MENDEN. Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung von Einzelhandelsnutzungen am Standort Dieler / Parkhaus Nordwall in

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1 Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung von Einzelhandelsnutzungen am Standort Dieler / Parkhaus Nordwall in MENDEN Auftraggeber: Stadt Menden, Abteilung Planung und Bauordnung Projektleitung: Projektbearbeitung: Birgitt Wachs, Niederlassungsleiterin Christoph Mathia, Dipl.-Geogr. Köln, Januar 2012 Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Büros in Dresden, Hamburg, Köln, München Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl Köln, Siegburger Straße 215 Telefon: Telefax: office.koeln@gma.biz,

2 Vorbemerkung Im Mai 2011 erteilte die Stadt Menden der GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh, Büro Köln, den Auftrag zur Erstellung einer Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung von Einzelhandelsnutzungen am Standort Dieler / Parkhaus Nordwall. Nach Vorlage der Auswirkungsanalyse (August 2011) ergaben sich infolge einer veränderten Grundstückssituation zusätzliche Potenziale, weshalb eine Anpassung der Analyse erforderlich wurde. Für die Bearbeitung der Untersuchung standen der GMA Angaben des Auftraggebers, Daten des Landesamtes für Datenverarbeitung und Statistik Nordrhein-Westfalen sowie des Statistischen Bundesamtes zur Verfügung. Des Weiteren kann auf das durch die Stadt Menden erarbeitete Einzelhandelskonzept aus dem Jahr 2007 zurückgegriffen werden. Für die Bearbeitung der vorliegenden Untersuchung erfolgte im Mai 2011 eine Vor- Ort-Erfassung der untersuchungsrelevanten Wettbewerber in Menden und den Umlandkommunen. Sämtliche Daten und Informationen wurden von den Mitarbeitern der GMA nach bestem Wissen erhoben, mit der gebotenen Sorgfalt aufbereitet und unter Beachtung wissenschaftlicher Grundlagen ausgewertet. Zwischenergebnisse der Untersuchung wurden gemeinsam mit dem Auftraggeber abgestimmt. Die vorliegende Untersuchung zeigt die möglichen wirtschaftlichen, städtebaulichen und raumordnerischen Folgen der geplanten Einzelhandelsnutzungen auf und dient der Entscheidungsvorbereitung und -findung der am Planungsprozess Beteiligten. Die GMA verpflichtet sich, die ihr im Zusammenhang mit der Erarbeitung des Berichtes zugeleiteten Daten und Informationen ebenso vertraulich zu behandeln wie die Aussagen und Ergebnisse des Berichtes. Die Weitergabe des Berichtes an Dritte bedarf der schriftlichen Zustimmung des Auftraggebers bzw. der GMA. G M A Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Köln, im Januar 2012 WA / MAC-aw

3 INHALTSVERZEICHNIS Seite Vorbemerkung I. Aufgabenstellung und Standortbewertung 1 1. Aufgabenstellung 1 2. Rechtliche und planerische Grundlagen 2 3. Standortbeschreibung und -bewertung Makrostandort Menden Mikrostandort Kaufhaus Dieler / Parkhaus Nordwall Standortbewertung 8 II. Definition und Daten des Planvorhabens Definition des Vorhabens Daten zur Projektplanung 11 III. Nachfragesituation Einzugsgebiet und Bevölkerung Untersuchungsrelevante Kaufkraft im Einzugsgebiet 19 IV. Untersuchungsrelevante Wettbewerbssituation Untersuchungsrelevanter Einzelhandelsbestand in Menden Untersuchungsrelevanter Einzelhandel im überörtlichen Einzugsgebiet Wettbewerbsplanungen im Umland Bewertung der Wettbewerbssituation 38 V. Bewertung des Vorhabens Methodischer Ansatz Umsatzerwartung und Umsatzherkunft Voraussichtliche Kaufkraftbewegungen und Umsatzumverteilungen Städtebauliche und versorgungsstrukturelle Auswirkungen Mögliche Auswirkungen in Menden Mögliche Auswirkungen im überörtlichen Einzugsgebiet Mögliche Auswirkungen außerhalb des Einzugsgebietes Summenwirkungen des Planvorhabens mit einer Entwicklung des Standortes Bahnhof 64

4 6. Bewertung der städtebaulichen Auswirkungen Vereinbarkeit mit dem Gebietsentwicklungsplan Regierungsbezirk Arnsberg Teilabschnitt Oberbereiche Bochum / Hagen Bewertung des Vorhabens im Hinblick auf das Einzelhandelskonzept der Stadt Menden 70 Verzeichnisse 72

5 I. Aufgabenstellung und Standortbewertung 1. Aufgabenstellung In der Mendener Innenstadt sind an der Unnaer Straße derzeit das Kaufhaus Dieler sowie weitere kleinere Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe ansässig. Aktuelle Planungen sehen eine Neuentwicklung des Standortes, inklusive der Fläche des rückwärtig gelegenen Parkhauses am Nordwall, durch die Ansiedlung von Einzelhandelsnutzungen vor. Der Vorhabenträger (ITG Immobilien Treuhand GmbH, Düsseldorf) plant die Errichtung eines mehrgeschossigen Einkaufszentrums, welches unter Berücksichtigung des bestehenden Baurechts am Planstandort zulässig ist. Vor dem Hintergrund der hohen Eigenattraktivität und Leistungsfähigkeit eines innerstädtischen Einkaufszentrums stellt diese Form der Einzelhandelsnutzung eine sog. worst-case-betrachtung, bezogen auf mögliche wettbewerbliche Effekte, dar. Aus diesem Grund wird nachfolgend die Einzelhandelsnutzung Einkaufszentrum am Standort Kaufhaus Dieler / Parkhaus Nordwall geprüft. Im Vergleich zur ersten Auswirkungsanalyse von August 2011 basiert vorliegende Analyse auf einem veränderten Flächenkonzept. Durch eine zwischenzeitlich am Planstandort eingetretene Veränderung der Grundstückssituation ergeben sich für den Vorhabenträger zusätzliche Flächenkapazitäten, so dass neben den bereits untersuchten Warengruppen zusätzliche Sortimente sowie Verkaufsflächenerweiterungen bereits feststehender Sortimente berücksichtigt werden. Die veränderte Grundstückssituation ergibt sich durch den Erwerb eines weiteren Nachbargrundstückes. Dieser Grundstückszukauf wurde erforderlich, um die zu erwartenden Steigungsverhältnisse im Bereich der Gartenstraße, welche im Rahmen der Baumaßnahmen verlegt, und über die die Anbindung der Pkw-Stellplätze des Einkaufszentrums erfolgen soll, zu reduzieren. Die Stadt Menden hat im Jahr 2007 ein Einzelhandelskonzept erstellt. Auf Grundlage des Einzelhandelskonzeptes, intensiver Vor-Ort-Besichtungen sowie einer Erhebung des untersuchungsrelevanten Einzelhandels in Menden und den relevanten Umlandkommunen im Mai 2011 werden die möglichen städtebaulichen, versorgungsstrukturellen und raumordnerischen Auswirkungen des Vorhabens auf die Stadt Menden und die Umlandgemeinden analysiert und bewertet. Die Untersuchung wird vor dem Hintergrund der einschlägigen Vorschriften des BauGB und der BauNVO sowie der regionalplanerischen Grundlagen durchgeführt. 1

6 Die Analyse beinhaltet folgende Untersuchungsschritte: Definition und Daten des Planvorhabens Abgrenzung des potenziellen betrieblichen Einzugsgebietes Ermittlung des Bevölkerungspotenzials im Einzugsgebiet Berechnung des untersuchungsrelevanten Kaufkraftpotenzials Ermittlung des untersuchungsrelevanten Einzelhandelsbestandes in Menden und im Umland Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung in Menden und im Untersuchungsgebiet Städtebauliche Auswirkungen; Auswirkungen auf das Standortgefüge in Menden und im Untersuchungsgebiet Vereinbarkeit mit dem Gebietsentwicklungsplan Regierungsbezirk Arnsberg Bewertung des Vorhabens hinsichtlich der Aussagen des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Menden Summenwirkungen des Planvorhabens mit einer Entwicklung des Standortes Bahnhof. 2. Rechtliche und planerische Grundlagen Die wesentlichen Rechtsgrundlagen für die räumliche Planung von Einzelhandelsstandorten stellen das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO) dar. Nach 11 Abs. 3 BauNVO ist für Neuansiedlungen großflächigen Einzelhandels (ab m² Geschossfläche bzw. ca. 800 m² Verkaufsfläche 1, 1 ) die Ausweisung eines Kern- 1 Verkaufsfläche wird in dieser Analyse wie folgt definiert: Verkaufsfläche ist die Fläche, auf der die Verkäufe abgewickelt werden und die vom Kunden zu diesem Zwecke betreten werden darf, einschließlich der Flächen für Warenpräsentation (auch Käse-, Fleisch- und Wursttheken), Kassenvorraum mit Pack- und Entsorgungszone und Windfang. Ebenso zählen zur Verkaufsfläche auch Pfandräume (ohne Fläche hinter den Abgabegeräten), Treppen, Rolltreppen und Aufzüge im Verkaufsraum und Freiverkaufsflächen. Nicht dazu gehören reine Lagerfläche und Flächen, die der Vorbereitung / Portionierung der Waren dienen sowie Sozialräume, WC-Anlagen etc. (vgl. hierzu auch BVerwG 4C und 4C vom ). 2

7 oder entsprechenden Sondergebietes erforderlich. Es ist zu belegen, dass dabei keine raumordnerischen oder städtebaulichen Auswirkungen wie Schädigungen der Umwelt, der infrastrukturellen Ausstattung, des Verkehrs, der Versorgung der Bevölkerung, der Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, des Orts- und Landschaftsbildes oder des Naturhaushaltes eintreten können. Bei Einzelhandelsansiedlungen sind die Vorgaben des Landesentwicklungsprogramms Nordrhein-Westfalen (LEPro) in der Fassung vom zu berücksichtigen. Das LEPro ist allerdings zum vollständig außer Kraft getreten, so dass in NRW derzeit kein gesetzliches Regelwerk zum Umgang mit großflächigem Einzelhandel vorliegt. Im Rahmen des vorliegenden Gutachtens entfällt somit die landesplanerische Bewertung. Die Landesregierung plant im laufenden Jahr neue Einzelhandelsziele der Raumordnung aufzustellen; voraussichtlich werden diese im Frühjahr 2012 als in Aufstellung befindliche Ziele der Raumordnung vorliegen, so dass dann eine Bewertung vorzunehmen ist. Der Gebietsentwicklungsplan Regierungsbezirk Arnsberg Teilabschnitt Oberbereiche Bochum / Hagen gibt in Kapitel 2.3 Großflächiger Einzelhandel Ziele im Hinblick auf die Standortwahl und die Vermeidung möglicher negativer Auswirkungen auf die Versorgungsfunktion der Zentren vor. Als wesentliches Ziel, das im Hinblick auf das vorliegende Gutachten zu beachten ist, wird Ziel 13 (4) genannt, dass Neuplanungen, Erweiterungen und Umstrukturierungen von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen die Zentrenstruktur und Versorgungsfunktion der eigenen und der benachbarten Zentren nicht beeinträchtigen sollen. Darüber hinaus sind die Ziele und Vorgaben, welche im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Menden im Jahr 2007 erarbeitet wurden, zu beachten. 1 Gemäß aktueller Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes beginnt die Großflächigkeit eines Einzelhandelsbetriebes bei 800 m² Verkaufsfläche (vgl. u. a. BVerwG 4 C 3.05 und 4 C vom ). 3

8 3. Standortbeschreibung und -bewertung 3.1 Makrostandort Menden Die Stadt Menden liegt im Nordosten des Märkischen Kreises innerhalb des Regierungsbezirkes Arnsberg. Die Stadt ist in der landesplanerischen Hierarchie als Mittelzentrum eingestuft. In Menden leben derzeit ca Einwohner; 1 seit dem Jahr 2002 ist eine sinkende Einwohnerentwicklung festzuhalten. Die nächst gelegenen Oberzentren Dortmund und Hagen befinden sich rd. 30 km westlich der Stadt Menden. Das Mittelzentrum Hemer befindet sich rd. 9 km südlich der Stadt Menden. Die Stadt Menden gliedert sich in insgesamt 24 Ortsteile die z. T. dörflichen Charakter aufzeigen (u. a. Asbeck, Böingsen, Lürbke). Die verkehrliche Anbindung der Stadt Menden an das regionale und überregionale Straßenverkehrsnetz wird insbesondere durch die das Stadtgebiet kreuzenden Bundesstraßen B 7 und B 515 sichergestellt. Über die Bundesstraße B 7 besteht in rd. 9,5 km südwestlicher Distanz Anschluss an die Bundesautobahn A 46 (Teilstück Hemer Hagen). Auch an den westlich (A 1), nördlich (A 44) und östlich (A 445) der Stadt Menden verlaufenden Bundesautobahnen sind Anschlussstellen im Umkreis von rd. 15 km zum Mendener Stadtzentrum vorhanden. An das Schienennetz der Deutschen Bahn AG ist die Stadt Menden über die Hönnetalbahn angeschlossen. Zudem verkehren im Stadtgebiet mehrere Buslinien. Die Pendlerverflechtungen der Stadt Menden sind durch einen negativen Saldo gekennzeichnet. Die Stadt weist mit Auspendlern und Einpendlern einen deutlichen Auspendlerüberschuss auf 2, was die hohe Bedeutung der Stadt als Wohnstandort widerspiegelt. 1 2 Quelle: Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT:NRW), Stand: Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Kennzahlen der Beschäftigungsstatistik, Stand:

9 In Menden ist auf folgende wesentliche Einzelhandelslagen hinzuweisen: Der innerstädtische Haupteinkaufsbereich weist eine vergleichsweise starke Konzentration von Versorgungseinrichtungen des Einzelhandels, der privaten Dienstleistungen und der öffentlichen Infrastruktur auf. Die Angebote verteilen sich im Wesentlichen auf den Hauptgeschäftsbereich zwischen den Kreuzungspunkten Unnaer Straße / Poststraße und Kolpingstraße / Kapellenstraße. Als Hauptfunktionsachse des innerstädtischen Einzelhandels fungiert die Hauptstraße, welche sich aus nordwestlicher in südöstliche Richtung erstreckt. Wesentliche Magnetbetriebe (u. a SinnLeffers, dm, Ariston Schuhhaus) sind im nordwestlichen Innenstadtbereich (Übergang Hauptstraße / Unnaer Straße) ansässig. Im Einzelhandelskonzept der Stadt Menden ist diese Lage als zentraler Versorgungsbereich Innenstadtzentrum Menden ausgewiesen. Im südöstlich der Mendener Kernstadt gelegenen Stadtteil Lendringsen ist auf die Einzelhandelslage entlang der Lendringser Hauptstraße hinzuweisen. Diese erstreckt sich über eine Distanz von rd. 900 m in Nord-Süd-Richtung vom Übergang zur Mendener Straße im Norden und dem Kreuzungsbereich Lendringser Hauptstraße / Fischkuhle / Bieberkamp im Süden. Der dichteste Einzelhandelsbesatz ist in Höhe der Einmündung Bieberberg festzustellen. Hier sind u. a. Kik Textildiscount, Brauckmann (Haushaltswaren, Fahrräder, Rasenmäher), Schuhhaus Kümmel, Marien-Apotheke, Ernsting s family und T Di ansässig. Der nördliche Teil zwischen der Einmündung Heinrich-Böll-Straße und dem Übergang zur Mendener Straße ist geprägt durch mehrere, z. T. großflächige Betriebseinheiten. Dabei handelt es sich im Wesentlichen um Anbieter aus dem kurz- und mittelfristigen Bedarfsbereich (u. a. Lidl, Aldi, Dursty Getränkefachmarkt, dm, Takko, Schuhpark fascies, Kress Modezentrum). Das Einzelhandelskonzept weist den dargestellten Bereich als zentralen Versorgungsbereich (Stadtteilzentrum Lendringsen) aus. 5

10 Karte 1: Lage und zentralörtliche Struktur Legende Oberzentrum Mittelzentrum Grundzentrum Erstellt mit Regiograph Planung; GMA-Bearbeitung

11 Neben den beiden zentralen Einkaufslagen in der Stadt Menden ist auf die Einzelhandelsnutzungen an dezentralen Standorten hinzuweisen. Am Standort Holzener Straße im Ortsteil Bösperde ist mit dem Kaufland SB-Warenhaus ein Anbieter ansässig, welcher gesamtstädtische Versorgungsfunktionen übernimmt. Mit zwei discountorientierten Textilfachmärkten und einem Sportartikelanbieter sind weitere Einzelhandelsbetriebe am Standort vorhanden. Südlich des SB-Warenhauses befinden sich zudem ein Bau- und Heimwerkermarkt sowie ein Lebensmitteldiscountmarkt. Im nördlichen Bereich der Mendener Kernstadt befinden sich entlang der Fröndenberger Straße zwei weitere bedeutende Einzelhandelslagen. Im Norden der Fröndenberger Straße ist im Gewerbegebiet Fröndenberger Straße mit dem Anbieter real ein zweites SB-Warenhaus im Stadtgebiet vorhanden. Etwa 1 km südlich ist an der Fröndenberger Straße mit einem Lidl Discountmarkt ein weiterer großflächiger Lebensmittelanbieter vertreten. Im Süden der Mendener Kernstadt befindet sich darüber hinaus am dezentralen Standort Oesewiesen ein großflächiger Elektronikfachmarkt. 3.2 Mikrostandort Kaufhaus Dieler / Parkhaus Nordwall Der Planstandort befindet sich im nordwestlichen Innenstadtbereich in exponierter Lage im Kreuzungsbereich Unnaer Straße / Nordwall / Hauptstraße. Gemäß Einzelhandelskonzept für die Stadt Menden ist dieser Standort dem zentralen Versorgungsbereich Innenstadtzentrum Menden zugeordnet. Der Planstandort grenzt direkt an den nordwestlichen Zugang zur Hauptgeschäftsstraße der Mendener Innenstadt (Hauptstraße). Im unmittelbaren Standortumfeld schließen weitere Einzelhandelsnutzungen entlang der Unnaer Straße (u. a. C & A-Kids-Store) und der Hauptstraße (u. a. SinnLeffers, Ariston Schuhe, dm) an, so dass der Bereich bereits heute durch Einzelhandelsnutzungen geprägt ist. Des Weiteren sind mehrere Dienstleistungsbetriebe im näheren Standortumfeld ansässig. Derzeit befindet sich auf dem westlichen Bereich des Planstandortes (Kreuzungsbereich Unnaer Straße / Nordwall) das Textilkaufhaus Dieler, in dem aktuell nur die Erdgeschossfläche für Einzelhandel genutzt wird. Des Weiteren sind am Standort eine Filiale des Haushaltswarendiscounters KODI sowie weitere Dienstleistungsbetriebe vor- 7

12 handen. Im rückwärtigen Bereich des Kaufhauses verläuft die Gartenstraße, an die ein zweigeschossiges Wohnhaus sowie das stillgelegte Parkhaus Nordwall anschließt. Nördlich des Parkhauses besteht ein deutlicher Anstieg im Geländeprofil. Die verkehrliche Anbindung des Standortes für den motorisierten Individualverkehr ist über die Unnaer Straße sowie den Nordwall gegeben. Zudem besteht eine Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr durch eine dem Gebäude unmittelbar vorgelagerte Bushaltestelle. 3.3 Standortbewertung Die spezifischen Eigenschaften eines Standortes können in positive und negative Standortfaktoren gegliedert werden. Diese standortspezifischen Eigenschaften haben einen wesentlichen Einfluss auf die Ausstrahlung, die Marktdurchdringung und die damit korrespondierende Umsatzerwartung eines Planobjektes. Positive Standortfaktoren: ausreichende Flächenverfügbarkeit für Einzelhandelsnutzungen (auch großflächig) in zentraler Innenstadtlage brachliegende Fläche (Parkhaus Nordwall) würde im Rahmen der Projektentwicklung einer neuen Nutzung zugeführt gute verkehrliche Anbindung des Standortes bereits etablierter Einzelhandelsstandort in Menden (Kaufhaus Dieler) direkte Anbindung und Sichtbeziehung zur innerstädtischen Hauptgeschäftslage (Hauptstraße) gute ÖPNV-Anbindung (Bushaltestelle). Negative Standortfaktoren: - Topografie des Grundstücks im rückwärtigen Bereich des Parkhauses (Geländeanstieg) 8

13 Aus betrieblicher Sicht ist der vorgesehene Standort v. a. aufgrund der ausreichenden Flächenverfügbarkeit in zentraler Innenstadtlage und der guten verkehrlichen Anbindung für die Ansiedlung von Einzelhandelsnutzungen als positiv zu bewerten. Zudem handelt es sich um einen bereits etablierten Einzelhandelsstandort im Mendener Stadtgebiet. Auch unter städtebaulichen Gesichtspunkten ist der Standort vor dem Hintergrund der Lage innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs der Mendener Innenstadt und der direkten Anbindung an den Hauptgeschäftsbereich (Hauptstraße) als positiv zu bewerten. 9

14 Karte 2: Lage des Planstandortes Legende ZVB Menden Innenstadt Planstandort Fußgängerzone Quelle Kartengrundlage: Stadt Menden; GMA-Bearbeitung

15 II. Definition und Daten des Planvorhabens 1. Definition des Vorhabens Nach der Definition des EHI handelt es sich bei dem Planvorhaben um ein Einkaufszentrum. Einkaufszentren sind charakterisiert durch: die räumliche Konzentration von Einzelhandels-, Gastronomie- und Dienstleistungsbetrieben unterschiedlicher Größe eine Vielzahl von Fachgeschäften unterschiedlicher Branchen, in der Regel in Kombination mit einem oder mehreren dominanten Anbietern (Warenhaus, Kaufhaus, SB-Warenhaus) ein großzügig bemessenes Angebot an Pkw-Stellplätzen zentrales Management bzw. Verwaltung die Wahrnehmung bestimmter Funktionen durch alle Mieter (bspw. Werbung) und verfügen über eine Mietfläche inkl. Nebenfläche von mindestens m². Soweit ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb baulich und / oder rechtlich nicht in das Center integriert ist, aus Sicht der Verbraucher mit diesem jedoch eine Einheit bildet, gilt er als Teil des Shoppingcenters. Hotels, Wohnungen und neutrale Büroflächen werden nicht als Bestandteile des Shoppingcenters betrachtet. Die Gesamtfläche eines Shoppingcenters umfasst neben der Mietfläche die allgemeine Verkehrsfläche, die Fläche der Centerverwaltung und der Sanitärräume. 1 In der Regel sind mit dem Begriff Shopping-Center geplante Einkaufszentren mit groß-, mittel- und kleinflächigen Betrieben und einem Branchenmix, der weitestgehend auch traditionellen innerstädtischen Einkaufslagen entspricht, verbunden. In Shopping-Centern werden die Handels- und Gastronomieangebote oft auf zwei bis drei Stockwerken vorgehalten, in deren Mitte sich eine sog. Mall zu Flanieren befindet; sie weisen ein vielfältiges Angebot an Einzelhandels- und Gastronomiebetrieben des mittel- bis höherpreisigen Segmentes auf. 2. Daten zur Projektplanung Nach Angaben des Vorhabenträgers (ITG Immobilien-Treuhand-GmbH, Düsseldorf) ist am Standort Kaufhaus Dieler / Parkhaus Nordwall die Ansiedlung eines Einkaufszentrums 1 EHI Retail Institute e.v., Köln: Shopping-Center 2009 Fakten, Hintergründe und Perspektiven in Deutschland, Köln, 2008, S

16 mit einer gesamten Verkaufsfläche von ca m² möglich. 1 Neben mehreren großflächigen Ladeneinheiten sind auch einige kleinteilige Geschäftsflächen vorgesehen. Die aktuellen Planungen sehen einen mehrgeschossigen, zusammenhängenden Baukörper vor, welcher die Flächen des heutigen Kaufhauses Dieler, des Haushaltswarendiscounters KODI und des Parkhauses Nordwall in Anspruch nehmen wird. Zwischen den beiden Gebäuden verläuft gegenwärtig die Gartenstraße welche überbaut werden soll. Dieser Straßenabschnitt soll im Zuge der Bauarbeiten umgelegt werden. Die Zufahrt zu den insgesamt rd. 420 Stellplätzen wird über einen neuen, rückwärtig zum Planobjekt verlaufenden Arm der Gartenstraße erfolgen. Abbildung 1: Plankonzept Einkaufszentrum (Erdgeschoss) Quelle: ITG Planungsabteilung, Dezember ohne Flächen für Gastronomie, Lager-, Neben- und Mallflächen. 12

17 Hinsichtlich der Angebotsqualität ist ein überwiegend fachgeschäftsbezogener Besatz geplant, welcher in erster Linie durch regional und überregional tätige Filialisten geprägt werden soll. In den meisten Branchen fungieren großflächige Anbieter als Ankermieter, welche durch weitere klein- bis mittelflächige Betriebe ergänzt werden. Das Einzelhandelsangebot soll durch Gastronomie- und Dienstleistungsnutzungen mit einer Gesamtfläche von insgesamt ca m² ergänzt werden. Die Teilflächen der vorgesehenen Mehrbranchenbetriebe wurden gutachterlicherseits auf die relevanten Warengruppen (Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheit und Körperpflege, Bücher, Schreib- / Spielwaren, Haushaltswaren, GPK 1, Elektrowaren) umgelegt. Für nachfolgende Berechnungen sind nur die zusätzlich am Standort vorgesehen Umsätze, welche durch das Planvorhaben generiert werden können, relevant. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass der Bestand des Kaufhauses Dieler und des KODI Discountmarktes zu berücksichtigen ist. Somit sind die Verkaufsflächen und die erbrachte Umsatzleistung dieser Anbieter in Abzug zu bringen. Im Kaufhaus Dieler wurden bis zum Jahresende 2009 rd m² Verkaufsfläche mit Einzelhandel aus dem Sortimentsbereich Bekleidung belegt. Derzeit wird nur noch die Erdgeschossfläche des Kaufhauses (ca. 900 m² VK) genutzt. Wie im nachfolgenden Exkurs dargestellt, hat die Reduzierung der Verkaufsfläche von auf 900 m² noch keine unmittelbare Wirkung am Markt ausgelöst 2, so dass es vertretbar ist, die gesamte, ehemals für das Sortiment Bekleidung, genutzte Fläche als Bestandsfläche zu werten. Darüber hinaus wird die bestehende Verkaufsfläche des KODI Discountmarktes (ca. 300 m² VK) von den Gesamtverkaufsflächen der relevanten Sortimente abgezogen. 1 2 Glas, Porzellan, Keramik Auswirkungen von Einzelhandelsansiedlungen schlagen sich i. d. R. nicht unmittelbar mit der Veränderung nieder, sondern sind häufig zeitlich versetzt zu beobachten. 13

18 Exkurs: Veränderung der Angebotssituation seit Ende 2009 Bei Betrachtung der Entwicklung der Angebotssituation im Bekleidungssegment in der Stadt Menden seit der Teilschließung des Kaufhauses Dieler zum Jahresende 2009 fällt auf, dass sich die Verkaufsflächenausstattung im relevanten Sortiment in der Innenstadt bis heute kaum verändert hat. Geringe Verkaufsflächenanpassungen erfolgten zwar in den vergangenen Jahren in der Mendener Innenstadt durch die Eröffnung der Anbieter Only Woman (ca. 90 m² VK) und Gerry Weber (ca. 150 m² VK) sowie der Schließung des Anbieters Cecil (ca. 140 m² VK). Die genannten kleinteiligen Veränderungen der Angebotsstruktur im Innenstadtbereich erfolgten jedoch bereits vor der Teilschließung des Kaufhauses Dieler. Bereits im Februar 2009 und damit ebenfalls vor der Reduzierung der Verkaufsfläche im Kaufhaus Dieler erfolgte die Verlagerung (inkl. Verkaufsflächenerweiterung um ca. 630 m²) des Modehauses Kress an den Standort Mendener Straße im nördlichen Bereich des Stadtteilzentrums Lendringsen. Die Betriebsaufgabe des Babyfachmarktes Excelsior (ca m² VK) am Sonderstandort Horlecke erfolgte im Jahr 2011 und somit nach der Teilschließung des Anbieters Dieler. Die Schließung dieses Anbieters, der auch Sortimentsüberschneidungen mit dem Kaufhaus Dieler aufwies, erfolgte nach Angaben des ehemaligen Betreibers v. a. aufgrund der demografischen Entwicklung in Menden (Geburtenrückgang) sowie durch eine Erhöhung des Wettbewerbsdrucks durch eine zunehmende Nachfrage des Online-Angebotes. 1 In der Nachbarstadt Hemer eröffnete im April 2011, und damit nach der Teilschließung des Kaufhauses Dieler das Fachmarktzentrum Medio Center, welches ein umfangreiches Angebot im relevanten Bekleidungssegment bereit stellt (C&A, Charles Vögele, Takko). Die planerische Vorbereitung dieses Projektes erfolgte bereits seit Januar 2008, so dass die Teilschließung des Kaufhauses Dieler im Dezember 2009 keine Auswirkungen auf die Planungen im Bekleidungssegment in Hemer haben konnte. In Fröndenberg wurde im Oktober 2009 die ehemalige Filiale des Anbieters Woolworth vom Textilwarenanbieter NKD übernommen. 1 Wesentliche Veränderungen in der Angebotssituation können seit der Teilschließung des Kaufhauses Dieler Ende Dezember 2009 im Fröndenberger Stadtgebiet nicht ermittelt werden. Als wesentliche Erkenntnis ist festzuhalten, dass sich durch die Schließung von Teilflächen des Kaufhauses Dieler zum Jahresende 2009 Defizite in der Verkaufsflächenausstattung im relevanten Bekleidungssegment in Menden ergeben haben, die bislang nicht behoben wurden. 14

19 Für die vorliegende Berechnung der möglichen Auswirkungen des Planvorhabens wurde ein realistisches worst-case-szenario 1 zugrunde gelegt. Unter Verwendung von i. d. R. branchen- und betriebsüblichen Obergrenzen der Flächenproduktivitäten werden die Sollumsatzleistungen 2 je Sortiment ermittelt (vgl. Tabelle 1). Die in Klammern gesetzten Umsatzleistungen beziehen sich auf die neu am Planstandort zu erwartenden Umsätze, die letztlich wettbewerbswirksam werden. Für die Bestandsflächen (Kaufhaus Dieler, KODI) wurde dabei eine Attraktivitätssteigerung unterstellt, so dass hier die Umsätze auf das Niveau des Planvorhabens angehoben wurden und in Form eines Risikoaufschlages in Höhe von rd. 1,7 Mio. gegenüber der Ist-Situation in nachfolgende Berechnungen einfließen wird. 1 2 Zur Einschätzung der durch die Ansiedlung des Planvorhabens ausgelösten Wirkungen wird gutachterlicherseits eine realistische worst-case-betrachtung durchgeführt, d.h. dass bei allen Berechnungsschritten (u.a. Umsatzerwartung, Umsatzumverteilungen gegenüber den Zentren, keine Synergieeffekte für bestehenden Handel in Menden) grundsätzlich der worst-case für die bestehenden zentralen Versorgungsbereiche sowohl in Menden als auch im Umland unterstellt wurde. Damit kann aufgezeigt werden, welche Wirkungen im schlimmsten Fall eintreten können. Die Sollumsatzleistung ist die Umsatzgröße, die mittelfristig für ein entsprechend leistungsfähiges Angebot anzunehmen ist und die für eine wirtschaftliche Auslastung der zu schaffenden Flächen und damit für den rentablen Betrieb eines Projektes erforderlich ist. 15

20 Tabelle 1: Sollumsatzleistungen für ein angenommenes Flächenkonzept für ein Einkaufszentrum Nordwall Warengruppe VK in m²* Flächenproduktivität in / m² VK Soll-Umsatz in Mio. Annahmen Nahrungs- und Genussmittel ,2 Randsortiment Gesundheit / Körperpflege ,5 v. a. Drogeriewaren Bücher, Schreib- / Spielwaren ,9 Randsortiment Bekleidung / Schuhe ,5 (8,9)** Haushaltswaren, Wohnaccessoires, GPK*** ,5 Mix aus großflächigen und kleinflächigen Anbietern Elektrowaren, Unterhaltungselektronik Unterhaltungselektronikfachmarkt ,1 (2,6)** u. a. KODI Uhren / Schmuck ,4 voraussichtlich Modeschmuck Heimtextilien / Bettwäsche ,6 Fachmarkt Sportartikel ,1 - Optik ,1 - Planobjekt insgesamt ,9 (35,8) - * Teilflächen der Mehrbranchenbetriebe wurden den relevanten Warengruppen zugeordnet. ** Sollumsatz der geplanten Verkaufsfläche in der Branche gesamt; in Klammern: Umsatz neu inkl. eines Risikoaufschlages, dem eine Attraktivitäts- und Umsatzsteigerung der Flächen Dieler und KODI zugrunde liegt. *** Glas, Porzellan, Keramik Quelle: GMA-Darstellung

21 III. Nachfragesituation 1. Einzugsgebiet und Bevölkerung Das erschließbare Bevölkerungs- und Kaufkraftpotenzial für einen Einzelhandelsstandort stellt einen wesentlichen Faktor für die wirtschaftliche Tragfähigkeit von Einzelhandelsbetrieben dar. Als Einzugsgebiet wird in dieser Untersuchung derjenige Bereich definiert, innerhalb dessen die Verbraucher den Standort voraussichtlich regelmäßig aufsuchen. Bei der konkreten Abgrenzung des Einzugsgebietes wurden insbesondere folgende Aspekte berücksichtigt: untersuchungsrelevante Einzelhandelsausstattung und Wettbewerbssituation in Menden und im Umland aufgrund der Dimensionierung zu erwartende Anziehungskraft des Planobjektes Verkehrsbedingungen im Untersuchungsraum topografische Bedingungen und Siedlungsstruktur ausgewählte Zeit-Distanz-Werte Ergebnisse der Einzelhandelskonzepte für die Stadt Menden 2007 und den Umlandkommunen (u. a. Befragungsergebnisse) Im Allgemeinen ist davon auszugehen, dass mit steigender Entfernung die Einkaufsorientierung auf einen Standort abnimmt; dieser Tatsache wurde durch die Zonierung des Einzugsgebietes Rechnung getragen (vgl. Karte 3) 1 : Zone I Menden ca Einwohner Zone II Fröndenberg / Ruhr ca Einwohner Zone III Hemer, Balve, Iserlohn-Sümmern ca Einwohner Zonen I III insgesamt ca Einwohner 1 Quelle für Einwohnerzahlen: Menden, Fröndenberg / Ruhr, Hemer, Balve: Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW), Stand: ; Iserlohn- Sümmern: Statistikstelle der Stadt Iserlohn, Stand:

22 Insgesamt leben im Einzugsgebiet des projektierten Vorhabens ca Einwohner, davon ca bzw. 42 % in der Zone I. Das erweiterte Einzugsgebiet (Zone II) umfasst ein Bevölkerungspotenzial von ca Einwohner (ca. 16 %). In Zone III des definierten Einzugsgebietes leben ca Einwohner (ca. 42 %). Zone I ist als Kerneinzugsgebiet zu definieren, Zonen II und III sind als erweitertes Einzugsgebiet zu werten. Das Kerneinzugsgebiet der Zone I umfasst die gesamte Gemarkungsfläche der Stadt Menden. Aufgrund der guten verkehrlichen Erreichbarkeit und der räumlichen Nähe (ca. 5 km Distanz) zum Kernbereich der Stadt Fröndenberg / Ruhr ist diese dem erweiterten Einzugsgebiet der Zone II zuzurechnen. Zone III des betrieblichen Einzugsgebietes umfasst die in größerer räumlicher Distanz gelegenen Umlandkommunen Balve, Hemer sowie den Iserlohner Ortsteil Sümmern, die teilweise bereits auch höhere Einkaufsverflechtungen mit umliegenden Zentren wie Iserlohn aufweisen. Eine weitere Ausdehnung des Einzugsgebietes ist infolge der verkehrlichen und naturräumlichen Bedingungen sowie der Wettbewerbsüberschneidungen mit Konkurrenzstandorten (z. B. Arnsberg, Iserlohn, Dortmund, Unna) nicht abzuleiten. Kunden von außerhalb des Einzugsgebietes werden nachfolgend in Form sog. Streuumsätze berücksichtigt. Das Einzugsgebiet des Planvorhabens entspricht dem im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes abgegrenzten Marktgebiet der Gesamtstadt Menden. 18

23 2. Untersuchungsrelevante Kaufkraft im Einzugsgebiet Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sowie GMA-Berechnungen beträgt die ladeneinzelhandelsrelevante 1 Kaufkraft einschließlich der Ausgaben im Lebensmittelhandwerk pro Kopf der Wohnbevölkerung ca pro Jahr. Davon entfallen auf Nahrungs- und Genussmittel ca und auf Nicht-Lebensmittel ca Unter Berücksichtigung der regionalen Kaufkraftkoeffizienten 2 sowie GMA-interner Pro- Kopf-Kaufkraftwerte für die untersuchungsrelevanten Sortimente errechnet sich im abgegrenzten Einzugsgebiet ein planobjektrelevantes Kaufkraftvolumen von insgesamt ca. 577,5 Mio.. Dieses unterteilt sich wie folgt auf die untersuchungsrelevanten Sortimente (vgl. Tabelle 2): Tabelle 2: Untersuchungsrelevantes Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet Branche Zone I Zone II Zone III Gesamt Kaufkraft in Mio. Nahrungs- und Genussmittel 100,0 41,6 103,0 244,6 Gesundheit / Körperpflege 35,6 14,8 36,7 87,1 Bücher, Schreib- / Spielwaren 14,5 6,0 14,9 35,4 Bekleidung / Schuhe 34,6 14,4 35,6 84,6 Elektrowaren / Unterhaltungselektronik 27,3 11,4 28,2 66,9 Haushaltswaren / Wohnaccessoires / GPK* 6,4 2,6 6,5 15,5 Uhren / Schmuck 3,2 1,3 3,3 7,8 Heimtextilien / Bettwäsche 4,6 1,9 4,8 11,3 Sportartikel 7,3 3,0 7,5 17,8 Optik 2,7 1,1 2,7 6,5 Untersuchungsrelevanter Einzelhandel insgesamt 236,2 98,1 243,2 577,5 * GPK = Glas / Porzellan / Keramik Quelle: GMA-Berechnungen 2012 (ca.-werte, gerundet) 1 2 Einzelhandel im engeren Sinne (ohne Brennstoffe, Kraftfahrzeuge etc.). Die GfK Nürnberg errechnet auf Grundlage der Steuerstatistik die Kaufkraftkoeffizienten. Für die Stadt Menden beträgt der Kaufkraftkoeffizient 99,0 und liegt damit leicht unter dem Bundesdurchschnitt. Die Stadt Hemer weist mit einem Kaufkraftkoeffizienten von 99,9 einen durchschnittlichen Wert auf, die übrigen Städte innerhalb des Einzugsgebietes weisen leicht überdurchschnittliche Werte auf (Fröndenberg / Ruhr: 104,4 / Balve: 103,8 / Iserlohn- Sümmern: 101,3). 19

24 Karte 3: Einzugsgebiet des Planobjektes Dortmund Holzwickede Fröndenberg / Ruhr Wickede (Ruhr) Ense Schwerte Menden Iserlohn Sümmern Iserlohn Hemer Arnsberg Hagen Legende Balve Zone I: ca Einwohner Zone II: ca Einwohner Zone III: ca Einwohner gesamt: ca Einwohner Erstellt mit Regiograph Planung; GMA- Bearbeitung

25 IV. Untersuchungsrelevante Wettbewerbssituation Zur Bewertung der Wettbewerbssituation wurde von der GMA im Mai 2011 eine Bestandsaktualisierung des untersuchungsrelevanten Einzelhandels in Menden sowie eine Erhebung der untersuchungsrelevanten Angebotsstrukturen im erweiterten Einzugsgebiet durchgeführt. Als Wettbewerber gelten grundsätzlich alle Einzelhandelsbetriebe, die Warengruppen anbieten, die in dem Vorhaben geführt werden. Im Folgenden wird die Angebotssituation in den untersuchungsrelevanten Branchen dargestellt. 1. Untersuchungsrelevanter Einzelhandelsbestand in Menden In Menden waren zum Zeitpunkt der Erhebungen ca m² untersuchungsrelevante Verkaufsfläche mit einer Gesamtumsatzleistung von ca. 242,4 Mio. vorhanden (vgl. Tabelle 3). Tabelle 3: Untersuchungsrelevanter Einzelhandelsbestand in Menden Branche VK in m²* Umsatz in Mio. * Nahrungs- und Genussmittel ,3 Gesundheit / Körperpflege ,8 Bücher, Schreib- / Spielwaren ,2 Bekleidung / Schuhe ,0 Elektrowaren / Unterhaltungselektronik ,9 Haushaltswaren / Wohnaccessoires / GPK** ,4 Uhren / Schmuck 420 2,8 Heimtextilien / Bettwäsche ,9 Sportartikel 960 3,1 Optik ,0 Untersuchungsrelevanter Einzelhandel insgesamt ,4 * Bereinigte Werte, d. h. Verkaufsflächen und Umsätze von Mehrbranchenunternehmen wurden den jeweiligen Branchen zugeordnet. ** Glas / Porzellan / Keramik Quelle: GMA-Erhebung 05/2011; GMA-Berechnungen (ca.-werte, gerundet) 21

26 Bei Nahrungs- und Genussmitteln liegt eine Verkaufsfläche von ca m² vor. Das innerstädtische Angebot verteilt sich auf eine Vielzahl von Betrieben des Lebensmittelhandwerks sowie zwei größere Lebensmittelmärkte (Netto, Rewe Drath). Angebotsbestimmend sind in Menden die dezentral gelegenen SB-Warenhäuser Kaufland (Sonderstandort Holzener Straße-Nord) und real (Gewerbegebiet Fröndenberger Straße), welche in der Summe eine Gesamtverkaufsfläche von über m² aufweisen. Differenziert nach Betriebstypen dominieren die Lebensmitteldiscounter mit insgesamt zehn Betrieben (3x Lidl, 3x Aldi, 3x Netto, 1x Penny) das Angebot im Nahrungs- und Genussmittelsegment in Menden. Der Betriebstyp Supermarkt ist mit zwei Rewe-Märkten im Stadtgebiet vertreten. Ergänzt wird das Angebot durch einen Bio-Supermarkt. Das Angebot im Sortimentsbereich Gesundheit / Körperpflege verteilt sich in der Mendener Innenstadt auf die Drogeriefachmärkte Rossmann, dm und Ihr Platz sowie auf zwei Parfümerien. Außerhalb der Innenstadt ist auf die Drogeriemärkte Ihr Platz und dm im Stadtteilzentrum Lendringsen zu verweisen. Neben den Fachmärkten werden Drogeriewaren in Menden in sämtlichen Lebensmitteldiscountern, Supermärkten sowie den SB- Warenhäusern als festes Randsortiment geführt. Darüber hinaus verteilen sich über das gesamte Stadtgebiet mehrere Apotheken, welche die Nachfrage im Gesundheitssegment bedienen. Das Angebot bei Bücher, Schreib- / Spielwaren konzentriert sich schwerpunktmäßig auf den innerstädtischen Einzelhandel. Das Angebot wird durch mehrere Fachanbieter (u. a. Musik und Spielwaren Jost, Papeterie und Buchhandlung Kissing, Buchhandlung Daub) im Innenstadtbereich bereitgestellt. Auch im Stadtteilzentrum Lendringsen ist durch die Anbieter Spielwaren Bärwind und Breuning & Kölling ein Angebot im Schreib- und Spielwarensegment vorhanden. Der Verkaufsflächenschwerpunkt in der Warengruppe Bekleidung / Schuhe entfällt in der Stadt Menden eindeutig auf die zentralen Versorgungsbereiche Innenstadt und Lendringsen. Den flächenmäßig größten Anbieter im Innenstadtbereich stellt aktuell das Bekleidungskaufhaus SinnLeffers dar. Das weitere Angebot ist v. a. von kleinflächigen und etwa zur Hälfte filialisierten Betrieben geprägt. Außerhalb der Innenstadt ist auf die Textilfachmärkte Takko, Kik, Ernsting s family und Kress Modezentrum im Stadtteilzentrum Lendringsen zu verweisen. 22

27 Das Angebot im Sortiment Elektrowaren wird in der Stadt Menden derzeit durch einige Fachanbieter (u. a. Neuhaus GmbH, Elektronic Partner Preuss) in der Inennstadt, v. a. jedoch durch einen großflächigen Elektronikfachmarkt (Euronics Brumberg) am dezentralen Standort Oesewiesen geprägt. Das Angebot bei Haushaltswaren, Wohnaccessoires, GPK 1 wird in Menden derzeit sowohl in mehreren Fachgeschäften, als auch bei einigen discountorientierten Anbietern vertrieben. Weitere Betriebe führen ein zum Teil umfangreiches Angebot in Form fester Randsortimente (u. a. Dänisches Bettenlager, Braukmann). Das Angebot in den Sortimenten Optik sowie Uhren / Schmuck wird durch eine Vielzahl überwiegend inhabergeführter Fachgeschäfte in Menden bereitgestellt. Der Angebotsschwerpunkt dieser innenstadttypischen Sortimente befindet sich im zentralen Versorgungsbereich der Mendener Innenstadt. Das Sortiment Heimtextilien wird in der Mendener Innenstadt gegenwärtig in Form einiger Fachgeschäfte (u. a. Stoffe Werning, Woll Markt Menden) angeboten. Auch im Textilhaus Dieler wird ein Großteil der Verkaufsfläche für dieses Sortiment bereitgehalten. Mit dem Fachmarktanbieter Teppich Frick ist zudem in dezentraler Lage ein großflächiger Anbieter ansässig, welcher das Sortiment Heimtextilien auf einer größeren Randsortimentsfläche führt. Das Angebot im Sortiment Sportartikel wird in der Stadt Menden derzeit durch vier Anbieter bestimmt, von denen zwei (Sport Hesse, Magic Mount) innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches der Mendener Innenstadt, einer (Sport Fricke) am dezentralen Standort Holzener Straße (Vorkassenzone Kaufland) und ein weiterer (Querweltein Outdoor) in Streulage zwischen Menden und Lendringsen ansässig ist. In folgender Übersicht findet sich eine Auflistung der wesentlichen in Menden ansässigen Wettbewerber (vgl. auch Karte 4). 1 Glas, Porzellan, Keramik 23

28 Übersicht 1: Wesentliche Wettbewerber in Menden Verkaufsflächengrößenklasse Nr. Name Lagekategorie Nahrungs- und Genussmittel > m² 1 Kaufland, Holzener Straße dezentrale Lage 2 real, Bösperder Weg dezentrale Lage m² 3 Rewe, Heinrich-Böll-Straße Stadtteilzentrum Lendringsen 4 Rewe, Walramstraße Innenstadt Menden 5 Lidl, Holzener Dorfstraße Streu- / Nebenlage 6 Lidl, Fröndenberger Straße dezentrale Lage 7 Lidl, Lendringser Hauptstraße Stadtteilzentrum Lendringsen 8 Aldi, Heinrich-Böll-Straße Stadtteilzentrum Lendringsen m² 9 Netto, Unnaer Straße Innenstadt Menden 10 Netto, Iserlohner Landstraße Streu- / Nebenlage 11 Aldi, Stuckenacker dezentrale Lage 12 Netto, Carl-Benz-Straße Streu- / Nebenlage 13 Aldi, Alter Bösperder Weg Streu- / Nebenlage 14 Penny, Elsternweg dezentrale Lage Gesundheit / Körperpflege > 500 m² 15 dm, Heinrich-Böll-Straße Stadtteilzentrum Lendringsen m² 16 Rossmann, Hauptstraße Innenstadt Menden 17 dm, Hauptstraße Innenstadt Menden 18 Ihr Platz, Lendringser Hauptstraße Stadtteilzentrum Lendringsen 19 Ihr Platz, Hauptstraße Innenstadt Menden Gesundheit / Körperpflege m² 20 Schlecker, Hermann-Löns-Straße Grund- und Nahversorgungszentrum Platte Heide 21 Parfümerie Douglas, Hauptstraße Innenstadt Menden 22 Stadtparfümerie Pieper, Hauptstraße Innenstadt Menden < 100 m² 23 Neue Apotheke, Hauptstraße Innenstadt Menden Fortsetzung nächste Seite 24 Apotheke Köster, Unnaer Straße Innenstadt Menden 25 Sonnen-Apotheke, Unnaer Straße Innenstadt Menden 24

29 Fortsetzung von vorheriger Seite Verkaufsflächengrößenklasse Nr. Name Lagekategorie Bücher / Schreib- / Spielwaren > 300 m² 26 Musik und Spielwaren Jost, Hochstraße m² 27 bueroboss.de, Iserlohner Landstraße 28 Buch + Papier Kissing, Bahnhofstraße 29 Buchhandlung Daub, Unnaer Straße Innenstadt Menden Streu- / Nebenlage Innenstadt Menden Innenstadt Menden 30 Spielwaren Bärwind, Bieberberg Stadtteilzentrum Lendringsen 31 Breunig & Kölling, Lendringser Hauptstraße Bekleidung / Schuhe Stadtteilzentrum Lendringsen > m² 32 SinnLeffers, Hauptstraße Innenstadt Menden 33 Kress Mode Zentrum, Mendener Straße m² 34 Deichmann Schuhe, Holzener Straße Bekleidung / Schuhe m² 35 Schuhpark Fascies, Mendener Straße Stadtteilzentrum Lendringsen dezentrale Lage Stadtteilzentrum Lendringsen 36 Ariston Schuhhaus, Hauptstraße Innenstadt Menden 37 Schuhhaus Hammerschmidt, Hauptstraße Innenstadt Menden 38 C&A Mode Kids, Unnaer Straße Innenstadt Menden 39 Grüter und Schimpff im Hause Mansfeld, Neumarkt Innenstadt Menden 40 Takko, Holzener Straße dezentrale Lage 41 Takko, Heinrich-Böll-Straße Stadtteilzentrum Lendringsen Elektrowaren / Unterhaltungselektronik > m² 42 Euronics Brumberg, Kösterkämpchen dezentrale Lage m² 43 Neuhaus GmbH, Kolpingstraße Innenstadt Menden Fortsetzung nächste Seite 44 Elektronic Partner Preuss, Hauptstraße Innenstadt Menden 45 Radio Marmann, Bieberberg Streu- / Nebenlage 25

30 Fortsetzung von vorheriger Seite Verkaufsflächengrößenklasse Nr. Name Lagekategorie Wohnaccessoires / Haushaltswaren / GPK m² 46 Dänisches Bettenlager, Elsternweg dezentrale Lage 47 Center Shop, Salzweg Stadtteilzentrum Lendringsen 48 Braukmann, Lendringser Hauptstraße Stadtteilzentrum Lendringsen m² 49 KODI, Unnaer Straße Innenstadt Menden 50 T Di, Hochstraße Innenstadt Menden m² 51 T Di, Lendringser Hauptstraße Stadtteilzentrum Lendringsen 52 Akzente, Kirchstraße Innenstadt Menden 53 Cupido, Hauptstraße Innenstadt Menden 54 Zieart, Lendringser Hauptstraße Stadtteilzentrum Lendringsen Uhren / Schmuck m² 55 Juwelier Fach, Lendringser Hauptstraße Stadtteilzentrum Lendringsen 56 Goldschmiede Köster, Hauptstraße Innenstadt Menden 57 Uhren und Schmuck Schröder, Hauptstraße 58 Sauerland Uhren & Schmuck, Hauptstraße Heimtextilien / Bettwäsche Innenstadt Menden Innenstadt Menden m² 59 Teppich Frick, Stuckenacker dezentrale Lage 60 Dänisches Bettenlager, Elsternweg dezentrale Lage m² 61 Matratzen Concord, Holzener Straße dezentrale Lage 62 Gardinenhaus, Bieberberg Streu- / Nebenlage 63 Stoffe Werning, Hauptstraße Innenstadt Menden Sportartikel > 300 m² 64 Sport Hesse, Hauptstraße Innenstadt Menden 65 Querweltein, Mendener Straße Streu- / Nebenlage m² 66 Sport Fricke, Holzener Straße dezentrale Lage 67 Magic Mount, Kolpingstraße Innenstadt Menden Optik > 100 m² 68 Apollo Optik, Hauptstraße Innenstadt Menden 69 Optik Flöhen, Lendringser Hauptstraße Stadtteilzentrum Lendringsen Quelle: GMA-Erhebung 05/ Optik Sehzentrum, Hauptstraße Innenstadt Menden 71 Holterhöfer Optik, Hauptstraße Innenstadt Menden 72 Schulte-Filthaut Augenoptik, Kirchstraße Innenstadt Menden 26

31 Derzeit sind in der Mendener Innenstadt ca m² untersuchungsrelevante Verkaufsfläche mit einer Umsatzleistung von ca. 78,8 Mio. vorhanden. Aufgrund der gewachsenen Struktur als Haupteinkaufslage übernimmt die Innenstadt eine wichtige Versorgungsfunktion. Im Stadtteilzentrum Lendringsen wird aktuell auf einer untersuchungsrelevanten Verkaufsfläche von rd m² eine Umsatzleistung von ca. 40,2 Mio. erzielt (vgl. Tabelle 4). Tabelle 4: Untersuchungsrelevanter Einzelhandelsbestand in den zentralen Versorgungsbereichen Innenstadt Menden und Stadtteilzentrum Lendringsen Branche VK in m²* Innenstadt Umsatz in Mio. * Lendringsen VK in m²* Umsatz in Mio. * Nahrungs- und Genussmittel , ,7 Gesundheit / Körperpflege , ,3 Bücher, Schreib- / Spielwaren , ,0 Bekleidung / Schuhe , ,8 Elektrowaren / Unterhaltungselektronik 980 4, ,4 Haushaltswaren, Wohnaccessoires, GPK** , ,6 Uhren / Schmuck 270 1, ,6 Heimtextilien / Bettwäsche , ,6 Sportartikel 620 1,9 - - Optik , ,2 Untersuchungsrelevanter Einzelhandel insgesamt , ,2 * Bereinigte Werte, d. h. Umsätze und Verkaufsflächen von Mehrbranchenunternehmen wurden den jeweiligen Branchen zugeordnet. ** Glas, Porzellan, Keramik Quelle: GMA-Erhebung 05/2011; GMA-Berechnungen (ca.-werte, gerundet) 2. Untersuchungsrelevanter Einzelhandel im überörtlichen Einzugsgebiet Im Rahmen der vorliegenden Untersuchung wurden die Angebotsstrukturen in den zentralen Versorgungsbereichen und an den wesentlichen sonstigen Einzelhandelsstandorten 27

32 der Kommunen im Einzugsgebiet aufgenommen. Die Angebotssituation im überörtlichen Einzugsgebiet ist wie folgt zu charakterisieren: In Fröndenberg / Ruhr (Zone II) konzentriert sich das innerstädtische Einzelhandelsangebot auf den Bereich zwischen Winschotener Straße im Süden und Alleestraße im Norden. Hier sind die wesentlichen strukturprägenden Betriebe im Innenstadtbereich ansässig (u. a. Aldi, Schlecker, NKD, Rossmann, Ernsting`s family). Auch dem Ergänzungsstandort Wilhelm-Feuerhake-Straße im Bereich des Bahnhofs (Lidl, Trinkgut) kommt eine wichtige Bedeutung zu. In Hemer (Zone III) ist ein umfangreiches Einzelhandelsangebot in innerstädtischer Lage vorhanden. Neben der Hauptgeschäftslage Hauptstraße sind in den vergangenen Jahren mehrere Einzelhandelsvorhaben im Innenstadtbereich umgesetzt worden. Mit der Eröffnung des Medio-Centers im Frühjahr 2011 wurden größere Einzelhandelsflächen im überwiegend kurz- und mittelfristigen Bedarfsbereich in der Innenstadt geschaffen (u. a. C & A, Charles Vögele, Lidl, dm). In Balve (Zone III) kommt die größte Einzelhandelsbedeutung der Kernstadt Balve zu. Neben dem innerstädtischen Hauptgeschäftsbereich, welcher sich entlang der Hauptstraße erstreckt, ist auf den in Randlage zur Kernstadt befindlichen Standort Hönnetalstraße (mit u. a. Kaufpark, Ihr Platz), der den wesentlichen Versorgungsstandort im Stadtgebiet darstellt, hinzuweisen. Der zum Einzugsgebiet von Menden gehörende Stadtteil Sümmern (Zone III) der Stadt Iserlohn weist vorwiegend Einzelhandelsbetriebe des kurzfristigen Bedarfsbereiches auf. Der Angebotsschwerpunkt liegt im Segment Nahrungs- und Genussmittel. In den vergangenen Jahren haben im Stadtteil Sümmern größere strukturelle Veränderungsprozesse in der Einzelhandelslandschaft stattgefunden. Innerhalb des Versorgungszentrums Sümmern (Laventiestraße) wurde der wesentliche Nahversorger des Stadtteils (Edeka aktiv Markt) im Jahr 2009 geschlossen. Zur Sicherung der Versorgungsstruktur des Stadtteils wurde in rd. 450 m nordöstlicher Distanz an der Sümmerer Straße ein Areal mit einem Lebensmitteldiscounter und einem Supermarkt belegt, welche im August 2009 eröffneten. Gemäß Einzelhandelskonzept der Stadt Iserlohn ist das Ortszentrum mit dem Standort Sümmerer Straße als Nahversorgungszentrum zu klassifizieren. 28

33 Auf die zentralen Versorgungsbereiche des überörtlichen Einzugsgebietes 1 entfällt insgesamt eine untersuchungsrelevante Verkaufsfläche von rd m² mit einer geschätzten Umsatzleistung von ca. 105,5 Mio. (vgl. Tabelle 5). Der Angebotsschwerpunkt bzw. die wesentlichen Angebotsüberschneidungen mit dem Planvorhaben liegen in den Branchen Nahrungs- und Genussmittel und Bekleidung / Schuhe. Tabelle 5: Untersuchungsrelevanter Einzelhandelsbestand in den zentralen Versorgungsbereichen des überörtlichen Einzugsgebietes Branche VK in m²* Umsatz in Mio. * Nahrungs- und Genussmittel ,7 Gesundheit / Körperpflege ,2 Bücher, Schreib- / Spielwaren 950 2,7 Bekleidung / Schuhe ,5 Elektrowaren / Unterhaltungselektronik 910 4,7 Haushaltswaren, Wohnaccessoires, GPK** ,9 Uhren / Schmuck 160 1,4 Heimtextilien / Bettwäsche 730 1,4 Sportartikel - - Optik 600 3,0 Untersuchungsrelevanter Einzelhandel insgesamt ,5 * Bereinigte Werte, d. h. Umsätze und Verkaufsflächen von Mehrbranchenunternehmen wurden den jeweiligen Branchen zugeordnet. ** Glas, Porzellan, Keramik Quelle: GMA-Erhebung 05/2011; GMA-Berechnungen (ca.-werte, gerundet) Darüber hinaus sind an sonstigen Standortlagen (v. a. dezentrale Standorte) verschiedene mittel- bis großflächige Fachmarktanbieter sowie eine Reihe von Lebensmittelfilialbetrieben (Supermärkte, Discounter) ansässig (vgl. Übersicht 2). 1 Hierzu zählen die zentralen Versorgungsbereiche Ortsmitte Fröndenberg, Hauptzentrum Hemer, Versorgungszentrum Innenstadt Balve und Nahversorgungszentrum Iserlohn- Sümmern. Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche gemäß Einzelhandelsstandortund Zentrenkonzept Stadt Fröndenberg 2009, BBE Unternehmensberatung; Einzelhandelsgutachten für die Stadt Hemer 2007, BBE Unternehmensberatung; Einzelhandelskonzept für die Stadt Balve 2006, GMA; Fortschreibung des Einzelhandelsgutachtens für die Stadt Iserlohn 2008, GMA 29