DANNSTADT- SCHAUERNHEIM

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1 Einzelhandelskonzept für die Verbandsgemeinde DANNSTADT- SCHAUERNHEIM Auftraggeber: Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim Projektleitung: Projektbearbeitung: Dipl.-Geogr. Gerhard Beck Dipl.-Geogr. Markus Wagner Ludwigsburg, Juni 2015 Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Dresden, Hamburg, Köln, München I Salzburg Hohenzollernstr. 14, Ludwigsburg Geschäftsführer: Dr. Stefan Holl Telefon: / Telefax: / info@gma.biz,

2 Vorbemerkung Im Dezember 2010 erteilte die Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim der GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh (GMA), Ludwigsburg, erstmals den Auftrag zur Erstellung eines Einzelhandelskonzeptes für die der Verbandsgemeinde angehörigen Ortsgemeinden Dannstadt-Schauernheim, Hochdorf-Assenheim und Rödersheim-Gronau. Nach der Vorlage des Konzeptes im April 2011 und einer intensiven Beratung des Konzeptes in den Ortsgemeinden richteten sich die Diskussionen insbesondere auf die Festlegung eines Nahversorgungsstandortes für die gesamte Verbandsgemeinde Dannstadt- Schauernheim. Nachdem aus unterschiedlichen Gründen (Verkehrsbelastung, Landesund Regionalplanung, Hochwasserschutz etc.) alle damals im Rahmen des Konzeptes untersuchten Standorte als nicht realisierbar bewertet wurden, sollte in der Folgezeit ein Fokus auf der Sicherung der Nahversorgung an den bereits bestehenden Standorten gelegt werden. Hierbei waren v. a. die realistischen Entwicklungsmöglichkeiten auf Basis der an den einzelnen Standorten vorherrschenden Standortrahmenbedingungen zu bewerten. Zum anderen waren mögliche Potenziale für Verkaufsflächenerweiterungen an den einzelnen Standorten darzulegen. Aktuell haben sich jedoch mehrere Entwicklungen ergeben, die eine erneute Neubewertung der Situation in der Verbandsgemeinde nötig machen. So ist ein weiterer möglicher Entwicklungsstandort auf Gemarkung von Hochdorf- Assenheim allerdings mit funktionaler Anbindung an das Siedlungsgebiet von Dannstadt-Schauernheim in der Diskussion. Das aktualisierte Einzelhandelskonzept soll schließlich als Grundlage für eine strategische und städtebaulich verträgliche Einzelhandelsentwicklung im Gebiet der Verbandsgemeinde dienen, wobei der Sicherung der Nahversorgung und der Ausweisung zentraler Versorgungsbereiche i. S. des BauGB eine hervorgehobene Bedeutung zukommt. Für die Bearbeitung der vorliegenden Untersuchung wurden im März 2015 eine erneute Kompletterhebung der Einzelhandelsbetriebe in der Verbandsgemeinde Dannstadt- Schauernheim durchgeführt und so die Daten vom Januar 2011 aktualisiert. Des Weiteren wurde im Jahr 2011 eine Befragung ausgewählter Einzelhändler durchgeführt.

3 Darüber hinaus standen der GMA Daten und Informationen des Statistischen Bundesamtes, des Statistischen Landesamtes, der Verbandsgemeindeverwaltung Dannstadt- Schauernheim sowie GMA-interne Unterlagen zur Verfügung. Die Daten der Untersuchung wurden von den Mitarbeitern der GMA nach bestem Wissen erhoben, mit der gebotenen Sorgfalt aufbereitet und nach neuesten wissenschaftlichen Erkenntnissen ausgewertet. Die Untersuchung dient der Entscheidungsvorbereitung und -findung für kommunalpolitische und bauplanungsrechtliche Entscheidungen der Verbandsgemeinde Dannstadt- Schauernheim sowie der ihr angehörigen Ortsgemeinden. Eine Vervielfältigung und Weitergabe der vorliegenden Untersuchung bedarf zuvor der schriftlichen Zustimmung der Auftraggeberin und der GMA. G M A Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg, im Juni 2015 BE WMA wym

4 INHALTSVERZEICHNIS Seite I. Grundlagen 1 1. Aufgabenstellung 1 2. Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung Trends der Einzelhandelsentwicklung Trends im Lebensmitteleinzelhandel Mittelfristige Einzelhandelsentwicklung 9 3. Planungsrechtliche Instrumente zur Steuerung der Standortentwicklung im Einzelhandel 12 II. Situationsanalyse Makrostandort Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim Standortgefüge des Einzelhandels in der Verbandsgemeinde Dannstadt- Schauernheim Aktueller Einzelhandelsbestand der Verbandsgemeinde Dannstadt- Schauernheim Einzelhandelsausstattung im Vergleich mit anderen Gemeinden 26 III. Der Einzelhandelsstandort Verbandsgemeinde Dannstadt- Schauernheim aus Sicht der Gewerbetreibenden 28 IV. Nachfragestruktur im Einzelhandel Marktgebiet und Bevölkerung Kaufkraftpotenzial Grundlagen der Kaufkraftberechnung Kaufkraftvolumen im Jahr Zentralitätskennziffern 37

5 V. Entwicklungspotenziale der Verbandsgemeinde Dannstadt- Schauernheim Bevölkerungs- und Kaufkraftprognose für das Jahr Branchenbezogene Entwicklungspotenziale der Verbandsgemeinde 41 VI. Bewertung der Entwicklungsmöglichkeiten im Lebensmittelbereich 43 VII. Einzelhandelskonzept für die Verbandsgemeinde Dannstadt- Schauernheim Ziele des Einzelhandelskonzeptes für die Verbandsgemeinde Dannstadt- Schauernheim Abgrenzung und Bedeutung zentraler Versorgungsbereiche Zentrale Versorgungsbereiche in der Verbandsgemeinde Dannstadt- Schauernheim Sortimentskonzept Empfehlungen zur Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes 77 VIII. Zusammenfassung 79

6 I. Grundlagen 1. Aufgabenstellung Die Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim besteht aus den drei Ortsgemeinden Dannstadt-Schauernheim, Hochdorf-Assenheim und Rödersheim-Gronau. Dabei erfüllt die Ortsgemeinde Dannstadt-Schauernheim aufgrund der Vielzahl der Versorgungseinrichtungen, insbesondere auch im Einzelhandel, für die umliegenden Ortsgemeinden die Funktion des Grundzentrums. In den Ortskernen der anderen Ortsgemeinden existieren jedoch auch Nahversorgungsangebote, welche zumindest eine Grundversorgung der Bevölkerung gewährleisten. So gilt es neben dem Aufzeigen der generellen Entwicklungsperspektiven die Möglichkeiten zur langfristigen Sicherung und ggf. Weiterentwicklung der Nah- bzw. Grundversorgung in allen Ortsgemeinden der Verbandsgemeinde zu prüfen. Nach der Vorlage des Konzeptes im April 2011 und einer intensiven Beratung des Konzeptes in den Ortsgemeinden richteten sich die Diskussionen insbesondere auf die Festlegung eines Nahversorgungsstandortes für die gesamte Verbandsgemeinde Dannstadt- Schauernheim. Nachdem aus unterschiedlichen Gründen (Verkehrsbelastung, Landesund Regionalplanung, Hochwasserschutz etc.) alle damals im Rahmen des Konzeptes untersuchten Standorte als nicht realisierbar bewertet wurden, sollte in der Folgezeit ein Fokus auf der Sicherung der Nahversorgung an den bereits bestehenden Standorten gelegt werden. Hierbei waren v. a. die realistischen Entwicklungsmöglichkeiten auf Basis der an den einzelnen Standorten vorherrschenden Standortrahmenbedingungen zu bewerten. Zum anderen waren mögliche Potenziale für Verkaufsflächenerweiterungen an den einzelnen Standorten darzulegen. Aktuell haben sich jedoch mehrere Entwicklungen ergeben, die eine erneute Neubewertung der Situation in der Verbandsgemeinde nötig machen. So ist ein weiterer möglicher Entwicklungsstand auf Gemarkung von Hochdorf- Assenheim allerdings mit funktionaler Anbindung an das Siedlungsgebiet von Dannstadt-Schauernheim in der Diskussion. Vor dem Hintergrund der demografischen, wirtschaftlichen und städtebaulichen Rahmenbedingungen in der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim sowie den betrieblichen Anforderungen heutiger Einzelhandelsanbieter stellt das Einzelhandelskonzept zudem Maßnahmen und Strategien für die zukünftige Einzelhandels- und Standortentwicklung in der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim bzw. den angehörigen Ortsgemeinden vor. 1

7 Im Rahmen der Erstellung eines Einzelhandelskonzepts für die VG Dannstadt- Schauernheim werden folgende Arbeitsschritte durchgeführt: Darstellung aktueller Trends in der Einzelhandelsentwicklung, im Zusammenhang mit Veränderungen des Angebots- und Nachfrageverhaltens Darstellung und Bewertung der Strukturdaten der Verbandsgemeinde Dannstadt- Schauernheim sowie der angehörigen Ortsgemeinden Darstellung und Bewertung des Einzelhandelsangebotes innerhalb der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim Darstellung der Ergebnisse der Einzelhändlerbefragung Abgrenzung des Marktgebietes für den Einzelhandel in der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim und Berechnung des einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzials für die Jahre 2014 und 2025 Vergleichende Bewertung des Einzelhandels in der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim mit anderen Gemeinden Entwicklungsperspektiven der Nahversorgung an den bestehenden Lebensmittelstandorten und dem Entwicklungsstandort L 530 Ortseingang Dannstadt (Gemarkung Hochdorf-Assenheim) Entwicklung eines Leitbildes für die Einzelhandelsentwicklung in der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim sowie der angehörigen Ortsgemeinden (Standortkonzept / Sortimentskonzept). 2. Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung Bei einer Beurteilung der Entwicklung des Einzelhandels in der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim sind immer auch die allgemeinen Entwicklungstrends des Einzelhandels in Deutschland zu berücksichtigen. Folgende Aspekte sind hierbei auf der Nachfrageund Angebotsseite zu beachten. 2

8 2.1 Trends der Einzelhandelsentwicklung Bereits seit Anfang der 1970er Jahre vollzieht sich im deutschen Einzelhandel ein Strukturwandel, der v. a. zu Lasten unternehmergeführter Fachgeschäfte geht. Als Gewinner dieser Entwicklungen sind v. a. filialisierte und discountorientierte Unternehmen sowie Franchisekonzepte auszumachen, welche ihre größenbedingten, beschaffungsseitigen und logistischen Vorteile gegenüber dem traditionellen Fachhandel zur Geltung bringen. Neben gesellschaftlichen und demografischen Wandlungsprozessen (u. a. Verschiebung der Altersstrukturen, Trend zu kleineren Familieneinheiten) hat v. a. eine Neubewertung von Standortfaktoren und Standortqualitäten durch Einzelhandelsunternehmen Veränderungen induziert. Gleichzeitig hat der Anstieg der Mobilität die Standortwertigkeit von Einkaufslagen verändert. Die Massenmobilität löste v. a. folgende Effekte aus: Sie bewirkte eine Stadt-Umland-Wanderung, d. h. es entstanden um die Stadtzentren herum neue Wohnstandorte. Ab einer gewissen Größe dieser Siedlungsbereiche waren die Voraussetzungen zur Entwicklung neuer Versorgungslagen gegeben. Derzeit ist jedoch wieder ein gegenläufiger Trend mit einem starken Bedeutungszugewinn der Städte zu konstatieren, der entgegengesetzte Wanderungsbewegungen auslöst. Dennoch ermöglichte die Ausdehnung der Siedlungsbereiche die Etablierung autokundenorientierter Standorte in dezentralen Lagen. Als besonders profitable Einzelhandelsstandorte kristallisierten sich aus Betreibersicht v. a. die Schnittstellen von Autobahnen und Bundesstraßen sowie Durchgangs- und Ausfallstraßen mit hoher Verkehrsfrequenz heraus. Sie bedingte einen wachsenden Stellplatzbedarf und konfrontierte damit den Handel in den Innenstädten mit schwierig oder nur kostenaufwändig zu lösenden Problemen. Sie profilierte die Benutzung des Pkw zum Warentransport und erhöhte die Bedeutung des sog. One-Stop-Shopping. Von dieser Entwicklung profitierten v. a. Großflächenbetriebe mit breitem und tiefem Warenangebot. 3

9 Fast ausschließlich infolge einer Expansion großflächiger Betriebe verzeichnete der deutsche Einzelhandel in den letzten zwei Jahrzehnten einen enormen Verkaufsflächenzuwachs. Allein im Zeitraum stieg die Verkaufsfläche um rd. 11 Mio. m² auf etwa 123,1 Mio. m² an (vgl. Abbildung 1). Abbildung 1: Verkaufsflächenwachstum im deutschen Einzelhandel Quelle: GMA-Darstellung 2015 nach HDE In den Einkaufsinnenstädten waren im gleichen Zeitraum v. a. folgende Trends festzustellen: Eine relative Konsumzurückhaltung und der Wunsch der Verbraucher preiswert einzukaufen, hat vielfach zu einer Absenkung der Angebotsqualität geführt; in vielen Orten gerieten v. a. Anbieter des mittleren Preissegments in eine wirtschaftliche Schieflage. 1b- und 1c-Lagen kämpfen oft mit den Folgen eines Bedeutungsverlustes. Es treten verstärkt Fluktuation und Leerstandsbildung auf. Meist sind 1a-Lagen von dieser Entwicklung noch nicht betroffen. Die Konzentrationstendenz im Einzelhandel führt zu einer Uniformität des Betriebs- und Warenangebotes (Stichwort: Banalisierung). 4

10 Warenhäuser und Fachhandelsbetriebe verlieren als Leitfunktionen der Innenstädte an Boden. An ihre Stelle treten Handelsmarken (sog. Retail Brands ), die bundesweit beworben und vermarktet werden. Innerstädtische Einkaufszentren boomen. Ihr Markterfolg gründet sich u. a. auf ein stringentes Management, aufwändige Marketingmaßnahmen sowie attraktive bauliche Rahmenbedingungen (Stichworte: Sauberkeit, Sicherheit). Innerstädtische Einkaufszentren erreichten flächenbereinigt in den vergangenen Jahren Umsatzsteigerungen von bis zu 5 % pro Jahr. In der Gesamtbetrachtung resultierte der kurz beschriebene Strukturwandel des deutschen Einzelhandels in einer beachtlichen Verkaufsflächenexpansion. Gleichzeitig stiegen die Umsätze nominal nur leicht an und gingen real, d. h. unter Berücksichtigung des Wertverlustes durch Inflation sogar zurück (vgl. Abbildung 2). In den letzten Jahren war durch die anziehende Konjunktur auch eine positive Umsatzentwicklung im Einzelhandel zu verzeichnen. Durch die disparate Entwicklung von Verkaufsflächen und Umsätzen gaben auch die Produktivitäten (= Umsätze je m² VK / Jahr) nach, so dass eine ökonomische Auslastung der Geschäfte auf Dauer nicht mehr durchgängig gewährleistet ist. Aus diesem Grund wurde das Verkaufsflächenwachstum im Einzelhandel begleitet von einem Rückgang der Betriebszahlen. In der Konsequenz ergaben sich rechnerisch immer größere durchschnittliche Betriebseinheiten. Derzeit erreichen die Ladengeschäfte in Deutschland bereits eine statistische Durchschnittsgröße von ca. 250 m² VK. Als ein Auslöser des Strukturwandels im Einzelhandel ist eine zunehmende Unternehmenskonzentration identifizierbar. Ein Beispiel für Branchen, in der die Betriebs- und Umsatzkonzentration bereits extreme Formen angenommen hat, gibt es u. a. im Lebensmitteleinzelhandel. Derzeit erzielen hier weniger als 1 % der Unternehmen mehr als zwei Drittel des Branchenumsatzes. Aber auch im Nichtlebensmittelbereich entfällt bereits über 80 % der Umsatzleistung auf wenige Großunternehmen. Die Tendenz zur Betriebs- und Umsatzkonzentration ist auch im Nonfoodsektor erkennbar. Während der Anteil der Warenhäuser und der Fachgeschäfte immer weiter zurückging, ist ein deutliches Vordringen des filialisierten Handels und von Fachmärkten zu beobachten. Im Lebensmittelbereich waren insbesondere die Discounter wesentliche Treiber des Konzentrationsprozesses (vgl. Abbildung 4). 5

11 Abbildung 2: Entwicklung des Einzelhandelsumsatzes in Deutschland Quelle: GMA-Darstellung 2015 nach HDE Abbildung 3: Betriebe und Verkaufsflächen des Lebensmitteleinzelhandels in Deutschland Quelle: GMA-Darstellung 2015 nach EHI: 6

12 Abbildung 4: Marktanteile der Betriebstypen des Einzelhandels in Deutschland Quelle: GMA-Darstellung nach Hahn Retail Report 2014 / Trends im Lebensmitteleinzelhandel Besondere Bedeutung für die Entwicklung des Lebensmitteleinzelhandels in Deutschland kommt diskontierenden Angebotsformen zu. Dabei handelt es sich um Vertriebskonzepte, die auf eine konsequente Niedrigpreispolitik setzen, wie z. B. Lebensmitteldiscounter. Letztere haben z. T. indirekt als Folge der jahrelangen Konjunkturflaute in Deutschland ihre Betriebszahl seit 1991 verdoppelt. Im gleichen Zeitraum expandierte ihre Verkaufsfläche von ca. 2,99 Mio. m² auf ca. 11,9 Mio. m². Konzsequenz dieser ökonomischen Erfolgsgeschichte ist ein hoher Marktanteil im Lebensmittelsektor von ca. 44,3 %. 1 Die anderen Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels haben in den vergangenen Jahren hingegen eine durchaus divergente Entwicklung genommen. Supermärkte und SB- Warenhäuser expandierten, kleinere Lebensmittelgeschäfte hingegen verzeichneten einen Bedeutungsverlust. Insgesamt ist die Anzahl der Lebensmittelgeschäfte um rd gesunken, die Verkaufsfläche ist im gleichen Zeitraum dagegen um ca. 28 % auf aktuell rd. 33,4 Mio. m² gestiegen (vgl. Tabelle 1). Immer weniger Geschäfte vereinigen demnach immer mehr Verkaufsfläche auf sich. 1 Quelle: EHI handelsdaten.de 7

13 Tabelle 1: Entwicklung der Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels Daten Veränderung 2000 / 2012 abs. in % Anzahl der Betriebe Lebensmitteldiscounter ,5 Supermarkt, SB-Warenhaus ,3 übrige Lebensmittelgeschäfte ,6 Summe ,9 Verkaufsfläche in Mio. m² Lebensmitteldiscounter 7,24 11,3 4,1 56,1 Supermarkt, SB-Warenhaus 11,65 17,71 6,1 52,0 übrige Lebensmittelgeschäfte 7,26 4,43-2,8-39,0 Summe 26,15 33,44 7,3 27,9 Quelle: GMA-Zusammenstellung nach EHI keine aktuellen Zahlen verfügbar Als Standorte werden sowohl von Lebensmitteldiscountern als auch von Supermärkten, Verbrauchermärkten und SB-Warenhäusern Areale mit guter Erreichbarkeit für den motorisierten Individualverkehr und mit großen Stellplatzkapazitäten präferiert (vgl. Tabelle 2). Tabelle 2: Standortanforderungen der Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels (Auswahl) Daten Lebensmitteldiscounter Supermarkt (inkl. Getränkemarkt) Großer Supermarkt Verkaufsfläche m² m² m² Parkplätze Grundstücksgröße ab m² ab m² ab m² Einzugsgebiet ab EW ab EW ab EW Quelle: GMA-Standortforschung, ca.-werte gerundet Innenstadtstandorte oder Stadtteil- und Nahversorgungszentren mit ihren relativ hohen Standortkosten werden andererseits weniger oft belegt; dies auch aufgrund der recht geringen Umsatzrendite des Lebensmitteleinzelhandels von durchschnittlich nur ca. 1 2 %. Sie macht diese Branche besonders kostensensibel. 8

14 2.3 Mittelfristige Einzelhandelsentwicklung In den kommenden Jahren ist als Hemmnis für eine gute Einzelhandelskonjunktur der Trend zur Ausgabenumschichtung vom Einzelhandel in andere Kostenbereiche anzuführen (vgl. Abbildung 5). Abbildung 5: Entwicklung des privaten Verbrauchs in Deutschland 1995 / 2014 Quelle: Statistisches Bundesamt, GMA-Darstellung 2015 Eine Relativierung seines ökonomischen Stellenwertes wird der Einzelhandel auch durch die weitergehende Entwicklung zur Freizeitgesellschaft erfahren, denn in Zukunft wird der Einkauf von den Verbrauchern sicher stärker unter dem Aspekt seines Freizeit- und Erlebniswertes beurteilt. Aktuelle Entwicklungen zeigen, dass der Einzelhandel versucht, diesem Trend durch neuartige Betriebstypen und Präsentationsformen Rechnung zu tragen. In Zukunft wird es in jedem Falle großer Anstrengungen bedürfen, um die Verbraucher an bestimmte Einkaufsorte oder Geschäfte zu binden, zumal sich die Konsumenten immer mehr als hybride Verbraucher bezeichnen lassen: 9

15 Abbildung 6: Konsumtrends im Zusammenhang mit der Ausbildung des hybriden Verbrauchers Netz statt Tüte - electronic commerce als Direktvertrieb der Industrie - ebay als Alternative zum Einzelhandel Internet als Informationskanal bei hochwertigen Anschaffungen wichtig Discount-Shopping - Billigläden auf dem Vormarsch, Discount Bäckereien - Diskonter bieten Nonfoodsortimente an - Purismus im Ladenlayout trading down Smart Shopping - keine billigen Marken sondern Marken billig - Starke Orientierung auf Rabatte - Restpostenmärkte Handeln und Feilschen bei allen Anbietern Sicherheits- und Sauberkeitsbedürfnis - Bagatellisierung des Ladendiebstahls - Verschmutzung durch Fast- Food-Verpackungen, Kippen - Randgruppen und deren teilweise aufdringliches Auftreten Sauberkeit und Sicherheit sind besonders für Ältere wichtig Der hybride Verbraucher Fun-/Entertainment-Shopping - Ausgaben für Freizeit nehmen zu Lasten des Handels zu Retail-Theatre als Unterhaltungsaufgabe des Einzelhandels Zunahme der Einkaufsfahrten - Parkplatzbedarf - Zufahrt und Stellplatzangebot sind Visitenkarten der Innenstädte No parking, no business Convenience Shopping - Bedeutungszunahme von Tankstellen - Zunahme von Heimdiensten,wie Eismann, bofrost aber: Einzelhandel in der Innenstadt kann als Oase in der Servicewüste Servicekosten nur bedingt weiter geben Quelle: GMA 2015 Vor dem geschilderten Hintergrund wird sich die Entwicklung des Einzelhandels in der mittelfristigen Perspektive nach Einschätzung der GMA folgendermaßen darstellen: Verkaufsflächen wachsen noch leicht weiter 2013 wurde in Deutschland ein Verkaufsflächenbestand von rd. 123 Mio. m² erreicht. Der weitere Verkaufsflächenzuwachs wird sich auch zukünftig mehrheitlich außerhalb der Stadtzentren vollziehen. In der Folge verschärft sich der Verdrängungswettbewerb zu Lasten des City-Handels und der Stadtteil- und Nahversorgungszentren. 10

16 Konzentrationstendenz im Einzelhandel setzt sich fort Der Marktanteil von Unternehmen mit einem Jahresumsatz von über 2,5 Mrd. wird mittelfristig auf fast 85 % anwachsen. In der Folge werden kleinflächige und unrentable Betriebe in ungünstigen Standortlagen aus dem Markt ausscheiden. Fachmärkte, Discounter und Einkaufszentren sind Wachstumsträger Die Umgestaltung der Einzelhandelslandschaft wird auch in den kommenden Jahren v. a. durch Fachmärkte und Discounter bestimmt. Beide Betriebstypen werden ihre Marktanteile noch leicht ausbauen können. Auch bei innerstädtischen Shopping-Centern ist mit einer weiteren wenn auch langsameren Expansion zu rechnen. Filialisierungswelle hält an Die Filialisierungstendenz setzt sich in allen Branchen fort. Dabei wird die Marktbedeutung von Franchiseunternehmen, welche Existenzgründern den Weg in die Selbstständigkeit ebnen, noch wachsen. Internethandel Im Internethandel ist pro Jahr mit zweistelligen Wachstumsraten zu rechnen wurde durch E-Commerce bereits ein Umsatz von rd. 33,5 Mrd. erwirtschaftet (vgl. Abbildung 7). Dies entsprach ca. 7 8 % des Einzelhandelsumsatzes 2. Das Europäische Handelsinstitut (EHI) geht in einer aktuellen Studie davon aus, dass der Onlinehandel bis zum Jahr 2025 einen Marktanteil von bis zu 25 % erreichen kann. Sollte dieser Fall eintreten, würde dies gravierende Auswirkungen auf den stationären Einzelhandel haben, sofern dieser es nicht schafft, z. B. über Multi-Channel-Strategien am Wachstum des Onlinehandels zu partizipieren. 2 Quelle: tns infratest. 11

17 Abbildung 7: Umsatz im E-Commerce in Deutschland (in Milliarden Euro) 3 Quelle: tns infratest 3. Planungsrechtliche Instrumente zur Steuerung der Standortentwicklung im Einzelhandel Städte und Gemeinden haben mit dem BauGB und der BauNVO ein planungsrechtliches Instrumentarium zur Hand, mit dem die Standortentwicklung im Einzelhandel gesteuert werden kann; dabei sind zunächst folgende Gebietskategorien grundlegend zu unterscheiden: Gebiete mit Bebauungsplänen ( 30 BauGB) In Gebieten mit Bebauungsplänen kommt es auf deren Festsetzungen an. Werden in Bebauungsplänen die in der BauNVO bezeichneten Baugebiete festgelegt, sind Einzelhandelsbetriebe nach Maßgabe der 2 bis 9 BauNVO - teils ausdrücklich als Läden oder Einzelhandelsbetriebe, teils allgemein als Gewerbebetriebe - in allen Baugebieten vorgesehen: 3 Absatz von Endverbraucher (B2C), inkl. Dienstleistungen. 12

18 sie sind zulässig in allgemeinen und besonderen Wohngebieten sowie in Dorf-, Misch-, Gewerbe- und Industriegebieten ( 4 bis 9 BauNVO) in Kleinsiedlungsgebieten und reinen Wohngebieten können sie als Ausnahme zugelassen werden ( 2 und 3 Bau NVO). Für Einzelhandelsgroßbetriebe enthält der 11 Abs. 3 BauNVO eine Sonderregelung für alle Baugebiete. Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe mit bestimmten städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen sind außer in Kerngebieten nur in speziell ausgewiesenen Sondergebieten zulässig. Der letzte Satz des 11 Abs. 3 beinhaltet eine widerlegbare Regelvermutung. Die konkrete Prüfung hat zweistufig stattzufinden: liegt ein großflächiger Handelsbetrieb vor? Wenn ja (über 800 m² Verkaufsfläche) dann: liegen Auswirkungen vor? Wenn ja: Nur im Kerngebiet oder Sondergebiet zulässig (die Regelvermutung für potenzielle Auswirkungen liegt vor, wenn die Geschossfläche m² überschreitet). Nicht beplanter Innenbereich ( 34 BauGB) Nach 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und gleichzeitig die Erschließung gesichert ist. Nach 34 Abs. 2 BauGB ist hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung die BauNVO anzuwenden, wenn die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der BauNVO entspricht. Nach 34 Abs. 3 BauGB dürfen von den Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein. Das Ziel der gesetzlichen Neuregelung im besagten Paragraphen ist es, durch das Ausfüllen einer Rechtslücke bei Genehmigungsverfahren für großflächige Einzelhandelsvorhaben in Gemengelagen im unbeplanten Innenbereich auch hier eine städtebauliche Steuerung ohne Bauleitplanung zu ermöglichen. Dies soll durch die Sicherung der zentralen Versorgungsbereiche, insbesondere dem Schutz der Angebotsstrukturen in den Kernstadtbereichen und damit deren Attraktivitätserhalt dienen. 13

19 Mit der Novellierung des BauGB 2007 hat der Gesetzgeber darüber hinaus die Möglichkeit geschaffen, über 9 Abs. 2a BauGB im nicht beplanten Innenbereich einen Bebauungsplan aufzustellen, in dem zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche nur bestimmte Arten der nach 34 Abs. 1 und 2 zulässigen baulichen Nutzungen festgelegt oder ausgeschlossen werden. Neben den Instrumentarien des BauGB und der BauNVO ist eine Steuerung der Einzelhandelsentwicklung auch durch eine landesplanerische Überprüfung von Einzelhandelsgroßprojekten vorgesehen. Die für die Bewertung großflächiger Einzelhandelsbetriebe wesentlichen Ziele der Raumordnung und Landesplanung des Landesentwicklungsprogrammes IV Rheinland-Pfalz treffen folgende Aussagen: Zentralitätsgebot (Z 57) Die Errichtung und Erweiterung von Vorhaben des großflächigen Einzelhandels ist nur in zentralen Orten zulässig (Zentralitätsgebot). Betriebe mit mehr als m² Verkaufsfläche 4 kommen nur in Mittel- und Oberzentren in Betracht. Ausnahmsweise sind in Gemeinden ohne zentralörtliche Funktion mit mehr als Einwohnerinnen und Einwohnern großflächige Einzelhandelsvorhaben bis zu insgesamt m² Verkaufsfläche zulässig, wenn dies zur Sicherung der Grundversorgung 5 der Bevölkerung erforderlich ist. Städtebauliches Integrationsgebot (Z 58) Die Ansiedlung und Erweiterung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit innenstadtrelevanten Sortimenten ist nur in städtebaulich integrierten Bereichen, d. h. in Innenstädten und Stadt- sowie Stadtteilzentren zulässig (städtebauliches Integrationsgebot). Die städtebaulich integrierten Betriebe ( zentrale Versorgungsbereiche i. S. des BauGB) sind von den zentralen Orten in Abstimmung mit der Regionalplanung verbindlich festzulegen und zu begründen. Diese Regelungen müssen auch eine Liste innenstadtrelevanter und nicht innenstadtrelevanter Sortimente umfassen. 4 Die Verkaufsfläche umfasst i. d. R. alle Flächen eines Betriebe, die dem Kunden dauerhaft für Verkaufszwecke zugänglich sind. Nicht zur Verkaufsfläche zählen Büroräume, Lager- und Vorbereitungsflächen, Werkstätten und Flächen, die Personalzwecken dienen. 5 Hierbei handelt es sich um Sortimente des täglichen kurzfristigen Bedarfs, die typischerweise im großflächigen Lebensmitteleinzelhandel angeboten werden. 14

20 Ergänzungsstandorte (Z 59) Die Ansiedlung und Erweiterung großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit nicht innenstadtrelevanten Sortimenten ist auch an Ergänzungsstandorten der zentralen Orte zulässig. Diese sind ebenfalls von den Gemeinden in Abstimmung mit der Regionalplanung festzulegen und zu begründen. Innenstadtrelevante Sortimente sind als Randsortimente auf eine innenstadtverträgliche Größenordnung zu begrenzen. Nichtbeeinträchtigungsgebot (Z 60) Durch die Ansiedlung und Erweiterung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben dürfen weder die Versorgungsfunktion der städtebaulich integrierten Bereiche der Standortgemeinde noch die der Versorgungsbereiche (Nah- und Mittelbereiche) benachbarter zentraler Orte wesentlich beeinträchtigt werden (Nichtbeeinträchtigungsgebot). Dabei sind auch die Auswirkungen auf Stadtteile von Ober- und Mittelzentren zu beachten. Agglomerationsverbot (Z 61) Der Bildung von Agglomerationen nicht großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit innenstadtrelevanten Sortimenten außerhalb der städtebaulich integrierten Bereiche ist durch Verkaufsflächenabgrenzungen in der Bauleitplanung entgegenzuwirken (Agglomerationsverbot). Haben sich bereits Agglomerationsbereiche außerhalb der städtebaulich integrierten Bereiche gebildet, so sind diese als Sondergebiete des großflächigen Einzelhandels in der Bauleitplanung auszuweisen und in ihrem Bestand festzuschreiben. Die Ziele der Landesplanung Rheinland-Pfalz werden auf Ebene der Regionalplanung durch die Regelungen im Einheitlichen Regionalplan Rhein-Neckar 6, Kapitel 1.7 weiter konkretisiert. 6 Einheitlicher Regionalplan Rhein-Neckar, Kapitel 1.7 Einzelhandelsgroßprojekte, verbindlich seit

21 II. Situationsanalyse 1. Makrostandort Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim Die Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim setzt sich aus den Ortsgemeinden Dannstadt-Schauernheim, Hochdorf-Assenheim und Rödersheim-Gronau zusammen. Dabei übernimmt die Ortsgemeinde Dannstadt-Schauernheim die Funktion eines Grundzentrums für die der Verbandsgemeinde zugehörigen Ortsgemeinden. Den anderen Ortsgemeinden kommt keine zentralörtliche Funktion zu. Das Gebiet der Verbandsgemeinde gehört hierbei regionalplanerisch dem mittelzentralen Verbund kooperierender Zentren Ludwigshafen / Schifferstadt an. 7 Diese beiden Zentralen Orte übernehmen für Dannstadt- Schauernheim übergeordnete Versorgungsfunktionen. (vgl. Karte 1). Hinsichtlich seiner räumlichen Lage befindet sich das Gebiet der Verbandsgemeinde auf der linksrheinischen Seite und ist hierbei umgeben von zahlreichen größeren Kommunen. So befinden sich nordöstlich von Dannstadt-Schauernheim das Doppeloberzentrum Ludwigshafen / Mannheim, in Richtung Süden die Mittelzentren Schifferstadt sowie Speyer, in Richtung Südwesten die Mittelzentren Hassloch und Neustadt a. d. Weinstraße und in Richtung Nordwesten das Mittelzentrum Bad Dürkheim. Neben den Mittelzentren ist ebenfalls auf die zahlreichen kleineren und mittelgroßen Gemeinden im Umland der Verbandsgemeinde hinzuweisen (z. B. Mutterstadt, Limburgerhof, Deidesheim, Maxdorf, Böhl- Iggelheim). Insgesamt kann das Gebiet rund um die Verbandsgemeinde als dicht besiedelt beschrieben werden. Die verkehrliche Anbindung der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim wird v. a. über die beiden Autobahnen A 61 und A 65 sowie durch die Landesstraßen L 530 und L 454 gewährleistet. Hierbei besitzt die Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim durch die Lage direkt südlich des Autobahnkreuzes Mutterstadt sowie durch mehrere Autobahnauf- bzw. Abfahrten eine sehr gute überregionale Erreichbarkeit. Innerhalb des Gebiets der Verbandsgemeinde sind die Ortsgemeinden durch mehrere Landes- bzw. Kreisstraßen untereinander verbunden. Die Anbindung an den ÖPNV wird durch mehrere Buslinien gewährleistet, welche die Kommunen im Verbandsgebiet miteinander verbinden; über zwei Regionalbuslinien ist Dannstadt-Schauernheim zudem an das Oberzentrum Ludwigshafen angeschlossen. Insgesamt ist die Erreichbarkeit im Individualverkehr als 7 Quelle: Einheitlicher Regionalplan Rhein-Neckar, Kapitel

22 sehr gut und im öffentlichen Verkehr als befriedigend zu bewerten. Insbesondere die Lage im Kreuzungspunkt zweiter Autobahnen wirkt sich auf die Erreichbarkeit positiv aus. Die Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim zählt derzeit Einwohner, wovon der größte Anteil auf die Ortsgemeinde Dannstadt-Schauernheim selbst mit Einwohnern fällt. In der letzten Dekade hatte die Verbandsgemeinde eine stagnierende bis leicht positive Entwicklung zu verzeichnen und liegt damit deutlich unter dem Durchschnitt des Landkreises Rheinpfalz-Kreis im gleichen Zeitraum (-+ 2,5 %; vgl. Tabelle 3). Daten Gemeinde / Landkreis Einwohner Entwicklung absolut relativ Dannstadt-Schauernheim ,7 Hochdorf-Assenheim ,2 Rödersheim-Gronau /- 0,0 Verbandsgemeinde ,5 Böhl-Iggelheim ,3 Fußgönheim ,2 Mutterstadt ,4 Rhein-Pfalz-Kreis ,5 Quelle: Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz ( und , Einwohner mit Hauptwohnsitz) GMA-Berechnungen 2015 (ca.-werte gerundet). Tabelle 3: Einwohnerentwicklung in der Region Hinsichtlich der Siedlungsstrukturen in der Verbandsgemeinde ist festzuhalten, dass die Ortsgemeinde Dannstadt-Schauernheim, welche sich im östlichen Teil des Gemarkungsgebietes befindet, den Bevölkerungsschwerpunkt bildet. Die Ortsgemeinde Dannstadt-Schauernheim lässt sich dabei in zwei Teile gliedern, welche sich nördlich und südlich der A 65 entlang der Haupt- bzw. Speyerer Straße erstrecken. Im Norden befindet sich der Ortsteil Schauernheim, welcher überwiegend durch dörfliche Strukturen geprägt ist. Der Ortsteil Dannstadt, welcher ursprünglich als Straßendorf entlang der Hauptstraße entstand, wurde sukzessive in Richtung Südwesten durch Wohngebiete erweitert. Auch in Richtung Norden ist ein Wohngebiet nördlich der Ludwigshafener Straße zu finden. Die Gewerbegebietslagen befinden sich östlich von Dannstadt entlang der Riedstraße und Industriestraße. Das Gewerbegebiet ist hierbei räumlich z. T. von den Wohnlagen abgesetzt. 17

23 Karte 1: Lage und zentralörtliche Struktur Quelle: Karte erstellt mit GfK RegiographPlanung 12 GMA-Bearbeitung 2015 Zentrale Orte Oberzentrum Mittelzentrum kooperierendes Mittelzentrum Grundzentrum 18

24 Die Ortsgemeinde Hochdorf-Assenheim besteht aus den beiden Ortsteilen Hochdorf und Assenheim, welche sich südwestlich von Dannstadt-Schauernheim befinden. Die Gemarkungsgrenze zwischen Dannstadt-Schauernheim und Hochdorf-Assenheim verläuft i. R. Osten entlang dem Ende der Bebauung von Dannstadt-Schauernheim. Hochdorf- Assenheim erstreckt sich in Südwest- / Nordost-Richtung entlang der Ludwigshafener Straße. Die beiden ehemaligen Ortsteile Hochdorf und Assenheim sind hierbei im Laufe der Zeit zusammengewachsen. Ein Versorgungsstandort für die Ortsgemeinde Hochdorf- Assenheim besteht in Scharnierlage zwischen den beiden Ortsteilen in der Ludwigshafener Straße mit einem Treff 3000-Lebensmitteldiscounter sowie den Filialen der beiden Kreditinstitute Sparkasse und Volksbank. Ein kleineres Gewerbegebiet ist zudem südlich der Ludwigshafener Straße zu finden. Die Ortsgemeinde Rödersheim-Gronau, welche sich nordwestlich von Hochdorf- Assenheim befindet, ist über die K 19 schnell zu erreichen. Die Ortsgemeinde Rödersheim-Gronau ist ebenfalls durch dörfliche Strukturen geprägt. So gehen von der Ortsdurchfahrt (Hauptstraße) mehrere z. T. enge Straßen ab. Die Ortsgemeinde übernimmt hierbei überwiegend eine Wohnfunktion. Ein Versorgungsstandort ist in der Hauptstraße im Kreuzungsbereich der Walter-von-Vilbell-Straße (Netto, Apotheke, Kreditinstitute) zu finden. Die Flächen zwischen den Ortsgemeinden sind zum Großteil landwirtschaftlich genutzt. Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten mit Arbeitsort in der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim betrug am nach Angaben des Statistischen Landesamtes Rheinland-Pfalz Personen. Dagegen stehen sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, welche ihren Wohnort in der Verbandsgemeinde haben. Daraus ergibt sich ein negativer Pendlersaldo von ca Personen Standortgefüge des Einzelhandels in der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim Die Einzelhandelsstrukturen in der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim lassen sich wie folgt charakterisieren: 8 Quelle: Angaben des Statistischen Landesamtes Rheinland-Pfalz (Stand: ). 19

25 In der Ortsgemeinde Dannstadt-Schauernheim ist entlang der Hauptstraße ein vereinzelter Geschäftsbesatz festzustellen, welcher sich jedoch über einen langen Standortbereich erstreckt. Eine zusammenhängende Einzelhandelslage i. S. eines Hauptgeschäftsbereiches ist in Dannstadt-Schauernheim nicht zu finden. Mehrere Einzelhandelsbetriebe sind jedoch zum einen im Bereich Hauptstraße, Höhe Kirchenstraße bis Friedrich-Ebert-Straße und in einem Bereich Hauptstraße / Kreuzung Friedenstraße zu finden. Eine weitere kleinere Versorgungslage befindet sich in der Weinbietstraße / Ecke Kurpfalzstraße mit einer Apotheke, einem Bäcker und einem Obst- und Gemüseladen. Zudem hält dort ein mobiler Verkaufswagen der Metzgerei Hardt. Freitags findet ein kleiner Markt mit regionalen Produkten, Wurstwaren u.a. statt. Die Nahversorgung in der Ortsgemeinde Dannstadt- Schauernheim wird derzeit durch einen kleinen Edeka-Lebensmittelvollsortimenter in der Ludwigshafener Straße sowie durch die Lebensmitteldiscounter Lidl und Aldi in der Riedstraße am östlichen Ortsausgang Richtung Mutterstadt gesichert. Der seither angesiedelte Penny-Markt hat seit 2014 geschlossen und steht aktuell leer. Im Ortsteil Schauernheim befindet sich am nördlichen Ortsrand ein Wasgau- Lebensmittelmarkt. 9 Zudem sind im Ortsteil Schauernheim vereinzelt Betriebe aus dem überwiegend kurzfristigen Bedarfsbereich zu finden. In der Ortsgemeinde Hochdorf-Assenheim ist im Bereich der Ludwigshafener Straße Ecke Mühlstraße / Johannes-Büber-Straße ein Nahversorgungsstandort mit einem Treff-Lebensmitteldiscounter sowie den beiden Kreditinstituten Sparkasse und Volksbank zu finden 10. Als weiterer strukturprägender Betrieb in Hochdorf- Assenheim ist das Bauzentrum Mayer & Ruppert am nordöstlichen Ortsausgang zu nennen 11. Des Weiteren befinden sich mehrere kleinteilige Betriebe in Streulage. In der Ortsgemeinde Rödersheim-Gronau befindet sich im Bereich Hauptstraße / Ecke Walter-von-Vilbell-Straße und Oberndorffstraße eine Ansammlung von Einzelhandelsbetrieben. Als strukturprägender Betrieb in diesem Bereich kann der Netto-Lebensmitteldiscounter genannt werden. Als ergänzende Nutzungen sind eine Apotheke und zwei Bäckereien angesiedelt. Ein weiterer Lebensmittelladen befindet sich im südwestlichen Teil der Ortsgemeinde in der Vogelsangstraße (Ihre Kette-Markt Neumann). 9 Der Wasgau-Markt wird durch den Anbieter tegut übernommen. 10 Durch die Insolvenz von Schlecker war hier ein Marktaustritt dieses wichtigen Nahversorgungsanbieters zu verzeichnen. 11 Das Bauzentrum Mayer & Ruppert plant seine Betriebsfläche zu erweitern. 20

26 Karte 2: Einzelhandelsstrukturen in der VG Dannstadt-Schauernheim Netto Wasgau Aldi Lidl Edeka Treff 3000 Quelle: Kartengrundlage VG Dannstadt- Schauernheim GMA-Bearbeitung 2015 Legende: Einzelhandelsbestand: Größenklassen > m² VK 800 m² bis < m² VK 400 m² bis < 800 m² VK 100 m² bis < 400 m² VK < 100 m² VK Branchen Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, zool. Bedarf Bücher, PBS, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren, Medien, Foto Hausrat, Einrichtung, Möbel Bau-, Garten- und Heimwerkerbedarf, Bodenbeläge Optik, Uhren, Schmuck Sonstiger Einzelhandel 21

27 Zusammenfassend kann für die Einzelhandelsstrukturen in der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim festgehalten werden, dass nur ein relativ geringer Besatz an Einzelhandelsbetrieben aus dem mittel- und langfristigen Bedarfsbereich zu finden ist. Ein Großteil der Betriebe lässt sich dem nahversorgungsrelevanten Bereich zuordnen. Hierbei sind auf Ebene der Ortsgemeinden zunächst relativ gute Nahversorgungsstrukturen festzustellen. So besitzt jede Ortsgemeinde mindestens einen Lebensmittelmarkt. Weitere Empfehlungen zur Nahversorgung in der VG Dannstadt-Schauernheim werden in Kapitel VI., 2. erarbeitet. 3. Aktueller Einzelhandelsbestand der Verbandsgemeinde Dannstadt- Schauernheim Die nachfolgenden Daten beruhen auf einer vollständigen Erhebung des Einzelhandels in der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim im März Dabei wurden die Betriebe nach Umsatzschwerpunkt den einzelnen Warengruppen zugeordnet. Zusätzlich erfolgte eine Einteilung nach der Fristigkeit der Waren in kurz-, mittel- und langfristige Bedarfbereiche. In Anlehnung an das von der Handels- und Gaststättenzählung verwendete Gliederungsschema, ergibt sich nachfolgende Unterteilung in Warengruppen: Überwiegend kurzfristige Bedarfsdeckung Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Lebensmittelhandwerk) Waren der Gesundheits- und Körperpflege Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf Überwiegend mittelfristige Bedarfsdeckung Bücher, Papier-, Büro-, Schreib-, Spielwaren, Zeitschriften Bekleidung, Textilien Schuhe, Lederwaren, Sportartikel Überwiegend langfristige Bedarfsdeckung Elektrowaren (Elektrogroß- und -kleingeräte, Unterhaltungselektronik, Ton- und Bildträger, Lampen und Leuchten, Computer, Telefone, Fotowaren) Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel Möbel, Einrichtungsgegenstände 22

28 Heimtextilien, Raumausstattung Heimwerkerbedarf Optik, Uhren, Schmuck Sonstige Waren (u. a. Autozubehör, Sportgroßgeräte, Musikalien, Waffen). Zum Zeitpunkt der Erhebung waren im Gebiet der Verbandsgemeinde Dannstadt- Schauernheim insgesamt 55 Betriebe des Ladeneinzelhandels und Ladenhandwerks mit einer Gesamtverkaufsfläche von ca m² ansässig (vgl. Tabelle 4). Hiervon entfallen auf Nahrungs- und Genussmittel 26 Betriebe (= ca. 47 % des Gesamtbestandes) ca m² VK (= ca. 51 % der Gesamtverkaufsfläche). Auf Nichtlebensmittel entfallen 29 Betriebe (= ca. 53 % des Gesamtbestandes) ca m² VK (= ca. 49 % der Gesamtverkaufsfläche). Tabelle 4: Einzelhandelsbestand der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim nach Hauptwarengruppen Hauptwarengruppe / Bedarfsbereich Anzahl Betriebe¹ Verkaufsfläche in m² Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf Bücher, Schreib- und Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren 2 90 Hausrat, Einrichtung, Möbel Sonstiger Einzelhandel Einzelhandel gesamt ¹ Zuordnung nach Umsatzschwerpunkt Quelle: GMA-Berechnungen 2015 (ca.-werte, gerundet). 23

29 Im Vergleich zu 2011 ist ein Zuwachs um 3 Betriebe bei einem Rückgang der Verkaufsfläche und ca. 890 m² Verkaufsfläche zu verzeichnen gewesen. Ein Großteil entfiel dabei auf die Schließung der beiden Schlecker-Märkte in Hochdorf-Assenheim und Rödersheim-Gronau sowie auf die Schließung von Penny in Dannstadt-Schauernheim. Die Betrachtung des Einzelhandelsbestandes der Verbandsgemeinde Dannstadt- Schauernheim nach Ortsgemeinden differenziert (vgl. Tabelle 5) macht deutlich, dass ca. 70 % aller Einzelhandelsbetriebe und ca. 63 % der Verkaufsflächen in Dannstadt- Schauernheim ansässig sind. Auf die Ortsgemeinde Hochdorf-Assenheim entfällt mit ca. 11 % zwar ein geringerer Anteil der Betriebe, jedoch ein größerer Anteil der Verkaufsflächen (ca. 29 %) 12. In Rödersheim-Gronau sind ca. 19 % der Betriebe auf ca. 8 % der Gesamtverkaufsfläche zu finden. Tabelle 5: Stadt / Gemeinde Einzelhandelsbestand der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim nach Ortsgemeinden Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche absolut in % in m² in % Dannstadt-Schauernheim Hochdorf-Assenheim Rödersheim-Gronau Quelle: GMA-Erhebungen 2015 (ca.-werte, gerundet). Die Analyse der Größenstruktur zeigt, dass der Einzelhandelsbestand der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim von Kleinbetrieben dominiert wird. So liegt die rechnerische Durchschnittsgröße der Geschäfte bei 194 m² Verkaufsfläche. Dieser Wert liegt unter dem Durchschnitt des Bundesgebietes (240 m² VK). So verfügen ca. 64 % der Betriebe über weniger als 50 m² Verkaufsfläche. Diese Betriebe repräsentieren nur einen Verkaufsflächenanteil am Gesamtbestand von ca. 10 %. Die größeren Betriebe sind dabei insbesondere dem Lebensmittelbereich zuzuordnen. Jedoch bleibt für die bestehenden Lebensmittelmärkte ebenfalls festzuhalten, dass diese, insbesondere im Bereich der Lebensmittelsupermärkte (Edeka und Wasgau) nicht über moderne und leistungsfähige Marktauftritte verfügen. Aber auch die Discounter in den Ortsgemeinden Hochdorf- Assenheim und Rödersheim-Gronau besitzen im Vergleich zu den Wettbewerbern im Umland eher kleine Verkaufsflächen. 12 Dies ist v. a. auf den großflächigen Baumarkt Bauzentrum Mayer & Ruppert zurückzuführen. 24

30 Abbildung 8: Einzelhandelsbestand der Verbandsgemeinde Dannstadt- Schauernheim nach Größenklassen 70% 60% 57% 59% 50% 40% 30% 20% 10% 21% 8% 7% 26% 11% 11% 0% unter 50 m² m² m² 800 m² und größer Betriebe Verkaufsfläche Quelle: GMA-Erhebung 2015 Hinsichtlich der Betriebstypenstruktur (vgl. Tabelle 6) wird die Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim von Fachgeschäften dominiert. Im Lebensmittelbereich ist zudem ein deutlicher Verkaufsflächenschwerpunkt im Discountbereich festzustellen (63 % der Verkaufsfläche). Der Betriebstyp Supermarkt ist aufgrund der kleinen Verkaufsflächendimensionierung der bestehenden Märkte als ausbaufähig zu betrachten. Tabelle 6: Betriebtypenstruktur des Einzelhandels der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim Betriebstypen Nahrungs- und Genussmittel Fachgeschäft Supermarkt Lebensmitteldiscounter Verbrauchermarkt / SB-Warenhaus Sonstige Betriebstypen (Tankstellen u. ä.) Nahrungs- und Genussmittel gesamt Nichtlebensmittel Fachgeschäft / Filiale Fachmarkt Kaufhaus / Warenhaus Sonstige Betriebstypen Nichtlebensmittel gesamt Quelle: GMA-Berechnungen 2015, ca.-werte gerundet Anteil Betriebe in % Anteil Verkaufsfläche in %

31 4. Einzelhandelsausstattung im Vergleich mit anderen Gemeinden Für ein besseres Verständnis der Einzelhandelsausstattung der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim ist es hilfreich, die Situation im Vergleich mit anderen Kommunen zu betrachten. Grundlage hierfür sind sogenannte Versorgungskennziffern, die die Einzelhandelsausstattung der Kommunen auf die Einwohnerzahl beziehen und somit vergleichbar machen. Der Einzelhandelsbesatz der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim lässt sich wie folgt charakterisieren: Die Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim verfügt im gesamten Einzelhandel über ca. 7,8 Arbeitsstätten je Einwohner. Davon entfallen ca. 2,6 Arbeitsstätten auf den Nahrungs- und Genussmittelsektor und ca. 5,2 Arbeitsstätten auf den Nichtlebensmittelsektor. Bezogen auf Einwohner existiert im gesamten Einzelhandel der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim ein Verkaufsflächenbesatz von ca. 807 m² Verkaufsfläche, davon ca. 414 m² im Nahrungs- und Genussmittelsektor und ca. 393 m² im Nichtlebensmittelsektor. Zum Vergleich dienen ähnlich große Gemeinden in Rheinland-Pfalz sowie Durchschnittswerte der GMA-Kennziffernstudie. Allerdings sind diese Kennziffern nicht als Zielgröße oder Richtwert zu verstehen, sondern sollen lediglich der Vergleichbarkeit dienen. Im Lebensmittelbereich ist eine durchschnittliche Verkaufsflächenausstattung festzustellen. Die Vergleichswerte anderer Grundzentren in Rheinland-Pfalz zeigen hier auch nach dem Marktaustritt von Penny vergleichbare Werte. Jedoch ist bei der Betrachtung der Verkaufsflächenausstattung auch eine qualitative Betrachtung notwendig. So besteht zwar eine gute Ausstattung im Bereich der Lebensmitteldiscounter, im Bereich der Supermärkte ist jedoch allenfalls eine befriedigende Situation festzustellen. 26

32 Abbildung 9: Versorgungskennziffern im kommunalen Vergleich Verkaufsfläche (m²) je Einwohner Food Nonfood VG Dannstadt- Schauernheim ( EW, Grundzentrum) VG Deidesheim ( EW, Grundzentrum) VG Lambrecht ( EW, Grundzentrum) VG Lingenfeld ( EW, Limburgerhof ( EW, VG Maikammer (8.000 EW, Grundzentrum) Grundzentrum) Grundzentrum) Quelle: GMA-Berechnungen 2015 (jeweils incl. Planungen). Im Nichtlebensmittelbereich zeigt sich eine überdurchschnittliche Ausstattung bezogen auf Vergleichsorte ähnlicher Größe, was v. a. auf den großflächigen Baumarkt zurückzuführen ist. Jedoch ist insbesondere im Bereich Gesundheit / Körperpflege und hier im Drogeriefachmarktbereich durch die Insolvenz von Schlecker kein Angebot mehr in der Verbandsgemeinde vorhanden. Im Nichtlebensmittelbereich und hier v. a. im Bereich Bekleidung / Schuhe / Sport sowie in den sonstigen mittel- bzw. langfristigen Sortimentsbereichen muss allerdings auch die Nähe zu mehreren starken Einzelhandelsstandorten (Ludwigshafen / Mannheim, Bad Dürkheim, Speyer, Haßloch) berücksichtigt werden, zu denen z. T. enge Kundenverflechtungen bestehen. 27

33 III. Der Einzelhandelsstandort Verbandsgemeinde Dannstadt- Schauernheim aus Sicht der Gewerbetreibenden Im Rahmen der vorliegenden Untersuchung wurde im Januar 2011 eine mündliche Befragung der ortsansässigen Einzelhändler in der VG Dannstadt-Schauernheim durchgeführt. An der Befragung haben sich 18 Einzelhändler beteiligt, was einer Befragungsquote von ca. 35 % entspricht. Die befragten Einzelhändler wurden in Abstimmung mit der Verbandsgemeindeverwaltung ausgewählt. Dabei wurden Einzelhändler in sämtlichen Ortsgemeinden und aus allen Sortimentsbereichen berücksichtigt. Abbildung 10: Zusammensetzung der befragten Einzelhändler 11% 6% 6% 6% 6% 27% 17% 21% Nahrungs- und Genussmittel Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf Bekleidung, Schuhe, Sport Hausrat, Einrichtungen, Möbel Gesundheit, Körperpflege Bücher, Papier- / Schreibwaren, Bürobedarf, Spielwaren Elektrowaren, Medien, Foto Sonstiger Einzelhandel Quelle: GMA-Auswertung 2011 (n=18; Rundungsdifferenzen möglich) In den letzten drei bis fünf Jahren haben 10 der 18 befragten Händler betriebliche Veränderungen vorgenommen. Dabei wurde v. a. der Verkaufsraum modernisiert, Sortimentsveränderungen realisiert oder Investitionen in Betriebsmittel getätigt. Für die nähere Zukunft planen 10 der befragten Betriebe wesentliche Veränderungen. Dies wiederum hauptsächlich durch eine angestrebte Geschäftsmodernisierung, eine Verkaufsflächenerweiterung oder durch eine Sortimentsveränderung. Aber auch Verlagerungen, Geschäftsaufgaben und eine Intensivierung des Onlinehandels sind von den Händlern geplant. Jedoch beabsichtigen mehr als 40 % der befragten Einzelhändler in der näheren Zukunft keine Veränderungen vorzunehmen. Insgesamt zeigt sich eine differenzierte Grundstimmung bezüglich der Geschäftsentwicklung im abgelaufenen Geschäftsjahr (vgl. Abbildung 11). So äußerten sich 7 Befragte als sehr zufrieden oder zufrieden. 6 Befragte waren mit der Entwicklung weniger zufrieden oder unzufrieden und 5 Befragte waren mit der Geschäftsentwicklung nur zum Teil zufrieden. 28