Goslar (LK Goslar) eines innerstädtischen Shoppingcenters in der Stadt. Areal im Bereich der ehem. Domkasernen (Werenbergstraße / Wallstraße)

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1 AUSWIRKUNGSANALYSE 15. April 2014 Auswirkungsanalyse zur möglichen Realisierung eines innerstädtischen Shoppingcenters in der Stadt Goslar (LK Goslar) Areal im Bereich der ehem. Domkasernen (Werenbergstraße / Wallstraße) ecostra-untersuchung im Auftrag der Stadt Goslar Märkte verstehen Risiken bewerten Chancen erkennen

2 UNTERNEHMEN Analysen und Strategien für Märkte und Standorte in Europa Unsere Leistungen für die Privatwirtschaft Standort- & Potenzialanalyse Machbarkeitsstudien Optimierung des Standortnetzes Genehmigungsverfahren Investitionsentscheidungen Portfoliosteuerung und -bewertung Centerentwicklung Wettbewerbsuntersuchungen Fachgutachterliche Überprüfung und Plausibilisierung von Fremdgutachten Flächen- und Nutzungskonzepte Tenant Demand Reports Analysen zum Branchen-, Betriebstypen- und Markenmix Vermietungsanalysen Markteintritts- und Marktbearbeitungsstrategien Grundlagenforschung Meinungsforschung Unsere Leistungen für den öffentlichen Sektor Standortentwicklung Einzelhandels- und Märktekonzepte Vergnügungsstättenkonzepte Genehmigungsverfahren Überprüfung und Plausibilisierung vorliegender Einzelhandelsgutachten und Auswirkungsanalysen Fachgutachterliche Begleitung von Stadtentwicklungs- und Stadtumbaumaßnahmen Regionalwirtschaftliche Analysen (Auswirkungen, Umwegeffekte) Untersuchungen zur Nahversorgungssituation Grundlagenforschung Meinungsforschung Wirtschafts-, Standort- und Strategieberatung in Europa Luisenstrasse 41 D Wiesbaden Tel. +49 (0) Fax. +49 (0) info@ecostra.com

3 Vorbemerkung In Zusammenhang mit der Quartiersentwicklung am Domplatz plant die Stadt Goslar zusammen mit dem Investor ECE Projektmanagement GmbH die Realisierung eines innerstädtischen Shoppingcenters auf dem Areal einer ehemaligen Bundesgrenzschutzkaserne. Weitere Nutzungsbausteine dieser Quartiersentwicklung sind Wohnen, Hotel, Gastronomie, Dienstleistung und Parkierung sowie eine Neugestaltung des Domplatzes. Der Planstandort befindet sich in unmittelbarer Nähe zur Kaiserpfalz und der Altstadt von Goslar, welche seit 1992 zusammen mit dem Rammelsberg zum Weltkulturerbe der UNESCO zählen. Ziel dieser Entwicklung ist die Verbesserung der Lebensqualität sowie die Stärkung der zentralen Versorgungslagen von Goslar innerhalb des regionalen Wettbewerbs. Der Planungsprozess des Vorhabens befindet sich derzeit in der sog. Entwicklungsphase, in welcher die bisherigen Projektideen und Nutzungselemente konkretisiert werden sollen. Besondere Aufmerksamkeit erfordert hierbei der Nutzungsbaustein Einzelhandel. Zur Bereitstellung einer qualifizierten Bewertungs- und Entscheidungsgrundlage u.a. zu den möglichen Verkaufsflächengrößen und Branchen bzw. Sortimenten eines solchen innerstädtischen Shoppingcenters wurde ecostra im Dezember 2013 durch die Stadt Goslar mit der Erstellung einer Auswirkungsanalyse für das geplante Shoppingcenter beauftragt, welche auf Grundlage der relevanten Rechtsvorschriften die wesentlichen Daten und Informationen zur wirtschaftsstrukturellen, städtebaulichen und raumordnerischen Verträglichkeit ermittelt, sowie die möglichen Auswirkungen des Vorhabens in den Innenstädten und Ortszentren der zentralen Orte im Untersuchungsraum analysieren und bewerten. Da bislang seitens des Entwicklers nur erste Überlegungen im Hinblick auf die Verkaufsflächenkonzeption des geplanten Centers bestehen, wurden durch ecostra im Rahmen der vorliegenden Untersuchung unter Berücksichtigung der bisher durch den Entwickler spezifizierten Rahmendaten Annahmen zu einer möglichen Flächenund Nutzungskonzeption des geplanten Shoppingcenters getroffen, damit das geplante Shoppingcenter auch in seiner Gesamtwirkung und nicht allein anhand branchenbezogener Maximalwerte bewertet werden kann. Die bisher vom Betreiber definierten branchenbezogenen Maximalwerte werden in einem eigenen Kapitel hinsichtlich ihrer möglichen Auswirkungen bewertet. Zur Bearbeitung der Untersuchung wurde im Januar 2014 durch ecostra-mitarbeiter eine aktuelle Bestandsaufnahme der relevanten Angebots- und Wettbewerbssituation in sämtlichen zentralen Orten im Untersuchungsraum durchgeführt. Darüber hinaus wurden auch weitere weiträumig strahlende Einzelhandelslagen erfasst und beschrieben (u.a. die Oberzentren Braunschweig und Salzgitter). Darüber hinaus wurde im Rahmen der vorliegenden Auswirkungsuntersuchung eine telefonische Haushalts- bzw. Verbraucherbefragung durchgeführt, um insbesondere Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar 2014

4 die aktuellen Einkaufsorientierungen und Nachfrageverflechtungen im Raum empirisch abzusichern. Die Ergebnisse dieser Befragung sind soweit für das geplante Vorhaben relevant in die vorliegende Untersuchung mit eingeflossen. Eine vollständige Übersicht der Befragungsergebnisse sowie eine kurze Kommentierung der wesentlichen Ergebnisse finden sich im Anhang dieser Untersuchung. Zusätzlich wurden im Rahmen von Expertengesprächen Informationen u.a. zur spezifischen Situation des örtlichen und regionalen Einzelhandels, den relevanten Kaufkraftströmen sowie zu erkennbaren Trends in der Entwicklung der Einzelhandelsstruktur im Untersuchungsraum erfasst, wobei u.a. folgende lokale Experten befragt wurden: Thomas Beckröge, Stadt Bad Harzburg, Bau- und Ordnungsamtes / Referat für Wirtschaftsförderung, Amtsleiter Michael Bitter, GOSLAR marketing GmbH, Geschäftsführer Dr. Klaus Hüttinger, IHK Braunschweig, stellvertretender Hauptgeschäftsführer, Abteilungsleiter Thorsten Scheerer, Stadt Seesen, Referat für Stadtmarketing und Wirtschaftsförderung, Referatsleiter Dirk Schneevoigt, Vertreter der Kaufmannsgilde Goslar e.v. und Carl Deckert & Co. Betriebsgesellschaft mbh, Geschäftsführer Siegfried Thom, Zweckverband Großraum Braunschweig, Abteilung Regionalplanung Außerdem standen ecostra für die Bearbeitung der vorliegenden Untersuchung u.a. Daten und Informationen des Auftraggebers, Daten des Statistischen Bundesamtes und des Landesbetriebs für Statistik und Kommunikationstechnologie Niedersachsen sowie ecostra-interne Analysen und Datenbestände zur Verfügung. Darüber hinaus konnte u.a. auf folgende Untersuchungen und Publikationen zurückgegriffen werden: CIMA (Hrsg.): Aktualisierung des regionalen Einzelhandelskonzeptes für den Großraum Braunschweig. Abschlussbericht Lübeck, CIMA (Hrsg.): Regionales Einzelhandelsentwicklungskonzept Grossraum Braunschweig Analysebericht Landkreis Goslar. Lübeck, CIMA (Hrsg.): Zentrenkonzept Goslar. Lübeck, DWIF (Hrsg.): Wirtschaftsfaktor Tourismus in der Stadt Goslar. München, ECOSTRA (Hrsg.): Auswirkungsanalyse zur möglichen Realisierung des Ostfalen Outlet Centers in der Stadt Helmstedt (LK Helmstedt). Wiesbaden, STADT BAD HARZBURG (Hrsg.): Einzelhandelskonzept Bad Harzburg. Bad Harzburg, STADT GOSLAR (Hrsg.): Zentrenkonzept Goslar. Goslar, Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar 2014

5 STADT SEESEN (Hrsg.): Einzelhandelskonzept Seesen, STADT UND HANDEL (Hrsg.): Einzelhandelskonzept für die Bergstadt Clausthal- Zellerfeld. Dortmund, ZWECKVERBAND GROßRAUM BRAUNSCHWEIG, ABTEILUNG REGIONALPLANUNG (Hrsg.): Regionales Einzelhandelsentwicklungskonzept für den Großraum Braunschweig. Verfahren zur Abstimmung raumbedeutsamer Einzelhandelsvorhaben. Braunschweig, Alle für diese Untersuchung verwendeten Daten und Angaben wurden nach bestem Wissen erfasst, aufbereitet und ausgewertet. Sämtliche verwendete Fotos und Abbildungen stammen soweit nicht anders gekennzeichnet von ecostra. Die vorliegende Untersuchung dient als Entscheidungs- und Bewertungsgrundlage für das weitere Planungsverfahren. Wiesbaden, 15. April 2014 ecostra GmbH Dr. Joachim Will Dipl.-Geogr. Jan Schwarze Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar 2014

6 Inhaltsangabe Vorbemerkung 1. RECHTSRAHMEN FÜR DIE STANDORTENTWICKLUNG IM EINZELHANDEL Bundesrechtliche Regelungen (BauGB, BauNVO) Gesetzliche Rahmenbedingungen in Niedersachsen (Landes- Raumordnungsprogramm Niedersachsen, Regionaler Raumordnungsplan) Exkurs: Regionales Einzelhandelsentwicklungskonzept für den Großraum Braunschweig 6 2. GRUNDLAGEN ZUR VERTRIEBSFORM SHOPPINGCENTER Definitionen und Abgrenzungen Die Entstehung der Vertriebsform Shoppingcenter in Deutschland Die weitere Entwicklungsperspektive der Shoppingcenter STANDORTBESCHREIBUNG UND BEWERTUNG Der Makrostandort Landkreis Goslar Regionale und überregionale Verkehrsinfrastruktur Bisherige Bevölkerungsentwicklung und aktuelle Bevölkerungsstruktur Zukünftige demographische Entwicklung Wirtschaftsstruktur Tourismus Kaufkraftniveau und Bruttoregionalprodukt Arbeitslosenquote Zentralörtliche Struktur und Versorgungsfunktionen im Landkreis Goslar Bedeutende (über-) regional wirkende Einzelhandelsstandorte Das Oberzentrum Braunschweig Das Oberzentrum Hannover Das Oberzentrum Wolfsburg Die Stadt Goslar Lage im Raum und verkehrliche Anbindung Stadt- und Zentrenstruktur Der Mikrostandort des Planobjektes Standortbeschreibung und -abgrenzung Historie des Planareals Verkehrliche Anbindung des Planareals Fußläufige Anbindung des Planareals an das Stadtzentrum Standortbewertung 39 Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar 2014

7 4. PROJEKTBESCHREIBUNG UND -DATEN DES GEPLANTEN SHOPPINGCENTERS Projektbeschreibung und Projektdaten Flächen- und Nutzungskonzeption des Planobjekts EINZUGSGEBIET, BEVÖLKERUNGS- UND KAUFKRAFTPOTENTIALE Einzugsgebiet Methodische Grundlagen Abgrenzung und Zonierung des Einzugsgebietes Aktuelle Einwohnerzahl und zukünftige Einwohnerentwicklung Die Grundlagen der Kaufkraftberechnung Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft im abgegrenzten Einzugsgebiet DIE ANGEBOTS- UND WETTBEWERBSSITUATION IM EINZELHANDEL Der Einzelhandelsstandort Goslar Die Innenstadt von Goslar Das Stadtteilzentrum Hahnenklee Das Stadtteilzentrum Oker Das Stadtteilzentrum Jürgenohl-Mitte Das Nahversorgungszentrum Ohlhof Der Ortskern von Vienenburg Die Einzelhandelslage Gutenbergstraße Die Einzelhandelslage Baßgeige Analyse des örtlichen Einzelhandelsangebots der Stadt Goslar Betriebs- und Produktivitätskennziffern Versorgungs- und Leistungskennziffern Branchenmix Flächenverteilung Betriebsformen in der Stadt Goslar Betriebsgrößenstrukturen in der Stadt Goslar Filialisierungsgrad in der Stadt Goslar Standort- und Sortimentsstruktur Entwicklung des Einzelhandels im Zeitverlauf Der Einzelhandelsstandort Langelsheim Die Innenstadt von Langelsheim Die Einzelhandelslage Frau Sophienhütte Nord Der Einzelhandelsstandort Liebenburg Der Ortskern von Liebenburg Einzelhandelslage Othfresen / Posthof Der Einzelhandelsstandort Bad Harzburg Die Innenstadt von Bad Harzburg Der Einzelhandelsstandort Lutter am Barenberge Der Ortskern von Lutter am Barenberge 114 Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar 2014

8 6.7 Der Einzelhandelsstandort Clausthal-Zellerfeld Die Innenstadt Clausthal Das Nebenzentrum Zellerfeld Der Einzelhandelsstandort Seesen Die Innenstadt von Seesen Die Einzelhandelslage Braunschweiger Straße Die Einzelhandelslage Frankfurter Straße Der Ortskern von Rhüden Der Einzelhandelsstandort Braunlage Die Innenstadt von Braunlage Der Ortskern von Sankt Andreasberg ANALYSE DER UMSATZERWARTUNG, DER KAUFKRAFTSTRÖME UND DER MÖGLICHEN AUSWIRKUNGEN AUF STÄDTEBAU UND RAUMORDNUNG Grundlagen, Kaufkraftabschöpfung und Kaufkraftbewegungen Umsatzerwartung und Umsatzherkunft des Planobjekts Die Kaufkraftbewegungen Mögliche Auswirkungen der Realisierung eines innerstädtischen Shoppingcenters in der Stadt Goslar auf die Städte und Gemeinden im Untersuchungsraum Die Auswirkungen des Vorhabens im Mittelzentrum Goslar Die Auswirkungen des Vorhabens im Grundzentrum Langelsheim Die Auswirkungen des Vorhabens im Grundzentrum Liebenburg Die Auswirkungen des Vorhabens im Mittelzentrum Bad Harzburg Die Auswirkungen des Vorhabens im Grundzentrum Lutter am Barenberge Die Auswirkungen des Vorhabens im Mittelzentrum Clausthal-Zellerfeld Die Auswirkungen des Vorhabens im Mittelzentrum Seesen Die Auswirkungen des Vorhabens außerhalb des Einzugsgebietes Auswirkungen auf die zentralörtliche Struktur Auswirkungen auf die Nahversorgung Mögliche Auswirkungen unter Berücksichtigung der maximalen Verkaufsflächendimensionierung Verkehrliche Auswirkungen durch das Planobjekt ABSCHLIEßENDE BEWERTUNG / EMPFEHLUNG 182 Karten-, Tabellen- und Abbildungsverzeichnis Anhang Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar 2014

9 1. Rechtsrahmen für die Standortentwicklung im Einzelhandel 1.1 Bundesrechtliche Regelungen (BauGB, BauNVO) Wesentliche Rechtsgrundlage für die Standortentwicklung im Einzelhandel stellen die Regelungen des Baugesetzbuch (BauGB) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO) dar. Im BauGB werden förmliche Verfahren zur Aufstellung verschiedener Pläne geregelt. Die BauNVO bestimmt Art und Maß der baulichen Nutzung eines Grundstücks, die Bauweise und die überbaubare Grundstücksfläche. Die zentrale Norm des 11 Abs. 3 BauNVO führt hierzu aus: (3) 1. Einkaufszentren, 2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, 3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind, sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des 3 des Bundes- Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Ortsund Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt. Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschoßfläche qm überschreitet. Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, daß Auswirkungen bereits bei weniger als qm Geschoßfläche vorliegen oder bei mehr als qm Geschoßfläche nicht vorliegen; dabei sind in bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen. Entsprechend der BauNVO greift die Regelvermutung des 11 Abs. 3 Satz 3, wonach Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 in der Regel anzunehmen sind, wenn die Geschossfläche 1200 m² überschreitet. Ergänzend hat das Bundesverwaltungsgericht geurteilt, dass Einzelhandelsbetriebe großflächig sind, wenn sie eine Verkaufsfläche von 800 m² überschreiten. 1 In diesem Fall wird von den Genehmigungs- und Pla- 1 In seinem Urteil vom 24. November 2005 führt das Bundesverwaltungsgericht aus, dass Einzelhandelsbetriebe großflächig im Sinne des 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO sind, wenn sie eine Verkaufsfläche von 800 m² überschreiten. Damit wurde die Schwelle zur Großflächigkeit etwas angehoben (vorher 700 m² VK). Als Verkaufsfläche gilt der gesamte Teil der Geschäftsfläche, auf welcher der Verkauf abgewickelt wird und der dem Kunden zugänglich ist (einschließlich Kassenzonen, Standflächen für Warenträger, Gänge, Stellflächen für Einrichtungsgegenstände, Treppen innerhalb der Verkaufsräume). Zu der Verkaufsfläche zählen auch Freiflächen, die nicht nur vorübergehend für Verkaufszwecke genutzt werden sowie Lagerräume, die gleichzeitig dem Verkauf dienen. Nicht zur Verkaufsfläche gehören Lagerflächen und Flächen, die der Vorbereitung der Waren dienen, die verkauft werden (z.b. Fleisch- oder Käseportionierung, Backstube); Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

10 nungsbehörden zunächst vermutet, dass der Betrieb nicht nur unwesentliche Auswirkungen auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung und auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung hat, so dass der Betrieb nur in bestimmten Gebieten zulässig ist (Kerngebiete, bestimmte Sondergebiete). 1 Neben den bundesrechtlichen Gesetzen und Verordnungen sind weiterhin die Raumordnungsgesetze, Landesentwicklungspläne sowie ggf. ergänzende Verordnungen der jeweiligen Bundesländer von Bedeutung. Die Zuweisung der allgemeinen Raumordnungsangelegenheiten in die Gesetzgebungskompetenz der Länder hat zur Folge, dass je nach Bundesland z.t. unterschiedliche gesetzliche Regelungen zu beachten sind. 1.2 Gesetzliche Rahmenbedingungen in Niedersachsen (Landes- Raumordnungsprogramm Niedersachsen, Regionaler Raumordnungsplan) Das aktuell gültige Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachen (LROP) 2 beinhaltet u.a. Grundsätze und Ziele, die für die Standortentwicklung im Einzelhandel von Bedeutung sind. So wird in Kapitel 2 Ziele und Grundsätze zur Entwicklung der Siedlungs- und Versorgungsstruktur im Unterkapitel 2.3 Entwicklung der Versorgungsstrukturen unter Punkt 03 u.a. ausgeführt: 1 Verkaufsfläche und Warensortiment von Einzelhandelsgroßprojekten müssen der zentralörtlichen Versorgungsfunktion und dem Verflechtungsbereich des jeweiligen Zentralen Ortes entsprechen (Kongruenzgebot). 2 Der Umfang neuer Flächen bestimmt sich auch aus den vorhandenen Versorgungseinrichtungen und der innergemeindlichen Zentrenstruktur. 3 Die Träger der Regionalplanung können in den Regionalen Raumordnungsprogrammen im Einzelfall Standorte für Einzelhandelsgroßprojekte jenseits der Gemeindegrenze des kongruenten Zentralen Ortes in einem benachbarten Mittel- o- der Grundzentrum festlegen. 4 Voraussetzung ist, dass den Grundsätzen und Zielen zur Entwicklung der Versorgungsstrukturen in gleicher Weise entsprochen wird wie bei einer Lage innerhalb des kongruenten Zentralen Ortes. 5 Neue Einzelhandelsgroßprojekte sind nur innerhalb des zentralen Siedlungsgebietes des jeweiligen Zentralen Ortes zulässig (Konzentrationsgebot). 6 Neue Einzelhandelsgroßprojekte, deren Kernsortimente innenstadtrelevant sind, sind nur innerhalb der städtebaulich integrierten Lagen zulässig (Integrationsgebot). 7 Diese Flächen müssen in das Netz des öffentlichen Personennahverkehrs eingebunden sein. 8 Neue Einzelhandelsgroßprojekte mit nicht innenstadtrelevanten Kernsortimenten sind auch außerhalb der städtebaulich integrierten Lagen an verkehrlich gut erreichbaren Standorten innerhalb des zentralen Siedlungsgebietes des Zentralen Ortes zulässig, ebenfalls nicht zur Verkaufsfläche zählen auch die Kundensozialräume (WC, Wickelraum, Kinderspielecke); vgl. hierzu BIRK, H.-J.: Der Einzelhandel im Bebauungsplanrecht zugleich: Besprechung der Urteile des Bundesverwaltungsgerichtes vom In: VERWALTUNGSBLÄTTER FÜR BADEN-WÜRTTEMBERG, , S. 289ff 1 Diese Vermutung kann beispielsweise durch ein Gutachten widerlegt werden (widerlegbare Regelvermutung). NIEDERSÄCHSISCHES MINISTERIUM FÜR ERNÄHRUNG, LANDWIRTSCHAFT, VERBRAUCHERSCHUTZ UND LANDESENT- WICKLUNG (ML) (Hrsg.): Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen i. d. Fassung vom 8 Mai Hannover, 2008 Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

11 a) wenn die Verkaufsfläche für innenstadtrelevante Randsortimente nicht mehr als 10 vom Hundert der Gesamtverkaufsfläche und höchstens 800 m² beträgt oder b) wenn sich aus einem verbindlichen regionalen Einzelhandelskonzept die Raumverträglichkeit eines größeren Randsortiments ergibt und sichergestellt wird, dass der als raumordnungsverträglich zugelassene Umfang der Verkaufsfläche für das innenstadtrelevante Randsortiment auf das geprüfte Einzelhandelsgroßprojekt beschränkt bleibt Neue Einzelhandelsgroßprojekte sind interkommunal abzustimmen (Abstimmungsgebot). 18 Zur Verbesserung der Grundlagen für regionalbedeutsame Standortentscheidungen von Einzelhandelsprojekten sollen regionale Einzelhandelskonzepte erstellt werden. 19 Ausgeglichene Versorgungsstrukturen und deren Verwirklichung, die Funktionsfähigkeit der Zentralen Orte und integrierter Versorgungsstandorte sowie die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung dürfen durch neue Einzelhandelsgroßprojekte nicht wesentlich beeinträchtigt werden (Beeinträchtigungsverbot). Darüber hinaus definiert das Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen die höherrangigen Zentralen Orte (Oberzentren und Mittelzentren) innerhalb des hierarchischen Systems der Zentralen Orte. Die Grundzentren sind in den Regionalen Raumordnungsprogrammen festgelegt. Maßgeblich ist in diesem Fall das Regionale Raumordnungsprogramm für den Großraum Braunschweig Je nach Zentralitätsstufe ist den Zentralen Orten die Aufgabe zugewiesen, zentralörtliche Einrichtungen und Angebote für unterschiedliche Bedarfsstufen zu sichern und zu entwickeln. In der Region Goslar sind u.a. folgende zentrale Orte mit entsprechenden Versorgungsfunktionen festgelegt: Als Oberzentren in der Region sind u.a. die Städte Braunschweig und Salzgitter definiert. Mittelzentren üben für ihren Verflechtungsraum wichtige Versorgungs-, Wohnund Arbeitsmarktfunktionen aus. Die Funktion eines Mittelzentrums ist u.a. den Städte Goslar, Bad Harzburg, Clausthal-Zellerfeld und Seesen zugewiesen. Diese vier Mittelzentren bilden einen mittelzentralen Verbund mit oberzentralen Teilfunktionen und haben für den Harz und das Harzvorland eine regionale Bedeutung. Grundzentren übernehmen in den ländlich strukturierten Bereichen Versorgungsfunktionen, welche in der Regel auf das jeweilige Samt- oder Einheitsgemeindegebiet ausgerichtet sind. Als Grundzentren sind im Landkreis Goslar die Orte Braunlage, Langelsheim, Liebenburg, Lutter am Barenberge, St. Andreasberg und Vienenburg definiert. 2 1 ZWECKVERBAND GROßRAUM BRAUNSCHWEIG (Hrsg.): Regionales Raumordnungsprogramm für den Großraum Braunschweig Braunschweig, Seit der Aufstellung des Regionalen Raumordnungsprogramms für den Großraum Braunschweig haben sich einige administrative Veränderungen in der Region Goslar ergeben. So gehört die ehemals freie Bergstadt St. Andreasberg seit dem zur neugebildeten Stadt Braunlage, die Kleinstadt Vienenburg fusionierte zum mit der Stadt Goslar. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

12 Über die klassischen Zentralen Orte hinaus haben sich im ländlich strukturierten Raum zentrale Standorte entwickelt, die aufgrund ihrer Infrastrukturausstattung Versorgungsfunktionen für ihr Umland wahrnehmen. Unterhalb der grundzentralen Ebene übernehmen im Landkreis Goslar die Ortsteile Othfresen / Posthof und Rhüden grundzentrale Teilfunktionen. 1 Die Vorgaben der Landesplanung werden auf regionaler Ebene weiter konkretisiert. Im Regionalen Raumordnungsprogramm, welches die angestrebte räumliche und strukturelle Entwicklung des Großraums Braunschweig festgelegt, werden einzelne Vorgaben der Landesplanung z.t. direkt übernommen, andere sind weiter spezifiziert. Darüber hinaus finden sich aber auch zusätzliche Vorgaben der Regionalplanung. Konkret heißt es in Kapitel 2 Entwicklung der Versorgungsstrukturen des Regionalen Raumordnungsprogramms und hier im Unterkapitel 2.1 Großflächiger Einzelhandel u.a.: (3) Ausgeglichene Versorgungsstrukturen und deren Verwirklichung, die Funktionsfähigkeit der Zentralen Orte und integrierter Versorgungsstandorte sowie die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung dürfen durch neue Einzelhandelsgroßprojekte nicht wesentlich beeinträchtigt werden (Beeinträchtigungsverbot). (4) 1 Verkaufsfläche und Warensortiment von Einzelhandelsgroßprojekten müssen der zentralörtlichen Versorgungsfunktion und dem Verflechtungsbereich des jeweiligen Zentralen Ortes entsprechen (Kongruenzgebot). 2 Der Umfang neuer Flächen bestimmt sich auch aus den vorhandenen Versorgungseinrichtungen, der innergemeindlichen Zentrenstruktur sowie dem jeweiligen Verkaufsflächenbesatz im Einzugsbereich. (5) 1 Die Raumverträglichkeit eines Vorhabens wird über die mittlere Verkaufsflächendichte im Einzugsbereich bzw. Nahversorgungsbereich ermittelt. 2 Die mittlere Verkaufsflächendichte wird auf Branchen bezogen und der jeweiligen Zentralitätsstufe entsprechend aus dem aktuellen Verkaufsflächenbesatz im Großraum Braunschweig sowie unter Verwendung landesweiter Vergleichszahlen bestimmt. 3 Wird durch das Vorhaben die mittlere Verkaufsflächendichte im Einzugsbereich überschritten, ist die Raumverträglichkeit durch ein geeignetes Marktgutachten und entsprechender Umsatzumverteilungsprognosen nachzuweisen. (6) Neue Einzelhandelsgroßprojekte von überörtlicher Bedeutung sind nur innerhalb des zentralen Siedlungsgebietes des jeweiligen Zentralen Ortes bzw. seiner integrierten Versorgungsstandorte zulässig (Konzentrationsgebot). (7) 1 Neue Einzelhandelsgroßprojekte, deren Kernsortimente innenstadtrelevant sind, sind nur innerhalb der städtebaulich integrierten Lagen zulässig (Integrationsgebot). 2 Diese Flächen müssen in das Netz des öffentlichen Personennahverkehrs eingebunden sein. (8) Neue Einzelhandelsgroßprojekte mit nicht innenstadtrelevanten Kernsortimenten sind auch außerhalb der städtebaulich integrierten Lagen an verkehrlich gut erreichbaren Standorten innerhalb des zentralen Siedlungsgebietes des Zentralen Ortes zulässig, 1 Othfresen / Posthof sind Ortsteile der Gemeinde Liebenburg, Rüden ist ein Ortsteil der Stadt Seesen Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

13 a) wenn die Verkaufsfläche für innenstadtrelevante Randsortimente nicht mehr als 10 vom Hundert der Gesamtverkaufsfläche und maximal 800 m² beträgt oder b) wenn sich aus einem verbindlichen regionalen Einzelhandelskonzept die Raumverträglichkeit eines größeren Randsortimentes ergibt und sichergestellt wird, dass der als raumordnungsverträglich zugelassene Umfang der Verkaufsfläche für das innenstadtrelevante Randsortiment auf das geprüfte Einzelhandelsgroßprojekt beschränkt bleibt.... (11) Neue Einzelhandelsgroßprojekte sind ab einer Verkaufsfläche von 800 m² interkommunal abzustimmen (Abstimmungsgebot). Die bundes- und landesrechtlichen Regelungen zur Steuerung der Standortentwicklung im großflächigen Einzelhandel beinhalten somit eine Reihe von Vorgaben, welche bei einer Prüfung und Bewertung eines Projektes zu beachten sind. Zusammengefasst sind hier v.a. folgende Punkte von Bedeutung: Konzentrationsgebot. Dieses beinhaltet die Zuordnung großflächiger Einzelhandelsbetriebe zu zentralen Orten einer bestimmten Zentralitätsstufe (z.b. Mittel- o- der Oberzentren), während eine entsprechende Ansiedlung z.b. in Gemeinden ohne jede landesplanerisch festgelegte Zentralität nicht vorgesehen ist. Kongruenzgebot. Demnach sollen großflächige Einzelhandelsbetriebe nach Umfang und Zweckbestimmung der zentralörtlichen Gliederung entsprechen. Sie sollen so bemessen sein, dass der Einzugsbereich den zentralörtlichen Verflechtungsbereich der Standortgemeinde nicht wesentlich überschreitet bzw. sich in diesen einfügt. Beeinträchtigungsverbot. Ein großflächiges Einzelhandelsprojekt darf weder die Versorgungsfunktion städtebaulich integrierter Bereiche der Standortgemeinde, noch die Versorgungsbereiche benachbarter zentraler Orte wesentlich beeinträchtigen. Integrationsgebot. Großflächige Einzelhandelsprojekte sollen vorrangig an städtebaulich integrierten Standorten d.h. in engen räumlichen und funktionalen Zusammenhang mit den zentralen Einkaufsbereichen realisiert werden. Bei großflä- 1 Eine großflächige Einzelhandelsansiedlung in einem nicht-zentralen Ort ist deswegen zwar meist nicht per se unmöglich, erforderlich ist jedoch ggf. ein Zielabweichungsverfahren. Zu beachten ist hier auch, dass die Landesentwicklungspläne diese Vorgabe vielfach durch entsprechende Angaben ( in der Regel, soll ) relativieren. 2 Eine wesentliche Beeinträchtigung wird dann vermutet, wenn durch das geplante großflächige Einzelhandelsprojekt bei den betroffenen Einzelhandelsbetrieben in den Stadt- und Ortszentren bzw. den Nahversorgungslagen (sortimentsbezogene) Umsatzrückgänge von mehr als ca. 10 % zu erwarten sind, wobei diese Schwelle der Umsatzumverteilung nicht statisch zu bewerten ist. So wäre z.b. zwischen einem Umsatzrückgang von ca. 9,9 % und 10,1 % kein nennenswerter qualitativer Unterschied in den tatsächlichen Auswirkungen feststellbar. Nach der aktuellen Rechtsprechung besteht die Möglichkeit von negativen Auswirkungen auf die geschützte Planungshoheit der Nachbargemeinde und damit eine Abwägungspflicht dann, wenn eine Umsatzverteilung zu Lasten der Nachbarkommunen durch das angegriffene Vorhaben von etwa 10 % zu erwarten ist, weil die damit verbundenen primärwirtschaftlichen Folgen, insbesondere Betriebsschließungen, zu einer Veränderung der städtebaulichen Gestaltung führen und damit die Nachbargemeinde zu einer Änderung ihrer bisherigen Planung zwingen kann (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Urt. v , OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss v , OVG Münster, Urt. V , 10 D 148/04) Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

14 chigen Einzelhandelsprojekten mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten können auch sonstige Standortlagen in Betracht kommen. Im Rahmen der vorliegenden Auswirkungsanalyse sind für das Vorhaben in Goslar die o.g. Punkte entsprechend zu untersuchen und zu bewerten. 1.3 Exkurs: Regionales Einzelhandelsentwicklungskonzept für den Großraum Braunschweig Als Untere Landesplanungsbehörde übernimmt der Zweckverband Großraum Braunschweig die raumordnerische Beurteilung von Einzelhandelsvorhaben bzw. übernimmt bei Vorhaben mit einer überörtlichen Raumbedeutsamkeit eine moderierende Rolle zwischen den verschiedenen Trägern öffentlicher Belange. Grundlage dieses Verfahren bilden 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung (Bau NVO) und 21 Niedersächsisches Gesetz über Raumordnung und Landesplanung (NROG) in Verbindung mit den Zielen der Landes- und Regionalen Raumordnungsprogramme (LROP und RROP). In diesem Zusammenhang wurde ein Verfahren zur Abstimmung raumbedeutsamer Einzelhandelsvorhaben entwickelt. Dieses bezieht sich auf Einzelhandelsprojekte mit einer Verkaufsfläche von mehr als 800 m² und umfasst eine Abfolge von 21 Verfahrensschritten bzw. Prüfsteinen, beginnend bei der Großflächigkeit eines Vorhabens, der Raumbedeutsamkeit, dem Konzentrations- und Integrationsgebot bis zu einer Gesamtbewertung des konkreten Vorhabens. Den einzelnen Verfahrensschritten sind dabei entsprechende Prüfkriterien und Merkmale hinterlegt, anhand derer das geplante Vorhaben zu überprüfen ist. Wesentliches Element des Verfahrens ist eine frühzeitige Mitteilungspflicht bei geplanten Einzelhandels-Großprojekten mittels eines eigens konzipierten Mitteilungsbogens, in dem in übersichtlicher Weise Angaben u.a. zum Standort, zur Art des Vorhabens, zur Größe des Vorhabens, zur Planungsrechtlichen Situation sowie zu den erwarteten Auswirkungen auf die Versorgungsstrukturen vermerkt werden. Die sich daraus ergebende erhöhte Transparenz soll insbesondere auch zu einer Verfahrensbeschleunigung beitragen. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

15 2. Grundlagen zur Vertriebsform Shoppingcenter Nachfolgend werden die Vertriebsformen Shoppingcenter definiert und die bisherige Entwicklung sowie aktuelle Trends in der Centerentwicklung kurz aufbereitet. 2.1 Definitionen und Abgrenzungen Die allgemein verwendeten Definitionen der Vertriebsform Shoppingcenter sind weitgehend identisch. Wesentliche konstitutive Merkmale sind das gemeinsame bauliche Konzept bzw. der räumlich-funktionale Zusammenhang sowie das gemeinsame Management. Unterschiede ergeben sich z.t. durch verschiedene Schwellenwerte der Flächengröße, ab der ein Objekt als Shoppingcenter bewertet wird: 1 Shopping-Center sind aufgrund zentraler Planung errichtete großflächige Versorgungseinrichtungen, die kurz-, mittel- und langfristigen Bedarf decken. Sie sind charakterisiert durch: die räumliche Konzentration von Einzelhandels-, Gastronomie- und Dienstleistungsbetrieben unterschiedlicher Größe eine Vielzahl von Fachgeschäften unterschiedlicher Branchen, in der Regel in Kombination mit einem oder mehreren dominanten Anbietern (Warenhaus / Kaufhaus / SB-Warenhaus) ein großzügig bemessenes Angebot an PKW-Stellplätzen zentrales Management bzw. Verwaltung die Wahrnehmung bestimmter Funktionen durch alle Mieter (bspw. Werbung) und verfügen über eine Mietfläche inklusive Nebenflächen von mindestens m². Soweit ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb baulich und / oder rechtlich nicht in das Center integriert ist, aus Sicht der Verbraucher mit diesem jedoch eine Einheit bildet, gilt er als Teil des Shopping-Centers. Hotels, Wohnungen und neutrale Büroflächen werden nicht als Bestandteile des Shopping-Centers betrachtet. Die Gesamtfläche eines Shopping-Centers umfasst neben der Mietfläche die allgemeine Verkehrsfläche, die Fläche der Centerverwaltung und der Sanitärräume. 2 Nach der Definition des EHI fallen unter den Begriff des Shoppingcenters auch Fachmarktzentren, wobei diese eine räumliche Zusammenfassung fast ausschließlich des 1 Das EHI Retail Institute setzt hier einen Schwellenwert von mindestens m² an. Es ist darauf hinzuweisen, dass andere Institute, Maklerhäuser oder Organisationen auch Einkaufszentren mit weniger als m² Mietfläche als Shopping Center definieren und in entsprechenden Marktübersichten ausweisen, so z.b. der International Council of Shopping Centers (ICSC), welcher hier Objekte bereits ab m² Mietfläche erfasst. Die unterschiedliche Abgrenzung ist bei der sachgerechten Verwendung der jeweiligen Daten zu berücksichtigen. 2 EHI RETAIL INSTITUTE (Hrsg.): Shopping-Center 2012 inklusive Factory-Outlet-Center. Neueröffnungen, Planungen, Revitalisierungen. Köln, April 2012, S. 10 Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

16 Betriebstypes Fachmarkt 1 darstellt. Danach können Fachmarktzentren wie folgt definiert werden: Fachmarktzentren verfügen in der Regel über verkehrsgünstige Stadtrandlagen, sind gut und in der Regel leicht auch für das größere Umfeld erreichbar ebenerdige Nutzflächen und überwiegend ebenerdige umfangreiche Parkflächen schlichte Funktionalität in der Optik also wenig Chrom und Marmor und weisen wesentlich geringere Miet- und Nebenkosten auf preisaggressiv diskontierende Händler, die die Magnetfunktion erfüllen und durch kleinflächige Einzelhändler und Dienstleister ergänzt werden. 2 Während von einem Fachmarktzentrum immer dann (aber nicht ausschließlich) gesprochen wird, wenn eine gemeinsame Planung und ein gewisser einheitlicher Marktauftritt (z.b. gemeinsame Parkplätze, Benennung des Centers, Werbepylon mit gemeinsamer Darstellung der verschiedenen Anbieter) erkennbar ist, kann eine Fachmarktagglomeration auch im Laufe der Zeit ohne eine entsprechende abgestimmte Planung bzw. Koordination der Anbieter entstanden sein. Fachmarkt- und Einkaufszentren (Shoppingcenter) sind im Einzelfall nicht immer exakt voneinander abgrenzbar. 2.2 Die Entstehung der Vertriebsform Shoppingcenter in Deutschland In Deutschland entstanden die ersten Shoppingcenter Mitte der 60er Jahre. Seither ist ein stetiger Zuwachs der Shoppingcenter-Standorte zu beobachten. Die Entwicklung verlief zunächst kontinuierlich mit durchschnittlich 2 3 Centereröffnungen pro Jahr bis zum Jahr Ab 1990 setzte im Zuge der Wiedervereinigung eine starke Expansion der Standorte ein, so dass sich in den fünf Jahren von 1990 bis 1995 die Zahl der Shoppingcenter von ca. 93 auf ca. 179 nahezu verdoppelt hat. Auch in den folgenden Jahren hat sich die Zahl der Shoppingcenter in Deutschland kontinuierlich erhöht, wenn auch in den letzten Jahren weniger expansiv. Nach der Abgrenzung des EHI Retail Institute (Shoppingcenter mit mindestens m² Mietfläche) sind in Deutschland im Jahr 2014 insgesamt 460 Shoppingcenter mit einer Gesamtfläche von 1 Der Betriebstyp Fachmarkt ist wie folgt definiert: Der Fachmarkt ist ein meist großflächiger Einzelhandelsbetrieb, der ein breites und oft auch tiefes Sortiment aus einem Warenbereich (z.b. Bekleidungsfachmarkt, Schuhfachmarkt), einem Bedarfsbereich (z.b. Sportfachmarkt, Baufachmarkt) oder einem Zielgruppenbereich (z.b. Möbel- und Haushaltswarenfachmarkt für designorientierte Kunden) in übersichtlicher Warenpräsentation bei tendenziell niedrigem bis mittlerem Preisniveau anbietet. Der Standort ist in der Regel autokundenorientiert entweder isoliert oder in gewachsenen und geplanten Zentren; bei einigen Sortimenten (z.b. Drogeriemarkt) werden überwiegend Innenstadtlagen gewählt. (...) Die Verkaufsverfahren sind Selbstbedienung und Vorwahl, meist mit der Möglichkeit einer fachlichen und sortimentsspezifischen Kundenberatung. Serviceorientierte Fachmärkte bieten neben ihrem Warensortiment auch eine Vielfalt sortimentsbezogener und selbständig vermarktbarer Dienstleistungen (z.b. Reise-, Versicherungsleistungen), diskontorientierte Fachmärkte verzichten oft auf jedwede Beratung und Dienstleistung zugunsten niedriger Preise. Der Spezialfachmarkt führt Ausschnittssortimente (z.b. Fliesenfachmarkt, Holzfachmarkt) aus dem Programm eines Fachmarktes (z.b. Baumarkt). IFH INSTITUT FÜR HANDELSFORSCHUNG AN DER UNIVERSITÄT ZU KÖLN (Hrsg.): Katalog E. Definitionen zu Handel und Distribution. 5. Ausg., Köln, 2006, S op.cit. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

17 ca. 14,5 Mio. m² in Betrieb. 1 Damit ist in diesen Jahren die Marktbedeutung der Shoppingcenter auch in Deutschland merklich angewachsen, eine Entwicklung, die sich weiter dynamisch fortsetzt. Abb. 1: Entwicklung der Anzahl und Gesamtfläche der Shoppingcenter in Deutschland Abb. 2: Entwicklung der Flächenproduktivität bei Shoppingcentern sowie im Einzelhandel insgesamt in Deutschland Bemerkenswert ist dabei die Standortorientierung der Shoppingcenter: so entfielen im Zeitraum ca. 39,5 % aller Neueröffnungen auf sog. grüne Wiese - Standorte und nur ca. 24,5 % auf Innenstadtlagen. Die übrigen ca. 36,0 % der Cen EHI RETAIL INSTITUTE (Hrsg.): EHI-Dossier: Shopping-Center in Deutschland Köln, Oktober Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

18 tereröffungen entfiel auf Standorte in Stadtteillagen. In den folgenden Jahren veränderte sich die Verteilung der Center nach Standortlage sehr deutlich zugunsten der Innenstädte. Aktuell ( ) schwankten die Werte zwischen einem Anteil von ca. 68,0 % und ca. 78,0 % für innerstädtische Standorte und liegt für grüne Wiese - Standorten bei ca. 5 % 1, was u.a. auch wesentlich von der restriktiveren Genehmigungssituation beeinflusst sein dürfte. Der ab ca bei der Entwicklung der Shoppingcenter zu erkennende Trend zur Integration von Freizeitnutzungen (zumeist Multiplex-Kinos, Fitness-Center) ist zwischenzeitlich wieder weitgehend abgeebbt, da durch die nur vergleichsweise geringe ausgeprägte Filialisierung im Freizeitmarkt, die zwischenzeitlich eingetretene Krise verschiedener Freizeitanbieter (v.a. im Bereich der Multiplex-Kinos) sowie die Schnelllebigkeit dieses Marktsegmentes sich Freizeitnutzungen in Shoppingcenter als nicht unproblematisch herausgestellt haben und die bei der Integration dieser Nutzungen ursprünglich erwarteten Synergien oftmals nicht eingetreten sind. 2.3 Die weitere Entwicklungsperspektive der Shoppingcenter Neben dem zukünftig stark steigenden Revitalisierungsbedarf bei Shoppingcentern ebenso wie bei Fachmachtzentren, sind für die kommenden Jahre bezogen auf diese Vertriebsformen folgende Trends zu erwarten: Trotz der pro Einwohner bereits hohen Verkaufsflächenausstattung im Einzelhandel ist nach wie vor ein Bedarf für attraktive und gut konzipierte Shoppingcenter und Fachmarktzentren erkennbar. Bestätigt wird dies durch eine positive Flächennachfrage auf dem Vermietungsmarkt, das nicht zuletzt aufgrund stabiler Cashflows anhaltende Interesse institutioneller Investoren sowie den erzielbaren hohen Renditen. Gleichzeitig werden die mangelnde Verfügbarkeit geeigneter innerstädtischer Standorte und eine restriktive Genehmigungspolitik an der Peripherie (aber zunehmend auch in städtebaulich integrierten Lagen) nur ein moderates weiteres Wachstum solcher gemanagten Einzelhandelszentren ermöglichen. Gerade auch vor diesem Hintergrund rücken Standorte mit älteren, in die Jahre gekommenen Center in den Focus der Entwickler, welche bei oftmals noch vergleichsweise liberalen B-Plan-Festsetzungen entsprechende Optionen bieten. Als Wachstumsbremse wird sich die auch bei Fachmärkten zunehmend restriktive Genehmigungssituation erweisen. Entwicklungsoptionen ergeben sich aber nach wie vor durch Arrondierung bestehender Standorte und Nutzung der dort ggf. noch verfügbaren Kapazitäten, der Umstrukturierung von großdimensionierten Betriebsformen wie SB-Warenhäuser oder Möbelhäuser wie auch die Nutzung von Konversionsflächen in Stadtteillagen durch stärker kleinerflächig strukturierte Fachmarktkonzepte. 1 op.cit. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

19 Konzeptionell und gestalterisch werden sich neu errichtete oder revitalisierte Shoppingcenter an deutlich höheren qualitativen Maßstäben orientieren und somit neben einer verbesserten Kundenattraktivität eine spezifische Positionierung innerhalb des jeweiligen Einzugsgebietes erarbeiten müssen. Die Entwickler und Betreiber versuchen Shoppingcenter zum sog. dritten Ort ( third place ) 1 zu machen, einem Ort für Kommunikation jenseits von Stätten des Arbeitens und des Wohnens. Damit verbunden ist die Nutzung von Möglichkeiten, welche eine stärkere Nutzungsflexibilität schaffen sowie ggf. auch Zweit- und Folgeverwertungen beinhalten. Die anhaltende Polarisierung im Einzelhandel führt zu einem weiteren Verlust der Mitte. Dies bezieht sich nicht nur auf weitere Marktanteilsverluste des Facheinzelhandels, sondern auf einen Bedeutungszuwachs des oberen und des unteren Preissegments. Von dieser Entwicklung werden v.a. auch Fachmarktzentren an verkehrsorientierten Standorten profitieren, da in diesen meist preisaggressive Anbieter gebündelt sind. Neben dem Preis bestimmen Auswahl, Qualität, Service sowie Aufenthalts- und Erlebnisqualität die Kaufentscheidungen, was zugunsten der Haupteinkaufslagen der größeren Städte sowie von innerstädtischen Shoppingcentern geht. Soziodemographische Entwicklungen wie Seniorisierung und zunehmende Singlehaushalte verstärken diesen Trend durch eine steigende Werte-, Erlebnisund Convenienceorientierung der Verbraucher. Dem Branchen- und Betriebstypenmix in Shoppingcenter kommt zukünftig je nach angestrebter Positionierung im Markt ein größeres Gewicht zu. Während die Platzierung der Ankerbetriebe sowie die Integration unterschiedlicher Betriebstypen meist den traditionellen Planungsprinzipien folgt, ist der Branchenmix in vielen Fällen eher von der Zufälligkeit oder ökonomischen Zwängen (Filialisierung, Mieterbonität, Maximierung der Mieteinnahmen, Erfordernis von Incentives etc.) und weniger von einer durchdachten konzeptionellen Grundlage bestimmt. Gleichzeitig ist der Branchenmix aufgrund der Dynamik im Handel aber immer auch transitorischer Natur: In fact, the constant turnover in tenants (perhaps 10 percent a year) is driven as much by the need to keep the shopping center fresh as it is to accomodate better tenants and new retail concepts. The creation of the optimal mix of tenants in every type of shopping center is as much an art as it is a science. 2 Die Gestaltung des Branchenmix ist also gleichzeitig eine Kunst und eine Wissenschaft, sie darf allerdings zukünftig immer weniger vom Zufall bestimmt sein. Während Fachmarktzentren und -agglomerationsstandorte vor dem Hintergrund vergleichsweise geringer Handlungskosten ihre Mieter lange Zeit v.a. im Bereich der preisaggressiven Anbieter rekrutierten, zeichnet sich hier ein Wandel ab. Zunehmend werden diese Standorte auch in der Filialnetzstrategie von Mietern berücksichtigt, welche ursprünglich auf die klassischen 1a- und Lauflagen der Innenstädte fokussierten (z.b. C&A, H&M, New Yorker, Orsay). 1 vgl. OLDENBURG, R.: The Great Good Place: Cafes, Coffee Shops, Community Centers, Beauty Parlors, General Stores, Bars, Hangouts, and how they get you through the Day. New York, ULI URBAN LAND INSTITUTE (Hrsg.): Shopping Center Development Handbook. Washington, D.C., 1999, S. 193 Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

20 Die Shoppingcenter werden grün, d.h. im Bau und Betrieb der Center bekommen Aspekte wie Nachhaltigkeit und ein möglichst geringer Ressourcenverbrauch ein zunehmendes Gewicht. Diese Entwicklung wird vor dem Hintergrund des Klimawandels zwar einerseits beeinflusst von Aspekten des corporate social responsibility, welche sich z.b. in der Umstellung auf Ökostrom oder Nutzung der Dachflächen für Photovoltaikanlagen bemerkbar macht, andererseits aber auch durch die Schaffung einer modernen Gebäude- und Shopping-Infrastruktur auf eine größtmögliche Energieeffizienz setzt und so durch eine Senkung des erforderlichen Energieaufwandes die Nebenkosten positiv beeinflusst, was in Anbetracht weiter steigender Rohstoffpreise für Betreiber wie auch für den Mieter in einem Center zu einem bedeutenden, renditesteigernden Merkmal werden kann. Aufgrund einer weitgehend gesättigten Flächennachfrage in den Großstädten sind in den letzten Jahren zunehmend Standorte in mittelgroßen Städten mit bis Einwohnern in das Interesse von Projektentwicklern und Investoren für Shoppingcenterentwicklungen gerückt. Entscheidend für eine positive Bewertung eines möglichen Standortes ist dabei weniger die Einwohnerzahl in der Standortkommune selbst, sondern ein ausreichendes Einwohnerpotenzial im Einzugsgebiet. In den Mittelstädten stehen dabei insbesondere kleine bis mittelgroß dimensionierte Shoppingcenterentwicklungen mit ca bis maximal m² VK im Fokus. Beispiele für neue Shoppingcenter in Mittelstädten sind das im Jahr 2010 eröffnete Louisen-Center im hessischen Bad Homburg (ca m² VK), die seit 2012 in Betrieb befindliche Postgalerie in Speyer (ca m² VK) oder das MEP in Meppen (ca m² VK), das im Jahr 2013 eröffnet wurde. Aktuelle Projektplanungen sind z.b. das Forum Gummersbach oder das Forum Stein in Stein bei Nürnberg. In der Standortorientierung lässt sich auf Grundlage der Shoppingcenter- Neueröffnungen der letzten Jahre außerdem ein eindeutiger Trend in Richtung auf Innenstadtlagen identifizieren. Dieser Trend wird sich aus verschiedenen Aspekten (Nachhaltigkeit, restriktive Genehmigungspraxis etc.) auch zukünftig fortsetzen. Es ist jedoch nicht zu erwarten, dass als Folge eines solchen Trends zurück in die Innenstadt Standorte an der Peripherie vom Verbraucher nicht mehr angenommen werden. Die Ursachen für eine erkennbar zunehmende Zahl notleidender Center auf der Grünen Wiese liegen v.a. in zwischenzeitlich überalterten, wenig attraktiven Konzepten und nicht in einer grundsätzlichen Neuorientierung der Verbraucher in der Standortfrage. Der Verbraucher wird auch zukünftig unabhängig von der Entwicklung der Spritpreise über eine ausreichende Mobilität verfügen, um verkehrsorientierte, dezentrale Standorte aufzusuchen. Bei adäquaten Angeboten wird er je nach Situation bzw. Bedarf seine Einkaufsentscheidungen fällen und so unterschiedliche Standortlagen und Konzepte in Anspruch nehmen und dabei versuchen, seinen (Kunden-) Nutzen zu optimieren. 1 vgl. CHRISTOPH VON SCHWANENFLUG: In der Mitte liegt die Kraft. In: Immoblien Zeitung (Hrsg.): Ausgabe 21/2013 vom Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

21 Abb. 3: Bedeutung von Standortfaktoren bei der Anmietung von Ladenflächen in einem Shoppingcenter aus Sicht großer Filialisten Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

22 3. Standortbeschreibung und Bewertung Nachfolgend werden zunächst verschiedene, für den Einzelhandel relevante, sozioökonomische Grundlagendaten bezogen auf den Landkreis Goslar und den mittelzentralen Verbund der Städte Goslar, Bad Harzburg, Clausthal-Zellerfeld und Seesen aufbereitet. Anschließend wird der Planstandort des innerstädtischen Shoppingcenters in der Stadt Goslar dargestellt und bewertet. 3.1 Der Makrostandort Landkreis Goslar Der Landkreis Goslar liegt im Südosten des Landes Niedersachsen, südlich der kreisfreien Stadt Salzgitter und dem Landkreis Wolfenbüttel. Im Westen besteht eine gemeinsame Grenze mit den Landkreisen Hildesheim und Nordheim, im Süden mit dem Landkreis Osterode. Im Osten grenzen die Landkreise Harz und Nordhausen der benachbarten Bundesländer Sachsen-Anhalt und Thüringen an den Landkreis Goslar an. Insgesamt umfasst der Landkreis Goslar auf einer Fläche von ca. 965 km² rund Einwohner 1. Die Bevölkerung verteilt sich auf 13 Gemeinden davon 8 Städte und konzentriert sich im nördlichen Kreisgebiet, während der Süden auch weitläufige gemeindefreie Gebiete umfasst. Neben der namensgebenden Stadt Goslar die mit derzeit ca Einwohnern 2 die mit Abstand größte Stadt des Landkreises darstellt sind dies die Städte Bad Harzburg (ca Einwohner), Seesen (ca Einwohner), Clausthal-Zellerfeld (ca Einwohner), Langelsheim (ca Einwohner), Braunlage (ca Einwohner), Altenau (ca Einwohner) und Wildemann (ca. 930 Einwohner). Naturräumlich ist der Landkreis im Wesentlichen durch den Harz im Süden mit Höhen von über 900 m ü. NHN sowie die Mittelgebirgslandschaft des Innersteberglands mit Höhen zwischen ca. 200 und 300 m ü. NHN im Norden charakterisiert. Die naturräumliche Gegebenheiten haben u.a. einen maßgeblichen Einfluss auf die örtliche Wirtschaftsstruktur, die verkehrliche Erschließung etc. welche nachfolgend näher beschrieben werden sollen Regionale und überregionale Verkehrsinfrastruktur Der Landkreis Goslar wird in den Randbereichen von zwei Bundesautobahnen tangiert. Am westlichen Rand auf dem Gebiet der Stadt Seesen verläuft die in Nord- Süd-Richtung orientierte Bundesautobahn A7 (Kassel Hannover). Am nordöstlichen Rand, auf Höhe des zu Goslar gehörenden Stadtteils Vienenburg, beginnt die in Richtung Braunschweig führende BAB A395. Darüber hinaus ist der Landkreis von einer Vielzahl von Bundesstraßen durchzogen. Zu nennen ist hier insbesondere die in Ost- West-Richtung verlaufende Achse der Bundesstraßen B82 und B6, welche die hier ur- 1 2 Die nachfolgenden Bevölkerungszahlen haben den Stand inkl. der zum eingemeindeten Stadt Vienenburg Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

23 sprünglich geplante A36 ( Nordharzautobahn ) ersetzen. Insbesondere die zentral innerhalb des Landkreises gelegene Stadt Goslar liegt im Kreuzungspunkt mehrerer Bundesstraßen (B6, B82, B241, B498). Der nördliche flachere Teil des Landkreises wird zudem durch verschiedene Bahnstrecken erschlossen mit Haltepunkten u.a. in den größeren Städten Goslar, Bad Harzburg und Seesen. Im höher gelegenen Norden des Landkreises wurden die Strecken nach Clausthal-Zellerfeld, Braunlage und St. Andreasberg zwischenzeitlich demontiert, so dass hier im Harz der Linienbusverkehr eine große Bedeutung besitzt Bisherige Bevölkerungsentwicklung und aktuelle Bevölkerungsstruktur Die Bevölkerungsentwicklung im Landkreises Goslar ist in den letzten Jahren deutlich negativ verlaufen. Die Bevölkerung hat seit 1990 um ca Personen bzw. um ca. - 14,8 % abgenommen und beträgt heute ca Einwohner. Dabei waren alle Städte und Gemeinden des Landkreises vom Bevölkerungsrückgang betroffen, wenn auch in unterschiedlichem Maße. So hat sich die Bevölkerung der Gemeinde Lutter am Barenberge seit 1990 um ca. - 7,6 % verringert, während die Bergstadt Wildemann in gleichen Zeitraum fast ein Drittel (ca. - 32,4 %) ihrer Einwohner verloren hat. Demgegenüber hat im gleichen Zeitraum die Bevölkerung im Land Niedersachsen um ca. + 5,4 % zugenommen. Darüber hinaus ist auf die im Vergleich mit Deutschland bzw. Niedersachsen insgesamt stark abweichende Bevölkerungsstruktur im Landkreis Goslar hinzuweisen. Insbesondere der Anteil der Personen im Alter von 65 Jahren und darüber liegt in der Region deutlich über den Vergleichswerten, der Anteil von jungen Menschen unter 18 Jahren liegt klar unter dem Anteil auf Landes- bzw. Bundesebene Zukünftige demographische Entwicklung Basierend auf aktuellen Bevölkerungsprognosen wird die negative Bevölkerungsentwicklung im Landkreis Goslar auch in Zukunft weiter anhalten. Demnach wird die Einwohnerzahl im Landkreis bis zum Jahr 2020 um ca. - 9,2 % weiter sinken wobei auch künftig alle Städte und Gemeinden des Landkreises von Bevölkerungsverlusten betroffen sein werden. 1 Auch hier sind jedoch (teils deutliche) Unterschiede zu erwarten. Während die Bevölkerung in der Stadt Bad Harzburg bis 2020 um nur ca. - 6,5 % abnehmen wird, ist für den zur Stadt Braunlage gehörende Ortsteil St. Andreasberg in den nächsten Jahren mit einem Bevölkerungsrückgang von ca. - 21,2 % zu rechnen. 1 In der vorliegenden Untersuchung wird die auch vom Zweckverband Großraum Braunschweig genutzte NBank-Bevölkerungsprognose 2030 des NIW verwendet, Gegenüber der Prognose des Statistischen Landesamtes Niedersachsen weist diese auch Prognosewerte auf kleinräumigere Ebene der Städte und Gemeinden aus. Bezogen auf den Landkreis Goslar stimmen die Werte zur künftigen Bevölkerungsentwicklung beider Prognosen jedoch überein. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

24 Diese auch zukünftig negative Bevölkerungsentwicklung ist insofern bedeutsam, als diese auch Auswirkungen auf das zur Verfügung stehende Kaufkraftpotenzial innerhalb eines Raumes und somit auch auf den dortigen Einzelhandel hat. So führt ein sog. schrumpfender Markt dazu, dass schon der bereits bestehende Einzelhandel künftig unter Druck gerät und somit die Entwicklungspotenziale für mögliche Neuentwicklungen limitiert sind. Allerdings sind sowohl die Stadt Goslar als auch die Region bestrebt, diesen negativen Trend der Bevölkerungsentwicklung abzufedern bzw. zu stoppen. Hier ist insbesondere auf die Allianz für die Region GmbH und den Masterplan Regionales Umsetzungsund Investorenkonzept Freizeit und Lebensqualität (RIK) hinzuweisen, dessen Ziel eine ausgeglichene Balance zwischen einem innovativen Wirtschafts- und einem attraktiven Lebensstandort ist. In Kooperation von Wirtschaft, Wissenschaft und Verwaltung werden gemeinsam zahlreiche Projekte und Programme realisiert. Bis zum Jahr 2020 soll die Region Braunschweig-Wolfsburg so das Ziel des Bündnisses Referenzregion für Arbeits- und Lebensqualität sein Wirtschaftsstruktur Die reichhaltigen Erzvorkommen des Harzes haben über Jahrhunderte die wirtschaftliche Struktur der Region geprägt. Zwar sind die Erzvorkommen heute erschöpft, dennoch sind es insbesondere die metallerzeugenden- und metallverarbeitende Betriebe, welche die regionale Wirtschaft noch heute kennzeichnen. Darüber hinaus stellt die chemische Industrie einen wichtigen Wirtschaftszweig im Landkreis Goslar dar. Die einstige Bedeutung des Bergbaus spiegelt sich aber auch im Bereich Forschung und Entwicklung wider. So betreibt u.a. die Technische Universität Clausthal interdisiplinäre Forschung in den Schwerpunkten Materialwissenschaften, Maschinenbau und Verfahrenstechnik. Weiterhin ist das Gesundheitswesen mit 5 Krankenhäusern und 12 Sanatorien, Kliniken und Kurzentren als ein weiterer wichtiger wirtschaftlicher Schwerpunkt im Landkreis Goslar zu nennen. Das gute Angebot im Gesundheitswesen hat in den vergangen Jahren zu einer verstärkten Entwicklung des Wellness- und Gesundheitstourismus geführt. Darüber hinaus sind es aber insbesondere die Natur (Naturpark Harz) sowie die historischen Sehenswürdigkeiten (u.a. Stadt Goslar, Besucherbergwerk Rammelsberg), welche jedes Jahr zahlreiche Besucher in die Region ziehen, so dass der Tourismus heute einen sehr bedeutenden Wirtschaftsfaktor darstellt. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

25 Tab. 1: Parameter Ausgewählte sozioökonomische Rahmendaten des Untersuchungsraums, differenziert nach administrativen Einheiten Daten Stadt Goslar 1 Abweichung vom Bundes- * Administrative Einheit Mittelzentraler Verbund 2 Landkreis Goslar Niedersachsen Daten Abweichung vom Bundes- * Daten Abweichung vom Bundes- * Daten Abweichung vom Bundes- * Vergleichsdaten Deutschland Bevölkerung ( ) k.a k.a k.a k.a Bevölkerung weiblich in % (2013) 51,9 51,4 51,2 51,0 51,0 Bevölkerungsentwicklung seit 1990 in % -11,7-13,1-14,8 +5,4 +0,9 Bevölkerungsentwicklung bis 2020 in % -8,2-8,6-9,2-2,5-0,1 Bevölkerungsdichte 2013 (EW je km²) Anzahl der Haushalte in Tausend (2011) k.a k.a k.a k.a Durchschnittliche Größe der Haushalte 1,9 1,9 1,9 2,0 2,0 BIP je Einwohner (2011) k.a. k.a. k.a. k.a Einzelhandelsrelevanter Kaufkraftindex pro Kopf (2011)** 94,6 92,3 92,4 97,5 100,0 Arbeitslosenrate bezogen auf alle zivilen Erwerbpersonen in % (Dezember 2013) k.a. k.a. k.a. k.a. 8,4 6,5 6,7 Entwicklung der Arbeitslosenrate im Vergleich zum Vorjahr (Prozentpunkte) k.a. k.a. k.a. k.a. -0,8 + 0,1 +/-0 Bevölkerungsstruktur nach Alter in % (2011 / 2012) unter 18 14,1 13,5 13,6 16,9 16, ,9 13,4 12,7 13,7 14, ,1 25,2 25,2 27,5 28, ,8 21,6 21,9 20,9 20,4 65 und älter 26,1 26,3 26,6 21,0 20,6 1 = einschließlich der zum eingemeindeten Stadt Vienenburg 2 = Der mittelzentrale Verbund umfasst die Städte Bad Harzburg, Clausthal-Zellerfeld, Goslar und Seesen * = Abweichung vom bundesdeutschen Durchschnitt: (= positive Abweichung); (= negative Abweichung); (= im Durchschnitt) ** = Einzelhandelsrelevanter Kaufkraftindex Deutschland (= 100) als Berechnungsgrundlage k.a. = keine Angabe Quelle: Deutsches Bundesamt für Statistik (DESTATIS), Bundesagentur für Arbeit, Landesbetrieb für Statistik und Kommunikationstechnologie Niedersachsen, Arbeitskreis "Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen der Länder", Zweckverband Großraum Braunschweig, MB Research Nürnberg; ecostra-berechnungen Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

26 Tab. 2: Tourismusdaten für ausgewählte Tourismusdestinationen im Untersuchungsraum 1 Jahr Gebiet Merkmal Veränderung in % Beherbergungsbetriebe insg Gästebetten insg Ankünfte insg davon Stadt Goslar (ohne Hahnenklee) k.a. davon Hahnenklee k.a. Goslar 2 Übernachtungen insg davon Stadt Goslar (ohne Hahnenklee) k.a. davon Hahnenklee k.a. Ø Aufenthaltsdauer in Tagen 2,7 2,7 2,7 2,8 k.a. davon Stadt Goslar (ohne Hahnenklee) 2,3 k.a. davon Hahnenklee 3,4 k.a. Beherbergungsbetriebe insg Gästebetten insg Region Oberharz 3 Ankünfte insg Übernachtungen insg Ø Aufenthaltsdauer in Tagen 3,9 3,8 3,8 3,8 k.a. Beherbergungsbetriebe insg Gästebetten insg Landkreis Goslar Ankünfte insg Übernachtungen insg Ø Aufenthaltsdauer in Tagen 3,4 3,3 3,3 3,3 k.a. 1 = Geöffnete Beherbergungsbetrieben mit mindestens 10 Betten und geöffnete Campingplätze mit mindestens 10 Stellplätzen. Doppelbetten zählen als 2 Schlafgelegenheiten. Für Camping wird 1 Stellplatz in 4 Schlafgelegenheiten umgerechnet. 2 3 = ohne Stadtteil Vienenburg = Als Region Oberharz werden hier die Städte und Gemeinden Altenau, Clausthal-Zellerfeld, Schulenberg im Oberharz und Wildemann sowie Braunlage zusammengefasst. Quelle: Landesbetrieb für Statistik und Kommunikationstechnologie Niedersachsen, Stadt Goslar; ecostra-zusammenstellung Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

27 3.1.1 Tourismus Innerhalb des Landkreises Goslar sind es insbesondere die Städte und Gemeinden im Oberharz, wie Braunlage oder Altenau, die vom Tourismus geprägt sind. Darüber hinaus sind die historischen Städte am Harzrand, wie Goslar oder Bad Harzburg, vielbesuchte Tourismusdestinationen. Mit zunehmender Entfernung vom Harz nimmt die Bedeutung des Tourismus jedoch ab. Der Harz bietet sowohl im Sommer als auch im Winter zahlreiche Freizeitmöglichkeiten. Wandern und Mountainbiking sind die Hauptaktivitäten im Sommer. Darüber hinaus wird auf den Talsperren und Flüssen aber auch Wassersport betrieben. Klettern, Segel- und Drachenfliegen sowie Renn- und Tourenradfahren ergänzen das Freizeitangebot. Im Winter sind es insbesondere die verschiedenen Wintersportmöglichkeiten wie Alpin Ski, Skilanglauf und Rodeln, die Besucher in die Region ziehen. Die Verteilung der Gästeankünfte über das Jahr zeigt, dass die Besucherzahlen im Sommer gegenüber den Wintermonaten leicht überwiegen. Die Städte am Harzrand dienen häufig als Ausgangspunkt für Ausflüge in den Harz und bieten darüber hinaus aber auch selbst touristische Attraktionen. Hier sind insbesondere die zum UNESCO-Weltkulturerbe gehörende Altstadt von Goslar mit ihren über Fachwerkhäusern unterschiedlicher Epochen sowie das am südlichen Standrand gelegene ehemalige Erzbergwerk Rammelsberg zu nennen, das 1992 ebenfalls zur Weltkulturerbestätte der UNESCO ernannt worden ist. Aber auch die Stadt Bad Harzburg mit u.a. ihren zahlreichen Gesundheitseinrichtungen wie der Sole- Therme oder dem Kurpark mit Trink- und Wandelhalle sind ein vielbesuchter Ort. Insgesamt verfügt der Landkreis Goslar mit über 360 Beherbergungsbetrieben und mehr als Betten über ein umfangreiches Angebot an Unterkunftsmöglichkeiten und war im letzten Jahr Ziel von fast Besuchern. Über die Hälfte der Beherbergungsbetriebe und Übernachtungen entfallen dabei auf die im Oberharz gelegenen Städte und Gemeinden Altenau, Clausthal-Zellerfeld, Schulenberg im Oberharz, Wildemann sowie Braunlage. Auf die Stadt Goslar entfällt jeweils etwa ein Drittel aller Gästeankünfte und Übernachtungen des Landkreises. Auffällig ist die unterschiedliche Aufenthaltsdauer der Besucher, die im Oberharz mit durchschnittlich 3,8 Tagen deutlich länger ist als in der Stadt Goslar mit durchschnittlich 2,8 Tagen. Innerhalb der Stadt Goslar kann noch einmal zwischen dem im Oberharz gelegenen Stadtteil Hahnenklee mit dem Ortsteil Bockswiese sowie der restlichen Stadt unterschieden werden. So entfielen im Jahr 2012 von den insgesamt ca Gästen in Goslar ca bzw. ca. 40 % auf den Stadtteil Hahnenklee. Bezogen auf die Anzahl der Übernachtungen von insgesamt ca verbuchte Hahnenklee mit ca annährend die Hälfte (ca. 49 %). Auffällig ist auch hier die unterschiedliche Verweildauer der Gäste. Während die durchschnittliche Aufenthaltsdauer in Hahnenklee bei ca. 3,4 Tagen lag, blieben die Besucher im restlichen Stadtgebiet durchschnittlich ca. 2,3 Tage. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

28 3.1.2 Kaufkraftniveau und Bruttoregionalprodukt Die Wirtschaftskraft einer Region hat Auswirkungen auf das Einkommen der dortigen Bevölkerung, was wiederum das Kaufkraftniveau einer Region beeinflusst. Im Landkreis Goslar liegt der einzelhandelsrelevante Kaufkraftindex mit ca. 92,4 deutlich unter den Basiswerten des Bundes (100,0) und des Landes Niederdachsen (ca. 97,5). Innerhalb des Kreises weisen nur zwei Gemeinden einen überdurchschnittlichen Kaufkraftindex auf. Diese liegt für die Gemeinde Hahausen bei ca. 108,3 und für die Gemeinde Lutter am Barenberge bei ca. 100,4. Der niedrigste Kaufkraftindex entfällt auf die Bergstadt Wildemann mit ca. 80,9. Das Bruttoregionalprodukt liegt dementsprechend mit ca je Einwohner im Landkreis Goslar ebenfalls unter dem Durchschnitt von ganz Niedersachsen (ca ) bzw. von Deutschland insgesamt (ca ) Arbeitslosenquote Die Arbeitslosenquote im Landkreis Goslar liegt deutlich über dem Durchschnitt des Landes Niedersachen bzw. der Quote für Deutschland insgesamt. Positiv hervorzuheben ist jedoch, dass die aktuelle Arbeitslosenquote im Dezember 2013 im Landkreis Goslar im Vergleich zum Vorjahresmonat wesentlich stärker gesunken ist als auf Landes- bzw. Bundesebene. Die wichtigsten sozioökonomischen Rahmendaten für den Landkreis Goslar untergliedert nach administrativen Einheiten im Vergleich zum Bundesland Niedersachsen sowie zum Bundesgebiet insgesamt finden sich in der vorstehenden Tabelle 1. In einer weiteren Tabelle 2 werden einige touristische Kennzahlen für die Region aufbereitet. 3.2 Zentralörtliche Struktur und Versorgungsfunktionen im Landkreis Goslar Innerhalb des Landkreises Goslar sind die Mittelzentren Goslar, Bad Harzburg, Clausthal-Zellerfeld und Seesen landesplanerisch als mittelzentraler Verbund mit oberzentralen Teilfunktionen definiert. Neben den Aufgaben eines Mittelzentrums, die Bevölkerung innerhalb des mittelzentralen Verflechtungsbereiches mit Gütern und Dienstleistungen des gehobenen Bedarfs auf wirtschaftlichem, sozialem und kulturellem Gebiet zu versorgen, übernimmt der mittelzentrale Verbund der vier Städte darüber hinaus zum Teil oberzentrale Versorgungsaufgaben für den gemeinsamen Verflechtungsraum. Ziel ist dabei die Stärkung des jeweiligen Teilraumes sowie die Sicherung und Weiterentwicklung einer tragfähigen Versorgungsstruktur bei angemessener Erreichbarkeit. Hintergrund für diesen Verbund sind die in dieser Konstellation für Niedersachsen nahezu einmaligen Rahmenbedingungen. Neben den demographisch bedingten Herausforderungen ist es die enge räumliche Nähe mit der Lage der Städte im Harz, welche die Mittelzentren in ihrer Zentralitätsbedeutung und -entwicklung stark beeinflusst. Ih- Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

29 re funktionale Ausstrahlungs- und Bindungskraft ist in Teilbereichen wie z.b. im Gesundheitswesen denen eines Oberzentrums vergleichbar. Dabei umfassen die gemeinsamen oberzentralen Versorgungsaufgaben verschiedene Teilbereiche. Nach der abschließenden Definition des Landes- Raumordnungsprogramms Niedersachsen betreffen diese oberzentralen Teilfunktionen die Bereiche universitäre Bildung, Wissenschaft und Forschung sowie das Gesundheitswesen. 1 Darüber hinaus führt das Regionale Raumordnungsprogramm aus, dass der mittelzentrale Verbund mit oberzentralen Teilfunktionen im Bereich Gesundheitswesen und Tourismus eine landesweite Bedeutung besitzt und es den Universitätsstandort Clausthal-Zellerfeld sowie dem Fachhochschulstandort Goslar zu sichern und zu entwickeln gilt. Auch wird darauf hingewiesen, dass sich bestimmte Standortstrukturen entwickelt haben insbesondere im Bereich Einzelhandel und Arbeitsmarkt die sich nach Vorgaben des regionalen Raumordnungsprogramms gegenseitig ergänzen. Weiterhin sieht das regionale Raumordnungsprogramm für den Großraum Braunschweig in Konkurrenzsituationen vor durch interkommunale Abstimmung ein Ausgleich im regionalen Gesamtinteresse herbeizuführen. 3.3 Bedeutende (über-) regional wirkende Einzelhandelsstandorte Innerhalb des Landkreises Goslar stellt die namensgebende Kreisstadt die dominierende Einkaufsdestination dar. Eine detaillierte und ausführliche Beschreibung des Einzelhandelsstandorts Goslar sowie der anderen Einkaufsstädte erfolgt in Kapitel 6. Nachfolgend werden die weiteren relevanten, weiträumig strahlenden Einzelhandelsdestinationen in der Region dargestellt, die im Hinblick auf die Einkaufsorientierung der Bevölkerung im Untersuchungsraum eine Rolle spielen. Zu nennen sind hier die Städte Braunschweig im Norden und Hannover im Nordwesten, die über ein umfassendes und ausdifferenziertes Einzelhandelsangebot verfügen und über das Bundesstraßen- und Autobahnnetz zügig zu erreichen sind. Darüber hinaus aber bereits deutlich nachgeordnet ist auf das Einzelhandelsangebot in der Stadt Wolfsburg und im modischen Angebotssegment insbesondere auch auf das dortige Outlet Center hinzuweisen. Es ist davon auszugehen, dass diese Einkaufsdestinationen nicht zur regelmäßigen, täglichen Versorgung aufgesucht werden, sondern vorrangig zur Versorgung mit Waren des höheren, langfristigen Bedarfs dienen und somit eher aperiodisch frequentiert werden. 1 Bezogen auf den Bereich Einzelhandel stellt die Stadt Goslar zwar den dominierenden Einkaufsstandort in der Region dar, so dass auch in diesem Bereich faktisch eine oberzentrale Teilfunktion gegeben ist, Landesplanerisch besteht diese oberzentrale Teilfunktion jedoch nicht, so dass sich hieraus auch keine weiteren Rechte ableiten lassen. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

30 3.3.1 Das Oberzentrum Braunschweig Das Oberzentrum Braunschweig liegt ca. 45 km nördlich von Goslar und ist u.a. über die Autobahnen A7 und A39 sowie über die A395 aus dem Landkreis verkehrlich gut zu erreichen. Die mit ca Einwohnern zweitgrößte Stadt des Landes Niedersachsen ist der dominierende Einzelhandelsstandort in der Region, der mit seinem insgesamt sehr umfangreichen und diversifizierten Einzelhandelsangebot eine wichtige Versorgungsfunktion sowohl für den Südosten des Landes Niedersachsens als auch für den westlichen Teil des benachbarten Sachsen-Anhalts übernimmt. Die Einzelhandelszentralität von Braunschweig beläuft sich auf einen Wert von ca Als bedeutendste Einkaufslage Braunschweigs ist die Innenstadt zu nennen, wobei sich das Einzelhandelsangebot sowohl auf die historische Altstadt als auch auf das östlich angrenzende, innerstädtische Shoppingcenter Schloss-Arkaden verteilt. Insgesamt umfasst die Stadt Braunschweig derzeit eine Verkaufsfläche von ca m² VK, wobei über ein Drittel auf den innerstädtischen Einzelhandel entfällt. 2 Der innerstädtische Haupteinkaufsbereich befindet sich im historischen Kern der Stadt Braunschweig innerhalb der noch erhaltenen Wall- und Grabenanlagen. Der Innenstadtbereich ist geprägt durch eine dichte Bebauung mit teils historischen Gebäuden sowie Gebäuden der Nachkriegszeit. Die historische Entstehung der Stadt spiegelt sich auch im verwinkelten Verlauf der Straßen, unterbrochen durch Plätze wie den Kohlmarkt, Altstadtmarkt oder Domplatz wider. Entsprechend verwinkelt stellt sich auch der innerstädtische Hauptgeschäftsbereich der Stadt Braunschweig dar, der drei wesentliche Handelslagen erkennen lässt. Haupteinkaufslage ist die in Ost-West-Richtung verlaufende Achse Damm / Hutfiltern / Kohlmarkt. Der östliche Abschnitt mit den Straßenzügen Damm / Hutfiltern stellt die konsumorientierte Haupteinkaufslage mit einer hohen Zahl an nationalen und internationalen Filialunternehmen wie Zara, H&M, Jack&Jones, C&A, Footlocker, TK Maxx, 1822 sowie Sport Scheck und Jako-O im Kreuzungsbereich mit der Straße Kattreppeln. Ansässige Einzelhandelsbetriebe am Kohlmarkt sind u.a. die Bekleidungsanbieter Braxx, Wellensteyn und David. Jenseits dieser Hauptachse erstreckt sich der Haupteinkaufsbereich insbesondere nach Norden und umfasst dort ein verzweigtes Netz aus Straßen und Gassen (u.a Schuhstraße, Sack und Vor der Burg). Die dritte bedeutende innerstädtische Einkaufslage befindet sich entlang des Bohlwegs, einer mehrspurigen Hauptverkehrsachse. Neben einem Galerie Kaufhof Kaufund Warenhaus ist hier insbesondere auf das innerstädtische Shoppingcenter Schloss-Arkaden hinzuweisen. Das dreigeschossige Center ist in die historisch nachempfundene Fassade eines Schlosses integriert. Das Center zeigt einen guten Markenbesatz mit einem Schwerpunkt im Bekleidungsbereich und zeigt einen sehr guten vgl. ECOSTRA (Hrsg.): Auswirkungsanalyse zur möglichen Realisierung des Ostfalen Outlet Centers in der Stadt Helmstedt (LK Helmstedt). Wiesbaden, 2013, S op.cit., S. 106 Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

31 Kundenzuspruch. Als Magnetbetriebe sind u.a. Saturn, New Yorker, Humanic, Pohland und H&M zu nennen Das Oberzentrum Hannover Die niedersächsische Landeshauptstadt Hannover zählt derzeit ca Einwohner und liegt ca. 90 km nordwestlich der Stadt Goslar. Neben der politischen Funktion als Landeshauptstadt ist Hannover auch das bedeutendste wirtschaftliche Zentrum Niedersachsens und einer der wichtigsten Messestandorte Deutschlands. Auch als Einkaufsstadt ist Hannover von hoher Bedeutung, was sich in den positiven Einzelhandelskennzahlen der Stadt widerspiegelt. So erreicht Hannover beispielsweise eine Zentralitätskennziffer von 132. Neben den Einwohnern aus den benachbarten Städten und Landkreisen profitiert der Einzelhandel in der Stadt Hannover insbesondere auch von den Besuchern der über das Jahr verteilt stattfindenden Messen. Bezogen auf den Einzelhandel ist in der Stadt Hannover insbesondere auf den innerstädtischen Haupteinkaufsbereich sowie auf das 2008 eröffnete, nordwestlich des Hauptbahnhofes lokalisierte innerstädtische Shopping Center Ernst-August-Galerie hinzuweisen. Insgesamt verfügt die Stadt Hannover aktuell über eine Verkaufsfläche von ca m² VK, wovon annährend 30 % der Innenstadt zuzuordnen sind. Der innerstädtische Haupteinkaufsbereich befindet sich südwestlich des Hauptbahnhofes und wird im Wesentlichen durch zwei sich kreuzende Achsen gebildet. Zum einen ist dies die vom Hauptbahnhof in südwestliche Richtung verlaufende Bahnhofstraße, zum anderen die von Nordwesten nach Südosten führende Georgstraße. Der konsumorientierte Einzelhandelsbesatz ist hier charakterisiert durch großflächige Warenhäuser oder Textilkaufhäuser wie Karstadt, Galeria Kaufhof, C&A, H&M oder Horstmann & Sander in Kombination mit nationalen und internationalen Filialunternehmen wie u.a. Esprit, Desigual, New Yorker, Pimkie, Mango, Apple oder Fossil. Die Karmarschstraße bildet den Übergang von der Konsum- zur Niveaulage mit einer traditionell hohen Angebotsqualität. Neben Filialunternehmen wie den großflächigen Anbietern P&C im Norden und Sport Scheck im Süden sowie Wormland, S.Oliver und Marc O Polo finden sich mit u.a. dem Mäntelhaus Kaiser, dem Bekleidungshaus von der Linde oder der Parfümerie Liebe einige leistungsfähige, traditionelle lokale Anbieter. Hinzuweisen ist weiterhin auf das nordwestlich des Hauptbahnhofes lokalisierte innerstädtische Shopping Center Ernst-August-Galerie. Das Center wurde 2008 eröffnet und umfasst auf einer Fläche von ca m² GLA ca. 150 Einzelhandelsgeschäfte auf drei Verkaufsebenen. Das ansprechend und modern gestaltete Center zeigt einen ausgeprägten Besatz im Textilbereich mit einem Schwerpunkt im komsumigen Ange- 1 2 Landesbetrieb für Statistik und Kommunikationstechnologie Niedersachsen, Stand: DR. DONATO ACOCELLA STADT- UND REGIONALENTWICKLUNG (Hrsg.): Neuaufstellung eines kommunalen Einzelhandelskonzeptes für die Landeshauptstadt Hannover. Lörrach, 2010, S op.cit. S. 27 Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

32 botssegment, wobei sich jedoch auch einige höherpreisige Marken unter den Mietern finden. Zahlreiche erfolgreich umgesetzte Projekte in der jüngeren Vergangenheit wie u.a. die Entwicklung des ehemaligen Karstadt Technikhauses mit neuen Anbietern (TK Maxx, Gina Tricot, Zero), die Projektentwicklung am Kröpcke (u.a. P&C Welt- Stadthaus) oder auch die Nachnutzung des vormaligen Sinn Leffers-Haus (heute Primark) haben zu einer deutlichen Attraktivitätssteigerung geführt und mit dazu beigetragen, dass Hannover heute in allen einzelhandelsrelevanten Rankings unter den Top 10 platziert ist. Entsprechend positiv stellen sich die örtlichen Rahmenbedingungen dar mit einem stabilen Mietniveau und einer beständig hohen Nachfrage Das Oberzentrum Wolfsburg Nachgeordnet ist darüber hinaus auf die ca. 70 km nordöstlich von Goslar gelegene Stadt Wolfsburg hinzuweisen. Ebenso wie Braunschweig ist auch das ca Einwohner zählende Oberzentrum Wolfsburg aus dem Landkreis Goslar über verschiedene Autobahnen gut zu erreichen. Mit aktuell insgesamt ca m² Verkaufsfläche 1 ist die Stadt ebenfalls mit einem umfangreichen Einzelhandelsangebot ausgestattet, auch wenn Wolfsburg keine so dominierende Rolle im Südosten Niedersachsens spielt wie das nahe gelegene Braunschweig. Neben dem Einzelhandelsangebot in der innerstädtischen Fußgängerzone mit u.a. dem Shoppingcenter City-Galerie ist hier insbesondere auf das zumindest regional bedeutsame Outlet Center Designer Outlets Wolfsburg im Norden der Innenstadt hinzuweisen, dessen ursprünglich rund m² VK derzeit erweitert werden. Trotz des FOC beläuft sich die Einzelhandelszentralität von Wolfsburg nur auf einen Wert von ca Der innerstädtische Haupteinkaufsbereich besitzt eine etwa T-förmige Ausdehnung, beginnend im Norden im Bereich des Bahnhofs bis zum Kunstmuseum im Kreuzungsbereich der Schillerstraße mit der Siemensstraße im Süden. Prägendes Element ist die gleich einer Magistrale geradlinig verlaufende und vergleichsweise breit dimensionierte Porschestraße, welche den gesamten Innenstadtbereich von Nord nach Süd durchzieht und unterschiedlich strukturierte Bereiche erkennen lässt. Hinzuweise ist hier zum einen auf das am nördlichen Ende der Porschestraße gelegene FOC Designer Outlets Wolfsburg (DOW). Das im Jahr 2007 eröffnete Center verfügt über einen attraktiven Markenbesatz mit einem Schwerpunkt im Bekleidungsbereich mit Marken-Stores von u.a. Polo Ralph Lauren, Tommy Hilfiger, Lacoste, Desigual, Strenesse, Calvin Klein und van Laack. Zum anderen ist auf den mittleren Abschnitt der Porschestraße hinzuweisen, der die innerstädtische 1a-Lage darstellt. Hier findet sich zum einen ein geschlossener Einzelhandelsbesatz mit einer hohen Zahl an Filialbetrieben sowie das innerstädtische Shoppingcenter City-Galerie. Das U-förmig konzipierte Center mit zwei Eingangsbereichen verfügt über insgesamt drei Verkaufs- 1 vgl. ECOSTRA (Hrsg.): Auswirkungsanalyse zur möglichen Realisierung des Ostfalen Outlet Centers in der Stadt Helmstedt (LK Helmstedt). Wiesbaden, 2013, S op.cit, S. 95 Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

33 ebenen und zeigt einen Schwerpunkt im Bereich Mode mit zugkräftigen Magnetmietern des filialisierten Einzelhandels wie New Yorker, Intersport oder Esprit. Das Center wird von der Bevölkerung gut angenommen, was sich in der gegenüber der angrenzenden Fußgängerzone wesentlich höheren Besucherfrequenz zeigt. Weitere Einzelhandelsstandorte wie z.b. das an den Landkreis Goslar angrenzende Oberzentrum Salzgitter sind demgegenüber von deutlich nachgeordneter Bedeutung. Auf eine detaillierte Beschreibung kann daher im Rahmen der vorliegenden Auswirkungsuntersuchung verzichtet werden. 3.4 Die Stadt Goslar Lage im Raum und verkehrliche Anbindung Die am Nordwestrand des Harzes gelegene Stadt Goslar besitzt eine zentrale Lage im gleichnamigen Landkreis im Südosten des Landes Niedersachsen. Die Entfernung zum nördlich gelegenen Braunschweig beträgt ca. 45 km, die Landeshauptstadt Hannover liegt ca. 90 km nordwestlich. Im Norden besteht eine gemeinsame Grenze mit der Gemeinde Liebenburg, im Nordosten mit der Gemeinde Schladen-Werla (LK Wolfenbüttel). Im Osten grenzt die Stadt sowohl an die zu Sachsen-Anhalt gehörende Stadt Osterwieck (LK Harz), als auch an die Stadt Bad Harzburg an. Im Süden begrenzen die vier Mitgliedsgemeinden der Samtgemeinde Oberharz und im Westen die Stadt Langelsheim das Stadtgebiet von Goslar. Durch die zum erfolgte Eingemeindung der bis dato selbständigen Nachbarstadt Vienenburg hat sich die Gemarkung der Stadt Goslar deutlich vergrößert und umfasst nun ca. 163,7 km². Gleichzeitig hat sich dadurch auch die Bevölkerungszahl wesentlich erhöht und beläuft sich auf nun ca Einwohner. Damit ist die Stadt Goslar die mit Abstand bevölkerungsreichste Stadt des Landkreises. Die Bevölkerung verteilt sich dabei auf insgesamt 18 Stadtteile 1, wobei die Kernstadt mit rund Einwohnern den dominierenden Bevölkerungsschwerpunkt darstellt. Verkehrsinfrastrukturell besitzt die Stadt Goslar eine gute Anbindung an das überörtliche Straßennetz. Im östlichen Stadtgebiet besteht Anschluss an die Bundesautobahn A395, die hier im Kreuzungsbereich mit der autobahnähnlich ausgebauten Bundesstraße B6 beginnt und nach Norden in Richtung Braunschweig verläuft. Im Autobahnkreuz Braunschweig-Süd besteht Anschluss an die BAB A39 (Salzgitter Wolfsburg). Darüber verlaufen die Bundesstraßen B6 (Salzgitter Wernigerode), B82 (Seesen Schöningen), B241 (Osterode Goslar) und B498 (Goslar Osterode) im Stadtgebiet von Goslar, wobei alle vier Bundesstraßen im Bereich der Kernstadt aufeinandertreffen und im Westen, Süden und Osten eine Ringstraße um das Stadtzentrum bilden. Hinzuweisen ist jedoch auf die vergleichsweise komplizierte Verkehrsführung im Bereich 1 Altstadt, Baßgeige, Georgenberg mit Kattenberg, Hahndorf mit Klostergut Grauhof, Hahnenklee mit Bockswiese, Immenrode, Jerstedt, Jürgenohl mit Kramerswinkel, Lengde, Lochtum, Ohlhof, Oker, Rammelsberg mit Siemensviertel und Rosenberg, Steinberg, Sudmerberg, Vienenburg mit Wöltingerode und Wennerode, Weddingen und Wiedelah Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

34 der Innenstadt von Goslar, die aufgrund der historischen Bebauungsstrukturen eine Vielzahl von Einbahnstraßen umfasst und somit die Orientierbarkeit insbesondere für Ortsfremde erschwert. Darüber hinaus ist Goslar mit drei Bahnhöfen in das Schienennetz der Bahn eingebunden. Neben dem Bahnhof am Rand der Kernstadt verfügen die Stadtteile Oker und Vienenburg über eigene Haltestellen. Hierüber besteht Anschluss an die Strecken nach Halle (Saale), Hannover, Braunschweig, Kreiensen und Bad Harzburg. Darüber hinaus verkehren im Stadtgebiet sechs Stadtbuslinien Stadt- und Zentrenstruktur Naturgeographisch liegt Goslar am Nordwestrand des Harzes, zwischen dem Innerstebergland im Norden und dem Harz im Süden. Dabei umfasst das Stadtgebiet sowohl das eher flache Harzvorland mit z.b. dem auf ca. 140 m ü. NHN gelegenen Ortsteil Vienenburg als auch wesentlich höher gelegene Bereiche des Oberharzes um den Stadtteil Hahnenklee, die bis auf ca. 763 m ü. NHN ansteigen. Die im Übergangsbereich am Fuße des Rammelsberges gelegene Kernstadt liegt auf einer Höhe von ca. 255 NHN Entsprechend ist das Stadtgebiet von einer leicht hügeligen bis in Teilen stark bergigen Topographie geprägt. Die örtliche Topographie beeinflusst auch die Siedlungsstruktur der Stadt Goslar. Die überwiegende Zahl der Stadtteile sowie entsprechend auch ein Großteil der Bevölkerung konzentrieren sich im nördlichen, flacheren Teil des Stadtgebietes. Während einzelne Stadtteile wie die Altstadt und Georgenberg siedlungsstrukturell ineinander übergehen, haben andere Ortsteile wie Jerstedt oder Hahndorf eine solitäre Lage innerhalb des Stadtgebietes. Neben den verschiedenen Siedlungsbereichen ist dieser Teil des Stadtgebietes insbesondere durch eine landwirtschaftliche Nutzung geprägt. Der zum Oberharz zählende, nördliche und deutlich bergige Teil des Stadtgebietes ist demgegenüber nur dünn besiedelt und überwiegend bewaldet. Hier befindet sich rund 18 km von der Kernstadt entfernt der Stadtteil Hahnenklee mit dem zugehörigen Ortsteil Bockswiese. Das Zentrenkonzept Goslar weist für die Stadt insgesamt 5 zentrale Versorgungsbereiche aus, die in ein hierarchisches Gliederungssystem aus Hauptgeschäftszentrum, Stadtteilzentrum und Nahversorgungszentrum eingeordnet sind. 1 Während die Stadtteilzentren Hahnenklee, Oker und Jürgenohl-Mitte eine Versorgungsfunktion für den jeweiligen Stadtteil wahrnehmen und das Nahversorgungszentrum Ohlhof eine Versorgung der Wohnbevölkerung im unmittelbaren Nahbereich übernimmt, besitzt das Hauptgeschäftszentrum Innenstadt eine gesamtstädtische sowie auch überörtliche Versorgungsfunktion. Darüber hinaus ist auf drei weitere Handelslagen in der Stadt Goslar hinzuweisen, die jedoch nicht als zentrale Versorgungsbereiche definiert sind. Dies sind zum einen die beiden Fachmarktstandorte Baßgeige und Gutenbergstraße, die insbesondere aufgrund der Angebotsstruktur und des -umfangs sowie der guten verkehrlichen Erreich- 1 STADT GOSLAR (Hrsg.): Zentrenkonzept Goslar. Goslar, 2009 und CIMA (Hrsg.): Zentrenkonzept Goslar. Lübeck, Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

35 barkeit eine auch überörtliche Bedeutung haben. Zum anderen ist dies das Ortszentrum von Vienenburg, das im Einzelhandelskonzept der Stadt Goslar aufgrund der erst jüngst erfolgten Eingemeindung noch nicht berücksichtigt ist und für das im Rahmen der vorliegenden Untersuchung durch ecostra eine eigene Abgrenzung vorgenommen wurde. Karte 1: Zentrale Versorgungsbereiche und weitere bedeutende Handelslagen in der Stadt Goslar sowie der Planstandort in der südlichen Innenstadt 3.5 Der Mikrostandort des Planobjektes Standortbeschreibung und -abgrenzung Der Standort für das geplante Shoppingcenter befindet sich am südlichen Rand der Innenstadt von Goslar, am Fuße der leicht erhöht liegenden Kaiserpfalz, die westlich an das Planareal angrenzt. Im Süden wird der Planstandort durch die Werenbergstraße bzw. Clausthaler Straße (B82 / B241) begrenzt, die einen Teil des Innenstadtrings darstellt, welcher das Stadtzentrum von Goslar im Westen, Süden und Osten umschließt. Der Planstandort liegt damit außerhalb des im Zentrenkonzept der Stadt Goslar ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt, dessen südliche Grenze entlang der Achse Liebfrauenberg / Kaiserbleek / Glockengießerstraße verläuft. Der zentrale Versorgungsbereich Innenstadt grenzt damit unmittelbar nördlich an das Planareal an (vgl. Karte 1). Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

36 Abb. 4: Abgrenzung des Planareals in der südlichen Innenstadt von Goslar mit dem Domplatz im Norden und dem ehemaligen Kasernenareal im Süden Quelle: Anlage zur Entwicklungsvereinbarung zwischen der Stadt Goslar und der ECE Development G.m.b.H. & Co. KG Das Planareal umfasst eine Fläche von insgesamt ca m² und setzt sich aus zwei unterschiedlich strukturierten Bereichen zusammen: Im Norden gehört der sog. Domplatz zum Planareal. Hierbei handelt es sich um eine derzeit als Parkierungsfläche genutzte Freifläche, an deren nördlichen Rand sich die sog. Domvorhalle befindet. Die nördliche Domvorhalle ist der letzte noch erhaltene Rest des bis etwa 1822 an dieser Stelle stehenden ehemaligen Goslarer Doms, dessen Umrisse in das Kopfsteinpflaster des Parkplatzes eingearbeitet sind. Die Domvorhalle selbst sowie eine angrenzende, unterirdische Toilettenanlage sind jedoch nicht Teil des Planareals. Der südliche Bereich des Domplatzes ist derzeit als Parkplatz für Reisebusse vorgesehen, der nördliche Teil für PKW. Der gegenüber der umlaufenden Zufahrtstraße leicht erhöht liegende Parkplatz steigt in Richtung Süden geringfügig an. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

37 Blick von der Kaiserpfalz mit der vorgelagerten Grünfläche auf den derzeit als Parkplatz genutzten Domplatz. Rechts im Bild - verdeckt durch Bäume - die Gebäude der ehemaligen BGS-Kaserne Die Domvorhalle als letzter noch erhaltener Rest des einstigen Doms Blick von der erhöht liegenden Kaiserpfalz auf den nördlichen Teil des Planareals Im Süden umfasst das Planareal die Fläche einer ehemaligen Bundesgrenzschutzkaserne. Auf dem vollständig eingezäunten ehemaligen Kasernenareal befinden sich verschiedene, zum Teil unter Denkmalschutz stehende mehrstöckige Gebäude sowie Fahrzeug- bzw. Lagerhallen. Die dazwischenliegenden Teile des Areals sind überwiegend versiegelt und werden heute als Parkplatz genutzt. Das Areal steigt nach Süden bzw. Westen an. Durch eine Terrassierung wurden jedoch größere, ebene Flächen geschaffen. Innerhalb des ehemaligen Kasernen-Areals sind zwei unterschiedlich strukturierte Bereiche erkennbar: Auf einer nördlichen Teilfläche des ehemaligen Kasernen-Areals befindet sich ein drei- bis viergeschossiges, mit Betonplatten in einfacher Fertigbauweise errichtetes Kasernengebäude, dessen Rückseite an den Parkplatz auf dem Domplatz grenzt. Das architektonisch wenig ansprechende Flachdachgebäude steht leer und befindet sich in einem schlechten baulichen Zustand. Nach Süden schließt sich ein großzügig dimensionierter und vollständig versiegelter Platz an, der im Süden von einer zweigeschossigen Halle begrenzt wird, deren Erdgeschoss hier ebenerdig zugänglich ist. Das obere Stockwerk der Halle ist von Süden her zugänglich. Auf einem gegenüber dem ersten Platz höheren Niveau befindet sich hier eine weitere versiegelte und derzeit als Parkplatz genutzte Fläche. Beide Areale sind durch eine Straße, die westlich und östlich um den Hallenkomplex verläuft, miteinander verbunden. Diese obere Fläche wird im Osten durch ein weiteres zweigeschossiges und Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

38 unter Denkmalschutz stehendes Gebäude begrenzt. Auch dieses ehemalige Kasernengebäude steht seit Jahren leer und befindet sich in einem schlechten baulichen Zustand. Auch die Wege sowie insbesondere die Treppen befinden sich in keinem guten Zustand und sind zum Teil abgesperrt. Eine westliche Teilfläche des ehemaligen Kasernenareals wird von zwei erhöht liegenden, viergeschossigen Gebäuden gegenüber den beiden versiegelten Freiflächen / Parkplätzen abgegrenzt. Beide Gebäude stehen unter Denkmalschutz und werden derzeit durch das Amtsgericht bzw. die Stadtverwaltung genutzt. Zwischen beiden Gebäuden hindurch führt ein Weg zu einem im rückwärtigen, westlichen Bereich gelegenen weiteren Parkplatz. Zwischen diesem Parkplatz und der im Süden verlaufenden Clausthaler Straße (B82 / B241) befindet sich außerdem der Sportplatz der ehemaligen Kaserne. Die nördliche, tiefer gelegene Fläche zwischen dem in einfacher Fertigbauweise errichteten Kasernengebäude im Norden (links) und der zweigeschossigen Halle im Süden (rechts) Die südliche, höher gelegene Fläche zwischen Hallen und der Grundstücksgrenze. Im Hintergrund das zweigeschossige, leerstehende Kasernengebäude Die beiden Ebenen sind durch eine Straße westlich und östlich des Hallenkomplexes miteinander verbunden 1 Zwar gehören beide Gebäude zur ehemaligen Kaserne, das nördliche Gebäude ist jedoch nicht mehr Teil des Planareals (s. auch Abb. 4 zur Abgrenzung des Planareals). Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

39 Blick durch das ehemalige Kasernentor auf die untere Ebene. Im Hintergrund die beiden erhöht stehenden, denkmalgeschützten Gebäude Zwischen beiden Gebäuden hindurch führt ein Weg zu einem im rückwärtigen Bereich gelegenen Parkplatz Die beiden denkmalgeschützten Gebäude sind durch das Amtsgericht und die Stadtverwaltung nachgenutzt Auf dem Areal befindet sich außerdem der Sportplatz der ehemaligen Kaserne Das Planareal wird wie folgt begrenzt: Im Süden wird das Planareal von der Werenbergstraße bzw. Clausthaler Straße (B82 / B241) begrenzt, die Teil des Innenstadtrings sind, welcher das Stadtzentrum von Goslar im Westen, Süden und Osten umschließt. Im Osten stellt die von der Werenbergstraße abzweigende Wallstraße die Grenze des Planareals dar. Während die Wallstraße im Nordosten unmittelbar an das Planareal grenzt, befindet sich im Südosten noch die Gebäude einer Gaststätte auf einem langgezogenen Flurstück zwischen Wallstraße und dem Planareal. Im Norden wird der Planstandort durch die Straße Kaiserbleek begrenzt, über die derzeit die Zufahrt auf den als Parkplatz genutzten Domplatz erfolgt. Dabei werden die Domvorhalle sowie das öffentliche WC ausgespart und sind nicht Teil des abgegrenzten Planstandortes. Die westliche Grenze des Planareals verläuft im Nordwesten zunächst zwischen dem als Parkplatz genutzten Domplatz und einer der Kaiserpfalz vorgelagerten Grünfläche und umschließt das im Norden, angrenzend an den Domplatz stehende Bestandsgebäude der ehemaligen Kaserne. Das nördliche der beiden unter Denkmalschutz stehenden Gebäude das derzeit durch das Amtsgericht genutzt wird wird jedoch ausgespart. Die Grenze verläuft entlang des westlichen Rands der unteren Parkierungsebene zwischen beiden Gebäuden hindurch und dann erneut ent- Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

40 lang der Grenze der zur Kaiserpfalz gehörenden Grünfläche. Im Südwesten verläuft die Grenze zwischen mehreren kleinteilig parzellierten Kleingärten. Das nähere Umfeld des Planstandortes lässt sich wie folgt beschreiben: Nördlich des Planareals beginnt die Altstadt von Goslar mit einer dichten, überwiegend historischen Bebauung und einem innenstadttypischen Nutzungsmix aus Wohnen und Gewerbe, insbesondere Einzelhandel und Gastgewerbe, sowie Dienstleistungs- und Büronutzungen. Mit zunehmender Annährung an den Altstadtkern tritt die Wohnnutzung in den Hintergrund und gewerbliche Nutzungen dominieren. Das westliche Umfeld des Planareals wird durch die gegenüber dem Planareal erhöht liegende Kaiserpfalz geprägt. Nach Osten hin ist der Kaiserpfalz eine Grünfläche vorgelagert, nach Süden und Westen ist sie von Bäumen eingefasst. Der begrünte Bereich um die Kaiserpfalz geht in einen kleinteilig parzellierten und durch Kleingärten genutzten Bereich entlang des Innenstadtrings (B82 / B241) über. Dieser Grünstreifen entlang des Innenstadtrings setzt sich auch im Osten des Planareals im Bereich der ehemaligen Wallanlage der Stadt Goslar fort. Im Südosten des Planareals, jenseits der Wallstraße, beginnt ein mit altem Baumbestand und verschiedenen Wasserflächen (Kahnteich, Judenteich, Abzucht) durchsetzter Grünzug, der die gesamte östliche Hälfte der Altstadt umgibt und durch Rad- und Fußwege erschlossen wird. Im Nordosten des Planareals, angrenzend an die Wall- und Glockengießerstraße, befinden sich Wohnhäuser, die über umfangreiche Freiflächen im rückwärtigen Bereich verfügen, wodurch sich dieser Bereich maßgeblich von der dichten Bebauung der weiteren nördlichen Innenstadt unterscheidet. Südlich der Werenbergstraße / Clausthaler Straße steigt das Gelände weiter an. Hier befindet sich ein durch freistehende Villen geprägtes Wohngebiet sowie südöstlich des Planareals das zur TU Clausthal gehörende Energie-Forschungszentrum Niedersachsen, ehe das besiedelte Stadtgebiet endet und das zunächst freie, später bewaldete Gelände zum Rammelsberg hin ansteigt. Die östliche Hälfte der Innenstadt von Goslar ist von einem mit altem Baumbestand und Wasserflächen durchsetzten Grünstreifen im Bereich der ehemaligen Wallanlagen umgeben. Hier Blick auf die Grünanlage östlich des Planstandortes Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

41 Die erhöht liegende Kaiserpfalz unmittelbar westlich des Planareals Im Südosten des Planstandortes grenzt eine Gaststätte an die Wallstraße Abb. 5: Das nähere Umfeld des Planstandortes im Bereich des Domplatzes sowie der ehemaligen BGS-Kaserne am südlichen Rand der Innenstadt von Goslar sowie die Lage der innerstädtischen Hauptgeschäftsstraßen Quelle: MS Bing; ecostra-bearbeitung Die Einsehbarkeit des Planareals ist unterschiedlich zu beurteilen. So besteht aus der Innenstadt kommend entlang der Straße Hoher Weg eine gute Einsehbarkeit des Planstandortes. Allerdings ist das Sichtfenster aufgrund der angrenzenden Bebauung recht schmal. Im Bereich der angrenzenden Clausthaler Straße / Werenbergstraße ist die Einsehbarkeit des Planareals eingeschränkt, da sich dieses gegenüber der Hauptverkehrsachse auf einem niedrigeren Niveau befindet und zudem auf einem Teilstück von einem Grünstreifen mit Buschwerk und altem Baumbestand eingefasst ist. Entlang der leicht abschüssigen Wallstraße verhindern die Gebäude der im Süden gelegenen Gaststätte eine direkte Einsehbarkeit des Planareals, die erst ab der Toreinfahrt auf das ehemalige Kasernengelände gegeben ist. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

42 3.5.2 Historie des Planareals Für den Standortbereich Domplatz / BGS-Kaserne gab es bereits in der Vergangenheit verschiedene Überlegungen für eine mögliche Nachnutzung. Im Jahr 2000 wurde unter dem Projektnamen Pfalz-Quartier Pläne öffentlich vorgestellt und diskutiert, die eine Inwertsetzung des Areals mit einem Nutzungsmix aus Wohnen, Hotellerie / Gastronomie, kulturelle Einrichtungen und Handel vorsahen. In Bezug auf den Einzelhandel waren seinerzeit insgesamt rund m² VK vorgesehen, davon m² VK für ein SB-Warenhaus, mehrere Fachmärkte mit m² VK sowie weitere Einzelhandel und Gastronomie auf m² VK. Ergänzt werden sollte das Einzelhandelsangebot von rund m² durch Büro- und Wohnnutzungen auf rund m² sowie durch ein Hotel mit 60 Zimmern. Für Besucher waren PKW- und 20 Busstellplätze vorgesehen. Initiiert wurde das Projekt seinerzeit durch die Kaufmannsgilde der Stadt Goslar und war als reaktion auf die geplanten Ansiedlung eines SB-Warenhauses im Gewerbegebiet Baßgeige zu sehen. 1 Nach vorliegenden Informationen fand sich seinerzeit kein Investor für das Vorhaben. Im Jahr 2004 gab es dann Pläne, auf dem Areal der ehemaligen BGS-Kaserne einen Hotelkomplex mit Restaurant / Café sowie einem integrierten Touristikcenter zu realisieren. Die Gebäude sollten auf dem nördlichen Teil des Kasernengeländes entstehen, der südliche Teil war für eine mehrgeschossige Parkgarage vorgesehen Verkehrliche Anbindung des Planareals Die großräumige verkehrliche Erschließung des Planareals erfolgt über die Werenbergstraße (B82 / B241), die Teil des Innenstadtrings ist, der den Westen, Süden und Osten des Stadtzentrums von Goslar umschließt. Die Werenbergstraße zeigt eine mittlere Verkehrsfrequenz. Über die B82 besteht im Westen eine Verbindung Richtung Seesen und die dort verlaufende Autobahn A7, im Osten verbindet die B82 Goslar mit der Autobahn A395 (Goslar Braunschweig). Die B241 zweigt westlich des Planstandorts nach Süden ab und führt u.a. nach Clausthal-Zellerfeld, in nordöstlicher Richtung mündet die B241 ebenfalls auf die Autobahn A395. Nordwestlich und nordöstlich der Altstadt bestehen außerdem Querverbindungen zwischen dem Innenstadtring und den weiteren überörtlichen Straßen und hier insbesondere mit der autobahnähnlich ausgebauten Bundesstraße B6. Insgesamt ist damit eine gute überörtliche Anbindung des Standortbereichs auch aus dem Umland der Stadt Goslar gegeben. Die kleinräumige verkehrliche Erschließung des Planareals erfolgt derzeit im Wesentlichen über die vom Innenstadtring nach Norden abzweigende Wallstraße. Aus Fahrtrichtung Osten kommend befindet sich der Kreuzungsbereich hinter einer Kurve sowie auf einer kleineren Kuppe. Aus Fahrtrichtung Westen kommend ist die Werenbergstraße leicht abschüssig. Aus beiden Fahrtrichtungen ist eine eigene Abbiegespur in 1 vgl. Interessante Alternative zum Baßgeigen-Kaufhaus, in: Goslarsche Zeitung vom und Tenor: Pläne sollten sorgfältig geprüft werden, in: Goslarsche Zeitung vom vgl. Planungsunterlagen der System & Industriebau Goslar GmbH Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

43 die Wallstraße eingerichtet, wobei hier eine Ampel den Verkehr regelt. 1 Über die Wallstraße besteht zum einen eine Zu- und Abfahrtmöglichkeit auf das ehemalige Kasernenareal. Hierfür ist aus Richtung Süden kommend eine eigene Abbiegerspur vorhanden. Zum anderen mündet die Wallstraße im Norden auf die Straße Kaiserbleek, über die der nördliche Teil des Planareals, der derzeit als Parkplatz genutzte Domplatz, angefahren werden kann. Die Zu- und Abfahrt des Parkplatzes sind räumlich getrennt. Die Abfahrt erfolgt am östlichen Rand des Planareals unmittelbar auf die Wallstraße. Die Wallstraße als auch die Straße Kaiserbleek zeigen eine eher geringe Verkehrsfrequenz. Aus Osten kommend liegt der Kreuzungsbereich B82 / B82 mit der Wallstraße hinter einer Kurve und auf einer kleinen Kuppe Aus Richtung Westen über den Innenstadtring kommend ist die Straße leicht abschüssig Über die leicht abschüssige Wallstraße besteht eine direkte Zufahrtmöglichkeit zum ehemaligen Kasernenareal Im Norden mündet die Wallstraße auf die Straße Kaiserbleek, über die die Zufahrt zum Parkplatz auf dem Domplatz erfolgt Eine weitere Zufahrtmöglichkeit besteht aus Richtung Norden aus der Innenstadt kommend über die Straße Hoher Weg, die unmittelbar nördlich des Domplatzes auf die dortige Straße Kaiserbleek mündet. Der Hohe Weg ist als Einbahnstraße ausgewiesen und verfügt über einen nur schmalen Straßenquerschnitt. Zusammen mit den Straßen Marktstraße / Bäringerstraße / Astfelder Straße stellt der Hohe Weg eine der Hauptdurchfahrtsachsen der Innenstadt dar. Die weiteren Straßen im Bereich des Planareals die Glockengießerstraße, Thomasstraße sowie Kaiserbleek bzw. Liebfrauenberg sind nicht für den allgemeinen Durchgangsverkehr freigegeben. 1 Inwieweit die vorhandenen Abbiegespuren in der Lage sind, den durch das Planvorhaben induzierten Verkehr aufzunehmen ist ggf. in einem eigenen Verkehrsgutachten zu prüfen. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

44 Zur zukünftigen verkehrlichen Erschließung des Planareals bestehen verschiedene Überlegungen, die im Zusammenhang mit der Beschreibung des Planobjektes im nachfolgenden Kapitel 4.1 dargestellt werden. Die als Einbahnstraße konzipierte Straße Hoher Weg verläuft durch die westliche Altstadt von Goslar (linkes Bild) und mündet am nördlichen Rand des Planareals auf die Straße Kaiserbleek (rechtes Bild) Entlang der Werenbergstraße sowie am südlichen Ende der Straße Hoher Weg sind jeweils Haltestellen im Busnetz der Stadt Goslar eingerichtet. Eine Erreichbarkeit des Planstandortes mit dem ÖPNV ist somit gegeben. Als Besonderheit ist außerdem die Einbahnstraße Hoher Weg entgegen der Fahrtrichtung für den Fahrradverkehr freigegeben Fußläufige Anbindung des Planareals an das Stadtzentrum Aufgrund der Lage des geplanten Shoppingcenters am südlichen Rand der Innenstadt ist darüber hinaus auch die fußläufige Anbindung bzw. Erreichbarkeit des Planstandortes von besonderer Bedeutung. Der nördliche Teil des Planareals, d.h. der Domplatz ist nur einseitig mit einem Fußweg ausgestattet. Dieser verläuft auf der gegenüberliegenden Straßenseite entlang der Wallstraße sowie der Straße Kaiserbleek während sich entlang der Grundstücksgrenze des Planareals kein Fußweg befindet. Im südlichen Verlauf der Wallstraße sowie entlang der Werenbergstraße d.h. im Bereich des ehemaligen Kasernenareals ist beidseitig ein Fußweg vorhanden. Das Planareal ist über zwei fußläufige Verbindungen mit dem im Stadtzentrum gelegenen Marktplatz verknüpft, von dem die innerstädtischen Hauptgeschäftsstraßen abzweigen. Die fußläufige Entfernung zwischen dem Planareal und den am nordöstlichen Rand des Marktplatzes beginnenden Einkaufsstraßen Fischmärkerstraße / Breite Straße beträgt ca m. Als fußläufige Hauptverbindungsachse fungiert die vom nördlichen Rand des Planareals zunächst geradlinig nach Norden verlaufende Straße Hoher Weg. Im weiteren Verlauf beschreibt der Hohe Weg eine leichte Linkskurve und tangiert dort den westlichen Rand des Marktplatzes mit der dort lokalisierten Marktkirche. Die Straße ist als Einbahnstraße in Fahrtrichtung Süden ausgewiesen und beidseitig mit einem Fußweg ausgestattet, der im südlichen Verlauf breit, im nördlichen Verlauf durch die angren- Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

45 zende Bebauung teils nur schmal ausgebaut ist. Der Hohe Weg wird derzeit insbesondere von Touristen frequentiert, die den Parkplatz auf dem Domplatz nutzen bzw. die Kaiserpfalz besuchen und von dort in die Altstadt laufen. Entsprechend haben sich in diesem Bereich verschiedene Anbieter mit einem touristenspezifischen Angebot (Souvenirs, Andenken, Kunsthandwerk) sowie verschiedene gastronomische Anbieter angesiedelt, wobei immer wieder auch Brüche in der Nutzungsstruktur festzustellen sind. Der Hohe Weg stellt die fußläufige Hauptverbindungsachse ins Zentrum der Stadt Goslar dar Der Hohe Weg tangiert den Marktplatz am westlichen Rand auf Höhe der dortigen Marktkirche. Die Hauptgeschäftsstraßen beginnen auf der gegenüberliegenden Seite des Marktplatzes Eine weitere fußläufige Verbindung zwischen dem Planareal und dem Marktplatz besteht über einen schmalen Fußweg, der am nordöstlichen Rand des Planstandortes, im Kreuzungsbereich Wallstraße / Glockengießerstraße beginnt. Der Fußweg verläuft zunächst entlang der Rückseite einer Schule und gleicht dort mittels zweier Treppen den Höhenunterschied zwischen dem Standortbereich des Planareals und dem Marktplatz aus. Am südlichen Ende des Fußweges ist zudem auf ein augenscheinlich dauerhaft geöffnetes Tor hinzuweisen. Im weiteren Verlauf quert der Fußweg den Lauf der Abzucht und mündet in einem schmalen Häuserdurchgang auf den Marktplatz. Der Weg befindet sich in keinem besonderen guten Zustand und wird nur mäßig frequentiert. In Teilen zeigt er einen gewissen Hinterhofcharakter mit den Mülltonnen der Gastronomiebetriebe am Marktplatz. Der Weg verläuft zudem nicht gradlinig zwischen Marktplatz und Planareal, sondern nimmt mehrere Windungen, was die Orientierbarkeit erschwert. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

46 Abb. 6: Die beiden fußläufigen Verbindung des Planstandortes am südlichen Rand der Innenstadt und dem Stadtzentrum mit dem Marktplatz Quelle: MS Bing; ecostra-bearbeitung Am südlichen Ende des Fußweges befindet sich ein augenscheinlich dauerhaft geöffnetes Tor. Mittels zweier Treppen wird ein Höhenunterschied ausgeglichen Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

47 In Teilen zeigt der nur mäßig frequentierte Weg einen gewissen Hinterhofcharakter. Er mündet in einem schmalen Häuserdurchgang auf den Marktplatz Standortbewertung Die spezifischen Eigenschaften und Entwicklungsmöglichkeiten eines Einzelhandelsstandortes können durch eine Analyse der Stärken ( Strenghts ), Schwächen ( Weaknesses ), Chancen ( Opportunities ) und Gefahren ( Threats ) d.h. durch eine sog. SWOT-Analyse transparent gemacht werden. Diese Merkmale üben einen entscheidenden Einfluss auf die Ausstrahlung und damit die Umsatzerwartung und Marktpositionierung eines Einzelhandelsobjektes aus. Bei der nachfolgenden Standortbewertung werden im Speziellen auch die für die Vertriebsform Shoppingcenter relevanten Standortfaktoren berücksichtigt (vgl. Tabelle 3). In einem Fazit aus betrieblicher Sicht ist festzustellen, dass der Planstandort eine grundsätzlich gute Eignung für die Ansiedlung eines Shoppingcenters besitzt. Diese Bewertung beruht v.a. darauf, dass es sich bei dem Planareal um eine der wenigen großdimensionierten, verfügbaren Flächen am Rand der dicht bebauten Altstadt von Goslar handelt, welche die Schaffung einer ausreichenden kritischen Masse für ein Shoppingcenter erlaubt. Die Stadt Goslar ist schon heute der dominierende Einzelhandelsstandort im Landkreis Goslar mit einem weitreichenden, auch über den Landkreis hinausgreifenden Marktgebiet. Zusätzlich profitiert der Einzelhandel von den zahlreichen Touristen, die jährlich die Stadt besuchen. Innerhalb der Stadt Goslar besitzt der Standort zudem eine gute verkehrliche Erreichbarkeit durch seine Lage am Innenstadtring. Darüber hinaus ist auch eine fußläufige Erreichbarkeit aus dem Stadtzentrum gegeben. Auf der anderen Seite ist die Bevölkerungsentwicklung im Untersuchungsraum deutlich rückläufig und auch für die Zukunft ist basierend auf den amtlichen Prognosen von einer deutlichen Bevölkerungsabnahme verbunden mit schrumpfenden Kaufkraftpotenzialen im Einzugsgebiet auszugehen (sog. schrumpfender Markt ). Auch sind intensive Wettbewerbsauseinandersetzungen insbesondere mit dem innerstädtischen Einzelhandel in den Haupteinkaufslagen zu erwarten, wobei die Wegebeziehungen zwischen Planareal und 1a-Lage derzeit nicht optimal sind (Orientierbarkeit, fehlende Sichtbeziehung, Distanz etc.). Aus städtebaulicher Sicht handelt es sich um einen integrierten Standort am südlichen Rand der Innenstadt von Goslar noch innerhalb des durch die Bundesstraße B82 / B241 gebildeten Innenstadtrings, der das Stadtzentrum von Goslar im Westen, Sü- Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

48 den und Osten umschließt. 1 Allerdings liegt der Planstandort nicht innerhalb des im Zentrenkonzept der Stadt Goslar ausgewiesenen, großzügig dimensionierten zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt, sondern grenzt südlich unmittelbar an diesen an. Das Planareal mit dem derzeit als Parkplatz genutzten Domplatz sowie der ehemaligen, inzwischen wenig ansehnlichen BGS-Kaserne ist seit inzwischen rund 15 Jahren untergenutzt und wird der Qualität des Raumes in dieser prominenten Lage am Fuße der Kaiserpfalz nicht gerecht. Die im Zusammenhang mit der Centerrealisierung geplante Quartiersentwicklung dürfte zu einer deutlichen Aufwertung des Standortbereichs sowie der näheren Umgebung (z.b. des Hohen Weges) führen. Aus raumordnerischer Sicht ist festzustellen, dass die vorgesehene Realisierung eines Shoppingcenters zunächst im Einklang mit den zentralörtlichen Funktionen der Stadt Goslar als Mittelzentrum steht. Die Stadt Goslar besitzt bereits heute eine hohe Einzelhandelszentralität und stellt auch innerhalb des mittelzentralen Verbundes der Städte Goslar, Bad Harzburg, Clausthal-Zellerfeld und Seesen die dominierende Einkaufsdestination innerhalb des Landkreises dar. Mit Realisierung des Planvorhabens würde sich die Versorgungsfunktion der Stadt Goslar für die Bevölkerung innerhalb des mittelzentralen Verflechtungsbereichs auch gegenüber den umliegenden Mittelzentren innerhalb des Verbundes weiter erhöhen. 1 Zur Frage der städtebaulichen Integration liegen verschiedene Definitionen vor. Die Erläuterungen zu Nr. 2.3 Satz 6 LROP führt hierzu aus: Städtebaulich integrierte Lagen stehen im engen räumlichen und funktionalen Zusammenhang mit den zentralen Versorgungsbereichen im Sinne des 2 Abs. 2 und 9 Abs. 2a BauGB. Sie verfügen über ein vielfältiges und dichtes Angebot an Versorgungs- und Dienstleistungseinrichtungen, haben einen wesentlichen fußläufigen Einzugsbereich und sind in das ÖPNV-Netz eingebunden. Von Bedeutung ist auch ein attraktives Parkmanagement für den individuellen Verkehr. Entsprechend ihrer unterschiedlichen Versorgungsfunktion können sowohl Innenstädte bzw. Ortsmitten /-kerne als Hauptzentren sowie Stadtteilzentren als Nebenzentren das Kriterium der städtebaulich integrierten Lage erfüllen. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

49 Tab. 3: SWOT-Analyse der Standorteigenschaften und Entwicklungsmöglichkeiten Stärken ( Strenghts ) Verfügbarkeit einer großdimensionierten, innerstädtischen Fläche welche die Schaffung einer ausreichenden kritischen Masse sowie einer ausreichenden Zahl an Stellplätzen ermöglicht Gute verkehrliche Erreichbarkeit aus dem Einzugsgebiet durch unmittelbare Lage am Innenstadtring B82 / B241 Stadt Goslar ist die dominierende Einkaufsdestination im Landkreis Goslar Fußläufige Erreichbarkeit des Standorts aus der Altstadt gegeben Stadt Goslar ist eine bekannte und beliebte Tourismusdestination mit hoher Besucherfrequenz; Touristen als zusätzliches Kundenpotenzial Prominente Lage am Fuße der Kaiserpfalz; Standortbereich besitzt eine (auch über-) örtliche Bekanntheit Realisierung durch einen leistungsfähigen und erfahrenen Betreiber Stärkung der Innenstadt gegenüber den Einzelhandelslagen Gutenbergstraße und Baßgeige Standortbereich ist eingebunden in das örtliche ÖPNV-Netz Chancen ( Opportunities ) Geplantes Shoppingcenter bietet Chance einer weiteren Stärkung des Standorts Goslar als Einkaufsdestination Integration eines attraktiven Magneten am Rand der Innenstadt; Chance auf Realisierung eines bedeutenden, neuen Einzelhandelsschwerpunkts Revitalisierung eines seit Jahren brachliegenden innerstädtischen Standortes Anbindung an die Geschäftslagen der Altstadt durch Aufwertung des Hohen Weges (fußläufige Erreichbarkeit, Aufenthaltsqualität etc.) Realisierung bietet Chance, nachgefragte aber kaum verfügbare große Betriebsflächen anzubieten (Kleinteiligkeit der Altstadt) Vorhaben verbessert die wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung, insbesondere mit Gütern des täglichen Bedarfs Center ergänzt den Betriebstypenmix der Stadt Goslar Zusätzliches Angebot für Besucher der Stadt (u.a. Kaiserpfalz) mit möglichen Kundenzuführeffekten Schlechtwetterangebote für Touristen Shoppingcenter als Teil einer Quartiersentwicklung, wodurch sich mögliche Synergieeffekte ergeben Bestreben der Region, den negativen Trend der Bevölkerungsentwicklung durch konkrete Projekte und Programme abzufedern Quelle: ecostra Schwächen ( Weaknesses ) In der Vergangenheit deutlich rückläufige Bevölkerungszahlen in Goslar sowie im Einzugsgebiet; lt. amtlicher Prognosen ist auch zukünftig ein starker Einwohnerrückgang im Einzugsgebiet zu erwarten (sog. schrumpfender Markt ) Wegebeziehung in die Altstadt sowie zu den innerstädtischen Hauptgeschäftslagen nicht optimal und nur bedingt veränderbar Derzeit geringe Passantenfrequenz im Standortbereich; jedoch eine wichtige Anlaufstelle für Touristen Insgesamt unterdurchschnittliches Kaufkraftniveau im Einzugsgebiet Keine Sichtbeziehung zu den innerstädtischen Hauptgeschäftslagen Räumliche Distanz zur Altstadt; Wegebeziehung mit toten Zonen und Brüchen in der Nutzungsstruktur Planareal zum Stadtzentrum hin abgesetzt (vorgelagerter Parkplatz) Planstandort liegt nicht im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt Standort sowie Status als Weltkulturerbe stellt besondere Anforderungen an die Bebauung des unmittelbaren Umfeldes Grundstückszuschnitt, Topographie und Denkmalschutz erschweren eine Projektrealisierung (höhere Baukosten) Arbeitslosenquote im Einzugsgebiet deutlich über dem Landesdurchschnitt Gefahren ( Threats ) Intensive Wettbewerbsverflechtungen mit dem innerstädtischen Einzelhandel zu erwarten Wettbewerbsverflechtungen mit dem in der innerstädtischen 1a-Lage gelegenen Shoppingcenter Kaiserpassage Hohe Marken- und Angebotsüberschneidung mit innerstädtischen Geschäftslagen (Filialisten im mittleren Segment) Konfliktpotenzial zwischen Shoppingcenter und Kaiserpfalz Touristen nehmen Shoppingcenter nur bedingt an ( Suche nach authentischen Orten ) Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

50 4. Projektbeschreibung und -daten des geplanten Shoppingcenters 4.1 Projektbeschreibung und Projektdaten Am Planstandort am südlichen Rand der Innenstadt von Goslar, am Fuße der Kaiserpfalz, ist auf dem Areal des Domplatzes sowie einer ehemaligen BGS-Kaserne, die Realisierung eines Shoppingcenters mit einer Verkaufsfläche von insgesamt ca m² VK geplant. Das Projekt wird durch die ECE entwickelt, dem führenden Entwickler von Shoppingcentern in Europa. Das Shoppingcenter ist Teil einer Quartiersentwicklung auf einer Gesamtfläche von ca m², dessen Gesamtkonzeption neben Einzelhandel die Nutzungsbausteine Wohnen / Hotel, Gastronomie, Dienstleistung sowie Parken umfasst und zusätzlich eine Neugestaltung und Aufwertung des derzeit als Parkplatz genutzten Areals des Domplatzes vorsieht. Das Projekt befindet sich derzeit noch in der Ideenfindungs- und Konzeptionsphase. Nachfolgend wird der aktuelle Planungsstand aufgezeigt. Abb. 7: Grobskizze zur möglichen Nutzungskonzeption der geplanten Quartiersentwicklung am südlichen Rand der Innenstadt von Goslar mit Handel (roter Bereich), Wohnen / Hotel (blauer Bereich) und Empfang / Tourismus (oranger Bereich) Quelle: ECE Ideenskizze Domquartier Goslar 2013 Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

51 Abb. 8: Detailskizze zur möglichen Nutzungskonzeption der geplanten Quartiersentwicklung am südlichen Rand der Innenstadt von Goslar Quelle: ECE Ideenskizze Domquartier Goslar 2013 Der nördliche Bereich des Standortareals der Domvorplatz soll als Freifläche erhalten bleiben. Dabei soll der derzeit noch als Parkplatz genutzte Bereich jedoch aufgewertet werden und um die Domvorhalle herum eine Art Empfangssituation geschaffen werden. Statt eines Parkplatzes ist hier eine ansprechende Platzgestaltung mit z.b. der Einrichtung eines Präsentationsforums sowie der Freilegung der Fundamente des ehemaligen Doms angedacht. Der westliche Bereich des Planareals, abgegrenzt durch die derzeit durch das Amtsgericht und die von der Stadtverwaltung genutzten Gebäude, sind für den Nutzungsbaustein Wohnen / Hotel vorgesehen. Die beiden Bestandsgebäude stehen unter Denkmalschutz und bleiben erhalten und werden in die Quartiersplanung integriert. Im nördlichen Bereich der so abgegrenzten Teilfläche sollen Wohngebäude für Senioren und / oder Familien sowie ggf. Mehrgenerationen-Wohnungen entstehen. Der südliche Bereich entlang der B241 / B82 ist für einen Hotelneubau der gehobenen Kategorie vorgesehen. Das Shoppingcenter soll im Süden des Areals auf dem ehemaligen Kasernengelände auf einer Grundfläche von ca m² errichtet werden. Der aktuell gültige Bebauungsplan weist das Areal als Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung BGS-Kaserne aus, so dass im Zuge einer möglichen Projektrealisierung eine Änderung der bauplanungsrechtlichen Festsetzungen erforderlich ist. Weiterhin müssen zunächst die derzeit noch vorhandenen Gebäude abgetragen werden. Die Planung sieht die Konzeption eines dreigeschossigen Mall-Centers (Untergeschoss 1. Obergeschoss) mit insgesamt ca m² VK vor, ergänzt um Flächen für Ser- Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

52 vice und Gastronomie. Dabei ist die bauliche Höhe des Centers beschränkt, so dass die Sichtachse im Bereich des Domplatzes auf den südlich gelegenen Rammelsberg bestehen bleibt. Weiterhin ist vorgesehen, dass Dach des Centers in angemessenem Stil parkähnlich zu begrünen, wodurch eine Schließung des grünen Bandes mit den im Osten und Westen angrenzenden Parkanlagen erreicht wird. Darüber hinaus soll so trotz des großvolumigen Baukörpers der Blick vom Rammelsberg auf die historische Altstadt mit der kleinteiligen Dachlandschaft sowie auf die Kaiserpfalz gewahrt bleiben. Das begrünte Dach könnte zudem als Belvedere genutzt werden, von dem aus der Blick auf den Domplatz und die dortige Domvorhalle sowie über die Altstadt fällt. Auch ist an der Nordseite des Shoppingcenters angrenzend an den neu gestalteten Domplatz mit der dortigen Empfangssituation eine Terrasse mit zugehöriger Gastronomie vorgesehen. Im Hinblick auf die Parkierung ist geplant einen Großteil der Stellplätze im Untergeschoss des Centers in Form einer Tiefgarage unterzubringen sowie weitere Parkplätze auf dem begrünten Dach des Centers zu realisieren. Zur verkehrlichen Erschließung des Areals werden derzeit zwei Varianten diskutiert: Bei Variante 1 wird das Areal ausschließlich über die B241 / B82 erschlossen. Hierbei verfügt sowohl das geplante Shoppingcenter als auch das für Wohnen / Hotel vorgesehene westliche Teilareal über eine eigene Zu- und Abfahrt. Bei Variante 2 erfolgt die Erschließung des Teilareals Wohnen / Hotel wiederum mittels einer Zu- bzw. Abfahrt auf Höhe der Kaisertorstraße. Die Erschließung des Shoppingcenters erfolgt hier jedoch über die Wallstraße. Abb. 9: Variante 1 zur möglichen verkehrlichen Erschließung des Domquartiers mit Zufahrt über die B241 / B82 Quelle: Projektunterlagen der ECE Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

53 Abb. 10: Variante 2 zur möglichen verkehrlichen Erschließung des Domquartiers mit Zufahrt über die Wallstraße Quelle: Projektunterlagen der ECE In beiden Fällen müsste die Straßenführung angepasst und neue Zu- bzw. Abfahrten errichtet werden. Zudem soll in beiden Varianten eine Haltestelle des ÖPNV an der östlichen Seite des Planstandortes, ungefähr auf Höhe der Glockengießerstraße, errichtet werden. Städtebaulich sehen die Planunterlagen vor, durch die Entwicklung eines seit rund 15 Jahren brachliegenden Areals eine Stärkung der Nord-Süd-Achse zwischen Bahnhof Marktplatz Kaiserpfalz Energie-Campus zu erreichen. Durch die Quartiersentwicklung soll eine Stärkung der Nord-Süd-Achse zwischen dem Bahnhof Marktplatz Kaiserpfalz Energie-Campus erfolgen Quelle: ECE Ideenskizze Domquartier Goslar 2013 Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

54 4.2 Flächen- und Nutzungskonzeption des Planobjekts Bisher bestehen Seitens des Entwicklers nur erste Überlegungen im Hinblick auf die mögliche Verkaufsflächenkonzeption des geplanten Centers. Ausgehend von einer Verkaufsfläche von insgesamt ca m² wurden seitens des Entwicklers im aktuellen Verfahrensstand folgende Sortimente mit folgenden maximalen Verkaufsflächen genannt: Tab. 4: Branchen ECE Betreiberangaben zu den geplanten Sortimenten sowie den maximalen Verkaufsflächen Maximale Verkaufsfläche Periodischer Bedarf (Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheit und Körperpflege inkl m² Optik) Bekleidung / Textilien m² Schuhe / Lederwaren m² Unterhaltungselektronik (Elektro, Multimedia, Foto, ohne Optik) m² Sportbedarf (Bekleidung, Schuhe, Hartwaren) m² Sonstige Hartwaren (Haushalts- und persönlicher Bedarf, Möbel, Einrichtungsbedarf, m² Haus- und Heimtextilien) Insgesamt Summe Maximalwerte m² Die in den Planungsunterlagen des Entwicklers aufgeführten Branchen / Branchenzusammenstellungen unterschieden sich dabei von der von ecostra verwendeten Warengruppensystematik, die auch der Kaufkraftberechnung sowie den Erhebungsdaten des Einzelhandels im Untersuchungsraum zugrunde liegt, so dass hier zunächst eine Übertragung in die ecostra-warengruppensystematik erforderlich ist. Darüber hinaus fehlen in der Aufstellung diverse Branchen, die in einem innerstädtischen Shoppingcenter mit Sicherheit zu erwarten sind. Bezogen auf die von ecostra verwendete, 10- gliedrige Warengruppensystematik stellt sich das Branchenkonzept des geplanten Centers in etwa wie folgt dar: 1 Zu beachten ist, dass es sich hier um jeweils maximale Verkaufsflächen für die verschiedenen Warensortimente handelt und innerhalb der einzelnen Sortimente Spannbreiten bestehen. In Summe wird die Gesamtverkaufsfläche von ca m² nicht überschritten. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

55 Tab. 5: Branchenkonzept des geplanten Centers nach ECE-Systematik und ecostra- Systematik Branche ECE Branche ecostra Maximale Verkaufsfläche Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit / Körperpflege Periodischer Bedarf m² Blumen / Pflanzen / zoolog. Bedarf Zeitungen / Zeitschriften / Bücher Bekleidung / Textilien Schuhe / Lederwaren Bekleidung / Schuhe / Sport m² Sportbedarf Unterhaltungselektronik Elektrowaren m² Sonstige Hartwaren PBS / Hobby / Bastelbedarf / Spielwaren GPK / Hausrat / Geschenkartikel Einrichtung / Möbel Sonstiger Einzelhandel (u.a. Optik, Schmuck, Sportgeräte etc.) m² Nach Angaben der ECE ist vorgesehen, dass rund die Hälfte der Verkaufsfläche des Centers durch großflächige Mieter, i.d.r. sind dies Ladeneinheiten über m² VK, belegt werden sollen. Dabei ist jeweils ein Ankermieter aus den Sortimentsbereichen Nahrungs- und Genussmittel, Sportartikel, Drogeriewaren sowie Elektrowaren vorgesehen, zwei großflächige Anbieter sollen aus dem Sortimentsbereich Mode / Textilien kommen. Die übrige Verkaufsfläche verteilt sich entsprechend auf mittelgroße und kleine Geschäfte. Tab. 6: Betreiberangaben zu den geplanten Ankermietern mit Spannbreiten der jeweiligen Verkaufsflächendimensionierung Ankermieter nach Branchen min. Spannbreiten in m² max. Mode Unterhaltungselektronik Lebensmittel Sportartikel Drogerie Verkaufsfläche Ankermieter m² n.n. 1 + mittelgroße & kleine Geschäfte m² Verkaufsfläche gesamt m² Weitere detaillierte Informationen insbesondere wie groß die Verkaufsflächen nach Warengruppen exakt sind liegen bisher nicht vor, so dass im Rahmen der vorliegenden Untersuchung durch ecostra unter Berücksichtigung der bisher verfügbaren Rahmendaten Annahmen zur möglichen Flächen- und Nutzungskonzeption für das Planobjekt in Goslar zu treffen sind. 1 Die Summe der Maximalwerte der aufgezeigten Spannbreite der Ankermieter liegt bei ca m², womit die Ankermieter nahezu die gesamte Verkaufsfläche des Centers belegen würden. Basierend auf der derzeitigen Projektkonzeption sollen die Ankermieter jedoch nur etwa die Hälfte der Verkaufsfläche belegen, daher ist die Summe der Maximalwerte der aufgezeigten Spannbreite hier nicht relevant. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

56 Entsprechend der Vorgaben des Entwicklers wird zunächst für die großflächigen Ankermieter der jeweils untere Flächenwert der aufgezeigten Spannbreiten zugrunde gelegt, d.h. in Summe ca m² VK. Darüber hinaus wird für die übrigen mittelgroßen und kleinflächigen Geschäfte auf einer Fläche von insgesamt ca m² VK ein für ein innerstädtisches Shoppingcenter in der geplanten Größenordnung typischer Nutzungsmix angesetzt. Demnach verteilt sich die Verkaufsfläche von insgesamt ca m² (ohne Gastronomie und Dienstleistungen) auf die einzelnen Branchen wie folgt (ca.-werte): Tab. 7: Grobkonzeption des in Goslar geplanten innerstädtischen Shoppingcenters auf Basis von ecostra-annahmen Branche / Warengruppe Verkaufsfläche in m² in % Nahrungs- und Genussmittel ,6 Gesundheit / Körperpflege ,3 Blumen / Pflanzen / zoolog. Bedarf 250 1,3 Zeitungen / Zeitschriften / Bücher 600 3,2 PBS / Hobby / Bastelbedarf / Spielwaren 500 2,6 Bekleidung / Schuhe / Sport ,6 GPK / Hausrat / Geschenkartikel ,3 Elektrowaren ,3 Einrichtung / Möbel 400 2,1 Sonstiger Einzelhandel 700 3,7 Planobjekt insgesamt ,0 Für die weiteren Untersuchungsschritte im Rahmen dieser Analyse wird zunächst diese Grobkonzeption des Planobjektes zugrunde gelegt, wobei die tatsächliche Flächenund Nutzungskonzeption des letztendlich realisierten Centers von der oben aufgeführten Projektkonzeption abweichen kann. Die lt. den Planungsunterlagen des Entwicklers möglichen maximalen Flächenanteile in den einzelnen Branchen werden hinsichtlich ihrer möglichen Auswirkungen in einem speziellen Kapitel 7.7 im Zusammenhang mit den Untersuchungsergebnissen bewertet. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

57 5. Einzugsgebiet, Bevölkerungs- und Kaufkraftpotentiale 5.1 Einzugsgebiet Methodische Grundlagen Für die räumliche Abgrenzung des Einzugsgebietes des in Goslar geplanten innerstädtischen Shoppingcenters konnte u.a. auch auf die Ergebnisse der in diesem Zusammenhang durchgeführten Haushaltsbefragung zurückgegriffen werden. Innerhalb eines zuvor mit dem Auftraggeber und dem Entwickler des Centers abgestimmten Raums wurden über Haushalte telefonisch zu ihrem Einkaufsverhalten befragt. Unter anderem wurde im Rahmen der Befragung die Einkaufshäufigkeit in der Stadt Goslar abgefragt, wobei den Antwortenden hier fünf Häufigkeiten zwischen täglich und nie vorgegeben waren. 1 Die Antworten der Befragten zur Einkaufshäufigkeit in der Stadt Goslar wurde gewichtet und hierüber die Kundenanbindungsintensität an die Stadt Goslar ermittelt. Durch eine Abstufung der Kundenanbindungsintensitäten erfolgte eine Untergliederung des Einzugsgebietes in vier Intensitätszonen der Kaufkraftabschöpfung. Die exakte räumliche Abgrenzung auf kleinräumiger Ebene wurde letztendlich unter Berücksichtigung weiterer Aspekte wie z.b. der spezifischen verkehrlichen, topographischen und naturräumlichen Gegebenheiten, der Wettbewerbssituation sowie administrativer Gliederungen im Untersuchungsraum vorgenommen. 5.2 Abgrenzung und Zonierung des Einzugsgebietes Unter Berücksichtigung der genannten Punkte umfasst das Einzugsgebiet des in Goslar geplanten innerstädtischen Shoppingcenters einen Raum, welcher ausgehend von der Stadt Goslar nahezu den gesamten Landkreis Goslar umfasst und darüber hinaus insbesondere im Osten und in geringerem Umfang im Nordwesten über den Landkreis hinaus reicht. 2 Im Westen erreicht das Einzugsgebiet seine weiteste Ausdehnung im Stadtgebiet von Seesen und greift hier in Teilen über die Autobahn A7 hinaus. Im Norden reicht das Einzugsgebiet über den Landkreis Goslar hinaus und umfasst hier u.a. noch die südlichen Stadtteile von Salzgitter sowie entlang der Autobahn A395 noch das Gebiet der Stadt Schladen-Werla. Im Osten reicht das Einzugsgebiet ebenfalls über den Landkreis Goslar hinaus und umfasst hier u.a. noch die zum Landkreis Harz in Sachsen-Anhalt gehörende Stadt Osterwiek sowie die Gemeinde Nordharz 1 2 Die Ergebnisse der Haushaltsbefragung werden im Anhang zu dieser Untersuchung dargestellt. Damit ist das Einzugsgebiet des geplanten innerstädtischen Shoppingcenters wesentlich weiter gefasst als das im Zentrenkonzept der Stadt Goslar ausgewiesene Marktgebiet des Einzelhandelsstandorts Goslar. Vgl. CIMA (Hrsg.): Zentrenkonzept Goslar. Lübeck, 2009, S. 7 Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

58 Im Süden umfasst das Einzugsgebiet noch die im Oberharz gelegenen Ortschaft Altenau sowie die Stadt Clausthal-Zellerfeld. Die noch zum Landkreis Goslar gehörende Stadt Braunlage liegt bereits außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes. Über dieses Einzugsgebiet hinausreichende Einkaufsverflechtungen mit dem Untersuchungsobjekt werden bei den späteren Umsatzberechnungen und der Analyse der Kaufkraftströme in Form von Streuumsätzen berücksichtigt. Ebenso finden sich hier auch die zahlreichen jährlichen Besucher der Stadt Goslar aber auch der umliegenden Städte und hier insbesondere der stark touristisch geprägten Region Harz wieder. Das so abgegrenzte Einzugsgebiet wurde nochmals in 4 Intensitätszonen einer abgestuften Kundenanbindungsintensität (Naheinzugsgebiet, mittleres Einzugsgebiet, erweitertes Einzugsgebiet und Ferneinzugsgebiet bzw. Zone I, II, III und IV) unterteilt. 5.3 Aktuelle Einwohnerzahl und zukünftige Einwohnerentwicklung Aktuell umfasst das so abgegrenzte Einzugsgebiet des in Goslar geplanten Shoppingcenters eine Gesamtzahl von ca Einwohnern. Untergliedert nach den verschiedenen Zonen der Kundenanbindung verteilen sich diese Einwohner wie folgt: ca Einwohner = ca. 20,8 % auf die Zone I (Naheinzugsgebiet) ca Einwohner = ca. 16,9 % auf die Zone II (mittleres Einzugsgebiet) ca Einwohner = ca. 33,3 % auf die Zone III (erweitertes Einzugsgebiet) ca Einwohner = ca. 29,0 % auf die Zone IV (Ferneinzugsgebiet) Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

59 Karte 2: Das Einzugsgebiet des geplanten innerstädtischen Shoppingcenters in Goslar Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

60 Tab. 8: Das abgegrenzte und in Zonen eingeteilte Einzugsgebiet des in Goslar geplanten innerstädtischen Shoppingcenters Folgende Städte und Gemeinden im Landkreis Goslar (Niedersachsen): Goslar (ohne OT Vienenburg & Hahnenklee) als Zone I (Naheinzugsgebiet) ca Einwohner Folgende Städte und Gemeinden im Landkreis Goslar (Niedersachsen): Goslar (OT Vienenburg) Goslar (OT Hahnenklee) Langelsheim Liebenburg als Zone II (mittleres Einzugsgebiet) ca Einwohner Zonen I + II insgesamt (Kerneinzugsgebiet) ca Einwohner Folgende Städte und Gemeinden im Landkreis Goslar(Niedersachsen): Altenau Bad Harzburg Clausthal-Zellerfeld Lutter am Barenberge Schulenberg im Oberharz Wildemann Folgende Städte und Gemeinden im Landkreis Wolfenbüttel (Niedersachsen): Börßum (OT Seinstedt) Hedeper Schladen-Werla Folgende Städte und Gemeinden im Landkreis Harz (Sachsen-Anhalt): Osterwiek als Zone III (erweitertes Einzugsgebiet) ca Einwohner Folgende Städte und Gemeinden im Landkreis Goslar(Niedersachsen): Hahausen Seesen Wallmoden Folgende Städte und Gemeinden im Landkreis Wolfenbüttel (Niedersachsen): Haverlah Sehlde Ortsteile der kreisfreien Stadt Salzgitter (Niedersachsen): Salzgitter (OT Süd) Folgende Städte und Gemeinden im Landkreis Harz (Sachsen-Anhalt): Nordharz als Zone IV (Ferneinzugsgebiet) ca Einwohner Zonen I - IV (Einzugsgebiet insgesamt) ca Einwohner Quelle: Landesbetrieb für Statistik und Kommunikationstechnologie Niedersachsen, Stand: ; Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt, Stand: , Auskünfte der Städte und Gemeinden zur Verteilung der Bevölkerung auf Ortsteilebene ecostra-abgrenzung und -Berechnung Auf Grundlage der NBank-Bevölkerungsprognose 2030 des NIW 1 sowie des statistischen Landesamtes Sachsen-Anhalt zur zukünftigen Einwohnerentwicklung ist davon auszugehen, dass die Bevölkerungszahl innerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes bis zum Jahr 2020 abnehmen und insgesamt ca Einwohner (ca. -8,9 %) betragen wird, wobei gewisse Toleranzen zu berücksichtigen sind. Differenziert nach den einzelnen Zonen des abgegrenzten Einzugsgebietes ergibt sich folgende Entwicklung der Einwohnerzahlen bis zum Jahr 2020: Zone I (Naheinzugsgebiet) = ca Einwohner (ca. -9,2 %) Zone II (mittleres Einzugsgebiet) = ca Einwohner (ca. -9,2 %) Zone III (erweitertes Einzugsgebiet) = ca Einwohner (ca. -8,7 %) Zone IV (Ferneinzugsgebiet) = ca Einwohner (ca. -8,6 %) 1 Der Zweckverband Großraum Braunschweig nutzt diese Prognose in seinem Statistik-Portal für den Großraum Braunschweig. Gegenüber der Prognose des statistischen Landesamtes Niedersachen ist diese Prognose wesentlich kleinräumiger. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

61 Damit wird für sämtliche Zonen des Einzugsgebietes ein zukünftig deutlicher Einwohnerrückgang prognostiziert, welcher sich auch in den für den Einzelhandel zur Verfügung stehenden Kaufkraftvolumen bemerkbar machen dürfte (sog. schrumpfender Markt ) Die Grundlagen der Kaufkraftberechnung Basis für die Berechnung der Nachfrage der Konsumenten nach Waren und Dienstleistungen ist das Nettosozialprodukt zu Faktorkosten. Hierbei handelt es sich um die Summe aller Erwerbs- und Vermögenseinkommen, die Inländern letztlich zugeflossen sind. Bei dem privaten Verbrauch handelt es sich um jenen Teil des verfügbaren Einkommens, der nicht gespart wird. Dieser berechnet sich wie folgt: Bruttoeinkommen aus unselbständiger Tätigkeit + Bruttoeinkommen aus Unternehmertätigkeit und Vermögen + Einkommen aus Einkommensübertragungen (Renten, Kindergeld etc.) und Vermietungen = Bruttoeinkommen der Haushalte - Einkommens- und Vermögenssteuern - Pflichtbeiträge zur Sozialversicherung = Nettoeinkommen der Haushalte + sonstige Einnahmen = Ausgabefähiges Einkommen - Übrige Ausgaben (KFZ-Steuern, freiwillige Beiträge zur gesetzlichen Kranken- und Rentenversicherung etc.) - Ersparnis = Ausgaben für den Privaten Verbrauch (Nachfrage der Konsumenten nach Waren und Dienstleistungen) Die durchschnittlichen Pro-Kopf-Ausgaben für Einzelhandelswaren (ohne Kraftfahrzeuge, Mineralölerzeugnisse und der konsumnahen Dienste, aber inklusive der Ausgaben für rezeptfreie Apothekerwaren) werden jährlich von ecostra im Rahmen der Grundlagenforschung in einer Tiefe von 40 strukturierten Warengruppen für diverse europäische Länder berechnet. Die aktuellen einzelhandelsrelevanten Pro-Kopf-Ausgaben (Datenbasis 2012) betragen pro Kopf der Wohnbevölkerung in Deutschland insgesamt ca ,--. Hiervon entfallen ca ,-- auf den Bereich Nahrungs- und Genussmittel und ca ,-- auf Non-Food-Waren. Bei der Berechnung der Kaufkraftvolumina in den jeweiligen Zonen des Einzugsgebietes wurde die entsprechende Kaufkraftkennziffer der jeweiligen Stadt bzw. Gemeinde herangezogen. 2 Diese Kaufkraftkennziffer gibt das jeweilige Kaufkraftniveau pro Einwohner im Vergleich zum nationalen Durchschnitt (= 100,0) an. In der Berechnung der Kaufkraftvolumina wurde weiterhin berücksichtigt, dass ein über- bzw. unterdurchschnittlicher Kaufkraftkoeffizient insbesondere bei Luxusgütern zum Tragen kommt, bei den Ausgaben für Waren des täglichen Bedarfs (Grund- 1 Allerdings ist an dieser Stelle noch einmal auf die Allianz für die Region GmbH und den Masterplan Regionales Umsetzungs- und Investorenkonzept Freizeit und Lebensqualität (RIK) hinzuweisen, dessen Ziel es ist die negative Bevölkerungsentwicklung abzufedern, indem Arbeitsplätze geschaffen und die Lebensqualität erhöht werden (vgl. Kap ). 2 ecostra verwendet hierbei die aktuellen Kaufkraftkennziffern des Instituts MB-Research, Nürnberg. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

62 bedürfnisse) dagegen weniger stark ins Gewicht fällt. Dieser Tatsache wurde durch eine entsprechende Gewichtung des Kaufkraftkoeffizienten bezogen auf Lebensmittel und Non-Food-Waren Rechnung getragen. 5.5 Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft im abgegrenzten Einzugsgebiet Unter Ansatz der aktuellen Einwohnerzahl im abgegrenzten Einzugsgebiet, der jeweiligen Kaufkraftkoeffizienten sowie der einzelhandelsrelevanten Pro-Kopf-Ausgaben errechnen sich die in Tabelle 9 ausgewiesenen Kaufkraftvolumina. Das gesamte einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotential im abgegrenzten Einzugsgebiet des Planobjektes beläuft sich demnach auf ca ,4 Mio.. Hiervon entfallen ca. 216,4 Mio. ca. 173,6 Mio. ca. 335,7 Mio. ca. 295,6 Mio. bzw. ca. 21,2 % auf die Zone I (Naheinzugsgebiet) bzw. ca. 17,0 % auf die Zone II (mittleres Einzugsgebiet) bzw. ca. 32,9 % auf die Zone III (erweitertes Einzugsgebiet) bzw. ca. 28,9 % auf die Zone IV (Ferneinzugsgebiet) Tab. 9: Einzugsgebietszonen Die einzelhandelsrelevanten Kaufkraftvolumina im abgegrenzten Einzugsgebiet des geplanten innerstädtischen Shoppingcenters in Goslar nach Warengruppen Zone I (Naheinzugsgebiet) Zone II (mittleres Einzugsgebiet) Zonen I+II (Kerneinzugsgebiet) Zone III (erweitertes Einzugsgebiet) Zone IV (Ferneinzugsgebiet) Zonen I-IV (Einzugsgebiet insgesamt) Warengruppen Angaben in Mio. Nahrungs- und Genussmittel 81,9 66,0 148,0 128,7 112,7 389,3 Gesundheit, Körperpflege 21,1 16,9 37,9 32,4 28,7 99,0 Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf 3,9 3,1 7,0 6,0 5,3 18,2 Zeitungen, Zeitschriften, Bücher 4,9 3,9 8,8 7,5 6,7 23,0 Kurzfristiger Bedarf 111,8 89,9 201,7 174,6 153,3 529,5 PBS, Hobby, Bastelbedarf, Spielwaren 8,0 6,4 14,4 12,3 10,9 37,6 Bekleidung, Schuhe, Sport 30,1 24,1 54,2 46,3 40,9 141,4 GPK, Hausrat, Geschenkartikel 6,7 5,4 12,1 10,3 9,1 31,5 Mittelfristiger Bedarf 44,8 35,8 80,6 69,0 60,9 210,6 Elektrowaren 17,4 13,9 31,3 26,8 23,7 81,8 Einrichtung, Möbel 16,9 13,6 30,5 26,1 23,0 79,6 Sonstiger Einzelhandel 25,5 20,4 45,9 39,3 34,7 119,9 Langfristiger Bedarf 59,9 47,9 107,7 92,1 81,4 281,3 Einzelhandelswaren insgesamt 216,4 173,6 390,0 335,7 295, ,4 Quelle: ecostra-berechnungen; ggf. Rundungsdifferenzen Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

63 Differenziert nach den abgegrenzten Zonen des Einzugsgebietes können nachfolgend dargestellte einzelhandelsrelevante Pro-Kopf-Ausgaben (Durchschnittswerte) errechnet werden: Zone I: ca ,-- p.c. ca ,-- p.c. Zone II: ca ,-- p.c. ca ,-- p.c. Zone III: ca ,-- p.c. ca ,-- p.c. Zone IV: ca ,-- p.c. ca ,-- p.c. für Nahrungs- und Genussmittel für Einzelhandelswaren insgesamt für Nahrungs- und Genussmittel für Einzelhandelswaren insgesamt für Nahrungs- und Genussmittel für Einzelhandelswaren insgesamt für Nahrungs- und Genussmittel für Einzelhandelswaren insgesamt Damit liegen die Pro-Kopf-Ausgaben für Nahrungs- und Genussmittel ebenso wie für alle Einzelhandelswaren in allen Zonen (I IV) des Einzugsgebietes (deutlich) unter den deutschen Durchschnittswerten von ca ,-- p.c. für Nahrungs- und Genussmittel bzw. ca ,-- p.c. für alle Einzelhandelswaren. Die Entwicklung des Kaufkraftvolumens im Marktgebiet des Planobjektes bis zum Prognosejahr 2020 ist zum einen abhängig von der zukünftigen Entwicklung des Verbraucherverhaltens sowie von konjunkturellen Einflüssen. Zum anderen ist die soziodemographische Entwicklung im Untersuchungsraum zu beachten, wobei auf Grundlage der Bevölkerungsprognosen bis zum Jahr 2020 für das abgegrenzte Einzugsgebiet eine rückläufige Einwohnerentwicklung (ca. -8,9 %) prognostiziert wird. Nach ecostra-berechnungen kann für das Prognosejahr 2020 von einer ladeneinzelhandelsrelevanten Kaufkraft pro Kopf der Wohnbevölkerung in Deutschland in Höhe von insgesamt ca ,-- ausgegangen werden (reale Entwicklung zu Preisen von 2012). Für den Bereich Nahrungs- und Genussmittel beläuft sich dieser Wert auf ca ,--. Unter Ansatz der genannten Parameter errechnet sich für das Prognosejahr 2020 im abgegrenzten Einzugsgebiet ein gesamtes einzelhandelsrelevantes Kaufkraftvolumen in Höhe von ca. 969,6 Mio., was einer Kaufkraftabnahme von ca. -51,8 Mio. bzw. von ca. -5,1 % entspricht. Damit handelt es sich beim Einzugsgebiet um einen sog. schrumpfenden Raum. Unter den Bedingungen zukünftig insgesamt steigender einzelhandelsrelevanter Pro-Kopf-Ausgaben ist dies das Ergebnis der deutlich negativen Bevölkerungsentwicklung im Einzugsgebiet. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

64 Tab. 10: Einzugsgebietszonen Die einzelhandelsrelevanten Kaufkraftvolumina im abgegrenzten Einzugsgebiet des geplanten innerstädtischen Shoppingcenters in Goslar nach Warengruppen im Jahr 2020 (Kaufkraftprognose) Zone I (Naheinzugsgebiet) Zone II (mittleres Einzugsgebiet) Zonen I+II (Kerneinzugsgebiet) Zone III (erweitertes Einzugsgebiet) Zone IV (Ferneinzugsgebiet) Zonen I-IV (Einzugsgebiet insgesamt) Warengruppen Angaben in Mio. Nahrungs- und Genussmittel 77,7 62,7 140,4 122,6 107,6 370,7 Gesundheit, Körperpflege 20,5 16,4 36,9 31,7 28,0 96,6 Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf 3,7 2,9 6,6 5,7 5,0 17,4 Zeitungen, Zeitschriften, Bücher 4,1 3,3 7,4 6,4 5,7 19,5 Kurzfristiger Bedarf 106,0 85,3 191,3 166,4 146,4 504,1 PBS, Hobby, Bastelbedarf, Spielwaren 7,7 6,1 13,8 11,9 10,5 36,2 Bekleidung, Schuhe, Sport 28,2 22,6 50,8 43,7 38,6 133,1 GPK, Hausrat, Geschenkartikel 6,3 5,1 11,4 9,8 8,7 29,9 Mittelfristiger Bedarf 42,2 33,8 76,0 65,3 57,8 199,2 Elektrowaren 16,2 13,0 29,2 25,1 22,2 76,6 Einrichtung, Möbel 16,0 12,8 28,9 24,8 22,0 75,6 Sonstiger Einzelhandel 24,2 19,4 43,5 37,4 33,1 114,1 Langfristiger Bedarf 56,5 45,2 101,7 87,4 77,3 266,4 Einzelhandelswaren insgesamt 204,7 164,2 369,0 319,2 281,5 969,6 Quelle: ecostra-berechnungen; ggf. Rundungsdifferenzen Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

65 6. Die Angebots- und Wettbewerbssituation im Einzelhandel Nachfolgend wird die relevante Angebots- und Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum dargestellt. Hierbei wurde insbesondere der Einzelhandel in sämtlichen zentralen Orten, d.h. den Mittel- und Grundzentren sowie den Standorten mit grundzentraler Teilfunktion innerhalb des Landkreises Goslar einer detaillierten Analyse unterzogen. Neben den vier Mittelzentren Bad Harzburg, Clausthal-Zellerfeld, Goslar und Seesen sind dies die Grundzentren Braunlage, Langelsheim, Liebenburg und Lutter am Barenberge. Darüber hinaus wurden auch die ehemals selbständigen Grundzentren St. Andreasberg und Vienenburg entsprechend erhoben, die seit der Aufstellung des RROP im Jahr 2008 mit der Stadt Braunlage fusionierten (St. Andreasberg) bzw. zur Stadt Goslar (Vienenburg) eingemeindet wurden. Ebenso wurde der zur Stadt Seesen gehörende Stadtteil Rhüden sowie der zu Liebenburg gehörende Ortsteil Othfresen / Posthof als Standorte mit grundzentralen Teilfunktionen im Detail untersucht. Neben den aktuellen Erhebungsdaten werden auch sofern verfügbar sekundärstatistische Unterlagen herangezogen sowie die Aussagen der interviewten Experten berücksichtigt. Karte 3: Die erfassten Zentralen Orte im Untersuchungsgebiet Quelle: LROP 2008; RROP 2008; eigene Darstellung Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

66 6.1 Der Einzelhandelsstandort Goslar Innerhalb des Landkreises Goslar stellt die Stadt Goslar die dominierende Einkaufsdestination dar mit einem umfangreichen und ausdifferenzierten Warenangebot, das alle Bedarfsbereiche abdeckt. Innerhalb des Stadtgebietes verteilt sich der Einzelhandel auf verschiedene Standortlagen, die nachfolgend ausführlich analysiert und bewertet werden. Neben den 5 im Zentrenkonzept der Stadt Goslar definierten zentralen Versorgungsbereichen (Innenstadt, Hahnenklee, Oker, Jürgenohl-Mitte und Ohlhof) sind dies die beiden Fachmarktstandorte Baßgeige und Gutenbergstraße sowie der zum eingemeindete Stadtteil Vienenburg und hier der Ortskern Die Innenstadt von Goslar Der zentrale Versorgungsbereich Innenstadt umfasst weite Teile der historischen Innenstadt, der durch die umlaufenden Hauptverkehrsachsen B82 / B241 im Westen, Süden und Osten sowie einen Schienenstrang im Norden begrenzt wird, wobei im Zentrenkonzept der Stadt Goslar eine parzellenscharfe Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs erfolgt. Im Westen umfasst der Bereich noch die Bäringer-, Frankenberger- und Ziegenstraße. Im Süden markieren die Straßen Liebfrauenberg, Kaiserbleek und Glockengießerstraße die Grenze des zentralen Versorgungsbereichs. Im Osten erstreckt er sich entlang der Kornstraße sowie der Straße Am Breiten Tor und im Norden grenzt er an den Gleiskörper an, umfasst jedoch auch noch einen nördlich der Schienen gelegenen Standortbereich im Kreuzungsbereich Bismarckstraße / Heinrich-Pieper-Straße. Innerhalb dieses großzügig dimensionierten zentralen Versorgungsbereichs konzentriert sich der Einzelhandel auf einige wenige Hauptgeschäftsstraßen, während weite Teile durch Wohnnutzung charakterisiert sind und Einzelhandel sofern überhaupt vorhanden eine nur sehr untergeordnete Bedeutung hat. Die Hauptgeschäftslagen sind die in Nord-Süd-Richtung verlaufende Achse Fischmärkerstraße / Rosentorstraße, die parallel verlaufende, jedoch wesentlich kürzere Hokenstraße, sowie die kreuzende, in West-Ost-Richtung verlaufende Achse Marktstraße / Fleischscharren / Breite Straße. Darüber hinaus zeigen auch die unmittelbar angrenzenden Straßen wie etwa die Bäckerstraße oder die Petersilienstraße noch einen gewissen Einzelhandelsbesatz. Die Fischmärkerstraße stellt die innerstädtische 1a-Lage der Stadt Goslar dar. Die zwischen Marktplatz und Bäckerstraße verlaufende Straße ist als Fußgängerzone ausgewiesen. Sie zeigt einen schmalen Straßenquerschnitt mit einer ansprechenden, neuwertigen Pflasterung und eine dichte, kleinteilige und überwiegend historische Bebauung. Der geschlossene Einzelhandelsbesatz ist durch einen hohen Filialistenanteil geprägt. Zu nennen sind hier u.a. Liberty Woman, Douglas, O2, Bonita, Nordsee, Eng- 1 STADT GOSLAR (Hrsg.): Zentrenkonzept Goslar. Goslar, 2009 und CIMA (Hrsg.): Zentrenkonzept Goslar. Lübeck, Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

67 bers, Bijou Brigitte, Orsay und Mc Paper und damit insbesondere Unternehmen, die eher kleinere Flächen bespielen. Die Passantenfrequenz ist sehr gut. Karte 4: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Innenstadt Goslar Quelle: STADT GOSLAR (Hrsg.): Zentrenkonzept Goslar. Goslar, 2009 und CIMA (Hrsg.): Zentrenkonzept Goslar. Lübeck, Als Besonderheit ist hier auf das Shoppingcenter Kaiser Passage hinzuweisen, dessen Eingangsbereich entlang der Fischmäkerstraße etwas zurückversetzt und damit weniger auffällig ist. Das L-förmig konzipierte Center verbindet mittels einer Mall im Erdgeschoss die Fischmärkerstraße mit der Breiten Straße. Dabei verläuft die in weiten Teilen mit einem Glasspitzdach überspannte Mall nicht eben sondern steigt in mehreren Etappen leicht an. Insgesamt verfügt das Center über drei Verkaufsebenen, wobei sich die insgesamt ca. 11 Ladengeschäfte wie u.a. Esprit, S.Oliver, Jack&Jones und dm auf das Erdgeschoss konzentrieren. Die Erschließung der verschiedenen Ebenen erfolgt im Bereich einer zentral gelegenen Rotunde. Hier besteht mittels Rolltreppen eine Verbindung ins Untergeschoss, das nur im Bereich der Rotunde ausgebildet und durch einen EDEKA-Supermarkt mit Bäckerei in der Vorkassenzone beleg ist. Das als Galerie ausgebaute Obergeschoss ist einzig durch einen Fahrstuhl erreichbar. Hier besteht Zugang zu den zweigeschossigen Filialen von H&M und Mister*Lady, die jeweils als Durchstecker konzipiert sind und somit über eine eigene, interne Erschließung verfügen. Darüber hinaus besteht im Obergeschoss ein Zugang zum Fachgeschäft Intersport Deckert, dessen Verkaufsfläche sich auf eine Teilfläche innerhalb des Centers sowie auf ein mit dem Center verbundenes Bestandsgebäude aufteilt. Intersport Deckert sowie u.a. die Filiale von H&M sind auch von der Fischmärkerstraße aus zugänglich. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

68 Die in die historische Gebäudesubstanz integrierten Eingänge zum Shoppingcenter Kaiserpassage in der Fischmärkerstraße (links) und in der Breite Straße (rechts) Innenansicht der Kaiserpassage. Die Läden konzentrieren sich im Erdgeschoss. Die Galerie im 1.OG ist nur über einen Fahrstuhl erreichbar Im Norden, jenseits der Kreuzung mit der Bäckerstraße, setzt sich die Hauptgeschäftslage entlang der Rosentorstraße fort. Hier, im Übergangsbereich, befindet sich u.a. ein Karstadt Kauf- und Warenhaus, das eine gewisse Magnetfunktion für die Innenstadt übernimmt. Der mehrgeschossige Gebäudekomplex bricht mit der kleinteilig strukturierten, historische Innenstadt. Das Warenhaus markiert zugleich das Ende der innerstädtischen 1a-Lage. Der Rosentorstraße weiter folgend nimmt der Anteil an Filialunternehmen sukzessive ab und es fallen vereinzelte Leerstände auf. Auch das Angebotsniveau sinkt mit zunehmender Entfernung vom Stadtzentrum. Ähnlich verhält es sich mit der Passantenfrequenz, die mit abnimmt. Im Bereich der Rosentorstraße ist die Fußgängerzone noch nicht saniert und befindet sich in einem sehr schlechten Zustand. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

69 Die schmale Fischmärkerstraße stellt die innerstädtische 1a-Lage der Stadt Goslar dar. Hier findet sich ein hoher Besatz mit Filialunternehmen Das Karstadt Kauf- und Warenhaus (links im Hintergrund) markiert das Ende der 1a-Lage. Mit zunehmender Entfernung vom Stadtzentrum nimmt das Angebotsniveau ab Als Nebenlage ist die parallel zur Fischmärkerstraße verlaufende Hokenstraße zu bewerten, die zwischen der Bäckerstraße und dem Markt bzw. der dortigen Achse Marktstraße / Fleischscharren verläuft. Die Fußgängerzone im Bereich der Hokenstraße wurde ebenfalls in jüngster Zeit saniert und zeigt wie die Fischmärkerstraße eine dichte, geschlossene Bebauung. Die Passantenfrequenz ist jedoch wesentlich geringer, was insbesondere an dem deutlich geringeren Einzelhandelsbeatz liegt. Dieser wird durch Fachgeschäfte dominiert und umfasst mit Gebers und Ulla Popken lediglich zwei national agierende Filialisten. Darüber hinaus fallen im nördlichen Abschnitt einige Leerstände auf. Die neu gestaltet und parallel zur Fischmärkerstraße verlaufende Hokenstraße zeigt eine nur geringe Passantenfrequenz Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

70 Ebenfalls als Nebenlage ist die in Ost-West-Richtung verlaufende Achse Breite Straße / Fleischscharren / Marktstraße zu klassifizieren. Die Breite Straße ist als Einbahnstraße konzipiert und führt vom östlichen Altstadtrand in die Innenstadt. Mit zunehmender Annährung ans Stadtzentrum nimmt der Einzelhandelsbesatz zu und ist etwa ab dem Kreuzungsbereich mit der Brüggemannstraße / Obere Kirchstraße als geschlossen zu bezeichnen, wobei sich hier ausschließlich Facheinzelhandelsgeschäfte befinden. Ab der Charly-Jacob-Straße ist die Breite Straße als Fußgängerzone ausgewiesen. Hier ist insbesondere auf den Eingang zum Shoppingcenter Kaiserpassage hinzuweisen. In Richtung Westen schließen sich die Straßen Fleischscharren und Marktstraße an, die am nördlichen Rand des Marktplatzes verlaufen. Entsprechend konzentriert sich der Einzelhandel mit verschiedenen Fachgeschäften auf die nördliche Straßenseite. Der Marktplatz selbst ist neben dem aufstehenden historischen Rathaus und der Marktkirche insbesondere durch Gastronomiebetriebe in den umliegenden Gebäuden geprägt. Die Breite Straße ist in Teilen als Einbahnstraße in Teilen als Fußgängerzone konzipiert. Hier befindet sich einer der Eingänge zum Shoppingcenter Kaiserpassage Jenseits dieser Hauptgeschäftsstraßen nimmt der Einzelhandelsbesatz merklich ab und es dominiert insbesondere Wohnnutzung. In den Nebenlagen mit ihrem ohnehin geringen Geschäftsbesatz fallen jedoch auch leerstehende Gewerberäume auf. Die Straßen sind überwiegend für den Verkehr freigegeben, jedoch zumeist als Einbahnstraße, was in Verbindung mit der historischen Stadtstruktur die Orientierung erschwert. Weite Teile innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt sind nicht durch Einzelhandel geprägt Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

71 Insgesamt bietet die Innenstadt von Goslar ein umfangreiches und ausdifferenziertes Einzelhandelsangebot mit einem Schwerpunkt im innenstadttypischen Segment Bekleidung. Die Passantenfrequenz ist gut und die Leerstandssituation insgesamt noch unproblematisch, auch wenn in den Neben- und Randlagen Schwächen erkennbar sind. Weiterhin sind insbesondere auch bei einzelnen inhabergeführten Fachgeschäften Defizite erkennbar, die sich in einem nicht mehr zeitgemäßen Marktauftritt manifestieren. Perspektivisch ist hier nach Aussage befragter Experten außerdem von einer gewissen Nachfolgeproblematik auszugehen, was in Kombination mit den nicht mehr nachfragegerechten Flächenstrukturen Ladenleerstände nach sich ziehen kann. Auch insgesamt ist das Angebot an größeren Flächen wie sie insbesondere auch von Filialunternehmen in Goslar nachgefragt werden aufgrund der historischen Bebauung deutlich limitiert. Die Versuche entsprechende Flächen zu schaffen, waren in der Vergangenheit unter städtebaulichen Gesichtspunkten nicht immer erfolgreich. Heute stellt der Status der Altstadt als Weltkulturerbe hohe Anforderungen an mögliche bauliche Entwicklungen. Auf der anderen Seite profitiert die historische Innenstadt von ihrem ansprechenden städtebaulichen Ambiente und einer daraus resultierenden hohen Aufenthaltsqualität. Die zahlreichen Touristen in der Innenstadt stellen ein zusätzliches Kundenpotenzial für den örtlichen Einzelhandel dar. Das Karstadt Kauf- und Warenhaus fügt sich nur unzureichend in das historische Stadtbild von Goslar ein Etwas besser gelungen ist das Gebäude des C&A in der Bäckerstraße sowie die jüngst durch Rossmann belegte Fläche in der Breiten Straße Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

72 Tab. 11: Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Stadt Goslar Bedarfsbereiche / Warengruppen Arbeitsstätten Verkaufsflächen in m² Umsatz in Mio Nahrungs- und Genussmittel insgesamt ,1 Lebensmittel, Reformwaren ,6 Getränke; Spirituosen; Tabak ,7 Brot, Back- & Konditorwaren ,2 Fleisch & Wurstwaren ,5 2. Gesundheit, Körperpflege insgesamt ,5 Drogeriewaren, Parfümerie, Kosmetik * * * Apothekerware ,7 Sanitätswaren * * * 3. Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf insgesamt ,4 Blumen, Pflanzen ,3 Zoo- und Heimtierbedarf ,1 4. Zeitungen, Zeitschriften, Bücher ,4 Zeitungen, Zeitschriften ,0 Bücher , Überwiegend kurzfristiger Bedarf ,4 5. PBS 3, Hobby, Bastelbedarf, Spielwaren insgesamt ,7 Papier-, Büro-, Schreibwaren ,3 Hobby-, Bastelbedarf, Musikalien * * * Spielwaren * * * 6. Bekleidung, Schuhe, Sport insgesamt ,6 Oberbekleidung, gemischtes Sortiment ,4 Damenbekleidung ,7 Herrenbekleidung ,0 Kinderbekleidung * * * Wäsche, Kurzwaren * * * Schuhe ,2 Lederwaren ,2 Sportartikel * * * 7. GPK 4, Hausrat, Geschenkartikel insgesamt ,0 GPK, Haushaltswaren, Geschenkartikel * * * Haus-, Tisch- und Bettwäsche * * * Überwiegend mittelfristiger Bedarf ,3 8. Elektrowaren insgesamt ,3 Weiße Ware * * * Leuchten, Elektro-Installation, Zubehör * * * Braune Ware (Radio, TV) ,3 Tonträger, Bildträger * * * Telefon und Zubehör ,4 Büromaschinen, Computer und Zubehör * * * 9. Einrichtung insgesamt ,5 Möbel ,3 Kücheneinrichtungen * * * Antiquitäten, Kunst ,6 Tapeten, Bodenbeläge, Farben, Lacke * * * 10. Sonstiger Einzelhandel insgesamt ,0 Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf ,2 Foto * * * Optik, Hörgeräte-Akustik ,2 Uhren, Schmuck ,3 Autozubehör * * * Sportgeräte ,3 Sonstige Einzelhandelswaren , Überwiegend langfristiger Bedarf , Non-Food insgesamt , Einzelhandelswaren insgesamt ,5 1 = Zuordnung der Arbeitsstätten nach Umsatzschwerpunkten 2 = ecostra-umsatzschätzungen 3 = Papier-, Bürobedarf und Schreibwaren 4 = Glas, Porzellan, Keramik * = weniger als 4 Arbeitsstätten; kein Ausweis aus Datenschutzgründen Quelle: ecostra-einzelhandelserhebung, Stand: Januar 2014; ggf. Rundungsdifferenzen Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

73 Tab. 12: Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Innenstadt Goslar Bedarfsbereiche / Warengruppen Arbeitsstätten Verkaufsflächen in m² Umsatz in Mio Nahrungs- und Genussmittel insgesamt ,6 Lebensmittel, Reformwaren ,2 Getränke; Spirituosen; Tabak * * * Brot, Back- & Konditorwaren ,5 Fleisch & Wurstwaren * * * 2. Gesundheit, Körperpflege insgesamt ,7 Drogeriewaren, Parfümerie, Kosmetik ,4 Apothekerware * * * Sanitätswaren * * * 3. Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf insgesamt ,7 4. Zeitungen, Zeitschriften, Bücher , Überwiegend kurzfristiger Bedarf ,7 5. PBS 3, Hobby, Bastelbedarf, Spielwaren insgesamt ,1 6. Bekleidung, Schuhe, Sport insgesamt ,6 Oberbekleidung, gemischtes Sortiment ,5 Damenbekleidung ,2 Herrenbekleidung ,8 Kinderbekleidung * * * Wäsche, Kurzwaren * * * Schuhe ,4 Lederwaren * * * Sportartikel * * * 7. GPK 4, Hausrat, Geschenkartikel insgesamt , Überwiegend mittelfristiger Bedarf ,2 8. Elektrowaren insgesamt ,8 Weiße Ware * * * Leuchten, Elektro-Installation, Zubehör * * * Braune Ware (Radio, TV) * * * Tonträger, Bildträger * * * Telefon und Zubehör ,3 Büromaschinen, Computer und Zubehör * * * 9. Einrichtung insgesamt ,3 Möbel * * * Kücheneinrichtungen * * * Antiquitäten, Kunst ,4 Tapeten, Bodenbeläge, Farben, Lacke * * * 10. Sonstiger Einzelhandel insgesamt ,8 Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf * * * Foto * * * Optik, Hörgeräte-Akustik ,3 Uhren, Schmuck ,0 Autozubehör * * * Sportgeräte * * * Sonstige Einzelhandelswaren * * * Überwiegend langfristiger Bedarf , Non-Food insgesamt , Einzelhandelswaren insgesamt ,8 1 = Zuordnung der Arbeitsstätten nach Umsatzschwerpunkten 2 = ecostra-umsatzschätzungen 3 = Papier-, Bürobedarf und Schreibwaren 4 = Glas, Porzellan, Keramik * = weniger als 4 Arbeitsstätten; kein Ausweis aus Datenschutzgründen Quelle: ecostra-einzelhandelserhebung, Stand: Januar 2014; ggf. Rundungsdifferenzen Im Januar 2014 wurde das Einzelhandelsangebot in der Stadt Goslar durch ecostra- Mitarbeiter vollständig erfasst und bewertet. Insgesamt konnten hierbei ca. 448 Betriebe des Einzelhandels und Ladenhandwerks eine Verkaufsflächenausstattung von ca m² Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

74 eine Umsatzleistung von ca. 452,5 Mio. ermittelt werden. Hiervon haben ca. 219 Einzelhandelsbetriebe (= ca. 48,9 % aller Betriebe in Goslar) mit einer gesamten Verkaufsfläche von ca m² (= ca. 24,8 %) und einer gesamten Umsatzleistung von ca. 145,8 Mio. (= ca. 32,2 %) ihren Standort in der Innenstadt von Goslar. Die Einzelhandelszentralität von Goslar (inkl. Vienenburg) beläuft sich auf einen Wert von ca. 162; 1 damit verfügt die Stadt Goslar per Saldo über sehr deutliche Kaufkraftzuflüsse. Die Stadt profitiert sowohl von Kaufkraftzuflüssen aus den Städten und Gemeinden des eher ländlich geprägten Umlands in Niedersachsen und Sachsen-Anhalt aber auch von den zahlreichen Touristen, die jährlich die Stadt besuchen Das Stadtteilzentrum Hahnenklee Der zur Stadt Goslar gehörende Stadtteil Hahnenklee befindet sich innerhalb des Stadtgebiets in einer solitären Lage im Oberharz, ca. 17 km bzw. ca. 18 PKW- Fahrminuten vom Planstandort in der Innenstadt entfernt. Der Stadtteil liegt auf einer Höhe von ca. 570 m ü. NHN, umgeben von ausgedehnten Waldgebieten. Die Zufahrtstraße K36 endet in Hahnenklee, das innerhalb der Stadt Goslar eine wichtige Touristendestination darstellt. Für den Stadtteil Hahnenklee ist im Zentrenkonzept der Stadt Goslar ein zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen. Dieser befindet sich im Ortskern und umfasst dort die Rathausstraße ab dem Kreuzungsbereich Bockswieser Straße / Am Bocksberg im Süden bis hinter den Einmündungsbereich der Hindenburgstraße im Norden. Darüber hinaus gehört der überwiegende Teil des nach Westen abzweigenden Kurhausweges noch zum zentralen Versorgungsbereich. Die touristische Bedeutung von Hahnenklee spiegelt sich sehr deutlich im Ortsbild wider, das von Hotels, Pensionen und Ferienwohnungen dominiert wird, ergänzt um zahlreiche Cafés, Gasthäuser, Restaurants etc. sowie ein begrenztes Einzelhandelsangebot. Dieses konzentriert sich in der Rathausstraße, die zwischen dem Kreuzungsbereich Bockswieser Straße / Am Bocksberg und dem Kurhausweg als Fußgängerzone ausgewiesen ist. Hier befindet sich außerdem die Talstation der Kabinenseilbahn. Die Fußgängerzone weist eine ansprechende Gestaltung auf, mit einer modernen hellen Pflasterung, abgesetzt mit dunklen geometrischen Mustern, einer einheitlichen Straßenbeleuchtung sowie vereinzelten Bäumen. Entlang der weiteren Straßen bzw. Straßenabschnitte des zentralen Versorgungsbereichs ist der Einzelhandelsbesatz noch einmal geringer. Hinzuweisen ist auf einen kleinen Supermarkt im Kreuzungsbereich Rathausstraße / Hindenburgstraße, von dem eine gewisse Frequenzfunktion ausgeht Die Einzelhandelszentralität von Goslar ohne den eingemeindeten Stadtteil Vienenburg beträgt ca. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

75 Karte 5: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Stadtteilzentrum Hahnenklee Quelle: STADT GOSLAR (Hrsg.): Zentrenkonzept Goslar. Goslar, 2009 und CIMA (Hrsg.): Zentrenkonzept Goslar. Lübeck, Das örtliche Einzelhandelsangebot zeigt eine deutliche Ausrichtung auf eine touristische Zielgruppe und umfasst die für Andenken- und Souvenierläden typische Sortimente wie Glas, Porzellan etc. Der Marktauftritt verschiedener Läden ist als deutlich verbesserungswürdig zu bewerten, was sich u.a. an einer teils überfrachteten oder auch altbackenen Schaufenstergestaltung fest macht. Die starke Ausrichtung auf den Tourismus führt gleichzeitig zu einer deutlichen Abhängigkeit. So war zum Zeitpunkt der Erhebung aufgrund ungünstiger Witterungsverhältnisse die Touristenfrequenz in Hahnenklee ausgesprochen gering, was dazu führte, dass verschiedene Einzelhandelsbetriebe, insbesondere aber auch zahlreiche Gaststätten und Hotels teilweise oder ganz geschlossen waren. Darüber hinaus standen zum Zeitpunkt der Erhebung zahlreiche Objekte sowohl Einzelhandel als auch Gastronomie leer, von denen sich einzelne in einem desolaten Zustand befinden, was eine entsprechende Außenwirkung auf die Nachbarschaft hat. Leerstände, (zeitweise) geschlossene Betriebe sowie eine sehr geringe Passenten- und Verkehrsfrequenz führen dazu, dass Hahnenklee einen ausgestorbenen Eindruck vermittelt. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

76 Der nördliche und für den Verkehr freigegebene Abschnitt der Rathausstraße. Hier befindet sich ein kleiner Supermarkt (rechtes Bild) Zahlreiche Ladenlokale stehen leer. Die Leerstände sind teils durch Dekorationen kaschiert Die verwaiste Fußgängerzone von Hahnenklee Zum Zeitpunkt der Erhebung hatten aufgrund ungünstiger Witterungsverhältnisse zahlreiche Betriebe ganz oder teilweise geschlossen Insgesamt ist die Situation im Stadtteilzentrum Hahnenklee als sehr fragil zu bewerten. Auf der einen Seite besteht in Hahnenklee eine starke Abhängigkeit vom Tourismus und ein Ausbleiben von Besuchern wie zum Zeitpunkt der Erhebung wirkt sich unmittelbar auf das örtliche Angebot, nicht nur des Einzelhandels, sondern auch der weiteren damit in Verbindung stehenden Wirtschaftszweige, aus. Auf der anderen Seite deutet jedoch der Zustand verschiedener Leerstände darauf hin, dass diese bereits seit geraumer Zeit zur Disposition stehen. Im zentralen Versorgungsbereich Stadtteilzentrum Hahnenklee haben ca. 13 Einzelhandelsbetriebe (= ca. 2,9 % aller Betriebe in Goslar) mit einer gesamten Verkaufsfläche von ca. 865 m² (= ca. 0,6 %) und einer gesamten Umsatzleistung von ca. 3,1 Mio. (= ca. 0,7 %) ihren Standort. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

77 Tab. 13: Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks im zentralen Versorgungsbereich Stadtteilzentrum Hahnenklee Bedarfsbereiche / Warengruppen Arbeitsstätten Verkaufsflächen in m² Umsatz in Mio Überwiegend kurzfristiger Bedarf * * * Überwiegend mittelfristiger Bedarf , Überwiegend langfristiger Bedarf * * * Non-Food insgesamt * * * Einzelhandelswaren insgesamt ,1 1 = Zuordnung der Arbeitsstätten nach Umsatzschwerpunkten 2 = ecostra-umsatzschätzungen * = weniger als 4 Arbeitsstätten; kein Ausweis aus Datenschutzgründen Quelle: ecostra-einzelhandelserhebung, Stand: Januar 2014; ggf. Rundungsdifferenzen Das Stadtteilzentrum Oker Der Stadtteil Oker liegt im östlichen Stadtgebiet von Goslar, ca. 5 km bzw. ca. 8 PKW- Fahrminuten vom Planstandort in der Innenstadt entfernt. Im Osten grenzt der Stadtteil an das benachbarte Bad Harzburg an, wobei sich das im Nordosten des Stadtteils gelegen, ausgedehnte Industrieareal über die Gemarkung beider Städte erstreckt. Für den Stadtteil Oker ist im Zentrenkonzept der Stadt Goslar ein zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen. Dieser erstreckt sich entlang der Hauptverkehrsachse, der Bahnhofstraße (498) zwischen den Bahngleisen im Norden und dem Einmündungsbereich des Höhlenwegs im Süden. Darüber hinaus dehnt sich der zentrale Versorgungsbereich nach Osten über die Oker aus und erstreckt sich entlang der Hüttenstraße bis zum beginnenden Werksgelände. Karte 6: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Stadtteilzentrum Oker Quelle: STADT GOSLAR (Hrsg.): Zentrenkonzept Goslar. Goslar, 2009 und CIMA (Hrsg.): Zentrenkonzept Goslar. Lübeck, Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

78 Innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs konzentriert sich der Einzelhandelsbesatz zum einen im Kreuzungsbereich Höhlenweg / Bahnhofstraße sowie zum anderen entlang der Bahnhofstraße selbst. Der Kreuzungsbereich Höhlenweg / Bahnhofsstraße ist platzartig geweitet und weist eine neue und ansprechende Gestaltung mit einzelnen Bäumen sowie einigen PKW- Stellplätzen auf. Entlang des Höhlenwegs finden sich einige Fachgeschäfte, u.a. für Lederwaren und Mode sowie ein Optiker und eine Bäckerei. Insbesondere im Kreuzungsbereich sind jedoch auch einige Leerstände zu verzeichnen. Darüber hinaus zeigt auch die Bahnhofsstraße einen gewissen Einzelhandelsbesatz, der jedoch nicht durchgängig ist, sondern immer wieder durch Wohnnutzungen sowie insbesondere verschieden Dienstleistungsbetriebe unterbrochen ist. Entlang der Bahnhofstraße stehen zahlreiche Ladengeschäfte leer, die sich zudem zum Teil in einem desolaten Zustand befinden, mit einer entsprechenden Wirkung auf die Umgebung. Auch zeigt die Gebäudesubstanz entlang der Bahnhofstraße deutliche Schwächen. Darüber hinaus leidet die Aufenthaltsqualität deutlich unter dem Durchgangsverkehr entlang der stark frequentierten B248. Die Passantenfrequenz entlang der Bahnhofstraße ist entsprechend gering, die einzelnen Geschäfte werden unmittelbar mit dem PKW angefahren. Das Angebotsniveau der wenigen noch vorhandenen Läden ist eher niedrig, die Außendarstellung deutlich verbesserungswürdig. Der neu gestaltete Kreuzungsbereich Bahnhofstraße / Höhlenweg. Entlang des Höhlenwegs finden sich verschiedene Fachgeschäfte, im Kreuzungsbereich fallen Leerstände auf Die Bahnhofstraße zeigt einen Nutzungsmix aus Einzelhandel, Dienstleistung und Wohnen. Es fallen diverse leerstehende Ladenlokale negativ auf Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

79 Eine wichtige Versorgungsfunktion geht von den beiden Lebensmitteldiscountern Penny und Aldi aus, wobei der Aldi eine ungewöhnliche Standortlage besitzt Eine wichtige Frequenzfunktion geht von zwei Lebensmitteldiscountern (Penny und Aldi) aus. Während der Penny-Discounter gut einsehbar an der Hauptortsdurchfahrt gelegen ist, befindet sich der Aldi-Discounter östlich der Oker an einem zurückversetzten und nicht einsehbaren Standort am Ende der Hüttenstraße. Insgesamt kommt dem Stadtteilzentrum Oker eine nur begrenzte Versorgungsfunktion zu. Es ist tendenziell davon auszugehen, dass das Angebot und hier insbesondere im Hinblick auf die wenigen noch vorhandenen kleinteiligen Fachgeschäfte weiter ausdünnt. Im zentralen Versorgungsbereich Stadtteilzentrum Oker haben ca. 16 Einzelhandelsbetriebe (= ca. 3,6 % aller Betriebe in Goslar) mit einer gesamten Verkaufsfläche von ca m² (= ca. 1,4 %) und einer gesamten Umsatzleistung von ca. 10,8 Mio. (= ca. 2,4 %) ihren Standort. Tab. 14: Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks im zentralen Versorgungsbereich Stadtteilzentrum Oker Bedarfsbereiche / Warengruppen Arbeitsstätten Verkaufsflächen in m² Umsatz in Mio Überwiegend kurzfristiger Bedarf , Überwiegend mittelfristiger Bedarf * * * Überwiegend langfristiger Bedarf * * * Non-Food insgesamt , Einzelhandelswaren insgesamt ,8 1 = Zuordnung der Arbeitsstätten nach Umsatzschwerpunkten 2 = ecostra-umsatzschätzungen * = weniger als 4 Arbeitsstätten; kein Ausweis aus Datenschutzgründen Quelle: ecostra-einzelhandelserhebung, Stand: Januar 2014; ggf. Rundungsdifferenzen Das Stadtteilzentrum Jürgenohl-Mitte Der Stadtteil Jürgenohl-Mitte liegt nördlich der Innenstadt von Goslar, ca. 5 km bzw. ca. 8 PKW-Fahrminuten vom Planstandort entfernt. Im Westen grenzt der Stadtteil an das Gewerbegebiet Baßgeige an, im Osten an den Stadtteil Ohlhof. Im Norden des Stadtteils befindet sich das weitläufige Areal des 2010 geschlossenen ehemaligen Fliegerhorstes Goslar. Das Zentrenkonzept der Stadt Goslar weist für Jürgenohl-Mitte einen zentralen Versorgungsbereich aus. Demnach erstreckt sich das Stadtteilzentrum entlang der Danziger Straße. Im Osten markiert die Marienburger Straße die Grenze, im Westen erstreckt sich der zentrale Versorgungsbereich bis etwa zur Mitte des Bau- Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

80 blocks zwischen der Stettiner Straße bzw. Hirschberger Straße und der Breslauer Straße. Das Stadtteilzentrum Jürgenohl-Mitte lässt zwei unterschiedliche strukturierte Bereiche erkennen. Im Osten, angrenzend an die Marienburger Straße, umfasst der zentrale Versorgungsbereich mehrere mehrgeschossige und gemischt genutzte Gebäudekomplexe, die um einen kleinen Platz mit vorgelagertem Parkplatz gruppiert sind. Im Erdgeschoss finden sich hier neben Einzelhandel (u.a. Apotheke, Süßwarenfachgeschäft, Sanitätshaus, Haushaltswaren) weitere Nutzungen wie Gastronomie, Büro und Dienstleister. Die darüber liegenden Stockwerke dienen als Wohnraum. Dieser Bereich wird durch ein neungeschossiges Wohn- und Geschäftshaus, das wie eine Art Riegel wirkt, von dem weiteren westlichen Bereich abgetrennt. Im Erdgeschoss findet sich hier u.a. einer Filiale der Sparkasse, in den darüber liegenden Stockwerken Wohnungen. Karte 7: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Stadtteilzentrum Jürgenohl- Mitte Quelle: STADT GOSLAR (Hrsg.): Zentrenkonzept Goslar. Goslar, 2009 und CIMA (Hrsg.): Zentrenkonzept Goslar. Lübeck, Der weitere Verlauf der Danziger Straße ist durch mehrgeschossige Wohnblöcke charakterisiert. Die Einzelhandelsbetriebe sind dabei in die Erdgeschosslagen der Wohnblöcke entlang der Danziger Straße integriert oder in freistehende, eingeschossige Gebäude zwischen den Wohnblöcken. Hier ist insbesondere auf einen kleinen Nahkauf-Supermarkt hinzuweisen, der eine gewisse Frequenz generiert, wobei die Pas- Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

81 santenfrequenz jedoch insgesamt gering ist. Aufgrund der entspannten Parksituation werden viele Geschäfte direkt mit dem PKW angefahren. Das Einzelhandelsangebot im Stadtteilzentrum Jürgenohl-Mitte begrenzt. Der Angebotsschwerpunkt liegt im kurzfristigen Bedarfsbereich und richtet sich an die Wohnbevölkerung im näheren Umfeld. Insgesamt ist die Situation als unproblematisch zu bewerten. Der östliche Abschnitt der Danziger Straße mit einer Geschäftszeile entlang eines kleinen Platzes mit vorgelagertem Parkplatz. Rechts im Bild das neungeschossige Wohn- und Geschäftshaus, das wie ein Riegel die beiden Bereiche des Stadtteilzentrums trennt Der westliche Abschnitt der Danziger Straße. Die Einzelhandelsbetriebe befinden sich in den Erdgeschosslagen der Wohnblöcke oder in eingeschossigen Gebäuden zwischen den Wohnblöcken Im zentralen Versorgungsbereich Stadtteilzentrum Jürgenohl-Mitte haben ca. 17 Einzelhandelsbetriebe (= ca. 3,8 % aller Betriebe in Goslar) mit einer gesamten Verkaufsfläche von ca m² (= ca. 0,7 %) und einer gesamten Umsatzleistung von ca. 5,5 Mio. (= ca. 1,2 %) ihren Standort. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

82 Tab. 15: Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks im zentralen Versorgungsbereich Stadtteilzentrum Jürgenohl-Mitte Bedarfsbereiche / Warengruppen Arbeitsstätten Verkaufsflächen in m² Umsatz in Mio Überwiegend kurzfristiger Bedarf , Überwiegend mittelfristiger Bedarf * * * Überwiegend langfristiger Bedarf * * * Non-Food insgesamt , Einzelhandelswaren insgesamt ,5 1 = Zuordnung der Arbeitsstätten nach Umsatzschwerpunkten 2 = ecostra-umsatzschätzungen * = weniger als 4 Arbeitsstätten; kein Ausweis aus Datenschutzgründen Quelle: ecostra-einzelhandelserhebung, Stand: Januar 2014; ggf. Rundungsdifferenzen Das Nahversorgungszentrum Ohlhof Der Stadtteil Ohlhof liegt nordöstlich der Innenstadt von Goslar, ca. 4 km bzw. ca. 7 PKW-Fahrminuten vom Planareal am Fuße der Kaiserpfalz entfernt. Der Stadtteil wird im Westen von der Bundesstraße B82 und im Osten von der Bundesstraße B241 / B6 begrenzt. Im Zentrenkonzept der Stadt Goslar ist der Bereich um den zentral im Stadtteil gelegenen Marktplatz Ohlhof als zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen. Karte 8: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum Ohlhof Quelle: STADT GOSLAR (Hrsg.): Zentrenkonzept Goslar. Goslar, 2009 und CIMA (Hrsg.): Zentrenkonzept Goslar. Lübeck, Der als Nahversorgungszentrum definierte Standortbereich befindet sich im Zentrum eines ausgedehnten, in den 1980er Jahren planmäßig errichteten Wohngebietes, das Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

83 durch eine Mischung von Ein- und Mehrfamilienwohnhäusern umgeben von Privatgärten charakterisiert ist. Gruppiert um den Marktplatz von Ohlhof befindet sich mehrere, überwiegend gemischt genutzte Gebäudekomplexe mit Wohnnutzungen in den oberen Etagen und gewerblichen Nutzungen im Erdgeschoss. Der Einzelhandelsbesatz beschränkt sich dabei auf einen EDEKA-Supermarkt sowie eine Apotheke und eine Bäckerei. Zwei Ladenlokale standen zum Zeitpunkt der Erhebung leer. Ergänzt wird das Einzelhandelsangebot durch gastronomische Betriebe sowie Dienstleister. Darüber hinaus befinden sich innerhalb des abgegrenzten zentralen Versorgungsbereichs auch öffentliche Einrichtungen wie ein Kindergarten und eine Kirche. Der Bereich des Marktplatzes ist für den Verkehr gesperrt, wobei die Passantenfrequenz sehr gering ist. Umfangreiche Parkierungsmöglichkeiten stehen im Vorfeld des EDEKA-Marktes zur Verfügung. Das Einzelhandelsangebot im Nahversorgungszentrum Ohlhof ist sehr begrenzt und konzentriert sich im Wesentlichen auf den EDEKA-Supermarkt. Das am Marktplatz im Stadtteil Ohlhof gelegene kleine Nahversorgungszentrum zeigt einen nur sehr begrenzten Einzelhandelsbesatz Im zentralen Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum Ohlhof haben ca. 4 Einzelhandelsbetriebe (= ca. 0,9 % aller Betriebe in Goslar) mit einer gesamten Verkaufsfläche von ca m² (= ca. 0,9 %) und einer gesamten Umsatzleistung von ca. 5,7 Mio. (= ca. 1,3 %) ihren Standort Der Ortskern von Vienenburg Der Stadtteil Vienenburg ist ca. 12 km bzw. ca. 13 PKW-Fahrminuten vom Planstandort in der Innenstadt von Goslar entfernt und liegt im nordöstlichen Teil des Stadtgebietes, zu beiden Seiten der Bundesstraße B241, die am östlichen Ortsrand auf die Bundesautobahn A395 mündet. Für die bis zum eigenständige Stadt Vienenburg wurde bislang kein Zentrenkonzept erarbeitet. Im Zentrenkonzept der Stadt Goslar aus dem Jahr 2009 ist der heutige Stadtteil erwartungsgemäß ebenfalls nicht behandelt. Im Rahmen der vorliegenden Untersuchung wurde daher für den neuen Goslarer Stadtteil Vienenburg durch ecostra eine eigene Abgrenzung der Hauptgeschäftslage vorgenommen. Diese erstreckt sich entlang der Goslarer Straße (B241), der Hauptortsdurchfahrt, zwischen dem Kirchweg im Westen und dem Bahnübergang im Osten der Stadt. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

84 Die von der Kernstadt zur nahen Autobahn A395 führende Goslarer Straße ist eine vielbefahrene Hauptverkehrsachse, beidseitig ausgestattet mit einem kombinierten Fuß- und Radweg, die in der Ortsmitte von Vienenburg von einem Schienenstrang gekreuzt wird, der eine deutliche räumliche Zäsur darstellt, und den Ortskern in zwei Bereiche teilt. Während der westliche Abschnitt der Goslarer Straße zwischen Bahngleisen und dem Kirchweg durch einen gewissen Einzelhandelsbesatz geprägt ist, finden sich östlich der Bahngleise entlang der Goslarer Straße sowie der Kaiserstraße insbesondere weitere zentrenprägende Einrichtungen wie das (ehemalige) Rathaus, Filialen verschiedener Banken bzw. Sparkassen sowie Gastronomiebetriebe. Einzelhandel ist in diesem Bereich des Ortskerns jedoch nur von stark untergeordneter Bedeutung. Karte 9: Der abgegrenzte Ortskern Vienenburg Quelle: eigene Abgrenzung Der westliche Abschnitt entlang der Goslarer Straße ist durch einen Nutzungsmix aus Einzelhandel, Dienstleistung sowie Wohnen gekennzeichnet, wobei sich auch hier kein zusammenhängender Einzelhandelsbesatz ausgebildet hat. Der Geschäftsbesatz ist insgesamt limitiert und zeigt einen Schwerpunkt im kurzfristigen Bedarfsbereich. Der örtliche Einzelhandel übernimmt eine Versorgungsfunktion mit Gütern des kurzfristigen Bedarfs für die Bevölkerung des Stadtteils. Von den insgesamt ca. 20 Betrieben bieten 11 Betriebe Waren des überwiegend kurzfristigen Bedarfs an. Ergänzt wird das Angebot im kurzfristigen Bedarfsbereich durch u.a. kleinere Textilbetriebe, einen Elektroanbieter und zwei Optiker. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

85 Die Einzelhandelsgeschäfte sind von einem Lidl-Discounter und einem Rossmann- Drogeriemarkt abgesehen kleinflächig strukturiert. Dabei übernehmen die beiden Filialisten am östlichen Rand der Hauptgeschäftslage eine gewisse Frequenzfunktion, wobei jedoch nur die unmittelbar angrenzenden Betriebe hiervon profitieren, da die einzelnen Geschäfte nicht zu Fuß, sondern überwiegend direkt mit dem PKW angefahren werden, sog. Shop-Hopping. Entsprechend gering fällt auch die Passantenfrequenz entlang der Goslarer Straße aus. Darüber hinaus ergeben sich gewisse Einschränkungen durch die kreuzenden Bahnschienen. Auf der gut frequentierten Goslarer Straße bilden sich bei Zugdurchfahrten regelmäßig Rückstaus, welche u.a. die Zufahrt zum angrenzenden Lidl auf der nördlichen Seite der Straße beeinträchtigen. Goslarer Straße in Richtung Osten, links Rossmann, im Hintergrund Lidl Blick entlang der Goslarer Straße in Richtung Osten Das Einzelhandelsgebot im Stadtteilzentrum Vienenburg wird abgesehen von den Filialbetrieben Lidl und Rossmann nicht gut angenommen. Beide Betriebe profitieren vom Durchgangsverkehr zwischen der Autobahn und der Kernstadt. Die Aufenthaltsqualität wird durch die hohe verkehrliche Belastung durch den Durchgangsverkehr aber auch den Zugverkehr eingeschränkt. Eine überörtliche Versorgungsfunktion des Ortszentrums ist nicht erkennbar. Im Ortskern Vienenburg haben ca. 20 Einzelhandelsbetriebe (= ca. 4,5 % aller Betriebe in Goslar) mit einer gesamten Verkaufsfläche von ca m² (= ca. 1,4 %) und einer gesamten Umsatzleistung von ca. 11,6 Mio. (= ca. 2,6 %) ihren Standort. Tab. 16: Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks im Ortskern Vienenburg Bedarfsbereiche / Warengruppen Arbeitsstätten Verkaufsflächen in m² Umsatz in Mio Überwiegend kurzfristiger Bedarf , Überwiegend mittelfristiger Bedarf * * * Überwiegend langfristiger Bedarf * * * Non-Food insgesamt , Einzelhandelswaren insgesamt ,6 1 = Zuordnung der Arbeitsstätten nach Umsatzschwerpunkten 2 = ecostra-umsatzschätzungen * = weniger als 4 Arbeitsstätten; kein Ausweis aus Datenschutzgründen Quelle: ecostra-einzelhandelserhebung, Stand: Januar 2014; ggf. Rundungsdifferenzen Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

86 6.1.7 Die Einzelhandelslage Gutenbergstraße Unmittelbar nordwestlich der Kernstadt, im Kreuzungsbereich mehrere überörtlicher Hauptverkehrsachsen befindet sich das Gewerbegebiet Gutenbergstraße. Das im Zentrenkonzept der Stadt Goslar als Fachmarktstandort ausgewiesene Areal liegt ca. 3 km bzw. ca. 4 PKW-Fahrminuten vom Planstandort in der Innenstadt entfernt. Diese Einzelhandelslage setzt sich aus zwei Bereichen zusammen. Der nördliche, größere Teil wird durch die B498 bzw. B6 im Norden und Osten begrenzt und durch die B82 bzw. B241 im Westen. Im Süden bildet die Haupterschießungsachse Okerstraße / Im Schleeke die Grenze. Eine kleinere Teilfläche grenzt südlich an die Okerstraße an, begrenzt durch einen Gleiskörper im Süden und die Peter-Heinlein-Straße im Osten. Karte 10: Die abgegrenzte Einzelhandelslage Gutenbergstraße Quelle: STADT GOSLAR (Hrsg.): Zentrenkonzept Goslar. Goslar, 2009 und CIMA (Hrsg.): Zentrenkonzept Goslar. Lübeck, Unter den verschiedenen hier ansässigen Gewerbebetrieben finden sich auch diverse, teils großflächige Fachmärkte. Das Angebot deckt alle Bedarfsbereiche ab. Im kurzfristigen Bedarfsbereich ist u.a. auf ein real SB-Warenhaus, die Lebensmitteldiscounter Aldi, Lidl und Penny sowie die Drogeriemärkte Rossmann und dm hinzuweisen. Im mittelfristigen Bedarfsbereich finden sich u.a. K+K Schuhe, Takko sowie ein Outletstore des Herrenausstatters Odermark. Media Markt, ein Tejo-Einrichtungshaus sowie die Baumärkte toom und Max Bahr 1 bieten Waren des langfristigen Bedarfsbereichs an. 1 Zum Zeitpunkt der Erhebung fand im Max Bahr Baumarkt aufgrund der Insolvenz des Unternehmens ein Räumungsverkauf statt. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

87 Neben einigen solitären Betrieben finden sich hier auch kleinere Agglomerationen bzw. einheitlich geplante Fachmarktzentren. Diese sind jedoch nicht räumlich konzentriert, sondern verteilen sich innerhalb des Gewerbegebietes. Entsprechend stellt sich die Zufahrtsituation zu den einzelnen Fachmärkten etwas unübersichtlich dar. Einzelne Märkte bzw. Standortgemeinschaften sind von der Haupterschließungsachse Okerstraße / Im Schleeke direkt anfahrbar (u.a. Media Markt, Lidl), andere sind mit der Rückseite zur Hauptstraße hin orientiert (Aldi, Kik und K+K Schuhe) oder auch gar nicht von dieser einsehbar (real). Auch der bauliche Zustand der einzelnen Gebäude ist höchst unterschiedlich. Während einzelne Immobilien u.a. das real SB- Warenhaus oder der in Teilen in ein historisches Gebäude integrierte toom-baumarkt bereits deutlich in die Jahre gekommen sind, sind andere Gebäude neueren Datums. Die Fachmärkte im Standortbereich Gutenbergstraße verteilen sich auf bereits ältere Immobilien als auch auf neue Gebäude Einzelne Gebäude liegen zurückversetzt und nicht einsehbar von der Hauptverkehrsachse Nicht alle Märkte sind über die Haupterschließungsstraße unmittelbar anfahrbar Insgesamt kommt dem Standortbereich Gutenbergstraße aufgrund des umfangreichen Angebots sowie der guten verkehrlichen Erreichbarkeit trotz einzelner Schwächen eine auch überörtliche Bedeutung als Einkaufsdestination zu. Im Bereich der Einzelhandelslage Gutenbergstraße haben ca. 29 Einzelhandelsbetriebe (= ca. 6,5 % aller Betriebe in Goslar) mit einer gesamten Verkaufsfläche von ca m² (= ca. 31,6 %) und einer gesamten Umsatzleistung von ca. 121,1 Mio. (= ca. 26,8 %) ihren Standort. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

88 Tab. 17: Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks im Bereich der Einzelhandelslage Gutenbergstraße Bedarfsbereiche / Warengruppen Arbeitsstätten Verkaufsflächen in m² Umsatz in Mio Nahrungs- und Genussmittel insgesamt ,8 Lebensmittel, Reformwaren ,3 Getränke; Spirituosen; Tabak * * * Brot, Back- & Konditorwaren * * * Fleisch & Wurstwaren * * * 2. Gesundheit, Körperpflege insgesamt * * * 3. Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf insgesamt * * * 4. Zeitungen, Zeitschriften, Bücher * * * Überwiegend kurzfristiger Bedarf ,1 5. PBS 3, Hobby, Bastelbedarf, Spielwaren insgesamt * * * 6. Bekleidung, Schuhe, Sport insgesamt * * * 7. GPK 4, Hausrat, Geschenkartikel insgesamt * * * Überwiegend mittelfristiger Bedarf ,3 8. Elektrowaren insgesamt * * * 9. Einrichtung insgesamt * * * 10. Sonstiger Einzelhandel insgesamt * * * Überwiegend langfristiger Bedarf , Non-Food insgesamt , Einzelhandelswaren insgesamt ,1 1 = Zuordnung der Arbeitsstätten nach Umsatzschwerpunkten 2 = ecostra-umsatzschätzungen 3 = Papier-, Bürobedarf und Schreibwaren 4 = Glas, Porzellan, Keramik * = weniger als 4 Arbeitsstätten; kein Ausweis aus Datenschutzgründen Quelle: ecostra-einzelhandelserhebung, Stand: Januar 2014; ggf. Rundungsdifferenzen Die Einzelhandelslage Baßgeige Im Nordwesten der Stadt Goslar befindet sich das ausgedehnte Gewerbegebiet Baßgeige. Während der überwiegende Teil des Gewerbegebietes durch klassische Gewerbebetriebe belegt ist, hat sich auf einer westlichen Teilfläche eine Einzelhandelsagglomeration mit verschiedenen großflächigen Fachmärkten entwickelt. Das Areal, angrenzend an die Bundesstraße B6, liegt ca. 6 km bzw. ca. 10 PKW-Fahrminuten vom Planstandort in der südlichen Innenstadt entfernt. Im Zentrenkonzept der Stadt Goslar ist dieser Bereich als Fachmarktstandort Baßgeige räumlich definiert, wobei diese Lage jedoch nicht die Funktion eines zentralen Versorgungsbereiches zukommt. Demnach erstreckt sich der Fachmarktstandort Baßgeige zu beiden Seiten der Carl-Zeiss-Straße, zwischen der Hildesheimer Straße (B6) im Westen und einem Schienenstrang im Osten. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

89 Karte 11: Die abgegrenzte Einzelhandelslage Baßgeige Quelle: STADT GOSLAR (Hrsg.): Zentrenkonzept Goslar. Goslar, 2009 und CIMA (Hrsg.): Zentrenkonzept Goslar. Lübeck, Innerhalb des so abgegrenzten Bereichs konzentriert sich der Einzelhandel auf die östliche Straßenseite der Carl-Zeiss-Straße. Hier befindet sich derzeit noch das Einrichtungshaus Fricke im Standortverbund mit einem Hammer Einrichtungsmarkt. Nach vorliegenden Informationen wird das insolvente Einrichtungshaus Fricke zukünftig durch das Unternehmen Roller (Möbeldiscounter) nachgenutzt. In Richtung Süden schließen sich ein Expert-Elektrofachmarkt sowie ein Aldi-Discounter an. Das südliche Ende der Standortlage wird durch ein Marktkauf SB-Warenhaus markiert, dass im Außenbereich bzw. in der Vorkassenzone mit u.a. Deichmann und Takko noch verschiedene weitere Einzelhandelsbetriebe umfasst. Für Kunden stehen umfangreiche Parkierungsflächen im Vorfeld der einzelnen Märkte zur Verfügung. Darüber hinaus ist auf einen derzeit im Bau befindlichen Globus Bau- und Gartenmarkt im nördlichen Bereich des abgegrenzten Fachmarktstandorts, angrenzend an die Stapelner Straße hinzuweisen. Die westliche Straßenseite der Carl-Zeiss-Straße ist weniger durch Einzelhandel geprägt. Hier befindet sich u.a. ein Cineplex Kinocenter, verschiedene Schnellrestaurants sowie eine Diskothek. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

90 Fachmarktstandort entlang der Carl-Zeiss-Straße im Nordwesten der Stadt Goslar Insgesamt ist das Angebot im Bereich des Fachmarktstandorts Baßgeige weniger umfangreich und ausdifferenziert als innerhalb des nahe gelegenen Fachmarktstandorts Gutenbergstraße. Allerdings dürfte sich die Attraktivität der Einzelhandelslage mit Fertigstellung des Globus Bau- und Gartenmarktes mit ca m² VK deutlich erhöhen. Auch der Fachmarktstandort Baßgeige übernimmt nicht zuletzt aufgrund der verkehrsorientierten Lage Versorgungsfunktionen für die Bevölkerung im Umland der Stadt Goslar. Im Bereich der Einzelhandelslage Baßgeige haben ca. 17 Einzelhandelsbetriebe (= ca. 3,8 % aller Betriebe in Goslar) mit einer gesamten Verkaufsfläche von ca m² (= ca. 13,9 %) und einer gesamten Umsatzleistung von ca. 54,0 Mio. (= ca. 11,9 %) ihren Standort. 1 Tab. 18: Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks im Bereich der Einzelhandelslage Baßgeige* Bedarfsbereiche / Warengruppen Arbeitsstätten Verkaufsflächen in m² Umsatz in Mio Überwiegend kurzfristiger Bedarf , Überwiegend mittelfristiger Bedarf , Überwiegend langfristiger Bedarf , Non-Food insgesamt , Einzelhandelswaren insgesamt ,0 * = ohne Globus Bau- und Gartenmarkt 1 = Zuordnung der Arbeitsstätten nach Umsatzschwerpunkten 2 = ecostra-umsatzschätzungen Quelle: ecostra-einzelhandelserhebung, Stand: Januar 2014; ggf. Rundungsdifferenzen 6.2 Analyse des örtlichen Einzelhandelsangebots der Stadt Goslar Auf Grundlage u.a. der ermittelten Bestandsdaten erfolgt nachfolgend eine Analyse des örtlichen Einzelhandelsangebots der Stadt Goslar. Dabei wird der Einzelhandelsstandort Goslar zur Einordnung und Bewertung der Bestands- und Leistungsdaten u.a. anderen Städten und Gemeinden gegenüber gestellt. Andere spezifische Merkmale werden nur für den Standort Goslar aufbereitet und bewertet. 1 Ohne den am 29. März 2014 eröffneten Globus Bau- und Gartenmarkt mit ca m² VK Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

91 6.2.1 Betriebs- und Produktivitätskennziffern Zur Bewertung der ökonomischen Situation des Einzelhandels in Goslar stellen Betriebs- und Produktivitätskennzahlen eine wesentliche Grundlage dar. Neben Kennzahlen, welche u.a. die strukturelle Situation illustrieren (z.b. Ø Verkaufsfläche pro Betrieb, Ø Umsatz pro Betrieb) kann anhand der Flächenproduktivität (Umsatz / m² VK) die wirtschaftliche Auslastung der Flächen aufgezeigt werden. Eine fundierte Bewertung erfordert die Zusammenschau der einzelnen Kennzahlen. In der nachfolgenden Tabelle sind die Betriebs- und Produktivitätskennziffern in der Differenzierung nach Bedarfsbereichen sowie insgesamt mit den entsprechenden Vergleichswerten anderer ausgewählter Kommunen 1 sowie den ecostra-kennziffern für Städte mit mehr als Einwohnern dargestellt. Bei einer Gegenüberstellung der durchschnittlichen Betriebsgröße (Verkaufsfläche je Betrieb) in der Stadt Goslar mit Vergleichswerten anderer Kommunen zeigt sich der vergleichsweise hohe Anteil flächenintensiver Betriebe der Stadt. Dies ist insofern überraschend, als gerade die Innenstadt von Goslar aufgrund der historisch bedingten kleinteiligen Gebäudestrukturen hier ein anderes Ergebnis nahelegen würde. Die durchschnittliche Betriebsgröße insgesamt liegt in Goslar im interkommunalen Vergleich weitestgehend über den aufgeführten Vergleichswerten und deutlich über der ecostra-kennzahl. Bezogen auf die einzelnen Bedarfsbereiche zeigt sich, dass die Stadt Goslar hier jeweils eine mittlere Position unter den Vergleichskommunen einnimmt, jedoch mit Ausnahme des mittelfristigen Bedarfsbereichs klar über den ecostra-kennziffern liegt. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass sich diese Werte auf die Gesamtstadt beziehen und sich die Flächenstrukturen der Betriebe in verschiedenen Lagen Innenstadt, Fachmarktstandorte Baßgeige / Gutenbergstraße zum Teil deutlich unterscheiden können. Ein ähnliches Bild ergibt sich bei einem Vergleich der Kennziffern zum durchschnittlichen Umsatz je Betrieb. Auch hier liegt die Stadt Goslar bei den einzelnen Bedarfsbereichen im Vergleich mit anderen Städten jeweils in einem mittleren Bereich. Bezogen auf den Einzelhandel insgesamt liegt die Stadt Goslar erneut zumeist über den Werten der Vergleichskommunen. Die Kennziffer spiegelt die Leistungsfähigkeit der Einzelhandelsbetriebe in Goslar wider, ist aber auch von dem überdurchschnittlichen Anteil flächenintensiver Betriebe beeinflusst. Auch hierbei gilt es zu beachten, dass es sich um Durchschnittswerte handelt, von denen einzelne Betriebe nach oben oder nach unten abweichen können. Bei der durchschnittlichen Flächenproduktivität (Umsatz je m² VK) bewegt sich der Einzelhandel der Stadt Goslar im interkommunalen Vergleich in einem oberen Bereich, überwiegend über den Werten der übrigen aufgeführten Städte. Dies gilt sowohl für den Einzelhandel insgesamt als auch für die verschiedenen Bedarfsbereiche. Trotz einer im Vergleich überdurchschnittlichen Verkaufsflächengröße je Betrieb bewegt sich auch die Flächenproduktivität auf einem eher oberen Niveau. 1 Die Kommunen wurden anhand der Kriterien Einwohnerzahl und zentralörtlichen Versorgungsfunktion ausgesucht. Beide Kriterien orientieren sich dabei an der Stadt Goslar. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

92 Eigentlich müsste hier das genaue Gegenteil der Fall sein, da in der Regel mit zunehmender Flächengröße die Flächenleistung sinkt. Anhand der Gegenüberstellung der betrieblichen Kennziffern der Stadt Goslar mit Vergleichswerten anderer Kommunen ist sowohl die strukturelle Situation als auch die wirtschaftliche Auslastung der Betriebe im Vergleich zu anderen Kommunen mit > Einwohnern bzw. zu den Kommunen mit gleicher zentralörtlicher Versorgungsfunktion als gut zu bezeichnen. So lassen sich in einer gesamtstädtischen Betrachtung keine Mängel im Hinblick auf den durchschnittlichen Umsatz je Betrieb sowie bei der durchschnittlichen Flächenproduktivität erkennen. Im Gegenteil zeigen die Kennzahlen die gute Leistungsfähigkeit des Einzelhandels der Stadt Goslar Versorgungs- und Leistungskennziffern Zur Einschätzung der Einzelhandelsausstattung einer Kommune stellen die sog. Versorgungskennziffern eine weitere wichtige Bewertungsgrundlage dar. Bei diesen Kennziffern werden die Bestandsdaten in Relation zur Zahl der Einwohner ausgewiesen (z.b. Verkaufsfläche je Einwohner). Auch hier wird die Stadt Goslar anderen Kommunen sowie den ecostra-kennziffern für Städte mit mehr als Einwohnern gegenübergestellt. Sowohl bezogen auf das Einzelhandelsangebot insgesamt als auch für den kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfsbereich zeigen die Versorgungskennziffern, dass die Stadt Goslar im Vergleich mit anderen Kommunen über eine deutlich überdurchschnittliche Betriebsstättendichte Betriebe je Einwohner verfügt. Die im Verhältnis zur Einwohnerzahl hohe Anzahl an Betrieben dürfte zum einen in der guten verkehrlichen Erreichbarkeit der Kreisstadt im Schnittpunkt mehrerer regionaler Hauptverkehrsachsen begründet sein. So ist die Stadt Goslar für die Bevölkerung der umliegenden Städte und Gemeinden vergleichsweise gut zu erreichen. Zum anderen dürfte diese hohe Anzahl an Betrieben aber auch an der historisch bedingten, kleinteiligen Struktur der Innenstadt sowie an den zahlreichen Touristen liegen, die jährlich die Stadt besuchen und in einem nicht unerheblichen Maße zum örtlichen Einzelhandelsumsatz beitragen. 1 Auch bei der Analyse der Verkaufsflächenausstattung (Verkaufsfläche in m² je Einwohner) liegt die Stadt Goslar überwiegend sehr deutlich über den Vergleichswerten anderer Städte sowie auch über der ecostra-kennziffer. Ein ähnliches Bild zeigt sich bei der Analyse des Umsatzes des städtischen Einzelhandels pro Einwohner. Insgesamt sowie nach Bedarfsbereichen liegt der Umsatz überwiegend sehr deutlich über den Vergleichswerten anderer Kommunen. Besonders im kurz- und mittelfristigen Bedarfsbereich sowie insgesamt nimmt der Einzelhandel der Stadt Goslar hier eine Spitzenposition ein. Auch dies deutet auf entsprechend hohe Kaufkraftzuflüsse von außerhalb der Stadt Goslar Umlandbevölkerung, Touristen hin. 1 Die Bedeutung der Tourismus für den örtlichen Einzelhandel wird noch einmal in Kapitel 7.2 diskutiert. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

93 Tab. 19: Ausgewählte betriebliche Kennziffern des Einzelhandels in der Stadt Goslar nach Bedarfsbereichen im Vergleich Gemeinde Ø Verkaufsfläche je Betrieb in m² Ø Umsatz je Betrieb in Mio. Ø Flächenproduktivität (Umsatz je m² VK) in kurz mittel lang EH insg. kurz mittel lang EH insg. kurz mittel lang EH insg. Goslar, NI 1 ( EW) ,02 0,86 1,17 1, Wolfenbüttel, NI 2 ( EW) ,06 0,41 0,96 0, Menden, NRW 2 ( EW) ,04 0,87 0,76 0, Soest, NRW 2 ( EW) ,05 0,95 1,30 1, Schwerte, NRW 2 ( EW) ,90 0,73 1,27 0, Ø Städte > EW Quelle: ecostra Quelle: ecostra 2013 ecostra-berechnungen; Angaben gerundet Tab. 20: Ausgewählte Versorgungs- und Leistungskennziffern des Einzelhandels in der Stadt Goslar nach Bedarfsbereichen im Vergleich Gemeinde Anzahl der Betriebe je EW Verkaufsfläche in m² je EW Umsatz pro Einwohner kurz mittel lang EH insg. kurz mittel lang EH insg. kurz mittel lang EH insg. Goslar, NI 1 ( EW) 4,1 2,5 2,2 8, Wolfenbüttel, NI 2 ( EW) 2,9 1,6 1,6 6, Menden, NRW 2 ( EW) 2,7 1,5 1,4 5, Soest, NRW 2 ( EW) 3,3 2,0 2,3 7, Schwerte, NRW 2 ( EW) 2,6 1,4 1,0 5, Ø Städte > EW 1 3,0 1,8 1,5 6, Quelle: ecostra Quelle: ecostra 2013 ecostra-berechnungen; Angaben gerundet Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

94 Die Gegenüberstellung der Versorgungs- und Leistungskennziffern der Stadt Goslar mit den Werten anderer Kommunen deutet auf eine sehr gute Ausstattung mit Betrieben und Verkaufsflächen in allen Bedarfsbereichen hin. Auch der Umsatz pro Einwohner bewegt sich weit über den Vergleichswerten. Aus dem Kennzahlenvergleich ergibt sich, dass die Stadt Goslar Versorgungsfunktionen für ihr Umland wahrnimmt und darüber hinaus auch vom Tourismus profitiert Branchenmix Zur Analyse des Branchenmixes der Stadt Goslar wird die Verkaufsflächenausstattung pro Einwohner der Stadt Goslar in der Differenzierung nach 41 Warengruppen der ecostra-kennzahl zur branchenbezogenen Verkaufsflächenausstattung von Städten über Einwohnern gegenübergestellt. 1 Im Vergleich mit den Durchschnittswerten anderer Städte über Einwohnern zeigt sich, dass die örtliche Ausstattung in Goslar in einer Vielzahl von Warengruppen z.t. deutlich über den Vergleichswerten liegt. Bezogen auf die insgesamt 41 Warengruppen liegt Goslar in 29 Warengruppen über den Vergleichswerten. Am deutlichsten fällt die Differenz in den Warengruppen Lebensmittel und Reformwaren sowie Möbel aus. Die deutlich überdurchschnittliche Ausstattung ergibt sich im Bereich Lebensmittel durch das Angebot mit zwei großdimensionierten SB- Warenhäusern, mehreren großen Supermärkten sowie großflächigen Discountern. Im Möbeleinzelhandel umfasst das Angebot der Stadt Goslar u.a. drei Einrichtungshäuser mit jeweils mehreren m² Verkaufsfläche. Ebenfalls eine noch deutlich überdurchschnittliche Flächenausstattung besteht im Segment Oberbekleidung, bei den Sortimenten Bau-, Heimwerker- und Gartenbedarf sowie bei Tapeten und Bodenbelägen. Auf der anderen Seite weicht die Verkaufsflächenausstattung der Stadt Goslar in nur 12 Warengruppen jeweils geringfügig nach unten vom ecostra-vergleichswert ab. Am deutlichsten fällt der Unterschied im Bereich Blumen / Pflanzen mit ca. 13 m² VK pro Einwohner aus. In den übrigen Warengruppen ist die Differenz gegenüber dem Vergleichswert durchweg wesentlich geringer. Eine Unterversorgung in einem bestimmten Segment in der Stadt Goslar kann aufgrund der nur geringen Abweichungen vom Vergleichswert nicht festgestellt werden. 1 Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Stadt Goslar erst seit der Eingemeindung der Stadt Vienenburg zum die Schwelle von Einwohnern (sehr knapp) überschritten hat, wohingegen in der ecostra-kennzahl auch verschiedene wesentlich größere Städte mit z.t. über Einwohnern enthalten sind. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

95 Abb. 11: Durchschnittliche Verkaufsflächenausstattung der Stadt Goslar im Vergleich zu anderen Städten ähnlicher Größe Flächenverteilung Nachfolgend wird kurz auf die Verteilung der Verkaufsfläche, differenziert nach Standortlagen innerhalb der Stadt Goslar eingegangen. Bezogen auf die im Rahmen der Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

96 Einzelhandelserhebung erfassten Verkaufsfläche von insgesamt ca m² VK ist folgendes festzustellen: Auf die Innenstadt von Goslar entfallen ca m² Verkaufsfläche, was einem Anteil von ca. 24,8 % entspricht. Im Vergleich mit anderen Städten ähnlicher Größe und Versorgungsfunktion (z.b. Wolfenbüttel, Menden, Soest, Schwerte) bewegt sich dieser Flächenanteil der Goslarer Innenstadt auf einem etwa durchschnittlichen Niveau. Allerdings liegt der Flächenanteil der Innenstadt von Goslar unter dem ecostra-durchschnittswert für Städte mit mehr als Einwohnern, für den sich im Mittel ein Anteil von ca. 30,6 % ergibt. Demgegenüber vereinen die beiden Fachmarktstandorte Baßgeige und Gutenbergstraße eine Verkaufsfläche ca m² VK auf sich, was einem Anteil von ca. 45,5% entspricht. Damit verfügen diese beiden Standorte über einen großen Teil der gesamten Verkaufsfläche der Stadt Goslar. Allerdings ist dies zum einen vor dem Hintergrund der i.d.r. vergleichsweise unproblematischen Flächenverfügbarkeit in entsprechenden Standortlagen zu sehen und zum anderen mit der Ansiedlung insbesondere flächenintensiver Einzelhandelsbetriebe (Bau- und Gartenmärkte, Möbel etc.) an entsprechenden Standorten. Nur eine geringe Verkaufsfläche von ca m² entfällt auf die Stadtteil- sowie Nahversorgungszentren, was einem Anteil von ca. 4,9 % entspricht. Entsprechend entfällt auf die sonstigen Lagen eine Verkaufsfläche von insgesamt ca m². Dies entspricht einem Anteil an der gesamten städtischen Verkaufsfläche von ca. 24,8 % Betriebsformen in der Stadt Goslar Nachfolgend wird kurz die Betriebsformenstruktur in der Stadt Goslar 1 - differenziert nach Teilräumen analysiert. Neben der Gesamtstadt wird auf die Innenstadt sowie die beiden Fachmarktstandorten Baßgeige und Gutenbergstraße eingegangen. In der Stadt Goslar sind alle 12 von ecostra unterschiedenen Betriebsformen vertreten, wobei annährend die Hälfte aller Geschäfte (ca. 49,6 %) dem Typ des Fachgeschäftes zuzuordnen ist. Auf diese Betriebsform entfällt der mit Abstand größte Anteil, weit vor der Betriebsform Lebensmittel Fachgeschäfte (LEH- Fachgeschäft) mit ca. 16,7 % sowie Fachmärkten mit ca. 9,8 %. Die Zahlen belegen die eindeutige Dominanz der Fachgeschäfte in der Stadt Goslar, welche insbesondere die Versorgung mit Gütern des mittel- und langfristigen Bedarfs übernehmen. Zudem ist die gute Versorgungslage im Lebensmitteleinzelhandel zu erkennen. Neben LEH-Fachgeschäften bestimmt eine große Anzahl Convenience Stores sowie eine kleine Anzahl an kleinen Lebensmittelgeschäften, Su- 1 Eine Übersicht der verschiedenen Betriebsformen findet sich im Anhang dieser Untersuchung. Zur Definition des Begriffs Betriebsform vgl. EHI (Hrsg.): Handelsdaten aktuell. Köln, 2013, S. 298 ff. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

97 permärkten und Discountern die Versorgungssituation mit Gütern des kurzfristigen Bedarfs in Goslar. In der Innenstadt von Goslar wird die Dominanz der Betriebsform Fachgeschäft noch deutlicher. Rund 68,0 % der dortigen Geschäfte sind dieser Betriebsform zuzuordnen. Nicht zuletzt aus dieser hohen Anzahl an Fachgeschäften ergibt sich die Attraktivität der Innenstadt von Goslar. Allerdings vereinen die Fachgeschäfte nur einen Anteil von ca. 24,5 % der gesamten Verkaufsfläche in der Innenstadt von Goslar auf sich. Hinzu tritt eine Vielzahl kleinerer Fachgeschäfte im Lebensmitteleinzelhandel (LEH-Fachgeschäft) mit ca. 11,0 %. Darüber hinaus findet sich dort das Shoppingcenter Kaiserpassage, dessen Geschäfte einen Anteil von ca. 5,0 % am innerstädtischen Handelsbesatz ausmachen. Fachmärkte sind zu ca. 3,7 % in der Innenstadt vertreten. Im Gegensatz dazu ist die Fachmarktagglomeration Baßgeige erwartungsgemäß insbesondere durch Fachmärkte geprägt, auf die hier ein Anteil von ca. 35,3 % aller Betriebe entfällt. Weitere ca. 17,6 % entfällt auch hier auf die Betriebsform der Fachgeschäfte. Der überwiegende Teil der Fachgeschäfte sowie der LEH- Fachgeschäfte an diesem Standort, befinden sich im dortigen SB-Warenhaus. Noch etwas höher liegt der Anteil der Fachmärkte in der Fachmarktagglomeration Gutenbergstraße mit ca. 34,5 %. Auch hier haben sich die ebenfalls stark vertretenen LEH-Fachgeschäfte (ca. 20,7 %) im Vorkassenbereich des großflächigen SB- Warenhauses niedergelassen. Fachgeschäfte haben an diesem Standort nur einen geringen Anteil von ca. 6,9 %. Die Fachmarktagglomeration Gutenbergstraße weist zudem Anteile von Discountern und Nonfood-Discountern mit jeweils ca. 10,3 % auf. Abb. 12: Betriebsformen in der Stadt Goslar, differenziert nach Standortlagen Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

98 6.2.6 Betriebsgrößenstrukturen in der Stadt Goslar Nachfolgend werden kurz die Betriebsgrößenstrukturen in der Stadt Goslar, differenziert für verschieden Standortlagen untersucht. Die Stadt Goslar ist durch einen hohen Anteil an kleinflächigen Geschäften geprägt. Bezogen auf die gesamte Stadt sind ca. 46,9 % aller Geschäfte kleiner gleich 50 m². Weitere ca. 23,2 % sind der Größenklasse m² Verkaufsfläche zuzuordnen. Diese haben zusammen genommen jedoch nur einen Anteil an der gesamten Verkaufsfläche der Stadt Goslar von ca. 9,6 %. Hingegen tragen Geschäfte mit einer Größe von über m² VK zu insgesamt ca. 52,2 % der gesamten städtischen Verkaufsfläche dar. Dabei stellen diese nur einen Anteil von ca. 3,1 % unter allen Einzelhandelsbetrieben der Stadt Goslar. In der Innenstadt von Goslar wird die Dominanz kleinflächige Geschäfte mit unter 100 m² Verkaufsfläche noch deutlicher. Rund 76,8 % aller innerstädtischen Betriebe sind dieser Größenklasse zuzuordnen, auf die jedoch nur eine Flächenanteil in der Innenstadt von ca. 20,8 % entfällt. Die Zahlen verdeutlichen die historisch bedingten, kleinteiligen Flächenstrukturen in der Goslarer Innenstadt. Für die Fachmarktstandorte Baßgeige und Gutenbergstraße zeigen sich erwartungsgemäß deutlich andere Größenverhältnisse. Zwar ist die Anzahl der Betriebe mit einer Verkaufsflächengröße von über m² dort nicht dominierend, wohl aber der Anteil der Verkaufsfläche von ca. 76,5 % (Baßgeige) und ca. 80,4 % (Gutenbergstraße), der auf diese Betriebe entfällt. Tab. 21: Betriebsgrößenstrukturen in der Stadt Goslar (Anteile in %) Betriebsgröße Gesamtstadt Innenstadt Baßgeige Gutenbergstraße - Anteil in % - Betriebe VK- Fläche Betriebe VK- Fläche Betriebe VK- Fläche Betriebe VK- Fläche 0-50 m² 46,9 4,0 48,9 8,6 27,8 0,7 20,7 0, m² 23,2 5,6 27,9 12,2 16,7 1,4 10,3 0, m² 10,3 4,7 13,2 11,6 5,6 0,7 3,4 0, m² 5,6 5,5 3,7 6,7 16,7 5,7 3,4 0, m² 6,9 13,1 2,3 7,0 5,6 3,8 34,5 13, m² 4,0 14,9 3,2 26,5 11,1 11,8 6,9 4,3 > 2.000m² 3,1 52,2 0,9 27,4 16,7 76,5 20,7 80,4 gesamt 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100, Filialisierungsgrad in der Stadt Goslar Der Filialisierungsgrad gibt den Anteil von Filialisten an der Gesamtzahl der Einzelhändler eines definierten Raumes an. In der vorliegenden Untersuchung wird unter einem Filialisten ein Einzelhändler verstanden, der an mehr als 3 Standorten regional oder überregional im stationären Einzelhandel agiert. Bezogen auf den Einzelhandel in der Stadt Goslar insgesamt ergibt sich unter Berücksichtigung der oben aufgeführten Definition ein Filialisierungsgrad von ca. 40,6 %. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

99 Abb. 13: Filialisierungsgrad in der Stadt Goslar, differenziert nach Standortlagen Bemerkenswert ist der vergleichsweise geringe Anteil an Filialisten in der Innenstadt von Goslar. Der Filialisierungsgrad beträgt dort ca. 33,8 %. Der hohe Anteil von ca. 66,2 % an inhabergeführten Fachgeschäften bedingt eine gewisse Individualität und trägt zum besonderen Flair der Innenstadt von Goslar bei. Erklärbar ist dieser geringe Filialistenanteil in der Goslarer Innenstadt insbesondere durch die historische Stadtstruktur und die dadurch bedingte Kleinteiligkeit. Die in der Innenstadt verfügbaren Flächengrößen entsprechen häufig nicht den Anforderungen von Filialunternehmen. Daher dominieren zwar zahlenmäßig die inhabergeführten Geschäfte in der Innenstadt, deren Verkaufsflächenanteil liegt jedoch bei nur etwa 28,0 % der gesamten innerstädtischen Verkaufsfläche. D.h. im Umkehrschluss, dass die im Verhältnis wenige Filialisten insbesondere größere Flächen belegen. 1 Demgegenüber zeigen die beiden Fachmarktagglomerationen Baßgeige sowie Gutenbergstraße einen hohen Filialisierungsgrad von jeweils über 70 %. Hier sind entsprechende Flächen verfügbar und es haben sich insbesondere national agierende Filialunternehmen angesiedelt. Dies zeigt sich auch in den Flächenanteilen und hier insbesondere im Standortbereich Gutenbergstraße, wo der Anteil der Verkaufsfläche der Filialunternehmen an der gesamten Verkaufsfläche bei ca. 88,1 % liegt Standort- und Sortimentsstruktur Als anerkanntes räumliches Steuerungsinstrument zur Sicherung städtebaulicher Ziele definiert eine Sortimentsliste die üblicherweise im Rahmen der Erarbeitung eines Einzelhandelskonzepts erstellt wird die spezifischen zentren- und nahversorgungsre- 1 Mehrere m² VK entfallen jedoch alleine auf das Karstadt Kauf- und Warenhaus, den mit Abstand flächengrößten Betrieb in der Innenstadt. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

100 levanten Sortimente sowie nicht zentrenrelevante Sortimente für einen Untersuchungsraum. Zentrenrelevante Sortimente sind prägend für einen zentralen Versorgungsbereich. Sie besitzen eine bestimmte Anziehungskraft und generieren eine gewisse Frequenz, wodurch sie zu einer Belebung zentraler Versorgungsbereiche beitragen. Sie gehen Synergien mit anderen Sortimenten bzw. konsumnahen Dienstleistungen ein und sind daher bedeutsam für die Zentrenbildung. Im Umkehrschluss gefährdet ihre Ansiedlung an Standorten außerhalb der Zentren die Attraktivität der zentralen Versorgungsbereiche. Die zentrenrelevanten Sortimente haben häufig einen geringen Flächenanspruch und die Artikel lassen sich überwiegend aufgrund ihrer Handlichkeit problemlos transportieren. Nahversorgungsrelevante Sortimente umfassen Waren des kurzfristigen Bedarfs, die regelmäßig (täglich) nachgefragt werden. Hierzu zählen insbesondere Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren. Sie dienen zum einen der wohnortnahen Versorgung der Bevölkerung zum anderen fungieren sie als Frequenzbringer für weitere Nutzungen. Die nahversorgungsrelevanten Sortimente sind per Definition grundsätzlich auch zentrenrelevant, können aber zum Zwecke einer wohnortnahen Versorgung der Bevölkerung auch außerhalb der Zentren angesiedelt werden. Nicht zentrenrelevante Sortimente sind üblicherweise nur in geringem Umfang im Ortskern vertreten. Sie sind dadurch charakterisiert, dass sie sich z.b. aufgrund eines hohen Flächenbedarfs oder der durch sie induzierten Verkehre häufig nicht für eine Ansiedlung innerhalb der Zentren eignen, sondern im Gegenteil teilweise gezielt an Standorten außerhalb der Zentren platziert werden. Sie besitzen nur ein geringes Synergiepotenzial mit zentrenrelevanten Angeboten, weshalb ihre dezentrale Ansiedlung keine Gefährdung der Attraktivität der zentralen Versorgungsbereiche darstellt. Bei der Erarbeitung eines Sortimentskonzeptes ist es erforderlich die konkreten örtlichen und städtebaulichen Gegebenheiten zu berücksichtigen und eine auf die jeweiligen Verhältnisse abgestimmte Sortimentsliste zu erstellen. Im Zentrenkonzept der Stadt Goslar ist eine entsprechende Sortimentsliste aufgeführt. 1 Unter Verwendung dieser sog. Goslarer Liste stellt sich die Situation in der Stadt Goslar insgesamt sowie bezogen auf verschiedene Einzelhandelslagen derzeit wie folgt dar: Von den insgesamt 448 Betrieben in der Stadt Goslar entfällt auf Betriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten ein Anteil von ca. 37,5 % aller Einzelhandelsbetriebe (ca. 168 Betriebe). Geschäfte mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten haben einen Anteil von ca. 44,0 % (ca. 197 Betriebe) und entsprechend ist das Warenangebot von ca. 18,5 % der örtlichen Betriebe (ca. 83 Betriebe) den nicht zentrenrelevanten Sortimenten zuzuordnen. 1 vgl. CIMA (Hrsg.): Zentrenkonzept Goslar. Lübeck, 2009, S. 51 Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

101 Mit rund 75,6 % ist der weit überwiegende Teil aller Betriebe (ca. 127 Betriebe) mit zentrenrelevanten Sortimenten in der Innenstadt von Goslar lokalisiert. Bezogen auf die Betriebe mit nahversorgungsrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimenten entfällt jeweils etwa ein Drittel auf die Innenstadt von Goslar. Der vergleichsweise hohe Anteil der nicht zentrenrelevanten Sortimente in der Goslarer Innenstadt von ca. 34,9 % ist insbesondere auch durch eine hohe Anzahl an Telekommunikationsanbietern bedingt. Bezogen auf die Verkaufsfläche vereint die Innenstadt ca m² VK mit zentrenrelevanten Sortimenten auf sich, was einem Anteil von ca. 78,9 % bezogen auf die zentrenrelevante Verkaufsfläche insgesamt entspricht. Der entsprechende Flächenanteil der nicht zentrenrelevanten Sortimente liegt bei ca m² VK, was einem Anteil von ca. 5,5 % entspricht. In den weiteren Stadtteil- und Nahversorgungszentren der Stadt Goslar finden sich ebenfalls überwiegend Betriebe mit zentrenrelevanten sowie insbesondere nahversorgungsrelevanten Sortimenten. Bezogen auf alle Betriebe der jeweiligen Sortimentsausprägung der Stadt Goslar entfallen auf diese Lagen ca. 9,5 % aller zentrenrelevanten und ca. 14,7 % aller nahversorgungsrelevanten Betriebe. Demgegenüber etwas niedriger fällt der jeweilige Verkaufsflächenanteil der einzelnen Sortimente aus. Bezogen auf die gesamte Verkaufsfläche zentrenrelevanter Sortimente entfällt auf die Stadtteil- und Nahversorgungszentren ein Anteil von lediglich ca. 2,4 %, der Verkaufsflächenanteil nahversorgungsrelevanter Sortimente liegt bei ca. 9,2 %. Auf die beiden Fachmarktstandorte Baßgeige und Gutenbergstraße entfallen demgegenüber erwartungsgemäß Betriebe mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten. Bezogen auf alle Betriebe der Stadt Goslar mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten sind hier ca. 16,9 % der Betriebe lokalisiert. Darüber hinaus findet sich hier jedoch auch ein vergleichsweise hoher Anteil an Betrieben mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten. Dies erklärt sich durch die in beiden Gebieten ansässigen SB- Warenhäuser mit diversen kleinflächigen Lebensmittelanbietern in der Vorkassenzone. Bezogen auf die Verkaufsfläche vereinen die beiden Fachmarktstandorte ca m² VK mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten auf sich, was einem Anteil von ca. 62,2 % bezogen auf die gesamte nicht zentrenrelevante Verkaufsfläche der Stadt Goslar entspricht. Der entsprechende Flächenanteil der zentrenrelevanten Sortimente liegt bei ca m² VK, was einem Anteil von ca. 10,5 % entspricht, auf nahversorgungsrelevante Sortimente entfallen ca m² VK, was einem Anteil von ca. 45,1 % entspricht. Damit befindet sich nahezu die Hälfte der Fläche der nahversorgungsrelevanten Sortimente in Goslar an autokundendominierten Fachmarktstandorten, räumlich abgesetzt von den Bevölkerungsschwerpunkten der Stadt. Die Analyse zeigt, dass sich die zentrenrelevanten Sortimente bezogen sowohl auf die Anzahl der Betriebe als auch auf die Verkaufsfläche in der Innenstadt von Goslar konzentrieren. Die nicht zentrenrelevanten Sortimente dominieren bezogen auf die Verkaufsfläche die beiden Fachmarktstandorte Gutenbergstraße und Baßgeige, die darüber hinaus einen auffällig hohen Anteil der Verkaufsfläche der nahversorgungsre- Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

102 levanten Sortimente auf sich vereinen. Stadtteil- bzw. Nahversorgungszentren sind insbesondere durch Betriebe mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten geprägt Entwicklung des Einzelhandels im Zeitverlauf Nachfolgend wird kurz die Entwicklung des Einzelhandels der Stadt Goslar im zeitlichen Verlauf im Hinblick auf die Anzahl der Betrieb, die Verkaufsflächenausstattung sowie den Umsatz dargestellt. Dazu werden die aktuellen Erhebungsdaten den Vergleichswerten der CIMA aus dem Jahr 2009 gegenübergestellt. 1 Aufgrund einer unterschiedlichen Erhebungs- und Warengruppensystematik der Unternehmen CIMA und ecostra ist eine solche Gegenüberstellung jedoch nur eingeschränkt, auf Basis der Zahlen zur Gesamtstadt sowie zur Anzahl der Betriebszahlen einzelner Branchen, möglich. 2 Demnach hat sich die Anzahl der Betriebe in der Stadt Goslar in den letzten 5 Jahren um ca. 12,0 % verringert, während gleichzeitig die Verkaufsfläche um ca. + 3,9 % leicht zugenommen hat. Dies spiegelt einen allgemeinen zu beobachtenden Trend im Einzelhandel in Deutschland mit einer zunehmenden Konzentration der Betriebsstätten bei einer gleichzeitigen Flächenvergrößerung wider. Der Umsatz hat im gleichen Zeitraum ebenfalls leicht, um ca. + 5,4 % (nominal, d.h. inkl. Preisentwicklung) zugenommen. Neben diesen gesamtstädtischen Zahlen sind nur noch die Anzahl der Betriebe für verschiedene Warengruppen anhand der vorliegenden Daten vergleichbar. Demnach ist die rückläufige Betriebsstättenzahl insbesondere auf Entwicklungen im Non-Food-Bereich zurückzuführen (ca. 18,7 %), während im Bereich Food die Anzahl der Verkaufsstellen in den letzten 5 Jahren leicht gestiegen ist (ca. + 8,0 %). Tab. 22: Entwicklung des Einzelhandels in der Stadt Goslar zwischen 2009 und Veränderung in % Warengruppen Betriebe VK in m² Umsatz Umsatz Betriebe VK in m² in Mio. in Mio. Betriebe VK in m² Umsatz Food-Bereich , Non-Food-Bereich , Einzelhandel gesamt , ,0 + 3,9 + 5,4 Vergleichbare Sortimente Gesundheits- und Körperpflege , Bekleidung, Wäsche, Sportartikel , Schuhe, Lederwaren , Uhren, Schmuck, Optik , Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat , Quelle: CIMA (Hrsg.): Zentrenkonzept Goslar Lübeck, 2009 und ecostra-einzelhandelserhebung, Stand: Januar 2014 (ohne Vienenburg) 1 vgl. CIMA (Hrsg.): Zentrenkonzept Goslar Lübeck, 2009 und CIMA (Hrsg.): Regionales Einzelhandelsentwicklungskonzept Grossraum Braunschweig Analysebericht Landkreis Goslar. Lübeck, Die in den beiden Publikationen verwandten Daten stammen dabei aus einer Erhebung des Jahres In den ecostra-daten ist der zum eingemeindete Stadtteil aufgrund der Vergleichbarkeit ausgeklammert. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

103 Bezogen auf einzelne Sortimente ist vor allem in der Warengruppe Bekleidung / Wäsche / Sportartikel eine deutlich negative Entwicklung zu sehen. Hier hat sich die Anzahl der Betriebe um ca. 26,9 % deutlich reduziert. Demgegenüber hat insbesondere die Anzahl an Betrieben im Segment Geschenke / Glas / Porzellan / Keramik / Hausrat dieses Segment umfasst insbesondere auch die auf eine touristischen Zielgruppen ausgerichteten Betriebe mit Andenken und Souvenirs etc. klar zugenommen (ca. + 20,0 %). 6.3 Der Einzelhandelsstandort Langelsheim Die Stadt Langelsheim liegt ca. 10 km bzw. ca. 12 PKW-Fahrminuten nordwestlich vom Planstandort in Goslar, nördlich bzw. nordwestlich der Innerste- und Granetalsperre und zu beiden Seiten des Flusses Innerste, der das Stadtgebiet durchquert. Im Osten besteht eine gemeinsame Grenze mit der Stadt Goslar und der Gemeinde Liebenburg, im Norden und Westen grenzt Langelsheim an die Samtgemeinde Lutter am Barenberge sowie im Süden an den Verwaltungsbezirk Harz, ein gemeindefreies Gebiet im Landkreis Goslar, an. Die ca Einwohner der Stadt verteilen sich auf fünf Ortsteile (Astfeld mit Herzog-Julius-Hütte, Bredelem mit Palandsmühle, Langelsheim, Bergstadt Lauthental mit Hüttschenthal, Wolfshagen im Harz), wobei die Kernstadt den dominierenden Bevölkerungs- und Siedlungsschwerpunkt mit rund der Hälfte der Einwohner darstellt. Die Stadt Langelsheim ist nach den Vorgaben der Regionalplanung die Funktion eines Grundzentrums zugewiesen. Mit einem Kaufkraftindex von 91,1 liegt die Stadt klar unter dem Bundesdurchschnitt. Die Stadt Langelsheim liegt an der Bundesstraße B82, die sich im Bereich um die Kernstadt verzweigt. Zum einen wird die B82 als Ortsumfahrung in einem Bogen südwestlich um die Kernstadt herumgeführt, zum anderen wird die B82 auch als Hauptortsdurchfahrt (Seesener Straße / Lange Straße / Goslarsche Straße) durch die Stadt Langelsheim geführt, wobei westlich und östlich der Kernstadt Anschluss an die Umgehungsstraße besteht. Über die B82 besteht in Richtung Osten Anschluss an die B6 (Salzgitter Wernigerode) sowie weiter an die Bundesautobahn A395 (Braunschweig Vienenburg). In Richtung Westen stellt die B82 die Verbindung zur dortigen Bundesautobahn A7 dar. Darüber hinaus durchquert die L515 die Stadt in Nord-Süd- Richtung, welche die Stadtteile Bredelem mit Palandsmühle, Langelsheim und Bergstadt Lauthental mit Hüttschenthal miteinander verbindet. Langelsheim verfügt über einen Haltepunkt im Regionalbahnverkehr, welcher die Stadt mit Göttingen bzw. Holzminden sowie Bad Harzburg verbindet. Zudem verkehren regelmäßig Busse des ÖPNV u.a. nach Goslar und Clausthal-Zellerfeld. Der Einzelhandel konzentriert sich in der Stadt Langelsheim zum einen auf die Innenstadt sowie zum anderen auf eine dezentrale Standortlage im östlichen Stadtgebiet, angrenzend an die Lange Straße (B82). Nachfolgend werden die relevanten Handelslagen der Stadt Langelsheim im Detail analysiert. Da für die Stadt kein aktuelles Einzelhandelskonzept vorliegt, wurde im Rahmen dieser Untersuchung durch ecostra eine eigene Abgrenzung der relevanten Einkaufslagen vorgenommen. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

104 6.3.1 Die Innenstadt von Langelsheim Die innerstädtische Haupteinkaufslage von Langelsheim erstreckt sich nördlich der Innerste entlang der Achse Bahnhofstraße und Meisterstraße und umfasst im Kern den zentral gelegenen Kreuzungsbereich der Straßen Meisterstraße / Breite Straße / Steimelstraße / Harzstraße / August-Grotehenne-Straße. Darüber hinaus gehören der Freiheitsplatz sowie Teile der Freiheitstraße und August-Grotehennen-Straße zum abgegrenzten Innenstadtbereich. Karte 12: Die abgegrenzte Innenstadt Langelsheim Quelle: eigene Abgrenzung Der Einzelhandelsbesatz in der Innenstadt von Langelsheim ist insgesamt sehr begrenzt und auf wenige Branchen beschränkt. Ein zusammenhängender und räumlich verdichteter Einzelhandelsbesatz hat sich nicht herausgebildet. Der Angebotsschwerpunkt liegt im langfristigen Bedarfsbereich und umfasst hier mehrere größere Elektrofachgeschäfte (Pahl, Grathoff, Elektro Lange), die in der Innenstadt verteilt sind und aufgrund des nur geringen Geschäftsbesatzes die innerstädtische Einzelhandelslage prägen. Insgesamt ist das örtliche Einzelhandelsangebot kleinflächig strukturiert. Kein einziger betrieb in der Innenstadt überschreitet die Schwelle zur Großflächigkeit. Das Zentrum der Innenstadt von Langelsheim befindet sich im Kreuzungsbereich der Straßen Meisterstraße / Breite Straße / Steimelstraße / Harzstraße / August-Grotehenne- Straße, wobei auch hier der Einzelhandelsbesatz mit 4 Geschäften (Elektrowaren, Apotheke, Bäckerei, Optiker) begrenzt ist. Hier sowie auch im übrigen Innenstadtbereich wird das Einzelhandelshandelsangebot durch Dienstleister und Gastronomiebetriebe ergänzt. Darüber hinaus dominiert Wohnnutzung. Hinzuweisen ist auf eine leerstehende, ehemalige Handelsimmobilie im Bereich der Meisterstraße. Das auffällig gestaltete Gebäude verfügt über eine angeschlossene Tiefgarage mit 80 Plätzen und war Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

105 nach vorliegenden Informationen ehemals durch einen V-Markt belegt. Heute befindet sich der nächst gelegene Lebensmittelmarkt (Netto-Discounter) ca. 400 m südwestlich der Innenstadt. Der abgegrenzte Innenstadtbereich ist vollständig für den PKW-Verkehr freigegeben, wenn auch in unterschiedlicher Form. So ist die Straße Freiheitsplatz als Spielstraße ausgewiesen, während die übrigen Straßen als Zone 30 konzipiert sind. Überall im Innenstadtgebiet stehen ausreichend Parkmöglichkeiten, zumeist unmittelbar vor den Geschäften zur Verfügung. Zwar werden Geschäfte überwiegend direkt mit dem PKW angefahren, dennoch ist die Verkehrsfrequenz eher gering. Im Innenstadtbereich gibt es eine recht ansprechende Straßenraumgestaltung mit einer aufwendigen Pflasterung mit rötlichen Backsteinen. Die Bebauungsstruktur umfasst historische Fachwerkgebäude, aber auch einige modernere Gebäude. Im Innenstadtbereich ist die historische Stadtstruktur noch erhalten, woraus sich u.a. ein verwinkelter Straßenverlauf ergibt. Zum Zeitpunkt der Erhebung fielen in der Innenstadt von Langelsheim diverse Ladenleerstände auf. In Kombination mit dem ohnehin geringen Geschäftsbesatz sowie dem nur unvollständigen Branchenspektrum ist die Situation in der Innenstadt von Langelsheim als wenig stabil zu betrachten. Das Stadtzentrum im Kreuzungsbereich Breite Straße / Meisterstraße. Hier befindet sich u.a. ein Elektrofachgeschäft, ein Optiker und eine Apotheke Blick entlang der Bahnhofstraße. Im Vordergrund eine Bäckerei sowie rechts Elektro Lange Leerstand im Bereich des als Spielstraße ausgewiesenen Freiheitsplatzes Die leerstehende Handelsimmobilie mit angeschlossener Tiefgarage entlang der Meisterstraße Im Januar 2014 wurde das Einzelhandelsangebot in der Stadt Langelsheim durch ecostra-mitarbeiter vollständig erfasst und bewertet. Insgesamt konnten hierbei Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

106 ca. 58 Betriebe des Einzelhandels und Ladenhandwerks eine Verkaufsflächenausstattung von ca m² eine Umsatzleistung von ca. 44,6 Mio. ermittelt werden. Die Einzelhandelszentralität von Langelsheim beläuft sich auf einen Wert von ca. 70; damit verfügt die Stadt Langelsheim per Saldo über sehr deutliche Kaufkraftabflüsse und hier insbesondere ins benachbarte Goslar. In einer Gegenüberstellung der aktuellen Erhebungsdaten zu den Vergleichswerten der CIMA aus dem Jahr ergibt sich für die Stadt Langelsheim folgende Entwicklung. Demnach ist die Anzahl der Betriebe von ca. 68 um ca. - 14,7 % gesunken. Auch bei der Verkaufsfläche ist im Betrachtungszeitraum gegenüber m² ein Rückgang von ca. 7,9 % festzustellen. Gleichzeitig ist aber der Umsatz der Betriebe von ca. 43,0 Mio. im Jahr 2009 um ca. + 3,7 % leicht gestiegen. Vor allem die Leerstände in den umliegenden Orten der Stadt tragen zu der negativen Entwicklung der Betriebszahlen bei. Der Anstieg des Umsatzes ist u.a. durch die großflächigen Betriebe in dem neu errichteten Fachmarktzentrum in der Lange Straße zu erklären. Tab. 23: Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Stadt Langelsheim Bedarfsbereiche / Warengruppen Arbeitsstätten Verkaufsflächen in m² Umsatz in Mio Nahrungs- und Genussmittel insgesamt ,1 Lebensmittel, Reformwaren ,4 Getränke; Spirituosen; Tabak * * * Brot, Back- & Konditorwaren ,3 Fleisch & Wurstwaren * * * 2. Gesundheit, Körperpflege insgesamt ,6 3. Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf insgesamt * * * 4. Zeitungen, Zeitschriften, Bücher * * * Überwiegend kurzfristiger Bedarf ,5 5. PBS 3, Hobby, Bastelbedarf, Spielwaren insgesamt * * * 6. Bekleidung, Schuhe, Sport insgesamt ,4 7. GPK 4, Hausrat, Geschenkartikel insgesamt * * * Überwiegend mittelfristiger Bedarf ,4 8. Elektrowaren insgesamt ,5 9. Einrichtung insgesamt * * * 10. Sonstiger Einzelhandel insgesamt * * * Überwiegend langfristiger Bedarf , Non-Food insgesamt , Einzelhandelswaren insgesamt ,6 1 = Zuordnung der Arbeitsstätten nach Umsatzschwerpunkten 2 = ecostra-umsatzschätzungen 3 = Papier-, Bürobedarf und Schreibwaren 4 = Glas, Porzellan, Keramik * = weniger als 4 Arbeitsstätten; kein Ausweis aus Datenschutzgründen Quelle: ecostra-einzelhandelserhebung, Stand: Januar 2014; ggf. Rundungsdifferenzen 1 vgl. CIMA (Hrsg.): Regionales Einzelhandelsentwicklungskonzept Grossraum Braunschweig Analysebericht Landkreis Goslar. Lübeck, Die in der Publikation verwandten Daten stammen dabei aus einer Erhebung des Jahres Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

107 Hiervon haben ca. 19 Einzelhandelsbetriebe (= ca. 32,8 % aller Betriebe) mit einer gesamten Verkaufsfläche von ca m² (= ca. 14,8 %) und einer gesamten Umsatzleistung von ca. 7,6 Mio. (= ca. 17,0 %) ihren Standort in der Innenstadt von Langelsheim. Tab. 24: Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Innenstadt Langelsheim Bedarfsbereiche / Warengruppen Arbeitsstätten Verkaufsflächen in m² Umsatz in Mio Überwiegend kurzfristiger Bedarf * * * Überwiegend mittelfristiger Bedarf * * * Überwiegend langfristiger Bedarf , Non-Food insgesamt , Einzelhandelswaren insgesamt ,6 1 = Zuordnung der Arbeitsstätten nach Umsatzschwerpunkten 2 = ecostra-umsatzschätzungen * = weniger als 4 Arbeitsstätten; kein Ausweis aus Datenschutzgründen Quelle: ecostra-einzelhandelserhebung, Stand: Januar 2014; ggf. Rundungsdifferenzen Die Einzelhandelslage Frau Sophienhütte Nord Darüber hinaus befindet sich am östlichen Ortsausgang von Langelsheim, ca. 1 km von der Innenstadt entfernt, eine Fachmarktagglomeration mit einem Angebotsschwerpunkt im kurz- und mittelfristigen Bedarfsbereich. Karte 13: Die abgegrenzte Einzelhandelslage Frau Sophienhütte Nord Quelle: eigene Abgrenzung In dezentraler Lage im Sondergebiet Frau Sophienhütte Nord befindet sich entlang der nördlichen Seite der Lange Straße (B82) zum einen ein einheitlich geplantes, modernes Fachmarktzentrum mit einem großzügig dimensionierten, ebenerdig vorgela- Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

108 gerten Parkplatz mit ca. 200 Stellplätzen. Zu den Mietern des Centers zählen insbesondere discountorientierte Anbieter wie Takko, Tedi, Kik und Penny sowie der Drogeriemarkt Rossmann. Im weiteren westlichen Verlauf der B82 in Richtung Innenstadt, befinden sich ein solitär gelegener Aldi-Discounter sowie in weitere Folge ein REWE- Supermarkt mit angeschlossenem Getränkemarkt. Insbesondere der Standortbereich des REWE ist bereits älteren Datums. Hier fielen zum Zeitpunkt der Erhebung einige Leerstände auf. Der Standortbereich grenzt zwar unmittelbar an die innerörtliche Hauptdurchfahrtsstraße von Langelsheim (B82), der überwiegende Teil des Durchgangsverkehrs wird jedoch über die Ortsumfahrung der B82 um die Kernstadt von Langelsheim herum geführt. Insofern profitieren die Fachmärkte nur in einem geringen Umfang von möglichem Durchgangsverkehr. Das Angebot richtet sich entsprechend insbesondere an die eigene Bevölkerung von Langelsheim und übernimmt hier eine wichtige Versorgungsfunktion für Güter des kurz- und mittelfristigen Bedarfs. Einheitlich geplantes Fachmarktzentrum an der Lange Straße (B82) in Langelsheim. In Richtung Innenstadt befinden sich außerdem ein Aldi und REWE Im Bereich der Einzelhandelslage Frau Sophienhütte Nord haben ca. 12 Einzelhandelsbetriebe (= ca. 20,7 % aller Betriebe in Langelsheim) mit einer gesamten Verkaufsfläche von ca m² (= ca. 53,7 %) und einer gesamten Umsatzleistung von ca. 23,4 Mio. (= ca. 52,5 %) ihren Standort. Tab. 25: Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Einzelhandelslage Frau Sophienhütte Nord Bedarfsbereiche / Warengruppen Arbeitsstätten Verkaufsflächen in m² Umsatz in Mio Überwiegend kurzfristiger Bedarf , Überwiegend mittelfristiger Bedarf , Überwiegend langfristiger Bedarf Non-Food insgesamt , Einzelhandelswaren insgesamt ,4 1 = Zuordnung der Arbeitsstätten nach Umsatzschwerpunkten 2 = ecostra-umsatzschätzungen Quelle: ecostra-einzelhandelserhebung, Stand: Januar 2014; ggf. Rundungsdifferenzen 6.4 Der Einzelhandelsstandort Liebenburg Die Gemeinde Liebenburg liegt am nordöstlichen Rand des Landkreises Goslar, angrenzend an die kreisfreie Stadt Salzgitter. Eingebettet in die hügelige Landschaft des Harzvorlands zeichnet sich das Landschaftsbild der Gemeinde insbesondere durch eine landwirtschaftliche Nutzung aus. Die Entfernung zwischen dem Ortszentrum von Liebenburg und dem Planstandort in Goslar beträgt ca. 18 km bzw. ca. 22 PKW- Fahrminuten über die B82 und die L510. Zu der ca Einwohner zählenden Ge- Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

109 meinde gehören neben dem Hauptort Liebenburg auch die Ortsteile Dörnten, Groß Döhren, Heissum, Klein Döhren, Klein Mahner, Neuenkirchen, Ostharingen, Othfresen und Upen. Der Großteil der Bevölkerung entfällt auf den namensgebenden Gemeindeteil Liebenburg. Der Gemeinde Liebenburg ist regionalplanerisch die Funktion eines Grundzentrums zugewiesen. Darüber hinaus ist der Siedlungsbereich Othfresen / Posthof zusätzlich als Standort mit grundzentralen Teilfunktionen ausgewiesen. Mit einer Kaufkraftkennziffer von 95,5 liegt die Gemeinde leicht unter dem Bundesdurchschnitt. Unmittelbar östlich des Gemeindegebietes verläuft die Bundesautobahn A395, welche nach Norden in Richtung Braunschweig führt. Über die Anschlussstelle Schladen- Nord besteht hier eine direkte Anbindung an die Autobahn. Im westlichen Gemeindegebiet verläuft außerdem die Bundesstraße B6 welche die Städte Hildesheim und Goslar miteinander verbindet. Darüber hinaus liegt der Hauptort Liebenburg im Kreuzungsbereich der L500 (Schladen Lutter am Barenberge) und der L510 (Weddingen Groß Mahner). Die Gemeinde verfügt über keinen Bahnanschluss. Buslinien fahren jedoch im Stundentakt und verbinden die Gemeinde u.a. mit den Städten Goslar und Salzgitter. Innerhalb der Gemeinde konzentriert sich der Einzelhandel im Ortsteil Liebenburg und hier entlang der Hauptverkehrsachsen L500 und L510. Zudem weist der Ortsteil Othfresen / Posthof noch einen gewissen Einzelhandelsbesatz auf. Nachfolgend werden die relevanten Handelslagen der Gemeinde Liebenburg im Detail analysiert. Da für die Gemeinde Liebenburg kein aktuelles Einzelhandelskonzept vorliegt, wurde im Rahmen dieser Untersuchung durch ecostra eine Abgrenzung der relevanten Einkaufslagen vorgenommen Der Ortskern von Liebenburg Die innerörtliche Haupteinkaufslage befindet sich im südwestlichen Siedlungsbereich des Hauptorts Liebenburg. Sie umfasst im Wesentlichen die in Nord-Süd-Richtung verlaufende Lindenstraße (L510) ab dem Einmündungsbereich der Lewerstraße im Norden und umfasst im Süden noch den Kreuzungsbereich mit der Poststraße (L500). Liebenburg besitzt ein nur in Ansätzen ausgebildetes Einzelhandelsangebot, welches nur eine geringe Breite und Tiefe aufweist und vor allem auf die Nahversorgung der ortsansässigen Wohnbevölkerung ausgerichtet ist. Die Einzelhandelsgeschäfte sind von zwei Lebensmittelmärkten abgesehen kleinflächig strukturiert und entlang der beiden Hauptdurchfahrtsstraßen (L500 / L510) lokalisiert. Ein zusammenhängender Einzelhandelsbestand sowie eine räumliche Verdichtung sind nicht festzustellen. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

110 Karte 14: Der abgegrenzte Ortskern Liebenburg Quelle: eigene Abgrenzung Der abgegrenzte Ortskern ist in diesem Bereich durch einen Nutzungsmix aus Einzelhandel, Dienstleistung sowie insbesondere Wohnen gekennzeichnet, wobei sich der Einzelhandel in der Lindenstraße auf die östlichen Straßenseite konzentriert, während sich auf der westlichen Seite das weitläufige Areal einer Klinik befindet. Der Geschäftsbesatz umfasst mit den Filialisten Penny und NP sowie der Bäckerei Siemer und der Blumenbinderei Vogt überwiegend Betriebe des kurzfristigen Bedarfs, ergänzt um einige wenige Anbieter des mittel- und langfristigen Bedarfs (Geschenkartikel, Mode, Optik). Als Magnetbetriebe fungieren die beiden Lebensmittelmärkte Penny und NP, die strategisch günstig an den Enden des abgegrenzten Ortskerns lokalisiert sind. Eine nennenswerte Passantenfrequenz ist jedoch nicht festzustellen. Dabei profitieren insbesondere die Betriebe unmittelbar gegenüber dem Haupteingang der Nervenklink (u.a. Penny, Bäckerei, Blumen) auch von den Patienten und Besuchern der Klinik. Auch das Angebot mit Geschenkartikel und Blumen lässt eine gewisse Ausrichtung auf den klinikbedingten Publikumsverkehr erkennen. Im südlichen Abschnitt der Lindenstraße fallen sehr schmale bzw. teils fehlende Gehwege auf. Im weiteren nördlichen Verlauf der Straße ist eine Verbreiterung der Straße und Gehwege festzustellen, wobei in beiden Bereichen die Passantenfrequenz sehr gering ist. Vor allem an der östlichen Seite der Lindenstraße ist die Situation durch parkende Fahrzeuge von den wenigen Ladengeschäften beeinträchtigt. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

111 Blick entlang der Lindenstraße mit überwiegender Wohnfunktion sowie einem begrenzten Einzelhandelsbesatz. Das Klinikareal wird durch eine Mauer begrenzt Die Poststraße (l500) mit NP und Mode Reinecke im Hintergrund Kreuzungsbereich Poststraße / Lindenstraße Das stark limitierte Angebot des örtlichen Einzelhandels nur eine eingeschränkte Leistungsfähigkeit. Eine nennenswerte Passantenfrequenz ist nicht erkennbar, wobei es sich hier jedoch auch nicht um eine klassische Lauflage handelt. Vielmehr werden die einzelnen und verstreut liegenden Geschäfte direkt mit dem PKW angefahren, sog. Shop-Hopping. Das örtliche Einzelhandelsangebot zeigt einen Schwerpunkt im kurzfristigen Bedarfsbereich, ergänzt um einige Angebote, ausgerichtet auf den Publikumsverkehr der angrenzenden Klinik. Insgesamt ist die Situation im Ortskern von Liebenburg als labil zu bewerten. Im Januar 2014 wurde das Einzelhandelsangebot in der Gemeinde Liebenburg durch ecostra-mitarbeiter vollständig erfasst und bewertet. Insgesamt konnten hierbei ca. 21 Betriebe des Einzelhandels und Ladenhandwerks eine Verkaufsflächenausstattung von ca m² eine Umsatzleistung von ca. 15,4 Mio. ermittelt werden. Die Einzelhandelszentralität von Liebeburg beläuft sich auf einen Wert von ca. 34; damit verfügt die Gemeinde Liebenburg per Saldo über sehr deutliche Kaufkraftabflüsse, insbesondere in das angrenzende Oberzentrum Salzgitter sowie nach Goslar. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

112 In einer Gegenüberstellung der aktuellen Erhebungsdaten zu den Vergleichswerten der CIMA aus dem Jahr ergibt sich für die Gemeinde Liebenburg folgende Entwicklung. In Liebenburg ist die Betriebsanzahl von ca. 35 Betrieben im Jahr 2009 um ca. -40,0 % gesunken. Ebenso ist die Verkaufsfläche drastisch von ca m² um ca. 35,7 % zurückgegangen. Auch der Umsatz ist in dem Betrachtungszeitraum gesunken. Von ca. 27,4 Mio. im Jahre 2009 um ca. - 43,8 % bis Tab. 26: Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Gemeinde Liebenburg Bedarfsbereiche / Warengruppen Arbeitsstätten Verkaufsflächen in m² Umsatz in Mio Nahrungs- und Genussmittel insgesamt ,6 Lebensmittel, Reformwaren ,5 Getränke; Spirituosen; Tabak ,9 Brot, Back- & Konditorwaren * * * Fleisch & Wurstwaren * * * 2. Gesundheit, Körperpflege insgesamt * * * 3. Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf insgesamt * * * 4. Zeitungen, Zeitschriften, Bücher * * * Überwiegend kurzfristiger Bedarf , Überwiegend mittelfristiger Bedarf * * * Überwiegend langfristiger Bedarf * * * Non-Food insgesamt , Einzelhandelswaren insgesamt ,4 1 = Zuordnung der Arbeitsstätten nach Umsatzschwerpunkten 2 = ecostra-umsatzschätzungen * = weniger als 4 Arbeitsstätten; kein Ausweis aus Datenschutzgründen Quelle: ecostra-einzelhandelserhebung, Stand: Januar 2014; ggf. Rundungsdifferenzen Hiervon haben ca. 7 Einzelhandelsbetriebe (= ca. 33,3 % aller Betriebe in Liebenburg) mit einer gesamten Verkaufsfläche von ca m² (= ca. 50,9 %) und einer gesamten Umsatzleistung von ca. 7,6 Mio. (= ca. 49,4 %) ihren Standort im Ortskern von Liebenburg Einzelhandelslage Othfresen / Posthof Der im westlichen Gemeindegebiet gelegene Ortsteil Othfresen mit dem an der Bundesstraße B6 gelegenen Wohnplatz Posthof ist im RROP als Standort mit grundzentralen Teilfunktionen ausgewiesen. Hier, im Übergangsbereich zwischen Posthof und Othfresen, haben sich an der Luttersche Straße (L500) einige Einzelhandelsbetriebe angesiedelt. Entlang der nördlichen Straßenseite befindet sich ein kleines Fachmarktzentrum mit einem Aldi-Discounter sowie einem Raiffeisen-Markt. Darüber hinaus gehört eine leerstehende und ehemals durch einen REWE-Supermarkt belegte Immobilie zum Fachmarktzentrum, das L-förmig um einen gemeinsam genutzten Parkplatz errichtet ist. Auf der gegenüberliegenden, südlichen Straßenseite befindet sich außerdem eine weitere ehemalige Handelsimmobilie. Das zuletzt durch einen Sonderpostenmarkt Ihr Profit belegte Gebäude steht jedoch offensichtlich bereits seit längerer Zeit leer. 1 vgl. CIMA (Hrsg.): Regionales Einzelhandelsentwicklungskonzept Grossraum Braunschweig Analysebericht Landkreis Goslar. Lübeck, Die in der Publikation verwandten Daten stammen dabei aus einer Erhebung des Jahres Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

113 Insgesamt zeigt der Standortbereich eine nur stark eingeschränkte Leistungsfähigkeit und räumliche Ausstrahlung, die kaum über das eigene Gemeindegebiet hinaus reicht. Karte 15: Die abgegrenzte Einzelhandelslage Othfresen / Posthof Quelle: eigene Abgrenzung Fachmarktzentrum in Othfresen / Posthof mit einem Aldi-Discounter und einem Raiffeisenmarkt. Der ehemalige REWE-Supermarkt steht leer Leerstehender ehemaliger Sonderpostenmarkt Ihr Profit Im Bereich der Einzelhandelslage Othfresen / Posthof haben ca. 3 Einzelhandelsbetriebe (= ca. 14,3 % aller Betriebe in Liebenburg) mit einer gesamten Verkaufsfläche von ca m² (= ca. 37,0 %) und einer gesamten Umsatzleistung von ca. 5,3 Mio. (= ca. 34,4 %) ihren Standort. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

114 6.5 Der Einzelhandelsstandort Bad Harzburg Die Stadt Bad Harzburg liegt im äußersten Osten des Landkreises Goslar, zwischen der Stadt Goslar im Westen sowie den zu Sachsen-Anhalt gehörenden Städten Ilsenburg und Osterwieck und der Gemeinde Nordharz im Osten. Am Nordrand des Harzes gelegen erstreckt sich das Stadtgebiet nach Nordwesten über das eher flache Harzvorland und steigt im Südosten deutlich an. Entsprechend variiert das Höhenniveau der Stadt zwischen ca. 180 m und ca. 555 m ü. NHN. Die Kernstadt sowie die insgesamt 8 Stadtteile verteilen sich dabei im nordwestlichen, flacheren Teil des Stadtgebietes. Neben der Kernstadt Bad Harzburg sind dies die Stadtteile Bettingerode, Bündheim, Eckertal, Göttingerode, Harlingerode, Schlewecke und Westerode. Von den derzeit ca Einwohnern entfällt rund die Hälfte auf Bad Harzburg selbst. Die Stadt Bad Harzburg liegt ca. 16 km bzw. ca. 15 PKW-Fahrminuten vom Planstandort in Goslar entfernt. Die niedersächsische Landesplanung hat der Stadt Bad Harzburg die Funktion eines Mittelzentrums zugewiesen. Darüber hinaus bildet die Stadt mit den weiteren Mittelzentren Goslar, Clausthal-Zellerfeld und Seesen einen mittelzentralen Verbund mit oberzentralen Teilfunktionen. Der Kaufkraftindex für die Stadt Bad Harzburg liegt mit ca. 95,2 etwas unter dem bundesdeutschen Durchschnitt. Unmittelbar nördlich von Bad Harzburg beginnt die Bundesautobahn A395, die in nördliche Richtung nach Braunschweig führt und dort u.a. eine Verbindung zur A2 (Hannover Berlin) besitzt. Zwischen Bad Harzburg und dem zu Goslar gehörenden Stadtteil Vienenburg geht die Autobahn A395 in die Bundesstraße B6 über, die durch das Stadtgebiet von Bad Harzburg verläuft und von der dort die Bundesstraße B4 abzweigt. Damit besitzt die Stadt eine direkte Straßenanbindung in das südliche gelegene Braunlage (B4) sowie in die Nachbarstädte Goslar und Wernigerode (B6). Über den Kopfbahnhof Bad Harzburg hat die Stadt zudem Anschluss an die Bahnstrecken nach Braunschweig und Oker sowie über Goslar nach Salzgitter und Seesen. Darüber hinaus ist die Stadt über mehrere Buslinien mit den umliegenden Städten wie Braunlage oder Wernigerode verbunden. Innerhalb der Stadt Bad Harzburg stellt die Innenstadt die mit Abstand bedeutendste Handelslage dar. Darüber hinaus ist auf einen Nahversorgungsstandort im Ortsteil Harlingerode hinzuweisen sowie auf eine dezentral gelegene Fachmarktagglomeration im Gewerbegebiet Bad Harzburg-Nord Die Innenstadt von Bad Harzburg Für die Stadt Bad Harzburg liegt ein Einzelhandelskonzept vor, das in groben Zügen die Situation des städtischen Einzelhandels analysiert und bewertet. 1 Hinsichtlich der Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche oder sonstiger bedeutender Handelslagen trifft das Konzept jedoch keine Aussagen. Daher wurde im Rahmen der vorliegenden Untersuchung durch ecostra eine eigene Geschäftslagenabgrenzung vorgenommen und im Rahmen eines Expertengesprächs bei der Stadt Bad Harzburg abgestimmt. 1 Hierbei handelt es sich um ein 5-seitiges Textdokument, das eher den Charakter eines Strategiepapieres hat und wesentliche Elemente eines qualifizierten Einzelhandelskonzeptes ausspart. Vgl. STADT BAD HARZBURG (Hrsg.): Einzelhandelskonzept Bad Harzburg. Bad Harzburg, Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

115 Demnach besitzt die Innenstadt von Bad Harzburg eine in Nord-Süd-Richtung langgestreckte Form entlang der Achse Am Bahnhofsplatz / Herzog-Wilhelm-Straße. Im Norden gehört der Bereich um den Bahnhof noch zum Innenstadtbereich, im Süden markiert der Berliner Platz das Ende der innerstädtischen Haupteinkaufslage. Karte 16: Die abgegrenzte Innenstadt Bad Harzburg Quelle: eigene Abgrenzung Die langgestreckte Achse Am Bahnhofsplatz / Herzog-Wilhelm-Straße ist in Teilen als Einbahnstraße für den Verkehr freigegeben und dort auf beiden Straßenseiten mit Parkbuchten ausgestattet, aufgelockert durch Bäume und Pflanzbeete. Im nördlichen Verlauf, bis zur Nordmannstraße, ist sie zunächst als Tempo 30 Zone ausgewiesen. Der sich anschließende Abschnitt bis zur Schmiedestraße ist als Spielstraße definiert und im weiteren südlichen Verlauf ist die Herzog-Wilhelm-Straße als Fußgängerzone ausgebaut. Innerhalb dieses langgestreckten Innenstadtbereichs lassen sich unterschiedlich strukturierte Abschnitte erkennen. So ist der Abschnitt zwischen dem Koldeweystieg im Norden und dem Kreuzungsbereich mit der Straße Am alten Salzberg im Süden durch einen weitestgehend geschlossenen Einzelhandelsbesatz gekennzeichnet, der in den Randbereichen zunehmend ausdünnt. Im äußersten Norden der Innenstadtlage, entlang der verkehrlich stark frequentierten Herzog-Julius-Straße, gehört ein modernes E-Center sowie auf der gegenüberliegenden Straßenseite einige Fachmärkte noch zur Innenstadt. Dieser Bereich übernimmt eine wichtige Nahversorgungsfunktion für die gesamte Kernstadt. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

116 Entlang des nördlichen Abschnitts der Achse Am Bahnhofsplatz / Herzog-Wilhelm- Straße ist die Verkehrsfrequenz wesentlich geringer. Auch die Passantenfrequenz ist hier zunächst gering, steigert sich jedoch im weiteren südlichen Verlauf. Bis zum Einmündungsbereich des Koldeweystieg ist dieser Abschnitt eher durch Büro- und Dienstleistungsnutzungen geprägt, wohingegen der Einzelhandel eher von untergeordneter Bedeutung ist. Ab dem Koldeweystieg bis zum Kreuzungsbereich Nordmannstraße / Friederikenstraße nimmt der Einzelhandelsbesatz stetig zu. Hinzuweisen ist hier zum einen auf zwei größere Leerstände, die zuvor durch Lebensmitteldiscounter(Aldi und NP) belegt waren. Nach vorliegenden Informationen wird die Fläche des ehemaligen NP-Discounters zukünftig durch einen Drogeriemarkt des Unternehmens Rossmann belegt, die Fläche des ehemaligen Aldi-Markts soll künftig nicht mehr durch einen Einzelhandelsbetrieb nachgenutzt werden. Zum anderen befinden sich hier zwischen der Straße Holzhof und etwa der Nordmannstraße mit u.a. NKD, Bonita, Apollo Ernsting s Family sowie Mäc Geiz einige Filialunternehmen auf engem Raum, deren Anteil am innerstädtischen Einzelhandel sehr gering ist. Ab dem Kreuzungsbereich Nordmannstraße / Friederikenstraße beginnt der als Spielstraße ausgewiesenen Bereich der Herzog-Wilhelm-Straße. Hier findet sich ein geschlossener Einzelhandelsbesatz, ergänzt insbesondere durch Gastronomiebetriebe. Auf diesen Abschnitt entfällt die höchste Passantenfrequenz in der Innenstadt von Bad Harzburg. Als Magnetbetriebe fungieren in diesem Bereich ein Rossmann- Drogeriemarkt sowie ein nahe gelegener EDEKA-Supermarkt. Ab dem Kreuzungsbereich mit der Schmiedestraße ist die Herzog-Wilhelm-Straße als Fußgängerzone ausgewiesen und weist auch hier zunächst noch einen weitestgehend geschlossenen Einzelhandelsbesatz auf. Allerdings ist die Passantenfrequenz hier geringer als entlang des vorherige Abschnitts der Herzog-Wilhelm-Straße. Der Angebotsschwerpunkt in der Fußgängerzone liegt im Bereich Mode / Textilien und umfasst hier sowohl preisgünstige Anbieter als auch kleinere Boutiquen mit einem höherwertigen Angebot. Im weiteren südlichen Verlauf der Herzog-Wilhelm-Straße dünnt der Einzelhandelsbesatz zunehmend aus, auch da hier ein Bachlauf parallel zur Herzog-Wilhelm- Straße freigelegt ist und sich einseitig jeweils keine Handelsflächen finden. Der Marktauftritt der örtlichen Einzelhändler ist unterschiedlich zu beurteilen. Neben einigen sehr ansprechenden gestalteten Boutiquen ist auch auf einige bereits deutlich in die Jahre gekommene Fachgeschäfte hinzuweisen, die mit einer teils überfrachteter Schaufensterdekoration, teils einer nur wenig ansprechenden Gestaltung negativ auffallen. Das örtliche Angebot zeigt eine deutliche Ausrichtung sowohl auf eine ältere Käuferschicht als auch auf eine touristische Zielgruppe mit diversen Souvenir- und Andenkenläden etc. Hierin spiegelt sich auch die Funktion der Stadt als beliebter Altersruhesitz und Fremdenverkehrsort wider. Der örtliche Einzelhandelsbesatz ist kleinteilig strukturiert, großflächige Ladeneinheiten finden sich abgeshen vom neu errichtetn E-Center am nördlichen Innenstadtrand nicht in der Innenstadt von Bad Harzburg. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

117 Leerstände fallen in der Innenstadt von Bad Harzburg kaum auf. Leerstehende Ladenlokale werden zeitnah (wenn auch nicht zwangsläufig durch den Handel) nachgenutzt, wie sich auch aktuell an den Beispielen des ehemaligen Aldi sowie NP zeigt. Naturgemäß geringer ist die Nachfrage in den Nebenlagen. Insgesamt ist die Situation in der Innenstadt von Bad Harzburg aber als stabil zu bewerten. Dabei profitiert Bad Harzburg als Kurstadt insbesondere auch von der Ausnahmegenehmigung zur Sonntagsöffnung der Geschäfte. So ist die Herzog-Wilhelm-Straße die sog. Bummelmeile sonntags ein viel besuchtes Ausflugsziel. Im Norden des Innenstadtbereichs befindet sich u.a. ein modernes E-Center, dass eine wichtige Versorgungsfunktion für die gesamt Kernstadt übernimmt Der nördliche Abschnitt der Herzog-Wilhelm-Straße zeigt nur einen geringen Einzelhandelsbesatz sowie eine geringe Passantenfrequenz Im weiteren südlichen Verlauf der Herzog-Wilhelm- Straße nimmt der Einzelhandelsbesatz kontinuierlich zu Der ehemalige NP-Discounter soll durch einen Drogeriemarkt nachgenutzt werden Der als Spielstraße ausgewiesene Abschnitt der Herzog Wilhelm-Straße zeigt die höchste Passantenfrequenz Demgegenüber ist die Frequenz im Bereich der Fußgängerzone geringer Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

118 Im südlichen Verlauf der Herzog-Wilhelm-Straße dünnt der Einzelhandelsbesatz zunehmend aus, bedingt auch durch eine nur einseitige Bebauung aufgrund eines angrenzenden Bachlaufs (linkes Bild) Eine gewisse räumliche Konzentration von Einzelhandelsbetrieben findet sich darüber hinaus im westlich gelegenen Stadtteil Harlingerode. Angrenzend an die Hauptdurchfahrtsstraße K70 haben sich im Bereich der Klagestraße auf einem gegenüber der Hauptstraße niedrigerem Niveau mehrere Filialbetriebe angesiedelt, die Versorgungsfunktionen für das westliche Stadtgebiet von Bad Harzburg übernehmen. Neben einen EDEKA-Supermarkt und einen Penny-Discounter finden sich hier u.a. Fachmärkte der Unternehmen Deichmann und Kik. Fachmarktagglomeration im westlichen Stadtgebiet von Bad Harzburg, angrenzend an die Hauptortsdurchfahrt K70 Eine kleinere Fachmarktagglomeration findet sich darüber hinaus im Gewerbegebiet Bad Harzburg-Nord im nördlichen Stadtgebiet zwischen der Bundesstraße B6 und der K46. Neben verschiedenen Gewerbebetrieben haben sich hier ein OBI Bau- und Gartenmarkt, ein Möbeldiscounter sowie Teppichfachmarkt angesiedelt. Zwar grenzt das Gewerbegebiet unmittelbar an die B6, die Zufahrtsituation ist jedoch wenig optimal und erfolgt über eine bereits weiter entfernt liegende Abfahrt, von der aus das Areal nicht einsehbar ist. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

119 Das Gewerbegebiet Bad Harzburg-Nord grenzt unmittelbar an die Bundesstraße B6. Die Zufahrtsituation ist jedoch wenig optimal und erfolgt über eine weiter entfernt liegende Abfahrt Im Januar 2014 wurde das Einzelhandelsangebot in der Stadt Bad Harzburg durch ecostra-mitarbeiter vollständig erfasst und bewertet. Insgesamt konnten hierbei ca. 179 Betriebe des Einzelhandels und Ladenhandwerks eine Verkaufsflächenausstattung von ca m² eine Umsatzleistung von ca. 123,8 Mio. ermittelt werden. Die Einzelhandelszentralität von Bad Harzburg beläuft sich auf einen Wert von ca. 103; damit verfügt die Stadt Bad Harzburg per Saldo über leichte Kaufkraftzuflüsse, was insbesondere auf die vielen Kurgäste und Besucher der Stadt zurückzuführen ist. In einer Gegenüberstellung der aktuellen Erhebungsdaten zu den Vergleichswerten der CIMA aus dem Jahr ist für die Stadt Bad Harzburg eine klare Negativentwicklung festzustellen. So hat sich die Anzahl der Betriebe in den letzten 5 Jahren von ca. 212 Betrieben im Jahr 2009 um ca. - 15,6 % verringert. Mit der Anzahl der Betriebe ist auch die Verkaufsfläche von ca m² um ca. - 15,8 % gesunken. Der Umsatz hat gegenüber 2009 mit ca. 149,9 Mio. ebenfalls abgenommen (ca. - 17,4 %). 1 vgl. CIMA (Hrsg.): Regionales Einzelhandelsentwicklungskonzept Grossraum Braunschweig Analysebericht Landkreis Goslar. Lübeck, Die in der Publikation verwandten Daten stammen dabei aus einer Erhebung des Jahres Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

120 Tab. 27: Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Stadt Bad Harzburg Bedarfsbereiche / Warengruppen Arbeitsstätten Verkaufsflächen in m² Umsatz in Mio Nahrungs- und Genussmittel insgesamt ,6 Lebensmittel, Reformwaren ,3 Getränke; Spirituosen; Tabak ,4 Brot, Back- & Konditorwaren ,3 Fleisch & Wurstwaren ,6 2. Gesundheit, Körperpflege insgesamt ,6 Drogeriewaren, Parfümerie, Kosmetik * * * Apothekerware ,3 Sanitätswaren * * * 3. Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf insgesamt ,9 4. Zeitungen, Zeitschriften, Bücher ,3 Zeitungen, Zeitschriften ,9 Bücher , Überwiegend kurzfristiger Bedarf ,4 5. PBS 3, Hobby, Bastelbedarf, Spielwaren insgesamt ,9 6. Bekleidung, Schuhe, Sport insgesamt ,4 Oberbekleidung, gemischtes Sortiment ,6 Damenbekleidung ,1 Herrenbekleidung * * * Kinderbekleidung * * * Wäsche, Kurzwaren * * * Schuhe ,0 Lederwaren * * * Sportartikel * * * 7. GPK 4, Hausrat, Geschenkartikel insgesamt ,2 GPK, Haushaltswaren, Geschenkartikel ,6 Haus-, Tisch- und Bettwäsche , Überwiegend mittelfristiger Bedarf ,5 8. Elektrowaren insgesamt ,7 9. Einrichtung insgesamt ,2 10. Sonstiger Einzelhandel insgesamt ,1 Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf ,5 Foto * * * Optik, Hörgeräte-Akustik ,3 Uhren, Schmuck ,1 Autozubehör * * * Sportgeräte * * * Sonstige Einzelhandelswaren , Überwiegend langfristiger Bedarf , Non-Food insgesamt , Einzelhandelswaren insgesamt ,8 1 = Zuordnung der Arbeitsstätten nach Umsatzschwerpunkten 2 = ecostra-umsatzschätzungen 3 = Papier-, Bürobedarf und Schreibwaren 4 = Glas, Porzellan, Keramik * = weniger als 4 Arbeitsstätten; kein Ausweis aus Datenschutzgründen Quelle: ecostra-einzelhandelserhebung, Stand: Januar 2014; ggf. Rundungsdifferenzen Hiervon haben ca. 97 Einzelhandelsbetriebe (= ca. 54,2 % aller Betriebe in Bad Harzburg) mit einer gesamten Verkaufsfläche von ca m² (= ca. 24,2 %) und einer gesamten Umsatzleistung von ca. 45,4 Mio. (= ca. 36,7 %) ihren Standort in der Innenstadt von Bad Harzburg. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

121 Tab. 28: Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Innenstadt Bad Harzburg Bedarfsbereiche / Warengruppen Arbeitsstätten Verkaufsflächen in m² Umsatz in Mio Nahrungs- und Genussmittel insgesamt ,6 Lebensmittel, Reformwaren ,7 Getränke; Spirituosen; Tabak * * * Brot, Back- & Konditorwaren ,8 Fleisch & Wurstwaren * * * 2. Gesundheit, Körperpflege insgesamt ,6 Drogeriewaren, Parfümerie, Kosmetik ,7 Apothekerware * * * Sanitätswaren * * * 3. Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf insgesamt * * * 4. Zeitungen, Zeitschriften, Bücher * * * Überwiegend kurzfristiger Bedarf ,9 5. PBS 3, Hobby, Bastelbedarf, Spielwaren insgesamt * * * 6. Bekleidung, Schuhe, Sport insgesamt ,8 Oberbekleidung, gemischtes Sortiment ,8 Damenbekleidung ,0 Herrenbekleidung * * * Kinderbekleidung * * * Wäsche, Kurzwaren * * * Schuhe ,3 Lederwaren * * * Sportartikel * * * 7. GPK 4, Hausrat, Geschenkartikel insgesamt * * * Überwiegend mittelfristiger Bedarf ,6 8. Elektrowaren insgesamt * * * 9. Einrichtung insgesamt * * * 10. Sonstiger Einzelhandel insgesamt ,2 Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf * * * Foto * * * Optik, Hörgeräte-Akustik ,9 Uhren, Schmuck ,1 Autozubehör * * * Sportgeräte * * * Sonstige Einzelhandelswaren * * * Überwiegend langfristiger Bedarf , Non-Food insgesamt , Einzelhandelswaren insgesamt ,4 1 = Zuordnung der Arbeitsstätten nach Umsatzschwerpunkten 2 = ecostra-umsatzschätzungen 3 = Papier-, Bürobedarf und Schreibwaren 4 = Glas, Porzellan, Keramik * = weniger als 4 Arbeitsstätten; kein Ausweis aus Datenschutzgründen Quelle: ecostra-einzelhandelserhebung, Stand: Januar 2014; ggf. Rundungsdifferenzen 6.6 Der Einzelhandelsstandort Lutter am Barenberge Die Gemeinde Lutter am Barenberge liegt im nordwestlichen Teil des Landkreises Goslar, angrenzend an die zum Landkreis Hildesheim gehörende Stadt Bockenem im Westen und die zum Kreis Goslar gehörenden Kommunen Langelsheim (s. Kap. 6.3) und Liebenburg (s. Kap. 6.4) im Osten. Im Bereich des Vorharz gelegen weist das ca. 33,3 km² große Gemeindegebiet eine durchschnittliche Höhe von 180 m ü. NHN. auf. Die Gemeinde setzt sich aus den Ortsteilen Lutter, Nauen und Ostlutter zusammen, die gemeinsam den Flecken Lutter am Barenberge bilden. Administrativ ist die ca Einwohner zählende Gemeinde Teil der Samtgemeinde Lutter am Barenberge, deren Verwaltungssitz sie ist. Weitere Mitgliedsgemeinden sind die wesentlich kleineren Gemeinden Hahausen (ca. 800 Einwohner) sowie Wallmoden (ca. 940 Einwoh- Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

122 ner). Die Entfernung aus Lutter am Barenberge zum Planstandort im südöstlich gelegenen Goslar beträgt ca. 18 km bzw. ca. 19 PKW-Fahrminuten. Die Kaufkraftkennziffer der Gemeinde Lutter am Barenberge entspricht mit ca. 100,4 nahezu dem bundesdeutschen Durchschnitt. Die Regionalplanung hat dem Flecken die zentralörtliche Funktion eines Grundzentrums zugewiesen. Durch das Gemeindegebiet von Lutter am Barenberge verläuft die Bundesstraße B248, welche die Städte Seesen und Salzgitter miteinander verbindet. Darüber hinaus wird das südliche Gemeindegebiet von der Bundesstraße B82 (Seesen Schöningen) tangiert. Westlich der Gemeinde verläuft außerdem die Bundesautobahn A7 (Kassel Hannover). Die nächstgelegene Anschlussstelle Bockenem liegt ca. 10 km entfernt. Die Gemeinde liegt außerdem an der Bahnstrecke Kreiensen Braunschweig, wobei der Bahnhof von Lutter am Barenberge bereits vor einigen Jahren stillgelegt wurde. Insgesamt ist das Einzelhandelsangebot in der Gemeinde Lutter am Barenberge stark limitiert und konzentriert sich auf ausschließlich auf den Hauptort, während sich in den Ortsteilen Nauen und Ostlutter kein Einzelhandelsbetrieb findet Der Ortskern von Lutter am Barenberge Ein Einzelhandelskonzept wurde für die Gemeinde Lutter am Barenberge bisher nicht erarbeitet, wobei zu berücksichtigen ist, dass der Einzelhandelsbesatz mit nur ca. 13 Ladengeschäften insgesamt nur sehr gering ausgeprägt ist. Unter Berücksichtigung der örtlichen Gegebenheit, d.h. insbesondere der vorhandenen Einzelhandelsnutzungen, der baulichen Strukturen sowie weiterer zentrenprägender Einrichtungen wie Banken und Gaststätten lässt sich in Lutter ein Ortskern erkennen, der sich entlang der Hauptverkehrsachse Frankfurter Straße (B248) im Kreuzungsbereich mit der L500 (Bahnhofstraße bzw. Bohlweg) erstreckt. Innerhalb des so abgegrenzten Bereichs sind ca. 6 der insgesamt ca. 13 Einzelhandelsbetriebe der Gemeinde lokalisiert, deren Angebotsschwerpunkt im kurzfristigen Bedarfsbereich liegt. Eine wichtige Versorgungsfunktion geht hier von einem NP- Discounter aus, der zudem den flächengrößten Betrieb in der Gemeinde darstellt. Kleinflächige Betriebe wie u.a. eine Bäckerei und eine Metzgerei im Vorkassenbereich des Discounters sowie eine Apotheke ergänzen das örtliche Nahversorgungsangebot. Darüber hinaus ist auf ein im Ortszentrum angesiedeltes Lampenfachgeschäft hinzuweisen. Die übrigen Einzelhandelsbetriebe die ebenfalls überwiegend dem kurzfristigen Bedarfsbereich zuzuordnen sind sind dispers über den Ortsteil verteilt. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

123 Karte 17: Der abgegrenzte Ortskern Lutter am Barenberge Quelle: eigene Abgrenzung Der Ortskern von Lutter am Barenberge besitzt einen stark dörflich geprägten Charakter. Eine nennenswerte bauliche Verdichtung mit einer entsprechenden Funktionsmischung und einer Verdichtung der Angebote im Einzelhandel hat bisher nur in Ansätzen stattgefunden. Die Passantenfrequenz entlang der B248 ist gering, die wenigen Geschäfte werden überwiegend unmittelbar mit dem PKW angefahren, wobei im Straßenraum bzw. im Vorfeld der einzelnen Betriebe ausreichende Parkmöglichkeiten zur Verfügung stehen. Auch die Verkehrsfrequenz auf der B248 ist eher niedrig, so dass der örtliche Einzelhandel nur in geringem Umfang vom Durchgangsverkehr profitieren kann. Der Einzelhandelsbesatz in der Gemeinde Lutter am Barenberge konzentriert sich entlang der Hauptortsdurchfahrt B248. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

124 Die Passanten- aber auch Verkehrsfrequenz ist gering. Im Ortskern stehen zudem mehrere Ladenlokale leer Das Einzelhandelsangebot der Gemeinde Lutter beschränkt sich auf regionalplanerisch zugewiesene, grundzentrale Versorgungsfunktion und erreicht darüber hinaus allenfalls noch eine überörtliche Ausstrahlung für die benachbarte Gemeinde Wallmoden. Negativ anzumerken ist die vergleichsweise hohe Zahl an leerstehenden Ladenlokalen im Ortskern von Lutter am Barenberge. Diverse Geschäfte des Grundbedarfs (u.a. Bäcker, Metzger, Drogerie) haben in den letzten Jahren geschlossen. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass das örtliche Versorgungsangebot weiter ausdünnt. Im Januar 2014 wurde das Einzelhandelsangebot in der Gemeinde Lutter am Barenberge durch ecostra-mitarbeiter vollständig erfasst und bewertet. Insgesamt konnten hierbei ca. 13 Betriebe des Einzelhandels und Ladenhandwerks eine Verkaufsflächenausstattung von ca m² eine Umsatzleistung von ca. 5,0 Mio. ermittelt werden. Die Einzelhandelszentralität von Lutter am Barenberge beläuft sich auf einen Wert von ca. 21; damit fließt der deutlich überwiegende Teil der Kaufkraft aus Lutter am Barenberge ab, insbesondere in die benachbarten Städte Salzgitter und Seesen. Tab. 29: Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Gemeinde Lutter am Barenberge Bedarfsbereiche / Warengruppen Arbeitsstätten Verkaufsflächen in m² Umsatz in Mio Überwiegend kurzfristiger Bedarf , Überwiegend mittelfristiger Bedarf * * * Überwiegend langfristiger Bedarf * * * Non-Food insgesamt , Einzelhandelswaren insgesamt ,0 1 = Zuordnung der Arbeitsstätten nach Umsatzschwerpunkten 2 = ecostra-umsatzschätzungen * = weniger als 4 Arbeitsstätten; kein Ausweis aus Datenschutzgründen Quelle: ecostra-einzelhandelserhebung, Stand: Januar 2014; ggf. Rundungsdifferenzen Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

125 Hiervon haben ca. 6 Einzelhandelsbetriebe (= ca. 46,2 % aller Betriebe in Lutter am Barenberge) mit einer gesamten Verkaufsfläche von ca m² (= ca. 78,2 %) und einer gesamten Umsatzleistung von ca. 4,2 Mio. (= ca. 84,0 %) ihren Standort im Ortskern der Gemeinde Lutter am Barenberge. 6.7 Der Einzelhandelsstandort Clausthal-Zellerfeld Die Stadt Clausthal-Zellerfeld liegt im südwestlichen Teil des Landkreises Goslar auf der Oberharzer Hochebene auf bis zu 600 m ü. NHN. Die Umgebung der Stadt ist ländlich geprägt, jedoch weniger bergig und neben Wald auch durch Wiesen und Ackerflächen geprägt. Die Entfernung zum Planstandort in Goslar beträgt ca. 19 km bzw. ca. 20 PKW-Fahrminuten über die Bundesstraße B241. Administrativ ist die Bergstadt die derzeit ca Einwohner umfasst, darunter ca Studenten Teil der Verbandsgemeinde Oberharz, zu der auch die wesentlich kleineren Bergstädte Altenau (ca Einwohner) und Wildemann (ca. 930 Einwohner) sowie die Gemeinde Schulenberg im Oberharz (ca. 280 Einwohner) gehören. Die Bevölkerung verteilt sich im Wesentlichen auf die beiden namensgebenden Stadtteile Clausthal im Süden und Zellerfeld im Norden, die eine siedlungsstrukturelle Einheit bilden, getrennt lediglich durch den in einer Senke fließenden Zellbach. Darüber hinaus gehört der im Süden gelegene, deutlich kleinere Ortsteil Buntenbock zur Stadt. Die niedersächsische Landesplanung hat der Stadt Clausthal-Zellerfeld die Funktion eines Mittelzentrums zugewiesen. Darüber hinaus bildet die Stadt mit den weiteren Mittelzentren Goslar, Bad Harzburg und Seesen einen mittelzentralen Verbund mit oberzentralen Teilfunktionen. Mit einer Kaufkraftkennziffer von ca. 77,5 rangiert die Stadt Clausthal-Zellerfeld sehr deutlich unterhalb des Bundesdurchschnitts von 100. Die Stadt Clausthal-Zellerfeld liegt im Kreuzungsbereich der beiden Bundesstraßen B242 (Seesen Mansfeld) und B241 (Osterode Goslar). Eine Bahnverbindung wurde 1976 eingestellt, so dass heute der öffentliche Nahverkehr durch mehrere Buslinien, u. a. nach Goslar, Osterode am Harz und Altenau gewährleistet wird. Der Einzelhandel konzentriert sich innerhalb der Stadt Clausthal-Zellerfeld im Stadtteil Clausthal. Darüber hinaus weist auch der Stadtteil Zellerfeld noch einen gewissen Einzelhandelsbesatz auf. Demgegenüber findet sich im Ortsteil Buntenbock derzeit kein Einzelhandelsbetrieb. Nachfolgend werden die relevanten Handelslagen der Stadt Clausthal-Zellerfeld im Detail analysiert. Hierbei handelt es sich im Wesentlichen um die im vorliegenden Einzelhandelskonzept für die Stadt Clausthal-Zellerfeld definierten zentralen Versorgungsbereiche Die Innenstadt Clausthal Der zentrale Versorgungsbereich Hauptzentrum Clausthal befindet sich in zentraler Lage im gleichnamigen Ortsteil und wurde entsprechend des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Clausthal-Zellerfeld abgegrenzt. Demnach erstreckt sich der zentrale Versor- 1 vgl. STADT UND HANDEL (Hrsg.): Einzelhandelskonzept für die Bergstadt Clausthal-Zellerfeld. Dortmund, Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

126 gungsbereich zwischen dem nördlichen Ende des Kronenplatzes entlang der Achse Adolph-Roemer-Straße / Osteröder Straße bis zum dortigen Fachmarktstandort. Karte 18: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Hauptzentrum Clausthal Quelle: STADT UND HANDEL (Hrsg.): Einzelhandelskonzept für die Bergstadt Clausthal-Zellerfeld. Dortmund, Innerhalb dieses langestreckten Bereichs lassen sich verschiedene Nutzungsschwerpunkte erkennen. Der im Norden gelegene Kronenplatz wird als Parkplatz genutzt und ist außerdem mit einer Bushaltestelle ausgestattet. In den angrenzenden Gebäuden fallen zahlreiche leerstehende Geschäftsräume auf. Daneben finden sich hier vereinzelte Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe, jedoch kein nennenswerter Einzelhandelsbesatz. Insgesamt ist der Kronenplatz nur wenig attraktiv und entsprechend gering frequentiert, bedingt durch die deutlich erkennbaren Trading-down-Tendenzen sowie die wenig ansehnliche Gestaltung des Platzes mit zahlreichen ausgebesserten Schotterflächen. Nach Süden schließt sich die leicht abschüssige und für den Verkehr freigegebene Adolph-Roemer-Straße an. Auf beiden Seiten sind vereinzelte Parkbuchten im Straßenraum angelegt, die zulässige Höchstgeschwindigkeit ist auf 10 km/h begrenzt. Hier zwischen dem Kronenplatz im Norden und der Graupenstraße bzw. Baderstraße im Süden findet sich ein nahezu geschlossener Einzelhandelsbesatz durchsetzt mit weiteren Nutzungen wie Dienstleistungen sowie insbesondere Gastronomie. Der Gebäudebestand umfasst überwiegend zwei bis drei geschossige historische Gebäude in re- Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

127 gionaltypischer Architektur, teils mit Schieferplatten verhangen, teils mit Holzfassanden. Bedingt durch die historische Gebäudesubstanz ist der Geschäftsbesatz überwiegend kleinflächig strukturiert. Größere Flächen werden durch Filialen der Unternehmen Rossmann und NKD sowie das Kaufhaus Harthun belegt. Das Angebotsniveau ist eher niedrig mit z.b. einem Secondhand Shop sowie Filialbetrieben von Ernsting s Family und NKD. Der Angebotsschwerpunkt liegt im kurz- und mittelfristigen Bedarfsbereich und hier bei Textilien / Schuhe, umfasst darüber hinaus aber auch eher ungewöhnliche Läden wie ein Fachgeschäft für Mineralien, Fossilien und Schmuck. Der Einzelhandelsbesatz umfasst insbesondere Fachgeschäfte, der Anteil an Filialisten ist begrenzt. Die Passantenfrequenz entlang der Adolf-Roemer-Straße ist gut, wobei die Aufenthaltsqualität deutlich unter dem Durchgangsverkehr leidet, auch da das Tempolimit kaum eingehalten wird. Als Magnetbetriebe innerhalb dieses Hauptgeschäftsbereichs fungieren zum einen ein Rossmann-Drogeriemarkt im nördlichen Abschnitt der Adolf-Roemer-Straße sowie das Kaufhaus Harthun mit einem im Untergeschoss intrigierten EDEKA-Supermarkt im Süden, wodurch sich eine vorteilhafte Knochenstruktur ergibt. Zum Zeitpunkt der Erhebung wurde nur ein leerstehendes Ladenlokal entlang der Adolph-Roemer-Straße erfasst. Jenseits der Baderstraße bzw. der Graupenstraße schließt sich ein durch öffentliche Einrichtungen geprägter Bereich an. Nördlich der Silberstraße bzw. Rollstraße (B242) befinden sich das Hauptgebäude der Technischen Universität Clausthal und die Marktkirche sowie das Landesbergamt Clausthal-Zellerfeld, südlich der B242 ist u.a. das Rathaus lokalisiert. Der Kronenplatz im Norden des Hauptzentrums von Clausthal ohne nennenswerten Einzelhandelsbesatz Die leicht abschüssige Adolph-Roemer-Straße. Die Geschwindigkeit ist auf 10 km/h begrenzt Entlang der Adolph-Roemer-Straße findet sich ein geschlossener Einzelhandelsbesatz, durchsetzt mit Dienstleistungs- und Gastronomieangeboten Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

128 Im Kreuzungsbereich mit der B242 schließt sich ein durch öffentliche Einrichtungen geprägter Bereich an Jenseits der B242 ist ein kleineres Fachmarktzentrum lokalisiert, welches das kleinstrukturierte Angebot entlang der Adolph-Roemer-Straße ergänzt. Im rückwärtigen Bereich, entlang der Osteröder Straße befindet sich ein kleineres Fachmarktzentrum. Die Ladeneinheiten sind beidseitig um einen zentral gelegenen Parkplatz lokalisiert. Zu den Mietern gehören überwiegend Filialunternehmen, darunter Penny, MäcGeiz sowie K&K Schuhcenter, die das kleinteilig strukturierte Einzelhandelsangebot entlang der Adolph-Roemer-Straße ergänzen. Zwar ist eine fußläufige Erreichbarkeit des Fachmarktzentrums von der Adolph-Roemer-Straße aus gegeben, dennoch werden die dortigen Fachmärkte überwiegend direkt mit dem PKW angefahren. Insgesamt macht die Innenstadt von Clausthal einen noch stabilen Eindruck, auch wenn in den räumlich von der Hauptgeschäftsstraße etwas abgesetzten Randbereichen am Kronenplatz sowie im Bereich des Fachmarktzentrums Leerstände bzw. Trading-Down-Tendenzen feststellbar sind. Die Hauptgeschäftslage zeigt hingegen einen geschlossenen Einzelhandelbesatz sowie eine gute Kundenfrequenz. Darüber hinaus ist auf das im Ortsteil Clausthal gelegene, sog. Einkaufzentrum am Ostbahnhof hinzuweisen. Dabei handelt es sich um eine Agglomeration verschiedener, teils großflächige Betriebe mit einem Schwerpunkt im Bereich Nahrungs- und Genussmittel. In zurückversetzter Lage von der B241 findet sich ein Marktkauf mit einem baulich getrennten Getränkemarkt im Standortverbund mit einem Technikpartner- Elektromarkt. An der Zufahrtstraße sind weiterhin ein Aldi- sowie ein Netto-Discounter lokalisiert. Nach vorliegenden Informationen plant der Aldi-Discounter einen Neubau Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

129 auf dem bestehenden Grundstück mit einer gleichzeitigen Flächenvergrößerung auf dann ca m². 1 Das sog. Einkaufzentrum am Ostbahnhof ; eine Agglomeration verschiedener, teils großflächiger Betriebe mit einem Schwerpunkt im Bereich Nahrungs- und Genussmittel. Im Januar 2014 wurde das Einzelhandelsangebot in der Stadt Clausthal-Zellerfeld durch ecostra-mitarbeiter vollständig erfasst und bewertet. Insgesamt konnten hierbei ca. 84 Betriebe des Einzelhandels und Ladenhandwerks eine Verkaufsflächenausstattung von ca m² eine Umsatzleistung von ca. 71,3 Mio. ermittelt werden. Die Einzelhandelszentralität von Clausthal-Zellerfeld beläuft sich auf einen Wert von ca. 113; damit verfügt die Stadt Clausthal-Zellerfeld per Saldo über gewisse Kaufkraftzuflüsse aus dem ländlich geprägten Umland. In der Stadt Clausthal-Zellerfeld ist im Vergleich zu den Daten aus dem Einzelhandelskonzept des Jahres die Anzahl der Betriebe von ca. 101 Betrieben um ca. - 16,8 % gesunken. Die Verkaufsfläche im Stadtgebiet ist von ca m² um ca. - 13,6 % abgeschmolzen. Hingegen hat sich der Umsatz von ca. 51,8 Mio. im Jahr 2009 um ca. + 37,6 % auf aktuell ca. 71,3 Mio. deutlich erhöht. 3 1 BERGSTADT CLAUSTHAL-ZELLERFELD (Hrsg.): Begründung zur 1. Vorhabenbezogenen Änderung des Bebauungsplans Nr. 80 A Sondergebiet Am Ostbahnhof. Vorentwurf, vgl. STADT UND HANDEL (Hrsg.): Einzelhandelskonzept für die Bergstadt Clausthal-Zellerfeld. Dortmund, Deutliche Abweichungen zwischen den ermittelten Umsätzen bestehen insbesondere im kurzfristigen Bedarfsbereich und hier beim Sortimentsbereich Lebensmittel / Reformwaren sowie beim Sortimentsbereich Gesundheit / Körperpflege. Demgegenüber ergeben sich deutlich geringere Abweichungen zwischen den Umsatzwerten von ecostra und den von der CIMA ermittelten Werten im Rahmen der Untersuchung des Jahres Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

130 Tab. 30: Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Stadt Clausthal-Zellerfeld Bedarfsbereiche / Warengruppen Arbeitsstätten Verkaufsflächen in m² Umsatz in Mio Nahrungs- und Genussmittel insgesamt ,4 Lebensmittel, Reformwaren ,4 Getränke; Spirituosen; Tabak ,8 Brot, Back- & Konditorwaren ,2 Fleisch & Wurstwaren ,1 2. Gesundheit, Körperpflege insgesamt ,2 Drogeriewaren, Parfümerie, Kosmetik * * * Apothekerware ,1 Sanitätswaren * * * 3. Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf insgesamt * * * 4. Zeitungen, Zeitschriften, Bücher * * * Überwiegend kurzfristiger Bedarf ,6 5. PBS 3, Hobby, Bastelbedarf, Spielwaren insgesamt * * * 6. Bekleidung, Schuhe, Sport insgesamt ,3 Oberbekleidung, gemischtes Sortiment ,7 Damenbekleidung * * * Herrenbekleidung * * * Kinderbekleidung * * * Wäsche, Kurzwaren * * * Schuhe * * * Lederwaren * * * Sportartikel * * * 7. GPK 4, Hausrat, Geschenkartikel insgesamt * * * Überwiegend mittelfristiger Bedarf ,8 8. Elektrowaren insgesamt * * * 9. Einrichtung insgesamt * * * 10. Sonstiger Einzelhandel insgesamt , Überwiegend langfristiger Bedarf , Non-Food insgesamt , Einzelhandelswaren insgesamt ,3 1 = Zuordnung der Arbeitsstätten nach Umsatzschwerpunkten 2 = ecostra-umsatzschätzungen 3 = Papier-, Bürobedarf und Schreibwaren 4 = Glas, Porzellan, Keramik * = weniger als 4 Arbeitsstätten; kein Ausweis aus Datenschutzgründen Quelle: ecostra-einzelhandelserhebung, Stand: Januar 2014; ggf. Rundungsdifferenzen Hiervon haben ca. 32 Einzelhandelsbetriebe (= ca. 38,1 % aller Betriebe in Clausthal- Zellerfeld) mit einer gesamten Verkaufsfläche von ca m² (= ca. 33,5 %) und einer gesamten Umsatzleistung von ca. 23,0 Mio. (= ca. 32,3 %) ihren Standort im Hauptzentrum Clausthal. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

131 Tab. 31: Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks im Hauptzentrum Clausthal Bedarfsbereiche / Warengruppen Arbeitsstätten Verkaufsflächen in m² Umsatz in Mio Nahrungs- und Genussmittel insgesamt ,9 2. Gesundheit, Körperpflege insgesamt ,7 3. Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf insgesamt 4. Zeitungen, Zeitschriften, Bücher Überwiegend kurzfristiger Bedarf ,8 5. PBS 3, Hobby, Bastelbedarf, Spielwaren insgesamt * * * 6. Bekleidung, Schuhe, Sport insgesamt ,2 Oberbekleidung, gemischtes Sortiment ,5 Damenbekleidung * * * Herrenbekleidung * * * Kinderbekleidung * * * Wäsche, Kurzwaren * * * Schuhe * * * Lederwaren * * * Sportartikel * * * 7. GPK 4, Hausrat, Geschenkartikel insgesamt * * * Überwiegend mittelfristiger Bedarf ,5 8. Elektrowaren insgesamt * * * 9. Einrichtung insgesamt * * * 10. Sonstiger Einzelhandel insgesamt * * * Überwiegend langfristiger Bedarf , Non-Food insgesamt , Einzelhandelswaren insgesamt ,0 1 = Zuordnung der Arbeitsstätten nach Umsatzschwerpunkten 2 = ecostra-umsatzschätzungen 3 = Papier-, Bürobedarf und Schreibwaren 4 = Glas, Porzellan, Keramik * = weniger als 4 Arbeitsstätten; kein Ausweis aus Datenschutzgründen Quelle: ecostra-einzelhandelserhebung, Stand: Januar 2014; ggf. Rundungsdifferenzen Das Nebenzentrum Zellerfeld Das Nebenzentrum Zellerfeld befindet sich im gleichnamigen Stadtteil und hier entlang der Goslarsche Straße. Der zentrale Versorgungsbereich des Nebenzentrums Zellerfeld wurde entsprechend des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Clausthal-Zellerfeld abgegrenzt. Dieser setzt sich aus zwei räumlich voneinander getrennten Standortbereichen zusammen, die im Einzelhandelskonzept als Pol Tourismus und Pol Stadtteilversorgung bezeichnet werden. Der Pol Tourismus befindet sich in zentraler Lage im Stadtteil Zellerfeld im Kreuzungsbereich der Goslarsche Straße mit der Bornhardtstraße. Beginnend auf Höhe des im Norden gelegenen Friedhofs erstreckt er sich entlang der Goslarsche Straße in südliche Richtung bis zum Amtsgericht sowie entlang der nach Westen führenden Bornhardtstraße bis zur Schützenstraße. Sowohl entlang der Goslarsche Straße als auch entlang der Bornhardtstraße besteht die Möglichkeit im Straßenraum zu parken. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

132 Karte 19: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Nebenzentrum Zellerfeld Quelle: STADT UND HANDEL (Hrsg.): Einzelhandelskonzept für die Bergstadt Clausthal-Zellerfeld. Dortmund, Das Zentrum dieses Standortbereichs wird durch eine Kirche sowie einen gegenüberliegenden Park markiert, wobei dieser Bereich nicht durch Einzelhandel sondern eher durch Freizeitnutzungen mit verschiedenen Gastronomiebetrieben, dem Oberharzer Bergwerkmuseum sowie der nahe gelegenen Touristeninformation und der Glashütte geprägt ist. Eine Ampelanlage an der Goslarsche Straße ermöglicht hier eine Straßenquerung der Hauptverkehrsachse B241. Der Einzelhandelsbesatz in diesem Pol des zentralen Versorgungsbereichs ist insgesamt sehr limitiert und konzentriert sich im Wesentlichen auf die in nördliche Richtung ansteigende Hauptortsdurchfahrt Goslarsche Straße (B241) und hier insbesondere auf die westliche Straßenseite, während auf der östlichen Straßenseite umfangreiche Ladenleerstände auffallen. Demgegenüber ist der Einzelhandelsbesatz entlang der Bornhardstraße nochmals geringer. Auch hier fallen diverse Leerstände sowohl ehemaliger Einzelhandels- als auch Gastronomiebetriebe auf. Das örtliche Einzelhandelsangebot ist kleinteilig strukturiert und umfasst ausschließlich inhabergeführte Fachgeschäfte bzw. regionale Filialisten wie Bäckerei Moock oder Fleischerei Aschoff. Das Angebot zeigt einen Schwerpunkt im kurzfristigen Bedarfsbereich. Darüber hinaus lassen Geschäfte wie Glasspielerei oder Die Glashütte eine Angebotsausrichtung auf eine touristische Zielgruppe erkennen. Innerhalb dieses Pols des zentralen Versorgungsbereichs fehlt ein leistungsfähiger Magnetbetrieb, der eine entsprechende Passantenfrequenz generiert. Eine gewisse Frequenz geht hier von den diversen touristischen Angeboten aus und hier insbesondere des Gastgewerbes mit Hotellerie und Gastronomie aber Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

133 auch Museen, Touristeninformation etc. die prägend für diesen Teil des zentralen Versorgungsbereiches sind. Blick entlang der Bornhardtstraße im Kreuzungsbereich mit der Goslarsche Straße in westliche Richtung Leerstände betreffen sowohl Einzelhandels- als auch Gastronomiebetriebe Die St. Salvatoris-Kirche sowie ein gegenüberliegender Park markieren das Ortszentrum von Zellerfeld Der geringe Einzelhandelsbesatz konzentriert sich entlang der Goslarsche Straße und hier auf die westliche Straßenseite, während auf der östlichen Straßenseite zahlreiche Leerstände auffallen Der zweite Teil des zentralen Versorgungsbereichs der Pol Stadtteilversorgung befindet sich ebenfalls an der Goslarsche Straße ca. 100 m nördlich des Pols Tourismus. Er erstreckt sich vom Ortseingang im Norden bis zur Einmündung des Zellwegs im Süden und umfasst damit im Kern den Kreuzungsbereich der Goslarsche Straße mit der Schulenberger Straße (L517). Auch im Pol Stadtteilversorgung ist das Einzelhandelsangebot insgesamt sehr begrenzt. Hinzuweisen ist hier insbesondere auf zwei Lebensmittelmärkte einen REWE- Supermarkt sowie einen Aldi-Discounter in zurückversetzter Lage von der Goslar- Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

134 sche Straße unmittelbar am Ortseingang von Zellerfeld, die eine wichtige Versorgungsfunktion für den Stadtteil übernehmen. Ein Getränkemarkt, zwei Tankstellenshops sowie ein Fachgeschäft für Motorgeräte ergänzen das Einzelhandelsangebot im Pol Stadtteilversorgung. Im Gegensatz zum Pol Tourismus finden sich hier mit REWE und Aldi auch zwei größerflächige Betriebe. Darüber hinaus finden sich auch hier Betriebe des Gastgewerbes wie der Harzgrill 66 oder Wolfs Hotel. Eine nennenswerte Passantenfrequenz ist nicht feststellbar, die wenigen Geschäfte werden direkt mit dem PKW angefahren. Insgesamt ist die Versorgungsfunktion des Nebenzentrums Zellerfeld stark limitiert und auf die Grundversorgung der Bevölkerung des Stadtteils ausgerichtet. Nicht ideal ist die räumlich Trennung der leistungsfähigen Betriebe des Lebensmitteleinzelhandels im Norden und den kleinstrukturierten Betrieben im Ortskern. Aufgrund der Entfernung profitieren diese nicht von der Kundenfrequenz der Lebensmittelmärkte. Zahlreiche Ladenleerstände im Ortskern sowohl entlang der Hauptverkehrsachse als auch in den Nebenlagen deuten auf eine nicht unproblematische Situation hin. Der am nördlichen Ortsausgang gelegene Pol Stadtteilversorgung entlang der Goslarsche Straße In zurückversetzter Lage finden sich hier ein Aldi-Discounter sowie ein REWE-Supermarkt, die eine wichtige Versorgungsfunktion für den Stadtteil übernehmen Im Nebenzentrum Zellerfeld haben ca. 18 Einzelhandelsbetriebe (= ca. 21,4 % aller Betriebe in Clausthal-Zellerfeld) mit einer gesamten Verkaufsfläche von ca m² (= ca. 17,6 %) und einer gesamten Umsatzleistung von ca. 14,0 Mio. (= ca. 19,6 %) ihren Standort. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

135 Tab. 32: Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks im Nebenzentrum Zellerfeld Bedarfsbereiche / Warengruppen Arbeitsstätten Verkaufsflächen in m² Umsatz in Mio Überwiegend kurzfristiger Bedarf , Überwiegend mittelfristiger Bedarf * * Überwiegend langfristiger Bedarf * * * Non-Food insgesamt , Einzelhandelswaren insgesamt ,0 1 = Zuordnung der Arbeitsstätten nach Umsatzschwerpunkten 2 = ecostra-umsatzschätzungen * = weniger als 4 Arbeitsstätten; kein Ausweis aus Datenschutzgründen Quelle: ecostra-einzelhandelserhebung, Stand: Januar 2014; ggf. Rundungsdifferenzen 6.8 Der Einzelhandelsstandort Seesen Die Stadt Seesen liegt am westlich Rand des Landkreises Goslar. Im Norden besteht eine gemeinsame Grenze mit den zum Landkreis Hildesheim gehörenden Kommunen Bockenem und Lamspringe, im Westen mit der Stadt Bad Gandersheim und der Gemeinde Kalefeld im Landkreis Hildesheim und im Süden grenzt die zum Kreis Osterode gehörende Gemeinde Bad Grund an Seesen an. Das Stadtgebiet liegt im nordwestlichen, leicht hügeligen Harzvorland auf einer Höhe von ca. 205 m ü. NHN. Die aktuell ca Einwohner von Seesen verteilen sich auf insgesamt 10 Stadtteile, wobei die zentral gelegene Kernstadt Seesen den Siedlungs- und Bevölkerungsschwerpunkt mit über der Hälfte aller Einwohner darstellt, gefolgt vom Ortsteil Rhüden am nördlichen Rand des Stadtgebiets. Die Entfernung zwischen der Stadt Seesen und dem Planstandort in Goslar liegt bei ca. 26 km bzw. ca. 25 PKW-Fahrminuten. Die Kaufkraftkennziffer von Seesen liegt bei ca. 94,1 und damit unter dem Durchschnitt für ganz Deutschland von 100. Landesplanerisch hat die Stadt Seesen die Funktion eines Mittelzentrums zugeweisen bekommen. Darüber hinaus bildet die Stadt mit den benachbarten Mittelzentren Goslar, Clausthal-Zellerfeld und Bad Harzburg einen mittelzentralen Verbund mit oberzentralen Teilfunktionen. Weiterhin ist der im nördlichen Stadtgebiet gelegene Ortsteil Rhüden durch die Regionalplanung als Standort mit grundzentraler Teilfunktion ausgewiesen. Durch das westliche Stadtgebiet von Seesen verläuft die Bundesautobahn A7 (Kassel Hannover). Mit den Anschlussstellen Seesen (Harz) sowie Rhüden (Harz) verfügt die Stadt über zwei direkte Autobahnanbindungen. Weiterhin wird das Stadtgebiet von mehreren Bundesstraßen durchzogen. Zum einen sind dies die beiden in Nord-Süd- Richtung verlaufenden Bundesstraßen B248 (Northeim Salzgitter) und B243 (Hildesheim Nordhausen). Zum anderen sind dies die bei Rhüden beginnende B82, die über Goslar nach Schöningen führt, die von Seesen nach Westen (Bad Gandersheim) führende B64 sowie die Harzhochstraße B242, die in Seesen beginnt und über den Harz nach Mansfeld führt. Die Stadt liegt zudem an der Bahnstrecke Braunschweig Kreiensen von der hier die Bahnstrecke über Osterode nach Herzberg abzweigt. Mehrere Überlandbuslinien verbinden die Stadt zudem mit den umliegenden Gemeinden. Innerhalb der Stadt Seesen ist zum einen auf die Innenstadt als bedeutende Handelslage hinzuweisen. Darüber hinaus haben sich zwei nennenswerte Fachmarktstandorte innerhalb der Kernstadt entwickelt. Zum einen im westlichen Stadtgebiet im Bereich Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

136 der Frankfurter Straße sowie im nordöstlichen Stadtgebiet entlang der Braunschweiger Straße, wobei insbesondere letzterer aufgrund des Angebotsumfangs sowie der Lage eine auch überörtliche Bedeutung zukommt. Im Ortsteil Rhüden hat sich eine weitere, im Wesentlichen auf Nahversorgung ausgerichtete Handelslage herausgebildet Die Innenstadt von Seesen Für die Stadt Seesen wurde jüngst ein Einzelhandelskonzept erarbeitet, welches als Planungs- und Arbeitsgrundlage für die weitere Entwicklung des örtlichen Einzelhandels dienen soll und u.a. eine Abgrenzung der wesentlichen Geschäftslagen vornimmt. 1 Die Innenstadt von Seesen umfasst im Kern die Jacobson- und die Marktstraße und wird im Süden von den dortigen Bahnschienen begrenzt. Im Südosten entlang der Jacobsonstraße und der Straße An der Landesbahn erstreckt sich der Innenstadtbereich bis zur Lautenthaler Straße. Nach Norden erreicht die Innenstadt ihre weiteste Ausdehnung entlang der Straße Am Markt bis zum Kreuzungsbereich mit der Baderstraße. Im Westen gehört die Poststraße sowie die Schleife Lange Straße / Am Schulplatz / Opferstraße noch zum Innenstadtbereich. Karte 20: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Innenstadt Seesen Quelle: STADT SEESEN (Hrsg.): Einzelhandelskonzept Seesen, Innerhalb dieses weitläufigen Bereichs stellen die Jacobsonstraße im Bereich zwischen der Bismarckstraße und der Poststraße sowie die kreuzende Marktstraße die innerstädtische Haupteinkaufslage dar. Beide Straßen sind als Spielstraße ausgewiesen und 1 Hierbei handelt es sich um ein 8 Seiten umfassendes Dokument, das jedoch nicht mit einem qualifizierten Einzelhandelskonzeptes vergleichbar ist. Vgl. STADT SEESEN (Hrsg.): Einzelhandelskonzept Seesen, Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

137 verfügen auf beiden Straßenseiten über Parkbuchten mit dazwischenliegenden Pflanzbeeten. Insgesamt zeigt der Straßenraum eine ansprechende Gestaltung. Entlang der Jacobsonstraße findet sich ein dichter, nahezu geschlossener Einzelhandelsbesatz, der sich überwiegend aus Fachgeschäften zusammensetzt. Der Anteil an Filialbetrieben ist demgegenüber sehr gering und konzentriert sich im Kreuzungsbereich der Jacobsonstraße mit der Marktstraße. Hier sind u.a. McGeiz, Rossmann und Ernsting s Family zu nennen. Hinzuweisen ist hier außerdem auf das sog. Markthaus im nordöstlichen Bereich der Jacobsonstraße und der parallel verlaufenden Bahnhofstraße. Hierbei handelt es sich um einen mehrgeschossigen Gebäudekomplex, der im Untergeschoss und Erdgeschoss eine Einzelhandelsnutzung zeigt. Zum Komplex gehört außerdem ein Parkhaus, das räumlich getrennt zwischen der Bahnhofstraße und den Bahnschienen liegt. Parkhaus und Markthaus sind unter der Bahnhofstraße hindurch miteinander verbunden. Hier besteht ein ebenerdiger Zugang zum Untergeschoss des Markthauses. Ebenfalls ist ein ebenerdiger Zugang in das Erdgeschoss von der Bahnhofstraße her möglich. Von der Jacobsonstraße her wird das Untergeschoss mittels einer Rolltreppe und das Erdgeschoss mittels einer Treppe erschlossen. Zu den Mietern des Markthauses zählen u.a. Marktkauf sowie das Mode- und Sporthaus Schwager, von denen eine wichtige Magnet- und Frequenzfunktion für die Innenstadt ausgehen. Hinzuweisen ist außerdem auf ein neu errichtetes Gebäude auf dem Areal des ehemaligen Kaufhaus Meineke, gegenüber dem Markthaus. Im Erdgeschoss werden künftig u.a. Filialen von Rossmann und Apollo Flächen belegen. Demgegenüber zeigt die Marktstraße einen Besatz ausschließlich mit Facheinzelhandelsgeschäften. Außerdem befindet sich hier das Rathaus der Stadt Seesen. Die Fachgeschäfte sind zum Teil deutlich in die Jahre gekommen und zeigen einen nicht mehr marktgerechten Auftritt. Leerstände fallen in diesen beiden Hauptgeschäftslagen nicht negativ auf. Auch die Passantenfrequenz ist gut. Gewisse Einschränkungen in der Aufenthaltsqualität ergeben sich jedoch durch den MIV entlang der Hauptgeschäftsstraßen. Im Südwesten mündet die Jacobsonstraße auf den Dr.-Heinrich-Jasper-Platz sowie auf die hier verlaufende Poststraße. Die Poststraße zeigt in ihrem mittleren Bereich, also auf Höhe des Dr.-Heinrich-Jasper-Platz, ebenfalls noch einen gewissen Einzelhandelsbesatz, ist jedoch nicht mehr als Hauptgeschäftslage zu klassifizieren. Jenseits dieser Hauptgeschäftslage dünnt der Einzelhandelsbesatz rasch aus und es treten Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe sowie insbesondere Wohnnutzungen in den Vordergrund. Darüber hinaus fallen hier auch verstärkt Ladenleerstände negativ auf. Außerdem ist eine vermehrte Substitution von Einzelhandels- durch Dienstleistungsbetriebe erkennbar. Die Passanten- aber auch die Verkehrsfrequenz sind hier sehr gering bzw. gering. Die angrenzenden Straßen sind überwiegend als Tempo 30 Zone ausgewiesen, umfassen mit der Bismarckstraße und der Bahnhofstraße aber auch zwei wichtige innerstädtischen Hauptverkehrsachsen. Als Besonderheit ist außerdem auf einen innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs gelegenen Hagebaumarkt hinzuweisen. Der Bau- und Gartenmarkt in der Bahnhofstraße wurde zum Zeitpunkt der Erhebung erweitert. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

138 Die Situation in der Hauptgeschäftslage der Stadt Seesen, d.h. in der Jacobson- und Marktstraße ist als stabil zu bewerten. Mögliche Ladenleerstände werden dort zügig durch neue Mieter belegt. Insbesondere in den Nebenlagen stellt sich die Situation jedoch als nicht unproblematisch dar. Der ohnehin geringe Geschäftsbesatz mit überwiegend alteingesessenen Fachgeschäften dünnt dort zunehmend weiter aus. Diese Einschätzung wird auch seitens der befragten Experten bestätigt. Die Jacobsonstraße bildet die innerstädtische Hauptgeschäftslage der Stadt Seesen und zeigt einen nahezu geschlossenen Einzelhandelsbesatz Die Innenstadt von Seesen zeigt eine ansprechende Gestaltung. Durch den MIV wird die Aufenthaltsqualität jedoch eingeschränkt In den Nebenlagen dünnt der Einzelhandelsbesatz rasch aus (hier Jacobsonstraße und Lange Straße). Es fallen vermehrt Ladenleerstände negativ auf Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

139 Das Markthaus im Bereich der Jacobsonstraße (links) und entlang der Bahnhofstraße (rechts) mit dem Parkhaus auf der gegenüberliegenden Straßenseite Im Januar 2014 wurde das Einzelhandelsangebot in der Stadt Seesen durch ecostra- Mitarbeiter vollständig erfasst und bewertet. Insgesamt konnten hierbei ca. 161 Betriebe des Einzelhandels und Ladenhandwerks eine Verkaufsflächenausstattung von ca m² eine Umsatzleistung von ca. 137,7 Mio. ermittelt werden. Die Einzelhandelszentralität von Seesen beläuft sich auf einen Wert von ca. 129; damit verfügt die Stadt Seesen per Saldo über deutliche Kaufkraftzuflüsse aus den Städten und Gemeinden des näheren Umlands. In einer Gegenüberstellung der aktuellen Erhebungsdaten zu den Vergleichswerten der CIMA aus dem Jahr ergibt sich für die Stadt Seesen folgende Entwicklung. Demnach verzeichnet die Stadt für den Zeitraum von 2009 bis 2014 einen Rückgang der Einzelhandelsbetriebe von ca. 177 Betrieben um ca. - 9,0 %. Die Verkaufsfläche hat sich in diesem Zeitraum von ca m² um ca. - 2,4 % verringert, während der Umsatz der Betriebe von ca. 139,7 Mio. um ca. - 1,4 % zurückgegangen ist. 1 vgl. CIMA (Hrsg.): Regionales Einzelhandelsentwicklungskonzept Grossraum Braunschweig Analysebericht Landkreis Goslar. Lübeck, Die in der Publikation verwandten Daten stammen dabei aus einer Erhebung des Jahres Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

140 Tab. 33: Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Stadt Seesen Bedarfsbereiche / Warengruppen Arbeitsstätten Verkaufsflächen in m² Umsatz in Mio Nahrungs- und Genussmittel insgesamt ,1 Lebensmittel, Reformwaren ,3 Getränke; Spirituosen; Tabak ,3 Brot, Back- & Konditorwaren ,6 Fleisch & Wurstwaren ,9 2. Gesundheit, Körperpflege insgesamt ,9 Drogeriewaren, Parfümerie, Kosmetik * * * Apothekerware ,5 Sanitätswaren * * * 3. Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf insgesamt ,2 4. Zeitungen, Zeitschriften, Bücher , Überwiegend kurzfristiger Bedarf ,6 5. PBS 3, Hobby, Bastelbedarf, Spielwaren insgesamt ,5 6. Bekleidung, Schuhe, Sport insgesamt ,8 Oberbekleidung, gemischtes Sortiment ,8 Damenbekleidung ,7 Herrenbekleidung * * * Kinderbekleidung * * * Wäsche, Kurzwaren * * * Schuhe ,0 Lederwaren * * * Sportartikel * * * 7. GPK 4, Hausrat, Geschenkartikel insgesamt * * * GPK, Haushaltswaren, Geschenkartikel ,8 Haus-, Tisch- und Bettwäsche * * * Überwiegend mittelfristiger Bedarf ,5 8. Elektrowaren insgesamt ,0 Weiße Ware ,0 Leuchten, Elektro-Installation, Zubehör * * * Braune Ware (Radio, TV) * * * Tonträger, Bildträger * * * Telefon und Zubehör * * * Büromaschinen, Computer und Zubehör * * * 9. Einrichtung insgesamt ,5 Möbel * * * Kücheneinrichtungen * * * Antiquitäten, Kunst * * * Tapeten, Bodenbeläge, Farben, Lacke * * * 10. Sonstiger Einzelhandel insgesamt ,2 Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf ,3 Foto * * * Optik, Hörgeräte-Akustik ,1 Uhren, Schmuck * * * Autozubehör * * * Sportgeräte ,8 Sonstige Einzelhandelswaren , Überwiegend langfristiger Bedarf , Non-Food insgesamt , Einzelhandelswaren insgesamt ,7 1 = Zuordnung der Arbeitsstätten nach Umsatzschwerpunkten 2 = ecostra-umsatzschätzungen 3 = Papier-, Bürobedarf und Schreibwaren 4 = Glas, Porzellan, Keramik * = weniger als 4 Arbeitsstätten; kein Ausweis aus Datenschutzgründen Quelle: ecostra-einzelhandelserhebung, Stand: Januar 2014; ggf. Rundungsdifferenzen Hiervon haben ca. 79 Einzelhandelsbetriebe (= ca. 49,1 % aller Betriebe in Seesen) mit einer gesamten Verkaufsfläche von ca m² (= ca. 37,5 %) und einer gesamten Umsatzleistung von ca. 57,6 Mio. (= ca. 41,8 %) ihren Standort in der Innenstadt von Seesen. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

141 Tab. 34: Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Innenstadt Seesen Bedarfsbereiche / Warengruppen Arbeitsstätten Verkaufsflächen in m² Umsatz in Mio Nahrungs- und Genussmittel insgesamt ,3 Lebensmittel, Reformwaren ,2 Getränke; Spirituosen; Tabak * * * Brot, Back- & Konditorwaren ,5 Fleisch & Wurstwaren * * * 2. Gesundheit, Körperpflege insgesamt ,2 3. Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf insgesamt ,8 4. Zeitungen, Zeitschriften, Bücher , Überwiegend kurzfristiger Bedarf ,5 5. PBS 3, Hobby, Bastelbedarf, Spielwaren insgesamt ,5 6. Bekleidung, Schuhe, Sport insgesamt ,6 Oberbekleidung, gemischtes Sortiment ,3 Damenbekleidung ,7 Herrenbekleidung * * * Kinderbekleidung * * * Wäsche, Kurzwaren * * * Schuhe * * * Lederwaren * * * Sportartikel * * * 7. GPK 4, Hausrat, Geschenkartikel insgesamt , Überwiegend mittelfristiger Bedarf ,1 8. Elektrowaren insgesamt * * * 9. Einrichtung insgesamt * * * 10. Sonstiger Einzelhandel insgesamt ,8 Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf * * * Foto * * * Optik, Hörgeräte-Akustik ,1 Uhren, Schmuck ,9 Autozubehör * * * Sportgeräte * * * Sonstige Einzelhandelswaren * * * Überwiegend langfristiger Bedarf , Non-Food insgesamt , Einzelhandelswaren insgesamt ,6 1 = Zuordnung der Arbeitsstätten nach Umsatzschwerpunkten 2 = ecostra-umsatzschätzungen 3 = Papier-, Bürobedarf und Schreibwaren 4 = Glas, Porzellan, Keramik * = weniger als 4 Arbeitsstätten; kein Ausweis aus Datenschutzgründen Quelle: ecostra-einzelhandelserhebung, Stand: Januar 2014; ggf. Rundungsdifferenzen Die Einzelhandelslage Braunschweiger Straße An der nordwestlichen Ortsausfahrt der Kernstadt von Seesen hat sich entlang der Braunschweiger Straße (B248) eine Agglomeration unterschiedlicher Fachmärkte entwickelt. Das Gebiet ist sukzessiv zu beiden Seiten der Braunschweiger Straße entstanden und umfasst sowohl neuere als auch bereits etwas ältere Gebäude und dabei sowohl einzeln stehende Fachmärkte (sog. stand alone ) als auch Standortgemeinschaften. Dabei liegen die einzelnen Fachmärkte zum Teil hintereinander, was nicht nur die Einsehbarkeit in Teilen einschränkt, sondern insbesondere auch zu teils unübersichtlichen Zufahrtsituationen der einzelnen Märkte führt. Weiterhin finden sich auch entlang der Zufahrtstraße Braunschweiger Straße eine Vielzahl an vergleichsweise kurzen Abbiegespuren zu den jeweiligen Parkierungsflächen. In Kombination mit der hohen Verkehrsfrequenz entlang der Braunschweiger Straße ergeben sich hier regelmäßige Rückstaus. Das Einzelhandelsangebot deckt alle Bedarfsbereiche ab mit Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

142 u.a. Filialen der Unternehmen REWE, Aldi, Lidl, und Zoo & Co., Deichmann und Tedi sowie Matratzen Outlet, Dänisches Bettenlager und toom Baumarkt. Karte 21: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Braunschweiger Straße Quelle: STADT SEESEN (Hrsg.): Einzelhandelskonzept Seesen, Im Südwesten befindet sich entlang der östlichen Straßenseite der B248 eine geräumte Brachfläche. Nach vorliegenden Informationen ist hier die Ansiedlung einer Fachmarktzeile geplant. Als Mieter sind u.a. Deichmann und dm sowie ein Textildiscounter im Gespräch, wobei es sich hierbei nur zum Teil um Neuansiedlungen handelt sowie auch um Standortverlagerungen bereits in Seesen ansässiger Betriebe. Insgesamt wirkt die Einzelhandelslage entlang der Braunschweiger Straße etwas unübersichtlich mit zahlreichen kurzen Zu- und Abfahrten zu den verschiedenen Fachmärkten Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

143 Standortverbund von Aldi und REWE in einem modernen Gebäudekomplex Im Süden der Lage befindet sich eine Brachfläche, die neu entwickelt werden soll Im zentralen Versorgungsbereich Braunschweiger Straße haben ca. 14 Einzelhandelsbetriebe (= ca. 8,7 % aller Betriebe in Seesen) mit einer gesamten Verkaufsfläche von ca m² (= ca. 33,5 %) und einer gesamten Umsatzleistung von ca. 33,6 Mio. (= ca. 24,4 %) ihren Standort. Tab. 35: Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks im zentralen Versorgungsbereich Braunschweiger Straße Bedarfsbereiche / Warengruppen Arbeitsstätten Verkaufsflächen in m² Umsatz in Mio Überwiegend kurzfristiger Bedarf , Überwiegend mittelfristiger Bedarf * * * Überwiegend langfristiger Bedarf * * * Non-Food insgesamt , Einzelhandelswaren insgesamt ,6 1 = Zuordnung der Arbeitsstätten nach Umsatzschwerpunkten 2 = ecostra-umsatzschätzungen * = weniger als 4 Arbeitsstätten; kein Ausweis aus Datenschutzgründen Quelle: ecostra-einzelhandelserhebung, Stand: Januar 2014; ggf. Rundungsdifferenzen Die Einzelhandelslage Frankfurter Straße Im südwestlichen Stadtgebiet von Seesen in unmittelbarer Nähe zur Innenstadt hat sich entlang der Frankfurter Straße eine weitere Fachmarktagglomeration herausgebildet. Innerhalb des großzügig abgegrenzten Bereichs konzentriert sich die Einzelhandelsnutzung auf den Kreuzungsbereiche Frankfurter Straße / Am Wilhelmsbad. Hier ist auf zwei kleinere Fachmarktzeilen mit einem jeweils ebenerdig vorgelagerten Parkplatz mit Netto und Kik entlang der Frankfurter Straße sowie mit ABC-Schuhe und Takko entlang der Straße Am Wilhelmsbad hinzuweisen. Darüber hinaus befindet sich im weiteren Verlauf der Straße Am Wilhelmsbad, zurückversetzt von der Frankfurter Straße und nur schlecht einsehbar, ein moderner EDEKA-Supermarkt. Trotz der zurückversetzten Lage zeigt der EDEKA einen guten Kundenzuspruch. Es handelt sich hier um einen gelernten Standort. Jenseits dieses Standortbereichs ist der Einzelhandelsbesatz innerhalb des abgegrenzten zentralen Versorgungsbereichs sehr gering und nicht prägend für die Lage. Neben Wohnen finden sich einzelne Gastronomie und Dienstleistungsbetriebe. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

144 Karte 22: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Frankfurter Straße Quelle: STADT SEESEN (Hrsg.): Einzelhandelskonzept Seesen, Blick entlang der Frankfuter Straße mit dem Kreuzungsbereich der Straße Am Wilhelmsbad Zurückversetzt von der Frankfurter Straße befindet sich ein moderner EDEKA-Markt Weitere Fachmärkte (u.a. Kik, Takko, ABC-Schuhe) befinden sich im Kreuzungsbereich Frankfuter Straße / Am Wilhelmsbad Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

145 Im zentralen Versorgungsbereich Frankfurter Straße haben ca. 10 Einzelhandelsbetriebe (= ca. 6,2 % aller Betriebe) mit einer gesamten Verkaufsfläche von ca m² (= ca. 12,0 %) und einer gesamten Umsatzleistung von ca. 18,5 Mio. (= ca. 13,4 %) ihren Standort. Tab. 36: Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks im zentralen Versorgungsbereich Frankfurter Straße Bedarfsbereiche / Warengruppen Arbeitsstätten Verkaufsflächen in m² Umsatz in Mio Überwiegend kurzfristiger Bedarf , Überwiegend mittelfristiger Bedarf * * * Überwiegend langfristiger Bedarf * * * Non-Food insgesamt , Einzelhandelswaren insgesamt ,5 1 = Zuordnung der Arbeitsstätten nach Umsatzschwerpunkten 2 = ecostra-umsatzschätzungen * = weniger als 4 Arbeitsstätten; kein Ausweis aus Datenschutzgründen Quelle: ecostra-einzelhandelserhebung, Stand: Januar 2014; ggf. Rundungsdifferenzen Der Ortskern von Rhüden Der zur Stadt Seesen gehörende Stadtteil Rhüden liegt im nördlichen Stadtgebiet, ca. 9 km bzw. ca. 11 PKW-Fahrminuten von der Kernstadt entfernt. Der Siedlungsbereich erstreckt sich unmittelbar westlich der Autobahn A7 und der dortigen Anschlussstelle Rhüden. In verkehrsorientierte Lage, im Kreuzungsbereich der Bundesstraßen B82 und B243, haben sich hier verschiedene, im Wesentlichen auf die Nahversorgung ausgerichtete Einzelhandelsbetriebe angesiedelt. Der durch ecostra im Rahmen dieser Untersuchung abgegrenzte Standortbereich erstreckt sich entlang der Hildesheimer Straße zwischen der Katelnburgstraße im Norden und der Hahäuser Straße im Süden. Darüber hinaus gehört die Katelnburgstraße selbst bis zum Kreuzungsbereich mit dem Johannisweg zum abgegrenzten Standortbereich. Hier befinden sich zum einen gut einsehbar im Kreuzungsbereich Hildesheimer Straße / Katelnburgstraße ein REWE-Supermarkt mit einem baulich getrennten Getränkemarkt, die L-förmig um einen gemeinsamen Parkplatz gruppiert sind. Im rückwärtigen Bereich, im Kreuzungsbereich Katelnburgstraße / Im Koppelkamp ist außerdem ein Netto-Discounter lokalisiert. Zwischen beiden Märkten befinden sich außerdem eine leerstehenden Handelsimmobilie (ehemals Schlecker) sowie zwei Filialen der Sparkasse bzw. Volksbank. Das Nahversorgungsangebot der Filialisten wird in geringem Umfang durch Facheinzelhandelsgeschäfte entlang der Katelnburgstraße sowie der Hildesheimer Straße ergänzt, deren Angebot dem langfristigen Bedarfsbereich zuzuordnen ist. Es handelt sich hier um einen typischen drive-by-standort. Die einzelnen Betriebe werden direkt mit dem eigenen PKW angefahren. Ein fußläufiger Kundenaustausch zwischen den Betrieben ist aufgrund der dispersen Lage der wenigen Betriebe sowie der geringen Aufenthaltsqualität aufgrund der hohen verkehrlichen Belastung der B243 nicht feststellbar. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

146 Karte 23: Der abgegrenzte Ortskern Rhüden Quelle: eigene Abgrenzung Das insgesamt begrenzte Einzelhandelsangebot zeigt einen deutlichen Schwerpunkt im kurzfristigen Bedarfsbereich. Die Kombination der Lebensmittelmärkte mit den beiden Bankfilialen unterstreicht die grundzentrale Versorgungsfunktion des Standortbereichs. Neben einer Versorgung der eigenen Bevölkerung zielt das Angebot aber auch auf den Durchgangsverkehr auf der B243 ab, die hier parallel zur Autobahn A7 verläuft. Der Kreuzungsbereich Hildesheimer Straße (B243) / Katelnburgstraße mit dem dortigen REWE-Supermarkt Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

147 Netto-Discounter in zurückversetzter Lage entlang der Katelnburgstraße Entlang der Hildesheimer Straße findet sich ein sehr geringer Facheinzelhandelsbesatz Im Ortskern Rhüden haben ca. 10 Einzelhandelsbetriebe (= ca. 6,2 % aller Betriebe) mit einer gesamten Verkaufsfläche von ca m² (= ca. 6,5 %) und einer gesamten Umsatzleistung von ca. 9,4 Mio. (= ca. 6,8 %) ihren Standort. Tab. 37: Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks im Ortskern Rhüden Bedarfsbereiche / Warengruppen Arbeitsstätten Verkaufsflächen in m² Umsatz in Mio Überwiegend kurzfristiger Bedarf , Überwiegend mittelfristiger Bedarf * * * Überwiegend langfristiger Bedarf * * * Non-Food insgesamt , Einzelhandelswaren insgesamt ,4 1 = Zuordnung der Arbeitsstätten nach Umsatzschwerpunkten 2 = ecostra-umsatzschätzungen * = weniger als 4 Arbeitsstätten; kein Ausweis aus Datenschutzgründen Quelle: ecostra-einzelhandelserhebung, Stand: Januar 2014; ggf. Rundungsdifferenzen 6.9 Der Einzelhandelsstandort Braunlage Die Stadt Braunlage liegt im äußersten Südosten des Landkreises Goslar, unmittelbar an der Grenze zum benachbarten Sachsen-Anhalt. Die im Oberharz gelegene Stadt ist umgeben vom Nationalpark Harz und sowohl staatlich anerkannter Luftkurort als auch eine bekannte Wintersportdestination mit Eisstadion, den Wintersportgebieten Braunlage Ort und Wurmberg sowie diversen Langlaufloipen. Während die Kernstadt auf einer Höhe von ca. 560 m ü. NHN liegt, steigt das Stadtgebiet mit dem Wurmberg dem höchsten Berg Niedersachsens auf über 970 m ü. NHN an. Die Entfernung zum Planstandort in Goslar beträgt ca. 37 km bzw. ca. 34 PKW-Fahrminuten über die Bundesstraße B4. Die aktuell ca Einwohner von Braunlage verteilen sich auf drei Stadtteile. Neben der Kernstadt (mit dem Ortsteil Königskrug) sind dies der Stadtteil Sankt Andreasberg (mit den Ortteilen Sonnenberg, Oderhaus, Oderbrück, Oderberg, Odetaler Sägemühle und Silberhütte) sowie der Stadtteil Hohegeiß. Dabei entstand die Stadt in ihren heutigen Grenzen erst am 01. November 2011 durch die Fusion der Stadt Braunlage und Sank Andreasberg. 1 Bevölkerungsschwerpunkt ist dabei die Kern- 1 Im RROP des Jahres 2008 ist die damals noch eigenständige Bergstadt Sank Andreasberg wie auch die Stadt Braunlage als Grundzentrum ausgewiesen. Zum 01. November 2011 haben beide Städte zur neu gebildeten Stadt Braunlage fusioniert. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

148 stadt, die etwas über der Hälfte der gesamten Einwohnerzahl auf sich vereint. Im Regionalen Raumordnungsprogramm ist die Stadt Braunlage als Grundzentrum definiert. Mit einer Kaufkraftkennziffer von ca. 89,7 liegt Braunlage sehr deutlich unterhalb des bundesdeutschen Durchschnitts von 100. In Braunlage kreuzen sich die beiden in Ost-West-Richtung verlaufenden Bundesstraßen B27 (Blankenburg Göttingen) und B242 (Seesen Harzgerode) mit der in Nord- Süd-Richtung verlaufenden B4 (Wolfenbüttel Erfurt), wobei im Bereich der Stadt Braunlage die B242 zusammen mit der B4 geführt wird. Zur Entlastung des Ortszentrums von Braunlage wird die B4 / B242 als Umgehungsstraße westlich um die Kernstadt herumgeführt. Die B27 verläuft durch das Stadtzentrum, das insbesondere während der Hauptsaison stark durch den Autoverkehr belastet ist. Ein Schienenanschluss der Stadt an das Netz der Harzer Schmalspurbahnen besteht heute nicht mehr. Linienbusse verbinden Braunlage mit den Nachbarstädten Bad Harzburg, Bad Sachsa, Walkenried und Wernigerode. Der Einzelhandel in Braunlage konzentriert sich insbesondere auf die Kernstadt. Demgegenüber wesentlich geringer fällt der Einzelhandelsbesatz im Stadtteil Sankt Andreasberg aus. Nur eine stark eingeschränkte Versorgungsfunktion hat der Stadtteil Hohegeiß. Nachfolgend werden die relevanten Handelslagen der Stadt Braunlage im Detail analysiert. Da für die Stadt Braunlage sowie für die ehemals eigenständige Stadt Sankt Andreasberg bislang keine Einzelhandelskonzepte vorliegen, wurden im Rahmen der vorliegenden Untersuchung durch ecosta eigene Geschäftslagenabgrenzungen vorgenommen Die Innenstadt von Braunlage Die Innenstadt von Braunlage befindet sich in zentraler Lage im Kreuzungsbereich der beiden Hauptverkehrsachsen Herzog-Wilhelm-Straße mit der Elbingeröder Straße und kann unter Berücksichtigung der örtlichen Gegebenheiten wie folgt abgegrenzt werden. Im Norden markiert der Einmündungsbereich der Bismarckstraße die Grenze des Innenstadtbereichs, der sich entlang der Herzog-Wilhelm-Straße nach Süden bis zum Einmündungsbereich der Straßen Lederhecke bzw. der Kolliestraße erstreckt. Darüber hinaus gehört auch die nach Osten abzweigende Elbingeröder Straße bis zur Brücke über die Warme Bode noch zum Innenstadtbereich sowie die zwischen Elbingeröder Straße und Herzog-Wilhelm-Straße verlaufenden Markt- und Pfarrstraße. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

149 Karte 24: Die abgegrenzte Innenstadt Braunlage Quelle: eigene Abgrenzung Innerhalb des so abgegrenzten Innenstadtbereichs konzentriert sich der Einzelhandelsbesatz entlang der Herzog-Wilhelm-Straße sowie der Elbingeröder Straße. Die ebenfalls zum Innenstadtbereich gehörende Markt- und Pfarrstraße weisen demgegenüber nur einen begrenzten bzw. gar keinen Einzelhandelsbesatz auf. Die Stadt Braunlage ist ein stark durch den Tourismus geprägter Ort, was sich auch im Nutzungsmix in der Innenstadt widerspiegelt, der neben Einzelhandel zahlreiche Gastronomie- sowie Hotelbetriebe umfasst. Im Hinblick auf den örtlichen Einzelhandel sind zwei Angebotsschwerpunkte auffällig. Zum einen umfasst der Besatz eine hohe Zahl an Sportfachgeschäften, überwiegend mit einem angeschlossen Verleih für Skiund Rodelausrüstung. Zum anderen fallen diverse Souvenierläden mit einem umfangreichen Angebot an Kristallen, Mineralien, Holzschnitzereien, Glas, Porzellan etc. auf. Die touristische Ausrichtung des örtliche Einzelhandelsangebots fällt darüber hinaus auch dadurch auf, dass auch nahezu alle weiteren Fachgeschäfte zumindest im Randsortiment Warengruppen anbieten, die insbesondere Touristen ansprechen sollen, wie Postkarten, Andenken oder verschiedenste Harzer Spezialitäten. Weiterhin ist festzustellen, dass trotz einer vergleichsweise hohen Zahl an Betrieben der innerstädtische Einzelhandelsbesatz das Branchenspektrum nur unzureichend abdeckt. Auffällig ist der geringe Geschäftsbesatz im innenstadttypischen Angebotssegment Mode und Schuhe (abgesehen von Sportbekleidung und -schuhen). Aber auch im kurzfristigen Bedarfsbereich fehlen neben einem modernen Lebensmittelanbieter Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

150 z.b. die häufig in hoher Zahl vertretenen Betriebe des Lebensmittelhandwerks wie Metzgereien oder Bäckereien. Eine weitere Besonderheit ergibt sich durch die mit dem Tourismus im Zusammenhang stehende starke Saisonabhängigkeit der Stadt, die neben dem Gastgewerbe auch den örtlichen Einzelhandel betrifft. So war zum Zeitpunkt der Erhebung - aufgrund ungünstiger Witterungsverhältnisse die Touristenfrequenz in Braunlage sehr gering. Bezogen auf den örtlichen Einzelhandel führte dies dazu, dass einige Geschäfte nur eingeschränkte Öffnungszeiten hatten und die Passanten- aber auch Verkehrsfrequenz in der Innenstadt eher gering waren. Insofern ist in Braunlage von einer stark touristisch geprägten Sondersituation zu sprechen. Der innerstädtische Einzelhandel von Braunlage umfasst nahezu ausschließlich inhabergeführte Fachgeschäfte, während im Bereich der national agierenden Filialisten lediglich auf einen Tedi-Discounter hinzuweisen ist. Die Geschäfte in der Innenstadt sind kleinflächig strukturiert und darüber hinaus vielfach nicht barrierefrei, zumeist bedingt durch die historische Bausubstanz. Die Schaufenstergestaltung der einzelnen Läden ist häufig als verbesserungswürdig einzustufen. Die Dekoration ist nicht mehr zeitgemäß und die Warenpräsentation häufig mit grellen Angebotsschildern wirkt wenig hochwertig. Zudem ist bei diversen Geschäften ein hoher Warendruck erkennbar. Die Aufenthaltsqualität in der Innenstadt wird durch den Durchgangsverkehr entlang der Hauptverkehrsstraße eingeschränkt. Hinzu kommt, dass die Gehsteige keine einheitliche Breite besitzen, sondern durch die angrenzende Bebauung in ihrer Breite variieren und zum Teil nur sehr schmal sind. In Teilen werden die Gehwege zudem als Parkplätze missbraucht. Hinzuweisen ist auch auf die leicht hügelige Topographie.Innerhalb des Innenstadtbereiches fallen immer wieder Leerstände negativ auf, diese sind jedoch nicht räumlich konzentriert. Auch handelt es sich dabei sowohl um zuvor durch Einzelhandel belegte Flächen, als auch um ehemals durch Gastronomie und Hotellerie genutzte Objekte. Zum Teil befinden sich die Immobilien in einem desolaten Zustand mit entsprechenden Auswirkungen auf die Umgebung, zum Teil sind die Leerstände jedoch auch dekoriert und somit etwas kaschiert. Insgesamt ist die Situation in der Innenstadt von Braunlage als fragil zu bewerten, wobei die Sondersituation in Braunlage mit der starken Abhängigkeit vom Tourismus zu berücksichtigen ist, der eine wichtige Einnahmequelle darstellt. So ist das (stark touristisch geprägte) Angebot in der Stadt unter Berücksichtigung ihrer Größe zwar noch vergleichsweise umfangreich, gleichzeitig stehen aber bereits heute zahlreiche Objekte (Ladenlokale und Gaststätten) zum Teil offensichtlich bereits seit längerer Zeit leer. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

151 Der Einzelhandelsbesatz konzentriert sich entlang der in Nord-Süd-Richtung verlaufenden Herzog-Wilhelm- Straße. Neben Einzelhandel finden sich hier auch zahlreiche Gastronomie- und Hotelbetriebe Die Elbingeröder Straße (B27) zeigte zum Zeitpunkt der Erhebung aufgrund ungünstiger Witterungsverhältnisse eine nur geringe Passanten- und Verkehrsfrequenz Die Marktstraße verbindet die Hauptgeschäftsstraßen Herzog-Wilhelm-Straße und Elbingeröder Straße. Sie zeigt einen nur sehr geringen Einzelhandelsbesatz Zahlreiche Geschäfte in Braunlage zeigen eine Ausrichtung auf eine touristische Zielgruppe Immer wieder stehen Ladenlokale aber auch Gaststätten und Hotels leer Im südlichen Stadtgebiet von Braunlage hat sich im Kreuzungsbereich der Bahnhofstraße mit der Straße Am Buchholzplatz eine kleine Fachmarktagglomeration entwi- Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

152 ckelt. Entlang der Bahnhofstraße ist auf einen Penny-Discounter sowie einen Getränkemarkt hinzuweisen. Entlang der Straße Am Buchholzplatz, zurückversetzt von der Ortsdurchfahrtsstraße, finden sich außerdem ein Aldi-Discounter sowie ein Kik- Textildiscounter. Darüber hinaus stehen hier mehrere Gebäude leer. Dabei handelt es sich um einen ehemalige REWE-Supermarkt mit einem baulich getrennten Getränkemarkt sowie einen Lidl-Discounter. Innerhalb der Fachmarktagglomeration entlang der Straße am Buchholzplatz stehen mehrere Gebäude leer. Links im Bild ein ehemaliger REWE, recht ein ehemals durch Lidl genutzes Gebäude Im Januar 2014 wurde das Einzelhandelsangebot in der Stadt Braunlage durch ecostra-mitarbeiter vollständig erfasst und bewertet. Insgesamt konnten hierbei ca. 82 Betriebe des Einzelhandels und Ladenhandwerks eine Verkaufsflächenausstattung von ca m² eine Umsatzleistung von ca. 32,2 Mio. ermittelt werden. Die Einzelhandelszentralität von Braunlage beläuft sich auf einen Wert von ca. 99,4. Diese für ein Grundzentrum vergleichsweise hohe Handelszentralität ist vor dem Hintergrund der touristischen Besucher der Stadt Braunlage zu sehen. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

153 Tab. 38: Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Stadt Braunlage Bedarfsbereiche / Warengruppen Arbeitsstätten Verkaufsflächen in m² Umsatz in Mio Nahrungs- und Genussmittel insgesamt ,8 Lebensmittel, Reformwaren ,5 Getränke; Spirituosen; Tabak * * * Brot, Back- & Konditorwaren ,7 Fleisch & Wurstwaren * * * 2. Gesundheit, Körperpflege insgesamt ,5 3. Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf insgesamt * * * 4. Zeitungen, Zeitschriften, Bücher * * * Überwiegend kurzfristiger Bedarf ,3 5. PBS 3, Hobby, Bastelbedarf, Spielwaren insgesamt * * * 6. Bekleidung, Schuhe, Sport insgesamt ,8 Oberbekleidung, gemischtes Sortiment ,4 Damenbekleidung * * * Herrenbekleidung * * * Kinderbekleidung * * * Wäsche, Kurzwaren * * * Schuhe * * * Lederwaren * * * Sportartikel ,6 7. GPK 4, Hausrat, Geschenkartikel insgesamt * * * Überwiegend mittelfristiger Bedarf ,6 8. Elektrowaren insgesamt * * * 9. Einrichtung insgesamt * * * 10. Sonstiger Einzelhandel insgesamt * * * Überwiegend langfristiger Bedarf , Non-Food insgesamt , Einzelhandelswaren insgesamt ,2 1 = Zuordnung der Arbeitsstätten nach Umsatzschwerpunkten 2 = ecostra-umsatzschätzungen 3 = Papier-, Bürobedarf und Schreibwaren 4 = Glas, Porzellan, Keramik * = weniger als 4 Arbeitsstätten; kein Ausweis aus Datenschutzgründen Quelle: ecostra-einzelhandelserhebung, Stand: Januar 2014; ggf. Rundungsdifferenzen In einer Gegenüberstellung der aktuellen Erhebungsdaten zu den Vergleichswerten der CIMA aus dem Jahr ergibt sich für die Stadt Braunlage eine deutliche Negativentwicklung. Im Betrachtungszeitraum von 2009 bis 2014 ist die Anzahl der Betriebe von ca. 102 um ca. - 19,6 % gesunken. Die Verkaufsfläche hat sich ebenfalls von ca m² um ca. - 29,8 % verringert, ebenso wie der Umsatz von ca. 45,5 Mio. im Jahr 2009 um ca. -29,2 % zurückgegangen ist. Ein wesentlicher Teil des Umsatz- und Verkaufsflächenrückgangs ist dabei auf die Schließung der Lebensmittelanbieter im Bereich der Straße Am Buchholzplatz zurückzuführen. Von den insgesamt 82 Betrieben haben ca. 47 Einzelhandelsbetriebe (= ca. 57,3 % aller Betriebe in Braunlage) mit einer gesamten Verkaufsfläche von ca m² (= ca. 49,2 %) und einer gesamten Umsatzleistung von ca. 15,8 Mio. (= ca. 49,1 %) ihren Standort in der Innenstadt von Braunlage. 1 vgl. CIMA (Hrsg.): Regionales Einzelhandelsentwicklungskonzept Grossraum Braunschweig Analysebericht Landkreis Goslar. Lübeck, Die in der Publikation verwandten Daten stammen dabei aus einer Erhebung des Jahres Für den Vergleich der Stadt Braunlage wurden die Daten der CIMA zu Braunlage und Sankt Andreasberg addiert. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

154 Tab. 39: Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Innenstadt Braunlage Bedarfsbereiche / Warengruppen Arbeitsstätten Verkaufsflächen in m² Umsatz in Mio Nahrungs- und Genussmittel insgesamt ,9 Lebensmittel, Reformwaren ,1 Getränke; Spirituosen; Tabak * * * Brot, Back- & Konditorwaren ,9 Fleisch & Wurstwaren * * * 2. Gesundheit, Körperpflege insgesamt ,2 3. Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf insgesamt * * * 4. Zeitungen, Zeitschriften, Bücher * * * Überwiegend kurzfristiger Bedarf * * * 5. PBS 3, Hobby, Bastelbedarf, Spielwaren insgesamt * * * 6. Bekleidung, Schuhe, Sport insgesamt ,1 Oberbekleidung, gemischtes Sortiment ,0 Damenbekleidung * * * Herrenbekleidung * * * Kinderbekleidung * * * Wäsche, Kurzwaren * * * Schuhe * * * Lederwaren * * * Sportartikel * * * 7. GPK 4, Hausrat, Geschenkartikel insgesamt * * * Überwiegend mittelfristiger Bedarf ,4 8. Elektrowaren insgesamt * * * 9. Einrichtung insgesamt * * * 10. Sonstiger Einzelhandel insgesamt * * * Überwiegend langfristiger Bedarf * * * Non-Food insgesamt , Einzelhandelswaren insgesamt ,8 1 = Zuordnung der Arbeitsstätten nach Umsatzschwerpunkten 2 = ecostra-umsatzschätzungen 3 = Papier-, Bürobedarf und Schreibwaren 4 = Glas, Porzellan, Keramik * = weniger als 4 Arbeitsstätten; kein Ausweis aus Datenschutzgründen Quelle: ecostra-einzelhandelserhebung, Stand: Januar 2014; ggf. Rundungsdifferenzen Der Ortskern von Sankt Andreasberg Der ca. 12 km bzw. ca. 16 PKW-Fahrminuten westlich der Kernstadt Braunlage gelegene Stadtteil Sankt Andreasberg ist durch eine stark hügelige Topographie gekennzeichnet, die eine Unterscheidung zwischen Unterstadt und Oberstadt erlaubt. Das Ortszentrum von Sankt Andreasberg befindet sich im Bereich der Oberstadt und hier entlang der Dr.-Willi-Bergmann-Straße, der östlichen Hauptortsdurchfahrt (L520). Der durch ecostra im Rahmen dieser Untersuchung abgegrenzte Ortskern beginnt im Norden im Kreuzungsbereich mit der Schulstraße und endet im Süden im Einmündungsbereich der Breite Straße. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

155 Karte 25: Der abgegrenzte Ortskern Sankt Andreasberg Quelle: eigene Abgrenzung Innerhalb des so abgegrenzten Bereichs findet sich ein insgesamt nur begrenzter, kleinteilig strukturierter Einzelhandelsbesatz. Er setzt sich nahezu ausschließlich aus inhabergeführten Fachgeschäften zusammen, ausgerichtet zum einen auf die Nahversorgung der örtlichen Bevölkerung sowie zum anderen auf eine touristische Zielgruppe. Die wenigen vorhandenen Geschäfte sind dem eher preisgünstigen Genre zuzuordnen. Die Schaufenstergestaltung ist überwiegend nicht mehr zeitgemäß und wenig ansprechend. Auch die Gebäudesubstanz ist zum Teil sanierungsbedürftig. Hinzu kommen zahlreiche leerstehende Objekte, wobei es sich hierbei sowohl um ehemalige Einzelhandelsflächen als auch um ehemalige Gastronomiebetriebe handelt. Einzelne Leerstände werden als Ausstellungsfläche genutzt, wobei der Verkauf entweder durch benachbarte Geschäfte oder nach anrufen oder klingeln beim Eigentümer erfolgt. Einschränkungen ergeben sich zum einen durch die im südlichen Verlauf der Dr.-Willi- Bergmann-Straße deutlich hügelige Topographie sowie durch hervorspringende Gebäude bei zum Teil sehr schmalen Gehsteigen. Allerdings sind sowohl die Passantenals auch die Verkehrsfrequenz entlang der Dr.-Willi-Bergmann-Straße sehr gering. Eine gewisse Magnetfunktion übt ein Nahkauf-Supermarkt im südlichen Bereich des abgegrenzten Ortskern aus. Als Gegenpol fungiert ein weiterer Nahkauf-Supermarkt, der in der Schützenstraße, der nördlichen Verlängerung der Dr.-Willi-Bergmann-Straße und damit außerhalb des abgegrenzten Ortskerns lokalisiert ist. Die Entfernung zwischen dem Supermarkt und dem Ortskern beträgt rund 300 m, wobei der dazwischenliegende Abschnitt insbesondere durch Wohnnutzungen geprägt ist. Die Frequenz- Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

156 funktion dieses Marktes für den Ortskern ist entsprechend gering. Beide Betriebe leisten jedoch einen wichtigen Beitrag zur Versorgung der Bevölkerung von Sankt Andreasberg. Trotz einzelner positiver Ausnahmen (Berg Apotheke, Metzgerei Lambertz) ergibt sich für den Ortskern von Sankt Andreasberg insgesamt ein desolater Gesamteindruck. Der örtliche Einzelhandel besitzt nur eine stark eingeschränkte Leistungsfähigkeit sowie eine sehr begrenzte räumliche Ausstrahlung, die kaum über den eigenen Stadtteil hinausgeht. Auf der anderen Seite ist das Angebot unter Berücksichtigung der Größe des Ortes noch vergleichsweise umfangreich, was sich insbesondere aus der touristischen Funktion des Ortes und den daraus resultieren Besuchern sowie auch den Zweitwohnsitzen ergibt. Der Ortskern von Sankt Andreasberg erstreckt sich entlang der Dr.-Willi-Bergmann-Straße zwischen dem Einmündungsbereich der Breite Straße (linkes Bild) und der Schulstraße (rechtes Bild) Der Einzelhandelsbesatz ist insgesamt sehr limitiert, zudem stehen im Ortskern zahlreiche Ladenlokale leer Im Ortskern von Sankt Andreasberg haben ca. 13 Einzelhandelsbetriebe (= ca. 15,9 % aller Betriebe in Braunlage) mit einer gesamten Verkaufsfläche von ca. 920 m² (= ca. 12,7 %) und einer gesamten Umsatzleistung von ca. 4,0 Mio. (= ca. 12,4 %) ihren Standort. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

157 Tab. 40: Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks im Ortskern Sankt Andreasberg Bedarfsbereiche / Warengruppen Arbeitsstätten Verkaufsflächen in m² Umsatz in Mio Überwiegend kurzfristiger Bedarf , Überwiegend mittelfristiger Bedarf , Überwiegend langfristiger Bedarf , Non-Food insgesamt , Einzelhandelswaren insgesamt ,0 1 = Zuordnung der Arbeitsstätten nach Umsatzschwerpunkten 2 = ecostra-umsatzschätzungen Quelle: ecostra-einzelhandelserhebung, Stand: Januar 2014; ggf. Rundungsdifferenzen Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

158 7. Analyse der Umsatzerwartung, der Kaufkraftströme und der möglichen Auswirkungen auf Städtebau und Raumordnung 7.1 Grundlagen, Kaufkraftabschöpfung und Kaufkraftbewegungen In der Analyse der potenziellen Auswirkungen des Planobjektes werden als Grundlage die Ergebnisse der Erhebungen und Einschätzungen u.a. zur Standortstruktur und Leistungsfähigkeit des Einzelhandels im Untersuchungsraum herangezogen. Die aufgrund der Standortqualitäten, der Flächendimensionierung, des Angebotsmixes etc. erzielbare Marktdurchdringung des geplanten innerstädtischen Shoppingcenters findet durch eine abgestufte Kaufkraftabschöpfung aus den einzelnen abgegrenzten Zonen des Einzugsgebietes Berücksichtigung. In der Analyse kommen hierzu u.a. zwei methodische Ansätze zur Anwendung: Ein erster Ansatz, das Marktanteilkonzept, stellt die voraussichtliche Kaufkraftabschöpfung des Vorhabens aus dem Einzugsgebiet dar Mit einem zweiten Ansatz, dem der Kaufkraftbewegungsanalyse, werden die voraussichtlichen Auswirkungen des Vorhabens auf bestehende Angebote ermittelt. Das Marktanteilkonzept geht von einer Gegenüberstellung der Umsatzerwartung des Planobjektes mit den errechneten Kaufkraftvolumina für das nach Zonen abgegrenzte Einzugsgebiet aus. Die Kaufkraftbewegungsanalyse berücksichtigt darüber hinaus Veränderungen durch das Planobjekt auf bestehende Kaufkraftströme (Kaufkraftbindung, Kaufkraftzuflüsse etc.) im Untersuchungsraum und lässt Rückschlüsse auf mögliche Umsatzverluste bestehender Anbieter zu. Das Marktanteilkonzept ebenso wie die Analyse der Kaufkraftbewegungen sind seit Jahrzehnten fester Bestandteil der Absatzplanung des Einzelhandels und ermöglichen eine sachgerechte und objektive Beurteilung von Umsatzerwartungen und räumlicher Umsatzherkunft. Aus den Ergebnissen der Kaufkraftbewegungsanalyse können sich sowohl städtebauliche und / oder raumordnerische Auswirkungen ableiten. Zur Analyse der möglichen Auswirkungen des Planobjektes auf die Angebotsstrukturen im Untersuchungsraum werden somit folgende Analyseschritte durchgeführt: Auf Grundlage der Marktdaten (u.a. Kaufkraft, erhobene Bestands- und Leistungsdaten des Einzelhandels 1, Wettbewerbssituation, Vor-Ort-Bewertung der Leistungs- 1 Auf Basis der in Zusammenhang mit der Vor-Ort-Erhebung des Einzelhandels erfassten Merkmale zur jeweiligen Standort- und Objektqualität und Leistungsfähigkeit führt ecostra für jeden einzelnen erhobenen Einzelhandelsbetrieb eine spezifische Umsatzeinschätzung durch. Erfahrungsgemäß ermöglicht nur diese Vorgehensweise eine verlässliche und realitätsnahe Umsatzermittlung für Städte und Geschäftslagen als Einzelhandelsstandorte. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

159 stärke des einzelnen Betriebes) wird der relevante derzeitige Einzelhandelsumsatz in den zu untersuchenden Städten und Gemeinden, den Einkaufslagen oder anderen für das Vorhaben relevanten Wettbewerbsstandorten ermittelt. Dieser Umsatz setzt sich zusammen aus Umsätzen mit der jeweiligen Wohnbevölkerung der zu untersuchenden Städte und Gemeinden sowie aus Umsätzen mit Kunden von außerhalb und kann in etwa wie folgt dargestellt werden Umsatz = Kaufkraftvolumen der Wohnbevölkerung./. Kaufkraftabflüsse + Kaufkraftzuflüsse in einem zweiten Schritt wird für jede einzelne zu untersuchende Stadt bzw. Gemeinde, Einkaufslage etc. unter Berücksichtigung der jeweiligen spezifischen Wettbewerbsverflechtungen mit dem Planobjekt (u.a. bedingt durch die räumliche Nähe oder Ferne, Angebotsstrukturen, vergleichbare oder weniger vergleichbare Betriebstypen) der durch dieses Planobjekt ausgelöste Umsatzabzug analysiert. D.h. durch eine Gegenüberstellung der Kaufkraftströme zu unterschiedlichen Zeitpunkten (z.b. vor und nach dem fiktiven Markteintritt eines neuen Einzelhandelsprojektes) lassen sich im Rahmen einer plausiblen Modellrechnung die für die raumordnerische Projektbewertung relevanten prospektiven Veränderungen in den Kaufkraftströmen darstellen. Die möglichen Auswirkungen lassen sich hierbei anhand des Umsatzabzuges (oder -umverteilung) gegenüber dem Bestand bewerten; bei dieser Umsatzumverteilung handelt es sich um jenen Teil des Umsatzes des Planobjektes, der dem bereits vorhandenen relevanten Einzelhandel in der jeweiligen Einkaufslage künftig entzogen wird. Durch Gegenüberstellung des jeweiligen Wertes der Umsatzumverteilung mit dem jeweiligen derzeitigen relevanten örtlichen Umsatz errechnet sich die Umsatzumverteilungsquote. 7.2 Umsatzerwartung und Umsatzherkunft des Planobjekts Zunächst wird nun die räumliche Umsatzherkunft nach den abgegrenzten Zonen des Einzugsgebietes ermittelt, d.h. es wird dargelegt, welche Umsatzanteile auf Kunden aus den jeweiligen Zonen I, II, III und IV des Einzugsgebietes entfallen. Bei Einzelhandelsobjekten sinkt mit zunehmender räumlicher Entfernung auch die Marktdurchdringung. Auf Basis der Standorteigenschaften, der Marktsituation im Einzugsgebiet (Kaufkraft, Wettbewerbssituation etc.) sowie der Flächendimensionierung des Planobjektes ist davon auszugehen, dass das in Goslar geplante innerstädtische Shoppingcenter bei der zugrunde gelegten Flächen- und Nutzungskonzeption einen Einzelhandelsumsatz in Höhe von ca. 70,8 Mio. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

160 erwirtschaftet (exkl. Dienstleistungs- und Gastronomienutzungen), was bei einer Verkaufsfläche von ca m² einer Flächenproduktivität von ca ,-- / m² entspricht. 1 Hierbei handelt es sich unter den gegebenen Standort- und Marktbedingungen um einen oberen Wertansatz, der umfangreiche Marketingaktivitäten voraussetzt. Mit Kunden aus dem abgegrenzten Einzugsgebiet werden hiervon ca. 49,6 Mio. bzw. ca. 70 % des Einzelhandelsumsatzes getätigt. Gleichzeitig ist aufgrund des hohen touristischen Potenzials der Region sowie speziell auch der Stadt Goslar davon auszugehen, dass ein nicht geringer Anteil des Umsatzes auch mit Kunden von außerhalb des Einzugsgebietes getätigt wird. Nach ecostra-berechnungen wird das Planobjekt insgesamt ca. 21,2 Mio. bzw. ca. 30 % des Gesamtumsatzes mit Kunden von außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes und hier insbesondere mit Touristen tätigen. Dieser Wert liegt vergleichsweise hoch, berücksichtigt aber, dass der Einzelhandel der Stadt Goslar schon heute einen nicht unwesentlichen Teil seines Umsatzes durch die zahlreichen Touristen generiert. Basierend auf einer Studie des dwif aus dem Jahr 2010 zum Wirtschaftsfaktor Tourismus für die Stadt Goslar, belaufen sich die Umsätze aus dem Tourismus (Übernachtungsgäste und Tagesbesucher) auf insgesamt ca. 250,4 Mio., wovon ca. 121,8 Mio. bzw. ca. 48,6 % auf den Einzelhandel entfallen. 2 Bezogen auf den aktuellen Einzelhandelsumsatz in Goslar von ca. 452,5 Mio. entspricht dies einem Anteil von ca. 26,9 % des örtlichen Umsatzes im Handel, der laut dwif mit Touristen erwirtschaftet wird. 3 Unter Berücksichtigung, dass es sich bei dem Planobjekt um ein attraktives, neues Center mit einer entsprechenden räumlichen Ausstrahlung handelt, gelegen am Fuße der Kaiserpfalz, ist ein Streuumsatzanteil von ca. 30 % als absolut realistische Größenordnung anzusehen. Die gesamte Umsatzerwartung des Planobjektes (exkl. Dienstleistungs- und Gastronomienutzungen) setzt sich nach räumlich differenzierten Kundengruppen wie folgt zusammen: Zone I (Naheinzugsgebiet) : ca. 21,7 Mio. bzw. ca. 31 % Zone II (mittleres Einzugsgebiet) : ca. 13,0 Mio. bzw. ca. 18 % Zone III (erweitertes Einzugsgebiet) : ca. 11,2 Mio. bzw. ca. 16 % Zone III (Ferneinzugsgebiet) : ca. 3,7 Mio. bzw. ca. 5 % Zonen I IV (Einzugsgebiet ges.) : ca. 49,6 Mio. bzw. ca. 70 % Streuumsätze : ca. 21,2 Mio. bzw. ca. 30 % Umsatz insgesamt : ca. 70,8 Mio. bzw. ca. 100,0 % Differenziert nach den einzelnen Hauptwarengruppen ergeben sich für das Planobjekt folgende Umsatzpotenziale: 1 Damit liegt das Center klar unter der durchschnittlichen Flächenproduktivität von Shoppingcentern in Deutschland von aktuell ca / m² VK (vgl. Kap. 2.2), wobei davon auszugehen ist, dass die Flächenproduktivität bei innerstädtischen Shoppingcentern tendenziell über diesem Durchschnittswert liegt. 2 3 vgl. DWIF (Hrsg.): Wirtschaftsfaktor Tourismus in der Stadt Goslar. München, Damit liegt der durch das dwif ermittelte Prozentwert noch über dem von Vertretern des Goslarer Einzelhandels genannten Umsatzanteil durch Touristen. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

161 Nahrungs- und Genussmittel : ca. 10,1 Mio. Gesundheit / Körperpflege : ca. 5,9 Mio. Blumen / Pflanzen / zoolog. Bedarf : ca. 0,6 Mio. Zeitungen / Zeitschriften / Bücher : ca. 1,6 Mio. PBS / Hobby / Bastelbedarf / Spielwaren : ca. 1,9 Mio. Bekleidung / Schuhe / Sport : ca. 28,0 Mio. GPK / Hausrat / Geschenkartikel : ca. 3,1 Mio. Elektrowaren : ca. 12,0 Mio. Einrichtung / Möbel : ca. 1,5 Mio. Sonstiger Einzelhandel : ca. 6,1 Mio. Insgesamt : ca. 70,8 Mio. 7.3 Die Kaufkraftbewegungen Vor dem Hintergrund der ermittelten Umsatzleistung sowie der räumlichen Umsatzherkunft sind die durch das Planobjekt ausgelösten Kaufkraftbewegungen zu analysieren. Die Realisierung des Vorhabens wird dazu führen, dass bestehende Kaufkraftströme beeinflusst und in der Folge Umsätze von anderen Standorten zum Planobjekt verlagert werden. Für den Einzelhandel und die wesentlichen Einkaufslagen in den untersuchten zentralen Orten im Einzugsgebiet ist aufgrund der Realisierung des Projektes in Goslar eine gewisse Veränderung der Kaufkraftströme zu erwarten, d.h. neue Kaufkraftströme werden geschaffen, bestehende Kaufkraftströme werden verändert. Am Beispiel des Naheinzugsgebietes (Zone I) werden nachfolgend die sich grundsätzlich ergebenden Wirkungen dargestellt: Umlenkung von bislang durch den örtlichen Einzelhandel gebundener Kaufkraft der eigenen Wohnbevölkerung der Stadt Goslar (Zone I) auf das Untersuchungsobjekt (= Umsatzrückgang des örtlichen Einzelhandels in der Stadt Goslar; Umsatzverlagerung von bestehenden Geschäftslagen in der Zone I auf das Planobjekt) Umlenkung von Kaufkraft der eigenen Wohnbevölkerung der Stadt Goslar auf das Untersuchungsobjekt, welche bislang an Standorte außerhalb des abgegrenzten Naheinzugsgebietes (und hier insbesondere in die außerhalb des Einzugsgebietes gelegenen Oberzentren Braunschweig und Hannover) abgeflossen ist (= Erhöhung der Kaufkraftbindung in der Zone I; Umsatzrückgang im Einzelhandel außerhalb der Zone I) Umlenkung von Kaufkraft der Wohnbevölkerung des mittleren, des erweiterten und des Ferneinzugsgebietes (Zonen II, III und IV) sowie darüber hinaus (z.b. von Pendlern oder Touristen), welche bislang durch den Einzelhandel in der Zone I gebunden war und zukünftig im Untersuchungsobjekt als Umsatz wirksam wird (= Umsatzverlagerung von bestehenden Geschäftslagen in der Zone I auf das Planobjekt) Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

162 Tab. 41: Kaufkraftabschöpfung und Umsatzerwartung des geplanten innerstädtischen Shoppingcenters mit ca m² VK am Planstandort in Goslar Zone I (Naheinzugsgebiet) Zone II (mittleres Einzugsgebiet) Zone III (erweitertes Einzugsgebiet) Zone IV (Ferneinzugsgebiet) Zonen I-IV (Einzugsgebiet insgesamt) KK- KK-Ab- Umsatz KK- KK-Ab- Um- KK- KK-Ab- Umsatz KK- KK-Ab- Um- KK- KK-Ab- Um- Umsatz in Potenzial schöp- in Potenschöpsatz in Potenschöp- in Mio. Potenschöpsatz in Potenschöpsatz in Mio. in fung in Mio. zial in fung in Mio. zial in fung in zial in fung in Mio. zial in fung in Mio. Warengruppen Mio. % Mio. % Mio. % Mio. % Mio. % Nahrungs- und 81, ,5 66,0 3 1,9 128,7 1 1,3 112,7 < 1 0,3 389,3 2 7,1 3,0 10,1 Genussmittel Gesundheit, 21, ,8 16, ,1 32, ,9 28,7 1 0,3 99,0 4 4,1 1,8 5,9 Körperpflege Blumen, Pflanzen, 3,9 5 0,2 3, ,1 6, ,1 5,3 < 1 < 0,1 18, ,4 0,2 0,6 zoolog. Bedarf Zeitungen, Zeitschriften, 4,9 10 0,5 3, ,3 7, ,3 6,7 1 0,1 23,0 5 1,1 0,5 1,6 Bücher Kurzfristiger Bedarf 111, ,0 89,9 4 3,4 174, ,6 153,3 < 1 0,7 529, ,7 5,5 18,2 PBS*, Hobby, Bastelbedarf, 8, ,6 6, ,3 12, ,3 10,9 1 0,1 37, ,3 0,6 1,9 Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport 30,1 27 8,1 24,1 21 5,0 46, ,8 40,9 4 1,7 141, ,6 8,4 28,0 GPK**, Hausrat, 6,7 14 0,9 5, ,6 10,3 5 0,5 9,1 2 0,2 31,5 7 2,2 0,9 3,1 Geschenkartikel Mittelfristiger Bedarf 44, ,6 35, ,9 69,0 8 5,5 60, ,0 210, ,1 9,9 33,0 Elektrowaren 17, ,7 13, ,2 26,8 7 1,9 23, ,6 81, ,4 3,6 12,0 Einrichtung, Möbel 16, ,5 13,6 2 0,3 26,1 1 0,3 23,0 < 1 0,1 79, ,1 0,5 1,5 Sonstiger Einzelhandel 25, ,9 20, ,2 39, ,9 34,7 < 1 0,3 119, ,3 1,8 6,1 Langfristiger Bedarf 59,9 10 6,1 47, ,6 92, ,1 81,4 1 1,0 281,3 5 13,7 5,9 19,6 Einzelhandelswaren insgesamt 216, ,7 173, ,0 335, ,2 295,6 1 3, ,4 5 49,6 21,2 70,8 * = Papier-, Büro- & Schreibwaren ** = Glas, Porzellan, Keramik KK = Kaufkraft Quelle: ecostra-berechnungen, ca.-werte, ggf. Rundungsdifferenzen Streuumsätze Umsatzerwartung insgesamt Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

163 Außerhalb des Einzugsgebietes Zone IV Zone III Zone II Zone I Tab. 42: Übersicht über die durch die geplante Realisierung des innerstädtischen Shoppingcenters in Goslar ausgelösten Umsatzumverteilungen (Zonen I IV und Streuumsätze) nach Bedarfsbereichen kurzfristiger Bedarf mittelfristiger Bedarf langfristiger Bedarf in Mio. Umsatzerwartung Planobjekt mit Kunden aus der Zone I 6,0 9,6 6,1 Kaufkraftabfluss aus der Zone I nach außerhalb (ca. 15 %) - 0,9-1,4-0,9 Umsatz Planobjekt mit Kunden aus der Zone II (ca. 60 %) + 2,0 + 3,5 + 2,1 Umsatz Planobjekt mit Kunden aus der Zone III (ca. 40 %) + 1,0 + 2,2 + 1,2 Umsatz Planobjekt mit Kunden aus der Zone IV (ca. 30 %) + 0,2 + 0,6 + 0,3 Umsatz Planobjekt mit Kunden von außerhalb des Einzugsgebiets (Streuumsätze) (ca. 10 %) + 0,6 + 1,0 + 0,6 Insgesamt 8,9 15,5 9,4 Umsatzerwartung Planobjekt mit Kunden aus der Zone II 3,4 5,9 3,6 Umsatz Planobjekt mit Kunden aus der Zone II in Zone I (ca. 60 %) - 2,0-3,5-2,1 Kaufkraftabfluss aus der Zone II nach außerhalb (ca. 30 %) - 1,0-1,8-1,1 Umsatz Planobjekt mit Kunden von außerhalb des Einzugsgebietes (Streuumsätze) (ca. 2 %) +0,1 + 0,2 + 0,1 Insgesamt 0,5 0,8 0,5 Umsatzerwartung Planobjekt mit Kunden aus der Zone III 2,6 5,5 3,1 Umsatz Planobjekt mit Kunden aus der Zone III in Zone I (ca. 40 %) - 1,0-2,2-1,2 Kaufkraftabfluss aus der Zone III nach außerhalb (ca. 20 %) - 0,5-1,1-0,6 Umsatz Planobjekt mit Kunden von außerhalb des Einzugsgebietes (Streuumsätze) (ca. 5 %) + 0,3 + 0,5 + 0,3 Insgesamt 1,4 2,9 1,6 Umsatzerwartung Planobjekt mit Kunden aus der Zone IV 0,7 2,0 1,0 Umsatz Planobjekt mit Kunden aus der Zone IV in Zone I (ca. 30 %) - 0,2-0,6-0,3 Kaufkraftabfluss aus der Zone IV nach außerhalb (ca. 35 %) - 0,2-0,7-0,4 Umsatz Planobjekt mit Kunden von außerhalb des Einzugsgebietes (Streuumsätze) (ca. 2 %) + 0,1 + 0,2 + 0,1 Insgesamt 0,4 0,9 0,4 Umsatzerwartung Planobjekt mit Kunden von außerhalb des Einzugsgebietes 5,5 9,9 5,9 Umsatz Planobjekt mit Kunden von außerhalb des Einzugsgebiets (Streuumsätze) in Zone I - 0,6-1,0-0,6 (ca. 10 %) Umsatz Planobjekt mit Kunden von außerhalb des Einzugsgebietes (Streuumsätze) in Zone II - 0,1-0,2-0,1 (ca. 2 %) Umsatz Planobjekt mit Kunden von außerhalb des Einzugsgebietes (Streuumsätze) in Zone III - 0,3-0,5-0,3 (ca. 5 %) Umsatz Planobjekt mit Kunden von außerhalb des Einzugsgebietes (Streuumsätze) in Zone IV - 0,1-0,2-0,1 (ca. 2 %) Umsatz Planobjekt mit Kunden aus der Zone I, II, III und IV welche bislang außerhalb des Einzugsgebietes gebunden war (Rückholung + 2,6 + 5,0 + 2,9 von Kaufkraft von außerhalb) Insgesamt 7,0 13,0 7,7 Gesamt 18,2 33,0 19,6 Quelle: ecostra-berechnungen; ggf. Rundungsdifferenzen Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

164 Weiterhin wird vor dem Hintergrund der lokalen und regionalen Einzelhandelsstrukturen und der erkennbaren Einkaufsverflechtungen bei der Analyse der durch das Planobjekt ausgelösten Kaufkraftbewegungen davon ausgegangen, dass der Umsatz des Untersuchungsobjektes mit Kunden aus der Zone I (Naheinzugsgebiet) in Höhe von insgesamt ca. 21,7 Mio. zuvor zu einem weit überwiegenden Teil (ca. 85 %) durch den dortigen Einzelhandel, d.h. den Einzelhandel in der Stadt Goslar, gebunden war. Dieser Umsatzrückgang geht somit zu Lasten des dortigen Bestandes. Ein Teil des Umsatzes (ca. 15 %) war aber auch durch den Einzelhandel außerhalb der Zone I gebunden und hier insbesondere in den Großstädten Braunschweig aber auch Hannover außerhalb des Einzugsgebietes. von ca. 13,0 Mio. des zu erwartenden Umsatzes mit Kunden aus der Zone II (mittleres Einzugsgebiet) ca. 7,7 Mio. bzw. ca. 60 % bereits durch den Einzelhandel in der Zone I, d.h. den Einzelhandel der Stadt Goslar gebunden waren und dort im Sinne einer Kaufkraftumlenkung auf das Planobjekt zukünftig als Umsatzrückgang wirksam werden. Etwa 30 % des Umsatzes mit Kunden aus der Zone II waren bisher durch Einzelhandelsangebote außerhalb des Einzugsgebietes (Braunschweig etc.) gebunden. Ein geringer Anteil des Umsatzes des Einzelhandels in Zone II (ca. 2 %) stammt von Kunden von außerhalb des Einzugsgebietes (Streuumsätze) und wird nun zum Planobjekt umgelenkt. In Anbetracht der aktuell erkennbaren Kaufkraftströme handelt es sich hierbei um einen oberen Wertansatz. von ca. 11,2 Mio. des zu erwartenden Umsatzes mit Kunden aus der Zone III (erweitertes Einzugsgebiet) ca. 4,4 Mio. bzw. ca. 40 % bereits durch den Einzelhandel in der Zone I gebunden waren und dort im Sinne einer Kaufkraftumlenkung auf das Planobjekt zukünftig als Umsatzrückgang wirksam werden. Auch aus Zone III ist bislang ein Teil des Umsatzes (ca. 20 %) nach außerhalb abgeflossen und war u.a. durch den Einzelhandel in Braunschweig und Hannover gebunden. Weiterhin generiert der Einzelhandel in Zone III einen Teil seines Umsatzes mit Kunden von außerhalb des Einzugsgebietes, der künftig auf das Planobjekt umgelenkt wird (ca. 5 %). von ca. 3,7 Mio. des zu erwartenden Umsatzes mit Kunden aus der Zone IV (Ferneinzugsgebiet) ca. 1,1 Mio. bzw. ca. 30 % bereits durch den Einzelhandel in der Zone I gebunden waren und dort im Sinne einer Kaufkraftumlenkung auf das Planobjekt zukünftig als Umsatzrückgang wirksam werden. Weitere ca. 35 % der Umsatzerwartung aus der Zone IV sind bisher an Standorte nach außerhalb abgeflossen und werden künftig auf das Planobjekt umgelenkt. Außerdem erwirtschaftet auch hier der örtliche Einzelhandel einen Teil seines Umsatzes mit Kunden von außerhalb (Streuumsätze) von dem künftig ca. 2 % durch das Planobjekt gebunden werden. In Anbetracht der bereits hohen Entfernungen und der Einzelhandelsstrukturen im Untersuchungsraum dürfte es sich auch hier um einen oberen Werteansatz handeln. von ca. 21,2 Mio. des zu erwartenden Umsatzes mit Kunden von außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes (sog. Streuumsätze) ca. 2,2 Mio. bzw. ca. 10 % durch den Einzelhandel in der Zone I gebunden war und dort im Sinne Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

165 einer Kaufkraftumlenkung auf das Planobjekt zukünftig als Umsatzrückgang wirksam werden. Auch in den weiteren Zonen des Einzugsgebietes stammt ein Teil des dortigen Umsatzes von Kunden von außerhalb. Auch dort wird künftig ein Teil dieses Streuumsatzes auf das Planobjekt umgelenkt. Außerdem waren Teile des Umsatzes mit Kunden aus den Zonen I, II, III und IV bislang außerhalb des Einzugsgebietes gebunden und gehen zu Lasten des Einzelhandels u.a. in Braunschweig und Hannover. Eine detaillierte Darstellung der durch das Planobjekt in Goslar ausgelösten Umsatzumverteilungen im Einzugsgebiet des geplanten innerstädtischen Shoppingcenters zeigt die vorstehende Tabelle Mögliche Auswirkungen der Realisierung eines innerstädtischen Shoppingcenters in der Stadt Goslar auf die Städte und Gemeinden im Untersuchungsraum Die durch die geplante Realisierung des Planobjektes in Goslar ausgelöste Veränderung der Kaufkraftströme wird hinsichtlich ihrer Auswirkungen auf den Einzelhandel im Untersuchungsraum nachfolgend dargestellt und bewertet, wobei entsprechend der spezifischen Aufgabenstellung v.a. die zentrale Orte und hier die Mittelzentren Goslar, Bad Harzburg, Clausthal-Zellerfeld und Seesen sowie die Grundzentren Langelsheim, Liebenburg, Lutter am Barenberge und Braunlage einer detaillierten Analyse und Bewertung der möglichen Auswirkungen unterzogen. In der nachfolgenden Tabelle 43 findet sich eine überblickshafte Darstellung des ermittelten absoluten und relativen Umsatzrückganges in diesen zentralen Orten im Einzugsgebiet des Planobjektes in Goslar sowie darüber hinaus Die Auswirkungen des Vorhabens im Mittelzentrum Goslar Gegenüber dem Mittelzentrum Goslar (vgl. Kapitel 6.1) wird das dortige Planvorhaben einen Umsatzabzug von insgesamt ca. 33,8 Mio. auslösen, was einer durchschnittlichen Umsatzumverteilungsquote von ca. 7,5 % entspricht. Aufgegliedert nach Bedarfsbereichen stellt sich dieser Umsatzrückgang wie folgt dar: kurzfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. 8,9 Mio. bzw. von ca. 4,2 % mittelfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. 15,5 Mio. bzw. von ca. 14,2 % langfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. 9,4 Mio. bzw. von ca. 7,2 % Auf Basis der errechneten Umsatzumverteilungsquoten sind damit in der Stadt Goslar als Projektstandort insbesondere im mittelfristigen Bedarfsbereich der u.a. die innenstadttypischen Branchen Bekleidung, Schuhe und Sport beinhaltet erhebliche Wettbewerbswirkungen zu erwarten. Die Umsatzumverteilungsquote liegt hier bei ca. ca. 14,2 % und somit deutlich oberhalb eines Schwellenwertes, ab dem eine wesentliche Beeinträchtigung der betroffenen Geschäftslagen zu vermuten ist. Die nachfolgenden räumlichen Detailanalysen zeigen die zu erwartenden Wettbewerbswirkungen für die Innenstadt von Goslar, die beiden Fachmarktagglomerationen, die Stadtteilund Nahversorgungszentren sowie die sonstigen Einzelhandelslagen. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

166 Tab. 43: Überblicksdarstellung des durch das Planobjekt in Goslar mit einer Verkaufsfläche von m² ausgelösten absoluten und relativen Umsatzabzuges gegenüber dem relevanten Einzelhandel in den zentralen Orten im Einzugsgebiet (Zone I IV) sowie darüber hinaus Stadt / Gemeinde / Handelsstandort Zentralörtliche Einstufung Einzelhandelsumsatz insg. Umsatzumverteilung durch Untersuchungsobjekt in Mio. Umsatzumverteilungsquote gegenüber dem relevanten Einzelhandelsbestand in % Bewertung der Auswirkungen in Mio. Kurzfristiger Bedarf Mittelfristiger Bedarf Langfristiger Bedarf Insg. Kurzfristiger Bedarf Mittelfristiger Bedarf Langfristiger Bedarf Insg. 1 Goslar Mittelzentrum 452,4 8,9 15,5 9,4 33,8 4,2 14,2 7,2 7,5 Innenstadt ,8 1,8 1,9 14,2 14,3 1,6 1,7 17,7 17,8 5,0 15,8 9,0 12,2 FMA Gutenbergstraße ,2 2,8 2,9 0,3 0,4 4,2 4,3 7,4 7,5 4,6 7,3 7,9 6,2 FMA Baßgeige -- 54,1 1,2 1,3 0,2 0,3 1,4 1,5 2,9 3,0 4,2 6,7 6,6 5,4 Stadtteil- & Nahversorgungszentren -- 36,7 0,8 0,9 0,1 0,2 0,1 0,2 1,2 1,3 3,0 5,4 4,2 3,3 sonstige EH-Lagen -- 94,6 2,1 2,2 0,4 0,5 1,8 1,9 4,4 4,5 3,8 5,9 6,0 4,7 Langelsheim Grundzentrum 44,6 0,3 0,4 0,7 0,8 0,4 1,4 1,5 1,2 8,6 7,0 3,4 Innenstadt -- 7,7 < 0,1 0,1 0,2 0,3 0,4 0,4 0,5 k.a. 7,4 7,7 6,2 FMA Frau Sophienhütte Nord -- 23,4 0,3 0,4 0,4 0,5 < 0,1 0,7 0,8 1,6 9,8 k.a. 3,4 sonstige EH-Lagen -- 13,5 < 0,1 0,1 0,2 < 0,1 0,2 0,3 k.a. 6,5 k.a. 1,8 Liebenburg Grundzentrum 15,4 0,1 0,2 < 0,1 < 0,1 0,3 1,0 k.a. k.a. 1,9 Ortskern -- 7,7 < 0,1 < 0,1 < 0,1 0,1 0,2 k.a. k.a. k.a. k.a. Othfresen / Posthof Grundzentrale Teilfunktion 5,3 < 0,1 < 0,1 < 0,1 < 0,1 k.a. k.a. k.a. k.a. sonstige EH-Lagen -- 2,4 < 0,1 < 0,1 < 0,1 < 0,1 k.a. k.a. k.a. k.a. Bad Harzburg Mittelzentrum 123,9 0,8 0,9 1,8 1,9 1,0 1,1 3,6 3,7 1,3 11,6 2,7 3,0 Innenstadt -- 45,4 0,3 0,4 1,4 1,5 0,2 0,3 2,0 2,1 1,3 12,3 4,2 4,5 sonstige EH-Lagen -- 78,5 0,5 0,6 0,3 0,4 0,7 0,8 1,6 1,7 1,2 9,7 2,3 2,1 Lutter am Barenberge Grundzentrum 5,0 < 0,1 < 0,1 < 0,1 < 0,1 k.a. k.a. k.a. k.a. Ortskern -- 4,2 < 0,1 < 0,1 < 0,1 < 0,1 k.a. k.a. k.a. k.a. sonstige EH-Lagen -- 0,8 < 0,1 < 0,1 < 0,1 < 0,1 k.a. k.a. k.a. k.a. Clausthal-Zellerfeld Mittelzentrum 71,4 0,4 0,5 1,0 1,1 0,5 0,6 2,1 2,2 1,0 7,9 7,2 3,0 Innenstadt Clausthal -- 23,0 0,1 0,2 0,9 1,0 < 0,1 1,1 1,2 1,3 8,6 k.a. 5,2 Innenstadt Zellerfeld -- 14,1 0,1 0,2 < 0,1 < 0,1 0,2 0,3 1,1 k.a. k.a. 1,8 sonstige EH-Lagen -- 34,3 0,2 0,3 < 0,1 0,4 0,5 0,7 0,8 0,8 k.a. 7,0 2,1 k.a. = keine Angabe möglich, da unterhalb einer rechnerischen Nachweisgrenze 1 = = nicht verträglich, = mehr oder weniger problematisch, = verträglich Fortsetzung der Tabelle auf der nächsten Seite! Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

167 Fortsetzung der Tabelle von der vorherigen Seite! Stadt / Gemeinde / Handelsstandort Zentralörtliche Einstufung Einzelhandelsumsatz insg. Umsatzumverteilung durch Untersuchungsobjekt in Mio. Umsatzumverteilungsquote gegenüber dem relevanten Einzelhandelsbestand in % Bewertung der Auswirkungen in Mio. Kurzfristi- ger Bedarf Mittelfristiger Bedarf Langfristiger Bedarf Insg. Kurzfristiger Bedarf Mittelfristiger Bedarf Langfristiger Bedarf Insg. 1 Seesen Mittelzentrum 137,8 0,4 0,9 0,4 1,7 0,5 4,4 1,1 1,2 Innenstadt -- 57,6 0,2 0,7 0,8 0,2 0,3 1,1 1,2 0,8 4,9 1,4 2,0 FMA Braunschweiger Straße -- 33,6 < 0,1 < 0,1 < 0,1 0,2 0,3 k.a. k.a. k.a. k.a. FMA Frankfurter Straße -- 18,6 < 0,1 < 0,1 < 0,1 0,1 0,2 k.a. k.a. k.a. k.a. Rhüden Grundzentrale Teilfunktion 9,4 < 0,1 < 0,1 < 0,1 < 0,1 k.a. k.a. k.a. k.a. sonstige EH-Lagen -- 18,6 < 0,1 < 0,1 < 0,1 < 0,1 k.a. k.a. k.a. k.a. Insgesamt Einzugsgebiet 11,2 20,0 11,9 43,1 Braunlage Grundzentrum 32,2 < 0,1 < 0,1 < 0,1 < 0,1 k.a. k.a. k.a. k.a. Innenstadt Braunlage -- 15,8 < 0,1 < 0,1 < 0,1 < 0,1 k.a. k.a. k.a. k.a. Ortskern St. Andreasberg -- 4,0 < 0,1 < 0,1 < 0,1 < 0,1 k.a. k.a. k.a. k.a. sonstige EH-Lagen -- 12,5 < 0,1 < 0,1 < 0,1 < 0,1 k.a. k.a. k.a. k.a. Sonstige Standorte außerhalb des Einzugsgebietes -- k.a. 7,0 13,0 7,7 27,7 k.a: k.a. k.a. k.a. (Braunschweig, Hannover, Salzgitter, Braunlage etc.) Insgesamt 18,2 33,0 19,6 70,8 k.a. = keine Angabe möglich, da unterhalb einer rechnerischen Nachweisgrenze 1 = = nicht verträglich, = mehr oder weniger problematisch, = verträglich Quelle: ecostra-berechnungen, ggf. Rundungsdifferenzen Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

168 Gegenüber der Innenstadt Goslar wird das dortige Vorhaben einen Umsatzabzug von insgesamt ca. 17,7 17,8 Mio. auslösen, was einer durchschnittlichen Umsatzumverteilungsquote von ca. 12,2 % entspricht. Aufgegliedert nach Bedarfsbereichen sind folgende Wirkungen zu erwarten: kurzfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. 1,8 1,9 Mio. bzw. von ca. 5,0 % mittelfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. 14,2 14,3 Mio. bzw. von ca. 15,8 % langfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. 1,6 1,7 Mio. bzw. von ca. 9,0 % Wie die Detailanalyse zeigt, wird insbesondere die Innenstadt von Goslar von möglichen Wettbewerbswirkungen durch das am südlichen Innenstadtrand geplante innerstädtische Shoppingcenter betroffen sein. Auch hier bezieht sich dies insbesondere auf den mittelfristigen Bedarfsbereich, wobei die errechneten Umsatzumverteilungsquoten mit ca. 15,8 % noch einmal etwas über den Werten für die Gesamtstadt liegen. Die Umsatzumverteilungsquoten liegen deutlich oberhalb eines raumordnerisch und städtebaulich relevanten Schwellenwertes, ab dem eine wesentliche Beeinträchtigung vermutet werden kann. 1 Ebenfalls auf einem bereits vergleichsweise hohen Niveau liegt die zu erwartende Umsatzumverteilungsquote für den langfristigen Bedarfsbereich mit ca. 9,0 %. Die Aufgabe verschiedener Betriebe und hier nicht nur von ökonomischen Grenzbetrieben 2 speziell auch in den wichtigen innerstädtischen Leitsortimenten Bekleidung, Schuhe und Sport ist zu erwarten. In der Folge ist von einer Veränderung der Attraktivität sowie der Funktionsvielfalt in der Innenstadt von Goslar auszugehen. Insbesondere in den Rand- und Nebenlagen der Innenstadt von Goslar so z.b. im nördlichen Verlauf der Rosentorstraße oder in der Hokenstraße dürfte dies mit einem Ausdünnen des Einzelhandelsbesatzes einhergehen. Die vergleichsweise kompakte innerstädtische 1a-Lage Fischmärkerstraße wird aufgrund der hohen Frequenz, des attraktiven Besatzes sowie des ansprechenden städtebaulichen Ambientes etc. weniger stark von Wettbewerbswirkungen betroffen sein. Sofern hier einzelne Betriebe den Standort verlassen, ist von einer zeitnahen Nachbelegung der Flächen auszugehen. Wesentlich stärker wird demgegenüber das dortige Shoppingcenter Kaiserpassage u.a. aufgrund einer unmittelbaren Betriebstypenkonkurrenz den zu erwartenden Wettbewerbswirkungen durch das Planvorhaben ausgesetzt sein. Zwar verfügt die Kaiserpassage über eine direkte Anbindung an die 1a-Lage und weist momentan keinen Leerstand auf, allerdings zeigt die Passage einige konzeptionelle Schwächen und ist flächenmäßig deutlich kleiner als das Planobjekt, so dass im Standortwettbewerb eindeutige Nachteile erkennbar sind. Dieses Center stellt derzeit den bedeutendsten Magnetbetrieb für die Innenstadt von Goslar dar, so dass eine nachhaltige Schwächung dieses Standorts entsprechende Rückwirkungen auf die angrenzenden Geschäftslagen erwarten lässt. Darüber hinaus ist davon auszugehen, dass sich durch die Realisierung des Planvorhabens am südlichen Innenstadtrand die 1 Allerdings ist an dieser Stelle noch einmal darauf hinzuweisen, dass diese 10 %-Schwelle nicht statisch zu bewerten ist und z.b. kein nennenswerter qualitativer Unterschied zwischen einem Umsatzrückgang von ca. 9,9 % und ca. 10,1 % in den tatsächlichen Auswirkungen feststellbar sein dürfte (vgl. Kap 1.1). 2 Bei sog. Grenzbetrieben handelt es sich um Unternehmen, welche bereits heute eine mangelnde ökonomische Tragfähigkeit aufweisen und bei denen zumindest mittelfristig ein Ausscheiden aus dem Markt nicht ausgeschlossen ist. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

169 Passantenströme in gewissem Umfang in Richtung des Planobjektes verlagern, was insbesondere die schon heute schwächer frequentierten Rand- und Nebenlagen betreffen wird. Demgegenüber weniger problematisch stellen sich die durch das Planvorhaben zu erwartenden Auswirkungen im kurzfristigen Bedarfsbereich dar. Ausgehend von einer Umverteilungsquote von ca. 5,0 % sind zwar spürbare Wettbewerbswirkungen gegeben, eine nachhaltige Beeinträchtigung des Einzelhandels des kurzfristigen Bedarfsbereichs in der Innenstadt von Goslar durch das geplante Shoppingcenter kann aber ausgeschlossen werden. Fazit: Bezogen auf die Einkaufslagen in der Innenstadt von Goslar ist im mittelfristigen Bedarfsbereich sowie in geringerem Umfang auch im langfristigen Bedarfsbereich von diversen Betriebsaufgaben auszugehen, welche städtebauliche Auswirkungen in Form einer deutlich zunehmenden Zahl an Ladenleerständen, einer negativen Veränderung in der Angebotsvielfalt (Breite und Tiefe des Sortiments, Markenangebot) verbunden mit einer nachlassenden Passantenfrequenz erwarten lassen. Es besteht somit die deutliche Gefahr einer nachhaltigen Schwächung der bestehenden Geschäftslagen in der Innenstadt von Goslar. Verschärft wird dies durch den Umstand der prognostizierten negativen sozioökonomischen Entwicklungsparameter (Bevölkerungs- und Kaufkraftrückgang) im Einzugsgebiet, bei denen nicht absehbar ist, ob diese durch die Bestrebungen der Stadt Goslar sowie der Region abgemildert werden können. Inwieweit diese Auswirkungen gegenüber den Chancen einer möglichen Projektrealisierung ggf. in Kauf genommen werden, liegt jedoch im Abwägungsbereich der Stadt Goslar. Gegenüber dem Fachmarktstandort Gutenbergstraße wird das Vorhaben in der Innenstadt von Goslar einen Umsatzabzug von insgesamt ca. 7,4 7,5 Mio. auslösen, was einer durchschnittlichen Umsatzumverteilungsquote von ca. 6,2 % entspricht. Aufgegliedert nach Bedarfsbereichen sind hier folgende Umsatzumverteilungswirkungen gegenüber dem Bestand zu erwarten: kurzfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. 2,8 2,9 Mio. bzw. von ca. 4,6 % mittelfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. 0,3 0,4 Mio. bzw. von ca. 7,3 % langfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. 4,2 4,3 Mio. bzw. von ca. 7,9 % In der Detailanalyse nach Bedarfsbereichen zeigt sich, dass der absolut höchste Umsatzabzug von ca. 4,2 4,3 Mio. auf den langfristigen Bedarfsbereich entfällt. Dies entspricht einer Umverteilungsquote von ca. 7,9 % gegenüber dem relevanten Einzelhandelsbestand im Bereich des Fachmarktstandortes Gutenbergstraße. Damit werden in diesem Bedarfsbereich zwar Auswirkungen spürbar sein, jedoch liegt die Umverteilungsquote noch klar unterhalb eines raumordnerisch oder städtebaulich relevanten Schwellenwertes. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass dieser Umsatzrückgang im Wesentlich die dortigen Fachmärkte nationaler bzw. international agierender Filialunternehmen (z.b. Media Markt) tangieren wird, die über eine entsprechend hohe Leistungsfähigkeit verfügen. Demgegenüber nur unwesentlich niedriger liegt die Umsatzumverteilungsquote im mittelfristigen Bedarfsbereich mit ca. 7,3 %. Der absolute Umsatzrückgang fällt hier jedoch mit ca. 0,3 0,4 Mio. wesentlich niedriger aus und Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

170 betrifft neben verschiedenen Filialisten u.a. auch die Randsortimente des hier lokalisierten SB-Warenhauses. Insofern werden die zu erwartenden Wettbewerbswirkungen im mittel- und langfristigen Bedarfsbereich in gewissem Umfang relativiert. Deutlich niedriger fällt die Umsatzumverteilungsquote für den kurzfristigen Bedarfsbereich mit ca. 4,6 % aus. Trotz des nicht unerheblichen absoluten Umsatzrückgangs von ca. 2,8 2,9 Mio. sind hier keine nachhaltigen negativen Auswirkungen zu erwarten. Für den Fachmarktstandort Gutenbergstraße ist außerdem zu berücksichtigen, dass es sich bei dieser Standortlage um einen städtebaulich nicht integrierten Standort handelt, welcher unabhängig von der Höhe der Umverteilungseffekte in einer marktwirtschaftlichen Ordnung üblicherweise nicht durch das Bau- und Raumordnungsrecht geschützt ist. Auch ist der Standort im Zentrenkonzept der Stadt Goslar nicht als zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen und besitzt damit auch keine Funktion als Schutzgut im Sinne des Planungsrechts. Fazit: Bezogen auf den Fachmarktstandort Gutenbergstraße sind die möglichen ökonomischen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Untersuchungsobjektes aus gutachterlicher Sicht als verträglich zu bewerten. Gegenüber dem Fachmarktstandort Baßgeige wird das Vorhaben in der Innenstadt von Goslar einen Umsatzabzug von insgesamt ca. 2,9 3,0 Mio. auslösen, was einer durchschnittlichen Umsatzumverteilungsquote von ca. 5,4 % entspricht. Aufgegliedert nach Bedarfsbereichen sind hier folgende Umsatzumverteilungswirkungen gegenüber dem Bestand zu erwarten: kurzfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. 1,2 1,3 Mio. bzw. von ca. 4,2 % mittelfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. 0,2 0,3 Mio. bzw. von ca. 6,7 % langfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. 1,4 1,5 Mio. bzw. von ca. 6,6 % Der Fachmarktstandort Baßgeige wird insgesamt weniger stark von möglichen Wettbewerbswirkungen durch das Planvorhaben am südlichen Rand der Innenstadt von Goslar betroffen sein als der Fachmarktstandort Gutenbergstraße. Allerdings zeigt sich auch hier in der Detailanalyse eine ähnliche Tendenz im Hinblick auf die Auswirkungen auf die verschiedenen Bedarfsbereiche. Demnach sind auch hier insbesondere der mittel- und langfristige Bedarfsbereich von Wettbewerbswirkungen betroffen. Für den mittelfristigen Bedarfsbereich ergibt sich hier eine Umsatzumverteilungsquote von ca. 6,7 %. Diese höchste Umverteilungsquote ist jedoch unter Berücksichtigung der vergleichsweise geringen absoluten Höhe von ca. 0,2 0,3 Mio. zu relativieren. Geringfügig niedriger fällt die Quote für den langfristigen Bedarfsbereich mit ca. 6,6 % aus. Dieser Quote liegt ein absoluter Umsatzabzug von ca. 1,4 1,5 Mio. zugrunde. Im kurzfristigen Bedarfsbereich ist von einem Umsatzrückgang von ca. 1,2 1,3 Mio. auszugehen, was einer Umverteilungsquote gegenüber dem dortigen Einzelhandelsbestand von ca. 4,2 % entspricht. Angesichts dieser Umsatzumverteilungsquoten und unter Berücksichtigung, dass auch hier speziell leistungsfähige Filialunternehmen von einem Umsatzrückgang betroffen sind, ist eine nachhaltige Beeinträchtigung des Standortbereichs Baßgeige aus gutachterlicher Sicht auszuschließen. Es ist vielmehr davon auszugehen, dass sich durch die Eröffnung des neuen Globus Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

171 Bau- und Gartenmarktes die (auch überörtliche) Attraktivität der Standortlage deutlich erhöhen wird. Darüber hinaus ist auch hier zu berücksichtigen, dass es sich bei dieser Standortlage um einen dezentralen, städtebaulich nicht integrierten Standort handelt, welcher unabhängig von der Höhe der Umverteilungseffekte in einer marktwirtschaftlichen Ordnung üblicherweise nicht durch das Bau- und Raumordnungsrecht geschützt ist und auch im Zentrenkonzept der Stadt Goslar nicht als zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen ist. Fazit: Bezogen auf den Fachmarktstandort Baßgeige sind die möglichen ökonomischen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Untersuchungsobjektes aus gutachterlicher Sicht als verträglich zu bewerten. Gegenüber den Stadtteil- und Nahversorgungszentren der Stadt Goslar wird das dortige Vorhaben einen Umsatzabzug von insgesamt ca. 1,2 1,3 Mio. auslösen, was einer durchschnittlichen Umsatzumverteilungsquote von ca. 3,3 % entspricht. Aufgegliedert nach Bedarfsbereichen sind folgende Wirkungen zu erwarten: kurzfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. 0,8 0,9 Mio. bzw. von ca. 3,0 % mittelfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. 0,1 0,2 Mio. bzw. von ca. 5,4 % langfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. 0,1 0,2 Mio. bzw. von ca. 4,2 % Sowohl insgesamt als auch in der Differenzierung nach den verschiedenen Bedarfsbereichen bewegen sich die durch das Planvorhaben am Rand der Innenstadt ausgelösten Wettbewerbswirkungen in einem unkritischen Bereich. Der absolut höchste Umsatzrückgang von ca. 0,8 0,9 Mio. ist im kurzfristigen Bedarfsbereich zu erwarten, was einer Umverteilungsquote von ca. 3,0 % entspricht und sich damit noch im Rahmen konjunktureller Schwankungen bewegt. Etwas höher fallen die Umverteilungsquoten im mittel- und langfristigen Bedarfsbereich mit ca. 5,4 % bzw. ca. 4,2 % aus. Beide Quoten sind jedoch vor dem Hintergrund des geringen absoluten Umsatzrückgangs von ca. 0,1 0,2 Mio. zu bewerten. Den Stadtteil- bzw. Nahversorgungszentren obliegt insbesondere die Aufgabe der wohnortnahen Versorgung der Bevölkerung und hier insbesondere mit Gütern des periodischen Bedarfs. Auch nach einer möglichen Realisierung des Planvorhabens werden diese Zentren weiterhin eine wichtige Rolle für die Bedarfsdeckung der Bevölkerung vor Ort spielen. Nach wie vor werden sich die Menschen wohnortnah versorgen. Insofern sind diese Stadtteil- und Nahversorgungszentren der Stadt Goslar nur vergleichsweise wenig von Wettbewerbswirkungen durch das Planvorhaben tangiert. Fazit: Bezogen auf die Stadtteil- und Nahversorgungszentren der Stadt Goslar sind die möglichen ökonomischen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Untersuchungsobjektes aus gutachterlicher Sicht als verträglich zu bewerten. Gegenüber den sonstigen Einzelhandelslagen in Goslar wird das dortige Vorhaben einen Umsatzabzug von insgesamt ca. 4,4 4,5 Mio. auslösen, was einer durchschnittlichen Umsatzumverteilungsquote von ca. 4,7 % entspricht. Aufgegliedert Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

172 nach Bedarfsbereichen sind hier folgende Umsatzumverteilungswirkungen gegenüber dem Bestand zu erwarten: kurzfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. 2,1 2,2 Mio. bzw. von ca. 3,8 % mittelfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. 0,4 0,5 Mio. bzw. von ca. 5,9 % langfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. 1,8 1,9 Mio. bzw. von ca. 6,0 % Damit sind in diesen sonstigen Einzelhandelslagen der Stadt Goslar in allen drei Bedarfsbereichen durchaus noch spürbare Wettbewerbswirkungen durch das geplante Center zu erwarten. Allerdings sind die einzelnen betroffenen Betriebe dispers über das Stadtgebiet von Goslar verteilt, so dass sich die zu erwartenden Auswirkungen ebenfalls räumlich verteilen und sich nicht räumlich auf bestimmte Versorgungslagen konzentrieren. Entsprechend können negative Auswirkungen sowie eine nachhaltige Schwächung der Angebotsattraktivität und Versorgungsleistung in diesen sonstigen Einzelhandelslagen in Goslar durch eine mögliche Realisierung des Planvorhabens ausgeschlossen werden. Fazit: Bezogen auf die sonstigen Einzelhandelslagen in Goslar sind die möglichen ökonomischen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Untersuchungsobjektes aus gutachterlicher Sicht als verträglich zu bewerten Die Auswirkungen des Vorhabens im Grundzentrum Langelsheim Gegenüber dem Grundzentrum Langelsheim (vgl. Kapitel 6.3) wird das Planvorhaben in Goslar einen Umsatzabzug von insgesamt ca. 1,4 1,5 Mio. auslösen, was einer durchschnittlichen Umsatzumverteilungsquote von ca. 3,4 % entspricht. Aufgegliedert nach Bedarfsbereichen stellt sich dieser Umsatzrückgang wie folgt dar: kurzfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. 0,3 0,4 Mio. bzw. von ca. 1,2 % mittelfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. 0,7 0,8 Mio. bzw. von ca. 8,6 % langfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. 0,4 Mio. bzw. von ca. 7,0 % Anhand der errechneten Umsatzumverteilungsquoten sind damit im Einzelhandel der Stadt Langelsheim und hier insbesondere im mittel- und langfristigen Bedarfsbereich deutlich spürbare Auswirkungen durch das Planvorhaben in der Nachbarstadt zu erwarten. Einen genaueren Überblick gibt die nachfolgende Detailanalyse. Gegenüber der Innenstadt Langelsheim wird das Vorhaben in Goslar einen Umsatzabzug von insgesamt ca. 0,4 0,5 Mio. auslösen, was einer durchschnittlichen Umsatzumverteilungsquote von ca. 6,2 % entspricht. Aufgegliedert nach Bedarfsbereichen sind folgende Wirkungen zu erwarten: kurzfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. < 0,1 Mio. kein Ausweis möglich mittelfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. 0,1 0,2 Mio. bzw. von ca. 7,4 % langfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. 0,3 0,4 Mio. bzw. von ca. 7,7 % Wie die Detailanalyse zeigt ist in der Innenstadt von Langelsheim im langfristigen Bedarfsbereich der höchste absolute Umsatzabzug von ca. 0,3 0,4 Mio. zu erwarten, Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

173 was einer Umverteilungsquote von ca. 7,7 % entspricht. Im mittelfristigen Bedarfsbereich wird die ebenfalls hohe Umverteilungsquote von ca. 7,4 % unter Berücksichtigung des absoluten Umsatzrückgangs von ca. 0,1 0,2 Mio. in gewissem Maße relativiert. Zwar liegen beide Umverteilungsquoten noch unterhalb eines raumordnerisch und städtebaulich relevanten Schwellenwertes, jedoch sind insbesondere im langfristigen Bedarfsbereich und hier in dem für die Innenstadt von Langelsheim prägenden Bereich Elektrowaren spürbare Wettbewerbswirkungen zu erwarten. Dennoch ist auch in Anbetracht der nur wenig stabilen Situation in der Innenstadt von Langelsheim sowie des insgesamt stark limitierten Angebots eine weitere nachhaltige Schwächung der Angebotsattraktivität und Versorgungsleistung des dortigen Einzelhandels ebenso wie eine Einschränkung von stadtplanerischen Entwicklungsmöglichkeiten zur Stabilisierung und Entwicklung der innerstädtischen Haupteinkaufslage weitgehend ausgeschlossen. Im kurzfristigen Bedarfsbereich liegt der Umsatzrückgang bei unter 0,1 Mio. und die Umverteilungsquote in einer rechnerisch nicht mehr nachweisbaren Größenordnung. Fazit: Bezogen auf die Innenstadt Langelsheim sind die möglichen ökonomischen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Untersuchungsobjektes aus gutachterlicher Sicht als noch verträglich zu bewerten. Gegenüber der Fachmarktagglomeration Frau Sophienhütte Nord wird das Vorhaben in Goslar einen Umsatzabzug von insgesamt ca. 0,7 0,8 Mio. auslösen, was einer durchschnittlichen Umsatzumverteilungsquote von ca. 3,4 % entspricht. Aufgegliedert nach Bedarfsbereichen sind hier folgende Umsatzumverteilungswirkungen gegenüber dem Bestand zu erwarten: kurzfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. 0,3 0,4 Mio. bzw. von ca. 1,6 % mittelfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. 0,4 0,5 Mio. bzw. von ca. 9,8 % langfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. < 0,1 Mio. kein Ausweis möglich Wie die Detailanalyse zeigt sind in der Stadt Langelsheim auch die Betriebe im Bereich der am Ortsrand gelegenen Fachmarktagglomeration Frau Sophienhütte Nord mit dem dortigen Fachmarktzentrum von teils deutlichen Wettbewerbswirkungen durch das Planvorhaben in Goslar betroffen. Die dortige Agglomeration stellt den bezogen auf die Verkaufsfläche und den Umsatz bedeutendsten Einzelhandelsstandort der Stadt Langelsheim dar, der sich in verkehrsorientierter Lage am östlichen Ortsrand und damit in Richtung Goslar befindet. Für den kurzfristigen Bedarfsbereich ergibt sich hier ein Umsatzrückgang von ca. 0,3 0,4 Mio. bzw. eine Umsatzumverteilungsquote von ca. 1,6 %. Diese Umverteilungsquote bewegt sich im Rahmen üblicher konjunktureller Schwankungen; negative Auswirkungen durch das Vorhaben in Goslar können hier ausgeschlossen werden. Im langfristigen Bedarfsbereich bewegen sich die Auswirkungen aufgrund einer mangelnden Sortimentsüberscheidung in einer rechnerisch nicht mehr nachweisbaren Größenordnung. Deutliche Wettbewerbswirkungen sind hingegen im mittelfristigen Bedarfsbereich zu erwarten. Ausgehend von einem Umsatzabzug von ca. 0,4 0,5 Mio. ergibt sich eine Umverteilungsquote von ca. 9,8 %, die insbesondere gegenüber den Filialisten im Segment Bekleidung und Schuhe, Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

174 wie K&K Schuhcenter oder Takko wirksam wird. Allerdings können hier aufgrund der dezentralen, städtebaulich nicht integrierten Lage der Einzelhandelsagglomeration städtebauliche Auswirkungen ausgeschlossen werden. Vielmehr handelt es sich hier unabhängig vom Ausmaß des zu erwartenden Umsatzabzugs um Wettbewerbswirkungen, die im Rahmen einer marktwirtschaftlichen Ordnung zu akzeptieren sind. Fazit: Bezogen auf die Fachmarktagglomeration Frau Sophienhütte Nord sind die möglichen ökonomischen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Untersuchungsobjektes aus gutachterlicher Sicht als noch verträglich zu bewerten. Gegenüber den sonstigen Einzelhandelslagen in Langelsheim wird das Vorhaben in Goslar einen Umsatzabzug von insgesamt ca. 0,2 0,3 Mio. auslösen, was einer durchschnittlichen Umsatzumverteilungsquote von ca. 1,8 % entspricht. Aufgegliedert nach Bedarfsbereichen sind hier folgende Umsatzumverteilungswirkungen gegenüber dem Bestand zu erwarten: kurzfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. < 0,1 Mio. kein Ausweis möglich mittelfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. 0,1 0,2 Mio. bzw. von ca. 6,5 % langfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. < 0,1 Mio. kein Ausweis möglich Wie die Detailanalyse zeigt liegt der Umsatzrückgang im kurz- und langfristigen Bedarfsbereich bei jeweils unter 0,1 Mio. und die Umverteilungsquote in einer rechnerisch nicht mehr nachweisbaren Größenordnung. Einzig im mittelfristigen Bedarfsbereich ist ein Umsatzabzug von ca. 0,1 0,2 Mio. bzw. ca. 6,5 % zu erwarten. In Anbetracht des geringen absoluten Umsatzabzugs können negative Auswirkungen auf die Versorgungsleistung des dortigen Einzelhandels durch eine Realisierung des Planvorhabens in Goslar für die sonstigen Einzelhandelslagen von Langelsheim ausgeschlossen werden. Fazit: Bezogen auf die sonstigen Einzelhandelslagen in Langelsheim sind die möglichen ökonomischen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Untersuchungsobjektes aus gutachterlicher Sicht als verträglich zu bewerten Die Auswirkungen des Vorhabens im Grundzentrum Liebenburg Gegenüber dem Grundzentrum Liebenburg (vgl. Kapitel 6.4) wird das Planvorhaben in Goslar einen Umsatzabzug von insgesamt ca. 0,3 Mio. auslösen, was einer durchschnittlichen Umsatzumverteilungsquote von ca. 1,9 % entspricht. Aufgegliedert nach Bedarfsbereichen stellt sich dieser Umsatzrückgang wie folgt dar: kurzfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. 0,1 0,2 Mio. bzw. von ca. 1,0 % mittelfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. < 0,1 Mio. kein Ausweis möglich langfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. < 0,1 Mio. kein Ausweis möglich In der Gemeinde Liebenburg sind damit insgesamt nur sehr geringe Auswirkungen durch das Planvorhaben in der Stadt Goslar zu erwarten, die im mittel- und langfristigen Bedarfsbereich unterhalb einer rechnerischen Nachweisgrenze liegen. Einzig im kurzfristigen Bedarfsbereich sind die zu erwartenden Wettbewerbswirkungen noch Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

175 darstellbar, bewegen sich jedoch mit einer Umverteilungsquote von ca. 1,0 % in einer kaum spürbaren Größenordnung. Nachfolgend wird dennoch kurz auf die relevanten Einkaufslagen der Gemeinde Liebenburg Ortskern, Othfresen / Posthof sowie sonstige Einzelhandelslagen eingegangen. Angesichts des schon auf Ebene der gesamten Gemeinde geringen absoluten Umsatzrückgangs können auch für den Ortskern Liebenburg negative Auswirkungen auf die Versorgungsleistung und die Entwicklung trotz der eingeschränkten Leistungsfähigkeit des Einzelhandels im Ortskern durch das Planvorhaben in Goslar ausgeschlossen werden. Für die einzelnen Bedarfsbereiche ist hier von einem Umsatzrückgang von jeweils unter 0,1 Mio. auszugehen, eine Umverteilungsquote ist rechnerisch nicht mehr nachweisbar. Fazit: Bezogen auf den Ortskern Liebenburg sind die möglichen ökonomischen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Untersuchungsobjektes aus gutachterlicher Sicht als verträglich zu bewerten. Auch die Betriebe im Bereich der Einzelhandelslage Othfresen / Posthof werden durch das Vorhaben in Goslar kaum tangiert. Die zu erwartenden Umsatzumverteilungsquoten sind sowohl insgesamt als auch in der Aufschlüsselung für die unterschiedlichen Bedarfsbereiche rechnerisch nicht mehr ausweisbar. Negative Auswirkungen auf diese Standortlage durch das Vorhaben in Goslar können aus gutachterlicher Sicht gänzlich ausgeschlossen werden. Fazit: Bezogen auf die Einzelhandelslage Othfresen / Posthof sind die möglichen ökonomischen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Untersuchungsobjektes aus gutachterlicher Sicht als verträglich zu bewerten. Ebenso können auch für die sonstigen Einzelhandelslagen in Liebenburg negative Auswirkungen durch eine mögliche Realisierung des Planvorhabens in Goslar ausgeschlossen werden. Fazit: Bezogen auf die sonstigen Einzelhandelslagen in Liebenburg sind die möglichen ökonomischen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Untersuchungsobjektes aus gutachterlicher Sicht als verträglich zu bewerten Die Auswirkungen des Vorhabens im Mittelzentrum Bad Harzburg Gegenüber dem Mittelzentrum Bad Harzburg (vgl. Kapitel 6.5) wird das Planvorhaben in Goslar einen Umsatzabzug von insgesamt ca. 3,6 3,7 Mio. auslösen, was einer durchschnittlichen Umsatzumverteilungsquote von ca. 3,0 % entspricht. Aufgegliedert nach Bedarfsbereichen stellt sich dieser Umsatzrückgang wie folgt dar: kurzfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. 0,8 0,9 Mio. bzw. von ca. 1,3 % mittelfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. 1,8 1,9 Mio. bzw. von ca. 11,6 % langfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. 1,0 1,1 Mio. bzw. von ca. 2,7 % Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

176 In der Stadt Bad Harzburg sind damit im mittelfristigen Bedarfsbereich deutlich spürbare Wettbewerbswirkungen durch das Vorhaben in Goslar zu erwarten. Die entsprechende Umsatzumverteilungsquote liegt auf einem sehr hohen Niveau, oberhalb eines Schwellenwertes, ab dem eine wesentliche Beeinträchtigung des Einzelhandels anzunehmen ist. Einen genaueren Überblick gibt die nachfolgende Detailanalyse. Gegenüber der Innenstadt Bad Harzburg wird das Vorhaben in Goslar einen Umsatzabzug von insgesamt ca. 2,0 2,1 Mio. auslösen, was einer durchschnittlichen Umsatzumverteilungsquote von ca. 4,5 % entspricht. Aufgegliedert nach Bedarfsbereichen sind folgende Wirkungen zu erwarten: kurzfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. 0,3 0,4 Mio. bzw. von ca. 1,3 % mittelfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. 1,4 1,5 Mio. bzw. von ca. 12,3 % langfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. 0,2 0,3 Mio. bzw. von ca. 4,2 % In der Detailanalyse für die Innenstadt von Bad Harzburg zeigt sich, dass, wie auf Ebene der Gesamtstadt, im mittelfristigen Bedarfsbereich der höchste absolute Umsatzabzug von ca. 1,4 1,5 Mio. gegenüber dem bestehenden Einzelhandel zu erwarten ist, was einer Umverteilungsquote von ca. 12,3 % entspricht. Angesichts dieser sowohl absoluten als auch relativen Höhe der zu erwartenden Umsatzumverteilungen sind Betriebsaufgaben in der Innenstadt von Bad Harzburg mit einem hohen Anteil an stadtbildprägenden, inhabergeführten aber auch teils bereits deutlich in die Jahre gekommener Fachgeschäfte entlang der Herzog-Wilhelm-Straße zu erwarten. Aus gutachterlicher Sicht besteht hier die Gefahr, dass ein Wegbrechen einzelner besonders betroffener Fachgeschäfte wie z.b. Sixty Nine oder Modehaus Inge Illemann weitere negative Auswirkungen auf bestehende, aber bereits heute nur noch bedingt leistungsfähige Betriebe haben wird. Weiterhin werden durch die Planung in Goslar zukünftige Entwicklungsoptionen in der Stadt Bad Harzburg für eine mögliche Nachbelegung von Ladenflächen eingeschränkt. Neben Facheinzelhandelsgeschäften sind aber auch die in nur geringer Anzahl vertretenen Filialbetriebe wie Bonita, Gina Laura oder Ernsting s Family von Wettbewerbswirkungen durch das Planvorhaben betroffen. Entsprechend können trotz der aktuell als stabil zu bewertenden Situation in der Innenstadt von Bad Harzburg städtebauliche Auswirkungen und nachhaltige negative Effekte auf den Branchenmix und die Angebotsattraktivität des innerstädtischen Einzelhandels sowie auf dessen Entwicklungsperspektiven nicht ausgeschlossen werden. Demgegenüber fallen die wettbewerbsbedingten Auswirkungen im kurz- und langfristigen Bedarfsbereich sowohl absolut als auch relativ mit maximal ca. 4,2 % im langfristigen Bedarfsbereich wesentlich geringer aus. Verschärft wird die Situation auch hier durch die negativen sozioökonomischen Entwicklungsparameter (rückläufige Bevölkerungszahl und Kaufkraft) im Einzugsgebiet des Mittelzentrums Bad Harzburg. Fazit: Bezogen auf die Einkaufslagen in der Innenstadt Bad Harzburg sind die möglichen ökonomischen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Untersuchungsobjektes aus gutachterlicher Sicht als nicht verträglich zu bewerten. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

177 Gegenüber den sonstigen Einzelhandelslagen in Bad Harzburg wird das Vorhaben in Goslar einen Umsatzabzug von insgesamt ca. 1,6 1,7 Mio. auslösen, was einer durchschnittlichen Umsatzumverteilungsquote von ca. 2,1 % entspricht. Aufgegliedert nach Bedarfsbereichen sind hier folgende Umsatzumverteilungswirkungen gegenüber dem Bestand zu erwarten: kurzfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. 0,5 0,6 Mio. bzw. von ca. 1,2 % mittelfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. 0,3 0,4 Mio. bzw. von ca. 9,7 % langfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. 0,7 0,8 Mio. bzw. von ca. 2,3 % Wie die Detailanalyse zeigt liegt der Umsatzrückgang im kurz- und langfristigen Bedarfsbereich mit Umsatzumverteilungsquoten von ca. 1,2 % bzw. ca. 2,3 % im Rahmen üblicher konjunktureller Schwankungen. Deutlich spürbare Wettbewerbswirkungen sind hingegen im mittelfristigen Bedarfsbereich zu erwarten. Allerdings ist hier zu berücksichtigen, dass von diesen Wettbewerbswirkungen einzelne, über das Stadtgebiet verteilt liegende Betriebe betroffen sind, denen keine prägende Funktion für eine bestimmte Handelslage der Stadt Bad Harzburg zukommt. Trotz der Höhe der Umverteilungsquote können daher negative Auswirkungen auf die Versorgungsleistung des Einzelhandels in diesen sonstigen Einzelhandelslagen von Bad Harzburg weitestgehend ausgeschlossen werden. Fazit: Bezogen auf die sonstigen Einzelhandelslagen in Bad Harzburg sind die möglichen ökonomischen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Untersuchungsobjektes aus gutachterlicher Sicht als noch verträglich zu bewerten Die Auswirkungen des Vorhabens im Grundzentrum Lutter am Barenberge Gegenüber der Gemeinde Lutter am Barenberge (vgl. Kapitel 6.6) wird das Vorhaben in Goslar einen Umsatzabzug von insgesamt weniger als 0,1 Mio. auslösen. Aufgrund der nur geringen Sortimentsüberschneidung sowie der Entfernung sind in Lutter am Barenberge nur sehr geringe Wettbewerbswirkungen durch das in Goslar geplante innerstädtische Shoppingcenter zu erwarten. Die Umverteilungsquoten liegen sämtlich unterhalb einer rechnerischen Nachweisgrenze. Angesichts dieses geringen absoluten Umsatzrückgangs können für die Gemeinde Lutter am Barenberge auch in der räumlichen Differenzierung für den Ortskern sowie für die sonstigen Einzelhandelslagen negative Auswirkungen durch das Planvorhaben in Goslar gänzlich ausgeschlossen werden. Fazit: Bezogen auf die Gemeinde Lutter am Barenberge sind die möglichen ökonomischen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Untersuchungsobjektes aus gutachterlicher Sicht als verträglich zu bewerten Die Auswirkungen des Vorhabens im Mittelzentrum Clausthal-Zellerfeld Gegenüber dem Mittelzentrum Clausthal-Zellerfeld (vgl. Kapitel 6.7) wird das Vorhaben in Goslar einen Umsatzabzug von insgesamt ca. 2,1 2,2 Mio. auslösen, Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

178 was einer durchschnittlichen Umsatzumverteilungsquote von ca. 3,0 % entspricht. Aufgegliedert nach Bedarfsbereichen stellt sich dieser Umsatzrückgang wie folgt dar: kurzfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. 0,4 0,5 Mio. bzw. von ca. 1,0 % mittelfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. 1,0 1,1 Mio. bzw. von ca. 7,9 % langfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. 0,5 0,6 Mio. bzw. von ca. 7,2 % Anhand der errechneten Umsatzumverteilungsquoten sind damit im Einzelhandel der Stadt Clausthal-Zellerfeld insgesamt und hier insbesondere im mittel- und langfristigen Bedarfsbereich noch spürbare Auswirkungen zu erwarten. Einen genaueren Überblick gibt die nachfolgende Detailanalyse. Gegenüber der Innenstadt Clausthal wird das Vorhaben in Goslar einen Umsatzabzug von insgesamt ca. 1,1 1,2 Mio. auslösen, was einer durchschnittlichen Umsatzumverteilungsquote von ca. 5,2 % entspricht. Aufgegliedert nach Bedarfsbereichen sind hier folgende Umsatzumverteilungswirkungen gegenüber dem Bestand zu erwarten: kurzfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. 0,1 0,2 Mio. bzw. von ca. 1,3 % mittelfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. 0,9 1,0 Mio. bzw. von ca. 8,6 % langfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. < 0,1 Mio. kein Ausweis möglich Wie die Detailanalyse zeigt, fallen die wettbewerbsbedingten Umsatzrückgänge in der Innenstadt von Clausthal im kurz- und langfristigen Bedarfsbereich sehr gering aus. Im kurzfristigen Bedarfsbereich ist ein absoluter Umsatzrückgang von ca. 0,1 0,2 Mio. zu erwarten, was einer Umverteilungsquote von ca. 1,3 % entspricht. Im langfristigen Bedarfsbereich sind die Wettbewerbswirkungen noch geringer, hier liegt die Umsatzumverteilungsquote unterhalb einer rechnerischen Nachweisgrenze. Hingegen konzentriert sich der durch das Planvorhaben in Goslar ausgelöste Umsatzrückgang im mittelfristigen Bedarfsbereich. Für die Innenstadt von Clausthal ist von einem Umsatzrückgang von ca. 0,9 1,0 Mio. auszugehen, was einer Umverteilungsquote von ca. 8,6 % entspricht. Damit sind die zu erwartenden Auswirkungen in diesem Bedarfssegment in der Innenstadt von Clausthal deutlich spürbar. Dies betrifft insbesondere das Angebot im Segment Bekleidung, Schuhe, Sport und hier zum einen verschiedene Filialbetriebe wie Ernsting s Family, NKD oder K+K Schuhcenter sowie vor allem das Kaufhaus Harthun, das einen wichtigen Magnetbetrieb im südlichen Abschnitt der Innenstadt darstellt. In deutlich geringerem Umfang werden außerdem auch Anbieter des Sortimentsbereichs Glas / Porzellan / Keramik, Hausrat und Geschenkartikel von Wettbewerbswirkungen durch das Planvorhaben betroffen sein. Die Umverteilungsquote liegt zwar noch unterhalb eines Schwellenwertes, ab dem eine wesentliche Beeinträchtigung der Versorgungsfunktion anzunehmen ist, allerdings ist hier die Vorschädigung der Innenstadt von Clausthal sowie die auch hier negativen sozioökonomischen Entwicklungsparameter im Einzugsgebiet des örtlichen Handels zu berücksichtigen. So ist die aktuelle Situation entlang der Hauptgeschäftsstraße zwar als stabil zu bewerten, allerdings sind in den Randbereichen vermehrt Leerstände sowie Trading- Down-Tendenzen feststellbar. Aufgrund des weiteren Umsatzabzugs des in Goslar geplanten Shoppingcenters besteht die Gefahr, dass durch ein Ausscheiden einzelner Be- Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

179 triebe v.a. von ökonomischen Grenzbetrieben die Angebotsstrukturen auch in der Hauptlage ausdünnen und die negative Entwicklung aus den Rand- und Nebenlagen der Innenstadt auch auf die Hauptlage übergreift. Insofern kann eine nachhaltige Schwächung der Angebotsattraktivität und Versorgungsleistung des Einzelhandels in der Innenstadt von Clausthal ebenso wie eine Einschränkung von stadtplanerischen Entwicklungsmöglichkeiten für die Innenstadt für das Vorhaben in Goslar nicht ausgeschlossen werden. Fazit: Bezogen auf die Einkaufslagen in der Innenstadt von Clausthal sind die möglichen ökonomischen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Untersuchungsobjektes aus gutachterlicher Sicht als nicht verträglich zu bewerten. Gegenüber der Innenstadt Zellerfeld wird das Vorhaben in Goslar einen Umsatzabzug von insgesamt ca. 0,2 0,3 Mio. auslösen, was einer durchschnittlichen Umsatzumverteilungsquote von ca. 1,8 % entspricht. Aufgegliedert nach Bedarfsbereichen sind hier folgende Umsatzumverteilungswirkungen gegenüber dem Bestand zu erwarten: kurzfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. 0,1 0,2 Mio. bzw. von ca. 1,1 % mittelfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. < 0,1 Mio. kein Ausweis möglich langfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. < 0,1 Mio. kein Ausweis möglich Der durch das Planvorhaben in Goslar zu erwartende Umsatzabzug gegenüber dem Einzelhandel in der Innenstadt von Zellerfeld bewegt sich im mittel- und langfristigen Bedarfsbereich aufgrund der nur geringen Angebotsüberscheidung in diesen beiden Bedarfsbereichen in einer nur marginalen Größenordnung, die unterhalb einer rechnerischen Nachweisgrenze liegt. Unwesentlich höher und ebenfalls einzelbetrieblich nicht mehr spürbar sind die Auswirkungen im kurzfristigen Bedarfsbereich. Ausgehend von einem Umsatzabzug von ca. 0,1 0,2 Mio. ergibt sich eine Umverteilungsquote von ca. 1,1 %. Betroffen sind hier im Wesentlichen die Lebensmittelanbieter REWE und Aldi im Pol Versorgung, die in ihrer Funktionsfähigkeit durch das Planvorhaben in Goslar nicht tangiert werden. Fazit: Bezogen auf die Einkaufslagen in der Innenstadt von Zellerfeld sind die möglichen ökonomischen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Untersuchungsobjektes aus gutachterlicher Sicht als verträglich zu bewerten. Gegenüber den sonstigen Einzelhandelslagen in Clausthal-Zellerfeld wird das Vorhaben in Goslar einen Umsatzabzug von insgesamt ca. 0,7 0,8 Mio. auslösen, was einer durchschnittlichen Umsatzumverteilungsquote von ca. 2,1 % entspricht. Aufgegliedert nach Bedarfsbereichen sind hier folgende Umsatzumverteilungswirkungen gegenüber dem Bestand zu erwarten: kurzfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. 0,2 0,3 Mio. bzw. von ca. 0,8 % mittelfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. < 0,1 Mio. kein Ausweis möglich langfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. 0,4 0,5 Mio. bzw. von ca. 7,0 % Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

180 Damit liegt der zu erwartende Kaufkraftabzug im kurz- und mittelfristigen Bedarfsbereich nur knapp über bzw. unterhalb einer noch nachweisbaren Größenordnung. Negative Auswirkungen in diesen beiden Bedarfsbereichen in diesen sonstigen Einzelhandelslagen in Clausthal-Zellerfeld können für das Vorhaben in Goslar ausgeschlossen werden. Der geringe Kaufkraftabzug im mittelfristigen Bedarfsbereich ist insbesondere vor dem Hintergrund zu sehen, dass sich dieses Angebot in den Innenstadtbereichen konzentriert und z.b. im Segment Bekleidung, Schuhe, Sport nur ein Ladengeschäft in den sonstigen Einzelhandelslagen von Clausthal-Zellerfeld lokalisiert ist. Mit einem Umsatzrückgang von ca. 0,4 0,5 Mio. und einer Umverteilungsquote von ca. 7,0 % wird hingegen der langfristige Bedarfsbereich in diesen sonstigen Lagen von Clausthal-Zellerfeld von spürbaren Wettbewerbswirkungen betroffen sein. Hiervon wird insbesondere auch der Elektrofachmarkt im Bereich des sog. Einkaufszentrums am Ostbahnhof betroffen sein. Hierbei handelt es sich allerdings um einzelbetriebliche Auswirkungen, die als Wettbewerb im Rahmen einer Marktwirtschaft zu bewerten sind. Insgesamt sind auch im langfristigen Bedarfsbereich keine nachhaltigen negativen Auswirkungen auf den bestehenden Einzelhandel in den sonstigen Handelslagen von Clausthal-Zellerfeld zu erwarten. Fazit: Bezogen auf die sonstigen Einzelhandelslagen in Clausthal- Zellerfeld sind die möglichen ökonomischen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Untersuchungsobjektes aus gutachterlicher Sicht als verträglich zu bewerten Die Auswirkungen des Vorhabens im Mittelzentrum Seesen Gegenüber dem Mittelzentrum Seesen (vgl. Kapitel 6.8) wird das Planvorhaben in Goslar einen Umsatzabzug von insgesamt ca. 1,7 Mio. auslösen, was einer durchschnittlichen Umsatzumverteilungsquote von ca. 1,2 % entspricht. Aufgegliedert nach Bedarfsbereichen stellt sich dieser Umsatzrückgang wie folgt dar: kurzfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. 0,4 Mio. bzw. von ca. 0,5 % mittelfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. 0,9 Mio. bzw. von ca. 4,4 % langfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. 0,4 Mio. bzw. von ca. 1,1 % Auf Basis der errechneten Umsatzumverteilung sind in der Stadt Seesen nur noch leicht spürbare Wettbewerbswirkungen durch das in Goslar geplante Shoppingcenter zu erwarten, wobei sich diese auf den mittelfristigen Bedarfsbereich beziehen. Die Umsatzumverteilungsquote liegt jedoch deutlich unterhalb eines städtebaulich oder raumordnerisch relevanten Schwellenwertes, so dass diesbezüglich zunächst keine negativen Auswirkungen zu befürchten wären. In der räumlichen Detailanalyse wird dieses Gesamtergebnis weiter aufgeschlüsselt. Gegenüber der Innenstadt Seesen wird das Vorhaben in Goslar einen Umsatzabzug von insgesamt ca. 1,1 1,2 Mio. auslösen, was einer durchschnittlichen Umsatzumverteilungsquote von ca. 2,0 % entspricht. Aufgegliedert nach Bedarfsbereichen sind folgende Wirkungen zu erwarten: Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

181 kurzfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. 0,2 Mio. bzw. von ca. 0,8 % mittelfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. 0,7 0,8 Mio. bzw. von ca. 4,9 % langfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. 0,2 0,3 Mio. bzw. von ca. 1,4 % Wie die Detailanalyse zeigt wird insbesondere die Innenstadt von Seesen von Wettbewerbswirkungen durch das Vorhaben in Goslar betroffen sein. Die Umverteilungsquoten für die Innenstadt liegen jeweils noch einmal geringfügig höher als auf Ebene der Gesamtstadt. Auch hier sind im mittelfristigen Bedarfsbereich die stärksten Wettbewerbswirkungen zu erwarten. Mit einem Umsatzrückgang von ca. 0,7 0,8 Mio. in diesem Bereich bzw. eine Umsatzumverteilungsquote von ca. 4,9 % werden die Auswirkungen zwar spürbar sein, liegen jedoch noch weit unter einem raumordnerischen oder städtebaulich relevanten Schwellenwert. Auch wenn sich die Situation in der großzügig abgegrenzten Innenstadt von Seesen und hier in den zahlreichen als Nebenlagen zu charakterisierenden Straßenzügen als nicht unproblematisch darstellt, kann eine nachhaltigen Schwächung der Versorgungsleistung des Einzelhandels in der Innenstadt ebenso wie eine Einschränkung von stadtplanerischen Entwicklungsmöglichkeiten durch das in Goslar geplante Shoppingcenter aus gutachterlicher Sicht weitestgehend ausgeschlossen werden. Fazit: Bezogen auf die Einkaufslagen in der Innenstadt von Seesen sind die möglichen ökonomischen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Untersuchungsobjektes aus gutachterlicher Sicht als noch verträglich zu bewerten. Gegenüber dem Fachmarktstandort Braunschweiger Straße wird das Vorhaben in Goslar einen Umsatzabzug von insgesamt ca. 0,2 0,3 Mio. auslösen, wobei sich der Umsatzrückgang in den einzelnen Bedarfsbereichen auf jeweils unter 0,1 Mio. beläuft. Die durchschnittlichen Umsatzumverteilungsquoten liegen in allen drei Bedarfsbereichen unterhalb einer rechnerischen Nachweisgrenze. Angesichts dieses geringen absoluten Umsatzrückgangs können negative Auswirkungen durch die Realisierung des Projektes in Goslar für den Einzelhandel im Bereich der Braunschweiger Straße in Seesen ausgeschlossen werden. Der Standortbereich dürfte zukünftig durch die Ansiedlung weiterer Fachmärkte auf einer momentanen Brachfläche im Südwesten der Standortlage noch an Attraktivität gewinnen. Fazit: Bezogen auf den Fachmarktstandort Braunschweiger Straße sind die möglichen ökonomischen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Untersuchungsobjektes aus gutachterlicher Sicht als verträglich zu bewerten. Gegenüber dem Fachmarktstandort Frankfurter Straße wird das Vorhaben in Goslar bezogen auf die verschiedenen Bedarfsbereiche einen Umsatzabzug von jeweils weniger als 0,1 Mio. auslösen. Die durchschnittlichen Umsatzumverteilungsquoten liegen sämtlich unterhalb einer rechnerischen Nachweisgrenze. Angesichts dieses geringen Umsatzrückgangs, der noch einmal unter den Werten für den Fachmarktstandort Braunschweiger Straße liegt, können auch hier negative Auswirkungen durch die Realisierung des Projektes in Goslar ausgeschlossen werden. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

182 Fazit: Bezogen auf den Fachmarktstandort Frankfurter Straße sind die möglichen ökonomischen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Untersuchungsobjektes aus gutachterlicher Sicht als verträglich zu bewerten. Auch die Betriebe im Bereich der Einzelhandelslage Rhüden werden durch das Vorhaben in Goslar nur unwesentlich tangiert. Die zu erwartenden Umsatzrückgänge liegen sowohl insgesamt als auch in der Differenzierung nach Bedarfsbereichen bei jeweils unter 0,1 Mio., die zugehörigen Umverteilungsquoten sind rechnerisch nicht ausweisbar. Negative Auswirkungen auf diese Standortlage durch das Vorhaben in Goslar können aus gutachterlicher Sicht ausgeschlossen werden. Fazit: Bezogen auf die Einzelhandelslage Rhüden sind die möglichen ökonomischen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Untersuchungsobjektes aus gutachterlicher Sicht als verträglich zu bewerten. Gegenüber den sonstigen Einzelhandelslagen in Seesen wird das Vorhaben in Goslar einen Umsatzabzug von insgesamt unter 0,1 Mio. auslösen. Sowohl insgesamt als auch für die drei untersuchten Bedarfsbereiche liegen die Umsatzumverteilungsquoten unterhalb einer rechnerischen Nachweisgrenze. Eine Schwächung der Angebotsattraktivität und Versorgungsleistung in diesen sonstigen Einzelhandelslagen in Seesen kann für das Vorhaben in Goslar vollständig ausgeschlossen werden. Fazit: Bezogen auf die sonstigen Einzelhandelslagen in Seesen sind die möglichen ökonomischen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Untersuchungsobjektes aus gutachterlicher Sicht als verträglich zu bewerten Die Auswirkungen des Vorhabens außerhalb des Einzugsgebietes Gegenüber der außerhalb des Einzugsgebietes des Planvorhabens in Goslar gelegenen Stadt Braunlage (vgl. Kapitel 6.9) liegen die durch das geplante innerstädtische Shoppingcenter hervorgerufenen Umsatzumverteilungen sowohl insgesamt als auch bezogen auf die verschiedenen Bedarfsbereiche jeweils unter 0,1 Mio. und unterhalb einer rechnerischen Nachweisgrenze. Angesichts dieses geringen Umsatzrückgangs können für die Stadt Braunlage sowie auch den zugehörigen Stadtteil Sankt Andreasberg können trotz der dortigen jeweils nicht unproblematischen Ausgangssituation negative Auswirkungen durch das Planvorhaben in Goslar ausgeschlossen werden. Fazit: Bezogen auf die Stadt Braunlage sowie den Ortskern Sankt Andreasberg sind die möglichen ökonomischen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Untersuchungsobjektes aus gutachterlicher Sicht als verträglich zu bewerten. Gegenüber den weiteren Einzelhandelsstandorten außerhalb des Einzugsgebietes (vgl. Kapitel 3.3) wie z.b. dem Einzelhandel in der Stadt Braunschweig oder in der Landeshauptstadt Hannover aber auch weiteren Einkaufsdestinationen, wird das Planvorha- Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

183 ben in Goslar einen Umsatzabzug in Summe von insgesamt ca. 27,7 Mio. auslösen. Aufgegliedert nach Bedarfsbereichen stellt sich dieser Umsatzrückgang wie folgt dar: kurzfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. 7,0 Mio. mittelfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. 13,0 Mio. langfristiger Bedarfsbereich = Umsatzrückgang von ca. 7,7 Mio. Der Umsatzrückgang außerhalb des Einzugsgebietes von insgesamt ca. 27,7 Mio. verteilt sich auf eine Vielzahl unterschiedlicher Standorte, so dass hier eine breite Streuwirkung eintritt und in einer Einzelbetrachtung die Betroffenheit der einzelnen Standorte deutlich relativiert wird. Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass von den zu erwartenden Umsatzrückgängen u.a. leistungsfähige Einzelhandelsstandorte wie z.b. die Innenstadt von Braunschweig sowie das dortigen innerstädtische Shoppingcenter Schloss Arkaden betroffen sein werden. Vor diesem Hintergrund können hier negative Auswirkungen des Untersuchungsobjektes auf den Einzelhandel außerhalb des Einzugsgebietes ausgeschlossen werden. Fazit: Bezogen auf die sonstigen Einzelhandelslagen außerhalb des Einzugsgebietes sind die möglichen ökonomischen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Untersuchungsobjektes aus gutachterlicher Sicht als verträglich zu bewerten. 7.5 Auswirkungen auf die zentralörtliche Struktur Der Stadt Goslar ist landesplanerisch die Funktion eines Mittelzentrums zugewiesen, was eine Versorgung der Bevölkerung innerhalb des mittelzentralen Verflechtungsbereiches mit Gütern und Dienstleistungen des gehobenen Bedarfs auf wirtschaftlichem, sozialem und kulturellem Gebiet beinhaltet. Die mögliche Realisierung eines innerstädtischen Shoppingcenters steht damit zunächst im Einklang mit der zentralörtlichen Funktion der Stadt Goslar. Darüber hinaus ist die Stadt Goslar zusammen mit den benachbarten Mittelzentren Bad Harzburg, Clausthal-Zellerfeld und Seesen landesplanerisch als mittelzentraler Verbund mit oberzentralen Teilfunktionen definiert, der zum Teil oberzentrale Versorgungsaufgaben für den gemeinsamen Verflechtungsraum übernimmt. Ziel der Landesplanung und Raumordnung ist dabei die Stärkung des jeweiligen Teilraumes sowie die Sicherung und Weiterentwicklung einer tragfähigen Versorgungsstruktur bei angemessener Erreichbarkeit. Innerhalb dieses mittelzentralen Verbundes stellt die Stadt Goslar bereits heute die dominierende Einkaufsdestination dar und übernimmt damit bereits heute faktisch eine oberzentrale Funktion. Landesplanerisch ist Goslar diese Funktion jedoch nicht zugewiesen. Mit Realisierung des Planvorhabens wäre ein weiterer Ausbau der Versorgungsfunktion und -bedeutung der Stadt Goslar verbunden. Dabei erfolgt dieser Ausbau wie die vorliegende Analyse ergeben hat - insbesondere auch zu Lasten der übrigen Mittelzentren des Landkreises, die durch das Vorhaben zum Teil wesentlich tangiert werden. Insbesondere in Bad Harzburg und Clausthal-Zellerfeld werden durch Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

184 das geplante Center deutlich spürbaren Auswirkungen zu erwarten sein. Die mögliche Realisierung des Planvorhabens in Goslar führt somit zu einer Einschränkung der Entwicklungsmöglichkeiten im Einzelhandel speziell der beiden Mittelzentren Bad Harzburg und Clausthal-Zellerfeld. Verschärft wird dies durch die prognostizierte soziodemographische Entwicklung mit Bevölkerungs- und Kaufkraftrückgängen (sog. schrumpfender Markt ), welche zukünftige Entwicklungsoptionen weiter limitiert. Ob das Bestreben der Region diesen bestehenden Negativtrend abzufedern erfolgreich sein wird, ist derzeit offen. 7.6 Auswirkungen auf die Nahversorgung Unter dem Begriff Nahversorgung wird allgemein die Versorgung mit Güter des kurzfristigen bzw. des täglichen Bedarfs verstanden. Als nahversorgungsrelevante Güter gelten insbesondere die Warengruppen des überwiegend kurzfristigen Bedarfs Nahrungs- und Genussmittel (d.h. Lebensmittel / Reformwaren, Getränke / Spirituosen / Tabak, Brot / Back- & Konditorwaren, Fleisch & Wurstwaren) Gesundheit, Körperpflege (d.h. Drogeriewaren / Parfümerie / Kosmetik, Apothekerwaren, Sanitätswaren) Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf Zeitungen, Zeitschriften, Bücher. In diesem Sinne ist bei einer Überprüfung möglicher Auswirkungen von Einzelhandelsobjekten auf die verbrauchernahe Versorgung in erster Linie auf die wohnortnahe Versorgung mit Gütern des kurzfristigen Bedarfs einzugehen. Die Sortimentsstruktur des geplanten innerstädtischen Shoppingcenters umfasst auch Waren des kurzfristigen Bedarfsbereichs und hier insbesondere im Bereich Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren mit u.a. zwei Ankermietern mit mindestens m² VK (Lebensmittel) bzw. mindestens m² VK (Drogerie). In der von ecostra zugrunde gelegten Konzeption des geplanten innerstädtischen Shoppingcenters entfällt auf nahversorgungsrelevante Güter eine Verkaufsfläche von insgesamt ca m² VK, davon ca m² VK auf Nahrungs- und Genussmittel und ca m² VK auf Gesundheit / Körperpflege (u.a. Drogeriewaren). Basierend auf dieser Konzeption ist die höchste Umsatzumverteilungsquote von ca. 5,0 % im kurzfristigen Bedarfsbereich in der Innenstadt von Goslar zu erwarten. Damit sind dort zwar Wettbewerbswirkungen durch das geplante innerstädtische Shoppingcenter spürbar, eine nachhaltige Beeinträchtigung der Versorgungsleistung des Einzelhandels des kurzfristigen Bedarfsbereichs in der Innenstadt von Goslar sowie eine Gefährdung der wohnortnahen Versorgung der Bevölkerung mit nahversorgungsrelevanten Gütern kann aber ausgeschlossen werden. In den übrigen Standortlagen und hier insbesondere außerhalb der Stadt Goslar liegen die Umsatzumverteilungsquoten im kurzfristigen Bedarfsbereich deutlich niedriger mit maximal ca. 1,6 % im Standortbereich der Fachmarktagglomeration Frau Sophienhütte Nord im benachbarten Langelsheim. Negative Auswirkungen auf die verbraucher- Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

185 nahe Versorgung sind in Anbetracht dieser geringen Umverteilungsquoten nicht zu erwarten. Somit besteht in diesem Angebotssegment noch ein gewisses Ausbaupotenzial an Verkaufsfläche (vgl. zu möglichen Verkaufsflächendimensionierungen das nachfolgenden Kap. 7.7), wobei auch hier die negativen sozioökonomischen Rahmenbedingungen zu berücksichtigen sind, die dazu führen, dass das zur Verfügung stehende Kaufkraftpotenzial zukünftig geringer wird. Dies erhöht den Druck auf den vorhandenen Einzelhandel bereits ohne dass Wettbewerbswirkungen durch eine Neuansiedlung gegeben sein müssen. Fazit: Eine Gefährdung der verbrauchernahen Versorgung im Sinne eines Ausdünnens von Nahversorgungsstandorten der kurzfristigen Bedarfsdeckung kann durch das Planvorhaben in Goslar somit ausgeschlossen werden. 7.7 Mögliche Auswirkungen unter Berücksichtigung der maximalen Verkaufsflächendimensionierung Nachfolgend werden die Auswirkungen des Planvorhabens im Hinblick auf die seitens des Entwicklers geplanten maximalen Verkaufsflächendimensionierungen bewertet. Ausgehend von den Analyseergebnissen der seitens ecostra zugrunde gelegten Annahmen zur Konzeption des geplanten Shoppingcenters werden für die Maximalwerte der ECE-Konzeption zunächst die städtebaulich bzw. raumordnerisch relevanten Auswirkungen bezogen auf die zentralen Versorgungsbereiche / Ortskerne der Stadt Goslar bzw. der umliegenden Städte und Gemeinden in der Differenzierung nach den einzelnen Warengruppen bewertet. Anschließend wird der aus gutachterlicher Sicht städtebaulich und raumordnerisch ggf. noch vertretbare Entwicklungsrahmen für die einzelnen Warengruppen aufgezeigt. Demnach ist von folgenden branchenspezifischen Verkaufsflächendimensionierungen auszugehen: Im Segment Bekleidung / Schuhe / Sport ist, ausgehend von einer Verkaufsfläche von ca m² VK, von erheblichen negativen städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen auszugehen, so dass in diesem Segment eine deutliche Reduktion der Verkaufsfläche erforderlich ist. Dabei sollte der Verkaufsflächenansatz von ca m² VK mindestens halbiert werden. Im Segment Elektrowaren bewegen sich die Auswirkungen bei Ansatz einer Verkaufsfläche von ca m² VK in einem spürbaren, aber noch verträglichen Bereich. Elektrowaren sind im Zentrenkonzept der Stadt Goslar als nicht zentrenrelvantes Sortiment definiert, womit für diese für die Innenstadt von Goslar keine Verkaufsflächenobergrenzen gelten sollten. 1 Allerdings werden Elektrowaren im Landes-Raumordnungsprogramm sowie im Regionalen Raumordnungsprogramm für den Großraum Braunschweig als zentrenrelevant definiert. Entsprechend ist 1 vgl. CIMA (Hrsg.): Zentrenkonzept Goslar. Lübeck, 2009, S. 49ff Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

186 zur Vermeidung negativer städtebaulicher und raumordnerischer Auswirkungen auf die Innenstadtlagen der Nachbarstädte wie u.a. der Stadt Langelsheim (ohne eigene Sortimentsliste) die Verkaufsfläche im Bereich Elektrowaren bei ca m² VK zu deckeln. Im Segment Gesundheit / Körperpflege ist die städtebaulich und raumordnerisch vertretbare Verkaufsfläche ebenfalls limitiert. Ausgehend von einer untersuchten Verkaufsfläche von ca m² ist unter Berücksichtigung der bereits bei dieser Flächengröße nicht unproblematischen Auswirkungen eine Verkaufsfläche von ca m² VK als Maximalgröße anzusehen. Im Segment GPK / Hausrat / Geschenkartikel bestehen ausgehend von einer untersuchten Verkaufsfläche von ca m² VK ebenfalls deutliche Flächenbeschränkungen. So sollte die Verkaufsfläche dieser Branche eine Größe von ca m² VK nicht überschreiten. Dagegen stellen sich die Auswirkungen in den übrigen Branchen bezogen auf die jeweils untersuchte Verkaufsfläche als verträglich dar, so dass hier entsprechende Erweiterungspotenziale gegeben sind. Die nachfolgende Tabelle veranschaulicht differenziert nach Branchen die Auswirkungen der jeweils untersuchten Verkaufsfläche entsprechend der von ecostra getroffenen Annahmen zur Flächen- und Nutzungskonzeption und nennt die aus gutachterlicher Sicht jeweils städtebaulich und raumordnerisch vertretbare Verkaufsflächendimensionierung. Hierbei handelt es sich jeweils um obere Ansätze, welche zur Sicherung einer geordneten Stadt- und Raumentwicklung keinesfalls überschritten werden sollten. Tab. 44: Übersicht zu den branchenspezifischen Auswirkungen bei den zugrunde gelegten Verkaufsflächengrößen (ecostra-annahmen) sowie zu den daraus ableitbaren städtebaulich und raumordnerisch noch vertretbaren Verkaufsflächendimensionierungen Branche / Warengruppe untersuchte Verkaufsfläche in m² Auswirkungen 1 städtebaulich & raumordnerisch maximal vertretbare Verkaufsfläche in m² Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit / Körperpflege Blumen / Pflanzen / zoolog. Bedarf Zeitungen / Zeitschriften / Bücher PBS / Hobby / Bastelbedarf / Spielwaren Bekleidung / Schuhe / Sport GPK / Hausrat / Geschenkartikel Elektrowaren Einrichtung / Möbel Sonstiger Einzelhandel Planobjekt insgesamt Quelle: ecostra-zusammenstellung 1 = = nicht verträglich, = mehr oder weniger problematisch, = verträglich In einem weiteren Schritt (vgl. Tabelle 45) werden diese städtebaulich und raumordnerisch noch vertretbaren Verkaufsflächen in die vom Entwickler verwendete Bran- Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

187 chensystematik überführt und den seitens des Entwicklers geplanten Maximalwerten der einzelnen Branchen gegenübergestellt. Bezogen auf die Branchensystematik des Entwicklers ergeben sich folgenden Flächendimensionierungen: Im periodischen Bedarf beträgt die aus gutachterlicher Sicht städtebaulich und raumordnerisch noch vertretbare Verkaufsfläche ca m² und liegt damit etwas unter der seitens des Betreibers aufgezeigten maximalen Verkaufsflächengröße von ca m² VK. In den Branchen Bekleidung / Textilien, Schuhe / Lederwaren sowie Sportbedarf ist eine deutliche Reduzierung der Verkaufsfläche erforderlich. Gegenüber einer maximalen Verkaufsfläche von zusammen ca m² VK, welche seitens des Entwicklers in diesen Branchen vorstellbar ist, sind zur Vermeidung negativen städtebaulicher und raumordnerischer Auswirkungen hier maximal m² VK vertretbar. Aber auch bereits bei dieser Fläche werden in diesem Angebotssegment deutlich spürbare Wettbewerbswirkungen in den betroffenen innerstädtischen Geschäftslagen von Goslar, Bad Harzburg und Clausthal-Zellerfeld zu erwarten sein. Allerdings werden sich die Auswirkungen in den Nachbarstädten Bad Harzburg und Clausthal-Zellerfeld auf einem Niveau bewegen, welches aus gutachterlicher Sicht als noch verträglich zu bewerten ist. In der Branche Elektrowaren liegt die städtebauliche und raumordnerische vertretbare Verkaufsfläche mit ca m² VK ebenfalls unter der maximalen Verkaufsflächendimensionierung des Entwicklers von ca m² VK. Unproblematisch stellt sich hingegen der Bereich der sonstigen Hartwaren dar. Hier bewegen sich die zu erwartenden Auswirkungen unter Berücksichtigung der maximalen Verkaufsfläche des Entwicklers von ca m² VK auf einem noch verträglichen Niveau, so dass hier auch eine größere Verkaufsflächendimensionierung von ca m² VK möglich ist. Insgesamt ergibt sich für das geplante innerstädtische Shoppingcenter eine Verkaufsfläche von ca m² VK. 1 Allerdings würden durch die Realisierung des Centers sämtliche Entwicklungspotenziale im Einzelhandel der Stadt Goslar gebunden, womit künftige Handlungsspielräume erheblich beschränkt werden. Auf der anderen Seite stehen in der Innenstadt auf absehbare Zeit keine größeren Flächen für eine mögliche Einzelhandelsentwicklung zur Verfügung, so dass das Planvorhaben eine der wenigen wenn nicht gar die einzige Möglichkeit bietet, in der Innenstadt von Goslar insbesondere von Filialunternehmen nachgefragte, größere, moderne Handelsflächen zu realisieren und so zu einer Stärkung der zentralen Lagen insbesondere gegenüber den beiden Fachmarktstandorten Baßgeige und Gutenbergstraße beizutragen. 1 Damit liegt das Center noch über der in anderen wissenschaftlichen Untersuchungen empfohlenen Flächengröße. So wird zur Sicherung tragfähiger innerstädtischer Einzelhandelsstrukturen und Vermeidung größerer Umwälzungen bei einer durchschnittlich ausgestatteten Innenstadt eine Verkaufsflächenerweiterung von 15 % bezogen auf die innerstädtische Verkaufsfläche als Regelgröße empfohlen. Im Falle von Goslar würde dies eine Verkaufsflächengröße des Planobjektes von ca m² VK bedeuten. Bei Städten bis Einwohner sollte die Verkaufsfläche i.d.r. um nicht mehr als m² ausgeweitet werden. Vgl.: JUNKER, R., KÜHN, G., NITZ, C. & PUMP-UHLMANN, H.: Wirkungsanalyse großer innerstädtischer Einkaufscenter. Berlin, 2008, S Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

188 Tab. 45: Gegenüberstellung und Bewertung der städtebaulich und raumordnerisch vertretbaren Verkaufsfläche sowie der geplanten Maximalwerte nach Branchen Branche ECE Branche ecostra untersuchte Verkaufsfläche in m² (ecostra- Annahme) Nahrungs- und Genussmittel städtebaulich & raumordnerisch vertretbare Verkaufsfläche ECE-Planung Auswirkungen 1 Maximale Verkaufsfläche in m² Auswirkungen ECE- Planung 1 Gesundheit / Körperpflege Periodischer Bedarf Blumen / Pflanzen / zoolog Bedarf Zeitungen / Zeitschriften / Bücher 600 Bekleidung / Textilien Schuhe / Lederwaren Bekleidung / Schuhe / Sport Sportbedarf Unterhaltungselektronik Elektrowaren PBS / Hobby / Bastelbedarf / Spielwaren 500 Sonstige Hartwaren GPK / Hausrat / Geschenkartikel Einrichtung / Möbel Quelle: ecostra-zusammenstellung 1 Sonstiger Einzelhandel (Optik, Schmuck, Sportgeräte etc.) 700 = = nicht verträglich, = mehr oder weniger problematisch, = verträglich Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

189 7.8 Verkehrliche Auswirkungen durch das Planobjekt Hinsichtlich der möglichen Auswirkungen auf den Verkehr ist zunächst allgemein festzustellen, dass jedes neu errichtete Einzelhandelsobjekt in gewissem Umfang zu einem erhöhten Verkehrsaufkommen in dem entsprechenden Standortbereich führt. Dabei ist grundsätzlich festzuhalten, dass nicht sämtliche Verkehre, die durch ein Einzelhandelsobjekt angezogen werden, auch originär neu erzeugt werden. Es kommt überwiegend zu einer Verlagerung bereits existenter Verkehre auf neue Standorte. Nachfolgend werden die am Planstandort in Goslar durch die Realisierung des Planobjektes zu erwartenden Verkehrsmengen durch eine Modellrechnung ermittelt. Umsatzleistung des Planobjektes p.a. = ca. 70,8 Mio. : Ø Einkaufsbetrag pro Besucher = ca. 40,-- = Besucheraufkommen p.a. = ca Besucher X PKW-Kundenanteil = ca. 65 % = PKW-Kunden p.a. = ca PKW-Besucher : Ø PKW-Besetzungsgrad = ca. 2,0 Personen / PKW = PKW-Aufkommen p.a. = ca PKW : Öffnungstage p.a. = ca. 300 Öffnungstage = PKW-Aufkommen pro Öffnungstag = ca PKW Das durchschnittliche Verkehrsaufkommen pro Tag, welches durch die Ansiedlung des Shoppingcenters am Planstandort induziert wird beträgt ca PKW-Frequenzen in der Summe der Zu- und Abfahrten. Inwieweit die Zufahrtswege zum Planstandort die zu erwartenden Verkehrsmengen aufnehmen können bzw. die auf dem Planstandort vorgesehenen Parkierungsangebote ausreichend sind, wäre ggf. in einem Verkehrsgutachten zu prüfen. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

190 8. Abschließende Bewertung / Empfehlung Im Rahmen der vorliegenden Verträglichkeitsuntersuchung wurden die Auswirkungen zur möglichen Realisierung des geplanten innerstädtischen Shoppingcenters in der Stadt Goslar analysiert. Hierbei wurden die Auswirkungen dieses Vorhabens auf die zentralen Orte und ihre zentralen Versorgungsbereiche im Untersuchungsraum, die Nahversorgung, die landesplanerisch vorgesehenen Versorgungsstrukturen im Raum sowie den Verkehr untersucht und bewertet. Zusammenfassend können als wesentliche Ergebnisse der vorliegenden Auswirkungsanalyse folgende Punkte festgehalten werden: Am südlichen Rand der Innenstadt von Goslar, am Fuße der Kaiserpfalz, ist auf dem Areal des Domplatzes sowie einer ehemaligen BGS-Kaserne, die Realisierung eines Shoppingcenters mit einer Verkaufsfläche von insgesamt ca m² VK geplant. Das Projekt wird durch die ECE entwickelt, dem führenden Entwickler von Shoppingcentern in Europa. Das Shoppingcenter ist Teil einer Quartiersentwicklung auf einer Gesamtfläche von ca m², dessen Gesamtkonzeption neben Einzelhandel die Nutzungsbausteine Wohnen / Hotel, Gastronomie, Dienstleistung sowie Parken umfasst und zusätzlich eine Aufwertung der Aufenthaltsqualität des derzeit als Parkplatz genutzten Areals des Domplatzes vorsieht. Das Projekt befindet sich derzeit noch in der Ideenfindungs- und Konzeptionsphase. Seitens des Entwicklers werden bisher ausgehend von einer Verkaufsfläche von insgesamt ca m² VK maximale Verkaufsflächenwerte für verschiedene Branchen sowie möglichen Verkaufsflächenspannbreiten für die geplanten Ankermieter genannt. Die derzeitige Planung sieht die Konzeption eines dreigeschossigen Mall-Centers (Untergeschoss 1. Obergeschoss) vor, ergänzt um Flächen für Service und Gastronomie. Die bauliche Höhe des Centers ist beschränkt, so dass die Sichtachse im Bereich des Domplatzes auf den südlich gelegenen Rammelsberg bestehen bleibt. Weiterhin ist vorgesehen, dass Dach des Centers in angemessenem Stil parkähnlich zu begrünen, wodurch eine Schließung des grünen Bandes mit den im Osten und Westen angrenzenden Parkanlagen erreicht wird. Darüber hinaus soll so der Blick vom Rammelsberg auf die historische Altstadt mit der kleinteiligen Dachlandschaft sowie auf die Kaiserpfalz gewahrt bleiben. Im Hinblick auf die Parkierung ist geplant, einen Großteil der erforderlichen Stellplätze im Untergeschoss des Centers in Form einer Tiefgarage sowie weitere Stellplätze auf dem begrünten Dach des Centers unterzubringen. Bei dem Planareal handelt es sich um einen sowohl fußläufig aus der Altstadt erreichbaren als auch mittels MIV über die im Süden angrenzende Werenbergstraße bzw. Clausthaler Straße (B82 / B241), die einen Teil des Innenstadtrings darstellt, Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

191 gut angebundenen Standort. Das Planareal grenzt unmittelbar an den zentralen Versorgungsbereich Innenstadt an, der sich nördlich des Planstandorts befindet. Wie die Standortanalyse und -bewertung gezeigt hat, ist der Planstandort aus betrieblicher Sicht grundsätzlich gut für die Ansiedlung eines Shoppingcenters geeignet. Diese Bewertung beruht v.a. darauf, dass es sich bei dem Planareal um eine der wenigen großdimensionierten, verfügbaren Fläche am Rand der dicht bebauten Altstadt von Goslar handelt, welche die Schaffung einer ausreichenden kritischen Masse für ein Shoppingcenter erlaubt. Die Stadt Goslar ist schon heute der dominierende Einzelhandelsstandort im Landkreis Goslar mit einem weitreichenden Marktgebiet. Zusätzliche profitiert der Einzelhandel von den zahlreichen Touristen. Auf der anderen Seite ist die Bevölkerungsentwicklung im Untersuchungsraum deutlich rückläufig und auch für die Zukunft ist basierend auf den amtlichen Prognosen von einer deutlichen Bevölkerungsabnahme verbunden mit schrumpfenden Kaufkraftpotenzialen im Einzugsgebiet auszugehen (sog. schrumpfender Markt ). Auch sind intensive Wettbewerbsauseinandersetzungen insbesondere mit dem innerstädtischen Einzelhandel in den Haupteinkaufslagen zu erwarten, wobei die Wegebeziehungen zwischen Planareal und 1a-Lage derzeit nicht optimal sind. Aus städtebaulicher Sicht handelt es sich um einen integrierten Standort am südlichen Rand der Innenstadt von Goslar innerhalb des Innenstadtrings. Allerdings liegt der Planstandort nicht innerhalb des im Zentrenkonzept der Stadt Goslar ausgewiesenen, zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt, sondern grenzt südlich unmittelbar an diesen an. Das Planareal mit dem derzeit als Parkplatz genutzten Domplatz sowie der ehemaligen, inzwischen wenig ansehnlichen BGS- Kaserne ist derzeit untergenutzt und wird der Qualität des Raumes in dieser prominenten Lage am Fuße der Kaiserpfalz nicht gerecht. Aus raumordnerischer Sicht ist festzustellen, dass die vorgesehene Realisierung eines Shoppingcenters zunächst im Einklang mit den zentralörtlichen Funktionen der Stadt Goslar als Mittelzentrum steht. Die Stadt Goslar besitzt bereits heute eine hohe Einzelhandelszentralität und stellt auch innerhalb des mittelzentralen Verbundes der Städte Goslar, Bad Harzburg, Clausthal-Zellerfeld und Seesen die dominierende Einkaufsdestination dar. Mit Realisierung des Planvorhabens würde sich die Versorgungsfunktion der Stadt Goslar für die Bevölkerung innerhalb des mittelzentralen Verflechtungsbereichs auch gegenüber den umliegenden Mittelzentren innerhalb des Verbundes weiter erhöhen. Für die räumliche Abgrenzung des Einzugsgebietes des in Goslar geplanten innerstädtischen Shoppingcenters konnte u.a. auch auf die Ergebnisse einer in diesem Zusammenhang durchgeführten Haushaltsbefragung zurückgegriffen werden. Mittels der Antworten der Befragten zur Einkaufshäufigkeit in der Stadt Goslar wurde die Kundenanbindungsintensität an die Stadt Goslar ermittelt. Die exakte räumliche Abgrenzung des Einzugsgebietes auf kleinräumiger Ebene wurde letztendlich unter Berücksichtigung weiterer Aspekte wie z.b. der spezifischen verkehrlichen, topographischen und naturräumlichen Gegebenheiten, der Wettbewerbssituation sowie administrativer Gliederungen im Untersuchungsraum vorgenommen. Demnach umfasst das Einzugsgebiet nahezu den gesamten Landkreis Goslar und reicht insbesondere im Osten sowie in geringerem Umfang im Nordwesten noch Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

192 darüber hinaus. Im Westen erreicht das Einzugsgebiet seine weiteste Ausdehnung im Stadtgebiet von Seesen und greift hier in Teilen über die Autobahn A7 hinaus. Im Norden umfasst das Einzugsgebiet u.a. noch die südlichen Stadtteile von Salzgitter sowie entlang der Autobahn A395 noch das Gebiet der Stadt Schladen- Werla. Im Osten gehören u.a. noch die zum Landkreis Harz in Sachsen-Anhalt gehörende Stadt Osterwiek sowie die Gemeinde Nordharz zum Einzugsgebiet. Im Süden umfasst das Einzugsgebiet noch die im Oberharz gelegenen Ortschaft Altenau sowie die Stadt Clausthal-Zellerfeld. Insgesamt weist dieses so abgegrenzte Einzugsgebiet derzeit ein Einwohnerpotenzial von ca Personen mit einem gesamten einzelhandelsrelevanten Kaufkraftvolumen in Höhe von ca ,4 Mio. auf. Auf Grundlage der amtlichen Prognosen zur Einwohnerentwicklung ist bis zum Jahr 2020 in diesem abgegrenzten Einzugsgebiet von einer weiteren Bevölkerungsabnahme von ca. 8,9 % auf ca Einwohner auszugehen. Das Kaufkraftvolumen verringert sich ebenfalls um ca. 51,8 Mio. bzw. ca. 5,1 % auf dann ca. 969,6 Mio.. Ob das Bestreben der Region, den derzeitigen negativen Entwicklungstrend abzufedern erfolgreich sein wird, ist derzeit offen. Als Grundlage für die vorliegende Untersuchung wurde der Einzelhandelsbestand in sämtlichen zentralen Orten, d.h. den Mittel- und Grundzentren sowie den Standorten mit grundzentraler Teilfunktion innerhalb des Landkreises Goslar einer detaillierten Analyse unterzogen. Neben den vier Mittelzentren Bad Harzburg, Clausthal- Zellerfeld, Goslar und Seesen sind dies die Grundzentren Braunlage, Langelsheim, Liebenburg und Lutter am Barenberge. Darüber hinaus wurden auch die ehemals selbständigen Grundzentren St. Andreasberg und Vienenburg entsprechend erhoben, die seit der Aufstellung des RROP im Jahr 2008 mit der Stadt Braunlage fusionierte (St. Andreasberg) bzw. zur Stadt Goslar (Vienenburg) eingemeindet wurden. Ebenso wurde der zur Stadt Seesen gehörende Stadtteil Rhüden sowie der zu Liebenburg gehörende Ortsteil Othfresen / Posthof als Standorte mit grundzentralen Teilfunktionen im Detail untersucht. Darüber hinaus erfolgte eine kurze Einschätzung und Bewertung der Bestands- und Leistungsdaten im Einzelhandel der Oberzentren Braunschweig und Hannover sowie weiterer weiträumig strahlender Einkaufsdestinationen außerhalb des Einzugsgebietes. Wie die Analysen ergeben haben, besitzt das geplante innerstädtische Shoppingcenter unter Berücksichtigung der Standorteigenschaften, der Marktsituation im Einzugsgebiet (Kaufkraft, Wettbewerbssituation etc.), der geplanten Flächendimensionierung sowie unter Berücksichtigung intensiver Marketingaktivitäten eine Umsatzerwartung in Höhe von ca. 70,8 Mio.. Dies entspricht bei einer Verkaufsfläche von ca m² einer Flächenproduktivität von ca ,-- / m² VK, Damit liegt das Center klar unter der durchschnittlichen Flächenproduktivität von Shoppingcentern in Deutschland. Vor dem Hintergrund der ermittelten Umsatzleistungen sowie der räumlichen Umsatzherkunft wird die Realisierung des geplanten innerstädtischen Shoppingcenters dazu führen, dass bestehende Kaufkraftströme beeinflusst und in der Folge Umsät- Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

193 ze von anderen Standorten zum Planobjekt verlagert werden. Die durchgeführten Analysen und Berechnungen zeigen, dass durch die Realisierung des Vorhabens im o o kurzfristigen Bedarfsbereich in der Stadt Goslar selbst (ca. 4,2 %) und hier in der Innenstadt (ca. 5,0 %) die höchsten Umsatzumverteilungsquoten zu erwarten sind. Damit sind in der Innenstadt von Goslar zwar spürbare Wettbewerbswirkungen gegeben, eine nachhaltige Beeinträchtigung des Einzelhandels des kurzfristigen Bedarfsbereichs in der Innenstadt von Goslar durch das geplante Shoppingcenter kann aber ausgeschlossen werden. Gleichzeitig zeigt der Standort eine besondere Eignung für die Ansiedlung von Betrieben des kurzfristigen Bedarfsbereichs zur Verbesserung der wohnortnahen Versorgungssituation der Wohn- und Arbeitsbevölkerung im Innenstadtbereich von Goslar. Bisher konzentriert sich ein Großteil der Verkaufsfläche nahversorgungsrelevanter Sortimente in den beiden Fachmarktstandorten Baßgeige und Gutenbergstraße und damit räumlich abgesetzt von den Bevölkerungsschwerpunkten. Außerhalb der Stadt Goslar liegen die Umverteilungsquoten in diesem Bedarfsbereich deutlich niedriger. Die quantitativ höchsten Umsatzrückgänge entfallen ebenfalls auf die Stadt Goslar und hier auf den Fachmarktstandort Gutenbergstraße (ca. 2,8 2,9 Mio. ) sowie die sonstigen Einzelhandelslagen der Stadt Goslar (ca. 2,1 2,2 Mio. ). Trotz des nicht unerheblichen absoluten Umsatzrückgangs sind hier jedoch keine nachhaltigen negativen Auswirkungen zu erwarten. mittelfristiger Bedarfsbereich ebenfalls insbesondere die Innenstadt von Goslar von Wettbewerbswirkungen betroffen sein wird. So ist für die Innenstadt von Goslar die quantitativ und relativ mit weitem Abstand höchste absolute Umsatzumverteilung aller untersuchten Städte von ca. 14,2 14,3 Mio. zu erwarten, was einer Umsatzumverteilungsquote von ca. 15,8 % entspricht. Damit ist für die Innenstadt von Goslar von Betriebsaufgaben sowie städtebaulichen Auswirkungen in Form einer zunehmenden Zahl von Ladenleerständen, einer negativen Veränderung der Angebotsvielfalt sowie einer nachlassenden Passantenfrequenz in verschiedenen innerstädtischen Geschäftslagen auszugehen. Allerdings besteht hier ein besondere Entscheidungsspielraum, da der Rat der Stadt Goslar im Rahmen der kommunalen Planungshoheit die Vorteile einer möglichen Projektrealisierung Stärkung des Einzelhandelsstandortes Goslar, Revitalisierung und Aufwertung einer seit Jahren bestehenden Brachfläche etc. gegenüber den zu erwartenden Nachteilen abwägen kann. Darüber hinaus sind aber auch die beiden Nachbarstädte Bad Harzburg und Clausthal-Zellerfeld von deutlichen Umsatzrückgängen betroffen, wobei hier nun wiederum ein solcher Abwägungsspielraum nur sehr bedingt gegeben ist. So ist für die Innenstadt von Bad Harzburg von einem Umsatzrückgang von ca. 1,4 1,5 Mio. auszugehen, was einer Umverteilungsquote von ca. 12,3 % entspricht. In Clausthal-Zellerfeld beläuft sich der Umsatzrückgang durch das Planvorhaben auf ca. 0,9 1,0 Mio., was einer Umsatzumverteilungsquote gegenüber dem relevanten Bestand von ca. 8,6 % entspricht. In beiden Städten ist von städtebaulichen Auswirkungen und nachhaltigen negativen Effekten auf den Branchenmix und die Angebotsattraktivität des inner- Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

194 städtischen Einzelhandels sowie auf dessen Entwicklungsperspektiven auszugehen. o langfristiger Bedarfsbereich erneut in der Innenstadt von Goslar mit einer Umverteilungsquote von ca. 9,0 % bzw. einem Umsatzabzug von ca. 1,6 1,7 Mio. deutlich spürbare Auswirkungen zu erwarten sind. Es ist von Betriebsaufgaben mit entsprechenden Auswirkungen auf die Attraktivität und Funktionsvielfalt der Innenstadt auszugehen. Inwieweit diese Auswirkungen ggf. in Kauf genommen werden liegt im Abwägungsbereich der Stadt Goslar. Eine ebenfalls noch vergleichsweise hohe Umsatzumverteilungsquote von ca. 7,9 % ergibt sich für den Fachmarktstadtort Gutenbergstraße in Goslar, der gleichzeitig den höchsten absoluten Umsatzrückgang von ca. 4,2 4,3 Mio. zu erwarten hat, wobei dieser Standort unabhängig von der Höhe der Umverteilungseffekte in einer marktwirtschaftlichen Ordnung üblicherweise nicht durch das Bau- und Raumordnungsrecht geschützt ist und auch keine Funktion als Schutzgut im Sinne des Planungsrechts besitzt. Insgesamt ist somit auf Basis der ermittelten Auswirkungen des Planobjektes in Goslar eine nachhaltige Schwächung der Angebotsattraktivität, des Branchenmixes und der Versorgungsleistung des Einzelhandels ebenso wie eine wesentliche Einschränkungen von stadtplanerischen Entwicklungsmöglichkeiten (z.b. im Rahmen von Sanierungsmaßnahmen) insbesondere in der Stadt Goslar selbst zu erwarten. Darüber hinaus sind aber auch in benachbarten Städten im Einzugsgebiet und hier insbesondere in den zentralen Versorgungsbereichen der Innenstädte von Bad Harzburg und Clausthal-Zellerfeld nachhaltige negative Auswirkungen zu erwarten. Negative Auswirkungen auf die Nahversorgung im Sinne eines Ausdünnens von Nahversorgungsstandorten der kurzfristigen Bedarfsdeckung sind demgegenüber wenig wahrscheinlich. Wie die vorliegende Untersuchung gezeigt hat, ist die höchste Umsatzumverteilungsquote von ca. 5,0 % im kurzfristigen Bedarfsbereich in der Innenstadt von Goslar zu erwarten. Damit sind dort zwar Wettbewerbswirkungen durch das geplante innerstädtische Shoppingcenter spürbar, eine nachhaltige Beeinträchtigung der Versorgungsleistung des Einzelhandels des kurzfristigen Bedarfsbereichs in der Innenstadt von Goslar sowie eine Gefährdung der wohnortnahen Versorgung der Bevölkerung mit nahversorgungsrelevanten Gütern kann aber ausgeschlossen werden. Vielmehr besitzt der Standort eine besondere Eignung für die Ansiedlung von nahversorgungsrelevanten Angeboten, da hier die Chance einer Verbesserung der wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung besteht. Derzeit entfällt ein Großteil der Verkaufsfläche der nahversorgungsrelevanten Sortimente auf die räumlich von den Siedlungsschwerpunkten abgesetzten, autokundenorientierten Fachmarktstandorte Baßgeige und Gutenbergstraße. Hier besteht mit dem Planvorhaben die Chance, dass in diesem Angebotssegment noch bestehende Ausbaupotenzial an Verkaufsfläche zu nutzen. Bezogen auf die Branchensystematik des Entwicklers ist unter Berücksichtigung der ermittelten Auswirkungen von folgenden städtebaulich und raumordnerisch ver- Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

195 träglichen maximalen Verkaufsflächendimensionierungen für das Planvorhaben auszugehen: o o o o Im periodischen Bedarf beträgt die aus gutachterlicher Sicht städtebaulich und raumordnerisch noch vertretbare Verkaufsfläche ca m² und liegt damit etwas unter der seitens des Betreibers aufgezeigten maximalen Verkaufsflächengröße von ca m² VK. In den Branchen Bekleidung / Textilien, Schuhe / Lederwaren sowie Sportbedarf ist eine deutliche Reduzierung der Verkaufsfläche erforderlich. Gegenüber einer maximalen Verkaufsfläche von zusammen ca m² VK welche seitens des Entwicklers in diesen Branchen vorstellbar ist, sind zur Vermeidung negativen städtebaulicher und raumordnerischer Auswirkungen hier maximal m² VK vertretbar. Damit sind zwar noch immer deutlich spürbare Wettbewerbswirkungen insbesondere in den Innenstädten von Goslar, Bad Harzburg und Clausthal-Zellerfeld zu erwarten, allerdings bewegen sich die Auswirkungen in den Nachbarstädten dann auf einem Niveau, welches aus gutachterlicher Sicht als noch verträglich zu bewerten ist. In der Branche Elektrowaren liegt die städtebauliche und raumordnerische vertretbare Verkaufsfläche mit ca m² VK ebenfalls unter der maximalen Verkaufsflächendimensionierung des Entwicklers von ca m² VK. Unproblematisch stellt sich hingegen der Bereich der sonstigen Hartwaren dar. Hier bewegen sich die zu erwartenden Auswirkungen unter Berücksichtigung der maximalen Verkaufsfläche des Entwicklers von ca m² VK auf einem noch verträglichen Niveau, so dass hier auch eine größere Verkaufsflächendimensionierung von ca m² VK möglich ist. Damit sind die vom Entwickler genannten Flächenansätze der ersten konzeptionellen Planung als städtebaulich und raumodnerisch unverträglich zu bewerten. Die Prüfung der Vorgaben aus den bundes- und landesrechtlichen Regelungen zur Steuerung der Standortentwicklung im (großflächigen) Einzelhandel führen im gegenständlichen Fall somit zu folgenden Ergebnissen: o o Das Konzentrationsgebot, d.h. die Zuordnung großflächiger Einzelhandelsbetriebe zu zentralen Orten einer bestimmten Zentralitätsstufe, ist gewährleistet. Goslar ist landesplanerisch als Mittelzentrum mit oberzentralen Teilfunktionen festgelegt, womit grundsätzlich eine Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten möglich ist. Dem Kongruenzgebot wird ebenfalls Folge geleistet. Demnach sollen großflächige Einzelhandelsbetriebe nach Umfang und Zweckbestimmung der zentralörtlichen Gliederung entsprechen und so bemessen sein, dass der Einzugsbereich den zentralörtlichen Verflechtungsbereich nicht wesentlich überschreitet bzw. sich in diesen einfügt. Im gegenständlichen Fall ist von keiner we- Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

196 sentlichen Überschreitung des zentralörtlichen Verflechtungsbereiches der Stadt Goslar auszugehen. 1 o o Eine wesentliche Beeinträchtigung der Versorgungsfunktion städtebaulich integrierter Bereiche benachbarter zentraler Orte ist im gegenständlichen Fall gegeben. Nachhaltig negative Auswirkungen durch das Planobjekt auf Versorgungsstrukturen im überörtlichen Umfeld sind zu erwarten. Eine Verletzung des Beeinträchtigungsverbots ist somit gegeben. Die Vorgaben des Integrationsgebotes werden im gegenständlichen Fall erfüllt. Demnach sollen großflächige Einzelhandelsprojekte vorrangig an städtebaulich integrierten Standorten realisiert werden. Das Planareal befindet sich am südlichen Rand der Innenstadt noch innerhalb des Innenstadtrings. Zusammenfassend ist festzustellen, dass sich die im Rahmen dieser Untersuchung ermittelten Umsatzumverteilungsquoten gegenüber verschiedenen Städten und Innenstädten im Einzugsgebiet des Planobjektes sowie insbesondere auch gegenüber der Innenstadt von Goslar auf einem Niveau bewegen, bei dem von diversen Betriebsaufgaben, einer deutlichen Zunahmen von Ladenleerständen in städtebaulich integrieren Lagen, einer negativen Veränderung der Angebotsvielfalt (Breite und Tiefe des Sortiments, Markenangebot) und Angebotsattraktivität auszugehen ist. Damit sind städtebauliche Auswirkungen durch das Vorhaben eindeutig gegeben. Es besteht somit die deutliche Gefahr einer nachhaltigen Schwächung des Einzelhandels sowie einer Einschränkung möglicher Entwicklungsperspektiven in den zentralen Versorgungslagen verschiedener Städte. Darüber hinaus werden die negativen Auswirkungen nochmals durch die prognostizierten negativen sozioökonomischen Entwicklungsparameter (Bevölkerungs- und Kaufkraftrückgang) im Einzugsgebiet verschärft. Ein schrumpfender Markt führt dazu, dass schon der bereits bestehende Einzelhandel künftig auch ohne Neuansiedlungen und durch diese ausgelösten Wettbewerbswirkungen einem starken wirtschaftlichen Druck ausgesetzt sein wird. Zwar wäre durch eine deutlich Verkaufsflächenverkleinerung, insbesondere im innenstadtrelevanten Segment Bekleidung / Schuhe / Sport eine Reduktion der zu erwartenden Auswirkungen auf ein noch verträgliches Maß möglich, jedoch würde auch ein solches kleineres Center nahezu sämtliche Entwicklungspotenziale der Stadt Goslar binden und damit mögliche künftige stadtentwicklungspolitische Spielräume erheblich beschränken. Auf der anderen Seite besteht bezogen auf die zu erwartenden Auswirkungen in der Stadt Goslar selbst die quantitativ und relativ mit deutlichem Abstand am stärksten von Wettbewerbswirkungen durch das Vorhaben betroffen sein wird jedoch ein besonderer Entscheidungsspielraum. So kann der Rat der Stadt Goslar im Rahmen der kommunalen Planungshoheit die Vorteile einer möglichen Projektrealisierung Stärkung des Einzelhandelsstandortes Goslar, Revitalisierung und Aufwertung einer seit Jahren bestehenden Brachfläche etc. gegenüber den zu erwartenden Nachteilen 1 Wie die im Rahmen dieser Untersuchung durchgeführte Haushaltsbefragung gezeigt hat, besitzt die Stadt Goslar schon heute ein Marktgebiet, das in gewissem Umfang über den planerisch festgelegten zentralörtlichen Verflechtungsbereich hinaus geht. Zudem besitzt die Stadt als viel frequentierte Tourismusdestination bereits heute eine in Teilen überregionale Ausstrahlung. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

197 abwägen. Zu berücksichtigen ist weiterhin, dass in der Innenstadt in Goslar auf absehbare Zeit keine größeren Flächen für eine mögliche Einzelhandelsentwicklung zur Verfügung stehen, so dass das Planvorhaben eine der wenigen wenn nicht gar die einzige Möglichkeit bietet, in der Innenstadt von Goslar insbesondere von Filialunternehmen nachgefragte, größere, moderne Handelsflächen zu realisieren und so zu einer Stärkung der zentralen Lagen insbesondere gegenüber den beiden Fachmarktstandorten Baßgeige und Gutenbergstraße beizutragen sowie ggf. den negativen Entwicklungstrend der letzten Jahre, u.a. mit einer Reduktion der Betriebe im Segment Bekleidung und Sportartikel, abzufedern. Auch zeigt der Standort vor dem Hintergrund der Lage und der Erreichbarkeit eine besondere Eignung für Ansiedlung von Betrieben des kurzfristigen Bedarfsbereichs und somit zur Verbesserung der wohnortnahen Versorgungssituation der Wohn- und Arbeitsbevölkerung im Innenstadtbereich von Goslar. Bisher konzentriert sich ein Großteil der Verkaufsfläche nahversorgungsrelevanter Sortimente in den beiden Fachmarktstandorten Baßgeige und Gutenbergstraße und damit räumlich abgesetzt von den Bevölkerungsschwerpunkten. Offen ist derzeit, ob das Bestreben der Region, den bestehenden Trend einer negativen Bevölkerungsentwicklung abzufedern erfolgreich sein wird. Sollte dies gelingen, würden auch die durch das Vorhaben zu erwartenden Auswirkungen die auf einem realistischen, aber oberen Werteansatz beruhen in gewissem Umfang relativiert. Aus fachgutachterlicher Sicht ist das in Goslar geplante innerstädtische Shoppingcenter in der vorgesehenen Dimensionierung von ca m² VK als nicht stadt- und raumverträglich zu bewerten. Eine flächenmäßig deutlich reduzierte Variante wäre am Standort insbesondere unter raumordnerischen Aspekten möglich. Hierbei geht die überörtliche Ausstrahlung zurück und entsprechende Auswirkungen gegenüber anderen zentralen Orten können auf ein verträgliches Maß reduziert werden. Allerdings sind in Goslar selbst v.a. im mittelfristigen Bedarfsbereich auch bei einer entsprechend reduzierten Fläche noch erhebliche Umsatzumverteilungswirkungen zu erwarten. Inwieweit diese in Kauf genommen werden, liegt im Abwägungsbereich der Stadt Goslar. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

198 Karten-, Tabellen- und Abbildungsverzeichnis Tab. 1: Ausgewählte sozioökonomische Rahmendaten des Untersuchungsraums, differenziert nach administrativen Einheiten 17 Tab. 2: Tourismusdaten für ausgewählte Tourismusdestinationen im Untersuchungsraum1 18 Tab. 3: SWOT-Analyse der Standorteigenschaften und Entwicklungsmöglichkeiten 41 Tab. 4: Betreiberangaben zu den geplanten Sortimenten sowie den maximalen Verkaufsflächen 46 Tab. 5: Branchenkonzept des geplanten Centers nach ECE-Systematik und ecostra- Systematik 47 Tab. 6: Betreiberangaben zu den geplanten Ankermietern mit Spannbreiten der jeweiligen Verkaufsflächendimensionierung 47 Tab. 7: Grobkonzeption des in Goslar geplanten innerstädtischen Shoppingcenters Tab. 8: auf Basis von ecostra-annahmen 48 Das abgegrenzte und in Zonen eingeteilte Einzugsgebiet des in Goslar geplanten innerstädtischen Shoppingcenters 52 Tab. 9: Die einzelhandelsrelevanten Kaufkraftvolumina im abgegrenzten Einzugsgebiet des geplanten innerstädtischen Shoppingcenters in Goslar nach Warengruppen 54 Tab. 10: Die einzelhandelsrelevanten Kaufkraftvolumina im abgegrenzten Einzugsgebiet des geplanten innerstädtischen Shoppingcenters in Goslar nach Warengruppen im Jahr 2020 (Kaufkraftprognose) 56 Tab. 11: Tab. 12: Tab. 13: Tab. 14: Tab. 15: Tab. 16: Tab. 17: Tab. 18: Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Stadt Goslar 64 Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Innenstadt Goslar 65 Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks im zentralen Versorgungsbereich Stadtteilzentrum Hahnenklee 69 Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks im zentralen Versorgungsbereich Stadtteilzentrum Oker 71 Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks im zentralen Versorgungsbereich Stadtteilzentrum Jürgenohl-Mitte 74 Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks im Ortskern Vienenburg 77 Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks im Bereich der Einzelhandelslage Gutenbergstraße 80 Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks im Bereich der Einzelhandelslage Baßgeige* 82 Tab. 19: Ausgewählte betriebliche Kennziffern des Einzelhandels in der Stadt Goslar nach Bedarfsbereichen im Vergleich 85 Tab. 20: Ausgewählte Versorgungs- und Leistungskennziffern des Einzelhandels in der Stadt Goslar nach Bedarfsbereichen im Vergleich 85 Tab. 21: Betriebsgrößenstrukturen in der Stadt Goslar (Anteile in %) 90 Tab. 22: Entwicklung des Einzelhandels in der Stadt Goslar zwischen 2009 und Tab. 23: Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Stadt Langelsheim 98 Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

199 Tab. 24: Tab. 25: Tab. 26: Tab. 27: Tab. 28: Tab. 29: Tab. 30: Tab. 31: Tab. 32: Tab. 33: Tab. 34: Tab. 35: Tab. 36: Tab. 37: Tab. 38: Tab. 39: Tab. 40: Tab. 41: Tab. 42: Tab. 43: Tab. 44: Tab. 45: Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Innenstadt Langelsheim 99 Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Einzelhandelslage Frau Sophienhütte Nord 100 Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Gemeinde Liebenburg 104 Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Stadt Bad Harzburg 112 Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Innenstadt Bad Harzburg 113 Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Gemeinde Lutter am Barenberge 116 Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Stadt Clausthal-Zellerfeld 122 Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks im Hauptzentrum Clausthal 123 Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks im Nebenzentrum Zellerfeld 127 Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Stadt Seesen 132 Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Innenstadt Seesen 133 Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks im zentralen Versorgungsbereich Braunschweiger Straße 135 Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks im zentralen Versorgungsbereich Frankfurter Straße 137 Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks im Ortskern Rhüden 139 Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Stadt Braunlage 145 Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Innenstadt Braunlage 146 Die Arbeitsstätten, die Verkaufsflächen und die Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks im Ortskern Sankt Andreasberg 149 Kaufkraftabschöpfung und Umsatzerwartung des geplanten innerstädtischen Shoppingcenters mit ca m² VK am Planstandort in Goslar 154 Übersicht über die durch die geplante Realisierung des innerstädtischen Shoppingcenters in Goslar ausgelösten Umsatzumverteilungen (Zonen I IV und Streuumsätze) nach Bedarfsbereichen 155 Überblicksdarstellung des durch das Planobjekt in Goslar mit einer Verkaufsfläche von m² ausgelösten absoluten und relativen Umsatzabzuges gegenüber dem relevanten Einzelhandel in den zentralen Orten im Einzugsgebiet (Zone I IV) sowie darüber hinaus 158 Übersicht zu den branchenspezifischen Auswirkungen bei den zugrunde gelegten Verkaufsflächengrößen (ecostra-annahmen) sowie zu den daraus ableitbaren städtebaulich und raumordnerisch noch vertretbaren Verkaufsflächendimensionierungen 178 Gegenüberstellung und Bewertung der städtebaulich und raumordnerisch vertretbaren Verkaufsfläche sowie der geplanten Maximalwerte nach Branchen 180 Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

200 Karte 1: Zentrale Versorgungsbereiche und weitere bedeutende Handelslagen in der Stadt Goslar sowie der Planstandort in der südlichen Innenstadt 27 Karte 2: Das Einzugsgebiet des geplanten innerstädtischen Shoppingcenters in Goslar 51 Karte 3: Die erfassten Zentralen Orte im Untersuchungsgebiet 57 Karte 4: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Innenstadt Goslar 59 Karte 5: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Stadtteilzentrum Hahnenklee 67 Karte 6: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Stadtteilzentrum Oker 69 Karte 7: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Stadtteilzentrum Jürgenohl- Karte 8: Mitte 72 Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum Ohlhof 74 Karte 9: Der abgegrenzte Ortskern Vienenburg 76 Karte 10: Die abgegrenzte Einzelhandelslage Gutenbergstraße 78 Karte 11: Die abgegrenzte Einzelhandelslage Baßgeige 81 Karte 12: Die abgegrenzte Innenstadt Langelsheim 96 Karte 13: Die abgegrenzte Einzelhandelslage Frau Sophienhütte Nord 99 Karte 14: Der abgegrenzte Ortskern Liebenburg 102 Karte 15: Die abgegrenzte Einzelhandelslage Othfresen / Posthof 105 Karte 16: Die abgegrenzte Innenstadt Bad Harzburg 107 Karte 17: Der abgegrenzte Ortskern Lutter am Barenberge 115 Karte 18: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Hauptzentrum Clausthal 118 Karte 19: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Nebenzentrum Zellerfeld 124 Karte 20: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Innenstadt Seesen 128 Karte 21: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Braunschweiger Straße 134 Karte 22: Der abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich Frankfurter Straße 136 Karte 23: Der abgegrenzte Ortskern Rhüden 138 Karte 24: Die abgegrenzte Innenstadt Braunlage 141 Karte 25: Der abgegrenzte Ortskern Sankt Andreasberg 147 Abb. 1: Entwicklung der Anzahl und Gesamtfläche der Shoppingcenter in Deutschland Abb. 2: Entwicklung der Flächenproduktivität bei Shoppingcentern sowie im Einzelhandel insgesamt in Deutschland Abb. 3: Bedeutung von Standortfaktoren bei der Anmietung von Ladenflächen in einem Shoppingcenter aus Sicht großer Filialisten 13 Abb. 4: Abgrenzung des Planareals in der südlichen Innenstadt von Goslar mit dem Domplatz im Norden und dem ehemaligen Kasernenareal im Süden 28 Abb. 5: Das nähere Umfeld des Planstandortes im Bereich des Domplatzes sowie der ehemaligen BGS-Kaserne am südlichen Rand der Innenstadt von Goslar sowie die Lage der innerstädtischen Hauptgeschäftsstraßen 33 Abb. 6: Die beiden fußläufigen Verbindung des Planstandortes am südlichen Rand der Innenstadt und dem Stadtzentrum mit dem Marktplatz 38 Abb. 7: Grobskizze zur möglichen Nutzungskonzeption der geplanten Quartiersentwicklung am südlichen Rand der Innenstadt von Goslar mit Handel (roter Bereich), Wohnen / Hotel (blauer Bereich) und Empfang / Tourismus (oranger Bereich) 42 Abb. 8: Detailskizze zur möglichen Nutzungskonzeption der geplanten Quartiersentwicklung am südlichen Rand der Innenstadt von Goslar 43 Abb. 9: Variante 1 zur möglichen verkehrlichen Erschließung des Domquartiers mit Zufahrt über die B241 / B82 44 Abb. 10: Variante 2 zur möglichen verkehrlichen Erschließung des Domquartiers mit Zufahrt über die Wallstraße 45 Abb. 11: Durchschnittliche Verkaufsflächenausstattung der Stadt Goslar im Vergleich zu anderen Städten ähnlicher Größe 87 Abb. 12: Betriebsformen in der Stadt Goslar, differenziert nach Standortlagen 89 Abb. 13: Filialisierungsgrad in der Stadt Goslar, differenziert nach Standortlagen 91 Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

201 Anhang Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

202 Empirische Ermittlung und Analyse der Einkaufsorientierungen und Nachfrageverflechtungen im Untersuchungsraum Im Rahmen der vorliegenden Auswirkungsuntersuchung wurde eine telefonische Haushalts- bzw. Verbraucherbefragung durchgeführt, um die aktuellen Einkaufsorientierungen und Nachfrageverflechtungen im Raum empirisch abzusichern. Allerdings weicht die soziodemographische Struktur der Befragungsteilnehmer und hier insbesondere die Merkmale Alter und Geschlecht deutlich von der Bevölkerungsstruktur des Untersuchungsraums ab. Insofern sind die Ergebnisse der Befragung in Teilen kritisch zu hinterfragen. Nachfolgend werden die wesentlichen Ergebnisse der Haushaltsbefragung aufbereitet und kurz kommentiert. Eine vollständige Übersicht der Befragungsergebnisse findet sich in den sich anschließenden Kreuztabellen im Anhang zu diesem Berichtsband. Aufbau und Ablauf Insgesamt Haushalte sollten innerhalb eines festgelegten Befragungsraums telefonisch bezüglich ihres Einkaufsverhaltens befragt werden. Hierzu war durch ecostra in enger Abstimmung mit dem Auftraggeber und dem Entwickler des geplanten Shoppingcenters zum einen ein Fragebogen mit 10 Einzelfragen erarbeitet worden. Zum anderen wurde gemeinsam ein Befragungsraum definiert, der neben der Stadt Goslar und den Landkreis Goslar auch umliegende Städte und Gemeinden umfasst. Mit zunehmender Entfernung zu einem Einzelhandelsstandort wird üblicherweise die Anbindungsintensität geringer. Aus diesem Grund wurde anhand der PKW-Fahrzeit zwischen dem Planstandort in Goslar und den Ortskernen der Städte und Gemeinden im Befragungsraum eine Gewichtung der jeweiligen Bevölkerungszahl vorgenommen, so dass mit zunehmender Entfernung die relative Anzahl der zu befragenden Haushalte je Einwohner abnahm. Auf dieser Basis wurde die Anzahl der zu befragenden Haushalte in den einzelnen Kommunen bestimmt. Hätte keine solche Gewichtung stattgefunden, hätten z.b. in Goslar sowie im sehr viel weiter entfernt liegenden Halberstadt als größte Städte im Untersuchungsraum jeweils eine ähnlich hohe Anzahl an Haushalten befragt werden müssen, was die Gesamtergebnisse entsprechend beeinflusst hätte. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

203 Karte: Das Gebiet der Haushaltsbefragung im Zusammenhang mit dem Planvorhaben in Goslar Quelle: ecostra-bearbeitung Die telefonische Befragung wurde an einen externen Dienstleister vergeben, der die Interviews im Zeitraum zwischen Donnerstag, den 09. Januar 2014, und Montag, den 03. Februar 2014, durchführte. Das Interview wurde jeweils mit dem Einkäufer im Haushalt geführt. Insgesamt flossen die Antworten von Haushalten in die nachfolgende Auswertung ein. Die Auswertung der Befragungsergebnisse erfolgt jeweils anhand der Merkmale Geschlecht, Wohnort, Alter und Haushaltsgröße. Während Geschlecht, Alter und Haushaltsgrößen unmittelbar im Interview abgefragt wurde, erfolgte für das Merkmal Wohnort eine Zuordnung erst im Nachgang zur telefonischen Haushaltsbefragung. Hierzu wurde Frage 2 des Fragenprogramms verwendet, in der die Einkaufshäufigkeit in der Stadt Goslar anhand von sechs vorgegebenen Häufigkeiten zwischen täglich und nie abgefragt wurde. Diese Einkaufshäufigkeit wurde gewichtet und hierüber die Kundenanbindungsintensität an den Einzelhandelsstandort Goslar ermittelt. Durch eine Abstufung der Kundenanbindungsintensitäten konnten Hinweise für eine Untergliederung des Befragungsraums in vier Intensitätszonen (Zonen I IV) der Kundenanbindung gewonnen werden. Soziodemographische Struktur der Befragten Einleitend werden zunächst einige allgemeine statistische Angaben und Informationen zu den Haushalten aufbereitet, die an der Befragung teilgenommen haben. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

204 In den insgesamt Haushalten wurde das telefonische Interview mit 342 männlichen (ca. 33,4 %) und 681 weiblichen (ca. 66,6 %) Gesprächspartnern durchgeführt. Die Geschlechterverteilung mit einem hohen Anteil weiblicher Gesprächspartner ist u.a. dadurch beeinflusst, dass das Interview mit dem jeweiligen Einkäufer des Haushalts geführt wurde und diese Funktion bei Mehrpersonenhaushalten häufig weiblichen Haushaltsmitgliedern zukommt. Die Gesprächspartner wurden gebeten anzugeben, wie viele Personen im jeweiligen Haushalt insgesamt leben. Zu der Frage äußerten sich Teilnehmer (= ca. 99,9 % aller Antwortenden). Demnach ergibt sich folgende Haushaltsstruktur: 1 Person 195 Teilnehmer bzw. ca. 19,1 % 2 Personen 534 Teilnehmer bzw. ca. 52,2 % 3 Personen 161 Teilnehmer bzw. ca. 15,7 % 4 Personen und mehr 132 Teilnehmer bzw. ca. 12,9 % Demnach repräsentieren über 2/3 der Antwortenden (ca. 67,9 %) einen kleinen Haushalt mit nur einer bzw. zwei Personen. Größere Haushalte mit 4 oder mehr Personen sind zu ca. 12,9 % in den Befragungsergebnissen vertreten. Die Haushaltsgröße ist u.a. im Hinblick auf die Nachfrage nach bestimmten Einzelhandelswaren z.b. Kinderbekleidung von Bedeutung. Darüber hinaus wurden die Teilnehmer gebeten sich einer vorgegebenen Altersklasse zuzuordnen. Dies erfolgte durch insgesamt Teilnehmer der Befragung (= ca. 99,8 % aller Antwortenden). unter 30 Jahre 44 Teilnehmer bzw. ca. 4,3 % 30 bis 49 Jahre 221 Teilnehmer bzw. ca. 21,6 % 50 bis 65 Jahre 344 Teilnehmer bzw. ca. 33,6 % über 65 Jahre 412 Teilnehmer bzw. ca. 40,3 % Das Ergebnis zeigt einen hohen Anteil von ca. 40,3 % an älteren Teilnehmern von über 65 Jahren, wohingegen der Anteil an jungen Teilnehmern von unter 30 Jahren mit ca. 4,3 % gering ausfällt. Die Zusammensetzung der Befragungsteilnehmer ist vor dem Hintergrund zu sehen, dass die telefonische Befragung zu einem Großteil tagsüber durchgeführt wurde und das Interview mit dem jeweiligen Einkäufer geführt wurde. Darüber hinaus ist aber auch die Bevölkerungsstruktur im Landkreis Goslar zu berücksichtigen. Insbesondere der Anteil der Personen im Alter von 65 Jahren und darüber liegt in der Region deutlich über den Durchschnittswerten von Niedersachsen oder Deutschland insgesamt. Die Altersstruktur der Antwortenden ist insofern relevant, als der Personenkreis der über 65-jährigen nicht die für ein Shoppingcenter typische Kundenklientel darstellt. Entsprechend ist bei der Interpretation der Ergebnisse zu berücksichtigen, dass es sich hier um einen eher zurückhaltenden Ansatz handelt. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

205 Einkaufsorientierung nach Warengruppen Mit Frage 1 des Fragenprogramms sollte die Einkaufsorientierung der Teilnehmer innerhalb des Untersuchungsraums bezogen auf bestimmte Warengruppen ermittelt werden. Hierzu wurden den Interviewpartnern insgesamt 18 Warengruppen genannt mit der Bitte, den Einkaufsort zu nennen, in dem diese Waren jeweils überwiegend eingekauft werden. Je nach Warengruppe machten hier zwischen ca. 42,2 % (Kinderbekleidung) und ca. 100,0 % (Lebensmittel) der Teilnehmer Angaben zum überwiegenden Einkaufsort. Bezogen auf den Einzelhandelsstandort Goslar stellt sich das Ergebnis wie folgt dar: 1 Insgesamt variiert die Bedeutung der Stadt Goslar als überwiegender Einkaufsort je nach Warengruppe für alle Befragungsteilnehmer im Untersuchungsraum zwischen ca. 29,0 % bei Lebensmitteln und ca. 52,1 % bei Kinderbekleidung. In der Differenzierung nach Bedarfsbereichen zeigt sich, dass Waren des kurzfristigen Bedarfs von rund 30 % aller befragten Haushalte überwiegend in Goslar eingekauft werden. Bei Waren des mittelfristigen Bedarfsbereichs variiert der Anteil der Befragungsteilnehmer der diese überwiegend in Goslar einkauft zwischen ca. 42,3 % (Haus-, Tisch- und Bettwäsche) und dem höchsten Anteil von ca. 52,1 % (Kinderbekleidung). Eine Ausnahme stellt hier die Warengruppe Papier-, Büro- und Schreibwaren dar, die nur durch ca. 32,8 % aller Befragten überwiegend in Goslar gekauft wird. Etwas niedriger als im mittelfristigen Bedarfsbereich liegen die Werte im langfristigen Bedarfsbereich mit ca. 38,4 % bei Optik / Hörgeräte-Akustik und ca. 43,0 % bei Elektrowaren. Innerhalb der Zone I, d.h. in der Stadt Goslar, besteht erwartungsgemäß eine starke Einkaufsorientierung auf die eigene Stadt. Diese ist besonders ausgeprägt bei Waren des kurzfristigen Bedarfsbereichs, die regelmäßig nachgefragt werden. Hier gaben (deutlich) über 90 % der Befragten an, diese Waren überwiegend in Goslar einzukaufen. Im mittelfristigen Bedarfsbereich liegt dieser Wert bei mindestens ca. 81,3 % (Herrenoberbekleidung) und steigt auf bis zu ca. 95,9 % (Papier-, Büro- und Schreibwaren) an. Bezogen auf die Warengruppen mit einer geringeren Einkaufsorientierung werden folgende alternative Einkaufsorte genannt: Herrenoberbekleidung (ca. 81,3 % in Goslar) wird alternativ überwiegend in Braunschweig (ca. 11,1 %) gekauft. Damenoberbekleidung (ca. 84,0 % in Goslar) wird ebenfalls außerdem überwiegend in Braunschweig (ca. 10,7 %) eingekauft. Sportartikel und Sportbekleidung (ca. 82,4 % in Goslar) wird alternativ überwiegend in Braunschweig (ca. 8,0 %) oder über das Internet / Versandhandel (ca. 4,5 %) gekauft. 1 Hierbei ist zu beachten, dass im Gegensatz zu z.b. Lebensmitteln andere Warengruppen wie z.b. Kinderbekleidung nur für einen Teil der befragten Haushalte relevant ist. Für die nachfolgende Auswertung wurden die Antworten daher um den jeweiligen Anteil keine Angaben bereinigt. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

206 Abb. Einkaufsorientierung auf die Stadt Goslar nach Warengruppen in der räumlichen Differenzierung Im langfristigen Bedarfsbereich besteht insbesondere bei Bau-, Heimwerker- und Gartenbedarf eine starke Einkaufsorientierung auf den Standort Goslar. Rund 92,6 % der Befragten in der Zone I gab an, diese überwiegend in Goslar einzukaufen. Auch Optik und Hörgeräte-Akustik (ca. 92,2 %) sowie Elektrowaren (ca. 91,2 %) werden bevor- Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

207 zugt vor Ort eingekauft. Bei Warengruppen mit einer geringeren Einkaufsorientierung werden folgende alternative Einkaufsorte genannt: Möbel und Einrichtungsbedarf werden zu ca. 77,6 % überwiegend in Goslar gekauft. Als Alternative wird hier insbesondere die Stadt Braunschweig (ca. 15,3 %) angeführt. Bezogen auf die weiteren Zonen ist Folgendes festzustellen: Mit zunehmender Entfernung von der Stadt Goslar werden Waren des kurzfristigen Bedarfsbereichs erwartungsgemäß überwiegend nicht mehr in Goslar gekauft. In Zone II gaben noch zwischen ca. 50,0 % und ca. 55,3 % der Befragten an, diese Waren überwiegend in Goslar einzukaufen, in dem als außerhalb definierten Raum liegt der Anteil bei nur noch ca. 0,3 1,4 %. Als Einkaufsalternative wird jeweils der eigene Wohnort bzw. die nächstgelegene Stadt genannt. Auch bei den übrigen Warengruppen wird häufig der eigene Wohnort bzw. die nächstgelegene Stadt als Einkaufsalternative angeführt, so z.b. Bad Harzburg durch Befragte innerhalb der Zone III, Seesen und Salzgitter-Bad durch Teilnehmer aus der Zone IV und Wernigerode durch Befragte von außerhalb. Die jeweils höchste Einkaufsorientierung aus den übrigen Zonen auf die Stadt Goslar wird im mittelfristigen Bedarfsbereich erreicht und hier in Zone II bei Sportbekleidung / Sportartikel (ca. 82,2 %), in Zone III bei Kinderbekleidung (ca. 63,2 %), in Zone IV bei Herrenoberbekleidung (ca. 31,7 %) und außerhalb bei Damenoberbekleidung (ca. 16,3 %). Einkaufshäufigkeit in Goslar In Frage 2 sollten die Teilnehmer der Haushaltsbefragung angeben, wie häufig sie üblicherweise in Goslar einkaufen. Hierzu waren sechs Häufigkeiten abgestuft zwischen täglich und nie vorgegeben. Insgesamt Haushalte (ca. 98,9 %) machten hier Angaben. Innerhalb des im Vorfeld mit dem Auftraggeber sowie dem Entwickler des geplanten Shoppingcenters definierten Untersuchungsraums gaben mehr als ein Drittel der befragten Haushalte (ca. 34,3 %) an, täglich oder mindestens einmal pro Woche in Goslar einzukaufen; 196 (ca. 19,2 %) der befragten Haushalte erklärte, nie in Goslar einzukaufen. Die anhand dieser Frage ermittelten Einkaufshäufigkeiten wurden u.a. bei der Einteilung des Untersuchungsraums in die verschiedenen Raumkategorien (Zone I, Zone II, Zone III und Zone IV sowie außerhalb) herangezogen. Demnach ergibt sich das folgende Bild: In der Zone I diese entspricht der Stadt Goslar gaben ca. 96,0 % der Befragten an, mindestens einmal in der Woche oder häufiger in Goslar einzukaufen. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

208 Dieser Anteil sinkt in den weiteren Zonen über ca. 56,5 % (Zone II) und ca. 26,4 % (Zone III) auf ca. 9,7 % (Zone IV) ab und liegt in dem als außerhalb definierten Raum bei nur noch ca. 2,3 %. Gleichzeitig steigt der Anteil der Befragten, der angibt nie in Goslar einzukaufen, deutlich an. Liegt dieser in der Zone I bei 0 % und in der Zone II bei nur ca. 3,6 %, gab in dem als außerhalb definierten Raum über die Hälfte (ca. 50,3 %) der befragten Haushalte an, nie in Goslar einzukaufen. Abb. Einkaufshäufigkeit in der Stadt Goslar Sofern die Teilnehmer angaben, dass sie nie in Goslar einkaufen, wurde mit beiden nachfolgenden Fragen 3 und 4 übersprungen und mit Frage 5 des Fragenprogramms fortgesetzt. In allen anderen Fällen wurden die Teilnehmer zwei Fragen zum Ort des Einkaufs in der Stadt Goslar gestellt. Einkaufsorientierung innerhalb der Stadt Goslar In Frage 3 wurden die Teilnehmer zunächst gebeten anzugeben, wo sie in Goslar einkaufen, wobei Mehrfachnennungen möglich waren. Zur Auswahl standen die drei auch überörtlich bedeutenden Einkaufslagen der Stadt Goslar die Innenstadt und die beiden Fachmarktstandorte Baßgeige und Gutenbergstraße sowie sonstige Einkaufslagen als Sammelkategorie. Insgesamt 196 Personen hatten in Frage 2 angegeben, nie in Goslar einzukaufen, weshalb diesen Teilnehmern die Frage 3 nicht gestellt wurde. Von den übrigen 827 Teilnehmern beantwortet 817 die Frage, wobei hier jeweils mehrere Angaben gemacht werden konnten. Das Befragungsergebnis zeigt, dass die Innenstadt von Goslar sowohl insgesamt als auch in der Aufschlüsselung nach einzelnen Zonen die mit deutlichem Abstand meist- Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

209 besuchte Einkaufslage innerhalb der Stadt darstellt. Gegenüber der Innenstadt wurden die beiden Fachmarktstandorte Gutenbergstraße und Baßgeige jeweils nur etwa halb so häufig als Einkaufsstandort angegeben. Auffällig ist dabei, dass sich die Nennungen der beiden Fachmarktagglomerationen Gutenbergstraße und Baßgeige insgesamt aber auch innerhalb der einzelnen Zonen in einer sehr ähnlichen Größenordnung bewegen. Demgegenüber spielen die sonstigen Einkaufslagen der Stadt Goslar eine nur untergeordnete Rolle. Diese werden insbesondere durch Befragungsteilnehmer der Zone I, d.h. in der Stadt Goslar, aufgesucht. So liegt der Anteil der sonstigen Einkaufslagen mit ca. 16,6 % in der Zone I noch vergleichsweise hoch. Hier dürfte der regelmäßige Versorgungseinkauf im unmittelbaren Wohnumfeld eine maßgebliche Rolle spielen. Abb. Einzelhandelslagen in der Stadt Goslar, die zum Einkaufen aufgesucht werden In der Tendenz zeigt sich außerdem, dass mit zunehmender Entfernung von der Stadt Goslar die einzelnen Einkaufslagen jeweils weniger häufig genannt werden. Dies bedeutet, dass durch Personen, die von weiter entfernt nach Goslar zum Einkaufen kommen, gezielt nur einzelne bzw. eine Einzelhandelslage aufgesucht wird, während Personen aus Goslar oder dem näheren Umfeld regelmäßig mehrere Einkaufslagen frequentieren. In der sich anschließenden Frage 4 wurden die Teilnehmer gebeten zu spezifizieren, in welcher dieser definierten Einkaufslagen der Stadt Goslar (Innenstadt, Fachmarktstandorte Baßgeige und Gutenbergstraße sowie sonstige Einkaufslagen) sie überwiegend ihre Einkäufe tätigen. Von den 827 befragten Personen nannten 816 ihre bevorzugte Einkaufsdestination. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

210 Demnach wird überwiegend die Innenstadt von Goslar zum Einkaufen aufgesucht und dies sowohl insgesamt als auch in der Differenzierung nach Zonen. Auffällig ist dabei jedoch die mit größerer Entfernung zunehmende Dominanz der Innenstadt gegenüber den Fachmarktstandorten Gutenbergstraße und Baßgeige. Während unter den Antwortenden der Zone I, d.h. in der Stadt Goslar, ca. 54,3 % angeben überwiegend in der Innenstadt einzukaufen, steigt der Anteil in den Zonen II, III und IV beständig auf bis zu ca. 81,0 % an und liegt bei den Antwortenden von außerhalb des Einzugsgebietes mit ca. 83,6 % sogar noch einmal höher. Dies bedeutet, dass durch Personen, die von weiter entfernt nach Goslar kommen, insbesondere die Innenstadt zum Einkaufen aufgesucht wird, während die weiteren Einzelhandelslagen nur eine deutlich untergeordnete Bedeutung haben. Entsprechend wird der Einzugsbereich der Stadt Goslar maßgeblich durch die Innenstadt und deren Attraktivität bestimmt. Abb. Einzelhandelslagen in der Stadt Goslar, die zum Einkaufen überwiegend aufgesucht werden Sortimentslücken und Angebotsdefizite im Einzelhandel der Stadt Goslar In Frage 5 wurden alle Interviewpartner danach gefragt, ob es Geschäfte oder Sortimente gibt, die in Goslar vermisst werden oder ob alles vorhanden sei. Ein relativ hoher Anteil von 285 Personen (ca. 27,9 %) machte zu dieser Frage keine Angaben. Dies ist jedoch vor dem Hintergrund zu sehen, dass diese Frage auch den Personen gestellt wurde, die nie in Goslar einkaufen und daher ggf. den Einzelhandelsstandort Goslar gar nicht kennen. Über die Hälfte der Antwortenden (582 Befragungsteilnehmer bzw. ca. 56,9 %) gaben an, beim örtlichen Einzelhandelsangebot nichts zu vermissen, hinsichtlich bestimmter Geschäfte oder Sortimente sei alles vorhanden. D.h. über die Hälfte der interviewten Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

211 Personen ist mit dem Einzelhandelsangebot in Goslar zufrieden, was einen ausgesprochen hohen Wert darstellt. Demgegenüber gaben nur ca. 15,2 % bzw. 156 Personen an, bestimmte Sortimente oder Geschäfte in Goslar zu vermissen. Von diesen 156 Teilnehmern wurden insgesamt 195 Nennungen gemacht, die den folgenden Branchen zugeordnet werden können: Bekleidung, Schuhe, Sport 84 Nennungen Hausrat, Einrichtung, Möbel 67 Nennungen Elektrowaren und -technik 15 Nennungen Bücher, PBS, Spielwaren 9 Nennungen Lebensmittel 8 Nennungen Drogeriemarkt 2 Nennungen sonstiger Einzelhandel 10 Nennungen Demnach wird insbesondere in den innerstädtischen Leitsortimenten Bekleidung, Schuhe und Sportartikel sowie in den typischerweise eher in dezentralen Lagen lokalisierten Branchen Einrichtung, Möbel und Hausrat eine größere Auswahl vermisst. Demgegenüber werden mögliche weitere Branchen sehr viel seltener genannt. Besonders häufig äußerten Teilnehmer aus der Zone I, (Stadt Goslar), dass ein bestimmtes Angebot vermisst wird, während die Befragten der weiter entfernten Zonen seltener angaben, eine bestimmte Branche oder Geschäft zu vermissen. Allerdings ist dieses Ergebnis vor dem Hintergrund zu sehen, dass sich üblicher Weise mit der eigenen Stadt oder Gemeinde sehr viel intensiver und kritischer auseinandergesetzt wird als mit der Nachbarstadt. Der Einzelhandelsstandort Innenstadt von Goslar im Meinungsbild der Befragten In Frage 6 wurden die Teilnehmer der Haushaltsbefragung gebeten, die Geschäfte und Einkaufsmöglichkeiten in der Innenstadt von Goslar anhand einer vorgegebenen Kriterienliste mit Schulnoten zwischen 1 ( sehr gut ) und 5 ( mangelhaft ) zu bewerten. An der Benotung beteiligten sich je nach Kriterium zwischen ca. 44,3 % bzw. 453 Teilnehmer ( Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln ) und ca. 78,6 % bzw. 804 Befragte ( Einkaufsatmosphäre / Aufenthaltsqualität ). Der Anteil der Befragten, die keine Benotung abgegeben haben, ist auch hier mit mindestens ca. 21,4 % relativ hoch. Dabei ist jedoch wiederum zu berücksichtigen, dass verschiedene Befragte (ca. 19,2 %) angegeben haben, nie nach Goslar zum Einkaufen zu kommen und entsprechend eine Bewertung nicht möglich ist. Darüber hinaus sind nicht alle abgefragten Kriterien für alle Teilnehmer relevant. So ist z.b. für das Merkmal Erreichbarkeit mit dem ÖPNV davon auszugehen, dass hier mangels Nutzung eine gewisse Unkenntnis zu den gegebenen Möglichkeiten vorliegt. Die nachfolgende Abbildung zeigt die jeweilige Durchschnittsnote der abgefragten Kriterien. Bei der Auswertung nach dem Schulnotensystem ergibt sich für die Innenstadt von Goslar bezogen auf alle abgefragten Kriterien eine ausgesprochen gute Durch- Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

212 schnittsbewertung von insgesamt 2,4. Alle Kriterien werden durch die befragten Haushalte durchweg (deutlich) positiv bewertet. Besonders positiv werden die Aspekte Sicherheit, Gastronomisches Angebot sowie Ladenöffnungszeiten mit einer Durchschnittsnote von jeweils 2,2 beurteilt. Den demgegenüber geringsten Zuspruch erhielt das Parkplatzangebot (2,8) sowie die Erreichbarkeit mit dem ÖPNV (2,7), wobei die hier noch immer positiven Bewertungen auf keinen akuten Handlungsbedarf schließen lassen. Abb. Beurteilung der Geschäfte und Einkaufsmöglichkeiten in der Innenstadt von Goslar im Hinblick auf ausgewählte Faktoren Wird die Bewertung in der Differenzierung nach einzelnen Zonen betrachtet, zeigt sich, dass die Benotung der befragten Haushalte in der Zone I, also in der Stadt Goslar, leicht negativ vom Durchschnittswert abweicht. Gleichzeitig wird die Benotung in der Tendenz mit zunehmender Entfernung von der Stadt Goslar besser. Entsprechend verteilen sich auch die Extremwerte auf die einzelnen Zonen. So wurde einzig in dem als außerhalb definierten Raum gleich mehrfach die beste Durchschnittsnote 2,0 für die Kriterien Gestaltung der Geschäfte, Freundlichkeit des Personals und Ladenöffungszeiten erreicht. Gleichzeitig wurde die schlechteste Durchschnittsnote 3,0 nur einmal vergeben und hier in der Zone I für das Kriterium Parkplatzangebot. Das geplante innerstädtische Shoppingcenter im Meinungsbild der Befragten In einem letzten Fragenblock wurden die Teilnehmer nach ihrer Meinung zu dem Planobjekt befragt, wobei diese Frage keine weitere Relevanz für die vorliegende Auswirkungsuntersuchung hatte. Hierzu sollten die Teilnehmer in Frage 7.1 zunächst ihre Meinung zu dem auf dem Areal der ehemaligen BGS-Kaserne geplanten innerstädtischen Einkaufszentrum mit Schulnoten zwischen 1 = würde ich sehr begrüßen und 5 Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

213 = lehne ich völlig ab äußern. Von den insgesamt Befragten gaben 733 bzw. ca. 71,7 % eine Bewertung ab, 290 Personen bzw. ca. 28,3 % machten keine Angaben. Die hohe Anzahl an Personen, die keine Bewertung abgegeben haben, begründet sich v.a. dadurch, dass entweder der Einkaufsstandort Goslar oder auch das Projekt nicht bekannt sind und daher keine Meinungsbildung stattgefunden hat. Beides dürfte insbesondere mit zunehmender Entfernung von der Stadt Goslar der Fall sein. Entsprechend steigt der Anteil der Befragungsteilnehmer ohne Bewertung in den weiter von Goslar entfernt liegenden Zonen deutlich an und liegt außerhalb bei einem Höchstwert von ca. 57,4 %. Abb. Bewertung der geplanten Ansiedlung eines innerstädtischen Shoppingcenters in Goslar Die Befragung zeigt, dass das in Goslar geplante Shoppingcenter insgesamt eher kritisch bewertet wird. Ausgehend von einer als neutral anzusehenden Note 3 überwiegen die eher kritischen Meinungen lehne ich völlig ab und lehne ich ab (Note 5 und 4) mit zusammen ca. 37,3 % deutlich gegenüber den eher positiven Bewertungen würde ich sehr begrüßen und würde ich begrüßen (Note 1 und 2) mit zusammen ca. 17,8 %. Von den Befragten in Zone I (Stadt Goslar) äußerte ein sehr hoher Anteil von ca. 96,0 % seine Meinung zu dem Projekt. Im Ergebnis wird das Vorhaben unter den Befragten in der Stadt Goslar sehr kritisch bewertet. Knapp die Hälfte der Befragten (ca. 45,7 %) lehnt das Vorhaben völlig ab, weitere 12,6 % stehen ihm eher kritisch gegenüber. Der Anteil der befragten Personen mit einer eher ablehnenden Meinung liegt entsprechend bei ca. 58,3 %. Demgegenüber äußerten insgesamt ca. 23,6 % der Befragungsteilnehmer eine zustimmende Meinung. So würden ca. 8,0 % der Befragten das Vorhaben sehr begrüßen, weitere ca. 15,6 % würden es begrüßen. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

214 Mit zunehmender Entfernung von der Stadt Goslar nimmt der Anteil der Befragten, die keine Meinung zu dem Projekt haben, deutlich zu. Hier ist davon auszugehen, dass das Planvorhaben in Goslar in den Nachbarstädten weniger in der Öffentlichkeit thematisiert wird und sich daher dort bisher weniger Personen eine Meinung gebildet haben. Darüber hinaus zeigt das Ergebnis der Haushaltsbefragung, dass insbesondere die eher ablehnende Haltung gegenüber dem Vorhaben mit zunehmender Entfernung sinkt. Zwar verringert sich auch der Anteil der Personen mit einer eher zustimmenden Meinung, jedoch ist der Rückgang hier im Vergleich zu den Befragungsteilnehmern mit einer eher ablehnenden Haltung wesentlich geringer. Die nachfolgende Abbildung zeigt die Durchschnittsbewertung der geplanten Ansiedlung eines innerstädtischen Shoppingcenters in der Stadt Goslar in der Differenzierung nach Zonen. Abb. Bewertung der geplanten Ansiedlung eines innerstädtischen Shoppingcenters in Goslar, Durchschnittswerte differenziert nach Zonen Werden die Antworten der Befragungsteilnehmer nach dem Alter differenziert ausgewertet zeigt sich, dass in der Altersgruppe der Teilnehmer unter 30 Jahren das Projekt von einer deutlichen Mehrheit begrüßt wird (ca. 43,2 %), während der Anteil eher kritischer Meinungen deutlich geringer ist (ca. 18,1 %). Bereits in der nächsten Altersgruppe (30 bis 49 Jahre) überwiegen jedoch die eher kritischen Meinungen. Hier würden noch rund 25,8 % das Projekt (sehr) begrüßen, ca. 32,1 % lehnen es (völlig) ab. Mit zunehmendem Alter der Befragungsteilnehmer nimmt die Zustimmung zu dem Projekt weiter ab und spiegelt somit wider, dass insbesondere ältere Personen nicht die typische Klientel eines Shoppingcenters darstellen. Die aus den Angaben mit den Schulnoten zwischen 1 ( würde ich sehr begrüßen ) und 5 ( lehne ich völlig ab ) ermittelten Durchschnittswerte in der Differenzierung nach Altersklassen zeigt die nachfolgende Abbildung: Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

215 Abb. Bewertung der geplanten Ansiedlung eines innerstädtischen Shoppingcenters in Goslar, Durchschnittswerte differenziert nach Altersklassen Mittels einer verknüpften Frage wurden diejenigen Teilnehmer, die bei Frage 7.1 die Bewertung 1 ( würde ich sehr begrüßen ) oder 5 ( lehne ich völlig ab ) vergeben haben, in der sich anschließenden Frage 7.2 gebeten, die Gründe für ihre Meinung zu nennen. Nachfolgend werden zunächst die Gründe für eine zustimmende, anschließend für eine ablehnende Meinung zu dem Vorhaben dargestellt. Von den insgesamt Befragten gaben 47 Personen (ca. 4,6 %) an, dass sie das Projekt sehr begrüßen würden. Von diesen 47 Teilnehmern begründeten anschließend 45 ihre Meinung. Die insgesamt 56 genannten Argumente lassen sich den folgenden Kategorien zuordnen: mehr Auswahl, größeres Angebot 30 Nennungen wirtschaftliche Verbesserung 8 Nennungen Aufwertung des Geländes 6 Nennungen Notwendigkeit vorhanden 4 Nennungen besseres Parkplatzangebot 4 Nennungen sonstige Einzelnennungen 4 Nennungen Dabei ist das Kriterium mehr Auswahl, größeres Angebot in der räumlichen Differenzierung in allen Zonen das dominierende Argument, das Projekt zu begrüßen. Das Argument besseres Parkplatzangebot wird von Befragungsteilnehmern von außerhalb der Stadt Goslar genannt, spielt innerhalb der Zone I jedoch keine Rolle. Weitere Unterschiede in den Argumenten zwischen den verschiedenen Zonen sind auch aufgrund der nur geringen Anzahl an Nennungen in den verschiedenen Kategorien nicht auffällig. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

216 Weiterhin lehnen 268 bzw. ca. 26,2 % der insgesamt Befragten das Projekt völlig ab. Hiervon begründen 263 Teilnehmer ihre ablehnende Haltung, wobei insgesamt 322 Gründe genannt werden. Dies lassen sich den nachfolgenden neun Kategorien zuordnen: nicht erforderlich, genug vorhanden, überflüssig, wird nicht gebraucht 155 Nennungen Nachteil für innerstädtischen Einzelhandel 97 Nennungen zu Lasten der Innenstadt 21 Nennungen zu weit außerhalb 15 Nennungen Aufwertung der Innenstadt bevorzugen 14 Nennungen passt nicht zum Stadtbild 9 Nennungen Einkauf in kleinen Geschäften bevorzugt 7 Nennungen sonstige Einzelnennungen 4 Nennungen Sowohl insgesamt als auch bezogen auf die verschiedenen Zonen des Einzugsgebietes werden die beiden Gründe nicht erforderlich, genug vorhanden, überflüssig, wird nicht gebraucht sowie Nachteil für innerstädtischen Einzelhandel mit deutlichem Abstand am häufigsten genannt. In einer Gegenüberstellung der Gründe für und wider das Vorhaben zeigt sich, dass das Angebot das dominierende Kriterium ist. Während die Befürworter des Vorhabens ein umfangreicheres Angebot begrüßen würden, lehnen die Gegner das Projekt mit Verweis auf das bereits vorhandene umfangreiche Angebot ab. Etwas überraschend ist der hohe Anteil an Befragten, der einen Nachteil für den innerstädtischen Einzelhandel sieht bzw. befürchtet, das Vorhaben würde zu Lasten der Innenstadt gehen. Diese Aussage spiegelt eine gewisse kritische Auseinandersetzung mit dem Vorhaben bzw. den damit verbundenen möglichen Auswirkungen wider. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

217 Goslar Seesen Bad Harzburg Osterrode am Harz Clausthal-Zellerfeld Wernigerode Halberstadt Salzgitter-Bad Sonstiges Salzgitter Wolfenbüttel Braunschweig Hannover Haushaltsbefragung Goslar & Umland 2014 Bogen-Nr.: Datum: 2014 Befrager (Kurzzeichen): Wohnort / Ortsteil des Befragten:... männlich weiblich 1. Bei der ersten Frage geht es v.a. um Einkaufsorientierungen, d.h. welche Einzelhandelswaren kaufen Sie derzeit in welchen Orten ein. Ich werde Ihnen nun einige Warengruppen nennen. Bitte sagen Sie mir jeweils jene Stadt oder Gemeinde, in der Sie die entsprechenden Warengruppen überwiegend einkaufen. (Pro Warengruppe ist nur eine Angabe möglich! Bei weiß nicht oder kein Einkauf einer Warengruppe in der Spalte Sonstige Orte bitte k.a. eintragen) Son stige Orte (bitt e eintragen!) Lebensmittel Drogerie-, Parfümerie-, Apothekerwaren Blumen, Pflanzen, Zoo- und Heimtierbedarf Zeitungen, Zeitschriften, Bücher Papier-, Büro-, Schreibwaren Spielwaren Herrenoberbekleidung Damenoberbekleidung Kinderbekleidung Schuhe, Lederwaren Sportbekleidung, Sportartikel Glas, Porzellan, Keramik, Haushaltswaren Haus-, Tisch- & Bettwäsche Elektrowaren Möbel, Einrichtungsbedarf Bau-, Heimwerker- & Gartenbedarf Optik, Hörgeräte- Akustik Uhren, Schmuck 2. Bitte denken Sie nun einmal nur an jene Einkäufe, die Sie in der Stadt Goslar tätigen. Wie häufig kaufen Sie üblicherweise in Goslar ein? (Nur eine Angabe möglich!) täglich mindestens 1x pro Woche mind. 1x im Monat mind. 1x im Halbjahr seltener nie (weiter mit Frage 5) k.a. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

218 3. Wo kaufen Sie in Goslar ein? (Mehrfachnennungen möglich!) Innenstadt FMA Baßgeige FMA Gutenbergstraße Sonstige Einkaufslagen 4. In welcher dieser Einkaufslagen von Goslar tätigen Sie überwiegend Ihre Einkäufe? (Nur eine Angabe möglich!) Innenstadt FMA Baßgeige FMA Gutenbergstraße Sonstige Einkaufslagen 5. Gibt es bestimmte Geschäfte oder Sortimente, die Sie in Goslar vermissen? Nein, alles da! Ja und zwar Weiß nicht / k.a. 6. Wie beurteilen Sie die Geschäfte und Einkaufsmöglichkeiten in der Innenstadt Goslar? Ich nenne Ihnen nun eine Reihe von Kriterien und Sie können mir jeweils Ihre persönliche Bewertung anhand von Schulnoten geben, wobei 1 sehr gut und 5 mangelhaft bedeutet k.a. Angebotsvielfalt Gestaltung der Geschäfte Einkaufsatmosphäre / Aufenthaltsqualität Preis- / Leistungsverhältnis Freundlichkeit des Personals Beratungsqualität / Service Ladenöffnungszeiten Gastronomisches Angebot PKW-Erreichbarkeit Parkplatzangebot Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln (Bus, Bahn) Sicherheit Sauberkeit Sonstiges (bitte eintragen!) 7.1 Wie Sie vielleicht schon aus der Regionalpresse erfahren haben, wird in Goslar auf dem Areal der ehemaligen Bundesgrenzschutz-Kaserne die Ansiedlung eines innerstädtischen Einkaufszentrums geprüft. Wie ist Ihre Meinung zu diesem Projekt? Bitte nehmen Sie eine Bewertung nach Schulnoten vor, wobei 1 würde ich sehr begrüßen und 5 lehne ich völlig ab bedeutet k.a. Bewertung * * 7.2 (*Nur bei Bewertung mit 1 oder 5) Was sind die Gründe für ihre Meinung? (Bitte eintragen!) 8.1 Abschließend hätte ich noch 2 Fragen für die Statistik. Wie viele Personen leben in Ihrem Haushalt insgesamt? Anzahl der Personen:. 8.2 Welcher Altersgruppe dürfen wir Sie zuordnen? unter 20 Jahre Jahre Jahre Jahre über 65 Jahre k.a. Das war die letzte Frage. Wir bedanken uns ganz herzlich auch im Namen der Stadt Goslar daß Sie uns bei dieser Befragung mit Ihren Erfahrungen und Einschätzungen weitergeholfen haben. Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

219 MERKMALSGRUPPEN Goslar Seesen Bad Harzburg Osterode am Harz Clausthal-Zellerfeld Wernigerode Halberstadt Salzgitter-Bad sonstiges Salzgitter Wolfenbüttel Braunschweig Schladen Blankenburg Ilsenburg Langelsheim Braunlage Osterwieck Bad Grund Liebenburg sonstige Orte Befragte mit Angaben Befragte insgesamt Tabelle 1.1.a: Frage 1: In welcher Stadt oder Gemeinde kaufen Sie die folgenden Warengruppen überwiegend ein? -hier: Lebensmittel- Insgesamt EINKAUFSORTE männlich - in Prozent der Befragten einer Merkmalsgruppe - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Goslar & Umland 2014 Darstellung: DAtables Geschlecht weiblich Zone I ,0% ,3% ,9% ,5% 70 50,7% 23 10,6% 7 4,0% 1,3% 61 6,0% 27 7,9% 34 5,0% 1,7% 60 34,1% 95 9,3% 30 8,8% 65 9,5% 1,5% 1,7% 92 42,6% 1,3% 53 5,2% 19 5,6% 34 5,0% 53 18,0% 46 4,5% 17 5,0% 29 4,3% 1,5% 44 20,4% 1,3% ,4% 29 8,5% 77 11,3% 17 9,7% 89 30,3% 60 5,9% 16 4,7% 44 6,5% 1,5% 1,6% 58 19,7% 82 8,0% 16 4,7% 66 9,7% 3 2,2% 1,5% 78 44,3% 6,6% 3,9% 3,4% 6 3,4% 4,4% 3,9% 1,1% 4 1,9% 2,2% 1,3% 1,1% 1,5% 1,5% 29 2,8% 9 2,6% 20 2,9% 29 13,4% 37 3,6% 12 3,5% 25 3,7% 1,6% 36 12,2% 23 2,2% 10 2,9% 13 1,9% 2 1,1% 21 7,1% 45 4,4% 11 3,2% 34 5,0% 44 31,9% 1,6% 11 1,1% 5 1,5% 6,9% 11 3,7% 14 1,4% 2,6% 12 1,8% 14 6,5% 12 1,2% 3,9% 9 1,3% 12 4,1% 19 1,9% 10 2,9% 9 1,3% 19 13,8% 21 2,1% 5 1,5% 16 2,3% 7 3,2% 3 1,7% 11 3,7% % % % % % % % % % % % % % % % % Zone II Wohnort Zone III Zone IV außerhalb Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

220 MERKMALSGRUPPEN Goslar Seesen Bad Harzburg Osterode am Harz Clausthal-Zellerfeld Wernigerode Halberstadt Salzgitter-Bad sonstiges Salzgitter Wolfenbüttel Braunschweig Schladen Blankenburg Ilsenburg Langelsheim Braunlage Osterwieck Bad Grund Liebenburg sonstige Orte Befragte mit Angaben Befragte insgesamt Insgesamt EINKAUFSORTE Tabelle 1.1.b: Frage 1: In welcher Stadt oder Gemeinde kaufen Sie die folgenden Warengruppen überwiegend ein? -hier: Lebensmittel- unter 30 Jahre ,0% 10 22,7% 66 29,9% ,0% ,9% 51 26,2% ,2% 50 31,1% 40 30,3% 61 6,0% 1 2,3% 14 6,3% 19 5,5% 27 6,6% 10 5,1% 28 5,2% 16 9,9% 7 5,3% 95 9,3% 2 4,5% 17 7,7% 34 9,9% 42 10,2% 19 9,7% 54 10,1% 10 6,2% 12 9,1% 53 5,2% 2 4,5% 13 5,9% 11 3,2% 26 6,3% 18 9,2% 25 4,7% 4 2,5% 6 4,5% 46 4,5% 8 18,2% 13 5,9% 9 2,6% 16 3,9% 10 5,1% 16 3,0% 12 7,5% 8 6,1% ,4% 1 2,3% 17 7,7% 38 11,0% 49 11,9% 23 11,8% 59 11,0% 15 9,3% 8 6,1% 60 5,9% 9 4,1% 26 7,6% 25 6,1% 14 7,2% 36 6,7% 6 3,7% 4 3,0% 82 8,0% 10 22,7% 24 10,9% 20 5,8% 28 6,8% 9 4,6% 40 7,5% 16 9,9% 17 12,9% 6,6% 2,9% 3,9% 1,2% 1,5% 3,6% 2 1,2% 4,4% 2,9% 2,6% 2,4% 1,6% 1,8% 2,2% 1,3% 1,2% 2,4% 29 2,8% 2 4,5% 7 3,2% 9 2,6% 11 2,7% 3 1,5% 14 2,6% 4 2,5% 8 6,1% 37 3,6% 1 2,3% 7 3,2% 7 2,0% 22 5,3% 8 4,1% 22 4,1% 4 2,5% 3 2,3% 23 2,2% 1 2,3% 6 2,7% 9 2,6% 7 1,7% 4 2,1% 13 2,4% 5 3,1% 1,8% 45 4,4% 8 3,6% 21 6,1% 16 3,9% 10 5,1% 24 4,5% 7 4,3% 4 3,0% 11 1,1% 1 2,3% 1,5% 7 2,0% 2,5% 1,5% 8 1,5% 2 1,5% 14 1,4% 2 4,5% 6 1,7% 6 1,5% 1,5% 10 1,9% 1,6% 2 1,5% 12 1,2% 4 1,8% 2,6% 6 1,5% 4 2,1% 5,9% 1,6% 2 1,5% 19 1,9% 1 2,3% 7 3,2% 6 1,7% 5 1,2% 4 2,1% 7 1,3% 4 2,5% 4 3,0% 21 2,1% 2 4,5% 4 1,8% 4 1,2% 11 2,7% 5 2,6% 10 1,9% 3 1,9% 3 2,3% % % % % % % % % % % % % % % % % % % - in Prozent der Befragten einer Merkmalsgruppe - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Goslar & Umland 2014 Darstellung: DAtables 30 bis 49 Jahre Alter 50 bis 65 Jahre über 65 Jahre 1 Person 2 Personen Haushaltsgröße 3 Personen 4 Personen und mehr Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

221 MERKMALSGRUPPEN Goslar Seesen Bad Harzburg Osterode am Harz Clausthal-Zellerfeld Wernigerode Halberstadt Salzgitter-Bad sonstiges Salzgitter Wolfenbüttel Braunschweig Schladen Blankenburg Ilsenburg Langelsheim Osterwieck Bad Grund Liebenburg sonstige Orte Befragte mit Angaben Befragte insgesamt Tabelle 1.2.a: Frage 1: In welcher Stadt oder Gemeinde kaufen Sie die folgenden Warengruppen überwiegend ein? -hier: Drogerie-, Parfümerie-, Apothekerwaren- Insgesamt EINKAUFSORTE männlich ,7% ,2% ,5% ,0% 69 50,0% 30 13,9% 9 5,1% 1,3% 65 6,4% 30 8,8% 35 5,1% 2 1,4% 2,9% 61 34,7% 89 8,7% 28 8,2% 61 9,0% 1,7% 87 40,3% 1,3% 53 5,2% 18 5,3% 35 5,1% 53 18,0% 43 4,2% 15 4,4% 28 4,1% 2 1,0% 41 19,0% ,9% 29 8,5% 83 12,2% 1,7% 14 8,0% 97 33,0% 62 6,1% 15 4,4% 47 6,9% 1,5% 2 1,1% 59 20,1% 81 7,9% 19 5,6% 62 9,1% 7 5,1% 2,9% 72 40,9% 10 1,0% 4 1,2% 6,9% 10 5,7% 6,6% 4 1,2% 2,3% 2 1,4% 4 1,9% 3,3% 3,4% 1,5% 1,6% 1,3% 27 2,6% 9 2,6% 18 2,6% 27 12,5% 33 3,2% 11 3,2% 22 3,2% 33 11,2% 20 2,0% 12 3,5% 8 1,2% 5 2,8% 15 5,1% 42 4,1% 9 2,6% 33 4,8% 42 30,4% 15 1,5% 3,9% 12 1,8% 14 6,5% 1,6% 12 1,2% 4 1,2% 8 1,2% 12 4,1% 13 1,3% 6 1,8% 7 1,0% 13 9,4% 32 3,1% 9 2,6% 23 3,4% 2 1,0% 1,7% 6 2,8% 1,6% 22 7,5% ,9% % ,9% % % ,5% % % % % % % % % % % - in Prozent der Befragten einer Merkmalsgruppe - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Goslar & Umland 2014 Darstellung: DAtables Geschlecht weiblich Zone I Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar Zone II Wohnort Zone III Zone IV außerhalb

222 MERKMALSGRUPPEN Goslar Seesen Bad Harzburg Osterode am Harz Clausthal-Zellerfeld Wernigerode Halberstadt Salzgitter-Bad sonstiges Salzgitter Wolfenbüttel Braunschweig Schladen Blankenburg Ilsenburg Langelsheim Osterwieck Bad Grund Liebenburg sonstige Orte Befragte mit Angaben Befragte insgesamt Insgesamt EINKAUFSORTE Tabelle 1.2.b: Frage 1: In welcher Stadt oder Gemeinde kaufen Sie die folgenden Warengruppen überwiegend ein? -hier: Drogerie-, Parfümerie-, Apothekerwaren- unter 30 Jahre ,7% 12 27,3% 74 33,5% ,3% ,0% 53 27,2% ,0% 51 31,7% 45 34,1% 65 6,4% 1 2,3% 17 7,7% 19 5,5% 28 6,8% 10 5,1% 29 5,4% 17 10,6% 9 6,8% 89 8,7% 2 4,5% 14 6,3% 29 8,4% 44 10,7% 19 9,7% 54 10,1% 6 3,7% 10 7,6% 53 5,2% 2 4,5% 14 6,3% 11 3,2% 25 6,1% 18 9,2% 24 4,5% 4 2,5% 7 5,3% 43 4,2% 6 13,6% 10 4,5% 9 2,6% 18 4,4% 9 4,6% 16 3,0% 12 7,5% 6 4,5% ,9% 1 2,3% 17 7,7% 44 12,8% 49 11,9% 24 12,3% 66 12,4% 16 9,9% 5 3,8% 62 6,1% 9 4,1% 27 7,8% 26 6,3% 13 6,7% 39 7,3% 6 3,7% 4 3,0% 81 7,9% 11 25,0% 22 10,0% 20 5,8% 28 6,8% 9 4,6% 40 7,5% 15 9,3% 17 12,9% 10 1,0% 4 1,8% 4 1,2% 2,5% 1,5% 5,9% 4 2,5% 6,6% 1 2,3% 3 1,4% 2,6% 2,4% 2 1,2% 2 1,5% 3,3% 1,5% 2,6% 2,4% 1,8% 27 2,6% 2 4,5% 5 2,3% 10 2,9% 10 2,4% 2 1,0% 15 2,8% 3 1,9% 7 5,3% 33 3,2% 1 2,3% 6 2,7% 5 1,5% 21 5,1% 8 4,1% 19 3,6% 3 1,9% 3 2,3% 20 2,0% 1 2,3% 6 2,7% 5 1,5% 8 1,9% 5 2,6% 8 1,5% 5 3,1% 2 1,5% 42 4,1% 6 2,7% 22 6,4% 14 3,4% 9 4,6% 22 4,1% 7 4,3% 4 3,0% 15 1,5% 1 2,3% 6 1,7% 8 1,9% 1,5% 11 2,1% 1,6% 2 1,5% 12 1,2% 3 1,4% 2,6% 7 1,7% 4 2,1% 6 1,1% 1,6% 1,8% 13 1,3% 1 2,3% 3 1,4% 3,9% 6 1,5% 5 2,6% 4,7% 2 1,2% 2 1,5% 32 3,1% 2 4,5% 6 2,7% 13 3,8% 11 2,7% 5 2,6% 17 3,2% 5 3,1% 5 3,8% ,9% % ,5% % % % % ,4% % % % % % % % % % % - in Prozent der Befragten einer Merkmalsgruppe - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Goslar & Umland 2014 Darstellung: DAtables 30 bis 49 Jahre Alter 50 bis 65 Jahre über 65 Jahre 1 Person 2 Personen Haushaltsgröße 3 Personen 4 Personen und mehr Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

223 MERKMALSGRUPPEN Gos lar Seesen Bad Harzburg Osterode am Harz Claus thal-zellerfeld Wernigerode Halbers tadt Salzgitter-Bad s onstiges Salzgitter Wolfenbüttel Braunschweig Schladen Blankenburg Ilsenburg Langels heim Osterwieck Liebenburg s onstige Orte Befragte mit Angaben Befragte insgesamt Tabelle 1.3.a: Frage 1: In welcher Stadt oder Gemeinde kaufen Sie die folgenden Warengruppen überwiegend ein? -hier: Blumen, Pflanzen, Zoo- und Heimtierbedarf- Insges amt EINKAUFSORTE männlich - in Prozent der Befragten einer Merkmals gruppe - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Gos lar & Umland 2014 Darstellung: DAtables Ges chlecht weiblich Zone I ,8% ,0% ,2% ,0% 71 51,4% 32 14,8% 9 5,1% 4 1,4% 65 6,4% 27 7,9% 38 5,6% 4 2,0% 2 1,4% 1,5% 57 32,4% 1,3% 90 8,8% 27 7,9% 63 9,3% 2 1,0% 1,7% 84 38,9% 3 1,0% 55 5,4% 18 5,3% 37 5,4% 3 1,4% 52 17,7% 43 4,2% 16 4,7% 27 4,0% 1,5% 42 19,4% ,8% 31 9,1% 79 11,6% 1,5% 1,7% 1,5% 16 9,1% 91 31,0% 61 6,0% 15 4,4% 46 6,8% 1,5% 2 1,1% 58 19,7% 78 7,6% 20 5,8% 58 8,5% 4 2,9% 2,9% 72 40,9% 11 1,1% 2,6% 9 1,3% 11 6,3% 4,4% 3,9% 1,1% 4 1,9% 2,2% 2,3% 1,5% 1,6% 17 1,7% 6 1,8% 11 1,6% 17 7,9% 33 3,2% 11 3,2% 22 3,2% 33 11,2% 19 1,9% 8 2,3% 11 1,6% 3 1,7% 16 5,4% 38 3,7% 8 2,3% 30 4,4% 38 27,5% 11 1,1% 4 1,2% 7 1,0% 11 5,1% 17 1,7% 10 2,9% 7 1,0% 17 12,3% 46 4,5% 13 3,8% 33 4,8% 1,5% 2 1,4% 9 4,2% 3 1,7% 31 10,5% ,2% ,1% ,8% ,5% ,6% ,3% ,9% ,3% % % % % % % % % Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar Zone II Wohnort Zone III Zone IV außerhalb

224 MERKMALSGRUPPEN Goslar Seesen Bad Harzburg Osterode am Harz Clausthal-Zellerfeld Wernigerode Halberstadt Salzgitter-Bad sonstiges Salzgitter Wolfenbüttel Braunschweig Schladen Blankenburg Ilsenburg Langelsheim Osterwieck Liebenburg sonstige Orte Befragte mit Angaben Befragte insgesamt Insgesamt EINKAUFSORTE Tabelle 1.3.b: Frage 1: In welcher Stadt oder Gemeinde kaufen Sie die folgenden Warengruppen überwiegend ein? -hier: Blumen, Pflanzen, Zoo- und Heimtierbedarf- unter 30 Jahre ,8% 12 27,3% 65 29,4% ,6% ,5% 54 27,7% ,7% 56 34,8% 42 31,8% 65 6,4% 16 7,2% 19 5,5% 30 7,3% 10 5,1% 33 6,2% 15 9,3% 7 5,3% 90 8,8% 1 2,3% 15 6,8% 29 8,4% 45 10,9% 18 9,2% 55 10,3% 7 4,3% 10 7,6% 55 5,4% 2 4,5% 18 8,1% 10 2,9% 24 5,8% 18 9,2% 24 4,5% 6 3,7% 7 5,3% 43 4,2% 7 15,9% 10 4,5% 9 2,6% 17 4,1% 10 5,1% 15 2,8% 11 6,8% 7 5,3% ,8% 1 2,3% 18 8,1% 42 12,2% 48 11,7% 22 11,3% 62 11,6% 18 11,2% 7 5,3% 61 6,0% 8 3,6% 27 7,8% 26 6,3% 13 6,7% 39 7,3% 5 3,1% 4 3,0% 78 7,6% 9 20,5% 21 9,5% 20 5,8% 28 6,8% 9 4,6% 36 6,7% 16 9,9% 17 12,9% 11 1,1% 2 4,5% 5 2,3% 3,9% 1,2% 1,5% 6 1,1% 3 1,9% 1,8% 4,4% 1 2,3% 1,5% 2,6% 1,2% 1,6% 2 1,5% 2,2% 1,5% 1,3% 1,2% 1,6% 17 1,7% 1 2,3% 4 1,8% 5 1,5% 7 1,7% 1,5% 11 2,1% 1,6% 4 3,0% 33 3,2% 1 2,3% 6 2,7% 5 1,5% 21 5,1% 8 4,1% 19 3,6% 3 1,9% 3 2,3% 19 1,9% 8 3,6% 4 1,2% 7 1,7% 4 2,1% 9 1,7% 3 1,9% 3 2,3% 38 3,7% 6 2,7% 19 5,5% 13 3,2% 7 3,6% 22 4,1% 5 3,1% 4 3,0% 11 1,1% 1 2,3% 1,5% 3,9% 6 1,5% 1,5% 8 1,5% 2 1,5% 17 1,7% 1 2,3% 6 2,7% 3,9% 7 1,7% 5 2,6% 6 1,1% 3 1,9% 3 2,3% 46 4,5% 1 2,3% 8 3,6% 18 5,2% 19 4,6% 7 3,6% 29 5,4% 5 3,1% 5 3,8% ,2% 40 90,9% ,2% ,3% ,0% ,4% ,1% ,8% ,0% % % % % % % % % % - in Prozent der Befragten einer Merkmalsgruppe - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Goslar & Umland 2014 Darstellung: DAtables 30 bis 49 Jahre Alter 50 bis 65 Jahre über 65 Jahre 1 Person 2 Personen Haushaltsgröße 3 Personen 4 Personen und mehr Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

225 MERKMALSGRUPPEN Goslar Seesen Bad Harzburg Osterode am Harz Clausthal-Zellerfeld Wernigerode Halberstadt Salzgitter-Bad sonstiges Salzgitter Wolfenbüttel Braunschweig Hannover Schladen Blankenburg Ilsenburg Langelsheim Bad Grund Liebenburg Internet / Versand sonstige Orte Befragte mit Angaben Befragte insgesamt Tabelle 1.4.a: Frage 1: In welcher Stadt oder Gemeinde kaufen Sie die folgenden Warengruppen überwiegend ein? -hier: Zeitungen, Zeitschriften, Bücher- Insgesamt EINKAUFSORTE männlich ,0% ,5% ,3% ,5% 73 52,9% 29 13,4% 11 6,3% 2,7% 57 5,6% 26 7,6% 31 4,6% 2,9% 55 31,3% 82 8,0% 27 7,9% 55 8,1% 1,5% 79 36,6% 2,7% 54 5,3% 20 5,8% 34 5,0% 1,5% 53 18,0% 46 4,5% 15 4,4% 31 4,6% 45 20,8% 1,3% 94 9,2% 26 7,6% 68 10,0% 1,5% 4 1,9% 12 6,8% 77 26,2% 60 5,9% 15 4,4% 45 6,6% 2,9% 2 1,1% 56 19,0% 75 7,3% 17 5,0% 58 8,5% 4 2,9% 1,5% 70 39,8% 8,8% 2,6% 6,9% 8 4,5% 3,3% 2,6% 1,1% 3 1,4% 5,5% 3,9% 2,3% 2,9% 3 1,7% 1,1% 1,1% 1,5% 22 2,2% 7 2,0% 15 2,2% 22 10,2% 34 3,3% 11 3,2% 23 3,4% 1,6% 33 11,2% 14 1,4% 7 2,0% 7 1,0% 1,6% 13 4,4% 34 3,3% 8 2,3% 26 3,8% 34 24,6% 10 1,0% 3,9% 7 1,0% 10 3,4% 15 1,5% 7 2,0% 8 1,2% 15 10,9% 48 4,7% 14 4,1% 34 5,0% 10 5,0% 6 4,3% 5 2,3% 7 4,0% 20 6,8% 35 3,4% 10 2,9% 25 3,7% 17 7,9% 3 1,7% 15 5,1% ,2% ,8% ,3% ,5% ,7% ,6% ,3% ,9% % % % % % % % % - in Prozent der Befragten einer Merkmalsgruppe - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Goslar & Umland 2014 Darstellung: DAtables Geschlecht weiblich Zone I Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar Zone II Wohnort Zone III Zone IV außerhalb

226 MERKMALSGRUPPEN Goslar Seesen Bad Harzburg Osterode am Harz Clausthal-Zellerfeld Wernigerode Halberstadt Salzgitter-Bad sonstiges Salzgitter Wolfenbüttel Braunschweig Hannover Schladen Blankenburg Ilsenburg Langelsheim Bad Grund Liebenburg Internet / Versand sonstige Orte Befragte mit Angaben Befragte insgesamt Insgesamt EINKAUFSORTE Tabelle 1.4.b: Frage 1: In welcher Stadt oder Gemeinde kaufen Sie die folgenden Warengruppen überwiegend ein? -hier: Zeitungen, Zeitschriften, Bücher- unter 30 Jahre - in Prozent der Befragten einer Merkmalsgruppe - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Goslar & Umland 2014 Darstellung: DAtables 30 bis 49 Jahre Alter 50 bis 65 Jahre über 65 Jahre 1 Person 2 Personen ,0% 9 20,5% 66 29,9% ,8% ,5% 50 25,6% ,5% 58 36,0% 37 28,0% 57 5,6% 1 2,3% 11 5,0% 18 5,2% 27 6,6% 10 5,1% 28 5,2% 12 7,5% 7 5,3% 82 8,0% 2 4,5% 10 4,5% 29 8,4% 41 10,0% 20 10,3% 48 9,0% 4 2,5% 10 7,6% 54 5,3% 3 6,8% 14 6,3% 10 2,9% 26 6,3% 20 10,3% 22 4,1% 5 3,1% 7 5,3% 46 4,5% 7 15,9% 13 5,9% 10 2,9% 16 3,9% 9 4,6% 17 3,2% 11 6,8% 9 6,8% 94 9,2% 1 2,3% 14 6,3% 40 11,6% 39 9,5% 17 8,7% 57 10,7% 14 8,7% 6 4,5% 60 5,9% 9 4,1% 26 7,6% 25 6,1% 14 7,2% 36 6,7% 6 3,7% 4 3,0% 75 7,3% 6 13,6% 22 10,0% 19 5,5% 28 6,8% 8 4,1% 35 6,6% 15 9,3% 17 12,9% 8,8% 3 6,8% 3 1,4% 2,6% 1,5% 4,7% 3 1,9% 3,3% 1 2,3% 1,5% 1,3% 1,2% 2 1,5% 5,5% 3,9% 2,5% 1,5% 4,7% 1,1% 1,2% 1,2% Haushaltsgröße 3 Personen 4 Personen und mehr 22 2,2% 1 2,3% 6 2,7% 7 2,0% 8 1,9% 2 1,0% 12 2,2% 2 1,2% 6 4,5% 34 3,3% 1 2,3% 6 2,7% 5 1,5% 22 5,3% 8 4,1% 21 3,9% 2 1,2% 3 2,3% 14 1,4% 4 1,8% 2,6% 8 1,9% 4 2,1% 8 1,5% 1,6% 1,8% 34 3,3% 4 1,8% 18 5,2% 12 2,9% 8 4,1% 18 3,4% 5 3,1% 3 2,3% 10 1,0% 2,9% 2,6% 6 1,5% 2 1,0% 6 1,1% 1,6% 1,8% 15 1,5% 1 2,3% 4 1,8% 5 1,5% 5 1,2% 4 2,1% 7 1,3% 2 1,2% 2 1,5% 48 4,7% 2 4,5% 22 10,0% 16 4,7% 7 1,7% 2 1,0% 27 5,1% 10 6,2% 8 6,1% 35 3,4% 3 6,8% 5 2,3% 10 2,9% 17 4,1% 7 3,6% 19 3,6% 5 3,1% 4 3,0% ,2% 41 93,2% ,7% ,7% ,8% ,9% ,9% ,9% ,2% % % % % % % % % % Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

227 MERKMALSGRUPPEN Goslar Seesen Bad Harzburg Osterode am Harz Clausthal-Zellerfeld Wernigerode Halberstadt Salzgitter-Bad sonstiges Salzgitter Wolfenbüttel Braunschweig Hannover Schladen Blankenburg Ilsenburg Langelsheim Osterwieck Liebenburg sonstige Orte Befragte mit Angaben Befragte insgesamt Tabelle 1.5.a: Frage 1: In welcher Stadt oder Gemeinde kaufen Sie die folgenden Warengruppen überwiegend ein? -hier: Papier-, Büro-, Schreibwaren- Insgesamt EINKAUFSORTE männlich - in Prozent der Befragten einer Merkmalsgruppe - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Goslar & Umland 2014 Darstellung: DAtables Geschlecht weiblich Zone I ,9% ,4% ,1% ,5% 78 56,5% 42 19,4% 14 8,0% 4 1,4% 57 5,6% 27 7,9% 30 4,4% 1,5% 2 1,4% 1,5% 52 29,5% 1,3% 80 7,8% 25 7,3% 55 8,1% 2 1,0% 1,7% 75 34,7% 2,7% 54 5,3% 18 5,3% 36 5,3% 54 18,4% 42 4,1% 14 4,1% 28 4,1% 2 1,0% 40 18,5% ,6% 33 9,6% 75 11,0% 2 1,0% 1,7% 1,5% 16 9,1% 88 29,9% 63 6,2% 17 5,0% 46 6,8% 1,5% 2 1,1% 60 20,4% 78 7,6% 19 5,6% 59 8,7% 4 2,9% 2,9% 72 40,9% 11 1,1% 3,9% 8 1,2% 1,7% 10 5,7% 4,4% 2,6% 2,3% 4 1,9% 3,3% 3,4% 2,9% 1,3% 2,2% 1,3% 1,1% 2,9% 23 2,2% 8 2,3% 15 2,2% 23 10,6% 30 2,9% 10 2,9% 20 2,9% 1,6% 29 9,9% 13 1,3% 6 1,8% 7 1,0% 1,6% 12 4,1% 35 3,4% 8 2,3% 27 4,0% 34 24,6% 1,5% 10 1,0% 3,9% 7 1,0% 10 4,6% 10 1,0% 4 1,2% 6,9% 10 7,2% 46 4,5% 16 4,7% 30 4,4% 1,5% 1,7% 9 4,2% 5 2,8% 30 10,2% ,3% ,0% ,9% ,5% ,7% ,6% ,3% ,6% % % % % % % % % Zone II Wohnort Zone III Zone IV außerhalb Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

228 MERKMALSGRUPPEN Goslar Seesen Bad Harzburg Osterode am Harz Clausthal-Zellerfeld Wernigerode Halberstadt Salzgitter-Bad sonstiges Salzgitter Wolfenbüttel Braunschweig Hannover Schladen Blankenburg Ilsenburg Langelsheim Osterwieck Liebenburg sonstige Orte Befragte mit Angaben Befragte insgesamt Insgesamt EINKAUFSORTE Tabelle 1.5.b: Frage 1: In welcher Stadt oder Gemeinde kaufen Sie die folgenden Warengruppen überwiegend ein? -hier: Papier-, Büro-, Schreibwaren- unter 30 Jahre - in Prozent der Befragten einer Merkmalsgruppe - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Goslar & Umland 2014 Darstellung: DAtables 30 bis 49 Jahre Alter 50 bis 65 Jahre über 65 Jahre 1 Person 2 Personen ,9% 13 29,5% 82 37,1% ,0% ,7% 51 26,2% ,3% 69 42,9% 44 33,3% 57 5,6% 1 2,3% 14 6,3% 16 4,7% 26 6,3% 10 5,1% 29 5,4% 11 6,8% 7 5,3% 80 7,8% 2 4,5% 11 5,0% 29 8,4% 38 9,2% 17 8,7% 46 8,6% 5 3,1% 12 9,1% 54 5,3% 2 4,5% 16 7,2% 10 2,9% 25 6,1% 20 10,3% 23 4,3% 5 3,1% 6 4,5% 42 4,1% 5 11,4% 12 5,4% 9 2,6% 16 3,9% 10 5,1% 16 3,0% 10 6,2% 6 4,5% ,6% 2 4,5% 18 8,1% 44 12,8% 43 10,4% 19 9,7% 64 12,0% 18 11,2% 6 4,5% 63 6,2% 10 4,5% 27 7,8% 26 6,3% 14 7,2% 39 7,3% 6 3,7% 4 3,0% 78 7,6% 8 18,2% 23 10,4% 19 5,5% 28 6,8% 10 5,1% 35 6,6% 15 9,3% 18 13,6% 11 1,1% 3 6,8% 2,9% 4 1,2% 2,5% 1,5% 8 1,5% 2 1,2% 4,4% 2,9% 2,6% 1,2% 2 1,2% 1,8% 3,3% 1,5% 1,3% 1,2% 3,6% 2,2% 1,3% 1,2% 2,4% Haushaltsgröße 3 Personen 4 Personen und mehr 23 2,2% 2 4,5% 6 2,7% 7 2,0% 8 1,9% 2 1,0% 12 2,2% 2 1,2% 7 5,3% 30 2,9% 1 2,3% 6 2,7% 4 1,2% 19 4,6% 7 3,6% 18 3,4% 2 1,2% 3 2,3% 13 1,3% 3 1,4% 3,9% 7 1,7% 3 1,5% 7 1,3% 2 1,2% 1,8% 35 3,4% 4 1,8% 19 5,5% 12 2,9% 6 3,1% 19 3,6% 5 3,1% 5 3,8% 10 1,0% 1 2,3% 4 1,2% 5 1,2% 1,5% 8 1,5% 1,8% 10 1,0% 1 2,3% 1,5% 4 1,2% 4 1,0% 3 1,5% 5,9% 2 1,5% 46 4,5% 3 6,8% 7 3,2% 17 4,9% 19 4,6% 9 4,6% 25 4,7% 6 3,7% 6 4,5% ,3% % ,6% ,0% ,6% ,8% ,8% ,4% ,7% % % % % % % % % % Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

229 MERKMALSGRUPPEN Gos lar Seesen Bad Harzburg Osterode am Harz Claus thal-zellerfeld Wernigerode Halbers tadt Salzgitter-Bad s onstiges Salzgitter Wolfenbüttel Braunschweig Hannover Blankenburg Internet / Versand s onstige Orte Befragte mit Angaben Befragte insgesamt Tabelle 1.6.a: Frage 1: In welcher Stadt oder Gemeinde kaufen Sie die folgenden Warengruppen überwiegend ein? -hier: Spielwaren- Insges amt EINKAUFSORTE männlich ,9% 82 24,0% ,3% ,3% 54 39,1% 51 23,6% 16 9,1% 9 3,1% 41 4,0% 20 5,8% 21 3,1% 3 1,5% 5 3,6% 3 1,4% 30 17,0% 14 1,4% 5 1,5% 9 1,3% 1,5% 2 1,4% 10 4,6% 1,6% 12 1,2% 5 1,5% 7 1,0% 1,5% 11 3,7% 16 1,6% 6 1,8% 10 1,5% 14 6,5% 2,7% 58 5,7% 15 4,4% 43 6,3% 1,5% 1,7% 2,9% 11 6,3% 43 14,6% 30 2,9% 7 2,0% 23 3,4% 1,5% 3 1,7% 26 8,8% 39 3,8% 11 3,2% 28 4,1% 2 1,4% 2,9% 35 19,9% 9,9% 1,3% 8 1,2% 9 5,1% 1,1% 1,1% 1,6% 21 2,1% 9 2,6% 12 1,8% 1,5% 1,7% 11 5,1% 6 3,4% 2,7% 7,7% 3,9% 4,6% 4 1,9% 1,6% 2,7% 10 1,0% 3,9% 7 1,0% 10 3,4% 29 2,8% 8 2,3% 21 3,1% 4 2,0% 2 1,4% 9 4,2% 4 2,3% 10 3,4% 23 2,2% 5 1,5% 18 2,6% 9 6,5% 5 2,3% 9 3,1% ,2% ,6% ,5% ,3% 76 55,1% ,3% ,5% ,2% % % % % % % % % - in Prozent der Befragten einer Merkmals gruppe - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Gos lar & Umland 2014 Darstellung: DAtables Ges chlecht weiblich Zone I Zone II Wohnort Zone III Zone IV außerhalb Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

230 MERKMALSGRUPPEN Gos lar Seesen Bad Harzburg Osterode am Harz Claus thal-zellerfeld Wernigerode Halbers tadt Salzgitter-Bad s onstiges Salzgitter Wolfenbüttel Braunschweig Hannover Blankenburg Internet / Versand s onstige Orte Befragte mit Angaben Befragte insgesamt Insges amt EINKAUFSORTE Tabelle 1.6.b: Frage 1: In welcher Stadt oder Gemeinde kaufen Sie die folgenden Warengruppen überwiegend ein? -hier: Spielwaren- unter 30 Jahre ,9% 8 18,2% 68 30,8% 92 26,7% 66 16,0% 27 13,8% ,0% 52 32,3% 48 36,4% 41 4,0% 2 4,5% 15 6,8% 8 2,3% 16 3,9% 4 2,1% 19 3,6% 10 6,2% 8 6,1% 14 1,4% 2,9% 6 1,7% 6 1,5% 4 2,1% 4,7% 4 2,5% 2 1,5% 12 1,2% 2 4,5% 5 2,3% 3,9% 1,2% 5,9% 2 1,2% 5 3,8% 16 1,6% 3 6,8% 6 2,7% 3,9% 4 1,0% 1,5% 7 1,3% 5 3,1% 3 2,3% 58 5,7% 3 6,8% 11 5,0% 27 7,8% 17 4,1% 10 5,1% 31 5,8% 12 7,5% 5 3,8% 30 2,9% 1 2,3% 7 3,2% 13 3,8% 9 2,2% 7 3,6% 15 2,8% 5 3,1% 3 2,3% 39 3,8% 9 20,5% 9 4,1% 12 3,5% 9 2,2% 3 1,5% 21 3,9% 10 6,2% 5 3,8% 9,9% 1 2,3% 5 2,3% 1,3% 2,5% 1,5% 3,6% 1,6% 4 3,0% 1,1% 1,3% 1,8% 21 2,1% 2 4,5% 11 5,0% 5 1,5% 3,7% 1,5% 6 1,1% 8 5,0% 6 4,5% 7,7% 1,5% 3,9% 3,7% 1,5% 5,9% 1,8% 10 1,0% 4 1,8% 3,9% 3,7% 1,5% 5,9% 2 1,2% 2 1,5% 29 2,8% 3 6,8% 17 7,7% 5 1,5% 4 1,0% 2 1,0% 9 1,7% 8 5,0% 10 7,6% 23 2,2% 1 2,3% 5 2,3% 11 3,2% 6 1,5% 5 2,6% 13 2,4% 3 1,9% 2 1,5% ,2% 35 79,5% ,1% ,1% ,2% 67 34,4% ,8% ,8% ,5% % % % % % % % % % - in Prozent der Befragten einer Merkmals gruppe - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Gos lar & Umland 2014 Darstellung: DAtables 30 bis 49 Jahre Alter 50 bis 65 Jahre über 65 Jahre 1 Person 2 Personen Haus halts größe 3 Personen 4 Personen und mehr Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

231 MERKMALSGRUPPEN Gos lar Sees en Bad Harzburg Osterode am Harz Claus thal-zellerfeld Wernigerode Halbers tadt Salzgitter-Bad s onstiges Salzgitter Wolfenbüttel Braunschweig Hannover Internet / Versand s onstige Orte Befragte mit Angaben Befragte insgesamt Tabelle 1.7.a: Frage 1: In welcher Stadt oder Gemeinde kaufen Sie die folgenden Warengruppen überwiegend ein? -hier: Herrenoberbekleidung- Insges amt EINKAUFSORTE männlich - in Prozent der Befragten einer Merkmals gruppe - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Gos lar & Umland 2014 Darstellung: DAtables Ges chlecht weiblich Zone I ,0% ,7% ,2% ,8% 95 68,8% ,7% 53 30,1% 40 13,6% 33 3,2% 14 4,1% 19 2,8% 2 1,0% 2 1,4% 1,5% 26 14,8% 2,7% 22 2,2% 5 1,5% 17 2,5% 1,5% 1,7% 20 9,3% 20 2,0% 9 2,6% 11 1,6% 1,5% 19 6,5% 7,7% 4 1,2% 3,4% 6 2,8% 1,3% 87 8,5% 30 8,8% 57 8,4% 4 2,0% 1,7% 3 1,4% 11 6,3% 68 23,1% 52 5,1% 17 5,0% 35 5,1% 1,5% 3 1,7% 48 16,3% 21 2,1% 7 2,0% 14 2,1% 2 1,4% 19 10,8% 7,7% 7 1,0% 7 4,0% 6,6% 4 1,2% 2,3% 1,7% 4 1,9% 1,6% ,7% 47 13,7% 62 9,1% 19 9,5% 8 5,8% 26 12,0% 35 19,9% 21 7,1% 14 1,4% 6 1,8% 8 1,2% 2 1,0% 4 1,9% 4 2,3% 4 1,4% 52 5,1% 14 4,1% 38 5,6% 2 1,0% 9 6,5% 14 6,5% 7 4,0% 20 6,8% 42 4,1% 17 5,0% 25 3,7% 2 1,0% 5 3,6% 9 4,2% 1,6% 25 8,5% ,2% ,5% ,0% ,9% ,9% ,9% ,9% ,4% % % % % % % % % Zone II Wohnort Zone III Zone IV außerhalb Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

232 MERKMALSGRUPPEN Goslar Seesen Bad Harzburg Osterode am Harz Clausthal-Zellerfeld Wernigerode Halberstadt Salzgitter-Bad sonstiges Salzgitter Wolfenbüttel Braunschweig Hannover Internet / Versand sonstige Orte Befragte mit Angaben Befragte insgesamt Tabelle 1.7.b: Frage 1: In welcher Stadt oder Gemeinde kaufen Sie die folgenden Warengruppen überwiegend ein? -hier: Herrenoberbekleidung- Insgesamt EINKAUFSORTE unter 30 Jahre - in Prozent der Befragten einer Merkmalsgruppe - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Goslar & Umland 2014 Darstellung: DAtables 30 bis 49 Jahre Alter 50 bis 65 Jahre über 65 Jahre 1 Person 2 Personen Haushaltsgröße 3 Personen 4 Personen und mehr ,0% 21 47,7% 98 44,3% ,3% ,6% 42 21,5% ,9% 94 58,4% 65 49,2% 33 3,2% 1 2,3% 10 4,5% 9 2,6% 13 3,2% 6 3,1% 15 2,8% 6 3,7% 6 4,5% 22 2,2% 2,9% 8 2,3% 12 2,9% 3 1,5% 15 2,8% 1,6% 3 2,3% 20 2,0% 3 6,8% 4 1,8% 4 1,2% 8 1,9% 1,5% 15 2,8% 3 1,9% 1,8% 7,7% 1 2,3% 2,9% 1,3% 3,7% 2 1,0% 2,4% 1,6% 2 1,5% 87 8,5% 2 4,5% 10 4,5% 35 10,2% 40 9,7% 12 6,2% 63 11,8% 7 4,3% 5 3,8% 52 5,1% 13 5,9% 18 5,2% 21 5,1% 8 4,1% 33 6,2% 9 5,6% 2 1,5% 21 2,1% 3 6,8% 7 3,2% 6 1,7% 5 1,2% 2 1,0% 11 2,1% 6 3,7% 2 1,5% 7,7% 2 4,5% 2,9% 2,6% 1,2% 1,5% 3,6% 3 2,3% 6,6% 1,5% 4 1,2% 1,2% 4,7% 2 1,5% ,7% 7 15,9% 32 14,5% 40 11,6% 30 7,3% 6 3,1% 67 12,5% 21 13,0% 15 11,4% 14 1,4% 1 2,3% 3 1,4% 4 1,2% 6 1,5% 1,5% 10 1,9% 3 2,3% 52 5,1% 20 9,0% 17 4,9% 14 3,4% 6 3,1% 29 5,4% 6 3,7% 10 7,6% 42 4,1% 2 4,5% 11 5,0% 12 3,5% 17 4,1% 5 2,6% 24 4,5% 3 1,9% 10 7,6% ,2% 43 97,7% ,3% ,9% ,1% 95 48,7% ,4% ,5% ,7% % % % % % % % % % Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

233 MERKMALSGRUPPEN Gos lar Sees en Bad Harzburg Osterode am Harz Claus thal-zellerfeld Wernigerode Halbers tadt Salzgitter-Bad s onstiges Salzgitter Wolfenbüttel Braunschweig Hannover Internet / Versand s onstige Orte Befragte mit Angaben Befragte insgesamt Tabelle 1.8.a: Frage 1: In welcher Stadt oder Gemeinde kaufen Sie die folgenden Warengruppen überwiegend ein? -hier: Damenoberbekleidung- Insges amt EINKAUFSORTE männlich - in Prozent der Befragten einer Merkmals gruppe - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Gos lar & Umland 2014 Darstellung: DAtables Ges chlecht weiblich Zone I ,9% ,8% ,4% ,9% 99 71,7% ,1% 52 29,5% 45 15,3% 32 3,1% 13 3,8% 19 2,8% 1,7% 4 1,9% 26 14,8% 1,3% 25 2,4% 4 1,2% 21 3,1% 24 11,1% 1,3% 27 2,6% 7 2,0% 20 2,9% 27 9,2% 5,5% 3,9% 2,3% 4 1,9% 1,3% 87 8,5% 23 6,7% 64 9,4% 3 1,5% 1,7% 4 1,9% 9 5,1% 70 23,8% 55 5,4% 17 5,0% 38 5,6% 1,7% 1,5% 4 2,3% 49 16,7% 23 2,2% 7 2,0% 16 2,3% 2 1,4% 21 11,9% 8,8% 8 1,2% 8 4,5% 7,7% 2,6% 5,7% 4 1,9% 3 1,7% ,9% 43 12,6% 68 10,0% 20 10,1% 8 5,8% 25 11,6% 34 19,3% 24 8,2% 11 1,1% 5 1,5% 6,9% 3 1,5% 1,5% 3 1,7% 4 1,4% 74 7,2% 12 3,5% 62 9,1% 2 1,0% 11 8,0% 23 10,6% 7 4,0% 31 10,5% 43 4,2% 13 3,8% 30 4,4% 2 1,0% 6 4,3% 11 5,1% 1,6% 23 7,8% ,5% ,4% ,1% ,0% ,5% ,8% ,5% ,9% % % % % % % % % Zone II Wohnort Zone III Zone IV außerhalb Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

234 MERKMALSGRUPPEN Gos lar Seesen Bad Harzburg Osterode am Harz Claus thal-zellerfeld Wernigerode Halbers tadt Salzgitter-Bad s onstiges Salzgitter Wolfenbüttel Braunschweig Hannover Internet / Versand s onstige Orte Befragte mit Angaben Befragte insgesamt Insges amt EINKAUFSORTE Tabelle 1.8.b: Frage 1: In welcher Stadt oder Gemeinde kaufen Sie die folgenden Warengruppen überwiegend ein? -hier: Damenoberbekleidung- unter 30 Jahre - in Prozent der Befragten einer Merkmals gruppe - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Gos lar & Umland 2014 Darstellung: DAtables 30 bis 49 Jahre Alter 50 bis 65 Jahre über 65 Jahre 1 Person 2 Personen Haus halts größe 3 Personen 4 Personen und mehr ,9% 20 45,5% ,2% ,5% ,4% 64 32,8% ,0% 94 58,4% 66 50,0% 32 3,1% 2 4,5% 8 3,6% 8 2,3% 14 3,4% 6 3,1% 14 2,6% 7 4,3% 5 3,8% 25 2,4% 2,9% 12 3,5% 11 2,7% 6 3,1% 15 2,8% 1,6% 3 2,3% 27 2,6% 2 4,5% 3 1,4% 7 2,0% 14 3,4% 9 4,6% 15 2,8% 2 1,2% 1,8% 5,5% 1,5% 4 1,0% 3 1,5% 1,2% 1,8% 87 8,5% 2 4,5% 11 5,0% 35 10,2% 39 9,5% 13 6,7% 60 11,2% 8 5,0% 6 4,5% 55 5,4% 12 5,4% 17 4,9% 26 6,3% 11 5,6% 34 6,4% 8 5,0% 2 1,5% 23 2,2% 4 9,1% 5 2,3% 7 2,0% 7 1,7% 2 1,0% 11 2,1% 8 5,0% 2 1,5% 8,8% 2 4,5% 3 1,4% 2,6% 1,2% 1,5% 4,7% 3 2,3% 7,7% 2,9% 3,9% 2,5% 5,9% 1,6% 1,8% ,9% 5 11,4% 34 15,4% 37 10,8% 35 8,5% 11 5,6% 63 11,8% 19 11,8% 18 13,6% 11 1,1% 2,9% 4 1,2% 5 1,2% 9 1,7% 2 1,5% 74 7,2% 21 9,5% 21 6,1% 32 7,8% 16 8,2% 39 7,3% 8 5,0% 11 8,3% 43 4,2% 1 2,3% 7 3,2% 14 4,1% 21 5,1% 10 5,1% 23 4,3% 2 1,2% 8 6,1% ,5% 38 86,4% ,5% ,1% ,7% ,9% ,9% ,1% ,7% % % % % % % % % % Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

235 MERKMALSGRUPPEN Gos lar Seesen Bad Harzburg Osterode am Harz Claus thal-zellerfeld Wernigerode Halbers tadt Salzgitter-Bad s onstiges Salzgitter Wolfenbüttel Braunschweig Hannover Internet / Versand s onstige Orte Befragte mit Angaben Befragte insgesamt Tabelle 1.9.a: Frage 1: In welcher Stadt oder Gemeinde kaufen Sie die folgenden Warengruppen überwiegend ein? -hier: Kinderbekleidung- Insges amt EINKAUFSORTE männlich - in Prozent der Befragten einer Merkmals gruppe - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Gos lar & Umland 2014 Darstellung: DAtables Ges chlecht weiblich Zone I ,0% 73 21,3% ,3% 79 39,7% 48 34,8% 60 27,8% 25 14,2% 13 4,4% 31 3,0% 15 4,4% 16 2,3% 3 1,5% 2 1,4% 2,9% 22 12,5% 2,7% 7,7% 7 1,0% 7 3,2% 11 1,1% 4 1,2% 7 1,0% 2,9% 9 3,1% 4,4% 2,6% 2,3% 3 1,4% 1,3% 37 3,6% 11 3,2% 26 3,8% 1,5% 1,7% 1,5% 6 3,4% 28 9,5% 20 2,0% 8 2,3% 12 1,8% 3 1,7% 17 5,8% 20 2,0% 5 1,5% 15 2,2% 20 11,4% 5,5% 5,7% 5 2,8% 1,1% 1,1% 1,6% 36 3,5% 15 4,4% 21 3,1% 3 1,5% 7 5,1% 10 4,6% 11 6,3% 5 1,7% 10 1,0% 5 1,5% 5,7% 1,5% 4 1,9% 2 1,1% 3 1,0% 10 1,0% 1,3% 9 1,3% 1,7% 5 2,3% 4 2,3% 15 1,5% 4 1,2% 11 1,6% 1,5% 5 3,6% 1,5% 1,6% 7 2,4% ,2% ,8% ,4% 88 44,2% 64 46,4% 95 44,0% ,8% 85 28,9% % % % % % % % % Zone II Wohnort Zone III Zone IV außerhalb Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

236 MERKMALSGRUPPEN Gos lar Seesen Bad Harzburg Osterode am Harz Claus thal-zellerfeld Wernigerode Halbers tadt Salzgitter-Bad s onstiges Salzgitter Wolfenbüttel Braunschweig Hannover Internet / Versand s onstige Orte Befragte mit Angaben Befragte insgesamt Insges amt EINKAUFSORTE Tabelle 1.9.b: Frage 1: In welcher Stadt oder Gemeinde kaufen Sie die folgenden Warengruppen überwiegend ein? -hier: Kinderbekleidungl- unter 30 Jahre ,0% 16 36,4% 77 34,8% 84 24,4% 48 11,7% 20 10,3% 90 16,9% 62 38,5% 53 40,2% 31 3,0% 1 2,3% 10 4,5% 9 2,6% 11 2,7% 3 1,5% 13 2,4% 8 5,0% 7 5,3% 7,7% 1,5% 2,6% 4 1,0% 1,5% 4,7% 1,6% 1,8% 11 1,1% 3 6,8% 3 1,4% 3,9% 1,2% 2 1,0% 5,9% 3 1,9% 1,8% 4,4% 3 1,4% 1,2% 2,4% 1,6% 1,8% 37 3,6% 2 4,5% 8 3,6% 16 4,7% 11 2,7% 6 3,1% 20 3,7% 6 3,7% 5 3,8% 20 2,0% 9 4,1% 5 1,5% 6 1,5% 3 1,5% 9 1,7% 5 3,1% 3 2,3% 20 2,0% 5 11,4% 8 3,6% 7 2,0% 1,5% 7 1,3% 6 3,7% 6 4,5% 5,5% 2 4,5% 2,9% 1,3% 1,5% 1,2% 3 2,3% 1,1% 1,3% 1,2% 36 3,5% 2 4,5% 21 9,5% 8 2,3% 5 1,2% 1,5% 12 2,2% 13 8,1% 10 7,6% 10 1,0% 1,5% 4 1,2% 5 1,2% 8 1,5% 2 1,5% 10 1,0% 8 3,6% 1,3% 1,2% 2,4% 4 2,5% 4 3,0% 15 1,5% 6 2,7% 6 1,7% 3,7% 6 1,1% 2 1,2% 7 5,3% ,2% 31 70,5% ,0% ,7% 96 23,3% 38 19,5% ,7% ,9% ,0% % % % % % % % % % - in Prozent der Befragten einer Merkmals gruppe - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Gos lar & Umland 2014 Darstellung: DAtables 30 bis 49 Jahre Alter 50 bis 65 Jahre über 65 Jahre 1 Person 2 Personen Haus halts größe 3 Personen 4 Personen und mehr Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

237 MERKMALSGRUPPEN Gos lar Seesen Bad Harzburg Osterode am Harz Claus thal-zellerfeld Wernigerode Halbers tadt Salzgitter-Bad s onstiges Salzgitter Wolfenbüttel Braunschweig Hannover Blankenburg Internet / Versand s onstige Orte Befragte mit Angaben Befragte insgesamt Tabelle 1.10.a: Frage 1: In welcher Stadt oder Gemeinde kaufen Sie die folgenden Warengruppen überwiegend ein? -hier: Schuhe, Lederwaren- Insges amt EINKAUFSORTE männlich - in Prozent der Befragten einer Merkmals gruppe - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Gos lar & Umland 2014 Darstellung: DAtables Ges chlecht weiblich Zone I ,3% ,8% ,6% ,9% ,8% 91 42,1% 43 24,4% 24 8,2% 48 4,7% 24 7,0% 24 3,5% 3 1,5% 5 3,6% 3 1,4% 33 18,8% 4 1,4% 47 4,6% 9 2,6% 38 5,6% 2 1,0% 2 1,4% 42 19,4% 1,3% 47 4,6% 15 4,4% 32 4,7% 8 3,7% 39 13,3% 12 1,2% 5 1,5% 7 1,0% 12 5,6% ,4% 47 13,7% 80 11,7% 3 1,5% 1,7% 4 1,9% 18 10,2% ,4% 69 6,7% 20 5,8% 49 7,2% 1,5% 3 1,7% 65 22,1% 40 3,9% 10 2,9% 30 4,4% 4 2,9% 2,9% 33 18,8% 1,3% 13 1,3% 2,6% 11 1,6% 13 7,4% 6,6% 3,9% 3,4% 6 2,8% 75 7,3% 29 8,5% 46 6,8% 10 5,0% 5 3,6% 19 8,8% 27 15,3% 14 4,8% 6,6% 3,9% 3,4% 3 1,4% 2 1,1% 1,3% 10 1,0% 2,6% 8 1,2% 10 3,4% 40 3,9% 11 3,2% 29 4,3% 6 3,0% 6 4,3% 9 4,2% 3 1,7% 16 5,4% 42 4,1% 14 4,1% 28 4,1% 3 1,5% 9 6,5% 13 6,0% 1,6% 16 5,4% ,2% ,5% ,6% ,5% % ,6% % ,3% % % % % % % % % Zone II Wohnort Zone III Zone IV außerhalb Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

238 MERKMALSGRUPPEN Goslar Seesen Bad Harzburg Osterode am Harz Clausthal-Zellerfeld Wernigerode Halberstadt Salzgitter-Bad sonstiges Salzgitter Wolfenbüttel Braunschweig Hannover Blankenburg Internet / Versand sonstige Orte Befragte mit Angaben Befragte insgesamt Insgesamt EINKAUFSORTE Tabelle 1.10.b: Frage 1: In welcher Stadt oder Gemeinde kaufen Sie die folgenden Warengruppen überwiegend ein? -hier: Schuhe, Lederwaren- unter 30 Jahre - in Prozent der Befragten einer Merkmalsgruppe - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Goslar & Umland 2014 Darstellung: DAtables 30 bis 49 Jahre Alter 50 bis 65 Jahre über 65 Jahre 1 Person 2 Personen Haushaltsgröße 3 Personen 4 Personen und mehr ,3% 20 45,5% 88 39,8% ,2% ,0% 76 39,0% ,8% 76 47,2% 58 43,9% 48 4,7% 3 6,8% 14 6,3% 12 3,5% 19 4,6% 8 4,1% 20 3,7% 12 7,5% 8 6,1% 47 4,6% 1 2,3% 5 2,3% 18 5,2% 23 5,6% 13 6,7% 25 4,7% 4 2,5% 5 3,8% 47 4,6% 3 6,8% 7 3,2% 10 2,9% 26 6,3% 16 8,2% 24 4,5% 3 1,9% 4 3,0% 12 1,2% 1 2,3% 2,9% 3,9% 6 1,5% 3 1,5% 4,7% 3 1,9% 2 1,5% ,4% 3 6,8% 20 9,0% 49 14,2% 55 13,3% 23 11,8% 78 14,6% 16 9,9% 10 7,6% 69 6,7% 14 6,3% 24 7,0% 31 7,5% 15 7,7% 42 7,9% 9 5,6% 3 2,3% 40 3,9% 3 6,8% 12 5,4% 12 3,5% 13 3,2% 5 2,6% 19 3,6% 11 6,8% 5 3,8% 13 1,3% 2 4,5% 5 2,3% 4 1,2% 2,5% 1,5% 5,9% 2 1,2% 5 3,8% 6,6% 1,5% 4 1,2% 1,2% 4,7% 1,6% 1,8% 75 7,3% 6 13,6% 22 10,0% 29 8,4% 18 4,4% 9 4,6% 37 6,9% 14 8,7% 15 11,4% 6,6% 2 4,5% 2,9% 2,5% 1,5% 3,6% 2 1,5% 10 1,0% 1,5% 1,3% 8 1,9% 5 2,6% 3,6% 2 1,5% 40 3,9% 17 7,7% 11 3,2% 11 2,7% 8 4,1% 21 3,9% 6 3,7% 4 3,0% 42 4,1% 9 4,1% 14 4,1% 19 4,6% 9 4,6% 23 4,3% 3 1,9% 7 5,3% ,2% % ,1% ,7% ,8% ,5% ,4% ,4% ,2% % % % % % % % % % Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

239 MERKMALSGRUPPEN Gos lar Seesen Bad Harzburg Osterode am Harz Claus thal-zellerfeld Wernigerode Halbers tadt Salzgitter-Bad s onstiges Salzgitter Wolfenbüttel Braunschweig Hannover Blankenburg Internet / Versand s onstige Orte Befragte mit Angaben Befragte insgesamt Tabelle 1.11.a: Frage 1: In welcher Stadt oder Gemeinde kaufen Sie die folgenden Warengruppen überwiegend ein? -hier: Sportbekleidung, Sportartikel- Insges amt EINKAUFSORTE männlich ,3% ,5% ,7% ,9% 97 70,3% 89 41,2% 38 21,6% 23 7,8% 46 4,5% 21 6,1% 25 3,7% 2 1,0% 3 2,2% 5 2,3% 34 19,3% 2,7% 19 1,9% 4 1,2% 15 2,2% 19 8,8% 36 3,5% 10 2,9% 26 3,8% 5 2,3% 31 10,5% 12 1,2% 2,6% 10 1,5% 1,5% 10 4,6% 1,3% 101 9,9% 34 9,9% 67 9,8% 3 1,5% 1,7% 4 1,9% 14 8,0% 79 26,9% 57 5,6% 18 5,3% 39 5,7% 1,7% 1,5% 4 2,3% 51 17,3% 20 2,0% 7 2,0% 13 1,9% 2 1,4% 18 10,2% 16 1,6% 2,6% 14 2,1% 1,5% 15 8,5% 2,2% 2,6% 2,9% 82 8,0% 37 10,8% 45 6,6% 14 7,0% 4 2,9% 23 10,6% 31 17,6% 10 3,4% 8,8% 4 1,2% 4,6% 1,5% 5 2,3% 2,7% 12 1,2% 3,9% 9 1,3% 12 4,1% 47 4,6% 17 5,0% 30 4,4% 8 4,0% 7 5,1% 11 5,1% 6 3,4% 15 5,1% 20 2,0% 9 2,6% 11 1,6% 2 1,0% 3 2,2% 5 2,3% 2 1,1% 8 2,7% ,0% ,2% ,0% ,4% ,5% ,3% ,0% ,6% % % % % % % % % - in Prozent der Befragten einer Merkmals gruppe - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Gos lar & Umland 2014 Darstellung: DAtables Ges chlecht weiblich Zone I Zone II Wohnort Zone III Zone IV außerhalb Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

240 MERKMALSGRUPPEN Gos lar Seesen Bad Harzburg Osterode am Harz Claus thal-zellerfeld Wernigerode Halbers tadt Salzgitter-Bad s onstiges Salzgitter Wolfenbüttel Braunschweig Hannover Blankenburg Internet / Versand s onstige Orte Befragte mit Angaben Befragte insgesamt Insges amt EINKAUFSORTE Tabelle 1.11.b: Frage 1: In welcher Stadt oder Gemeinde kaufen Sie die folgenden Warengruppen überwiegend ein? -hier: Sportbekleidung, Sportartikel- unter 30 Jahre - in Prozent der Befragten einer Merkmals gruppe - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Gos lar & Umland 2014 Darstellung: DAtables 30 bis 49 Jahre Alter 50 bis 65 Jahre über 65 Jahre 1 Person 2 Personen Haus halts größe 3 Personen 4 Personen und mehr ,3% 18 40,9% 92 41,6% ,3% ,3% 63 32,3% ,9% 75 46,6% 57 43,2% 46 4,5% 3 6,8% 16 7,2% 10 2,9% 17 4,1% 5 2,6% 21 3,9% 10 6,2% 10 7,6% 19 1,9% 2,9% 8 2,3% 9 2,2% 3 1,5% 10 1,9% 4 2,5% 2 1,5% 36 3,5% 3 6,8% 8 3,6% 8 2,3% 16 3,9% 8 4,1% 20 3,7% 5 3,1% 3 2,3% 12 1,2% 3 6,8% 2,9% 2,6% 5 1,2% 6 3,1% 2,4% 1,6% 3 2,3% 101 9,9% 3 6,8% 15 6,8% 41 11,9% 42 10,2% 20 10,3% 60 11,2% 12 7,5% 9 6,8% 57 5,6% 12 5,4% 24 7,0% 21 5,1% 11 5,6% 35 6,6% 8 5,0% 3 2,3% 20 2,0% 2 4,5% 6 2,7% 7 2,0% 5 1,2% 2 1,0% 11 2,1% 4 2,5% 3 2,3% 16 1,6% 3 6,8% 4 1,8% 5 1,5% 4 1,0% 1,5% 7 1,3% 4 2,5% 4 3,0% 2,2% 1,5% 1,2% 1,2% 1,8% 82 8,0% 6 13,6% 25 11,3% 32 9,3% 19 4,6% 7 3,6% 43 8,1% 17 10,6% 15 11,4% 8,8% 1 2,3% 2,9% 3,9% 2,5% 1,5% 3,6% 1,6% 3 2,3% 12 1,2% 1,5% 1,3% 10 2,4% 5 2,6% 6 1,1% 1,8% 47 4,6% 2 4,5% 22 10,0% 12 3,5% 10 2,4% 6 3,1% 21 3,9% 8 5,0% 11 8,3% 20 2,0% 4 1,8% 7 2,0% 9 2,2% 3 1,5% 12 2,2% 2 1,2% 3 2,3% ,0% % ,9% ,8% ,5% ,3% ,1% ,8% ,0% % % % % % % % % % Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

241 MERKMALSGRUPPEN Gos lar Seesen Bad Harzburg Osterode am Harz Claus thal-zellerfeld Wernigerode Halbers tadt Salzgitter-Bad s onstiges Salzgitter Wolfenbüttel Braunschweig Hannover Internet / Versand s onstige Orte Befragte mit Angaben Befragte insgesamt Tabelle 1.12.a: Frage 1: In welcher Stadt oder Gemeinde kaufen Sie die folgenden Warengruppen überwiegend ein? -hier: Glas, Porzellan, Keramik, Haushaltswaren- Insges amt EINKAUFSORTE männlich - in Prozent der Befragten einer Merkmals gruppe - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Gos lar & Umland 2014 Darstellung: DAtables Ges chlecht weiblich Zone I ,5% ,4% ,5% ,9% 83 60,1% 88 40,7% 46 26,1% 26 8,8% 41 4,0% 18 5,3% 23 3,4% 5 2,5% 4 2,9% 5 2,3% 26 14,8% 1,3% 36 3,5% 10 2,9% 26 3,8% 2 1,0% 2 1,4% 29 13,4% 1,6% 2,7% 38 3,7% 13 3,8% 25 3,7% 1,5% 37 12,6% 22 2,2% 7 2,0% 15 2,2% 2 1,0% 20 9,3% ,1% 37 10,8% 77 11,3% 3 1,5% 1,7% 4 1,9% 15 8,5% 91 31,0% 62 6,1% 21 6,1% 41 6,0% 1,5% 5 2,8% 56 19,0% 24 2,3% 9 2,6% 15 2,2% 1,7% 1,5% 22 12,5% 16 1,6% 4 1,2% 12 1,8% 1,7% 15 8,5% 4,4% 1,3% 3,4% 2,9% 2 1,1% 70 6,8% 24 7,0% 46 6,8% 7 3,5% 8 5,8% 22 10,2% 25 14,2% 8 2,7% 8,8% 3,9% 5,7% 5 2,3% 1,6% 2,7% 29 2,8% 8 2,3% 21 3,1% 1,5% 7 5,1% 7 3,2% 3 1,7% 11 3,7% 47 4,6% 16 4,7% 31 4,6% 10 7,2% 11 5,1% 1,6% 25 8,5% ,4% ,4% ,5% ,0% ,8% ,7% ,0% ,1% % % % % % % % % Zone II Wohnort Zone III Zone IV außerhalb Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

242 MERKMALSGRUPPEN Goslar Seesen Bad Harzburg Osterode am Harz Clausthal-Zellerfeld Wernigerode Halberstadt Salzgitter-Bad sonstiges Salzgitter Wolfenbüttel Braunschweig Hannover Internet / Versand sonstige Orte Befragte mit Angaben Befragte insgesamt Insgesamt EINKAUFSORTE Tabelle 1.12.b: Frage 1: In welcher Stadt oder Gemeinde kaufen Sie die folgenden Warengruppen überwiegend ein? -hier: Glas, Porzellan, Keramik, Haushaltswaren- unter 30 Jahre - in Prozent der Befragten einer Merkmalsgruppe - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Goslar & Umland 2014 Darstellung: DAtables 30 bis 49 Jahre Alter 50 bis 65 Jahre über 65 Jahre 1 Person 2 Personen Haushaltsgröße 3 Personen 4 Personen und mehr ,5% 15 34,1% 97 43,9% ,2% ,4% 62 31,8% ,3% 79 49,1% 58 43,9% 41 4,0% 2 4,5% 11 5,0% 11 3,2% 17 4,1% 6 3,1% 21 3,9% 8 5,0% 6 4,5% 36 3,5% 1 2,3% 4 1,8% 16 4,7% 15 3,6% 8 4,1% 22 4,1% 2 1,2% 4 3,0% 38 3,7% 2 4,5% 9 4,1% 8 2,3% 18 4,4% 11 5,6% 23 4,3% 2 1,2% 2 1,5% 22 2,2% 2 4,5% 4 1,8% 5 1,5% 11 2,7% 8 4,1% 7 1,3% 4 2,5% 3 2,3% ,1% 1 2,3% 20 9,0% 46 13,4% 46 11,2% 23 11,8% 63 11,8% 16 9,9% 11 8,3% 62 6,1% 13 5,9% 28 8,1% 21 5,1% 11 5,6% 39 7,3% 7 4,3% 5 3,8% 24 2,3% 4 9,1% 6 2,7% 8 2,3% 6 1,5% 4 2,1% 8 1,5% 8 5,0% 4 3,0% 16 1,6% 2 4,5% 6 2,7% 4 1,2% 4 1,0% 3 1,5% 7 1,3% 2 1,2% 4 3,0% 4,4% 3,9% 1,2% 3,6% 1,8% 70 6,8% 5 11,4% 22 10,0% 25 7,3% 18 4,4% 7 3,6% 35 6,6% 15 9,3% 13 9,8% 8,8% 1 2,3% 4 1,8% 1,3% 2,5% 1,5% 3,6% 2 1,2% 2 1,5% 29 2,8% 1 2,3% 12 5,4% 8 2,3% 8 1,9% 4 2,1% 15 2,8% 5 3,1% 5 3,8% 47 4,6% 1 2,3% 9 4,1% 12 3,5% 25 6,1% 12 6,2% 22 4,1% 6 3,7% 7 5,3% ,4% 37 84,1% ,2% ,1% ,0% ,1% ,4% ,9% ,7% % % % % % % % % % Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

243 MERKMALSGRUPPEN Gos lar Seesen Bad Harzburg Osterode am Harz Claus thal-zellerfeld Wernigerode Halbers tadt Salzgitter-Bad s onstiges Salzgitter Wolfenbüttel Braunschweig Hannover Blankenburg Internet / Versand s onstige Orte Befragte mit Angaben Befragte insgesamt Tabelle 1.13.a: Frage 1: In welcher Stadt oder Gemeinde kaufen Sie die folgenden Warengruppen überwiegend ein? -hier: Haus-, Tisch- & Bettwäsche- Insges amt EINKAUFSORTE männlich - in Prozent der Befragten einer Merkmals gruppe - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Gos lar & Umland 2014 Darstellung: DAtables Ges chlecht weiblich Zone I ,1% ,5% ,4% ,4% 75 54,3% 93 43,1% 41 23,3% 19 6,5% 41 4,0% 17 5,0% 24 3,5% 4 2,0% 6 4,3% 4 1,9% 25 14,2% 2,7% 38 3,7% 9 2,6% 29 4,3% 2 1,0% 2 1,4% 31 14,4% 1,6% 2,7% 32 3,1% 13 3,8% 19 2,8% 1,7% 1,5% 30 10,2% 14 1,4% 4 1,2% 10 1,5% 14 6,5% ,2% 38 11,1% 77 11,3% 3 1,5% 1,7% 4 1,9% 13 7,4% 94 32,0% 58 5,7% 17 5,0% 41 6,0% 1,5% 4 2,3% 53 18,0% 33 3,2% 10 2,9% 23 3,4% 2 1,4% 31 17,6% 13 1,3% 3,9% 10 1,5% 1,7% 12 6,8% 2,2% 2,3% 2,9% 67 6,5% 22 6,4% 45 6,6% 9 4,5% 6 4,3% 21 9,7% 23 13,1% 8 2,7% 10 1,0% 5 1,5% 5,7% 3 1,5% 5 2,3% 2,7% 10 1,0% 4 1,2% 6,9% 10 3,4% 66 6,5% 17 5,0% 49 7,2% 5 2,5% 21 15,2% 10 4,6% 7 4,0% 23 7,8% 33 3,2% 11 3,2% 22 3,2% 1,5% 7 5,1% 11 5,1% 1,6% 13 4,4% ,1% ,2% ,6% ,0% ,4% ,2% ,8% ,1% % % % % % % % % Zone II Wohnort Zone III Zone IV außerhalb Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

244 MERKMALSGRUPPEN Gos lar Seesen Bad Harzburg Osterode am Harz Claus thal-zellerfeld Wernigerode Halbers tadt Salzgitter-Bad s onstiges Salzgitter Wolfenbüttel Braunschweig Hannover Blankenburg Internet / Versand s onstige Orte Befragte mit Angaben Befragte insgesamt Insges amt EINKAUFSORTE Tabelle 1.13.b: Frage 1: In welcher Stadt oder Gemeinde kaufen Sie die folgenden Warengruppen überwiegend ein? -hier: Haus-, Tisch- & Bettwäsche- unter 30 Jahre - in Prozent der Befragten einer Merkmals gruppe - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Gos lar & Umland 2014 Darstellung: DAtables 30 bis 49 Jahre Alter 50 bis 65 Jahre über 65 Jahre 1 Person 2 Personen Haus halts größe 3 Personen ,1% 18 40,9% 88 39,8% ,6% ,2% 63 32,3% ,8% 67 41,6% 58 43,9% 41 4,0% 13 5,9% 14 4,1% 14 3,4% 5 2,6% 17 3,2% 14 8,7% 5 3,8% 38 3,7% 5 2,3% 16 4,7% 17 4,1% 8 4,1% 21 3,9% 4 2,5% 5 3,8% 32 3,1% 2 4,5% 8 3,6% 6 1,7% 15 3,6% 10 5,1% 18 3,4% 3 1,9% 1,8% 14 1,4% 2 4,5% 2,9% 1,3% 9 2,2% 6 3,1% 6 1,1% 1,6% 1,8% ,2% 2 4,5% 18 8,1% 44 12,8% 50 12,1% 22 11,3% 66 12,4% 15 9,3% 11 8,3% 58 5,7% 11 5,0% 27 7,8% 20 4,9% 9 4,6% 39 7,3% 6 3,7% 4 3,0% 33 3,2% 5 11,4% 9 4,1% 10 2,9% 9 2,2% 6 3,1% 12 2,2% 9 5,6% 6 4,5% 13 1,3% 2 4,5% 5 2,3% 2,6% 4 1,0% 2 1,0% 6 1,1% 3 1,9% 2 1,5% 2,2% 2,6% 1,2% 1,6% 4 Personen und mehr 67 6,5% 3 6,8% 23 10,4% 21 6,1% 20 4,9% 6 3,1% 35 6,6% 11 6,8% 15 11,4% 10 1,0% 1 2,3% 3 1,4% 4 1,2% 2,5% 1,5% 3,6% 3 1,9% 3 2,3% 10 1,0% 2,6% 8 1,9% 2 1,0% 6 1,1% 1,6% 1,8% 66 6,5% 3 6,8% 25 11,3% 23 6,7% 15 3,6% 7 3,6% 37 6,9% 13 8,1% 9 6,8% 33 3,2% 1 2,3% 6 2,7% 11 3,2% 15 3,6% 11 5,6% 15 2,8% 2 1,2% 5 3,8% ,1% 39 88,6% ,7% ,8% ,3% ,0% ,6% ,0% ,5% % % % % % % % % % Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

245 MERKMALSGRUPPEN Gos lar Sees en Bad Harzburg Osterode am Harz Claus thal-zellerfeld Wernigerode Halbers tadt Salzgitter-Bad s onstiges Salzgitter Wolfenbüttel Braunschweig Hannover Schladen Blankenburg Langels heim Internet / Versand s onstige Orte Befragte mit Angaben Befragte insgesamt Tabelle 1.14.a: Frage 1: In welcher Stadt oder Gemeinde kaufen Sie die folgenden Warengruppen überwiegend ein? -hier: Elektrowaren- Insges amt EINKAUFSORTE männlich - in Prozent der Befragten einer Merkmals gruppe - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Gos lar & Umland 2014 Darstellung: DAtables Ges chlecht weiblich Zone I ,6% ,2% ,4% ,9% 95 68,8% 96 44,4% 35 19,9% 23 7,8% 54 5,3% 23 6,7% 31 4,6% 3 1,5% 7 5,1% 6 2,8% 36 20,5% 2,7% 41 4,0% 13 3,8% 28 4,1% 2 1,0% 35 16,2% 2 1,1% 2,7% 43 4,2% 14 4,1% 29 4,3% 1,7% 1,5% 41 13,9% 19 1,9% 4 1,2% 15 2,2% 1,5% 18 8,3% ,7% 37 10,8% 83 12,2% 1,7% 2,9% 17 9,7% ,0% 72 7,0% 21 6,1% 51 7,5% 1,5% 3 1,7% 68 23,1% 32 3,1% 8 2,3% 24 3,5% 4 2,9% 28 15,9% 22 2,2% 6 1,8% 16 2,3% 22 12,5% 2,2% 1,3% 1,1% 2,9% 43 4,2% 17 5,0% 26 3,8% 5 2,5% 5 3,6% 12 5,6% 17 9,7% 4 1,4% 8,8% 3,9% 5,7% 1,5% 3 1,4% 2 1,1% 2,7% 11 1,1% 4 1,2% 7 1,0% 11 5,1% 14 1,4% 4 1,2% 10 1,5% 14 4,8% 15 1,5% 1,3% 14 2,1% 14 10,1% 1,5% 50 4,9% 15 4,4% 35 5,1% 5 2,5% 6 4,3% 15 6,9% 7 4,0% 17 5,8% 19 1,9% 5 1,5% 14 2,1% 6 2,8% 13 4,4% ,9% ,7% ,5% ,5% ,4% ,8% ,0% ,3% % % % % % % % % Zone II Wohnort Zone III Zone IV außerhalb Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

246 MERKMALSGRUPPEN Goslar Seesen Bad Harzburg Osterode am Harz Clausthal-Zellerfeld Wernigerode Halberstadt Salzgitter-Bad sonstiges Salzgitter Wolfenbüttel Braunschweig Hannover Schladen Blankenburg Langelsheim Internet / Versand sonstige Orte Befragte mit Angaben Befragte insgesamt Tabelle 1.14.b: Frage 1: In welcher Stadt oder Gemeinde kaufen Sie die folgenden Warengruppen überwiegend ein? -hier: Elektrowaren- Insgesamt EINKAUFSORTE unter 30 Jahre - in Prozent der Befragten einer Merkmalsgruppe - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Goslar & Umland 2014 Darstellung: DAtables 30 bis 49 Jahre Alter 50 bis 65 Jahre über 65 Jahre 1 Person 2 Personen Haushaltsgröße 3 Personen ,6% 21 47,7% ,6% ,2% ,4% 68 34,9% ,7% 80 49,7% 66 50,0% 54 5,3% 1 2,3% 14 6,3% 13 3,8% 26 6,3% 9 4,6% 27 5,1% 9 5,6% 9 6,8% 41 4,0% 3 1,4% 16 4,7% 22 5,3% 8 4,1% 23 4,3% 6 3,7% 4 3,0% 43 4,2% 2 4,5% 10 4,5% 8 2,3% 22 5,3% 16 8,2% 19 3,6% 4 2,5% 4 3,0% 19 1,9% 3 6,8% 2,9% 4 1,2% 10 2,4% 8 4,1% 6 1,1% 2 1,2% 3 2,3% ,7% 2 4,5% 17 7,7% 46 13,4% 55 13,3% 27 13,8% 72 13,5% 16 9,9% 5 3,8% 72 7,0% 13 5,9% 29 8,4% 30 7,3% 15 7,7% 42 7,9% 9 5,6% 6 4,5% 32 3,1% 3 6,8% 7 3,2% 10 2,9% 12 2,9% 6 3,1% 16 3,0% 6 3,7% 4 3,0% 22 2,2% 5 11,4% 7 3,2% 4 1,2% 6 1,5% 3 1,5% 11 2,1% 2 1,2% 6 4,5% 2,2% 1,3% 1,2% 1,2% 1,6% 43 4,2% 1 2,3% 13 5,9% 20 5,8% 9 2,2% 1,5% 27 5,1% 8 5,0% 7 5,3% 8,8% 1 2,3% 3 1,4% 1,3% 3,7% 2 1,0% 3,6% 3 2,3% 11 1,1% 1,5% 5 1,5% 5 1,2% 1,5% 7 1,3% 1,6% 2 1,5% 14 1,4% 1,5% 2,6% 11 2,7% 5 2,6% 7 1,3% 2 1,2% 4 Personen und mehr 15 1,5% 2,9% 6 1,7% 7 1,7% 3 1,5% 10 1,9% 1,6% 1,8% 50 4,9% 5 11,4% 20 9,0% 15 4,4% 9 2,2% 6 3,1% 21 3,9% 11 6,8% 11 8,3% 19 1,9% 2,9% 7 2,0% 10 2,4% 4 2,1% 13 2,4% 1,6% 1,8% ,9% % ,6% ,5% ,2% ,3% ,8% ,8% % % % % % % % % % % Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

247 MERKMALSGRUPPEN Gos lar Sees en Bad Harzburg Osterode am Harz Claus thal-zellerfeld Wernigerode Halbers tadt Salzgitter-Bad s onstiges Salzgitter Wolfenbüttel Braunschweig Hannover Internet / Versand s onstige Orte Befragte mit Angaben Befragte insgesamt Tabelle 1.15.a: Frage 1: In welcher Stadt oder Gemeinde kaufen Sie die folgenden Warengruppen überwiegend ein? -hier: Möbel, Einrichtungsbedarf- Insges amt EINKAUFSORTE männlich - in Prozent der Befragten einer Merkmals gruppe - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Gos lar & Umland 2014 Darstellung: DAtables Ges chlecht weiblich Zone I ,0% ,2% ,4% ,3% 71 51,4% 89 41,2% 27 15,3% 29 9,9% 48 4,7% 24 7,0% 24 3,5% 2 1,0% 6 4,3% 1,5% 35 19,9% 4 1,4% 30 2,9% 5 1,5% 25 3,7% 3 1,5% 2 1,4% 20 9,3% 2 1,1% 3 1,0% 16 1,6% 6 1,8% 10 1,5% 1,7% 2,9% 13 4,4% 6,6% 6,9% 6 2,8% 84 8,2% 27 7,9% 57 8,4% 1,5% 1,7% 2,9% 10 5,7% 70 23,8% 83 8,1% 26 7,6% 57 8,4% 2,9% 8 4,5% 73 24,8% 20 2,0% 6 1,8% 14 2,1% 1,7% 19 10,8% 8,8% 1,3% 7 1,0% 8 4,5% 5,5% 3,9% 2,3% 1,7% 2,9% 2 1,1% ,5% 41 12,0% 87 12,8% 26 13,1% 18 13,0% 34 15,7% 35 19,9% 15 5,1% 19 1,9% 10 2,9% 9 1,3% 3 1,5% 2 1,4% 9 4,2% 3 1,7% 2,7% 22 2,2% 4 1,2% 18 2,6% 3 1,5% 3 2,2% 9 4,2% 2 1,1% 5 1,7% 36 3,5% 10 2,9% 26 3,8% 2 1,4% 8 3,7% 2 1,1% 24 8,2% ,4% ,8% ,6% ,4% ,3% ,2% ,9% ,0% % % % % % % % % Zone II Wohnort Zone III Zone IV außerhalb Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

248 MERKMALSGRUPPEN Gos lar Sees en Bad Harzburg Osterode am Harz Claus thal-zellerfeld Wernigerode Halbers tadt Salzgitter-Bad s onstiges Salzgitter Wolfenbüttel Braunschweig Hannover Internet / Versand s onstige Orte Befragte mit Angaben Befragte insgesamt Insges amt EINKAUFSORTE Tabelle 1.15.b: Frage 1: In welcher Stadt oder Gemeinde kaufen Sie die folgenden Warengruppen überwiegend ein? -hier: Möbel, Einrichtungsbedarf- unter 30 Jahre - in Prozent der Befragten einer Merkmals gruppe - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Gos lar & Umland 2014 Darstellung: DAtables 30 bis 49 Jahre Alter 50 bis 65 Jahre über 65 Jahre 1 Person 2 Personen Haus halts größe 3 Personen ,0% 17 38,6% 75 33,9% ,1% ,3% 61 31,3% ,3% 59 36,6% 50 37,9% 48 4,7% 1 2,3% 11 5,0% 18 5,2% 18 4,4% 6 3,1% 21 3,9% 14 8,7% 7 5,3% 30 2,9% 1 2,3% 6 2,7% 10 2,9% 13 3,2% 7 3,6% 12 2,2% 6 3,7% 5 3,8% 16 1,6% 2 4,5% 5 2,3% 2,6% 6 1,5% 6 3,1% 7 1,3% 2 1,2% 1,8% 6,6% 1 2,3% 2,9% 3,7% 4 2,1% 2 1,2% 4 Personen und mehr 84 8,2% 2 4,5% 10 4,5% 31 9,0% 41 10,0% 20 10,3% 54 10,1% 5 3,1% 5 3,8% 83 8,1% 21 9,5% 38 11,0% 24 5,8% 13 6,7% 47 8,8% 15 9,3% 8 6,1% 20 2,0% 5 11,4% 7 3,2% 4 1,2% 4 1,0% 4 2,1% 9 1,7% 2 1,2% 5 3,8% 8,8% 2 4,5% 2,9% 3,9% 1,2% 3,6% 3 1,9% 2 1,5% 5,5% 1 2,3% 1,5% 2,6% 1,2% 4,7% 1,8% ,5% 7 15,9% 43 19,5% 51 14,8% 27 6,6% 8 4,1% 68 12,7% 24 14,9% 28 21,2% 19 1,9% 1 2,3% 8 3,6% 5 1,5% 5 1,2% 1,5% 10 1,9% 3 1,9% 5 3,8% 22 2,2% 1 2,3% 11 5,0% 8 2,3% 1,2% 10 1,9% 6 3,7% 5 3,8% 36 3,5% 1 2,3% 12 5,4% 8 2,3% 15 3,6% 5 2,6% 19 3,6% 8 5,0% 4 3,0% ,4% 42 95,5% ,8% ,4% ,9% ,2% ,8% ,5% ,5% % % % % % % % % % Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

249 MERKMALSGRUPPEN Gos lar Sees en Bad Harzburg Osterode am Harz Claus thal-zellerfeld Wernigerode Halbers tadt Salzgitter-Bad s onstiges Salzgitter Wolfenbüttel Braunschweig Hannover Blankenburg Ilsenburg s onstige Orte Befragte mit Angaben Befragte insgesamt Tabelle 1.16.a: Frage 1: In welcher Stadt oder Gemeinde kaufen Sie die folgenden Warengruppen überwiegend ein? -hier: Bau-, Heimwerker- & Gartenbedarf- Insges amt EINKAUFSORTE männlich ,9% ,5% ,1% ,9% ,2% 69 31,9% 17 9,7% 17 5,8% 59 5,8% 28 8,2% 31 4,6% 6 3,0% 3 2,2% 5 2,3% 44 25,0% 1,3% 89 8,7% 28 8,2% 61 9,0% 2 1,0% 7 5,1% 72 33,3% 2 1,1% 6 2,0% 52 5,1% 13 3,8% 39 5,7% 1,5% 8 3,7% 43 14,6% 15 1,5% 5 1,5% 10 1,5% 1,5% 14 6,5% ,7% 45 13,2% 85 12,5% 1,7% 4 1,9% 20 11,4% ,7% 61 6,0% 18 5,3% 43 6,3% 1,5% 2 1,1% 58 19,7% 58 5,7% 15 4,4% 43 6,3% 4 2,9% 2,9% 52 29,5% 18 1,8% 5 1,5% 13 1,9% 18 10,2% 11 1,1% 4 1,2% 7 1,0% 10 4,6% 1,6% 24 2,3% 10 2,9% 14 2,1% 3 1,5% 2 1,4% 9 4,2% 7 4,0% 3 1,0% 1,1% 1,1% 1,5% 13 1,3% 3,9% 10 1,5% 13 4,4% 10 1,0% 1,3% 9 1,3% 10 3,4% 21 2,1% 6 1,8% 15 2,2% 5 3,6% 9 4,2% 1,6% 6 2,0% ,8% ,4% ,0% ,4% ,1% ,4% ,2% ,1% % % % % % % % % - in Prozent der Befragten einer Merkmals gruppe - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Gos lar & Umland 2014 Darstellung: DAtables Ges chlecht weiblich Zone I Zone II Wohnort Zone III Zone IV außerhalb Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

250 MERKMALSGRUPPEN Goslar Seesen Bad Harzburg Osterode am Harz Clausthal-Zellerfeld Wernigerode Halberstadt Salzgitter-Bad sonstiges Salzgitter Wolfenbüttel Braunschweig Hannover Blankenburg Ilsenburg sonstige Orte Befragte mit Angaben Befragte insgesamt Insgesamt EINKAUFSORTE Tabelle 1.16.b: Frage 1: In welcher Stadt oder Gemeinde kaufen Sie die folgenden Warengruppen überwiegend ein? -hier: Bau-, Heimwerker- & Gartenbedarf- unter 30 Jahre - in Prozent der Befragten einer Merkmalsgruppe - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Goslar & Umland 2014 Darstellung: DAtables 30 bis 49 Jahre Alter 50 bis 65 Jahre über 65 Jahre 1 Person 2 Personen Haushaltsgröße 3 Personen ,9% 19 43,2% 92 41,6% ,7% ,9% 55 28,2% ,8% 65 40,4% 61 46,2% 59 5,8% 1 2,3% 14 6,3% 19 5,5% 25 6,1% 7 3,6% 29 5,4% 17 10,6% 6 4,5% 89 8,7% 1 2,3% 16 7,2% 37 10,8% 35 8,5% 15 7,7% 49 9,2% 15 9,3% 10 7,6% 52 5,1% 2 4,5% 13 5,9% 11 3,2% 25 6,1% 17 8,7% 25 4,7% 4 2,5% 6 4,5% 15 1,5% 3 6,8% 5 2,3% 3,9% 4 1,0% 3 1,5% 4,7% 6 3,7% 2 1,5% ,7% 3 6,8% 19 8,6% 56 16,3% 51 12,4% 24 12,3% 77 14,4% 18 11,2% 10 7,6% 61 6,0% 10 4,5% 26 7,6% 25 6,1% 11 5,6% 39 7,3% 7 4,3% 4 3,0% 58 5,7% 9 20,5% 15 6,8% 16 4,7% 18 4,4% 9 4,6% 26 4,9% 12 7,5% 11 8,3% 18 1,8% 1 2,3% 8 3,6% 3,9% 6 1,5% 2 1,0% 8 1,5% 3 1,9% 5 3,8% 11 1,1% 1 2,3% 4 1,8% 3,9% 3,7% 7 1,3% 1,6% 3 2,3% 24 2,3% 1 2,3% 6 2,7% 13 3,8% 4 1,0% 1,5% 14 2,6% 3 1,9% 6 4,5% 1,1% 1,5% 1,8% 13 1,3% 3 1,4% 1,3% 9 2,2% 3 1,5% 9 1,7% 1,8% 10 1,0% 1 2,3% 3 1,4% 3,9% 3,7% 2 1,0% 5,9% 3 1,9% 4 Personen und mehr 21 2,1% 2,9% 9 2,6% 10 2,4% 3 1,5% 14 2,6% 3 1,9% 1,8% ,8% 42 95,5% ,5% ,8% ,8% ,9% ,1% ,5% ,2% % % % % % % % % % Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

251 MERKMALSGRUPPEN Gos lar Seesen Bad Harzburg Osterode am Harz Claus thal-zellerfeld Wernigerode Halbers tadt Salzgitter-Bad s onstiges Salzgitter Wolfenbüttel Braunschweig Hannover Schladen Blankenburg Ilsenburg s onstige Orte Befragte mit Angaben Befragte insgesamt Tabelle 1.17.a: Frage 1: In welcher Stadt oder Gemeinde kaufen Sie die folgenden Warengruppen überwiegend ein? -hier: Optik, Hörgeräte-Akustik- Insges amt EINKAUFSORTE männlich - in Prozent der Befragten einer Merkmals gruppe - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Gos lar & Umland 2014 Darstellung: DAtables Ges chlecht weiblich Zone I ,8% ,7% ,8% ,4% 99 71,7% 72 33,3% 12 6,8% 17 5,8% 61 6,0% 27 7,9% 34 5,0% 3 1,5% 6 4,3% 2,9% 50 28,4% 81 7,9% 28 8,2% 53 7,8% 3 1,5% 5 3,6% 68 31,5% 1,6% 4 1,4% 59 5,8% 20 5,8% 39 5,7% 6 2,8% 53 18,0% 16 1,6% 3,9% 13 1,9% 1,5% 15 6,9% ,3% 44 12,9% 92 13,5% 2 1,0% 1,7% 5 2,3% 17 9,7% ,8% 59 5,8% 15 4,4% 44 6,5% 1,5% 2 1,1% 56 19,0% 61 6,0% 14 4,1% 47 6,9% 3 2,2% 58 33,0% 12 1,2% 4 1,2% 8 1,2% 12 6,8% 11 1,1% 4 1,2% 7 1,0% 9 4,2% 2 1,1% 16 1,6% 6 1,8% 10 1,5% 3 1,5% 2 1,4% 3 1,4% 4 2,3% 4 1,4% 1,1% 1,3% 1,3% 10 1,0% 1,3% 9 1,3% 10 4,6% 12 1,2% 4 1,2% 8 1,2% 1,6% 11 3,7% 15 1,5% 4 1,2% 11 1,6% 2 1,1% 13 4,4% 36 3,5% 9 2,6% 27 4,0% 2 1,0% 14 10,1% 7 3,2% 2 1,1% 11 3,7% ,1% ,5% ,8% ,5% ,2% ,7% ,6% ,6% % % % % % % % % Zone II Wohnort Zone III Zone IV außerhalb Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

252 MERKMALSGRUPPEN Gos lar Sees en Bad Harzburg Osterode am Harz Claus thal-zellerfeld Wernigerode Halbers tadt Salzgitter-Bad s onstiges Salzgitter Wolfenbüttel Braunschweig Hannover Schladen Blankenburg Ilsenburg s onstige Orte Befragte mit Angaben Befragte insgesamt Insges amt EINKAUFSORTE Tabelle 1.17.b: Frage 1: In welcher Stadt oder Gemeinde kaufen Sie die folgenden Warengruppen überwiegend ein? -hier: Optik, Hörgeräte-Akustik- unter 30 Jahre ,8% 20 45,5% 74 33,5% ,8% ,5% 69 35,4% ,8% 67 41,6% 55 41,7% 61 6,0% 1 2,3% 12 5,4% 21 6,1% 27 6,6% 9 4,6% 32 6,0% 13 8,1% 7 5,3% 81 7,9% 1 2,3% 13 5,9% 29 8,4% 38 9,2% 12 6,2% 52 9,7% 9 5,6% 8 6,1% 59 5,8% 3 6,8% 11 5,0% 11 3,2% 33 8,0% 20 10,3% 29 5,4% 4 2,5% 6 4,5% 16 1,6% 1 2,3% 5 2,3% 2,6% 8 1,9% 6 3,1% 5,9% 2 1,2% 3 2,3% ,3% 1 2,3% 23 10,4% 52 15,1% 59 14,3% 26 13,3% 81 15,2% 16 9,9% 12 9,1% 59 5,8% 6 2,7% 25 7,3% 28 6,8% 15 7,7% 37 6,9% 5 3,1% 2 1,5% 61 6,0% 7 15,9% 16 7,2% 18 5,2% 20 4,9% 7 3,6% 31 5,8% 11 6,8% 12 9,1% 12 1,2% 1 2,3% 4 1,8% 3,9% 4 1,0% 8 1,5% 3 1,9% 1,8% 11 1,1% 1 2,3% 2,9% 6 1,7% 2,5% 3,6% 5 3,1% 3 2,3% 16 1,6% 1 2,3% 4 1,8% 7 2,0% 4 1,0% 2 1,0% 11 2,1% 2 1,2% 1,8% 1,1% 1,2% 1,2% 10 1,0% 1,5% 3,9% 6 1,5% 2 1,0% 7 1,3% 1,8% 12 1,2% 2,9% 2,6% 8 1,9% 4 2,1% 8 1,5% 15 1,5% 5 2,3% 6 1,7% 4 1,0% 2 1,0% 7 1,3% 5 3,1% 1,8% 36 3,5% 4 1,8% 10 2,9% 22 5,3% 10 5,1% 19 3,6% 5 3,1% 2 1,5% ,1% 37 84,1% ,4% ,5% ,5% ,4% ,8% ,3% ,4% % % % % % % % % % - in Prozent der Befragten einer Merkmals gruppe - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Gos lar & Umland 2014 Darstellung: DAtables 30 bis 49 Jahre Alter 50 bis 65 Jahre über 65 Jahre 1 Person 2 Personen Haus halts größe 3 Personen 4 Personen und mehr Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

253 MERKMALSGRUPPEN Goslar Seesen Bad Harzburg Osterode am Harz Clausthal-Zellerfeld Wernigerode Halberstadt Salzgitter-Bad sonstiges Salzgitter Wolfenbüttel Braunschweig Hannover Schladen Blankenburg Ilsenburg Internet / Versand sonstige Orte Befragte mit Angaben Befragte insgesamt Tabelle 1.18.a: Frage 1: In welcher Stadt oder Gemeinde kaufen Sie die folgenden Warengruppen überwiegend ein? -hier: Uhren, Schmuck- Insgesamt EINKAUFSORTE männlich - in Prozent der Befragten einer Merkmalsgruppe - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Goslar & Umland 2014 Darstellung: DAtables Geschlecht weiblich Zone I ,5% ,5% ,9% ,9% ,9% 66 30,6% 14 8,0% 20 6,8% 65 6,4% 27 7,9% 38 5,6% 2 1,0% 8 5,8% 1,5% 51 29,0% 3 1,0% 65 6,4% 14 4,1% 51 7,5% 2 1,4% 60 27,8% 3 1,0% 49 4,8% 17 5,0% 32 4,7% 3 1,4% 46 15,6% 13 1,3% 5 1,5% 8 1,2% 13 6,0% ,8% 41 12,0% 90 13,2% 4 2,0% 1,7% 2,9% 16 9,1% ,7% 59 5,8% 17 5,0% 42 6,2% 1,5% 2 1,1% 56 19,0% 48 4,7% 10 2,9% 38 5,6% 3 2,2% 45 25,6% 14 1,4% 3,9% 11 1,6% 14 8,0% 4,4% 2,6% 2,3% 3 1,4% 1,6% 33 3,2% 15 4,4% 18 2,6% 4 2,0% 4 2,9% 12 5,6% 10 5,7% 3 1,0% 8,8% 5 1,5% 3,4% 1,5% 5 2,3% 1,6% 1,3% 12 1,2% 2,6% 10 1,5% 12 5,6% 12 1,2% 5 1,5% 7 1,0% 1,6% 11 3,7% 11 1,1% 3,9% 8 1,2% 2 1,1% 9 3,1% 26 2,5% 7 2,0% 19 2,8% 3 1,5% 3 2,2% 9 4,2% 3 1,7% 8 2,7% 28 2,7% 12 3,5% 16 2,3% 3 1,5% 4 2,9% 8 3,7% 1,6% 12 4,1% ,0% ,6% ,7% ,5% ,0% ,3% ,5% ,2% % % % % % % % % Zone II Wohnort Zone III Zone IV außerhalb Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

254 MERKMALSGRUPPEN Goslar Seesen Bad Harzburg Osterode am Harz Clausthal-Zellerfeld Wernigerode Halberstadt Salzgitter-Bad sonstiges Salzgitter Wolfenbüttel Braunschweig Hannover Schladen Blankenburg Ilsenburg Internet / Versand sonstige Orte Befragte mit Angaben Befragte insgesamt Insgesamt EINKAUFSORTE Tabelle 1.18.b: Frage 1: In welcher Stadt oder Gemeinde kaufen Sie die folgenden Warengruppen überwiegend ein? -hier: Uhren, Schmuck- unter 30 Jahre - in Prozent der Befragten einer Merkmalsgruppe - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Goslar & Umland 2014 Darstellung: DAtables 30 bis 49 Jahre Alter 50 bis 65 Jahre über 65 Jahre 1 Person 2 Personen ,5% 16 36,4% 88 39,8% ,8% ,7% 68 34,9% ,9% 66 41,0% 58 43,9% 65 6,4% 1 2,3% 14 6,3% 21 6,1% 29 7,0% 10 5,1% 35 6,6% 12 7,5% 8 6,1% 65 6,4% 8 3,6% 25 7,3% 32 7,8% 12 6,2% 42 7,9% 6 3,7% 5 3,8% 49 4,8% 2 4,5% 8 3,6% 11 3,2% 27 6,6% 17 8,7% 26 4,9% 2 1,2% 4 3,0% 13 1,3% 3 6,8% 2,9% 1,3% 7 1,7% 5 2,6% 4,7% 3 1,9% 1,8% ,8% 2 4,5% 19 8,6% 54 15,7% 55 13,3% 26 13,3% 77 14,4% 19 11,8% 8 6,1% 59 5,8% 10 4,5% 23 6,7% 26 6,3% 13 6,7% 34 6,4% 8 5,0% 4 3,0% 48 4,7% 6 13,6% 11 5,0% 15 4,4% 16 3,9% 6 3,1% 27 5,1% 5 3,1% 10 7,6% 14 1,4% 3 6,8% 5 2,3% 2,6% 4 1,0% 1,5% 6 1,1% 3 1,9% 4 3,0% 4,4% 1,5% 1,3% 2,5% 2,4% 2 1,2% 33 3,2% 3 6,8% 15 6,8% 7 2,0% 8 1,9% 3 1,5% 17 3,2% 8 5,0% 5 3,8% 8,8% 1 2,3% 2,9% 3,9% 2,5% 2 1,0% 4,7% 2 1,5% 12 1,2% 1,5% 7 2,0% 4 1,0% 2 1,0% 8 1,5% 1,6% 1,8% 12 1,2% 2,9% 1,3% 9 2,2% 6 3,1% 6 1,1% Haushaltsgröße 3 Personen 4 Personen und mehr 11 1,1% 6 2,7% 1,3% 4 1,0% 2 1,0% 4,7% 3 1,9% 2 1,5% 26 2,5% 4 9,1% 10 4,5% 9 2,6% 3,7% 2 1,0% 10 1,9% 7 4,3% 7 5,3% 28 2,7% 1 2,3% 4 1,8% 11 3,2% 12 2,9% 5 2,6% 16 3,0% 4 2,5% 3 2,3% ,0% 42 95,5% ,2% ,6% ,0% ,3% ,4% ,5% ,4% % % % % % % % % % Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

255 MERKMALSGRUPPEN ANGABEN täglich mind. 1x pro Woche mind. 1x im Monat mind. 1x im Halbjahr seltener nie Befragte mit Angaben Insgesamt ANGABEN täglich mind. 1x pro Woche mind. 1x im Monat mind. 1x im Halbjahr seltener nie Befragte mit Angaben Befragte insgesamt Tabelle 2.a: Frage 2: Wie häufig kaufen Sie üblicherweise in Goslar ein? männlich Geschlecht weiblich Zone I 64 6,3% 23 6,7% 41 6,0% 49 24,6% 7 5,1% 6 2,8% 1,6% 1,3% ,0% ,1% ,4% ,4% 71 51,4% 51 23,6% 16 9,1% 6 2,0% ,8% 77 22,5% ,0% 7 3,5% 35 25,4% 84 38,9% 56 31,8% 31 10,5% ,5% 37 10,8% ,8% 12 8,7% 37 17,1% 46 26,1% 43 14,6% ,2% 39 11,4% 76 11,2% 1,5% 7 5,1% 23 10,6% 23 13,1% 61 20,7% ,2% 45 13,2% ,2% 5 3,6% 14 6,5% 29 16,5% ,3% ,9% ,7% ,5% % ,3% ,5% ,2% ,6% Zone II Wohnort Zone III Zone IV außerhalb Befragte insgesamt % % % % % % % % Tabelle 2.b: - in Prozent der Befragten einer Merkmalsgruppe - Frage 2: Wie häufig kaufen Sie üblicherweise in Goslar ein? Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Goslar & Umland 2014 Insgesamt Alter Haushaltsgröße Darstellung: MERKMALSGRUPPEN DAtables unter bis bis 65 4 Personen Jahre Jahre Jahre über 65 Jahre 1 Person 2 Personen 3 Personen und mehr - in Prozent der Befragten einer Merkmalsgruppe - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Goslar & Umland 2014 Darstellung: DAtables 64 6,3% 1 2,3% 14 6,3% 27 7,8% 22 5,3% 10 5,1% 37 6,9% 9 5,6% 8 6,1% ,0% 17 38,6% 73 33,0% ,5% 91 22,1% 43 22,1% ,7% 58 36,0% 48 36,4% ,8% 13 29,5% 53 24,0% 66 19,2% 81 19,7% 34 17,4% ,0% 43 26,7% 29 22,0% ,5% 3 6,8% 25 11,3% 56 16,3% 54 13,1% 21 10,8% 79 14,8% 19 11,8% 19 14,4% ,2% 3 6,8% 24 10,9% 37 10,8% 51 12,4% 22 11,3% 65 12,2% 13 8,1% 15 11,4% ,2% 3 6,8% 28 12,7% 51 14,8% ,2% 63 32,3% ,7% 16 9,9% 11 8,3% ,9% 40 90,9% ,2% ,4% ,8% ,0% ,3% ,1% ,5% % % % % % % % % % Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

256 MERKMALSGRUPPEN Innenstadt FMA Baßgeige FMA Gutenbergstraße Sonstige Einkaufslagen Nennungen insgesamt Befragte mit Angaben Befragte insgesamt Insgesamt ANGABEN männlich - in Prozent der Befragten einer Merkmalsgruppe - ( - Mehrfachnennungen möglich - ) Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Goslar & Umland 2014 Darstellung: DAtables Insgesamt MERKMALSGRUPPEN ANGABEN Innenstadt FMA Baßgeige FMA Gutenbergstraße Sonstige Einkaufslagen Nennungen insgesamt Befragte mit Angaben Befragte insgesamt Geschlecht Tabelle 3.a: Frage 3: Wo kaufen Sie in Goslar ein? weiblich Zone I ,8% ,2% ,1% ,0% ,7% ,9% ,7% ,2% ,5% ,0% ,7% ,8% 68 49,3% 73 33,8% 51 29,0% 23 7,8% ,7% ,9% ,2% ,8% 59 42,8% 86 39,8% 55 31,3% 22 7,5% 68 6,6% 29 8,5% 39 5,7% 33 16,6% 5 3,6% 13 6,0% 7 4,0% 10 3,4% % % % % % % % ,9% ,9% ,0% ,8% % ,9% ,7% ,5% ,3% % % % % % % % % unter 30 Jahre - in Prozent der Befragten einer Merkmalsgruppe - ( - Mehrfachnennungen möglich - ) Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Goslar & Umland 2014 Darstellung: DAtables Tabelle 3.b: Frage 3: Wo kaufen Sie in Goslar ein? 30 bis 49 Jahre Alter 50 bis 65 Jahre über 65 Jahre Zone II 1 Person Wohnort Zone III 2 Personen Zone IV Haushaltsgröße 3 Personen außerhalb 4 Personen und mehr ,8% 38 86,4% ,8% ,6% ,5% ,0% ,3% ,7% ,6% ,5% 17 38,6% 76 34,4% ,1% ,2% 46 23,6% ,8% 63 39,1% 48 36,4% ,7% 17 38,6% 72 32,6% ,4% ,7% 45 23,1% ,3% 65 40,4% 42 31,8% 68 6,6% 4 9,1% 15 6,8% 26 7,6% 23 5,6% 15 7,7% 30 5,6% 7 4,3% 16 12,1% % % % % % % % % % ,9% 41 93,2% ,5% ,9% ,6% ,6% ,0% ,8% ,2% % % % % % % % % % Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

257 MERKMALSGRUPPEN Innenstadt FMA Baßgeige FMA Gutenbergstraße Sonstige Einkaufslagen Befragte mit Angaben Befragte insgesamt Insgesamt ANGABEN Tabelle 4.a: Frage 4: In welcher dieser Einkaufslagen von Goslar tätigen Sie überwiegend Ihre Einkäufe? männlich - in Prozent der Befragten einer Merkmalsgruppe - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Goslar & Umland 2014 Darstellung: DAtables MERKMALSGRUPPEN Innenstadt FMA Baßgeige FMA Gutenbergstraße Sonstige Einkaufslagen Befragte mit Angaben Befragte insgesamt Geschlecht weiblich Zone I ,5% ,5% ,0% ,3% 93 67,4% ,6% ,6% ,5% 87 8,5% 38 11,1% 49 7,2% 40 20,1% 19 13,8% 13 6,0% 11 6,3% 4 1,4% ,1% 41 12,0% 62 9,1% 31 15,6% 17 12,3% 34 15,7% 13 7,4% 8 2,7% 38 3,7% 15 4,4% 23 3,4% 20 10,1% 2 1,4% 5 2,3% 4 2,3% 7 2,4% ,8% ,0% ,7% % ,9% ,7% ,5% ,0% % % % % % % % % Insgesamt ANGABEN Zone II Wohnort Zone III Tabelle 4.b: Frage 4: In welcher dieser Einkaufslagen von Goslar tätigen Sie überwiegend Ihre Einkäufe? unter 30 Jahre - in Prozent der Befragten einer Merkmalsgruppe - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Goslar & Umland 2014 Darstellung: DAtables 30 bis 49 Jahre Alter 50 bis 65 Jahre über 65 Jahre 1 Person 2 Personen Zone IV Haushaltsgröße 3 Personen außerhalb 4 Personen und mehr ,5% 26 59,1% ,6% ,1% ,0% 93 47,7% ,6% 99 61,5% 83 62,9% 87 8,5% 7 15,9% 21 9,5% 41 11,9% 18 4,4% 12 6,2% 44 8,2% 17 10,6% 14 10,6% ,1% 7 15,9% 27 12,2% 41 11,9% 28 6,8% 14 7,2% 51 9,6% 23 14,3% 15 11,4% 38 3,7% 1 2,3% 6 2,7% 17 4,9% 14 3,4% 9 4,6% 18 3,4% 4 2,5% 7 5,3% ,8% 41 93,2% ,1% ,9% ,6% ,6% ,8% ,8% ,2% % % % % % % % % % Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

258 nein, alles da ja MERKMALSGRUPPEN und zwar: - Bekleidung, Schuhe, Sport - Haus rat, Einrichtung, Möbel - Elektrowaren, - technik - Bücher, PBS, Spielwaren - Lebens mittel - Drogeriemarkt - sons tiger Einzelhandel Nennungen ins gesamt Befragte mit Angaben Befragte insgesamt Insges amt ANGABEN - in Prozent der Befragten einer Merkmals gruppe - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Gos lar & Umland 2014 Darstellung: DAtables Tabelle 5.a: Frage 5: Gibt es bestimmte Geschäfte oder Sortimente, die Sie in Goslar vermissen? männlich Ges chlecht weiblich Zone I ,9% ,0% ,3% ,8% 90 65,2% ,6% ,5% ,8% ,2% 49 14,3% ,7% 57 28,6% 33 23,9% 40 18,5% 17 9,7% 9 3,1% 84 8,2% 23 6,7% 61 9,0% 32 16,1% 18 13,0% 20 9,3% 11 6,3% 3 1,0% 67 6,5% 13 3,8% 54 7,9% 28 14,1% 13 9,4% 16 7,4% 7 4,0% 3 1,0% 15 1,5% 5 1,5% 10 1,5% 10 5,0% 2,9% 3 1,0% 9,9% 2,6% 7 1,0% 2 1,0% 3 2,2% 3 1,4% 1,6% 8,8% 1,3% 7 1,0% 5 2,5% 2 1,4% 1,5% 2,2% 1,3% 1,1% 1,7% 1,5% 10 1,0% 9 2,6% 1,1% 4 2,0% 1,7% 1,5% 2 1,1% 2,7% ,1% 54 15,8% ,7% 81 40,7% 38 27,5% 44 20,4% 21 11,9% 11 3,7% ,1% ,4% ,0% ,5% ,1% ,1% ,1% ,8% % % % % % % % % Zone II Wohnort Zone III Zone IV außerhalb Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

259 nein, alles da ja MERKMALSGRUPPEN und zwar: - Bekleidung, Schuhe, Sport - Hausrat, Einrichtung, Möbel - Elektrowaren, - technik - Bücher, PBS, Spielwaren - Lebensmittel - Drogeriemarkt - sonstiger Einzelhandel Nennungen insgesamt Befragte mit Angaben Befragte insgesamt Insgesamt ANGABEN Tabelle 5.b: Frage 5: Gibt es bestimmte Geschäfte oder Sortimente, die Sie in Goslar vermissen? unter 30 Jahre - in Prozent der Befragten einer Merkmalsgruppe - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Goslar & Umland 2014 Darstellung: DAtables 30 bis 49 Jahre Alter 50 bis 65 Jahre über 65 Jahre 1 Person 2 Personen ,9% 28 63,6% ,5% ,0% ,4% 95 48,7% ,2% ,4% 85 64,4% ,2% 5 11,4% 41 18,6% 58 16,9% 52 12,6% 18 9,2% 91 17,0% 29 18,0% 18 13,6% 84 8,2% 2 4,5% 31 14,0% 33 9,6% 18 4,4% 5 2,6% 47 8,8% 20 12,4% 12 9,1% 67 6,5% 1 2,3% 10 4,5% 28 8,1% 28 6,8% 12 6,2% 38 7,1% 13 8,1% 4 3,0% 15 1,5% 2 4,5% 3 1,4% 4 1,2% 6 1,5% 3 1,5% 8 1,5% 1,6% 3 2,3% 9,9% 4 1,8% 4 1,2% 1,2% 4,7% 4 2,5% 1,8% 8,8% 2,6% 6 1,5% 1,5% 6 1,1% 1,8% 2,2% 1,5% 1,2% 2,4% Haushaltsgröße 3 Personen 4 Personen und mehr 10 1,0% 1 2,3% 2,9% 3,9% 4 1,0% 1,5% 7 1,3% 2 1,5% ,1% 6 13,6% 51 23,1% 74 21,5% 64 15,5% 22 11,3% ,0% 38 23,6% 23 17,4% ,1% 33 75,0% ,0% ,9% ,0% ,9% ,2% ,4% ,0% % % % % % % % % % Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

260 MERKMALSGRUPPEN Angebotsvielfalt Befragte mit Angaben Gestaltung der Geschäfte Befragte mit Angaben Einkaufsatmosphäre / Aufenthaltsqualität Befragte mit Angaben Preis- / Leistungsverhältnis Befragte mit Angaben Freundlichkeit des Personals Befragte mit Angaben Befragte insgesamt sehr gut gut befriedigend ausreichend mangelhaft sehr gut gut befriedigend ausreichend mangelhaft sehr gut gut befriedigend ausreichend mangelhaft sehr gut gut befriedigend ausreichend mangelhaft sehr gut gut befriedigend ausreichend mangelhaft Tabelle a: Frage 6: Wie beurteilen Sie die Geschäfte und Einkaufsmöglichkeiten in der Innenstadt Goslar? Insgesamt ANGABEN - in Prozent der Befragten einer Merkmalsgruppe - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Goslar & Umland 2014 Darstellung: DAtables männlich Geschlecht weiblich 78 7,6% 24 7,0% 54 7,9% 20 10,1% 13 9,4% 17 7,9% 14 8,0% 14 4,8% ,5% ,2% ,6% 93 46,7% 56 40,6% 87 40,3% 80 45,5% 98 33,3% ,9% 83 24,3% ,2% 64 32,2% 41 29,7% 63 29,2% 40 22,7% 26 8,8% 58 5,7% 24 7,0% 34 5,0% 17 8,5% 11 8,0% 15 6,9% 8 4,5% 7 2,4% 12 1,2% 2,6% 10 1,5% 3 1,5% 5 3,6% 3 1,4% 1,6% ,8% ,0% ,2% ,0% ,3% ,6% ,3% ,3% 67 6,5% 22 6,4% 45 6,6% 11 5,5% 14 10,1% 16 7,4% 8 4,5% 18 6,1% ,1% ,7% ,3% ,8% 71 51,4% 97 44,9% ,8% ,1% ,9% 75 21,9% ,3% 58 29,1% 30 21,7% 57 26,4% 31 17,6% 17 5,8% 33 3,2% 11 3,2% 22 3,2% 8 4,0% 6 4,3% 12 5,6% 4 2,3% 3 1,0% 2,2% 2,3% 2 1,0% ,9% ,3% ,7% ,5% ,7% ,3% ,3% ,0% 84 8,2% 22 6,4% 62 9,1% 13 6,5% 15 10,9% 17 7,9% 16 9,1% 23 7,8% ,2% ,3% ,2% ,8% 66 47,8% ,5% 88 50,0% 99 33,7% ,0% 66 19,3% ,4% 60 30,2% 35 25,4% 47 21,8% 36 20,5% 27 9,2% 35 3,4% 17 5,0% 18 2,6% 9 4,5% 9 6,5% 10 4,6% 6 3,4% 1,3% 7,7% 3,9% 4,6% 2 1,0% 1,7% 3 1,4% 1,3% ,6% ,9% ,9% ,0% ,3% ,2% ,0% ,4% 39 3,8% 13 3,8% 26 3,8% 9 4,5% 8 5,8% 5 2,3% 11 6,3% 6 2,0% ,7% ,8% ,2% 90 45,2% 55 39,9% 84 38,9% 80 45,5% 77 26,2% ,3% ,3% ,3% 86 43,2% 54 39,1% 79 36,6% 44 25,0% 47 16,0% 41 4,0% 13 3,8% 28 4,1% 12 6,0% 8 5,8% 10 4,6% 6 3,4% 5 1,7% 3,3% 1,3% 2,3% 1,7% 2,9% ,1% ,0% ,7% ,0% ,3% ,3% ,1% ,9% 88 8,6% 32 9,4% 56 8,2% 11 5,5% 17 12,3% 18 8,3% 17 9,7% 25 8,5% ,5% ,2% ,7% ,3% 56 40,6% ,5% 74 42,0% 88 29,9% ,4% 72 21,1% ,6% 65 32,7% 45 32,6% 46 21,3% 39 22,2% 24 8,2% 31 3,0% 13 3,8% 18 2,6% 7 3,5% 5 3,6% 9 4,2% 6 3,4% 4 1,4% 4,4% 2,6% 2,3% 1,5% 1,7% 2,9% ,0% ,0% ,4% ,5% ,9% ,3% ,3% ,0% % % % % % % % % Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar Zone I Zone II Wohnort Zone III Zone IV außerhalb

261 MERKMALSGRUPPEN Angebotsvielfalt Befragte mit Angaben Gestaltung der Geschäfte Befragte mit Angaben Einkaufsatmosphäre / Aufenthaltsqualität Befragte mit Angaben Preis- / Leistungsverhältnis Befragte mit Angaben Freundlichkeit des Personals Befragte mit Angaben Befragte insgesamt sehr gut gut befriedigend ausreichend mangelhaft sehr gut gut befriedigend ausreichend mangelhaft sehr gut gut befriedigend ausreichend mangelhaft sehr gut gut befriedigend ausreichend mangelhaft sehr gut gut befriedigend ausreichend mangelhaft Tabelle b: Frage 6: Wie beurteilen Sie die Geschäfte und Einkaufsmöglichkeiten in der Innenstadt Goslar? Insgesamt ANGABEN - in Prozent der Befragten einer Merkmalsgruppe - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Goslar & Umland 2014 Darstellung: DAtables unter 30 Jahre 30 bis 49 Jahre Alter 50 bis 65 Jahre über 65 Jahre 1 Person 2 Personen Haushaltsgröße 3 Personen 78 7,6% 7 15,9% 12 5,4% 30 8,7% 29 7,0% 9 4,6% 42 7,9% 14 8,7% 13 9,8% ,5% 21 47,7% 86 38,9% ,6% ,8% 78 40,0% ,3% 64 39,8% 57 43,2% ,9% 7 15,9% 66 29,9% 92 26,7% 69 16,7% 31 15,9% ,3% 42 26,1% 42 31,8% 58 5,7% 5 11,4% 12 5,4% 14 4,1% 27 6,6% 9 4,6% 32 6,0% 14 8,7% 3 2,3% 12 1,2% 4 1,8% 4 1,2% 4 1,0% 1,5% 6 1,1% 4 2,5% 1,8% ,8% 40 90,9% ,4% ,3% ,1% ,6% ,5% ,7% ,9% 67 6,5% 5 11,4% 11 5,0% 24 7,0% 27 6,6% 14 7,2% 36 6,7% 8 5,0% 9 6,8% ,1% 22 50,0% ,5% ,9% ,4% 78 40,0% ,1% 93 57,8% 75 56,8% ,9% 10 22,7% 44 19,9% 69 20,1% 70 17,0% 27 13,8% ,6% 28 17,4% 28 21,2% 33 3,2% 3 6,8% 10 4,5% 11 3,2% 9 2,2% 5 2,6% 18 3,4% 7 4,3% 3 2,3% 2,2% 1,3% 1,2% 1,2% 1,6% ,9% 40 90,9% ,9% ,4% ,4% ,6% ,0% ,1% ,1% 84 8,2% 6 13,6% 19 8,6% 29 8,4% 30 7,3% 17 8,7% 41 7,7% 15 9,3% 11 8,3% ,2% 16 36,4% 98 44,3% ,7% ,6% 73 37,4% ,5% 78 48,4% 63 47,7% ,0% 16 36,4% 50 22,6% 70 20,3% 69 16,7% 36 18,5% ,7% 37 23,0% 32 24,2% 35 3,4% 2 4,5% 13 5,9% 16 4,7% 4 1,0% 6 3,1% 15 2,8% 6 3,7% 8 6,1% 7,7% 3 1,4% 1,3% 3,7% 1,5% 3,6% 2 1,2% 1,8% ,6% 40 90,9% ,8% ,4% ,4% ,2% ,3% ,7% ,1% 39 3,8% 3 6,8% 12 5,4% 10 2,9% 14 3,4% 6 3,1% 23 4,3% 4 2,5% 6 4,5% ,7% 20 45,5% 71 32,1% ,3% ,1% 63 32,3% ,5% 70 43,5% 53 40,2% ,3% 15 34,1% 78 35,3% ,1% ,0% 53 27,2% ,4% 56 34,8% 44 33,3% 41 4,0% 2 4,5% 16 7,2% 11 3,2% 12 2,9% 2 1,0% 24 4,5% 6 3,7% 9 6,8% 3,3% 1,5% 1,3% 1,2% 2,4% 1,6% ,1% 40 90,9% ,5% ,8% ,7% ,6% ,0% ,1% ,8% 88 8,6% 7 15,9% 20 9,0% 34 9,9% 27 6,6% 11 5,6% 41 7,7% 16 9,9% 20 15,2% ,5% 18 40,9% ,7% ,2% ,8% 68 34,9% ,5% 78 48,4% 62 47,0% ,4% 12 27,3% 49 22,2% 79 23,0% 79 19,2% 39 20,0% ,9% 33 20,5% 30 22,7% 31 3,0% 3 6,8% 7 3,2% 11 3,2% 10 2,4% 7 3,6% 15 2,8% 7 4,3% 2 1,5% 4,4% 1,5% 2,6% 1,2% 1,5% 2,4% 1,6% 4 Personen und mehr ,0% 40 90,9% ,5% ,8% ,2% ,6% ,3% ,9% ,4% % % % % % % % % % Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

262 MERKMALSGRUPPEN Beratungsqualität / Service Befragte mit Angaben Ladenöffnungszeiten Befragte mit Angaben gastronomisches Angebot Befragte mit Angaben PKW-Erreichbarkeit Befragte mit Angaben Parkplatzangebot Befragte mit Angaben Befragte insgesamt sehr gut gut befriedigend ausreichend mangelhaft sehr gut gut befriedigend ausreichend mangelhaft sehr gut gut befriedigend ausreichend mangelhaft sehr gut gut befriedigend ausreichend mangelhaft sehr gut gut befriedigend ausreichend mangelhaft Tabelle a: Frage 6: Wie beurteilen Sie die Geschäfte und Einkaufsmöglichkeiten in der Innenstadt Goslar? Insgesamt ANGABEN - in Prozent der Befragten einer Merkmalsgruppe - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Goslar & Umland 2014 Darstellung: DAtables männlich Geschlecht weiblich Zone I 73 7,1% 20 5,8% 53 7,8% 10 5,0% 15 10,9% 17 7,9% 11 6,3% 20 6,8% ,3% ,8% ,0% 99 49,7% 57 41,3% 90 41,7% 82 46,6% 84 28,6% ,6% 76 22,2% ,8% 64 32,2% 40 29,0% 61 28,2% 37 21,0% 29 9,9% 49 4,8% 15 4,4% 34 5,0% 17 8,5% 10 7,2% 11 5,1% 7 4,0% 4 1,4% 5,5% 3,9% 2,3% 2 1,0% 2 1,4% 1,5% ,3% ,1% ,8% ,5% ,9% ,3% ,8% ,6% 97 9,5% 34 9,9% 63 9,3% 19 9,5% 16 11,6% 18 8,3% 19 10,8% 25 8,5% ,5% ,3% ,6% ,8% 77 55,8% ,3% 88 50,0% 81 27,6% ,2% 58 17,0% 77 11,3% 37 18,6% 22 15,9% 33 15,3% 24 13,6% 19 6,5% 35 3,4% 12 3,5% 23 3,4% 10 5,0% 8 5,8% 10 4,6% 5 2,8% 2,7% 9,9% 4 1,2% 5,7% 3 1,5% 2 1,4% 3 1,4% 1,3% ,5% ,9% ,3% ,5% ,6% ,9% ,3% ,5% ,7% 44 12,9% 65 9,5% 23 11,6% 17 12,3% 26 12,0% 18 10,2% 25 8,5% ,4% ,5% ,4% ,3% 60 43,5% 82 38,0% 72 40,9% 61 20,7% ,0% 63 18,4% 90 13,2% 42 21,1% 24 17,4% 29 13,4% 31 17,6% 27 9,2% 23 2,2% 8 2,3% 15 2,2% 9 4,5% 2 1,4% 5 2,3% 3 1,7% 4 1,4% 4,4% 4,6% 2 1,0% 2,9% ,7% ,1% ,0% ,5% ,6% ,7% ,5% ,8% 62 6,1% 29 8,5% 33 4,8% 10 5,0% 16 11,6% 9 4,2% 12 6,8% 15 5,1% ,7% ,6% ,2% 82 41,2% 66 47,8% ,1% 88 50,0% ,7% ,0% 75 21,9% ,0% 51 25,6% 27 19,6% 38 17,6% 39 22,2% 29 9,9% 41 4,0% 20 5,8% 21 3,1% 18 9,0% 5 3,6% 8 3,7% 5 2,8% 5 1,7% 13 1,3% 9 2,6% 4,6% 2 1,0% 5 3,6% 4 1,9% 1,6% 1,3% ,0% ,5% ,8% ,9% ,2% ,4% ,4% ,7% 33 3,2% 16 4,7% 17 2,5% 8 4,0% 10 7,2% 6 2,8% 4 2,3% 5 1,7% ,1% 99 28,9% ,2% 46 23,1% 40 29,0% 73 33,8% 60 34,1% 79 26,9% ,0% 92 26,9% ,0% 60 30,2% 29 21,0% 52 24,1% 45 25,6% 49 16,7% ,0% 52 15,2% 91 13,4% 42 21,1% 30 21,7% 32 14,8% 28 15,9% 11 3,7% 42 4,1% 23 6,7% 19 2,8% 7 3,5% 11 8,0% 15 6,9% 7 4,0% 2,7% ,4% ,5% ,9% ,9% ,0% ,4% ,8% ,7% % % % % % % % % Zone II Wohnort Zone III Zone IV außerhalb Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

263 MERKMALSGRUPPEN Beratungsqualität / Service Befragte mit Angaben Ladenöffnungszeiten Befragte mit Angaben gastronomisches Angebot Befragte mit Angaben PKW-Erreichbarkeit Befragte mit Angaben Parkplatzangebot Befragte mit Angaben Befragte insgesamt sehr gut gut befriedigend ausreichend mangelhaft sehr gut gut befriedigend ausreichend mangelhaft sehr gut gut befriedigend ausreichend mangelhaft sehr gut gut befriedigend ausreichend mangelhaft sehr gut gut befriedigend ausreichend mangelhaft Tabelle b: Frage 6: Wie beurteilen Sie die Geschäfte und Einkaufsmöglichkeiten in der Innenstadt Goslar? Insgesamt ANGABEN - in Prozent der Befragten einer Merkmalsgruppe - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Goslar & Umland 2014 Darstellung: DAtables unter 30 Jahre 30 bis 49 Jahre Alter 50 bis 65 Jahre über 65 Jahre 73 7,1% 6 13,6% 16 7,2% 26 7,6% 25 6,1% 13 6,7% 34 6,4% 12 7,5% 14 10,6% ,3% 19 43,2% 86 38,9% ,9% ,6% 62 31,8% ,1% 65 40,4% 60 45,5% ,6% 14 31,8% 60 27,1% 82 23,8% 75 18,2% 36 18,5% ,7% 44 27,3% 35 26,5% 49 4,8% 1 2,3% 15 6,8% 17 4,9% 16 3,9% 11 5,6% 23 4,3% 10 6,2% 5 3,8% 5,5% 2,6% 3,7% 2 1,0% 2,4% 1,6% ,3% 40 90,9% ,1% ,8% ,4% ,6% ,9% ,0% ,4% 97 9,5% 5 11,4% 24 10,9% 36 10,5% 32 7,8% 15 7,7% 51 9,6% 17 10,6% 14 10,6% ,5% 20 45,5% ,2% ,1% ,0% 88 45,1% ,8% 77 47,8% 66 50,0% ,2% 12 27,3% 36 16,3% 50 14,5% 37 9,0% 21 10,8% 61 11,4% 31 19,3% 22 16,7% 35 3,4% 2 4,5% 13 5,9% 13 3,8% 7 1,7% 21 3,9% 6 3,7% 8 6,1% 9,9% 1 2,3% 2,9% 4 1,2% 2,5% 1,5% 5,9% 1,6% 2 1,5% ,5% 40 90,9% ,1% ,0% ,0% ,1% ,6% ,0% ,8% ,7% 6 13,6% 26 11,8% 39 11,3% 38 9,2% 11 5,6% 58 10,9% 21 13,0% 19 14,4% ,4% 24 54,5% 87 39,4% ,7% ,0% 68 34,9% ,6% 72 44,7% 58 43,9% ,0% 7 15,9% 43 19,5% 43 12,5% 60 14,6% 27 13,8% 80 15,0% 21 13,0% 25 18,9% 23 2,2% 2 4,5% 6 2,7% 7 2,0% 8 1,9% 3 1,5% 11 2,1% 8 5,0% 1,8% 4,4% 2,9% 2,5% 4,7% ,7% 39 88,6% ,2% ,6% ,3% ,9% ,3% ,8% ,0% 62 6,1% 5 11,4% 13 5,9% 23 6,7% 21 5,1% 4 2,1% 36 6,7% 12 7,5% 10 7,6% ,7% 18 40,9% ,8% ,4% ,6% 66 33,8% ,8% 86 53,4% 71 53,8% ,0% 12 27,3% 49 22,2% 61 17,7% 62 15,0% 28 14,4% 96 18,0% 32 19,9% 28 21,2% 41 4,0% 4 9,1% 10 4,5% 15 4,4% 12 2,9% 6 3,1% 21 3,9% 6 3,7% 8 6,1% 13 1,3% 1 2,3% 1,5% 8 2,3% 3,7% 9 1,7% 2 1,2% 2 1,5% ,0% 40 90,9% ,8% ,5% ,4% ,3% ,2% ,7% ,2% 33 3,2% 3 6,8% 9 4,1% 10 2,9% 11 2,7% 1,5% 23 4,3% 3 1,9% 6 4,5% ,1% 13 29,5% 71 32,1% ,6% 95 23,1% 42 21,5% ,0% 50 31,1% 46 34,8% ,0% 17 38,6% 58 26,2% 74 21,5% 86 20,9% 27 13,8% ,0% 43 26,7% 42 31,8% ,0% 6 13,6% 35 15,8% 53 15,4% 49 11,9% 27 13,8% 65 12,2% 33 20,5% 18 13,6% 42 4,1% 1 2,3% 9 4,1% 19 5,5% 13 3,2% 2 1,0% 26 4,9% 8 5,0% 6 4,5% ,4% 40 90,9% ,4% ,9% ,7% 99 50,8% ,3% ,1% ,4% % % % % % % % % % Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar Person 2 Personen Haushaltsgröße 3 Personen 4 Personen und mehr

264 MERKMALSGRUPPEN ANGABEN Erreichbarkeit mit öffentl.verkehrsmitteln Befragte mit Angaben Sicherheit Befragte mit Angaben Sauberkeit Befragte mit Angaben Befragte insgesamt sehr gut gut befriedigend ausreichend mangelhaft sehr gut gut befriedigend ausreichend mangelhaft sehr gut gut befriedigend ausreichend mangelhaft - in Prozent der Befragten einer Merkmalsgruppe - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Goslar & Umland 2014 Darstellung: DAtables Tabelle a: Frage 6: Wie beurteilen Sie die Geschäfte und Einkaufsmöglichkeiten in der Innenstadt Goslar? Insgesamt männlich Geschlecht weiblich Zone I 23 2,2% 8 2,3% 15 2,2% 9 4,5% 3 2,2% 5 2,3% 3 1,7% 3 1,0% ,2% 71 20,8% ,0% 58 29,1% 46 33,3% 47 21,8% 34 19,3% 22 7,5% ,9% 51 14,9% 81 11,9% 36 18,1% 23 16,7% 30 13,9% 28 15,9% 15 5,1% 47 4,6% 12 3,5% 35 5,1% 9 4,5% 7 5,1% 11 5,1% 5 2,8% 15 5,1% 44 4,3% 19 5,6% 25 3,7% 1,5% 6 4,3% 13 6,0% 9 5,1% 15 5,1% ,3% ,1% ,9% ,8% 85 61,6% ,1% 79 44,9% 70 23,8% 51 5,0% 16 4,7% 35 5,1% 8 4,0% 11 8,0% 9 4,2% 9 5,1% 14 4,8% ,6% ,7% ,5% ,8% 84 60,9% ,0% ,5% 86 29,3% ,3% 57 16,7% 89 13,1% 46 23,1% 21 15,2% 35 16,2% 21 11,9% 23 7,8% 21 2,1% 8 2,3% 13 1,9% 8 4,0% 8 5,8% 3 1,4% 1,6% 1,3% 4,4% 1,3% 3,4% 1,5% 1,7% 1,5% 1,6% ,3% ,7% ,1% ,5% ,6% ,3% ,7% ,2% 44 4,3% 15 4,4% 29 4,3% 9 4,5% 9 6,5% 5 2,3% 6 3,4% 15 5,1% ,3% ,6% ,6% 95 47,7% 72 52,2% ,2% ,6% 95 32,3% ,4% 70 20,5% ,3% 61 30,7% 34 24,6% 40 18,5% 19 10,8% 34 11,6% 48 4,7% 18 5,3% 30 4,4% 22 11,1% 9 6,5% 8 3,7% 6 3,4% 3 1,0% 12 1,2% 4 1,2% 8 1,2% 8 4,0% 2 1,4% 2,9% ,8% ,9% ,8% ,0% ,3% ,6% ,3% ,0% % % % % % % % % Zone II Wohnort Zone III Zone IV außerhalb Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

265 MERKMALSGRUPPEN ANGABEN Erreichbarkeit mit öffentl.verkehrsmitteln Befragte mit Angaben Sicherheit Befragte mit Angaben Sauberkeit Befragte mit Angaben Befragte insgesamt sehr gut gut befriedigend ausreichend mangelhaft sehr gut gut befriedigend ausreichend mangelhaft sehr gut gut befriedigend ausreichend mangelhaft - in Prozent der Befragten einer Merkmalsgruppe - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Goslar & Umland 2014 Darstellung: DAtables Tabelle b: Frage 6: Wie beurteilen Sie die Geschäfte und Einkaufsmöglichkeiten in der Innenstadt Goslar? Insgesamt unter 30 Jahre 30 bis 49 Jahre Alter 50 bis 65 Jahre über 65 Jahre 1 Person 2 Personen Haushaltsgröße 3 Personen 4 Personen und mehr 23 2,2% 2 4,5% 4 1,8% 9 2,6% 8 1,9% 3 1,5% 13 2,4% 2 1,2% 5 3,8% ,2% 13 29,5% 50 22,6% 69 20,1% 75 18,2% 43 22,1% 94 17,6% 40 24,8% 30 22,7% ,9% 10 22,7% 38 17,2% 46 13,4% 38 9,2% 18 9,2% 57 10,7% 33 20,5% 24 18,2% 47 4,6% 3 6,8% 12 5,4% 15 4,4% 17 4,1% 7 3,6% 24 4,5% 6 3,7% 10 7,6% 44 4,3% 2 4,5% 6 2,7% 21 6,1% 15 3,6% 4 2,1% 29 5,4% 3 1,9% 8 6,1% ,3% 30 68,2% ,8% ,5% ,1% 75 38,5% ,6% 84 52,2% 77 58,3% 51 5,0% 8 18,2% 13 5,9% 10 2,9% 20 4,9% 8 4,1% 22 4,1% 11 6,8% 10 7,6% ,6% 20 45,5% ,2% ,3% ,0% 94 48,2% ,7% 95 59,0% 73 55,3% ,3% 9 20,5% 45 20,4% 50 14,5% 42 10,2% 22 11,3% 72 13,5% 24 14,9% 28 21,2% 21 2,1% 1 2,3% 2,9% 9 2,6% 9 2,2% 3 1,5% 14 2,6% 3 1,9% 1,8% 4,4% 2,9% 2,6% 1,2% 1,6% 2 1,5% ,3% 38 86,4% ,3% ,9% ,2% ,1% ,1% ,2% ,4% 44 4,3% 4 9,1% 11 5,0% 9 2,6% 20 4,9% 5 2,6% 26 4,9% 7 4,3% 6 4,5% ,3% 22 50,0% ,1% ,3% ,9% 83 42,6% ,8% 93 57,8% 73 55,3% ,4% 12 27,3% 46 20,8% 68 19,8% 62 15,0% 29 14,9% 98 18,4% 31 19,3% 30 22,7% 48 4,7% 1 2,3% 8 3,6% 20 5,8% 19 4,6% 10 5,1% 28 5,2% 6 3,7% 4 3,0% 12 1,2% 2,9% 9 2,6% 1,2% 1,5% 7 1,3% 1,6% 3 2,3% ,8% 39 88,6% ,4% ,1% ,6% ,6% ,5% ,7% ,9% % % % % % % % % % Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

266 Tabelle 6.2.a: Frage 6: Wie beurteilen Sie die Geschäfte und Einkaufsmöglichkeiten in der Innenstadt Goslar? Geschlecht MERKMALSGRUPPEN ANGABEN Insgesamt männlich weiblich Angebotsvielfalt Gestaltung der Geschäfte Einkaufsatmosphäre / Aufenthaltsqualität Preis- / Leistungsverhältnis Freundlichkeit des Personals Beratungsqualität / Service Ladenöffnungszeiten gastronomisches Angebot PKW-Erreichbarkeit Parkplatzangebot Erreichbarkeit mit öffentl.verkehrsmitteln Sicherheit Sauberkeit Befragte mit Angaben Befragte insgesamt - Noten von 1 = sehr gut bis 5 = mangelhaft; Durchschnittswerte - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Goslar & Umland 2014 Darstellung: DAtables Wohnort Zone I Zone II Zone III Zone IV außerhalb 2,4 2,4 2,4 2,4 2,5 2,5 2,3 2,2 2,3 2,3 2,2 2,4 2,2 2,4 2,2 2,0 2,3 2,3 2,2 2,4 2,3 2,3 2,2 2,1 2,5 2,5 2,4 2,5 2,5 2,6 2,3 2,4 2,3 2,3 2,3 2,4 2,3 2,3 2,3 2,0 2,4 2,3 2,4 2,5 2,4 2,4 2,3 2,1 2,2 2,2 2,2 2,2 2,2 2,2 2,1 2,0 2,2 2,1 2,2 2,2 2,1 2,1 2,2 2,1 2,3 2,4 2,3 2,5 2,3 2,3 2,3 2,2 2,8 2,9 2,8 3,0 2,9 2,9 2,8 2,5 2,7 2,8 2,7 2,4 2,6 2,8 2,8 3,2 2,2 2,2 2,2 2,3 2,2 2,2 2,1 2,1 2,3 2,4 2,3 2,6 2,4 2,3 2,2 2, Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

267 Tabelle 6.2.b: Frage 6: Wie beurteilen Sie die Geschäfte und Einkaufsmöglichkeiten in der Innenstadt Goslar? MERKMALSGRUPPEN ANGABEN Angebotsvielfalt Gestaltung der Geschäfte Einkaufsatmosphäre / Aufenthaltsqualität Preis- / Leistungsverhältnis Freundlichkeit des Personals Beratungsqualität / Service Ladenöffnungszeiten gastronomisches Angebot PKW-Erreichbarkeit Parkplatzangebot Erreichbarkeit mit öffentl.verkehrsmitteln Sicherheit Sauberkeit Befragte mit Angaben Befragte insgesamt Insgesamt unter 30 Jahre 30 bis 49 Jahre Alter 50 bis 65 Jahre über 65 Jahre Haushaltsgröße 1 Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen und mehr 2,4 2,3 2,5 2,4 2,4 2,3 2,4 2,5 2,3 2,3 2,3 2,3 2,3 2,2 2,2 2,3 2,3 2,2 2,3 2,4 2,4 2,3 2,2 2,3 2,2 2,3 2,3 2,5 2,4 2,6 2,5 2,4 2,4 2,5 2,5 2,5 2,3 2,3 2,3 2,3 2,3 2,4 2,3 2,3 2,1 2,4 2,3 2,4 2,4 2,3 2,4 2,3 2,4 2,3 2,2 2,4 2,2 2,2 2,1 2,1 2,2 2,2 2,3 2,2 2,1 2,2 2,1 2,2 2,2 2,2 2,1 2,1 2,3 2,5 2,3 2,3 2,3 2,3 2,3 2,3 2,3 2,8 2,7 2,8 2,8 2,8 2,9 2,8 2,9 2,8 2,7 2,7 2,7 2,8 2,7 2,5 2,8 2,6 2,8 2,2 2,1 2,2 2,2 2,1 2,2 2,2 2,2 2,2 2,3 2,3 2,3 2,4 2,3 2,4 2,4 2,3 2, Noten von 1 = sehr gut bis 5 = mangelhaft; Durchschnittswerte - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Goslar & Umland 2014 Darstellung: DAtables Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

268 Tabelle a: Frage 7.1: In Goslar wird auf dem Areal der ehemaligen Bundesgrenzschutz-Kaserne die Ansiedlung eines innerstädtischen Einkaufszentrums geprüft. Wie ist Ihre Meinung zu diesem Projekt? 1 - würde ich sehr begrüßen MERKMALSGRUPPEN 5 - lehne ich völlig ab Befragte mit Angaben Befragte insgesamt Insges amt ANGABEN - in Prozent der Befragten einer Merkmals gruppe - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Gos lar & Umland 2014 Darstellung: DAtables männlich Ges chlecht weiblich Zone I 47 4,6% 16 4,7% 31 4,6% 16 8,0% 7 5,1% 10 4,6% 7 4,0% 7 2,4% ,2% 56 16,4% 79 11,6% 31 15,6% 26 18,8% 36 16,7% 23 13,1% 19 6,5% ,6% 61 17,8% ,5% 28 14,1% 28 20,3% 39 18,1% 32 18,2% 53 18,0% ,1% 31 9,1% 72 10,6% 25 12,6% 13 9,4% 25 11,6% 21 11,9% 19 6,5% ,2% ,5% ,5% 91 45,7% 51 37,0% 54 25,0% 45 25,6% 27 9,2% ,7% ,5% ,7% ,0% ,6% ,9% ,7% ,5% % % % % % % % % Zone II Wohnort Zone III Zone IV außerhalb Tabelle b: Frage 7.1: In Goslar wird auf dem Areal der ehemaligen Bundesgrenzschutz-Kaserne die Ansiedlung eines innerstädtischen Einkaufszentrums geprüft. Wie ist Ihre Meinung zu diesem Projekt? 1 - würde ich sehr begrüßen MERKMALSGRUPPEN 5 - lehne ich völlig ab Befragte mit Angaben Befragte insgesamt Insgesamt ANGABEN unter 30 Jahre - in Prozent der Befragten einer Merkmalsgruppe - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Goslar & Umland 2014 Darstellung: DAtables 30 bis 49 Jahre Alter 50 bis 65 Jahre über 65 Jahre 1 Person 2 Personen Haushaltsgröße 3 Personen 4 Personen und mehr 47 4,6% 5 11,4% 13 5,9% 12 3,5% 17 4,1% 4 2,1% 25 4,7% 13 8,1% 5 3,8% ,2% 14 31,8% 44 19,9% 47 13,7% 30 7,3% 14 7,2% 59 11,0% 31 19,3% 31 23,5% ,6% 11 25,0% 50 22,6% 67 19,5% 52 12,6% 19 9,7% 90 16,9% 35 21,7% 36 27,3% ,1% 2 4,5% 29 13,1% 42 12,2% 30 7,3% 16 8,2% 52 9,7% 17 10,6% 18 13,6% ,2% 6 13,6% 42 19,0% 99 28,8% ,1% 54 27,7% ,6% 38 23,6% 18 13,6% ,7% 38 86,4% ,5% ,6% ,4% ,9% ,9% ,2% ,8% % % % % % % % % % Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

269 Tabelle a: Frage 7.1: In Goslar wird auf dem Areal der ehemaligen Bundesgrenzschutz-Kaserne die Ansiedlung eines innerstädtischen Einkaufszentrums geprüft. Wie ist Ihre Meinung zu diesem Projekt? Ges chlecht MERKMALSGRUPPEN ANGABEN Insges amt männlich weiblich Bewertung Befragte mit Angaben Befragte insgesamt Wohnort Zone I Zone II Zone III Zone IV außerhalb 3,6 3,5 3,6 3,8 3,6 3,5 3,6 3, Noten von 1 = würde ich sehr begrüßen bis 5 = lehne ich völlig ab; Durchschnittswerte - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Gos lar & Umland 2014 Darstellung: DAtables Tabelle b: Frage 7.1: In Goslar wird auf dem Areal der ehemaligen Bundesgrenzschutz-Kaserne die Ansiedlung eines innerstädtischen Einkaufszentrums geprüft. Wie ist Ihre Meinung zu diesem Projekt? MERKMALSGRUPPEN ANGABEN Bewertung Befragte mit Angaben Befragte insgesamt Insgesamt unter 30 Jahre 30 bis 49 Jahre Alter 50 bis 65 Jahre über 65 Jahre Haushaltsgröße 1 Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen und mehr 3,6 2,7 3,2 3,6 3,8 4,0 3,7 3,3 3, Noten von 1 = würde ich sehr begrüßen bis 5 = lehne ich völlig ab; Durchschnittswerte - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Goslar & Umland 2014 Darstellung: DAtables Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

270 MERKMALSGRUPPEN mehr Auswahl, größeres Angebot wirtschaftliche Verbes serung Aufwertung des Geländes Notwendigkeit vorhanden bes seres Parkplatzangebot s onstige Einzelnennungen Nennungen ins ges amt Befragte mit Angaben Befragte insgesamt Insges amt ANGABEN - in Prozent der Befragten einer Merkmals gruppe - ( - Mehrfachnennungen möglich - ) Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Gos lar & Umland 2014 Darstellung: DAtables Tabelle a: Frage 7.2: Was sind die Gründe für ihre Meinung? - hier: würde ich sehr begrüßen- männlich Ges chlecht weiblich Zone I 30 2,9% 9 2,6% 21 3,1% 11 5,5% 7 5,1% 7 3,2% 3 1,7% 2,7% 8,8% 3,9% 5,7% 4 2,0% 1,7% 2,9% 1,3% 6,6% 2,6% 4,6% 4 2,0% 2 1,1% 4,4% 1,3% 3,4% 1,5% 2 1,1% 1,3% 4,4% 3,9% 1,1% 1,7% 2,9% 1,3% 4,4% 1,3% 3,4% 2 1,4% 2,7% 56 5,5% 19 5,6% 37 5,4% 20 10,1% 11 8,0% 11 5,1% 7 4,0% 7 2,4% 45 4,4% 14 4,1% 31 4,6% 16 8,0% 7 5,1% 10 4,6% 6 3,4% 6 2,0% % % % % % % % % Zone II Wohnort Zone III Zone IV außerhalb Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

271 MERKMALSGRUPPEN mehr Auswahl, größeres Angebot wirtschaftliche Verbesserung Aufwertung des Geländes Notwendigkeit vorhanden besseres Parkplatzangebot sonstige Einzelnennungen Nennungen insgesamt Befragte mit Angaben Befragte insgesamt Insgesamt ANGABEN - in Prozent der Befragten einer Merkmalsgruppe - ( - Mehrfachnennungen möglich - ) Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Goslar & Umland 2014 Darstellung: DAtables unter 30 Jahre Tabelle b: Frage 7.2: Was sind die Gründe für ihre Meinung? - hier: würde ich sehr begrüßen- 30 bis 49 Jahre Alter 50 bis 65 Jahre über 65 Jahre 1 Person 2 Personen Haushaltsgröße 3 Personen 30 2,9% 3 6,8% 12 5,4% 7 2,0% 8 1,9% 3 1,5% 12 2,2% 11 6,8% 4 3,0% 8,8% 2 4,5% 1,5% 3,9% 2,5% 7 1,3% 1,6% 6,6% 2,9% 4 1,0% 4,7% 2 1,2% 4,4% 1,5% 3,7% 1,5% 2,4% 1,6% 4,4% 1 2,3% 1,5% 2,6% 3,6% 1,6% 4,4% 3 1,4% 1,3% 1,5% 1,2% 2 1,2% 4 Personen und mehr 56 5,5% 6 13,6% 20 9,0% 13 3,8% 17 4,1% 5 2,6% 29 5,4% 18 11,2% 4 3,0% 45 4,4% 5 11,4% 13 5,9% 11 3,2% 16 3,9% 4 2,1% 25 4,7% 12 7,5% 4 3,0% % % % % % % % % % Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

272 MERKMALSGRUPPEN genug vorhanden, überflüssig Nachteil für innerstädtischen Einzelhandel nicht erforderlich, wird nicht gebraucht zu Lasten der Innenstadt zu weit außerhalb Aufwertung der Innenstadt bevorzugen passt nicht zum Stadtbild Einkauf in kleinen Geschäften bevorzugt sonstige Einzelnennungen Nennungen insgesamt Befragte mit Angaben Befragte insgesamt Insgesamt ANGABEN - in Prozent der Befragten einer Merkmalsgruppe - ( - Mehrfachnennungen möglich - ) Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Goslar & Umland 2014 Darstellung: DAtables Tabelle a: Frage 7.2: Was sind die Gründe für ihre Meinung? - hier: lehne ich völlig ab- männlich Geschlecht weiblich Zone I ,7% 52 15,2% 78 11,5% 46 23,1% 26 18,8% 29 13,4% 19 10,8% 10 3,4% 97 9,5% 35 10,2% 62 9,1% 32 16,1% 21 15,2% 15 6,9% 19 10,8% 10 3,4% 25 2,4% 11 3,2% 14 2,1% 11 5,5% 6 4,3% 2,9% 4 2,3% 2,7% 21 2,1% 5 1,5% 16 2,3% 10 5,0% 4 2,9% 2,9% 4 2,3% 1,3% 15 1,5% 5 1,5% 10 1,5% 6 3,0% 5 3,6% 1,5% 2 1,1% 1,3% 14 1,4% 4 1,2% 10 1,5% 4 2,0% 3 2,2% 5 2,3% 1,6% 1,3% 9,9% 4 1,2% 5,7% 3 1,5% 1,7% 3 1,4% 1,6% 1,3% 7,7% 2,6% 5,7% 2 1,0% 2 1,4% 2,9% 1,6% 4,4% 2,6% 2,3% 1,5% 1,5% 2,7% ,5% ,1% ,7% ,8% 68 49,3% 60 27,8% 51 29,0% 28 9,5% ,7% ,2% ,9% 90 45,2% 51 37,0% 53 24,5% 44 25,0% 25 8,5% % % % % % % % % Zone II Wohnort Zone III Zone IV außerhalb Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

273 MERKMALSGRUPPEN genug vorhanden, überflüssig Nachteil für innerstädtischen Einzelhandel nicht erforderlich, wird nicht gebraucht zu Lasten der Innenstadt zu weit außerhalb Aufwertung der Innenstadt bevorzugen passt nicht zum Stadtbild Einkauf in kleinen Geschäften bevorzugt sonstige Einzelnennungen Nennungen insgesamt Befragte mit Angaben Befragte insgesamt Insgesamt ANGABEN - in Prozent der Befragten einer Merkmalsgruppe - ( - Mehrfachnennungen möglich - ) Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Goslar & Umland 2014 Darstellung: DAtables unter 30 Jahre Tabelle b: Frage 7.2: Was sind die Gründe für ihre Meinung? - hier: lehne ich völlig ab- 30 bis 49 Jahre Alter 50 bis 65 Jahre über 65 Jahre 1 Person 2 Personen ,7% 4 9,1% 17 7,7% 46 13,4% 63 15,3% 32 16,4% 73 13,7% 16 9,9% 9 6,8% 97 9,5% 15 6,8% 43 12,5% 39 9,5% 16 8,2% 58 10,9% 16 9,9% 7 5,3% 25 2,4% 1 2,3% 2,9% 15 4,4% 7 1,7% 5 2,6% 17 3,2% 3 1,9% 21 2,1% 1 2,3% 4 1,8% 10 2,9% 6 1,5% 2 1,0% 13 2,4% 4 2,5% 2 1,5% 15 1,5% 2,9% 5 1,5% 8 1,9% 6 3,1% 9 1,7% 14 1,4% 6 2,7% 4 1,2% 4 1,0% 1,5% 4,7% 6 3,7% 3 2,3% 9,9% 4 1,2% 4 1,0% 4 2,1% 4,7% 1,6% 7,7% 2,9% 1,3% 4 1,0% 3 1,5% 4,7% 4,4% 1,3% 3,7% 1,5% 3,6% Haushaltsgröße 3 Personen 4 Personen und mehr ,5% 6 13,6% 48 21,7% ,5% ,5% 70 35,9% ,6% 46 28,6% 21 15,9% ,7% 6 13,6% 40 18,1% 98 28,5% ,6% 53 27,2% ,2% 36 22,4% 18 13,6% % % % % % % % % % Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

274 MERKMALSGRUPPEN 1 Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen und mehr Befragte mit Angaben Befragte insgesamt Insgesamt ANGABEN männlich Tabelle 8.1.: Frage 8.1: Wie viele Personen leben in Ihrem Haushalt insgesamt? ,1% 59 17,3% ,0% 41 20,6% 25 18,1% 34 15,7% 25 14,2% 70 23,8% 7 15,9% 11 5,0% 42 12,2% ,8% ,2% ,3% ,1% ,3% 72 52,2% ,0% 82 46,6% ,1% 9 20,5% 55 24,9% ,6% ,1% ,7% 52 15,2% ,0% 31 15,6% 21 15,2% 36 16,7% 41 23,3% 32 10,9% 14 31,8% 72 32,6% 66 19,2% 9 2,2% ,9% 51 14,9% 81 11,9% 23 11,6% 20 14,5% 38 17,6% 28 15,9% 23 7,8% 14 31,8% 83 37,6% 31 9,0% 4 1,0% ,9% ,7% % % % % % ,7% % % % % % % % % % % % % % % % % - in Prozent der Befragten einer Merkmalsgruppe - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Goslar & Umland 2014 Darstellung: DAtables Geschlecht weiblich Zone I Zone II Wohnort Zone III Zone IV außerhalb unter 30 Jahre 30 bis 49 Jahre Alter 50 bis 65 Jahre über 65 Jahre MERKMALSGRUPPEN unter 30 Jahre 30 bis 49 Jahre 50 bis 65 Jahre über 65 Jahre Befragte mit Angaben Befragte insgesamt Insgesamt ANGABEN männlich Tabelle 8.2: Frage 8.2: Welcher Altersgruppe dürfen wir Sie zuordnen? 44 4,3% 20 5,8% 24 3,5% 4 2,0% 5 3,6% 18 8,3% 11 6,3% 6 2,0% 7 3,6% 9 1,7% 14 8,7% 14 10,6% ,6% 77 22,5% ,1% 39 19,6% 32 23,2% 48 22,2% 48 27,3% 54 18,4% 11 5,6% 55 10,3% 72 44,7% 83 62,9% ,6% ,6% ,6% 79 39,7% 49 35,5% 68 31,5% 52 29,5% 96 32,7% 42 21,5% ,4% 66 41,0% 31 23,5% ,3% ,7% ,6% 77 38,7% 52 37,7% 82 38,0% 65 36,9% ,3% ,2% ,4% 9 5,6% 4 3,0% ,8% ,7% ,9% % % % % ,3% % ,8% % % % % % % % % % % % % % % - in Prozent der Befragten einer Merkmalsgruppe - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Goslar & Umland 2014 Darstellung: DAtables Geschlecht weiblich Zone I Zone II Wohnort Zone III Zone IV außerhalb 1 Person 2 Personen Haushaltsgröße 3 Personen 4 Personen und mehr Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

275 MERKMALSGRUPPEN Zone I Zone II Zone III Zone IV außerhalb Befragte insgesamt Insgesamt ANGABEN männlich - in Prozent der Befragten einer Merkmalsgruppe - Quelle: ecostra-haushaltsbefragung Goslar & Umland 2014 Darstellung: DAtables Geschlecht weiblich unter 30 Jahre Wohnort / Ortsteil des Befragten 30 bis 49 Jahre Alter 50 bis 65 Jahre über 65 Jahre 1 Person 2 Personen Haushaltsgröße 3 Personen 4 Personen und mehr ,5% 76 22,2% ,1% 4 9,1% 39 17,6% 79 23,0% 77 18,7% 41 21,0% ,5% 31 19,3% 23 17,4% ,5% 47 13,7% 91 13,4% 5 11,4% 32 14,5% 49 14,2% 52 12,6% 25 12,8% 72 13,5% 21 13,0% 20 15,2% ,1% 70 20,5% ,4% 18 40,9% 48 21,7% 68 19,8% 82 19,9% 34 17,4% ,2% 36 22,4% 38 28,8% ,2% 65 19,0% ,3% 11 25,0% 48 21,7% 52 15,1% 65 15,8% 25 12,8% 82 15,4% 41 25,5% 28 21,2% ,7% 84 24,6% ,8% 6 13,6% 54 24,4% 96 27,9% ,0% 70 35,9% ,5% 32 19,9% 23 17,4% % % % % % % % % % % % Auswirkungsanalyse innerstädtisches Shoppingcenter Goslar

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