedarf, -möbel Baustoffe, Eisenwaren Werkzeuge, Maschinen Sanitärartikel (inkl. Installationsbedarf, Badeinrichtungen) Bodenbeläge Teppiche Farben, Tapeten Kamine Sauna- / Schwimmbadanlagen Markisen Campingartikel, Zelte, Campingwagen Fahrräder, Fahrradzubehör Kfz- / Motorrad-Zubehör 6

11 Auf Basis der Sortimentsliste und der Zentren- und Standortstruktur Lippstadts wurden im Einzelhandelskonzept folgende Grundsätze zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung aufgestellt: Übersicht 2: Steuerungsschema zur Einzelhandelsentwicklung in Lippstadt Innenstadt Nahversorgungslagen Stadtteilzentren dezentrale Agglomerationsbereiche Ansiedlung/Erweiterung in... mit... nahversorgungs- großflächig* relevantem nicht Kernsortiment großflächig großflächig* zentrenrelevantem Kernsortiment nicht großflächig nicht großflächig* zentrenrelevantem nicht Kernsortiment großflächig sonstige Lagen** Ansiedlung möglich und städtebaulich zu empfehlen Einzelfallprüfung erforderlich Ansiedlung i. S. von LEPro NRW nicht möglich bzw. städtebaulich nicht zu empfehlen * großflächiger Einzelhandel i. d. R. ab 800 m² VK ** bei städtebaulich unerwünschten Standorten (bestehende und perspektivisch mögliche Standorte) ist eine Überplanung zu empfehlen (ansonsten besteht die Gefahr der Aushöhlung des Konzeptes) GMA-Empfehlungen Betriebstypendefinition und ausgewählte Marktdaten Zur Einordnung der Planvorhaben werden nachfolgend ausgewählte Definitionen wiedergegeben. Große Supermärkte als Betriebsform werden folgendermaßen abgegrenzt: 1 Ein großer Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen und qm, das ein Lebensmittelvollsortiment sowie Nonfood I und Nonfood II-Artikel 2 führt. 1 2 Quelle: EHI, Handel aktuell 2009/2010, Köln, Nonfood umfasst Waren, die nicht zum Verzehr bestimmt sind. Es wird zwischen Nonfood I (Drogerieartikel, Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel sowie Tiernahrung) und Nonfood II (Ge- und Verbrauchsgüter des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfs wie Textilien, Schuhe, Gartenbedarf, Unterhaltungselektronik, Elektrogroßgeräte, Bücher und Presseartikel usw.) unterschieden (EHI, Handel aktuell 2009/2010, Köln, 2009). 7

12 Fachmärkte als Betriebsform werden wie folgt definiert: 1 Der Fachmarkt ist ein meist großflächiger Einzelhandelsbetrieb, der ein breites und oft auch tiefes Sortiment aus einem Warenbereich (z.b. Bekleidungsfachmarkt, Schuhfachmarkt), einem Bedarfsbereich (z. B. Sportfachmarkt, Baufachmarkt) oder einem Zielgruppenbereich (z. B. Möbel- und Haushaltswarenfachmarkt für designorientierte Kunden) in übersichtlicher Warenpräsentation bei tendenziell niedrigem bis mittlerem Preisniveau anbietet 4. Daten zur Projektplanung Nach Angaben der Firma Stroetmann Grundbesitz-Verwaltung ist am Standort Am Waldschlösschen die Ansiedlung verschiedener Einzelhandelsnutzungen mit einer Gesamtverkaufsfläche von ca m² vorgesehen. Diese teilt sich auf die folgenden Betriebstypen auf: Lebensmittelvollsortimenter (einschl. Getränkemarkt und Konzessionäre) ca m² VK Drogeriemarkt ca. 600 m² VK Textilfachmarkt ca. 500 m² VK zwei weitere Fachmärkte ca m² VK davon alternativ: - weiterer Textilfachmarkt ca. 500 m² VK - Schuhfachmarkt ca. 600 m² VK - Fachmarkt für Haushaltswaren / Wohnaccessoires ca. 600 m² VK Der Bau der Märkte erfolgt in Verbundlage auf dem Gelände des SV Teutonia Lippstadt 08. Die aktuellen Planungen sehen eine Zu- und Abfahrt über die Barbarossastraße vor. Hinsichtlich der Angebotsqualität liegt ein fachmarktbezogener Besatz i. S. vorgenannter Definition vor, welcher in erster Linie durch regional und überregional tätige Filialisten ge- 1 Institut für Handelsforschung an der Universität zu Köln (IfH): Katalog E - Begriffsdefinitionen aus der Handels- und Absatzwirtschaft, 5. Ausgabe, Köln,

13 prägt wird. Diese Annahme wurde auch für die Berechnung der Sollumsatzleistungen 1 zugrunde gelegt; dabei werden je Branche maximale fachmarktbezogene Flächenproduktivitäten angesetzt (vgl. Tabelle 1). Zum derzeitigen Planungsstand können nach Aussage des Projektentwicklers noch keine definitiven Angaben zu möglichen Betreibern 2 der einzelnen Flächen und folglich auch nicht zu dem vorgesehenen Sortiments- und Flächenkonzept gemacht werden. Ausgehend von dem geplanten Betriebstypenkonzept erfolgt daher gutachterlicherseits eine Aufteilung der Verkaufsflächen auf die einzelnen Sortimentsbereiche (vgl. Tabelle 1). Hierbei wurden die Verkaufsflächen anhand der projektierten Betriebstypen und Größenklassen auf die verschiedenen Branchen aufgeteilt, so dass neben den Hauptsortimenten der Nutzungen auch die wesentlichen Randsortimente Berücksichtigung finden. Der Angebotsschwerpunkt des Planvorhabens liegt damit in den zentren- bzw. nahversorgungsrelevanten Sortimenten, insbesondere bei Nahrungs- und Genussmitteln. Tabelle 1: Verkaufsflächen, Sortimente und Sollumsatzleistung der Planobjekte Sortiment Daten VK in m²* Flächenproduktivität in / m² VK Soll-Umsatz in Mio. Nahrungs- und Genussmittel ,2 Drogeriewaren ,0 Bekleidung ,5 Schuhe ,5 Haushaltswaren / Wohnaccessoires ,2 Sonstige Randsortimente** ,9 * nach Teilsortimenten bereinigte Verkaufsfläche ** Nonfood-Sortimente im E-Center: u. a. Tiernahrung, Zeitschriften, Haushaltswaren, Bekleidung Quelle: GMA-Zusammenstellung auf Basis von Flächenangaben des Auftraggebers, GMA-Berechnungen 2011 (ca.-werte, gerundet) 1 2 Die Sollumsatzleistung ist die Umsatzgröße, die mittelfristig für ein entsprechend leistungsfähiges Angebot anzunehmen ist und die für eine wirtschaftliche Auslastung der zu schaffenden Flächen und damit für den rentablen Betrieb eines Projektes erforderlich ist. Vorgesehen ist zum aktuellen Zeitpunkt ein Edeka Supermarkt (E-Center), die anderen Betreiber sind noch nicht konkretisiert worden. 9

14 Unter Berücksichtigung der absolut gesehen geringen Verkaufsflächen in den jeweiligen Randsortimenten sind gutachterlich nachweisbare Auswirkungen nicht darstellbar, so dass diese Sortimente im weiteren Verlauf des Gutachtens nicht betrachtet werden. Die Auswirkungsanalyse bezieht sich demnach auf die sogenannten projektrelevanten Sortimente Nahrungs- und Genussmittel, Drogeriewaren, Bekleidung, Schuhe und Haushaltswaren / Wohnaccessoires. 10

15 II. Standortbeschreibung und Standortbewertung 1. Makrostandort Lippstadt Die Stadt Lippstadt besitzt gemäß Landesplanung in Nordrhein-Westfalen eine mittelzentrale Versorgungsfunktion und zählt derzeit rd Einwohner 1. Aufgrund der räumlichen Nähe zu den benachbarten Mittelzentren Geseke, Delbrück, Rietberg und Soest sowie dem in ca. 25 km östlich gelegenen Oberzentrum Paderborn ist die Stadt Lippstadt starken Wettbewerbsverflechtungen ausgesetzt. Die überregionale verkehrliche Anbindung der Stadt Lippstadt wird im Wesentlichen durch die Autobahn A 44 bestimmt (Unna Kassel), die ca. 8 km südlich der Stadt Lippstadt verläuft. Als weitere regional bedeutsame Verbindung dient die Bundesstraße 55. Im Bereich des Schienenverkehrs liegt Lippstadt an der Bahnlinie Dortmund Paderborn. Die leistungsfähige verkehrliche Erschließung bedingt eine enge Verflechtung mit den umliegenden Wirtschaftszentren. Infolge der Mittelpunktfunktion im ländlichen Raum entfaltet die Einkaufsstadt Lippstadt eine hohe Ausstrahlungskraft auf das Umland. Siedlungsstrukturell gliedert sich die Stadt Lippstadt in die Kernstadt, die die Altstadt und vier Teilbereiche (Nordwest, Nordost, Südwest und Südost) beinhaltet, sowie weitere 17 Stadtteile. Infolge der kommunalen Neugliederung im Jahr 1975 leben gegenwärtig ca. 40 % der Gesamtbevölkerung in den peripheren Stadtteilen; die sich zum Teil weiträumig um die Kernstadt verteilen und häufig dörflichen Charakter aufweisen. Die Kernstadt bildet den größten Siedlungsschwerpunkt der Gesamtstadt und zugleich den sozialen, kulturellen und kommerziellen Mittelpunkt. Aufgrund der Angebotsvielfalt und der räumlichen Konzentration öffentlicher und privater Versorgungseinrichtungen übernimmt die Kernstadt weitreichende Versorgungsfunktionen für den mittelzentralen Verflechtungsbereich. Die Einzelhandelsstruktur der Stadt Lippstadt wird wesentlich durch die Innenstadt geprägt, wo die Fußgängerzone Lange Straße und die angrenzenden verkehrsberuhigten Einkaufsstraßen ein attraktives Altstadtmilieu mit einer Konzentration von Versorgungseinrichtungen des Handels, der Gastronomie sowie der sonstigen privaten und öffentlichen Dienstleistungen schafft. Mit der Südertor-Bebauung wurde eine Ergänzung des 1 Quelle: Stadt Lippstadt, nur Hauptwohnsitze, Stand:

16 innerstädtischen Einzelhandelsangebotes durch moderne Betriebsformen des Einzelhandels und des Freizeitsektors unternommen. Weitere Geschäfts- und Dienstleistungsnutzungen sind im Bereich Südertor-Ost und in der südlichen Altstadt im Bereich der ehemaligen Gleisanlagen des Güterbahnhofs in Realisierung bzw. Planung. Die Stadt Lippstadt weist insgesamt eine Einzelhandelsausstattung von knapp 578 Betrieben mit ca m² Verkaufsfläche auf. 1 Die Umsatzleistung der ansässigen Betriebe beträgt rd. 431 Mio.. Die größte Einzelhandelsbedeutung kommt der Kernstadt zu; hier weist der zentrale Versorgungsbereich Innenstadt mit rd. 43 % der Betriebe, ca. 30 % der Verkaufsfläche und ca. 35 % des Umsatzes die größte Angebotsdichte auf. Das innerstädtische Geschäftszentrum stellt damit den wichtigsten zusammenhängenden Einkaufsbereich der Stadt Lippstadt dar. Etwa 7 % der Betriebe und 4 % der Verkaufsfläche entfallen auf die Stadtteilzentren Bad Waldliesborn, Lipperode, Esbeck und Eickelborn. Die Nahversorgungslagen Kernstadt-Nord, Kernstadt-Süd, Lipperbruch und Cappel werden vorwiegend von jeweils ein bis zwei größeren Lebensmittelanbietern geprägt, sodass eine Nahversorgungsfunktion sichergestellt ist. Die dezentralen Agglomerationsbereiche Erwitter Straße, Am Wasserturm, Am Mondschein und Bökenförder Straße vereinigen ca. 13 % der Betriebe und ca. 44 % der Verkaufsfläche auf sich, so dass den dezentralen Einzelhandelsstandorten eine nicht unwesentliche Versorgungsbedeutung beizumessen ist. In sonstigen Lagen (integrierte Streu- und Nebenlagen) sind rd. 34 % der Betriebe und 19 % der Verkaufsfläche angesiedelt. Für die Weiterentwicklung des Einzelhandelsstandortes Lippstadt wird im Einzelhandelskonzept eine Vorrangstellung der ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereiche als Schwerpunkte des Einzelhandels empfohlen. Damit geht eine Konzentration der zentrenund nahversorgungsrelevanten Sortimente auf die städtebaulich integrierten Standorte einher. Bei der Ansiedlung von Betrieben mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten außerhalb der abgegrenzten zentralen Versorgungsbereiche sind die nahversorgungs- / zentrenrelevanten Randsortimente auf ein versorgungsstrukturell verträgliches Maß zu beschränken, um negative Auswirkungen auf die Funktions- und Entwicklungsfähigkeit der zentralen Versorgungsbereiche zu verhindern. 1 vgl. Einzelhandelskonzept für die Stadt Lippstadt, Fortschreibung und Konkretisierung der Konzeptbausteine, Oktober 2010, erstellt durch die GMA 12

17 In der letzten Dekade ( ) ist für die Stadt Lippstadt eine konstante Bevölkerungsentwicklung festzustellen; seit 2005 ist die Einwohnerzahl der Stadt Lippstadt um ca. 0,6 % gesunken. 1 Dies ist im Vergleich zum Kreis Soest zwar positiv, in Bezug auf die Umlandkommunen Geseke, Delbrück und Rietberg jedoch als unterdurchschnittlich zu bewerten. Tabelle 2: Einwohnerentwicklung der Stadt Lippstadt im Vergleich Daten Einwohner (30.06) Veränderung 2005 / abs. in % Lippstadt ,6 Geseke ,6 Delbrück ,3 Rietberg ,3 Kreis Soest ,3 Quelle: Landesbetrieb für Information und Technik, IT.NRW, Stand: , Die Stadt Lippstadt weist mit rd Aus- sowie rd Einpendlern einen deutlichen Einpendlerüberschuss auf, was die Bedeutung der Stadt Lippstadt auch als Arbeitsstandort widerspiegelt Quelle: Landesbetrieb für Information und Technik, IT.NRW, Stand: , Quelle: Statistik der Bundesagentur für Arbeit: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte nach Wohn- und Arbeitsort, Stand:

18 Karte 1: Lage in der Region Legende Oberzentrum Mittelzentrum Grundzentrum Erstellt mit Regiograph Planung; GMA- Bearbeitung

19 2. Mikrostandort Am Waldschlösschen Der Planstandort befindet sich in der Kernstadt Nordwest auf dem derzeitigen Gelände des SV Teutonia Lippstadt 08. Unmittelbar angrenzend an die Barbarossastraße sowie südlich der Graf-Adolf-Straße und nördlich der Beckumer Straß gelegen, schließen sich nördlich und südöstlich Wohngebiete an. Westlich des Standortes befindet sich gewerbliche Nutzung (Firma Hella), dessen Firmenparkplatz dem Sportplatz vorgelagert ist und damit die Sichtverbindung zur Beckumer Straße unterbindet. Die Verbindung zur Beckumer Straße wird außerdem durch eine Bahnlinie (Güterverkehr) unterbrochen, die zur Erschließung des Grundstücks zu überqueren ist. Weiter westlich schließt sich der Stadtteil Cappel an, in dem eine Nahversorgungslage vorhanden ist. Insgesamt kann der Standort aufgrund der Einwohnerdichte im Umfeld durchaus Nahversorgungsfunktionen übernehmen, wenngleich er infolge der Lage auch auf Autokunden und Beschäftigte der Firma Hella abzielt. Im unmittelbaren Standortumfeld befindet sich kein weiterer Einzelhandel, während im weiteren Umfeld kleinere Ladengeschäfte (Ecke Barbarossastraße / Triftweg) sowie größere Lebensmittelmärkte (Rewe, Am Weinberg; Carekauf, Triftweg) zu nennen sind. Die Verbindung an den öffentlichen Personennahverkehr ist als gut zu bezeichnen, eine Bushaltestelle befindet sich direkt am Planstandort (Ecke Am Waldschlösschen / Barbarossastraße). Die Verkehrserschließung des Grundstücks mit Pkw erfolgt über die Barbarossastraße. Die spezifischen Eigenschaften können in positive und negative Standortfaktoren gegliedert werden. Diese standortspezifischen Eigenschaften haben einen wesentlichen Einfluss auf die Ausstrahlung, die Marktdurchdringung und die damit korrespondierende Umsatzerwartung der Planobjekte. Positive Standortfaktoren: + städtebaulich integrierte Lage mit angrenzenden Wohnquartieren, fußläufiges Einwohnerpotenzial + Lage an einer frequentierten Hauptausfallstraße (Beckumer Straße) + ausreichende ebenerdige Grundstücksfläche. 15

20 Negative Standortfaktoren: - Lage außerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs - Wettbewerbssituation im weiteren Umfeld (u. a. Rewe, Am Weinberg; Carekauf, Triftweg) - bei hohem Verkehrsaufkommen problematische Verkehrserschließung über die Beckumer Straße / Barbarossastraße wegen des Bahnübergangs. Aus betrieblicher Sicht ist der Planstandort Am Waldschlösschen in Lippstadt grundsätzlich für die Ansiedlung der geplanten Nutzungen geeignet. Hierbei ist v. a. das vorhandene Einwohnerpotenzial im Einzugsgebiet, die integrierte Lage mit Wohngebietsanschluss sowie die Lage an einer viel frequentierten Hauptstraße als positiv zu bewerten. Als negativer Standortfaktor ist v. a. auf die problematische Verkehrserschließung wegen des Bahnübergangs hinzuweisen. Unter städtebaulichen Gesichtspunkten ist anzuführen, dass der Standort nicht innerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs gemäß Einzelhandelskonzept für die Stadt Lippstadt liegt, jedoch durch die angrenzenden Wohnquartiere ein fußläufiges Einzugsgebiet versorgen und damit eine gewisse Nahversorgungsfunktion übernehmen kann. Hier ist allerdings darauf hinzuweisen, dass die Nahversorgung im Umfeld des Planstandortes bereits durch den derzeitigen Bestand (Rewe, Carekauf) gesichert ist und die Realisierung des großen Supermarktes die Nahversorgungsmöglichkeiten der Einwohner im Umfeld lediglich optimieren kann. 16

21 Karte 2: Mikrostandort der geplanten Einzelhandelsnutzungen Richtung Nahversorgungslage Kernstadt- Nord, nördl. Stadtteile Richtung Nahversorgungslage Cappel, Gemeinde Wadersloh P Beckumer Straße Am Waldschlösschen Richtung nördl. Innenstadt Richtung südl. Innenstadt, süd-/westliche Stadtteile Legende Planstandort Erstellt mit Regiograph Planung; GMA-Bearbeitung

22 III. Nachfragesituation 1. Einzugsgebiet und Bevölkerung Das erschließbare Bevölkerungs- bzw. Kaufkraftpotenzial für einen Einzelhandelsstandort stellt einen wesentlichen Faktor für die wirtschaftliche Tragfähigkeit von Einzelhandelsbetrieben dar. Als Einzugsgebiet wird derjenige Bereich definiert, innerhalb dessen die Verbraucher den Standort voraussichtlich regelmäßig aufsuchen 1. Zur konkreten Abgrenzung des Einzugsgebietes wurden folgende Kriterien herangezogen: Lage innerhalb des Stadtgebietes sowie verkehrliche Erreichbarkeit des Standortes siedlungsstrukturelle Gegebenheiten im Untersuchungsgebiet projektrelevante Wettbewerbssituation im Umfeld aufgrund der Dimensionierung zu erwartende Anziehungskraft des Planvorhabens ausgewählte Zeit- und Distanzwerte. Unter Berücksichtigung der angeführten Kriterien lässt sich das projektrelevante Einzugsgebiet wie folgt abgrenzen und zonieren (siehe Karte 2): Zone I: Zone II: OT Lippstadt: nordwestliche Kernstadt, nordöstliche Kernstadt, Altstadt, Cappeln ca Einwohner OT Lippstadt: südöstliche Kernstadt, südwestliche Kernstadt, Overnhagen, Hellinghausen, Herringhausen, Esbeck, Lipperode, Lipperbruch, Bad Waldliesborn ca Einwohner Zone III: OT Lippstadt: Eickelborn, Lohe, Benninghausen, Rebbeke, Hörste, Garfeln, Dedinghausen, Rixbeck, Bökenförde, OT Wadersloh: Liesborn ca Einwohner Zone I + III Einzugsgebiet ca Einwohner Die von einem Vorhaben ggf. ausgelösten Umsatzumverteilungen können über das Einzugsgebiet hinausgehen (vgl. Kapitel V). Quelle: Stadt Lippstadt, Stand: Dezember 2010, Gemeinde Waderslohn, Stand: Dezember

23 Insgesamt leben im Einzugsgebiet gegenwärtig ca Einwohner, davon ca Einwohner bzw. ca. 30 % im Kerneinzugsgebiet (Zone I). Das erweiterte Einzugsgebiet (Zone II und III) umfasst ein Bevölkerungspotenzial von ca Einwohnern (ca. 70 %). Zone II des Einzugsgebietes umschließt Zone I in allen Richtungen und schließt die angrenzen Stadtteile mit ein. Zone III berücksichtigt die weiter entfernten westlich und östlich gelegenen Stadtteile der Standortkommune Lippstadt und den Ortsteil Liesborn der Gemeinde Wadersloh. Hier sind aufgrund der geringen Distanz zum Planstandort (< 7 km) und einer derzeit vorwiegend schwach ausgeprägten Angebotssituation noch Einkaufsbeziehungen zum Planstandort zu prognostizieren, welche jedoch deutlich weniger ausgeprägt sein werden als in Zone I und II. Das Einzugsgebiet wird aufgrund der Wettbewerbssituation im Umland (z. B. Anbieter in Wadersloh (Kernort), Geseke, Delbrück, Anröchte und Langenberg) nach außen hin begrenzt. In gewissem Umfang ist von Umsätzen mit Kunden von außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes auszugehen (z. B. Pendler); diese werden in den nachfolgenden Berechnungen als sog. Streuumsätze berücksichtigt. 2. Projektrelevante Kaufkraft Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sowie eigenen Berechnungen beträgt die ladeneinzelhandelsrelevante Kaufkraft einschließlich der Ausgaben im Lebensmittelhandwerk pro Kopf der Wohnbevölkerung ca Unterteilt man den gesamten Bedarfsgüterbereich in die Nahrungs- und Genussmittel einerseits und in die Nichtlebensmittel andererseits, dann betragen die Pro-Kopf- Ausgaben für Nahrungs- und Genussmittel ca Nichtlebensmittel ca Aufgrund der geplanten Einzelhandelsnutzungen sind für die vorliegende Untersuchung vorrangig die Sortimente Nahrungs- und Genussmittel, Drogeriewaren, Bekleidung, Schuhe und Haushaltswaren / Wohnaccessoires relevant. 19

24 Neben den Pro-Kopf-Ausgabewerten sind zur Berechnung der Kaufkraft die regionalen Kaufkraftkoeffizienten zu berücksichtigen. 1 Unter Zugrundelegung der aktuellen Einwohnerwerte und des Kaufkraftniveaus errechnet sich ein jährliches projektrelevantes Einzelhandelskaufkraftvolumen im abgegrenzten Einzugsgebiet von insgesamt ca. 212,0 Mio., davon ca. 63,1 Mio. (rd. 30 %) in Zone I, ca. 104,3 Mio. (rd. 49 %) in Zone II und ca. 44,5 Mio. (rd. 21 %) in Zone III. Dies verteilt sich wie folgt auf die einzelnen projektrelevanten Sortimente: Tabelle 3: Projektrelevantes Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet Sortimente Zone I Zone II Zone III Gesamt Kaufkraft in Mio. Nahrungs- und Genussmittel 39,0 64,4 27,5 130,9 Drogeriewaren 8,2 13,5 5,8 27,5 Bekleidung 10,2 16,8 7,2 34,1 Schuhe 3,3 5,5 2,3 11,1 Haushaltswaren / Wohnaccessoires 2,5 4,1 1,7 8,3 Gesamt 63,1 104,3 44,5 212,0 Quelle: GMA-Berechnungen 2011 (ca.-werte, ggf. Rundungsdifferenzen) 1 Die GfK Nürnberg errechnet die Kaufkraftkoeffizienten auf Grundlage der Steuerstatistik. Für die Stadt Lippstadt liegt der Kaufkraftkoeffizient bei 100,8 (Bundesdurchschnitt 100,0) und ist damit durchschnittlich ausgeprägt. Im überörtlichen Einzugsgebiet (Wadersloh) liegt mit 98,6 ein leicht unterdurchschnittliches Kaufkraftniveau vor. 20

25 Karte 3: Abgrenzung des Einzugsgebietes Legende Zone I Zone II Zone III 6 km Planstandort Erstellt mit Regiograph Planung; GMA-Bearbeitung

26 IV. Projektrelevante Wettbewerbssituation Im Mai 2011 erfolgte eine vollständige Erhebung des projektrelevanten Einzelhandels in Lippstadt sowie eine Erhebung der wesentlichen Angebotsstrukturen im überörtlichen Einzugsgebiet (Ortsteil Liesborn, Gemeinde Wadersloh). Im Folgenden wird die Angebotssituation in den projektrelevanten Branchen dargestellt. 1. Projektrelevanter Einzelhandel im Einzugsgebiet In den projektrelevanten Branchen gab es im Einzugsgebiet zum Zeitpunkt der Erhebung ca m² Verkaufsfläche in 180 Betrieben 1. In den projektrelevanten Sortimenten wurde ein bereinigter Umsatz von etwa 222,3 Mio. erwirtschaftet. 2 Die Untergliederung in die Lagekategorien Hauptzentrum Innenstadt, Stadtteilzentren, Nahversorgungslagen und dezentrale Einzelhandelsagglomeration und sonstige Lagen zeigt die Bedeutung der einzelnen projektrelevanten Sortimente nach Standortlage auf (vgl. Tabelle 4 6). 3 In der Innenstadt werden typischerweise die größten Flächenanteile in den zentrenrelevanten Sortimenten vorgehalten. Dies ist im Einzugsgebiet ebenfalls erkennbar, da die Angebotsschwerpunkte im Bereich Bekleidung, Schuhe sowie Haushaltswaren / Wohnaccessoires in der Innenstadt auszumachen sind. Wenngleich nahversorgungsrelevante Sortimente häufig in der Nähe von Wohnquartieren zu verorten sind, ist die Branche Drogeriewaren ebenfalls v. a. in der Innenstadt vertreten. Dies ist auf einige größere Anbieter in der Innenstadt zurückzuführen (z. B. dm, Rossmann). Demgegenüber werden weite Teile der Branche Nahrungs- und Genussmittel außerhalb der Innenstadt angeboten. Einige größere Anbieter sind in den dezentralen Agglomerationen ansässig (z. B. real, Kaufland), so dass der Großteil der Verkaufsfläche dieser Branche in nicht-zentralen Lagen angesiedelt ist GMA-Erhebung nach Teilsortimenten bereinigte Umsätze, GMA-Berechnung Einteilung und Abgrenzung der Lagen gemäß Einzelhandelskonzept Lippstadt Fortschreibung und Konkretisierung der Konzeptbausteine, Oktober 2010: Hauptzentrum Innenstadt, Stadtteilzentren Bad Waldliesborn, Lipperode, Esbeck, Eickelborn, Nahversorgungslagen Kernstadt-Nord, Kernstadt-Süd, Cappel, Lipperbruch sowie dezentrale Agglomerationsbereiche Erwitter Straße, Am Wasserturm, Am Mondschein, Bökenförder Straße und sonstige (Streu)-Lagen. 22

27 Die wesentlichen projektrelevanten Anbieter werden in den nachfolgenden Tabellen differenziert nach Zone des Einzugsgebietes dargestellt. 1 Tabelle 4: Projektrelevanter Einzelhandelsbestand in Zone I nach Branchen und Lagekategorien Branchen Nahrungs- und Genussmittel*** Innenstadt Nahversorgungslagen sonstige Lagen in m²* in Mio. ** in m²* in Mio. ** in m²* in Mio. ** , , ,2 Drogeriewaren ,2 k. A. 1,1 k. A. 1,3 Bekleidung ,6 k. A. 0, ,0 Schuhe ,5 k. A. 0,1 k. A. k. A. Haushaltswaren / Wohnaccessoires ,4 k. A. 0,3 k. A. 0,2 k. A. aus Datenschutzgründen bei weniger als 3 Betrieben kein Ausweis möglich * Zuordnung nach Sortimentsschwerpunkt des Betriebes ** Zuordnung der Verkaufsfläche zum Sortimentsschwerpunkt des Betriebes; bereinigte Umsätze, d. h. Umsätze von Mehrbranchenunternehmen wurden den jeweiligen Branchen zugeordnet *** Betriebe des Lebensmittelbereichs > 300 m² VK, Getränkemärkte > 100 m² VK Quelle: GMA-Erhebung 2011 (ca.-werte, gerundet) 1 Aus Datenschutzgründen wird für Zone III nicht nach einzelnen Lagekategorien unterschieden. 23

28 Tabelle 5: Projektrelevanter Einzelhandelsbestand in Zone II nach Branchen und Lagekategorien Branchen Dezentrale Stadtteilzentren Nahversorgungslagen sonstige Lagen Agglomerationen in m²* in Mio. ** in m²* in Mio. ** in m²* in Mio. ** in m²* in Mio. ** Nahrungs- und Genussmittel*** , , , ,8 Drogeriewaren k. A. 1,7 k. A. 0,5 k. A. 5,0 k. A. 1,2 Bekleidung k. A. k. A. k. A. 0,3 k. A. 7, ,3 Schuhe k. A. k. A. k. A. k. A. k. A. 1,3 k. A. 1,3 Haushaltswaren / Wohnaccessoires k. A. 0,5 k. A. 0,2 k. A. 2,4 k. A. 0,2 k. A. aus Datenschutzgründen bei weniger als 3 Betrieben kein Ausweis möglich * Zuordnung nach Sortimentsschwerpunkt des Betriebes ** Zuordnung der Verkaufsfläche zum Sortimentsschwerpunkt des Betriebes; bereinigte Umsätze, d. h. Umsätze von Mehrbranchenunternehmen wurden den jeweiligen Branchen zugeordnet *** Betriebe des Lebensmittelbereichs > 300 m² VK, Getränkemärkte > 100 m² VK Quelle: GMA-Erhebung 2011 (ca.-werte, gerundet) 24

29 Tabelle 6: Projektrelevanter Einzelhandelsbestand in Zone III nach Branchen Branchen Stadtteilzentren, sonstige Lagen, überörtliches Einzugsgebiet (OT Liesborn) in m²* in Mio. ** Nahrungs- und Genussmittel*** k. A. 5,0 Drogeriewaren 810 1,9 Bekleidung k. A. k. A. Schuhe k. A. k. A. Haushaltswaren / Wohnaccessoires k. A. 0,6 k. A. aus Datenschutzgründen bei weniger als 3 Betrieben kein Ausweis möglich * Zuordnung nach Sortimentsschwerpunkt des Betriebes ** Zuordnung der Verkaufsfläche zum Sortimentsschwerpunkt des Betriebes; bereinigte Umsätze, d. h. Umsätze von Mehrbranchenunternehmen wurden den jeweiligen Branchen zugeordnet *** Betriebe des Lebensmittelbereichs > 300 m² VK, Getränkemärkte > 100 m² VK Quelle: GMA-Erhebung 2011 (ca.-werte, gerundet) 2. Wesentliche Wettbewerber im Einzugsgebiet Im Einzugsgebiet sind folgende wesentliche Anbieter differenziert nach Branchen zu nennen (Tabellen 7 11) Wettbewerbssituation im Bereich Nahrungs- und Genussmittel Die Wettbewerbssituation im Bereich Nahrungs- und Genussmittel wird in Zone I v. a. geprägt durch die in der Nähe des Planstandortes ansässigen Vollsortimenter Rewe, Carekauf und Elli-Frischemarkt. Diese übernehmen für ihr Umfeld eine Nahversorgungsfunktion. In Zone II wird das projektierte E-Center aufgrund seiner Größenstruktur und Attraktivität v. a. mit Edeka Buschkühle in Bad Waldliesborn sowie real und Kaufland in den dezentralen Agglomerationsbereichen Erwitter Straße und Bökenförder Straße in Wettbewerb treten. In Zone III ist ein K + K-Markt (Gemeinde Wadersloh, Ortsteil Liesborn) sowie ein Netto-Discounter (Eickelborn) ansässig, die die Einkaufsorientierung auf den Planstandort aus Richtung Westen einschränken. Außerhalb des Einzugsgebietes ist auf eine Vielzahl von Wettbewerbern hinzuweisen, die aufgrund ihrer Leistungsfähigkeit und ihrer Lage (z. B. Kundenzuführeffekte durch Umfeldnutzungen) eine nicht unerhebliche Anziehungskraft entwickeln können. Es ist insbe- 25

30 sondere auf die Wettbewerbsstandorte Geseke, Langenberg, Delbrück, Anröchte hinzuweisen, wo ein vorwiegend zeitgemäß aufgestelltes Nahrungs- und Genussmittelangebot sowohl im Vollsortiment als auch im Discountsegment zu finden ist. Auch innerhalb des Einzugsgebietes sind weitere kleinere Lebensmittelanbieter sowie Betriebe des Lebensmittelhandwerks (Bäcker, Metzger) ansässig. Diese sind aufgrund ihrer Sortimentsstruktur nicht als wesentliche Wettbewerber des Planvorhabens einzustufen. Tabelle 7: Wesentliche Wettbewerber im Bereich Nahrungs- und Genussmittel Verkaufs- flächen- Größenklasse* Zone Betreiber** Straße Stadt(-teil) Lage*** > 1000 m² Zone I Rewe Am Weinberg Kernstadt Nordwest m² Zone I Jibi An der Gärtnerei Kernstadt Nordost sonstige (Streu-) Lage sonstige (Streu-) Lage Zone I Aldi Cappeler Stiftsallee Cappel NVL Cappel Zone I Elli Frischemarkt Am Nordbahnhof Kernstadt Nordwest sonstige (Streu-) Lage Zone I Aldi Marktstraße Altstadt HZ Innenstadt Zone I Lidl Wiedenbrücker Straße Kernstadt Nordost Zone I Netto Bastertweg Kernstadt Nordwest NVL KS Nord NVL KS Nord Zone I Euro Bim Erwitter Straße Altstadt sonstige (Streu-) Lage Zone I Carekauf Triftweg Kernstadt Nordwest > 1000 m² Zone II Real Bökenförder Straße Kernstadt Südost Zone II Kaufland Planckstraße Kernstadt Südost Zone II Edeka Aktivmarkt Rumpsmüller > 1000 m² Zone II Edeka Aktivmarkt Buschkühle Zone II Fortsetzung nächste Seite Elli Frischemarkt Otto-Hahn-Straße Quellenstraße Kernstadt Südwest Bad Waldliesborn sonstige (Streu-) Lage dez. Aggl. Bökenförde dez. Aggl. Erwitter Straße NVL KS Süd STZ Bad Waldliesborn Bruchstraße Lipperode STZ Lipperode Zone II Jibi Merschweg Esbeck STZ Esbeck 26

31 Fortsetzung von vorheriger Seite Verkaufs- flächen- Größenklasse* m² Zone II Lidl Planckstraße Kernstadt Südost Zone Betreiber** Straße Stadt(-teil) Lage*** Zone II Aldi Curiestraße Kernstadt Südwest Zone II Aldi Planckstraße Kernstadt Südost Zone II Netto Erwitter Straße Kernstadt Südost Zone II Aldi Am Mondschein Kernstadt Südost Zone II Penny Overhagener Straße Kernstadt Südwest Zone II Haufenweise Sonderpreise Erwitter Straße Kernstadt Südost dez. Aggl. Erwitter Straße NVL KS Süd dez. Aggl. Erwitter Straße sonstige (Streu-) Lage dez. Aggl. Am Mondschein sonstige (Streu-) Lage dez. Aggl. Erwitter Straße Zone II Rewe Ostlandstraße Lipperbruch NVL Lipperbruch Zone III Netto Alter Postweg Eickelborn STZ Eickelborn Zone III K + K Lippstädter Straße Gemeinde Wadersloh, Liesborn * Zuordnung der Verkaufsfläche nach Sortimentsschwerpunkt Ortsteil Liesborn ** Darstellung der Anbieter im Bereich Nahrungs- und Genussmittel ab 500 m² (ohne Getränkemärkte) *** Zuordnung der Lage gemäß Einzelhandelskonzept für die Stadt Lippstadt 2010, HZ= Hauptzentrum, STZ= Stadtteilzentrum, NVL= Nahversorgungslage, dez. Aggl.= dezentrale Agglomeration Quelle: GMA-Erhebung

32 Karte 4: Wesentliche Wettbewerber im Nahrungs- und Genussmittelsegment Euro Bim Haufenweise Sonderpreise Legende Planstandort Erstellt mit Regiograph Planung; GMA-Bearbeitung

33 2.2. Wettbewerbssituation im Bereich Drogeriewaren Die Wettbewerbssituation im Bereich Drogeriewaren wird in Zone I v. a. geprägt durch die Anbieter dm und Rossmann, die über große Flächen in der Innenstadt verfügen. Des Weiteren sind einige spezialisiertere Anbieter in der Innenstadt (z. B. Douglas) ansässig. In Zone I III befinden sich mehrere Schlecker-Märkte, u. a. in unmittelbarer Nähe des Planstandortes (Schlecker, Triftweg). Dieser übernimmt für das Umfeld des Planstandortes eine Nahversorgungsfunktion. Auf eine meist umfassende Drogeriewarenabteilung ist bei den Lebensmittelvollsortimentern hinzuweisen. Tabelle 8: Wesentliche Wettbewerber im Bereich Drogeriewaren Verkaufs- flächen- Größenklasse* Zone Betreiber** Straße Stadt(-teil) Lage*** > 500 m² Zone I dm Südertor Altstadt HZ Innenstadt m² Zone I Rossmann Lange Straße Altstadt HZ Innenstadt Zone I Schlecker Schillerstraße Kernstadt Nordost < 200 m² Zone I Schlecker Triftweg Kernstadt Nordwest Zone I Douglas Parfümerie NVL KS Nord sonstige (Streu-) Lage Lange Straße Altstadt HZ Innenstadt Zone I Schlecker Marktstraße Altstadt HZ Innenstadt Zone I Schlecker Bahnhofsplatz Altstadt HZ Innenstadt Zone I Parfümerie Goedecke Poststraße Altstadt HZ Innenstadt m² Zone II Schlecker Landsberger Straße Kernstadt Südwest Zone II Schlecker Parkstraße Bad Waldliesborn < 200 m² Zone II Schlecker Erwitter Straße Kernstadt Südwest sonstige (Streu-) Lage STZ Bad Waldliesborn sonstige (Streu-) Lage Zone II Schlecker Lippestraße Lipperode STZ Lipperode Zone III Schlecker Am Birkhof Dedinghausen Fortsetzung nächste Seite sonstige (Streu-) Lage 29

34 Fortsetzung von vorheriger Seite Verkaufs- flächen- Größenklasse* Zone Betreiber** Straße Stadt(-teil) Lage*** < 200 m² Zone III Schlecker Zum Lippesteg Eickelborn STZ Eickelborn Zone III Schlecker Rüthener Straße Bökenförde sonstige (Streu-) Lage Zone III Schlecker Schleusenstraße Hörste sonstige (Streu-) Lage * Zuordnung der Verkaufsfläche nach Sortimentsschwerpunkt ** Darstellung der Anbieter im Bereich Drogeriewaren ab 100 m² *** Zuordnung der Lage gemäß Einzelhandelskonzept für die Stadt Lippstadt 2010, HZ= Hauptzentrum, STZ= Stadtteilzentrum, NVL= Nahversorgungslage, dez. Aggl.= dezentrale Agglomeration Quelle: GMA-Erhebung Wettbewerbssituation im Bereich Bekleidung Die Wettbewerbssituation im Bereich Bekleidung wird in Zone I v. a. durch die Großflächen Lott, C & A, Woolworth, H & M und Brenken Modehaus geprägt. Wie bereits dargestellt, liegt der Schwerpunkt des Bekleidungssegments in der Innenstadt. In Zone II sind lediglich zwei größere Textilanbieter vorhanden, die beide das Fachmarktsegment abdecken (Takko, Happy Baby). Es ist anzumerken, dass die ansässigen Lebensmitteldiscounter und Vollsortimenter z. T. ebenfalls Bekleidung als Aktionsware bzw. Randsortiment führen. Außerhalb des Einzugsgebietes ist auf eine Vielzahl von Wettbewerbsstandorten hinzuweisen (z. B. Paderborn). Tabelle 9: Wesentliche Wettbewerber im Bereich Bekleidung Verkaufs- flächen- Größenklasse* Zone Betreiber** Straße Stadt(-teil) Lage*** > m² Zone I Lott Lange Straße Altstadt HZ Innenstadt Zone I C & A Kahlenstraße Altstadt HZ Innenstadt Zone I Woolworth Lange Straße Altstadt HZ Innenstadt Zone I H & M Mode Lange Straße Altstadt HZ Innenstadt Fortsetzung nächste Seite 30

35 Fortsetzung von vorheriger Seite Verkaufs- flächen- Größenklasse* Zone Betreiber** Straße Stadt(-teil) Lage*** > m² Zone I Brenken Modehaus Lange Straße Altstadt HZ Innenstadt Zone I Dipasch Soeststraße Altstadt sonstige (Streu-) Lage m² Zone I Das Herrenhaus Kleine Zone I Zone I Zone I Charles Vögele Kress Lippstadt Herren- Moden Takko Modemarkt Lange Straße Altstadt HZ Innenstadt Südertor Altstadt HZ Innenstadt Lange Straße Altstadt HZ Innenstadt Südertor Altstadt HZ Innenstadt Zone I KIK Discount Geiststraße Altstadt HZ Innenstadt m² Zone I magic Mode Lange Straße Altstadt HZ Innenstadt Zone I Zone I Jack Wolfskin Sportswear Modehaus Hüsken Poststraße Altstadt HZ Innenstadt Kahlenstraße Altstadt HZ Innenstadt Zone I Baby Walz Kahlenstraße Altstadt HZ Innenstadt Zone I Esprit Shop Kahlenstraße Altstadt HZ Innenstadt Zone I monari & engbers Lange Straße Altstadt HZ Innenstadt Zone I Finke First Spielplatzstraße Altstadt HZ Innenstadt Zone I Zone I Zone I Zone I Zone I Fortsetzung nächste Seite mister & lady Jeans GmbH Vito Damenmode Das Damenhaus Kleine Wäschehaus Arndt GmbH Braut- und Abendmoden Chic Südertor Altstadt HZ Innenstadt Lange Straße Altstadt HZ Innenstadt Lange Straße Altstadt HZ Innenstadt Lange Straße Altstadt HZ Innenstadt Marktstraße Altstadt HZ Innenstadt 31