CLOPPENBURG. Ergänzung zur GMA-Auswirkungsanalyse. Carré Cloppenburg in. Dipl.-Geogr. Katharina Staiger. Hamburg / Köln, März 2012

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1 Ergänzung zur GMA-Auswirkungsanalyse zum Projekt Carré Cloppenburg in CLOPPENBURG Auftraggeber: Projektleitung: genos Grundwerte- und Projektentwicklung GmbH, Vechta Dipl.-Geogr. Birgitt Wachs Dipl.-Geogr. Katharina Staiger Hamburg / Köln, März 202 Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Büros in Dresden, Hamburg, Köln, München Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl Siegburger Straße 25, Köln Telefon: 022 / , Telefax: 022 /

2 INHALTSVERZEICHNIS Seite. Ausgangslage 2. Rahmendaten 3. Projektrelevante Wettbewerbssituation 3 4. Voraussichtliche Marktposition und Auswirkungen des Vorhabens 4 4. Umsatzerwartung und Umverteilungswirkung des Vorhabens Voraussichtliche Auswirkungen des Vorhabens 6 5. Vereinbarkeit mit den Zielen der Raumordnung und Landesplanung 8 Karten- und Tabellenverzeichnis

3 . Ausgangslage Die mögliche Ansiedlung von Einzelhandelsvorhaben, sog. Carré-Cloppenburg, entlang der Soestenstraße in Cloppenburg wurde von der GMA bereits im Sommer 200 untersucht. Gegenstand der damaligen Auswirkungsanalyse war ein großer Supermarkt (ca m² Verkaufsfläche und ca..200 m² Konzessionärszone ) sowie ein Elektrofachmarkt mit ca..800 m² Verkaufsfläche. Als möglicher Betreiber für den großen Supermarkt war Kaufland im Gespräch. Während die Belegung und Dimensionierung des großen Supermarktes unverändert ist, steht aktuell als möglicher Betreiber für den Elektrofachmarkt Media Markt zur Diskussion. Dieser soll auf einer Verkaufsfläche von ca m² realisiert werden. In der vorliegenden ergänzenden Stellungnahme zum Projekt Carré-Cloppenburg werden die Auswirkungen, welche möglicherweise von dem geplanten Elektrofachmarkt auf den relevanten Einzelhandel in Cloppenburg und im Umland resultieren, aufgezeigt. Die Stellungnahme ergänzt somit die vorhandene Auswirkungsanalyse aus Juli Rahmendaten Für die Stadt Cloppenburg ist nach wie vor eine positive Einwohnerentwicklung bezeichnend. Allein in den letzten zwei Jahren konnte Cloppenburg um 200 Personen wachsen. Auch alle Gemeinden im Verflechtungsbereich 2 des Mittelzentrums Cloppenburg verbuchten Einwohnerzunahmen in den letzten Jahren (+ 800 Einwohner). Durch eine hohe Wachstumsdynamik zeichnen sich v. a. die Gemeinden Cappeln, Garrel und Molbergen aus. Die Einwohnerzunahme in Cloppenburg und in den umliegenden Gemeinden (Zone II) resultiert sowohl aus Wanderungsgewinnen als auch aus einem positiven Saldo zwischen 2 Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistungen. Cappeln, Emstek, Essen i. Oldb., Garrel, Lastrup, Lindern, Molbergen. Die Abgrenzung des mittelzentralen Verflechtungsbereichs von Cloppenburg erfolgte in Abstimmung mit dem Landkreis Cloppenburg.

4 Geburten und Sterbefällen. Insgesamt leben im Einzugsgebiet des Carré-Cloppenburg aktuell ca Einwohner; gegenüber 2009 nahm die Einwohnerzahl um fast Personen zu. Tabelle : Einwohnerentwicklung von Cloppenburg im Vergleich Daten Einwohner (30.09) Veränderung 2009/ abs. in % Cloppenburg (Zone I) ,6 Cappeln ,6 Emstek , Essen ,0 Garrel , Lastrup ,9 Lindern ,5 Molbergen , Zonen I + II ,2 Bösel ,5 Friesoythe ,8 Löningen ,7 Werlte ,3 Lahn ,2 Lorup ,6 Rastorf ,8 Vrees ,4 Menslage ,3 Quakenbrück ,6 Großenkneten ,7 Zone III ,5 Zonen I - III ,4 Quelle: LSKN Bedingt durch die Einwohnerzunahme im Einzugsgebiet und einer leichten Zunahme des Pro-Kopf-Ausgabesatzes erhöhte sich das Kaufkraftvolumen bei Elektrowaren zwischen 2009 und 20 um ca. 4,8 Mio.. 2

5 Tabelle 2: Entwicklung des projektrelevanten Kaufkraftpotenzials im Einzugsgebiet Kaufkraft in Mio. Zone Veränderung 2009/20 Zone I 4,3 5,2 + 0,9 Zone II 25,2 26,9 +,7 Zone III 37,0 39,2 + 2,2 Zonen I III 76,5 8,3 + 4,8 Quelle: GMA-Berechnungen 03 / 202 (ca.-werte- ggf. Rundungsdifferenzen) 3. Projektrelevante Wettbewerbssituation Im Rahmen der vorliegenden ergänzenden Untersuchung wurde im Februar 202 eine Aktualisierung der Angebotssituation bei Elektrowaren durch eine Vor-Ort-Erhebung in Cloppenburg und im überörtlichen Einzugsgebiet durchgeführt. In der Innenstadt von Cloppenburg sind Filialbetriebe aus dem Segment Telekommunikation und wenige Fachgeschäfte, welche auf die Teilsegmente Foto / Zubehör, Unterhaltungselektronik und Elektroklein- bzw. -großgeräte spezialisiert sind, ansässig. Anzahlmäßig stark vertreten sind Filialunternehmen aus dem Segment Telekommunikation. Außerdem führen das Kaufhaus Ceka und Woolworth Elektrokleingeräte in einer kleinen Auswahl. Bedingt durch die seit 2009 eingetretene Schließung des mittelgroßen Fachgeschäfts (Musikhaus Witte) und kleinerer spezialisierter Fachgeschäfte liegt die Verkaufsfläche für Elektrowaren mittlerweile bei ca..000 m². Angebotsbestimmend sind in Cloppenburg die in dezentraler Gewerbelage ansässigen Elektrofachmärkte Telepoint, EP Hartke und Schlömer Haushaltsgeräte. Hinzu kommen zahlreiche spezialisierte Fachgeschäfte; die Verkaufsfläche beträgt ca m². In Cloppenburg, wie auch im Umland, werden Elektrowaren zudem in Supermärkten, Discountern, in Sonderpostenmärkten (z.b. Sonderpostenmarkt Zimmermann) oder z.t. auch in Bau- und Heimwerkermärkten geführt. Ein Fachgeschäft für Elektrogroßgeräte führt auch Gebrauchtwaren. 3

6 In der Innenstadt von Friesoythe sind wenige Filialbetriebe aus dem Bereich Telekommunikation sowie Foto / Zubehör ansässig; die Verkaufsfläche beträgt etwa 300 m². In Friesoythe sind die beiden Elektrofachmärkte Euronics XXL und EP Plaggenborg strukturbestimmend, welche außerhalb der Innenstadt liegen. In Quakenbrück ist in der Innenstadt ein geringes Angebot an Elektrowaren mit einer Verkaufsfläche von ca. 500 m² vorhanden, welches sich auf ein mittelgroßes Fachgeschäft und Filialisten (Telekommunikation) bezieht. 2 Auch in der Löninger 3 Innenstadt ist bei Elektrowaren ein geringer Geschäftsbesatz mit einem mittelgroßen Fachgeschäft für Unterhaltungselektronik und einem kleinen Fachgeschäft für Groß- und Kleingeräte (zusammen ca. 300 m² Verkaufsfläche), vorhanden. 4 In den sonstigen Grundzentren im Einzugsgebiet des Vorhabens sind keine mittelgroßen oder großflächigen Elektrofachmärkte vorhanden. Im Angebot sind kleine spezialisierte Fachgeschäfte (insbesondere Elektrogroßgeräte bzw. Kleingeräte, Computer / Zubehör, Telekommunikation) vertreten. 4. Voraussichtliche Marktposition und Auswirkungen des Vorhabens 4. Umsatzerwartung und Umverteilungswirkung des Vorhabens Die zu erwartenden wirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen des Vorhabens wird anhand zweier Untersuchungsschritte ermittelt: Ein Fachgeschäft für Computer / Zubehör ist seit 2009 aus dem Wettbewerb ausgeschieden. Ein auf Unterhaltungselektronik spezialisiertes Fachgeschäft befindet sich im Räumungsverkauf. Landesplanerisch ist die Stadt Löningen als Grundzentrum ausgewiesen, erfüllt gemäß Regionalem Raumordnungsprogramm (RROP) jedoch faktisch die Funktion eines Mittelzentrums. Ein Fachgeschäft für Unterhaltungselektronik ist seit 2009 aus dem Wettbewerb ausgeschieden. 4

7 Das Marktanteilkonzept stellt die Umsatzerwartung des Vorhabens dar und verdeutlicht, aus welchen Räumen die Kaufkraft der Verbraucher zufließt (Kaufkraftabschöpfung). Als wesentliche Kriterien zur Ermittlung der Marktanteile werden die Wettbewerbssituation in den Kommunen des Einzugsgebietes und außerhalb des Einzugsgebietes sowie die Eigenattraktivität der Vorhaben zu Grunde gelegt. Mit der Realisierung eines Einzelhandelsbetriebes werden i. d. R. Umsatzumverteilungen im bestehenden Einzelhandel ausgelöst. Es wird aufgezeigt, wo und in welchem Umfang dem Einzelhandel Umsätze verloren gehen können (Kaufkraftbewegungen). Für den projektierten Media Markt wird ein Umsatz von ca. 3,5 Mio. prognostiziert. Aufgrund der hohen Wettbewerbsdichte in Friesoythe (Zone III) ist davon auszugehen, dass die Marktdurchdringung des Vorhabens hier geringer ausfällt als in Cloppenburg und dem näheren Umland (Zonen I und II). Ferner ist zu beachten, dass aufgrund der zunehmenden Bedeutung des Online-Handels bei Elektrowaren die Abschöpfungsquoten im stationären Einzelhandel in den letzten Jahren rückläufig sind, so dass auch die Raumleistungen in der Tendenz fallen. Tabelle 3: Daten Marktanteile und Umsatzprognose des Media Marktes Kaufkraft Marktan- Umsatz Mio. teil in % in Mio. in % Zone I 5,2 25 3,8 28, Zone II 26,9 20 5,4 39,9 Zone III 39, ,3 24,7 Summe Einzugsgebiet 8, ,5 92,6 Streuumsatz -- --,0 7,4 Gesamt ,5 00,0 Quelle: GMA-Berechnung 03 / 202 (ca.-werte, ggf. Rundungsdifferenzen) Der Anteil des Online-Handels beträgt bei Elektrowaren mittlerweile über 2 %. 5

8 Demnach ergibt sich bezogen auf die projektierte Verkaufsfläche von ca m² ein Umsatz / m² VK von ca Die hohen Flächenproduktivitäten der Media-Saturn- Gruppe, welche primär aus Bestandsobjekten in Großstädten resultieren, dürften neben der bereits oben erwähnten zunehmenden Bedeutung des Online-Handels in ländlichen Räumen nicht zu erzielen sein. Für den Standort Cloppenburg ist daher von einer maximalen Umsatzleistung zu sprechen ( worst-case ). 4.2 Voraussichtliche Auswirkungen des Vorhabens Entsprechend des Angebotsschwerpunktes bei Elektrowaren in Cloppenburg wird der überwiegende Teil der Umverteilung des Vorhabens zu Lasten der Cloppenburger Betriebe gehen. Hierbei sind bedingt durch Sortimentsüberschneidungen primär die außerhalb der Innenstadt lokalisierten Fachmärkte betroffen. Tabelle 4: Daten Voraussichtliche Umsatzumverteilung des Elektrofachmarktes Umsatz Umverteilung Bestand in Mio. in Mio. in % Cloppenburg, Innenstadt 5 6 0,9 -,0 7 8 Cloppenburg, sonstige Standorte , Friesoythe, Innenstadt - 0, 6 7 Friesoythe, sonstige Standorte 9 0 2,0 2, 2-22 Löningen, Innenstadt - 0, 5 6 Quakenbrück, Innenstadt - 0, 5 6 Sonstige Standorte in Grundzentren 2 0,5 4 5 Quelle: Aufgrund des geringen Geschäftsbesatzes ist aus Datenschutzgründen eine Ausweisung des Umsatzes der vorhandenen Betriebe nicht möglich. GMA-Berechnungen 03 / 202 (ca.-werte gerundet) Ein Teil des prognostizierten Umsatzes (ca. 2,0 Mio. ) verteilt sich auf Standorte / Wettwerber in mehreren Städten (z. B. Oldenburg, Vechta), welche außerhalb des Einzugsgebietes liegen. 6

9 De Aufbereitung der Umsatzumverteilungsvolumina und -quoten zeigt, dass im worstcase wettbewerbliche Effekte zu erwarten sind. Die wesentliche Wettbewerbsauseinandersetzung des Vorhabens wird mit den Systemwettbewerbern (Elektrofachmärkten) außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche erfolgen. Hierbei sind hohe absolute Umsatzumverteilungen zu erwarten, die zu Betriebsschwächungen führen können und Betriebsschließungen nicht ausschließen lassen. Da sich diese Betriebe an städtebaulich nicht schutzwürdigen Lagen (im Sinne des BauGB) befinden, sind diese Effekte als Wettbewerbswirkungen zu interpretieren. Eine Schwächung der Versorgungsstrukturen (v. a. Nahversorgung) ist nicht zu ermitteln, da der Elektrowarenbereich nicht zur Grundversorgung beiträgt. Die Funktionsfähigkeit der Zentralen Orte wird ebenfalls nicht beeinträchtigt, da außer in Clopppenburg und Friesoythe keine wesentliche Wettbewerbsauseindersetzung erfolgt. Für Cloppenburg ist festzuhalten, dass die Ansiedlung des Planvorhabens selbst bei einer Schwächung von Systemwettbewerbern an dezentralen Standorten insgesamt zu einer Aufwertung der Versorgungsfunktion führt. In Friesoythe sind aktuell zwei Systemwettbewerber ansässig, so dass nicht von einer Gefährdung der Funktionsfähigkeit des Mittelzentrums auszugehen ist. Für die zentralen Versorgungsbereiche sind folgende Aussagen zu treffen: Cloppenburg Innenstadt: Mit einer Umsatzumverteilungsquote von ca. 7 8 % ist ein kritischer Umverteilungswert im Elektrowarensegment für die Cloppenburger Innenstadt zu ermitteln. Die Umsatzumverteilung verteilt sich auf das Kaufhaus Ceka und Woolworth (Randsortimente) sowie mehrere kleinteilige Betriebe aus den Segmenten Telekommunikation, Foto / Zubehör, Unterhaltungselektronik und Elektroklein- sowie Elektrogroßgeräte. Wettbewerbliche Effekte sind bei einer Umverteilung in dieser Größenordnung zu erwarten, städtebauliche Effekte für die Innenstadt können jedoch weitgehend ausgeschlossen werden. Dies hängt mit der Verteilung der Betriebe über die gesamte Innenstadt zusammen und mit der Tatsache, dass es sich entweder nicht um Magnetbetriebe, sondern vielmehr um kleine Betriebseinheiten handelt, oder lediglich Randsortimente von Mehrbranchenunternehmen (Kaufhaus Ceka, Woolworth) betroffen sind. Bislang fehlt ein Magnetbetrieb im Elektrowarensegment in der Cloppenburger Innenstadt und mit der Schließung des einzigen mittelflächigen Fachgeschäfts hat sich das Angebot und damit die Versorgungssituation weiter ausgedünnt. Daher sind die hohen Umver- 7

10 teilungsquoten zu relativieren. Zudem befindet sich das Projektareal auf der östlich der Soestenstraße befindlichen Teilfläche und ist somit der Innenstadt zugewandt ( Vorrangstandort für den Ausbau der Innenstadt gemäß Einzelhandelskonzept). Innenstädte von Friesoythe, Löningen und Quakenbrück: Die Umsatzumverteilung in den Innenstädten der Mittelzentren im überörtlichen Einzugsgebiet hat sich gegenüber der Ursprungsbetrachtung (Juli 200) nicht wesentlich verändert. Dies hängt mit der geringen Angebotssituation und dem Fehlen direkter Wettbewerber zusammen. Bei Umsatzumverteilungen dieser Größenordnung können städtebauliche Beeinträchtigungen der zentralen Versorgungsbereiche weitgehend ausgeschlossen werden. 5. Vereinbarkeit mit den Zielen der Raumordnung und Landesplanung Gemäß Kongruenzgebot müssen die Verkaufsfläche und das Warensortiment von Einzelhandelsgroßprojekten der zentralörtlichen Versorgungsfunktion und dem Verflechtungsbereich des jeweiligen Zentralen Ortes entsprechen. Mit Blick auf das Kongruenzgebot ist die aktuelle Rechtslage zu beachten. Das OVG Lüneburg hat in der Verhandlung am dem landesplanerischen Kongruenzgebot in der Fassung des LROP 2008 und des RROP 2005 für die Region Hannover die Rechtswirkungen eines Ziels der Raumordnung abgesprochen: 2 Im Rechtsstreit um das Einkaufszentrum in der sogenannten Neue Mitte Garbsen hat das OVG Lüneburg mit Urteilen vom ( KN 52/0 und KN 25/0) Normenkontrollanträge von drei Nachbargemeinden und der Region Hannover als unbegründet abgewiesen. Im Wesentlichen hatten die Antragsteller der Stadt Garbsen vorgeworfen, mit dem Bebauungsplan das landesplanerische Kongruenzgebot des Plansatzes 2.3 Ziff. 03 S. und 2 des LROP 2008 bzw. des entsprechenden Plansatzes des RROP 2005 zu verletzen. Die Stadt Garbsen hatte eingewandt, dass es sich bei diesen landesplanerischen Aussagen mangels hinreichender Bestimmtheit nicht um Ziele der Raumordnung handelt. 2 Es ist anzumerken, dass weder das Landesraumordnungsprogramm noch das Regionale Raumordnungsprogramm Verflechtungsbereiche für die zentralen Orte ausweisen. Homepage Kanzlei Baumeister, Münster, März

11 Gestritten wurde insbesondere über die Frage, ob der sogenannte Verflechtungsbereich des jeweiligen zentralen Ortes, dem nach den entsprechenden Plansätzen Verkaufsfläche und Warenangebot von Einzelhandelsgroßprojekten entsprechen sollen, den landesplanerischen Aussagen hinreichend bestimmt oder bestimmbar entnommen werden kann. Dies hat der. Senat des Oberverwaltungsgerichts nach mehrstündiger mündlicher Verhandlung verneint. Die Revision wurde nicht zugelassen. Mit Blick auf die aktuelle Rechtsprechung ist somit das Kongruenzgebot nicht mehr als Ziel der Raumordnung zu sehen. Im Falle des geplanten Elektrofachmarktes ist zu erwarten, dass etwa 68 % des prognostizierten Umsatzes aus Cloppenburg (Zone I) und den Umlandgemeinden (Zone II), welche nach Aussage des Landkreises Cloppenburg zum Verflechtungsbereich des Mittelzentrums Cloppenburg gehören, stammen. Legt man diese Einteilung zugrunde, so wird der Großteil des Umsatzes aus diesem Bereich erzielt, wenngleich knapp mehr als 30 % des Umsatzes von außerhalb des Verflechtungsbereichs stammen. Laut Konzentrationsgebot sind neue Einzelhandelsgroßprojekte nur innerhalb des zentralen Siedlungsgebietes einer Kommune zulässig. Das Areal des geplanten Elektrofachmarktes wird im Einzelhandelskonzept der Stadt Cloppenburg (2006) als Vorrangstandort für den Ausbau der Innenstadt eingestuft. Gemäß Integrationsgebot sind neue Einzelhandelsgroßprojekte mit innenstadtrelevanten Kernsortimenten nur in städtebaulich integrierten Lagen zulässig. Diese Lagen sind in das Netz des ÖPNV einzubinden. Der geplante Standort des Elektrofachmarktes östlich der Soestenstraße liegt im Gegenzug zum Teilfläche für das SB-Warenhaus westlich der Soestenstraße in einer städtebaulich integrierten Lage. Gemäß Beeinträchtigungsverbot dürfen ausgeglichene Versorgungsstrukturen und deren Verwirklichung, die Funktionsfähigkeit der Zentralen Orte und integrierter Versorgungsstandorte sowie die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung durch neue Einzelhandelsgroßprojekte nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Der geplante Elektrofachmarkt löst deutliche Umsatzrückgänge in den relevanten Betrieben in Cloppenburg und hier primär bei den außerhalb der Innenstadt lokalisierten Elektrofachmärkten aus. Auch in der Innenstadt Cloppenburgs werden Betriebe von Umsatz- 9

12 rückgängen betroffen sein, wenngleich auch im Falle einzelner Betriebsschließungen die Funktionsfähigkeit des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt nicht gefährdet wird. Umsatzrückgänge sind auch für die Wettbewerber in den Innenstädten von Friesoythe, Quakenbrück und Löningen anzunehmen, allerdings in einem im Vergleich zu Cloppenburg weitaus geringerem Umfang. Es ist nicht davon auszugehen, dass die Funktionsfähigkeit der jeweiligen zentralen Versorgungsbereiche wesentlich beeinträchtigt wird. 0

13 Karten- und Tabellenverzeichnis Seite Tabellenverzeichnis Tabelle : Einwohnerentwicklung von Cloppenburg im Vergleich 2 Tabelle 2: Entwicklung des projektrelevanten Kaufkraftpotenzials im Einzugsgebiet 3 Tabelle 3: Marktanteile und Umsatzprognose des Mediamarktes 5 Tabelle 4: Voraussichtliche Umsatzumverteilung des Elektrofachmarktes 6