3. RV-Drucksache Nr. IX-38, 2. Änderung des Regionalplans Neckar-Alb 2013, Aufstellungsbeschluss gem. 12 Abs. 1 Landesplanungsgesetz

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1 Stadt Pfullingen Gemeinderatsdrucksache Nr. 60/2016 den Sitzung des Bauausschusses Az.: 501-TK am 5. Juli nichtöffentlich- 2. Sitzung des Gemeinderats am 12. Juli öffentlich- Konzept Lebensmittelstandort hier: Zustimmung zur Konzeption Anlagen: 1. Gutachterliche Stellungnahme zur Nahversorgungssituation, zur Bewertung aktueller Ansiedlungsanfragen und weiterer Ansiedlungspotenziale in der Stadt Pfullingen sowie Aussagen zur Weiterentwicklung des Lebensmittelstandortes Pfullingen bis zum Jahr 2025, vom März RV-Drucksache Nr. IX-38/3, 2. Änderung des Regionalplans Neckar-Alb 2013, Anhörungsentwurf und Beteiligung gem. 12 Abs. 2, 3 und 5 Landesplanungsgesetz 3. RV-Drucksache Nr. IX-38, 2. Änderung des Regionalplans Neckar-Alb 2013, Aufstellungsbeschluss gem. 12 Abs. 1 Landesplanungsgesetz Begründung: Der Regionalplan wurde am von der Verbandsversammlung des Regionalverbands Neckar-Alb als Satzung beschlossen und vom Ministerium für Verkehr und Infrastruktur Baden-Württemberg mit Schreiben vom genehmigt. Grundlage des Regionalplans war u. a. auch ein Regionales Zentrenund Märktekonzept von der imakomm AKADEMIE. Innerhalb dieses Konzeptes wurden Standorte für Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe festgelegt. Diese strikte Regelung führte nicht nur in Pfullingen, sondern auch bei anderen Gemeinden zu problematischen Entwicklungen des Einzelhandels. Daher hat der Regionalverband Neckar-Alb eine Regionalplanänderung bezüglich der Zulässigkeit von großflächigen Lebensmittelmärkten außerhalb der Vorranggebiete eingeleitet. Von der Verbandsversammlung wurde der Einleitungsbeschluss am gefasst und der Anhörungsentwurf wurde am gebilligt. Derzeit wird die Beteiligung vorbereitet. Auszug aus der Regionalplan-Drucksache: Die wohnungsnahe Grundversorgung soll möglichst in allen Städten und Gemeinden gesichert werden. In den meist eng bebauten und zum Teil topographisch schwierigen, historischen Innenstadtlagen besteht vielerorts innerhalb der zentralörtlichen Versorgungskerne kein ausreichender Platz für großflächige Lebensmittelmärkte. Die Mehrheit der Lebensmittelmärkte liegt außerhalb und ist den Wohngebieten zugeordnet. Das Regierungspräsidium Tübingen zählt Lebensmittel zu den zwingend

2 2 zentrenrelevanten Sortimenten und sieht in der Erweiterung oder Ansiedlung von Lebensmittelmärkten außerhalb der Vorranggebiete einen Verstoß gegen das Integrationsgebot. Die Zulässigkeit von Lebensmittelmärkten außerhalb der Vorranggebiete ist im Regionalplan Neckar-Alb 2013 bisher in der Begründung zum Plansatz geregelt. Von Seiten des Regierungspräsidiums Tübingen wird eine Regelung im Plansatz empfohlen. Damit großflächige Lebensmittelmärkte außerhalb der Vorranggebiete raumordnerisch genehmigt werden können, ist u.a. ein kommunales Konzept erforderlich. Dabei muss untersucht werden, ob die Standorte städtebaulich integriert und verbrauchernah sind und ob keine schädlichen Wirkung zu erwarten sind, insbesondere auf die zentralörtlichen Versorgungskerne und die wohnortnahe Versorgung anderer Gemeinden. Das Plangebiet Thomasareal befindet sich auch außerhalb dieser Vorranggebiete. Somit ist die Erstellung eines kommunalen Konzeptes erforderlich. In dem nun vorliegenden Konzept der imakomm AKADEMIE wurden analysiert und bewertet, eine Strategie bzw. Konzept (Zieljahr 2025) erstellt und das Einzelvorhaben am Thomasareal bewertet. Die städtische Einzelhandelssteuerung erfolgt nun auf Basis dieser Konzeption. In der Sitzung des Bauausschusses wird Herr Prüller (imakomm AKADEMIE) die Konzeption vorstellen und für Fragen zur Verfügung stehen. Zusammenfassung und Empfehlungen des Gutachtens: Gezielte Steuerung von nahversorgungsrelevantem Einzelhandel (Nahrungs- und Genussmittel) durch Anwendung des Nahversorgungskonzepts. Damit Konzentration auf ausgewiesene Nahversorgungsstandorte. Beschluss des Nahversorgungskonzeptes als städtebauliches Entwicklungskonzept gemäß 1 Absatz 6 Nr. 11 BauGB. Keine Ansiedlungen und auch sehr restriktive Behandlung von Erweiterungen außerhalb der ausgewiesenen Nahversorgungsstandorte. 1. Ansiedlung Rewe mit Verkaufsfläche von ca m² am Standort Thomas- Areal als Ergänzung des Nahversorgungsangebots im südlichen Bereich der Stadt. 2. Keine weitere Stärkung der Versorgungsstrukturen im Norden der Stadt. Langfristig Reduktion der Verkaufsfläche bzw. Aufgabe der bestehenden Angebote außerhalb der ausgewiesenen Nahversorgungsstandorte zugunsten wohnortnaher Angebote. 3. Ausschluss weiterer Ansiedlungen und Erweiterungen im Bereich Lebensmittel. Ausnahmen: Ansiedlungen im zentralen Versorgungsbereich gemäß Regionalplan und Nahversorgungskonzept, damit zukünftige Entwicklungen nur an den im Nahversorgungskonzept ausgewiesenen Nahversorgungsstandorten (Priorität auf den zentralen Versorgungsbereich) sowie kleinflächige Angebote im gesamten Stadtgebiet (insbesondere Lebensmittelhandwerk). 4. Weiterer infrastruktureller Ausbau der ausgewiesenen Nahversorgungsstandorte durch Optimierung / Erhaltung deren ÖPNV-Anbindung, also Erreichbarkeit der Standorte permanent optimieren.

3 3 5. Mittelfristiger Abbau weiterer bestehender Versorgungslagen außerhalb der ausgewiesenen Nahversorgungsstandorte durch künftigen Ausschluss von nahversorgungsrelevanten Sortimenten. Erweiterungsvorhaben außerhalb dieser Standorte dürfen als Bedingung keine zentrenrelevanten und damit auch keine nahversorgungsrelevanten Sortimente hinzubekommen. B E S C H L U S S V O R S C H L A G Dem Konzept Lebensmittelstandort Pfullingen vom März 2016 insbesondere den Zielen (Seite 11) und den Grundsätzen der Einzelhandelsteuerung im Bereich Lebensmittelversorgung (Seite 15) wird zugestimmt. Oehrle Schrenk Bürgermeister

4 Gutachterliche Stellungnahme zur Nahversorgungssituation, zur Bewertung aktueller Ansiedlungsanfragen und weiterer Ansiedlungspotenziale in der Stadt Pfullingen sowie Aussagen zur Weiterentwicklung des Lebensmittelstandortes Pfullingen bis zum Jahr 2025 Konzept Lebensmittelstandort Pfullingen Entwurfsfassung imakomm AKADEMIE GmbH Ulmer Str. 130 D Aalen Projektleitung: Dr. Peter Markert ppa. Matthias Prüller Projektbearbeitung: Elias Henrich, B.Sc. Aalen/Pfullingen, im März 2016 Seite 1 von 75

5 Vorbemerkungen Die Stadt Pfullingen hat die imakomm AKADEMIE im Dezember 2015 mit der Erarbeitung des Konzeptes Lebensmittelstandort Pfullingen beauftragt. Es handelt sich dabei um ein Konzept für die begründete, gesamtstädtische Steuerung und Entwicklung des Lebensmitteleinzelhandels in Pfullingen. Das Konzept kann damit nicht nur für die Bewertung des aktuell in der Diskussion stehenden Vorhabens REWE (Bebauungsplan Thomas-Areal) herangezogen werden, sondern dient ebenso für alle künftigen Ansiedlungs- und Erweiterungsvorhaben am Lebensmittelstandort Pfullingen als Bewertungsgrundlage. Durch die Ausweisung realistischer Ansiedlungspotenziale für alle bestehenden Versorgungslagen wird die Steuerung der Lebensmittelversorgung künftig deutlich vereinfacht und der Aufwand zur Einschätzung einzelner Vorhaben reduziert. Hintergrund: Die Stadt Pfullingen steuert die Einzelhandelsentwicklung auf Basis des Gutachtens Einzelhandelskonzept für die Stadt Pfullingen (GMA, 2013). In Ergänzung dazu bedarf es einer differenzierten Steuerung und Entwicklung einzelner Versorgungslagen und hierfür eines klaren Konzeptes zur Stärkung speziell von Nahversorgungslagen im gesamten Stadtgebiet. Aktuell besteht am Standort Thomas-Areal die Absicht, einen REWE-Markt anzusiedeln. Die Verkaufsfläche des Lebensmittelvollsortimenters soll ca m² umfassen. Angesichts der Großflächigkeit der geplanten Filiale ist eine Prüfung gemäß den Prüfkriterien nach Landesentwicklungsplan respektive Einzelhandelserlass Baden-Württemberg sowie gemäß Regionalplan Neckar-Alb notwendig. Zur Prüfung des Vorhabens hat die imakomm AKADEMIE im September 2014 eine gutachterliche Stellungnahme (Auswirkungsanalyse) erstellt. Ziel der Auswirkungsanalyse war es, mögliche raumordnerische und städtebauliche Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche und Nahversorgungsstrukturen in der Standortgemeinde selbst aber auch im Umland zu analysieren und zu bewerten. Ergebnis: Das Vorhaben wird aus gutachterlicher Sicht befürwortet, denn durch die räumliche Lage des Planstandortes gelingt es, eine klare Stärkung heute nur unterdurchschnittlich ver- Seite 2 von 75

6 sorgter Gebiete im Süden der Stadt und damit eine Stärkung der Nahversorgungssituation am Gesamtstandort Pfullingen zu erreichen. Da aktuell eine klare Konzentration der Angebote im nördlichen Stadtgebiet in Gewerbegebietslage gegeben ist, kann aus strategischer Sicht dem Vorhaben klar zugestimmt werden. Sowohl für die Stadt Pfullingen als auch für die Kommunen im Umland sind durch die Ansiedlung eines leistungsstarken Anbieters im Bereich Nahrungs- und Genussmittel in Pfullingen keine negativen städtebaulichen sowie raumordnerischen Auswirkungen zu erwarten. Im verbindlichen Regionalplan finden sich klare Regelungen zur Einzelhandelsentwicklung in der Region, insbesondere auch für nahversorgungsrelevante Sortimente und damit auch für Lebensmittel. Die Grundlage für die Ausarbeitung der Regelungen durch den Regionalplan stellte das Regionale Zentren- und Märktekonzept Neckar-Alb, imakomm AKADEMIE, 2011 dar. In der Umsetzung der vorhandenen Regelungen anhand der bestehenden Formulierungen im Regionalplan ergaben sich verschiedene Problemfälle in der Steuerung von Einzelhandelsstandorten im Bereich Lebensmittel in der Region, da städtebaulich integrierte, für eine Lebensmittelversorgung geeignete Standorte in Ober-, Mittel- und Unterzentrum nicht als Versorgungsstandort ausgewiesen werden konnten, soweit sie außerhalb der ausgewiesenen zentralörtlichen Versorgungskerne, Nebenzentren bzw. Grund- und Nahversorgungszentren lagen. Vor diesem Hintergrund soll eine Fortschreibung des Regionalplans angestrebt werden und ergänzende Aussagen speziell für die Lebensmittelversorgung (= in der Sortimentsliste des Regionalplans als grundversorgungsrelevante Sortimente definiert) getroffen werden und diese letztendlich in die Fortschreibung des Regionalplans eingebracht werden. Ziel ist nicht ein Aufweichen der bestehenden Regelungen, sondern eine gleichberechtigte Anpassung für alle Standorte (auch gemessen an ihrer zentralörtlichen Funktion) für eine angemessene Versorgung mit Lebensmitteln in der Region. Entsprechende Ergänzungen wurden im Planungsausschuss ( ) sowie in der Verbandsversammlung der Region Neckar-Alb ( ) erörtert und ein Aufstellungsbeschluss gemäß 12 Abs. 1 Landesplanungsgesetz gefasst. Diese sind entsprechend für ein Lebensmittelversorgungskonzept zu berücksichtigen, ebenso wird eine Aktualisierung der bestehenden Auswirkungsanalyse auf Basis der neuen Vorgaben durchgeführt. Seite 3 von 75

7 Da es sich bei dem Vorhaben REWE nicht um eine Standortlage innerhalb des regionalplanerisch abgegrenzten zentralörtlichen Versorgungskerns oder eines Vorranggebietes handelt, wird das Vorhaben trotz gutachterlicher Stellungnahme kritisch gesehen. Es widerspricht zunächst auch Vorgaben des Regionalplans Neckar-Alb. Vor diesem Hintergrund fordert der Regionalverband Neckar-Alb, wie soeben im genannten Aufstellungsbeschluss beschrieben, ein gesamtstädtisches Lebensmittelversorgungskonzept, welches das geplante Vorhaben im Gesamtkontext der Versorgungslage im Bereich Nahrungs- und Genussmittel am Standort Pfullingen rechtfertigt. Zudem soll das zu erarbeitende Konzept als Grundlage zur Bewertung künftiger Ansiedlungs- und Erweiterungsvorhaben in Pfullingen dienen. Für das Konzept Lebensmittelstandort Pfullingen wurden v.a. folgende Daten und Unterlagen verwendet und berücksichtigt: Landesentwicklungsplan 2002 Baden-Württemberg 1 als raumordnerische Bewertungsgrundlage (Abschnitt 3.3.7), Regionalplan Neckar-Alb 2013 (rechtskräftig seit ), Regionales Zentren- und Märktekonzept Region Neckar-Alb (imakomm AKADEMIE, 2011), Einzelhandelskonzept für die Stadt Pfullingen (GMA, 2013) Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvorhaben Rewe in Pfullingen (imakomm AKADE- MIE, 2014), Vertiefung Regionales Zentren- und Märktekonzept Region Neckar-Alb: Lebensmittelversorgungsfunktion in Neckar-Alb (imakomm AKADEMIE, ), RV-Drucksache Nr. IX-38: 2. Änderung des Regionalplans Neckar-Alb 2013 (Regionalverband Neckar-Alb, ). Dr. Peter Markert, Dipl.-Geograph Matthias Prüller, März Bewertungskriterien (hierbei v.a. Regelungen zum so genannten Integrationsgebot, Kongruenzgebot und Beeinträchtigungsverbot) werden mit ungefähren Richtwerten in der Verwaltungsvorschrift des Wirtschaftsministeriums Baden-Württemberg zur Ansiedlung von Einzelhandelsgroßprojekten Raumordnung, Bauleitplanung und Genehmigung von Vorhaben (Einzelhandelserlass) vom 21. Februar 2001 konkretisiert. Seite 4 von 75

8 Inhaltsverzeichnis 1 Zentrale Ergebnisse... 7 RAHMENBEDINGUNGEN: 2 Die Rahmenbedingungen Aufgabenstellung und methodischer Ansatz Vorgaben der Raumordnung und des Städtebaus in Baden-Württemberg ANALYSEN / BEWERTUNGEN: 3 Ist-Analyse der relevanten Nachfrage- und Angebotssituation Einzugsgebiet und Verflechtungsbereich der Stadt Pfullingen im Bereich Lebensmittel Ist-Analyse der Nachfragesituation im Verflechtungsbereich Ist-Analyse der Angebotssituation Potenzialbewertung Bewertung bestehender Anbieter und Versorgungslagen in Pfullingen Einzelbewertung der Zukunftsfähigkeit ausgewählter Anbieter Bewertung der Versorgungslagen Analyse der Kaufkraftströme Prognose von Ansiedlungspotenzialen Methodik Prognosedaten Prognose des künftigen Ansiedlungspotenzials (quantitative Entwicklungspotenziale) in der Nahversorgung STRATEGIE / KONZEPT: 5 Lebensmittelversorgungskonzept für die Stadt Pfullingen ANWENDUNG: BEWERTUNG EINZELVORHABEN: 6 Anwendung: Bewertung von Einzelvorhaben Ausgangsbedingungen Rahmenbedingungen Bewertung des Vorhabens REWE am Planstandort Thomasareal mit reduzierter Verkaufsfläche Seite 5 von 75

9 6.3.1 Umsatzherkunft und Verkaufsflächendimensionierung Bewertung Beeinträchtigungsverbot für das Vorhaben Rewe mit reduziertem Flächenlayout Ergebnis der Vorhabensprüfung Rewe-Markt am Standort Thomas-Areal ANHANG: Hinweise zur Methodik Seite 6 von 75

10 1 Zentrale Ergebnisse Übersicht: Zur Klärung vorab: Begrifflichkeiten Analysen / Bewertungen (a): Aktuelle Nahversorgungssituation Bereich Lebensmittel Analysen / Bewertungen (b): Entwicklungs- bzw. Ansiedlungspotenziale Strategie / Konzept (a): Gesamtstrategie Lebensmittelstandort Pfullingen Strategie / Konzept (b): Planungsrechtliche Steuerung Lebensmittelversorgung Anwendung: Bewertung Einzelvorhaben, hier: Vorhaben Thomas-Areal Zusammenfassung / Empfehlungen Zentrale Ergebnisse: Zur Klärung vorab: Begrifflichkeiten: Grundversorgung: Meint jene Sortimente im Einzelhandel, welche Waren des täglichen Bedarfs aus dem Bereich Nahrungs- und Genussmittel bzw. Lebensmittel inklusive Getränke darstellen. Nahversorgung: Zielt auf die Erreichbarkeit der Sortimente der Grundversorgung ab, meint also obiges Sortiment Nahrungs- und Genussmittel, das fußläufig bzw. via öffentlicher Verkehrsmittel erreichbar sein soll; als Ansatz für eine Nahversorgung wird ein Radius von 1 km um einen Anbieter angenommen 2. Ansiedlungspotenziale: Meint den zusätzlichen Bedarf an Verkaufsfläche in einem bestimmten Zeitraum, Angabe in (zusätzlichen) m² Verkaufsfläche. Selbst bei einem Ergebnis kein Ansiedlungsbedarf können Ansiedlungen bzw. Verkaufsflächenerweiterungen getätigt wer- 2 Hinweis: Es gibt unterschiedliche Begriffsdefinitionen von Nahversorgung. In diesem Konzept speziell in Pfullingen wird ein Radius von 1 km angenommen, denn: Hierbei umfasst das Gebiet Wohnbevölkerung, die sich tatsächlich fußläufig versorgen kann bzw. aufgrund der räumlichen Nähe zum Anbieter unabhägig vom verwendeten Verkehrsmittel (Auto, Fahrrad, zu Fuß, ÖPNV) regelmäßig einen Einkauf gerade bei diesem nahen Anbieter tätigen wird. Seite 7 von 75

11 den, sofern eine städtebaulich (raumordnerisch) negative Wirkung nachweislich nicht stattfindet. Klar ist aber in diesem Fall, dass der Wettbewerbsdruck erhöht wird, da eine Bedarfslücke nicht besteht. Ansiedlungspotenziale sind als Richtwerte (= Orientierungswerte) zu verstehen, nicht als strikt einzuhaltende Obergrenzen. Analysen / Bewertungen (a): Aktuelle Nahversorgungssituation Bereich Lebensmittel: Quantitativ: - Insgesamt weist die Stadt Pfullingen im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel ein rein statistisch durchschnittliches Versorgungsniveau auf (Kaufkraftbindungsquote von 80%, Verkaufsfläche pro Einwohner von ca. 589, Zentralität von 112%). Es sind mehrere großflächige Anbieter aus dem Lebensmitteldiscount- und Lebensmittelvollsortiment vorhanden. Räumlich: - Norden: überdurchschnittlich: Hinsichtlich der räumlichen Verteilung der Angebote ist jedoch eine deutliche Konzentration im nördlichen Stadtgebiet zu erkennen. Mit den Anbietern Kaufland und Marktkauf bestehen hier zwei Großflächenkonzepte in Gewerbegebietslage, ergänzt wird das Angebot unter anderem durch die Lebensmitteldiscounter Lidl und Aldi. Die Anbieter befinden sich hier meist in autokundenorientierter Lage. - Süden: unterdurchschnittlich: Im südlichen Bereich der Kernstadt bestehen unterdurchschnittliche (schwache) Versorgungsstrukturen, die sich im Prinzip auf wenige kleinflächige Angebote in der Innenstadt und in Innenstadtnähe beschränken. Neben Betrieben aus dem Lebensmittelhandwerk ist insbesondere der Anbieter Norma zu betrachten, der hier den wesentlichen Anbieter darstellt. Der ehemalige, als kleiner Supermarkt fungierende Anbieter Inselladen, hat sein Angebot erheblich abgebaut und wird quasi nur noch als Bäcker und Metzger betrieben. Der Anbieter Norma 3 ist vor allem auf eine 3 Der Anbieter Norma weist üblicherweise eine Artikelzahl von rund 800 Artikeln auf. Ein (kleiner) Supermarkt als Lebensmittelvollsortimenter hingegen bietet in der Regel eine Artikelzahl von rund Artikeln an. Quelle: EHI Handelsdaten, Seite 8 von 75

12 Nahversorgung des näheren Umfeldes ausgerichtet und kann kein umfassendes Angebot wie ein Supermarkt mit Lebensmittelvollsortiment bereitstellen. Die folgende Grafik zeigt die aktuelle Angebotssituation im Bereich Lebensmittel in Pfullingen. Details siehe bitte Kapitel Ist-Analyse der Angebotssituation Seite 9 von 75

13 Grafik: Die aktuelle Nahversorgungssituation im Bereich Lebensmittel in Pfullingen Quelle: imakomm AKADEMIE 2016, Kartengrundlage: openstreetmap. Seite 10 von 75

14 Analysen / Bewertungen (b): Entwicklungs- bzw. Ansiedlungspotenziale: In Pfullingen sind im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel bei gesamtstädtischer Betrachtung kaum Ansiedlungspotenziale bis zum Jahr 2025 gegeben (ca m 2 ). Grund hierfür ist ein sehr starker Besatz im Norden im Gegensatz zu einer kaum vorhandenen Ausstattung im Süden. Gleichwohl ist aber eine räumliche Optimierung der Verteilung der Nahversorgungsangebote und damit letztlich auch standorte notwendig. Ziel sollte angesichts der aktuellen Situation und der geringen Ansiedlungspotenziale sein, eine bessere Versorgung des südlichen Stadtgebiets zu erwirken, ggf. auch dann, wenn dadurch Wettbewerbsdruck im nördlichen Stadtgebiet (bei den städtebaulich oftmals nicht integrierten Anbietern) entsteht. Wird hierbei nicht aktiv eingegriffen, bleibt das bestehende starke räumliche Ungleichgewicht in der Versorgungsstruktur zwischen südlichem und nördlichem Teil der Kernstadt bestehen. Unter Berücksichtigung bestehender Nahversorgungsangebote im Nahbereich von Pfullingen ist im Nahbereich (Pfullingen, Sonnenbühl und Lichtenstein) insgesamt ein Ansiedlungspotenzial von ca m 2 bis 2025 vorhanden. Dieses kann zumindest zum Teil durch eine Ansiedlung eines weiteren Anbieters im südlichen Bereich von Pfullingen abgeschöpft werden, da Pfullingen teilweise die Nahversorgungsfunktion für die beiden umliegenden Kommunen übernimmt. Wichtig: Dies darf aber nicht dazu führen, dass Entwicklungspotenziale in den Gemeinden des Nahbereiches eingeschränkt werden oder gar die bestehende Grundversorgung dort gefährdet wird. (dies kann für das betrachtete Vorhaben in dieser Analyse nachgewiesen werden). Details siehe bitte Kapitel Potenzialbewertung Strategie / Konzept (a): Gesamtstrategie Lebensmittelstandort Pfullingen: Ziel 1: Gemäß Regionalplan Neckar-Alb und auch gemäß kommunalem Einzelhandelskonzept Pfullingen sind die wohnortnahe Versorgung sowie der zentralörtliche Versorgungskern (Regionalplan) respektive zentrale Versorgungsbereich (kommunales Einzelhandelskonzept) zu stärken. Alle Vorhaben, die diesen Zielen nicht ent- Seite 11 von 75

15 sprechen, sollen sehr kritisch angesichts der Ausgangslage in Pfullingen geprüft werden. Neuansiedlungen sowie Verkaufsflächenerweiterungen sollen nur nach Einzelfallprüfung genehmigt werden. Ziel 2: Stärkung der Nahversorgungssituation in der südlichen Kernstadt selbst, wenn dadurch ein erhöhter Wettbewerbsdruck im (überdurchschnittlich gut versorgten) nördlichen Kernstadtbereich entsteht. Dieser sollte zugunsten einer zu verbessernden Nahversorgungssituation in der südlichen Kernstadt in Kauf genommen werden. Beispiel: Das geplante Vorhaben im Bereich Nahrungs- und Genussmittel (Ansiedlung Rewe mit ca m 2 am Standort Thomas-Areal ) übersteigt zwar das Ansiedlungspotenzial der Stadt Pfullingen. Im Sinne einer optimierten Nahversorgungsstruktur in Pfullingen sowie im Nahbereich ist aber eine Ansiedlung am geplanten Standort im südlichen Kernstadtbereich dennoch zu empfehlen. Das theoretisch vorhandene Kaufkraftpotenzial im südlichen Stadtbereich in einem fußläufig erreichbaren Umkreis von ca m übersteigt den erwarteten Umsatz des Marktes um ca %. Damit wird bereits deutlich, wie notwendig eine Umverteilung der Umsätze von Nord nach Süd innerhalb von Pfullingens ist. Ziel 3: Keine weitere Stärkung der Nahversorgungsstandorte im Norden zugunsten zusätzlicher Angebote im Süden der Stadt Pfullingen mit folgendem Ziel:: Dadurch Reduktion des innerstädtischen Verkehrsaufkommens (Kaufkraftstrom von Süd nach Nord durch heute bestehende Einkaufsströme zu den Lebensmittelvollsortimentanbietern im Norden nimmt durch zusätzliches Angebot im Süden ab) und damit verbunden besseren Aufwertungschancen für die Innenstadt. Mit anderen Worten: Leitlinie für die künftige Nahversorgungsstruktur in Pfullingen muss es sein, erhebliche Verkehrsströme an der Innenstadt, die durch die ungleiche räumliche Verteilung von Lebensmittelangeboten (großer Überhang im Norden) induziert werden, zu reduzieren. Ziel 4: Künftig Orientierung bei Ansiedlungs- und Erweiterungs- sowie Verlagerungsvorhaben an folgenden Versorgungsgebieten in Pfullingen: Auf Basis einer Bewertung von Fahrtdistanzen und bestehenden Versorgungsstrukturen zeigen sich insgesamt folgende zwei Versorgungsgebiete: Seite 12 von 75

16 - Versorgungsgebiet Nord mit den Teilgebieten Nord I und Nord II: Nördlicher Bereich der Stadt Pfullingen - Versorgungsgebiet Süd mit den Teilgebieten Süd I und Süd II: Südlicher Bereich der Kernstadt In diesen Versorgungsgebieten werden zusätzliche einzelne Versorgungsstandorte ausgewiesen, die wohnortnah künftig die Versorgung von Pfullingen sicherstellen sollen. Eine Versorgung soll pro Versorgungsgebiet von mindestens einem Anbieter aus dem Lebensmittelvollsortiment sowie aus dem Discountbereich erfolgen. Ein Versorgungsstandort liegt dabei innerhalb der Innenstadt. Details siehe bitte Kapitel Lebensmittelversorgungskonzept für die Stadt Pfullingen Seite 13 von 75

17 Grafik: Künftige Versorgungsgebiete und -standorte in Pfullingen Quelle: imakomm AKADEMIE, Kartengrundlage: openstreetmap. Seite 14 von 75

18 Strategie / Konzept (b): Planungsrechtliche Steuerung der Lebensmittelversorgung: Grundsätze der Einzelhandelssteuerung im Bereich Lebensmittelversorgung: Grundsatz 1: Nahversorgungsrelevanter Einzelhandel (sowohl groß- als auch kleinflächig) künftig nur im zentralen Versorgungsbereich oder in den ausgewiesenen Nahversorgungsstandorten. Grundsatz 2: Kleinflächiger nahversorgungsrelevanter Einzelhandel kann ausnahmsweise außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs oder den ausgewiesenen Nahversorgungsstandorten von Pfullingen angesiedelt werden, wenn das entsprechende Vorhaben überwiegend der Versorgung des jeweiligen Gebietes dient. Das Vorhaben ist einer Einzelfallprüfung zu unterziehen und darf keine schädigenden Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich oder den ausgewiesenen Nahversorgungsstandorten aufweisen. Grundsatz 3: Großflächiger nahversorgungsrelevanter Einzelhandel kann ausnahmsweise abweichend von Grundsatz 1 außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs und den ausgewiesenen Nahversorgungsstandorten von Pfullingen angesiedelt oder erweitert werden, wenn das entsprechende Vorhaben überwiegend der Versorgung des jeweiligen Gebietes dient, und das Vorhaben keine schädigenden Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich oder die ausgewiesenen Nahversorgungsstandorte aufweist. Dies ist in einer Einzelfallprüfung nachzuweisen, und ein ausgewiesener Nahversorgungsstandort seine Nahversorgungsfunktion für ein Versorgungsgebiet mittelfristig (etwa 3-5 Jahre als Zeithorizont) nicht mehr wahr- Seite 15 von 75

19 nehmen kann. 4 Im Zuge der Abweichung von Grundsatz 1 ist das Nahversorgungskonzept fortzuschreiben. Anwendung: Bewertung Einzelvorhaben, hier: Vorhaben Thomas-Areal a) Abgleich Vorhaben mit den Zielen gemäß Gesamtstrategie Lebensmittelstandort Pfullingen : Ergebnis: Sämtliche Ziele werden dem Grunde nach eingehalten. b) Abgleich Vorhaben mit den Grundsätzen der planungsrechtlichen Steuerung der Lebensmittelversorgung in Pfullingen: Ergebnis: Sämtliche Grundsätze werden dem Grunde nach eingehalten. Die Überprüfung etwaiger schädigender Auswirkungen wird weiter unten aufgezeigt. c) Abgleich mit regionalplanerischen Vorgaben: Grundsätzlich passt sich der Standort in das Lebensmittelversorgungskonzept ein und ist als Versorgungstandort ausgewiesen. Gemäß den vorliegenden Vorgaben sind für einen Standort außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches folgende Vorgaben zu erfüllen 5. Vorlage eines kommunalen Konzeptes mit Mindestinhalten: eine gesamtstädtische Betrachtung (Ausweisung von Versorgungsstandorten und Versorgungsgebieten), die Ausweisung vorhandener Potenziale, die Berücksichtigung von Verkehrswegen, den ÖPNV und die fußläufige Erreichbarkeit, Zentralörtliche Versorgungskerne dürfen nicht beeinträchtigt werden, 4 Dies heißt konkret: Ein Anbieter ist nicht mehr vorhanden bzw. die Verkaufsflächenpotenziale für eine Versorgungslage werden so deutlich unterschritten, dass andere Nahversorgungslagen die Versorgung mit übernehmen müssen. Zudem muss eine Neuansiedlung am Nahversorgungsstandort mittelfristig nicht mehr möglich sein. 5 vgl. RV-Drucksache Nr. IX-38: 2. Änderung des Regionalplans Neckar-Alb 2013 (Regionalverband Neckar-Alb, ) Seite 16 von 75

20 die Entwicklungsmöglichkeiten der Nachbarorte dürfen nicht beeinträchtigt werden, 80% des Umsatzes stammt aus dem ausgewiesenen Versorgungsgebiet. Das Sortiment der Grundversorgung beinhaltet Nahrungs- und Genussmittel und Getränke. Sonstige Waren sollen nur als Nebensortiment auf nicht mehr als 10 % der Verkaufsfläche angeboten werden Erfüllung der raumordnerischen Prüfkriterien Konzentrationsgebot Kongruenzgebot Integrationsgebot Beeinträchtigungsverbot Ergebnisse der Prüfung: Für das geplante Vorhaben mit einer Verkaufsfläche von ca m² kann lediglich die Vorgabe 80% des Umsatzes stammt aus dem ausgewiesenen Versorgungsgebiet nicht erfüllt werden. Dennoch sprechen folgende Punkte dennoch für eine Realisierung mit der geplanten Verkaufsfläche: - Erhebliche verkehrliche Entlastung der Innenstadt durch veränderte Kaufkraftströme (Reduktion von Einkaufsverkehr in Richtung Norden entlang der Innenstadt). - Ausreichendes Kaufkraftpotenzial im fußläufig erreichbaren m Radius um das geplante Vorhaben, das den erwarteten Umsatz deutlich übersteigt (die erforderliche Quote von 80% kann lediglich dadurch nicht erreicht werden, dass die bestehenden Angebote im Norden der Stadt durch die vorhandene Verkaufsflächendimensionen (zwei Anbieter mit ca m² und mehr) immer noch Kaufkraft (wenn auch verringert) aus dem Süden ziehen werden. - Mögliche Reduktion der Randsortimente auf 10% ohne wesentliche Auswirkungen hinsichtlich des Beeinträchtigungsverbotes. 6 - Entwicklungsmöglichkeiten im Umland werden nicht beeinträchtigt. Bei einem noch bestehenden Potenzial im Nahbereich (ohne Pfullingen! 7 ) von ca Hinweis: Reduzierte Flächenrandsortimente werden der Verkaufsfläche im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel hinzugezählt. Seite 17 von 75

21 m² im Bereich Lebensmittel verbleiben nach einer Realisierung des Vorhabens in Pfullingen (nach Abzug des eigenen Potenzials von ca m²) immer noch Potenziale von bis ca m² für eine eigene Entwicklung (nicht berücksichtigt sind hier mögliche Auswirkungen auf bestehenden Versorger in den Kommunen selbst. Diese sind im Einzelfall zu prüfen.). Eine Grundversorgung ist in den Kommunen des Nahbereichs dabei bereits durch bestehende Anbieter gegeben. Fazit: Unter Einhaltung Vorgabe 80% des Umsatzes stammt aus dem ausgewiesenen Versorgungsgebiet ist eine Realisierung am Standort Thomas- Areal in Pfullingen bei einer reduzierten Gesamtverkaufsfläche von ca m² sowie einem Verkaufsflächenanteil an Nahrungs-und Genussmittel von 90% möglich. Kongruenzgebot, Beeinträchtigungsverbot, Integrationsgebot und Konzentrationsgebot werden durch das geplante Vorhaben eingehalten. Weitere Details der Prüfung: Das kommunale Konzept soll enthalten: eine gesamtstädtische Betrachtung (Ausweisung von Versorgungsstandorten und Versorgungsgebieten), Bedingungen erfüllt? Im Konzept Lebensmittelstandort Pfullingen dargestellt. die Ausweisung vorhandener Potenziale, Im Konzept Lebensmittelstandort Pfullingen dargestellt. die Berücksichtigung von Verkehrswegengen dargestellt. Im Konzept Lebensmittelstandort Pfullin- den ÖPNV und die fußläufige Erreichbarkeithaben Rewe in Pfullingen dargestellt. In der Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvor- zentralörtliche Versorgungskerne dürfen In der Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvorhaben Rewe in Pfullingen dargestellt. nicht beeinträchtigt werden, die Entwicklungsmöglichkeiten der In der Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvorhaben Rewe in Pfullingen und im Konzept Nachbarorte dürfen nicht beeinträchtigt werden, Lebensmittelstandort Pfullingen dargestellt. 80% des Umsatzes stammt aus dem ausgewiesenen Versorgungsgebiet. gen Im Konzept Lebensmittelstandort Pfullin- dargestellt. Das Sortiment der Grundversorgung beinhaltet Nahrungs- und Genussmittel und Getränke. Sonstige Waren sollen nur als Nebensortiment auf nicht mehr als 10 % der Verkaufsfläche angeboten werden = Bedingung erfüllt Im Konzept Lebensmittelstandort Pfullingen dargestellt. 7 Hinweis: Kaufkraftpotenzials in m² für Nahbereich gesamt = m², davon Pfullingen ca m², Sonnenbühl und Lichtenstein ca m². Seite 18 von 75

22 Zusammenfassung / Empfehlungen: Gezielte Steuerung von nahversorgungsrelevantem Einzelhandel (Nahrungs- und Genussmittel) durch Anwendung des Nahversorgungskonzepts. Damit Konzentration auf ausgewiesene Nahversorgungsstandorte. Beschluss des Nahversorgungskonzeptes als städtebauliches Entwicklungskonzept gemäß 1 Absatz 6 Nr. 11 BauGB. Keine Ansiedlungen und auch sehr restriktive Behandlung von Erweiterungen außerhalb der ausgewiesenen Nahversorgungsstandorte. 1. Ansiedlung Rewe mit Verkaufsfläche von ca m² am Standort Thomas-Areal als Ergänzung des Nahversorgungsangebots im südlichen Bereich der Stadt. 2. Keine weitere Stärkung der Versorgungsstrukturen im Norden der Stadt. Langfristig Reduktion der Verkaufsfläche bzw. Aufgabe der bestehenden Angebote außerhalb der ausgewiesenen Nahversorgungsstandorte zugunsten wohnortnaher Angebote. 3. Ausschluss weiterer Ansiedlungen und Erweiterungen im Bereich Lebensmittel. Ausnahmen: Ansiedlungen im zentralen Versorgungsbereich gemäß Regionalplan und Nahversorgungskonzept, damit zukünftige Entwicklungen nur an den im Nahversorgungskonzept ausgewiesenen Nahversorgungsstandorten (Priorität auf den zentralen Versorgungsbereich) sowie kleinflächige Angebote im gesamten Stadtgebiet (insbesondere Lebensmittelhandwerk). 4. Weiterer infrastruktureller Ausbau der ausgewiesenen Nahversorgungsstandorte durch Optimierung / Erhaltung deren ÖPNV-Anbindung, also Erreichbarkeit der Standorte permanent optimieren. 5. Mittelfristiger Abbau weiterer bestehender Versorgungslagen außerhalb der ausgewiesenen Nahversorgungsstandorte durch künftigen Ausschluss von nahversorgungsrelevanten Sortimenten. Erweiterungsvorhaben außerhalb dieser Standorte dürfen als Bedingung keine zentrenrelevanten und damit auch keine nahversorgungsrelevanten Sortimente hinzubekommen. Seite 19 von 75

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24 2 Die Rahmenbedingungen Im Folgenden werden die Aufgabenstellung und der methodische Ansatz des Konzeptes erläutert. 2.1 Aufgabenstellung und methodischer Ansatz Aufgabenstellung: Ziel des Konzeptes Lebensmittelstandort Pfullingen ist es, das bestehende Einzelhandelskonzept für den Bereich Lebensmittel entscheidungsreif zu konkretisieren und damit kommunalpolitische Entscheidungen hinsichtlich von Ansiedlungsmöglichkeiten im Bereich Nahrungs- und Genussmittel deutlich zu vereinfachen. Wesentlicher Bestandteil des Konzeptes ist damit auch die belastbare Bewertung aktueller Ansiedlungsvorhaben: Derzeit liegt in Pfullingen eine konkrete Anfrage am Standort Thomas-Areal zur Ansiedlung einer REWE-Filiale vor. Das Vorhaben wurde bereits im Rahmen einer gutachterlichen Stellungnahme (Auswirkungsanalyse) im September 2014 geprüft und hinsichtlich seiner raumordnerischen und städtebaulichen Auswirkungen auf die bestehenden Versorgungslagen in Pfullingen und die umliegenden Kommunen bewertet. Im Konzept Lebensmittelstandort Pfullingen soll das Ansiedlungsvorhaben REWE in den Kontext einer Gesamtstrategie zur Nahversorgungsentwicklung am Standort Pfullingen eingebettet und vor diesem Hintergrund auf Basis des nun vorliegenden Aufstellungsbeschlusses zur Regionalplanänderung des Regionalverbandes Neckar-Alb erneut bewertet werden. Im Anschluss an das Lebensmittelversorgungskonzept wird im Detail auf die Konsequenzen für das bestehende Gutachten Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvorhaben Rewe in Pfullingen (imakomm AKADEMIE, 2014) eingegangen, weitere Hinweise auf das Gutachten sind im fortlaufenden Text enthalten. Seite 21 von 75

25 Methodischer Ansatz: Für eine valide und fundierte Bewertung der möglichen Auswirkungen sind insbesondere folgende Schritte vorzunehmen: Kurze Darstellung des Rechtsrahmens in Form von Vorgaben der Raumordnung und des Städtebaus in Baden-Württemberg, Wesentliche Regelungen des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Pfullingen (GMA, 2013), Ist-Analyse der planobjektrelevanten Nachfrage- und Angebotssituation, Prognose von Ansiedlungspotenzialen für die Nahversorgung in Pfullingen, Bewertung möglicher Auswirkungen des Vorhabens durch Analyse der Umsatzerwartung und Umsatzherkunft des Vorhabens sowie durch die Darstellung der möglichen städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen, Definition von (aus kommunaler Sicht) sinnvollen Nahversorgungslagen und Ansätzen zur deren Weiterentwicklung. Es ist offensichtlich, dass einem Nahversorgungskonzept eine belastbare Datenerhebung zugrunde gelegt werden muss. Daher wurden für die Analyse der Nahversorgungssituation folgende Schritte durchgeführt: Quantitative und qualitative Erfassung der Betriebe mit dem Sortiment Nahrungsund Genussmittel im gesamten Stadtgebiet der Stadt Pfullingen und im weiteren Umland (Datenbasis bilden die Erhebungsdaten der Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvorhaben Rewe in Pfullingen, 2014), Änderungen im Bestand wurden der imakomm AKADEMIE seitens der Stadt Pfullingen im Januar 2016 mitgeteilt. Begehung des Planstandortes und aller weiteren derzeit bestehenden Nahversorgungslagen im Stadtgebiet Pfullingen. Seite 22 von 75

26 Bewertung und Prognose der Zukunftssicherheit bestehender Anbieter und Nahversorgungslagen in Pfullingen (alle Stadtteile). Fazit: Durch die Gesamterhebung der Betriebe mit dem Sortiment Nahrungs- und Genussmittel in Pfullingen gemäß quantitativer und qualitativer Kriterien liegen belastbare Bestandsdaten vor. Hinweis: Mögliche Abweichungen bei den Bestandszahlen (Verkaufsflächen, Umsätze) von anderen Gutachten sind mit großer Wahrscheinlichkeit auf die sortimentsscharfe Bestandserfassung zurückzuführen. 2.2 Vorgaben der Raumordnung und des Städtebaus in Baden-Württemberg a) Einschlägige Prüfkriterien gemäß Landesentwicklungsplan respektive Einzelhandelserlass Baden-Württemberg: Liegt ein Einzelhandelsvorhaben vor, welches die raumordnerisch definierte Grenze zur Großflächigkeit überschreitet (derzeit ab 800 m² Verkaufsfläche des Vorhabens), ist auf Basis der Regelvermutung von 11 Abs. 3 BauNVO zu prüfen, welche Auswirkungen auf die städtebauliche Ordnung und Entwicklung in der Standortgemeinde (Gemeinde/Stadt, in welcher der Planstandort des Vorhabens liegt) sowie in Umlandgemeinden durch das Vorhaben zu erwarten sind. Im Wesentlichen sind damit Vorgaben der Baunutzungsverordnung ( 11 Abs. 3) sowie des Landesentwicklungsplans Baden-Württemberg und dessen Konkretisierung im Einzelhandelserlass Baden-Württemberg (hierbei v.a. Regelungen zum so genannten Integrationsgebot, Konzentrationsgebot, Kongruenzgebot und Beeinträchtigungsverbot) zu prüfen. 8 Die Prüfkriterien im Detail sind der Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvorhaben Rewe in Pfullingen (imakomm AKADEMIE, 2014) zu entnehmen. 8 Vgl. hierzu Verwaltungsvorschrift des Wirtschaftsministeriums Baden-Württemberg zur Ansiedlung von Einzelhandelsgroßprojekten Raumordnung, Bauleitplanung und Genehmigung von Vorhaben (Einzelhandelserlass) vom 21. Februar Seite 23 von 75

27 b) Relevante Aussagen des Regionalplans Neckar-Alb: Der Regionalplan Neckar-Alb 2013 trifft zudem folgende relevante Aussagen: Plansatz Standorte für Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe, regionalbedeutsame Veranstaltungszentren G (1) Die Siedlungsstruktur in der Region Neckar-Alb ist geprägt von städtischen und dörflichen Zentren als Mittelpunkte des gemeindlichen Lebens. Sie sind traditionell auch die Standorte für den Handel und als solche zu schützen und zu stärken. Der Verlagerung des Einzelhandels in Randgebiete und an städtebaulich nicht integrierte Standorte soll entgegengewirkt werden. G (2) Die wohnungsnahe Grundversorgung soll möglichst in allen Städten und Gemeinden gewährleistet und gesichert werden. Einzelhandelsbetriebe sollen verbrauchernah und städtebaulich integriert angesiedelt werden. Die Standorte sollen gut für den Fußgänger- und Fahrradverkehr erschlossen und mit dem ÖPNV erreichbar sein. Die Anforderungen von Familien mit Kindern, Senioren und Behinderten sollen bei der Standortwahl berücksichtigt werden. Z (3) Die Ausweisung, Errichtung oder Erweiterung von Einzelhandelsgroßprojekten ist in der Regel nur in Ober-, Mittel- und Unterzentren möglich. Kongruenzgebot (Plansatz (Z) Satz 1 LEP 2002), Beeinträchtigungsverbot (Plansatz (Z) Satz 2 LEP 2002) und Integrationsgebot (Plansatz (Z) Satz 2 LEP 2002) sind dabei zu beachten. [ ] Z (5) Einzelhandelsgroßprojekte mit zentrenrelevanten Sortimenten (vgl. Sortimentsliste in der Begründung) sind nur an integrierten Standorten zulässig. Dazu werden zentralörtliche Versorgungskerne als Standort für Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und großflächige Handelsbetriebe als Vorranggebiet festgelegt und in der Raumnutzungskarte dargestellt. [ ]. Seite 24 von 75

28 Grafik: Zentralörtlicher Versorgungskern und Ergänzungsstandorte in Pfullingen Quelle: Regionalplan Neckar-Alb 2013, Raumnutzungskarte. Auf der Grundlage der bestehenden Regelungen im rezum NA und im Regionalplan 2013 sind folgende Ergänzungen des Regionalplans Neckar-Alb 2013 durch die 2. Änderung des Regionalplans Neckar-Alb 2013 mit Aufstellungsbeschluss vom vorgesehen: Plansatz Z (5) soll wie folgt, ergänzt werden: Grundversorgungsrelevante Sortimente sollen wohnungsnah erhältlich sein. Einzelhandelsgroßprojekte, die ausschließlich der Grundversorgung dienen, sind deshalb auch außerhalb der Vorranggebiete möglich, wenn - nachweislich keine Flächen im Vorranggebiet zur Verfügung stehen oder wenn - sie zu einer Verbesserung der wohnungsnahen Versorgung beitragen. Die Standorte müssen städtebaulich integriert und verbrauchernah sein. Sie müssen auf der Grundlage eines kommunalen Konzepts erfolgen. Sie dürfen keine schädliche Wirkung erwarten lassen, insbesondere auf die zentralörtlichen Versorgungskerne und die wohnortnahe Versorgung anderer Gemeinden. G (1) Die Siedlungsstruktur in der Region Neckar-Alb ist geprägt von städtischen und dörflichen Zentren als Mittelpunkte des gemeindlichen Lebens. Sie sind traditionell auch die Standorte für den Handel und als solche zu schützen und zu stärken. Der Verlagerung des Einzelhandels in Randgebiete und an städtebaulich nicht integrierte Standorte soll entgegengewirkt werden. Seite 25 von 75

29 Auch die Begründung zu Plansatz Z (5) soll ergänzt werden: Erweiterungen und Neuansiedlungen von Lebensmittelmärkten außerhalb der VRG sollen auf der Grundlage eines kommunalen Einzelhandels- oder Nahversorgungskonzepts erfolgen. Das kommunale Konzept soll enthalten: - eine gesamtstädtische Betrachtung (Ausweisung von Versorgungsstandorten und Versorgungsgebieten), - die Ausweisung vorhandener Potenziale, - die Berücksichtigung von Verkehrswegen, - den ÖPNV und die fußläufige Erreichbarkeit, - Zentralörtliche Versorgungskerne dürfen nicht beeinträchtigt werden, - die Entwicklungsmöglichkeiten der Nachbarorte dürfen nicht beeinträchtigt werden, - 80 % des Umsatzes stammt aus dem ausgewiesenen Versorgungsgebiet. Diese Sortimente des kurzfristigen und häufigen Bedarfs sollen für alle Gruppen der Bevölkerung, auch für weniger mobile, verbrauchernah erhältlich sein. Die Standorte sollen mit allen Verkehrsmitteln, insbesondere auch zu Fuß und mit dem ÖPNV, erreichbar sein. Das Sortiment der Grundversorgung beinhaltet Nahrungs- und Genussmittel und Getränke. Sonstige Waren sollen nur als Nebensortiment auf nicht mehr als 10 % der Verkaufsfläche angeboten werden, denn generell gilt hier ebenfalls, dass die Nahversorgung benachbarter Orte nicht wesentlich beeinträchtigt werden darf. Eine frühzeitige interkommunale Abstimmung mit Nachbargemeinden wird empfohlen. Seite 26 von 75

30 Analysen / Bewertungen Seite 27 von 75

31 3 Ist-Analyse der relevanten Nachfrage- und Angebotssituation 3.1 Einzugsgebiet und Verflechtungsbereich der Stadt Pfullingen im Bereich Lebensmittel Das Einzugsgebiet wird insbesondere auf Basis der vorhandenen Wettbewerbsstruktur, der siedlungsstrukturellen Gegebenheiten und der verkehrlichen Erreichbarkeit der Planstandorte festgelegt. Der Verflechtungsbereich umfasst im Sortiment Lebensmittel ausschließlich den Nahbereich des Unterzentrums Pfullingen 9 ): Zone 1: Stadt Pfullingen ca Einwohner Zone 2: Lichtenstein, Sonnenbühl (= Nahbereich) ca Einwohner GESAMT: ca Einwohner 10 Das Einzugsgebiet im Sortiment Lebensmittel für den Gesamtstandort Pfullingen umfasst neben dem genannten Nahbereich auch Bereiche mit einem erhöhten Kundenaustausch durch bestehende Standortlagen im Norden des Stadtgebietes Pfullingen mit unmittelbarer Nähe zu Wohngebieten der Stadt Reutlingen. Für eine Bewertung der Lebensmittelversorgung für den Standort Pfullingen ist nur der raumordnerisch vorgesehene Verflechtungsbereich (= Nahbereich) heranzuziehen. 3.2 Ist-Analyse der Nachfragesituation im Verflechtungsbereich Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft für die Stadt Pfullingen liegt bei ca Euro pro Einwohner im Jahr. Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt fällt die einzelhandelsrelevante 9 Nahbereich Pfullingen: Sonnenbühl und Lichtenstein. 10 Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, 2016 (Stand: ). Seite 28 von 75

32 Kaufkraft der Stadt damit überdurchschnittlich aus (Stadt Pfullingen = 107,3 wobei Deutschland = 100). 11 Die gesamte einzelhandelsrelevante Kaufkraft der Stadt Pfullingen beläuft sich auf ca. 108,5 Mio. pro Jahr. Vor diesem Hintergrund und auf Basis der Marktgebietszahlen ergeben sich folgende Kennzahlen zur Nachfragesituation in Pfullingen für das relevante Sortiment Nahrungs- und Genussmittel: Grafik: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft im Einzugsgebiet: Sortiment Nahrungs- und Genussmittel Quelle: imakomm AKADEMIE, Anteil an der Gesamtkaufkraft Pfullingen (Zone 1) Nahbereich (Zone 2) Kaufkraft in Mio. Kaufkraft in Mio. ca % 44,0 37,0 3.3 Ist-Analyse der Angebotssituation Hinweis: Abweichende Werte der Bestandsdaten wie beispielsweise zum Einzelhandelskonzept für die Stadt Pfullingen, GMA (2013), zum Regionalen Zentren- und Märktekonzept Neckar-Alb, imakomm AKADEMIE (2011), zur Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvorhaben Rewe in Pfullingen, (imakomm AKADEMIE (2014) resultieren einerseits aus Anpassungen bezüglich des Bestandes am Standort Pfullingen (vor allem sortimentsscharfe Erhebung 12 ), zum anderen vor allem aber auch aus veränderten Kaufkraftwerten (GfK-Kennziffern) und einer Anpassung der Bevölkerungszahlen durch den Zensus Die Werte sind daher nur eingeschränkt vergleichbar. In Pfullingen ist der relevante Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel durch verschiedene Anbieter vertreten. Dabei gilt: 11 Für die Kaufkraftberechnung wurde hier für Gesamtdeutschland die aktuelle GfK-Kaufkraft 2015: pro Einwohner und für Pfullingen der Kaufkraftkoeffizient aus der Auswirkungsanalyse (imakomm AKADEMIE, 2014) verwendet. 12 Beispielsweise werden bei einer sortimentsscharfen Erhebung für den Anbieter Kaufland alle Randsortimente zusätzlich berücksichtigt. Bei einer nichtsortimentsscharfen Erhebung wird hingegen die Gesamtverkaufsfläche dem Bereich Nahrungs- und Genussmittel hinzugerechnet. Allein durch diesen Anbieter entstehen bereits Differenzen von deutlich über m² Verkaufsfläche. Seite 29 von 75

33 Hinsichtlich der räumlichen Verteilung der Angebote ist eine deutliche Konzentration im nördlichen Stadtgebiet zu erkennen. Mit Kaufland und Marktkauf bestehen hier zwei Großflächenkonzepte in Gewerbegebietslage 13, ergänzt wird das Angebot unter anderem durch die Lebensmitteldiscounter Lidl und Aldi. Die Anbieter befinden sich hier vorrangig in autokundenorientierter Lage. Im südlichen Bereich der Kernstadt sind unterdurchschnittliche Versorgungsstrukturen festzustellen, die sich vor allem auf kleinflächige Angebote in der Innenstadt und in Innenstadtnähe beschränken. Neben Betrieben aus dem Lebensmittelhandwerk ist hier lediglich ein Lebensmitteldiscounter (Norma) vorhanden. Alle Betriebe im südlichen Bereich sind vor allem auf eine Nahversorgung des näheren Umfeldes ausgerichtet und können kein umfassendes Angebot wie ein Supermarkt mit Lebensmittelvollsortiment bereitstellen. Zusammenfassend ist festzustellen, dass im relevanten Sortiment Nahrungs- und Genussmittel eine Unterversorgung der südlichen Kernstadt Pfullingens besteht. In der Gesamtbetrachtung weist die Stadt Pfullingen allerdings im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel ein rein statistisch durchschnittliches Versorgungsniveau auf. Es sind mehrere großflächige Anbieter aus dem Lebensmitteldiscount- als auch Lebensmittelvollsortiment vorhanden. Die beschriebene Situation ist auch anhand einschlägiger Kennziffern nachvollziehbar: So zeigt sich im Bereich Nahrungs- und Genussmittel eine für ein Unterzentrum durchschnittliche Ausstattung, die rund 80% der Kaufkraft vor Ort binden kann (= Kaufkraftbindungsquote). Mit einer Zentralität von 112% kann Pfullingen Umsatzzuflüsse aus dem Umland vorweisen und somit einen Bedeutungsüberschuss. Die Verkaufsflächenausstattung im Bereich Nahrungs- und Genussmittel liegt mit 589 m 2 leicht unter dem Durchschnitt Hinweis: Bewertung nach Gebietscharakter, die Einstufung ist nicht gemäß eines vorhandenen Bebauungsplans gemäß BauNVO zu verstehen (hier beispielsweise Ausweisung als Sondergebiet) 14 Vgl. GMA-Grundlagenforschung 2009, durchschnittliche Verkaufsflächenausstattung von Städten mit bis Einwohnern in Baden-Württemberg. Seite 30 von 75

34 Grafik: Ausstattung in Pfullingen nach relevanten Sortimenten Sortiment Nahrungs- und Genussmittel Quelle: imakomm AKADEMIE, Zentralität Kaufkraftbindungsquote Verkaufsfläche / Einwohner 112% ca. 80% 589 m 2 Folgende Erläuterungen sind für die angegebenen Kennziffern relevant: Die Zentralitätskennziffer des Standortes gilt als ein Maß für die Attraktivität eines Einzelhandelsstandortes 15. Sie gibt an, ob und wie stark Umsatzzuflüsse aus dem Umland einer Kommune die Umsatzabflüsse aus der Kommune (beispielsweise in nahe gelegene Mittel- bzw. Oberzentren) per Saldo überwiegen. Die Zentralitätskennziffer errechnet sich aus der Gegenüberstellung des am Standort umgesetzten Einzelhandelsumsatzes und der am Standort vorhandenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft. Werte größer 100 geben somit an, dass dem jeweiligen Einzelhandelsstandort ein Bedeutungsüberschuss gegenüber seinem Umland zukommt. Die Verkaufsflächenausstattung pro Einwohner ist ein Maß für die Angebotsausstattung einer Kommune im Bereich Einzelhandel. Durch den Bezug auf die Einwohnerzahl einer Gemeinde wird eine Vergleichbarkeit mit anderen Kommunen ermöglicht. Die Vergleichswerte beziehen sich auf Angaben der GMA der durchschnittlichen Verkaufsflächenausstattung bei baden-württembergischen Städten mit vergleichbarer Einwohnerzahl bei bis Einwohner. 16 : Die Kaufkraftbindungsquote 17 ist ein Indikator dafür, in welchem Maß es dem Einzelhandel einer Kommune gelingt, die Einwohner der Kommune selbst (nicht des Umlandes!) an sich zu binden. Die Kaufkraftbindungsquote errechnet sich aus der Gegenüberstellung des (sortimentsspezifischen) Umsatzes aller Einzelhandelsbetriebe, den 15 Zwar wird diese Kennziffer im wissenschaftlichen Kontext zu Recht auch kritisch diskutiert (Beispiel 1: Bei Bezug der Zentralitätskennziffer auf raumplanerisch abgegrenzte Gebietseinheiten, weist diese Schwächen auf, da das System der zentralen Orte, auf das die Zentralitätskennziffer dann reflektiert, das reale Einkaufsverhalten der Konsumenten nicht wirklich widerspiegelt..beispiel 2: Rückschlüsse auf die Attraktivität eines Einzelhandelsstandortes allein anhand dieser Kennziffer sind nur bedingt möglich, da ein geringes einzelhandelsrelevantes Kaufkraft-Niveau an einem Standort (Stadt, Gemeinde, Region usw.) rein rechnerisch zu einer hohen Zentralität beiträgt.), sie wird an dieser Stelle dennoch angewandt, da eine Interpretation hier nur im Zusammenhang mit weiteren Kennziffern (Verkaufsflächenausstattung pro Einwohner usw.) erfolgt. 16 GMA-Grundlagenforschung, Die Kaufkraftbindung wurde durch eine Abschätzung der Umsatzherkunft der einzelnen relevanten Betriebe in Pfullingen ermittelt. D.h. anhand Größe, Angebot und Wettbewerbssituation nach Betriebsformen wurde abgeschätzt, welcher Kundenanteil aus Pfullingen selbst stammt und welcher Umsatz von außen zufließt. Aus der Gesamtbetrachtung für Pfullingen lässt sich daraus eine möglichst realistische Kaufkraftbindung ermitteln. Seite 31 von 75

35 sie mit Einwohnern aus der Kommune erwirtschaften (Unterschied zur Zentralitätskennziffer, bei der der Gesamtumsatz mit allen Kunden, also auch Kunden aus dem Umland, verwendet wird), mit der einzelhandelsrelevanten (sortimentsspezifischen) Kaufkraft der Einwohner der Kommune. Fazit: Insgesamt ist festzuhalten, dass die Stadt Pfullingen im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel ein rein statistisch durchschnittliches Versorgungsniveau aufweist. Die Hauptanbieter im Bereich der Nahversorgung konzentrieren sich zum großen Teil außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs im Norden der Kernstadt. Der südliche Bereich Pfullingens weist vergleichsweise schwache Versorgungsstrukturen im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel (= unterdurchschnittliche Versorgungsstrukturen) auf. Eine Stärkung dieser Strukturen durch Ansiedlung von weiteren stationären Nahversorgungsangeboten ist daher anzustreben. Seite 32 von 75

36 Grafik: Wesentliche Anbieter im Bereich Nahversorgung in Pfullingen und Nahbereich Quelle: imakomm AKADEMIE, Kartengrundlage: openstreetmap. Seite 33 von 75

37 4 Potenzialbewertung 4.1 Bewertung bestehender Anbieter und Versorgungslagen in Pfullingen Einzelbewertung der Zukunftsfähigkeit ausgewählter Anbieter Bei der Potenzialbewertung im relevanten Sortiment Nahrungs- und Genussmittel werden im Folgenden zum Einen die Zukunftsfähigkeit der bestehenden größeren Lebensmittelbetriebe bewertet, sowie zum Anderen die Versorgungsfunktion für die Gesamtstadt sowie für die Wohngebiete in Pfullingen betrachtet. Hinweis: Mit einbezogen wird an dieser Stelle der Standort des innenstadtnahen Anbieters Inselladen, der vormals eine Versorgungsfunktion in Form eines kleinen Supermarktes innehatte. Durch Nutzungsänderungen besteht das heutige Angebot vor allem noch aus der Bäckerei Haug sowie der Metzgerei Pfeiffer. Eine Lebensmittelversorgungsfunktion im Sinne eines Supermarktes ist kaum mehr gegeben. Dennoch wird geprüft, ob eine solche Funktion auch künftig wieder erfüllt werden könnte. Seite 34 von 75

38 Grafik: Bewertung der Zukunftsfähigkeit des bestehenden Anbieters Marktkauf Marktkauf Standort Römerstraße 145 Marktgröße Über m² Verkaufsfläche inklusive Konzessionäre (Bäckerei, Blumenladen, Presse/Tabak-Shop und Dienstleistungsbetriebe) und zusätzlichem Getränkemarkt. Lage Nordwestliche Lage im Gewerbegebiet Steinge. Dieses befindet sich im nördlichen Bereich des Stadtgebietes von Pfullingen. Einsehbarkeit und Erreichbarkeistraße gegeben. Ausreichend Parkplätze vorhanden (Parkdeck). Fuß- Via PKW gut erreichbar, direkte Zufahrt von Römerstraße und Wörthläufige Erreichbarkeit von Wohngebieten in Pfullingen kaum gegeben (dafür v.a. Reutlinger Wohngebiete), Marktstandort grenzt unmittelbar an südöstliches Wohngebiet von Reutlingen an, Anbindung an den ÖPNV am Standort vorhanden. Einsehbarkeit positiv, mit eigener Zufahrt zum Markt. Gestaltung Immobilie und Außenauftritt modern gestaltet, großflächiger Markt in Fachmarktagglomeration. Sortiment Ausreichend große Verkaufsfläche bezogen auf Angebotsform (Großer Supermarkt / SB-Warenhaus) mit guter Angebotsbreite und Sortimentstiefe. Bedeutung für Pfullingen Durch Agglomeration mit mehreren Fachmärkten wesentliche Versorgungsfunktion mit überkommunaler Strahlkraft. Versorgungsfunktion für gesamtes Stadtgebiet, fußläufige Nahversorgungsfunktion für Pfullingen kaum gegeben. Gesamtbewertung Zukunftsfähigkeit Foto des Standortes Markt ist gut für die Zukunft gerüstet, zeitgemäßes Sortiment mit guter Sortimentstiefe. Standort insgesamt attraktiv, da Fachmarktagglomeration; dadurch ideale Voraussetzungen als Versorgungsstandort für die gesamte Stadt. Aber: Lage nicht wohnortnah, daher fußläufige Nahversorgung für Pfullingen kaum möglich. Quelle: imakomm AKADEMIE, Seite 35 von 75

39 Grafik: Bewertung der Zukunftsfähigkeit des bestehenden Anbieters Kaufland Kaufland Standort Max-Eyth-Straße 23 Marktgröße Knapp m² Verkaufsfläche inklusive Konzessionäre (Tabak / Zeitschriften, Bäckerei, Schuhe etc. im Vorkassenbereich). Lage Im Gewerbegebiet Steinge nördlich der Innenstadt, mit Anschluss an östlich angrenzendes Wohngebiet. Einsehbarkeit und Erreichbarkeit Gestaltung Sortiment Bedeutung für Pfullingen Gesamtbewertung Zukunftsfähigkeit Fotos des Standorts Einsehbarkeit grundsätzlich gegeben und an Marktstraße gelegen. Ausreichende Anzahl an Parkplätzen vorhanden. Gute Erreichbarkeit via PKW, fußläufige Erreichbarkeit aus östlichem Wohngebiet gegeben. Anbindung an den ÖPNV am Standort vorhanden. Außenauftritt kaum mehr zeitgemäß. Gesamtstandort benötigt eine deutliche Aufwertung. Ausreichend große Verkaufsfläche bezogen auf Angebotsform (Großer Supermarkt / SB-Warenhaus) mit guter Angebotsbreite und Sortimentstiefe. Nahversorgungsfunktion für östlich angrenzendes Wohngebiet sowie in Teilen für den gesamten nördlichen Bereich der Kernstadt. Außengestaltung modernisierungsbedürftig. Sortimentsvielfalt und Verkaufsflächenausstattung ansonsten gut. Auch künftig wichtiger Nahversorgungsstandort für nördliche / nordöstliche Wohngebiete. Quelle: imakomm AKADEMIE, Seite 36 von 75

40 Grafik: Bewertung der Zukunftsfähigkeit des bestehenden Anbieters Lidl Lidl Standort Daimlerstraße 27 Marktgröße ca m² Verkaufsfläche. Lage Im nördlichen Gewerbegebiet Steinge in Nachbarschaft zu Marktkauf mit direktem Anschluss an Wohngebietslage im Westen Einsehbarkeit und Erreichbarkeilerstraße. Ausreichend Parkplätze vorhanden. Fußläufige Erreich- Via PKW gut erreichbar, direkte Zufahrt von Römerstraße / Daimbarkeit für westlich gelegenes Wohngebiet (v.a. Reutlingen!) über Wörthstraße gegeben, Fußgängeranbindung für Pfullinger Wohnbevölkerung aber kaum vorhanden. Anbindung an den ÖPNV am Standort vorhanden. Einsehbarkeit grundsätzlich vorhanden. Gestaltung Insgesamt zeitgemäße Gestaltung ohne besondere städtebauliche Anpassung an das Umfeld. Sortiment Bedeutung für Pfullingen Gesamtbewertung Zukunftsfähigkeit Foto des Standortes Noch marktübliche Verkaufsflächenausstattung in den relevanten Sortimenten. Durch Agglomeration mit mehreren Fachmärkten wesentliche Versorgungsfunktion mit überkommunaler Strahlkraft. Versorgungsfunktion für gesamtes Stadtgebiet, fußläufige Nahversorgungsfunktion für Pfullingen aber kaum gegeben (für Reutlinger Stadtteile jedoch schon!). Grundsätzlich zukunftsfähiger Marktauftritt, aber geringe tatsächliche Nahversorgungsfunktion und weitere vorhandene Anbieter im Umfeld. Quelle: imakomm AKADEMIE, Seite 37 von 75

41 Grafik: Bewertung der Zukunftsfähigkeit des bestehenden Anbieters Aldi Aldi Standort Bismarckstraße 50 Marktgröße ca m² Verkaufsfläche. Lage Im Umfeld des zentralen Versorgungsbereichs nordwestlich der Innenstadt gelegen, im direkten Umfeld Wohngebietslagen. Einsehbarkeit und Erreichbarkeimarckstraße gegeben. Ausreichend Parkplätze vorhanden. Fußläu- Via PKW gut erreichbar, direkte Zufahrt von Römerstraße / Bisfige Erreichbarkeit von den umliegenden Wohngebieten gegeben, Anbindung an den ÖPNV am Standort vorhanden. Gestaltung Insgesamt zeitgemäße Gestaltung ohne besondere städtebauliche Anpassung an das Umfeld. Sortiment Bedeutung für Pfullingen Gesamtbewertung Zukunftsfähigkeit Foto des Standortes Noch marktübliche Verkaufsflächenausstattung in den relevanten Sortimenten. Nahversorgungsfunktion für umliegende Wohngebiete und nördlichen Bereichen der Innenstadt. Einer von mehreren Lebensmitteldiscountanbietern in Pfullingen. Grundsätzlich zukunftsfähiger Marktauftritt, Standort mit direktem Anschluss an Wohngebiete, fußläufige Nahversorgungsfunktion gegeben. Quelle: imakomm AKADEMIE, Seite 38 von 75

42 Grafik: Bewertung der Zukunftsfähigkeit des bestehenden Anbieters Norma Norma Standort Kirchstraße 19 Marktgröße ca. 800 m² Verkaufsfläche. Lage In zentraler Lage im Innenstadtbereich und zentralen Versorgungsbereich. Einsehbarkeit und Erreichbarkeit Anzahl an ebenerdigen Parkplätzen (v.a. Tiefgarage). Fußläufige Via PKW gut erreichbar, direkte Zufahrt von Marktstraße. Geringe Erreichbarkeit für Innenstadtbewohner gegeben, Anbindung an ÖPNV direkt am Standort vorhanden. Einsehbarkeit grundsätzlich positiv. Gestaltung Außenauftritt und Sortimentsvielfalt ausbaufähig. Integriert in Wohnblock. Sortiment Marktübliche Verkaufsflächenausstattung in den relevanten Sortimenten. Bedeutung für Pfullingen Durch Agglomeration mit Bäckereien, Apotheke und Drogeriefachgeschäft wesentlicher Nahversorgungsstandort in der Innenstadt von Pfullingen. Gesamtbewertung Zukunftsfähigkeit Foto des Standortes Außenauftritt und Sortimentsgestaltung ausbaufähig. Kaum Erweiterungspotenziale an bestehendem Standort vorhanden, wesentlich für den Standort ist das innerstädtische fußläufig erreichbare Einzugsgebiet. Quelle: imakomm AKADEMIE, Seite 39 von 75

43 Grafik: Bewertung der Zukunftsfähigkeit des bestehenden Anbieters Inselladen Inselladen (Pfullinger Landmarkt) Standort Friedrichstraße 4 Marktgröße Lage Einsehbarkeit und Erreichbarkeit Gestaltung Sortiment Bedeutung für Pfullingen Gesamtbewertung Zukunftsfähigkeit Foto des Standortes ca m² Verkaufsfläche. Im westlichen Innenstadtbereich in direkter Lage entlang der Römerstraße bzw. Friedrichstraße. In direkter Umgebung nur Wohnnutzungen vorhanden. Via PKW Erreichbarkeit gegeben, Zufahrt zu Betrieb ist etwas nach hinten versetzt. Geringe Anzahl an Parkplätzen vorhanden. Fußläufige Erreichbarkeit für Bevölkerung in der Innenstadt von Pfullingen gegeben. Anbindung an den ÖPNV in der Nähe des Standortes vorhanden (Schloss-Schule). Einsehbarkeit vorhanden. Außenauftritt passt sich an den umgebenden städtebaulichen Stil ein, Betrieb befindet sich in renoviertem Fachwerkgebäude. Innenbereich etwas modernisierungsbedürftig. Bäcker und Metzger mit sehr geringen ergänzenden Lebensmittelangeboten; vormalige Funktion als kleiner Supermarkt ist heute nicht mehr gegeben. Grundversorgungsfunktion mit Back- / Fleisch- und Wurstwaren für umgebende Wohngebiete. Durch die geringe Verkaufsfläche jedoch nur geringe Attraktivität für weitere Angebote im Bereich Lebensmittel. Gezieltes Aufsuchen für kleine Einkäufe des täglichen Bedarfs (Bäcker, Metzger). Standort mit guter Anbindung an Wohngebiete und teilweiser Übernahme der Grundversorgungsfunktion im Sortimentsbereich Back- / Fleisch- und Wurstwaren. Eine umfassende Versorgungsfunktion als kleiner Supermarkt kann für den Standort nicht mehr gesehen werden. Die auch künftige Funktion als Metzgerei- / Bäckereistandort steht allerdings außer Frage. Quelle: imakomm AKADEMIE, Seite 40 von 75

44 4.1.2 Bewertung der Versorgungslagen Pfullingen insgesamt ist durch mehrere großflächige Anbieter im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel insgesamt gut versorgt, insbesondere gilt dies für die großflächigen Anbieter in Gewerbegebietslage im Norden der Kernstadt. In der Innenstadt und im zentralen Versorgungsbereich finden sich lediglich kleinflächige Anbieter (v.a. Lebensmittelhandwerk und ein Lebensmitteldiscounter). Ein großflächiger Supermarkt mit Lebensmittelvollsortiment fehlt im südlichen Bereich Pfullingens vollständig. Insgesamt ist für die bestehenden Lebensmittelanbieter festzuhalten, dass vor allem Kaufland (Max-Eyth-Straße) und Norma (Kirchstraße) einen Modernisierungsbedarf aufweisen, ohne jedoch dass diese Standorte (aufgrund ihres bestehenden Einzugsgebiets) grundsätzlich in Frage zu stellen sind. Dennoch besitzt Pfullingen eine gute Ausstattung an Lebensmittelanbietern, insbesondere aber auch in direkter Nachbarschaft zu Reutlingen. Defizit: Keine wohnortnahen Nahversorgungsangebote im Süden der Stadt (Ausnahme: Norma in der bereits eher zentral gelegenen Innenstadt) Analyse der Kaufkraftströme Die derzeit bestehenden Nahversorgungsstrukturen mit einer deutlichen Konzentration großflächiger Lebensmittelanbieter im nördlichen Bereich der Stadt bedeuten einen Versorgungsengpass im südlichen Stadtgebiet. Dadurch ist für eine umfassende Lebensmittelversorgung (v.a. Vollsortiment) ein erhebliches Verkehrsaufkommen von Süd nach Nord zu verzeichnen, damit einhergehend eine verstärkte verkehrliche Belastung der Pfullinger Innenstadt. Durch die Ansiedlung eines weiteren, leistungsstarken Versorgers im Süden der Stadt ein Lebensmittelmarkt mit Vollsortiment als Ergänzung zum bestehenden Lebensmitteldiscounter würde das Versorgungsungleichgewicht zwischen dem nördlichen und dem südlichen Teil der Kernstadt spürbar reduziert. Dies hätte eine Seite 41 von 75

45 deutliche Entlastung des Einkaufsverkehrs in Richtung Norden zur Folge. Die Innenstadt würde verkehrlich entlastet und damit sichtbar aufgewertet werden. Die folgenden zwei Grafiken stellen die Veränderung zu erwartender Kaufkraft- und Verkehrsströme durch die Etablierung eines zusätzlichen Nahversorgers dar. Hierbei wird unabhängig von einem konkreten Vorhaben von einem marktfähigen Supermarkt am derzeit angedachten Standort Thomas-Areal ausgegangen. Für eine Bewertung der Kaufkraftströme wurde das Stadtgebiet anhand vorliegender Einwohnerzahlen 18 auf Quartiersebene in verschiedene Wohnlagen unterteilt und entsprechende Kaufkraftpotenziale im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel pro Wohnlage dargestellt. 18 Quelle: Stadt Pfullingen, Seite 42 von 75

46 Grafik: Versorgungsstandorte in Pfullingen mit resultierenden Kaufkraftströmen (= Verkehrsaufkommen): Aktuelle Situation Quelle: imakomm AKADEMIE, Kartengrundlage: openstreetmap. Seite 43 von 75

47 Grafik: Versorgungsstandorte in Pfullingen mit resultierenden Kaufkraftströmen (= Verkehrsaufkommen): Szenario mit zusätzlichem Lebensmittelvollsortimenter im Süden der Stadt Quelle: imakomm AKADEMIE, Kartengrundlage: openstreetmap. Seite 44 von 75

48 Auf Basis der geänderten Kaufkraftströme lassen sich zwei verschiedene Versorgungsbereiche erkennen, die letztendlich für eine verkehrliche Entlastung der Innenstadt sorgen, aber auch für eine optimierte Lebensmittelversorgung sowohl im Norden als auch Süden der Stadt. Grafik: Versorgungsgebiete basierend auf eine räumliche optimale Verteilung hinsichtlich der Lebensmittelversorgungsfunktion und verkehrlicher Anbindung Pfullingen gewährleisten. Quelle: imakomm AKADEMIE, Kartengrundlage: openstreetmap. Seite 45 von 75

49 4.2 Prognose von Ansiedlungspotenzialen Im Folgenden werden die Ansiedlungspotenziale in der Stadt Pfullingen im relevanten Sortiment Nahrungs- und Genussmittel prognostiziert und die angewandte Methodik erläutert Methodik Grundsätzliche Vorgehensweise: Die Prognose der künftigen Einzelhandelsentwicklung ist schwierig, da die Entwicklung zahlreiche Einflussfaktoren berücksichtigt und deren künftiges, sehr komplexes Zusammenspiel abgeschätzt werden muss. Um die künftige Nachfragesituation wie auch die künftige Angebotssituation eines Einzelhandelsstandortes abschätzen zu können, sind v.a. folgende Einflussfaktoren zu berücksichtigen: Entwicklung der Einwohnerzahlen im Marktgebiet und im Prognosezeitraum, Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Ausgaben pro Kopf im Marktgebiet, Entwicklung der Kaufkraftbindungsquoten des betrachteten Standortes. Für eine möglichst realitätsnahe Abschätzung der Einzelhandelsentwicklung werden für die genannten Einflussfaktoren unterschiedliche Annahmen getroffen und in Szenarien der Einzelhandelsentwicklung zusammengefasst. Normalerweise sind als zentrale Stellschraube für die künftige Entwicklung die Bindungsquoten und die Marktanteile im Einzugsbereich zu berücksichtigen. Für den Einzelhandelsstandort Pfullingen gilt: Eine Erhöhung der Kaufkraftbindungsquote (derzeit ca. 80%) ist durch Ansiedlung weiterer Anbieter noch möglich. Im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel soll die Funktion als Unterzentrum Pfullingen zudem der Nahbereich (Sonnenbühl und Lichtenstein) mitversorgen, eine eigene Grundversorgung muss an beiden Standorten aber gewahrt werden. Dieser ist somit von Bedeutung für die Ermittlung der Ansiedlungspo- 19 Im Rahmen des Regionalen Zentren- und Märktekonzeptes wurden auch für die Stadt Pfullingen Flächenpotenziale ermittelt. Seite 46 von 75

50 tenziale. Im Folgenden werden die Entwicklung der Einwohnerzahlen im Nahbereich sowie die Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft berücksichtigt. Nutzen und Grenzen der Prognosewerte: Aus diesen Szenarien lassen sich Ansiedlungspotenziale in m²-verkaufsfläche im Bereich des nahversorgungsrelevanten Sortiments Nahrungs- und Genussmittel ableiten. Für die Interpretation dieser Ansiedlungspotenziale gilt aber unbedingt zu beachten: (1) Ansiedlungspotenziale dienen als grobe Orientierungswerte, für die gilt: Ein Überschreiten der Ansiedlungspotenziale durch ein Vorhaben führt nicht zur Unzulässigkeit dieses Vorhabens. Die Ansiedlungspotenziale zeigen aber auf, ob ein Vorhaben bei klarem Unterschreiten der Ansiedlungspotenziale den Standort bereichern dürfte, ohne schädliche Auswirkungen auf bestehende Standortlagen in Pfullingen nach sich zu ziehen, oder ob bei deutlichem Überschreiten des Ansiedlungspotenzials eine Wettbewerbsverschärfung und ggf. sogar negative Auswirkungen auf Standortlagen innerhalb von Pfullingen (und evtl. im Umland) zu erwarten sind. (2) Die Ansiedlungspotenziale beinhalten keine Umsatzumverteilungen gegen den Bestand in Pfullingen. Für eine Betrachtung von Auswirkungen eines spezifischen Vorhabens sind die Umsatzumverteilungen gegen den Bestand noch hinzuzurechnen. Die Werte geben also die reinen Kaufkraftpotenziale ohne Konkurrenzdruck wider. (3) Die Prognosen des künftigen Flächenbedarfes basieren auf unterschiedlichen Annahmen, u.a. auch hinsichtlich der Entwicklung einzelner Vertriebsformen. Bei Aufkommen neuer Vertriebsformen und Flächenkonzepten des stationären Einzelhandels kommt evtl. auch der Standort Pfullingen für Ansiedlungen derartiger Konzepte in Betracht. Entsprechend kann dann bei Aufkommen derartiger neuer Konzepte der notwendige Flächenbedarf über dem hier prognostizierten Flächenbedarf liegen. Seite 47 von 75

51 4.2.2 Prognosedaten Grundannahmen: Zeithorizont für sämtliche Überlegungen ist das Jahr Folgende Annahmen werden für den Einzelhandelsstandort Pfullingen zunächst getroffen: Leichte Zunahme der einzelhandelsrelevanten Ausgaben pro Kopf um ca. 1,17% pro Jahr auf ca Euro pro Einwohner in der Stadt Pfullingen bis Wir gehen davon aus, dass im Betrachtungszeitrum keine wesentliche Änderung des Spar- und Ausgabeverhaltens der Verbraucher eintritt. Für das Jahr 2025 ist gemäß Statistischem Landesamt Baden-Württemberg mit den in folgender Tabelle dargestellten Einwohnerwerten in der Stadt Pfullingen sowie im Nahbereich von Pfullingen zu rechnen. Zusätzlich zu den Prognosewerten des Statistischen Landesamtes wurden neue (geplante) Wohngebiete sowie der erwartete Zuwachs an Flüchtlingen auf Basis von Angaben der Stadt Pfullingen bei der Einwohnerprognose berücksichtigt. 20 Der prognostizierte Kaufkraftzuwachs von 1,1-1,2% pro Jahr wurde aus der durchschnittlichen Kaufkraftentwicklung der letzten drei Jahre in Deutschland abgeleitet. In den Jahren zuvor waren zum Teil noch deutlich höhere Zuwachsraten zu verzeichnen (letzte 5 Jahre ca. 1,3-1,4%). Aufgrund der deutlich rückläufigen Zunahme in den letzten Jahren scheint aber der Durchschnittswert des angenommenen Zeitraums der letzten 3 Jahre als Prognosewert realistisch zu sein. Seite 48 von 75

52 Grafik: Bevölkerung: Ist-Situation und Prognose *) Prognose: EW 2025**) Veränderung Zone 1:Stadt Pfullingen ,8% Versorgungsgebiet Nord ,5% Versorgungsgebiet Süd ,2% Zone 2: Kommunen aus dem Nahbereich (ohne Pfullingen) ,3% Sonnenbühl ,6% Lichtenstein ,3% Quelle: Eigene Berechnung auf Basis des Statistischen Landesamt Baden-Württemberg, 2016 und Angaben der Stadtverwaltung hinsichtlich der Flächenentwicklung in Wohngebieten und Neuausweisungen gemäß FNP; Basis bildet der Zensus-Wert, der Prognosewert wurde angeglichen. *) Die Einwohnerzahlen der einzelnen Versorgungsgebiete von Pfullingen wurden auf Basis der Angaben der Stadtverwaltung Pfullingen berechnet. Datengrundlage bildet die Unterteilung des Stadtgebiets in insgesamt 12 Bezirke sowie die Anzahl der Haushalte pro Bezirk. Auf Basis der Gesamtanzahl der Haushalte in Pfullingen wurde der prozentuale Anteil der einzelnen Bezirke ermittelt und dieser wiederum mithilfe der Einwohnerzahl des Statistischen Landesamtes in absolute Einwohner umgerechnet. Anschließend wurden die 12 Bezirke zu den ermittelten zwei Versorgungsgebieten gemäß der ermittelten optimalen räumlichen Verteilung zusammengefasst. **) Die prognostizierte Einwohnerzahl der Stadt Pfullingen wurde durch Addition folgender Werte errechnet: a. Prognosewert des Statistischen Landesamtes für 2025 ( EW, d.h. Zuwachs von 986 EW); b. darüber hinausgehender erwarteter Einwohnerzuwachs durch die Erschließung neuer Wohngebiete. Hier wurden konkrete Planungen der Stadt Pfullingen einbezogen: 680 neue Wohneinheiten bis 2025, bei einer durchschnittlichen Belegung von 2,1 EW pro Wohneinheit entspricht dies zusätzlichen Einwohnern bis Abzüglich des bestehenden Prognosewerts von 986 EW (hierbei wurde davon ausgegangen, dass die vom Statistischen Landesamt prognostizierten zusätzlichen Einwohner überwiegend die neu entstehenden Wohneinheiten beziehen) ergibt sich ein darüber hinausgehender Zuwachs von 442 EW. Die Bewohner der neuen Wohngebiete werden aufgrund ihrer Lage vollständig dem Versorgungsgebiet Süd zugerechnet. Im Detail umfassen die berücksichtigten Wohngebiete folgende (neue Wohngebiete bereits im neuen FNP berücksichtigt!) Gebiete: Böhmelareal I+II, Thomasareal, GE Unter den Wegen, Mauer-Weil I + II + IV sowie vorliegende konkrete Maßnahmen zur Nachverdichtung. (Hinweis: für die dargestellten Prognosewerte wurde vor allem die geplanten Wohngebiete im Süden der Stadt herangezogen. Zusätzlich geplante Wohngebiet im Norden der Stadt finden noch keine Berücksichtigung, heißt konkret: Beim dargestellten zusätzlichen Wachstum im Vergleich zu den Daten des statistischen Landesamtes wird dennoch noch von einem insgesamt nur moderaten Wachstum ausgegangen. c. darüber hinausgehender Einwohnerzuwachs durch Aufnahme von Flüchtlingen: Bestand Ende 2015: 50 Flüchtlinge (ansässig im Versorgungsgebiet Süd), zusätzlich in 2016 erwartet: 450 Flüchtlinge (Standorte der Unterbringung noch ungewiss, daher anteilige Aufteilung auf die beiden Versorgungsgebiete anhand der aktuellen Einwohnerzahlen). Seite 49 von 75

53 Grafik: Übersicht geplante Wohngebiete gemäß FNP / Bauanträgen sowie Maßnahmen zur Nachverdichtung in Pfullingen Quelle: Stadt Pfullingen, 2016 Seite 50 von 75

54 Umsetzungsorientiertes Nahversorgungskonzept Pfullingen Prognose des künftigen Ansiedlungspotenzials (quantitative Entwicklungspotenziale) in der Nahversorgung Anhand der getroffenen Annahmen und Szenarien wird es nun möglich, den Flächenbedarf der nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsbetriebe in Pfullingen bis zum Jahr 2025 zu prognostizieren. Basis bilden hierfür die prognostizierten Kaufkraftpotenziale und Flächenproduktivitäten. Für die Abschätzung des künftigen, zusätzlichen Bedarfs an Einzelhandelsflächen wurde eine leistungsstarke Verkaufsflächenproduktivitäten für das Sortiment Nahrungs- und Genussmittel in Höhe von ca pro m² im Jahr 21 zugrunde gelegt. Der Bedarf an Einzelhandelsflächen errechnet sich aus einer Bewertung der vorhandenen Kaufkraft im Jahr Verglichen mit der derzeit bestehenden Verkaufsflächenausstattung in Pfullingen und im Nahbereich können realistische Potenziale für zusätzliche Verkaufsflächen wie folgt ausgewiesen werden: Grafik: Verkaufsflächenpotenziale im Jahr 2025 und derzeit bestehende Verkaufsflächen in Pfullingen und im Nahbereich Sortiment Nahrungs- und Genussmittel Kaufkraftpotenzial 2025 in Mio. Prognosewerte Verkaufsflächenpotenzial 2025 in m 2 = Verkaufsflächenpotenziale vorhanden 23. = Verkaufsflächenüberschuss Quelle: imakomm AKADMEMIE 2016, Eigene Berechnungen. Bestand in m 2 Zone 1:Stadt Pfullingen 53, Versorgungsgebiet Nord 20, Versorgungsgebiet Süd 33, Zone 2: Kommunen aus dem Nahbereich (ohne Pfullingen) 42, Sonnenbühl 17, Lichtenstein 24, Gesamter Nahbereich Pfullingen 96, Quellen: Branchenübliche Werte u.a. laut EHI handelsdaten.de 2013; Handelsjournal factbook 2013, Institut für Handelsforschung. 22 Der Berechnung der 2025 vorhandenen Kaufkraft liegt der prognostizierte Bevölkerungszuwachs zugrunde, darin enthalten auch der Zuzug von Flüchtlingen. Zur Abschätzung der zusätzlich in Pfullingen generierten Kaufkraft durch Flüchtlinge wurde nicht der für Pfullinger geltende Kaufkraftanteil herangezogen, sondern ein deutlich realistischerer (da auch deutlich geringerer) Wert: hierbei wurde die offizielle Grundleistung pro Leistungsberechtigtem in Höhe von derzeit Euro pro Jahr verwendet, wobei davon ausgegangen wird, dass ein Flüchtling ca. 50% dieser Grundleistung für Nahrungs- und Genussmittel ausgibt. Daraus ergibt sich ein Kaufkraftzuwachs von 858 Euro pro Flüchtling im Jahr. 23 Gerundete Werte auf 50 m² (bis Verkaufsfläche von m²), auf 100 m² (bei Verkaufsfläche über m²). Seite 51 von 75

55 Umsetzungsorientiertes Nahversorgungskonzept Pfullingen Damit lassen sich folgende zentrale Aussagen ableiten: Im Bereich Nahrungs- und Genussmittel bestehen insgesamt nur noch geringe Entwicklungspotenziale für die Stadt Pfullingen selbst (ca m 2 ). Hier muss allerdings klar auf ein starkes räumliches Ungleichgewicht verwiesen werden Es besteht ein räumliches Ungleichgewicht in der Versorgungsstruktur innerhalb des Stadtgebiets von Pfullingen. Der südliche Bereich der Kernstadt ist derzeit nicht ausreichend versorgt, während der nördliche Bereich rein rechnerisch eine deutliche Überversorgung aufweist. Im Nahbereich bestehen in Sonnenbühl und Lichtenstein eigene Nahversorgungsangebote. Dennoch sind hier noch große Verkaufsflächenpotenziale vorhanden (ca m 2 ). Diese können durch eine Neuansiedlung in Pfullingen zumindest teilweise genutzt werden, da Pfullingen die Versorgungsfunktion für den Nahbereich mitübernimmt. Dies darf aber nicht bedeuten, dass eigene Entwicklungen in Sonnenbühl und Lichtenstein verhindert werden oder gar die bestehende Grundversorgungsstruktur gefährdet wird. Wird angenommen, dass in Pfullingen ein zusätzlicher Markt mit der Größe von ca m² (typisches aktuelles Flächenkonzept von Supermärkten 24 ) entsteht, so verbleiben für die Gemeinden Sonnenbühl und Lichtenstein immer noch Verkaufsflächenpotenziale von ca m². Eine Eigenentwicklung ist damit in beiden Gemeinden trotzt bestehender Angebote noch weiterhin möglich. Wichtig: der dargestellte Wert gibt lediglich ein Verkaufsflächenpotenzial wieder. Inwieweit Auswirkungen auf einzelne Versorgungsstandorte durch mögliche Vorhaben entstehen, ist im Einzelfall gesondert zu prüfen. Allerdings wird anhand dieser reinen Potenzialbetrachtung bereits deutlich, dass selbst bei einer zusätzlichen Ansiedlung in Pfullingen, keine unmittelbaren negativen Auswirkungen auf die Standortkommunen im Nahbereich zu erwarten sind. (siehe auch Nachweis nachfolgende Kapitel). 24 Hinweis: Im Folgenden wird zusätzlich auch ein kleinerer Markt berücksichtigt, dennoch ist an dieser Stelle darauf zu verweisen, dass auch ein Markt mit ca m² ausreichende Potenziale für den restlichen Nahbereich übrig lässt. Seite 52 von 75

56 Umsetzungsorientiertes Nahversorgungskonzept Pfullingen Strategie/ Konzept Seite 53 von 75

57 Umsetzungsorientiertes Nahversorgungskonzept Pfullingen 5 Lebensmittelversorgungskonzept für die Stadt Pfullingen Eine optimale Versorgungssituation in Pfullingen und im Nahbereich ist durch eine Konzentration auf einzelne Versorgungsgebiete zu erreichen. Damit werden einzelne Kernstadtbereiche zu Versorgungsgebieten zusammengefasst. Auf Basis einer Bewertung von Fahrtdistanzen und bestehenden Versorgungsstrukturen zeigen sich wie ermittelt insgesamt folgende zwei Versorgungslagen: Versorgungsgebiet Nord: Nördlicher Bereich der Stadt Pfullingen Versorgungsgebiet Süd: Südlicher Bereich der Stadt Pfullingen Hintergrund für diese Einteilung sind einerseits die Vermeidung von zusätzlichen Verkehrsströmen im zentralen Versorgungsbereich durch reine Durchfahrten zur nächsten Nahversorgungslage, andererseits aber auch eine Konzentration auf wenige Standorte, die zudem idealerweise eine gute Erreichbarkeit zum zentralen Versorgungsbereich aufweisen. Damit kann eine Kaufkraftkopplung und damit wiederum eine Stärkung des zentralen Versorgungsbereichs erreicht werden (= Zielsetzung des kommunalen Einzelhandelskonzeptes der Stadt Pfullingen). Für die aufgezeigten Bereiche sind im Folgenden auf Basis dieser Versorgungsgebiete die bestmöglichen, umsetzbaren Nahversorgungsstandorte zu ermitteln. Empfehlung: Zur Sicherstellung einer wohnortnahen Nahversorgung im gesamten Stadtgebiet muss die Zielsetzung sein, in jedem der beiden Versorgungsgebiete jeweils einen Lebensmitteldiscounter und einen leistungsstarken, großflächigen Supermarkt mit Lebensmittelvollsortiment zu etablieren. Ebenso gilt es, durch Versorgungsangebote in Pfullingen, bestehende Grundversorgungsfunktionen im Nahbereich nicht zu gefährden und noch Entwicklungspotenziale zu gewährleisten. Seite 54 von 75

58 Umsetzungsorientiertes Nahversorgungskonzept Pfullingen Grafik: Versorgungsgebiete in Pfullingen Quelle: imakomm AKADEMIE, Kartengrundlage: openstreetmap. Seite 55 von 75

59 Umsetzungsorientiertes Nahversorgungskonzept Pfullingen Versorgungsgebiet Nord: Insgesamt bestehen im Versorgungsgebiet Nord Verkaufsflächenpotenziale im Bereich Nahrungs- und Genussmittel von ca m². 25 Abzüglich der heute bereits bestehenden Verkaufsflächen ergibt sich ein negatives Verkaufsflächenpotenzial von ca bis m². Das bedeutet: Die rechnerischen Ansiedlungspotenziale im nördlichen Bereich von Pfullingen sind bereits mehr als ausgeschöpft. Es sind zwei Lebensmitteldiscounter und zwei großflächige Anbieter mit Lebensmittelvollsortiment vorhanden. Die vorhandenen Versorgungsstandorte können somit die Lebensmittelversorgung des gesamten Versorgungsgebiets übernehmen. Weitere Nahversorgungsstandorte sind im Versorgungsgebiet Nord daher nicht zu empfehlen. Mittelfristig sind Verkaufsflächenerweiterungen in diesem Versorgungsgebiet (ohne eine gleichzeitige Reduktion eines bestehenden Angebotes) kaum mehr sinnvoll. Eine wohngebietsnahe kleinflächige Nahversorgung (beispielsweise durch das Lebensmittelhandwerk) ist im unmittelbaren Wohngebietsumfeld weiterhin zu verfolgen. Versorgungsgebiet Süd: Im regionalplanerisch abgegrenzten Zentralörtlichen Versorgungskern von Pfullingen sind derzeit keine größeren Nahversorgungsbetriebe mit einem Lebensmittelvollsortiment vorhanden, es besteht lediglich ein Angebot durch einen Lebensmitteldiscounter, der eine in fußläufig erreichbare Nahversorgungsfunktion gewährleistet. Große Teile der im Süden vorhandenen Wohngebiete besitzen derzeit keine eigene ausreichende Versorgung und nehmen entsprechend Angebote aus den nördlichen Stadtteilen war. Im Versorgungsgebiet Süd bestehen Verkaufsflächenpotenziale im Bereich Nahrungs- und Genussmittel von ca m². Das derzeit bestehende Angebot in dieser Versorgungslage beträgt lediglich ca m 2. Das heißt: Es bestehen noch deutliche Ansiedlungspotenziale in Höhe von ca m Nicht berücksichtigt ist an dieser Stelle eine vollständige Übernahme der Versorgungsfunktion für den Nahbereich. Dies ist wird in vorliegender Untersuchung auch klar nicht als Ziel genannt. Eine eigene Grundversorgung muss auch für Kommunen im Nahbereich möglich sein. Seite 56 von 75

60 Umsetzungsorientiertes Nahversorgungskonzept Pfullingen Bezugnehmend auf das derzeit bestehende Angebot am Nahversorgungsstandort durch einen Lebensmitteldiscounter, ist eine Ergänzung durch ein Lebensmittelvollsortiment zu empfehlen. Hierdurch können zusätzliche Verkehrsbewegungen in andere Nahversorgungslagen durch die Innenstadt vermieden werden. Zudem ist eine wohngebietsnahe kleinflächige Nahversorgung (beispielsweise durch das Lebensmittelhandwerk) weiterhin zu verfolgen. Im Nahbereich von Pfullingen in den südlichen angrenzenden Gemeinden Sonnenbühl und Lichtenstein bestehen eigene Grundversorgungsangebote (Sonnenbühl: Lebensmitteldiscounter, kleiner Supermarkt, Getränkemarkt, Lebensmittelhandwerk // Lichtenstein: zwei Lebensmitteldiscounter, Supermarkt). Eine ausreichende Grundversorgung ist in beiden Gemeinden somit gegeben. Bei Neuansiedlungen ist darauf zu achten, dass bestehende Strukturen der Grundversorgung nicht gefährdet werden. Diese ist bei einer Ansiedlung eines Supermarktes (Annahme typisches Flächenlayout der am Markt aktiven Anbieter derzeit ca m²) auf Basis der dann immer noch vorhandenen Potenziale nicht zu erwarten (vergleiche auch Nachweis in nachfolgenden Kapiteln). Grafik: Tatsächliche Verkaufsflächenpotenziale nach Versorgungsgebieten (nach Abzug Bestand) Sortiment Nahrungs- und Genussmittel Verkaufsflächenpotenzial 2025 in m 2 (nach Abzug Bestand) Zone 1:Stadt Pfullingen Versorgungsgebiet Nord Versorgungsgebiet Süd Zone 2: Kommunen aus dem Nahbereich (ohne Pfullingen) Sonnenbühl Lichtenstein Gesamter Nahbereich Pfullingen = Verkaufsflächenpotenziale vorhanden 26. = Verkaufsflächenüberschuss Quelle: imakomm AKADEMIE, Empfehlung: Das in Pfullingen unter Einbezug der Nahversorgungssituation im Nahbereich insgesamt vorhandene Verkaufsflächenpotenzial von ca m 2 bietet die Möglichkeit zur Neuansiedlung eines weiteren Anbieters im Bereich Nahrungsund Genussmittel in Pfullingen. Dabei sollte das errechnete Flächenpotenzial aber 26 Gerundete Werte auf 50 m² (bis Verkaufsfläche von m²), auf 100 m² (bei Verkaufsfläche über m²). Seite 57 von 75

61 Umsetzungsorientiertes Nahversorgungskonzept Pfullingen keinesfalls vollständig ausgeschöpft werden, um schädigende Auswirkungen auf andere Nahversorgungsstandorte (insbesondere im zentralörtlichen Versorgungskern und im Nahbereich) zu vermeiden. Zudem sollte in den Kommunen im Nahbereich die Möglichkeit bestehen bleiben, ihre eigenen Nahversorgungsstrukturen vor Ort weiter auszubauen, damit eine langfristige Sicherung der Grundversorgung gewährleistet werden kann. Auf Basis der Überlegungen, in jedem Nahversorgungsgebiet langfristig jeweils zwei leistungsstarke Lebensmittelanbieter ein Discounter und ein Supermarkt zu etablieren, werden aus strategischer Sicht für die Stadt Pfullingen vier Nahversorgungsstandorte ausgewiesen. Damit werden Verkehrsströme gebündelt, eine möglichst wohnortnahe Versorgung sichergestellt sowie der zentrale Versorgungsbereich der Stadt Pfullingen weiterhin als Lebensmittelstandort gestärkt. Folgende Nahversorgungsstandorte sind künftig zu stärken: 27 Nahversorgungsstandort Nord I übernimmt primär die Nahversorgung der nordwestlich gelegenen Wohngebiete der Kernstadt sowie des nördlichen Bereichs der Innenstadt. Nahversorgungsstandort Nord II übernimmt primär die Nahversorgung der nördlich und nordöstlich gelegenen Wohngebiete der Kernstadt. Zudem weist dieser Standort eine überörtliche Versorgungsfunktion für die angrenzenden Stadtteile Reutlingens auf. Nahversorgungsstandort Süd I übernimmt primär die Nahversorgung innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs sowie der an die Innenstadt angrenzenden Wohngebiete. Nahversorgungsstandort Süd II übernimmt primär die Nahversorgung der südlichen Bereiche der Pfullinger Kernstadt und ergänzt das Angebot der Kommunen im Nahbereich von Pfullingen (Sonnenbühl und Lichtenstein). Eine Übernahme der Versorgungsfunktion für den Nahbereich wird ausdrücklich nicht angestrebt. 27 Hinweis: Grundsätzlich ist zu berücksichtigen, dass für bestehende Betriebe baurechtlich ein Bestandschutz gilt. Seite 58 von 75

62 Umsetzungsorientiertes Nahversorgungskonzept Pfullingen Grafik: Räumliche Abgrenzung der ausgewiesenen Nahversorgungsstandorte für die Stadt Pfullingen Quelle: imakomm AKADEMIE, Kartengrundlage: openstreetmap. Seite 59 von 75

63 Umsetzungsorientiertes Nahversorgungskonzept Pfullingen Grundsätze der Einzelhandelssteuerung im Bereich Lebensmittelversorgung: Grundsatz 1: Nahversorgungsrelevanter Einzelhandel (sowohl groß- als auch kleinflächig) künftig nur im zentralen Versorgungsbereich oder in den ausgewiesenen Nahversorgungsstandorten. Grundsatz 2: Kleinflächiger nahversorgungsrelevanter Einzelhandel kann ausnahmsweise außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs oder den ausgewiesenen Nahversorgungsstandorten von Pfullingen angesiedelt werden, wenn das entsprechende Vorhaben überwiegend der Versorgung des jeweiligen Gebietes dient. Das Vorhaben ist einer Einzelfallprüfung zu unterziehen und darf keine schädigenden Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich oder den ausgewiesenen Nahversorgungsstandorten aufweisen. Grundsatz 3: Großflächiger nahversorgungsrelevanter Einzelhandel kann ausnahmsweise abweichend von Grundsatz 1 außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs und den ausgewiesenen Nahversorgungsstandorten von Pfullingen angesiedelt oder erweitert werden, wenn das entsprechende Vorhaben überwiegend der Versorgung des jeweiligen Gebietes dient, und das Vorhaben keine schädigenden Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich oder die ausgewiesenen Nahversorgungsstandorte aufweist. Dies ist in einer Einzelfallprüfung nachzuweisen, und ein ausgewiesener Nahversorgungsstandort seine Nahversorgungsfunktion für ein Versorgungsgebiet mittelfristig (etwa 3-5 Jahre als Zeithorizont) nicht mehr wahrnehmen kann. 28 Im Zuge der Abweichung von Grundsatz 1 ist das Nahversorgungskonzept fortzuschreiben. 28 Dies heißt konkret: Ein Anbieter ist nicht mehr vorhanden bzw. die Verkaufsflächenpotenziale für eine Versorgungslage werden so deutlich unterschritten, dass andere Nahversorgungslagen die Versorgung mit übernehmen müssen. Zudem muss eine Neuansiedlung am Nahversorgungsstandort mittelfristig nicht mehr möglich sein. Seite 60 von 75

64 Umsetzungsorientiertes Nahversorgungskonzept Pfullingen Anwendung: Bewertung Einzelvorhaben Seite 61 von 75

65 Umsetzungsorientiertes Nahversorgungskonzept Pfullingen 6 Anwendung: Bewertung von Einzelvorhaben 6.1 Ausgangsbedingungen Anlass für die Erstellung eines Versorgungskonzeptes im Bereich Lebensmittel für die Stadt Pfullingen war letztlich auch eine konkrete Anfrage für ein Ansiedlungsvorhaben bei der Stadt Pfullingen. Konkret handelt es sich um die Ansiedlung eines REWE-Marktes am Standort Thomasreal mit einer Gesamtverkaufsfläche von ca m². Im Vorfeld der Erstellung des Lebensmittelversorgungskonzeptes wurde bereits eine Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvorhaben Rewe in Pfullingen, imakomm AKADEMIE (2014) erstellt. In der vorliegenden Auswirkungsanalyse wurde bereits die Unschädlichkeit des Vorhabens gegenüber dem zentralen Versorgungsbereich sowie den Umlandkommunen (insbesondere dem Nahbereich Sonnenbühl und Lichtenstein) nachgewiesen. Beeinträchtigungsverbot und Kongruenzgebot wurden mit der betrachten Verkaufsfläche von ca m² erfüllt. Ebenso kann der Standort als städtebaulich integrierter Standort ausgewiesen werden. Auf Basis des vorliegenden Regionalplans war Stand 2015 jedoch erforderlich, dass sich der Standort als integrierter Standort im ausgewiesenen zentralörtlichen Versorgungskern befinden muss. Mit der geplanten 2. Änderung des Regionalplans Neckar-Alb 2013 (Aufstellungsbeschluss gemäß 12 Abs. 1 Landesplanungsgesetz durch die Verbandsversammlung am auf den Weg gebracht und damit im Vorgriff anwendbar) sind Stand 2016 nun auch städtebaulich integrierte Standorte möglich soweit (neben Beeinträchtigungsverbot, Kongruenzgebot, Integrationsgebot und Konzentrationsgebot) weitere Vorgaben erfüllt werden: Lebensmittelmärkte außerhalb der Vorranggebiete sollen zulässig sein, wenn sie auf der Grundlage eines qualifizierten gesamtstädtischen Einzelhandels- oder Nahversorgungskonzepts erfolgen. Die Größe soll so bemessen sein, dass die Märkte der wohnungsnahen Versorgung dienen und Nachbarorte nicht beeinträchtigen. Zentrenrelevante Randsortimente sind zu begrenzen. Seite 62 von 75

66 Umsetzungsorientiertes Nahversorgungskonzept Pfullingen Im Detail bedeutet dies: Erweiterungen und Neuansiedlungen von Lebensmittelmärkten außerhalb der Vorranggebiete sollen auf der Grundlage eines kommunalen Einzelhandels- oder Nahversorgungskonzepts erfolgen. Das kommunale Konzept soll enthalten: eine gesamtstädtische Betrachtung (Ausweisung von Versorgungsstandorten und Versorgungsgebieten), Bedingungen erfüllt? Im Konzept Lebensmittelstandort Pfullingen dargestellt. die Ausweisung vorhandener Potenziale, Im Konzept Lebensmittelstandort Pfullingen dargestellt. die Berücksichtigung von Verkehrswegengen dargestellt. Im Konzept Lebensmittelstandort Pfullin- den ÖPNV und die fußläufige Erreichbarkeithaben Rewe in Pfullingen dargestellt. In der Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvor- zentralörtliche Versorgungskerne dürfen In der Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvorhaben Rewe in Pfullingen dargestellt. nicht beeinträchtigt werden, die Entwicklungsmöglichkeiten der In der Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvorhaben Rewe in Pfullingen und im Konzept Nachbarorte dürfen nicht beeinträchtigt werden, Lebensmittelstandort Pfullingen dargestellt. 80% des Umsatzes stammt aus dem ausgewiesenen Versorgungsgebiet. Zu prüfen! Das Sortiment der Grundversorgung beinhaltet Nahrungs- und Genussmittel und Getränke. Sonstige Waren sollen nur als Nebensortiment auf nicht mehr als 10 % der Zu prüfen! Verkaufsfläche angeboten werden = Bedingung erfüllt 6.2 Rahmenbedingungen Wie vorliegend dargestellt gilt es den Nachweis zu erbringen, dass maximal 10% Randsortimente zum Hauptsortiment Nahrungs- und Genussmittel bestehen, sowie dass 80% des Umsatzes aus dem ausgewiesenen Versorgungsgebiet des Konzepts Lebensmittelstandort Pfullingen stammen. Ebenso sind aktualisierte Kaufkraftkennziffern für Pfullingen zu berücksichtigen (Steigerung des Anteils Nahrungs- und Genussmittel auf 40-41% der gesamten Kaufkraft, Erhöhung der durchschnittlichen Kaufkraft insgesamt). Seite 63 von 75

67 Umsetzungsorientiertes Nahversorgungskonzept Pfullingen Randsortimente: In der bestehenden Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvorhaben Rewe in Pfullingen aus dem Jahr 2014 wird von einem Anteil von Lebensmittel von ca. 88% ausgegangen. Aufgrund der bestehenden Vorgaben ist künftig von einem Mindestanteil von 90% auszugehen. Entsprechend sind die Umsatzerwartungen im Bereich Lebensmittel durch das erweiterte Angebot (= mehr Verkaufsfläche für Lebensmittel) anzupassen. Konsequenz: Minimale Erhöhung der Marktanteile durch das etwas attraktivere Angebot im Bereich Lebensmittel (= höhere Umsatzerwartung: Steigerung auf ca. 7,3 Mio. im Sortiment Lebensmittel) Begrenzung der Randsortimente auf maximal 10%. Umsatzherkunft: In der Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvorhaben Rewe in Pfullingen aus dem Jahr 2014 wird das Einzugsgebiet in zwei Zonen in der Stadt Pfullingen unterteilt. Zone 1 entspricht damit nur näherungsweise dem Versorgungsgebiet Süd. Seite 64 von 75

68 Umsetzungsorientiertes Nahversorgungskonzept Pfullingen Grafik: Abgrenzung der Versorgungsgebiete 2016 und des Marktgebietes 2014 Quelle: imakomm AKADEMIE, Kartengrundlage: openstreetmap. Hintergrund für eine notwendige neue Abgrenzung ist neben einer Gesamtbetrachtung der Lebensmittelversorgungsfunktion für den Gesamtstandort Pfullingen, im Wesentlichen auch eine Änderung in der Angebotsstruktur. Ein bestehender Lebensmittelmarkt Inselladen (Lage im Grenzgebiet zwischen Wohnlage K und I) ist im Sinne seiner Versorgungsfunktion als kleiner Supermarkt entfallen und wird derzeit lediglich noch als Bäckerei und Metzgerei mit geringen ergänzenden Angeboten genutzt. Dies hat zur Konsequenz, dass wesentliche Bereich aus den Gebieten I und K kein Angebot mehr aus dem Bereich Le- Seite 65 von 75

69 Umsetzungsorientiertes Nahversorgungskonzept Pfullingen bensmittelvollsortiment besitzen und entsprechend zusätzliche Umsätze für einen geplanten neuen Markt generieren. Ebenso sind für die Analyse die im Konzept Lebensmittelstandort Pfullingen dargestellten neuen Wohngebiete im Versorgungsgebiet Süd zu berücksichtigen. Beide Faktoren haben folgende Effekte zur Konsequenz: Neuabgrenzung der Zonen von der ehemaligen Zone 1 zum Versorgungsgebiet Süd erforderlich, entsprechend Anpassung der ehemaligen Zone 2 zum Versorgungsgebiet Nord, damit einhergehend: o Steigerung des Marktanteils im Versorgungsgebiet Süd durch den Wegfall der Versorgungsfunktion des ehemaligen kleinen Supermarktes, da dessen bisherige Kunden mit erhöhter Wahrscheinlichkeit, dann im nächstgelegenen neuen Markt mit einem Lebensmittelvollsortiment einkaufen werden (Umsätze des ehemaligen kleinen Supermarktes (entspricht ca. 1-2% der Kaufkraft von Pfullingen) werden durch bestehende / den neuen Anbieter übernommen: o o Steigerung der im Versorgungsgebiet Süd vorhandenen Kaufkraft, da eine Ausweitung des Marktgebiets mit Wegfall des kleinen Supermarktes generiert wird (damit einhergehend eine Minimierung der verfügbaren Kaufkraft im Versorgungsgebiet Nord: hier ist allerdings zu beachten, dass nur veränderte Kaufkraftströme in den Wohnlagen I und K angenommen werden und lediglich hierdurch minimal veränderte Marktanteile resultieren. Steigerung der vorhanden Kaufkraft durch zusätzliche Einwohner im Versorgungsgebiet Süd (siehe Konzept Lebensmittelstandort Pfullingen ). Hierbei werden für die Auswirkungen und Kaufkraftströme allerdings nur Kaufkraftwerte ohne eine prognostische Steigerung herangezogen, damit negative Auswirkungen in jedem Falle bei einem positiven Ergebnis ausgeschlossen werden können. In Summe muss daher von veränderten Ausgangsbedingungen im Vergleich zur Analyse von 2014 ausgegangen werden. Im Detail bedeutet dies folgende Umsatzerwartungen (hierbei auch bereits eine Steigerung des Lebensmittelanteils auf 90% berücksichtig): Seite 66 von 75

70 Umsetzungsorientiertes Nahversorgungskonzept Pfullingen Grafik: Umsatzerwartung im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel nach dem Marktanteilskonzept Versorgungsgebiet Süd Versorgungsgebiet Nord Weiteres Umland (Streuumsätze) Davon näheres Umland (Gönningen & Genkingen Gesamtes Vorhaben: Kaufkraftpotenzial Quelle: imakomm AKADEMIE, Nahrungs- und Genussmittel Marktanteile Unter Betrachtung der genannten Rahmenbedingungen würden die Auswirkungen für den zentralörtlichen Versorgungskern bei ca. 8-9% zu erwarten sein. Auf eine ausführliche Darstellung wird an dieser Stelle jedoch verzichtet, da das entscheidende Kriterium von mindestens 80% aus dem Versorgungsgebiet Süd auch mit den veränderten Ausgangsbe- Marktgebietszonen: Umsatzerwartung aus der jeweiligen Zone Umsatzanteile je Zone am gesamten Planumsatz in Mio. in % in Mio. in % 30, % 5,9 71% 17,5 5-10% 1,3 15% Keine Angaben Keine Angaben 1,1 15% 14,1 ca. 5% 0,7 9% 8,3 100% Unter Berücksichtigung dieser veränderten Rahmenbedingungen wird deutlich, dass unter Annahme konstanter Marktanteile (abgesehen von den begründeten minimalen Anpassungen) insbesondere durch zusätzliche Kaufkraft in der Marktgebietszone Süd einerseits zwar eine Erhöhung der Umsatzanteile erfolgt, andererseits aber auch erhöhte Umsätze erzielt werden. Entsprechend ist bei dieser Betrachtung als Konsequenz von einer überdurchschnittlichen Flächenproduktivität bei einer Fläche von m² von ca / m² im Jahr auszugehen. Eine Beurteilung der veränderten Auswirkungen ist daher auch notwendig, da insbesondere im zentralörtlichen Versorgungskern von Pfullingen durch die veränderten Angebotsstrukturen veränderte Auswirkungen zu erwarten sind (beispielsweise verändertes Kopplungsverhalten (ehemaliger kleiner Supermarkt mit Norma zu einem Gesamteinkauf beim neuen geplanten Anbieter). Seite 67 von 75

71 Umsetzungsorientiertes Nahversorgungskonzept Pfullingen dingungen durch den neuen Markt nicht erreicht wird. Es stammen lediglich 71% aus dem Versorgungsgebiet Süd. Konsequenz: Neben einer Begrenzung der Randsortimente auf maximal 10% ist ebenso eine Reduktion der Verkaufsfläche notwendig, damit durch die dann vorhandene geringere Attraktivität des Marktes geringe Kaufkraftzuflüsse von außerhalb des Versorgungsgebietes Süd entstehen und entsprechend mind. 80% der Umsätze aus dem Versorgungsgebiet stammen. Grundsätzlich muss an dieser Stelle betont werden, dass bei einer Nicht-Einhaltung der 80% aus dem ausgewiesenen Versorgungsgebiet keine negativen Auswirkungen auf die Versorgungsstrukturen sowohl für den zentralen Versorgungsbereich von Pfullingen als auch für die Versorgungslagen im Umland (insbesondere auch im gesamten Nahbereich) bestehen und gleichzeitig eine deutliche verkehrliche Entlastung der Innenstadt erreicht werden kann. Zudem besteht bei einer reinen Betrachtung des Kaufkraftpotenzials (ohne Berücksichtigung von Kaufkraftströmen und realistischerweise zu erwartenden Marktanteilen) ein höheres Kaufkraftpotenzial im Umkreis von m (fußläufige Erreichbarkeit) vor, als dies durch den Markt insgesamt überhaupt erwirtschaftet wird: Vorhandene Kaufkraft (Lebensmittel) im Radius von m: ca Mio. Umsatzerwartung Lebensmittel gesamt: ca. 8,3 Mio. Kaufkraftpotenzial / Umsatzerwartung: ca % Selbst bei einer Reduzierung des Radius auf 500 m ergibt sich immer noch ein Wert von näherungsweise ca. 100%. Seite 68 von 75

72 Umsetzungsorientiertes Nahversorgungskonzept Pfullingen 6.3 Bewertung des Vorhabens REWE am Planstandort Thomasareal mit reduzierter Verkaufsfläche Umsatzherkunft und Verkaufsflächendimensionierung Wie dargestellt ist maßgeblich für die Einhaltung des 80%-Ziels die Reduktion von Kaufkraftzuflüssen aus den Versorgungsgebieten Nord und dem Umland. Dies kann durch eine geringere Attraktivität des Marktes durch eine geringere Verkaufsflächendimensionierung erreicht werden. Zugleich sind aber weiterhin positive Effekte durch zusätzliche Kaufkraft aus dem Versorgungsgebiet Süd (neue Wohngebiete, veränderte Angebotsstruktur in Pfullingen) zu berücksichtigen, so dass dennoch für den Markt von leicht überdurchschnittlichen Flächenproduktivitäten ausgegangen werden muss. Im Folgenden Ansatz wird von einer Reduktion der Verkaufsfläche um ca m² ausgegangen auf Basis derer ein aktualisiertes Marktanteilskonzept entwickelt wird. Zugleich wird dann von einer noch vorhanden Flächenproduktivität von ca / m² im Jahr ausgegangen. Der exakte Verkaufsflächenwert muss anhand des Marktanteilskonzeptes unter Zuhilfenahme der Flächenproduktivität ermittelt werden. Die Ermittlung der Verkaufsfläche basiert auf der Reduktion von Kaufkraftzuflüssen mittels des Marktanteilskonzeptes bei einer gleichzeitigen Berücksichtigung der geringeren Attraktivität, die sich wiederum auch in der Flächenproduktivität niederschlägt. In Summe ist damit von folgenden Umsatzerwartungen auszugehen: Seite 69 von 75

73 Umsetzungsorientiertes Nahversorgungskonzept Pfullingen Grafik: Umsatzerwartung im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel nach dem Marktanteilskonzept bei einem reduzierten Flächenlayout Versorgungsgebiet Süd Versorgungsgebiet Nord Weiteres Umland (Streuumsätze) Davon näheres Umland (Gönningen & Genkingen Gesamtes Vorhaben: Kaufkraftpotenzial Quelle: imakomm AKADEMIE, Nahrungs- und Genussmittel Marktanteile Marktgebietszonen: Umsatzerwartung aus der jeweiligen Zone Umsatzanteile je Zone am gesamten Planumsatz in Mio. in % in Mio. in % 30, % 5,4 80% 17,5 5-10% 0,7 10% Keine Angaben Keine Angaben 0,7 10% 14,1 <5% 0,4 5% 6,8 100% Mit der ermittelten Umsatzerwartung von 6,8 Mio. im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel ergibt sich basierend auf einer immer noch überdurchschnittlichen Flächenproduktivität von ca / m² im Jahr eine mögliche Verkaufsfläche von insgesamt ca m² (ca m² Lebensmittel + 10% Randsortimente (=140 m²)). Seite 70 von 75

74 Umsetzungsorientiertes Nahversorgungskonzept Pfullingen Bewertung Beeinträchtigungsverbot für das Vorhaben Rewe mit reduziertem Flächenlayout Eine Bewertung des Beeinträchtigungsverbotes wurde bereits anhand des Beeinträchtigungsverbots in bestehenden Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvorhaben Rewe in Pfullingen, 2014 durchgeführt. Dabei konnten keine schädigenden, negativen städtebaulichen Auswirkungen für Pfullingen und den Umlandkommunen festgestellt werden. Gleiches ist entsprechend für ein reduziertes Flächenlayout mit einem geringen Gesamtumsatz zu erwarten. Im Detail werden folgende Umverteilungsquoten im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel erwartet: Pfullingen: Zentraler Versorgungsbereich ca. 5-6% Gesamtstandort ca. 5-6% Näheres Umland: Reutlingen-Gönningen ca.3-4% Sonnenbühl-Genkingen ca. 3-4% Weiteres Umland: Lichtenstein-Unterhausen ca.3-4% Sonnenbühl (Erpfingen, Undingen, Willmandingen) ca. 4-5% Sonstige Standorte < 5% Seite 71 von 75

75 Umsetzungsorientiertes Nahversorgungskonzept Pfullingen 6.4 Ergebnis der Vorhabensprüfung Rewe-Markt am Standort Thomas-Areal Abschließend werden die Ergebnisse der vorliegenden Untersuchung zusammenfassend dargestellt. Im Detail bedeutet dies auf Basis der bestehenden Vorschriften: Erweiterungen und Neuansiedlungen von Lebensmittelmärkten außerhalb der Vorranggebiete sollen auf der Grundlage eines kommunalen Einzelhandels- oder Nahversorgungskonzepts erfolgen. Das kommunale Konzept soll enthalten: eine gesamtstädtische Betrachtung (Ausweisung von Versorgungsstandorten und Versorgungsgebieten), Bedingungen erfüllt? Im Konzept Lebensmittelstandort Pfullingen dargestellt. die Ausweisung vorhandener Potenziale, Im Konzept Lebensmittelstandort Pfullingen dargestellt. die Berücksichtigung von Verkehrswegengen dargestellt. Im Konzept Lebensmittelstandort Pfullin- den ÖPNV und die fußläufige Erreichbarkeithaben Rewe in Pfullingen dargestellt. In der Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvor- Zentralörtliche Versorgungskerne dürfen In der Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvorhaben Rewe in Pfullingen dargestellt. nicht beeinträchtigt werden, die Entwicklungsmöglichkeiten der In der Auswirkungsanalyse Ansiedlungsvorhaben Rewe in Pfullingen und im Konzept Nachbarorte dürfen nicht beeinträchtigt werden, Lebensmittelstandort Pfullingen dargestellt. 80% des Umsatzes stammt aus dem ausgewiesenen Versorgungsgebiet. gen Im Konzept Lebensmittelstandort Pfullin- dargestellt. Das Sortiment der Grundversorgung beinhaltet Nahrungs- und Genussmittel und Getränke. Sonstige Waren sollen nur als Nebensortiment auf nicht mehr als 10 % der Verkaufsfläche angeboten werden = Bedingung erfüllt Im Konzept Lebensmittelstandort Pfullingen dargestellt. Kongruenzgebot, Beeinträchtigungsverbot, Integrationsgebot und Konzentrationsgebot werden durch das geplante Vorhaben am Standort Thomas-Areal in Pfullingen bei einer reduzierten Gesamtverkaufsfläche von ca m² sowie einem Verkaufsflächenanteil an Nahrungs-und Genussmittel von 90% erfüllt. Seite 72 von 75

76 Umsetzungsorientiertes Nahversorgungskonzept Pfullingen Hinweise zur Methodik Methodik der Kaufkraftberechnung: (1) Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft eines Einzelhandelsstandortes sowie die einzelhandelsrelevante Kaufkraft in dessen Marktgebiet lässt sich theoretisch aus der verfügbaren Kaufkraft (synonym: Verfügbares Einkommen) und letztlich der ungebundenen Kaufkraft ableiten. Das folgende Schema zeigt die Zusammenhänge zwischen einzelnen Kaufkraftbegriffen. 29 Schematische Darstellung verschiedener Kaufkraftbegriffe Primäreinkommen Transfereinkommen Potentielle Kaufkraft Verfügbare Kaufkraft = Verfügbares Einkommen Vermögensverbrauch Konsumkreditaufnahme Steuern+Sozialversicherungsbeiträge Konsumtive Kaufkraft Ersparnis Kredittilgung Zinsaufwand Ungebundene (freie) Kaufkraft Gebundene Kaufkraft 1) Einzelhandelsrelevante Kaufkraft Dienstleistungsrelevante Kaufkraft 1) Mieten, Wohnungsnebenkosten, Laufende Übertragungen an Dritte Quelle: Statistische Landesamt, zur Verfügung gestellt von Referat 61, verändert. (2) Daten zur ungebundenen Kaufkraft sind beim Statistischen Landesamt Baden- Württemberg abrufbar. Daten zur einzelhandelsrelevanten Kaufkraft werden von den statistischen Ämtern jedoch nicht erhoben. Hierfür werden in der Regel Erhebungen der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK) verwendet. Aufgrund methodischer Unterschiede in der Datenerhebung lässt sich aber die einzelhandelsrelevante Kaufkraft nicht unmittelbar aus der 29 Laut Statistischem Bundesamt (Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung) beträgt der Anteil der Konsumausgaben im Einzelhandel am verfügbaren Einkommen ca. 26,3%. Allerdings werden hier beim Begriff Einzelhandel Betriebe des Ladenhandwerks (Bäckereien, Metzgereien) nicht mit berücksichtigt. Zählt man die Konsumausgaben der privaten Haushalten im Bereich Ladenhandwerk hinzu (Quelle: METRO Group: Metro Handelslexikon). 2007/2008), so ergibt sich ein Anteil der Konsumausgaben im Einzelhandel am verfügbaren Einkommen in Höhe von 27,3%. Seite 73 von 75

77 Umsetzungsorientiertes Nahversorgungskonzept Pfullingen ungebundenen Kaufkraft ableiten. Da jedoch die GfK-Daten allgemein anerkannt sind, wird im Rahmen der vorliegenden Untersuchung auf die GfK-Daten trotz methodischer Schwächen zurückgegriffen. (3) Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft ist jedoch regional unterschiedlich verteilt. Dies wird anhand unterschiedlicher Kaufkraftkoeffizienten für die einzelnen Städte und Gemeinden berücksichtigt, die für sämtliche Städte und Gemeinden in Deutschland vorliegen und von der GfK errechnet werden. Der durchschnittliche Kaufkraftkoeffizient in Deutschland pro Einwohner und Jahr beläuft sich somit auf 100,0. Durchschnittlich verfügt ein Einwohner in Deutschland demnach über eine einzelhandelsrelevante Kaufkraft von Euro pro Jahr (= 100,0) (Angaben laut GfK, 2015). Ein Kaufkraftkoeffizient über 100,0 gibt an, dass in der entsprechenden Kommune eine überdurchschnittliche einzelhandelsrelevante Kaufkraft pro Einwohner und damit auch insgesamt zur Verfügung steht. Ein Kaufkraftkoeffizient unter 100,0 gibt an, dass hier eine im Bundesvergleich nur unterdurchschnittliche einzelhandelsrelevante Kaufkraft für Konsumausgaben in diesem Bereich zur Verfügung steht. Fazit: Trotz einzelner methodischer Schwächen der üblicherweise verwendeten Daten der GfK zur einzelhandelsrelevanten Kaufkraft wird aufgrund der allgemeinen Anerkennung sowie aus Vergleichsgründen auf Kaufkraftkennziffern der GfK zurückgegriffen. Hinweise zu Begrifflichkeiten: Im Rahmen der vorliegenden Untersuchung werden die Begriffe Lebensmittel bzw. Food- Bereich und Nahrungs- und Genussmittel synonym verwendet. Gleiches gilt für die Begriffe zentraler Versorgungsbereich, Innenstadt und zentralörtlicher Versorgungskern. Letzterer ist in einzelnen Regionalplänen quasi die regionalplanerische Definition des zentralen Versorgungsbereiches. Seite 74 von 75

78 Umsetzungsorientiertes Nahversorgungskonzept Pfullingen Hinweise zu Berechnungen: Um eine Scheingenauigkeit zu vermeiden, wird praktisch an allen Stellen im Rahmen der Untersuchung mit ca.-werten gearbeitet. Rundungsdifferenzen sind somit nicht zu vermeiden, sie haben aber keinerlei Auswirkung auf die zentralen Ergebnisse / Aussagen. Die imakomm AKADEMIE wendet grundsätzlich das Verfahren einer sortimentsscharfen Bestandserhebung an, d.h. es werden bei einem Anbieter sowohl Haupt- als auch wesentliche Randsortimente erfasst. Diese gehen differenziert in die Bestandsdaten (Verkaufsflächen) ein. Mögliche Abweichungen bei den Bestandszahlen (Verkaufsflächen, Umsätze) von anderen Gutachten sind mit großer Wahrscheinlichkeit auf diese sortimentsscharfe Bestandserfassung zurückzuführen (wird nur selten tatsächlich im Rahmen von Gutachten durchgeführt). Bei Berechnungen des Nachfragevolumens und von Marktanteilen werden grundsätzlich die aktuellen, verfügbaren Kaufkraftwerte der GfK, Gesellschaft für Konsum- und Absatzforschung, angesetzt. Dies gilt sowohl für die gesamte einzelhandelsrelevante Kaufkraft als auch für die jeweils sortimentsspezifische Kaufkraft (= Aufteilung der gesamten Kaufkraft nach einzelnen Sortimenten bzw. Warengruppen). Auch vor diesem Hintergrund können sich Abweichungen zu anderen / älteren Gutachten ergeben. Für sämtliche Berechnungen von Umsätzen (Planumsätze, Bestandsumsätze) werden grundsätzlich belastbare Durchschnittswerte v.a. folgender Quellen wie EHI (EuroHandels- Institut, Köln) und IfH (Institut für Handelsforschung) sowie BBE verwendet. Diese Durchschnittswerte werden dann auf die jeweilige Vor-Ort-Situation angewandt und ggf. leicht korrigiert. Die verwendeten Quellen werden an entsprechender Stelle der Untersuchung dokumentiert. Teilweise erfolgt zudem in einzelnen Untersuchungen eine Kurzbefragung bestehender Einzelhandelsbetriebe, um die angenommen Umsatzwerte zu verifizieren und weitere Informationen wie beispielsweise die aktuelle Kundenherkunft (zur Berechnung von aktuellen Kaufkraftbindungsquoten) realistisch zu erfassen. Seite 75 von 75

79 Mössingen, Sei-ku RV-Drucksache Nr. IX-38/3 Planungsausschuss nichtöffentlich Verbandsversammlung öffentlich Tagesordnungspunkt: 2. Änderung des Regionalplans Neckar-Alb 2013 Kapitel 2 Plansatz Z (3): Splittersiedlungen, Zersiedelung der Landschaft Kapitel Plansatz Z (5): Einzelhandel - wohnungsnahe Grundversorgung Kapitel Plansatz Z (5): Ausnahmenregelung regionale Grünzüge Raumnutzungskarte - Anhörungsentwurf und Beteiligung gem. 12 Abs. 2, 3 und 5 Landesplanungsgesetz Beschlussvorschlag: Dem Entwurf der 2. Änderung des Regionalplans Neckar-Alb 2013 (Text und Kartenausschnitte) in Anlage 1 sowie dem dazugehörigen Umweltbericht in Anlage 2 wird zugestimmt. Die Verbandsverwaltung wird mit der Durchführung der Beteiligung gemäß Landesplanungsgesetz 12 Abs. 2, 3 und 5 beauftragt. Sachdarstellung/Begründung: Anlass, Vorgang Die Verbandsversammlung des Regionalverbands Neckar-Alb hat am 26. November 2013 den Regionalplan Neckar-Alb 2013 einschließlich Umweltbericht als Satzung beschlossen (RV- Drucksache Nr. VIII-22/12). Die Genehmigung durch das Ministerium für Verkehr und Infrastruktur Baden-Württemberg erfolgte am 31. März Mit der Veröffentlichung am 10. April 2015 im Staatsanzeiger Baden-Württemberg wurde der Regionalplan verbindlich. Das Verfahren zur 1. Änderung des Regionalplans Neckar-Alb 2013 im Bereich ausgewählter Gebiete für Rohstoffvorkommen ist noch nicht abgeschlossen (dazu RV-Drucksachen Nr. IX-18, Nr. IX-18/1 und Nr. IX- 18/4). Die Verbandsversammlung beschloss in ihrer Sitzung am die Einleitung des Verfahrens zur 2. Änderung des Regionalplans für den Plansatz Z (3) in Kapitel 2, den Plansatz Z (5) in Kapitel und den Plansatz Z (5) in Kapitel sowie für kleinflächige Änderungen in der Raumnutzungskarte und beauftragte die Verbandsverwaltung, einen Vorentwurf zu erarbeiten (RV-Drucksache Nr. IX-38). Bei der Sitzung am befasste sich die Verbandsversammlung mit der Erweiterung der Firmen Alb-Gold Teigwaren, Trochtelfingen (RV-Drucksache Nr. IX- 38/1) und Steinel Recycling GmbH & Co. KG, Ammerbuch (RV-Drucksache Nr. IX-38/2) und be- Seite 1 von 3

80 schloss die in den Vorlagen vorgeschlagenen Änderungen in die 2. Änderung Regionalplan Neckar-Alb 2013 einzubeziehen. Mit der vorliegenden RV-Drucksache Nr. IX-38/3 legt die Verbandsverwaltung einen Vorentwurf für die 2. Änderung des Regionalplans 2013 vor (Anlage 1). Übersicht der geplanten Änderungen Kapitel 2 Plansatz Z (3): Durch die Streichung der Festlegung zur Erweiterung und Neuausweisung von Splittersiedlungen unter Spiegelstrich 3 und der Festlegung bezüglich des Zersiedelungsverbotes unter Spiegelstrich 4 werden Widersprüche zu den in Plansatz Z (5) geregelten Ausnahmen beseitigt. Diese Vorgehensweise ist mit der höheren Raumordnungsbehörde beim Regierungspräsidium Tübingen abgestimmt und wird von dieser befürwortet. Eine nähere Bestimmung der Voraussetzungen für Ausnahmen in regionalen Grünzügen (Vorranggebiet) in Plansatz Z (5) (siehe unten) ermöglicht eine diesbezügliche Steuerung der Siedlungsentwicklung. Der Freiraumschutz ist durch die großflächig festgelegten regionalen Grünzüge nach wie vor gewährleistet. Außerdem wird die Festlegung unter Spiegelstrich 6 gestrichen, da sie im Regionalplan bereits anderweitig geregelt ist. Kapitel Plansatz Z (5): Die Zulässigkeit von großflächigen Lebensmittelmärkten außerhalb der Vorranggebiete (Zentralörtlicher Versorgungskern) soll, wie in RV-Drucksache Nr. IX-20 dargestellt, im Plansatz ergänzend geregelt werden. Auf der Grundlage der bestehenden Regelungen im rezum NA und im Regionalplan 2013 wurden Kriterien erarbeitet und mit der AG Wirtschaft am intensiv diskutiert. Das Ergebnis hierbei war, dass Lebensmittelmärkte außerhalb der Vorranggebiete zulässig sein sollen, wenn sie strenge Regeln erfüllen. Die Ansiedlung und Erweiterung soll auf der Grundlage eines qualifizierten gesamtstädtischen Einzelhandels- oder Nahversorgungskonzepts erfolgen. Die Größe soll so bemessen sein, dass die Märkte der wohnungsnahen Versorgung dienen und dass sie die Innenstadt (Zentralörtlicher Versorgungskern) und die Nahversorgung der Nachbarorte nicht beeinträchtigen. Zentrenrelevante Randsortimente sind zu begrenzen. Die Grundversorgung in den Ober-, Mittel- und Unterzentren soll damit gleichgestellt werden, wie die Grundversorgung im Rahmen der Ausnahmeregelung nach PS Z (4) in den Kleinzentren und nicht-zentralen Orten. Ein kommunales Einzelhandels- oder Nahversorgungskonzept hat sich für eine gesamtstädtische und nachhaltige Steuerung als sinnvoll erwiesen. Eine solche Regelung ist mit der höheren Raumordnungsbehörde beim Regierungspräsidium Tübingen abgestimmt und wird von dieser unterstützt. Von der Absicht, die Aufstellung eines kommunalen Konzepts als Bedingung in den Plansatz aufzunehmen, musste allerdings nach rechtlicher Prüfung Abstand genommen werden. Gemäß aktueller Rechtsprechung des VGH zum Regionalplan des Verbands Region Stuttgart ist der regionalplanerische Spielraum hier begrenzt. Der Regionalplan darf den LEP nur ausformen, die Regionalverbände dürfen jedoch nicht darüber hinausgehende Regelungen treffen (VGH Baden- Württemberg, Urteil vom ; 8 S 2525/09). In der Praxis wird ein kommunales Konzept sinnvoll sein, zur Prüfung, ob ein Markt zur Verbesserung der wohnungsnahen Versorgung geboten ist und zur Beurteilung von Auswirkungen. Ein Konzept wird deshalb in der Begründung empfohlen. Ebenso fordert auch die Begründung zu PS LEP, dass kommunale Entwicklungskonzepte für den Einzelhandel dazu beitragen sollen, Seite 2 von 3

81 das Nebeneinander von großflächigem und Facheinzelhandel vorausschauend raum- und stadtverträglich zu steuern. Kapitel Plansatz Z (5): Es wird eine genauere Bestimmung der Voraussetzungen für die ausnahmsweise Zulässigkeit von Vorhaben in regionalen Grünzügen (Vorranggebiet) getroffen. Dies betrifft das Vorliegen eines hohen öffentlichen Interesses sowie die Nennung von Voraussetzungen und zulässigen Vorhaben für die Ausnahmen. Raumnutzungskarte Einzelvorhaben: Trochtelfingen, Erweiterung der Firma Albgold Teigwaren Es erfolgt ein Flächentausch. Die zur Erweiterung der Fa. Albgold im Osten der bestehenden Betriebsgebäude nicht benötigte Fläche wird zum Regionalen Grünzug (VRG). Eine kleinere Fläche im Süden soll der langfristigen Unternehmenserweiterung dienen. Dazu wird der Regionale Grünzug (VRG) zurückgenommen. Zur Erweiterung des Kräutergartens wird im westlichen Bereich das Gebiet für Landwirtschaft (VRG) und Bodenerhaltung (VBG) zurückgenommen. Die aus dem FNP nachrichtlich übernommene Siedlungsfläche für Industrie und Gewerbe wird im Vorgriff zur FNP Änderung und im Osten zurückgenommen und im Westen neu aufgenommen. Die Flächendifferenz von ca. 2 ha kann von der Gemeinde Trochtelfingen für den Bedarf ortsansässiger Handwerks- und Kleinunternehmen in den Ortsteilen genutzt werden. Dazu wird von der Gemeinde aktuell ein Gewerbekonzept erstellt. Ammerbuch-Breitenholz, Erweiterung der Firma Steinel Recycling Für die langfristige Unternehmenserweiterung in 2 Stufen soll für die benötigte Fläche der regionale Grünzug (Vorranggebiet), das Gebiet für Landwirtschaft (Vorranggebiet) und das Gebiet für Bodenerhaltung (Vorbehaltsgebiet) in einem Streifen entlang des bisherigen Betriebsgeländes zurückgenommen werden. Ebenso für die bereits geduldet genutzte Fläche auf der anderen Straßenseite. Den Planungen zur Bestandssicherung und Erweiterung der Firmen Albgold Teigwaren und Steinel Recycling wurden in der Verbandsversammlung am einstimmig zugestimmt. Weiteres Vorgehen Nach dem Beschluss des Entwurfs für die 2. Änderung Regionalplan Neckar-Alb 2013 durch die Verbandsversammlung wird von der Verbandsverwaltung die Beteiligung gem. 12 Abs. 2, 3 und 5 Landesplanungsgesetz eingeleitet und durchgeführt. Angela Bernhardt Verbandsdirektorin Dr. Peter Seiffert Stellvertretender Verbandsdirektor Leitender Planer Petra Hublow Siedlung und Raumbeobachtung Heike Bartenbach Wirtschaft und Einzelhandel Seite 3 von 3

82 Mössingen, RV-Drucksache Nr. IX-38 Planungsausschuss nichtöffentlich Verbandsversammlung öffentlich Tagesordnungspunkt: 2. Änderung des Regionalplans Neckar-Alb 2013: Kapitel 2 Plansatz Z (3): Splittersiedlungen, Zersiedelung der Landschaft Kapitel Plansatz Z (5): Einzelhandel - wohnungsnahe Grundversorgung Kapitel Plansatz Z (5): Ausnahmenregelung regionale Grünzüge Raumnutzungskarte - Aufstellungsbeschluss gem. 12 Abs. 1 Landesplanungsgesetz Beschlussvorschlag: 1. Die 2. Änderung des Regionalplans Neckar-Alb 2013 wird zur Überarbeitung folgender Plansätze eingeleitet: Plansatz Z (3) in Kapitel 2, Plansatz Z (5) in Kapitel , Plansatz Z (5) Kapitel Kleinflächige Änderungen in der Raumnutzungskarte, die die Umsetzung wichtiger Vorhaben in der Region unterstützen, sollen in die 2. Änderung des Regionalplans 2013 einbezogen werden. Die Verbandsversammlung hat darüber für jeden Einzelfall zu entscheiden. 3. Die Verbandsverwaltung wird beauftragt, einen Vorentwurf für die 2. Änderung des Regionalplans Neckar-Alb 2013 zu erarbeiten und diesen mit dem Ministerium für Verkehr und Infrastruktur und dem Regierungspräsidium Tübingen abzustimmen. Sachdarstellung/Begründung: Anlass, Vorgang Die Verbandsversammlung des Regionalverbands Neckar-Alb hat am 26. November 2013 den Regionalplan Neckar-Alb 2013 einschließlich Umweltbericht als Satzung beschlossen (RV- Drucksache Nr. VIII-22/12). Die Genehmigung durch das Ministerium für Verkehr und Infrastruktur Baden-Württemberg erfolgte am 31. März Mit der Veröffentlichung am 10. April 2015 im Staatsanzeiger Baden-Württemberg wurde der Regionalplan verbindlich. Bereits gegen Ende des Verfahrens zur Fortschreibung des Regionalplans Neckar-Alb hatte sich abgezeichnet, dass eine separate Teilfortschreibung Windkraft notwendig ist und eine 1. Änderung des Regionalplans Neckar-Alb 2013 im Bereich der Gebiete für Rohstoffvorkommen kurzfristig erforderlich werden wird. Beide Regionalplanverfahren wurden zwischenzeitlich von der Verbandsversammlung eingeleitet. Seite 1 von 6