Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Textilkaufhauses und weiteren Einzelhandelsnutzungen in WUPPERTAL, Döppersberg

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1 Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Textilkaufhauses und weiteren Einzelhandelsnutzungen in WUPPERTAL, Döppersberg Januar 2014 Projektleitung: Dipl.Geogr. Monika Kollmar Dipl.Kfm. Dirk Riedel, M.A. Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Büros in Dresden, Hamburg, Köln, München Köln, Siegburger Straße 215 Telefon: Telefax: Das Dokument Das Dokument ist urheberrechtlich ist urheberrechtlich geschützt. geschützt. Es ist Bestandteil Die Rechte einer liegen Präsentation bei der GMA und Gesellschaft ohne mündliche für Markt Erläuterung und Absatzforschung unvollständig. mbh. Die Rechte Das Dokument liegen bei der ist Bestandteil GMA Gesellschaft einer Präsentation für Markt und Absatzforschung ohne mündliche Erläuterung mbh. unvollständig. GMA

2 Gliederung 1 Aufgabenstellung und Projektplanung Mikrostandort Einzugsgebiet und Wettbewerbssituation Umsatzerwartung, Kaufkraftbewegungen, mögliche Auswirkungen Vereinbarkeit mit dem Regionalen Einzelhandelskonzept Bergisches Städtedreieck Bewertungen Die Rechte liegen bei der GMA Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh. 2

3 1. Aufgabenstellung (a) Im Wuppertaler Stadtteil Elberfeld ist die Umgestaltung des unmittelbar dem Hauptbahnhof vorgelagerten Knotenpunktes Döppersberg sowie parallel die Modernisierung des Hauptbahnhof geplant. Unter der Bezeichnung WuppertalDöppersberg. Das neue Tor zur Stadt sollen im Zuge der umfangreichen Umgestaltungsmaßnahmen v. a. die derzeit komplexe Verkehrsführung des motorisierten Verkehrs vereinfacht und die Wegebeziehung zwischen Hauptbahnhof und Innenstadt durch oberirdische Plätze und eine Geschäftspassage / brücke über die B7 deutlich attraktiviert werden. In diesem Zusammenhang werden auch Ersatzflächen für die heutige BahnhofsMall (bis zu Beginn der Bauarbeiten knapp m² VK) geschaffen, die da sie lediglich Ersatzflächen darstellen im Rahmen der vorliegenden Analyse lediglich qualitativ betrachtet werden. Weiterhin entsteht durch die Umstrukturierung auf dem östlichen Platzbereich ein Investorengrundstück, welches nach derzeitigen Planungen mit einem Geschäftshaus bebaut werden soll. Die Immobilie der ehemaligen Bundesbahndirektion westlich des neuen Bahnhofsvorplatzes steht zur Zeit leer, soll aber mittelfristig einer neuen Nutzung zugeführt werden. Die Eruierung möglicher Konzeptionen für eine Handelsnutzung sind Gegenstand einer separaten (Markt und Standort)Analyse. Aktuell sind folgende Verkaufsflächen vorgesehen, die im Rahmen der vorliegenden Auswirkungsanalyse bewertet werden: Investorengrundstück (Geschäftshaus): ca m² VK Geschäftspassage / brücke (insgesamt ca m² Mietfläche, verteilt auf mehrere Einheiten mit bis zu m² VK) ca m² VK Die Rechte liegen bei der GMA Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh. 3

4 1. Projektplanung Übersichtsplan Baufelder Döppersberg Geschäftsbrücke Ost Geschäftsbrücke West Geschäftshaus Bundesbahndirektion Bahnhofs Mall Geschäftspassage Quelle der Kartengrundlage: Chapman Taylor Die Rechte liegen bei der GMA Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh. 4

5 1. Aufgabenstellung (b) Für die einzelnen Teilbereiche liegen noch keine konkreten Angaben zu Betreibern vor. Aufgrund der zurzeit nicht endgültig feststehenden Mieter und Flächenstruktur wird für die Bewertung möglicher Auswirkungen eine Flächenaufteilung zugrunde gelegt, welche von hohen Verkaufsflächenanteilen in den Innenstadtleitbranchen Bekleidung und Schuhe / Lederwaren ausgeht. Diese Vorgehensweise geht somit von der nach dem derzeitigen Planungsstand jeweils maximal umsetzbaren Verkaufsfläche aus und unterstellt folgende Verkaufsflächenanteile: max. ca m² VK Bekleidung (= ca. 74 %), max. ca m² VK Schuhe / Lederwaren (= ca. 21 %) ca. 500 m² VK sonstige Sortimente (z. B. Schmuck / Accessoires, Heimtextilien, Haushaltswaren, Aktionswaren, ca. 5 %) Es ist davon auszugehen, dass die dargestellten Verkaufsflächen bei den Sortimenten Bekleidung und Schuhe / Lederwaren nicht in Gänze realisiert werden. Die dargestellten Verkaufsflächen stellen somit die Grundlage eines worst case Szenarios dar. Im Rahmen der vorliegenden Analyse werden die potenziellen wettbewerblichen und städtebaulichen Auswirkungen in Wuppertal sowie weiteren Städten und Gemeinden im Umland im Bekleidungssegment sowie im Segment Schuhe / Lederwaren geprüft und bewertet. Die Untersuchung wird vor dem Hintergrund der einschlägigen Vorschriften von BauNVO, BauGB sowie den entsprechenden Regelungen der Landes und Regionalplanung durchgeführt. Es ist darauf hinzuweisen, dass abstimmungsgemäß das Bekleidungssegment i. S. v. Damen, Herrenund Kinderbekleidung sowie Wäsche einerseits und Lederwaren und Schuhe andererseits Gegenstand der Untersuchung sind, um damit den innerstädtischen Leitsortimenten einerseits und andererseits einem worst case Ansatz gerecht zu werden. Die Rechte liegen bei der GMA Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh. 5

6 2. Mikrostandort A46 AS Wuppertal Elberfeld FGZ Alte Freiheit Legende Projektstandort Hauptzentrum WuppertalElberfeld (Abgrenzung gem. REHK Bergisches Städtedreieck 2006) FGZ = Fußgängerzone Erstellt mit RegioGraph Planung 12; GMABearbeitung Die Rechte liegen bei der GMA Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh. 6

7 3. Einzugsgebiet Projektstandort Zone I Zone II EZG ges EW EW EW Erstellt mit Regiograph Planung 12; GMABearbeitung Die Rechte liegen bei der GMA Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh. 7

8 3. Einwohner und Kaufkraft im Einzugsgebiet Zone Einwohnerzahl* Kaufkraft Bekleidung in Mio. Kaufkraft Schuhe / Lederwaren in Mio. Zone I: Wuppertal Zone II: Ennepetal, Gevelsberg, Haan, Hattingen (Niederelfringen, Oberelfringen, Oberstüter) Radevormwald, Remscheid, Schwelm, Solingen, Sprockhövel, Velbert ,9 47, ,1 73,8 Gesamt ,1 121,6 * Statistisches Bundesamt ; Stadt Hattingen GMABerechnungen 2013 (ca.werte, ggf. Rundungsdifferenzen) Die Rechte liegen bei der GMA Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh. 8

9 3. Erhebungssystematik des relevanten Einzelhandels Im Bergischen Städtedreieck (Wuppertal, Solingen, Remscheid) sowie in den Städten Haan und Velbert: Erhebung aller Betriebe, die Bekleidung* und Schuhe / Lederwaren führen (einschließlich der Bekleidungsabteilungen in SBWarenhäusern) in den Haupt und Nebenzentren der Städte Wuppertal, Solingen und Remscheid** in der Innenstadt Velbert*** im Innenstadtzentrum Haan*** Neben, Streu und dezentrale Lagen werden auf diese Weise nicht betrachtet, d. h. es wird im Sinne einer worstcase Analyse unterstellt, dass die durch das Planvorhaben ausgelösten Umsatzumverteilungswirkungen innerhalb des Untersuchungsraums ausschließlich gegenüber den wesentlichen zentralen Versorgungsbereichen umverteilt werden. Neben, Streu und dezentrale Lagen außerhalb von Haupt und Nebenzentren, die überschlägigen Berechnungen nach etwa ein Drittel der Verkaufsflächen in den projektrelevanten Sortimenten Bekleidung und Schuhe / Lederwaren im Untersuchungsraum ausmachen, wurden in der vorliegenden Untersuchung nicht einbezogen. Tatsächlich liegen die Umverteilungswirkungen gegenüber zentralen Versorgungsbereichen also niedriger als modellhaft hier unterstellt und sind auch vor dem Hintergrund der Zugrundelegung hoher Verkaufsflächenanteile der beiden Teilsegmente und hoher Flächenproduktivitäten als absoluter worst case zu bewerten. * i. S. v. Damen, Herren und Kinderbekleidung sowie Wäsche, ohne Sportbekleidung ** gem. Abgrenzung im Regionalen Einzelhandelskonzept für das Bergische Städtedreieck 2006 *** gemäß Abgrenzung der kommunalen Einzelhandelskonzepte Die Rechte liegen bei der GMA Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh. 9

10 3. Einzelhandelsstandortgefüge im Bergischen Velbert Städtedreieck Projektstandort Haan Hauptzentrum 1. WuppertalElberfeld 2. WuppertalBarmen 3. RemscheidInnenstadt 4. SolingenMitte 13 4 Quelle: BBE, Regionales Einzelhandelskonzept für das Bergische Städtedreieck 2006 Nebenzentren 5. WuppertalCronenberg 6. WuppertalHeckinghausen 7. WuppertalLangerfeld 8. WuppertalOberbarmen 9. WuppertalRonsdorf 10. WuppertalVohwinkel 11. RemscheidLennep 12. RemscheidLüttringhausen 13. SolingenOhligs 14. SolingenWald Die Rechte liegen bei der GMA Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh.

11 3. Einzelhandelsstandortgefüge in Haan und Velbert Gruiten Innenstadtzentrum Haan Düsseldorfer Str. Nahversorgungszentrum (Gruiten, Düsseldorfer Str.) Quelle: Stadt+Handel, Einzelhandels und Zentrenkonzept für die Stadt Velbert 2008 sonstige Standorte (EHK 2006) Quelle: CIMA, Einzelhandelskonzept für die Stadt Haan, 2006; Zielsystem für Innenstadtzentrum und Nahversorgungszentren nach Stadt+Handel, Einzelhandels und Zentrenkonzept für die Stadt Haan 2013 (Entwurf) Die Rechte liegen bei der GMA Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh.

12 3. Projektrelevanter Einzelhandelsbestand in ZVB Daten Zone I, davon Hauptzentrum WuppertalElberfeld Hauptzentrum WuppertalBarmen Nebenzentrum WuppertalCronenberg Nebenzentrum WuppertalHeckinghausen Nebenzentrum WuppertalLangerfeld Nebenzentrum WuppertalOberbarmen Nebenzentrum WuppertalRonsdorf Nebenzentrum WuppertalVohwinkel übriges bergisches Städtedreieck, davon Hauptzentrum SolingenMitte* Nebenzentrum SolingenOhligs Nebenzentrum SolingenWald Hauptzentrum RemscheidInnenstadt Nebenzentrum RemscheidLennep Nebenzentrum RemscheidLüttringhausen Innenstadt Velbert Innenstadtzentrum Haan Gesamt VK in ZVB in m² Bekleidung Umsatz in Mio. 142,4 104,2 28,1 1,2 2,9 2,5 2,0 114,1 54,0 6,8 49,8 2,3 19,3 4,4 280,2 Schuhe / Lederwaren VK in ZVB in m² Umsatz in Mio. 34,9 26,9 7,1 22,0 11,1 1,4 0,6 7,6 3,0 1,0 60,9 ZVB = Zentraler Versorgungsbereich * einschließlich der am eröffneten HofgartenGalerie = aus Datenschutzgründen kein Ausweis möglich, da < 3 Betriebe, oder wegen Summenbildung; = kein Angebot vorhanden GMAErhebung 10/2013 (ca.werte, gerundet); Verkaufsflächen und Umsätze nach Teilsortimenten bereinigt; Vollerhebung in Haupt und Nebenzentren gem. Abgrenzung im Regionalen Einzelhandelskonzept für das Bergische Städtedreieck 2006 und in den Hauptzentren der Städte Haan und Velbert gemäß Abgrenzung der kommunalen Einzelhandelskonzepte; inkl. Bekleidungsabteilungen in SBWarenhäusern. Die Rechte liegen bei der GMA Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh. 12

13 3. Wesentliche Wettbewerber in ZVB (> 800 m² VK) (a) Zone Name des Betriebes Straße VK in m²* Standortlage I Kaufhof Neumarkt HZ WuppertalElberfeld I Peek & Cloppenburg Wall HZ WuppertalElberfeld I C & A Herzogstraße HZ WuppertalElberfeld I TK Maxx Erholungsstraße HZ WuppertalElberfeld I H & M Alte Freiheit HZ WuppertalElberfeld (CityArkaden) I Zara Alte Freiheit HZ WuppertalElberfeld (CityArkaden) I New Yorker Alte Freiheit 900 HZ WuppertalElberfeld (CityArkaden) I KULT Neumarkt 850 HZ WuppertalElberfeld I C & A Werth HZ WuppertalBarmen I New Yorker Steinweg HZ WuppertalBarmen I H & M Werth 950 HZ WuppertalBarmen II Kaufhof Hauptstraße HZ SolingenMitte II Peek & Cloppenburg Kölner Straße HZ SolingenMitte II C & A Am Neumarkt HZ SolingenMitte II H & M Kölner Straße HZ SolingenMitte (Hofgarten) II H & M Hauptstraße HZ SolingenMitte II TK Maxx Kölner Straße 850 HZ SolingenMitte (Hofgarten) Fortsetzung auf nächster Seite Die Rechte liegen bei der GMA Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh. 13

14 3. Wesentliche Wettbewerber in ZVB (> 800 m² VK) (b) Fortsetzung von vorheriger Seite Zone Name des Betriebes Straße VK in m²* Standortlage II II II II II Boecker Adler Mode C & A H & M Olymp & Hades Alleestraße Alleestraße TheodorHeussPlatz TheodorHeussPlatz Alleestraße HZ RemscheidInnenstadt HZ RemscheidInnenstadt HZ RemscheidInnenstadt (Alleecenter) HZ RemscheidInnenstadt (Alleecenter) HZ RemscheidInnenstadt II H & M Friedrichstraße Innenstadtzentrum Velbert * Verkaufsflächen im Bekleidungssegment (Damen, Herren und Kinderbekleidung, Wäsche) und Schuhe / Lederwaren HZ = Hauptzentrum GMAErhebung 10 / 2013 Die Rechte liegen bei der GMA Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh. 14

15 4. Marktanteile und Umsatzerwartung (a) Segment Marktanteil in % Zone I Umsatz aus Zone I in Mio. Marktanteil in % Zone II Umsatz aus Zone II in Mio. Umsätze von außerhalb des EZG in Mio. Gesamtumsatz (maximal) in Mio. Bekleidung , ,6 3,1 30,6 Schuhe / Lederwaren , ,2 0,9 8,6 Bei der Umsatzermittlung wird für das Geschäftshaus die Annahme getroffen, dass ein leistungsstarker Anbieter angesiedelt wird, der in der Stadt Wuppertal bislang nicht vertreten ist. Vor diesem Hintergrund wird für die gesamte Verkaufsfläche einschließlich der Geschäftsbrücke / passage von einer Flächenproduktivität bei Bekleidung von knapp / m² VK ausgegangen, die als Mittelwert unterschiedlicher Anbieter zu sehen ist. Die angesetzte Flächenproduktivität ist als deutlich überdurchschnittlich zu bewerten und würde sich erheblich reduzieren, falls die o. g. Annahme zum Geschäftshaus nicht zutrifft. Bei Schuhen / Lederwaren wird davon ausgegangen, dass dieses Sortiment untergeordnet auf Teilflächen des leistungsstarken Anbieters im Geschäftshaus und auf der Geschäftsbrücke / passage vertreten ist. Hierfür wird in einer Mischkalkulation für alle Verkaufsflächen eine zusammengesetzte Flächenproduktivität von / m² VK angesetzt, die ebenfalls als deutlich überdurchschnittlich zu bewerten ist. Die Rechte liegen bei der GMA Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh. 15

16 4. Marktanteile und Umsatzerwartung (b) Differenziert nach Zonen des Einzugsgebietes setzt sich der zu erwartende Umsatz wie folgt zusammen: Zone I: ca % Zone II: ca % Aufgrund der zentralen und verkehrsgünstigen Lage ist darüber hinaus mit Streuumsätzen (d. h. mit Kunden von außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes) i. H. v. ca. 10 % auszugehen. Die Rechte liegen bei der GMA Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh. 16

17 4. Voraussichtliche Umverteilungswirkungen Bekleidung Zone I, davon Hauptzentrum WuppertalElberfeld Hauptzentrum WuppertalBarmen Nebenzentrum WuppertalCronenberg Nebenzentrum WuppertalHeckinghausen Nebenzentrum WuppertalLangerfeld Nebenzentrum WuppertalOberbarmen Nebenzentrum WuppertalRonsdorf Nebenzentrum WuppertalVohwinkel Daten Umsatz in Mio. übriges bergisches Städtedreieck, davon Hauptzentrum SolingenMitte Nebenzentrum SolingenOhligs Nebenzentrum SolingenWald Hauptzentrum RemscheidInnenstadt Nebenzentrum RemscheidLennep Nebenzentrum RemscheidLüttringhausen Innenstadt Velbert Innenstadtzentrum Haan gesamter Untersuchungsraum* Standorte außerhalb des Untersuchungsraums 142,4 104,2 28,1 1,2 2,9 2,5 2,0 114,1 54,0 6,8 49,8 2,3 19,3 4,4 280,2 Umsatzumverteilung in Mio. 16,5 16,7 13,4 13,6 2,5 2,6 0,1 0,2 0,1 0,2 6,5 6,6 3,2 3,3 0,3 0,4 n.a. 2,8 2,9 1,0 1,1 0,1 0,2 24,5 6,1 Umsatzumverteilung in % * nur die untersuchten zentralen Versorgungsbereiche aus Datenschutzgründen kein Ausweis möglich, da < 3 Betriebe Wert nicht ausweisbar, da unterhalb der rechnerisch nachweisbaren Größenordnung 17 Die Rechte liegen bei der GMA Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh.

18 4. Voraussichtliche Umverteilungswirkungen Schuhe / Lederwaren Daten Umsatz in Mio. Zone I, davon Hauptzentrum WuppertalElberfeld Hauptzentrum WuppertalBarmen Nebenzentrum WuppertalCronenberg Nebenzentrum WuppertalHeckinghausen Nebenzentrum WuppertalLangerfeld Nebenzentrum WuppertalOberbarmen Nebenzentrum WuppertalRonsdorf Nebenzentrum WuppertalVohwinkel übriges Bergisches Städtedreieck, davon Hauptzentrum SolingenMitte Nebenzentrum SolingenOhligs Nebenzentrum SolingenWald Hauptzentrum RemscheidInnenstadt Nebenzentrum RemscheidLennep Nebenzentrum RemscheidLüttringhausen Innenstadt Velbert Innenstadtzentrum Haan gesamter Untersuchungsraum* Standorte außerhalb des Untersuchungsraums 34,9 26,9 7,1 22,0 11,1 1,4 0,6 7,6 3,0 1,0 60,9 Umsatzumverteilung in Mio. 4,9 5,0 4,1 4,2 0,6 0,7 1,5 1,6 0,8 0,9 0,6 0,7 0,1 0,2 6,9 1,7 Umsatzumverteilung in % * nur die untersuchten zentralen Versorgungsbereiche aus Datenschutzgründen kein Ausweis möglich, da < 3 Betriebe Wert nicht ausweisbar, da unterhalb der rechnerisch nachweisbaren Größenordnung Die Rechte liegen bei der GMA Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh. 18

19 4. Voraussichtliche Auswirkungen (a) Die Umsatzberechnung erfolgte unter der Annahme, dass am Planstandort ein leistungsstarker Anbieter angesiedelt wird, welcher in der Stadt Wuppertal bislang nicht vertreten ist. Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass ca. 80 % der Umverteilungswirkungen innerhalb des Untersuchungsraumes stattfinden. Die verbleibenden 20 % werden zum einen gegenüber den übrigen Kommunen in Zone II umverteilt, die nicht im Untersuchungsraum liegen (Ennepetal, Gevelsberg, Radevormwald, Schwelm, Sprockhövel, Wülfrath), zum anderen treten aufgrund der unterstellten Leistungsfähigkeit des Anbieters auch Kaufkraftrückholungseffekte und erhöhte Kaufkraftzuflüsse nach Wuppertal von außerhalb ein; dies auch vor dem Hintergrund, dass mit einem Wert von 127 die Zentralität bei Bekleidung, Schuhe / Lederwaren bislang als durchschnittlich zu charakterisieren ist und seit ihrer Ermittlung im Jahr in Folge von großflächigen Neuansiedlungen in benachbarten Oberzentren (u. a. Essen: Limbecker Platz, Eröffnung 2008/2009, Dortmund: ThierGalerie, Eröffnung 2011) gesunken sein dürfte. Die Höhe der Umsatzumverteilungen erreicht im Hauptzentrum Elberfeld, dem der Projektstandort zuzuordnen ist, mit % bei Bekleidung und % bei Schuhen / Lederwaren die höchsten Werte. Damit können dort städtebauliche Auswirkungen durch Betriebsaufgaben von Handelsnutzungen grundsätzlich nicht ausgeschlossen werden. Es steht zu erwarten, dass es zu Verlagerungen von Passantenströmen und damit zu Lageverschiebungen kommt. Hiervon dürften insbesondere Nebenlagen (z. B. RathausGalerie, Herzogstraße, Neumarkt) betroffen sein. Betriebsaufgaben von Magnetbetrieben (z. B. TK Maxx Erholungsstraße, C & A Herzogstraße) können jedoch nicht ausgemacht werden, wenngleich die Umsatzrückgänge in spürbaren Größenordnungen liegen werden. 1 vgl. BBE, Regionales Einzelhandelskonzept für das Bergische Städtedreieck (Endbericht), August 2006 Die Rechte liegen bei der GMA Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh. 19

20 4. Voraussichtliche Auswirkungen (b) Versorgungsstrukturelle Auswirkungen sind mit der Projektplanung im Hauptzentrum Elberfeld nicht verbunden, das vorhandene Angebot wird sich jedoch stärker im südlichen Innenstadtbereich (Hbf / Morianstraße / Turmhof / Wall) bzw. in der Hauptachse Hbf / Alte Freiheit kompaktieren. Mit der Realisierung des Planvorhabens besteht die Chance, das Hauptzentrum WuppertalElberfeld seiner Funktion als größte Einkaufsinnenstadt im Bergischen Städtedreieck entsprechend zu stärken. In anderen Zentralen Versorgungsbereichen Wuppertals sind keine städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Auswirkungen zu erwarten. Die höchsten Umverteilungswirkungen sind noch im zweiten Hauptzentrum Barmen zu erwarten (u. a. H&M, C&A, New Yorker), bewegen sich mit 8 9 % jedoch noch auf einem als wettbewerbsüblich zu klassifizierenden Niveau. Auswirkungen auf Einzelbetriebe (bei Bekleidung v. a. H&M, C&A, New Yorker) sind je Sortimentsgestaltung des Vorhabens ggf. möglich, werden jedoch keine bestandsgefährdende Größenordnung erreichen. Die Nebenzentren in Wuppertal sind wegen ihrer fehlenden Angebotsüberschneidung (Kik, Takko usw.) deutlich untergeordnet betroffen. Die Rechte liegen bei der GMA Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh. 20

21 4. Voraussichtliche Auswirkungen (c) In Solingen werden sich die Umverteilungswirkungen mit max. 5 6 % bei Bekleidung und max. 7 8 % bei Schuhen / Lederwaren insbesondere auf das Hauptzentrum SolingenMitte beziehen, während diese im Nebenzentrum SolingenOhligs mit seinem kleinteiligen Besatz geringer ausfallen (4 5 % bei Bekleidung) bzw. nicht nachweisbar sind. Im Nebenzentrum SolingenWald liegen die Umsatzumverteilungen unterhalb eines quantifizierbaren Niveaus. Insgesamt können somit städtebauliche oder versorgungsstrukturelle Auswirkungen als Folge des Planvorhabens ausgeschlossen werden. Es ist jedoch anzumerken, dass es mit der Ansiedlung des Einkaufszentrums Hofgarten aus gutachterlicher Sicht in den kommenden Jahren noch zu einer Konsolidierung der Einkaufsinnenstadt und mittelfristig zu Marktbereinigungen in Lagen mit Abwertungstendenzen (z. B. ClemensGalerie) bzw. bei derzeit bestehenden Angebotsdopplungen in Fußgängerzone / ClemensGalerie und im EKZ Hofgarten (z. B. H & M Hauptstraße, engbers und Deichmann ClemensGalerie) kommen wird. In den zentralen Versorgungsbereichen in Remscheid ist insbesondere das Hauptzentrum Innenstadt anzusprechen, welches mit Umsatzumverteilungswirkungen von ebenfalls max. 5 6 % bei Bekleidung und max. 7 8 % bei Schuhen / Lederwaren wettbewerbsübliche Wirkungen erfährt. Aufgrund der Modellannahmen ist je nach Gestaltung der Sortimentsstruktur zwar für einige Anbieter (bei Bekleidung v. a. C&A, H&M, Adler Mode, New Yorker) von spürbaren Umverteilungswirkungen auszugehen, diese werden bestandsgefährdende Größenordnungen jedoch nicht erreichen. Die Rechte liegen bei der GMA Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh. 21

22 4. Voraussichtliche Auswirkungen (d) In den zentralen Versorgungsbereichen Lennep und Lüttringhausen sind Umverteilungswirkungen aufgrund der geringen absoluten Höhe rechnerisch nicht nachweisbar. Städtebauliche oder versorgungsstrukturelle Auswirkungen sind in der Stadt Remscheid somit insgesamt nicht abzuleiten. Die Umverteilungswirkungen in den Innenstadtzentren von Haan und Velbert erreichen mit max. 5 6 % bei Schuhen ebenfalls nur wettbewerbsübliche Größenordnungen. Städtebauliche und versorgungsstrukturelle Auswirkungen können ausgeschlossen werden. Zu bedenken gilt es bei allen Ausführungen, dass in der vorliegenden Untersuchung Neben, Streu und dezentrale Lagen außerhalb der dargestellten Haupt und Nebenzentren und damit etwa ein Drittel der Verkaufsflächen in den projektrelevanten Sortimenten Bekleidung und Schuhe / Lederwaren nicht einbezogen wurden. Tatsächlich liegen die Umverteilungswirkungen gegenüber zentralen Versorgungsbereichen also niedriger als modellhaft hier unterstellt und sind auch vor dem Hintergrund der Zugrundelegung hoher Verkaufsflächenanteile der beiden Teilsegmente und hoher Flächenproduktivitäten als absoluter worst case zu bewerten. Die Rechte liegen bei der GMA Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh. 22

23 4. BahnhofsMall Planungen sehen überwiegend Einzelhandel in der Mall mit einer Gesamtverkaufsfläche von m² vor (Bestand 2009: ca. 970 m² VK; Quelle: BulwienGesa 2009) Somit werden insbesondere Ersatzflächen für die derzeitigen / bis vor Beginn der Bauarbeiten bestehenden Flächen sowie in geringem ergänzenden Umfang auch zusätzliche Verkaufsflächen (Differenz ca m² VK) geschaffen Einzelhandel dürfte jedoch wie zuvor auch auf Laufkunden und Mitnahmeartikel (u. a. Backwaren, Bücher / Zeitschriften, Getränke, Tabakwaren, Drogeriewaren, Blumen, Handyzubehör etc.) orientiert sein und damit ein insgesamt breites Warenspektrum abdecken etwaige Umsatzumverteilungswirkungen von den zusätzlich entstehenden Verkaufsflächen liegen daher branchenbezogen in einer geringen absoluten Größenordnung und beziehen sich auf eine Vielzahl von Anbietern Städtebauliche oder versorgungsstrukturelle Auswirkungen können ausgeschlossen werden Die Rechte liegen bei der GMA Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh. 23

24 5. Vereinbarkeit mit dem REHK Aussagen des REHK zu Planvorhaben mit zentrenrelevantem Sortimentsschwerpunkt Lage in Haupt oder Nebenzentrum? Konsensfähigkeit bis max m² zusätzliche VK ohne weitere Prüfung darüber hinaus (> m² zusätzliche VK) Nachweis der Verträglichkeit für alle Hauptund Nebenzentren des Bergischen Städtedreiecks Vereinbarkeit des Gesamtvorhabens mit REHK Ein Teil des Gesamtvorhabens (Geschäftspassage / brücke + Geschäftshaus) mit insgesamt ca m² VK (Grundsatzbeschluss 4411/02 vom : Einzelhandel bis m² VK) übersteigt die Prüfschwelle von m² VK. Die dafür durchgeführte Verträglichkeitsprüfung zeigt in den zentralen Versorgungsbereichen des Bergischen Städtedreiecks mit Ausnahme des Hauptzentrums Elberfeld keine städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Auswirkungen. Im Hauptzentrum Elberfeld sind etwaige Auswirkungen der Abwägung durch die Stadt Wuppertal zugänglich. Dabei ist anzumerken, dass sich das Vorhaben innerhalb des funktional stärksten zentralen Versorgungsbereichs im Bergischen Städtedreieck befindet und als standortadäquat zu bezeichnen ist. Die Flächen der Mall im Bereich des Hauptbahnhofs stellen Ersatzflächen (also keine zusätzlichen Verkaufsflächen) und gewisse Erweiterungen von max. etwa m² VK dar, sind somit insgesamt deutlich kleiner als m² VK und liegen damit in einer Dimensionierung, für die das REHK einen regionalen Konsens vorsieht. Die Rechte liegen bei der GMA Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh. 24

25 6. Bewertungen (a) Die vorausgegangene Auswirkungsanalyse wurde unter der Prämisse erstellt, dass im Geschäftshaus ein leistungsfähiger Betreiber mit hoher Attraktivität im Bekleidungssegment an den Markt tritt, der in der Stadt Wuppertal bislang nicht vertreten ist. Aufgrund dessen Leistungsfähigkeit und vergleichsweise hoher Umsatzleistungen je m² Verkaufsfläche fallen die Umverteilungswirkungen zum einen recht hoch aus, zum anderen kann aber auch mit der Rückholung von Kaufkraft und einem erhöhten Kaufkraftzufluss aus Umlandkommunen nach Wuppertal gerechnet werden. Bei Realisierung des Vorhabens in der geprüften Form können städtebauliche bzw. versorgungsstrukturelle Auswirkungen in den untersuchten zentralen Versorgungsbereichen mit Ausnahme des Hauptzentrums Elberfeld, dem der Projektstandort zuzuordnen ist, weitgehend ausgeschlossen werden. Im Hauptzentrum Elberfeld erreichen die Umverteilungswirkungen Größenordnungen, die Lageverschiebungen zur Folge haben könnten, so dass sich das Angebot im Hauptzentrum Elberfeld künftig noch stärker auf den Bereich der südlichen Haupteinkaufslage im Bereich Hbf / Morianstraße / Turmhof / Wall bzw. auf die Hauptachse Hbf / Alte Freiheit kompaktiert. Mögliche Auswirkungen im Hauptzentrum Elberfeld sind der Abwägung durch die Stadt Wuppertal zugänglich. In allen anderen zentralen Versorgungsbereichen des Untersuchungsraumes können jedoch trotz der strengen Annahmen mit hohen Verkaufsflächenanteilen der Sortimente Bekleidung und Schuhe / Lederwaren, der Zugrundelegung hoher Flächenproduktivitäten sowie der modellhaften Umverteilung nur gegenüber zentralen Versorgungsbereichen städtebauliche oder versorgungsstrukturelle Auswirkungen ausgeschlossen werden. Die Rechte liegen bei der GMA Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh. 25

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