KEVELAER, Antwerpener Platz

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1 Gutachterliche Stellungnahme zur Realisierung eines Einzelhandelsvorhabens am Standort KEVELAER, Antwerpener Platz Auftraggeber: Stadt Kevelaer Projektleitung: Projektbearbeitung: Birgitt Wachs, Niederlassungsleiterin Beate Skupin, Dipl.-Geogr. Köln, Mai 2011 Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Büros in Dresden, Hamburg, Köln, München, Salzburg Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl Köln, Frankfurter Straße 249 b Telefon: / Telefax: / info@gma.biz Internet:

2 INHALTSVERZEICHNIS Seite 1. Aufgabenstellung 1 2. Betriebstypendefinition und Planvorhaben Betriebstypendefinition Planvorhaben 3 3. Mikrostandortbeschreibung und -bewertung 6 4. Angebotssituation und Innenstadtstruktur Bewertung der projektrelevanten Angebotssituation Strukturelle und städtebauliche Situation der Innenstadt Chancen-Risiken-Einschätzung der Planung für die Kevelaerer Innenstadt Chancen für die Kevelaerer Innenstadt Risiken für die Kevelaerer Innenstadt Nutzungsbezogene und städtebauliche Empfehlungen zur Projektrealisierung 15 Verzeichnisse 17

3 1. Aufgabenstellung Auf dem Antwerpener Platz in der Stadt Kevelaer ist die Ansiedlung von Einzelhandelsvorhaben geplant. Die Conx GmbH erwägt hierbei, das Projekt in zwei Bauabschnitten zu realisieren. In einem ersten Bauabschnitt ist die Ansiedlung eines Kaufland-Marktes mit einer Gesamtverkaufsfläche von rd m² vorgesehen. Anschließend soll in einem zweiten Bauabschnitt auf den östlich anschließenden Grundstücken an der Egmontstraße und Amsterdamer Straße ebenfalls Einzelhandel errichtet werden. In der vorliegenden Untersuchung sollen mögliche Chancen und Risiken der Projektrealisierung bewertet werden, dabei geht es v. a. um die Frage, welche Effekte von einer solitären Kaufland-Ansiedlung auf die Kevelaer Innenstadt ausgehen können. Im Einzelnen werden folgende Arbeitsschritte durchgeführt: Vorhabensbeschreibung (Verkaufsfläche, Sortimente, bauliche Gegebenheiten) Beschreibung und Bewertung des Mikrostandortes (Lage, fußläufige Anbindung, Standortumfeld, verkehrliche Erreichbarkeit) Darstellung der projektrelevanten Wettbewerbssituation in Kevelaer Strukturelle und städtebauliche Situation innerhalb der Innenstadt Chancen-Risiken-Einschätzung der Planung für die Kevelaer Innenstadt Nutzungsbezogene und städtebauliche Empfehlungen zur Projektrealisierung. Die vorliegende Stellungnahme dient der Vorbereitung der Entscheidungsfindung für die am Genehmigungsprozess Beteiligten. Zur Bearbeitung standen der GMA die Daten des Einzelhandelskonzeptes Kevelaer (2008), Informationen des statistischen Bundesamtes, des nordrhein-westfälischen Landesamtes für Statistik, der Stadt Kevelaer sowie des Vorhabenträgers zur Verfügung. 1

4 2. Betriebstypendefinition und Planvorhaben 2.1 Betriebstypendefinition Zur Einordnung des projektierten Lebensmittelmarktes sowie zu dessen Abgrenzung gegenüber anderen Betriebsformen des Lebensmitteleinzelhandels werden zunächst ausgewählte Definitionen für verschiedene Vertriebskonzepte des Lebensmitteleinzelhandels wiedergegeben: 1 Ein SB-Warenhaus ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche von mindestens qm, das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I-Artikel sowie ein umfangreiches Nonfood II-Angebot2 führt. Ein großer Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen und qm, das ein Lebensmittelvollsortiment sowie Nonfood I und Nonfood II-Artikel führt. Ein Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen 400 und qm, das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I-Artikel führt und einen geringen Verkaufsflächenanteil an Nonfood II aufweist. Ein Lebensmitteldiscounter ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer üblichen Verkaufsfläche unter qm, das ausschließlich in Selbstbedienung ein begrenztes, auf umschlagstarke Artikel konzentriertes Lebensmittelangebot und Nonfood I-Sortiment sowie ein regelmäßig wechselndes Aktionsangebot mit Schwerpunkt Nonfood II führt. Ordnet man das Untersuchungsobjekt in die aufgezeigten Vertriebskonzepte ein, so ist festzuhalten, dass der zu untersuchende Lebensmittelmarkt mit ca m² per Definition als großer Supermarkt einzustufen ist. Hinsichtlich der branchenspezifischen Verkaufsflächenaufteilung ist für große Supermärkte der Angebotsschwerpunkt im Lebensmittelbereich festzustellen. Ergänzt wird das Lebensmittelangebot durch weitere Sortimente des kurzfristigen Bedarfs (z. B. Drogeriewaren, Blumen, Tiernahrung) sowie auf i. d. R. kleiner Fläche durch Waren des mittel- 1 2 Quelle: EHI, Handel aktuell 2008/2009, Köln, Nonfood umfasst Waren, die nicht zum Verzehr bestimmt sind. Es wird zwischen Nonfood I (Drogerieartikel, Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel sowie Tiernahrung) und Nonfood II (Ge- und Verbrauchsgüter des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfs wie Textilien, Schuhe, Gartenbedarf, Unterhaltungselektronik, Elektrogroßgeräte, Bücher und Presseartikel usw.) unterschieden (EHI, Handel aktuell 2008/2009, Köln, 2008). 2

5 und langfristigen Bedarfsbereiches (u. a. Schreibwaren, Bücher, Bekleidung, Elektrowaren, Hausrat, Haushaltswaren, Uhren/Schmuck etc.). Üblicherweise wird der große Supermarkt durch eine Vorkassenzone mit Konzessionären aus dem Kurzfristbedarf (u. a. Bäcker, Fleischer, Apotheke etc.) sowie ggf. um mittel- bis langfristige Warenangebote (Bücher / Zeitschriften, Bekleidung, Schuhe, etc.) und gastronomische Sortimente ergänzt. Unter den sehr wettbewerbsintensiven Lebensmittelstrukturen in Deutschland, die gemäß EHI 2009 / 2010 in der Summe auf rd. 33,4 Mio. m² Verkaufsfläche einen Lebensmittelumsatz in 2008 von knapp 130 Mrd. erwirtschaftet haben, entfallen rd. 41 % (= rd. 52 Mrd. ) auf Discounter, knapp 28 % (= rd. 35 Mrd. ) auf Supermärkte, knapp 15 % (= rd. 19 Mrd. ) auf SB-Warenhäuser sowie rd. 8 % (= rd. 10 Mrd. ) auf übrige Lebensmittelgeschäfte. Große Supermärkte haben einen Marktanteil von rd. 9 % (= gut 11 Mrd. ), der seit 2006 um 0,4-Prozentpunkte gestiegen ist und sich somit als ein Umsatzwachstumstreiber unter den Lebensmittelbetriebsformen darstellt. Unter den deutschen Betreibern dominiert umsatzseitig eindeutig die Edeka-Gruppe, vor der Metro-Gruppe, der Rewe- Gruppe und der Schwarz-Gruppe. Während die Edeka-Gruppe gemäß Hahn Retail Report 2009 / 2010 mit der Vertriebslinie E-Center an 237 Standorten in 2008 einen Gesamtumsatz von rd. 9 Mrd. bzw. rd. 12 Mio. durchschnittlich pro Standort erwirtschaftet haben dürfte, kommt die Kaufland-Gruppe auf einen Gesamtumsatz rd. 11,7 Mrd. an 546 Standorten auf einen deutlich höheren Filialumsatz von rd. 21,5 Mio Planvorhaben Im nordwestlichen Bereich der Innenstadt befindet sich der aktuell als Parkplatz und Garagenhof genutzte Antwerpener Platz. Hierfür liegt eine Planung (erster Bauabschnitt) zur Realisierung eines Kaufland-Marktes mit einer Verkaufsfläche von rd m² (zzgl. ca. 270 m² VK Konzessionäre) vor. Der Zugang zum Markt befindet sich im südöstlichen Bereich des Gebäudes an der Bogenstraße. Im 1. und 2. Obergeschoss des Marktes sind 1 Grundsätzlich ist anzumerken, dass der projektierte Markt mit rd m² Verkaufsfläche deutlich unter der durchschnittlichen Verkaufsflächengröße der Kaufland-Gruppe mit rd m² liegt. Damit weist der Markt eine vergleichsweise geringe Verkaufsflächendimensionierung auf. 3

6 Parkdecks mit insgesamt rd. 315 Stellplätzen vorgesehen. Die Zu- und Abfahrt sowie die Zulieferung erfolgt über eine separate Abbiegerspur auf der Egmontstraße (vgl. Karte 1). Im zweiten Bauabschnitt ist geplant, auf den Grundstücken an der Egmontstraße / Amsterdamer Straße ebenfalls Einzelhandel zu errichten. Voraussetzung hierfür ist jedoch die komplette Überplanung des bisherigen Bestandes sowie der Grundstücke. Ein mögliches Sortimentskonzept sieht die Realisierung eines großflächigen Textilmagneten sowie weiterer Nutzungen mit zentrenrelevanten Sortimenten vor. Zur städtebaulichen Einbindung des Einzelhandelsobjektes sind die Realisierung eines Zugangs sowie die Schaffung einer Sichtachse zur Amsterdamer Straße erforderlich. Hierfür ist geplant, einen Durchstich von der Bogenstraße zur Amsterdamer Straße zu errichten. 4

7 Karte 1: Mikrostandort und Planvorhaben Legende Planstandort Haupteinkaufslagen Nebengeschäftslagen Erstellt mit Regiograph Planung; GMA-Bearbeitung

8 3. Mikrostandortbeschreibung und -bewertung Das Plangrundstück befindet sich im Nordwesten der Innenstadt von Kevelaer auf dem Antwerpener Platz, etwa zwischen den Einmündungen Kroatenstraße und Amsterdamer Straße. Die Amsterdamer Straße liegt östlich des Planareals und ist derzeit als Nebenlage innerhalb der Innenstadt zu kennzeichnen; die Haupteinkaufslagen Hauptstraße und Busmannstraße liegen ca. 150 m südöstlich (vgl. Karte 1). Aufgrund der baulichen Strukturen und der rückwärtigen Lage des Planstandortes kann gegenwärtig jedoch kein funktionaler oder räumlicher Zusammenhang zur Amsterdamer Straße und zu den Haupteinkaufslagen festgestellt werden. Die nördliche Begrenzung des Planstandortes bildet die Egmontstraße, auf der gegenüberliegenden Straßenseite grenzen Wohnnutzungen an, die sich ebenfalls in westliche Richtung fortführen. In östliche und südliche Richtung schließt eine gleichmäßige Durchmischung aus Einzelhandel, Wohnnutzung, Dienstleistungen und Gastronomie an. Der Standort befindet sich innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt 1 und ist im Wesentlichen als integrierter Versorgungsstandort mit Wohngebietsanschluss zu bezeichnen. Die Egmontstraße ist als eine der Hauptverkehrsachsen der Stadt Kevelaer vergleichsweise stark frequentiert und verfügt ca m nordöstlich über einen Anschluss an die B 9. Eine Einsehbarkeit des Planstandortes von der Egmontstraße aus ist ebenfalls gegeben. Insgesamt ist die verkehrliche Erreichbarkeit des Planstandortes damit für den motorisierten Individualverkehr als gut zu bewerten. Unter Berücksichtigung der Wohnungsnutzungen im Umfeld ist in diesem Zusammenhang auf den Anstieg der Verkehrsfrequenzen hinzuweisen. Aufgrund der integrierten Lage des Planstandortes stellt sich auch die Erreichbarkeit für Fußgänger und Fahrradfahrer aus den umliegenden Wohngebieten als gut dar. Eine Bushaltestelle befindet sich in ca. 200 m Entfernung an der Egmontstraße. 1 vgl. GMA, Einzelhandelskonzept für die Stadt Kevelaer, Februar

9 Die oben genannten Standorteigenschaften üben einen wesentlichen Einfluss auf die Ausstrahlung, die Marktdurchdringung und die damit korrespondierende Umsatzerwartung des geplanten Ansiedlungsvorhabens aus. Folgende positive und negative Standorteigenschaften sind dabei aus gutachterlicher Sicht als wesentlich hervorzuheben: Positive Standortfaktoren: + Lage des Planstandortes in der Innenstadt des Mittelzentrums Kevelaers + Flächenverfügbarkeit in siedlungsräumlich integrierter Lage + grundsätzlich ausreichende Flächengröße und guter Flächenzuschnitt + Standort innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt + ausreichende verkehrliche Erreichbarkeit für den motorisierten Individualverkehr, gute Erreichbarkeit für Fußgänger und Fahrradfahrer + Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel gegeben (Bushaltestelle Egmontstraße) + Aufwertung eines vorhandenen Grundstücks mit Wohngebietsanschluss. Negative Standortfaktoren: - Anstieg der Verkehrsfrequenzen - fehlende direkte Anbindung an die Amsterdamer Straße und die Hauptgeschäftslagen Aus betrieblicher Sicht ist der Standort v. a. aufgrund der integrierten Lage und der guten verkehrlichen Anbindung für die Realisierung eines großen Supermarktes als positiv zu bewerten. Aus städtebaulicher Sicht handelt es sich um einen Standort innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs, der siedlungsräumlich integriert ist, so dass ein nennenswertes fußläufig erreichbares Einwohnerpotenzial im Umfeld besteht. Die rückwärtige Lage des Planstandortes zur Geschäftsstraße Amsterdamer Straße wirkt sich allerdings einschränkend auf die Standortqualität und die Integrationsfähigkeit aus. 7

10 Karte 2: Zentren und Standortstruktur und wesentliche Anbieter im Lebensmittelsegment in Kevelaer Legende Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt 1 S B 9 / Gewerbering / Feldstraße 1 Planstandort Wohnflächen Gewerbeflächen Erstellt mit Regiograph Planung; GMA-Bearbeitung Abgrenzung gemäß GMA Einzelhandelskonzept für die Stadt Kevelaer, Februar

11 4. Angebotssituation und Innenstadtstruktur 4.1 Bewertung der projektrelevanten Angebotssituation Zur Bewertung der Angebotssituation wurde im Rahmen der vorliegenden Stellungnahme auf die GMA-Bestandserhebung aus September 2006 zurückgegriffen. Seitdem eingetretene Änderungen wurden von der Stadt Kevelaer dargestellt. Da es sich um die Realisierung eines Lebensmittelvollsortimenters handelt, wurden in diesem Zusammenhang ausschließlich Anbieter aus dem projektrelevanten Nahrungs- und Genussmittelsegment berücksichtigt. Die Stadt Kevelaer verfügt gegenwärtig über eine Verkaufsfläche im Nahrungs- und Genussmittelsegment von insgesamt rd m², auf der ein Gesamtumsatz von ca Mio. 1 erwirtschaftet wird. Innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs der Innenstadt 2 sind insgesamt 33 Lebensmittelbetriebe mit einer Gesamtverkaufsfläche von rd m² und einer Umsatzleistung von etwa 12 Mio. ansässig. Das Angebot ist überwiegend kleinflächig strukturiert und qualitativ als zeitgemäß und leistungsstark einzuschätzen. Als wesentliche Anbieter des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt sind der Rewe Supermarkt an der Geldener Straße (ca m² VK) sowie der Norma Lebensmitteldiscounter an der Bury-St. Edmunds-Straße zu nennen, welche im südlichen Teil des Versorgungsbereiches ansässig sind. Des Weiteren befindet sich südöstlich des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt der dezentrale Agglomerationsstandort S B 9 / Gewerbering / Feldstraße. Hier ist im Wesentlichen auf den Lebensmittelvollsortimenter Edeka (ca m² VK) hinzuweisen. Im Standortgefüge der Stadt Kevelaer stellt dieser Bereich die wesentliche autokundenorientierte Versorgungslage dar. Die übrigen wesentlichen Anbieter im Lebensmittelsegment sind u. a. an der Weezer Straße (Aldi), an der Walbecker Straße (Penny) und Am Schleußgraben (Lidl) sowie im 1 2 bereinigter Sortimentsumsatz vgl. GMA, Einzelhandelskonzept für die Stadt Kevelaer, Februar

12 Stadtteil Winnekendonk (Edeka Supermarkt innerhalb des Nahversorgungszentrums) gelegen. Unter räumlichen Gesichtspunkten ist anzumerken, dass sich sowohl der Edeka an der Feldstraße als auch der Rewe Markt an der Geldener Straße im südöstlichen Stadtbereich konzentrieren. Im nördlichen Stadtbereich ist lediglich ein Aldi Lebensmitteldiscounter ansässig, ein Lebensmittelvollsortimenter mit der entsprechend größeren Sortimentstiefe ist nicht vorhanden. Mögliche Ansätze zur Beurteilung einer Stadt als Versorgungsstandort stellen die sog. Zentralitätskennziffer und die Versorgungskennziffer dar. Bei der Zentralitätskennziffer wird die Kaufkraft im Untersuchungsgebiet mit dem Umsatz des Einzelhandels in Relation gebracht. Werte über 100 bedeuten, dass mehr durch den Einzelhandel umgesetzt wird als Kaufkraft im Untersuchungsgebiet vorhanden ist. Demnach fließt Kaufkraft aus dem Umland zu. Folglich bedeuten Werte über 100 einen Bedeutungsüberschuss, während Werte unter 100 einen Kaufkraftabfluss signalisieren. Für den Bereich Nahrungs- und Genussmittel beträgt die Zentralitätskennziffer in Kevelaer ca. 79. Es wird somit deutlich, dass Kevelaer per Saldo deutliche Kaufkraftabflüsse zu verzeichnen hat. Mit einer Gesamtverkaufsflächenausstattung im Nahrungs- und Genussmittelsegment von rd m² entfällt auf die Stadt Kevelaer eine relative Verkaufsflächenausstattung von ca. 422 m² je Einwohner, die im interkommunalen Vergleich als unterdurchschnittlich zu bewerten ist. 1 Angesichts der unterdurchschnittlichen Verkaufsflächenausstattung und einer vergleichsweise geringen Zentralität besteht ein freies Kaufkraftpotenzial im Lebensmittelsegment, welches auf eine Entwicklungsfähigkeit weiterer Nahversorgungsstrukturen hinweist. Der zusätzliche Verkaufsflächenbedarf im Nahrungs- und Genussmittelsegment von ca Städte und Gemeinden vergleichbarer Größenordnung mit einer Einwohnerzahl zwischen und Einwohnern verfügen im Durchschnitt über eine Verkaufsflächenausstattung von ca. 592 m² je Einwohner, vgl. GMA-Kennziffernstudie

13 m², der im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes für das Jahr 2015 prognostiziert wurde, hat somit auch gegenwärtig noch Gültigkeit. 4.2 Strukturelle und städtebauliche Situation der Innenstadt Die innerstädtische Haupteinkaufslage der Stadt Kevelaer erstreckt sich entlang der als Fußgängerzone ausgestalteten Hauptstraße und mündet in den großzügig angelegten Kapellenplatz. In diesem Bereich ist die höchste Passantenfrequenz festzustellen; darüber hinaus weist dieser Bereich den dichtesten und kompaktesten Geschäftsbesatz auf. Des Weiteren ist die parallel zur Hauptstraße verlaufende Busmannstraße ebenfalls überwiegend durch den Handel geprägt und bildet eine weitere Haupteinkaufslage der Stadt Kevelaer. In den Randbereichen der Haupteinkaufslagen (u. a. Amsterdamer Straße, Bahnstraße) nehmen der Einzelhandelsbesatz und die Einzelhandelsdichte deutlich ab. Die Amsterdamer Straße befindet sich nordwestlich der Haupt- und Busmannstraße und wird von diesen durch den weitläufigen Kapellenplatz separiert. Sie ist durch eine gleichmäßige Mischung aus Einzelhandel, Dienstleistungen, Gastronomie / Hotellerie sowie kirchlichen Einrichtungen geprägt und stellt eine Nebengeschäftslage der Stadt Kevelaer dar. Hinsichtlich der Angebotsstrukturen ist am Kapellenplatz sowie entlang der Amsterdamer Straße eine Verdichtung von Einzelhandelsangeboten für Wallfahrer (Devotionalien) festzustellen, welche für bestimmte Kundengruppen wie z. B. Einwohner weniger von Interesse sind. Folglich, aber auch aufgrund der räumlichen Entfernung und der Unterbrechung durch den Kapellenplatz, ist die Anbindung der nördlich gelegenen Amsterdamer Straße an die südlichen Haupteinkaufslagen beeinträchtigt. Die Passantenfrequenz fällt somit in Richtung der Amsterdamer Straße deutlich ab. Als Magnetbetriebe der Innenstadt fungieren v. a. der Rewe Markt, Euronics sowie der Müller Drogeriemarkt. Die Haupteinkaufslage wird von einer ausgeglichenen Mischung aus inhabergeführten und filialisierten Einzelhandel geprägt. So sind sowohl eine Reihe nationaler Filialisten wie z. B. Bonita, s.oliver, Cecil sowie Rossmann als auch moderne inhabergeführte Anbieter wie z. B. c.a.r.o. oder Kaenders Modehaus in der Innenstadt ansässig. 11

14 Karte 3: Nutzungsstruktur und zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Legende Einzelhandel, Ladenhandwerk leerstehendes bzw. fehlgenutztes Ladengeschäft/Gebäude Spielhalle öffentliche Einrichtungen (u.a. Kirche, Verwaltung, Schule, Altenheim) Produzierendes Gewerbe Gastronomie sonstige private Dienstleistungen (u.a. Freie Berufe, Geld- und Kreditinstitute) zentraler Versorgungsbereich 12

15 Die Innenstadt bildet das Hauptzentrum (zentraler Versorgungsbereich) der Stadt Kevelaer, ein weiterer Versorgungsbereich i. S. eines Nahversorgungszentrums ist im Stadtteil Winnekendonk definiert. 5. Chancen-Risiken-Einschätzung der Planung für die Kevelaerer Innenstadt Aus der Analyse der Ist-Situation geht eine Abwägung der Chancen und Risiken der Ansiedlung eines Kaufland-Marktes am Antwerpener Platz hervor. 5.1 Chancen für die Kevelaerer Innenstadt Als wesentliche Chance ist zunächst die Aufwertung der Nahversorgung durch die Realisierung eines großen Supermarktes im nördlichen Stadtgebiet zu nennen. Die gegenwärtige Versorgungslücke im Bereich der fußläufig erreichbaren Nahversorgung der Bevölkerungsgruppen des nordwestlichen Stadtgebietes könnte durch das aktuelle Planvorhaben geschlossen werden. Eine Bushaltestelle befindet sich in ca. 200 m Entfernung an der Egmontstraße, somit stellt sich die Anbindung des Standortes an den ÖPNV als gut dar. Die derzeitige Zentralität der Stadt Kevelaer im Nahrungs- und Genussmittelsegment beträgt 79. Folglich ist die Stadt im Lebensmittelangebot unzureichend ausgestattet und die Grundversorgung der Kevelaerer Bevölkerung weist Defizite auf. Durch die Ansiedlung des Kaufland-Marktes könnte die Zentralität auf einen ausgeglichenen Wert (rd. 100) steigen, somit wäre nach Realisierung des Planvorhabens von einem ausgewogenen Umsatz-Kaufkraft-Verhältnis auszugehen. Mit dem Kaufland-Markt würde ein weiterer, wesentlicher Magnetbetrieb für die Innenstadt Kevelaer errichtet. Die Amsterdamer Straße, welche aufgrund der aktuelle Angebotssituation sowie der räumlichen Entfernung zur Hauptstraße / Busmannstraße eher schwach frequentiert ist, könnte durch die Ansiedlung des Supermarktes einen Bedeutungszuwachs erfahren. Bei Realisierung eines Kaufland-Marktes ist im Jahr mit einem Kundenaufkommen von rd zu rechnen (vgl. Tabelle 1). Dies entspricht rd

16 Kunden pro Tag im Jahresdurchschnitt. Bezogen auf eine fünfzehnstündige Öffnungszeit würde dies zu einem durchschnittlichen Kundenaufkommen von ca. 140 je Stunde führen. Es kann somit festgehalten werden, dass die Ansiedlung eines Kaufland-Marktes zu einer deutlichen Frequenzsteigerung im Bereich des Antwerpener Platzes führen würde. Tabelle 1: Quantifizierung des Kundenaufkommens Untersuchungsobjekt max. Umsatzerwartung in Mio. pro Jahr Ø Einkaufsbetrag in pro Jahr Anzahl der Kunden pro Jahr Kaufland- Lebensmittelvollsortimenter 12,8 20, Quelle: GMA-Berechnungen 2011 auf Basis von EHI-Angaben 2011; ca.-werte, gerundet Um diese Belebung auf die gering frequentierte Amsterdamer Straße übertragen zu können, ist zum einen eine optische sowie räumliche Öffnung des Antwerpener Platzes hin zur Amsterdamer Straße in Form einer breiten Durchgangsachse notwendig. Dafür sind entsprechende bauliche Veränderungen erforderlich (Abriss bzw. deutlicher Rückbau des Gebäudebestandes). Zum anderen ist aus Gutachtersicht auch die funktionale Anbindung in Form weiterer Einzelhandelsbetriebe entlang der Amsterdamer Straße zwingend nötig, um eine Öffnung und Belebung der Antwerpener Straße zu gewährleisten. Dabei wäre die Realisierung eines großflächigen Magnetbetriebes im mittelfristigen Bedarfsbereich (z. B. C&A, Adler, Ulla Popken) zu empfehlen, der ergänzend zum Kaufland als Frequenzerzeuger dienen könnte. Des Weiteren ist eine Verlängerung der Fußgängerzone an der Amsterdamer Straße in nördliche Richtung bis zur Anbindung Antwerpener Platz anzuregen. Erst dann kann der Antwerpener Platz als Teil der Amsterdamer Straße und als Teil der Einkaufslage wahrgenommen werden. 5.2 Risiken für die Kevelaerer Innenstadt Sollte eine optische, bauliche und funktionale Anbindung des Planstandortes wie im vorangegangenen Kapitel dargestellt nicht gelingen, so sind Risiken für die Innenstadtentwicklung nicht auszuschließen. Die hohe Kundenfrequenz eines unzweifelhaft attraktiven Kaufland-Lebensmittelmarktes ist nur dann von Relevanz für die Innenstadt, wenn 14

17 diese Frequenz an das Standortumfeld abgegeben wird. Eine fehlende oder suboptimale Anbindung an die Innenstadt kann dazu führen, dass der Markt als Solitärstandort fungiert ohne Synergieeffekte für die bestehenden Nutzungen in der Innenstadt. Darüber hinaus ist ein wesentliches Risiko der Kaufland-Ansiedlung in der Konkurrenzsituation mit dem gegenwärtig ansässigen Rewe Markt an der Geldener Straße zu sehen. Der Rewe Supermarkt im südlichen Teil des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt bildet einen wesentlichen Magnetbetrieb und Frequenzbringer der Hauptstraße und damit der Haupteinkaufslage der Stadt Kevelaer. Mit der Neuetablierung von Einzelhandelsobjekten werden i. d R. Umsatzumverteilungsprozesse im bestehenden Einzelhandel ausgelöst. Es ist davon auszugehen, dass der zu erwartende Umsatz des Kaufland-Marktes insbesondere zu Lasten des ansässigen Rewe Marktes erwirtschaftet wird. Angesichts der Größenordnung des zu erwartenden Umsatzes ist mit deutlichen wettbewerblichen Auswirkungen im Zusammenhang mit der geplanten Ansiedlung zu rechnen. 6. Nutzungsbezogene und städtebauliche Empfehlungen zur Projektrealisierung Insgesamt ist wie aufgezeigt die Neuansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters in einer Dimensionierung von rd m² sowie weiterer Einzelhandelsbetriebe aus Sicht der Nahversorgung und aus übergeordneter städtebaulicher Perspektive differenziert zu betrachten. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die gegenwärtige Situation der Innenstadt von Kevelaer durch eine ausgewogene Mischung aus filialisierten und inhabergeführten Anbietern gekennzeichnet wird. Als Haupteinkaufslagen der Stadt Kevelaer sind die Hauptstraße sowie die Busmannstraße zu klassifizieren. Den wesentlichen Magnetbetrieb und Frequenzerzeuger der Haupteinkaufslagen stellt der Rewe Vollsortimenter an der Geldener Straße dar, der ebenfalls die Nahversorgung für die südlich angrenzenden Wohnbereiche sicherstellt. Die nur sehr schwach frequentierte Amsterdamer Straße stellt aufgrund der räumlichen Entfernung und der Angebotsstruktur gegenwärtig lediglich eine Randlange der Haupteinkaufslagen der Stadt Kevelaer dar. Durch die Realisierung eines Kaufland-Marktes am 15

18 Antwerpener Platz ist eine erhöhte Frequenzgenerierung zu erwarten. Um diese Belebung auf die Amsterdamer Straße übertragen zu können, ist eine optische und bauliche Öffnung des Antwerpener Platzes hin zur Amsterdamer Straße erforderlich. Ergänzend ist eine funktionale Anbindung in Form der Ansiedlung weiterer Einzelhandelsnutzungen an die Amsterdamer Straße / Egmontstraße zwingend notwendig. Nur so ist eine Anbindung der Amsterdamer Straße an die Hauptgeschäftslagen darstellbar. Durch Ansiedlung eines Kaufland-Marktes ist mit einer Wettbewerbsverschärfung im Nahrungs- und Genussmittelsegment zu rechnen, die voraussichtlich v. a. den Standort Rewe / Norma tangiert. Eine deutliche Schwächung dieser Standortlage ist nicht auszuschließen. Eine Verminderung dieses Risikos ist lediglich durch eine ausgeprägte Anbindung des Planstandortes an die Amsterdamer Straße und an die Hauptgeschäftslagen möglich um die Entwicklung eines reinen Solitärstandortes im Norden der Innenstadt zu verhindern. Abschließend ist darauf hinzuweisen, dass es sich bei vorliegendem Bericht um eine erste gutachterliche Einschätzung möglicher Chancen und Risiken für die Innenstadt der Stadt Kevelaer handelt. Demgemäß ist, auch für die Bauleitplanung, eine konkrete und detaillierte Verträglichkeitsanalyse zu empfehlen, die mögliche wettbewerbliche, städtebauliche und versorgungsstrukturelle Auswirkungen einer Kaufland-Ansiedlung sowohl für Kevelaer als auch für die zentralen Versorgungsbereiche im Umland untersucht. 16

19 Verzeichnisse Seite Kartenverzeichnis Karte 1: Mikrostandort und Planvorhaben 5 Karte 2: Zentren- und Standortstruktur und wesentliche Anbieter im Lebensmittelsegment in Kevelaer 8 Karte 3: Nutzungsstruktur und zentraler Versorgungsbereich Innenstadt 12 Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Quantifizierung des Kundenaufkommens 14 17