FREUDENSTADT. Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung großflächigen Einzelhandels in. Sonneneck. Ludwigsburg, Juni 2015

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1 Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung großflächigen Einzelhandels in FREUDENSTADT Sonneneck Auftraggeber: Stadt Freudenstadt Projektleitung: Projektbearbeitung: Dipl.-Geogr. Gerhard Beck Dipl.-Geogr. Fabian Heumann Ludwigsburg, Juni 205 Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Dresden, Hamburg, Köln, München Hohenzollernstr. 2-4, 7638 Ludwigsburg Geschäftsführer: Dr. Stefan Holl Telefon: 074 / Telefax: 074 / info@gma.biz,

2 Vorbemerkung Im Januar 205 erteilte die Stadt Freudenstadt der GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh, Ludwigsburg, den Auftrag zur Erstellung einer Auswirkungsanalyse zur Bewertung der Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes am Standort Sonneneck in Freudenstadt mit einer Verkaufsfläche von max..200 m². Der Lebensmittelmarkt soll durch weiteren Einzelhandel aus dem Bereich Drogeriewaren oder Bekleidung und Schuhe in einer Größenordnung bis zu.000 m² Verkaufsfläche ergänzt werden. Voraussetzung für die Bewertung ist die Verlagerung eines bestehenden Lebensmittelmarktes aus einer Gewerbegebietslage in Freudenstadt. Die Gesamtverkaufsfläche des Vorhabens liegt über der allgemein anerkannten Grenze der Großflächigkeit von 800 m² VK bzw..200 m² Geschossfläche. Entsprechend sind die städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen gemäß Abs. 3 BauNVO zu prüfen. Für die Bearbeitung dieser Untersuchung standen der GMA Veröffentlichungen des Statistischen Bundesamtes, des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg sowie des Auftraggebers zur Verfügung. Zudem wurden eine Standortbesichtigung sowie eine Erhebung der relevanten Einzelhandelsbetriebe im Einzugsgebiet und im näheren Umland vorgenommen. Die vorliegende Untersuchung dient der Entscheidungsvorbereitung und -findung für kommunalpolitische und bauplanungsrechtliche Entscheidungen der Stadt Freudenstadt. Alle Informationen im vorliegenden Dokument sind sorgfältig recherchiert; der Bericht wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität aller Inhalte kann die GMA keine Gewähr übernehmen. Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß 2 Abs. 2 sowie 3 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugsweise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auftraggebers unter Angabe der Quelle zulässig. G M A Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg, im Juni 205 BE / HNF / wym

3 INHALTSVERZEICHNIS Seite I. Grundlagen und Standortrahmenbedingungen. Aufgabenstellung und Vorhabenbeschreibung 2. Definitionen und ausgewählte Marktdaten 3 3. Standortrahmenbedingungen in Freudenstadt 7 II. Bewertung der raumordnerischen Kernregelung / des Konzentrationsgebotes III. Bewertung des Integrationsgebotes 2. Mikrostandort Sonneneck 2 2. Integrationsgebot Landes- und regionalplanerische Vorgaben 6 3. Bewertung des Integrationsgebotes 8 IV. Bewertung des Kongruenzgebotes 20. Einzugsgebiet des Vorhabens und Bevölkerungspotenzial Kaufkraft im Einzugsgebiet 2 3. Umsatzprognose Umsatzherkunft Kongruenzgebot Landes- und regionalplanerische Vorgaben Bewertung des Kongruenzgebotes 26 V. Bewertung des Beeinträchtigungsverbotes 27. Wettbewerbsstrukturen im Untersuchungsraum 27. Wettbewerbsstrukturen in Freudenstadt 27.2 Wettbewerbsstrukturen außerhalb des Einzugsgebietes (Mittelbereich Freudenstadt) 3.3 Bewertung der Wettbewerbssituation 33

4 2. Umsatzumlenkungen / Wettbewerbliche Wirkungen Methodik Umsatzumlenkungen Wettbewerbliche Wirkungen Beeinträchtigungsverbot Rechtliche Vorgaben Bewertung des Beeinträchtigungsverbotes 43 VII. Abschließendes Fazit und Zusammenfassung 45

5 I. Grundlagen und Standortrahmenbedingungen. Aufgabenstellung und Vorhabenbeschreibung Im Januar 205 erteilte die Stadt Freudenstadt der GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh, Ludwigsburg, den Auftrag zur Erstellung einer Auswirkungsanalyse zur Bewertung eines Lebensmittelmarktes sowie ergänzend eines Drogeriemarktes oder eines Einzelhandelsangebotes im Bereich Bekleidung und Schuhe am Standort Sonneneck in Freudenstadt. Das Projekt Sonneneck ist im Rahmen der Gesamtentwicklung des geplanten Wohngebietes Sonnenhalde, das sich unmittelbar südlich und östlich entlang der Stuttgarter Straße erstreckt zu sehen. Die Berechnungen erfolgen jedoch ohne Berücksichtigung der zusätzlichen Einwohnerzahl des mittelfristig entstehenden Wohngebietes Sonnenhalde. Die Projektkonzeption am Standort Sonneneck sieht verschiedene Nutzungen vor. Neben Einzelhandel sind auch gastronomische Nutzungen vorgesehen, die jedoch im Rahmen dieser Untersuchung nicht näher betrachtet werden. Im Hinblick auf Einzelhandelsnutzungen sind folgende Bausteine vorgesehen: Lebensmittelmarkt max..200 m² Verkaufsfläche Drogeriemarkt oder max..000 m² Verkaufsfläche Bekleidung / Schuhe max..000 m² Verkaufsfläche. Dabei handelt es sich um alternative Nutzungsbausteine. Die Grundstückssituation lässt lediglich die Realisierung von zwei der o. g. Nutzungsbausteine zu. Auf jeden Fall soll ein Lebensmittelmarkt mit max..200 m² Verkaufsfläche angesiedelt werden. Dabei wird die Verlagerung eines bestehenden Lebensmittelmarktes aus einer Gewerbegebietslage in Freudenstadt bewertet. Die beiden sonstigen Nutzungsbausteine sind als Alternativen zu prüfen. Für die Einzelhandelsnutzungen stehen noch keine Betreiber fest. Die Untersuchung erfolgt daher betreiberunabhängig. Im Baustein Bekleidung/Schuhe besteht kein abschließendes Sortimentskonzept, sodass sowohl die Belegung der Verkaufsfläche durch einen Sortimentsbereich als auch die Belegung durch beide Sortimentsbereiche auf geringeren Teilflächen denkbar ist.

6 Mit der geplanten Gesamtverkaufsfläche von max m² liegt das Gesamtvorhaben über der allgemein anerkannten Grenze der Großflächigkeit von 800 m² VK bzw..200 m² Geschossfläche. Entsprechend sind die städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen gemäß Abs. 3 BauNVO bzw. nach Einzelhandelserlass Baden-Württemberg und aktueller Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes zu prüfen. Da das Gesamtvorhaben als Einzelhandelsgroßprojekt zu bewerten ist, ist Abs. 3 BauNVO in der Fassung von 203 zur Bewertung des Vorhabens heranzuziehen:. Einkaufszentren, 2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, 3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind, sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes Nr. 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des 3 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt. Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz Nr. 2 und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche.200 m² überschreitet. Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei weniger als.200 m² Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als.200 m² nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und die Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen. So sind im Rahmen der vorliegenden Untersuchung die möglichen wirtschaftlichen, versorgungsstrukturellen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Vorhabens auf die Stadt Freudenstadt sowie die Umlandkommunen zu analysieren. Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 990, die durch Artikel 2 des Gesetzes vom. Juni 203 geändert worden ist. 2

7 Die Untersuchung wird vor dem Hintergrund der einschlägigen Vorschriften des BauGB, der BauNVO sowie den Festsetzungen der Landes- und Regionalplanung durchgeführt. Hierbei sind insbesondere die formalen Prüfkriterien gemäß Einzelhandelserlass Baden- Württemberg zu bearbeiten, d. h. raumordnerische Kernregelung / Konzentrationsgebot, Integrationsgebot, Kongruenzgebot und Beeinträchtigungsverbot. 2. Definitionen und ausgewählte Marktdaten Zur Einordnung der Betriebstypen im Lebensmittelhandel werden für diese im Nachfolgenden die Definitionen kurz dargestellt: Kleines Lebensmittelgeschäft Ein kleines Lebensmittelgeschäft ist ein Einzelhandelsgeschäft mit weniger als 400 m² Verkaufsfläche, das ein begrenztes Lebensmittel- und Nonfood I-Sortiment 2 anbietet. Lebensmitteldiscounter Ein Lebensmitteldiscounter ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer üblichen Verkaufsfläche unter.000 m², das ausschließlich in Selbstbedienung ein begrenztes, auf umschlagstarke Artikel konzentriertes Lebensmittelangebot und Nonfood I-Sortiment 2 sowie ein regelmäßig wechselndes Aktionsangebot mit Schwerpunkt Nonfood II 3 führt. Supermarkt / Lebensmittelvollsortimenter Ein Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen 400 m² und m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I-Artikel 4 führt und einen geringen Verkaufsflächen-Anteil an Nonfood II 5 aufweist. Großer Supermarkt Ein großer Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen m² und m², das ein Lebensmittelvollsortiment sowie Nonfood I und Nonfood II-Artikel 2 führt. Quelle: EHI, Handel aktuell Drogerieartikel, Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel sowie Tiernahrung. 3 Ge- und Verbrauchsgüter des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfs wie Textilien, Schuhe, Gartenbedarf, Unterhaltungselektronik, Elektrogroßgeräte, Bücher und Presseartikel usw. 4 Drogerieartikel, Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel sowie Tiernahrung. 5 Ge- und Verbrauchsgüter des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfs wie Textilien, Schuhe, Gartenbedarf, Unterhaltungselektronik, Elektrogroßgeräte, Bücher und Presseartikel usw. 3

8 SB-Warenhaus Ein SB-Warenhaus ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche von mindestens m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I-Artikel sowie ein umfangreiches Nonfood II-Angebot 2 führt. Die einzelnen Betriebstypen unterscheiden sich in erster Linie hinsichtlich ihrer Sortimentsstruktur. Dies wird v. a. quantitativ durch die Zahl der geführten Artikel deutlich. Während ein Supermarkt im Mittel ca Artikel offeriert, bieten Große Supermärkte im Durchschnitt fast das Dreifache an Produkten an. Lebensmitteldiscounter halten dagegen im Schnitt lediglich ca Artikel vor (vgl. Tabelle ). Bei allen drei Betriebstypen liegt das Schwergewicht auf Waren des kurzfristigen Bedarfs. Lebensmittelvollsortimenter sprechen dabei mit ihrem breiten und tiefen Sortiment sowie der deutlich stärkeren Schwerpunktsetzung auf den Kernbereich Lebensmittel überwiegend mit regionaler Ausrichtung z. T. andere Käuferschichten an. Aktionswaren aus dem Nonfoodbereich spielen bei klassischen Supermärkten hingegen nur eine deutlich untergeordnete Rolle, was sich auch in einer niedrigeren umsatzseitigen Bedeutung des Nonfoodbereichs ausdrückt. Tabelle : Sortimentsangebot von Lebensmitteldiscountern und Supermärkten Hauptwarengruppen Discountmarkt (durchschnittlich 730 m² VK) Supermarkt (durchschnittlich.20 m² VK) Großer Supermarkt (durchschnittlich m² VK) durchschnittliche Artikelanzahl absolut in % absolut in % absolut in % Nahrungs- und Genussmittel.440 7, , ,8 Lebensmittelnahe Sortimente (u. a. Gesundheit, Körperpflege, Tiernahrung) Nichtlebensmittelsortimente (u. a. Textilien, Zeitungen / Zeitschriften, Elektrowaren, Blumen / Pflanzen) 263 3, , , 325 6, , , Nonfood insgesamt , , ,2 Einzelhandel insgesamt , , ,0 Quelle: EHI Köln, Sortimentsbreitenerhebung. In: (203). Der Umsatzanteil von Lebensmittelvollsortimentern im Lebensmittelbereich liegt je nach Anbieter bei ca %. Bei Lebensmitteldiscountern ist von einem Umsatzanteil von ca % im Lebensmittelbereich auszugehen. 4

9 Lebensmitteldiscounter heben sich im Vergleich zu Lebensmittelvollsortimentern insb. durch ein vergleichsweise schmales Sortiment mit einem hohen Anteil an Eigenmarken und durch eine konsequente Niedrigpreisstrategie ab. Als weitere Besonderheit sind wechselnde Randsortimente ("Aktionsware") zu nennen, deren Artikel nicht kontinuierlich geführt werden. Bei der Aktionsware handelt es sich überwiegend um Angebote außerhalb des Lebensmittelbereichs. Hier kommen ganz unterschiedliche Artikel zum Verkauf, wobei ein gewisser Schwerpunkt bei Bekleidung, Haushaltswaren und Elektrowaren liegt. Letztlich ist die Artikelzusammensetzung jedoch äußerst heterogen. Zur Einordnung des Betriebstyps Drogeriemarkt und zur Abgrenzung gegenüber anderen im Untersuchungsraum vertretenen Betriebstypen wird auch hierfür im Nachfolgenden die Definition kurz vorgestellt: Ein Drogeriefachmarkt ist ein meist mittelflächiger Einzelhandelsbetrieb, der ein breites und stellenweise auch tiefes Sortiment im Körperpflege-, Reinigungsmittelsowie Nahrungs- und Genussmittelbereich anbietet. Spezialisierungen erfolgen vorwiegend in den Bereichen Fotoartikel, Parfümeriewaren, freiverkäufliche Arzneimittel oder Reformwaren. Drogeriemärkte bieten in der Regel eine gut gegliederte, übersichtliche Warenpräsentation mit der Möglichkeit zur Vorwahl und Selbstbedienung. Bei Bedarf können sich Kunden fachlich beraten lassen. Als Nahversorger sind Drogeriemärkte überwiegend in integrierten, wohnortnahen Standortlagen angesiedelt. Neben Drogeriemärkten werden Drogeriewaren über Fachdrogerien, Lebensmitteleinzelhandel, Parfümerien, Reformhäuser, Apotheken sowie Kauf- und Warenhäuser abgesetzt. Von den Drogeriemärkten konnte Schlecker bis 202 den höchsten Marktanteil mit ca. 37 % auf sich vereinen, während dm ca. 25 %, Rossmann ca. 2 % und Müller ca. 5 % erreichten. Bedingt durch die Insolvenz von Schlecker haben sich die Marktanteile jedoch bereits deutlich verschoben. Davon hat zum einen der direkte Wettbewerb im Drogeriewarensegment aber auch der Lebensmitteleinzelhandel profitiert. Quelle: Katalog E Definitionen zu Handel und Distribution, Institut für Handelsforschung an der Universität zu Köln,

10 Zum Kernsortiment eines Drogeriemarktes zählen Körperpflege, dekorative Kosmetik, Wasch-, Putz- / Reinigungsmittel, Hygieneprodukte, welche durch viele Sortimente ergänzt werden. Im Mittel bieten die Drogeriemärkte ca unterschiedliche Artikel an, was in etwa der durchschnittlichen Artikelzahl eines Supermarktes entspricht (vgl. Tabelle ). Tabelle 2: Die größten Drogeriemarktanbieter in Deutschland Daten dm Rossmann Müller Filialen Artikel Sortiment Drogeriewaren, Babynahrung, Biolebensmittel, Weine, Getränke, Naturkosmetik, OTC*, Babybekleidung Drogeriewaren, Babynahrung, Lebensmittel, Tiernahrung, Geschenkartikel, OTC*, Haushaltswaren OTC = Over-The-Counter: rezeptfreie Medikamente Quelle: GMA-Zusammenstellung auf Grundlage unterschiedlicher Quellen 205 Drogeriewaren, Babynahrung, Lebensmittel, Schreib- / Spielwaren, Haushaltswaren, Tonträger, Kurzwaren Bedingt durch die Insolvenz von Schlecker ist in vielen Kommunen die noch verbleibende Grundversorgung weg gebrochen. In der Hochphase konnte Schlecker auf über Standorte zurückgreifen. Grundsätzlich haben sich nach der Schlecker-Insolvenz folgende Szenarien ergeben. Übernahme von rentablen Standorten durch Wettbewerber dm und Rossmann und Integration der Märkte in das jeweilige Filialnetz hat eher geringe Relevanz Ersatz der Altstandorte durch Entwicklung städtebaulich, versorgungsstrukturell sowie ökonomisch verträglicher Standorte ersatzloser Wegfall des Filialnetzes (v. a. in kleineren Städten im ländlichen Raum und auf Stadtteilebene) Wiederbelegung durch bürgerschaftlich getragene Dorfladenkonzepte im Privatengagement generelle Umsatzzuwächse sowie Expansion im Drogeriewarensegment der Lebensmittelmärkte (z. B. Edeka, Rewe) und der verbleibenden Drogeriemarktanbieter; in der Folge deutliche Ausweitung der Artikelzahlen im Drogeriebereich bei Lebensmittelvollsortimentern, Lebensmitteldiscounter und SB-Warenhäusern U. a. Ergebnis der GMA-Kommunalbefragung 204; Totalbefragung aller Gemeinden und Städte in der Region Stuttgart zur Nachfolgethematik Schlecker; Mai Juni

11 geringe Umsatzzuwächse bei Apotheken mit Drogeriewarenangebot. Die Betriebsform Fachmarkt wird schließlich wie folgt definiert: Der Fachmarkt ist ein meist großflächiger Einzelhandelsbetrieb, der ein breites und oft auch tiefes Sortiment aus einem Warenbereich (z. B. Bekleidungsfachmarkt, Schuhfachmarkt), einem Bedarfsbereich (z. B. Sportfachmarkt, Baufachmarkt) oder einem Zielgruppenbereich (z. B. Möbel- und Haushaltswarenfachmarkt für designorientierte Kunden) in übersichtlicher Warenpräsentation bei tendenziell niedrigem bis mittleren Preisniveau bietet. 3. Standortrahmenbedingungen in Freudenstadt Die Große Kreisstadt Freudenstadt liegt in der Region Nordschwarzwald. Freudenstadt fungiert als Mittelzentrum und ist über Entwicklungsachsen mit dem Mittelzentrum Horb sowie den benachbarten Unterzentren Baiersbronn, Dornstetten und Alpirsbach vernetzt. Die verkehrliche Anbindung der Großen Kreisstadt Freudenstadt erfolgt in Ost-West- Richtung über die Bundesstraße 28 (Stuttgarter Straße). Damit ist eine gute Erschließung in Richtung Westen (Richtung Offenburg) bzw. nach Osten (Richtung Nagold bzw. Herrenberg) gegeben. Über die B 294 ist Freudenstadt nach Norden an das Oberzentrum Pforzheim und nach Süden an das benachbarte Unterzentrum Alpirsbach sowie an den Südschwarzwald angeschlossen. Eine Verbindung zur ca. 25 km entfernten Autobahn A 8 (Stuttgart Singen) wird über die B 28a Richtung Horb gewährleistet. Die Stadt zählte Ende 203 ca Einwohner. 2 In der Dekade von 2003 und 203 sank die Bevölkerungszahl Freudenstadts (ca. 6,7 %). Damit liegt Freudenstadt unter dem Wert des Bundeslandes Baden-Württemberg mit einem Rückgang von ca. 0,6 % im vergleichbaren Zeitraum, sowie geringfügig unter dem Durchschnitt des Landkreises Freudenstadt, der einen Rückgang von ca. 6,2 % verzeichnete. Quelle: Katalog E Definitionen zu Handel und Distribution, Institut für Handelsforschung an der Universität zu Köln, Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg (Stand: ; Basis: Zensus 20). 7

12 Karte : Lage und zentralörtliche Struktur im Untersuchungsraum Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung 3; GMA-Bearbeitung 205 8

13 Die Siedlungsstruktur der Stadt Freudenstadt wird geprägt durch die Unterteilung in die Kernstadt und die räumlich voneinander getrennt liegenden Stadtteile Dietersweiler, Grüntal-Frutenhof, Igelsberg, Kniebis, Musbach, Wittlensweiler und Zwieselberg. Der überwiegende Teil der Bevölkerung lebt in der Kernstadt Freudenstadt. Größere Gewerbegebiete befinden sich im Osten der Stadt (Gewerbegebiet Freudenstadt und Gewerbegebiet Wittlensweiler). In der Wirtschaftsstruktur von Freudenstadt nehmen die sonstigen Dienstleistungen eine wichtige Stellung ein. So waren von den ca registrierten sozialversicherungspflichtig Beschäftigten 203 am Arbeitsort Freudenstadt ca. 50,7 % in diesem Bereich tätig. Ca. 23,9 % der Beschäftigten sind im Bereich Handel, Gastgewerbe und Verkehr tätig, ca. 24,6 % sind dem produzierenden Gewerbe zuzuordnen (zum Vergleich Landkreisdurchschnitt: ca. 29,7 % sonstige Dienstleistungen, ca. 2,6 % Handel, Gastgewerbe und Verkehr, ca. 48,3 % produzierendes Gewerbe). Insgesamt verfügt die Stadt über einen positiven Pendlersaldo; den ca Beschäftigen am Arbeitsort standen ca Beschäftigte am Wohnort gegenüber. Dadurch errechnet sich für das Jahr 203 ein Saldo von +.70 Personen. Die Einzelhandelsstruktur in der Stadt Freudenstadt kann wie folgt charakterisiert werden: Innerstädtischer Hauptgeschäftsbereich: Die Haupteinkaufslagen befinden sich innerhalb des historischen Stadtkerns, v. a. am Marktplatz und entlang der Loßburger Straße sowie der Reichsstraße. Als Magnetbetrieb ist dort das Kaufhaus Peters zu nennen. Untergeordnet spielen auch die angrenzenden Teilbereiche an der Stuttgarter Straße, Forststraße und Martin-Luther-Straße eine Rolle. Gewerblich geprägte Lagen: Außerhalb der Innenstadt gibt es weitere Einzelhandelsbetriebe in den Gewerbegebieten im östlichen Teil der Kernstadt (v. a. im Bereich Max-Eyth-Straße) sowie im Gewerbegebiet Wittlensweiler. Hier haben sich in erster Linie größerflächige Fachmarktkonzepte angesiedelt, darunter beispielsweise Rewe, Kaufland, Lidl, Aldi, toom Getränkemarkt, dm, Fressnapf, Vögele, Deichmann, Elektrozentrum Kurz, Euronics XXL Haug, Möbelcenter Braun, Dänisches Bettenlager und ARO. Im Gewerbegebiet Sulzhau im nördlichen Randbereich Freudenstadts befindet sich der Baumarkt von Bauhaus. Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg (Stand: ). 9

14 Streulagen: In der Kernstadt sind weitere Einzelhandelsbetriebe in Streulagen vorhanden. In den Stadtteilen beschränkt sich die Einzelhandelsausstattung im Wesentlichen auf kleinstrukturierte Anbieter. Auf dem ehemaligen Bauhof-Areal an der Ludwig-Jahn-Straße entsteht bis Herbst 205 ein neues Einkaufszentrum mit ca m² VK. In einem weiteren Bauabschnitt können perspektivisch weitere m² VK hinzukommen. Als Anbieter sind aktuell u. a. ein Lebensmittelmarkt, ein Drogeriemarkt sowie Bekleidungs- und Schuhanbieter vorgesehen. Auf die spezielle Wettbewerbssituation in den untersuchten Sortimenten wird an späterer Stelle noch eingegangen (vgl. Kap. V). 0

15 II. Bewertung der raumordnerischen Kernregelung / des Konzentrationsgebotes Zunächst ist in einem ersten Schritt zu bewerten, ob der Standort Freudenstadt unter landes- und regionalplanerischen Gesichtspunkten zur Ansiedlung bzw. Erweiterung großflächiger Einzelhandelsbetriebe geeignet ist. Hierfür ist die sog. raumordnerische Kernregelung / Konzentrationsgebot zu prüfen. Maßgeblich hierfür ist Ziel des Landesentwicklungsplanes 2002 Baden-Württem-berg: (Z) Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe für Endverbraucher (Einzelhandelsgroßprojekte) sollen sich in das zentralörtliche Versorgungssystem einfügen; sie dürfen in der Regel nur in Ober-, Mittel- und Unterzentren ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. Die Stadt Freudenstadt ist als Mittelzentrum eingeordnet. Demnach ist die raumordnerische Kernregelung / das Konzentrationsgebot erfüllt.

16 III. Bewertung des Integrationsgebotes Für die Prüfung des Integrationsgebotes erfolgt eine detaillierte Darstellung und Bewertung des Projektstandortes unter Berücksichtigung verschiedener Kriterien wie verkehrliche Erreichbarkeit, Lage zu den Wohngebieten etc.. Mikrostandort Sonneneck Nachdem in der Kernstadt Freudenstadt über einen längeren Zeitraum keine Neubaugebiete ausgewiesen wurden und sich die Entwicklung deshalb weitgehend auf die Schließung von Baulücken konzentriert hatte, wurden durch die Erschließung des Wohngebietes Kohlstätter Hardt im Jahr 2005 erstmals wieder neue Bauflächen zur Verfügung gestellt. Das im Flächennutzungsplan ausgewiesene Wohngebiet Sonnenhalde ist bereits seit der Durchführung eines städtebaulichen Ideenwettbewerbs im Jahr 98 in der Diskussion. Aufgrund der unmittelbaren erschließungstechnischen Verknüpfung mit dem geplanten vierspurigen Ausbau der B28 / Stuttgarter Straße konnte eine Bebauungsplanung für das Gebiet nur in engem Zusammenhang mit dieser Straßenplanung weiterentwickelt werden. Das Bebauungsplanverfahren für das Gesamtgebiet mit einer Größe von 20,92 ha wurde bis zum Auslegungsbeschluss im Jahr 2003 mit anschließender öffentlicher Auslegung im Jahr 2004 weitergeführt. Aufgrund klarer Aussagen der Straßenbauverwaltung, dass eine Realisierung des Gesamtgebietes Sonnenhalde mit verkehrlichem Anschluss an die Stuttgarter Straße / B 28 erst nach deren Ausbau möglich ist, stellte die Stadt Freudenstadt die Planungen im Jahre 2005 vorläufig zurück. Bis zum Satzungsbeschluss wurde nur der südliche Teil des Bebauungsplangebietes Sonnenhalde weitergeführt. Mit dem Ausbau der Stuttgarter Straße wurde im Oktober 2008 begonnen; die Baumaßnahme wird bis Ende 206 abgeschlossen werden. Der Knoten zur Gebietserschließung ist realisiert, ebenso wie die Fußgängerbrücke zum Gewerbegebiet an der Wittlensweiler Straße. Die Brücke über die Bahn und die Kreisverkehre am Bacherkreuz sind realisiert, so dass eine verkehrliche Anbindung des Gesamtgebietes Sonnenhalde möglich wäre. 2

17 Der Vorhabenstandort Sonneneck befindet sich im östlichen Stadteingangsbereich. Das Projekt ist im Rahmen der Gesamtentwicklung des geplanten Wohngebietes Sonnenhalde zu sehen, das auf den umgebenden Flächen entwickelt werden soll. Der Standort grenzt an die B 28 / Stuttgarter Straße und wird im Süden und Osten von Grünflächen umgeben. Die Fläche des Vorhabenstandortes ist durch Bestandsgebäude bebaut. Auf der Fläche sind neben Einzelhandelsnutzungen ein Büro- bzw. Verwaltungsgebäude sowie ergänzende gastronomische Nutzungen vorgesehen. Der Vorhabenstandort ist von der Stuttgarter Straße aus beiden Richtungen sehr gut einsehbar. Die zur Verfügung stehende Fläche weist einen nahezu rechtwinkligen Zuschnitt auf. Die Größe des Grundstücks beschränkt die vorgesehenen Einzelhandelsnutzungen auf ca m² VK. Durch die östliche Stadteingangssituation und der unmittelbaren Lage an der Stuttgarter Straße ist eine sehr gute individualverkehrliche Erreichbarkeit gewährleistet. Eine direkte Anbindung an den ÖPNV existiert derzeit nicht, jedoch besteht ein Bus- und Zughaltepunkt am Freudenstädter Schulzentrum, das noch in fußläufiger Entfernung erreichbar ist. Auch aus den nördlich und südwestlich benachbarten Wohngebieten ist der Standort fußläufig erreichbar. Aus städtebaulicher Sicht kann der Vorhabenstandort Sonneneck als perspektivisch integriert bezeichnet werden. Der zentrale Versorgungskern Freudenstadts liegt in einer Distanz von etwa m. Der Vorhabenstandort besitzt daher keine räumliche oder funktionale Anbindung an die Haupteinkaufslage. Der Standort ist jedoch von angrenzenden Wohngebieten fußläufig erreichbar. Auch die mittelfristige Entwicklung der südöstlich unmittelbar angrenzend geplanten Wohnbebauung Sonnenhalde ist zu berücksichtigen. Diese stellt eine natürliche Erweiterung des Siedlungsbereichs zwischen bestehender Wohnbebauung im Süden und Westen des Gebietes und der Stuttgarter Straße dar. Die Planung Sonneneck könnte somit eine Nahversorgungsfunktion für die umliegenden Wohngebiete übernehmen. Aus versorgungsstruktureller Sicht kann festgestellt werden, dass der Siedlungsbereich Freudenstadts, der sich in südlicher und östlicher Richtung an den historischen Stadtkern anschließt, aktuell über kein Grundversorgungsangebot verfügt. Ein Angebot im Nahversorgungsbereich am Standort Sonneneck könnte daher die wohnortnahe Versorgung insbesondere auch der südwestlich benachbarten Wohngebiete übernehmen. 3

18 Die spezifischen Eigenschaften des Standortes können zusammenfassend in positive und negative Standortfaktoren differenziert werden: Positive Standortfaktoren: + wichtige Nahversorgungsbedeutung des Projektstandortes durch bestehende und neu hinzukommende Wohngebiete in unmittelbarer Nachbarschaft + sehr gute verkehrliche Erreichbarkeit durch Lage an der Stuttgarter Straße (B 28) + sehr gute Einsehbarkeit vom Hauptverkehrsträger Negative Standortfaktoren: keine räumliche oder funktionale Anbindung an die Innenstadt perspektivisch hoher Wettbewerbsdruck insbesondere im mittelfristigen Bedarfsbereich durch Eröffnung des Einkaufszentrums auf dem ehemaligen Bauhof-Areal Zusammenfassend ist festzuhalten, dass es sich bei dem Standort Sonneneck um einen perspektivisch integrierten Angebotsstandort handelt, der für die benachbarten Wohngebiete die wohnortnahe Grundversorgung übernehmen und langfristig sichern kann. Die angestrebte Verlagerung eines bestehenden Lebensmittelmarktes aus einer Gewerbegebietslage ist dabei aus städtebaulicher und raumordnerischer Sicht positiv zu bewerten. 4

19 Abbildung : Planung Sonneneck Quelle: w architekten 5

20 2. Integrationsgebot Landes- und regionalplanerische Vorgaben Das Integrationsgebot gemäß Einzelhandelserlass Baden-Württemberg ist auf Ziel LEP Baden-Württemberg zurückzuführen (Z) [...] Einzelhandelsgroßprojekte sollen vorrangig an städtebaulich integrierten Standorten ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. Für nicht zentrenrelevante Warensortimente kommen auch städtebauliche Randlagen in Frage. Der Einzelhandelserlass Baden-Württemberg führt unter weiter aus, dass ein Einzelhandelsgroßprojekt im zentralörtlichen Versorgungskern (Stadt- und Ortskern) errichtet oder erweitert oder diesem in unmittelbarer Nähe zugeordnet werden soll, so dass in der Regel keine Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit dieses Versorgungskerns der Standortgemeinde gegeben ist. [...] Solche Standorte haben deshalb Vorrang vor städtebaulichen Randlagen [...]. Des Weiteren formuliert der Regionalplan Nordschwarzwald 205 unter Berücksichtigung der Nahversorgung außerhalb von Versorgungskernen als Vorschlag aus: V (9) Einzelhandelsgroßprojekte, die der Nahversorgung (wohnortnahen Grundversorgung) dienen [...], sind den Versorgungskernen oder Ortskernen zuzuweisen. Sie können im Einzelfall auch an Standorten außerhalb des Versorgungskerns innerhalb oder in räumlicher Zuordnung zu Wohngebieten in städtebaulich integrierten Lagen ausgewiesen, errichtet und erweitert werden. Kongruenzgebot und Beeinträchtigungsverbot sind einzuhalten. Bei den im Regionalplan verwendeten Plansätzen wird zwischen Zielen (verbindlich zu beachten), Grundsätzen (in der Abwägung zu berücksichtigen) und Vorschlägen (Vorschläge, mit denen sich Planungsträger auseinandersetzen sollen), unterschieden. 6

21 Karte 2: Regionalplanerische Abgrenzung des innerstädtischen Versorgungskerns in Freudenstadt Legende Kartengrundlage: Regionalplan Nordschwarzwald 205 (Stand 2004) 7

22 3. Bewertung des Integrationsgebotes Basierend auf der Bewertung des Standortes sowie den landes- und regionalplanerischen Vorgaben kann das Integrationsgebot gemäß Einzelhandelserlass Baden-Württemberg wie folgt bewertet werden: Der vorgesehene Standort Sonneneck befindet sich am östlichen Stadteingang Freudenstadts und ist derzeit noch überwiegend durch unbebaute Flächen umgeben. In Sichtweite schließen sich nordwestlich und südwestlich Wohngebiete des Siedlungskerns Freudenstadts an. Der Standortbereich kann als Übergangsbereich zwischen gewerblich geprägten Lagen des Gewerbegebiets Freudenstadt und der Wohnbebauung des Siedlungskerns gesehen werden. Bei der Bewertung des Integrationsgebotes für den Standort Sonneneck ist die Gesamtsituation in Verbindung mit dem Wohngebiet Sonnenhalde zu berücksichtigen. Neben den bestehenden Wohngebieten entsteht unmittelbar südlich und östlich des Vorhabenstandortes Wohnbebauung auf rd. ha, sodass die geplanten Einzelhandelsnutzungen einen integralen Bestandteil im Sinne einer Nahversorgungsfunktion für die benachbarte Wohnbevölkerung darstellen. Um der Bedeutung von Einzelhandelsprojekten, die der Nahversorgung dienen Rechnung zu tragen, ist auch im Regionalplan Nordschwarzwald 205 eine Ausnahme für solche Vorhaben formuliert, wenn sie in räumlicher Zuordnung zu Wohngebieten errichtet werden. Vor dem Hintergrund der spezifischen Rahmenbedingungen ist das Vorhaben am Standort Sonneneck geeignet, die durch die neuen angrenzenden Wohngebiete entstehende Versorgungslücke durch entsprechende Angebote zu schließen. Vor dem Hintergrund der aktuellen Angebotssituation ist zudem ein Versorgungsdefizit insbesondere für die sich südwestlich des Vorhabenstandorts erstreckenden Wohngebiete zu erkennen. Durch die unmittelbare Zuordnung des Vorhabenstandortes zu den neuen Wohngebieten und die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes sowie weiterer Einzelhandelsangebote wird ein fußläufig erreichbares Grundversorgungsangebot geschaffen. 8

23 Zusammenfassend muss bei der Bewertung des Integrationsgebotes die zukünftige Entwicklung des Gesamtareals berücksichtigt werden. So wird das Vorhaben Sonneneck eine wichtige Nahversorgungsfunktion für das entstehende Wohngebiet Sonnenhalde, das sich unmittelbar südlich und östlich anschließt, übernehmen können. Für diesen Zweck ist auch im Regionalplan Nordschwarzwald 205 eine Ausnahme vom Integrationsgebot formuliert. Durch die räumliche Zuordnung des Vorhabens, das nahversorgungsrelevante Angebote vorsieht, zum neu entstehenden Wohngebiet wird die Nahversorgung der neuen Wohnbevölkerung gesichert. Vor diesem Hintergrund ist der Standort als perspektivisch integriert und versorgungsstrukturell geeignet zu klassifizieren. Die Verlagerung eines Lebensmittelmarktes aus einer nicht-integrierten Gewerbegebietslage ist dabei als deutliche Verbesserung der städtebaulichen und raumordnerischen Gesamtsituation zu werten. Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass sich die Ausnahmeregelung des Regionalplanes nur auf Nahversorgungsbetriebe bezieht. Hierzu zählen üblicherweise Lebensmittel und Drogeriewaren, jedoch nicht Bekleidung und Schuhe. 9

24 IV. Bewertung des Kongruenzgebotes Für die Prüfung des Kongruenzgebotes ist zunächst eine Abgrenzung und Zonierung des erschließbaren Einzugsgebietes und die Ermittlung des in diesem Gebiet vorhandenen Bevölkerungs- und Kaufkraftpotenzials vorzunehmen. Basierend darauf erfolgt eine Umsatzprognose, die in der Folge eine Abschätzung der Herkunft des Umsatzes und damit eine Bewertung des Kongruenzgebotes ermöglicht.. Einzugsgebiet des Vorhabens und Bevölkerungspotenzial Der Abgrenzung des voraussichtlichen Einzugsgebietes kommt eine wesentliche Bedeutung bei der Beurteilung des Vorhabens zu. So bildet das ermittelte Einzugsgebiet die Grundlage für alle späteren Berechnungen zur Ermittlung des Bevölkerungs- und Kaufkraftpotenzials sowie des Vorhabenumsatzes bzw. der Umsatzherkunft. Als Einzugsgebiet wird in dieser Untersuchung ein Bereich verstanden, innerhalb dessen mit regelmäßigen, dauerhaften und ausgeprägten Einkaufsbeziehungen an den Planstandort gerechnet werden kann. Das Einzugsgebiet lässt sich darüber hinaus weiterhin nach Zonen untergliedern und strukturieren, aus denen eine gleichmäßige Kundeneinkaufsorientierung an den Planstandort zu erwarten ist. Mit zunehmender Entfernung bzw. schlechterer Erreichbarkeit des Standortes ist dabei i. d. R. von einer Abnahme der Kundenbindung an den Standort auszugehen. Durch die Zonierung des Einzugsgebiets wird diesem Umstand Rechnung getragen. Zur Abgrenzung und Zonierung des Einzugsgebietes werden in vorliegender Untersuchung folgende Kriterien herangezogen: wesentliche Strukturdaten und Rahmenbedingungen im Untersuchungsraum (z. B. Topografie, Siedlungsstruktur, Pendlerbeziehungen, Wirtschaftsstruktur) verkehrliche Erreichbarkeit des Standortes auf Basis von Fahrzeitisochronen Dimensionierung und Sortimentsstruktur des Vorhabens, Synergieeffekte aufgrund der Verbundlage 20

25 Wettbewerbssituation und Einkaufsalternativen in Freudenstadt und den umliegenden Städten und Gemeinden (vgl. Kapitel V.) Ergebnisse aus anderen GMA-Untersuchungen in Freudenstadt und der Region. Das Einzugsgebiet des Einzelhandelsvorhabens am Standort Sonneneck umfasst im Wesentlichen die Stadt Freudenstadt. Insgesamt leben im betrieblichen Einzugsgebiet des Vorhabens ca Einwohner, primär wird jedoch das direkt angrenzende neue Wohngebiet erreicht. Das Einzelhandelsvorhaben wird im Falle der Realisierung eines Lebensmittelmarktes zusammen mit einem Drogeriemarkt als Nahversorgungsstandort eine Versorgungsfunktion vorrangig für benachbarte Wohngebiete übernehmen. Darüber hinaus wird der Standort keine über Freudenstadt hinausgehenden bedeutenden Kundenverflechtungen induzieren, da in Freudenstadt selbst sowie in den angrenzenden Nachbargemeinden ein etabliertes Nahversorgungsangebot vorhanden ist. Vor diesem Hintergrund ist mit einem eher geringen Streukundenanteil zu rechnen. Dieser Kundenanteil ist in der Verbundlage und der verkehrsgünstigen Lage an der Stuttgarter Straße / B 28 zu sehen und wird im weiteren Verlauf der Untersuchung angemessen berücksichtigt. Im Falle der Realisierung des Lebensmittelmarktes zusammen mit einem Bekleidungs- und Schuhfachmarkt ist mit höheren Streukundenanteilen zu rechnen. Der höhere Kundenanteil aus dem Umland Freudenstadts ist in einer dort geringeren Ausstattung sowie einer grundsätzlich stärkeren Orientierung auf Mittel- und Oberzentren in diesen Segmenten begründet. Diesem Umstand wird bei der Umsatzprognose ausreichend Rechnung getragen. 2. Kaufkraft im Einzugsgebiet Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sowie eigenen Berechnungen beträgt die einzelhandelsrelevante Kaufkraft im Jahr 204 einschließlich der Ausgaben im Lebensmittelhandwerk in Deutschland pro Kopf der Wohnbevölkerung ca Die zusätzliche Einwohnerzahl des mittelfristig entstehenden Wohngebietes Sonnenhalde ist in den Berechnungen noch nicht berücksichtigt. 2 Ohne Kaufkraftanteil verschreibungspflichtiger Medikamente bei Apotheken. 2

26 Bezogen auf das konkrete Vorhaben in Freudenstadt betragen die Pro-Kopf-Ausgaben im Nahrungs- und Genussmittelbereich ca..870 im Drogeriewarenbereich ca. 390 im Bekleidungsbereich ca. 478 im Schuhbereich ca. 40. Bei der Kaufkraftberechnung für das Einzugsgebiet ist zudem das lokale Kaufkraftniveau zu beachten. Gemäß aktueller Kennziffer von MB Research liegt das Kaufkraftniveau in Freudenstadt bei 03, und damit auf einem leicht überdurchschnittlichem Niveau (00,0 = Bundesdurchschnitt). Für das Einzugsgebiet beläuft sich das Kaufkraftpotenzial für Nahrungs- und Genussmittel auf ca. 43,0 Mio. Drogeriewaren auf ca. 9,0 Mio. Bekleidung / Schuhe auf ca. 4,2 Mio.. Bei Lebensmittelmärkten wird ein Teil des Umsatzes mit Randsortimenten aus dem Nichtlebensmittelbereich generiert. Diese liegen im Fall von Lebensmittelvollsortimentern bei ca. 0 5 % und bei Lebensmitteldiscountern bei ca %. Auch bei Drogeriemärkten werden durch Randsortimente ca. 30 % des Umsatzes generiert. 3. Umsatzprognose Zur Berechnung der voraussichtlichen Umsatzerwartung des Vorhabens wird das Marktanteilkonzept verwendet. Dieses in der Handelswissenschaft weit verbreitete und anerkannte Modell bestimmt das zu erwartende Umsatzvolumen eines Einzelhandelsbetriebes anhand der erzielbaren Marktanteile mit Kunden in den einzelnen Zonen des Einzugsgebietes. 2 Somit beschreibt das Modell, in welchem Ausmaß das Vorhaben in der Lage ist, einen Teil Bei Lebensmittelmärkten werden u.a. Drogeriewaren, Haushaltswaren, Tiernahrung und Schreibwaren als Randsortimente angeboten. Bei Drogeriemärkten werden u.a. Kinder- und Babyausstattung, Haushaltswaren, Tiernahrung, Schreibwaren, Spielwaren und Lebensmittel als Randsortimente angeboten. 2 In die Ermittlung der Marktanteile fließen zahlreiche Faktoren ein. U. a. sind dies die Rahmenbedingungen am Vorhabenstandort, die verkehrliche Erreichbarkeit, die Wettbewerbssituation im selben Marktsegment sowie Kopplungs- und Agglomerationseffekte. 22

27 des vorhandenen Kaufkraftvolumens im projektrelevanten Sortimentsbereich an sich zu binden. Neben der Berechnung der zu erwartenden Gesamtumsatzleistung eines Vorhabens lässt sich anhand des Marktanteilkonzepts ebenfalls die perspektivische Umsatzherkunft des Vorhabens ableiten. Diese ergibt sich aus der Relation zwischen den in den jeweiligen Zonen des Einzugsgebiets generierten Umsätzen und dem Gesamtumsatz des Vorhabens. Hingegen lässt das Marktanteilkonzept keine direkten Rückschlüsse auf die durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzumlenkungen zu. So gibt das Marktanteilkonzept keine Auskunft darüber, wo die durch das Vorhaben generierten Umsätze bisher gebunden sind und wie sich diese nach dem Markteintritt des Vorhabens neu verteilen werden. Die Ermittlung der Umsatzumlenkungen für das Vorhaben wird in Kapitel V. ausführlich behandelt. Da für das Gesamtvorhaben noch keine Betreiber bekannt sind, erfolgt die Umsatzprognose betreiberunabhängig. Folgende Umsatzprognose lässt sich für den Lebensmittelmarkt mit max..200 m² VK anhand des Marktanteilkonzepts ermitteln: Tabelle 3: Umsatzprognose Lebensmittelmarkt anhand des Marktanteilkonzeptes Kaufkraft Marktanteil Umsatz Umsatz Umsatz Umsatz- Food in Mio. Food in % Food in Mio. Nonfood in Mio. * Gesamt in Mio. herkunft in % Einzugsgebiet 43,0 0 4,3 0,8 5, 97 Streuumsätze 0,2 < 0, 0,2 3 Insgesamt 4,5 0,8 5,3 00 * Als Umsatzanteil im Nonfoodbereich werden durchschnittlich ca. 5 % angesetzt. Hinsichtlich der Kundenherkunft wurde von mit dem Lebensmittelbereich vergleichbaren Werten ausgegangen. Quelle: GMA-Berechnungen 205; ca.-werte, Rundungsdifferenzen möglich Somit lässt sich für den Lebensmittelmarkt mit max..200 m² VK eine Gesamtumsatzleistung von ca. 5,3 Mio. ermitteln. Hiervon entfallen ca. 4,5 Mio. auf den Lebensmittelbereich und ca. 0,8 Mio. auf den Nichtlebensmittelbereich. Folgende Umsatzprognose lässt sich für einen Drogeriemarkt mit max..000 m² VK anhand des Marktanteilkonzeptes ermitteln: Maximale Umsatzleistung. Im Sinne einer worst-case-analyse werden die maximalen Wirkungen aufgezeigt. Daher ist bei der Umsatzprognose von einem oberen Wert auszugehen. Der tatsächliche Umsatz kann (auch je nach konkretem Betreiber) deutlich niedriger sein. 23

28 Tabelle 4: Umsatzprognose Drogeriemarkt anhand des Marktanteilkonzeptes Einzugsgebiet Kaufkraft Drogerie in Mio. Marktanteil Drogerie in % Umsatz Drogerie in Mio. Umsatz Randsortimente in Mio. * Umsatz Gesamt in Mio. Umsatzherkunft in % 9,0 30 2,7,3 4,0 95 Streuumsätze 0,2 < 0, 0,2 5 Insgesamt 2,9,3 4,2 00 * Der Umsatzanteil mit Randsortimenten beträgt ca. 30 %. Hinsichtlich der Kundenherkunft wurde von mit dem Drogeriewarenbereich vergleichbaren Werten ausgegangen. Quelle: GMA-Berechnungen 205; ca.-werte, Rundungsdifferenzen möglich Somit lässt sich für einen Drogeriemarkt mit max..000 m² VK eine Gesamtumsatzleistung von ca. 4,2 Mio. ermitteln. Hiervon entfallen ca. 2,9 Mio. auf Drogeriewaren und ca.,3 Mio. auf Randsortimente. Folgende Umsatzprognose lässt sich für einen Bekleidungs-/Schuhfachmarkt mit max..000 m² VK anhand des Marktanteilkonzeptes ermitteln: Tabelle 5: Umsatzprognose Bekleidungs-/Schuhfachmarkt anhand des Marktanteilkonzeptes Kaufkraft Bekleidung / Schuhe in Mio. Marktanteil Bekleidung / Schuhe in % Umsatz gesamt in Mio. Umsatzherkunft in % Einzugsgebiet 4,2 3,9 94 Streuumsätze 0, 6 Insgesamt 2,0 00 Es besteht kein abschließendes Konzept hinsichtlich der Belegung der Verkaufsfläche durch die Sortimentsbereiche. Vor diesem Hintergrund wurde von Parametern ausgegangen, die beide Sortimentsbereiche im Durchschnitt abbilden. Quelle: GMA-Berechnungen 205; ca.-werte, Rundungsdifferenzen möglich Somit lässt sich für einen Bekleidungs-/Schuhfachmarkt mit max..000 m² VK eine Gesamtumsatzleistung von ca. 2,0 Mio. ermitteln. Maximale Umsatzleistung. Im Sinne einer worst-case-analyse werden die maximalen Wirkungen aufgezeigt. Daher ist bei der Umsatzprognose von einem oberen Wert auszugehen. Der tatsächliche Umsatz kann (auch je nach konkretem Betreiber) deutlich niedriger sein. 24

29 4. Umsatzherkunft Die Umsatzherkunft des Lebensmittelmarktes lässt sich wie folgt beschreiben: Einzugsgebiet Freudenstadt ca. 5, Mio. ca. 97 % Streukunden ca. 0,2 Mio. ca. 3 % Die Umsatzherkunft eines Drogeriemarktes lässt sich wie folgt beschreiben: Einzugsgebiet Freudenstadt ca. 4,0 Mio. ca. 95 % Streukunden ca. 0,2 Mio. ca. 5 % Die Umsatzherkunft eines Bekleidungs-/Schuhfachmarktes lässt sich wie folgt beschreiben: Einzugsgebiet Freudenstadt ca.,9 Mio. ca. 94 % Streukunden ca. 0, Mio. ca. 6 % 5. Kongruenzgebot Landes- und regionalplanerische Vorgaben Das Kongruenzgebot bedeutet zunächst, dass Einzelhandelsgroßprojekte sich in das zentralörtliche System einfügen müssen. Dabei ist die raumordnerische Kernregelung (Konzentrationsgebot) zu beachten. Darüber hinaus soll die Verkaufsfläche des Einzelhandelsgroßprojektes so bemessen sein, dass deren Einzugsgebiet den zentralörtlichen Verflechtungsbereich nicht wesentlich überschreitet (vgl. LEP BW Ziel und ). Konkretisiert wurden diese Vorgaben durch die Regelung im Einzelhandelserlass Baden- Württemberg (vgl. Pkt ): Eine Verletzung des Kongruenzgebots liegt vor, wenn der betriebswirtschaftlich angestrebte Einzugsbereich des Vorhabens den zentralörtlichen Verflechtungsbereich der Standortgemeinde wesentlich überschreitet. Eine wesentliche Überschreitung ist i.d.r. gegeben, wenn mehr als 30 % des Umsatzes aus Räumen außerhalb des Verflechtungsbereiches erzielt werden soll. 25

30 Die Verflechtungsbereiche sind auf Ebene der Landesplanung für die Mittel- und Oberzentren in Baden-Württemberg als sog. Mittelbereiche definiert (vgl. LEP BW, 2.5). Eine weitere Ausformung erfahren diese darüber hinaus durch die Regionalplanung. Für das Mittelzentrum Freudenstadt umfasst der zugeordnete Mittelbereich (vgl. Regionalplan Nordschwarzwald 205, S. 4) neben der Standortkommune selbst die Kommunen Pfalzgrafenweiler, Grömbach, Wörnersberg Waldachtal, Dornstetten, Klatten, Schopfloch, Baiersbronn, Seewald, Bad Rippoldsau-Schapbach, Loßberg, Betzweiler Wälde, Alpirsbach. 6. Bewertung des Kongruenzgebotes Basierend auf der aus der Umsatzprognose ableitbaren Umsatzherkunft sowie den landesund regionalplanerischen Vorgaben lässt sich das Kongruenzgebot gemäß Einzelhandelserlass Baden-Württemberg wie folgt bewerten: Das Einzugsgebiet des Vorhabens umfasst im Wesentlichen die Standortkommune selbst. Eine über Freudenstadt hinausgehende Ausdehnung des regelmäßigen Einzugsgebietes ist nicht gegeben, was auf den vorwiegenden Nahversorgungscharakter des Vorhabenstandortes und die Angebotssituation im täglichen Bedarfsbereich in Freudenstadt und dessen Umland zurückzuführen ist. Auch Streukundenanteile von außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes sind dem Mittelbereich Freudenstadt zuzuordnen. Demnach sind keine Umsatzanteile von außerhalb des relevanten Verflechtungsbereichs zu erwarten. Das Kongruenzgebot wird eingehalten. Der Umsatz des Vorhabens stammt vollständig aus dem regionalplanerisch definierten Verflechtungsbereich (Mittelbereich) des Mittelzentrums Freudenstadt. 26

31 V. Bewertung des Beeinträchtigungsverbotes Für die Prüfung des Beeinträchtigungsverbotes ist zunächst die Angebots- und Wettbewerbssituation für das Planvorhaben im Einzugsgebiet bzw. im Umland darzustellen und zu bewerten. Ausgehend davon lassen sich die durch das Vorhaben zu erwartenden wettbewerblichen bzw. prüfungsrelevanten städtebaulichen Auswirkungen ermitteln.. Wettbewerbsstrukturen im Untersuchungsraum Zur Bewertung der Wettbewerbssituation in Freudenstadt und im Umland wurde auf Primärdaten der GMA aus dem Untersuchungsraum sowie auf sekundärstatistische Recherchen zurückgegriffen. Als Wettbewerber für das Vorhaben gelten grundsätzlich alle Ladengeschäfte, in denen Warengruppen angeboten werden, die in einem Lebensmittel- und Drogeriemarkt bzw. einem Bekleidungs- und Schuhfachmarkt geführt werden. Allerdings ist aufgrund der Flächengrößen bzw. der geplanten Betriebstypen und des spezifischen Einkaufsverhaltens der Bevölkerung davon auszugehen, dass insbesondere Anbieter aus den jeweiligen Betriebs- / Marktsegmenten als Hauptwettbewerber zu identifizieren sind.. Wettbewerbsstrukturen in Freudenstadt In Freudenstadt sind im Lebensmittelbereich rd m² Verkaufsfläche ansässig. Davon entfallen rd m² Verkaufsfläche auf die Freudenstädter Innenstadt 2. Als wesentliche Wettbewerber zum vorgesehenen Lebensmittelangebot können in Freudenstadt folgende Betriebe festgehalten werden: Kaufland, Großer Supermarkt, ca m² VK, autokundenorientierter Standort im Gewerbegebiet Freudenstadt, neben Bundesstraße B 28 (Stuttgarter Straße), verkehrliche Erreichbarkeit sowie Einsehbarkeit des Standortes sehr gut, Erscheinungsbild nicht mehr ganz zeitgemäß, mehrere Fachmärkte im Vorkassenbereich, die nachfolgend ausgewiesenen Verkaufsflächen sind nach Umsatzschwerpunkt ausgewiesen (unbereinigt). 2 entspricht regionalplanerisch abgegrenztem innerstädtischen Versorgungskern. 27

32 im Standortumfeld weitere großflächige Angebotsstrukturen (u. a. Lidl, Rewe), unauffällige Zufahrt von der Wittlensweiler Straße, gute Stellplatzsituation durch Parkhaus mit 2 Ebenen Rewe, Supermarkt, ca..300 m² VK, autokundenorientierter Standort im Gewerbegebiet Freudenstadt, separater Getränkemarkt mit ca. 350 m² VK, nicht mehr zeitgemäßes Erscheinungsbild und Stellplatzangebot, jedoch leistungsfähiger Anbieter Lidl, Lebensmitteldiscounter, ca..000 m² VK, autokundenorientierter Standort im Gewerbegebiet Freudenstadt, modernes Erscheinungsbild Aldi, Lebensmitteldiscounter, ca. 800 m² VK, Hindenburgstraße am Stadtbahnhof, modernes Erscheinungsbild, übernimmt weitestgehend Nahversorgungsfunktion für Wohngebiete der nördlichen Kernstadt Aldi, Lebensmitteldiscounter, ca..000 m² VK, Lage in Gewerbegebiet Wittlensweiler, modernes Erscheinungsbild mit großem Stellplatzangebot, Standortverbund mit dm und toom-getränkemarkt, weitere Fachmärkte im unmittelbaren Standortumfeld nah & gut Rentschler, Supermarkt, ca. 850 m² VK, Ringstraße, in mischgenutztem Gebäude, Stellplatzsituation nicht optimal durch Kundenparkplätze in Tiefgarage, jedoch mit Pkw und fußläufig gut erreichbar Norma, Lebensmitteldiscounter, ca. 600 m² VK, ungünstiger Verkaufsflächen- und Parkplatzzuschnitt, eher auf Laufkundschaft ausgerichtet, bildet mit E aktiv Markt das einzige größere Lebensmittelangebot im Stadtkern von Freudenstadt. Im Einkaufszentrum auf dem Bauhof-Areal soll ein großer Supermarkt (ca m² VK) als Magnetbetrieb realisiert werden. Des Weiteren ist auf zahlreiche kleinflächige Lebensmittelanbieter (u. a. Horizont Markt) hinzuweisen. Weiterhin befindet sich eine Vielzahl an Betrieben des Lebensmittelhandwerks (Bäckerei, Metzgerei) im gesamten Stadtgebiet von Freudenstadt. Neben dem Angebot in den größeren Lebensmittelmärkten sind ebenfalls mehrere Anbieter im Bereich Getränke vorhanden. Als größter Anbieter ist hier auf den toom-getränkemarkt im Gewerbegebiet Wittlensweiler sowie den Rewe-Getränkemarkt hinzuweisen. Im Segment Biolebensmittel existieren weitere kleinere Anbieter. 28

33 Hinsichtlich der Angebotsstrukturen im Lebensmittelbereich in Freudenstadt ist zusammenfassend festzuhalten, dass sich die Lebensmittelanbieter überwiegend in dezentraler, autokundenorientierter Standortlage befinden. Im Stadtkern von Freudenstadt sind derzeit mit dem nah & gut Rentschler und Norma zwei Angebote vorhanden. Daneben existiert ein Aldi Lebensmitteldiscounter am nördlichen Innenstadtrand. Der gesamte südlich und östlich des historischen Stadtkerns befindliche Siedlungsschwerpunkt verfügt über kein fußläufig erreichbares Grundversorgungsangebot. Im Bereich Drogeriewaren (ohne Apotheken) ist derzeit in Freudenstadt eine Verkaufsfläche von rd..650 m² vorhanden. Die Freudenstädter Innenstadt weist mit dem Drogeriemarkt Müller einen größeren Betrieb in der Loßburger Straße auf. In dezentraler Lage ist v. a. auf den Anbieter dm hinzuweisen, der sich im Standortverbund mit Aldi im Gewerbegebiet Wittlensweiler befindet. Zudem bietet Kaufland auf einer größeren Teilfläche Drogeriewaren an. Als Spezialbetriebe im Bereich Kosmetik und Parfümerie ist auf die Anbieter Stadtparfümerie und Hinker in der Freudenstädter Innenstadt hinzuweisen. Im Bereich Bekleidung ist in Freudenstadt derzeit eine Verkaufsfläche von insgesamt rd m² vorhanden. Auf die Innenstadt entfällt dabei ein Verkaufsflächenanteil von rund 90 %. In der Freudenstädter Innenstadt ist auf das Kaufhaus Peters als wichtigstem Magnetbetrieb zu verweisen. Daneben existiert mit dem Textildiscounter Kik nur noch ein weiteres großflächiges Angebot in der Innenstadt. Die Angebotsstrukturen sind insgesamt durch kleinteilige Betriebe im mittel- bis höherpreisigen Segment geprägt. Zudem ist ein Angebotsschwerpunkt im Segment Damenmode zu erkennen. Als wesentlicher Anbieter außerhalb des innerstädtischen Versorgungskerns kann der Bekleidungsfachmarkt Vögele im Gewerbegebiet Freudenstadt genannt werden. Zudem bietet Kaufland auf Teilflächen ein Angebot im Bekleidungsbereich an. Im Zuge der Realisierung des Einkaufszentrums (Eröffnung Herbst 205) auf dem ehemaligen Bauhof-Areal wird der Anbieter verlagert. Die Mehrstöckigkeit des Objekts bedingt eine geringe Größe der einzelnen Teilflächen und wird modernen Standortanforderung nicht mehr gerecht. Im Einkaufszentrum wird der Anbieter eine Verkaufsfläche von ca..200 m² umfassen (aktuell rd. 700 m² VK). 29

34 Karte 3: Wesentliche Wettbewerber in Freudenstadt (Auswahl) EKZ Bauhof-Areal Sonneneck Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung 3; GMA-Bearbeitung