Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Norma-Lebensmitteldiscounters in Dielheim-Horrenberg

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1 Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Norma-Lebensmitteldiscounters in Dielheim-Horrenberg Auftraggeber: Gemeinde Dielheim Projektleitung: Dipl. Geogr. Gerhard Beck Dipl. Geogr. Markus Wagner Ludwigsburg, am Gesellschaft für Marktund Absatzforschung mbh 1

2 Urheberrecht Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß 2 Abs. 2 sowie 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugsweise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auftraggebers unter Angabe der Quelle zulässig. Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Dresden, Hamburg, Köln, München Hohenzollernstraße Ludwigsburg Geschäftsführer: Dr. Stefan Holl Telefon: / Telefax: / E Mail: info@gma.biz Internet: 2

3 Inhaltsverzeichnis Seite I. Grundlagen und Standortrahmenbedingungen 5 1. Ausgangslage und Vorhabenbeschreibung 5 2. Bauplanungsrechtliche Vorgaben 6 3. Marktentwicklungen 6 4. Konzept des Norma Lebensmitteldiscounters 9 II. Zentralitäts- bzw. Konzentrationsgebot gemäß LEP Baden- Württemberg und Ziel Einheitlicher Regionalplan Rhein- Neckar Makrostandort Dielheim Horrenberg Zentralitäts bzw. Konzentrationsgebot landesplanerische Vorgaben und Bewertung Bewertung der Nahversorgungssituation Dielheim Umland Bewertung des Zentralitäts und Konzentrationsgebotes 14 III. Integrationsgebot gemäß LEP Baden-Württemberg und Ziel i. V. mit Ziel Einheitlicher Regionalplan Rhein- Neckar Mikrostandort Horrenberg Ortsstraße Integrationsgebot landesplanerische Vorgaben Bewertung des Integrationsgebots 17 IV. Kongruenzgebot gemäß LEP Baden-Württemberg und Ziel Einheitlicher Regionalplan Rhein-Neckar Einzugsgebiet des Vorhabens und Bevölkerungspotenzial Kaufkraft im Einzugsgebiet Umsatzprognose für den erweiterten Norma Lebensmitteldiscounter Kongruenzgebot landesplanerische Vorgaben Bewertung des Kongruenzgebotes 24 3

4 V. Beeinträchtigungsverbot gemäß LEP Baden-Württemberg und Ziel Einheitlicher Regionalplan Rhein-Neckar Methodik der Umsatzumverteilungsberechnung Umsatzumverteilungen Beeinträchtigungsverbot landesplanerische Vorgaben Bewertung des Beeinträchtigungsverbots 29 VI. Zusammenfassung 31 4

5 I. Grundlagen und Standortrahmenbedingungen 1. Ausgangslage und Vorhabenbeschreibung Im November 2017 erteilte die Gemeinde Dielheim der GMA, Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh, Ludwigsburg, den Auftrag zur Erstellung einer Auswirkungsanalyse zur Bewertung der Erweiterung des bestehenden Norma Lebensmitteldiscounters in Dielheim Horrenberg. Der Norma Lebensmitteldiscounter im Ortsteil Horrenberg befindet sich in einem Gewerbegebiet und wurde mit max. 800 m² Verkaufsfläche (zzgl. Bäckerei) genehmigt. Nun soll eine Erweiterung des Norma Marktes auf m² VK durch Umwidmung einer Lagerfläche realisiert werden. 1 Damit ist keine sichtbare Veränderung bzw. Vergrößerung des Gebäudes verbunden. Auch das Sortiment soll unverändert bleiben. Die Umsetzung des Vorhabens soll durch die Ausweisung eines Sondergebietes erfolgen. Vor dem Hintergrund der geschilderten Ausgangslage ist im Rahmen der hier vorliegenden Auswirkungsanalyse die Erweiterung des Norma Lebensmitteldiscounters von 800 m² VK auf m² VK zu untersuchen. Da das Vorhaben dabei über der allgemeinen anerkannten Grenze zur Großflächigkeit (ca m² Geschossfläche bzw. 800 m² VK) nach 11 Abs. 3 BauNVO und aktueller Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes liegt, sind die raumordnerischen und städtebaulichen Auswirkungen des Vorhabens im Detail darzustellen und zu bewerten. Im Rahmen der vorliegenden Auswirkungsanalyse sind folgende Punkte zu bearbeiten: Rahmenbedingungen am Makrostandort Dielheim Städtebauliche Bewertung des Mikrostandortes Dielheim Horrenberg Abgrenzung des Einzugsgebietes und Berechnung der sortimentsspezifischen Kaufkraftpotenziale für Lebensmittel Beurteilung der gegenwärtigen Versorgungssituation in Dielheim und im Umland (Wettbewerbsanalyse) Umsatzprognose und Umsatzherkunft für den erweiterten Norma Lebensmitteldiscounter Ermittlung der Umsatzumverteilungen im Untersuchungsraum Bewertung der raumordnerischen Beurteilungskriterien gemäß LEP Baden Württemberg bzw. Einheitlicher Regionalplan Rhein Neckar Zentralitäts bzw. Konzentrationsgebot Integrationsgebot Kongruenzgebot Beeinträchtigungsverbot. 1 Der Backshop soll unverändert weiterbetrieben werden. 5

6 Zur Erarbeitung der vorliegenden Auswirkungsanalyse wurde eine intensive Begehung des Standortes sowie sonstiger Einzelhandelslagen vorgenommen und der Wettbewerb vor Ort erfasst. Weiterhin wurde auf Informationen von MB Research (Kaufkraftkennziffer) sowie auf aktuelle Bevölkerungsdaten aus der amtlichen Statistik und EHI Handelsdaten zurückgegriffen. 2. Bauplanungsrechtliche Vorgaben Für die Beurteilung der Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelsbetrieben ist 11 Abs. 3 BauNVO zu beachten. Die Regelung führt in ihrer aktuellen Fassung aus: 2 1. Einkaufszentren, 2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, 3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind, sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des 3 des Bundes Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt. Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche m² überschreitet. Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei weniger als m² Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als m² nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und die Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen. 3. Marktentwicklungen Die Dynamik in der Branche ist nach wie vor ungebrochen. So optimieren derzeit nahezu alle wesentlichen Betreiber des Lebensmitteleinzelhandels ihre Standortnetze. Hiermit verbunden ist häufig auch eine Flächenausweitung der einzelnen Betriebe bzw. Standorte, da aufgrund der steigenden Anforderung an die Warenpräsentation, die interne Logistik sowie den demographischen Wandel, die Flächeninanspruchnahme zunimmt. 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom /

7 Die einzelnen Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels weisen eine unterschiedliche Entwicklung auf. Während Lebensmitteldiscounter und (Große) Supermärkte ihre Marktposition ausbauen konnten, waren die Marktanteile der SB Warenhäuser und kleinen Lebensmittelgeschäfte rückläufig. Abbildung 1: Entwicklung der Marktanteile im deutschen Lebensmitteleinzelhandel Quelle: EHI Europäisches Handelsinstitut: Handelsdaten aktuell 2017 Im Einzelhandel werden verschiedene Betriebstypen unterschieden. Die Ausdifferenzierung ist dabei für den Lebensmitteleinzelhandel verfeinert worden. Als Kriterien für die Differenzierung nach Betriebstypen wird dabei neben der Verkaufsfläche v. a. auch die Sortimentsstruktur und hier insbesondere der Anteil an sog. Nonfood Waren herangezogen. Die Definitionen für Betriebstypen liegen seitens mehrerer Institutionen und Institute vor. Die Definition, auf die in vorliegender Untersuchung zurückgegriffen wird, ist die des EHI Retail Institute, welche im Einzelnen folgende Definitionen beinhaltet: 3 Kleines Lebensmittelgeschäft Ein kleines Lebensmittelgeschäft ist ein Einzelhandelsgeschäft mit weniger als 400 m² Verkaufsfläche, das ein begrenztes Lebensmittel und Nonfood I Sortiment 4 anbietet. 3 Vgl. EHI Handelsdaten aktuell 2017, S Drogerieartikel, Wasch, Putz und Reinigungsmittel sowie Tiernahrung. 7

8 Lebensmitteldiscounter Ein Lebensmitteldiscounter ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer üblichen Verkaufsfläche unter m², das ausschließlich in Selbstbedienung ein begrenztes, auf umschlagstarke Artikel konzentriertes Lebensmittelangebot und Nonfood I Sortiment sowie ein regelmäßig wechselndes Aktionsangebot mit Schwerpunkt Nonfood II 5 führt. Supermarkt/Norma Lebensmitteldiscounter Ein Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen 400 m² und m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I Artikel führt und einen geringen Verkaufsflächen Anteil an Nonfood II aufweist. Großer Supermarkt Ein großer Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen m² und m², das ein Lebensmittelvollsortiment sowie Nonfood I und Nonfood II Artikel führt. SB Warenhaus Ein SB Warenhaus ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche von mindestens m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I Artikel sowie ein umfangreiches Nonfood II Angebot führt. Die Betriebstypen unterscheiden sich in erster Linie hinsichtlich ihrer Sortimentsstruktur. Dies wird v. a. quantitativ durch die Zahl der geführten Artikel deutlich. Während ein Supermarkt im Mittel ca Artikel offeriert, bieten Lebensmitteldiscounter dagegen im Schnitt lediglich ca Artikel an (vgl. Tabelle 1). Bei allen Betriebstypen liegt das Schwergewicht auf Waren des kurzfristigen Bedarfs. Tabelle 1: Sortimentsangebot von Lebensmitteldiscountern und Supermärkten Hauptwarengruppen Lebensmitteldiscounter ( 779 m² VK) Supermarkt ( 982 m² VK) Durchschnittliche Artikelzahl Großer Supermarkt ( m² VK) absolut in % absolut in % absolut in % Food Nonfood I Nonfood II Nonfood insgesamt Insgesamt Quelle: EHI Köln, Sortimentsbreitenerhebung. In: handelsdaten aktuell Ge und Verbrauchsgüter des kurz, mittel und langfristigen Bedarfs wie Textilien, Schuhe, Gartenbedarf, Unterhaltungselektronik, Elektrogroßgeräte, Bücher und Presseartikel usw. 8

9 Lebensmittelvollsortimenter sprechen dabei mit ihrem breiten und tiefen Sortiment sowie der deutlich stärkeren Schwerpunktsetzung auf den Kernbereich Lebensmittel überwiegend mit regionaler Ausrichtung z. T. andere Käuferschichten an. Aktionswaren aus dem Nonfoodbereich spielen bei klassischen Supermärkten hingegen nur eine deutlich untergeordnete Rolle, was sich auch in einer niedrigeren umsatzseitigen Bedeutung des Nonfoodbereichs ausdrückt (max. 15 %). Lebensmitteldiscounter heben sich im Vergleich zu Lebensmittelvollsortimentern insbesondere durch ein vergleichsweise schmales Sortiment mit einem hohen Anteil an Eigenmarken und durch eine konsequente Niedrigpreisstrategie ab. Als weitere Besonderheit sind wechselnde Randsortimente, sog. Aktionsware, zu nennen, deren Artikel nicht kontinuierlich geführt werden. Bei der Aktionsware handelt es sich überwiegend um Angebote außerhalb des Lebensmittelbereichs. Hier kommen ganz unterschiedliche Artikel zum Verkauf, wobei ein gewisser Schwerpunkt bei Bekleidung, Haushaltswaren und Elektrowaren liegt. Letztlich ist die Artikelzusammensetzung jedoch äußerst heterogen. 4. Konzept des Norma Lebensmitteldiscounters Bei dem für die Untersuchung vorgesehenen Lebensmitteldiscounter in Dielheim Horrenberg handelt es sich um einen Markt der Fa. Norma. Dieses Unternehmen hat in Deutschland rd Filialen und ist nahezu flächendeckend im Bundesgebiet vertreten, wobei der Schwerpunkt in Süddeutschland liegt. Das spezielle Vertriebskonzept des Unternehmens ist wie folgt zu skizzieren: Lebensmitteldiscounter mit begrenztem Sortimentsspektrum (ca Artikel) mit deutlichem Schwerpunkt auf dem Lebensmittelbereich, konzentriert auf umschlagsstarke Artikel bei konsequenter Niedrigpreispolitik wöchentlich wechselnde Nonfood Artikel (ca. 10 % der Gesamtartikelzahl), Verkaufsflächenanteil deutlich unter 10 % hoher Anteil an Eigenmarken, aber auch Markenprodukten durchschnittlicher Norma Umsatz je Filiale ca. 2,5 Mio. 6, durchschnittliche Filialgröße ca. 700 m² VK. 7 Anhand der obigen Daten kann der Norma Lebensmitteldiscounter als Anbieter eingeordnet werden, dessen Angebotsschwerpunkt eindeutig bei nahversorgungsrelevanten Waren liegt. 6 7 Quelle: EHI handelsdaten aktuell Quelle: Hahn Retail Real Estate Report Germany 2016/

10 II. Zentralitäts- bzw. Konzentrationsgebot gemäß LEP Baden- Württemberg und Ziel Einheitlicher Regionalplan Rhein- Neckar 1. Makrostandort Dielheim Horrenberg Die Gemeinde Dielheim liegt im Rhein Neckar Kreis und weist keine zentralörtliche Funktion auf. In großräumlicher Hinsicht befindet sich die Gemeinde zwischen dem Mittelzentrum Wiesloch in Richtung Nordwesten und dem Kleinzentrum Rauenberg in Richtung Südwesten. In Richtung Osten folgt das Kleinzentrum Meckesheim und weiter in Richtung Osten das Mittelzentrum Sinsheim. In Richtung Norden grenzt der Wieslocher Stadtteil Baiertal direkt an das Gemarkungsgebiet der Gemeinde Dielheim an. Die Gemeinde Dielheim hat aktuell ca Einwohner, davon wohnen rd im Kernort, auf den Ortsteil Horrenberg entfallen rd Einwohner, während die Ortsteile Balzfeld (ca. 998 Einwohner), Unterhof (ca. 303 Einwohner) und Oberhof (ca. 35 Einwohner) deutlich geringere Einwohnerzahlen aufweisen. 8 Seit 2011 war eine stabile Einwohnerentwicklung in der Gemeinde zu beobachten. Für die Zukunft geht das Statistische Landesamt bis 2030 von einem Rückgang der Einwohnerzahl auf rd Personen ( 6,3 %) aus. 9 Die Siedlungsstruktur von Dielheim setzt sich aus dem Kernort Dielheim sowie den vier Ortsteilen Balzfeld, Horrenberg, Unterhof und Oberhof zusammen, welche in ca. 3 km Entfernung östlich des Kernorts gelegen sind. Es handelt sich sowohl beim Kernort als auch in den Ortsteilen um ländlich geprägte Siedlungsbereiche. Charakteristisch ist die Tallage der Ortsteile Balzfeld, Horrenberg und Unterhof entlang dem Gewässer Leimbach sowie des Ortsteils Oberhof am Tränkbach. Diese unterbindet weitestgehend funktionale Beziehungen zu umliegenden Ortschaften, so dass in siedlungsstruktureller Hinsicht eine gewisse räumliche Insellage besteht. Mit einer einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer von 103,7 liegt Dielheim bei einem überdurchschnittlichen Niveau (Bundesdurchschnitt = 100,0). 10 Die Zahl der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten am Arbeitsort Dielheim betrug 2015 ca. 752 Personen. Im Einzelhandel bestehen in Dielheim nahezu ausschließlich lokal ausgerichtete Versorgungsstrukturen. Eine überörtliche Bedeutung ist für den Einzelhandel in Dielheim auch aufgrund der Wettbewerbssituation im Umfeld nicht anzunehmen Quelle: Angaben der Gemeinde Dielheim (Stand: ). Quelle: Statistisches Landesamt Baden Württemberg. Bevölkerungsvorausrechnung mit Wanderungen bis Basisjahr Diese amtliche Prognose berücksichtigt jedoch nicht die aktuelle Wohnbauentwicklung in Dielheim. Quelle: MB Research,

11 Karte 1: Lage von Dielheim-Horrenberg und zentralörtliche Struktur im Untersuchungsraum Legende Oberzentrum Mittelzentrum Unterzentrum Kleinzentrum Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA Bearbeitung

12 2. Zentralitäts bzw. Konzentrationsgebot landesplanerische Vorgaben und Bewertung Zunächst ist in einem ersten Schritt zu bewerten, ob der Standort Dielheim unter landes und regionalplanerischen Gesichtspunkten zur Erweiterung bzw. Erweiterung großflächiger Einzelhandelsbetriebe geeignet ist. Hierfür ist das sog. Zentralitäts / Konzentrationsgebot zu prüfen. Maßgeblich hierfür ist Ziel des Landesentwicklungsplanes 2002 Baden Württemberg: (Z) Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe für Endverbraucher (Einzelhandelsgroßprojekte) sollen sich in das zentralörtliche Versorgungssystem einfügen; sie dürfen in der Regel nur in Ober, Mittel und Unterzentren ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. Hiervon abweichend kommen auch Standorte in Kleinzentren und Gemeinden ohne zentralörtliche Funktion in Betracht, wenn dies nach den raumstrukturellen Gegebenheiten zur Sicherung der Grundversorgung geboten ist oder diese in Verdichtungsräumen liegen und mit Siedlungsbereichen benachbarter Ober, Mittel oder Unterzentren zusammengewachsen sind. Auch im Einheitlichen Regionalplan Rhein Neckar 11 wird die o. g. Regelung nachrichtlich aufgegriffen. Dielheim kommt gemäß Einheitlichem Regionalplan Rhein Neckar keine zentralörtliche Funktion zu und ist ebenfalls nicht mit einem Siedlungsbereich benachbarter Ober, Mittel oder Unterzentren zusammengewachsen. Entsprechend ist im Folgenden nachzuweisen, dass das Vorhaben für eine Sicherung der Nahversorgung geboten ist und keine negativen Auswirkungen auf Ziele der Raumordnung zu erwarten sind. 12 Daher sind im Folgenden zunächst die bestehenden Nahversorgungsstrukturen in Dielheim zu untersuchen, um schließlich das Zentralitäts und Konzentrationsgebot zu bewerten Quelle: Einheitlicher Regionalplan Rhein Neckar, verbindlich seit Vgl. Ziel Einheitlicher Regionalplan Rhein Neckar. 12

13 3. Bewertung der Nahversorgungssituation Zur Bewertung der Versorgungsstrukturen in Dielheim und im Umland wurde von der GMA eine Erhebung der projektrelevanten Einzelhandelsbetriebe durchgeführt. Dabei wurden alle Anbieter berücksichtigt, bei denen Warengruppen angeboten werden, die in dem zur Erweiterung vorgesehenen Norma Lebensmitteldiscounter geführt werden. 3.1 Dielheim In der Gemeinde Dielheim sind arbeitsteilige und jeweils nahezu eigenständige räumliche Nahversorgungsstrukturen vorhanden, welche sich aufgrund der besonderen Siedlungsstruktur ausgebildet haben. Zum einen befinden sich kleinflächige Nahversorger (Penny, nah & gut) im Kernort Dielheim im westlichen Gemarkungsgebiet, zum anderen übernimmt der aktuell kleinflächige Norma Lebensmitteldiscounter für die östlich des Kernorts gelegenen Ortsteile Horrenberg, Unter bzw. Oberhof und Balzfeld eine Nahversorgungsfunktion. Ein großflächiger Lebensmittelmarkt ist derzeit in der Gemeinde Dielheim nicht vorhanden. Im Kernort Dielheim ist dabei am südwestlichen Ortsrand in der Beethovenstraße ein Penny Lebensmitteldiscounter mit rd. 750 m² Verkaufsfläche ansässig. Dieser übernimmt eine wichtige Versorgungsfunktion für den westlichen und südwestlichen Teil von Dielheim. Neben dem Penny Lebensmitteldiscounter ist zudem auf den nah & gut Markt Arlt im Ortskern an der Hauptstraße mit einer Verkaufsfläche von rd. 600 m² hinzuweisen. Dieser in zentraler Lage im Ortskern gelegene Lebensmittelmarkt wechselte kürzlich den Besitzer (vormals Edeka Eiermann) und übernimmt ebenfalls eine wichtige Versorgungsfunktion für den Kernort Dielheim. Neben diesen beiden strukturprägenden Anbietern im Kernort wird das Angebot ergänzt durch mehrere Lebensmittelhandwerksbetriebe sowie ein Angebot im Getränkebereich (z. B. Alldrink Getränkefachmarkt). Für den östlich vom Kernort Dielheim abgesetzten Teil der Gemeinde im Bereich der Ortsteile Horrenberg, Unter bzw. Oberhof und Balzfeld kommt dem Norma Lebensmitteldiscounter mit aktuell 800 m² Verkaufsfläche (zzgl. Bäckerei) die wichtigste Nahversorgungsfunktion zu. Aufgrund der räumlich vom Kernort abgesetzten Lage sind nur vergleichsweise geringe Austauschbeziehungen zwischen diesen beiden Standortlagen vorhanden, so dass der Anbieter für den östlichen Bereich der Gemeinde den wichtigsten Standort zur Sicherstellung einer wohnortnahen Nahversorgung darstellt. Norma übernimmt hierbei eine ortsteilbezogene Versorgungsfunktion für die östlichen Ortsteile von Dielheim. Mit der Modernisierung und Verkaufsflächenerweiterung des Norma Lebensmitteldiscounters soll der einzige Lebensmittelmarkt im östlichen Gemeindegebiet zukunftsfähig aufgestellt und gesichert werden. Insofern ist für eine langfristige Sicherung der Nahversorgung für die räumlich vom Kernort abgesetzten Ortsteile von Dielheim eine Modernisierung des dortigen Norma Lebensmitteldiscounters vor dem Hintergrund der besonderen Nahversorgungsstrukturen in der Gemeinde geboten. 13

14 3.2 Umland Außerhalb der Gemeinde Dielheim sind insbesondere die Angebotsstrukturen in den umliegenden Städten und Gemeinde bzw. Ortsteilen zu berücksichtigen. In Richtung Nordosten ist in Meckesheim mit den Anbietern Rewe 13, Lidl, Aldi und Penny sowie einem ausdifferenzierten Angebot im Lebensmittelhandwerk ein wichtiger Wettbewerbsstandort vorhanden, welcher auch aus der Gemeinde Dielheim frequentiert wird. In Richtung Osten sind in Zuzenhausen der Hildebrand s Landmarkt sowie mehrere kleinere Ladenhandwerksbetriebe vorhanden. In Richtung Osten ist darüber hinaus auf den nahkauf Lebensmittelmarkt in Hoffenheim sowie auf das ausdifferenzierte Angebot im Mittelzentrum Sinsheim hinzuweisen. In Richtung Süden folgen die nächstgelegenen Wettbewerber in Mühlhausen mit dem am östlichen Ortsrand gelegenen Penny Lebensmitteldiscounter und dem Standortverbund aus Lidl und Edeka zwischen Mühlhausen und Malsch, welcher allerdings für Dielheim keine Bedeutung hat. In Richtung Westen ist schließlich auf das Angebot in Rauenberg (Rewe, Aldi) sowie das ausdifferenzierte Angebot in der Kernstadt von Wiesloch hinzuweisen. Von einer gewissen Wettbewerbsrelevanz ist hierbei der Rewe Markt im Wieslocher Stadtteil Baiertal. 4. Bewertung des Zentralitäts und Konzentrationsgebotes Im Fall der geplanten Erweiterung des Norma Lebensmitteldiscounters in Dielheim Horrenberg greift die im Zentralitäts bzw. Konzentrationsgebot verankerte Ausnahmeregelung: In der Gemeinde Dielheim liegen arbeitsteilige Nahversorgungsstrukturen vor. Aufgrund der räumlich vom Kernort abgesetzten Lage der östlichen Dielheimer Ortsteile besitzt der dort ansässige Norma Lebensmitteldiscounter eine hervorgehobene Versorgungsfunktion für diesen Teil des Gemeindegebietes. Als einziger Lebensmittelmarkt im östlichen Gemarkungsgebiet von Dielheim übernimmt der Norma Lebensmitteldiscounter eine wichtige Versorgungsfunktion für die dort lebenden rd Einwohner. Ohne diesen Lebensmittelmarkt wären weite Teile der Gemeinde Dielheim ohne wohnortnahe Nahversorgung und müssten für den täglichen Bedarf mit dem Pkw weite Strecken zurücklegen. Vor dem Hintergrund der Sicherung einer zukunftsfähigen wohnortnahen Nahversorgung für die östlichen Dielheimer Ortsteile Horrenberg, Unter und Oberhof sowie Balzfeld ist die geplante Erweiterung und damit verbundene langfristige Sicherung des Norma Lebensmitteldiscounters unter Nahversorgungsgesichtspunkten erforderlich. Darüber hinaus sind keine negativen Auswirkungen auf die Ziele der Raumordnung zu erwarten, was im Zuge der weiteren Untersuchungsschritte ersichtlich werden wird. 13 Derzeit Umbau ohne Verkaufsflächenerweiterung. 14

15 III. Integrationsgebot gemäß LEP Baden-Württemberg und Ziel i. V. mit Ziel Einheitlicher Regionalplan Rhein-Neckar Zur Prüfung des Integrationsgebotes ist der Untersuchungsstandort unter Berücksichtigung relevanter Kriterien, wie Lage zu zentralen Versorgungsbereichen, Lage zu Wohngebieten oder verkehrliche Erreichbarkeit einzuordnen und hinsichtlich seines städtebaulichen Integrationsgrades und seiner Nah bzw. Grundversorgungsfunktion zu bewerten. 1. Mikrostandort Horrenberg Ortsstraße Der Norma Standort befindet sich im Dielheimer Ortsteil Horrenberg am nördlichen Ortseingang. Der Norma Lebensmitteldiscounter hat aktuell eine Verkaufsfläche von ca. 800 m². Eine Bäckerei befindet sich zusätzlich in einem Anbau. Nach Süden erstreckt sich der Siedlungsbereich von Horrenberg in lockerer Wohnbebauung. Die räumliche bzw. funktionale Einbindung in das Siedlungsgefüge ist gegeben, weshalb der Standort als städtebaulich integriert bewertet werden kann. Es handelt sich um einen eingeführten und von Kunden gut angenommenen Nahversorgungsstandort für die östlichen vom Kernort abgesetzten Dielheimer Ortsteile, welcher gezielt in zentraler Lage (bezogen auf die östlichen Dielheimer Ortsteile) realisiert wurde (vgl. Karte 2). Verkehrlich ist der Standort über die Ortsstraße (L 612) gut an das überörtliche Verkehrsnetz angebunden und von den nördlich und südlich gelegenen Ortsteilen Unterhof und Balzfeld in wenigen Minuten zu erreichen. An den ÖPNV ist der Standort durch die in etwa 400 m Entfernung befindliche Bushaltestelle Rathaus angeschlossen. Die verkehrliche Erreichbarkeit ist also sowohl für den motorisierten Individualverkehr als auch per ÖPNV als gut zu bezeichnen. In fußläufiger Hinsicht kann der Markt ebenfalls für weite Teile der Wohnlagen von Horrenberg mit seinen Einwohnern eine Versorgungsfunktion übernehmen. Der nächstgelegene Lebensmittelmarkt befindet sich in rd. 4 km Entfernung im Kernort Dielheim. Penny und ein nah & gut Markt übernehmen hier die Nahversorgungsfunktion. In den umliegenden Ortsteilen sind keine weiteren Lebensmittelmärkte angesiedelt, weshalb es sich unter Nahversorgungsgesichtspunkten bei dem Norma Standort um einen wichtigen und bereits etablierten Nahversorgungsstandort für die topografisch in Tallage, vom Kernort abgesetzten Ortsteile Unterhof, Horrenberg und Balzfeld handelt. Unter regionalplanerischen Gesichtspunkten liegt der Standort in einer städtebaulich integrierten Standortlage. Gemäß Regionalplan kommen für Sortimente der Nahversorgung auch Standorte außerhalb der abgegrenzten Vorranggebiete 14 in Betracht, sofern sie ausschließlich der Nahversorgung dienen, städtebaulich integriert sind und keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche oder die verbrauchernahe Versorgung der Standortgemeinde sowie anderer Gemeinden und deren Ortskerne auslösen. 14 Nur in den Zentralen Orten (Unter, Mittel, Oberzentren) abgegrenzt. 15

16 Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass es sich bei dem Norma Standort in Dielheim Horrenberg um einen in direktem Bezug zur Wohnbebauung zum Ortskern von Horrenberg gelegenen Standort handelt, welcher aufgrund der besonderen Siedlungsstrukturen in der Gemeinde Dielheim als einziger Lebensmittelmarkt für die Ortsteile Horrenberg, Balzfeld und Unter bzw. Oberhof eine wichtige Nahversorgungsfunktion erfüllt. Durch die Topographie werden funktionale Beziehungen zu umliegenden Ortschaften weitestgehend unterbunden, so dass in siedlungsstruktureller Hinsicht eine gewisse räumliche Insellage besteht. Insofern ist die Erweiterung des Norma Lebensmitteldiscounters zum einen aufgrund der besonderen Siedlungsstrukturen in der Gemeinde Dielheim und zum anderen vor dem Hintergrund der Funktion des Norma Lebensmitteldiscounters zur Sicherung der Versorgung für die östlichen Dielheimer Ortsteile mit über Einwohnern erforderlich. 2. Integrationsgebot landesplanerische Vorgaben Das Integrationsgebot ist auf Ziel LEP Baden Württemberg zurückzuführen: [...] Einzelhandelsgroßprojekte sollen vorrangig an städtebaulich integrierten Standorten ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. [...]. Im Einheitlichen Regionalplan Rhein Neckar wird unter Ziel das Integrationsgebot weiter ausgestaltet: Z Einzelhandelsgroßprojekte sind an städtebaulich integrierten Standorten anzusiedeln. Ausnahmsweise kommen für Vorhaben mit nicht zentrenrelevanten Warensortimenten (vgl. Sortimentsliste; Begründung zu Z ) entsprechend Z auch andere Standorte in Betracht. Weiter wird unter Ziel ausgeführt, dass für Einzelhandelsgroßprojekte mit zentrenrelevanten Sortimenten, die ausschließlich der Nahversorgung dienen, eine Ausnahmeregelung besteht: Z [...] Einzelhandelsgroßprojekte mit zentrenrelevanten Sortimenten, die ausschließlich der Nahversorgung dienen (vgl. Sortimentsliste; Begründung zu Z ) kommen ausnahmsweise auch an anderen integrierten Standorten in Betracht, sofern keine schädlichen Wirkungen insbesondere auf zentrale Versorgungsbereiche im Sinne des BauGB und die verbrauchernahe Versorgung der Standortgemeinde sowie anderer Gemeinden und deren Ortskerne zu erwarten sind. 16

17 3. Bewertung des Integrationsgebots Basierend auf der Bewertung des Standortes und den landesplanerischen Vorgaben kann das Integrationsgebot wie folgt bewertet werden: Bei dem Vorhaben handelt es sich um ein Projekt, welches zentrenrelevante Sortimente umfasst, die ausschließlich der Nahversorgung dienen. Lebensmittel sind gemäß Sortimentsliste des Einheitlichen Regionalplans Rhein Neckar dieser Sortimentsgruppe zuzuordnen. Insofern kommen ausnahmsweise auch andere integrierte Standorte außerhalb der festgelegten Vorranggebiete in Betracht. Die Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und die verbrauchernahe Versorgung werden in Kapitel V. ermittelt und bewertet. Bei dem Norma Standort in Dielheim Horrenberg handelt es sich um einen in direktem Bezug zur Wohnbebauung zum Ortskern von Horrenberg gelegenen Standort, welcher aufgrund der besonderen Siedlungsstrukturen in der Gemeinde Dielheim als einziger Lebensmittelmarkt für die Ortsteile Horrenberg, Balzfeld und Unter bzw. Oberhof eine wichtige Nahversorgungsfunktion erfüllt. Der Standort ist demnach als integrierter Standort zu bewerten, welche sich ebenfalls durch seine zentrale Lage (bezogen auf die östlichen Dielheimer Ortsteile) auszeichnet. Durch die Topographie werden funktionale Beziehungen zu umliegenden Ortschaften weitestgehend unterbunden, so dass in siedlungsstruktureller Hinsicht eine gewisse räumliche Insellage besteht. Insofern ist die Erweiterung des Norma Lebensmitteldiscounters zum einen aufgrund der besonderen Siedlungsstrukturen in der Gemeinde Dielheim und zum anderen vor dem Hintergrund der Funktion des Norma Lebensmitteldiscounters zur Sicherung der Versorgung für die östlichen Dielheimer Ortsteile mit über Einwohnern erforderlich. Zusammenfassend lässt sich somit festhalten, dass dem Integrationsgebot gemäß LEP Baden Württemberg und Einheitlichem Regionalplan Rhein Neckar unter Berücksichtigung der besonderen siedlungsstrukturellen und topographischen Situation in der Gemeinde Dielheim eingehalten wird. Es handelt sich bei dem Standort um einen integriert gelegenen bestehenden Lebensmittelmarkt im Dielheimer Ortsteil Horrenberg, welchem als einzigem Lebensmittelmarkt eine besondere Versorgungsbedeutung zukommt. Insofern werden wesentliche Kriterien der Regelung im Einheitlichen Regionalplan Rhein Neckar durch das Vorhaben erfüllt. Es kann von der Ausnahmeregelung i. S. des Ziels Gebrauch gemacht werden. Eine Prüfung der im o. g. Ziel skizzierten Voraussetzungen wird in den nachfolgenden Kapiteln vorgenommen. 17

18 IV. Kongruenzgebot gemäß LEP Baden-Württemberg und Ziel Einheitlicher Regionalplan Rhein-Neckar Für die Prüfung des Kongruenzgebotes sind zunächst eine Abgrenzung und Zonierung des erschließbaren Einzugsgebietes und die Ermittlung des in diesem Gebiet vorhandenen Bevölkerungs und Kaufkraftpotenzials vorzunehmen. Darauf aufbauend erfolgt eine Umsatzprognose, die in der Folge eine Abschätzung der Herkunft des Umsatzes und damit eine Bewertung des Kongruenzgebots ermöglicht. 1. Einzugsgebiet des Vorhabens und Bevölkerungspotenzial Der Abgrenzung des voraussichtlichen Einzugsgebietes kommt eine wesentliche Bedeutung bei der Beurteilung des Vorhabens zu. So bildet das ermittelte Einzugsgebiet die Grundlage für alle späteren Berechnungen zur Ermittlung der Bevölkerungs und Kaufkraftpotenziale sowie der Vorhabenumsätze bzw. der Umsatzherkünfte. Als Einzugsgebiet wird in dieser Untersuchung ein Bereich verstanden, innerhalb dessen mit regelmäßigen, dauerhaften und ausgeprägten Einkaufsbeziehungen an den Planstandort gerechnet werden kann. Das Einzugsgebiet lässt sich darüber hinaus ggf. weiterhin nach Zonen untergliedern und strukturieren, aus denen eine gleichmäßige Kundeneinkaufsorientierungen an den Planstandort zu erwarten ist. Mit zunehmender Entfernung bzw. schlechterer Erreichbarkeit des Standortes ist dabei i. d. R. von einer Abnahme der Kundenbindung an den Standort auszugehen. Zur Abgrenzung und Zonierung des Einzugsgebietes werden in vorliegender Untersuchung folgende Kriterien herangezogen: wesentliche Strukturdaten und Rahmenbedingungen im Untersuchungsraum (z. B. Topografie, Siedlungsstruktur, Pendlerbeziehungen, Wirtschaftsstruktur) verkehrliche Erreichbarkeit des Standortes auf Basis von Fahrzeitisochronen Betriebstyp, Dimensionierung und Sortimentsstruktur des Vorhabens Wettbewerbssituation und Einkaufsalternativen in Dielheim und den umliegenden Städten und Gemeinden (vgl. Kapitel II.) Ergebnisse aus anderen GMA Untersuchungen in Dielheim und der Region. 18

19 Karte 2: Mikrostandort, Einzugsgebiet und Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum Oberhof 35 EW Legende S Projektstandort Einzugsgebiet Norma H ÖPNV Haltestelle Unterhof 303 EW Dielheim EW H S H H Horrenberg EW H Balzfeld 998 EW H Quelle: openstreetmap, GMA Bearbeitung

20 Unter Berücksichtigung der o. g. Faktoren lässt sich folgendes Einzugsgebiet festhalten: Dielheimer Ortsteile Horrenberg Balzfeld Unterhof Oberhof Einwohner 998 Einwohner 303 Einwohner 35 Einwohner Einzugsgebiet: Einwohner. 15 Die Abgrenzung des Einzugsgebiets ist wie folgt zu begründen: Durch die räumlich vom Kernort Dielheim abgesetzte Tallage des Ortsteils Horrenberg und der umliegenden Ortsteile Unter bzw. Oberhof und Balzfeld kommt dem Norma Standort eine wichtige Nahversorgungsfunktion zu. Gleichzeitig bedingen diese topografischen Gegebenheiten auch eine Einschränkung des regelmäßigen Einzugsgebietes des Marktes auf diese Dielheimer Ortsteile. Neben den räumlichen Kriterien, ist die Versorgung der umliegenden Ortsteile bzw. Gemeinden zu betrachten. Hier zeigt die aktuelle Wettbewerbssituation 16, dass sowohl der Kernort Dielheims (Penny, nah & gut) als auch das nördlich gelegene Wiesloch Baiertal (Rewe), das nordöstlich gelegene Meckesheim (Rewe, Lidl, Aldi, Penny) sowie das östlich gelegene Sinsheim (Hoffenheim, nahkauf; Kernstadt diverse Anbieter) durch eigene Lebensmittelmärkte versorgt sind. Kundenzuführeffekte aus Richtung dieser Standorte sind demnach nicht gegeben. 17 Für den Norma Markt in Dielheim Horrenberg ist deshalb lediglich eine ortsteilbezogene Versorgungsfunktion festzustellen, die keine regionale Versorgungsbedeutung erlangt. Insofern spielt der Standort an der Ortsstraße eine wesentliche Rolle zur Sicherung der wohnortnahen Versorgung der Ortsteile Balzfeld, Horrenberg und Unter bzw. Oberhof, geht in seiner Versorgungsfunktion jedoch nicht darüber hinaus. Auch eine Erweiterung um 200 m 2 Verkaufsfläche lässt ebenfalls keine Erschließung eines größeren Einzugsgebietes erwarten Quelle: Angaben der Gemeinde Dielheim (Stand: ). vgl. im Detail Kapitel II. Im weiteren Verlauf der Untersuchung werden geringe Verflechtungen (z. B. durch Pendler) im Rahmen von Streuumsätzen berücksichtigt. 20

21 2. Kaufkraft im Einzugsgebiet Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sowie eigenen Berechnungen beträgt die ladeneinzelhandelsrelevante Kaufkraft einschließlich der Ausgaben im Lebensmittelhandwerk in Deutschland pro Kopf der Wohnbevölkerung ca Bezogen auf das Sortiment Lebensmittel betragen die Pro Kopf Ausgaben: ca Bei der Kaufkraftberechnung für das Einzugsgebiet ist darüber hinaus das lokale Kaufkraftniveau 20 zu beachten. Gemäß aktueller Kennziffer von MB Research liegt das Kaufkraftniveau in Dielheim Horrenberg mit 103,2 auf einem leicht überdurchschnittlichen Niveau (Bundesdurchschnitt = 100,0). Im Einzugsgebiet beläuft sich das Kaufkraftpotenzial für Lebensmittel auf 6,4 Mio.. 3. Umsatzprognose für den erweiterten Norma Lebensmitteldiscounter Zur Berechnung der voraussichtlichen Umsatzerwartung des Vorhabens wird das Marktanteilkonzept verwendet. Dieses in der Handelswissenschaft weit verbreitete und anerkannte Modell bestimmt das zu erwartende Umsatzvolumen eines Einzelhandelsbetriebes anhand der erzielbaren Marktanteile mit Kunden in den einzelnen Zonen des Einzugsgebietes. 21 Somit beschreibt das Modell, in welchem Ausmaß das Vorhaben in der Lage ist, einen Teil des vorhandenen Kaufkraftvolumens im projektrelevanten Sortimentsbereich an sich zu binden. Neben der Berechnung der zu erwartenden Gesamtumsatzleistung eines Vorhabens lässt sich anhand des Marktanteilkonzepts ebenfalls die perspektivische Umsatzherkunft des Vorhabens ableiten. Diese ergibt sich aus der Relation zwischen den in den jeweiligen Zonen des Einzugsgebiets generierten Umsätzen und dem Gesamtumsatz des Vorhabens. Hingegen lässt das Marktanteilkonzept keine direkten Rückschlüsse auf die durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzumverteilungen zu. So gibt das Marktanteilkonzept keine Auskunft darüber, wo die durch das Vorhaben generierten Umsätze bisher gebunden sind und wie sich diese nach dem Markteintritt des Vorhabens neu verteilen werden. Die Ermittlung der Umsatzumverteilungen für das Vorhaben wird in Kapitel V., 2. ausführlich behandelt. Folgende Umsatzprognose lässt sich für den erweiterten Norma Lebensmitteldiscounter mit ca m² VK anhand des Marktanteilkonzepts ermitteln: Ohne Kaufkraftanteil verschreibungspflichtiger Medikamente bei Apotheken. 19 Ohne Randsortimente (Nonfood I und II), wie z. B. Drogeriewaren, Haushaltswaren, Tiernahrung. 20 Quelle: MB Research, Das Kaufkraftniveau wird auf Basis der amtlichen Steuerstatistik berechnet. 21 In die Ermittlung der Marktanteile fließen zahlreiche Faktoren ein. U. a. sind dies die Rahmenbedingungen am Vorhabenstandort, die verkehrliche Erreichbarkeit, die Wettbewerbssituation im selben Marktsegment sowie Kopplungs und Agglomerationseffekte. 22 Rechenvorgang: Kaufkraft der Wohnbevölkerung x Marktanteil = Umsatz des Vorhabens. 21

22 Tabelle 2: Umsatzprognose anhand des Marktanteilkonzeptes Zonen Kaufkraft in Mio. Marktanteil Food in % Umsatz Food in Mio. Umsatz Nonfood in Mio. * Umsatz gesamt in Mio. Umsatz Herkunft in % Einzugsgebiet 6,4 35 2,2 2,3 0,4 2,6 2,7 79 Streuumsätze 0,6 0,1 0,7 21 Insgesamt 2,8 2,9 0,5 3,3 3,4 100 * Der Umsatzanteil im Nonfoodbereich beträgt beim Anbieter Norma ca. 15%. Hinsichtlich der Kundenherkunft wurde von mit dem Lebensmittelbereich vergleichbaren Werten ausgegangen. Innerhalb des Nonfood Anteils von 15 % entfallen 7 8 % auf sog. Nonfood I Artikel (Drogeriewaren, Tiernahrung und andere Nahversorgungssortimente) und 7 8 % auf sonstige Nonfood II Artikel. GMA Berechnungen 2017 (ca. Werte, Rundungsdifferenzen möglich) Somit lässt sich für das Vorhaben mit ca m² VK eine Gesamtumsatzleistung von ca. 3,3 3,4 Mio. ermitteln. Hiervon entfallen ca. 2,8 2,9 Mio. auf den Nahrungs und Genussmittelbereich und ca. 0,5 Mio. auf den Nichtlebensmittelbereich (Nonfood I und II jeweils ca. 0,25 Mio. ). Die Betrachtung der Umsatzherkunft zeigt, dass mit ca. 79 % der überwiegende Teil des Umsatzes durch Kunden aus den Dielheimer Ortsteilen Horrenberg, Balzfeld sowie Unter und Oberhof erzielt wird. Etwa 21 % des Umsatzes wird durch Streukunden (sonstige Kunden außerhalb des Einzugsgebietes, v. a. aus dem Kernort Dielheim, Pendler, Durchgangsverkehr) erwirtschaftet. Dies resultiert aus den punktuellen Kundenbeziehungen in Richtung Dielheim und Wiesloch Baiertal. Die Umsatzerwartung von ca. 3,3 3,4 Mio. wurde anhand der örtlichen Gegebenheiten ermittelt. Bezogen auf die geplante Verkaufsfläche von m² wird eine leicht unterdurchschnittliche Flächenproduktivität (rd pro m² VK) erzielt. Dies ist im Wesentlichen auf zwei Punkte zurückzuführen: Die vier Dielheimer Ortsteile bieten mit rd Einwohnern ein vergleichsweise geringes Einwohnerpotenzial. An vergleichbaren Standorten in ähnlich kleinen Gemeinden bzw. Stadtteilen erzielen Lebensmittelmärkte regelmäßig deutlich geringere Flächenleistungen als in Mittel und Oberzentren. Die Erweiterung der Verkaufsfläche dient im Wesentlichen einer Anpassung an aktuelle Kunden und Logistikanforderungen der Fa. Norma (v. a. großzügigerer Gestaltung des Verkaufsraumes, breiterer Gänge etc.). Auf der Erweiterungsfläche wird regelmäßig eine geringere Flächenproduktivität erzielt. Insofern stellt der oben dargestellte Wert eine realistische Umsatzprognose vor dem Hintergrund der örtlichen Gegebenheiten dar. 22

23 Um die maximal möglichen Auswirkungen aufzeigen zu können, wird im Sinne einer worstcase Prognose jedoch auch ein höherer Umsatz herangezogen. Hierzu können die durchschnittlichen Flächenproduktivitäten angesetzt werden. Der Durchschnittsumsatz für den Anbieter Norma beträgt aktuell ca / m² (brutto) 23. Setzt man diesen Wert an, ergäbe sich für den erweiterten Norma Markt in Dielheim Dielheim mit m² VK eine Umsatzleistung von 3,5 Mio.. Der Backshop wird unverändert weiterbetrieben. Dieser wird auch nach der Erweiterung von Norma einen Umsatz von rd. 0,1 0,2 Mio. erzielen. Umsatzzugewinne sind nicht zu erwarten. 4. Kongruenzgebot landesplanerische Vorgaben Das Kongruenzgebot fordert zunächst, dass sich Einzelhandelsgroßprojekte in das zentralörtliche System einfügen müssen. Dabei ist das Zentralitätsgebot / Konzentrationsgebot zu beachten (vgl. Kapitel II.). Darüber hinaus soll die Verkaufsfläche des Einzelhandelsgroßprojektes so bemessen sein, dass deren Einzugsgebiet den zentralörtlichen Verflechtungsbereich nicht wesentlich überschreitet (vgl. LEP BW Ziel und ). Konkretisiert wurden diese Vorgaben durch die Regelung im Einzelhandelserlass Baden Württemberg (vgl. Pkt ): Eine Verletzung des Kongruenzgebots liegt vor, wenn der betriebswirtschaftlich angestrebte Einzugsbereich des Vorhabens den zentralörtlichen Verflechtungsbereich der Standortgemeinde wesentlich überschreitet. Eine wesentliche Überschreitung ist in der Regel gegeben, wenn mehr als 30 % des Umsatzes aus Räumen außerhalb des Verflechtungsbereiches erzielt werden soll. Die Verflechtungsbereiche sind auf Ebene der Landesplanung für die Mittel und Oberzentren in Baden Württemberg als sog. Mittelbereiche definiert (vgl. LEP Baden Württemberg Kapitel 2.5). Eine weitere Ausformung erfahren diese darüber hinaus durch die Regionalplanung. Im Einheitlichen Regionalplan Rhein Neckar (Raumstrukturkarte) werden neben den Mittelbereichen auch für die Zentralen Orte niedrigerer Hierarchiestufe Verflechtungsbereiche festgelegt. Als Lebensmitteldiscounter, der der Nahversorgung dient, ist bei einer Bewertung des Kongruenzgebotes ausschließlich die ortsansässige Bevölkerung zu berücksichtigen Speziell für die Fa. Norma gibt der Hahn Retail Real Estate Report Germany 11. Ausgabe 2016 / 2017 eine durchschnittliche Flächenproduktivität (brutto) von / m² an (vgl. Seite 26). Quelle: Einheitlicher Regionalplan Rhein Neckar, Begründung zu Ziel

24 5. Bewertung des Kongruenzgebotes Basierend auf den aus den Umsatzprognosen ableitbaren Umsatzherkunft sowie den landesplanerischen Vorgaben lässt sich das Kongruenzgebot wie folgt bewerten: Das Einzugsgebiet des erweiterten Norma Lebensmitteldiscounters umfasst ausschließlich die östlichen Ortsteile von Dielheim mit rd Einwohnern. Der Markt übernimmt dabei eine ortsteilbezogene Versorgungsfunktion. Einzig durch Berufspendler / Durchgangsverkehr und durch Kunden aus dem Kernort Dielheim wird mit Streukundeneffekten zu rechnen sein. Rd. 79 % des durch das Vorhaben generierten Umsatzes stammen aus Dielheim Horrenberg selbst. Unter Berücksichtigung von Kunden aus dem Kernort dürfte sich der Umsatzanteil aus der Gemeinde Dielheim in einem Bereich zwischen 85 und 90 % bewegen. Das Kongruenzgebot wird eingehalten. Der im Einzelhandelserlass Baden Württemberg genannte Schwellenwert (mind. 70 % aus dem Verflechtungsbereich) wird nicht überschritten. Der Verflechtungsbereich umfasst im Fall des Vorhabens dabei ausschließlich die Gemeinde Dielheim selbst. 24

25 V. Beeinträchtigungsverbot gemäß LEP Baden-Württemberg und Ziel Einheitlicher Regionalplan Rhein-Neckar Zur Bewertung des Beeinträchtigungsverbotes sind die durch das Vorhaben zu erwartenden prüfungsrelevanten versorgungsstrukturellen und städtebaulichen Auswirkungen zu ermitteln. Hierfür werden die in Kapitel II. bereits dargestellte Daten zur Wettbewerbssituation im Lebensmittelbereich verwendet. 1. Methodik der Umsatzumverteilungsberechnung Zur Ermittlung der durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzumverteilungen bzw. Wettbewerbswirkungen kommt ein Rechenmodell zum Einsatz, welches auf dem Prinzip des Gravitationsmodells basiert. Im Wesentlichen fließen dabei zwei Parameter ein, welche durch weitere Kriterien ergänzt und kalibriert werden. Als Berechnungsfaktoren sind hierbei zu nennen: die Attraktivität der jeweiligen Wettbewerbsstandorte, die durch den jeweiligen Betriebsbesatz (Betriebsform, Betreiber, Erscheinungsbild etc.), die Verkaufsflächengröße bzw. den darauf erzielbaren Umsatz beschrieben wird und der Distanzwiderstand, der sich aus der Entfernung (Distanz) zwischen den einzelnen Standorten ergibt. 2. Umsatzumverteilungen Folgende versorgungsstrukturelle und städtebauliche Auswirkungen sind durch die Erweiterung eines Norma Lebensmitteldiscounters zu erwarten: Der Norma Markt wird an seinem Standort auf einer geplanten Verkaufsfläche von insgesamt m² eine Umsatzleistung von ca. 3,3 3,4 Mio. erzielen. Davon entfallen rd. 2,8 2,9 Mio. auf den Lebensmittelbereich und ca. 0,5 Mio. auf den Nichtlebensmittelbereich. 25 Zu berücksichtigen ist des Weiteren, dass der Lebensmittelanbieter Norma bereits seit Jahren am Standort auf einer Verkaufsfläche von aktuell rd. 800 m² ansässig ist. Dieser Markt erwirtschaftet derzeit eine Umsatzleistung von insgesamt ca. 3,0 3,1 Mio.. Davon entfallen rd. 2,6 Mio. auf den Nahrungs und Genussmittelbereich und rd. 0,4 0,5 Mio. auf den Nichtlebensmittelbereich. Diese Umsätze werden bereits heute am Standort generiert und auch weiterhin gebunden werden, da sich an den generellen Standortrahmenbedingungen und dem Kundeneinzugsgebiet keine nennenswerten Veränderungen ergeben werden. 25 Darüber hinaus werden i.s. einer worst case Analyse ebenfalls die Auswirkungen auf Basis von durchschnittlichen Flächenleistungen der Fa. Norma ermittelt. 25

26 Der Backshop soll unverändert am Standort weiterbetrieben werden. Eine Steigerung der Umsatzleistung ist nicht zu erwarten. Entsprechend werden hierdurch keine Auswirkungen ausgelöst. Unter Berücksichtigung der bestehenden Umsätze des Norma Marktes bleibt ein Umsatzanteil von ca. 0,3 Mio., welcher durch das Vorhaben im Untersuchungsraum umverteilungswirksam werden wird. Davon entfallen rd. 0,2 0,3 Mio. auf den Lebensmittelbereich und < 0,1 Mio. auf den Nichtlebensmittelbereich. Die Bewertung der möglichen Beeinträchtigungen des erweiterten Norma Lebensmitteldiscounters erfordert eine Prüfung des Gesamtvorhabens. Dementsprechend wird in vorliegender Auswirkungsanalyse das Vorhaben des erweiterten Norma Marktes mit m² VK bewertet, d. h. es wurde im Hinblick auf die Ausbildung des voraussichtlichen Kundeneinzugsgebietes, der voraussichtlichen Umsatzleistung oder der Stellung im Wettbewerb jeweils das Gesamtvorhaben nach der geplanten Erweiterung betrachtet. Jedoch ist für die tatsächliche Bewertung der durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzumverteilungen der bereits bestehende Markt zu berücksichtigen, d. h. der Bestandsumsatz wird bereits heute gebunden. Im Detail sind im Untersuchungsraum folgende Umsatzumlenkungen durch das Vorhaben zu erwarten: Tabelle 3: Zu erwartende Umsatzumlenkungen durch das Vorhaben mit m² VK Umsatz in Mio. real case worst case Lebensmittelbereich Nichtlebensmittelbereich Umsatzleistung des bestehenden Norma Marktes 2,6 2,6 Umsatzumverteilungen ggü. Anbietern in Dielheim 0,2 0,3 Umsatzumverteilungen ggü. Anbietern im Umland (u. a. Wiesloch, Meckesheim, Sinsheim, Mühlhausen, Rauenberg) < 0,1 0,1 Umsatz erweiterter Markt im Lebensmittelbereich 2,8 2,9 3,0 Umsatzleistung des bestehenden Norma Marktes 0,4 0,5 0,4 0,5 Umsatzumverteilungen im Untersuchungsraum < 0,1 < 0,1 Umsatz erweiterter Markt im Nichtlebensmittelbereich 0,5 0,5 Umsatz Norma insgesamt 3,3 3,4 3,5 Backshop Umsatzleistung des bestehenden Backshops 0,1 0,2 0,2 Umsatzumverteilungen im Untersuchungsraum n.n. n.n. Umsatzleistung Backshop nach Erweiterung Norma 0,1 0,2 0,2 GMA Berechnungen

27 Auf Basis der zuvor getätigten Annahmen zu möglichen Umsatzumlenkungen im Untersuchungsraum sind folgende wettbewerbliche Wirkungen durch das Vorhaben von Norma zu erwarten: Die durch das Vorhaben ausgelösten Kaufkraftbewegungen, werden in erster Linie zu Umsatzrückgängen bei anderen größeren Lebensmittelmärkten in Dielheim bzw. im Umland führen. Dagegen werden die übrigen Anbieter von Nahrungs und Genussmitteln (z. B. Bäckereien, Metzgereien, Getränkeanbieter sowie sonstige Spezialanbieter) nur in untergeordneter Form vom Vorhaben betroffen, da hier nur partielle Sortimentsüberschneidungen bestehen. Die höchsten Umsatzumverteilungseffekte sind gegenüber den Lebensmittelmärkten im Kernort Dielheim zu erwarten. Dort hätten die ortsansässigen Lebensmittelmärkte nah & gut sowie Penny mit geringen Umsatzumverteilungseffekten in einer Größenordnung von max. 3 % zu rechnen. Angesichts der geringen Höhe der Umsatzumverteilungseffekte ist eine Gefährdung einzelner Betriebe nicht zu erwarten. Die Umsatzumverteilungen sind damit rein wettbewerblicher Natur. Städtebauliche Auswirkungen oder eine Schädigung der Versorgungsstrukturen sind in der Gemeinde Dielheim auszuschließen. Gegenüber den sonstigen Lebensmittelanbietern in Dielheim (z. B. Spezialanbieter und Betriebe des Lebensmittelhandwerks) werden nur geringe Umsatzumverteilungseffekte (< 1 %) ausgelöst, da nur punktuell Wettbewerbsüberschneidungen mit dem Vorhaben bestehen. Die dort ausgelösten Umsatzumverteilungseffekte bewegen sich damit auf einem äußerst geringen Niveau, so dass nicht mit Marktaustritten einzelner Anbieter zu rechnen ist. Gegenüber den Wettbewerbsstandorten im Umland (v. a. Wiesloch Baiertal, Meckesheim, Sinsheim, Hoffenheim, Mühlhausen, Rauenberg) werden allenfalls geringe Umsatzumverteilungen in einer Gesamtgrößenordnung von max. 0,1 Mio. ausgelöst. Die Auswirkungen gegenüber den Einzelstandorten bzw. den unterschiedlichen Standortlagen sind dabei als äußerst gering einzustufen, so dass die ausgelösten Umsatzumverteilungseffekte mit Methoden der prognostischen Marktforschung nicht mehr nachweisbar sind. Auch im Umland lassen sich somit keine Beeinträchtigungen durch das Vorhaben ableiten. Eine Gefährdung der Versorgungsstrukturen in den Kommunen des Einzugsgebietes oder eine Schädigung zentraler Versorgungsbereiche ist auszuschließen. Im Nichtlebensmittelbereich werden die durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzumverteilungseffekte i. H. von max. 0,1 Mio. v. a. gegenüber den anderen Lebensmittelmärkten und in untergeordneter Form ebenfalls gegenüber den sonstigen Anbietern in Besigheim und in den umliegenden Städten und Gemeinden wirksam 27