LIPPSTADT, Am Waldschlösschen

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1 Ergänzende Stellungnahme zur Ansiedlung verschiedener Einzelhandelsnutzungen am Standort LIPPSTADT, Am Waldschlösschen Auftraggeber: Stadt Lippstadt Projektleitung: Projektbearbeitung: Birgitt Wachs, Niederlassungsleiterin Andrea Meyer-Delpho, MBA Köln, November 2011 Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Büros in Dresden, Hamburg, Köln, München, Salzburg Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl Siegburger Straße 215, Köln Telefon: Telefax: Internet:

2 INHALTSVERZEICHNIS Seite 1. Aufgabenstellung 1 2. Beurteilung der Ausgangssituation Bewertung der derzeitigen Nahversorgungssituation im Untersuchungsgebiet Bewertung der zukünftigen Nahversorgungssituation im Untersuchungsgebiet unter Berücksichtigung bestehender Planungsabsichten 7 3. Beurteilung des Ansiedlungsvorhabens Am Waldschlösschen im Hinblick auf die Nahversorgungssituation im Untersuchungsgebiet Darstellung der Projektmodifikation Bedeutung des Planvorhabens für die Optimierung der Nahversorgung Chancen-Risiken-Einschätzung des Planvorhabens für die Nahversorgung im Untersuchungsgebiet 14 Verzeichnisse 16

3 1. Aufgabenstellung Im April 2011 beauftragte die Stadt Lippstadt die GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh, Köln, mit der Erstellung einer Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung verschiedener Einzelhandelsnutzungen am Standort Am Waldschlösschen in Lippstadt. Das Gutachten wurde im Juli d. J. vorgelegt. Die Firma Stroetmann Grundbesitz-Verwaltung (Vorhabenträger) hat in Kenntnis der Gutachtenergebnisse die Konzeption des Vorhabens verändert. Konkret ist nun die Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters (E-Center) sowie eines Drogeriemarktes vorgesehen; die Ansiedlungen eines Textilfachmarktes sowie zwei weiterer Fachmärkte sind nicht mehr Teil der Planung. Tabelle 1: Sortimente und Verkaufsflächen in ursprünglicher und modifizierter Planung Sortiment Daten Ursprüngliche Planung (VK in m²)* Modifizierte Planung (VK in m²)* Nahrungs- und Genussmittel Drogeriewaren Bekleidung Schuhe Haushaltswaren / Wohnaccessoires Sonstige Randsortimente** * nach Teilsortimenten bereinigte Verkaufsfläche ** Nonfood-Sortimente im E-Center: u. a. Tiernahrung, Zeitschriften, Haushaltswaren, Bekleidung Quelle: GMA-Zusammenstellung auf Basis von Flächenangaben des Auftraggebers, GMA-Berechnungen 2011 (ca.-werte, gerundet) In der vorliegenden Stellungnahme erfolgt eine qualitative Bewertung hinsichtlich der Bedeutung des Planvorhabens für die Nahversorgungssituation in der Stadt Lippstadt. Dabei bleiben die Aussagen der durchgeführten Auswirkungsanalyse in Bezug auf die in der vorgenommenen Projektmodifikation beibehaltenen Betriebstypen (Lebensmittelvollsortimenter, Drogeriemarkt) unberührt. Insbesondere ist auf die folgenden Kernaspekte einzugehen: Beurteilung der Ausgangssituation - Bewertung der derzeitigen Nahversorgungssituation im Untersuchungsgebiet 1

4 - Bewertung der zukünftigen Nahversorgungssituation im Untersuchungsgebiet unter Berücksichtigung bestehender Planungsabsichten Beurteilung des Ansiedlungsvorhabens Am Waldschlösschen im Hinblick auf die Nahversorgungssituation im Untersuchungsgebiet. In einer abschließenden Chancen-Risiken-Betrachtung soll gutachterlicherseits eine Abwägung der Vor- und Nachteile einer Realisierung des Planvorhabens Am Waldschlösschen erfolgen. Für die Bearbeitung vorliegender Stellungnahme wurde v. a. auf das bereits erstellte Gutachten GMA-Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung verschiedener Einzelhandelsnutzungen in der Stadt Lippstadt, Am Waldschlösschen, Juli 2011 zurückgegriffen. Die vorliegende Stellungnahme berücksichtigt die durch den Investor vorgenommene Projektmodifikation und dient der Entscheidungsfindung der am Planungsprozess Beteiligten. 2. Beurteilung der Ausgangssituation Um die zu erwartenden Effekte der Ansiedlung des E-Centers sowie des Drogeriemarktes auf die Nahversorgung qualitativ zu bewerten, ist es zunächst erforderlich, die Ausgangssituation im Untersuchungsraum zu beurteilen. 2.1 Bewertung der derzeitigen Nahversorgungssituation im Untersuchungsgebiet Die Zentren- und Standortstruktur der Stadt Lippstadt wird geprägt durch das Hauptzentrum Innenstadt, die Stadtteilzentren Bad Waldliesborn, Lipperode, Esbeck und Eickelborn, die Nahversorgungslagen Kernstadt-Nord, Kernstadt-Süd, Lipperbruch und Cappel sowie die dezentralen Agglomerationsbereichen Erwitter Straße, Am Wasserturm, Am Mondschein und Bökenförder Straße. Damit kommt den dezentralen Einzelhandelsstandorten eine nicht unwesentliche Versorgungsbedeutung zu, die auch im Lebensmittelbereich festzustellen ist. 2

5 Die Nahversorgungssituation in der Stadt Lippstadt in Bezug auf die räumliche Verteilung der wesentlichen Betriebe ist differenziert zu bewerten. Aus Karte 1 wird die aktuelle Versorgungssituation mit Lebensmittelmärkten (SB-Warenhaus, großer Supermarkt, Supermarkt, Discounter; > 400 m² VK) im Stadtgebiet ersichtlich. 1 Mithilfe eines 700 m-radius ist die räumliche Abdeckung und Zuordnung zu den jeweiligen Siedlungsbereichen erkennbar. 2 Es ist festzustellen, dass die Kernstadt Lippstadt eine weitgehend flächendeckende Versorgung mit Lebensmittelmärkten aufweist (vgl. Karte 1). Besonders im Süden der Kernstadt ist auf eine starke räumliche Konzentration hinzuweisen. Größere Versorgungsdefizite sind derzeit v. a. in den von der Kernstadt abgesetzten Stadtteilen im westlichen und östlichen Stadtgebiet festzustellen (z. B. Hörste 3, Garfeln, Rebbeke, Rixbeck, Dedinghausen, Bökenförde, Herringhausen, Hellinghausen, Benninghausen, Lohe). Hier ist die Nahversorgungssituation derzeit nur unzureichend; zwar sind z. T. kleinere Betriebe ansässig (< 400 m² VK), für größere Betriebe ist eine Ansiedlung jedoch auch potenzialseitig aufgrund der geringen Einwohnerzahl im Umfeld eher unwahrscheinlich. Die Nahversorgungssituation im Umfeld des Planstandortes Am Waldschlösschen ist unter räumlichen Gesichtspunkten durch die Anbieter Rewe und Carekauf sichergestellt Stand der GMA-Erhebung: Mai 2011 Der 700 m-radius entspricht i. d. R. dem fußläufigen Einzugsbereich von Betrieben der Nahversorgung Zum Stand der Erhebung war der Netto Markt in Hörste noch nicht eröffnet, so dass dieser unter den Wettbewerbsplanungen zu berücksichtigen ist. 3

6 Karte 1: Räumliche Nahversorgungssituation in Lippstadt (Ausgangssituation) P P Legende P fußläufiger Einzugsbereich (r=700m) der bestehenden Lebensmittelmärkte > 400 m² VK bzw. des Planvorhabens SB-Warenhäuser Supermärkte Discounter Planstandort Stand der GMA-Erhebung: Mai Erstellt mit Regiograph Planung; GMA- Bearbeitung

7 Zur quantitativen Bewertung des sortimentsbezogenen Angebotes kann die Verkaufsflächenausstattung in Lippstadt einem Durchschnittswert aus Vergleichsstädten der gleichen Größenklasse gegenüber gestellt werden. Die Verkaufsflächenausstattung im Bereich Nahrungs- und Genussmittel beträgt in Lippstadt ca. 580 m² / Einwohner. Dies liegt deutlich über dem Durchschnitt der GMA-Kennziffer. 1 Zudem haben seit der Erhebung 2007 bereits Ansiedlungen bzw. Erweiterungen bestehender Anbieter stattgefunden (z. B. Netto in Eickelborn, Edeka Buschkühle in Bad Waldliesborn), so dass weiterhin von einer überdurchschnittlichen Verkaufsflächenausstattung im Nahrungs- und Genussmittelsektor in der Stadt Lippstadt auszugehen ist. Die Ausstattung bei den einzelnen Betriebstypen (SB-Warenhäuser, Supermärkte, Discounter) ist als relativ ausgewogen zu bewerten. Der Marktauftritt der meisten Anbieter ist zeitgemäß. Die Wettbewerbssituation 2 im Bereich Nahrungs- und Genussmittel wird in Zone I 3 v. a. geprägt durch die in unmittelbarer Nähe des Planstandortes ansässigen Vollsortimenter Rewe und Carekauf sowie den in ca. 1,5 km Entfernung angesiedelten Elli-Frischemarkt. Diese Anbieter übernehmen für ihr Umfeld eine Nahversorgungsfunktion. Sie verfügen über eine dementsprechend angepasste Größe, der Marktauftritt ist jedoch z. T. nicht mehr gänzlich zeitgemäß. In Zone II 4 wird das projektierte E-Center aufgrund seiner Größenstruktur und Attraktivität v. a. mit Edeka Buschkühle in Bad Waldliesborn sowie real und Kaufland in den dezentralen Agglomerationsbereichen Erwitter Straße und Bökenförder Straße in Wettbewerb treten. In Zone III 5 ist ein K + K-Markt (Gemeinde Wadersloh, Ortsteil Liesborn) sowie ein Netto-Discounter (Eickelborn) ansässig, die die Einkaufsorientierung auf den Planstandort aus Richtung Westen einschränken. In Bezug auf die Wettbewerbsüberschneidungen des Planvorhabens im Bereich Drogeriewaren ist darauf hinzuweisen, dass die derzeitige Angebotssituation v. a. durch die Durchschnitt nach GMA-Grundlagenuntersuchung Kennziffern des Einzelhandels in Deutschland und Österreich 2007, Zuordnung der Verkaufsfläche nach Umsatzschwerpunkt des Betriebes, GMA-Erhebung vgl. GMA-Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung verschiedener Einzelhandelsnutzungen in der Stadt Lippstadt, Am Waldschlösschen, Juli 2011 Ortsteile Lippstadt: nordwestliche Kernstadt, nordöstliche Kernstadt, Altstadt, Cappeln Ortsteile Lippstadt: südöstliche Kernstadt, südwestliche Kernstadt, Overnhagen, Hellinghausen, Herringhausen, Esbeck, Lipperode, Lipperbruch, Bad Waldliesborn Ortsteile Lippstadt: Eickelborn, Lohe, Benninghausen, Rebbeke, Hörste, Garfeln, Dedinghausen, Rixbeck, Bökenförde, Ortsteil Wadersloh: Liesborn 5

8 Drogeriemärkte dm und Rossmann in der Innenstadt der Stadt Lippstadt geprägt wird. In der Innenstadt befinden sich weitere spezialisierte Anbieter (z. B. Douglas), die jedoch nur über partielle Sortimentsüberschneidungen mit dem Planvorhaben verfügen. In Zone I III des Einzugsgebietes befinden sich mehrere Schleckermärkte, die häufig auf die Nahversorgung ausgerichtet sind. Diese sind beispielsweise in der Innenstadt, in den Stadtteilzentren Bad Waldliesborn und Lipperode, in der Nahversorgungslage Kernstadt Nord sowie in sonstigen Streulagen (u. a. Kernstadt Südwest, Dedinghausen, Hörste) angesiedelt. Auch in unmittelbarer Nähe des Planstandortes befindet sich ein Schleckermarkt (Triftweg, Verbundlage mit Carekauf), der für das Umfeld des Planstandortes eine Nahversorgungsfunktion übernimmt. Des Weiteren ist auf eine meist umfassende Drogeriewarenabteilung bei den Lebensmittelvollsortimentern hinzuweisen. In der Warengruppe Gesundheit / Körperpflege ist unter quantitativen Gesichtspunkten eine durchschnittliche Einzelhandelsausstattung abzulesen; hier beträgt die Ausstattung in Lippstadt im Jahr 2007 ca. 70 m² / Einwohner, die Kennziffer der GMA- Vergleichsstädte beträgt ca. 78 m² / Einwohner. Diese Warengruppe ist v. a. auch im Hauptzentrum Innenstadt stark vertreten, da die wesentlichen Anbieter hier verortet sind (z. B. dm, Rossmann). Der Marktauftritt der Anbieter ist differenziert zu bewerten; das Angebot in der Innenstadt wird vorwiegend durch moderne Anbieter sichergestellt, während einige Schlecker-Märkte nur noch bedingt als zeitgemäß zu bewerten sind. Damit verfügt die Stadt insgesamt über ein räumlich, quantitativ und qualitativ gut ausgeprägtes Netz der Nahversorgungsstruktur. Der Betriebstypenbesatz mit Vollsortimentern und Discountern in fußläufiger Nähe ist als ausgewogen zu bewerten. Die Nahversorgungsfunktion im Umfeld des Planstandortes wird v. a. durch klassische Nahversorger gestellt, die über eine mittlere Größe und eine z. T. nicht gänzlich zeitgemäße Marktdarstellung verfügen. Die Sicherung einer ausgewogenen und wohnortnahen Nahversorgung stellt ein wesentliches Ziel der Einzelhandelspolitik der Stadt Lippstadt dar. 1 Gutachterlicherseits kann aufgrund der vorgenannten Ausführungen lediglich noch eine Schließung von räumlichen Versorgungslücken in siedlungsräumlich integrierten Lagen und in angepasster Standort- 1 vgl. Einzelhandelskonzept für die Stadt Lippstadt Fortschreibung und Konkretisierung der Konzeptbausteine, erstellt durch die GMA, Oktober

9 größe empfohlen werden. Kleinräumige Verbesserungen der Versorgungsfunktion, im Lebensmittelbereich vorwiegend außerhalb der Kernstadt oder innerhalb der Innenstadt, sind anzustreben. Eine Erweiterung bestehender Anbieter wäre ebenfalls denkbar und falls möglich zu bevorzugen, da Neuansiedlungen zu einer weiteren Verdichtung des Standortnetzes führen. 2.2 Bewertung der zukünftigen Nahversorgungssituation im Untersuchungsgebiet unter Berücksichtigung bestehender Planungsabsichten Im Stadtgebiet Lippstadt bestehen neben dem hier zu bewertenden Planvorhaben mehrere projektrelevante Wettbewerbsplanungen (vgl. Tabelle 2 1 ). Wenngleich diese in den Berechnungen der durchgeführten Auswirkungsanalyse nicht berücksichtigt werden können, sind sie für die qualitative Bewertung und Einschätzung des Vorhabens Am Waldschlösschen durchaus von Relevanz. Besondere Bedeutung für das Planvorhaben sind der Erweiterung des Elli-Marktes Am Nordbahnhof sowie dem Neubau des Rewe-Marktes Am Weinberg zu attestieren. Der Elli-Markt liegt in ca. 1,5 km Entfernung des Planstandortes. Die Erweiterungsmaßnahme soll zu einem moderneren und großzügigeren Marktauftritt beitragen und die räumliche Erschließung und Anfahrbarkeit des Marktes optimieren. Der Rewe-Markt Am Weinberg in unmittelbarer Nähe des Planstandortes soll ebenfalls moderner aufgestellt werden; ein zeitgemäßer Marktauftritt und eine verbesserte Stellplatzsituation sollen zu einer Attraktivitätssteigerung des zukünftigen MARKANT-Marktes beitragen. Aufgrund dieser Veränderungsabsichten ist zukünftig (nach den Umbaumaßnahmen) von einer Verbesserung der Nahversorgungsqualität im Umfeld des Standortes auszugehen. Weitere Einzelhandelsnutzungen sind im Bereich Südertor-Ost und in der südlichen Altstadt im Bereich der ehemaligen Gleisanlagen des Güterbahnhofs in Planung. Der Bau auf dem Areal des Südertor-Ost mit Flächen u. a. für die Ankermieter Media Markt, Lidl und Ihr Platz hat bereits begonnen. Die Neuansiedlung des Lidl-Discountmarktes am Sü- 1 Aktualisierung der Wettbewerbsplanungen gegenüber dem Stand der durchgeführten Auswirkungsanalyse 7

10 dertor-ost soll v. a. zur Nahversorgung in der Innenstadt und südlich angrenzender Wohngebiete beitragen. Für das Areal am Güterbahnhof besteht aufgrund der europaweiten Ausschreibung noch kein konkretes Konzept; die Stadt hat aber die Planungsabsicht hier die Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters zu ermöglichen um die Nahversorgungssituation der Innenstadt zu verbessern. Tabelle 2: Relevante Wettbewerbsplanungen in Lippstadt Standort Planungsabsicht Status Elli Frischemarkt, Am Nordbahnhof Südertor-Ost Bökenförde Hörste, Hörster Straße Erweiterung auf m² VK geplant m² Gesamtverkaufsfläche, Ansiedlung Lidl Discounter ca m² VK, Media Markt ca m² VK, Ihr Platz Drogeriefachmarkt ca. 500 m² VK, weiterer kleinflächiger Einzelhandel < 800 m² VK Netto Discounter (nach Anfrage Bezirksregierung nicht umsetzbar) Ratsbeschluss erfolgt, in Planung in Realisierung Anfrage < 800 m² VK Netto-Discounter kürzlich eröffnet (zum Zeitpunkt der Erhebung noch im Bau, daher Berücksichtigung unter Wettbewerbsplanungen) Lipperbruch < 800 m² VK Discounter Anfrage ehem. Güterbahnhof Buschkühle, Bad Waldliesborn, Parkstraße / Quellenstraße Rewe, Beckumer Straße / Am Weinberg m² Gesamtverkaufsfläche, in europaweiter Ausschreibung auf Nebengrundstück des Edeka Marktes weitere m² VK möglich (groß- und nicht großflächige Betriebe mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten, nicht großflächige Betriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten), u. a. Rossmann-Drogeriemarkt (ca. 600 m² VK) im Bau Neubau am Standort in gleicher Größe (ca m² VK), zukünftiger Betreiber: MARKANT; Schließung des derzeitigen Marktes im Dezember 2011 und Beginn der Bauarbeiten in Realisierung in Planung Quelle: GMA-Zusammenstellung auf Basis von Angaben der Stadt Lippstadt, Aktualisierung November

11 Die Versorgungslücke in den Stadtteilen Hörste und Garfeln wird durch die Ansiedlung eines Netto-Discountmarktes 1 behoben. Zwar gab es Anfragen zu Discounter- Ansiedlungen in Lipperbruch und Bökenförde, diese Absichten wurden jedoch noch nicht genehmigungsseitig verfolgt bzw. haben bislang zu keinem konkreten Ergebnis geführt. Im Stadtteilzentrum Bad Waldliesborn ist auf dem Areal neben dem Anbieter Edeka Buschkühle ein Rossmann-Drogeriemarkt mit ca. 600 m² VK im Bau. Es ist anzunehmen, dass dieser erheblich zur Stärkung des Stadtteilzentrums beitragen wird. Neben dem Edeka Markt verfügt auch der Rossmann Drogeriemarkt über große Wettbewerbsüberschneidungen mit dem Planvorhaben. Karte 2 stellt neben den bestehenden wesentlichen Anbietern die relevanten Planvorhaben im Lebensmittelsegment kartographisch dar. 2 Sowohl das Vorhaben am Südertor-Ost als auch die Entwicklung am Güterbahnhof (unterstellt es handelt sich u. a. um eine Ansiedlung aus dem Lebensmittelsegment) sollen zu einer Verbesserung der Nahversorgung in der Innenstadt beitragen. Derzeit ist lediglich noch ein größerer Betrieb (Aldi) in der Innenstadt ansässig, es ist kein Anbieter des Lebensmittelvollsortiments vorhanden. Die sonstigen Planungen sowie das zu betrachtende Planvorhaben dienen v. a. der Sicherung und Verbesserung der Nahversorgung an den bestehenden Standorten. 1 2 Dieser war zum Zeitpunkt der Erhebung noch im Bau, daher wird er bei den Wettbewerbsplanungen berücksichtigt. Die Planungsanfragen Lipperbruch und Bökenförde sowie die Ansiedlung des Drogeriemarktes in Bad Waldliesborn werden in der Karte nicht dargestellt. 9

12 Karte 2: Räumliche Nahversorgungssituation in Lippstadt (einschließlich relevanter Neuansiedlungen) Netto* P? Lidl Legende P fußläufiger Einzugsbereich (r=700m) der bestehenden Lebensmittelmärkte > 400 m² VK bzw. der Planungen SB-Warenhäuser Supermärkte Discounter Planstandort * Der Netto Markt in Hörste wurde kürzlich bereits Planstandort eröffnet. Erstellt mit Regiograph Planung; GMA- Bearbeitung

13 3. Beurteilung des Ansiedlungsvorhabens Am Waldschlösschen im Hinblick auf die Nahversorgungssituation im Untersuchungsgebiet 3.1 Darstellung der Projektmodifikation Das Ansiedlungsvorhaben Am Waldschlösschen wird in der durchgeführten Auswirkungsanalyse detailliert beschrieben. Der Bau der beiden Märkte erfolgt in Verbundlage auf dem Gelände des SV Teutonia Lippstadt 08. Gemäß Angaben des Auftraggebers wird es sich um einen großzügig gestalteten modernen Markt handeln, der durch eine zeitgemäße Warenpräsentation und großzügige Raumgestaltung zu einer deutlichen Attraktivierung der Nahversorgungsqualität beitragen kann. Ausreichend dimensionierte Parkplätze machen den Markt auch für Autokunden attraktiv. Die aktuellen Planungen sehen eine Zuund Abfahrt über die Barbarossastraße vor. Aus betrieblicher Sicht ist der Planstandort Am Waldschlösschen in Lippstadt für die Ansiedlung der geplanten Nutzungen geeignet. Hierbei ist v. a. das vorhandene Einwohnerpotenzial im Einzugsgebiet, die integrierte Lage mit Wohngebietsanschluss sowie die Lage an einer viel frequentierten Hauptstraße als positiv zu bewerten. Unter städtebaulichen Gesichtspunkten ist anzuführen, dass der Standort nicht innerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs gemäß Einzelhandelskonzept für die Stadt Lippstadt liegt, jedoch durch die angrenzenden Wohnquartiere ein fußläufiges Einzugsgebiet versorgen und damit Nahversorgungsfunktion übernehmen kann. Nach Projektmodifikation ist gemäß Angaben der Firma Stroetmann Grundbesitz- Verwaltung am Standort Am Waldschlösschen die Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters (einschl. Getränkemarkt und Konzessionären) mit ca m² VK sowie eines Drogeriemarktes mit ca. 600 m² VK vorgesehen. In der durchgeführten Auswirkungsanalyse wurde der Lebensmittelvollsortimenter mit einer Verkaufsfläche von ca m² VK geprüft, so dass dies in dieser Stellungnahme auch als Prüfungsmaßstab zu verwenden ist. Ausgehend von dem geplanten Betriebstypenkonzept erfolgte gutachterlicherseits eine Aufteilung der Verkaufsflächen auf die einzelnen Sortimentsbereiche. Nach Projektmodifikation ergeben sich die in Tabelle 3 dargestellten Sortimente. Hierbei wurden die Verkaufsflächen anhand der projektierten Betriebstypen und Größenklassen auf die ver- 11

14 schiedenen Branchen aufgeteilt, so dass neben den Hauptsortimenten der Nutzungen auch die wesentlichen Randsortimente Berücksichtigung finden. Tabelle 3: Verkaufsflächen, Sortimente und Sollumsatzleistung der Planobjekte Sortiment Daten VK in m²* Flächenproduktivität in / m² VK Soll-Umsatz in Mio. Nahrungs- und Genussmittel ,2 Drogeriewaren ,0 Sonstige Randsortimente** ,9 gesamt ,1 * nach Teilsortimenten bereinigte Verkaufsfläche ** Nonfood-Sortimente im E-Center: u. a. Tiernahrung, Zeitschriften, Haushaltswaren, Bekleidung Quelle: GMA-Zusammenstellung auf Basis von Flächenangaben des Auftraggebers, GMA-Berechnungen 2011 (ca.-werte, gerundet) 3.2 Bedeutung des Planvorhabens für die Optimierung der Nahversorgung Als wesentliche Chance des Planvorhabens ist zunächst von einer Aufwertung der Nahversorgung durch die Realisierung eines großen Supermarktes und eines modernen Drogeriemarktes in der nordwestlichen Kernstadt auszugehen. Zwar ist die Nahversorgung im Umfeld des Planstandortes wohnortnah möglich, da das direkte Standortumfeld wie dargestellt z. T. von den umliegenden Märkten versorgt wird; mit Realisierung des Vorhabens ist aber eine deutliche Verbesserung der Nahversorgungsstruktur unter qualitativen Gesichtspunkten zu erwarten. Es ist sogar davon auszugehen, dass das Planvorhaben aufgrund seiner hohen Attraktivität über die Nahversorgung hinausgehen wird. Aufgrund der planerischen Rahmenbedingungen ist zu erwarten, dass die angestrebten baulichen Veränderungen von Elli-Markt und Rewe-Markt kurzfristiger umzusetzen sind als die Ansiedlung des Vorhabens Am Waldschlösschen. Optimierungspotenziale hinsichtlich Sortimentsbreite und -tiefe sowie Warenpräsentation und Marktauftritt durch das Planvorhaben Am Waldschlösschen würden damit auf eine Ausgangssituation treffen, die zum Zeitpunkt der Realisierung bereits deutlich besser aufgestellt sein wird als dies derzeit der Fall ist. Damit ist das Restpotenzial des Planvorhabens, die Nahversorgung des Standortumfelds qualitativ zu verbessern, bereits deutlich geschmälert. Eine Optimierung könn- 12

15 te demnach also vorwiegend noch den Aspekt der Reduzierung der Kaufkraftströme in das südliche Stadtgebiet umfassen. Es ist anzunehmen, dass einige Kunden derzeit nicht die wohnortnahen Anbieter sondern gezielt die größeren Märkte, z. B. an den dezentralen Agglomerationen Bökenförder Straße und Erwitter Straße, aufsuchen. Durch das Planvorhaben werden moderne Märkte etabliert, die über eine Sortimentsbreite und -tiefe verfügen, die bislang im Standortumfeld nicht gegeben ist. Die in gewissem Umfang derzeit abfließende Kaufkraft könnte somit zurückgeholt werden. Wie bereits in der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes 2009 ausgewiesen, ist die Verkaufsflächenausstattung im Bereich Nahrungs- und Genussmittel in der Stadt Lippstadt im Vergleich zu anderen Kommunen derselben Größenordnung überdurchschnittlich. Bei Ansiedlung des Planvorhabens würde die Verkaufsflächenausstattung weiter erhöht, so ist bei Realisierung des großen Supermarktes eine Verkaufsflächenausstattung im Nahrungs- und Genussmittelsegment von rd. 620 m² VK / Einwohner zu errechnen. 1 Damit liegt die Ausstattungskennziffer nicht nur weit über den Referenzkommunen sondern auch über dem Bundesdurchschnitt von etwa 400 m² VK / Einwohner. Durch den erhöhten Wettbewerbsdruck verringert sich das Potenzial für eine Ansiedlung an anderer Stelle (z. B. am Güterbahnhof) deutlich, die aber ggf. aus städtebaulicher Sicht zu bevorzugen wären. Die Ansiedlung eines weiteren Lebensmittelvollsortimenters in der Innenstadt ist mit der Realisierung des E-Centers Am Waldschlösschen auch vor dem Hintergrund der Betreiberkonzentration im Lebensmitteleinzelhandel als eher unrealistisch einzustufen. Ein wesentliches Risiko der Ansiedlung liegt in der Konkurrenzsituation mit den gegenwärtig ansässigen Anbietern. Mit der Neuetablierung von Einzelhandelsobjekten werden i. d R. Umsatzumverteilungsprozesse im bestehenden Einzelhandel ausgelöst; die detaillierten Ausführungen zu den Umverteilungswirkungen sind der ausführlichen Darstellung in der durchgeführten Auswirkungsanalyse zu entnehmen. Demnach ist davon auszugehen, dass zwar die wesentliche Wettbewerbsauseinandersetzung mit den größeren Anbietern im südlichen Stadtgebiet (v. a. real, Kaufland) erfolgt, die prozentual betrachtet höchste Umsatzverdrängung jedoch insbesondere zu Lasten des ansässigen Rewe-, Ca- 1 basierend auf dem Einzelhandelsbestand von 2007 (ohne Berücksichtigung der Veränderungen im Einzelhandelsbestand, z. B. Ansiedlung Netto in Eickelborn, Erweiterung Edeka Buschkühle); vergl. auch Ausführungen unter

16 rekauf- und Elli-Marktes zu prognostizieren ist. Angesichts der Größenordnung des zu erwartenden Umsatzes ist mit deutlichen wettbewerblichen Auswirkungen im Zusammenhang mit der geplanten Ansiedlung zu rechnen. In Bezug auf die Ansiedlung des Drogeriemarktes wird v. a. der Schlecker-Markt, Triftweg, von so hohen Umverteilungen betroffen sein, dass eine Schließung nicht auszuschließen ist. Zwar befinden sich diese Anbieter nicht innerhalb von zentralen Versorgungsbereichen, die Standorte sind jedoch wohnortnah und dienen der Nahversorgung. Sollte es hier zu Betriebsschließungen nach Ansiedlung des Planvorhabens kommen, ist dies allerdings nicht mit versorgungsstrukturellen Auswirkungen verbunden, da das Planvorhaben ebenfalls Versorgungsfunktion für dieses Gebiet übernehmen kann. Es wird jedoch zu einer Konzentration auf den Standort Am Waldschlösschen führen, die auch im Hinblick auf das städtische Gesamtgefüge abzuwägen ist. Im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes war bewusst kein Zentrum in der Kernstadt ausgewiesen worden, um die Dominanz des Hauptzentrums Innenstadt nicht zu gefährden. Hinsichtlich der Bedeutung der Innenstadt, ist anzumerken, dass der Auftraggeber entgegen der ursprünglichen Planungsabsicht bewusst auf die Ansiedlung der Betriebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten verzichtet. 3.3 Chancen-Risiken-Einschätzung des Planvorhabens für die Nahversorgung im Untersuchungsgebiet Aus der vorliegenden Stellungnahme zu der derzeitigen und zukünftigen Situation der Nahversorgung geht eine qualitative Abwägung der Chancen und Risiken des Planvorhabens Am Waldschlösschen hervor. Diese soll abschließend tabellarisch dargestellt werden. 14

17 Tabelle 4: Abschließende SWOT-Darstellung zur Beurteilung des Planvorhabens STÄRKEN SCHWÄCHEN ausreichende ebenerdige Grundstücksfläche für eine moderne Marktdarstellung, die den gesamten Standortbereich qualitativ aufwertet siedlungsräumlich integrierte Lage mit angrenzenden Wohnquartieren, fußläufiges Einwohnerpotenzial Lage außerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs Wettbewerbssituation im Umfeld (u. a. Rewe, Am Weinberg; Carekauf, Triftweg) Lage an einer frequentierten Hauptausfallstraße (Beckumer Straße) CHANCEN Qualitative Aufwertung der Nahversorgungssituation hinsichtlich Sortimentsbreite und -tiefe sowie Warenpräsentation und Marktauftritt mit Kaufkraftrückholung aus den dezentralen Einzelhandelsagglomerationen (v. a. Bökenförder Straße, Erwitter Straße) RISIKEN erhebliche Beeinträchtigungen einzelner Anbieter im Umfeld (v. a. Rewe, Carekauf, Elli-Markt, Schlecker) zu erwarten weitere Erhöhung der Verkaufsflächenausstattung und Verschärfung des Wettbewerbsdrucks; verringertes Potenzial für eine Ansiedlung an anderer Stelle (z. B. am Güterbahnhof) Konzentration der bislang räumlich ausgewogenen Versorgungsstrukturen auf einen Standort Präzedenzwirkungen und Folgen für die Einzelhandelssteuerung 15

18 Verzeichnisse Seite Kartenverzeichnis Karte 1: Räumliche Nahversorgungssituation in Lippstadt (Ausgangssituation) 4 Karte 2: Räumliche Nahversorgungssituation in Lippstadt (einschl. relevanter Neuansiedlungen) 10 Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Sortimente und Verkaufsflächen in ursprünglicher und modifizierter Planung 1 Tabelle 2: Relevante Wettbewerbsplanungen in Lippstadt 8 Tabelle 3: Verkaufsflächen, Sortimente und Sollumsatzleistung der Planobjekte 12 Tabelle 4: Abschließende SWOT-Darstellung zur Beurteilung des Planvorhabens 15 16