Lippstadt. Einzelhandelskonzept für die Stadt. - Fortschreibung und Konkretisierung der Konzeptbausteine - Lippstadt GmbH. Köln, Oktober 2010

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1 Einzelhandelskonzept für die Stadt Lippstadt - Fortschreibung und Konkretisierung der Konzeptbausteine - Auftraggeber: WFL Wirtschaftsförderung Lippstadt GmbH Projektleitung: Dipl.-Geogr. Birgitt Wachs Köln, Oktober 2010 Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Büros in Dresden, Hamburg, Köln, München, Salzburg Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl Köln, Frankfurter Str. 249b Telefon: Telefax: office.koeln@gma.biz,

2 Inhaltsverzeichnis 1. Anlass und Aufgabenstellung 1 2. Einzelhandelskonzept für die Stadt Lippstadt Lippstädter Sortimentsliste Zentren- und Standortstruktur Zentrale Versorgungsbereiche Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt (= Hauptzentrum) Zentrale Versorgungsbereiche Stadtteilzentren (= Nebenzentren) Nahversorgungslagen Dezentrale Agglomerationsbereiche Grundsätze zur Steuerung des Einzelhandels Empfehlungen zur Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes 34 Verzeichnis 36

3 1. Anlass und Aufgabenstellung Anlass zur Erstellung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Lippstadt bilden in erster Linie die geänderten gesetzlichen Regelungen zur Ansiedlung von großflächigem Einzelhandel auf Landesebene sowie der neue Einzelhandelserlass NRW. Am wurde das geänderte Gesetz zur Landesentwicklung (Landesentwicklungsprogramm LEPro) in NRW verkündet, der bisherige 24 Abs. 3 wurde gestrichen und der 24a wurde neu aufgenommen. Demnach sind Neuansiedlungen von großflächigen Einzelhandelsvorhaben mit zentrenrelevanten Sortimenten grundsätzlich nur innerhalb zentraler Versorgungsbereiche zulässig. Konkretisiert wird der 24a LEPro durch den im Jahr 2008 neu gefassten Einzelhandelserlass NRW ( ). Darüber hinaus ist auf die neuen gesetzlichen Regelungen auf Bundesebene (BauGB-Novelle vom ) hinzuweisen. Durch ein Urteil des Oberverwaltungsgerichtes NRW vom wurde der Zielcharakter des 24a LEPro verneint. Derzeit wird die Nichtzulässigkeit der Revision beim Bundesverwaltungsgericht geprüft. Solange dies noch nicht entschieden ist, ist davon auszugehen, dass es sich bei 24a LEPro weiterhin um ein Ziel der Landesplanung handelt. Von dieser Diskussion um die tatsächliche Bindungswirkung der landesplanerischen Vorschriften ist jedoch unberührt, dass eine Steuerung der Einzelhandelsentwicklung durch die Kommunen erforderlich ist. Hierzu wird i. d. R. ein Steuerungsinstrumentarium entwickelt, welches die Zentren- und Standortstrukturen, die zentralen Versorgungsbereiche, die ortsspezifische Sortimentsliste und die beabsichtigte Standortentwicklung des Einzelhandels umfasst. Aktuell erarbeitete Einzelhandelskonzepte entfalten als Teil der informellen Planung der Kommunen zwar alleine noch keine rechtliche Bindungswirkung, sie schaffen jedoch eine wichtige Grundlage für die vorbereitende und die verbindliche Bauleitplanung, speziell auch zur Standortbestimmung des großflächigen Einzelhandels. Zu diesem Zweck wurde von der GMA im Jahr 2009 ein Einzelhandelskonzept für die Stadt Lippstadt erarbeitet. 1 Auf Basis einer intensiven Diskussion in der Politik und der 1 GMA-Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Lippstadt, Juli

4 Stadtverwaltung war eine Fortschreibung und Konkretisierung der wesentlichen Konzeptbausteine erforderlich. Der vorliegende Bericht umfasst daher die folgenden Inhalte: Zielsetzungen für die Einzelhandelsentwicklung in Lippstadt stadtspezifische Sortimentsliste Zentren- und Standortstruktur zentrale Versorgungsbereiche Grundsätze zur planungsrechtlichen Steuerung der Einzelhandelsentwicklung. Empfehlungen zur Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes 2. Einzelhandelskonzept für die Stadt Lippstadt Zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung in Lippstadt ist das Einzelhandelskonzept vom Rat der Stadt Lippstadt zu verabschieden. Das Konzept ist künftig als Grundlage zur Beurteilung von Erweiterungs- und Ansiedlungsvorhaben sowie zur Formulierung von Standortprioritäten im Zuge der vorbereitenden und verbindlichen Bauleitplanung heranzuziehen. Als wesentliche Zielsetzungen des Einzelhandelskonzeptes sind zu nennen: Erhalt und Stärkung der Einzelhandelsattraktivität und der Versorgungsfunktion der Stadt Lippstadt als Mittelzentrum Attraktivierung und Weiterentwicklung der Innenstadt (zentraler Versorgungsbereich) als Hauptzentrum der Stadt Sicherung der wohnortnahen Versorgung in der Kernstadt Sicherung und Ausbau der Stadtteilzentren (zentrale Versorgungsbereiche) als Nebenzentren in den Stadtteilen. 2

5 2.1 Lippstädter Sortimentsliste Die Sortimentsliste bildet die branchenbezogene Grundlage für die Empfehlungen zur zukünftigen Einzelhandelsentwicklung bzw. zur Beurteilung der Einzelhandelsvorhaben. Konkret ist die Sortimentsliste bei differenzierenden Festsetzungen von Sondergebieten für großflächigen Einzelhandel und als Begründung für die Zulässigkeit, den Ausschluss bzw. die Beschränkung von Sortimenten in der Bebauungsplanung heranzuziehen. Zur Bearbeitung der Sortimentsliste für Lippstadt ist zu definieren, welche Einzelhandelssortimente hinsichtlich des Angebotscharakters, der Attraktivität der Sortimente sowie der Betriebsstruktur heute im Wesentlichen den zentralen Versorgungsbereichen zugeordnet werden können bzw. zukünftig zugeordnet werden sollen. Da sich auf das Vorhandensein dieser Sortimente und deren Anziehungskraft auch das aus städtebaulicher Sicht wünschenswerte Einkaufserlebnis bzw. eine zusätzliche Belebung der integrierten Lagen gründet, werden diese Sortimente als zentrenrelevant bezeichnet. Im Allgemeinen sind zentrenrelevante Sortimente Warengruppen, bei denen von einem besonderen Gefährdungspotenzial für die gewachsenen Zentren auszugehen ist, sobald diese außerhalb der Zentren angeboten werden. Zentrenrelevante Sortimente sind i. d. R. kleinteilig und können ohne Pkw transportiert werden. Der 24a LEPro enthält in der Anlage eine Auflistung von sog. zentrenrelevanten Leitsortimenten und in der Regel zentrenrelevanten Sortimenten 1, die bei der Erstellung von Sortimentslisten zu beachten sind. Darüber hinaus sind Sortimente zu erwähnen, die vorwiegend der Nahversorgung der Bevölkerung dienen (v. a. Lebensmittel, Lebensmittelhandwerk, Drogeriewaren, Apotheke, Schnittblumen, Schreibwaren). Dabei handelt es sich um Angebote des kurzfristigen Bedarfs, die regelmäßig (täglich bzw. mehrmals in der Woche) nachgefragt werden. Infolge dessen sollten sich diese Angebote in räumlicher Nähe zu den Wohngebieten befinden; diese Sortimente sind als nahversorgungsrelevant zu bezeichnen 2. Da diese Sor- 1 2 Gemäß Anlage zum 24a LEPro sind folgende Sortimente zentrenrelevant: Bücher, Zeitschriften, Papier, Schreibwaren, Büroorganisationsmittel, Kunst, Antiquitäten, Baby- / Kinderartikel, Bekleidung, Lederwaren, Schuhe, Unterhaltungselektronik, Computer, Elektrohaushaltswaren, Foto, Optik, Einrichtungszubehör, Haus- und Heimtextilien, Bastelartikel, Kunstgewerbe, Musikalienhandel, Uhren / Schmuck, Spielwaren, Sportartikel. Folgende Sortimente sind gem. LEPro in der Regel zentrenrelevant: Teppiche (ohne Teppichboden), Blumen, Campingartikel, Fahrräder / -zubehör, Mofas, Tiere, Tiernahrung, Zooartikel. Gemäß Anlage zum 24a LEPro sind folgende Sortimente als nahversorgungsrelevant einzustufen: Lebensmittel, Getränke, Drogerie, Kosmetik, Haushaltswaren. 3

6 timente auch Zentrenrelevanz besitzen, werden sie im Folgenden den zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet. Das Angebot von nicht zentrenrelevanten Sortimenten stellt hingegen auch an Standorten außerhalb der Zentren keine wesentliche Gefährdung für die zentralen Versorgungsbereiche dar; sie sind an solchen Standorten aus planerischer Sicht aufgrund ihres großen Platzbedarfs und der durch sie hervorgerufenen Verkehrsfrequenz u. U. sogar erwünscht. Nicht zentrenrelevante Sortimente sind häufig großteilig und werden überwiegend mit dem Pkw transportiert. Übersicht 1: Lippstädter Sortimentsliste Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf nahversorgungs- / zentrenrelevante Einzelhandelssortimente* kurzfristiger Bedarf Lebensmittel, Reformwaren Getränke, Tabakwaren Brot, Backwaren Fleisch-, Wurstwaren Drogerie- / Reinigungsartikel Kosmetikartikel pharmazeutische Artikel Sanitätswaren Schnittblumen, Zimmerpflanzen mittelfristiger Bedarf Bücher, PBS, Bücher Schreibwaren Zeitschriften Papier-, Schreibwaren Spielwaren Bastelbedarf Bekleidung, Schuhe, Bekleidung Sport Wäsche / Miederwaren Baby- / Kinderartikel Schuhe Lederwaren Sportbekleidung Sportschuhe Sportartikel Fortsetzung nächste Seite nicht nahversorgungs- / zentrenrelevante Einzelhandelssortimente 1 Freilandpflanzen, Pflanzenzubehör Sämereien / Düngemittel / landwirtschaftlicher Bedarf Tiere / zoologischer Bedarf Tierfutter Bürobedarf / Organisationsartikel (mit überwiegend gewerblicher Ausrichtung) Sportgroßgeräte 4

7 Fortsetzung von vorheriger Seite Warengruppe Elektrowaren Hausrat, Möbel, Einrichtungen Sonstiger Einzelhandel nahversorgungs- / zentrenrelevante Einzelhandelssortimente* langfristiger Bedarf Elektrokleingeräte Elektrozubehör Computer Radio, TV, Video ( braune Ware / Unterhaltungselektronik) Ton- / Bildträger Telefone / Telefonzubehör Fotoartikel Glas, Porzellan, Keramik (GPK) Geschenkartikel Hausratartikel Kunst / Kunstgewerbe Spiegel Heimtextilien, Bettwäsche, Bettwaren, Raumausstattungsartikel Handarbeitsartikel Optikartikel Hörgeräte Uhren, Schmuck, Silberwaren Musikalien nicht nahversorgungs- / zentrenrelevante Einzelhandelssortimente Elektrogroßgeräte ( weiße Ware ) Leuchten / Lampen Matratzen Möbel Büromöbel Küchen Bau- und Heimwerkerbedarf Gartenbedarf, -möbel Baustoffe, Eisenwaren Werkzeuge, Maschinen Sanitärartikel (inkl. Installationsbedarf, Badeinrichtungen) Bodenbeläge Teppiche Farben, Tapeten Kamine Sauna- / Schwimmbadanlagen Markisen Campingartikel, Zelte, Campingwagen Fahrräder, Fahrradzubehör Kfz- / Motorrad-Zubehör 1 Aufzählung nicht abschließend * nahversorgungsrelevante Sortimente unterstrichen Quelle: GMA-Empfehlung 2010 Die vorstehende Übersicht stellt einen gutachterlichen Vorschlag zur künftigen Einstufung der Sortimente dar. Die Sortimentsliste beachtet neben den in der Anlage zu 24a LEPro genannten zentrenrelevanten Leitsortimenten sowohl die aktuelle räumliche Verteilung des Einzelhandels in der Stadt Lippstadt als auch die Zielsetzungen des Einzelhandelskonzeptes. Die Sortimentsliste ist daher an die lokale Situation angepasst (= stadtspezifisch) und entspricht somit den aktuellen gesetzlichen Vorgaben. 5

8 Zur Einordnung der Sortimente ist auf folgende Punkte gesondert hinzuweisen: Nahrungs- und Genussmittel werden grundsätzlich als zentrenrelevant eingestuft. Gemäß 24a LEPro sind großflächige Betriebe mit zentrenrelevantem Kernsortiment nur im Hauptzentrum (Innenstadt) und in Nebenzentren (Stadtteilzentren) zulässig. Allerdings werden Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Getränken) üblicherweise in Betriebstypen angeboten, die hinsichtlich ihres Flächenbedarfs sowie sonstiger Standortanforderungen (u. a. verkehrliche Erreichbarkeit für den Kundenund Lieferverkehr) häufig nur schwer in zentrale Versorgungsbereiche zu integrieren sind (z. B. Supermarkt, Lebensmitteldiscountmarkt, Getränkemarkt). Im Hinblick auf die Sicherstellung einer ausgewogenen und wohnungsnahen Versorgungsstruktur innerhalb einer Gemeinde ist die Zulassung von großflächigen Neuansiedlungen und Erweiterungen außerhalb zentraler Versorgungsbereiche (an integrierten Lagen) im Einzelfall zu prüfen (siehe hierzu auch Kapitel 2.3). Die Warengruppen Drogeriewaren / pharmazeutische Artikel, Schnittblumen, Zeitschriften, Papier- und Schreibwaren sind als ergänzende Angebote der Nahversorgung von Bedeutung, weshalb sie als nahversorgungsrelevant eingestuft werden. Im Bereich Tiere, zoologischer Bedarf, Tierfutter ist aus gutachterlicher Sicht zu erwarten, dass diese Sortimente zukünftig in mittel- und großflächigen Betriebseinheiten im Wesentlichen außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche verortet sein werden. In Lippstadt werden die Artikel derzeit in Fachmärkten außerhalb der Zentren und insbesondere das Sortiment Tierfutter als Randsortiment in Lebensmittelmärkten und in Baumärkten angeboten. Die Warengruppe spielt für die Besucherfrequenz bzw. Prägung der zentralen Versorgungsbereiche Lippstadts keine Rolle. Vor diesem Hintergrund sowie der Marktentwicklung in dieser Branche 1 ist aus Sicht der GMA eine einheitliche Zuordnung von Tieren, zoologischer Bedarf und Tierfutter zu den nicht zentrenrelevanten Sortimenten zu empfehlen. Das Segment Leuchten / Lampen wird in Lippstadt derzeit im Wesentlichen außerhalb der Innenstadt angeboten (großflächiger Betrieb in dezentraler Lage, Randsortiment in Bau- / Heimwerkermärkten und in Möbelhäusern). Grundsätzlich 1 Die Warengruppe des zoologischen Bedarfs wird zunehmend durch filialisierte Fachmarktanbieter geprägt, während inhabergeführte Betriebe deutlich an Bedeutung verlieren. 6

9 zeichnet sich dieses Sortiment dadurch aus, dass es i. d. R. gezielt und daher bevorzugt mit dem Auto eingekauft wird, Kopplungseffekte mit zentrenrelevanten Sortimenten i. d. R. gering sind und zu großen Teilen auch großvolumige Artikel umfasst. Mit Blick auf die Marktentwicklung ist festzustellen, dass Leuchten / Lampen sowohl heute als auch zukünftig weniger von inhabergeführten Betrieben, sondern stärker von mittel- und großflächigen Betriebstypen (z. B. Möbelhäuser, Baumärkte) angeboten werden, für die unter verkehrlichen Gesichtspunkten ein Standort außerhalb zentraler Versorgungsbereiche standortgerecht ist. Anbieter, die die Warengruppe Matratzen führen, befinden sich in Lippstadt außerhalb der Innenstadt. Hinsichtlich der Markt- und Standortentwicklung ist festzustellen, dass dieses Sortiment aktuell sowie zukünftig im Wesentlichen außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche verortet sein wird. Da die Waren zudem i. d. R. mit dem Pkw transportiert werden und nicht prägend für das innerstädtische Einkaufserlebnis sind, wurden Matratzen als nicht zentrenrelevant eingestuft. Da Teppiche (ohne Teppichböden) ebenfalls großteilige, sperrige Waren sind und somit i. d. R. mit dem Pkw transportiert werden, ist eine Innenstadtbedeutung dieser Branche nicht abzuleiten. Daher gehört diese Warengruppe zu den nicht zentrenrelevanten Sortimenten. Die Warengruppen Sportgroßgeräte, Fahrräder / Fahrradzubehör und Campingartikel sollen in Lippstadt zukünftig im Wesentlichen auch außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche angesiedelt werden können und sind damit als nicht zentrenrelevant einzustufen. Diese Sortimente werden derzeit z. T. in der Innenstadt angeboten, auch in Form von Randsortimenten bzw. Aktionswaren. Vor dem Hintergrund des Sortimentscharakters, der geringen Bedeutung für die Lippstädter Innenstadt und der generellen Markt- und Standortentwicklung in diesen Branchen werden sie den nicht zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet. 7

10 2.2 Zentren- und Standortstruktur Unter Berücksichtigung ausgewählter Kriterien (vgl. Übersicht 2) wird folgende Zentrenund Standortstruktur für Lippstadt empfohlen (vgl. Abbildung 1 und Karte 1): Abbildung 1: Zentren- und Standortstruktur Lippstadt Hauptzentrum Innenstadt Nebenzentrum Stadtteilzentren - Bad Waldliesborn - Lipperode - Esbeck - Eickelborn Zentrale Versorgungsbereiche i. S. von 1 Abs. 6 BauGB, 2 Abs. 2 BauGB, 9 Abs. 2a BauGB, 34 Abs. 3 BauGB, 11 Abs. 3 BauNVO, 24a LEPro Quelle: GMA-Empfehlung 2010 Nahversorgungslagen - Kernstadt-Nord - Kernstadt-Süd - Cappel - Lipperbruch dezentrale Agglomerationsbereiche - Erwitter Straße - Am Wasserturm - Am Mondschein - Bökenförder Straße Als zentrale Versorgungsbereiche sind die Innenstadt (Hauptzentrum) und vier Zentren in den Stadtteilen (Nebenzentren) einzustufen. Die zentralen Versorgungsbereiche gelten als schutzwürdige Einkaufslagen gemäß Baugesetzbuch. Neben den zentralen Versorgungsbereichen bestehen außerdem vier sog. Nahversorgungslagen. Sie erfüllen derzeit nicht die funktionalen oder städtebaulichen Kriterien zur Ausweisung eines zentralen Versorgungsbereichs (z. B. fehlender Zentrencharakter, Pkw-Orientierung, fehlender kleinteiliger Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatz), übernehmen jedoch Versorgungsfunktionen im Bereich der Lebensmittelversorgung. 8

11 Karte 1: Zentren- und Standortstruktur Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt (= Hauptzentrum) Bad Waldliesborn Lipperbruch Zentraler Versorgungsbereich Stadtteilzentrum (= Nebenzentrum) Nahversorgungslage dezentraler Agglomerationsbereich des großflächigen Einzelhandels Cappel Kernstadt-Nord Lipperode Esbeck Kernstadt Kartengrundlage: Stadt Lippstadt, GMA-Darstellung Am Mondschein Kernstadt-Süd Bökenförder Str. Eickelborn Erwitter Str. Am Wasserturm 0 0,75 1,5 3 km 9

12 Bei den dezentralen Agglomerationsbereichen handelt es sich um autokundenorientierte Standorte mit einem Einzelhandelsbesatz, welcher aus überwiegend großflächigen Betrieben des Fachmarktsektors besteht. Aufgrund der nicht integrierten Lage, des begrenzten Warenspektrums und der i. d. R. fehlenden Komplementärnutzungen sind diese Standorte nicht als zentrale Versorgungsbereiche zu definieren. Übersicht 2: Kriterien zur Definition der Zentren- und Standortstruktur der Stadt Lippstadt Definition Innenstadt (Hauptzentrum) Stadtteilzentren (Nebenzentren) Nahversorgungslagen dezentrale Agglomerationsbereiche GMA-Darstellung 2010 Anforderungen mittelzentral bedeutsames Hauptzentrum als größte integrierte Geschäftslage der Gesamtstadt mit gesamtstädtischen Versorgungsfunktionen / vollständigem Einzelhandelsangebot Schwerpunkt der Versorgungsstruktur mit vielfältigem privaten und öffentlichen Dienstleistungsangebot spezialisierte Güter und Dienstleistungen des mittel- und langfristigen Bedarfs, u. a. Warenhaus / Kaufhaus / Fachgeschäfte mit zentrenrelevanten Sortimenten als Magnetbetriebe ÖPNV-Erreichbarkeit: Bahn / Bus städtebaulich integrierte Geschäftslage auf wohnungsnahe Versorgung ausgerichtet, nur teilweise ergänzt durch private und öffentliche Dienstleistungen überwiegend nahversorgungsrelevante Waren und Dienstleistungen mehrere (vorwiegend kleinflächige) Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe, Lebensmittelmarkt als Magnetbetrieb ÖPNV-Erreichbarkeit: Bus Dominanz großer Lebensmittelmärkte bzw. geringe Anzahl an Betrieben kaum kleinflächige, ergänzende Nutzungen z. T. über wohnungsnahe Versorgung hinaus ausgerichtetes Angebot (Pkw-Orientierung) fehlender Zentrencharakter (geringe Kompaktheit, fehlender städtebaulicher Mittelpunkt) städtebaulich nicht integriert gesamtstädtische Versorgungsfunktionen, kaum ergänzende private und öffentliche Dienstleistungen auf wenige Branchen des überwiegend großflächigen Einzelhandels spezialisierte dezentrale Geschäftslage ÖPNV-Erreichbarkeit: Bus 10

13 Als besonderes Merkmal der Zentren- und Standortstruktur der Stadt Lippstadt ist anzuführen, dass infolge der stadtgeschichtlichen Entwicklung und der daraus resultierenden Siedlungsstruktur neben dem innerstädtischen Hauptzentrum nur vergleichsweise kleine Stadtteilzentren vorhanden sind. Die Einzelhandelsausstattung der Zentren und sonstiger Standorte wird in nachfolgender Tabelle dargestellt. Tabelle 1: Einzelhandelsausstattung der Zentren und Standorte Zentrum / Standorte Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche Umsatz abs. in % in m² in % in Mio. in % Hauptzentrum ZVB Innenstadt , ,8 150,6 34,9 Stadtteilzentren ZVB Bad Waldliesborn 12 2, ,3 7,6 1,8 ZVB Lipperode , ,7 4,8 1,1 ZVB Esbeck 6 1, ,9 8,1 1,9 ZVB Eickelborn 9 1, ,8 6,1 1,4 Nahversorgungslagen NVL Kernstadt-Nord 7 1, ,4 8,5 2,0 NVL Kernstadt-Süd 4 0, ,3 11,6 2,7 NVL Lipperbruch 8 1, ,5 4,2 1,0 NVL Cappel 2 * * * * * * dezentrale Agglomerationsbereiche S Gewerbegebiet Erwitter Straße S Gewerbegebiet Am Mondschein S Gewerbegebiet Am Wasserturm S SB-Warenhausstandort Bökenförder Straße 35 6, ,6 54,7 12,7 10 1, ,6 29,3 6,8 18 3, ,2 20,4 4,7 10 1, ,3 41,3 9,6 Sonstige Lagen , ,6 83,8 19,4 Stadt Lippstadt gesamt , ,0 431,0 100,0 1 nach Durchführung der Erhebungen wurde ein kleiner SB-Markt geschlossen und durch einen großflächigen Lebensmittelvollsortimenter ersetzt 2 Geplante Nahversorgungslage in Cappel mit einer Gesamtverkaufsfläche von m², davon 950 m² für einen Lebensmitteldiscounter (mittlerweile eröffnet) und 300 m² für kleinteilige Nahversorgungsbetriebe (z. B. Bäckerei, Metzgerei, Drogeriemarkt). Darüber hinaus sind Dienstleistungsbetriebe wie Postagentur, Foto- und Lottoannahmestellen zulässig. Quelle: GMA-Bestandserhebung, Januar

14 2.3 Zentrale Versorgungsbereiche Zentrale Versorgungsbereiche sind räumlich abgrenzbare Bereiche mit Versorgungsfunktion für die Bevölkerung. In ihnen konzentrieren sich zentrale Versorgungseinrichtungen (Einzelhandel, Dienstleistung, Gastronomie, soziale Infrastruktur, öffentliche Einrichtungen etc.). Es handelt sich dabei mindestens um das Hauptzentrum eines Ortes (Innenstadt), aber auch Stadtteil- und Nahversorgungszentren sind als zentrale Versorgungsbereiche zu definieren. Das Angebotsspektrum und die Nutzungsmischung orientieren sich an dem zu versorgenden Einzugsbereich (z. B. gesamtes Gemeindegebiet, Stadtteil, Wohnumfeld). Mit der Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche werden zwei wesentliche Ziele verfolgt: Räumliche Steuerung der Einzelhandelsentwicklung in einer Kommune gemäß der städtebaulichen Zielsetzungen Ausweisung schutzwürdiger Bereiche i. S. des Baugesetzes, d. h. diese Bereiche dürfen in ihrer Funktionsfähigkeit (kein Wettbewerbsschutz) durch Einzelhandelsneuansiedlungen in der Standortkommune sowie in Nachbarkommunen nicht geschädigt werden. Die Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche basiert auf der aktuellen Vor-Ort- Situation (faktische Verhältnisse) und ist i. d. R. grundstücksscharf. Es ist anzumerken, dass die Begrenzung nicht als absolut starr behandelt werden darf; bei möglichen Ansiedlungsvorhaben in räumlicher Nähe zu einem zentralen Versorgungsbereich ist zu prüfen, ob im Rahmen einer Anpassung des Einzelhandelskonzeptes die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs anzupassen ist. Eine derartige Fortschreibung ist im Rat zu beschließen. Die räumliche Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche in Lippstadt wurde in Abstimmung mit der Stadt Lippstadt auf Basis der durchgeführten Bestandsaufnahme sowie anhand intensiver Vor-Ort-Besichtigungen erstellt. 12

15 Die Darstellung der zentralen Versorgungsbereiche erfolgt nachfolgend anhand einheitlicher Bewertungskriterien in übersichtlicher Form. Die Versorgungsgebiete der zentralen Versorgungsbereiche sind in Karte 7 enthalten Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt (= Hauptzentrum) Kriterien Zentrenkategorie Versorgungsfunktion Einzelhandelsbedeutung siedlungsstrukturelle / städtebauliche Situation Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Darstellung innerstädtisches Hauptzentrum gesamtstädtische Versorgungsfunktion mit ca EW und ca. 359,1 Mio. Kaufkraft ergänzende Versorgungsbedeutung für das Umland (Anröchte, Erwitte, Geseke, Langenberg, Rüthen, Wadersloh, Bad Sassendorf, Büren, Delbrück, Lippetal, Rietberg, Salzkotten, Soest, Warstein) Hauptzentrum der Stadt mit gesamtstädtischer Funktion Dominanz der Angebote des mittel- und langfristigen Bedarfs Leitsortimente Bekleidung / Schuhe / Sport intensive Wechselwirkungen Einzelhandel / Dienstleistungen / Freizeit / Gastronomie / Verwaltung starke Frequenzwirkung der 12 großflächigen Magnetbetriebe Altstadt-geprägter Einkaufs- und Dienstleistungsschwerpunkt Unverwechselbarkeit / Erlebnisqualität historischer Gebäude mit Fachwerk-/ Putzfassaden und der Fußgängerzone (1a-Lage) kompakter Stadtkern mit hoher Nutzungsdichte / -vielfalt öffentlicher und privater Versorgungseinrichtungen ungeachtet der Struktureinbrüche in Randlagen ist gesamter Altstadtkern einbezogen inklusive Ergänzungsflächen Südertor und südliche Altstadt (Güterbahnhof) für SB-Betriebe / Fachmärkte In der nördlichen Erwitter Straße setzt sich Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatz südlich des Südertors fort. Vor dem Hintergrund der lückenhaften Ausprägung und der Unterbrechung durch Wohnnutzungen sowie freier Grundstücke fehlt die Kompaktheit und der Zusammenhang zwischen den Nutzungen. Aufgrund dessen sowie der räumlichen Entfernung zu Innenstadt ist eine Zuordnung zum zentralen Versorgungsbereich nicht gegeben, vielmehr handelt es sich hierbei um Einzelhandelsstreubesatz an einer Ausfallstraße. Entwicklungsflächen Cappelstraße zwischen Kolpingstraße / Soeststraße (integriert) mehrere geeignete Flächen für Einzelhandelsentwicklungen vorhanden: (Nr. vgl. Karte) südliche Altstadt / Güterbahnhof (Altstadt-Randlage) Südertor-Ost (südliche Innenstadt-Randlage) Fortsetzung nächste Seite 13

16 Fortsetzung von vorheriger Seite Kriterien Darstellung Entwicklungsperspektiven GMA-Darstellung Handlungsbedarf zur Verstärkung der mittelzentralen Versorgungsbedeutung der Innenstadt vorrangige Sicherung des Hauptgeschäftsbereichs / Abbau von Leerständen / Mindernutzungen trotz zahlreicher Leerstände wird Verkaufsflächenerweiterung durch größere Ladeneinheiten empfohlen Entwicklungsimpulse / Frequenzgewinn durch Ansiedlung großflächiger Betriebe in Altstadt-Randlage Fortsetzung der (bau-)strukturellen Erneuerung Ansiedlung von Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten nur in den bereits durch Einzelhandel genutzten Bereichen und auf den ausgewiesenen Entwicklungsflächen 14

17 Karte 2: Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt (= Hauptzentrum) Einzelhandel, Ladenhandwerk leerstehendes bzw. fehlgenutztes Ladengeschäft/Gebäude Gastronomie sonstige private Dienstleistungen (u.a. Freie Berufe, Geld- und Kreditinstitute) öffentliche / soziale Einrichtungen (u.a. Kirche, Verwaltung, Schule, Altenheim) Produzierendes Gewerbe 1 landwirtschaftliche Nutzung Entwicklungsflächen Grenze des zentralen Versorgungsbereichs Kartengrundlage: Stadt Lippstadt GMA-Darstellung, Stand Juni m 15

18 2.3.2 Zentrale Versorgungsbereiche Stadtteilzentren (= Nebenzentren) Stadtteilzentrum Bad Waldliesborn Kriterien Zentrenkategorie Versorgungsfunktion Einzelhandelsbedeutung Darstellung Stadtteilzentrum (= Nebenzentrum) stadtteilbezogene Versorgungsfunktion für die Stadtteile Bad Waldliesborn und Lipperbruch mit ca EW und ca. 36,8 Mio. Kaufkraft, davon ca. 12,5 Mio. Kaufkraft Nahrungs- und Genussmittel Stadtteilzentrum mit bedarfsgerechtem Angebot der Grundversorgung (12 Einzelhandelsbetriebe) ansässiger Lebensmittel-Vollsortimenter sichert wohnungsnahe Grundversorgung mit Frequenzwirkung für benachbarte Versorgungseinrichtungen stabiles Stadtteilzentrum mit ausgewogener Angebotsstruktur mit rd. 38 % relativ geringe Kaufkraftbindung des Stadtteilzentrums im Nahrungs- und Genussmittelsegment, dennoch ausgewogene und ausreichende Versorgung der Stadtteile Bad Waldliesborn und Lipperbruch durch Lebensmittel- und Getränkemärkte außerhalb des Stadtteilzentrums (z. B. Rewe Supermarkt in Lipperbruch) siedlungsstrukturelle / städtebauliche Situation Stadtteilzentrum mit differenzierter Angebotsstruktur und städtebaulich attraktiven Rahmenbedingungen zentraler Versorgungsbereich mit vergleichsweise kompakten Geschäfts- und Dienstleistungsbesatz / gastronomischen Einrichtungen Synergieeffekte durch Kur- / Fremdenverkehrsgäste Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Entwicklungsflächen Entwicklungsperspektiven Beschränkung des zentralen Versorgungsbereichs auf den engeren Ortskern Parkstraße / Am Kurpark für eine spätere Erweiterung des Einzelhandelsangebotes bestehen Reserveflächen südlich des Parkplatzes Braukstraße / Quellenstraße in überschaubarem Planungszeitraum kein Handlungsbedarf zur Angebotsergänzung vorrangige Sicherung des Geschäfts- und Dienstleistungszentrums GMA-Darstellung 16

19 Karte 3: Zentraler Versorgungsbereich Stadtteilzentrum Bad Waldliesborn Einzelhandel, Ladenhandwerk leerstehendes bzw. fehlgenutztes Ladengeschäft/Gebäude Gastronomie sonstige private Dienstleistungen (u.a. Freie Berufe, Geld- und Kreditinstitute) öffentliche / soziale / gesundheitsorientierte Einrichtungen (u.a. Kirche, Verwaltung, Schule, Altenheim) Produzierendes Gewerbe landwirtschaftliche Nutzung Grenze des zentralen Versorgungsbereichs Kartengrundlage: Stadt Lippstadt GMA-Darstellung, Stand Juni m 17

20 Stadtteilzentrum Lipperode Kriterien Zentrenkategorie Versorgungsfunktion Einzelhandelsbedeutung Darstellung Stadtteilzentrum (= Nebenzentrum) stadtteilbezogene Versorgungsfunktion für die Stadtteile Lipperode und Rebbeke mit ca EW und ca. 24,0 Mio. Kaufkraft, davon ca. 8,1 Mio. Kaufkraft Nahrungs- und Genussmittel insgesamt 14 Einzelhandelsbetriebe gewährleisten funktionsfähige Grundversorgung ein mittlerweile großflächiger Lebensmittelvollsortimenter sichert die wohnungsnahe Grundversorgung mit Frequenzwirkung für ansässige Einzelhandels- / Dienstleistungsnutzungen infolge der Ansiedlung des Elli-Marktes mit rd. 64 % zufriedenstellende Kaufkraftbindung des Stadtteilzentrums im Nahrungsund Genussmittelbereich siedlungsstrukturelle / städtebauliche Situation geschichtlich gewachsener Ortskern mit differenzierter Angebotsstruktur der öffentlichen und privaten Infrastruktur (Grundund Realschule, Altenheim, Kindergarten, kirchliches Gemeindezentrum etc.) städtebaulicher und versorgungsstruktureller Schwerpunkt im südlichen Abschnitt der Bismarckstraße Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs östlicher Abschnitt der Lippestraße sowie südlicher Abschnitt Bismarckstraße bis in Höhe Einmündung Bruchstraße Entwicklungsbereich umfasst alle wesentlichen öffentlichen und privaten Infrastruktureinrichtungen des Stadtteils Entwicklungsflächen Entwicklungsperspektiven z. Z. keine Planungen aktuell kein Handlungsbedarf zum Ausbau des Zentrums, da die Versorgungsfunktionen des Stadtteilzentrums für das zugeordnete Versorgungsgebiet erfüllt werden ggf. Verdichtung des innerörtlichen Geschäftsbesatzes entlang der Bismarckstraße GMA-Darstellung 18

21 Karte 4: Zentraler Versorgungsbereich Stadtteilzentrum Lipperode Einzelhandel, Ladenhandwerk leerstehendes bzw. fehlgenutztes Ladengeschäft/Gebäude Gastronomie sonstige private Dienstleistungen (u.a. Freie Berufe, Geld- und Kreditinstitute) öffentliche / soziale Einrichtungen (u.a. Kirche, Verwaltung, Schule, Altenheim) Produzierendes Gewerbe landwirtschaftliche Nutzung Grenze des zentralen Versorgungsbereichs Kartengrundlage: Stadt Lippstadt GMA-Darstellung, Stand Juni m 19

22 Stadtteilzentrum Esbeck Kriterien Zentrenkategorie Versorgungsfunktion Einzelhandelsbedeutung Darstellung Stadtteilzentrum (= Nebenzentrum) stadtteilbezogene Versorgungsfunktion für die Stadtteile Esbeck, Dedinghausen, Garfeln, Hörste, Rixbeck mit ca EW und ca. 38,3 Mio. Kaufkraft, davon ca. 13,0 Mio. Kaufkraft Nahrungs- und Genussmittel Lebensmittelsupermarkt bildet Kristallisationspunkt wenige kleinteilige Einzelhandels- / Dienstleistungsbetriebe im Standortumfeld (insgesamt 6 Einzelhandelsbetriebe) Kaufkraftbindung des Stadtteilzentrums bei Nahrungs- und Genussmitteln liegt mit ca. 46 % im ausbaufähigen Bereich siedlungsstrukturelle / städtebauliche Situation ländlich geprägter Wohnsiedlungsbereich mit geringer Ausprägung der Versorgungsstruktur straßenflankierender Geschäfts- / Dienstleistungsstreubesatz ausschnittweises Angebot der öffentlichen Infrastruktur (Kindergarten, Bürgerzentrum) geringe städtebauliche Verdichtung / fehlende baulich ausgeprägte Ortsmitte Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs mittlerer Abschnitt der Paderborner Straße zwischen den Einmündungen Am Sportplatz / Im Dorf Versorgungsbereich umfasst alle wesentlichen Versorgungseinrichtungen des Stadtteils Entwicklungsflächen Grundstück an der Paderborner Straße westlich des Lebensmittelmarktes (1) rückwärtige Grundstücksfläche des Lebensmittelmarktes (2) Entwicklungsperspektiven Ausbau der Lebensmittelversorgung und Stärkung des Stadtteilzentrums wünschenswert Erweiterung des Lebensmittelsupermarktes oder Ansiedlung eines den Vollsortimenter ergänzenden Lebensmittelmarktes (< 800 m² VK) ist unter quantitativen und qualitativen Gesichtspunkten zu befürworten (Entwicklungsflächen) Ansiedlung eines Drogerieanbieters würde Versorgungssituation und Branchenmix sinnvoll ergänzen derzeit geringe Lebensmittelausstattung (siehe auch Kaufkraftbindung) im räumlich weitläufigen Versorgungsgebiet bietet grundsätzlich weiteres Potenzial für Lebensmittelmarkt (< 800 m² VK) im östlichen Stadtraum (z. B. Hörste, Garfeln) GMA-Darstellung 20

23 Karte 5: Zentraler Versorgungsbereich Stadtteilzentrum Esbeck Einzelhandel, Ladenhandwerk leerstehendes bzw. fehlgenutztes Ladengeschäft/Gebäude Gastronomie sonstige private Dienstleistungen (u.a. Freie Berufe, Geld- und Kreditinstitute) öffentliche / soziale Einrichtungen (u.a. Kirche, Verwaltung, Schule, Altenheim) Produzierendes Gewerbe 1 2 landwirtschaftliche Nutzung Entwicklungsfläche Grenze des zentralen Versorgungsbereichs Kartengrundlage: Stadt Lippstadt GMA-Darstellung, Stand Juni m 21

24 Stadtteilzentrum Eickelborn Kriterien Zentrenkategorie Versorgungsfunktion Einzelhandelsbedeutung Darstellung Stadtteilzentrum (= Nebenzentrum) stadtteilbezogene Versorgungsfunktion für die Stadtteile Eickelborn, Benninghausen, Lohe mit ca EW und ca. 22,0 Mio. Kaufkraft, davon ca. 7,5 Mio. Kaufkraft Nahrungs- und Genussmittel Stadtteilzentrum mit einer bedarfsgerechten, wohnungsnahen Grundversorgung Lebensmittelsupermarkt (unterhalb der marktfähigen Mindestbetriebsgröße) übernimmt wichtige Magnetfunktionen für benachbarte Einzelhandels- / Dienstleistungsbetriebe mit ca. 56 % Kaufkraftbindung bei Nahrungs- und Genussmitteln gewisses Potenzial zum Ausbau der Lebensmittelversorgung vorhanden siedlungsstrukturelle / städtebauliche Situation historisch gewachsener Ortskern mit differenzierter öffentlicher und privater Infrastruktur Siedlungsflächen erstrecken sich überwiegend beidseits der Eickelbornstraße städtebauliche Situation wird durch Vielzahl der Gebäude des Westfälischen Zentrums für forensische Psychiatrie geprägt Nutzungsstruktur des Ortskerns wird durch landwirtschaftliche Gebäude und Einzelhandelsstreubesatz charakterisiert Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Entwicklungsflächen gewachsener Ortskern im Bereich Eickelbornstraße zwischen den Einmündungen Ostinghauser Straße / Alter Postweg und Zum Lippesteg unter Einbeziehung der vorhandenen Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe rückwärtige Grundstücksfläche des ansässigen Lebensmittelmarktes (1) Grundstück des LWL an der Straße Zum Lippesteg (2) Entwicklungsperspektiven Handlungsbedarf zur Sicherung der wohnungsnahen Grundversorgung Nutzung der zur Verfügung stehenden Entwicklungsflächen zur Erweiterung des ansässigen Lebensmittelsupermarktes auf eine marktfähige Größe darüber hinaus kein Potenzial zur Ansiedlung weiterer Lebensmittelmärkte (auch < 800 m² VK) außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs, da sonst eine Schwächung des Zentrums zu erwarten ist Initiativen zur Verstärkung / Verdichtung des Geschäfts- und Dienstleistungsbesatzes im Sinne einer Angebotsabrundung (Entwicklungsflächen) GMA-Darstellung 22

25 1 2 Karte 6: Zentraler Versorgungsbereich Stadtteilzentrum Eickelborn Einzelhandel, Ladenhandwerk leerstehendes bzw. fehlgenutztes Ladengeschäft/Gebäude Gastronomie sonstige private Dienstleistungen (u.a. Freie Berufe, Geld- und Kreditinstitute) öffentliche / soziale / gesundheitsorientierte Einrichtungen (u.a. Kirche, Verwaltung, Schule, Altenheim) Produzierendes Gewerbe landwirtschaftliche Nutzung Entwicklungsfläche Grenze des zentralen Versorgungsbereichs Kartengrundlage: Stadt Lippstadt GMA-Darstellung, Stand Juni m 23

26 Karte 7: Versorgungsgebiete der zentralen Versorgungsbereiche Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Bad Waldliesborn Zentraler Versorgungsbereich Stadtteilzentrum Versorgungsgebiet des zentralen Versorgungsbereichs Kartengrundlage: Stadt Lippstadt GMA-Darstellung Lipperode Esbeck Eickelborn 0 0,75 1,5 3 km 24

27 2.4 Nahversorgungslagen Die Nahversorgungslagen übernehmen Versorgungsfunktionen im Bereich der Lebensmittelversorgung, sind jedoch derzeit nicht als Versorgungszentren i. S. zentraler Versorgungsbereiche einzustufen. Insgesamt werden vier Nahversorgungslagen ausgewiesen: Kernstadt Nord: Im Bereich der Wiedenbrücker Straße, welche als Ausfallstraße in Richtung Norden fungiert, haben sich zwei Lebensmitteldiscountmärkte, ein Getränkemarkt, ein Drogeriemarkt sowie weitere drei kleinteilige Betriebe angesiedelt. Der Standort erfüllt auch wohnungsnahe Grundversorgungsfunktionen, weist jedoch aufgrund seiner Lage im Wesentlichen eine Autokundenorientierung auf. Handlungsbedarf zur Ergänzung bzw. zur Erweiterung des Einzelhandelsangebotes wird unter Berücksichtigung der bestehenden Ausstattung derzeit nicht gesehen. Kernstadt Süd: In der südlichen Kernstadt befindet sich im Kreuzungsbereich Otto-Hahn-Straße / Curie Straße eine Nahversorgungslage, bestehend aus einem Lebensmittelvollsortimenter, einem Lebensmitteldiscounter, einem Getränkemarkt und einer Bäckerei. Der Standort übernimmt wohnungsnahe Grundversorgungsfunktionen für die angrenzenden Wohnsiedlungsbereiche. Eine Ausweitung des Angebotes wird durch kleinteilige Nahversorgungsbetriebe gesehen. Lipperbruch: Im Bereich der Mastholter Straße / Ostlandstraße befindet sich im Stadtteil Lipperbruch eine Nahversorgungslage, bestehend aus einem Lebensmittelsupermarkt und ergänzenden kleinteiligen Einzelhandelsbetrieben. Der Standort übernimmt die wohnungsnahe Grundversorgung für den Stadtteil. Infolge der geringen Größe des Lebensmittel-SB-Marktes ist Handlungsbedarf zur Sicherung der wohnungsnahen Versorgung gegeben. Cappel: Im Stadtteil Cappel liegt an der Cappeler Stiftsallee ein Standort, welcher als Nahversorgungslage entwickelt werden soll. Gemäß Bebauungsplan Nr. 265 Cappeler Stiftsallee sind hier ein Lebensmitteldiscounter mit 950 m² Verkaufsfläche (Aldi Lebensmitteldiscounter, zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung bereits realisiert) sowie kleinteilige Nahversorgungsbetriebe mit insgesamt 300 m² Verkaufsfläche (z. B. Bäckerei, Metzgerei, Drogeriemarkt) vorgesehen. Darüber hinaus sind Dienstleistungsbetriebe wie eine Postagentur, eine Foto- und Lottoannahmestelle zulässig. Der Standort soll wohnungsnahe Grundversorgungsfunktionen für den Stadtteil Cappel übernehmen. 25

28 In den nachfolgenden Karten sind die ausgewiesenen Nahversorgungslagen dargestellt. 2.5 Dezentrale Agglomerationsbereiche Die dezentralen Agglomerationsbereiche sind städtebaulich nicht integrierte, auf den Pkw- Kunden orientierte Einzelhandelsstandorte, welche ein überwiegend großflächiges Einzelhandelsangebot weniger Branchen (v. a. des Fachmarktsektors) umfassen. Es ist zu empfehlen, an diesen Standorten Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten zu konzentrieren. Auch aus Gründen eines sparsamen Flächenverbrauchs, einer Begrenzung des motorisierten Kundenverkehrs und einer kundengerechten Bündelung von Einzelhandelsangeboten ist anzuregen, die Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe räumlich zu konzentrieren. Folgende Standorte werden als dezentrale Agglomerationsbereiche ausgewiesen: Gewerbegebiet Erwitter Straße: Der dezentrale Standort liegt im südlichen Kernstadtgebiet im Bereich der Erwitter Straße (südlicher Teil) zwischen B 55 Berliner Straße und Gaußstraße. Die Nutzungsstruktur zeigt einen heterogenen Besatz gewerblicher Betriebe, wobei Einzelhandelsnutzungen dominieren. Neben Einzelhandelsbetrieben mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten ist hier auch eine Vielzahl von Betrieben mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Kernsortimenten ansässig. Gewerbegebiet Am Mondschein: Im östlichen Kernstadtgebiet befinden sich im Wesentlichen an der Straße Am Mondschein wenige, überwiegend großflächige Betriebe. Die Nutzungsstruktur umfasst sowohl nahversorgungs- und zentrenrelevante Sortimente als auch nicht zentrenrelevante Sortimente, wobei die nicht zentrenrelevanten Angebote überwiegen. Gewerbegebiet Am Wasserturm: Das Gebiet liegt in der südöstlichen Kernstadt im Bereich Windmüller- und Welserstraße. Der Standort wird aktuell insbesondere durch Anbieter des nicht zentrenrelevanten Einzelhandels belegt. Gewerbegebiet Bökenförder Straße: Das Gebiet Bökenförder Straße befindet sich ebenfalls in der südöstlichen Kernstadt, nördlich der B 55 Berliner Straße. Der Standort wird im Wesentlichen durch ein SB-Warenhaus zzgl. Konzessionären geprägt. 26

29 Karte 8: Nahversorgungslage Kernstadt Nord 27

30 Karte 9: Nahversorgungslage Kernstadt Süd 28

31 Karte 10: Nahversorgungslage Lipperbruch 29

32 Einzelhandelskonzept Lippstadt Karte 11: Nahversorgungslage Cappel 30

33 2.6 Grundsätze zur Steuerung des Einzelhandels Auf Basis der Sortimentsliste und der Zentren- und Standortstruktur Lippstadts werden folgende Grundsätze zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung aufgestellt (vgl. Übersicht 3): Innenstadt: Für die Innenstadt (= Hauptzentrum) gelten grundsätzlich keine Beschränkungen hinsichtlich möglicher Einzelhandelsansiedlungen bzw. -erweiterungen, damit genießt die Innenstadt eine klare Vorrangstellung gegenüber den sonstigen Zentren und Standorten in Lippstadt. Das bedeutet, dass sowohl Betriebe mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten als auch mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten (großflächig und nicht großflächig) zulässig sein sollen. Die Innenstadt kann somit als Einzelhandelsstandort im gesamtstädtischen Standortgefüge gestärkt sowie die Versorgungsbedeutung und Attraktivität der Innenstadt bzw. der Gesamtstadt Lippstadts als Mittelzentrum erhöht werden. Stadtteilzentren: Die Stadtteilzentren üben im Wesentlichen eine Versorgung für einzelne oder mehrere Stadtteile aus, weshalb der Angebotsschwerpunkt hier bei Betrieben mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment (großflächig und nicht großflächig) liegen sollte. Als ergänzende Angebote können auch nicht großflächige Betriebe (< 800 m² VK) mit zentrenrelevanten (z. B. Buchladen, Bekleidungsanbieter) und nicht zentrenrelevanten Sortimenten (z. B. Matratzen) angesiedelt werden. Großflächige Betriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten sind zum Schutz bzw. zur Stärkung der Innenstadt als Hauptzentrum der Stadt auszuschließen. Großflächige Betriebe mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten sind unter städtebaulichen Gesichtspunkten in den Stadtteilzentren nicht zu empfehlen, da diese Angebote in den dezentralen Agglomerationsbereichen gebündelt werden sollten. Dezentrale Agglomerationsbereiche: Um die Innenstadt sowie die Stadtteilzentren in ihren Strukturen nicht zu beeinträchtigen sowie in der Entwicklung nicht zu behindern, ist in den dezentralen Agglomerationsbereichen die Ansiedlung von Betrieben mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Kernsortimenten (groß- und nicht großflächig) auszuschließen. An diesen Standorten sollte zukünftig die Ansiedlung von Betrieben mit nicht zent- 31

34 renrelevanten Kernsortimenten konzentriert werden, um so eine Bündelung von Angeboten und Verkehrsströmen zu erreichen. Eine entsprechende Anpassung der geltenden Bebauungspläne ist zu prüfen bzw. durchzuführen, sofern dies in der aktuellen Bauleitplanung noch nicht geschehen ist. Sonstige Lagen (inkl. Nahversorgungslagen): Bei den sonstigen Lagen handelt es sich um Standorte, die weder den zentralen Versorgungsbereichen noch den dezentralen Agglomerationsbereichen zugeordnet werden können. Hierzu zählen die vier Nahversorgungslagen, alle Solitärstandorte des Einzelhandels sowie Ausfallstraßen, in denen zwar Einzelhandelsund Dienstleistungsbetriebe vorhanden sind, die jedoch keine Zentrenprägung aufweisen (z. B. durch lückenhaften Besatz, Unterbrechung der durchgängigen Erdgeschossnutzung durch Wohnen oder freie Grundstücke). Der Bereich der nördlichen Erwitter Straße wird durch diese Merkmale charakterisiert; hier sind Einzelhandelsansiedlungen wie nachfolgend dargestellt weiterhin möglich. 1 Betriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten können an den sonstigen Lagen zulässig sein, sofern keine Auswirkungen i. S. von 11 Abs. 3 BauNVO zu erwarten sind und eine Verbesserung der wohnortnahen Versorgung erreicht wird. Dies ist im Rahmen einer Einzelfallprüfung zu untersuchen. Ansiedlungen von Betrieben mit zentrenrelevanten Kernsortimenten sind an den sonstigen Lagen i. S. von LEPro NRW nicht zulässig bzw. unter städtebaulichen Aspekten nicht zu empfehlen. In diesem Zusammenhang ist insbesondere eine Summenbildung mehrerer benachbarter Vorhaben zu berücksichtigen. Betriebe mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten sollten auf die dezentralen Agglomerationsbereiche gelenkt werden und sind daher an den sonstigen Lagen nicht zu empfehlen. Vor diesem Hintergrund ist ggf. eine Überplanung bestehender oder neuer Standorte, die städtebaulich nicht erwünscht sind, zu prüfen. Gewerbe- und Industriegebiete sollten ihrer primären Funktion entsprechend als Flächen für das produzierende und weiterverarbeitende Gewerbe sowie für Handwerks- und Dienstleistungsbetriebe vorgehalten werden. Aus diesem Grund sowie im Hinblick auf die Zielsetzungen des Einzelhandelskonzeptes sollten hier Betriebe mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Kernsortimenten vollständig ausgeschlossen werden. 1 Bei der Umsetzung der Empfehlung sind die örtlichen und bauplanungsrechtlichen Gegebenheiten zu berücksichtigen. 32

35 Aufgrund sortiments- und betriebsspezifischer Besonderheiten ist eine ergänzende Regelung hinsichtlich der zentrenrelevanten Randsortimente bei Ansiedlungen von Betrieben mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche zu empfehlen, um so der Gefahr einer Aushöhlung des Sortimentskonzeptes durch übermäßige Angebote von zentrenrelevanten Randsortimenten zu begegnen. Bei großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten (z. B. Möbel-, Bau- und Gartenmärkte) ist eine Begrenzung der zentrenrelevanten Randsortimente auf maximal 10 % der realisierten Gesamtverkaufsfläche, jedoch maximal 800 m² VK im Rahmen der Bebauungsplanfestsetzungen anzuregen. 1 Bestehende Betriebe genießen grundsätzlich Bestandsschutz. Zur Sicherung des Standortes sowie der wirtschaftlichen Tragfähigkeit ist bestehenden Betrieben außerdem eine gewisse Erweiterungsmöglichkeit einzuräumen. Voraussetzung hierfür ist, dass hierdurch keine negativen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche hervorgerufen werden. Dies ist im Rahmen einer Einzelfallbetrachtung zu prüfen. 1 Nach 24a LEPro müssen die zentren- und nahversorgungsrelevanten Randsortimente auf einen Verkaufsflächenanteil von 10 % bzw. maximal m² VK beschränkt werden. Lt. 11 Abs. 3 BauNVO liegt die Grenze zur Großflächigkeit, ab der nicht nur unwesentliche Auswirkungen zu erwarten sind (Vermutungsregel) bei 800 m² VK. Die Begrenzung auf 800 m² VK ist damit an die Großflächigkeit geknüpft und wird der Stadt Lippstadt auf Basis der derzeitigen Einzelhandelsausstattung in den Zentren und der Verteilung der Sortimente auf die einzelnen Standortlagen empfohlen. Eine Abweichung von dieser gutachterlichen Empfehlung kann im Bedarf über eine Einzelfallprüfung erfolgen. 33

36 Übersicht 3: Steuerungsschema zur Einzelhandelsentwicklung in Lippstadt Innenstadt Nahversorgungslagen Stadtteilzentren dezentrale Agglomerationsbereiche Ansiedlung/Erweiterung in... mit... nahversorgungs- großflächig* relevantem nicht Kernsortiment großflächig großflächig* zentrenrelevantem Kernsortiment nicht großflächig nicht großflächig* zentrenrelevantem nicht Kernsortiment großflächig sonstige Lagen** Ansiedlung möglich und städtebaulich zu empfehlen Einzelfallprüfung erforderlich Ansiedlung i. S. von LEPro NRW nicht möglich bzw. städtebaulich nicht zu empfehlen * großflächiger Einzelhandel i. d. R. ab 800 m² VK ** bei städtebaulich unerwünschten Standorten (bestehende und perspektivisch mögliche Standorte) ist eine Überplanung zu empfehlen (ansonsten besteht die Gefahr der Aushöhlung des Konzeptes) GMA-Empfehlungen Empfehlungen zur Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes Um eine Verbindlichkeit dieser sog. informellen Planung herzustellen, sollten folgende Empfehlungen zur Umsetzung des Konzeptes beachtet werden: Beschluss des Einzelhandelskonzeptes im Rat der Stadt Lippstadt als Teil eines städtebaulichen Entwicklungskonzeptes nach 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB. Damit ist das Einzelhandelskonzept bei der Aufstellung von Bebauungsplänen zu berücksichtigen und gilt als Dokumentation der kommunalen Planungsabsichten. Insbesondere sind hier von Belang: - Lippstädter Sortimentsliste - zentrale Versorgungsbereiche - Grundsätze zur Steuerung des Einzelhandels. Planungsrechtliche Verankerung im Rahmen der Bauleitplanung: Es sollte geprüft werden, wie die Standortempfehlungen möglichst zeitnah in gültiges Baurecht umgesetzt werden können. Neue Festsetzungsmöglichkeiten v. a. im un- 34

37 beplanten Innenbereich eröffnet der neue 9 Abs. 2a BauGB. Für die Begründung kann das vorliegende Einzelhandelskonzept verwendet werden, wenn es vom Rat der Stadt beschlossen worden ist. 1 Ansprache möglicher Investoren und Handelsunternehmen Das vorliegende Einzelhandelskonzept bildet ein Steuerungsinstrumentarium zum Umgang mit großflächigem Einzelhandel aus landesplanerischer und bauleitplanerischer Sicht. Darüber hinaus sollte das vom Rat der Stadt Lippstadt beschlossene Einzelhandelskonzept aktiv genutzt werden, um mögliche Investoren (z. B. für die Potenzialstandorte in der Innenstadt) anzusprechen. Das Einzelhandelskonzept verdeutlicht zum einen die Entwicklungspotenziale im Lippstädter Einzelhandel und vermittelt zum anderen durch die beschlossenen Grundsätze der Einzelhandelsentwicklung den Investoren und Einzelhändlern Investitionssicherheit bezüglich einer Ansiedlung in der Innenstadt bzw. den Stadtteilzentren. 1 Die Umsetzung der Empfehlung ist vor dem Hintergrund der jeweils örtlichen und bauplanungsrechtlichen Gegebenheiten zu prüfen. 35