eines Fachmarktzentrums in der Gemeinde Standort Grafschaft-Gelsdorf Areal an der Dürener Straße (L83)

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1 AUSWIRKUNGSANALYSE 25. Juni 2014 Auswirkungsanalyse zur möglichen Realisierung eines Fachmarktzentrums in der Gemeinde Grafschaft (LK Ahrweiler) Standort Grafschaft-Gelsdorf Areal an der Dürener Straße (L83) ecostra-untersuchung im Auftrag der Gemeinde Grafschaft Märkte verstehen Risiken bewerten Chancen erkennen

2 UNTERNEHMEN Analysen und Strategien für Märkte und Standorte in Europa Das ecostra-leistungsprogramm umfasst: Standort- & Potenzialanalysen Machbarkeitsstudien Analysen für Investitions- und Finanzierungsentscheidungen Auswirkungsanalysen nach 11.3 BauNVO etc. Plausibilitätsprüfungen von vorliegenden Gutachten, Stellungnahmen und Unterlagen Wettbewerbsuntersuchungen Meinungsforschung Speziell für Auftraggeber aus der Privatwirtschaft erarbeiten wir außerdem Flächen- und Nutzungskonzepte für Einzelhandelsgroßprojekte Vermietungsanalysen (Branchen- & Betriebsypenmix, Magnetbetriebe, Mietansätze etc.) Tenant Demand Reports Markteintritts- und Marktbearbeitungsstrategien Analysen zur Optimierung des Standortnetzes Speziell für Auftraggeber auf Seiten der öffentlichen Hand bieten wir Einzelhandels- und Märktekonzepte die fachgutachterliche Begleitung von Stadtentwicklungs- und Stadtumbaumaßnahmen Maßnahmen- und Handlungskataloge zur Stabilisierung und Weiterentwicklung von Geschäftsstraßen Vergnügungsstättenkonzepte Untersuchungen zur Nahversorgungssituation Gewerbeflächenbedarfsanalysen Regionalwirtschaftliche Analysen (z.b. Auswirkungen, Umwegeffekte von Kongressen und Messen) Wirtschafts-, Standort- und Strategieberatung in Europa Luisenstrasse 41 D Wiesbaden Tel. +49 (0) Fax. +49 (0) info@ecostra.com

3 Vorbemerkung Die rheinland-pfälzische Gemeinde Grafschaft (LK Ahrweiler) ist eine Flächengemeinde, welche sich aus insgesamt 17 Ortsteilen und zahlreichen Einzelhöfen zusammensetzt. Im Regionalen Raumordnungsplan Mittelrhein-Westerwald ist Grafschaft als Grundzentrum ausgewiesen und damit vorrangiger Standort zur Konzentration von Einrichtungen der überörtlichen Grundversorgung. Dabei hat ein im Jahr 2012 erstelltes Einzelhandelsstrukturgutachten für die Gemeinde Grafschaft jedoch gezeigt, dass diese bislang nicht in der Lage war, eine adäquate Versorgung der örtlichen Bevölkerung zu gewährleisten. 1 Um die bestehende Versorgungslücke zu schließen und die Grundversorgung der eigenen Bevölkerung zu verbessern sowie gleichzeitig die derzeit bestehenden massiven Kaufkraftabflüsse abzumildern, wurden im Rahmen der Erarbeitung des Einzelhandelskonzepts seinerzeit entsprechend der landesplanerischen Vorgaben zwei geeignete, in ihrer Funktion abgestufte zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde Grafschaft definiert, die zukünftig als Versorgungsschwerpunkte ausgebaut werden sollen. Als Nahversorgungszentrum wurde der Standortbereich des ehemaligen Grafschafter Einkaufs Centrum (GEC) im Ortsteil Ringen ausgewiesen. Dieser Standort hatte in der Vergangenheit bereits eine wichtige Versorgungsfunktion für die lokale Bevölkerung inne, war jedoch immer wieder von Insolvenzen bzw. Schließungen der dortigen Einzelhandelsbetriebe betroffen. Nachdem zuletzt ein hier ansässiger Supermarkt sowie ein Drogeriemarkt 2011/2012 schließen mussten, hat im Oktober 2013 ein moderner REWE-Supermarkt im Standortbereich des ehemaligen GEC eröffnet. Als Hauptzentrum wurde im Einzelhandelsstrukturgutachten der Gemeinde Grafschaft ein Standortbereich im Ortsteil Gelsdorf, im westlichen Gemeindegebiet definiert. Hierbei handelt es sich um ein bisher landwirtschaftlich genutztes Areal zwischen dem westlichen Ortsrand von Gelsdorf und der Autobahn A565, unmittelbar angrenzend an die Landstraße L83. Innerhalb dieses Standortbereiches ist aktuell die Ansiedlung eines modernen Fachmarktzentrums mit einem Angebotsschwerpunkt im kurzfristigen Bedarfsbereich und hier insbesondere nahversorgungsrelevante Sortimente vorgesehen. Insgesamt wird das Fachmarktzentrum entsprechend dem aktuellen Planansatz eine Verkaufsfläche von ca m² VK umfassen, ergänzt um gastronomische Angebote. In Zusammenhang mit den weiteren Planungen zur Realisierung des Vorhabens sowie der Schaffung des entsprechenden Baurechts hat die Gemeinde Grafschaft ecostra beauftragt, auf Grundlage der Vorgaben des 11.3 BauNVO sowie der relevanten landes- und regionalplanerischen Regelungen für das geplante Fachmarktzentrum eine Auswirkungsanalyse zu erstellen, wobei dessen mögliche Auswirkungen auf die lo- 1 ECOSTRA (Hrsg.): Einzelhandelsstrukturuntersuchung mit Potenzialanalyse und Bestimmung des Versorgungsschwerpunktes für die Gemeinde Grafschaft (LK Ahrweiler). Wiesbaden, 2012 Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf 2014

4 kale und regionale Einzelhandelsstruktur, auf Raumordnung, Städtebau und Verkehr zu überprüfen und zu bewerten sind. Für die Bearbeitung der Untersuchung standen ecostra neben diversen Informationen des Auftraggebers, Daten des Statistischen Bundesamtes sowie der Statistischen Landesämter Rheinland-Pfalz und Nordrhein-Westfalen u.a. auch folgende Publikationen zur Verfügung: BBE (Hrsg.): Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept für die Stadt Meckenheim. Köln, 2008 CIMA (Hrsg.): Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Wachtberg. Köln, 2012 CIMA (Hrsg.): Verträglichkeitsuntersuchung zur Realisierung des Projekts Mitte Wachtberg. Köln, 2013 ECOSTRA (Hrsg.): Auswirkungsanalyse zur möglichen Realisierung des Projektes Eifel-Ahr-Portal in der Gemeinde Grafschaft (LK Ahrweiler). Wiesbaden, 2009 ECOSTRA (Hrsg.): Einzelhandelsstrukturuntersuchung mit Potenzialanalyse und Bestimmung des Versorgungsschwerpunktes für die Gemeinde Grafschaft (LK Ahrweiler). Wiesbaden, 2012 JUNKER UND KRUSE (Hrsg.): Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Bad Neuenahr-Ahrweiler. Fortschreibung. Dortmund, 2012 JUNKER UND KRUSE (Hrsg.): Städtebauliche Wirkungsanalyse eines geplanten Factory Outlet Centers in der Gemeinde Grafschaft sowie eines City-Outlets in der Stadt Bad Neuenahr-Ahrweiler in Varianten. Dortmund, 2012 MARKT UND STANDORT (Hrsg.): Kommunales Einzelhandelskonzept für das gemeinsame Mittelzentrum Remagen-Sinzig. Nürnberg, 2007 REGIONALER ARBEITSKREIS ENTWICKLUNG, PLANUNG UND VERKEHR BONN/ RHEIN-SIEG/ AHR- WEILER (:RAK) (Hrsg.): Fortschreibung des Regionalen Einzelhandels- und Zentrenkonzepts (:rezk). o.o., 2010 ROTHKIRCH, C.; BONNY, W. & STEIN, U. (Hrsg.): Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Region Bonn / Rhein-Sieg / Ahrweiler als Baustein einer nachhaltigen Regionalentwicklung. Dortmund / Düsseldorf / Frankfurt am Main, 2002 STADT RHEINBACH, SACHGEBIET PLANUNG UND UMWELT (Hrsg.): Einzelhandels- und Zentrenkonzept Rheinbach. Rheinbach, 2008 Darüber hinaus konnte insbesondere auch auf ecostra-interne Datenbestände zurückgegriffen werden, welche im Zusammenhang mit einer anderen Untersuchung im Jahr 2009 in der Region erfasst wurden. Zur Bewertung der gegenwärtigen Wettbewerbssituation erfolgte im Juni 2014 eine aktuelle Bestandsaufnahme der maßgeblichen Wettbewerbsstandorte sowie eine intensive Standortbesichtigung des Planareals in Grafschaft. Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf 2014

5 Alle für diese Untersuchung verwendeten Daten und Angaben wurden nach bestem Wissen erfasst, aufbereitet und ausgewertet. Sämtliche verwendete Fotos und Abbildungen stammen soweit nicht anders gekennzeichnet von ecostra. Die vorliegende ecostra-untersuchung dient der Entscheidungsvorbereitung und -findung im Rahmen des Genehmigungsverfahrens. Wiesbaden, 25. Juni 2014 ecostra GmbH Dr. Joachim Will Dipl.-Geogr. Jan Schwarze Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf 2014

6 Inhaltsangabe Vorbemerkung 1. AUFGABENSTELLUNG UND RECHTSRAHMEN DER STANDORTENTWICKLUNG Aufgabenstellung Der Rechtsrahmen für die Standortentwicklung im Einzelhandel Bundesrechtliche Regelungen (BauGB, BauNVO) Gesetzliche Rahmenbedingungen in Rheinland-Pfalz (Landesentwicklungsprogramm (LEP IV), Regionaler Raumordnungsplan Mittelrhein-Westerwald (RROP M-W 2006)) Exkurs: Regionales Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Region Bonn/Rhein-Sieg/Ahrweiler 9 2. STANDORTBESCHREIBUNG UND BEWERTUNG Der Makrostandort Grafschaft Aktuelle Einzelhandelsstruktur, zukünftige Entwicklungsmöglichkeiten und planerische Vorgaben Aktuelle Situation des Einzelhandels und Kernaussagen des Einzelhandelskonzeptes Zentrale Versorgungsbereiche der Gemeinde Grafschaft Mögliche Umsatz- und Flächenpotenziale des Grundzentrums Grafschaft Der Mikrostandort des Planobjektes Standortbewertung DEFINITION UND DATEN DES PLANOBJEKTES Definition des Betriebstyps Fachmarkt bzw. der Vertriebsform Fachmarktzentrum Entwicklung und Marktbedeutung der Fachmärkte und Fachmarktzentren in Deutschland Abgrenzung und Definition der Vertriebsformen Die speziellen Daten des Planobjektes EINZUGSGEBIET, BEVÖLKERUNG UND KAUFKRAFT Methodische Grundlagen Marktgebiet Abgrenzung und Zonierung des Marktgebietes Aktuelle Einwohnerzahlen und zukünftige Einwohnerentwicklung Methodische Grundlagen Kaufkraft 35 Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf 2014

7 4.2.1 Die aktuellen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftvolumina im abgegrenzten Einzugsgebiet Die zukünftigen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftvolumina im abgegrenzten Einzugsgebiet im Jahr DIE ANGEBOTS- UND WETTBEWERBSSITUATION IM EINZELHANDEL Die Angebotssituation in der Gemeinde Grafschaft Der relevante Wettbewerb im Umland der Gemeinde Grafschaft Wettbewerbsstandort Bad Neuenahr-Ahrweiler Wettbewerbsstandort Rheinbach Wettbewerbsstandort Meckenheim Wettbewerbsstandort Wachtberg-Berkum Wettbewerbsstandort Ahrbrück-Pützfeld Wettbewerbsstandort Remagen Wettbewerbsstandort Sinzig Sonstige Wettbewerbsstandorte Mögliche Wettbewerbsentwicklungen Planvorhaben Mitte Wachtberg und Landmarkthalle in Wachtberg-Berkum Goldene Meile in Bad Breisig Outlet Center Grafschaft Die spezifische Wettbewerbssituation in einer überblickshaften Darstellung Fazit der Wettbewerbsbetrachtung ANALYSE DER UMSATZERWARTUNG, DER KAUFKRAFTSTRÖME UND DER MÖGLICHEN AUSWIRKUNGEN AUF STÄDTEBAU UND RAUMORDNUNG Grundlagen, Kaufkraftabschöpfung und Kaufkraftbewegungen Umsatzerwartung und Umsatzherkunft des Planobjekts Die Kaufkraftbewegungen Mögliche Auswirkungen auf Raumordnung und Städtebau Verkehrliche Auswirkungen durch das Planobjekt ABSCHLIEßENDE BEWERTUNG / EMPFEHLUNG 66 Karten-, Tabellen- und Abbildungsverzeichnis Anhang Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf 2014

8 1. Aufgabenstellung und Rechtsrahmen der Standortentwicklung 1.1 Aufgabenstellung In der Gemeinde Grafschaft (LK Ahrweiler), im westlich gelegenen Ortsteil Gelsdorf, zwischen dem Wohnsiedlungsbereich und der im Westen verlaufenden Autobahn A565 soll ein modernes Fachmarktzentrum mit einer Gesamtverkaufsfläche von ca m² realisiert werden. Das Planareal befindet sich unmittelbar nördlich angrenzend an die Landstraße L83, die als innerörtliche Hauptverkehrsachse weite Teile des Gemeindegebietes von Grafschaft erschließt. Der Planstandort liegt dabei innerhalb des im Einzelhandelsstrukturgutachten für die Gemeinde Grafschaft als Hauptzentrum definierten Standortbereichs. Der eindeutige Angebotsschwerpunkt des geplanten Fachmarktzentrums wird im kurzfristigen Bedarfsbereich liegen und hier insbesondere Anbieter von Nahrungs- und Genussmittel, d.h. nahversorgungsrelevante Sortimente umfassen. Im Detail ist derzeit von folgenden Nutzungsarten und Flächendimensionierungen auszugehen: Nutzungsart Verkaufsfläche VK-Anteil in % Lebensmitteldiscounter m² 57,8 Getränkemarkt 229 m² 13,2 Hofladen 150 m² 8,7 Bäckerei 50 m² 2,9 Sonstiges m² 17,4 Insgesamt m² 100,0 Als Ergänzung des geplanten Einzelhandelsangebots sollen außerdem speziell auch vor dem Hintergrund der Entwicklung dieses Areals zum zentralen Versorgungsbereich der Gemeinde Grafschaft gastronomische Angebote als Komplementärnutzungen innerhalb des Standortbereichs angesiedelt werden. Auf Grundlage der Vorgaben des 11 Abs. 3 BauNVO sowie der relevanten landesund regionalplanerischen Vorschriften (hier u.a. Regionaler Raumordnungsplan Mittelrhein-Westerwald 2006) sind für das konkrete Vorhaben in Grafschaft im Rahmen dieses Gutachtens die möglichen Auswirkungen auf die lokale und regionale Einzelhandelsstruktur, auf Raumordnung und Städtebau zu überprüfen. Im Einzelnen werden folgende Untersuchungsschritte durchgeführt: 1 Unter sonstige Nutzungsarten fallen zwei kleinflächige Ladeneinheiten mit ja ca. 150 m² VK, deren konkrete Nutzung derzeit noch nicht fest steht. Aufgrund der Größe ist davon auszugehen, dass es sich hierbei insbesondere auch um Flächen handelt, die durch lokale Einzelhandelsbetriebe und nicht durch Filialisten belegt werden. Weiterhin dürfte die jeweilige Marktbedeutung eher gering sein, weshalb diesen sonstigen Nutzungsarten im Hinblick auf mögliche Auswirkungen auf Städtebau und Raumordnung eine eher untergeordnete Relevanz zukommt. Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

9 Darstellung des projektrelevanten Rechtsrahmens Standortbeschreibung und -bewertung Darstellung und Definition der geplanten Betriebsformen sowie der speziellen Daten des Planobjekts Abgrenzung des Einzugsgebiets des Planobjekts, Ermittlung des aktuellen Bevölkerungspotenzials und der Kaufkraftvolumina sowie Prognose der Entwicklungen bis zum Jahr 2020 Erfassung, Darstellung und Bewertung des relevanten Wettbewerbs Analyse der Umsatzerwartung, der durch das Vorhaben ausgelösten Kaufkraftströme sowie der möglichen Auswirkungen auf Städtebau, Raumordnung und Verkehr 1 Abschließende Bewertung und Empfehlungen zur möglichen Realisierung des Planobjekts Die vorliegende Untersuchung hat die Aufgabe, dem Auftraggeber sowie der Genehmigungsbehörde im Zuge des Genehmigungsverfahrens für das Planobjekt als Entscheidungsgrundlage zu dienen. 1.2 Der Rechtsrahmen für die Standortentwicklung im Einzelhandel Bundesrechtliche Regelungen (BauGB, BauNVO) Wesentliche Rechtsgrundlage für die Standortentwicklung im Einzelhandel stellen die Regelungen des Baugesetzbuch (BauGB) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO) dar. Im BauGB werden förmliche Verfahren zur Aufstellung verschiedener Pläne geregelt. Die BauNVO bestimmt Art und Maß der baulichen Nutzung eines Grundstücks, die Bauweise und die überbaubare Grundstücksfläche. Die zentrale Norm des 11 Abs. 3 BauNVO führt hierzu aus: (3) 1. Einkaufszentren, 2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, 3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind, sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des 3 des Bundes- Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Ver- 1 Berechnung des tagesdurchschnittlichen Kundenverkehrsaufkommens am Planstandort. Inwieweit die vorhandenen Verkehrswege geeignet sind die Kundenverkehre aufzunehmen bzw. welche Emissionen mit diesen Verkehren verbunden sind, wäre ggf. in einem spezifischen Verkehrsgutachten zu überprüfen. Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

10 sorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Ortsund Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt. Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschoßfläche qm überschreitet. Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei weniger als qm Geschoßfläche vorliegen oder bei mehr als qm Geschoßfläche nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen. Entsprechend der BauNVO greift die Regelvermutung des 11 Abs. 3 Satz 3, wonach Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 in der Regel anzunehmen sind, wenn die Geschossfläche 1200 m² überschreitet. Ergänzend hat das Bundesverwaltungsgericht geurteilt, dass Einzelhandelsbetriebe großflächig sind, wenn sie eine Verkaufsfläche von 800 m² überschreiten. 1 In diesem Fall wird von den Genehmigungs- und Planungsbehörden zunächst vermutet, dass der Betrieb nicht nur unwesentliche Auswirkungen auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung und auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung hat, so dass der Betrieb nur in bestimmten Gebieten zulässig ist (Kerngebiete, bestimmte Sondergebiete). 2 Neben den bundesrechtlichen Gesetzen und Verordnungen sind weiterhin die Raumordnungsgesetze, Landesentwicklungspläne sowie ggf. ergänzende Verordnungen der jeweiligen Bundesländer von Bedeutung. Die Zuweisung der allgemeinen Raumordnungsangelegenheiten in die Gesetzgebungskompetenz der Länder hat zur Folge, dass je nach Bundesland z.t. unterschiedliche gesetzliche Regelungen zu beachten sind. 1.3 Gesetzliche Rahmenbedingungen in Rheinland-Pfalz (Landesentwicklungsprogramm (LEP IV), Regionaler Raumordnungsplan Mittelrhein-Westerwald (RROP M-W 2006)) Das aktuell gültige Landesentwicklungsprogramm (LEP IV) für Rheinland-Pfalz 3 vom November 2008 beinhaltet u.a. Grundsätze und Ziele, die für die Standortentwicklung im Einzelhandel von Bedeutung sind. So wird im Kapitel 3 Sicherung und Entwicklung 1 In seinem Urteil vom 24. November 2005 führt das Bundesverwaltungsgericht aus, dass Einzelhandelsbetriebe großflächig im Sinne des 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO sind, wenn sie eine Verkaufsfläche von 800 m² überschreiten. Damit wurde die Schwelle zur Großflächigkeit etwas angehoben (vorher 700 m² VK). Als Verkaufsfläche gilt der gesamte Teil der Geschäftsfläche, auf welcher der Verkauf abgewickelt wird und der dem Kunden zugänglich ist (einschließlich Kassenzonen, Standflächen für Warenträger, Gänge, Stellflächen für Einrichtungsgegenstände, Treppen innerhalb der Verkaufsräume). Zu der Verkaufsfläche zählen auch Freiflächen, die nicht nur vorübergehend für Verkaufszwecke genutzt werden sowie Lagerräume, die gleichzeitig dem Verkauf dienen. Nicht zur Verkaufsfläche gehören Lagerflächen und Flächen, die der Vorbereitung der Waren dienen, die verkauft werden (z.b. Fleisch- oder Käseportionierung, Backstube); ebenfalls nicht zur Verkaufsfläche zählen auch die Kundensozialräume (WC, Wickelraum, Kinderspielecke); vgl. hierzu BIRK, H.-J.: Der Einzelhandel im Bebauungsplanrecht zugleich: Besprechung der Urteile des Bundesverwaltungsgerichtes vom In: VERWALTUNGSBLÄTTER FÜR BADEN-WÜRTTEMBERG, , S. 289ff 2 Diese Vermutung kann beispielsweise durch ein Gutachten widerlegt werden (widerlegbare Regelvermutung). 3 vgl. MINISTERIUM DES INNEREN UND FÜR SPORT (Hrsg.): Landesentwicklungsprogramm (LEP IV). Herausforderungen erkennen, Nachhaltig handeln, Zukunft gestalten. Mainz, 2008 Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

11 der Daseinsvorsorge unter Punkt Öffentliche Einrichtungen und Dienstleistungen (großflächiger Einzelhandel) u.a. ausgeführt: G56 Die Sicherung einer wohnortnahen und qualitativen Versorgung der Bevölkerung mit öffentlichen und privaten Einrichtungen und Dienstleistungen soll durch die zentralen Orte in den Mittelbereichen und in Aufgabenteilung in den mittelzentralen Verbünden wahrgenommen werden. Z57 Die Errichtung und Erweiterung von Vorhaben des großflächigen Einzelhandels ist nur in zentralen Orten zulässig (Zentralitätsgebot). Betriebe mit mehr als m² Verkaufsfläche 1 kommen nur in Mittel- und Oberzentren in Betracht. Ausnahmsweise sind in Gemeinden ohne zentralörtliche Funktion mit mehr als Einwohnerinnen und Einwohnern großflächige Einzelhandelsvorhaben bis zu insgesamt m² Verkaufsfläche zulässig, wenn dies zur Sicherung der Grundversorgung 2 der Bevölkerung erforderlich ist. Z58 Die Ansiedlung und Erweiterung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit innenstadtrelevanten Sortimenten ist nur in städtebaulich integrierten Bereichen, das heißt in Innenstädten und Stadt- sowie Stadtteilzentren, zulässig (städtebauliches Integrationsgebot). Die städtebaulich integrierten Bereiche ( zentrale Versorgungsbereiche im Sinne des BauGB) sind von den zentralen Orten in Abstimmung mit der Regionalplanung verbindlich festzulegen und zu begründen. Diese Regelungen müssen auch eine Liste innenstadtrelevanter und nicht innenstadtrelevanter Sortimente umfassen. Z59 Die Ansiedlung und Erweiterung großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit nicht innenstadtrelevanten Sortimenten ist auch an Ergänzungsstandorten der zentralen Orte zulässig. Diese sind ebenfalls von den Gemeinden in Abstimmung mit der Regionalplanung festzulegen und zu begründen. Innenstadtrelevante Sortimente sind als Randsortimente auf eine innenstadtverträgliche Größenordnung zu begrenzen. Z60 Durch die Ansiedlung und Erweiterung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben dürfen weder die Versorgungsfunktion der städtebaulich integrierten Bereiche der Standortgemeinde noch die der Versorgungsbereiche (Nah- und Mittelbereiche) benachbarter zentraler Orte wesentlich beeinträchtigt werden (Nichtbeeinträchtigungsgebot). Dabei sind auch die Auswirkungen auf Stadtteile von Ober- und Mittelzentren zu beachten. Z61 Der Bildung von Agglomerationen nicht großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit innenstadtrelevanten Sortimenten außerhalb der städtebaulich integrierten Bereiche ist durch Verkaufsflächenbegrenzungen in der Bauleitplanung entgegenzuwirken (Agglomerationsverbot). Haben sich bereits Agglomerationsbereiche außerhalb der städtebaulich integrierten Bereiche gebildet, so sind diese als Sondergebiete des großflächigen Einzelhandels in der Bauleitplanung auszuweisen und in ihrem Bestand festzuschreiben. Diese Vorgaben der Landesplanung werden auf der regionalen Ebene weiter konkretisiert. Maßgeblich ist in diesem Fall der Regionale Raumordnungsplan Mittelrhein- 1 Die Verkaufsfläche umfasst in der Regel alle Flächen eines Betriebes, die dem Kunden dauerhaft für Verkaufszwecke zugänglich sind. Nicht zur Verkaufsfläche zählen Büroräume, Lager- und Vorbereitungsflächen, Werkstätten und Flächen, die Personalzwecken dienen. 2 Hierbei handelt es sich um Sortimente des täglichen kurzfristigen Bedarfs, die typischerweise im großflächigen Lebensmitteleinzelhandel angeboten werden. Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

12 Westerwald 2006 (RROP M-W 2006) 1, der u.a. die folgenden Grundsätze und Ziele formuliert: G1 Die bedarfsgerechte Nahversorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs im fußläufigen Entfernungsbereich soll unterstützt werden. G2 In den zentralen Bereichen von Städten, Stadtteilen und Gemeinden soll entsprechend der jeweiligen Zentralitätsstufe und der örtlichen Gegebenheiten die weitere Einzelhandelsentwicklung sichergestellt werden. Dabei sollen das sich verändernde Käuferverhalten und die sektoralen Anforderungen des Einzelhandels angemessen berücksichtigt werden. G4 Großflächige Einzelhandelsbetriebe sollen nach Umfang und Zweckbestimmung der zentralörtlichen Gliederung entsprechen und der zu sichernden Versorgung der Bevölkerung Rechnung tragen (Kongruenzgebot). Z1 Großflächige Einzelhandelsbetriebe sind grundsätzlich nur in zentralen Orten vorzusehen (Konzentrationsgebot) und in der Regel in engem räumlichen und funktionalen Zusammenhang mit den zentralen Einkaufsbereichen (städtebauliches Integrationsgebot) zu errichten. Zn Durch die Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben darf die Funktion benachbarter zentraler Orte und ihrer Versorgungsbereiche nicht wesentlich beeinträchtigt werden (Beeinträchtigungsverbot). G5 Großflächige Einzelhandelsbetriebe sollen so bemessen werden, dass ihr Einzugsbereich nicht wesentlich über den Versorgungsbereich der Standortgemeinde hinausgeht. G6 Können großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht innenstadtrelevanten Sortimenten in den zentralen Orten ausnahmsweise städtebaulich nicht integriert werden, dürfen sie an einem anderen Standort des zentralen Ortes angesiedelt werden, wenn die räumliche Dimension des großflächigen Einzelhandelsbetriebes der vorhandenen Maßstäblichkeit von Siedlung und Freiraum entspricht (siedlungsstrukturelles Integrationsgebot). [...]. G8 In gewerblichen Bauflächen sollen Einzelhandelsbetriebe auch unterhalb der Großflächigkeit ausgeschlossen werden, wenn in der Gemeinde Sonderbauflächen für großflächigen Einzelhandel ausgewiesen sind. Ausgenommen von diesem Beschluss ist der Einzelhandel von Handwerksbetrieben in dem sonst üblichen Umfang, mit Kraftfahrzeugen und Zubehör sowie mit Massengütern. Im LEP IV ist darüber hinaus die zentralörtliche Hierarchie mit ihren abgestuften Versorgungsfunktionen für Rheinland-Pfalz festgehalten. Danach halten Ober- und Mittelzentren höherwertige Güter und Dienstleistungen für den spezialisierten, mittel- und langfristigen Bedarf vor. Hierbei weist das LEP IV den betroffenen Gemeinden die Aufgabe zu, Umfang und Qualität des zentralörtlichen Versorgungsniveaus in Eigenverantwortung zu definieren und zu sichern. Folgende höherrangige zentrale Orte mit entsprechender Versorgungsfunktion werden im LEP IV definiert: 1 vgl. PLANUNGSGEMEINSCHAFT MITTELRHEIN-WESTERWALD (Hrsg.): Regionaler Raumordnungsplan Mittelrhein-Westerwald. Koblenz, S. 18f Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

13 Abb. 1: Zentrale Orte, Mittelbereiche und mittelzentrale Verbünde in Rheinland-Pfalz Oberzentren sind Standorte oberzentraler Einrichtungen und Verknüpfungspunkte im System der großräumigen Verkehrsachsen. Nächst gelegenes Oberzentrum für die Gemeinde Grafschaft ist in Rheinland-Pfalz die Stadt Koblenz. 1 Mittelzentren leisten alleine für einen Verflechtungsbereich eine vollständige Versorgung mit mittelzentralen Funktionen. Sie sind in ihrer Funktion zu stärken und zu sichern. Als solche sind u.a. die Städte Andernach, Linz und Mayen in der Nähe der Gemeinde Grafschaft definiert. 1 Die Gemeinde Grafschaft ist jedoch dem oberzentralen Versorgungsbereich der Stadt Bonn in Nordrhein-Westfalen zugeordnet. Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

14 Mittelzentren mit Teilfunktionen eines Oberzentrums halten zusätzlich teilweise oberzentrale Einrichtungen vor. In der näheren Umgebung der Gemeinde Grafschaft findet sich keine Stadt der entsprechenden Zentralitätsstufe. Ein mittelzentraler Verbund kooperierender Zentren setzt sich aus mehreren zentralen Orten der mittel- oder oberzentralen Stufe (Mittel- und Oberzentren) zusammen, die innerhalb eines Mittelbereichs gemeinsam einen Beitrag zur mittelzentralen Versorgung leisten. Zu den insgesamt 22 definierten Mittelbereichen gehört u.a. der Mittelbereich Bad Neuenahr-Ahrweiler mit den kooperierenden Mittelzentren Adenau, Bad Neuenahr-Ahrweiler, Remagen und Sinzig. Abb. 2: Zentrale Orte und Nahbereiche für die Planungsregion Mittelrhein Westerwald 2007 (Ausschnitt) Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

15 Grundzentren haben in besonderem Maße zur Sicherung der dauerhaft wohnortnahen Versorgung der Bevölkerung der Standortgemeinde sowie ihres Nahbereichs mit den notwendigen Einrichtungen beizutragen. Grundzentren und deren Nahbereiche werden in den regionalen Raumordnungsplänen (hier: RROP M-W ) ausgewiesen: Grundzentren des Grundnetzes verfügen über eine vollständige grundzentrale Ausstattung. Sie sind Sitz der Verbandsgemeindeverwaltung und stellen die Schwerpunkte der Grundversorgung für den jeweiligen Nahbereich dar. Hierzu gehören in der Region Mittelrhein-Westerwald neben der Gemeinde Grafschaft selbst u.a. die Städte und Gemeinden Altenahr, Bad Breisig, Unkel und Bad Hönningen. Grundzentren des Ergänzungsnetzes ergänzen die Grundversorgung im jeweiligen Nahbereich und berücksichtigen die langfristige Sicherung der vorhandenen grundzentralen Einrichtungen in den benachbarten Grundzentren des Grundnetzes und der Mittelzentren. Als Grundzentrum im Ergänzungsnetz ist u.a. die südlich von Grafschaft gelegene Stadt Mülheim-Kärlich definiert. Jeder Zentrale Ort übernimmt innerhalb der hierarchischen Struktur und der flächendeckenden Funktionsteilung im Raum für einen entsprechenden Verflechtungsbereich auch Funktionen der niedrigeren Zentralitätsstufe(n). Aufgrund der Lage der Gemeinde Grafschaft unmittelbar an der Grenze zum benachbarten Bundesland Nordrhein-Westfalen ist im Hinblick auf die abgestuften Versorgungsfunktionen im Standortraum auch die dortige zentralörtliche Gliederung zu beachten. 2 Auf Grundlage des Landesentwicklungsplans NRW sind für den Regierungsbezirk Köln folgende höherrangige zentrale Orte mit entsprechenden Versorgungsfunktionen festgelegt: Als Oberzentren sind u.a. die Städte Bonn und Köln definiert. Zu den insgesamt 47 Mittelzentren des Regierungsbezirks Köln gehören in der Nähe der Gemeinde Grafschaft u.a. die Städte Erftstadt, Euskirchen, Bornheim, Königswinter und Rheinbach. Insgesamt 49 Städte und Gemeinden des Regierungsbezirks Köln sind als Grundzentren definiert. Hierzu gehören u.a. die an Grafschaft angrenzende Stadt Meckenheim und die Gemeinde Wachtberg. Damit ergibt sich für die Gemeinde Grafschaft die folgende zentralörtliche Systematik: Landes- bzw. regionalplanerisch ist die Gemeinde Grafschaft im Mittelbereich Bad 1 vgl. PLANUNGSGEMEINSCHAFT MITTELRHEIN-WESTERWALD (Hrsg.): op. cit., S. 8ff 2 Hinweise auf entsprechende grenzübergreifende Versorgungsfunktionen finden sich u.a. im Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen: Bei der Bewertung der zentralörtlichen Bedeutung der Stadt Bonn wurden ihre engen grenzüberschreitenden Verflechtungen mit Rheinland-Pfalz sowie ihre Sonderstellung als Bundesstadt berücksichtigt (vgl. LEP NRW, B.I.3.3, S. 15). Der Regionale Raumordnungsplan Mittelrhein- Westerwald führt u.a. aus: Die Abgrenzung der Mittelbereiche erfolgt durch das Landesentwicklungsprogramm III. Oberzentrale Versorgungsaufgaben werden z.t. auch von benachbarten Oberzentren übernommen: - vom Oberzentrum Bonn für die Nahbereiche von Bad Neuenahr-Ahrweiler, Grafschaft, Remagen, Sinzig, Bad Breisig, Unkel, Linz und Asbach.... (vgl. RROP M-W 2006, S. 9) Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

16 Neuenahr-Ahrweiler als Grundzentrum im Grundnetz ausgewiesen. Der Nahbereich des Grundzentrums ist deckungsgleich mit dem Gebiet der Verbandsgemeinde. Als Mittelzentren sind hier die Städte Bad Neuenahr-Ahrweiler, Remagen/Sinzig sowie A- denau (Mittelzentrum im Ergänzungsnetz) definiert. Weitere Orte höherer Zentralität sind das Mittelzentrum Rheinbach sowie das Oberzentrum Bonn im benachbarten Nordrhein-Westfalen. Die Bundesstadt Bonn übernimmt dabei oberzentrale Versorgungsaufgaben für den Nahbereich Grafschaft. 1.4 Exkurs: Regionales Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Region Bonn/Rhein-Sieg/Ahrweiler In Folge des Bonn/Berlin-Beschluss vom 20. Juni 1991 bildet sich in der Region Bonn, Rhein-Sieg und Ahrweiler ein regionaler Arbeitskreis (:rak), um auf der Basis einer freiwilligen regionalen Kooperation abgestimmte Strategien für eine nachhaltige Raumentwicklung in der Region zu entwickeln. Insgesamt sind 28 Städte, Gemeinden und Verbandsgemeinden im :rak vertreten, dessen Arbeit auf der freiwilligen Selbstbindung der Mitglieder basiert. 1 In ausgewählten Aufgaben- und Themenfeldern u.a. im Bereich Einzelhandel werden Kooperationsprojekte durchgeführt. Um die negativen Auswirkungen von Einzelhandelsansiedlungen auf der sog. Grünen Wiese auf die Innenstädte der Region zu begrenzen wurde in den Jahren 2001 und 2002 seitens des :rak ein Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Region Bonn/Rhein-Sieg/Ahrweiler als Baustein einer nachhaltigen Regionalentwicklung erarbeitet. 2 In Teilbericht 3 des Konzeptes Ziele, Strategien und Verfahren für die Zukunft heißt es in Kapitel 2.1 Standorte für Rewe, Aldi und Co. zum Lebensmitteleinzelhandel: Wenn die Siedlungsdichte ausreicht, d.h. in den Haupt- und/oder Nebenzentren der größeren und mittleren Kommunen, sollte unverändert das Prinzip verfolgt werden, wonach Lebensmittelgeschäfte in die Zentren oder in die (fußläufige) Nähe zu den Wohnvierteln gehören. Dabei sollten die Kommunen auch unkonventionelle Möglichkeiten für größere integrierte Standorte (in Kerngebieten oder als Sondergebiete z.b. in/an Wohngebieten) prüfen und gemeinsam mit Investoren finanzieren (z.b. Abriss von in die Jahre gekommenen Bürogebäuden im Zentrum oder von Wohnhäusern am Zentrumsrand, Parkmöglichkeiten in Höfen oder unterirdisch). Vollsortimenter und Discounter sind gleich zu behandeln, weil für eine ausgewogene Versorgung und für einen funktionierenden Wettbewerb beide nötig sind. Anders ist die Situation in dispersen Siedlungsstrukturen mit geringerer Bevölkerungsdichte, deren Kaufkraft auch für die Güter des täglichen Bedarfs (schon 1 In NRW sind dies die Städte Bonn, Alfter, Bad Honnef, Bornheim, Eiltorf, Hennef (Sieg), Königswinter, Lohmar, Meckenheim, Much, Neunkirchen-Seelscheid, Niederkassel, Rheinbach, Ruppichteroth, Sankt Augustin, Siegburg, Swisstal, Troisdorf, Wachtberg und Windeck; In RLP sind dies die Städte Bad Neuenahr-Ahrweiler, Remagen, Sinzig und Grafschaft sowie die Verbandsgemeinden Adenau, Altenahr, Bad Breisig und Brohltal. 2 vgl. ROTHKIRCH C., BONNY, W. & STEIN, U. (Hrsg.): Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Region Bonn/Rhein-Sieg/Ahrweiler als Baustein einer nachhaltigen Regionalentwicklung. Dortmund, Düsseldorf, Frankfurt am Main, 2002 Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

17 jetzt oder absehbar, wenn auch die letzten Geschäfte am Ort aufgeben) in die größeren Orte abfließt. Hier sollte folgendes als sinnvolle Strategie für eine ausgewogenen Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs geprüft werden: Für einen größeren Einzugsbereich aus mehreren Ortsteilen (in Nordrhein- Westfalen) bzw. Teilgemeinden (in Rheinland-Pfalz), die einer oder auch mehreren benachbarten (Verbands-)Gemeinden angehören, können gemeinsame, größen- und kaufkraftbezogen angepasste Einkaufszentren ausgewiesen werden. Zentren dieser Art sollten in jedem Falle in oder nahe an einem der Siedlungsschwerpunkte liegen. Auch hier sind Kombinationen von Vollsortimentern und Discountern anzustreben sowie Ergänzungen um andere Geschäfte, wenn diese im Einzugsgebiet tragfähig sind. Auch wenn dies Züge einer bewussten Amerikanisierung annimmt, erscheint dies sowohl unter Versorgungsaspekten als auch für die Identitätsbindungen zwischen Ortsteilen/Teilgemeinden und (Verbands-)Gemeinde zukunftsorientierter als Passivität angesichts der fortschreitenden räumlichen Ausdünnung der Grundversorgung. Hiernach sind Lebensmittelgeschäfte in den Zentren oder nahe zu den Wohnvierteln der größeren und mittleren Kommunen anzusiedeln. Bei Flächengemeinden sollen in Abstimmung mit den Nachbargemeinden Einkaufszentren in oder nahe an einem Siedlungsschwerpunkt entwickelt werden. Im Kern kommt das Konzept zu der Empfehlung, die Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit gemeindeübergreifender Wirkung hinsichtlich ihrer Auswirkungen auf die Ortskerne zu untersuchen und Standorte, Größe sowie Sortimente zwischen den betroffenen Gemeinden abzustimmen. Die Umsetzung dieser Empfehlung erfolgt auf Basis einer Vereinbarung zwischen den Städten und Gemeinden des :rak mit dem Ziel, einen Konsens zwischen allen von dem Projekt betroffenen Kommunen herzustellen. Die kommunale Planungs- und Entscheidungshoheit bleibt von dieser auf Freiwilligkeit basierenden Vereinbarung unberührt. Die bundes- und landesrechtlichen Regelungen zur Steuerung der Standortentwicklung im großflächigen Einzelhandel beinhalten somit eine Reihe von Vorgaben, welche bei einer Prüfung und Bewertung eines Projektes zu beachten sind. Zusammengefasst sind hier v.a. folgende Punkte von Bedeutung: Konzentrationsgebot. Dieses beinhaltet die Zuordnung großflächiger Einzelhandelsbetriebe zu zentralen Orten einer bestimmten Zentralitätsstufe (z.b. Mittel- o- der Oberzentren), während eine entsprechende Ansiedlung z.b. in Gemeinden ohne jede landesplanerisch festgelegte Zentralität nicht vorgesehen ist. Kongruenzgebot. Demnach sollen großflächige Einzelhandelsbetriebe nach Umfang und Zweckbestimmung der zentralörtlichen Gliederung entsprechen. Sie sollen so bemessen sein, dass der Einzugsbereich den zentralörtlichen Verflechtungsbereich der Standortgemeinde nicht wesentlich überschreitet bzw. sich in diesen einfügt. Beeinträchtigungsverbot. Ein großflächiges Einzelhandelsprojekt darf weder die Versorgungsfunktion städtebaulich integrierter Bereiche der Standortgemeinde, noch die Versorgungsbereiche benachbarter zentraler Orte wesentlich beeinträch- Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

18 tigen. 1 Auch sog. Nahversorgungsbereiche d.h. Standorte mit einem im Wesentlichen fußläufigen Einzugsgebiet, die der Nahversorgung dienen - können zentrale Versorgungsbereiche sein, deren Funktionsfähigkeit nicht wesentlich beeinträchtigt werden darf. 2 Integrationsgebot. Großflächige Einzelhandelsprojekte sollen vorrangig an städtebaulich integrierten Standorten d.h. in engem räumlichem und funktionalem Zusammenhang mit den zentralen Einkaufsbereichen realisiert werden. Bei großflächigen Einzelhandelsprojekten mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten können auch sonstige Standortlagen in Betracht kommen. Im Rahmen der vorliegenden Auswirkungsanalyse sind die o.g. Punkte für das Vorhaben in Grafschaft entsprechend zu untersuchen und zu bewerten. 1 Eine wesentliche Beeinträchtigung wird dann vermutet, wenn durch das geplante großflächige Einzelhandelsprojekt bei den betroffenen Einzelhandelsbetrieben in den Stadt- und Ortszentren bzw. den Nahversorgungslagen (sortimentsbezogene) Umsatzrückgänge von mehr als ca. 10 % zu erwarten sind, wobei diese Schwelle der Umsatzumverteilung nicht statisch zu bewerten ist. So wäre z.b. zwischen einem Umsatzrückgang von ca. 9,9 % und 10,1 % kein nennenswerter qualitativer Unterschied in den tatsächlichen Auswirkungen feststellbar. In der Bewertung der möglichen Auswirkungen sind hierbei jeweils im Einzelfall u.a. die konkrete städtebauliche Situation der ggf. betroffenen zentralen Versorgungsbereiche (z.b. Stabilität der Geschäftslagen, Ladenleerstände) und die Funktion bzw. Bedeutung der ggf. betroffenen Betriebe (z.b. Magnet- bzw. Leitbetriebe) oder Sortimente für diese Lagen zu berücksichtigen; vgl. hierzu u.a. OVG NRW 7 A 964/05 vom und BVerwG 4 C 7.07 vom vgl. BVG Urteil v , 4 C 1.08 und 4 C Das BVG hat hier auch festgehalten, dass die Existenz von ein oder zwei Betrieben in einer Lage noch nicht die Feststellung eines zentralen Versorgungsbereich qualifiziert und nochmals betont, dass das BauGB nicht dem Schutz einzelner Händler vor Konkurrenz dient und nur städtebauliche Auswirkungen auf den gesamten zentralen Versorgungsbereich relevant sind. Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

19 Karte 1: Übersichtskarte der Gemeinde Grafschaft Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf 2014

20 2. Standortbeschreibung und Bewertung 2.1 Der Makrostandort Grafschaft Die Gemeinde Grafschaft (ca Einwohner) liegt an der nördlichen Grenze von Rheinland-Pfalz, ca. 25 km südlich der Bundesstadt Bonn (NRW), und ist hier dem Landkreis Ahrweiler zugeordnet. Das Gemeindegebiet grenzt unmittelbar an das benachbarte Bundesland Nordrhein-Westfalen und besitzt dort gemeinsame Grenzen mit der Stadt Meckenheim und der Gemeinde Wachtberg, beide zum Rhein-Sieg-Kreis gehörig. In Rheinland-Pfalz bestehen gemeinsame Gemeindegrenzen mit den Städten Remagen und Bad Neuenahr-Ahrweiler sowie den Ortsgemeinden Dernau, Altenahr, Kalenborn, die ebenso wie die Gemeinde Grafschaft selbst zum Landkreis Ahrweiler gehören. Die Kreisstadt Bad Neuenahr-Ahrweiler befindet sich unmittelbar südlich der Grafschaft. Großräumig zeichnet sich die Gemeinde durch ihre zentrale Lage zwischen den Oberzentren Köln im Norden (ca. 55 km) und Koblenz im Süden (ca. 60 km) aus. Aufgrund der naturgeographischen Gegebenheiten zwischen dem Ahrgebirge (auch Ahreifel) und dem Oberwinterer Terrassen- und Hügelland ist das ca. 57,55 km² große Gemeindegebiet durch eine überwiegend hügelige Topographie gekennzeichnet. Die derzeit ca Einwohner verteilen sich auf elf Ortsbezirke mit 17 Ortschaften sowie zahlreichen Einzelhöfen. Dabei hat die Einwohnerzahl nach Jahren mit leichten aber kontinuierlichen Bevölkerungsrückgängen in der jüngsten Vergangenheit wieder zugenommen. Die amtlichen Prognosen des Statistischen Landesamtes Rheinland- Pfalz zur weiteren Einwohnerentwicklung prognostizieren jedoch eine weitere Bevölkerungsabnahme für die Gemeinde Grafschaft bis zum Jahr Die Siedlungsstruktur der landesplanerisch als Grundzentrum definierten Gemeinde Grafschaft ist stark dörflich geprägt. Eine nennenswerte bauliche Verdichtung eines Ortskerns mit einer entsprechenden Funktionsmischung und einer Verdichtung der Angebote im Einzelhandel hat bisher nur in Ansätzen stattgefunden. Das Kaufkraftniveau der Wohnbevölkerung beläuft sich auf einen Wert von aktuell ca. 108,4 und liegt damit klar über dem Durchschnitt für ganz Deutschland von 100,0. Grafschaft verfügt über eine gute Anbindung an das überregionale Fernstraßennetz. Zum einen durchquert die hier vierspurig ausgebaute Bundsautobahn A61 (Ludwigshafen Venlo) das Gemeindegebiet von Südosten nach Nordwesten. Zum anderen besteht über das Autobahndreieck Bad Neuenahr-Ahrweiler und den Zubringer BAB A573 eine direkte Verbindung zur Kreisstadt Bad Neuenahr-Ahrweiler. Weiterhin befindet sich das Autobahnkreuz Meckenheim (A61 / A565) mit einer direkten Verbin- 1 Ausgehend vom Basisjahr 2010 wird für die Gemeinde Grafschaft ein Bevölkerungsrückgang von ca. 3,3 % prognostiziert. Vgl. STATISTISCHES LANDESAMT RHEINLAND-PFALZ (Hrsg.): Dritte kleinräumige Bevölkerungsvorausberechnung für die verbandsfreien Gemeinden und Verbandsgemeinden (Basisjahr 2010). Bad Ems, 2012 Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

21 dung über die A565 nach Bonn unmittelbar nördlich von Grafschaft. Darüber hinaus ist auf die Bundesstraße B257 hinzuweisen, die als südwestliche Verlängerung der Autobahn A565 vom Autobahnkreuz Meckenheim durch die Eifel bis zur luxemburgischen Grenze verläuft. Vor dem Hintergrund der besonderen Lage- und Verkehrsgunst wurden in der Vergangenheit zwei Gewerbegebiete im Westen bzw. Norden der Gemeinde Grafschaft entwickelt. Zum einen befindet sich südlich der Ortschaft Gelsdorf an der Bundesstraße B257, der südwestlichen Verlängerung der Autobahn BAB A565, und unweit des Autobahnkreuzes Meckenheim (A61 / A565) der Gewerbepark Grafschaft-Gelsdorf. Das ca. 45 ha große Industrie- und Gewerbegebiet ist bereits zu einem großen Teil durch Großunternehmen und mittelständische Betriebe unterschiedlicher Branchen belegt. Zum anderen wurde nördlich der Ortschaft Ringen, unmittelbar angrenzend an die BAB A61 und das Autobahndreieck Bad Neuenahr-Ahrweiler (A573), mit dem Innovationspark Rheinland ein ca. 44 ha umfassendes Sondergebiet für Industrie, Gewerbe, Handel, Handwerk und Dienstleistungen erschlossen. Im Zuge der Projektentwicklung wurde eine neue Autobahnanschlussstelle im Autobahndreieck A61 / A573 geschaffen, um das Areal direkt mit dem überregionalen Fernstraßennetz zu verbinden. Die ersten Grundstücke sind inzwischen veräußert und es hat sich ein Nutzungsmix aus Gewerbe, Handel, Handwerk, Dienstleistung, Industrie und in geringem Umfang auch Wohnen entwickelt. Darüber hinaus werden weite Teile des Gemeindegebietes landwirtschaftlich genutzt. Mit ca. 64 % ist der Anteil der Landwirtschaftsfläche in der Gemeinde Grafschaft bemerkenswert hoch. Der Sonderkulturbau ist hier ein wichtiges (Teil-) Segment. 2.2 Aktuelle Einzelhandelsstruktur, zukünftige Entwicklungsmöglichkeiten und planerische Vorgaben Nachfolgend wird die aktuelle Situation des Einzelhandels in der Gemeinde Grafschaft aufgezeigt. Neben den Kernaussagen der Einzelhandelsstrukturuntersuchung des Jahres 2012 zur Situation des örtlichen Einzelhandels sowie zu den zukünftigen Entwicklungsmöglichkeiten werden auch die planerischen Vorgaben aufgezeigt zentrale Versorgungsbereiche sowie sog. Grafschafter Liste die im Rahmen der Erarbeitung des Einzelhandelsgutachtens definiert wurden und die es bei einer Realisierung des geplanten Fachmarktzentrums zu beachten gilt Aktuelle Situation des Einzelhandels und Kernaussagen des Einzelhandelskonzeptes Die aktuelle Situation des Einzelhandels in der Gemeinde Grafschaft lässt sich auch unter Berücksichtigung der Kernaussagen des Einzelhandelskonzeptes des Jahres 2012 wie folgt charakterisieren: 1 vgl. ECOSTRA (Hrsg.): Einzelhandelsstrukturuntersuchung mit Potenzialanalyse und Bestimmung des Versorgungsschwerpunktes für die Gemeinde Grafschaft (LK Ahrweiler). Wiesbaden, 2012 Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

22 Insgesamt ist das Einzelhandelsangebot in der Gemeinde Grafschaft nur rudimentär ausgeprägt. Sowohl die Anzahl der Betriebe, die Verkaufsflächenausstattung als auch die Umsatzleistung des örtlichen Einzelhandels sind stark limitiert. Dies belegt zum einen ein interkommunaler Vergleich der Ausstattungs- und Leistungskennziffern des örtlichen Einzelhandels mit Städten und Gemeinden vergleichbarere Größenordnung und zentralörtlicher Funktion. Zum anderen zeigt auch die sehr niedrige Einzelhandelszentralität der Gemeinde Grafschaft, dass per Saldo ein erheblicher Teil der Kaufkraft an Einzelhandelsstandorte ins Umland abfließt. Der Schwerpunkt des örtlichen Einzelhandelsangebots liegt im kurzfristigen Bedarfsbereich und hier im Teilsegment Nahrungs- und Genussmittel, wobei hier kleinflächige Betriebe des Ladenhandwerks (insbesondere Bäckereien, Metzgereien) dominieren. Auch insgesamt ist das örtliche Einzelhandelsangebot kleinteilig strukturiert. Die Schwelle zur Großflächigkeit (800 m² VK) überschreitet mit dem REWE-Supermarkt in Ringen sowie dem Raiffeisen-Markt in Gelsdorf nur zwei Betriebe im gesamten Gemeindegebiet. Das Erscheinungsbild des örtlichen Einzelhandels ist von wenigen Ausnahmen abgesehen als deutlich verbesserungswürdig zu bewerten. Sowohl die äußere Erscheinung der einzelnen Ladengeschäfte als auch das innere Ladenlayout und die Warenpräsentation sind überwiegend in die Jahre gekommen und deuten auf einen gewissen Investitionsstau hin. Damit im Zusammenhang steht auch eine sehr eingeschränkte Wettbewerbsfähigkeit des Grafschafter Einzelhandels. Die örtlichen Einzelhandelsbetriebe sind zum Teil als sog. Grenzbetriebe zu bewerten, so dass perspektivisch mit einem weiteren ausdünnen des örtlichen Einzelhandelsangebots zu rechnen ist. 1 Eine Ausnahme stellen hier die beiden großflächigen und vergleichsweise neuen Betriebe (Raiffeisen-Markt und REWE) dar. Die Betriebe des Einzelhandels und Ladenhandwerks sind sehr ungleich über das Gemeindegebiet verteilt. Während 9 Ortschaften über mindestens ein Ladengeschäft verfügen, findet sich in 8 Ortschaften kein Einzelhandel. Dabei besteht kein direkter Zusammenhang zwischen der Einwohnerzahl eines Ortsteils und einem möglichen Einzelhandelsbesatz. Weiterhin verfügt die Gemeinde Grafschaft derzeit über keinen eindeutig erkennbaren Handelsschwerpunkt. In Teilen übernimmt diese Funktion seit der Eröffnung des REWE-Marktes im Oktober 2013 der Standortbereich des Grafschafter Einkaufs Centrum (GEC). Hier finden sich mit einem Supermarkt, einer Bäckerei und einer Apotheke 3 Ladengeschäfte in einem räumlichen Zusammenhang. In einem Fazit ist festzuhalten, dass derzeit erhebliche Versorgungslücken im Einzelhandelsangebot in der Gemeinde Grafschaft bestehen und eine adäquate Versorgung der eigenen Bevölkerung momentan nicht gewährleistet ist. 1 Bei sog. Grenzbetrieben handelt es sich um Unternehmen, welche bereits heute eine mangelnde ökonomische Tragfähigkeit aufweisen und bei denen zumindest mittelfristig ein Ausscheiden aus dem Markt nicht ausgeschlossen ist. Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

23 2.2.2 Zentrale Versorgungsbereiche der Gemeinde Grafschaft Für eine gezielte räumliche Steuerung der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung in der Gemeinde Grafschaft wird im Einzelhandelsstrukturgutachten eine zweigliedrige, abgestufte Zentrenstruktur definiert: Als Hauptzentrum ist ein Standortbereich im Ortsteil Grafschaft-Gelsdorf, zwischen dem Siedlungsrand und der im Westen verlaufenden Autobahn A565 ausgewiesen. Dieser bisher landwirtschaftlich genutzte Standortbereich soll entwickelt werden und perspektivisch Versorgungsfunktion für das gesamte Gemeindegebiet übernehmen. Neben zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten sollen dort nach Möglichkeit auch Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten angedockt werden. Als Nahversorgungszentrum ist der Standortbereich des ehemaligen Garfschafter Einkaufs Centrum (GEC) ausgewiesen. Dieser Standort hatte in der Vergangenheit bereits eine wichtige Versorgungsfunktion innerhalb der Gemeinde Grafschaft inne, war jedoch immer wieder von Insolvenzen bzw. Schließungen der dortigen Einzelhandelsbetriebe betroffen. Seit Oktober 2013 ist hier ein moderner REWE-Supermarkt ansässig, der eine wichtige Versorgungsfunktion insbesondere für die zentral gelegenen Ortsteile Bölingen, Ringen und Beller übernimmt. Künftig sollen beide zentrale Versorgungsbereiche wichtige Versorgungsfunktionen innerhalb der Gemeinde Grafschaft übernehmen und sind als schutzwürdig im Sinne des BauGB sowie des LEP IV einzustufen. Darüber hinaus wurde im Einzelhandelsgutachten eine ortsspezifische Sortimentsliste (sog. Grafschafter Liste ) definiert, die sich im Anhang dieser Untersuchung findet Mögliche Umsatz- und Flächenpotenziale des Grundzentrums Grafschaft Weiterhin trifft das Einzelhandelsstrukturgutachten des Jahres 2012 in zwei Prognosevarianten in einer Minimalprognose und einer Maximalprognose Aussagen zur künftig möglichen Umsatzentwicklung sowie daraus abgeleitet zu den zusätzlich möglichen Verkaufsflächenpotenzialen der Gemeinde Grafschaft. Ausgehend von der Situation des Jahres 2012 mit einer Verkaufsflächenausstattung von seinerzeit ca m² ist danach in der Minimalprognose von einer Zunahme um ca. 60 m² VK bzw. ca % auf dann insgesamt ca m² VK auszugehen. in der Maximalprognose von einer Zunahme um ca m² VK bzw. ca % auf dann insgesamt ca m² VK auszugehen. 1 Aufgrund der derzeitigen Angebotssituation in Grafschaft (sehr geringes Angebot, nur wenige Branchen, keine deutlich erkennbares Ortszentrum) ist die Sortimentsliste perspektivisch im Hinblick auf die zukünftige Entwicklung der Gemeinde Grafschaft zu verstehen. Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

24 Somit wird der Gemeinde Grafschaft im Einzelhandelskonzept ein je nach Prognoseansatz sehr unterschiedlicher Spielraum an möglichen Verkaufsflächenzuwächsen attestiert. Im Hinblick auf eine Verbesserung der landesplanerisch vorgesehenen Versorgungssituation sowie zur Eindämmung der bestehenden massiven Kaufkraftabflüsse empfiehlt das Einzelhandelsgutachten, die Maximalvariante für weitere Planungen zugrunde zu legen. 1 Zwar hat sich durch die zwischenzeitlich erfolgte Eröffnung des großflächigen REWE-Supermarktes in Ringen die Verkaufsflächenausstattung der Gemeinde Grafschaft ausgehend von einem sehr niedrigen Niveau im Jahr 2012 inzwischen erhöht, dennoch liegt die Verkaufsflächenausstattung auch aktuell noch sehr deutlich unterhalb des in der Maximalprognose ausgewiesenen Wertes. Entsprechend verfügt die Gemeinde Grafschaft auch aktuell noch über ausreichende zusätzliche Verkaufsflächenpotenziale für weitere Einzelhandelsansiedlungen. 2.3 Der Mikrostandort des Planobjektes Der Standort für das geplante Fachmarktzentrum befindet sich im westlichen Gemeindegebiet von Grafschaft, im Ortsteil Gelsdorf, unmittelbar an der Landesgrenze zwischen Rheinland-Pfalz und Nordrhein-Westfalen. Das derzeit landwirtschaftlich genutzte Areal liegt zwischen dem bebauten Wohnsiedlungsbereich und der im Westen verlaufenden Autobahn A565. Im Süden grenzt der Planstandort unmittelbar an die Landstraße L83 (Dürener Straße) an, die parallel zur Autobahn A61 verläuft und weite Teile der Flächengemeinde Grafschaft mit den Ortschaften Gelsdorf, Vettelhoven, Bölingen, Ringen und Lantershofen erschließt. Das Planareal liegt innerhalb des durch das Einzelhandelsstrukturgutachten für die Gemeinde Grafschaft als Hauptzentrum definierten Standortbereichs und wird wie folgt begrenzt: Im Süden durch die Dürener Straße (L83) die von Südosten nach Nordwesten das Gemeindegebiet von Grafschaft durchzieht und am südwestlichen Rand des Planareals die Trasse der A565 unterquert und jenseits der Landesgrenze als L471 über Ersdorf und Wormersdorf in die Kernstadt von Rheinbach führt. Im Westen durch einen schmalen, unbefestigten Wirtschaftsweg, der zunächst entlang der mit Bäumen und Büschen bewachsenen Trasse der Bundesautobahn A565 verläuft und dann nach Norden abknickt und geradlinig entlang der Landesgrenze zwischen Rheinland-Pfalz und Nordrhein-Westfalen verläuft. Im Osten ebenfalls durch einen unbefestigten Wirtschaftsweg, der von der Dürener Straße nach Nordosten entlang eines schmalen Entwässerungsgrabens verläuft. Im Norden orientiert sich die Grenze des Planareals an der Grundstücksgrenze eines landwirtschaftlich genutzten Flurstücks. 1 Hingegen ist bei der Minimalvariante und den prognostizierten, kaum vorhandenen Entwicklungspotenzialen auch weiterhin von Kaufkraftabflüssen auszugehen, die sich künftig eher noch verstärken dürften. Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

25 Der Standort für das geplante Fachmarktzentrum zwischen dem Ortsteil Gelsdorf im Osten und der Autobahn BAB A565 im Westen. Das Areal liegt direkt an der Landesgrenze Rheinland-Pfalz / Nordrhein- Westfalen. Im Norden kreuzen sich die Autobahnen A565 und A61. Nach Süden wird die A565 als Bundesstraße B257 weitergeführt. Unmittelbar südlich des Planareals verläuft die Landstraße L83, die parallel zur Autobahn A61 weite Teile des Gemeindegebietes erschließt. Quelle: GoogleEarth; ecostra-bearbeitung Die Nutzungsstruktur im Umfeld des Standortareals lässt sich wie folgt beschreiben: Südlich des Planareals verläuft die bereits erwähnte L83, die von Südosten, aus dem Ortsteil Gelsdorf kommend, unter der A565 hindurch und jenseits der Landesgrenze als L471 über Ersdorf und Wormersdorf nach Rheinbach geführt wird. Auf der dem Planareal gegenüberliegenden Straßenseite mündet die kombinierte Zuund Abfahrt Grafschaft der A565 (Fahrtrichtung Bonn) auf die Dürener Straße. Die Zu- und Abfahrt der A565 für die Gegenrichtung (Fahrtrichtung Altenahr) befindet sich ebenfalls in unmittelbarere Nähe des Planareals, westlich der Trasse der A565. Dabei geht die A565 in ihrem weiteren südlichen Verlauf, jenseits der Zubzw. Abfahrt Grafschaft, in die Bundesstraße B257 über. Entsprechend ist das südliche Umfeld des Planareals zunächst durch Verkehrsinfrastruktur sowie Straßenbegleitgrün geprägt, ehe sich ausgedehnte landwirtschaftliche Nutzflächen anschließen. In ca. 2 km Entfernung befindet sich der Gewerbepark Grafschaft- Gelsdorf, der über eine eigene Anschluss an die B257 verfügt. Westlich des Planstandortes verläuft zunächst die Autobahn A565. Jenseits der Trasse der A565 und damit bereits in Nordrhein-Westfalen befindet sich eine Lagerhalle in Kombination mit einem Park & Ride Parkplatz. Angrenzend an die L83 bzw. hier L471 befindet sich außerdem ein Gartenbaubetrieb. Es schließen sich Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

26 landwirtschaftliche Nutzflächen an, ehe in ca. 1 km Entfernung der Siedlungsbereiche von Ersdorf beginnt, einem Ortsteil der nordrhein-westfälischen Stadt Meckenheim. Nördlich des Planareals befinden sich landwirtschaftliche Nutzflächen, die sich bis in den Kreuzungsbereich der Autobahnen A565 und A61 (Kreuz Meckenheim) erstrecken. Auch nördlich des Autobahnkreuzes dominiert eine landwirtschaftliche Bodennutzung mit Ackerbau und Dauerkulturen. Östlich des Planstandortes schließen sich ebenfalls zunächst Landwirtschaftsflächen sowie private Gärten an, ehe in ca. 150 m Entfernung die aufgelockerte Einzelhausbebauung des Ortsteils Grafschaft-Gelsdorf beginnt. Im südlichen Siedlungsteil von Gelsdorf kreuzt die Dürener Straße die L81, die in nördliche Richtung durch Gelsdorf und weiter über die Autobahn A61 nach Meckenheim verläuft. Die Erreichbarkeit des Planareals mittels des motorisierten Individualverkehrs (MIV) ist als gut zu beurteilen. Die verkehrliche Erschließung des Planareals erfolgt über die angrenzende Dürener Straße (L83), die parallel zu den Autobahnen A61 und A573 weite Teile des östlich gelegenen Gemeindegebietes erschließt. Unmittelbar an der westlichen Grenze des Planareals kreuzt die L83 die Autobahn A565, die hier beginnend in nördliche Richtung zunächst die in Nord-Süd-Richtung verlaufenden Autobahn A61 kreuzt (Kreuz Meckenheim ca. 900 m entfernt) und weiter über Meckenheim nach Bonn führt. Die vierspurige A565 verfügt hier für beide Fahrtrichtungen über eine kombinierte Zu- und Abfahrt, die auf die Dürener Straße münden. Nach Süden geht die A565 in die Bundesstraße B257 über, die nach Altenahr und weiter durch die Eifel bis zur luxemburgischen Grenze verläuft. Verkehrszählungen zeigen, dass die B257 an Sonntagen eine gegenüber Werktagen etwas höhere KFZ-Frequenz aufweist. Hierin spiegelt sich die Bedeutung der Bundesstraße als wichtige Verbindungsachse zwischen den Bevölkerungsschwerpunkten an Rhein und Ruhr und den Tourismusdestinationen in der Eifel wider. Weiterhin kreuzt die Dürener Straße L83 im Osten im Wohnsiedlungsbereich von Gelsdorf die Landstraße L81, die nach Norden durch den Ortskern von Gelsdorf hindurch über die Autobahn A61 nach Meckenheim führt. Das Planareal am Ortsrand von Grafschaft-Gelsdorf an der Dürener Straße L83. Im Hintergrund verläuft die A565. Links am Bildrand die Zu- und Abfahrt zur A565 (Fahrtrichtung Bonn) Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

27 Entlang der südlichen Straßenseite der L83 verläuft derzeit ein schmaler Gehweg Parallel zur Dürener Straße verläuft ein unbefestigter Wirtschaftsweg entlang des Planareals Blick von der westlichen Rand des Planareals entlang der L83 nach Osten. Im Hintergrund der Ortsteil Gelsdorf Ein Wirtschaftsweg entlang der Landesgrenze zwischen Rheinland-Pfalz und NRW markiert die westliche Grenze des Planareals Die L83 unterquert die Autobahn A565, die die westliche Grenze des Planareals markiert und auf beiden Seiten über eine kombinierte Zu- und Abfahrt (Anschlussstelle Grafschaft) verfügt Fotos: ecostra Derzeit verfügt die Dürener Straße am südlichen Seitenrand über einen schmalen Gehsteig im Bereich zwischen dem Wohnsiedlungsbereich und dem Einmündungsbereich der Anschlussstelle Grafschaft (Fahrtrichtung Bonn). Parallel zum nördlichen Straßenrand verläuft außerdem ein schmaler, unbefestigter Wirtschaftsweg, so dass bereits heute eine fußläufige Erreichbarkeit des Planstandortes gegeben ist, wobei diese im Zuge der Projektrealisierung sicherlich noch verbessert wird. In Gelsdorf, in fußläufiger Entfernung, befinden sich zudem die Haltestellen Gelsdorf Abzweigung, Gelsdorf Mitte und Gelsdorf Grundschule die von verschiedenen Buslinien angefahren werden. Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

28 Die Einsehbarkeit des Planareals ist unterschiedlich zu bewerten. Während das Areal von der Dürener Straße L83 sowie der gegenüber liegenden Abfahrt der Anschlussstelle Grafschaft sehr gut einzusehen ist, besteht von der Autobahn A565 nur ein kleines Sichtfenster im Kreuzungsbereich mit der L83 (Brücke), während die Autobahn ansonsten von Straßenbegleitgrün eingefasst ist. Insgesamt handelt es sich bei dem Planareal um einen (noch) nicht-integrierten Standort, der sich jedoch nach Westen unmittelbar an den im Zusammenhang bebauten Ortsteil Gelsdorf anschließt. Das derzeit landwirtschaftlich genutzte Planareal liegt innerhalb des im Einzelhandelskonzept als zentraler Versorgungsbereich definierten Standortraums, der perspektivisch Versorgungsfunktion für das gesamte Gemeindegebiet übernehmen soll. Aufgrund der Lage an der Dürener Straße L83 im Kreuzungsbereich mit der Autobahn A565 und im Übergangsbereich zur B257 verfügt der Standort über gute Erreichbarkeitsfaktoren mittels MIV. Darüber hinaus ist er aber auch mit dem ÖPNV sowie fußläufig aus dem Ortsteil Gelsdorf zu erreichen. 2.4 Standortbewertung Die spezifischen Eigenschaften und Entwicklungsmöglichkeiten eines Einzelhandelsstandortes können durch eine Analyse der Stärken ( Strenghts ), Schwächen ( Weaknesses ), Chancen ( Opportunities ) und Gefahren ( Threats ) d.h. durch eine sog. SWOT-Analyse transparent gemacht werden. Diese Merkmale üben einen entscheidenden Einfluss auf die Ausstrahlung und damit die Umsatzerwartung und Marktpositionierung eines Einzelhandelsobjektes aus. Bei der nachfolgenden Standortbewertung werden im Speziellen auch die für die Vertriebsform Fachmarktzentrum relevanten Standortfaktoren berücksichtigt (vgl. Tabelle 1). In einem Fazit aus betrieblicher Sicht ist festzustellen, dass der Standortbereich in Grafschaft-Gelsdorf für die Realisierung eines Fachmarktzentrums grundsätzlich geeignet ist. Ausschlaggebend hierfür sind neben den bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen (zentraler Versorgungsbereich) insbesondere die guten Erreichbarkeitsfaktoren im Kreuzungsbereich der L83 mit der Bundesstraße B257 bzw. der Autobahn A565. Während die L83 eine wichtige Hauptortsdurchfahrt der Gemeinde Grafschaft, darstellt, ist die A565 / B257 eine wichtige Verkehrsachse für Pendler und Touristen die von Bonn in die Eifel führt. Neben der Erschließung der eigenen Bevölkerungspotenziale bietet der Standort damit die Möglichkeit, auch diese Pendler- und Touristenströme abzuschöpfen. Weiterhin bieten die Flächenverfügbarkeit sowie die positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen gute Voraussetzungen für eine erfolgreiche Projektrealisierung. Einschränkend ist insbesondere auf die bereits intensive Wettbewerbssituation im Standortraum mit teils sehr attraktiven Einkaufsdestinationen hinzuweisen sowie auf die in Teilen nicht optimale verkehrliche Erreichbarkeit des Standortes aus allen Ortsteilen der Flächengemeinde. Insbesondere aus den im Osten und Nordosten der Flächengemeinde gelegenen Ortschaften (u.a. Lantershofen, Birresdorf) sind Wettbewerbsstandorte besser zu erreichen. Auch ist das Einwohnerpotenzial im Einzugsbereich vergleichsweise gering. Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

29 Aus städtebaulicher Sicht handelt es sich (noch) um einen nicht-integrierten Standort, räumlich unmittelbar angrenzend an den im Zusammenhang bebauten Wohnsiedlungsbereich des Ortsteils Gelsdorf. 1 Aufgrund der Nähe zum Siedlungskern ist eine fußläufige Erreichbarkeit für die Bevölkerung von Gelsdorf sowie auch von den dortigen ÖPNV-Haltestellen gegeben. Darüber hinaus besitzt der Standort jedoch auch eine gute verkehrliche Erreichbarkeit im Kreuzungsbereich mehrerer wichtiger Verkehrsachsen. Das derzeit landwirtschaftlich genutzte Areal liegt innerhalb des im Einzelhandelskonzept der Gemeinde als zentraler Versorgungsbereich ausgewiesenen Standortraumes. Insofern entspricht die Realisierung des geplanten Fachmarktzentrums dort der planerisch vorgesehenen Nutzung und unterliegt gleichzeitig keiner Sortimentsbeschränkung. Innerhalb der Flächengemeinde Grafschaft befindet sich der Standort in einer Randlage im westlichen Gemeindegebiet. Aus raumordnerischer Sicht ist festzustellen, dass die vorgesehene Realisierung des Fachmarktzentrums im Einklang mit den zentralörtlichen Funktionen der Gemeinde Grafschaft als Grundzentrum steht. Inwieweit das Planvorhaben u.a. Auswirkungen auf die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsgebiet haben wird, werden die weitergehenden Analysen dieser Untersuchung zeigen. 1 In der Fachliteratur gibt es verschiedene Darstellungen, was unter einem integrierten Standort zu verstehen ist. Die bislang wohl fundierteste und eindeutigste Definition wurde von der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.v. (gif) erarbeitet und lautet: Bei einer (städtebaulich) integrierten Lage handelt es sich um einen Standort, welcher sich innerhalb eines baulich verdichteten Siedlungszusammenhangs befindet oder unmittelbar an diesen angrenzt. Die Lage ist darüber hinaus in der Regel gekennzeichnet durch wesentliche Wohnanteile sowie einen bereits vorhandenen mehr oder weniger stark ausgeprägten Besatz bzw. eine solche Nutzungsmischung mit Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleistungen. Ebenso kennzeichnend ist eine von den Wohnbereichen zumindest bei Sortimenten des kurzfristigen Bedarfs fußläufige Erreichbarkeit sowie meist auch eine Erschließung durch den öffentlichen Personennahverkehr. Vgl. GESELLSCHAFT FÜR IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHE FORSCHUNG E.V. (Hrsg.): Definitionen zur Einzelhandelsanalyse. 02/2014, S. 197 Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

30 Tab. 1: SWOT-Analyse der Standorteigenschaften und Entwicklungsmöglichkeiten Stärken ( Strenghts ) Gute verkehrliche Erreichbarkeit durch Lage unmittelbar an der L83, einer wichtigen Hauptortsdurchfahrt der Gemeinde, im Kreuzungsbereich mit der Autobahn A565 bzw. Bundesstraße B257 Durch Lage im Bereich der Anschlussstelle Grafschaft der A565 ist eine Abschöpfung von Pendler- und Touristenströmen entlang der Verkehrsachse möglich Fußläufige Erreichbarkeit des Areals aus dem Ortsteil Gelsdorf gegeben ÖPNV-Anbindung durch mehrere Haltestellen in fußläufiger Entfernung im Ortsteil Gelsdorf gegeben Sehr gute Einsehbarkeit entlang der Dürener Straße bzw. bei Abfahrt von der A565 (Fahrtrichtung Bonn) Lage innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs der Gemeinde Grafschaft, der zum Versorgungsschwerpunkt ausgebaut werden soll. Standort unterliegt keiner Sortimentsbeschränkung Insgesamt überdurchschnittliches Kaufkraftniveau im Einzugsgebiet Ausreichende Flächenverfügbarkeit zur Realisierung eines Fachmarktzentrums Flächenreserve für einen möglichen Ausbau des zentralen Versorgungsbereichs vorhanden Positive wirtschaftliche Rahmenbedingungen mit deutlichen Arbeitsplatzzuwächsen in Grafschaft in den letzten Jahren und unterdurchschnittlicher Arbeitslosigkeit Schwächen ( Weaknesses ) Intensive Wettbewerbssituation mit zahlreichen Fachmarktzentren und -agglomerationen in den umliegenden Städten und Gemeinden Aufgrund der räumlich dispersen Verteilung der Ortsteile der Gemeinde Grafschaft sind Wettbewerbsstandorte aus einzelnen Bereichen der Gemeinde teils schneller zu erreichen Vergleichsweise geringes Einwohnerpotenzial im Einzugsgebiet Standort am westlichen Rand der Flächengemeinde Grafschaft, räumlich abgesetzt von den weiteren Ortsteilen und damit Bevölkerungspotenzialen der Gemeinde Grafschaft Verkehrliche Erreichbarkeit innerhalb der Gemeinde aufgrund weniger gut ausgebauter Straßen sowie zahlreicher Ortsdurchfahrten eingeschränkt bzw. zeitaufwändig Eingeschränkte Einsehbarkeit von der A565 durch Straßenbegleitgrün; nur schmales Sichtfenster im Brückenbereich Standortbereich bisher nicht als Einzelhandelsdestination positioniert Chancen ( Opportunities ) Planobjekt bietet die Chance, die landesplanerisch zugewiesene Versorgungsfunktion als Grundzentrum besser zu erfüllen Eindämmung des derzeitigen Kaufkraftabflusses aus Grafschaft durch ein modernes und attraktives Einzelhandelsangebot Realisierung eines modernen, attraktiven FMZ bietet die Chance, sich erfolgreich im Wettbewerbsumfeld (Rheinbach, Meckenheim, Bad Neuenahr-Ahrweiler) zu positionieren Geplante Gastronomieangebote generieren zusätzliche Besucher- und ggf. Kundenfrequenz Reserveflächen innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs erlauben ggf. eine spätere Erweiterung des dortigen Einzelhandelsangebots Steigerung des Bekanntheitsgrades der Gemeinde Grafschaft und mögliche Kundenzuführeffekte bei Realisierung des geplanten DOC im Innovationspark Rheinland Quelle: ecostra Gefahren ( Threats ) Standort erfordert zur erfolgreichen Positionierung im Wettbewerbsumfeld ein ausreichend attraktives Angebot. Ohne dieses ist vor dem Hintergrund der Wettbewerbssituation die Erschließung ausreichender Potenziale kaum herstellbar Weiterer Ausbau und damit Attraktivitätssteigerung der Wettbewerbsstandort im Umland und hier insbesondere im Standortbereich des Wachtberg-Center mit den Projekten Wachtberg Mitte und Landmarkthalle Lt. Amtlichen Prognosen ist für die Gemeinde Grafschaft mit einem leichten Bevölkerungsrückgang zu rechnen Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

31 3. Definition und Daten des Planobjektes Nachfolgend werden die relevanten Grundlagen für die Vertriebsform Fachmarktzentrum kurz aufbereitet und deren Entwicklung und Marktbedeutung in Deutschland skizziert. 3.1 Definition des Betriebstyps Fachmarkt bzw. der Vertriebsform Fachmarktzentrum In der Handelswissenschaft ist der Betriebstyp Fachmarkt wie folgt definiert: Der Fachmarkt ist ein meist großflächiger Einzelhandelsbetrieb mit einem breiten und oft auch tiefen Sortiment aus einer bestimmten Branche (Beispielsweise Bekleidung, Schuhe, Elektroartikel) oder einer bestimmten Bedarfsgruppe (beispielsweise Sportfachmarkt, Baufachmarkt). Das Sortiment eines Fachmarktes wird weitgehend in Selbstbedienung preisaktiv (bei tendenziell niedrigem bis mittlerem Preisniveau) in übersichtlicher Warenpräsentation angeboten. Der Standort ist in der Regel autokundenorientiert, entweder isoliert oder in gewachsenen und geplanten Zentren; bei einigen Sortimenten (z.b. Drogeriemarkt) werden überwiegend Innenstadtlagen gewählt. (...) Die Verkaufsverfahren sind Selbstbedienung und Vorwahl, meist mit der Möglichkeit einer fachlichen und sortimentsspezifischen Kundenberatung. Serviceorientierte Fachmärkte bieten neben ihrem Warensortiment auch eine Vielfalt sortimentsbezogener und selbständig vermarktbarer Dienstleistungen (z.b. Reise-, Versicherungsleistungen), diskontorientierte Fachmärkte verzichten oft auf jedwede Beratung und Dienstleistung zugunsten niedriger Preise. Der Spezialfachmarkt führt Ausschnittssortimente (z.b. Fliesenfachmarkt, Holzfachmarkt) aus dem Programm eines Fachmarktes (z.b. Baumarkt). 1 Eine räumliche Bündelung mehrerer Fachmärkte kann ein Fachmarktzentrum bzw. eine Fachmarktagglomeration darstellen. Während von einem Fachmarktzentrum immer dann (aber nicht ausschließlich) gesprochen wird, wenn eine gemeinsame Planung und ein gewisser einheitlicher Marktauftritt (z.b. gemeinsame Parkplätze, Benennung des Centers, Werbepylon mit gemeinsamer Darstellung der verschiedenen Anbieter) erkennbar ist, kann eine Fachmarktagglomeration auch im Laufe der Zeit ohne eine entsprechende abgestimmte Planung bzw. Koordination der Anbieter entstanden sein. Die gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung definiert Fachmarktzentren wie folgt: Bei einem Fachmarktzentrum (FMZ, engl. Retail Park) handelt es sich um eine Sonderform eines Einzelhandelszentrums mit Standort meist in nicht integrierten, verkehrsorientierten Lagen am Stadtrand, das einheitlich geplant und verwaltet wird (Vermietung / Management) und das aufgrund einheitlicher Gebäudegestaltung und einem gemeinsamen Parkplatz als ein zusammengehöriger Komplex wahrgenommen wird. Hauptmieter sind mittel- bis großflächige Fachmärkte oder 1 GESELLSCHAFT FÜR IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHE FORSCHUNG E.V. (gif) (Hrsg.): Definitionen zur Einzelhandelsanalyse. 02/2014, S. 61 Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

32 fachmarktähnliche Einzelhandelsbetriebe (z.b. Drogeriemärkte, Schuhcenter, Elektromärkte etc.), die sämtliche Bedarfsstufen abdecken können. Fachmarktzentren sind meist eingeschossig angelegt, die einzelnen Fachmärkte sind in der baulichen Anordnung auf die vorgelagerten Parkierungsangebote orientiert und von diesen meist direkt zugänglich. Die ersten Fachmarktzentren in Deutschland zeigen noch eine einfache architektonische Gestaltung. In jüngerer Zeit ist bei FMZ ein gestalterisches, angebotsbezogenes und organisatorisches Trading Up erkennbar. Dies macht sich u.a. in einer höherwertigen Gebäudearchitektur (Design, Materialien, Farben) und der stärkeren Integration von Filialisten des mittelpreisigen Segments, von Gastronomiebetrieben und Dienstleistungsnutzungen sowie durch Elemente eines gemeinsamen Centermanagements (zentrales Marketing, Positionierung des FMZ als eigenständige Marke, gemeinsame Öffnungszeiten etc.) bemerkbar. Fachmarktzentren und noch mehr Fachmarkt-Agglomerationen befinden sich in der Regel an autoorientierten Standorten innerhalb eines größeren Gewerbe- oder Industriegebiets, an Stadtrandlagen oder am Rand gewachsener Innenstädte. ( ) 1 Fachmarkt- und Einkaufszentren (Shoppingcenter) sind im Einzelfall nicht immer exakt voneinander abgrenzbar. 3.2 Entwicklung und Marktbedeutung der Fachmärkte und Fachmarktzentren in Deutschland Die Fachmarktentwicklung in Deutschland wurde angestoßen durch die Bau- und Heimwerkermärkte (ab etwa 1968) sowie die Drogeriemärkte (ab etwa 1972). Der Erfolg dieser Betriebsform griff schnell auf andere Branchen über, wobei auch die jeweiligen Formen in service- und discountorientierte Fachmärkte wie auch in Spezialfachmärkte ausdifferenziert wurden. Viele Solitärstandorte v.a. von Baumärkten, Möbel- oder SB-Warenhäusern wurden in der Vergangenheit sukzessive zu Fachmarktagglomerationen ausgebaut, um so die gegenseitigen Kundenzuführeffekte zu nutzen. An anderen Standorten wurden Fachmarktzentren mit einem einheitlichen architektonischen und organisatorischen Konzept vergleichbar den Shoppingcentern realisiert. Während Fachmarktzentren und -agglomerationsstandorte vor dem Hintergrund vergleichsweise geringer Handlungskosten ihre Mieter lange Zeit v.a. im Bereich der preisaggressiven Anbieter rekrutierten, zeichnet sich hier ein Wandel ab. Zunehmend werden diese Standorte auch in der Filialnetzstrategie von Mietern berücksichtigt, welche sich ursprünglich auf die klassischen 1a- und Lauflagen der Innenstädte fokussierten (z.b. C&A, H&M, New Yorker, Orsay). Als Wachstumsbremse wird sich die auch bei Fachmärkten zunehmend restriktive Genehmigungssituation erweisen. Entwicklungsoptionen ergeben sich aber nach wie vor durch Arrondierung bestehender Standorte und Nutzung der dort ggf. noch verfügbaren Kapazitäten, der Umstrukturierung von großdimensionierten Betriebsformen wie SB-Warenhäuser oder Möbelhäuser wie auch durch die Nutzung von Konversionsflächen in Stadtteillagen durch stärker kleinflächig strukturierte Fachmarktkonzepte. 1 GESELLSCHAFT FÜR IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHE FORSCHUNG E.V. (gif) (Hrsg.): op.cit., S. 97 Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

33 Während einzelne Fachmarktbranchen vor dem Hintergrund noch geringer Marktanteile noch ein deutliches Entwicklungspotenzial zeigen, sind bei anderen kaum noch Zuwächse zu erwarten (z.b. bei Bau- und Heimwerkermärkten). Nach Angaben der GfK steigt der Marktanteil der Fachmärkte am gesamten Einzelhandelsumsatz in Deutschland von ca. 21,0 % im Jahr 2000 bis zum Jahr 2014 auf ca. 23,5 % an. 1 Abb. 3: Entwicklung der Marktanteile der Betriebstypen im deutschen Einzelhandel von 2000 bis Abgrenzung und Definition der Vertriebsformen Zur Einordnung und Abgrenzung der im Rahmen der Projektrealisierung geplanten Betriebsformen werden im Nachfolgenden die Definitionen 2 für die möglichen Betriebsformen kurz dargestellt. Zu den Betriebstypen mit einem Angebotsschwerpunkt im Bereich Food 3 zählen: Convenience Store Ein Convenience Store ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche bis 150 m², das ein begrenztes Sortiment aus den Warenbereichen Tabakwaren, Süßwaren, Getränke, Presseartikel sowie frische Snacks und Fertiggerichte anbietet. Ein Convenience Store zeichnet sich durch seine bequeme Erreichbarkeit und übliche Sonntagsöffnung aus. Zu den Convenience Stores gehören Kioske und Tankstellenshops. 1 2 vgl. HAHN GRUPPE (Hrsg.): Retail Real Estate Report Germany. Bergisch-Gladbach, 08/2013, S. 19 vgl. EHI RETAIL INSTITUTE (Hrsg.): Handel aktuell; Struktur, Kennzahlen und Profile des internationalen Handels; Schwerpunkt Deutschland, Österreich, Schweiz, Köln, 2008 / 2009, S. 381f. 3 Das EHI Retail Institute hat seinen Definitionenkatalog zum Lebensmitteleinzelhandel mit der Neuauflage des Handel aktuell 2008 / 2009 überarbeitet und verzichtet nun auf die Definition von Verbrauchermärkten. Lebensmittel-SB-Läden und Lebensmittel-SB-Märkte wurden von dem Begriff des Kleinen Lebensmittelgeschäftes abgelöst. Vgl. EHI (Hrsg.): op.cit. Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

34 Kleines Lebensmittelgeschäft Ein kleines Lebensmittelgeschäft ist ein Einzelhandelsgeschäft mit weniger als 400 m² Verkaufsfläche, das ein begrenztes Lebensmittel- und Nonfood I-Sortiment anbietet. Supermarkt Ein Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen 400 und m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I-Artikel führt und einen geringen Verkaufsflächenanteil an Nonfood II aufweist. Großer Supermarkt Ein großer Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen und m², das ein Lebensmittelvollsortiment sowie Nonfood I und Nonfood II-Artikel führt. Lebensmittel-Discountmarkt Ein Lebensmittel-Discountmarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer üblichen Verkaufsfläche zwischen ca. 400 und 1200 m², das ausschließlich in Selbstbedienung ein begrenztes, auf umschlagstarke Artikel konzentriertes Lebensmittelangebot und Nonfood I-Sortiment sowie ein regelmäßig wechselndes Aktionsangebot im Schwerpunkt Nonfood II führt. Es wird zwischen Hard-Discountern und Soft- (Marken-) Discountern unterschieden. Erstere zeichnen sich durch ein (beschränktes) Sortiment von , max Artikeln aus, wobei dieses von Handelsmarken dominiert wird. Soft- und Markendiscountermärkte führen ein (beschränktes) Sortiment von über 1500 Artikeln, wobei dieses durch ein ausgewogenes Verhältnis von Handelsmarken und Markenartikeln geprägt ist. SB-Warenhaus Ein SB-Warenhaus ist ein Einzelhandelsgeschäft mit mindestens m² Verkaufsfläche, das ein Lebensmittelvollsortiment und Non-Food I-Artikel sowie ein umfangreiches Nonfood II-Angebot führt. Neben diesen Hauptformen des Lebensmittelhandels existieren noch zahlreiche weitere Angebotskonzepte, unter die auch der in Gelsdorf geplante Hofladen als eine Ausprägung der Betriebsform Direktvertrieb gehört. 1 Zu den relevanten Betriebstypen mit einem Angebotsschwerpunkt im Bereich Nonfood zählen u.a.: Drogeriemarkt Ein Drogeriemarkt ist ein mittelflächiger Einzelhandelsbetrieb mit Selbstbedienung, der ein sowohl breites wie tiefes Sortiment an Kosmetik, Körperpflege-, Reinigungsmitteln anbietet. Zu den weiteren Sortimentsbausteinen gehören die freiverkäuflichen Arzneimittel, Reformwaren und Nahrungsmittel, vor allem aus dem Biobereich. Nonfood-Discounter Ein Nonfood-Discounter ist ein Selbstbedienungsgeschäft, das ein auf umschlagstarke Artikel aus dem Hartwaren- und/oder Textilbereich konzentriertes Angebot führt und den Verbraucher insbesondere über seine Niedrigpreispolitik anspricht. 1 vgl. GESELLSCHAFT FÜR IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHE FORSCHUNG E.V. (gif) (Hrsg.): Definitionen zur Einzelhandelsanalyse. 02/2014, S. 70 Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

35 Fachgeschäft Ein Fachgeschäft ist ein branchengebundener Einzelhandelsbetrieb, der ein tiefes Sortiment führt und Beratung sowie Service bietet. Fachmarkt Ein Fachmarkt ist ein großflächiges Fachgeschäft, das ein branchenbestimmtes breites und tiefes Angebot weitestgehend in Selbstbedienung führt, dem Kunden jedoch auch Beratung und Service anbietet. Um ihre Zugehörigkeit zu einer bestimmten Branche erkennbar zu machen, bezeichnen sich die Fachmärkte als Drogeriemarkt, Textilfachmarkt, Schuhfachmarkt, Baumarkt, Tapetenmarkt etc. Darüber hinaus ist im vorliegenden Fall des in Grafschaft-Gelsdorf geplanten Fachmarktzentrums auch ein Getränkehandel in Form eines Drive-in-Store geplant. Die entsprechende Definition lautet wie folgt: 1 Drive-in-Store Das Drive-in-Prinzip ermöglicht die Inanspruchnahme von Handels- und Dienstleistungen, ohne das Auto zu verlassen, Z.B. bei Bankschaltern sowie beim Straßenverkauf der Restaurants mit Bestellung, Empfang und Bezahlung der Waren vom Auto aus. Solche Einrichtungen werden auch als Drive-in-Stores bezeichnet. Bei Baumärkten findet sich das Drive-in-Prinzip in der Form, dass Kunden mit ihrem Fahrzeug bis zum Lagerplatz der Ware fahren können. Im Lebensmittelhandel gibt es Packstationen, an denen bestellte Ware abgeholt werden kann. Die nachfolgenden Grafiken 2 geben eine Übersicht über die Bandbreite der Verkaufsflächengröße sowie der Artikelzahlen verschiedenen Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels. Abb. 4: Übersicht der Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels in der Differenzierung nach Verkaufsflächengrößen Quelle: Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif), BBE-Handelsberatung 1 2 op.cit., S. 58 op.cit., S. 71f. Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

36 Abb. 5: Übersicht der Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels in der Differenzierung nach Artikelzahlen Quelle: Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif), BBE-Handelsberatung 3.4 Die speziellen Daten des Planobjektes Innerhalb des als zentraler Versorgungsbereich definierten Standortbereichs zwischen dem im Zusammenhang bebauten Wohnsiedlungsbereich des Ortsteil Gelsdorf und der Bundesautobahn A565 soll ein Fachmarktzentrum mit einer Gesamtverkaufsfläche von ca m² realisiert werden. Das vorgesehene Planareal grenzt unmittelbar an die Dürener Straße L83, eine wichtige innerörtlich Hauptverkehrsachse, die weiter Teile des Gemeindegebietes erschließt. Der Angebotsschwerpunkt wird im kurzfristigen Bedarfsbereich liegen und hier insbesondere Anbieter von Nahrungs- und Genussmittel, d.h. nahversorgungsrelevante Sortimente umfassen. Allerdings sind derzeit noch nicht alle Ladeneinheiten des Fachmarktzentrums vermietet. So stehen für zwei kleinere Einheiten mit jeweils ca. 150 m² die zukünftigen Mieter noch nicht konkrete fest (sonstige Nutzungsart). Allerdings ist aufgrund der Größe dieser beiden noch nicht abschließend definierten Einzelhandelsbetriebe davon auszugehen, dass es sich hierbei insbesondere auch um Flächen handelt, die durch lokale Einzelhandelsbetriebe und nicht durch Filialisten belegt werden. Weiterhin dürfte die jeweilige Marktbedeutung eher gering sein, weshalb diesen sonstigen Nutzungsarten im Hinblick auf mögliche Auswirkungen auf Städtebau und Raumordnung eine eher untergeordnete Relevanz zukommt. Die möglichen Auswirkungen, die von einer Nutzung dieser beiden Ladeneinheiten ausgehen, werden im Zusammenhang mit den Untersuchungsergebnissen zu den übrigen Nutzungen in Kap. 6.4 kommentiert. Entsprechend ist derzeit von folgenden Nutzungsarten und Flächendimensionierungen für das in Grafschaft-Gelsdorf geplante Fachmarktzentrum auszugehen: Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

37 Nutzungsart Verkaufsfläche VK-Anteil in % Lebensmitteldiscounter m² 57,8 Getränkemarkt 229 m² 13,2 Hofladen 150 m² 8,7 Bäckerei 50 m² 2,9 Sonstiges 300 m² 17,4 Insgesamt m² 100,0 Zur Ergänzung des Angebots im Einzelhandel ist außerdem die Integration gastronomischer Angebote (Schnellrestaurant, Café) innerhalb dieses neuen zentralen Versorgungsbereichs angedacht. Die bauliche Konzeption des Fachmarktzentrums sieht 4 getrennt stehende Gebäudekomplexe vor, die um einen gemeinsam genutzten Parkplatz gruppiert sind. Das Gebäude des geplanten Lebensmitteldiscounters soll an der nordöstlichen Grundstücksgrenze realisiert werden. Nach Nordwesten schließt sich zunächst eine Ladenzeile mit 4 kleineren Geschäftseinheiten an, gefolgt von dem geplanten Drive-In- Getränkemarkt. 1 Entlang der südlichen Grundstücksgrenze angrenzend an die Dürener Straße ist ein Fast-Food-Restaurant mit Außenterrasse und Spielplatz vorgesehen. Die Zufahrt zum Standortbereich entlang der Dürener Straße soll unmittelbar gegenüber der Einmündung der Anschlussstelle Grafschaft (Fahrtrichtung Bonn) realisiert werden. Eine Zu- bzw. Abfahrt ist damit sowohl in westliche und östliche Richtung auf die Dürener Straße als auch geradeaus auf die Autobahn A565 möglich. Insgesamt stehen für Kunden des Fachmarktzentrums ca. 129 PKW-Stellplätze zur Verfügung. Im Osten und Westen des Standortbereichs soll jeweils ein Werbepylon auf das Center hinweisen. 1 Bei dem geplanten Drive-In-Getränkemarkt ist vorgesehen, dass die Kunden mit dem eigenen PKW in das Gebäude fahren und die Getränke durch Mitarbeiter direkt in den Kofferraum verbracht werden. Auch die Bezahlung erfolgt aus dem PKW heraus, so dass ein Aussteigen der Kunden nicht mehr erforderlich ist. Nach derzeitigem Planungsstand sind 5 6 Stellplätze im Drive-In-Bereich vorgesehen. Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

38 Planskizze des in Grafschaft-Gelsdorf geplanten Fachmarktzentrums im Kreuzungsbereich Dürener Straße / Autobahn A565 Quelle: Projektunterlagen des Entwicklers Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

39 4. Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft 4.1 Methodische Grundlagen Marktgebiet Bei der Abgrenzung des Einzugsgebietes für das geplante Fachmarktzentrum in Grafschaft-Gelsdorf haben insbesondere folgende Punkte Berücksichtigung gefunden: Die voraussichtliche Attraktivität des Planobjektes (Flächen- und Nutzungskonzeption, Standortfaktoren) die verkehrlichen, topographischen und naturräumlichen Gegebenheiten im Untersuchungsgebiet die administrative Gliederung innerhalb des Untersuchungsraums die relevante Wettbewerbssituation in Grafschaft sowie in den Städten und Gemeinden im näheren Umland Abgrenzung und Zonierung des Marktgebietes Ausgehend von dem Standortbereich in Grafschaft-Gelsdorf umfasst das Einzugsgebiet im Wesentlichen Teile der Gemeinde Grafschaft selbst und dehnt sich darüber hinaus in geringem Umfang noch nach Westen und Süden aus. Dieses Einzugsgebiet wurde in 2 Zonen mit einer abgestuften Kundenanbindungsintensität gegliedert (vgl. auch Karte 2). Vor dem Hintergrund der siedlungsstrukturellen Situation im Untersuchungsraum ist im vorliegenden Fall in Teilen eine Zuordnung nach Zonen auf der sehr kleinräumigen Ebene der Ortsbezirke bzw. Ortsteile erforderlich. Das Naheinzugsgebiet (Zone I) umfasst 3 der insgesamt 11 Ortsbezirke der Gemeinde Grafschaft sowie die beiden nahe gelegene Ortsteil Altendorf und Ersdorf der Stadt Meckenheim. Das Ferneinzugsgebiet (Zone II) umfasst mit Holzweiler und Ringen 2 weitere Ortsbezirke der Gemeinde Grafschaft sowie die zum Ortsbezirk Leimersdorf gehörende Ortschaft Oeverich. Im Südwesten gehört außerdem die Ortsgemeinde Kalenborn zum Ferneinzugsgebiet. Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

40 Tab. 2: Das abgegrenzte und in Zonen eingeteilte Einzugsgebiet des geplanten Fachmarktzentrums Kommunen bzw. Ortsbezirke / Ortsteile der Städte und Gemeinden Grafschaft-Eckendorf Grafschaft-Gelsdorf Grafschaft-Vettelhoven Meckenheim-Altendorf Meckenheim-Ersdorf als Zone I (Naheinzugsgebiet) Kommunen bzw. Ortsbezirke / Ortsteile der Städte und Gemeinden Grafschaft-Holzweiler Grafschaft-Ringen Grafschaft-Oeverich (OT Kalenborn Leimersdorf) als Zone II (Ferneinzugsgebiet) ca Einwohner ca Einwohner Zone I II (Einzugsgebiet insgesamt) ca Einwohner Quelle: Gemeinde Grafschaft, Stand: , Stadt Meckenheim, Stand: , Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz, Stand: ; ecostra-zusammenstellung Aktuelle Einwohnerzahlen und zukünftige Einwohnerentwicklung Das abgegrenzte Einzugsgebiet (Zone I II) des geplanten Fachmarktzentrums weist derzeit eine Zahl von insgesamt ca Einwohnern auf. Hiervon entfallen ca Einwohner = ca. 50,3 % auf die Zone I (Naheinzugsgebiet) ca Einwohner = ca. 49,7 % auf die Zone II (Ferneinzugsgebiet) Auf Grundlage der amtlichen Prognosen der statistischen Landesämter in Rheinland- Pfalz und Nordrhein-Westfalen zur künftigen Einwohnerentwicklung ist davon auszugehen, dass die Bevölkerungszahl innerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes bis zum Jahr 2020 auf insgesamt ca Einwohner (= ca. -1,4 %) sinken wird, wobei insbesondere aufgrund des sehr kleinräumigen Raumbezuges gewisse Toleranzen zu berücksichtigen sind. Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

41 Karte 2: Das nach Zonen abgegrenzte Einzugsgebiet für das geplante Fachmarktzentrum in Grafschaft-Gelsdorf Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf 2014

42 4.2 Methodische Grundlagen Kaufkraft Basis für die Berechnung der Nachfrage der Konsumenten nach Waren und Dienstleistungen ist das Nettosozialprodukt zu Faktorkosten. Hierbei handelt es sich um die Summe aller Erwerbs- und Vermögenseinkommen, die Inländern letztlich zugeflossen sind. Bei dem Privaten Verbrauch handelt es sich um jenen Teil des verfügbaren Einkommens, der nicht gespart wird. Dieser berechnet sich wie folgt: Bruttoeinkommen aus unselbständiger Tätigkeit + Bruttoeinkommen aus Unternehmertätigkeit und Vermögen + Einkommen aus Einkommensübertragungen (Renten, Kindergeld etc.) und Vermietungen = Bruttoeinkommen der Haushalte - Einkommens- und Vermögenssteuern - Pflichtbeiträge zur Sozialversicherung = Nettoeinkommen der Haushalte + sonstige Einnahmen = Ausgabefähiges Einkommen - Übrige Ausgaben (KFZ-Steuern, freiwillige Beiträge zur gesetzlichen Krankenund Rentenversicherung etc.) - Ersparnis = Ausgaben für den Privaten Verbrauch (Nachfrage der Konsumenten nach Waren und Dienstleistungen) Die durchschnittlichen Pro-Kopf-Ausgaben für Einzelhandelswaren (ohne Kraftfahrzeuge, Mineralölerzeugnisse und der konsumnahen Dienste, aber inklusive der Ausgaben für freiverkäufliche Apothekerwaren und der Umsätze des Lebensmittelhandwerks) werden jährlich von ecostra im Rahmen der Grundlagenforschung in einer Tiefe von 40 strukturierten Warengruppen für diverse europäische Länder berechnet. 1 Die aktuellen einzelhandelsrelevanten Pro-Kopf-Ausgaben (Datenbasis 2012) für Deutschland betragen für Nahrungs- und Genussmittel : 2.125,-- p.c. Non-Food-Waren : 3.548,-- p.c. Einzelhandelswaren insgesamt : 5.673,-- p.c. Bei der Berechnung der Kaufkraftvolumina in den einzelnen Zonen des Einzugsgebietes wurde die entsprechende Kaufkraftkennziffer der jeweiligen Stadt oder Gemeinde herangezogen. 2 Diese Kaufkraftkennziffer gibt das jeweilige Kaufkraftniveau pro Einwohner im Vergleich zum nationalen Durchschnitt (= 100,0) an. Innerhalb des abge- 1 Bei der Ermittlung der Verbrauchsausgaben werden u.a. die privaten Konsumausgaben aus der volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung und die Verbrauchsstichproben der einzelnen Länder berücksichtigt, wobei ggf. gewisse Anpassungen (z.b. Einnahmen aus sog. Graumarktaktivitäten ) vorgenommen werden müssen. Enthalten sind dabei der über den Einzelhandel erfolgende Umsatz sowie Ausgaben über sonstige Vertriebskanäle (z.b. Direktvertrieb) oder Produktion für den Eigenbedarf. Die einzelnen Warenbereiche werden dabei in einem Ordnungssystem gegliedert, wobei die Warengruppe (z.b. Braune Ware) in Hauptwarengruppen (z.b. Elektroartikel) zusammengefasst werden, welche dann wiederum in die Fristigkeit des Bedarfs (z.b. überwiegend langfristiger Bedarf) und in Food- und Non-Food-Waren aggregiert werden. 2 ecostra verwendet hierbei die aktuellen Kaufkraftkennziffern des Instituts MB-Research, Nürnberg Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

43 grenzten Einzugsgebietes schwankt der Kaufkraftkoeffizient zwischen einem Wert von ca. 108,4 für die Gemeinde Grafschaft und ca. 114,5 für die Stadt Meckenheim. Zu berücksichtigen ist, dass ein über- bzw. unterdurchschnittlicher Kaufkraftkoeffizient insbesondere bei Luxusgütern zum Tragen kommt, bei den Ausgaben für Waren des täglichen Bedarfs (Grundbedürfnisse) dagegen weniger stark ins Gewicht fällt. Dieser Tatsache wurde durch eine entsprechende Gewichtung des Kaufkraftkoeffizienten bezogen auf Lebensmittel- und Non-Food-Waren Rechnung getragen Die aktuellen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftvolumina im abgegrenzten Einzugsgebiet Das gesamte einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial im abgegrenzten Einzugsgebiet des in Grafschaft-Gelsdorf geplanten Fachmarktzentrums beläuft sich derzeit auf Hiervon entfallen ca. 53,2 Mio.. ca. 26,9 Mio. bzw. ca. 50,7% auf die Zone I (Naheinzugsgebiet) ca. 26,2 Mio. bzw. ca. 49,3 % auf die Zone II (Ferneinzugsgebiet) Tab. 3: Die einzelhandelsrelevanten Kaufkraftvolumina im abgegrenzten Einzugsgebiet des geplanten Fachmarktzentrums in Grafschaft-Gelsdorf Einzugsgebietszonen Zone I (Naheizugsgebiet) Zone II (Ferneinzugsgebiet) Warengruppen Angaben in Mio. Zonen I-II (Marktgebiet insgesamt) Nahrungs- und Genussmittel 9,9 9,7 19,5 Gesundheit, Körperpflege 2,7 2,6 5,3 Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf 0,5 0,5 1,0 Zeitungen, Zeitschriften, Bücher 0,6 0,6 1,2 Kurzfristiger Bedarf 13,7 13,3 27,0 PBS, Hobby, Bastelbedarf, Spielwaren 1,0 1,0 2,0 Bekleidung, Schuhe, Sport 3,8 3,7 7,5 GPK, Hausrat, Geschenkartikel 0,9 0,8 1,7 Mittelfristiger Bedarf 5,7 5,5 11,2 Elektrowaren 2,2 2,1 4,4 Einrichtung, Möbel 2,2 2,1 4,2 Sonstiger Einzelhandel 3,2 3,1 6,4 Langfristiger Bedarf 7,6 7,4 15,0 Nahrungs- und Genussmittel 9,9 9,7 19,5 Non-Food 17,1 16,6 33,7 Einzelhandelswaren insgesamt 27,0 26,2 53,2 Quelle: ecostra-berechnungen; ggf. Rundungsdifferenzen Für das Einzugsgebiet können nachfolgend dargestellte einzelhandelsrelevante Pro- Kopf-Ausgaben (Durchschnittswerte) errechnet werden: ca ,-- p.c. ca ,-- p.c. für Nahrungs- und Genussmittel für Einzelhandel insgesamt Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

44 Damit liegen die Pro-Kopf-Kaufkraftwerte im Einzugsgebiet des geplanten Fachmarktzentrums in Grafschaft-Gelsdorf klar über dem Durchschnitt für ganz Deutschland von ca ,-- p.c. für Einzelhandelswaren insgesamt bzw. ca ,-- p.c. für Nahrungs- und Genussmittel Die zukünftigen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftvolumina im abgegrenzten Einzugsgebiet im Jahr 2020 Die Entwicklung des Kaufkraftvolumens im Marktgebiet des Planobjekts bis zum Prognosezeitraum 2020 ist einerseits abhängig von der künftigen Entwicklung des Verbraucherverhaltens sowie von konjunkturellen Einflüssen, andererseits von der soziodemographischen Entwicklung im Marktgebiet. Tab. 4: Die einzelhandelsrelevanten Kaufkraftvolumina im abgegrenzten Einzugsgebiet des geplanten Fachmarktzentrums in Grafschaft-Gelsdorf im Jahr 2020 (Kaufkraftprognose) Einzugsgebietszonen Zone I (Naheizugsgebiet) Zone II (Ferneinzugsgebiet) Warengruppen Angaben in Mio. Zonen I-II (Marktgebiet insgesamt) Nahrungs- und Genussmittel 10,3 9,9 20,1 Gesundheit, Körperpflege 2,9 2,7 5,6 Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf 0,5 0,5 1,0 Zeitungen, Zeitschriften, Bücher 0,6 0,5 1,1 Kurzfristiger Bedarf 14,2 13,6 27,8 PBS, Hobby, Bastelbedarf, Spielwaren 1,1 1,0 2,1 Bekleidung, Schuhe, Sport 3,9 3,7 7,7 GPK, Hausrat, Geschenkartikel 0,9 0,8 1,7 Mittelfristiger Bedarf 5,9 5,6 11,5 Elektrowaren 2,3 2,2 4,4 Einrichtung, Möbel 2,2 2,1 4,4 Sonstiger Einzelhandel 3,4 3,2 6,6 Langfristiger Bedarf 7,9 7,5 15,4 Nahrungs- und Genussmittel 10,3 9,9 20,1 Non-Food 17,7 16,9 34,5 Einzelhandelswaren insgesamt 27,9 26,7 54,6 Quelle: ecostra-berechnungen; ggf. Rundungsdifferenzen Bei Berücksichtigung der vergangenheitsbezogenen Entwicklung, der amtlichen Prognosen zur zukünftigen Einwohnerentwicklung sowie von ecostra-berechnungen zur Entwicklung der Pro-Kopf-Ausgaben im Einzelhandel ist davon auszugehen, dass das gesamte einzelhandelsrelevante Kaufkraftvolumen im abgegrenzten Einzugsgebiet bei realer Preisbetrachtung (d.h. ohne Berücksichtigung der Preisentwicklung) bis zum Jahr 2020 auf insgesamt ca. 54,6 Mio. bzw. um ca. +2,6 % steigen wird. Diese Kaufkraftzuwächse sind bei einer leicht rückläufigen Bevölkerungszahl im Einzugsgebiet wesentlich bedingt durch die bis zum Jahr 2020 insgesamt steigenden einzelhandelsrelevanten Pro-Kopf-Ausgaben. Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

45 5. Die Angebots- und Wettbewerbssituation im Einzelhandel Nachfolgend werden die wichtigsten Wettbewerbsstandorte für das in Grafschaft- Gelsdorf geplante Fachmarktzentrum detailliert dargestellt. Zur besseren Übersicht werden die relevanten Wettbewerber und hier speziell andere Fachmarktzentren und -agglomerationen im Raum anschließend noch einmal tabellarisch zusammengefasst. 5.1 Die Angebotssituation in der Gemeinde Grafschaft Wie bereits einleitend dargelegt ist das Einzelhandelsangebot in der Gemeinde Grafschaft derzeit sehr begrenzt und verteilt sich dispers über das Gemeindegebiet bzw. die verschiedenen Ortsteile (vgl. Kap. 2.2). Eine wichtige Nahversorgungsfunktion insbesondere für die zentral gelegenen Ortsteile der Gemeinde geht von einem im Oktober 2013 neu eröffneten, modernen REWE-Supermarkt im Standortbereich des planerisch als Nahversorgungszentrum definierten ehemaligen Grafschafter Einkaufs Centrum aus. Eine Bäckerei in der Vorkassenzone des Supermarktes sowie eine Apotheke auf der gegenüberliegenden Straßenseite ergänzen das örtliche Einzelhandelsangebot. Innerhalb der Gemeinde Grafschaft wird das Planobjekt (Discounter, Hofladen, Bäckerei und Drive-In-Getränkemarkt) insbesondere mit dem neuen REWE- Supermarkt im Wettbewerb stehen. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass die verschiedenen Betriebe des Planobjektes nur einzelne Sortimentsausschnitte des Vollsortimenters anbieten (Backwaren, Getränke, Obst und Gemüse etc.) und sich auch die Sortimentskonzeption eines Hard-Discounters deutlich von der eines Vollsortimenters unterscheidet bzw. diese sich in Teilen sogar ergänzen. Das weitere Einzelhandelsangebot der Gemeinde Grafschaft ist aufgrund der Sortimentsstruktur, der Größe und Lage der einzelnen Betriebe demgegenüber von untergeordneter Bedeutung. Der als Nahversorgungszentrum ausgewiesene Standortbereich der ehemaligen Grafschafter Einkaufs Centrum. Hier befindet sich seit Oktober 2013 ein moderner REWE-Supermarkt sowie eine Apotheke auf der gegenüberliegenden Straßenseite Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

46 5.2 Der relevante Wettbewerb im Umland der Gemeinde Grafschaft Weiterhin ist auf folgende Wettbewerbsstandorte im Umfeld des geplanten Fachmarktzentrums in Grafschaft-Gelsdorf hinzuweisen: Wettbewerbsstandort Bad Neuenahr-Ahrweiler Die Kreisstadt Bad Neuenahr-Ahrweiler grenzt im Süden unmittelbar an die Gemeinde Grafschaft. Die Entfernung zum Planareal in Grafschaft-Gelsdorf beträgt rund 13 km. Die Siedlungsstruktur der Doppelstadt, die im Jahr 1969 durch Zusammenschluss neu entstand, ist wesentlich von naturgeographischen Gegebenheiten beeinflusst. So erstreckt sich das Stadtgebiet mit den beiden Siedlungsschwerpunkten Bad Neuenahr und Ahrweiler von Westen nach Osten zu beiden Seiten entlang des Flusses Ahr, während eine Ausdehnung nach Norden und Süden durch die umliegenden Berge des Ahrgebirges stark eingeschränkt ist. Landesplanerisch ist der ca Einwohner zählenden Stadt die Funktion eines Mittelzentrums zugewiesen. Die Kaufkraftkennziffer für die Bevölkerung von Bad Neuenahr-Ahrweiler beläuft sich auf ca. 105,1 und liegt damit leicht über dem bundesweiten Durchschnitt. Bad Neuenahr bildet den östlichen Teil der Stadt. Die Ahr teilt das Stadtgebiet in einen nördlichen und einen südlichen Teil, wobei im Süden die mit dem Kurbetrieb verbundenen Einrichtungen Kurverwaltung, Kurhotel, Trinkhalle, Parkanlagen etc. lokalisiert sind, im nördlichen Teil befindet sich das Stadtzentrum mit dem innerstädtischen Haupteinkaufsbereich. Wichtigste Einkaufsstraßen sind die von West nach Ost verlaufende Hauptstraße sowie die in Nord-Süd-Richtung verlaufende und als Fußgängerzone definierte Poststraße. Der Innenstadtbereich weist eine heterogene Bebauungsstruktur mit einer Mischung aus Gebäuden der Gründerzeit und neueren Objekten auf. Neben Einzelhandel ist die Innenstadt durch ein hohes Angebot im gastronomischen und Dienstleistungsbereich charakterisiert. Der innerstädtische Einzelhandel setzt sich aus einem Mix aus Filialunternehmen wie u.a. Douglas, Fielmann, Gerry Weber und edc sowie aus lokalen Fachgeschäften wie Marry Ann, Schuhhaus Schulte, Klara Mode, C est Madame etc. zusammen. Vereinzelt u.a. im Erdgeschoss des Hotels Steigenberg findet sich ein Einzelhandelsbesatz in gehobener Preislage, der sich insbesondere an die örtlichen Kurgäste als Zielgruppe wendet. Als Magnetbetrieb in der Innenstadt fungiert das Kauf- und Warenhaus Moses im östlichen Abschnitt der Hauptstraße, das gleichzeitig über die größte Verkaufsflächenausstattung der Haupteinkaufslage verfügt. Insgesamt besteht in Bad Neuenahr jedoch ein stark kleinflächig strukturiertes innerstädtisches Einzelhandelsangebot. Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

47 Innenstadt von Bad Neuenahr. Moderne und teils großflächige Anbieter (links) sowie eher kleinteilig strukturierte Einkaufslage mit einem hohen Anteil an Gastronomie und Dienstleistungen (rechts) Als bedeutender Einzelhandelsstandort in der Stadt Bad Neuenahr-Ahrweiler ist der als sog Mittelzentrum bezeichnete Bereich zwischen den beiden Siedlungsschwerpunkten Bad Neuenahr und Ahrweiler hervorzuheben. Entlang der innerstädtischen Hauptverkehrsachsen (Wilhelmstraße) mit guter, auch überörtlicher Erreichbarkeit, hat sich eine Einzelhandelsagglomeration mit teils großflächigen Betriebsformen ausgebildet, in Ergänzung der eher kleinteilig strukturierten innerstädtischen Angebote. Der Standort besitzt eine ausgeprägte Autokundenorientierung, wobei es sich um ein Gebiet in einer Scharnierlage zwischen den beiden Siedlungskörpern von Bad Neuenahr und Ahrweiler handelt. Das Einzelhandelsangebot umfasst nahezu das gesamte Branchenspektrum, wobei der Angebotsschwerpunkt im Bereich Nahrungs- und Genussmittel mit u.a. einem Hit-Supermarkt und Discountern der Unternehmen Aldi und Lidl liegt. Darüber hinaus finden sich hier Angebote aus dem Gastronomie- und Dienstleistungsbereich (u.a. McDonald s, Frisör, Bank etc.). Hit-Supermarkt in zentraler Lage des sog. Mittelzentrums in Bad Neuenahr-Ahrweiler. Im Umfeld hat sich weiterer Einzelhandel der verschiedensten Branchen angesiedelt Der Stadtteil Ahrweiler bildet den westlichen Teil der Doppelstadt. Im Gegensatz zu Bad Neuenahr ist die historische Stadtstruktur in Ahrweiler noch sehr deutlich erkennbar. Die historische Altstadt ist umgeben von der mittelalterlichen Stadtmauer sowie den Wallanlagen; der Zugang erfolgt durch die noch vorhandenen Stadttore. Innerhalb der gut erhaltenen historischen Altstadt befindet sich der innerstädtische Haupteinkaufsbereich, der im Wesentlichen durch die L-förmig verlaufenden Niederhut- und Ahrhutstraße gebildet wird, die im Bereich des Marktplatzes aufeinandertreffen. In- Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

48 nerhalb dieses als Fußgängerzone ausgewiesenen Bereichs findet sich die höchste Einzelhandelsdichte, wobei der Einzelhandelsbesatz sich kaum in den angrenzenden Straßen fortsetzt. Die dichte, überwiegend mittelalterliche Bebauung und die schmalen Gassen der Altstadt bedingen einen deutlich kleinteilig strukturierten Geschäftsbesatz, so dass sich kein großflächiger Einzelhandelsbetrieb im Stadtzentrum findet. Insgesamt ergibt sich für den innerstädtischen Einkaufsbereich durch die historischen städtebaulichen Elemente in Kombination mit einer ansprechenden Gestaltung und Möblierung des öffentlichen Raums ein positives Gesamtbild mit einer hohen Aufenthaltsqualität. Die attraktive, historische Altstadt von Ahrweiler ist deutlich touristisch geprägt. Der Einzelhandel ist kleinflächig strukturiert und zeigt eine Ausrichtung auf touristische Zielgruppen Der innerstädtische Einzelhandelsbesatz besteht überwiegend aus lokalen Fachgeschäften (z.b. Haus des Kindes oder mi-parti); Filialisten u.a. C&A Kids-Store, Intersport oder NKD sind nur in einem sehr begrenzten Umfang vertreten. Die Angebotsschwerpunkte liegen im innenstadttypischen Bereich Bekleidung, Schuhe und Sportartikel. Die Bedeutung des Tourismus für die Innenstadt spiegelt sich sowohl im Einzelhandelsbesatz auffällig ist ein umfangreiches Angebot an Geschenk- und Souvenirartikeln wie auch in einem vergleichsweise hohen Besatz mit Gastronomiebetrieben wider Wettbewerbsstandort Rheinbach Die nordrhein-westfälische Stadt Rheinbach befindet sich ca. 10 km nordwestlich des Planstandortes in der Gemeinde Grafschaft, unmittelbar südlich der auch durch Grafschaft verlaufenden Autobahn A61. Die zum Rhein-Sieg-Kreis gehörende Stadt grenzt im Süden an das Bundesland Rheinland-Pfalz und hier an die Verbandsgemeinde Altenahr an. Rheinbach zählt aktuell ca Einwohner, landesplanerisch ist der Stadt die Funktion eines Mittelzentrums zugewiesen. Mit einem Kaufkraftniveau von ca. 108,5 liegt die Stadt Rheinbach klar über dem bundesdeutschen Durchschnitt. Der annährend runde Siedlungskörper der Kernstadt wird im Westen, Norden und Osten durch eine gut ausgebaute Ringstraße in Teilen ist dies die B266 umschlossen und begrenzt. Die Stadt wurde während des 2. Weltkriegs zu rund 70 % zerstört; beim anschließenden Wiederaufbau blieb der historische Stadtgrundriss mit seinem Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

49 mittelalterlichen Kern erhalten. Hier finden sich neben neueren Gebäuden auch einige stadtbildprägende Fachwerkhäuser. Die Haupteinkaufslage in Rheinbach weist eine hohe verkehrliche Belastung auf. Der Einzelhandelsbesatz setzt sich kaum in den angrenzenden Straßen fort (rechts) Die innerstädtische Hauptgeschäftslage der Stadt Rheinbach befindet sich entlang der Achse Vor dem Dreeser Tor, Hauptstraße und Vor dem Voigstor. Hier findet sich ein Besatz aus überwiegend inhabergeführten Facheinzelhandelsgeschäften mit einem Angebotsschwerpunkt im mittelfristigen Bedarfsbereich wie Schuhe Hemp, Achims Sporthaus, Mode Gelbe oder Landgraf Schuhe. Bekleidung, Schuhe und Sportartikel stellen die innerstädtischen Leitsortimente dar. Die überwiegende Zahl der Geschäfte zeigt einen hinsichtlich Warenpräsentation und Schaufenstergestaltung ansprechenden Marktauftritt. Der vergleichsweise umfangreiche Einzelhandelsbesatz entlang der Hauptverkehrsachse Vor dem Dreeser Tor / Hauptstraße / Vor dem Voigstor setzt sich kaum in die angrenzenden Straßen fort, insbesondere auch nicht in die als Fußgängerzone gestalteten Bereiche. Als problematisch stellt sich die verkehrliche Situation der Stadt Rheinbach dar, mit mehreren durch die Kernstadt verlaufenden Hauptverkehrsachsen. So stellt die Hauptgeschäftsachse gleichzeitig die Hauptverkehrsachse dar. Aufgrund der hohen Verkehrsbelastung ergeben sich deutliche Einschränkungen in der Aufenthaltsqualität. Im Osten der Stadt, angrenzend an die Bundesstraße B266 und nahe der Autobahn A61 hat sich zu beiden Seiten der Meckenheimer Straße eine ausgedehnte Fachmarktagglomeration ( An den Märkten ) mit einigen großflächigen Einzelhandelsbetrieben entwickelt. Neben einem modernen OBI Bau- und Gartenmarkt befinden sich hier u.a. Filialen der Anbieter Dänisches Bettenlager, Lidl, Fressnapf und Netto. Weiterhin können ein Hit-Supermarkt sowie ein Aldi-Discounter im weiteren westlichen Verlauf der Meckenheimer Straße zum Standortbereich gezählt werden, der eine deutliche Autokundenorientierung aufweist. Ergänzt wird das Einzelhandelsangebot durch mehrere, teils großflächige Anbieter aus der KFZ-Branche sowie verschiedene Schnellrestaurants. Eine weitere Agglomeration von Fachmärkten befindet sich unmittelbar nordwestlich der Innenstadt. Im Bereich der Straße An der Alten Molkerei haben sich u.a. RE- WE, Deichmann, Takko und Aldi um einen zentral gelegenen Parkplatz angesiedelt. Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

50 Bemerkenswert ist hier, dass die Filialen von Deichmann und Takko nicht von der angrenzenden Aachener Straße aus zugänglich sind, die als innerstädtische Hauptverkehrsachse durch die Stadt Rheinbach verläuft. Räumlich getrennt durch die im Norden verlaufenden Bahngleise befindet sich außerdem ein Lidl-Discounter sowie eine Raiffeisenmarkt. Einzelhandelsagglomeration im Bereich der Meckenheimer Straße im Osten der Stadt Rheinbach mit einem Schwerpunkt im Bereich Nahrungs- und Genussmittel sowie Bau-, Heimwerker- und Gartenbedarf Fachmarktagglomeration An der Alten Molkerei, westlich der Innenstadt. Die Filialen von Takko und Deichmann sind von der hier zu sehenden Hauptverkehrsachse aus (Aachener Straße) nicht zugänglich Wettbewerbsstandort Meckenheim Die Stadt Meckenheim grenzt im Norden unmittelbar an die Gemeinde Grafschaft, mit der sie u.a. über die Autobahn A565 sowie mehrere Landstraßen verbunden ist. Die Entfernung zwischen dem Planareal in Grafschaft-Gelsdorf und der Innenstadt von Meckenheim beträgt rund 6 km. Landesplanerisch ist Meckenheim als Grundzentrum definiert. Das Kaufkraftniveau der ca Einwohner zählenden Stadt liegt mit ca. 114,5 deutlich über dem bundesdeutschen Durchschnitt von 100,0. Die innerstädtische Hauptgeschäftslage befindet sich im Stadtteil Alt-Meckenheim entlang der Achse Bahnhofstraße und Hauptstraße zwischen der Adendorfer Straße im Süden und der Rheinbacher Landstraße im Norden. Innerhalb dieses Hauptgeschäftsbereichs ist eine deutliche strukturelle Zweiteilung erkennbar. So ist die Anzahl der Geschäfte entlang der Bahnhofstraße insgesamt begrenzt und konzentriert sich auf den nördlichen Abschnitt. Im Kreuzungsbereich mit der Rheinbacher Landstraße haben sich hier zu beiden Seiten Filialen von Aldi, Charles Vögele, Siemes Schuhcenter und Kaiser s angesiedelt und belegen die größten Flächen innerhalb der Innenstadt von Meckenheim. Demgegenüber zeigt der Einzelhandelsbesatz entlang der als Einbahnstraße ausgewiesenen Hauptstraße eine deutlich kleinteilige Struktur. Die höchste Geschäftsdichte befindet sich etwa im Bereich zwischen dem Marktplatz und dem Kirchplatz und dünnt an den Enden rasch aus. Neben inhabergeführten Fachgeschäften wie Elektro Hass oder 2 Rad Leuer sowie die Modeanbieter Kaktus und Yonelli, finden sich hier auch einzelnen Filialbetriebe wie z.b. NKD und Ihr Platz. Darüber hinaus ist auf einen Netto-Discounter sowie einen Hit-Getränkemarkt im Übergangsbereich zwischen Bahnhofstraße und Hauptstraße hinzuweisen, die sich hier in einer Scharnierlage zwischen den beiden Einzelhandelsschwerpunkten befinden. Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

51 Die als Einbahnstraße ausgewiesene Hauptstraße bildet die innerstädtische Haupteinkaufslage der Stadt Meckenheim Der Standortbereich Neuer Markt im östlichen Stadtgebiet von Meckenheim bildet das Zentrum der Neuen Stadt Meckenheim, die ab 1962 zwischen den Ortsteilen Meckenheim und Merl errichtet wurde. Beim Neuen Markt handelt es sich um ein geplantes, einheitlich errichtetes, multifunktionales Zentrum mit einer Nutzungsmischung aus Einzelhandel, Freizeit- und Dienstleistungsangeboten und Wohnen. Der Geschäftsbereich des Neuen Markt ist als Fußgängerzone ausgewiesen; ein umfangreiches Stellplatzangebot mit u.a. Tiefgaragen und Parkpaletten befindet sich im rückwärtigen Bereich. Das örtliche Einzelhandelsangebot umfasst alle Bedarfsbereiche mit einem Schwerpunkt im kurzfristigen Bedarfsbereich. Zu den flächengrößten Anbietern gehören ein Hit-Supermarkt am südwestlichen Ende der Fußgängerzone sowie Discounter der Unternehmen Lidl und Netto jeweils in einer Randlage ohne direkte Anbindung an die Fußgängerzone. Darüber hinaus finden sich hier u.a. Filialen der Unternehmen dm, Kodi, Tedi, Kik und Norma, aber auch inhabergeführte Fachgeschäfte wie Bröckers und Gülden oder Schuhmode Velten. Die planmäßig errichtete Neue Mitte in Meckenheim ist durch einen Nutzungsmix aus Einzelhandel, Dienstleistungs- und Freizeitangeboten sowie Wohnen charakterisiert Wettbewerbsstandort Wachtberg-Berkum Die als Grundzentrum ausgewiesene Gemeinde Wachtberg liegt nördlich der Gemeinde Grafschaft in Nordrhein-Westfalen und ist insbesondere von den im Norden der Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

52 Gemeinde Grafschaft gelegenen Ortsteilen aus schnell zu erreichen. Wachtberg hat derzeit ca Einwohner, die sich auf 13 Ortsteile verteilen. Aufgrund der Nähe zur Bundesstadt Bonn ist Wachtberg ein beliebter Wohnort. Das Kaufkraftniveau liegt mit einem Wert von ca. 123,9 sehr deutlich über dem Bundesdurchschnitt. Im Ortsteil Berkum, im Süden des Gemeindegebietes, ca. 11 km vom Planstandort in Gelsdorf entfernt, wurde seit dem Jahr 2004 in mehreren Baustufen ein Fachmarktzentrum realisiert, das über ein umfangreiches Angebot mit einem Schwerpunkt im kurzfristigen Bedarfsbereich verfügt. Der Einzelhandelsbesatz umfasst u.a. einen EDE- KA-Supermarkt, einen Aldi-Discounter, einen Drogeriemarkt Müller sowie zwei Textilanbieter. Ergänzt wird das Einzelhandelsangebot durch verschiedenen Freizeit- und Dienstleistungsangebote (z.b. Reinigung, Sonnenstudio, Fitnessstudio). Zum Standortbereich können außerdem eine benachbarte Tankstelle sowie ein kleineres Gartencenter gezählt werden. Das Fachmarktzentrum zeigt eine sehr hohe Kundenfrequenz und eine überörtliche Ausstrahlung. Auch aus der Nachbargemeinde Grafschaft sind in nicht geringem Umfang Kaufkraftzuflüsse zu diesem Fachmarktzentrum festzustellen. Derzeit bestehen Planungen im Standortbereich um das Wachtberg-Center weitere Einzelhandelsbetriebe anzusiedeln (s. Kap ). Das in den letzten Jahren in mehreren Bauabschnitten realisierte Fachmarktzentrum in Wachtberg-Berkum zeigt eine sehr positive Kundenfrequenz und spielt auch für die Versorgung der Bevölkerung der Gemeinde Grafschaft eine wichtige Rolle. Der Standortbereich wird aktuell um eine Landmarkthalle erweitert (rechtes Bild) Wettbewerbsstandort Ahrbrück-Pützfeld Die Ortsgemeinde Ahrbrück liegt südwestlich von Grafschaft, im Tal der Ahr, an der Bundesstraße B257. Die Gemeinde setzt sich aus drei Ortsteilen mit insgesamt ca Einwohnern zusammen und ist als Grundzentrum ausgewiesen. Das Kaufkraftniveau liegt bei ca. 95,3 und damit unterhalb des bundesweiten Durchschnitts. Der Ortsteil Pützfeld liegt ca. 14 km vom Planstandort entfernt, zu beiden Seiten der Bundesstraße B257. Am östlichen Siedlungsrand von Pützfeld wurde im Oktober 2010 ein kleineres Fachmarktzentrum eröffnet, bestehend aus einem Penny-Discounter als sog. stand alone und einer benachbarten, kleineren Fachmarktzeile mit u.a. einem Kik-Textildiscounter, einem Drogeriemarkt sowie einem Getränkemarkt. Ergänzt wird das Einzelhandelsangebot durch ein Reisebüro sowie einen Imbiss. Dem Fachmarktzentrum sind ca. 120 PKW-Stellplätze ebenerdig vorgelagert. Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

53 Das Fachmarktzentrum im Ortsteil Pützfeld in der Gemeinde Ahrbrück unmittelbar an der Bundesstraße B Wettbewerbsstandort Remagen Die Stadt Remagen, die im Osten an die Gemeinde Grafschaft grenzt, ist im Landesentwicklungsprogramm Rheinland-Pfalz als Mittelzentrum ausgewiesen, wobei der Regionale Raumordnungsbericht eine Funktionsteilung mit der benachbarten Stadt Sinzig vorsieht. Die Stadt ist in insgesamt acht Stadtteile untergegliedert und umfasst derzeit ca Einwohner. Das Kaufkraftniveau beträgt ca. 104,1 und liegt damit über dem Bundesdurchschnitt von 100,0. Die Entfernung zum Planstandort in Grafschaft- Gelsdorf beträgt rund 22 km. Der städtische Einzelhandel konzentriert sich im Ortsteil Remagen, der eine keilförmige, nach Nordwesten ausgerichtete Siedlungsstruktur aufweist, begrenzt durch die Bundesstraße B9 auf der einen und den Rhein auf der gegenüberliegenden Seite. Hier befindet sich der z.t. als Fußgängerzone ausgewiesene innerstädtische Haupteinkaufsbereich, der durch seinen historischen Stadtgrundriss charakterisiert ist. Aufgrund nicht unerheblicher Zerstörungen gegen Ende des 2. Weltkrieges umfasst der innerstädtische Gebäudebestand neben einigen Fachwerkhäusern auch zahlreiche Nachkriegsbauten. Die Gestaltung des öffentlichen Raums im Bereich des Marktplatzes sowie entlang der beiden Hauptachsen (Marktstraße / Bachstraße) ist durchaus ansprechend; so dass von einer insgesamt guten Aufenthaltsqualität auszugehen ist. Bedingt durch die historische Bebauungsstruktur sind die Geschäftsflächen kleinteilig strukturiert, es fehlen großflächige Einzelhandelsbetriebe im innerstädtischen Haupteinkaufsbereich. Ein flächengroßer Anbieter, der gleichzeitig als bedeutender Frequenzbringer für die zentrale Innenstadtlage dient, ist der in der Marktstraße lokalisierte Kaiser s Supermarkt. Der Anteil an nationalen Filialisten u.a. Kik, Tedi, Ernsting s family ist gering; überwiegend handelt es sich um Fachgeschäfte örtlicher Einzelhändler. Das Angebot im Textilbereich, das eigentlich das innerstädtische Leitsortiment stellen sollte, ist als eher gering zu bewerten. Trotz einiger Ausnahmen zeigt der örtliche Einzelhandel eine Dominanz von Anbietern des eher niedrigpreisigen Genres. Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

54 Eine wesentliche Versorgungsfunktion der lokalen Bevölkerung im kurzfristigen Bedarfsbereich kommt einem kleinen Fachmarktzentrum neueren Datums zu, das sich östlich der Innenstadt im Bereich der Goethestraße befindet. Auf einer ehemaligen Industriebrache haben sich hier mit einem Norma-Discounter, einem Drogeriemarkt Müller sowie einem EDEKA-Supermarkt drei großflächige Anbieter angesiedelt, die das kleinteilig strukturierte innerstädtische Einzelhandelsangebot um Waren des täglichen Bedarfs ergänzen. Die kleinteilig strukturierte Innenstadt von Remagen mit einem Besatz von insbesondere inhabergeführten Fachgeschäften Neueres Fachmarktzentrum mit Discounter, Drogeriemarkt und Supermarkt im Bereich der Goethestraße, unweit der Innenstadt von Remagen Wettbewerbsstandort Sinzig Die Stadt Sinzig liegt ca. 21 km südöstlich des Planareals in Grafschaft-Gelsdorf, an der Einmündung des Flüsschens Ahr in den Rhein. Die landesplanerisch als Mittelzentrum definierte Stadt teilt sich diese Funktion mit der nördlich angrenzenden Nachbarstadt Remagen. Die Stadt umfasst derzeit ca Einwohner, Siedlungsschwerpunkt ist der im Westen gelegene Hauptort Sinzig. Das Mittelzentrum weist ein Kaufkraftniveau von ca. 97,9 auf und liegt damit leicht unter dem bundesdeutschen Durchschnitt. Die innerstädtische Haupteinkaufslage der Stadt Sinzig und gleichzeitig das historische Zentrum der rund Jahre alten Stadt befindet sich um den zentral gelegenen Markt im Hauptort Sinzig und wird durch die umlaufenden innerstädtischen Hauptverkehrsachsen begrenzt. Zwar ist der gesamte Bereich als Fußgängerzone ausgewiesen, Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

55 dennoch ist die Durchfahrt für Kraftfahrzeuge erlaubt, wobei der Durchgangsverkehr die Aufenthaltsqualität deutlich einschränkt. Kennzeichnend ist zudem die hügelige Topographie im Innenstadtbereich von Sinzig. Die Innenstadt von Sinzig ist gekennzeichnet durch eine historische Bebauung mit einem kleinteiligen und zum Teil historischen Bestand an Fachwerkgebäuden. Der Einzelhandelsbesatz ist entsprechend kleinflächig strukturiert. Der Geschäftsbesatz gestaltet sich nahezu ausschließlich aus lokalen und regionalen Einzelhändlern wie Schuhhaus Hackner oder Spielwaren Sauer. An überregionalen Filialisten sind in der Innenstadt u.a. die Filialisten NKD, Kodi oder Euronics zu nennen. Außerdem ist auf einen vergleichsweise hohen Anteil von Gastronomiebetrieben und konsumnahen Dienstleistern (u.a. Banken) hinzuweisen. Die Laden- und Schaufenstergestaltung ebenso wie die Warenpräsentation einzelner Geschäfte ist bereits deutlich in die Jahre gekommen und zeigt einen durchaus verbesserungswürdigen Marktauftritt. Ein nennenswerter Magnetbetrieb fehlt in der Innenstadt von Sinzig. Eine gewisse Frequenz geht von einem CAP-Lebensmittelmarkt aus. Insgesamt zeigt das Einzelhandelsangebot der innerstädtischen Haupteinkaufslage über alle Branchen hinweg nur eine geringe Breite und Tiefe. Auch strahlen die Hauptgeschäftslagen kaum in die angrenzenden Straßen aus. Der innerstädtische Haupteinkaufsbereich von Sinzig. Das insgesamt begrenzte Einzelhandelsangebot wird von Geschäften lokaler bzw. regionaler Einzelhändler dominiert Unmittelbar östlich der Innenstadt befindet sich in einer Randlage eine Verdichtung von Einzelhandelsbetrieben mit einem Angebotsschwerpunkt im kurzfristigen Bedarfsbereich. Entlang der Lindenstraße ist zum einen auf einen Penny-Discounter hinzuweisen sowie auf ein ehemals durch einen REWE-Supermarkt genutztes und derzeit im Umbau befindliches Gebäude, welches durch einen dm-drogeriemarkt nachgenutzt werden soll. Darüber hinaus ist insbesondere auf ein im November 2010 eröffnetes Kaufland SB-Warenhaus, das sog. Marktcenter Sinzig, in der Eisenbahnstraße hinzuweisen. Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

56 Östlich der Innenstadt befindet sich mehrere Anbieter des kurzfristigen Bedarfsbereichs, wie das Marktcenter Sinzig mit Kaufland in der Industriestraße sowie Penny in der Lindenstraße Am nördlichen Siedlungsrand von Sinzig unweit des Kreuzungsbereichs der Bundesstraßen B9 und B266 befindet sich eine kleinere Fachmarktagglomeration. Das Einzelhandelsangebot entlang der Kripper Straße, der Verbindungsstraße zur Nachbarstadt Remagen, umfasst mit u.a. Aldi, Kik, Rossmann und einem Getränkefachmarkt überwiegend Anbieter des kurzfristigen Bedarfsbereichs und dient vorwiegend der Versorgung der örtlichen Bevölkerung Sonstige Wettbewerbsstandorte Darüber hinaus sind weitere, weiträumig strahlende Einzelhandelsdestinationen in der Region zu nennen, die im Hinblick auf die Einkaufsorientierung der Bevölkerung von Grafschaft eine Rolle spielen. Zu nennen sind hier insbesondere die beiden nördlich gelegenen Städte Bonn (ca. 23 km) sowie Köln (ca. 50 km) die über ein umfassendes und ausdifferenziertes Einzelhandelsangebot verfügen und über das Autobahnnetz zügig zu erreichen sind. Nachgeordnet ist darüber hinaus auf die südöstlich gelegene Stadt Koblenz (ca. 65 km) hinzuweisen sowie auf das umfangreiche Einzelhandelsangebot im dezentral gelegenen Gewerbepark Mühlheim-Kärlich, an der nördlichen Stadteinfahrt nach Koblenz (ca. 65 km). Es ist jedoch davon auszugehen, dass diese Einkaufsdestinationen nicht zur regelmäßigen, täglichen Versorgung aufgesucht werden, sondern vorrangig zur Versorgung mit Waren des höheren, langfristigen Bedarfs dienen und somit eher aperiodisch frequentiert werden. Ihre Wettbewerbsbedeutung im Hinblick auf das geplante Fachmarktzentrum in Grafschaft-Gelsdorf ist daher gering. 5.3 Mögliche Wettbewerbsentwicklungen Neben den aufgeführten Wettbewerbsstandorten ist außerdem auf die folgenden Wettbewerbsplanungen in der Region hinzuweisen: Planvorhaben Mitte Wachtberg und Landmarkthalle in Wachtberg-Berkum Gegenüber dem bestehenden und in den letzten Jahren sukzessiv gewachsenen Fachmarktzentrum in Wachtberg-Berkum soll ein Mischgebiet entwickelt werden, dass neben Wohnnutzungen auch Einzelhandel umfassen soll. Für das Plangebiet liegen Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

57 zwei unabhängig verfolgte und sich räumlich ergänzende Planungen vor. Zum einen das Projekt Mitte Wachtberg, bei dem innerhalb des zu entwickelnden Mischgebietes bis zu m² Verkaufsfläche realisiert werden. Als Hauptmieter stehen u.a. ein Lebensmitteldiscounter, ein Drogeriemarkt, zwei Bekleidungsfachmärkte sowie ein Schuhfachmarkt fest. Zum anderen plant der Betreiber eines bekannten Wachtberger Obsthofes am nördlichen Rand der Flächen eine Landmarkthalle mit insgesamt 800 m² VK, ergänzt um einen Bed&Breakfast-Betrieb, Streichelzoo und Kinderspielplatz. Insgesamt sollen hier somit verschiedenste Einzelhandelsbetriebe mit zusammen ca m² VK realisiert werden. Angesichts dieser Planungen ist davon auszugehen, dass der Standortbereich, der mit dem Wachtberg-Center bereits heute über eine sehr hohe Kundenfrequenz (auch durch die Bevölkerung der Gemeinde Grafschaft) verfügt, seine Attraktivität als Einkaufsdestination zukünftig noch weiter steigern wird Goldene Meile in Bad Breisig Im Bereich der sog. Goldenen Meile zwischen den beiden Städten Bad Breisig und Sinzig befindet sich ein ehemaliges SB-Warenhaus des Anbieters real (ca m² VK). Das Objekt wurde bereits vor einiger Zeit geschlossen und wird derzeit u.a. an den Wochenenden für Flohmärkte genutzt. Das Gebäude befindet sich in einem desolaten Zustand und auch die verkehrliche Erreichbarkeit des Areals ist derzeit nicht optimal. Das Objekt liegt innerhalb eines Sondergebietes, welches Einzelhandelsnutzungen mit insgesamt bis zu m² Geschossfläche zulässt. Derzeit liegen keine konkreten Pläne zur Nachnutzung des Areals vor. Aufgrund des bestehenden Baurechts ist der Standort jedoch nicht uninteressant und weckt regelmäßig das Interesse möglicher Investoren. 1 Durch den Bau einer Brücke im Jahr 2013 hat sich die Anbindung des zwischen Bahnschienen und dem Rhein gelegenen Gewerbegebietes wesentlich verbessert. Damit dürfte auch das Interesse möglicher Entwickler für den Standortbereich deutlich zugenommen haben. Das ehemalige real SB-Warenhaus in Bad Breisig befindet sich derzeit in einem desolaten Zustand Gegenüber dem Wachtberg-Center soll ein Mischgebiet entstehen. Die Landmarkthalle befindet sich bereist im Bau Dem gegenüber befinden sich weitere derzeit bekannte Wettbewerbsplanungen in einer noch frühen Planungsphase. Nachrichtlich ist auf folgende Wettbewerbsplanung hinzuweisen: 1 vgl. Verbandsgemeinde Bad Breisig hält an Sondergebiet fest. In: General Anzeiger Bonn. Artikel vom und Investor in Bad Breisig vor dem Absprung? In: Rhein-Zeitung. Artikel vom Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

58 5.3.3 Outlet Center Grafschaft Im Jahr 2009 beabsichtigte ein Kölner Projektentwickler im Bereich des Innovationsparks Rheinland unter dem Projekttitel Eifel Ahr Portal ein Vorhaben zu realisieren, das neben einem Outlet Center mit ca m 2 als weitere Projektbausteine eine regionale Markthalle (landwirtschaftlicher Direktvertrieb) in Verbindung mit einer Tourismusinformation sowie diverse gesonderte Hallen für Museen, Foren und Feste. Bedingt u.a. durch die Insolvenz des damaligen Projektbetreibers wurde von Seiten der Gemeinde Grafschaft nie das erforderliche Genehmigungsverfahren eingeleitet. Das Vorhaben wird nun von der NEINVER Asset Management Deutschland GmbH weiterverfolgt, wobei Projektmodifikationen dahingehend vorgenommen wurde, als für das Outlet Center eine Fläche von ca m² VK vorgesehen ist und auf die weiteren Nutzungsbausteine (Markthalle, Museen etc.) verzichtet wird. 5.4 Die spezifische Wettbewerbssituation in einer überblickshaften Darstellung Zur Bewertung der Angebots- und Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum wurde durch ecostra die gegenwärtige Struktur der wesentlichen Anbieter im Bereich der Fachmarktzentren und -agglomerationen erhoben und anhand ausgewählter Kriterien bewertet. Als Wettbewerber gelten grundsätzlich alle Ladengeschäfte, in denen Warengruppen angeboten werden, die das Planobjekt ebenfalls führen wird. Da erfahrungsgemäß im Einzelhandel die intensivsten Wettbewerbsverflechtungen innerhalb eines bestimmten Raumes zwischen identischen Betriebstypen bestehen (und hier v.a. identischer Betreiber in vergleichbarer Standortlage) und dann, abgestuft, mit ähnlichen Betriebstypen mit demselben Warenangebot, wurden v.a. andere Fachmarktzentren (FMZ) und -agglomerationen (FMA) im Raum erhoben sowie darüber hinaus der Standortbereich Neuer Markt in Meckenheim. 1 Im Einzelnen ist insbesondere auf die folgenden Wettbewerbsstandorte hinzuweisen (Nummerierung siehe nachfolgende Karte): 1 Darüber hinaus wäre auch eine Wettbewerbsauseinandersetzung mit Shoppingcentern erforderlich, die aufgrund des Betriebstyps hier in ihrer Bedeutung nach den Fachmarktzentren und -agglomerationen aber deutlich vor den weiteren potentiellen Wettbewerbern wie z.b. innerstädtischen Haupteinkaufslagen einzuordnen sind. Der Betriebstyp Shoppingcenter ist im Untersuchungsraum jedoch nicht vertreten. Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

59 Tab. 5: Die spezifische Wettbewerbssituation des in Grafschaft-Gelsdorf geplanten Fachmarktzentrums in einer Überblicksdarstellung Nr. Ort Straße Name VK in m² Wesentliche Anbieter 1 Rheinbach An der alten Molkerei FMA An der Alten Molkerei Rheinbach Meckenheimer Straße FMA Meckenheimer Straße Meckenheim Bahnhofstraße FMA Bahnhofstraße Meckenheim Neuer Markt Neuer Markt Wachtberg-Berkum Wachtbergring FMZ Wachtberg-Center Remagen Goethestraße FMZ Goethestraße Deichmann, Takko, Kik, REWE, Lidl, Aldi, Matratzen Concord, Raiffeisenmarkt Hit, Hit Getränke, Aldi, Lidl, Netto, Dänisches Bettenlager, Fressnapf, OBI, Matratzen direkt Siemes Schuhcenter, Kaisers, Mauel s Backstube, Charles Vögele, Aldi Hit, Hit Getränke, Norma, Netto, Lidl, dm, Kik, Kodi, Action, Tedi, IKS, Kamps, Mr. Baker EDEKA, EDEKA Getränke, Aldi, Drogerie Müller, Kik, Ulrichs Pflanzenhof, Randa EDEKA, Norma, Drogerie Müller, Bäckerei Die Lohner s 7 Sinzig Kripper Straße FMA Kripper Straße Aldi, Kik, Rossman, Getränkemarkt Juchem 8 Sinzig 9 Bad Neuenahr- Ahrweiler Industriestraße / Lindenstraße FMA Lindenstraße / Marktcenter Sinzig Wilhelmstraße FMA Mittelzentrum Ahrbrück-Pützfeld An den Märkten FMZ Pützfeld Quelle: ecostra Kaufland, Holzofenbäckerei, Penny, Bäckerei Hoefer Hit, Hit Getränke, Aldi, Lidl, dm, Takko, Deichmann, Intersport, Knauber, Expert Penny, Kik, DGS-Getränkemarkt, Rodert s Brot, Ihr Platz Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

60 Karte 3: Die Wettbewerbssituation für das in Grafschaft-Gelsdorf geplante Fachmarktzentrum Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

61 5.5 Fazit der Wettbewerbsbetrachtung In einem Fazit aus der Wettbewerbsanalyse ist festzustellen, dass das am Standort in Grafschaft-Gelsdorf geplante Fachmarktzentrum vor allem mit folgenden Einzelhandelsstandorten im Wettbewerb stehen wird: Im Nordosten insbesondere mit den Angeboten des Wachtberg-Center in Wachtberg-Berkum. Diese in ihrer Wirkung intensivsten Wettbewerbsverflechtungen innerhalb des Untersuchungsraumes ergeben sich im Wesentlichen durch die direkte Vertriebsformenkonkurrenz (Fachmarktzentrum) sowie dem umfangreichen Angebot und attraktiven Branchenmix mit leistungsfähigen Mietern, gerade auch im Lebensmittelsegment. Im Südosten mit dem differenzierten und umfangreichen Angebot im sog. Mittelzentrum in Bad Neuenahr-Ahrweiler. Das dortige umfangreiche Einzelhandelsangebot setzt sich im Wesentlichen aus Fachmärkten zusammen und deckt nahezu das gesamte Branchenspektrum ab, ergänzt um Angebote aus dem Gastronomieund Dienstleistungsbereich. Gerade auch im Lebensmitteleinzelhandel besteht hier mit Hit (mit separatem Getränkemarkt) sowie den Discountern der Unternehmen Aldi und Lidl ein gutes Angebot. Bei beiden Wettbewerbsstandorten ist zudem auf die räumliche Nähe zu einzelnen Ortsteilen der Gemeinde Grafschaft hinzuweisen, die für Teile der örtlichen Bevölkerung eine schnelle Erreichbarkeit dieser Wettbewerbsstandorte erlaubt. Demgegenüber bereits nachgeordnet bestehen weitere Wettbewerbsverflechtungen mit den Einzelhandelsangeboten in der Stadt Meckenheim und hier mit den Fachmärkten im Standortbereich des Neuen Marktes sowie mit der am südöstlichen Ortsrand von Rheinbach gelegenen Fachmarktagglomeration im Bereich der Meckenheimer Straße. Auch hier handelt es sich jeweils um Agglomerationen attraktiver, leistungsfähiger Anbieter, speziell auch des Lebensmitteleinzelhandels. Auch sind diese Standortbereich insbesondere aus dem westlichen Gemeindegebiet von Grafschaft verkehrlich gut zu erreichen. Dem gegenüber weniger intensiv stellt sich die Wettbewerbssituation gegenüber den weiteren Wettbewerbsstandorten dar. Hier ist noch auf das Einzelhandelsangebot im Bereich An der Alten Molkerei in Rheinbach hinzuweisen. Gewisse Wettbewerbsauseinandersetzungen sind darüber hinaus auch in Grafschaft selbst und hier insbesondere mit dem neuen REWE-Supermarkt in Ringen zu erwarten. Sämtliche sonstigen Wettbewerbsverflechtungen mit den weiteren Fachmarktzentren und - agglomerationen sind in ihrer Intensität bereits deutlich nachrangig. Aufgrund des geplanten Betriebstyps, der vorgesehenen Angebotsstruktur sowie der Standortbedingungen sind wesentliche Wettbewerbsverflechtungen des Planobjektes mit Anbietern in den innerstädtischen Haupteinkaufslagen der umliegenden Städte und Gemeinden kaum zu erwarten. 1 1 Eine Ausnahme stellt hier das geplante Stadtteilzentrum Neuer Markt in Meckenheim dar, das über ein umfangreiches und mit dem PKW gut zu erreichendes Einzelhandelsangebot insbesondere auch im Lebensmittelbereich verfügt. Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

62 6. Analyse der Umsatzerwartung, der Kaufkraftströme und der möglichen Auswirkungen auf Städtebau und Raumordnung 6.1 Grundlagen, Kaufkraftabschöpfung und Kaufkraftbewegungen In der Analyse der potenziellen Auswirkungen des Planobjektes werden als Grundlage die Ergebnisse der Erhebungen und Einschätzungen u.a. zur Standortstruktur und Leistungsfähigkeit des Einzelhandels im Untersuchungsraum herangezogen. Die aufgrund der Standortqualitäten, der Flächendimensionierung, des Angebotsmixes etc. erzielbare Marktdurchdringung des geplanten Fachmarktzentrums findet durch eine abgestufte Kaufkraftabschöpfung aus den einzelnen abgegrenzten Zonen des Einzugsgebietes Berücksichtigung. In der Analyse finden hierzu u.a. zwei methodische Ansätze Verwendung: Ein erster Ansatz, das Marktanteilkonzept, stellt die voraussichtliche Kaufkraftabschöpfung des Vorhabens aus dem Einzugsgebiet dar. Mit einem zweiten Ansatz, dem der Kaufkraftbewegungsanalyse, werden die voraussichtlichen Auswirkungen des Vorhabens auf bestehende Angebote ermittelt. Das Marktanteilkonzept geht von einer Gegenüberstellung der Umsatzerwartung des Planobjektes mit den errechneten Kaufkraftvolumina für das nach Zonen abgegrenzte Einzugsgebiet aus. Die Kaufkraftbewegungsanalyse berücksichtigt darüber hinaus Veränderungen durch das Planobjekt auf bestehende Kaufkraftströme (Kaufkraftbindung, Kaufkraftzuflüsse etc.) im Untersuchungsraum und lässt Rückschlüsse auf mögliche Umsatzverluste bestehender Anbieter zu. Das Marktanteilkonzept ebenso wie die Analyse der Kaufkraftbewegungen sind seit Jahrzehnten fester Bestandteil der Absatzplanung des Einzelhandels und ermöglichen eine sachgerechte und objektive Beurteilung von Umsatzerwartungen und räumlicher Umsatzherkunft. Aus den Ergebnissen der Kaufkraftbewegungsanalyse können sich sowohl städtebauliche und / oder raumordnerische Auswirkungen ableiten. Zur Analyse der möglichen Auswirkungen des Planobjektes auf die Angebotsstrukturen im Untersuchungsraum werden somit folgende Analyseschritte durchgeführt: auf Grundlage der Marktdaten (u.a. Kaufkraft, erhobene Bestandsdaten des Einzelhandels, Wettbewerbssituation) wird der relevante derzeitige Einzelhandelsumsatz in den zu untersuchenden Städten und Gemeinden, den Einkaufslagen, Fachmarktzentren und -agglomerationen oder anderen für das Vorhaben relevanten Wettbe- Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

63 werbsstandorten eingeschätzt. Dieser Umsatz setzt sich zusammen aus Umsätzen mit der jeweiligen Wohnbevölkerung der zu untersuchenden Städte und Gemeinden sowie aus Umsätzen mit Kunden von außerhalb und kann in etwa wie folgt dargestellt werden Umsatz = Kaufkraftvolumen der Wohnbevölkerung./. Kaufkraftabflüsse + Kaufkraftzuflüsse in einem zweiten Schritt wird für jede einzelne zu untersuchende Stadt bzw. Gemeinde, Einkaufslage, Fachmarktzentrum etc. unter Berücksichtigung der jeweiligen spezifischen Wettbewerbsverflechtungen mit dem Planobjekt (u.a. bedingt durch die räumliche Nähe oder Ferne, Angebotsstrukturen, vergleichbare oder weniger vergleichbare Betriebstypen) der durch dieses Planobjekt ausgelöste Umsatzabzug analysiert. D.h. durch eine Gegenüberstellung der Kaufkraftströme zu unterschiedlichen Zeitpunkten (z.b. vor und nach dem fiktiven Markteintritt eines neuen Einzelhandelsprojektes) lassen sich im Rahmen einer plausiblen Modellrechnung die für die raumordnerische Projektbewertung relevanten prospektiven Veränderungen in den Kaufkraftströmen darstellen und bewerten. Die möglichen Auswirkungen lassen sich hierbei anhand des Umsatzabzuges (oder -umverteilung) gegenüber dem Bestand bewerten; bei dieser Umsatzumverteilung handelt es sich um jenen Teil des Umsatzes des Planobjektes, der dem bereits vorhandenen relevanten Einzelhandel in der jeweiligen Einkaufslage künftig entzogen wird. Durch Gegenüberstellung des jeweiligen Wertes der Umsatzumverteilung mit dem jeweiligen derzeitigen relevanten örtlichen Umsatz errechnet sich die Umsatzumverteilungsquote. 6.2 Umsatzerwartung und Umsatzherkunft des Planobjekts Für die Ermittlung der Marktanteile, des Umsatzpotenzials und der Flächenproduktivität des geplanten Fachmarktzentrums bleiben die beiden noch nicht belegten Ladeneinheiten mit jeweils ca. 150 m² VK unberücksichtigt. 1 Entsprechend wird den Berechnungen der folgende Flächenansatz, differenziert nach Nutzungsart, zugrunde gelegt: Nutzungsart Verkaufsfläche Lebensmitteldiscounter m² Getränkemarkt 229 m² Hofladen 150 m² Bäckerei 50 m² Insgesamt m² 1 Die möglichen Auswirkungen, die von einer Belegung dieser Flächen ausgehen, werden im Zusammenhang mit den zu erwartenden Auswirkungen durch die übrigen Nutzungen kommentiert. Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

64 Unter Berücksichtigung der spezifischen Standorteigenschaften, der Marktsituation im Einzugsgebiet (Kaufkraft, Wettbewerbssituation etc.) sowie der Flächendimensionierung des Planobjektes ist nach Berechnungen von ecostra davon auszugehen, dass das geplante Fachmarktzentrum in Grafschaft-Gelsdorf einen Einzelhandelsumsatz (exkl. Gastronomienutzungen sowie der beiden noch nicht vermieteten Ladeneinheiten) in Höhe von insgesamt ca. 4,0 Mio. erwirtschaftet, was bei einer Verkaufsfläche von ca m² einer Flächenproduktivität von ca ,-- / m² VK entspricht. Bei dieser Umsatzerwartung handelt es sich um einen oberen Wertansatz, welcher ein entsprechendes Marketing und eine intensive Marktbearbeitung voraussetzt. Diese Umsatzerwartung setzt sich nach räumlich differenzierten Kundengruppen wie folgt zusammen: Zone I (Naheinzugsgebiet) : ca. 2,5 Mio. bzw. ca. 63 % Zone II (Ferneinzugsgebiet) : ca. 1,2 Mio. bzw. ca. 30 % Zonen I-II (Einzugsgebiet gesamt) : ca. 3,7 Mio. bzw. ca. 93 % Streuumsätze : ca. 0,3 Mio. bzw. ca. 7 % Umsatz insgesamt : ca. 4,0 Mio. bzw. ca. 100 % Mit Kunden aus dem abgegrenzten Einzugsgebiet werden hiervon insgesamt ca. 3,7 Mio. bzw. ca. 93 % des Einzelhandelsumsatzes getätigt; davon mit ca. 2,5 Mio. bzw. ca. 63 % des Gesamtumsatzes der Großteil mit Kunden aus dem Kerneinzugsgebiet. Die Kaufkraftabschöpfungsquoten erreichen im gesamten Einzugsgebiet (Zone I + II) bei Nahrungs- und Genussmitteln mit einen Wert von ca. 17 % eine vergleichsweise hohe Quote. Zu berücksichtigen ist dabei jedoch das kleinräumig abgegrenzte Marktgebiet des Planobjektes sowie die Wettbewerbssituation innerhalb des Einzugsgebietes. Die Kaufkraftabschöpfungsquoten liegen innerhalb des Naheinzugsgebietes (Zone I) naturgemäß am höchsten, mit ca % bei Nahrungs- und Genussmittel. Im Ferneinzugsgebiet (Zone II) sinkt die Marktdurchdringung bereits deutlich ab. Die zu erwartenden Kaufkraftabschöpfungsquote für Nahrungs- und Genussmittel liegt hier bei ca. 12 %. Demgegenüber wesentlich geringer fallen die Kaufkraftabschöpfungsquoten im Bereich Non-Food aus mit ca. 1 % im Einzugsgebiet insgesamt (Zone I + II). Aufgrund der Lage des Planobjektes nahe der Bundesstraße B257, einer wichtigen überörtlichen Verkehrsachse, ist außerdem davon auszugehen, dass ein nicht geringer Anteil des Umsatzes mit Kunden von außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes (Pendler- und Touristenströme) getätigt wird. Nach ecostra-berechnungen wird das Planobjekt ca. 0,3 Mio. bzw. ca. 7 % des Gesamtumsatzes mit Kunden von außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes (sog. Streuumsätze) erwirtschaften, wobei auch hier das kleinräumig abgegrenzte Marktgebiet zu berücksichtigen ist. Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

65 Mit einer Umsatzerwartung von ca. 4,0 Mio. sowie einer sich daraus ergebenden Flächenproduktivität von ca ,-- / m² VK liegt das Planvorhaben insgesamt auf einem eher niedrigen Niveau. Allerdings ist hier der Mieterbesatz bzw. der geplante Betriebstypenmix des Fachmarktzentrums zu berücksichtigen. Aufgegliedert nach den vorgesehenen Einzelhandelsbetrieben können die nachfolgenden Umsatzanteile und durchschnittlichen Flächenproduktivitäten (Umsatz / m² VK) ermittelt werden: für den LM-Discounter 3,1 Mio. ca ,-- / m² VK für den Getränkemarkt 0,4 Mio. ca ,-- / m² VK für den Hofladen 0,2 Mio. ca ,-- / m² VK für die Bäckerei 0,3 Mio. ca ,-- / m² VK für das Planobjekt insgesamt 4,0 Mio. ca ,-- / m² VK In der Einzelbetrachtung zeigt sich, dass die Umsatzleistung bzw. die Flächenproduktivität der vorgesehenen Betriebe bzw. Betriebstypen jeweils etwa dem marktüblichen Durchschnitt entspricht. 1 Die insgesamt eher niedrige Umsatzerwartung des Planobjektes ergibt sich somit aus dem geplanten Nutzungsmix. Aufgrund der vergleichsweise geringen Größe der beiden bisher noch nicht vermieteten Ladeneinheiten des geplanten Fachmarktzentrums ist nicht davon auszugehen, dass deren Nutzung zu einer wesentlich Steigerung der Umsatzleistung bzw. Flächenproduktivität des Planvorhabens führen wird. Einen Überblick über die Umsatzerwartung des Planobjektes in der räumlichen Differenzierung nach Kundengruppen sowie in der Unterscheidung zwischen Nahrungs- und Genussmitteln sowie Non-Food 2 gibt die nachfolgende Tabelle 6. 1 So wird für Discounter des Unternehmens Norma bei einer durchschnittlichen Verkaufsfläche von ca. 690 m² VK eine Flächenproduktivität von im Mittel ca / m² VK genannt. Vgl. HAHN GRUPPE (Hrsg.): Retail Real Estate Report Germany. 8. Ausgabe 2013 / Bergisch Gladbach, 08 / 2013, S. 29. Für Bäckereien wird eine durchschnittliche Raumleistung von ca genannt, für Getränkemärkte von ca Vgl. BBE (Hrsg.): Struktur- und Marktdaten im Einzelhandel München, 02 / 2011, S Der Angebotsschwerpunkt des Fachmarktzentrums liegt bei Nahrungs- und Genussmittel. Waren aus dem Bereich Non-Food werden nur in sehr begrenztem Umfang, z.b. als sehr schmales Randsortiment des Hard-Discounters geführt. Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

66 Tab. 6: Kaufkraftabschöpfung und Umsatzerwartung des in Grafschaft-Gelsdorf geplanten Fachmarktzentrums Zone I (Naheinzugsgebiet) Zone II (Ferneinzugsgebiet) Zonen I + II (Einzugsgebiet insgesamt) KK- Potenzial in Mio. Nahrungs- & Genussmittel Non-Food Insgesamt KK-Abschöpfung in % Umsatz in Mio. KK- Potenzial in Mio. KK-Abschöpfung in % Umsatz in Mio. KK- Potenzial in Mio. KK-Abschöpfung in % Umsatz in Mio. 9, ,2 17, ,3 27,0 9 2,5 9,7 12 1,2 16,6 <1 <0,1 26, ,2 19,6 17 3,4 33,7 1 0,3 53,3 7 3,7 Streuumsätze 0,2 0,1 0,3 Umsatzerwartung insgesamt KK= Kaufkraft Quelle: ecostra-berechnungen, ca.-werte, ggf. Rundungsdifferenzen 3,6 0,4 4,0 Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

67 6.3 Die Kaufkraftbewegungen Vor dem Hintergrund der ermittelten Umsatzleistung sowie der räumlichen Umsatzherkunft sind die durch das Planobjekt ausgelösten Kaufkraftbewegungen zu analysieren. Die Realisierung des Vorhabens wird dazu führen, dass bestehende Kaufkraftströme beeinflusst und in der Folge Umsätze von anderen Standorten zum Planobjekt verlagert werden. Die durch das Planobjekt ausgelösten Kaufkraftbewegungen gegenüber dem bestehenden Einzelhandel im Einzugsgebiet sowie außerhalb des Einzugsgebietes zeigt die nachfolgende Tabelle 7. Dabei wird davon ausgegangen, dass aufgrund der Konzeption des Planobjektes in Grafschaft-Gelsdorf, die einen Besatz ausschließlich mit Anbietern aus dem Lebensmitteleinzelhandel vorsieht die Umsatzumverteilung ausschließlich gegenüber den weiteren Lebensmittelanbietern erfolgt und nur diese (Supermärkte, LM-Discounter, Getränkemärkte, Bäckereien, Metzgereien etc.) von Umsatzumverteilungen betroffen sein werden. Entsprechend bleiben die weiteren Betriebe der verschiedenen Wettbewerbsstandorte unberücksichtigt. 1 Die Berechnungen zeigen, dass das Planobjekt in Grafschaft-Gelsdorf insgesamt ca. 11 % seiner Umsatzerwartung gegenüber vorhandenen Einzelhandelsbetrieben innerhalb des Einzugsgebietes und hier insbesondere gegenüber dem Einzelhandel in der Gemeinde Grafschaft selbst erzielt. Etwa 89 % des Umsatzes werden gegenüber Anbietern im überörtlichen Einzugsgebiet bzw. außerhalb dieses Einzugsgebietes (v.a. Wachtberg-Berkum, Bad Neuenahr-Ahrweiler, Rheinbach und Meckenheim) als Umsatzabzug wirksam. Gleichzeitig führt das Planobjekt zu einer Erhöhung der Kaufkraftbindung vor Ort in Grafschaft-Gelsdorf, indem bislang an Standorte im näheren oder weiteren Umfeld abfließende Kaufkraft der eigenen Wohnbevölkerung von Grafschaft nun durch das Planobjekt gebunden wird; die entsprechende Umsatzumverteilung wird an Standorten im überörtlichen Einzugsgebiet bzw. außerhalb des Einzugsgebietes wirksam. Dies bedeutet: ein wesentlicher Teil der Umsatzrückgänge bei den betroffenen Einzelhandelsbetrieben außerhalb des Einzugsgebietes ist auf Kaufkraft der Grafschafter Wohnbevölkerung zurückzuführen, welche bislang an diese Standorte abgeflossen ist und zukünftig durch das Planobjekt vor Ort in Grafschaft-Gelsdorf gebunden wird. Dies hat seine Ursache wesentlich in den bestehenden erheblichen Kaufkraftabflüssen aus Grafschaft, wobei durch die Schaffung eines modernen Versorgungsangebotes eine entsprechende Erhöhung der Kaufkraftbindung vor Ort erfolgt. 2 Dennoch ist auch nach erfolgreicher Realisierung des Planobjektes weiterhin von einem nicht unerheblichen Kaufkraftabfluss aus der Gemeinde Grafschaft auszugehen. Der Einkauf z.b. auf dem Weg von oder zur Arbeit oder der Großeinkauf am 1 In dem in Grafschaft-Gelsdorf geplanten Fachmarktzentrum werden zwar auch in einer sehr geringen Umfang Waren aus dem Non-Food-Bereich verkauft (z.b. Drogeriewaren als Randsortiment im geplanten Discounter), allerdings ist davon auszugehen, dass diese auch bisher im Rahmen eines Einkaufs in einem Lebensmittelbetrieb gekauft wurden und dort entsprechend als Umsatzrückgang wirksam werden. 2 Im Jahr 2012 (zum Zeitpunkt der Erstellung des Einzelhandelskonzeptes für die Gemeinde Grafschaft) lag die Kaufkraftabflussquote der Gemeinde bei ca %. Auch wenn sich durch die Ansiedlung des REWE-Supermarktes dieser Wert verringert haben dürfte, ist davon auszugehen, dass auch heute noch der deutlich überwiegende Teil der Kaufkraft der Bevölkerung von Grafschaft an Wettbewerbsstandort im Umland abfließt. Vgl. ECOSTRA (Hrsg.): Einzelhandelsstrukturuntersuchung mit Potenzialanalyse und Bestimmung des Versorgungsschwerpunktes für die Gemeinde Grafschaft. Wiesbaden, 2012, S. 62 Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

68 Wochenende bei großflächigen Anbietern in Bad Neuenahr-Ahrweiler, Rheinbach etc. findet nach wie vor statt. Tab. 7: Die durch das Planobjekt ausgelösten Kaufkraftbewegungen Planobjekt Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf Umsatzerwartung ca. + 4,0 Mio. Umsatzumverteilung gegenüber bestehenden LM-Anbietern innerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes ca. 0,4 Mio. davon bestehenden LM-Anbietern außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes ca. 3,6 Mio. davon ca. < 0,1 Mio. in der Zone I (Naheinzugsgebiet) ca. 0,4 Mio. in der Zone II (Ferneinzugsgebiet) Quelle: ecostra-berechnungen; ca.-werte ca. 0,7 Mio. ggü. FMZ Wachtberg- Center in Wachtberg ca. 0,5 0,6 Mio. ggü. FMA Mittelzentrum in Bad Neuenahr-Ahrweiler ca. 0,4 0,5 Mio. ggü. FMA Meckenheimer Straße in Rheinbach ca. 0,3 Mio. ggü. FMA An der Alten Molkerei in Rheinbach ca. 0,4 0,5 Mio. ggü. dem Neuen Markt in Meckenheim ca. 0,3 Mio. ggü. FMA Bahnhofstraße in Meckenheim ca. 0,1 0,2 Mio. ggü. FMA Lindenstraße / Marktcenter in Sinzig ca. 0,1 Mio. ggü. FMA Kripper Straße in Sinzig ca. <0,1 Mio. ggü. FMZ Goethestraße in Remagen ca. <0,1 Mio. ggü. FMZ Pützfeld in Ahrbrück-Pützfeld ca. 0,4 Mio. ggü. sämtlichen sonstigen Anbieter 6.4 Mögliche Auswirkungen auf Raumordnung und Städtebau Nachfolgend werden die Wettbewerbswirkungen des Planobjekts für den Einzelhandel innerhalb des Einzugsgebietes sowie für wesentliche Einkaufslagen außerhalb des Einzugsgebietes des Planobjekts analysiert und bewertet. Gegenüber dem relevanten Einzelhandel innerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes (dies betrifft im Wesentlichen die Gemeinde Grafschaft selbst) können folgende durch die Realisierung des Planobjektes ausgelösten Wirkungen festgestellt werden: Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

69 Die Umsatzumverteilung gegenüber dem gesamten relevanten Einzelhandel innerhalb des Einzugsgebietes des Planvorhabens beläuft sich auf eine Größenordnung von ca. 0,4 Mio.. Davon entfällt ein nur geringer Anteil von <0,1 Mio. auf den Einzelhandel im Naheinzugsgebiet (Zone I). Betroffen sind hier insbesondere die Betriebe des Lebensmittelhandwerks (Bäcker, Metzger) u.a. in den Ortsteilen Gelsdorf und Vettelhoven, wobei eine Umverteilungsquote rechnerisch nicht mehr nachweisbar ist. In Anbetracht des geringen sowohl absoluten als auch relativen durch das Planvorhaben zu erwartenden Umsatzrückgangs sind die Auswirkungen zwar einzelbetrieblich kaum mehr spürbar, dennoch kann ein gewisser beschleunigender Effekt auf den Strukturwandel im Einzelhandel der Gemeinde Grafschaft mit diversen Grenzbetrieben nicht ausgeschlossen werden. Der überwiegende Teil des Umsatzes des Planvorhabens innerhalb des Einzugsgebietes rund 0,4 Mio. wird gegenüber dem Einzelhandel im Ferneinzugsgebiet (Zone II) umverteilt. Dieser Umsatzabzug entspricht einer Umsatzumverteilungsquote gegenüber dem relevanten Bestand von ca. 8,2 %. Neben den auch hier in einem nur sehr begrenzten Umfang betroffenen Betrieben des Lebensmittelhandwerks u.a. in Bölingen und Ringen wird insbesondere der REWE-Supermarkt in Ringen von Wettbewerbswirkungen durch das Vorhaben in Gelsdorf betroffen sein. Allerdings ist unter Berücksichtigung der Höhe des zu erwartenden Umsatzabzugs ein Ausscheiden dieses modernen und attraktiven Marktes durch die Realisierung des Planvorhabens in Grafschaft-Gelsdorf auszuschließen. Insgesamt wird das Vorhaben in Gelsdorf zu einer gewissen Verlagerung der Gewichte in der Standortstruktur des Einzelhandels von Grafschaft führen. Neben dem Standortbereich des REWE-Supermarktes in Ringen wird mit dem Planvorhaben am westlichen Gemeinderand ein zweiter Standort zur Versorgung der Bevölkerung der Gemeinde etabliert. Damit wird die planerisch im Einzelhandelskonzept definierte zweigliedrige Zentrenstruktur mit einem Hauptzentrum in Gelsdorf und einem Nahversorgungszentrum im Bereich des ehemaligen GEC umgesetzt. Darüber hinaus ist durch das Planvorhaben von positiven Impulsen durch einen Ausbau der Versorgungsfunktion im Einzelhandel sowie eine erhöhte Kaufkraftbindung in der Gemeinde Grafschaft auszugehen. Nachfolgend werden nun die Wettbewerbswirkungen des Planobjektes gegenüber dem relevanten Einzelhandel außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes aufgezeigt. Hierbei gilt es zu beachten, dass es sich bei dem durch das Planobjekt ausgelösten Umsatzabzug zu einem überwiegenden Teil um Kaufkraft der Wohnbevölkerung von Grafschaft handelt, welche bislang an Standorte im Umland abgeflossen ist und nun nach Realisierung des Planobjektes in Gelsdorf vor Ort in Grafschaft gebunden wird. Den quantitativ höchsten Umsatzrückgang hat das nördlich der Gemeinde Grafschaft gelegene Wachtberg-Center in der Gemeinde Wachtberg zu erwarten. Für das Fachmarktzentrum ist mit einem Umsatzabzug durch das Planobjekt in Gelsdorf in Höhe von insgesamt ca. 0,7 Mio. zu rechnen, was einer Umvertei- Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

70 lungsquote gegenüber den dortigen Lebensmittelanbietern von ca. 2,5 % entspricht. Die Wettbewerbswirkungen bewegen sich damit im Rahmen üblicher konjunktureller Schwankungen. Auch kann in Anbetracht der hohen Leistungsfähigkeit des Centers eine Gefährdung dessen betrieblicher Existenz gänzlich ausgeschlossen werden. Vielmehr ist davon auszugehen, dass durch die derzeit geplante Ansiedlung von weiteren Einzelhandelsbetrieben im Standortbereich des Centers sich dessen Attraktivität zukünftig noch weiter erhöhen wird. Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass das Wachtberg-Center einen Teil seines Umsatzes derzeit mit Kunden aus der Gemeinde Grafschaft erzielt. Durch das Planvorhaben wird ein Teil dieser derzeit dorthin abfließenden Kaufkraft zurückgeholt und künftig vor Ort in Grafschaft gebunden. Ebenfalls vergleichsweise hohe Umsatzrückgänge haben die Lebensmittelbetriebe im sog. Mittelzentrum der Stadt Bad Neuahr-Ahrweiler zu erwarten. Der Umsatzrückgang durch das Planvorhaben beläuft sich auf insgesamt ca. 0,5 0,6 Mio.. Mit einer Umsatzumverteilungsquote von ca. 2,3 % bewegen sich die zu erwartenden Auswirkungen jedoch auch hier im Rahmen üblicher konjunktureller Schwankungen. Negative Auswirkungen können auch hier vollständig ausgeschlossen werden. Auch ist hier aufgrund der direkten Nachbarschaft zur Gemeinde Grafschaft und der guten verkehrlichen Erreichbarkeit davon auszugehen, dass es sich bei den zu erwartenden Umsatzrückgängen des dortigen Einzelhandels zu einem wesentlichen Teil um Kaufkraft der Bevölkerung von Grafschaft handelt, die bisher an diesen Standort abgeflossen ist und künftig in Grafschaft selbst gebunden wird. Darüber hinaus sind die Lebensmittelanbieter in der Fachmarktagglomeration Meckenheimer Straße in Rheinbach sowie im Standortbereich des Neuen Markt in Meckenheim von Umsatzrückgängen in Höhe von jeweils ca. 0,4 0,5 Mio. betroffen. Dieser Umsatzrückgang entspricht einer Umverteilungsquote gegenüber dem relevanten Bestand von ca. 1,5 % in Rheinbach und ca. 1,9 % in Meckenheim. Unter Berücksichtigung dieses geringen sowohl absoluten als auch relativen Umsatzabzugs sowie der Vielzahl der jeweils vor Ort betroffenen Betriebe (insbesondere die verschiedenen Discounter) kann eine Gefährdung der ökonomischen Tragfähigkeit dieser Märkte durch das Vorhaben in Gelsdorf ausgeschlossen werden. Für die anderen Standorte in den an das Einzugsgebiet angrenzenden räumlichen Bereichen ergibt sich ein jeweils noch geringerer absoluter Umsatzabzug. Die entsprechenden Umsatzumverteilungsquoten liegen zum Teil unterhalb einer rechnerischen Nachweisgrenze. Aufgrund des geringen Ausmaßes der durch das Planvorhaben zu erwartenden Auswirkungen kann auf eine detaillierte Erläuterung verzichtet werden. Vor diesem Hintergrund sind insbesondere in Grafschaft selbst spürbare Wettbewerbswirkungen durch das Planobjekt zu erwarten. Hingegen sind die zu erwartenden Wettbewerbswirkungen außerhalb des Einzugsgebietes des Planvorhabens kaum mehr spürbar. Sie bewegen sich durchweg im Rahmen üblicher konjunktureller Schwankun- Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

71 gen. Auch ist zu berücksichtigen, dass es sich bei einem Großteil des Umsatzabzuges bei den betroffenen Handelsstandorten außerhalb des Einzugsgebietes um originäre Kaufkraft der Grafschafter Bevölkerung handelt, die bisher an die Wettbewerbsstandorte abgeflossen ist und künftig durch das Planobjekt vor Ort in Grafschaft gebunden werden wird. Auch eine Nutzung der beiden bislang noch nicht vermieteten kleinflächigen Ladeneinheiten des geplanten Fachmarktzentrums wird zu keiner wesentlichen Änderung der Auswirkungen führen. Vor diesem Hintergrund können in den umliegenden Städten und Gemeinden negative städtebauliche Auswirkungen im Sinne von Ladenleerständen, eine negative Veränderung des Branchenmixes mit entsprechenden Rückwirkungen auf die Attraktivität und Funktionsvielfalt der Standortlagen sowie eine Einschränkung von stadtplanerischen Möglichkeiten zur Weiterentwicklung dieser Lagen jedoch ausgeschlossen werden, ebenso wie negative Auswirkungen auf die verbrauchernahe Versorgung. Demgegenüber können in der Gemeinde Grafschaft selbst negative Auswirkungen in Form von Betriebsschließungen nicht vollständig ausgeschlossen werden. Zwar ist der zu erwartende Umsatzrückgang durch das Planvorhaben in Gelsdorf nur sehr gering, jedoch ist zu berücksichtigen, dass es sich bei den ansässigen Betrieben zum Teil um sog. Grenzbetriebe handelt, die auch ohne Realisierung des Planobjektes mittelfristig nur schwer am Markt werden bestehen können. Vor diesem Hintergrund ist bei jedweder Ansiedlung eines modernen, marktgerechten Einzelhandelsangebotes in der Gemeinde Grafschaft wie es im Rahmen des Ausbaus der Versorgungsfunktion sowie zur Eindämmung des bestehenden Kaufkraftabflusses erforderlich ist von entsprechenden Wettbewerbswirkungen gegenüber den bestehenden Einzelhandelsbetrieben auszugehen. Aus Sicht von ecostra gilt es abzuwägen, ob durch die Realisierung des Planobjektes die Versorgungssituation der örtlichen Bevölkerung durch eine gezielte Ansiedlung innerhalb des neuen zentralen Versorgungsbereiches verbessert werden soll mit möglichen Auswirkungen auf den bestehenden kleinteiligen Lebensmitteleinzelhandel oder ob die Versorgungssituation unzureichend bleibt, wobei auch in diesem Fall absehbar von einem weiteren Ausdünnen des Versorgungsangebotes auszugehen ist. 6.5 Verkehrliche Auswirkungen durch das Planobjekt Hinsichtlich der möglichen Auswirkungen auf den Verkehr ist zunächst allgemein festzustellen, dass jedes neu errichtete Einzelhandelsobjekt in gewissem Umfang zu einem erhöhten Verkehrsaufkommen in dem entsprechenden Standortbereich führt. Dabei ist grundsätzlich festzuhalten, dass nicht sämtliche Verkehre, die durch ein Einzelhandelsobjekt angezogen werden, auch originär neu erzeugt werden. Es kommt überwiegend zu einer Verlagerung bereits existenter Verkehre auf neue Standorte. Nachfolgend werden die am Planstandort in Grafschaft-Gelsdorf durch die Realisierung des Planobjektes zu erwartenden Verkehrsmengen berechnet: Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

72 Umsatzleistung des Planobjektes p.a. = ca. 4,0 Mill. : Ø Einkaufsbetrag pro Besucher = ca. 16,-- = Besucheraufkommen p.a. = ca Besucher X PKW-Kundenanteil = ca. 97 % = PKW-Kunden p.a. = ca PKW-Besucher : Ø PKW-Besetzungsgrad = ca. 1,6 Personen / PKW = PKW-Aufkommen p.a. = ca PKW : Öffnungstage p.a. = ca. 300 Öffnungstage = PKW-Aufkommen pro Öffnungstag = ca. 505 PKW Das durchschnittliche Verkehrsaufkommen pro Tag, welches durch die Ansiedlung des Fachmarktzentrums am Planstandort induziert wird beträgt ca PKW- Frequenzen in der Summe der Zu- und Abfahrten. Inwieweit die Zufahrtswege zum Planstandort die zu erwartenden Verkehrsmengen aufnehmen können bzw. die auf dem Planstandort vorgesehenen Parkierungsangebote ausreichend sind, wäre ggf. in einem Verkehrsgutachten zu prüfen. Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

73 7. Abschließende Bewertung / Empfehlung Im Rahmen der vorliegenden Untersuchung wurden die Auswirkungen der möglichen Realisierung eines Fachmarktzentrums mit insgesamt ca m² VK am Standort Grafschaft-Gelsdorf an der Dürener Straße u.a. auf den relevanten Wettbewerb im Untersuchungsraum, die gewachsenen innerörtlichen Strukturen und die Nahversorgung dargestellt. Zusammenfassend können nachstehende wesentliche Punkte festgehalten werden: Zur Verbesserung der Versorgungssituation der eigenen Bevölkerung ist in der landesplanerisch als Grundzentrum ausgewiesen Gemeinde Grafschaft die Ansiedlung eines modernen Fachmarktzentrums geplant. Der deutliche Angebotsschwerpunkt des Centers wird im kurzfristigen Bedarfsbereich liegen und hier insbesondere nahversorgungsrelevante Sortimente umfassen, ergänzt um gastronomische Angebote. Der Standort des Planvorhabens befindet sich im westlichen Gemeindegebiet, im Ortsteil Gelsdorf, und liegt innerhalb des im Einzelhandelsstrukturgutachten der Gemeinde Grafschaft als Hauptzentrum definierten zentralen Standortbereichs. Der Planstandort ist aus betrieblicher Sicht grundsätzlich für die Realisierung eines Fachmarktzentrums geeignet. Ausschlaggebend für diese Bewertung sind neben den bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen (zentraler Versorgungsbereich) insbesondere die guten Erreichbarkeitsfaktoren im Kreuzungsbereich der L83 mit der Bundesstraße B257 bzw. der Autobahn A565. Neben der Erschließung der eigenen Bevölkerungspotenziale bietet der Standort die Möglichkeit, auch Pendler- und Touristenströme abzuschöpfen. Weiterhin bieten die Flächenverfügbarkeit sowie die positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen gute Voraussetzungen für eine erfolgreiche Projektrealisierung. Einschränkend ist insbesondere auf die bereits intensive Wettbewerbssituation im Standortraum mit teils sehr attraktiven Einkaufsdestinationen hinzuweisen sowie auf die in Teilen nicht optimale verkehrliche Erreichbarkeit des Standortes aus allen Ortsteilen der Flächengemeinde. Aus städtebaulicher Sicht handelt es sich (noch) um einen nicht-integrierten Standort, räumlich unmittelbar angrenzend an den im Zusammenhang bebauten Wohnsiedlungsbereich des Ortsteils Gelsdorf, wobei eine fußläufige Erreichbarkeit als auch eine ÖPNV-Anbindung in Gelsdorf gegeben ist. Das derzeit landwirtschaftlich genutzte Areal liegt innerhalb des im Einzelhandelskonzept der Gemeinde als zentraler Versorgungsbereich ausgewiesenen Standortraumes, welcher als solches entwickelt werden soll und dem eine gemeindeweite Versorgungsfunktion zukommen soll. Insofern entspricht die Realisierung des geplanten Fachmarktzentrums dort der planerisch vorgesehenen Nutzung und unterliegt gleichzeitig keiner Sortimentsbeschränkung. Aus raumordnerischer Sicht ist festzustellen, dass das Vorhaben im Einklang mit den zentralörtlichen Funktionen der Gemeinde Grafschaft als Grundzentrum steht. Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

74 Das Einzugsgebiet des Planobjektes umfasst fast ausschließlich Teilgebiete der Gemeinde Grafschaft selbst und greift lediglich im Westen und Südwesten geringfügig über das eigene Gemeindegebiet hinaus. Das so abgegrenzte Einzugsgebiet des Planobjekts weist derzeit eine Zahl von insgesamt ca Einwohnern auf. Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial beläuft sich derzeit auf insgesamt ca. 53,2 Mio., davon entfallen ca. 19,5 Mio. auf den Bereich Nahrungs- und Genussmittel. Wie die Analyse der Angebots- und Wettbewerbssituation gezeigt hat, bestehen die Wettbewerbsverflechtungen des Planobjektes im Wesentlichen mit Einzelhandelsstandorten außerhalb des Einzugsgebietes des Planvorhabens. Hier ist insbesondere auf das nördlich von Grafschaft gelegen Wachtberg-Center hinzuweisen sowie auf die Agglomeration im Bereich des Mittelzentrums in Bad Neuenahr- Ahrweiler. Demgegenüber bereits nachgeordnet bestehen weitere Wettbewerbsverflechtungen mit den Einzelhandelsangeboten in der Stadt Meckenheim und hier mit den Fachmärkten im Standortbereich des Neuen Marktes sowie mit der am südöstlichen Ortsrand von Rheinbach gelegenen Fachmarktagglomeration im Bereich der Meckenheimer Straße. Auf Grundlage der Markt- und Standortsituation wurde für das geplanten Fachmarktzentrum eine Umsatzerwartung von insgesamt ca. 4,0 Mio. ermittelt, was ausgehend von einer Verkaufsfläche von ca m² (hierbei wurden zwei kleinere bisher noch nicht vermietet Ladeneinheiten mit je 150 m² VK sowie die geplanten Gastronomienutzungen ausgeklammert) einer durchschnittlichen Flächenproduktivität von ca / m² VK entspricht. Damit liegt das Planvorhaben insgesamt auf einem eher niedrigen Niveau, wobei hier jedoch der Mieterbesatz bzw. der geplante Betriebstypenmix des Fachmarktzentrums zu berücksichtigen ist. Die Analyse der durch das Planobjekt ausgelösten Kaufkraftbewegungen zeigt, dass insbesondere in Grafschaft selbst Wettbewerbswirkungen durch das Planobjekt zu erwarten. Zwar ist der zu erwartende Umsatzrückgang durch das Planvorhaben in Gelsdorf nur sehr gering, jedoch ist zu berücksichtigen, dass es sich bei den ansässigen Betrieben zum Teil um sog. Grenzbetriebe handelt, die auch ohne Realisierung des Planobjektes mittelfristig nur schwer am Markt werden bestehen können. Demgegenüber sind die zu erwartenden Wettbewerbswirkungen außerhalb des Einzugsgebietes des Planvorhabens kaum mehr spürbar. Sie bewegen sich durchweg im Rahmen üblicher konjunktureller Schwankungen. Auch ist zu berücksichtigen, dass es sich bei einem Großteil des Umsatzabzuges bei den betroffenen Handelsstandorten außerhalb des Einzugsgebietes um originäre Kaufkraft der Grafschafter Bevölkerung handelt, die bisher an die Wettbewerbsstandorte abgeflossen ist und künftig durch das Planobjekt vor Ort in Grafschaft gebunden werden wird. Vor diesem Hintergrund können in den umliegenden Städten und Gemeinden negative städtebauliche Auswirkungen, ebenso wie Auswirkungen auf die verbrauchernahe Versorgung, ausgeschlossen werden. Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

75 Die Prüfung der Vorgaben aus den bundes- und landesrechtlichen Regelungen zur Steuerung der Standortentwicklung im (großflächigen) Einzelhandel führen im gegenständlichen Fall somit zu folgenden Ergebnissen: Das Konzentrationsgebot, d.h. die Zuordnung großflächiger Einzelhandelsbetriebe zu zentralen Orten einer bestimmten Zentralitätsstufe, ist gewährleistet. Grafschaft ist landesplanerisch als Grundzentrum festgelegt und somit als potenzieller Standort für das Planobjekt vorgesehen. Dem Kongruenzgebot wird ebenfalls Folge geleistet. Demnach sollen großflächige Einzelhandelsbetriebe nach Umfang und Zweckbestimmung der zentralörtlichen Gliederung entsprechen und so bemessen sein, dass der Einzugsbereich den zentralörtlichen Verflechtungsbereich nicht wesentlich überschreitet bzw. sich in diesen einfügt. Im gegenständlichen Fall ist von keiner wesentlichen Überschreitung des zentralörtlichen Verflechtungsbereiches auszugehen. Der deutlich überwiegende Teil des Umsatzes des Vorhabens wird mit Kunden erzielt, welche ihren Wohnort in der Gemeinde Grafschaft haben. Eine wesentliche Beeinträchtigung der Versorgungsfunktion städtebaulich integrierter Bereiche benachbarter zentraler Orte ist im gegenständlichen Fall nicht gegeben, so dass negative Auswirkungen durch das Planobjekt auf Nahversorgungsbereiche im überörtlichen Umfeld ausgeschlossen werden können. (Beeinträchtigungsverbot). Innerhalb der Gemeinde Grafschaft selbst können Betriebsschließungen durch das Planvorhaben hingegen nicht völlig ausgeschlossen werden, wobei hier jedoch die bereits heute unzureichende ökonomische Tragfähigkeit einzelner, ggf. betroffener Betriebe zu berücksichtigen ist und jedweder Ansiedlung eines modernen, marktgerechten Einzelhandelsangebotes entsprechende Wettbewerbswirkungen bedingt. Inwieweit diese Wirkungen ggf. in Kauf genommen werden, liegt im Abwägungsbereich der Gemeinde Grafschaft. Auch die Vorgaben des Integrationsgebotes werden im gegenständlichen Fall erfüllt. Das Planareal befindet sich innerhalb des künftig zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereichs (Hauptzentrum) der Gemeinde Grafschaft. In der Entwicklungsplanung der Gemeinde kommen dem Standort somit wesentliche Funktionen für die weitere städtebauliche Entwicklung der Gemeinde zu. In einem Fazit ist aus gutachterlicher Sicht festzustellen, dass die vorgesehene Realisierung eines Fachmarktzentrums am Planstandort in Grafschaft- Gelsdorf wirtschaftsstrukturell, städtebaulich und raumordnerisch als verträglich einzustufen ist. Bei Realisierung des Planobjektes wird sich die Versorgungssituation der örtlichen Bevölkerung weiter verbessern und gleichzeitig wird der derzeit bestehende Kaufkraftabfluss eingedämmt. Insgesamt bietet die Realisierung des Planobjektes der Gemeinde Grafschaft die Möglichkeit, die ihr landesplanerisch zugewiesene Versorgungsfunktion als Grundzentrum besser zu erfüllen. Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

76 Karten-, Tabellen- und Abbildungsverzeichnis Abb. 1: Zentrale Orte, Mittelbereiche und mittelzentrale Verbünde in Rheinland-Pfalz 6 Abb. 2: Zentrale Orte und Nahbereiche für die Planungsregion Mittelrhein Westerwald 2007 (Ausschnitt) 7 Abb. 3: Entwicklung der Marktanteile der Betriebstypen im deutschen Einzelhandel von 2000 bis Abb. 4: Übersicht der Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels in der Differenzierung nach Verkaufsflächengrößen 28 Abb. 5: Übersicht der Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels in der Differenzierung nach Artikelzahlen 29 Tab. 1: SWOT-Analyse der Standorteigenschaften und Entwicklungsmöglichkeiten 23 Tab. 2: Das abgegrenzte und in Zonen eingeteilte Einzugsgebiet des geplanten Fachmarktzentrums 33 Tab. 3: Die einzelhandelsrelevanten Kaufkraftvolumina im abgegrenzten Einzugsgebiet des geplanten Fachmarktzentrums in Grafschaft-Gelsdorf 36 Tab. 4: Die einzelhandelsrelevanten Kaufkraftvolumina im abgegrenzten Einzugsgebiet des geplanten Fachmarktzentrums in Grafschaft-Gelsdorf im Jahr 2020 (Kaufkraftprognose) 37 Tab. 5: Die spezifische Wettbewerbssituation des in Grafschaft-Gelsdorf geplanten Fachmarktzentrums in einer Überblicksdarstellung 52 Tab. 6: Kaufkraftabschöpfung und Umsatzerwartung des in Grafschaft-Gelsdorf geplanten Fachmarktzentrums 59 Tab. 7: Die durch das Planobjekt ausgelösten Kaufkraftbewegungen 61 Karte 1: Übersichtskarte der Gemeinde Grafschaft 12 Karte 2: Das nach Zonen abgegrenzte Einzugsgebiet für das geplante Fachmarktzentrum in Grafschaft-Gelsdorf 34 Karte 3: Die Wettbewerbssituation für das in Grafschaft-Gelsdorf geplante Fachmarktzentrum 53 Anhang Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

77 Anhang Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

78 Tab. A: Grafschafter Sortimentsliste zentrenrelevante Sortimente nahversorgungsrelevant Nahrungs- und Genussmittel Lebensmittel / Reformwaren Getränke / Spirituosen / Tabak Brot / Back- und Konditorwaren Fleisch und Wurstwaren Drogeriewaren Wasch- / Putz- und Reinigungsmittel Apothekerwaren Schnittblumen Zeitungen, Zeitschriften zentrenrelevant Parfümerie- und Kosmetikartikel Sanitätswaren Bücher Papier- / Büro- und Schreibwaren / Schulbedarf Hobby- und Bastelbedarf Musikalien Spielwaren Baby- und Kinderartikel Bekleidung / Wäsche Schuhe / Lederwaren / Taschen / Koffer Modewaren (Hüte / Accessoires / Schirme) Kurzwaren / Handarbeiten / Wolle Sportartikel (inkl. Schuhe und Bekleidung) Heimtextilien / Stoffe / Gardinen und Zubehör Haus- / Tisch- und Bettwäsche Glas / Porzellan / Keramik Geschenkartikel / Souvenirs Haushaltswaren Unterhaltungselektronik (Ton- und Bildträger) Kommunikationselektronik (Telefone und Zubehör) Elektrokleingeräte (weiße Waren und braune Ware*) Kunstgewerbe Bilder / Rahmen Foto Optik / Hörgeräte-Akustik Uhren / Schmuck nicht zentrenrelevante Sortimente Tiere und Tiernahrung, Zooartikel Leuchten, Elektroinstallationen, Zubehör Elektrogroßgeräte / Einbaugeräte (weiße Waren und braune Ware*) Büromaschinen, Computer und Zubehör Möbel Antiquitäten Gartenmöbel / Auflagen Matratzen, Bettwaren Kücheneinrichtungen Tapeten / Bodenbeläge / Teppiche (Rollware) / Farben / Lacke Bau-, Heimwerker- und Gartenbedarf Bad- / Sanitäreinrichtungen und -zubehör Baustoffe / Bauelemente Beschläge / Eisenwaren Erde / Torf / Pflanzen / Pflanzgefäße / Sämereien / Pflege- und Düngemittel Gartenhäuser und -geräte Fliesen Installationsmaterial Heizungen Kamine / Öfen Rollläden / Markisen Werkzeuge Brennstoffe, Mineralölerzeugnis Sportgeräte Waffen / Angler- und Jagdbedarf Camping- und Outdoorartikel Fahrräder und Zubehör KFZ / Motorräder / Motorroller / Mofas und Zubehör Erotikartikel * = weiße Waren (Haus- und Küchengeräte etc.), braune Ware (Radio, TV, Video etc.); Elektrokleingeräte verfügen über eine gute Handlichkeit bzw. geringe Sperrigkeit (z.b. Toaster, Fön, mp3-player etc.) während Elektrogroßgeräte vornehmlich mit dem PKW transportiert werden müssen Quelle: ecostra Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Grafschaft-Gelsdorf

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