SIGMARINGEN. Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung von Fachmärkten am Standort In der Au in. Dipl.-Geogr. Gerhard Beck. Ludwigsburg, Juni 2014

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1 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung von Fachmärkten am Standort In der Au in SIGMARINGEN Auftraggeber: Stadt Sigmaringen Projektleitung: Dipl.-Geogr. Julia Wunder Dipl.-Geogr. Gerhard Beck Ludwigsburg, Juni 2014 Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Dresden, Hamburg, Köln, München Hohenzollernstr , Ludwigsburg Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl Telefon: / Telefax: / info@gma.biz,

2 Vorbemerkung Im Januar 2014 erteilte die Stadt Sigmaringen der GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh, Ludwigsburg, den Auftrag zur Erarbeitung einer Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung von Fachmärkten am Standort In der Au in der Stadt Sigmaringen. Im Mittelpunkt der Untersuchung steht die Fragestellung, wie sich die Ansiedlung der vorgesehenen Fachmärkte in wettbewerblicher, städtebaulicher und raumordnerischer Hinsicht auswirkt. Bestandteil der Untersuchung war eine Standortbesichtigung und Sortimentserhebungen im Februar Dabei wurden eine Besichtigung des geplanten Standortes sowie eine Aufnahme der relevanten Wettbewerbssituation und eine städtebauliche Bewertung der Einzelhandelslagen im Untersuchungsraum durchgeführt. Die vorliegende Untersuchung dient der Entscheidungsvorbereitung und -findung für kommunalpolitische und bauplanungsrechtliche Entscheidungen der Stadt Sigmaringen. Alle Informationen im vorliegenden Dokument sind sorgfältig recherchiert; der Bericht wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität aller Inhalte kann die GMA keine Gewähr übernehmen. Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß 2 Abs. 2 sowie 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutz der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugsweise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auftraggebers unter Angabe der Quelle zulässig. G M A Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg, im Juni 2014 BE WRJ skh

3 Inhaltsverzeichnis Seite I. Grundlagen 1 1. Aufgabenstellung 1 2. Rechtliche Rahmenbedingungen 2 3. Daten zum Vorhaben 5 II Standort, Einzugsgebiet und Kaufkraft 6 1. Makrostandort Sigmaringen 6 2. Mikrostandort In der Au 9 3. Einzugsgebiet und Bevölkerung Projektrelevante Kaufkraft im Einzugsgebiet 13 III Wettbewerbssituation Projektrelevante Wettbewerbssituation in Sigmaringen Projektrelevante Wettbewerbssituation im Mittelbereich Sigmaringen Projektrelevante Wettbewerbssituation außerhalb des Einzugsgebietes 24 IV Umsatzerwartung und -herkunft Flächenproduktivitäten und Umsatzleistung Marktanteilkonzept 30 V Städtebauliche und raumordnerische Auswirkungen Methodische Vorbemerkungen Kaufkraftbewegungen und städtebauliche / raumordnerische Auswirkungen 34

4 2.1 Städtebauliche Auswirkungen in Sigmaringen Raumordnerische Auswirkungen im weiteren Einzugsgebiet Raumordnerische Auswirkungen in den zu prüfenden zentralen Orten außerhalb des Einzugsgebietes 41 VI Prüfkriterien der Landes- und Regionalplanung Integrationsgebot Kongruenzgebot Beeinträchtigungsverbot 44 VII Zusammenfassung der raumordnerischen Bewertung 48 VIII Empfehlungen zum Flächenkonzept Detailanalyse Innenstadt Sigmaringen Empfehlungen zum Flächenkonzept 53

5 I. Grundlagen 1. Aufgabenstellung Am Standort In der Au in Sigmaringen ist die Ansiedlung von Fachmärkten mit einem Verkaufsflächenumfang von rund m² geplant. Der Standort befindet sich neben dem bestehenden innerstädtischen Fachmarktzentrum mit den Anbietern Lidl, dm, Deichmann, mister*lady und takko. Am fand eine erste Vorstellung der Projektkonzeption für das Fachmarktzentrum in Sigmaringen statt. Unter Teilnahme des Regierungspräsidiums Tübingen, des Regionalverbandes Bodensee-Oberschwaben, des Handelsverbandes und der IHK wurden die Grundlagen für die Durchführung der Auswirkungsanalyse abgestimmt. Generell orientiert sich die Untersuchung an den raumordnerischen Prüfkriterien Integrationsgebot, Kongruenzgebot und Beeinträchtigungsverbot, wobei das Integrationsgebot formal nicht weiter zu behandeln ist. Da sich der Standort jedoch in einiger Entfernung zur historischen Altstadt von Sigmaringen befindet, wurde einvernehmlich festgelegt, dass neben den überörtlichen Auswirkungen als weiterer Schwerpunkt die Auswirkungen auf die bestehende Innenstadt von Sigmaringen im Detail zu untersuchen sind. Da es sich hierbei insgesamt um ein Vorhaben mit einer Verkaufsfläche von mehr als 800 m² handelt, ist das Gesamtvorhaben als großflächiger Einzelhandelsbetrieb gemäß 11 Abs. 3 BauNVO einzustufen. Als Prüfkriterien sind dabei die im 11 Abs. 3 BauNVO genannten städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen heranzuziehen, die durch die entsprechenden Ausführungen des Einzelhandelserlasses Baden-Württemberg präzisiert werden. Im Einzelnen sind folgende Punkte zu bearbeiten: Beurteilung des Makrostandortes Sigmaringen und des konkreten Mikrostandortes In der Au Definition des Vorhabens und Daten zu den geplanten Sortimenten / Verkaufsflächen 1

6 Abgrenzung der voraussichtlichen Einzugsgebietes Berechnung der sortimentsspezifischen Kaufkraftpotenziale im Untersuchungsraum projektrelevante Wettbewerbsanalyse in Sigmaringen und im überörtlichen Einzugsgebiet Berechnung der Umsatzerwartung und Umsatzherkunft der geplanten Nutzungen auf Basis des Marktanteilkonzeptes Analyse der möglichen wirtschaftlichen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen der geplanten Fachmärkte Zusammenfassende Beurteilung und Empfehlungen zum Flächenkonzept. Damit werden die wesentlichen Grundlagendaten zur Entscheidungsvorbereitung zusammengestellt. 2. Rechtliche Rahmenbedingungen Zur weiteren Beurteilung sind folgende Vorschriften heranzuziehen: 11 Abs. 3 BauNVO (Zulässigkeit von Ansiedlungen des großflächigen Einzelhandels, insbesondere unter Beachtung der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung) Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg vom Verwaltungsvorschrift des Wirtschaftsministeriums Baden-Württemberg zur Ansiedlung von Einzelhandelsgroßprojekten Raumordnung, Bauleitplanung und Genehmigung von Vorhaben ( Einzelhandelserlass ) vom Für die nachfolgende Beurteilung der Zulässigkeit des Vorhabens ist als Maßstab u.a. 11 Abs. 3 BauNVO zu beachten: 1. Einkaufszentren, 2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf 2

7 die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, 3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nr. 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind, sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des 3 des Bundesimmissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt. Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1, Nr. 2 und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche m² überschreitet. Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei weniger als m² Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als m² nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und Größe der Gemeinde und ihrer Stadtteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen. Neben den Instrumentarien der BauNVO ist eine Steuerung der Einzelhandelsentwicklung auch durch landesplanerische Überprüfung von Einzelhandelsgroßprojekten vorgesehen. Der Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg legt in Bezug auf großflächige Einzelhandelsvorhaben als wesentliche Zielsetzungen fest: Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe für Endverbraucher (Einzelhandelsgroßprojekte) sollen sich in das zentralörtliche Versorgungssystem einfügen; sie dürften i.d.r. nur in Ober-, Mittel- und Unterzentren ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. Die Verkaufsfläche der Einzelhandelsgroßprojekte soll so bemessen sein, dass deren Einzugsbereich deren zentralörtlichen Verflechtungsbereich nicht wesentlich überschreitet. Die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich und die Funktionsfähigkeit anderer Zentraler Orte dürfen nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Einzelhandelsgroßprojekte dürfen weder durch ihre Lage und Größe, noch durch ihre Folgewirkungen die Funktionsfähigkeit der Stadt und Ortskerne der Standortgemeinde wesentlich beeinträchtigen. Einzelhandelsgroßprojekte sollen vorrangig an städtebaulich integrierten Standorten ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. (Plansätze 3.3.7, und des LEP). Der Einzelhandelserlass Baden-Württemberg vom 21. Februar 2001 präzisiert die Regelungen von BauNVO und Raumordnungsrecht und ist ein wesentliches Instrument zur Bewertung der Auswirkungen von Einzelhandelsgroßbetrieben (schädliche Umwelteinwir- 3

8 kungen, Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung, die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, das Orts- und Landschaftsbild, den Naturhaushalt und den Verkehr). Das Kongruenzgebot, das Beeinträchtigungsverbot und das Integrationsgebot sind zentrale Bestandteile der Beurteilung von Einzelhandelsgroßprojekten: Das Kongruenzgebot besagt, dass Einzelhandelsgroßprojekte in der Regel nur in Ober-, Mittel- und Unterzentren errichtet werden dürfen und sich in ihrer Versorgungsfunktion am regionalplanerisch abgegrenzten Ober-, Mittel- bzw. Nahbereich orientieren sollen. Das Kongruenzgebot ist verletzt, wenn mehr als 30 % des Umsatzes eines anzusiedelnden Einzelhandelsgroßbetriebs aus Räumen, die außerhalb des regionalplanerisch definierten Verflechtungsbereiches liegen, erwirtschaftet werden; in diesem Fall ist von einer wesentlichen Überschreitung des zentralörtlichen Verflechtungsbereichs auszugehen. Das Beeinträchtigungsverbot bestimmt, dass das städtebauliche Gefüge und die Funktionsfähigkeit der Stadt- oder Ortskerne bzw. die verbrauchernahe Versorgung im Einzugsbereich des Vorhabens nicht beeinträchtigt werden dürfen. Beeinträchtigungen sind anzunehmen, wenn Umsatzverluste im betreffenden zentralörtlichen Versorgungskern im vorhabensspezifischen Sortimentsbereich die 10 %- Schwelle (bei innenstadtrelevanten Sortimenten) bzw. die 20 %-Schwelle (bei nicht innenstadtrelevanten Sortimenten) überschreiten, da ab diesen Größenordnungen mit Geschäftsaufgaben zu rechnen ist. Laut Integrationsgebot sollen großflächige Einzelhandelsbetriebe mit innenstadtrelevanten Sortimenten nur in integrierten Lagen, d.h. in der Innenstadt bzw. im Stadtteilzentrum angesiedelt werden. Wie bereits in der Aufgabenstellung angemerkt, wird das Integrationsgebot an dieser Stelle nicht weiter beurteilt. 4

9 3. Daten zum Vorhaben Nach Angaben des Investors steht die Flächen- und Sortimentskonzeption noch nicht abschließend fest. Vorgesehen ist eine Größenordnung von bis zu m² VK. Als Prüfgrundlage für die vorliegende Auswirkungsanalyse wurde von folgender maximaler Konzeption ausgegangen. Textil: ca m² Schuhe: ca. 500 m² Biolebensmittel: ca. 550 m² Haushaltswaren: ca. 530 m² Baby- / Kinderbedarf oder Möbel: ca m² Sport / Outdoor: ca. 350 m² Spielwaren / Schreibwaren: ca. 250 m² Sonstiges: ca. 150 m² 1 Denkbare Betreiber entstammen dem Fachmarktsegment und weisen eine Markenorientierung sowie abhängig vom Sortiment eine gewisse bzw. hohe Ausstrahlungskraft über Sigmaringen hinaus auf (v. a. bei spezialisierten Angebotsformen wie Sport / Outdoor oder Baby-/ Kinderbedarf). 1 Die Sonstigen Sortimente können derzeit keinen konkreten Branchen zugeordnet werden, so dass diese im weiteren Gutachten nicht untersucht werden. 5

10 II Standort, Einzugsgebiet und Kaufkraft 1. Makrostandort Sigmaringen Die Stadt Sigmaringen (ca Einwohner 1 ) liegt in der Region Bodensee- Oberschwaben und ist Kreisstadt des gleichnamigen Landkreises. Im Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg ist Sigmaringen die zentralörtliche Funktion eines Mittelzentrums zugewiesen. Zum Mittelbereich gehören u. a. die Unterzentren Mengen und Gammertingen. Durch die vergleichsweise große Entfernung zu den umliegenden Mittelund Oberzentren (Albstadt, Bad Saulgau, Pfullendorf) besitzt Sigmaringen eine bedeutende Versorgungsfunktion für die benachbarten Städte und Gemeinden. Die Verkehrsanbindung Sigmaringens erfolgt über mehrere Bundesstraßen (B 32, B 313 und B 463). Ein unmittelbarer Anschluss an das Autobahnnetz besteht nicht; die Autobahn A 81 verläuft ca km westlich von Sigmaringen. Sigmaringen ist weiterhin an das Netz der Deutschen Bahn angebunden mit direkten Verbindungen u. a. nach Tuttlingen und Ulm. Die Siedlungsstruktur wird durch die relativ kompakte Kernstadt geprägt, die auch den Einwohnerschwerpunkt darstellt. Westlich an die Kernstadt anschließend liegt der Stadtteil Laiz, der mit knapp über Einwohnern die zweitgrößte Bevölkerungszahl aufweist. Deutlich kleiner sind die weiteren vier Stadtteile Unterschmeien, Oberschmeien, Jungnau und Gutenstein, die siedlungsstrukturell abgesetzt nördlich bzw. westlich der Kernstadt gelegen sind. Die Einzelhandelsstruktur von Sigmaringen kann wie folgt charakterisiert werden: Die Innenstadt von Sigmaringen lässt sich in drei Teilbereiche gliedern: o Die Altstadt von Sigmaringen erstreckt sich im Wesentlichen entlang der Fürst-Wilhelm-Straße sowie der Schwabstraße, die beide größtenteils als Fußgängerzone ausgewiesen sind. Ein überwiegend durchgängiger Einzelhandelsbesatz ist zudem im westlichen Teil der Antonstraße, in der Burgstraße sowie im östlichen Teil der Laizer Straße vorhanden. 1 Quelle: Stadt Sigmaringen 6

11 o o Als weiterer Einzelhandelsschwerpunkt am westlichen Rand der Innenstadt ist auf den großflächigen Lebensmittelanbieter Kaufland in der Georg- Zimmerer-Straße hinzuweisen. Ergänzt wird die Innenstadt durch das direkt östlich der Bahnlinie angrenzende Fachmarktzentrum In der Au. Hier sind neben einem Lidl- Lebensmitteldiscounter diverse Nonfood-Fachmärkte (Takko, dm, mister*lady Jeans) ansässig. Ein dezentraler Versorgungsschwerpunkt befindet sich im südöstlichen Stadtgebiet im Gewerbegebiet an der Friedrich-List-Straße. Hier sind u. a. der toom- Baumarkt, das E-Center sowie weitere Fachmärkte u. a. aus den Bereichen zoologischer Bedarf (Fressnapf), Möbel (SB-Möbelaktionshalle, Dänisches Bettenlager) und Bekleidung (Vögele) ansässig. Ein weiterer Einzelhandelsschwerpunkt existiert im Bereich des Gewerbegebietes Käppeleswiesen (u. a Euronics, MediMax Elektrofachmarkt) und des Nahversorgungsstandortes In den Burgwiesen (Aldi, Edeka) nordwestlich der Sigmaringer Innenstadt. Den Stadtteilen kommt nur eine untergeordnete Versorgungsbedeutung zu. Lediglich im Stadtteil Laiz ist ein etwas umfangreicheres Einzelhandelsangebot vorhanden. 7

12 Karte 1: Zentrale-Orte-Struktur im Untersuchungsraum Legende Oberzentrum Mittelzentrum Unterzentrum Kleinzentrum Mittelbereich erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Bearbeitung

13 2. Mikrostandort In der Au Der Projektstandort In der Au befindet sich westlich der Innenstadt bzw. der Bahntrasse und ist derzeit unbebaut. Das Standortumfeld ist im Norden durch das Fachmarktzentrum zwischen Fürst- Wilhelm-Straße und Landesbahnstraße mit Anbietern wie Lidl, dm, Takko, mister*lady Jeans etc. begrenzt. Westlich schließt sich die Bahntrasse mit einer Fußgängerverbindung zu den Bahnsteigen an. Östlich und südlich wird der Planstandort durch eine gemischt-genutzte mehrgeschossige Bebauung (AOK, Bildungseinrichtungen, Wohnen) begrenzt. Die verkehrliche Erreichbarkeit ist über die Fürst-Wilhelm-Straße sowie die Straße In der Au gewährleistet. Die Zufahrt für den regionalen Verkehr auf der B 32 erfolgt über die Abfahrt an der die Fürst-Wilhelm-Straße. Die Erreichbarkeit mit dem ÖPNV ist über die im Umfeld gelegene Bushaltestelle In der Au (Stadtbus Linie 3) gegeben. Die Anbindung an die Altstadt erfolgt über den Bahnübergang im Bereich der Fürst-Wilhelm-Straße. Der Standort In der Au ist im Einzelhandelskonzept der Stadt Sigmaringen als Teil des zentralen Versorgungsbereiches ausgewiesen. Abbildung 1: Aufnahme Planstandort und angrenzendes Fachmarktzentrum Quelle: GMA

14 Karte 2: Mikrostandort In der Au Planstandort Innenstadt gemäß EHK Sigmaringen Quelle: Kartengrundlage Stadt Sigmaringen; GMA-Bearbeitung

15 3. Einzugsgebiet und Bevölkerung Die Abgrenzung des Einzugsgebietes für das geplante Fachmarktzentrum ist die wichtigste Voraussetzung zur Ermittlung des Bevölkerungspotenzials und zur Berechnung der projektrelevanten Kaufkraft. Als Einzugsgebiet wird derjenige Bereich definiert, innerhalb dessen die Verbraucher den Standort voraussichtlich regelmäßig aufsuchen. Bei der konkreten Abgrenzung des Einzugsgebietes wurden insbesondere folgende Kriterien berücksichtigt: wesentliche Strukturdaten des Untersuchungsraumes (z. B. Siedlungsstruktur, Pendlerbeziehungen etc.) Lage des Standortes im Stadtgebiet projektrelevante Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum ausgewählte Zeit- und Distanzwerte des Verbraucherverhaltens (= empirische Erfahrungswerte). Als Einzugsgebiet für das geplante Fachmarktzentrum wird, wie abgestimmt, der regionalplanerisch definierte Mittelbereich Sigmaringen mit ca Einwohnern zugrunde gelegt. Wie im Einzelhandelskonzept der Stadt angemerkt, bestehen darüber hinaus einzelne Verflechtungen zum Unterzentrum Meßkirch bzw. zum Mittelzentrum Pfullendorf. Hinzu kommen gewisse Zuflüsse durch touristische Umsätze sowie durch die Arbeitsplatzzentralität von Sigmaringen. Diese werden als Streuumsätze bei den Berechnungen gesondert berücksichtigt. Im Einzelnen kann das Einzugsgebiet wie folgt zoniert werden: Zone I Stadt Sigmaringen Einwohner Zone II restlicher Mittelbereich Sigmaringen Einwohner Einzugsgebiet (= Mittelbereich Sigmaringen) insgesamt Einwohner 1 2 Quelle: Angaben der Stadt Sigmaringen. Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg. 11

16 Karte 3: Einzugsgebiet der geplanten Fachmärkte am Standort Sigmaringen Legende Zonen Zone I Zone II Zentrale Orte Oberzentrum Mittelzentrum Unterzentrum Kleinzentrum erstellt mit Regiograph Planung erstellt 12; mit Regiograph GMA-Bearbeitung Planung 12; GMA-Bearbeitung

17 4. Projektrelevante Kaufkraft im Einzugsgebiet Nach Berechnung des Statistischen Bundesamtes sowie eigenen Angaben beträgt die ladeneinzelhandelsrelevante Kaufkraft einschließlich der Ausgaben im Lebensmittelhandwerk in Deutschland pro Kopf der Wohnbevölkerung aktuell ca Davon entfallen auf Nahrungs- und Genussmittel ca und auf Nichtlebensmittel ca Für die nachfolgende Kaufkraftberechnung wurden die Verbrauchsausgaben auf die projektrelevanten Branchen bzw. Nutzungen abgestimmt. Folgende Pro-Kopf-Kaufkraftwerte wurden in Ansatz gebracht: Bekleidung 478 Schuhe 140 Lebensmittel Haushaltswaren / GPK 98 Baby-, Kinderartikel 50 Möbel 364 Sport, Outdoor 62 Spielwaren / Schreibwaren 148. Vor dem Hintergrund des abgegrenzten Einzugsgebietes lassen sich unter Berücksichtigung von sortimentsspezifischen Pro-Kopf-Ausgaben und dem regionalen Kaufkraftniveau 1 folgende projektrelevante Kaufkraftvolumina ermitteln: 1 Die Fa. MB Research, Nürnberg, berechnet die Kaufkraftkennziffer auf Grundlage der Steuerstatistik. Derzeit beträgt sie für die Stadt Sigmaringen 96,9 (Bundesdurchschnitt = 100,0). Im überörtlichen Einzugsgebiet liegen die Kaufkraftkennziffern zwischen 90,9 (Beuron) und 102,7 (Hettingen). 13

18 Tabelle 1: Projektrelevantes Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet (in Mio. ) Sortimente Zone I (= Sigmaringen) Zone II (= restl. Mittelbereich Sigmaringen Einzugsgebiet insgesamt Textil 7,2 23,1 30,3 Schuhe 2,1 6,8 8,9 (Bio-)Lebensmittel 28,3 90,5 118,8 Haushaltswaren 1,5 4,7 6,2 Baby-, Kinderartikel 0,8 2,4 3,2 Möbel 5,5 17,6 23,1 Sport, Outdoor 0,9 3,0 3,9 Spielwaren / Schreibwaren 2,2 7,2 9,4 Quelle: GMA-Berechnungen 2014; ca.-werte gerundet (Rundungsdifferenzen möglich) Zusätzlich ist bei Lebensmittelmärkten auch ein Umsatzanteil mit Randsortimenten des Nichtlebensmittelbereiches zu berücksichtigen. Der Anteil des Nonfood-Sektors liegt bei dem geplanten Bio-Supermarkt derzeit bei ca. 10 %. Die ermittelten Nachfragepotenziale bilden die Grundlage für die branchen- und sortimentsspezifischen Berechnungen zum Marktanteilkonzept. 14

19 III Wettbewerbssituation 1. Projektrelevante Wettbewerbssituation in Sigmaringen Im Einzelhandelskonzept der Stadt Sigmaringen, welches 2011 / 2012 erarbeitet wurde, wurde eine Gesamtverkaufsfläche (alle Branchen) von rd m² in 148 Betrieben erfasst. In Relation zur Stadtgröße kann Sigmaringen damit als sehr leistungsfähiges Mittelzentrum eingestuft werden. Im Februar 2014 wurde der projektrelevante Einzelhandelsbesatz der Stadt Sigmaringen aktualisiert. Tabelle 2: Branche Verkaufsfläche und Umsatzleistung der bestehenden Betriebe in Sigmaringen (nur untersuchungsrelevante Branchen) davon Verkaufsfläche Innenstadt weitere Standortlagen Umsatzschätzung der Bestandsbetriebe / Teilsortimente Bekleidung m² m² m² Mio. Schuhe m² m² Mio. Biolebensmittel* 140 m² 140 m² --- 0,5 0,6 Mio. Haushaltswaren m² 830 m² 375 m² 3 4 Mio. Baby- und Kinderbedarf** 85 m² 85 m² --- 0,2 0,3 Mio. Möbel m² m² 3 4 Mio. Sport, Outdoor 840 m² 820 m² 20 m² 2,4 2,5 Mio. Spiel- und Schreibwaren 400 m² 275 m² 125 m² 2,0 2,1 Mio. * inkl. Teilsortiment in den Drogeriefachmärkten ** ohne C&A-Kids-Store, da Schließung bzw. Integration in den zweiten C&A-Store geplant ist. Quelle: GMA-Erhebung; Einzelhandelskonzept Stadt Sigmaringen Dabei wurden Betriebe mit einer relevanten Verkaufsfläche von rd m² erfasst 1. Davon entfallen ca m² VK (ca. 63 %) auf die definierte Innenstadt und m² VK (ca. 37 %) auf gewerblich geprägte Fachmarktlagen. Für die Sortimentsgruppe Bekleidung / Schuhe / Sport liegt der Verkaufsflächenanteil in der Innenstadt bei ca. 82 %. 1 Dabei wurden auch die Teilsortimente bei Mehrbranchenunternehmen (SB-Warenhaus, Baumarkt etc.) erfasst. Eine Erfassung des Bio-Sortimentes bei den Lebensmittelanbietern ist methodisch nicht leistbar. Der noch bestehende Anbieter C&A-Kids geht nach eigenen Angaben kurzfristig im neu errichteten C&A-Geschäft auf. 15

20 Abbildung 2: Verteilung der Verkaufsfläche im Stadtgebiet Projektrelevante Sortimente insgesamt Detailbetrachtung: Bekleidung / Schuhe / Sport 33% 67% 18% 82% Innenstadt sonstige Lagen Innenstadt sonstige Lagen Quelle: GMA-Erhebung 2014 Da der überwiegende Teil der geplanten Verkaufsfläche auf die Sortimentsgruppe Bekleidung / Schuhe / Sport entfällt, wird hierfür eine detaillierte Betrachtung für die innerstädtischen Betriebe vorgenommen. Für die bestehenden Betriebe in der Innenstadt ist ein hoher Grad an Markenorientierung festzuhalten. Der Markenbesatz ist sowohl in Mono-Label-Stores (u. a. Cecil, Esprit) als auch in Multi-Label-Stores (u.a. Hofmann-Moden, Moden Robben, Madison etc.) vertreten. Rund zwei Drittel der Anbieter bzw. ca. 60 % der Verkaufsfläche entfallen auf inhabergeführte Betriebe. Der Filialisierungsgrad liegt bezogen auf die Verkaufsfläche bei ca. 40 %. 16

21 Abbildung 3: Detailbetrachtung der Sortimentsgruppe Bekleidung / Schuhe / Sport Markenorientierung (in % der Verkaufsfläche) Filialisierungsgrad (in % der Verkaufsfläche) 39% 61% 60% 40% Markenorientierung vorhanden keine Markenorientierung inhabergeführt filialisiert Quelle: GMA-Erhebung

22 Karte 4: Hauptwettbewerber in der Innenstadt von Sigmaringen Legende strukturprägende Wettbewerber Bekleidung Schuhe Sport Haushaltswaren Spiel- und Schreibwaren Baby- und Kinderbedarf Bioartikel (Teilsortiment) erstellt mit openstreetmap GMA-Bearbeitung

23 2. Projektrelevante Wettbewerbssituation im Mittelbereich Sigmaringen Im Mittelbereich Sigmaringen wurden vereinbarungsgemäß die Zentralen Orte (ab Stufe Kleinzentrum) untersucht und die projektrelevanten Anbieter in folgenden Lagen erfasst: Innenstadt / Ortskerne Fachmarktstandort / -zentren Standorte an Ausfallstraßen Betriebe in Streulagen bzw. Wohngebieten wurden nicht berücksichtigt. In der folgenden Tabelle werden die strukturprägenden Anbieter ab 150 m² VK dargestellt und hinsichtlich der städtebaulichen Lage eingeordnet. Die Bewertung der städtebaulichen Lage wird vor dem Hintergrund der rechtlichen Schützwürdigkeit der Handelsstrukturen in den städtebaulich integrierten Lagen i.s. der Zentralen Versorgungsbereiche vorgenommen. Tabelle 3: Strukturprägende Wettbewerbsbetriebe (> 150 m² Verkaufsfläche) Stadt / Kommune Anbieter Städtebauliche Lage Verkaufsfläche Bekleidung Gammertingen Göggel und Rösch Outlets nicht integriert m² Gammertingen Takko nicht integriert m² Mengen KiK integriert m² Gammertingen NKD integriert m² Gammertingen Jeans and Basic nicht integriert m² Mengen Mode König (DOB, Haka) integriert m² Schuhe / Lederwaren Krauchenwies Schuhbasar (Schuhhaus Nipp) nicht integriert m² Mengen Quick Schuh integriert m² 19

24 Stadt / Kommune Anbieter Städtebauliche Lage Verkaufsfläche Sport Mengen Intersport Dietsche integriert > 800 m² Haushaltswaren / GPK Gammertingen Haushaltswaren Spohn integriert > 800 m² Mengen Schanz integriert m² Mengen Bacher integriert m² Kinder- und Babybedarf Gammertingen Kanz Outlet nicht integriert m² Bio- und Reformwaren Stetten a.k.m. Stettener Markthalle integriert m² Gammertingen Lebenslust Naturkost integriert m² Mengen Schreib- und Spielwaren Mengen Parfümerie / Reformhaus Manter Ziegler Schreib- und Spielwaren integriert m² integriert m² Gammertingen Mey integriert m² Quelle: GMA-Erhebungen 2014 Zusammengefasst dargestellt sind die höchsten Bestandsverkaufsflächen für das Segment Bekleidung festzuhalten. Bezogen auf den Grad der städtebaulichen Integration der Betriebe ist insbesondere in diesem Segment nahezu die Hälfte der Verkaufsflächen außerhalb von zentralen, integrierten Lagen ansässig. Auch im Segment Schuhe trifft dies auf mehr als zwei Drittel der Flächen zu. Mit Ausnahme des Segmentes Baby- und Kinderbedarf sind die weiteren Sortimente ganz überwiegend an integrierten Lagen ansässig. 20

25 Tabelle 4: Wettbewerbssituation im Mittelbereich Sigmaringen Branche Projektrelevante Verkaufsfläche in den untersuchungsrelevanten Orten insgesamt integriert davon nicht integriert Umsatzschätzung der Bestandsbetriebe / Teilsortimente Bekleidung m² 54% 46 % 9 10 Mio. Schuhe m² 63 % 37 % 3 4 Mio. Biolebensmittel 495 m² 100 % Mio. Haushaltswaren m² 98 % 2 % 3 4 Mio. Baby- und Kinderbedarf 710 m² 21 % 79 % 1 2 Mio. Möbel* 260 m² 100 % --- 0,5 1,0 Mio. Sport, Outdoor 800 m² 100 % Mio. Spiel- und Schreibwaren 545 m² 100 % Mio. * Nur Verkaufsfläche, keine Handwerksbetriebe etc. Quelle: GMA-Erhebungen / Umsatzschätzung 2014 Betrachtet man die untersuchungsrelevanten zentralen Orte, dann konzentrieren sich die projektrelevanten Betriebe auf die Kommunen Gammertingen und Mengen. In den folgenden Karten sind die relevanten strukturprägenden Anbieter graphisch verortet. 21

26 Karte 5: Wettbewerbssituation Gammertingen (strukturprägende Anbieter) Legende: Betriebstypen Fachgeschäft Fachmarkt Outlet Sortimente Bio- und Reformwaren Schreib- und Spielwaren Bekleidung Schuhe / Lederwaren Sportartikel Haushaltswaren / GPK Baby- und Kinderbedarf Möbel, Einrichtungsgegenstände Ortskern / Innenstadt lt. Reg. EHK Bei mehreren Teilsortimenten innerhalb eines Betriebes wurden die Sortimente jeweils farblich gekennzeichnet, der Firmenname jedoch nur einmal angeführt. erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Bearbeitung

27 Karte 6: Wettbewerbssituation Mengen (strukturprägende Anbieter) Legende: Betriebstypen Fachgeschäft Fachmarkt Outlet Sortimente Bio- und Reformwaren Schreib- und Spielwaren Bekleidung Schuhe / Lederwaren Sportartikel Haushaltswaren / GPK Baby- und Kinderbedarf Möbel, Einrichtungsgegenstände Ortskern / Innenstadt lt. Reg. EHK Bei mehreren Teilsortimenten innerhalb eines Betriebes wurden die Sortimente jeweils farblich gekennzeichnet, der Firmenname jedoch nur einmal angeführt. erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Bearbeitung

28 3. Projektrelevante Wettbewerbssituation außerhalb des Einzugsgebietes Zusätzlich zur Standortkommune Sigmaringen und den relevanten zentralen Orten im Mittelbereich Sigmaringen wurden das Mittelzentrum Pfullendorf sowie die Unterzentren Meßkirch und Winterlingen untersucht. Hier sind folgende Verkaufsflächen vorhanden: Tabelle 5: Wettbewerbssituation in den weiteren Zentralen Orten Branche Projektrelevante Verkaufsfläche in den untersuchungsrelevanten Orten Insgesamt integriert davon nicht integriert Umsatzschätzung der Bestandsbetriebe / Teilsortimente Bekleidung m² 67 % 33 % Mio. Schuhe m² 61 % 39 % 4 5 Mio. Biolebensmittel 150 m² 47 % 53 % 0,5 1,0 Mio. Haushaltswaren 695 m² 60 % 40 % 1 2 Mio. Baby- und Kinderbedarf m² 89 % 11 % 2 3 Mio. Möbel* m² 63 % 37 % Mio. Sport** 725 m² 100 % Mio. Spiel- und Schreibwaren m² 24 % 76 % 5 6 Mio. * Nur Verkaufsfläche, keine Handwerksbetriebe etc. ** inkl. Marco Sport Quelle: GMA-Erhebungen / -Umsatzschätzung 2014 In den folgenden Karten sind, wie auch für Gammertingen und Mengen, die relevanten strukturprägenden Anbieter in Pfullendorf, Meßkirch und Winterlingen dargestellt. 24

29 Karte 7: Wettbewerbssituation Pfullendorf (strukturprägende Anbieter) Legende: Betriebstypen Fachgeschäft Fachmarkt Outlet Sortimente Bio- und Reformwaren Schreib- und Spielwaren Bekleidung Schuhe / Lederwaren Sportartikel Haushaltswaren / GPK Baby- und Kinderbedarf Möbel, Einrichtungsgegenstände Ortskern / Innenstadt lt. Reg. EHK Bei mehreren Teilsortimenten innerhalb eines Betriebes wurden die Sortimente jeweils farblich gekennzeichnet, der Firmenname jedoch nur einmal angeführt. erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Bearbeitung

30 Karte 8: Wettbewerbssituation Meßkirch (strukturprägende Anbieter) Legende: Betriebstypen Fachgeschäft Fachmarkt Outlet Sortimente Bio- und Reformwaren Schreib- und Spielwaren Bekleidung Schuhe / Lederwaren Sportartikel Haushaltswaren / GPK Baby- und Kinderbedarf Möbel, Einrichtungsgegenstände Ortskern / Innenstadt lt. Reg. EHK Bei mehreren Teilsortimenten innerhalb eines Betriebes wurden die Sortimente jeweils farblich gekennzeichnet, der Firmenname jedoch nur einmal angeführt. erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Bearbeitung

31 Karte 9: Wettbewerbssituation Winterlingen (strukturprägende Anbieter) Legende: Betriebstypen Fachgeschäft Fachmarkt Outlet Sortimente Bio- und Reformwaren Schreib- und Spielwaren Bekleidung Schuhe / Lederwaren Sportartikel Haushaltswaren / GPK Baby- und Kinderbedarf Möbel, Einrichtungsgegenstände Ortskern / Innenstadt lt. Reg. EHK Bei mehreren Teilsortimenten innerhalb eines Betriebes wurden die Sortimente jeweils farblich gekennzeichnet, der Firmenname jedoch nur einmal angeführt. erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Bearbeitung

32 IV Umsatzerwartung und -herkunft 1. Flächenproduktivitäten und Umsatzleistung Auf Basis der geplanten Branchenstruktur wird die Umsatzerwartung des Vorhabens ermittelt. Die zugrunde gelegten Flächenleistungen wurden mit den am Verfahren Beteiligten abgestimmt. Dabei wird zwischen einem unterer Ansatz (durchschnittlich attraktive Anbieter) und einem oberer Ansatz (attraktive Anbieter mit hoher Ausstrahlungskraft und Markenorientierung) unterschieden 1. Tabelle 6: Abgestimmte Flächenleistungen für die relevanten Fachmärkte / Sortimente Flächenproduktivitäten (Umsatz je m² Verkaufsfläche) Unterer Ansatz Oberer Ansatz Textil * Schuhe Biolebensmittel Haushaltswaren Baby-, Kinderartikel, Möbel Sport, Outdoor Spielwaren / Schreibwaren * vgl. die folgenden textlichen Ausführungen Quelle: Abstimmungstermin Auf Wunsch der IHK Weingarten wurde im Nachgang zum 1. Abstimmungstermin eine Erhöhung der Flächenleistung im Bekleidungssegment von auf / m² VK für den oberen Ansatz vorgeschlagen. Dieser neue Wert begründete sich auf der Annahme der IHK, dass sich ein international agierender Filialbetrieb am Standort in Sigmaringen ansiedeln könnte. Aus gutachterlicher Einschätzung sprechen folgende Argumente gegen die Zugrundelegung des oberen Wertes von / m² VK: 1 Bei diesen Anbietern wir ein höheres Umsatzvolumen unterstellt und somit theoretischen höhere Umverteilungsquoten bei anderen Anbietern. Tatsächlich sind jedoch ausdrücklich solche Anbieter in Sigmaringen erwünscht. Insofern ist der Begriff worst case an dieser Stelle nur im Sinne einer quantitativen Betrachtung der Umverteilungseffekte zu verstehen. 28

33 Die angenommene Flächenleistung ist durch die Abschöpfung der Kaufkraft der Wohnbevölkerung im Mittelbereich Sigmaringen, der das Kerneinzugsgebiet darstellt, nicht realisierbar. Nimmt man hypothetisch einen Store mit ca m² VK an und stellt den Planumsatz von ca. 7,2 Mio. dem in Sigmaringen und im Einzugsgebiet zur Verfügung stehenden Kaufkraftvolumen von ca. 30,3 Mio. gegenüber, müsste der Store einen Marktanteil von % im gesamten Einzugsgebiet erreichen. Dieser Wert ist aus gutachterlicher Sicht und unter Berücksichtigung des relevanten Bestandes bzw. der Einkaufsverflechtungen im Untersuchungsraum nicht darstellbar. An anderen großstädtischeren Standorten wie Reutlingen sind Flächenleistungen von > / m² VK eher realistisch. Beim Mittelzentrum Sigmaringen handelt es sich mit Einwohnern um ein eher kleineres Mittelzentrum, welches für einen solchen Anbieter i. d. R. bereits aufgrund der Stadtgröße bzw. der ländlichen Prägung des Umlandes für eine Expansion nur bedingt in Frage kommt. Dies wird bei einem Blick auf die vorhandenen Filialstandorte dieser Art in Deutschland deutlich. Zudem erwarten Anbieter dieser Art, dass die Nachbarnutzungen ebenfalls Magnetbetriebe wie z. B. C&A etc. darstellen. Diese Konstellation ist jedoch in Sigmaringen am Standort In der Au nicht zu erwarten. Für die weiteren Berechnungen wird daher - auch in Abstimmung mit dem Regierungspräsidium Tübingen - der Wert von / m² VK im oberen Ansatz zugrunde gelegt. Auf Basis dieser Flächenleistungen ergeben sich für die relevanten Sortimente / Fachmärkte folgende Planumsatzleistungen: 29

34 Tabelle 7: Planumsatzleistungen auf Basis von Flächenproduktivitäten Branche / Sortiment geplante Flächen Flächenleistung in / m² VK (unterer / oberer Ansatz Planumsatzleistung (unterer / oberer Ansatz) Textil m² ,4 9,0 Mio. Schuhe 500 m² ,9 1,5 Mio. Biolebensmittel 550 m² ,9 2,8 Mio. Haushaltswaren 530 m² ,8 1,3 Mio. Baby-, Kinderartikel m² ,5 2,0 Mio. Möbel m² ,5 2,0 Mio. Sport, Outdoor 350 m² ,7 1,1 Mio. Spielwaren / Schreibwaren GMA-Berechnungen m² ,5 0,6 Mio. 2. Marktanteilkonzept Über das Marktanteilkonzept, welches von einer Gegenüberstellung des relevanten Angebotes des Vorhabens mit dem für das Einzugsgebiet errechneten Nachfragevolumen ausgeht, werden die vorab ermittelten (Plan-)Umsatzleistungen hinsichtlich der Marktdurchdringung im Einzugsgebiet eingeordnet. Dabei werden folgende Aspekte berücksichtigt: im Einzugsgebiet verfügbare sortimentsspezifische Kaufkraftvolumina im Einzugsgebiet vorhandene Wettbewerbssituation im Einzugsgebiet vorhandene Spezifika (traditionelle Kundenverflechtungen, Topographie etc.) Kundenzuflüsse von außerhalb des Einzugsgebietes (i.s. Streuumsätze) Auf Basis, der im Rahmen der methodischen Vorbemerkungen angeführten Kriterien, werden die Marktanteile je Sortiment für das Einzugsgebiet ermittelt. Die Berechnung berücksichtigt den vom Auftraggeber übermittelten Branchen- und Mietermix. Um die ermittelte (Plan-)Umsatzleistung (vgl. vorheriges Kapitel) zu erreichen, sind folgende Markt- 30

35 anteile in den einzelnen Marktzonen erforderlich. Dabei wird das Marktanteilkonzept je nach Ansatz einzeln dargestellt. Bei beiden Marktanteilkonzepten ist auf die teilweise hohen erforderlichen Marktanteile im Bekleidungssegment sowie beim Baby- und Kinderbedarf hinzuweisen. Das Erreichen von Marktanteilen im unteren Ansatz von 20 % bzw % und im oberen Ansatz von % bzw. 50 % -nur bezogen auf die Wohnbevölkerung in Sigmaringen- erscheint kaum realisierbar. Höhere Marktanteile im weiteren Mittelbereich bzw. darüber hinaus als dargestellt sind ebenfalls kaum realisierbar. Daraus lässt sich bereits an dieser Stelle ableiten, dass die zugrunde gelegten Flächenleistungen z.t. zu hoch angenommen wurden. Insofern erscheint der untere Ansatz aufgrund der Standortsituation in Sigmaringen als der weitaus realistischere. 31

36 Tabelle 8: Umsatzerwartung Marktanteilkonzept unterer Ansatz Sortiment / Marktzonen / Marktanteile Kaufkraft in Mio. Zone I (= Sigmaringen) Umsatz in Mio. Kaufkraft in Mio. Zone II (= restlicher Mittelbereich Sigmaringen) Marktanteil Marktanteil Umsatz in Mio. Streuumsätze von außerhalb des Mittelbereichs in Mio. Gesamtumsatz in Mio. Textil 7,2 20 % 1,4-1,5 23,1 15 % 3,4-3,5 0,4 0,5 5,3 5,4 Schuhe 2, % 0,3 0,4 6,8 7 8 % 0,5 0,6 < 0,1 0,9 1,0 Biolebensmittel 28,3 2 3 % 0,7 0,8 90,5 1 % 0,9 1,0 < 0,1 1,6 1,7 Haushaltswaren 1, % 0,2 0,3 4,7 10 % 0,4-0,5 <0,1 0,7 0,8 Baby-, Kinderartikel 0, % 0,3 0,4 2, % 0,7 0,8 0,4 0,5 1,4 1,5 Möbel 5,5 10 % 0,5 0,6 17,6 5 % 0,8 0,9 < 0,1 1,4 1,5 Sport, Outdoor 0,9 20 % 0,2 0,3 3,0 15 % 0,4 0,5 < 0,1 0,6 0,7 Spielwaren / Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen ,2 7 8 % 0,1 0,2 7,2 5 % 0,3 0,4 < 0,1 0,5 0,6 32

37 Tabelle 9: Umsatzerwartung Marktanteilkonzept oberer Ansatz Sortiment / Marktzonen / Marktanteile Kaufkraft in Mio. Zone I (= Sigmaringen) Umsatz in Mio. Kaufkraft in Mio. Zone II (= restlicher Mittelbereich Sigmaringen) Marktanteil Marktanteil Umsatz in Mio. Streuumsätze von außerhalb des Mittelbereichs in Mio. Gesamtumsatz in Mio. Textil 7, % 2,3 2,4 23, % 5,2 5,3 1,3 8,9 9,0 Schuhe 2, % 0,4 0,5 6, % 0,8 0,9 0,1 0,2 1,4 1,5 Biolebensmittel 28,3 5 % 1,4 1,5 90,5 1 2 % 1,3 1,4 0,1 0,2 2,8 2,9 Haushaltswaren 1,5 25 % 0,3 0,4 4, % 0,8 0,9 0,10 1,3 1,4 Baby-, Kinderartikel 0,8 50 % 0,3 0,4 2,4 40 % 0,9 1,0 0,5 0,6 1,9 2,0 Möbel 5, % 0,6 0,7 17,6 7 8 % 1,3-1,4 < 0,1 2,0 2,1 Sport, Outdoor 0, % 0,2 0,3 3,0 20 % 0,6 0,7 0,1 0,2 1,0 1,1 Spielwaren / Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen ,2 10 % 0,2 0,3 7,2 5 % 0,3 0,4 < 0,1 0,6 0,7 33

38 V Städtebauliche und raumordnerische Auswirkungen 1. Methodische Vorbemerkungen Im Folgenden werden basierend auf den ermittelten Umsatzerwartungen der geplanten Sigmaringer Fachmärkte je nach Ansatz die möglichen wettbewerblichen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen analysiert. Zur Einordnung der Auswirkungen, die durch das Vorhaben ausgelöst werden, wird auf die im Rahmen der Kaufkraft- und Wettbewerbsanalyse gewonnenen Daten und Fakten Bezug genommen. Folgende Auswirkungen sind näher darzustellen: Versorgungsstrukturelle und wettbewerbliche Auswirkungen, d. h. Auswirkungen im Hinblick auf das gesamtstädtische Versorgungsniveau von Sigmaringen. Städtebauliche Auswirkungen, d. h. Auswirkungen auf den bestehenden Versorgungskern in Sigmaringen, d. h. die Innenstadt. Raumordnerische Auswirkungen, d. h. mögliche Auswirkungen auf die Nachbarkommunen im Einzugsgebiet bzw. auf die zu prüfenden zentralen Orte darüber hinaus. Die im Rahmen der Marktanteilberechnung (unterer Ansatz und oberer Ansatz) ermittelten Umsatzerwartungen erlauben zwar Rückschlüsse auf die räumliche Herkunft der Umsätze, nicht jedoch darüber, inwieweit und in welchem Umfang es zu einer Umverteilung im Sinne einer Neuorientierung der Verbraucher am Standort Sigmaringen kommt. Es muss dabei jedoch nach tatsächlichen Zugewinnen für Sigmaringen und reinen Umverteilungen gegenüber bestehenden Betrieben differenziert werden. 2. Kaufkraftbewegungen und städtebauliche / raumordnerische Auswirkungen Bei Neuansiedlung von Einzelhandelsobjekten werden i. d. R. Kaufkraftbewegungen oder Umsatzumverteilungsprozesse ausgelöst. Das Kaufkraftbewegungsmodell stellt in die- 34

39 sem Zusammenhang einen validen methodischen Ansatz zur Einschätzung und Bewertung eventuell ausgelöster wirtschaftlicher oder städtebaulicher Folgewirkungen dar. Im Fall des Vorhabens in Sigmaringen ist davon auszugehen, dass auftretende Umsatzumverteilungen sowohl Betriebe in Sigmaringen selbst als auch im überörtlichen Einzugsgebiet bzw. darüber hinaus betreffen. Weiterhin geht die GMA bei der Kalkulation und Prognose von Kaufkraftbewegungen von folgenden Prämissen aus: In Abhängigkeit von der Bestandssituation in Sigmaringen sowie der zu erwartenden Attraktivität des geplanten Anbieters erfolgt eine Steigerung der Kaufkraftbindung der Wohnbevölkerung i.s. eines Zurückholens der bisher abfließenden Kaufkraft. Zuflüsse aus dem Mittelbereich bzw. darüber hinaus, die verstärkt durch das Vorhaben nach Sigmaringen fließen, werden an Standorten außerhalb von Sigmaringen im Mittelbereich sowie darüber hinaus umverteilungsrelevant (z.b. Albstadt, Ravensburg) Dabei werden in den folgenden Berechnungen beide möglichen Ansätze zugrunde gelegt. 2.1 Städtebauliche Auswirkungen in Sigmaringen In einem ersten Schritt werden jene Komponenten ermittelt, die für den Einzelhandel in Sigmaringen als wettbewerbsneutral eingestuft werden können, da diese durch ein Zurückholen der Kaufkraft der Sigmaringer Wohnbevölkerung, einen verstärkten Zufluss an Kunden aus dem Mittelbereich bzw. darüber hinaus und durch Streuumsätze (u. a. Touristen) generiert werden. Bei den Zuflüssen aus dem weiteren Mittelbereich Sigmaringen muss berücksichtigt werden, dass bereits heute ein Teil dieser Kunden nach Sigmaringen tendiert und somit nicht vollständig neu an den Gesamtstandort Sigmaringen kommt. Dies trifft auch auf Kunden aus dem darüber hinaus gehenden Einzugsgebiet zu. 35

40 Abbildung 4: Schematische Herleitung der Umverteilungseffekte in Sigmaringen Quelle: GMA-Darstellung 2014 Bezogen auf die vorhandenen Betriebe / Verkaufsflächen und deren Verteilung zwischen den Lagekategorien Innenstadt i.s. eines zentralen Versorgungsbereiches und den sonstigen, nicht schützenswerten Lagen, ist zur Einordnung der in den folgenden Tabellen dargestellten Umverteilungseffekte festzuhalten, dass es sich außer im Möbelsegment nahezu ausschließlich um Auswirkungen auf die Innenstadt handelt. In den Segmenten Bekleidung und Haushaltswaren sind mit % und % nur anteilsweise geringe Verkaufsflächen außerhalb der Innenstadt ansässig. Die prägenden markenorientierten Anbieter befinden sich jedoch in der Innenstadt. Die ermittelten Umverteilungseffekte bewegen sich für den unteren Ansatz außer im Sportartikelsegment deutlich unterhalb des städtebaulich relevanten 10 %- Schwellenwertes. Größere Wettbewerbsüberschneidungen in der Sigmaringer Innenstadt können insbesondere im Sportartikelsegment nicht ausgeschlossen werden. 36

41 Tabelle 10: Unterer Ansatz Umverteilungseffekte in Sigmaringen unterer Ansatz Umverteilungsrelevanter Umsatz Umsatz der Bestandsbetriebe in Sigmaringen Umverteilungseffekte in Sigmaringen gesamt in Mio. in Mio. in % Textil 1,3 1, % Schuhe 0,1 0, % Biolebensmittel 0,1 0,2 0,5 0,6 * Haushaltswaren 0,2 0, % Baby-, Kinderartikel 0,3 0,4 0,2 0,3 * Möbel 0,2 0, % Sport, Outdoor 0,2 0,3 2,4 2, % Spielwaren / Schreibwaren 0,1 0,2 2,0 2,1 6 7 % * Nicht ausweisbar Quelle: GMA-Berechnungen 2014; ca.-werte gerundet Tabelle 11: Umverteilungseffekte in Sigmaringen oberer Ansatz Oberer Ansatz Umverteilungsrelevanter Umsatz Umsatz der Bestandsbetriebe in Sigmaringen Umverteilungseffekte in Sigmaringen gesamt in Mio. in Mio. in % Textil 2,4 2, % Schuhe 0,3 0, % Biolebensmittel 0,4 0,5 0,5 0,6 * Haushaltswaren 0,3 0, % Baby-, Kinderartikel 0,3 0,4 0,2 0,3 * Möbel 0,2 0, % Sport, Outdoor 0,3 0,4 2,4 2, % Spielwaren / Schreibwaren 0,1 0,2 2,0 2,1 7 8 % * Nicht ausweisbar Quelle: GMA-Berechnungen 2014; ca.-werte gerundet Die ermittelten Umverteilungseffekte bewegen sich für den oberen Ansatz auf einem deutlich höheren Niveau. In den Segmenten Bekleidung und Sportartikel liegen diese oberhalb des genannten Schwellenwertes. Für die Sortimente Schuhe und Haushaltswaren rangieren diese knapp darunter. Lediglich für die Segmente Möbel und Spielwaren / Schreibwaren sind verträgliche Werte festzuhalten, wobei im Möbelsegment als nicht zentrenrelevantes Sortiment der relevante Schwellenwert bei 20 % liegt. 37

42 Für den Baby- und Kinderbedarf / Bio-Supermarkt ist kein vergleichbares Angebot (geplante Verkaufsfläche, Betriebstyp) in Sigmaringen und insbesondere in der Innenstadt vorhanden. Folglich ist nicht mit negativen Auswirkungen zu rechnen, vielmehr ist bei beiden Planungen von einer Stärkung der mittelzentralen Funktion von Sigmaringen und damit auch einer Aufwertung der Innenstadt auszugehen. 2.2 Raumordnerische Auswirkungen im weiteren Einzugsgebiet Bei der Ermittlung der Kaufkraftbewegung bzw. der Umverteilungseffekte im weiteren Einzugsgebiet werden folgende Komponenten mit einbezogen: Zuflüsse aus dem Mittelbereich bzw. darüber hinaus, die verstärkt durch das Vorhaben nach Sigmaringen fließen. Diese werden auch an Standorten außerhalb von Sigmaringen umverteilungsrelevant (z.b. Albstadt, Ravensburg). Somit ist der im Marktanteilkonzept erwartete Anteil aus Zone II nicht vollständig als zusätzlich neuer Kaufkraftabfluss aus dem Mittelbereich zu werten. Die Komponente Steigerung der Kaufkraftbindung, welche wettbewerbsneutral für den Sigmaringer Handel gewertet wurde, wird in Teilen, für den Einzelhandel im Mittelbereich umverteilungswirksam. Berücksichtigt man die genannten Aspekte, dann ergeben sich für die Zone II, differenziert nach Zentralen Orten, die in der folgenden Tabelle dargestellten Umverteilungseffekte. Zur Einordnung dieser Werte sind folgende Hinweise zu geben: Die Werte im Bekleidungssegment bewegen sich im auch im oberen Ansatz überwiegend auf einem verträglichen Niveau. Lediglich in Gammertingen und Mengen sind stärkere Auswirkungen zu erwarten, insbesondere, da das relevante Angebot sich nahezu vollständig in den jeweiligen Innenstädten befindet und eine hohe Markenorientierung, insbesondere in Mengen aufweist. Im Schuhsegment ist auf die Auswirkungen in Krauchenwies hinzuweisen. Diese betreffen lediglich einen Anbieter, welcher sich jedoch in einer nicht schützenswer- 38

43 ten Gewerbegebietslage befindet. Zudem ist das Outlet des Schuhhauses Nipp nur saisonal geöffnet. Im Möbelsegment ist für den Standort Mengen anzuführen, dass es sich bei Möbeln um ein nicht zentrenrelevantes Sortiment handelt, für das der relevante Schwellenwert bei 20 % Umsatzverlust liegt. Der betroffene Anbieter Hauber (Möbel und Küchenmöbel) befindet sich in der Innenstadt. In den weiteren Sortimenten und Zentralen Orten bewegen sich die Auswirkungen auf einem städtebaulich verträglichen Niveau bzw. es sind keine nennenswerten Umverteilungseffekte zu erwarten. 39

44 Tabelle 12: Umverteilungseffekte gegenüber den relevanten Zentralen Orten in Zone II (Mittelbereich Sigmaringen) Branche / Sortiment Gammertingen Mengen Stetten a.k.m. Krauchenwies Weitere Kommunen Unterer Ansatz Oberer Ansatz Unterer Ansatz Oberer Ansatz Unterer Ansatz Oberer Ansatz Unterer Ansatz Oberer Ansatz Unterer Ansatz Textil 5 6 % 8 9 % 6 7 % % Schuhe 3 4 % 5 6 % 4 5 % 6 7 % 1 2 % 1 2 % 4 5 % 6 7 % Biolebensmittel* 3 4 % 7 8 % 3 4 % 7 8 % 3 4 % 7 8 % Haushaltswaren 2 3 % 4 5 % 2 3 % 5 6 % < 1 % 2 3 % Baby-, Kinderartikel 2 3 % 5 6 % 1 2 % 4 5 % Möbel % % Sport, Outdoor % 4 5 % Spielwaren / Schreibwaren 2 3 % 3 4 % 3 4 % 4 5 % 2 3 % 3 4 % 1 2 % 2 3 % Oberer Ansatz * Ohne Anteile der Lebensmittelmärkte; nur Überschneidungen mit Fachgeschäftsanbietern, da keine vergleichbaren Bio-Supermärkte i.e.s. vorhanden sind --- keine nennenswerten Auswirkungen vorhanden Quelle: GMA-Berechnung

45 2.3 Raumordnerische Auswirkungen in den zu prüfenden zentralen Orten außerhalb des Einzugsgebietes Für die Ermittlung der raumordnerischen Auswirkungen in den weiteren untersuchungsrelevanten Zentralen Orten Pfullendorf, Meßkirch und Winterlingen sind folgende Komponenten einzubeziehen: Ähnlich dem Mittelbereich tendiert auch hier ein Teil Wohnbevölkerung der zentralen Orte bereits heute nach Sigmaringen, so dass wiederum die Kaufkraftzuflüsse aus diesem Bereich, die bezogen auf das Marktanteilkonzept einen Teil der Streuumsätze darstellen, nicht vollständig zu Lasten der Anbieter in den relevanten Kommunen gehen. Zudem ist auch ein gewisser Kaufkraftabfluss an andere Standorte wie Albstadt, Ravensburg festzuhalten. Diese Umsatzanteile werden in Teilen durch das Vorhaben in Sigmaringen umgelenkt ohne Auswirkungen in den Ursprungsorten wie Pfullendorf, Meßkirch oder Winterlingen zu verursachen. Berücksichtigt man die genannten Aspekte, dann ergeben sich für die weiteren untersuchungsrelevanten Zentralen Orten, die in der folgenden Tabelle dargestellte Umverteilungseffekte. Zur Einordnung dieser Werte sind folgende Hinweise zu geben: Für die Anbieter in Pfullendorf liegen die Auswirkungen (oberer Ansatz) im Bekleidungssegment auf einem höheren Niveau, da sich insbesondere die markenorientierten Fachgeschäfte wie Mode Langer, downtown, Marco etc. in der Innenstadt befinden. Die klassischen Fachmärkte wie Takko sind dagegen in dezentralen Lagen ansässig. Im Segment Baby- und Kinderartikel, welches sich im Raum Sigmaringen nur auf wenige Standorte konzentriert, verteilen sich die Auswirkungen nur auf wenige Standorte. Die stärksten Überschneidungen sind in Winterlingen zu erwarten, da hier mit dem Kinderparadies Keinath ein wichtiger Wettbewerber, in zentraler Lage, vorhanden ist. 41

46 In den weiteren Sortimenten und Zentralen Orten bewegen sich die Auswirkungen auf einem städtebaulich verträglichen Niveau bzw. es sind keine nennenswerten Umverteilungseffekte zu erwarten. Tabelle 13: Umverteilungseffekte in den untersuchungsrelevanten Kommunen außerhalb des Einzugsgebietes Branche / Sortiment Unterer Ansatz Pfullendorf Meßkirch Winterlingen Oberer Ansatz Unterer Ansatz Oberer Ansatz Unterer Ansatz Oberer Ansatz Textil 4 5 % 8 9 % 3 4 % 5 6 % 2 3 % 3 4 % Schuhe 1 2 % 2 3 % 1 2 % 1 2 % 1 2 % 1 2 % Biolebensmittel* 3 4 % 6 7 % 1 2 % 2 3 % Haushaltswaren 1 2 % 2 3 % 1 2 % 2 3 % Baby-, Kinderartikel 8 9 % % 6 7 % 8 9 % % % Möbel < 1 % < 1 % < 1 % 1 2 % 1 2 % 1 2 % Sport, Outdoor 1 2 % 2 3 % % 1 2 % Spielwaren / Schreibwaren < 1 % < 1 % < 1 % < 1 % < 1 % < 1 % * Ohne Anteile der Lebensmittelmärkte; nur Überschneidungen mit Fachgeschäftsanbietern, da keine vergleichbaren Bio-Supermärkte i.e.s. vorhanden sind --- keine nennenswerten Auswirkungen vorhanden Quelle: GMA-Berechnung

47 VI Prüfkriterien der Landes- und Regionalplanung Für eine verträgliche Weiterentwicklung des Einzelhandels im Mittelzentrum Sigmaringen und im zugewiesenen zentralörtlichen Verflechtungsbereich (= Mittelbereich) sind ergänzend die Prüfkriterien gemäß Einzelhandelserlass Baden-Württemberg im Sinne der Plansätze bis des LEP Baden-Württemberg zu beachten: 1. Integrationsgebot Das Integrationsgebot, das ausführt, dass der Standort des Vorhabens soll städtebaulich integriert sein sollte, wird vereinbarungsgemäß nicht weitergehend bewertet. 2. Kongruenzgebot Das Kongruenzgebot führt aus, dass sich das Vorhaben in das zentralörtliche Versorgungssystem einfügen muss. Grundsätzlich sind Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe für Endverbraucher (Einzelhandelsgroßprojekte) in das zentralörtliche Versorgungssystem einzufügen. Sie dürfen i.d.r. nur in Ober-, Mittel- und Unterzentren ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. (vgl. Nr. 3.2 Einzelhandelserlass Baden-Württemberg). Nach dem Einzelhandelserlass von Baden-Württemberg liegt eine Verletzung des Kongruenzgebots vor, wenn der betriebswirtschaftlich angestrebte Einzugsbereich des Vorhabens den zentralörtlichen Verflechtungsbereich der Standortgemeinde wesentlich überschreitet. Eine wesentliche Überschreitung ist i.d.r. gegeben, wenn mehr als 30 % des Umsatzes aus Räumen außerhalb des Verflechtungsbereiches erzielt werden soll. (vgl Einzelhandelserlass Baden-Württemberg). Ausgehend von den Ausführungen im Marktanteilkonzept (unterer und oberer Ansatz) lässt sich die Umsatzherkunft, d. h. welcher Kunden- bzw. Kaufkraftanteil kommt aus welcher Zone bzw. von außerhalb des Mittelbereiches (hier Zone I und Zone II), ableiten. In der folgenden Tabelle wird nur der obere Ansatz dargestellt. Sollte im oberen Ansatz das Kongruenzgebot erfüllt sein, gilt dies in der Folge auch für den unteren Ansatz. 43

48 Tabelle 14: Beurteilung des Kongruenzgebotes ( = Umsatzherkunft) Oberer Ansatz Branche / Sortiment Umsatzanteil aus Mittelbereich Sigmaringen Umsatzanteil außerhalb des Mittelbereichs Sigmaringen Erfüllung des Kongruenzgebotes Textil 85 % 15 % Schuhe % 7-8 % Biolebensmittel 95 % 5 % Haushaltswaren % 7-8 % Baby-, Kinderartikel 70 % 30 % / Möbel 99 % 1 % Sport, Outdoor 85 % 15 % Spielwaren / Schreibwaren --- keine nennenswerten Auswirkungen vorhanden Kongruenzgebot nicht eingehalten Kongruenzgebot eingehalten / Kongruenzgebot grenzwertig Quelle: GMA-Berechnungen % 1 % Einzig im Segment Baby- und Kinderartikel ist aufgrund der dargestellten Angebotssituation im Mittelbereich bzw. darüber hinaus davon auszugehen, dass der Anteil des Zuflusses von außerhalb des zentralörtlichen Verflechtungsbereiches stärker ist als bei den anderen Sortimenten. Der Wert liegt in diesem Segment bei ca. 30 % und bewegt sich damit um den Schellenwert von 30 %. Insgesamt ist das Kongruenzgebot weitestgehend erfüllt. 3. Beeinträchtigungsverbot Das Beeinträchtigungsverbot sagt aus, dass das Vorhaben das städtebauliche Gefüge und die Funktionsfähigkeit des zentralörtlichen Versorgungskerns sowie die verbrauchernahe Versorgung im Einzugsbereich des Vorhabens nicht beeinträchtigen darf. 44

49 Gemäß Einzelhandelserlass Baden-Württemberg liegt eine wesentliche Beeinträchtigung des zentralörtlichen Versorgungskerns (Stadt- und Ortskern) der Standortgemeinde oder eine Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit anderer Zentraler Orte sowie der verbrauchernahen Versorgung im Einzugsbereich i. d. R. dann vor, wenn dort auf Grund des Vorhabens und des zu erwartenden Kaufkraftabflusses Geschäftsaufgaben drohen: Anhaltswert für eine derartige Annahme ist ein Umsatzverlust bei zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten von ca. 10 % und bei nicht zentrenrelevanten und nicht nahversorgungsrelevanten Sortimenten von ca. 20 % im vorhabenspezifischen Sortiment (vgl Einzelhandelserlass Baden-Württemberg). In der Zusammenführung der Lupenbetrachtung für Sigmaringen und den Bewertungen der raumordnerischen Auswirkungen in den Zentralen Orten im Mittelbereich bzw. darüber hinaus ist je nach Ansatz Folgendes festzuhalten: Im unteren Ansatz sind für folgende zentrale Lagen im Untersuchungsraum Auswirkungen vorhanden, die unter städtebaulichen Gesichtspunkten kritisch zu bewerten sind: Sigmaringer Innenstadt: Sportartikel und Outdoor Unterzentrum Winterlingen: Baby- und Kinderartikel Im oberen Ansatz sind für folgende zentrale Lagen im Untersuchungsraum Auswirkungen vorhanden, die unter städtebaulichen Gesichtspunkten kritisch zu bewerten sind: Sigmaringer Innenstadt: Sportartikel, Outdoor und Textil / Bekleidung Unterzentrum Mengen: Textil / Bekleidung Mittelzentrum Pfullendorf: Baby- und Kinderartikel Unterzentrum Winterlingen: Baby- und Kinderartikel Für die genannten Sortimente wird eine Reduzierung der Verkaufsfläche auf ein städtebaulich verträgliches Maß empfohlen (vgl. Kapitel VII). In den weiteren geplanten Sortimenten sind für die Zentralen Orte im Untersuchungsraum Umverteilungseffekte festzuhalten, die z.t. auf einem nennenswerten, aber in jedem Fall auf einem städtebaulich verträglichen Niveau liegen. Hierfür ist das Beeinträchtigungsverbot als erfüllt zu betrachten. 45

50 Tabelle 15: Beeinträchtigungsverbot in den relevanten Zentralen Orten im Mittelbereich Sigmaringen Branche / Sortiment Gammertingen Mengen Stetten a.k.m. Krauchenwies Weitere Kommunen Unterer Ansatz Oberer Ansatz Unterer Ansatz Oberer Ansatz Unterer Ansatz Oberer Ansatz Unterer Ansatz Oberer Ansatz Unterer Ansatz Textil Schuhe Biolebensmittel Haushaltswaren Baby-, Kinderartikel Oberer Ansatz Möbel Sport, Outdoor Spielwaren / Schreibwaren keine nennenswerten Auswirkungen vorhanden Beeinträchtigungsverbot nicht eingehalten Beeinträchtigungsverbot eingehalten Quelle: GMA-Berechnung

51 Tabelle 16: Beeinträchtigungsverbot in den relevanten Zentralen Orten außerhalb des Einzugsgebietes Branche / Sortiment Pfullendorf Meßkirch Winterlingen Unterer Ansatz Oberer Ansatz Unterer Ansatz Oberer Ansatz Unterer Ansatz Oberer Ansatz Textil Schuhe Biolebensmittel Haushaltswaren Baby-, Kinderartikel / / Möbel Sport, Outdoor Spielwaren / Schreibwaren --- keine nennenswerten Auswirkungen vorhanden Beeinträchtigungsverbot nicht eingehalten Beeinträchtigungsverbot eingehalten / Beeinträchtigungsverbot grenzwertig Quelle: GMA-Berechnung

52 VII Zusammenfassung der raumordnerischen Bewertung Am Standort In der Au im Mittelzentrum Sigmaringen sind Fachmärkte mit einer geplanten Gesamtverkaufsfläche von ca m² vorgesehen. In einem Abstimmungstermin mit dem Regierungspräsidium Tübingen, dem Regionalverband Bodensee- Oberschwaben, dem Einzelhandelsverband und der IHK wurden die Rahmenbedingungen festgelegt, die für die vorliegende Auswirkungsanalyse als Grundlagendaten heranzuziehen sind. Zusammenfassend sind folgende Ergebnisse festzuhalten: Das Vorhaben umfasst Fachmärkte mit überwiegend zentrenrelevanten Sortimenten und Verkaufsflächen zwischen 250 m² (Schreib- und Spielwaren) und m² (Bekleidung / Textil). Der Projektstandort In der Au ist Teil des Zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt Sigmaringen. Das abgestimmte Einzugsgebiet umfasst den regionalplanerisch definierten zentralörtlichen Verflechtungsbereich Mittelbereich Sigmaringen mit insgesamt ca Einwohnern. Darüber hinaus sind Verflechtungen zum Unterzentrum Meßkirch bzw. zum Mittelzentrum Pfullendorf sowie Streukundenanteile (u. a. touristische Umsätze, Pendlerverflechtungen) zu berücksichtigen. Bezogen auf den Wettbewerb in Sigmaringen ist festzuhalten, dass der überwiegende Teil der derzeitigen projektrelevanten Verkaufsfläche von m² auf Anbieter in der Innenstadt (ca. 63 %) entfällt. Hier sind, insbesondere im Bekleidungssegment die strukturprägenden, markenorientierten Anbieter (ca. 61 %), die überwiegend inhabergeführt (60 %) sind, ansässig. Darüber hinaus ist eine Vielzahl von Anbietern im weiteren Mittelbereich, insbesondere in Gammertingen und Mengen, vertreten. Darüber hinaus ist der Wettbewerb im Mittelzentrum Pfullendorf sowie in den Unterzentren Meßkirch und Winterlingen zu beachten. Die gesamt projektrelevante Verkaufsfläche im Mittelbereich beträgt m². Die Umsatzleistungen der geplanten Fachmärkte wurden mittels abgestimmter Flächenleistungen ermittelt und durch das Marktanteilkonzept, differenziert nach einem unteren und einem oberen Ansatz in die Strukturen im Untersuchungsraum eingeordnet. 48

53 Bezüglich der Prüfkriterien der Landes- und Regionalplanung Baden-Württemberg sind folgende Ergebnisse festzuhalten: Kongruenzgebot eingehalten: für den überwiegenden Teil der Fachmärkte weitestgehend eingehalten: Für den Fachmarkt für Baby- und Kinderbedarf liegt der Anteil bei 30 %: Beeinträchtigungsverbot Sigmaringen Innenstadt Unterer Ansatz Oberer Ansatz überwiegend eingehalten nicht eingehalten: Sportartikel eingehalten: Möbel, Schreib- und Spielwaren, Baby- und Kinderbedarf, Bio-Lebensmittel kritische Werte: Schuhe, Haushaltswaren nicht eingehalten: Bekleidung, Sportartikel Zentrale Orte im weiteren Mittelbereich Sigmaringen Unterer Ansatz Oberer Ansatz eingehalten: alle Sortimente überwiegend eingehalten nicht eingehalten: Bekleidung in Mengen Untersuchungsrelevante Zentrale Orte außerhalb des Einzugsgebietes Unterer Ansatz Oberer Ansatz überwiegend eingehalten kritische Werte: Baby- und Kinderbedarf in Winterlingen überwiegend eingehalten kritische Werte: Baby- und Kinderbedarf in Pfullendorf und Winterlingen Wie aus den Ausführungen zu den städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen bzw. der Bewertung des Beeinträchtigungsverbotes hervorgeht, überschreiten die zu erwartenden Umverteilungseffekte der einzelnen Fachmärkte z.t. den relevanten Schwellenwert von 10 %, daher ist eine teilweise Reduzierung der geplanten Verkaufsfläche zu empfehlen. 49

54 VIII Empfehlungen zum Flächenkonzept Vor dem Hintergrund der städtebaulichen Situation in Sigmaringen (unabhängig von der raumordnerischen Beurteilung) wird im Folgenden versucht, die ursprünglich geplante Konzeption bezogen auf die zu erwartenden Wechselwirkungen mit den Betrieben in der Sigmaringer Innenstadt und bezogen auf mögliche Betriebsformen zu optimieren. 1. Detailanalyse Innenstadt Sigmaringen Neben den im Rahmen der quantitativen Betrachtung dargestellten Auswirkungen auf die Innenstadt von Sigmaringen, sollen die Auswirkungen im Folgenden nach Teilräumen detaillierter betrachtet werden. Auf Basis der Ausgangssituation wird abgeleitet, wie und in welchem Umfang die derzeitigen Handelsstrukturen der einzelnen Teilräume durch die Ansiedlung der geplanten Fachmärkte / Nutzungen voraussichtlich beeinflusst werden würden. Hierbei liegt der Fokus auf den Überschneidungen im Bekleidungssegment. Teilraum 1: Untere / östliche Fürst-Wilhelm-Straße / Marstall-Passage Der relevante Bestand in der Marstall-Passage beschränkt sich auf einen Sportanbieter Sportboutique (Sport 2000) sowie kleinere Fachgeschäftseinheiten in den Segmenten Bekleidung / Schuhe. Das Vorhaben sieht derzeit einen Sportanbieter auf ca. 350 m² VK vor. Hier würden die Wettbewerbsüberschneidungen fast vollständig den Anbieter in der Marstall-Passage betreffen und zu einer Bestandsgefährdung führen, was in der Folge einen Leerstand des Handelsmagneten in der Marstall-Passage nach sich ziehen würde. Daneben ist aber auch anzumerken, dass sich durch die geplanten städtebaulichen Veränderungen (Anbindung an den Planstandort über eine Unterführung zum Bereich Marstall etc.) die Attraktivität des Standortbereiches i.s. einer Frequenzsteigerung verbessern würde. Teilraum 2: Fürst-Wilhelm-Straße Dieser Bereich ist durch den Anbieter C&A (Ecke Schwabstraße), in einem modernen Gebäude, und klein- und mittelflächigen Fachgeschäften geprägt, die jedoch nur teilweise eine Markenorientierung und damit Wettbewerbsüberschneidungen aufweisen. Dieser Teilraum wird aufgrund der räumlichen Nähe zum Vorhaben in gewissem Umfang profitieren, da hier auch die Nähe zum Touristenmagnet Schloss eine gewichtige Rolle spielt. Von einer Bestandsgefährdung, insb. des Magneten C&A ist aufgrund seiner Eigenattraktivität nicht auszugehen. 50

55 Teilraum 3: Schwabstraße / Fußgängerzone Das Angebot in der Schwabstraße ist durch eine Vielzahl an relevanten Anbietern verschiedener Flächengrößen, aber einer ausgeprägten Markenorientierung, charakterisiert. Die Wettbewerbsüberschneidungen im Bekleidungssegment werden neben den Mehrmarkenanbieter Modehaus Robben, Madison und Haus No. 29 auch die Mono-Label- Stores Street One und Esprit betreffen. Dabei kann davon ausgegangen werden, dass bei einem weiteren Angebot an Konsummarken, die bereits vorhanden sind, eher die Mono-Label-Stores betroffen sind, da die Multilabel-Anbieter durch ein breiteres Markenspektrum die Entwicklung besser abfedern können. Ergänzend ist auf den Müller-Markt hinzuweisen, der auch weiterhin einen nicht unerheblichen Anteil zur Kundenfrequenz in der Innenstadt und insbesondere in diesem Teilraum beitragen wird. Teilraum 4: Westliche Antonstraße Die Antonstraße liegt bezogen auf das Vorhaben am entgegen gesetzten Ende der Innenstadt, so dass die relevanten Betriebe in dieser Lage nicht mittelbar vom Vorhaben profitieren werden. Die Lage stellt sich zudem auch im Vergleich der Innenstadtlagen städtebaulich weniger attraktiv dar, was der Verkehrsfrequenz (Lärm, Emissionen, äußeres Erscheinungsbild etc.) geschuldet ist. Die relevanten Betriebe sind durchweg markenorientiert und weisen ein zum Teil in die Jahre gekommenes Erscheinungsbild auf. Dennoch werden insbesondere der Herrenausstatter Maier und das GPK-Fachgeschäft Boos aufgrund ihrer Individualität in Sigmaringen (i. S. Ausrichtung und Angebot der Betriebe) nicht ursächlich durch das Vorhaben im Bestand gefährdet. Dennoch sind u. a. Wettbewerbsüberschneidung in diesem Teilraum gegenüber den Anbietern im Mainstream-Segment wie Quick Schuh, Reber, Cecil zu erwarten. Teilraum 5: Burgstraße Der Bereich Burgstraße ist durch die Standortkombination aus dem Modehaus Hofmann und der Schuhgalerie geprägt. Der Teilraum wird wie die Antonstraße nicht mittelbar vom Vorhaben profitieren, aber auch weiterhin durch die Fußwegebeziehungen zwischen Kaufland / Parkplatz Stadthalle und der Altstadt frequentiert werden. Beide Anbieter sind in höchstem Maße markenorientiert. Wettbewerbsüberschneidungen sind auch hier zu erwarten, dennoch ist ähnlich den Anbietern im Teilraum Schwabstraße von einem etwas geringen Ausmaß aufgrund des angebotenen Markenspektrums auszugehen. Eine Bestandsgefährdung ist hier nicht zu erwarten. In der Gesamtschau ist je nach Betreiber und Markenorientierung des geplanten Angebotes eine mehr oder weniger starke Betroffenheit der bestehenden Lagen in der Innenstadt zu erkennen. 51

56 Karte 10: Markenorientierung der relevanten Anbieter im Segment Bekleidung / Schuhe / Sport nach Teilräumen sowie Betroffenheit 1 Legende 2 Markenorientierung nach Teilräumen Teilraum Nr. des Teilraumes in % der VK des Teilraumes 4 Markenorientierung vorhanden keine Markenorientierung vorhanden Grad der Betroffenheit erstellt mit openstreetmap GMA-Bearbeitung