Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Lebensmittelmarktes in Roßleben, Ziegelrodaer Straße

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1 Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Lebensmittelmarktes in Roßleben, Ziegelrodaer Straße Auftraggeber: Netto Marken Discount AG & Co. KG Projektleitung: Dipl. Geogr. Oliver Behrens M. Sc. Franziska Hamscher Ludwigsburg, am Gesellschaft für Marktund Absatzforschung mbh 1

2 Urheberrecht Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß 2 Abs. 2 sowie 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugsweise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auftraggebers unter Angabe der Quelle zulässig. Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Dresden, Hamburg, Köln, München Hohenzollernstraße Ludwigsburg Geschäftsführer: Dr. Stefan Holl Telefon: / Telefax: / E Mail: info@gma.biz Internet: 2

3 Inhaltsverzeichnis Seite I. Grundlagen 4 1. Ausgangslage und Vorhabenbeschreibung 4 2. Bauplanungsrechtliche Vorgaben 6 3. Marktentwicklung im Lebensmitteleinzelhandel Definitionen der Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel Sortimentsstruktur von Lebensmittelmärkten 9 II. Standortbeschreibung und bewertung Makrostandort Roßleben Mikrostandort Ziegelrodaer Straße 15 III. Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraftpotenzial Einzugsgebiet des Vorhabens und Bevölkerungspotenzial Kaufkraft im Einzugsgebiet 23 IV. Wettbewerbssituation Wettbewerbssituation Zentrale Versorgungsbereiche im Einzugsgebiet 27 V. Auswirkungen des Vorhabens Umsatzprognose für den erweiterten Netto Lebensmittelmarkt Prognose und Bewertung der Umsatzumverteilung Methodik Umsatzumverteilungen Bewertung städtebaulicher Auswirkungen 34 VI. Zusammenfassung 37 3

4 I. Grundlagen 1. Ausgangslage und Vorhabenbeschreibung Die Netto Marken Discount AG & Co. KG plant in Roßleben die Erweiterung des Netto Lebensmittelmarktes am Standort Ziegelrodaer Straße 1. Die Filiale verfügt aktuell über eine Verkaufsfläche von rd. 640 m² zzgl. einer Bäckerei im Vorkassenbereich. Durch die bauliche Veränderung des Marktes soll die Verkaufsfläche von Netto auf rd. 895 m² (zzgl. Backshop), also um 255 m² erweitert werden. Ein Bäckereibetrieb im Vorkassenbereich ist auch weiterhin vorgesehen. Bei dem Standort handelt es sich um einen langjährig etablierten Nahversorgungsstandort in städtebaulich integrierter Lage. Seine Nahversorgungsfunktion soll durch die geplante Erweiterung gestärkt werden. Mit einer geplanten Verkaufsfläche von 895 m² überschreitet der Lebensmittelmarkt die Schwelle zur Großflächigkeit. Dementsprechend sollen im Rahmen des Genehmigungsverfahrens in einer Auswirkungsanalyse städtebauliche und raumordnerische Auswirkungen des Vorhabens geprüft werden. Der Netto Markt in Roßleben liegt im unbeplanten Innenbereich. Die Prüfung möglicher Auswirkungen erfolgt somit auf Basis von 34 Abs. 3 BauGB. Vor dem Hintergrund der geschilderten Ausgangslage sind mit der vorliegenden Auswirkungsanalyse folgende Punkte zu bearbeiten: Darstellung des Makrostandortes Städtebauliche Bewertung des Mikrostandortes Berechnung der sortimentsspezifischen Kaufkraftpotenziale Beurteilung der gegenwärtigen Versorgungssituation in Roßleben (Wettbewerbsanalyse) Umsatzprognose und Umsatzherkunft des Netto Marktes Ermittlung der Umsatzumverteilungen im Untersuchungsraum Bewertung möglicher städtebaulicher Auswirkungen. Zur Erarbeitung der vorliegenden Auswirkungsanalyse wurde im Oktober 2016 eine intensive Begehung des Standortes sowie sonstiger Einzelhandelslagen, insbesondere von Wettbewerbsstandorten vorgenommen. Weiterhin wurde auf Informationen von MB Research (Kaufkraftkennziffer) sowie auf aktuelle Bevölkerungsdaten aus der amtlichen Statistik und EHI Handelsdaten zurückgegriffen. 4

5 Karte 1: Lageplan Erweiterung Netto-Markt Roßleben, Ziegelrodaer Straße Quelle: Netto Marken-Discount, GMA-Bearbeitung

6 2. Bauplanungsrechtliche Vorgaben Da für den Standort Ziegelrodaer Straße 1 kein Bebauungsplan vorliegt und sich der Standort somit im unbeplanten Innenbereich befindet, wird eine Beurteilung des Vorhabens gemäß 34 BauGB vorgenommen. Dieser führt für den sog. unbeplanten Innenbereich in seiner aktuellen Fassung in den Absätzen 1, 3 und 3a aus: (1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden. (3) Von Vorhaben nach Absatz 1 (...) dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein. (3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung 1. der Ansiedlung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe oder Handwerksbetriebs oder der Ansiedlung, Änderung oder einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken dient, 2. städtebaulich vertretbar ist und 3. auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Satz 1 findet keine Anwendung auf Einzelhandelsbetriebe, die die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden haben können. Nicht näher definiert wird in 34 Abs. 3 BauGB, was konkret als schädliche Auswirkung auf zentrale Versorgungsbereiche anzusehen ist. In jedem Falle ist hierbei jedoch unter Zugrundelegung der aktuellen Rechtsprechung zwischen rein wettbewerblichen und städtebaulichen Effekten zu unterscheiden. Nach einem Urteil des Bundesverwaltungsgerichtes sind schädliche Auswirkungen zu erwarten, wenn die 6

7 [ ] Funktionsfähigkeit des betroffenen zentralen Versorgungsbereichs in beachtlichem Ausmaß beeinträchtigt und damit gestört wird. Eine solche Funktionsstörung liegt vor, wenn der Versorgungsbereich seinen Versorgungsauftrag generell oder hinsichtlich einzelner Branchen nicht mehr in substantieller Weise wahrnehmen kann. 1 Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts und des OVG Münster 2 verlangt 34 Abs. 3 BauGB eine Prognose, im Rahmen derer alle Umstände des jeweiligen Einzelfalls in den Blick zu nehmen sind. Dabei ist insbesondere die Verkaufsfläche des Vorhabens im Vergleich zu den im Versorgungsbereich vorhandenen Verkaufsflächen derselben Branche, die voraussichtliche Umsatzumverteilung, die Entfernung zwischen dem Vorhaben und dem betroffenen zentralen Versorgungsbereich, eine etwaige Vorschädigung des Versorgungsbereichs oder die Gefährdung eines vorhandenen Magnetbetriebs, der maßgebliche Bedeutung für die Funktionsfähigkeit des zentralen Versorgungsbereichs hat, zu berücksichtigen. 3. Marktentwicklung im Lebensmitteleinzelhandel Die Dynamik in der Branche ist nach wie vor ungebrochen. So optimieren derzeit nahezu alle wesentlichen Betreiber des Lebensmitteleinzelhandels ihre Standortnetze. Hiermit verbunden ist häufig auch eine Flächenausweitung der einzelnen Betriebe bzw. Standorte, da aufgrund der steigenden Anforderung an die Warenpräsentation, die interne Logistik sowie des demographischen Wandels, die Flächeninanspruchnahme zunimmt. Die einzelnen Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels weisen eine unterschiedliche Entwicklung auf. Während Lebensmitteldiscounter und Große Supermärkte ihre Marktposition ausbauen konnten, waren die Marktanteile der SB Warenhäuser und kleinen Lebensmittelgeschäft rückläufig. 1 2 BVerwG 4 C 2.08, 17. Oktober vgl. BVerwG, 4 C 7.07, 11. Oktober 2007; BVerwG, 4 B 3.09, 12. Februar 2009; OVG NRW, 7 A 964/05, 11. Dezember

8 Abbildung 1: Entwicklung der Marktanteile im deutschen Lebensmitteleinzelhandel ,0 4,7 4,2 3,8 3,7 3,5 3,4 3,3 3,2 14,5 14,6 14,1 14,1 14,0 13,6 13,2 12,9 12,6 8,8 8,9 8,8 9,0 9,3 9,4 9,5 9,6 9,9 28,0 27,4 26,6 26,9 27,5 27,7 28,0 28,3 28,8 in % 43,6 44,4 46,2 46,1 45,5 45,8 45,8 45,8 45, LM Discounter Supermärkte Große Supermärkte SB Warenhäuser LM Geschäfte bis 400 m² Quelle: EHI Europäisches Handelsinstitut: Handelsdaten aktuell Definitionen der Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel Im Einzelhandel werden verschiedene Betriebstypen unterschieden. Die Ausdifferenzierung ist dabei für den Lebensmitteleinzelhandel verfeinert worden. Als Kriterien für die Differenzierung nach Betriebstypen wird dabei neben der Verkaufsfläche v. a. auch die Sortimentsstruktur und hier insbesondere der Anteil an sog. Nonfood Waren herangezogen. Die Definitionen für Betriebstypen liegen seitens mehrerer Institutionen und Institute vor. Die Definition, auf die in vorliegender Untersuchung zurückgegriffen wird, ist die des EHI Retail Institute, welche im Einzelnen folgende Definitionen beinhaltet: 3 Kleines Lebensmittelgeschäft Ein kleines Lebensmittelgeschäft ist ein Einzelhandelsgeschäft mit weniger als 400 m² Verkaufsfläche, das ein begrenztes Lebensmittel und Nonfood I Sortiment 4 anbietet. Lebensmitteldiscounter Ein Lebensmitteldiscounter ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer üblichen Verkaufsfläche unter m², das ausschließlich in Selbstbedienung ein begrenztes, auf umschlagstarke Artikel konzentriertes Lebensmittelangebot und Nonfood I Sortiment sowie ein regelmäßig wechselndes Aktionsangebot mit Schwerpunkt Nonfood II 5 führt. 3 Vgl. EHI handelsdaten aktuell 2014, S Drogerieartikel, Wasch, Putz und Reinigungsmittel sowie Tiernahrung. 5 Ge und Verbrauchsgüter des kurz, mittel und langfristigen Bedarfs wie Textilien, Schuhe, Gartenbedarf, Unterhaltungselektronik, Elektrogroßgeräte, Bücher und Presseartikel usw. 8

9 Supermarkt / Lebensmittelvollsortimenter Ein Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen 400 m² und m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I Artikel führt und einen geringen Verkaufsflächen Anteil an Nonfood II aufweist. Großer Supermarkt Ein großer Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen m² und m², das ein Lebensmittelvollsortiment sowie Nonfood I und Nonfood II Artikel führt. SB Warenhaus Ein SB Warenhaus ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche von mindestens m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I Artikel sowie ein umfangreiches Nonfood II Angebot führt. Weiterhin kann festgehalten werden, dass Lebensmitteldiscounter die Zielgruppenansprache in erster Linie über das Preisargument vornehmen und über ein eingeschränktes Sortiment verfügen, aber zunehmend auch der Grundversorgung dienen. Sie weisen im Durchschnitt eine Fläche von knapp 750 m² auf, wobei bei Neuansiedlungen mittlerweile generell Verkaufsflächengrößen über m² angestrebt werden. Zudem wird versucht, bestehende kleinflächige Filialen zu erweitern oder auf größere Grundstücke zu verlagern. 3.2 Sortimentsstruktur von Lebensmittelmärkten Die Betriebstypen unterscheiden sich in erster Linie hinsichtlich ihrer Sortimentsstruktur. Dies wird v. a. quantitativ durch die Zahl der geführten Artikel deutlich. Während ein Supermarkt im Mittel ca Artikel offeriert, bieten Große Supermärkte im Durchschnitt gut das Doppelte an Artikeln an. Lebensmitteldiscounter halten dagegen im Schnitt lediglich ca Artikel vor (vgl. Tabelle 2). Bei allen drei Betriebstypen liegt das Schwergewicht auf Waren des kurzfristigen Bedarfs. Auch wenn beim Lebensmitteldiscounter ca. 25 % der Artikel dem Nonfoodbereich zuzuordnen sind (davon ca. 13 % dem Nonfood I bzw. 12 % dem Nonfood II Sortiment), liegt der Umsatzschwerpunkt doch eindeutig im Food Bereich (ca %). 6 Der durchschnittliche Umsatzanteil für das Nonfood II Sortiment liegt nur bei 7,6 % für den Betriebstyp Lebensmitteldiscounter. 7 Lebensmitteldiscounter heben sich im Vergleich zu Lebensmittelvollsortimentern insb. durch ein vergleichsweise schmales Sortiment mit einem hohen Anteil an Eigenmarken und durch eine konsequente Niedrigpreisstrategie ab. Als weitere Besonderheit sind wechselnde Randsortimente, so genannte "Aktionsware", zu nennen, deren Artikel nicht kontinuierlich geführt werden. Bei der Aktionsware handelt es sich überwiegend um Angebote außerhalb des Lebensmittelbereichs. Hier kommen ganz unterschiedliche Artikel zum Verkauf, wobei ein gewisser Schwerpunkt bei 6 Der Umsatzanteil von Lebensmittelvollsortimentern im Lebensmittelbereich liegt je nach Anbieter bei ca %. 7 Quelle: EHI handelsdaten

10 Bekleidung, Haushaltswaren und Elektrowaren liegt. Letztlich ist die Artikelzusammensetzung jedoch äußerst heterogen. Tabelle 1: Sortimentsangebot von Lebensmitteldiscountern und Supermärkten Hauptwarengruppen Lebensmitteldiscounter ( 745 m² VK) Supermarkt ( 960 m² VK) Durchschnittliche Artikelzahl Großer Supermarkt ( m² VK) absolut in % absolut in % absolut in % Food Nonfood I Nonfood II Nonfood insgesamt Insgesamt Quelle: EHI Köln, Sortimentsbreitenerhebung. In: handelsdaten aktuell Der Anbieter Netto offeriert eine für Discounter sehr breite Produktpalette (u. a. Mehrweggetränke, Fleischtheke, Frischeabteilung) und einen hohen Anteil an Handelsmarken (ca. 60 %) 8. Das Netto Angebot wird zumeist durch eine Bäckereifiliale ergänzt. Mit diesem Konzept profiliert sich Netto v. a. im ländlichen Raum. Als sog. Soft Discounter führt Netto über Standardartikel und liegt damit an der Spitze der Discounter. Somit weist Netto bereits Merkmale eines Supermarktes auf, die Koppelung mit einer Bäckereifiliale trägt ebenfalls zur für einen Lebensmitteldiscounter überdurchschnittlich hohen Nahversorgungsfunktion bei. Die durchschnittliche Größe einer Netto Filiale liegt bei rd. 750 m² Verkaufsfläche 9, der Durchschnittsumsatz bei ca. 3,1 Mio. je Filiale 10. Der Umsatzschwerpunkt liegt ebenfalls mit ca. 87 % deutlich im Nahrungs und Genussmittelsegment 11. Nach einer Studie zur Einordnung des Unternehmens Netto in die Betriebstypensystematik des Lebensmitteleinzelhandels wird auf eine Sondersituation hingewiesen. Die Einordnung in die Betriebstypensystematik erfolgt i. d. R. auf Basis der Abgrenzungskriterien Artikelanzahl, Verkaufsfläche aber auch des Kundenservices und des Eigenmarkenanteils. Im Vergleich zu normalen Discountern wird für die Netto Märkte festgestellt, dass sie... eine höhere Artikelanzahl führen, einen hohen Anteil an Markenprodukten anbieten, Quelle: Fa. Netto 2014, online.de/unser konzept.chtm. Neue Netto Märkte werden jedoch generell oberhalb der Grenze zur Großflächigkeit (ca. 800 m² VK) projektiert, sofern der Backshop mitgerechnet wird. Quelle: Hahn Retail Real Estate Report 2015/2016. Nach Recherchen der BBE Handelsberatung GmbH, München führen Netto Märkte durchschnittlich rund Artikel. Der auf Nonfood I und II Artikel entfallende Umsatzanteil beträgt ca. 13 %. Vgl. BBE Handelsberatung GmbH: Einordnung von Netto in die Betriebstypensystematik des Einzelhandels, S. 13/14., München,

11 einen deutlich geringen Nonfood II Anteil aufweisen, bei der Standortwahl (städtebauliche Integration) vergleichbar Supermärkten sind, über eine für Supermarktbetreiber typische Ausdifferenzierung von Markttypen verfügen, in einem der Markttypen über supermarkttypische Bedientheken verfügen, eine supermarkttypische Regalierung aufweisen und einen supermarkttypischen Mehrweganteil im Getränkebereich anbieten. Die Studie kommt zu dem Schluss, dass Netto sich nicht in die gängige Betriebstypensystematik des Lebensmitteleinzelhandels einordnen lässt und somit einen Sonderfall darstellt. Dieser Einstufung zur Folge wird die Fa. Netto gelegentlich auch als Hybrid Discounter eingestuft, als eine Variante des Discounters, welche zwischen Softdiscount und Supermarkt anzusiedeln ist. 11

12 II. Standortbeschreibung und bewertung 1. Makrostandort Roßleben Die Kleinstadt Roßleben ist im Norden des Freistaates Thüringen, im Kyffhäuserkreis gelegen und von der Landesplanung sowie von der regionalen Planungsgemeinschaft Nordthüringen als funktionsteiliges Grundzentrum zusammen mit der Stadt Wiehe ausgewiesen 12. Geografisch ist Roßleben rd. 15 bzw. 35 km östlich bzw. nördlich von den Mittelzentren Artern / Unstrut und Sömmerda entfernt sowie rd. 14 km nördlich des Mittelzentrums Hildburghausen gelegen 13. Die Landeshauptstadt Erfurt (Oberzentrum) befindet sich 60 km südlich. Die regionale und überregionale Erreichbarkeit ist zum einen durch die östlich der Stadt verlaufende Autobahn A71 (Sangerhausen Schweinfurt) mit der ca. 18 km, bzw. ca. 18 Fahrminuten vom Zentrum entfernten Autobahnanschlussstelle bei Artern / Unstrut und zum anderen durch die Landesstraßen L1217 (Ziegelrodaer Straße) und L1214 (Bottendorfer und Wendelsteiner Straße) gegeben, welche sich im Stadtzentrum von Roßleben treffen und durch zahlreiche kleinere Straßen ergänzt werden 14. Der ÖPNV im Fern und Regionalverkehr wird durch Busse der Verkehrsgesellschaft Südharz mbh (VGS) sowie der Personennahverkehrsgesellschaft Merseburg Querfurt angeboten. Der im Stadtzentrum befindliche Bahnhof der Deutschen Bahn AG wird seit dem Jahr 2006 nicht mehr bedient. Die Siedlungsstruktur Roßlebens besteht aus der Kernstadt, welche nördlich des Flusses Unstrut liegt und den westlich entlang der Unstrut gelegenen Ortsteilen Bottendorf und Schönewerda. Die Stadt ist vorwiegend durch freistehende Ein und Mehrfamilienhäuser geprägt. Die Siedlungsstruktur der Kernstadt und der Stadtteile weißt im Zentrum eine historisch gewachsene Bebauung auf, die sich mit größer werdendem Abstand in freistehende Ein und Mehrfamilienhäuser auflöst. Nordöstlich der Kernstadt wurde in unmittelbarer Nähe zum ehemaligen Kalibergbau Areal ein Gewerbegebiet entwickelt. Zum lebten in Roßleben Einwohner 15. Die demographische Entwicklung verzeichnete seit dem Jahr 2000 einen kontinuierlichen Bevölkerungsrückgang (vgl. Tabelle 2). Insgesamt nahm die Einwohnerzahl der Kleinstadt Roßleben in diesem Zeitraum um ca. 34,1 % ab, während der gesamte Landkreis im selben Betrachtungszeitraum einen Rückgang von 23,3 % der LEP Thüringen 2025, , Seite 27, Regionalplan Nordthüringen, Karte 1 1 Raumstruktur vom Angaben in Straßenkilometern, Routenplaner google maps Angabe in Straßenkilometern, Routenplaner google maps Thüringer Landesamt für Statistik, Bevölkerung der Gemeinden, erfüllenden Gemeinden und Verwaltungsgemeinschaften am nach Geschlecht in Thüringen 12

13 Bevölkerung verzeichnete 16. Die prognostizierte Bevölkerungsentwicklung für den Landkreis Kyffhäuserkreis lässt von 2014 bis 2035 einen weiteren Bevölkerungsrückgang von ca. 22,8 % 17 erwarten. Für die Stadt Roßleben selbst wird für diesen Zeitraum ein deutlich höherer Bevölkerungsverlust von ca. 37 % prognostiziert 18. Zum waren sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort registriert. Rd. 589 Einpendler standen Auspendlern gegenüber. Daraus ergibt sich ein hoher negativer Pendlersaldo von 669 Personen. 19 Tabelle 2: Einwohnerentwicklung in Roßleben ; Prognose 2035 Jahr Einwohner Veränderung in % zum Vorjahr ,8 % ,2 % ,5 % ,9 % ,4 % ,9 % ,1 % ,3 % ,9 % ,4 % ,2 % ,8 % ,7 % ,5 % ,6 % Veränderung in % zu % Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik, Stand jeweils GMA Berechnung 2016, ca. Werte gerundet 16 Thüringer Landesamt für Statistik, Bevölkerung der Gemeinden, erfüllenden Gemeinden und Verwaltungsgemeinschaften am nach Geschlecht in Thüringen, GMA Berechnung Thüringer Landesamt für Statistik, Voraussichtliche Bevölkerungsentwicklung 2014 bis 2035 nach Kreisen (am des jeweiligen Jahres) in Thüringen 18 Thüringer Landesamt für Statistik, Voraussichtliche Bevölkerung der Gemeinden, erfüllenden Gemeinden und Verwaltungsgemeinschaften in Thüringen am , GMA Berechnung Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Stichtag:

14 Karte 2: Lage der Stadt Roßleben und zentralörtliche Struktur der Region Legende Sachsen- Anhalt Oberzentrum Mittelzentrum Grundzentrum Thüringen erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Bearbeitung

15 Die Einzelhandelsstruktur der Stadt Roßleben setzt sich überwiegend aus Anbietern des nahversorgungsrelevanten Segments zusammen. Die Kernstadt Roßleben ist von den folgenden strukturprägenden Lebensmitteleinzelhändlern geprägt: REWE, Supermarkt, Richard Hüttig Platz, ab November 2016 Ziegelrodaer Straße Netto, Discounter, Ziegelrodaer Straße Lidl, Discounter, Friedensstraße Getränkequelle, Friedensstraße Zudem sind in der Kernstadt weitere kleinteilige Einzelhandelsbetriebe vorhanden. Anbieter aus dem Bekleidungs und Gemischtwarensegment sind NKD am Verbundstandort mit Lidl, Getränkequelle, Bäckerei am ehemaligen Bahnhof Roßleben sowie der Groschen Markt, welcher als Solitärstandort im Wohngebiet nördlich des ehemaligen Bahnhofs bzw. der Gleise liegt. In der Ortsmitte der Stadt Roßleben um Richard Hüttig Platz, Ernst Thälmann Straße, Kirchplatz, Kirchstraße und Schulplatz finden sich zum einen der Großteil der kleinteiligen Einzelhandelsbetriebe, Dienstleister sowie Stadtverwaltung und öffentliche Einrichtungen. Ebenfalls liegt hier integriert aber auch der Anbieter Rewe mit Getränkemarkt. Diese werden jedoch im November 2016 ihren Standort am Richard Hüttig Platz aufgeben und an den nördlichen Siedlungsrand der Kernstadt von Roßleben ziehen. Lidl und Netto liegen zwar integriert im Kernort, jedoch etwas nördlich der Ortsmitte. In den zu Roßleben zählenden Ortsteilen Bottendorf und Schönewerda finden sich in geringer Anzahl kleinteilige Lebensmittelanbieter (Backstube, Getränkeabholmarkt, Hofladen, kleines Lebensmittelfachgeschäft). 2. Mikrostandort Ziegelrodaer Straße Der Erweiterungsstandort Ziegelrodaer Straße 1 liegt im Kernstadtgebiet von Roßleben, ca. 350 m Luftlinie/Fußweg nördlich der Ortsmitte (Kreuzung Ernst Thälmann Straße / Richard Hüttig Platz). Das Gebäude des Marktes befindet sich aufgrund des vorgelagerten Parkplatzes etwas nach hinten versetzt an der süd nördlich verlaufenden Gemeindestraße (Ziegelrodaer Straße / Ernst Thälmann Straße). Direktes und weiteres Standortumfeld Vor den Eingang des Netto Marktes gelagert liegt der Parkplatz der Netto Filiale. Nördlich befindet sich in direkter Nachbarschaft an der Ziegelrodaer Straße die Unstrut Apotheke. Dahinter (auch nördlich des Nettos) liegen zwei größere Hallen. Diese wurden ehemals zusammen mit dem Netto Grundstück als Sägewerk genutzt. Aktuell sind sie in Privatbesitz und werden garagenähnlich genutzt. Westlich grenzt mit Abstand durch die Gartenbereiche Wohnbebauung an. Nach 15

16 Süden wird der Netto Markt durch einen bewaldeten Grünstreifen von dem stillgelegten Gleisbett abgetrennt. Der Bahnhof Roßleben wurde im Jahr 2006 stillgelegt. Auf dem Gleis verkehren nur in Ausnahmefällen Sonderfahrten der Unstrutbahn zwischen Nebra und Artern. Hinter den Bahngleisen grenzt direkt Wohnbebauung an. Östlich des Standortes erstrecken sich Wohngebiete entlang der Ziegelrodaer und der Nordstraße. 300 Meter östlich im Wohngebiet befindet sich auch der Sonderpostenmarkt Groschen Markt. Südöstlich auf der gegenüberliegenden Straßenseite der Ziegelrodaer Straße befindet sich der Lidl Markt, welcher einen Verbundstandort mit einer Bäckerei, NKD und einem Getränkemarkt topografisch bedingt auf zwei Geschossen bildet. Weiter im Süden befindet sich die Ortsmitte von Roßleben. Insgesamt lässt sich ein vergleichsweise heterogenes Nutzungsumfeld aus ehemaligen gewerblichen Nutzungen und Verkehrsflächen, Grünflächen, Einzelhandel und Wohnen festhalten. Die verkehrliche Erreichbarkeit des Standortes wird durch die Gemeindestraße Ziegelrodaer Straße hergestellt. Sie fungiert als wichtige innerörtliche Erschließungsstraße und verläuft von Norden kommend auf die Ortsmitte zu. Über eine kleine Stichstraße kann der Parkplatz erreicht werden. Der Anschluss an den ÖPNV ist durch die Haltestelle Feldstraße in rd. 200 m, die Wendelsteiner Straße in rd. 400 m und durch die zentrale Haltestelle Schulstraße in rd. 500 m fußläufiger Entfernung gegeben. Busse zwischen Roßleben, Wiehe, Artern und Heldrungen verkehren an der Feldstraße in geringer Taktung, am Schulplatz in beinahe stündlicher Taktung zwischen 6:00 und 17:00 Uhr. Die Busse verkehren an Werktagen; samstags über ein Rufbussystem. Busse Richtung Allstedt über Bottendorf und Schönewerda verkehren in geringer Taktung von der Feldstraße. Über die Bushaltestelle Wendelsteiner Straße verkehren Linien der Personennahverkehrsgesellschaft Merseburg Querfurt aus Richtung Kaiserpfalz (Sachsen Anhalt). Auch zu Fuß oder per Fahrrad kann der Standort gut über die Ziegelrodaer Straße erreicht werden. Diese bietet genug Platz für Fahrradfahrer und beidseitige Gehwege für die Fußgänger. Von Westen kann der Markt auch über den Fahrrad und Fußweg entlang der Bahngleise erreicht werden. 16

17 Foto 1: Bestandsmarkt Foto 2: Zufahrt zum Bestandsmarkt Foto 3: Rückwärtiger Bereich des Netto Marktes Foto 4: Blick von Netto Parkplatz Richtung Osten (Lidl, etc.) GMA Aufnahmen 2016 Für den Standort Ziegelrodaer Straße ist eine Nahversorgungsfunktion im Sinne einer unmittelbar fußläufigen Erreichbarkeit zu konstatieren. Eine fußläufige Erreichbarkeit ist bei einer Entfernung von 700 bis m gegeben 20. Da der Standort sich relativ zentral im Kernort von Roßleben befindet, lässt sich festhalten, dass sowohl sein direktes als auch sein weiteres Umfeld auch durch Wohnbebauung geprägt ist. Rein fußläufige Verbindungen sind von Norden, Osten und Süden über die Ziegelrodaer Straße, aus Richtung der westlichen Wohngebiete (Thomas Müntz Straße) über den Fußweg entlang der Bahngleise vorhanden. Die Ortsmitte liegt nur rd. 350 m vom Planstandort entfernt und ist somit über die Ernst Thälmann und die Ziegelrodaer Straße fußläufig erreichbar. Der fußläufige Nahbereich des Standortes umfasst demnach große Teile des Kernstadtgebietes von Roßleben. Aus den umliegenden Wohngebieten besteht eine gute fußläufige 20 Die Bezirksregierung Köln geht in ihrem Merkblatt Regelungen für Einzelhandelsbetriebe zur Nahversorgung von einem fußläufigen Einzugsbereich von 700 Metern aus. In der Fachliteratur werden entweder Gehzeiten oder Entfernungen definiert. Diese liegen bei rd. 10 Minuten bzw. zwischen 500 und Metern. 17

18 Verbindung an den Standort durch straßenbegleitende Gehwege sowie die genannten fußläufigen Durchgänge (vgl. Karte 3). Unter Berücksichtigung der zuvor bereits geschilderten Siedlungsstruktur kann die Erreichbarkeit des Standortes für den motorisierten Individualverkehr als gut betrachtet werden. Der Standort ist zentral gelegen und kann somit problemlos mit dem Pkw aus allen Himmelsrichtungen erreicht werden. Von besonderer Bedeutung für die Nahversorgungsfunktion des Standortes ist auch eine gute ÖPNV Anbindung, welche durch die fußläufig erreichbaren Haltestellen gesichert ist. Somit ist auch eine Erreichbarkeit des Standortes für nicht motorisierte Bevölkerungsgruppen im Rahmen der ortsüblichen Verhältnisse gegeben. In der Zusammenfassung lässt die beschriebene Lagekonstellation eine Einstufung als verbrauchernahen Versorgungsstandort zu. Die langjährige Etablierung als Einzelhandelsstandort sowie die städtebaulich integrierte Lage, stellen den Planstandort als einen wichtigen Nahversorgungsstandort heraus. 18

19 Karte 3: Lage des Projektstandortes, Umfeldnutzungen und fußläufiger Einzugsbereich Legende P Projektstandort überw. Einzelhandel H überw. Wohnen überw. Gewerbe P H H überw. öffentliche Einrichtungen landwirtschaftliche Nutzfläche/Freifläche zentraler Versorgungsbereich Haltstelle ÖPNV H H fußläufiger Nahbereich (500m, 700m) Zufahrten zum Standort (Ausschnitt) Rewe und Rewe Getränkemarkt, welche an den Siedlungsrand umsiedeln Quelle: openstreetmap; GMA-Bearbeitung

20 III. Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraftpotenzial Die Abgrenzung und Zonierung des erschließbaren Einzugsgebietes und die Ermittlung des in diesem Gebiet vorhandenen Bevölkerungs und Kaufkraftpotenzials bildet die Basis für die Umsatzprognose. 1. Einzugsgebiet des Vorhabens und Bevölkerungspotenzial Der Abgrenzung des voraussichtlichen Einzugsgebietes für den erweiterten Netto Lebensmittelmarkt kommt eine wesentliche Bedeutung bei der Beurteilung des Vorhabens zu. So bildet das ermittelte Einzugsgebiet die Grundlage für alle späteren Berechnungen zur Ermittlung des Bevölkerungs und Kaufkraftpotenzials sowie des Vorhabenumsatzes bzw. der Umsatzherkunft. Als Einzugsgebiet wird in dieser Untersuchung ein Bereich verstanden, innerhalb dessen mit regelmäßigen, dauerhaften und ausgeprägten Einkaufsbeziehungen an den Standort gerechnet werden kann. Das Einzugsgebiet lässt sich darüber hinaus weiterhin nach Zonen untergliedern und strukturieren, aus denen eine gleichmäßige Kundeneinkaufsorientierungen an den Planstandort zu erwarten ist. Mit zunehmender Entfernung bzw. schlechterer Erreichbarkeit des Standortes ist dabei i. d. R. von einer Abnahme der Kundenbindung an den Standort auszugehen. Durch die Zonierung des Einzugsgebiets wird diesem Umstand Rechnung getragen. Zur Abgrenzung und Zonierung des Einzugsgebietes werden in vorliegender Untersuchung folgende Kriterien herangezogen: wesentliche Strukturdaten und Rahmenbedingungen im Untersuchungsraum (z. B. Topografie, Siedlungsstruktur, Pendlerbeziehungen, Wirtschaftsstruktur) verkehrliche Erreichbarkeit des Standortes auf Basis von Fahrzeitisochronen Betreiber, Dimensionierung und Sortimentsstruktur des Vorhabens Wettbewerbssituation und Einkaufsalternativen in der Standortgemeinde und den umliegenden Städten und Gemeinden (vgl. Kapitel IV.) 20

21 Karte 4: Einzugsgebiet des erweiterten Netto-Marktes in Roßleben Legende Zone I Zone II a Zone II b P Projektstandort P erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Bearbeitung

22 Unter Berücksichtigung der o. g. Faktoren lässt sich für den erweiterten Netto Lebensmittelmarkt am Standort Ziegelrodaer Straße 1 folgendes Einzugsgebiet abgrenzen: Zone I: Stadtgebiet Roßleben Einwohner Zone II a: Donndorf 810 Einwohner Zone II b: Wiehe Einwohner Gesamt: Einwohner. 21 Insgesamt wird durch den erweiterten Netto Markt ein Einzugsgebiet erschlossen, welches sich auf das Stadtgebiet von Roßleben, das mit Roßleben funktionsteilige Grundzentrum Wiehe sowie den gemeinsamen Grundversorgungsbereich (Gemeinde Donndorf) gemäß Regionalplan Nordthüringen beschränkt. Aufgrund seiner zentralen Lage im Kernort und der damit verbundenen schnellen Erreichbarkeit zum einen fußläufig aber auch aus den Ortsteilen Bottendorf und Schönewerda lässt sich die stärkste Orientierung an den Standort aus der Stadt Roßleben selbst erwarten (Zone I). Die Gemeinde Donndorf (Zone II a) bildet den Nahbereich der beiden funktionsteiligen Grundzentren Wiehe und Roßleben. Da Donndorf über keinen eigenen Lebensmittelmarkt verfügt, bestehen aus dieser Gemeinde Mehrfachorientierungen bezüglich des Einkaufverhaltens. Nächstgelegene Lebensmittelmärkte finden sich in Roßleben aber auch in Wiehe. Zone II b bzw. die Stadt Wiehe zählt mit in das weitere Einzugsgebiet. Selbst verfügt sie über zwei Lebensmittel Discounter (NP Märkte). Demnach ist davon auszugehen, dass sich ebenfalls eine Einkaufsorientierung in Richtung Roßleben ausbildet, da sich dort eine ausdifferenziertere Anbieterstruktur im Lebensmittelsegment sowie der Hybrid Discounter Netto finden. Begrenzt wird das Einzugsgebiet in Richtung Norden und Südwesten durch den Naturpark Saale Unstrut Triasland und den Höhenzug Hohe Schrecke. Westlich des Einzugsgebietes liegt das Mittelzentrum Artern / Unstrut, welches ein vollumfängliches Angebot im Lebensmittelsegment bietet und somit als attraktiver Einkaufsstandort ein großes Einzugsgebiet aufweist. Nordöstlich, östlich und südöstlich finden sich die drei in Sachsen Anhalt liegenden Grundzentren Querfurt, Nebra (Unstrut) und Bad Bibra, welche ebenfalls über Nahversorgungsangebote verfügen. Darüber hinausgehende Kundenzuführeffekte an den Standort werden im Rahmen von Streukundeneffekten abgebildet. Diese sind insbesondere auf die Verflechtungen zwischen den direkt angrenzenden Gemeinden in Sachsen Anhalt zurückzuführen. 21 Thüringer Landesamt für Statistik, Bevölkerung, Stand:

23 2. Kaufkraft im Einzugsgebiet Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sowie eigenen Berechnungen beträgt die ladeneinzelhandelsrelevante Kaufkraft aktuell einschließlich der Ausgaben im Lebensmittelhandwerk in Deutschland pro Kopf der Wohnbevölkerung ca Bezogen auf Vorhaben, deren Sortimentsschwerpunkt im Lebensmittelbereich liegen, betragen die durchschnittlichen Pro Kopf Ausgaben in Deutschland ca Bei der Kaufkraftberechnung für das Einzugsgebiet ist darüber hinaus das lokale Kaufkraftniveau 24 zu beachten. Gemäß aktueller Kennziffer von MB Research liegt das Kaufkraftniveau in Roßleben bei 80,8 und damit deutlich unterhalb des bundesdeutschen Durchschnitts (=100,0). Die Kaufkraftkennziffern der Gemeinden im weiteren Einzugsgebiet liegen bei 81,1 (Donndorf), 84,8 (Wiehe) und 87,4 (Kaiserpfalz) und somit auch unter dem bundesdeutschen Durchschnitt. Für das Einzugsgebiet beläuft sich das Kaufkraftpotenzial für Nahrungs und Genussmittel damit auf ca. 12,9 Mio.. Davon entfallen auf Zone I: Stadtgebiet Roßleben 8,3 Mio. Zone II a: Donndorf 1,3 Mio. Zone II b Wiehe 3,3 Mio. Zusätzlich werden bei Lebensmitteldiscountern Anteile des Umsatzes mit Randsortimenten aus dem Nonfood I und Nonfood II Bereich generiert. Diese liegen im Fall von Netto bei ca. 13 %. 22 Ohne Kaufkraftanteil verschreibungspflichtiger Medikamente bei Apotheken. 23 Ohne Randsortimente (Nonfood I und II), wie z. B. Drogeriewaren, Haushaltswaren, Tiernahrung. 24 Quelle: MB Research, Das Kaufkraftniveau wird auf Basis der amtlichen Steuerstatistik berechnet. 23

24 IV. Wettbewerbssituation 1. Wettbewerbssituation Zur Bewertung des Vorhabens ist zunächst die Angebots und Wettbewerbssituation für das Vorhaben im Einzugsgebiet bzw. im Umland darzustellen und zu bewerten. Ausgehend davon lassen sich die durch das Vorhaben zu erwartenden prüfungsrelevanten städtebaulichen Auswirkungen ermitteln. Zur Bewertung der Einzelhandelssituation in Roßleben und im Umland wurde von der GMA im Oktober 2016 eine Erhebung der projektrelevanten Einzelhandelsbetriebe durchgeführt. Als Wettbewerber für Netto gelten grundsätzlich alle Ladengeschäfte, in denen Warengruppen angeboten werden, die in einem Lebensmittelmarkt geführt werden. Allerdings ist aufgrund der Flächengröße bzw. des Betriebstyps und des spezifischen Einkaufsverhaltens der Bevölkerung davon auszugehen, dass insbesondere betriebstypengleiche Betriebe (Lebensmitteldiscounter, Supermärkte) als Hauptwettbewerber zu identifizieren sind. Derzeit sind innerhalb des abgegrenzten Einzugsgebiets folgende Hauptwettbewerber für das Vorhaben am Standort Ziegelrodaer Straße anzuführen (vgl. auch Karte 5) 25 : In Zone I (Roßleben) befinden sich folgende Wettbewerber: Lidl, Friedensstraße, integrierte Lage im Kernort Nahe der Ortsmitte im Verbund mit weiteren Einzelhandelsbetrieben Rewe, Ziegelrodaer Straße, Neueröffnung im November 2016, Verlagerung aus der Ortsmitte an den Siedlungsrand Neben den genannten Betrieben sowie Netto (Erweiterungsvorhaben) sind darüber hinaus ein Getränkemarkt (Getränkequelle) sowie zahlreiche Bäckereien und zwei Fleischereien in Roßleben vorhanden. Bezüglich des Rewe Marktes ist zu beachten, dass sich der Rewe sowie der Rewe Getränkemarkt momentan im Ortskern am Richard Hüttig Platz befinden. Im November 2016 werden diese Märkte geschlossen und dafür der neue Rewe Markt mit ca m² Verkaufsfläche eröffnet 26. Zone II b (Wiehe) verfügt über folgendes Angebot im Lebensmittelsegment: NP, Im Gewerbegebiet, Lage im Gewerbegebiet am westlichen Siedlungsrand, als EKZ Wiehe im Verbund mit einer Bäckerei, einer Tankstelle und zwei Bekleidungsfachgeschäften 25 In Karte 5 sind nur die Hauptwettbewerber des Netto Marktes dargestellt. 26 Quelle: seidel.de/justorange.cms/46_aktuelle+projekte.html, Stand:

25 NP, Allerstedter Straße, Lage im Gewerbegebiet am östlichen Siedlungsrand, im Verbund mit einer Tankstelle, einem Teppichanbieter sowie der Modellbahn Wiehe Abgesehen von den bereits genannten Betrieben liegen in der Ortsmitte von Wiehe noch zwei Fleischereien und ein Bäcker. Die Gemeinde Donndorf (Zone II a) sowie das zugehörige Kloster Donndorf und Kleinroda verfügt über eine Fleischerei. Tabelle 3: Verkaufsflächen und Umsatz der Lebensmittelanbieter Einzugsgebiet Standortlage Gesamtverkaufsfläche Umsatz Lebensmittel in m² in % in Mio. in % Zone I Roßleben ,3 69 Zone II a (Donndorf) und II b (Wiehe) ,4 31 Einzugsgebiet insgesamt ,7 100 GMA Erhebungen 2016 (ca. Werte, Rundungsdifferenzen möglich, inkl. Netto Markt und Bäckerei im Vorkassenbereich) Außerhalb des Einzugsgebietes zeigt sich als wichtigster Wettbewerbsstandort die Stadt Artern / Unstrut. Als Mittelzentrum verfügt sie über ein attraktives, ausdifferenziertes Angebot im Lebensmittelsegment. Durch ihre Lage an der Autobahn A 71 und der Bundesstraße B 86 liegt sie auf der Strecke für den Pendlerverkehr aus Roßleben Richtung Westen und Nordwesten. Weitere wichtige Wettbewerbsstandorte finden sich östlich von Roßleben. Nennenswert sind hier die Nahversorgungsstrukturen in Querfurt, Nebra (Unstrut) und Bad Bibra. Insbesondere Querfurt bildet mit diversen Discountern, einem Supermarkt und dem SB Warenhaus real einen attraktiven Wettbewerbsstandort für den großen Wocheneinkauf aus. 25

26 Karte 5: Auswahl strukturprägender Wettbewerber innerhalb und außerhalb des Einzugsgebietes Legende Zone I Zone II a Zone II b P Projektstandort P Thüringen erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Bearbeitung

27 2. Zentrale Versorgungsbereiche im Einzugsgebiet Gemäß 34 Abs. 3 BauGB ist bei einer Ansiedlung oder Erweiterung eines Einzelhandelsbetriebes im unbeplanten Innenbereich zu prüfen, ob schädliche Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche in der Standortgemeinde bzw. in den umliegenden Städten und Gemeinden auftreten. Insofern ist zunächst zu ermitteln, inwiefern zentrale Versorgungsbereiche im Einzugsgebiet vorliegen. Weder für die Städte Roßleben und Wiehe noch für die Gemeinde Donndorf konnten Einzelhandelskonzepte recherchiert werden. Allenfalls Ansätze zu einem faktischen zentralen Versorgungsbereich im Einzugsgebiet sind nur in der Ortsmitte von Roßleben erkennbar. Der Kern um den Richard Hüttig Platz bis zur Kreuzung Ernst Thälmann Straße weist aktuell mit dem Rewe Lebensmittel, dem Rewe Getränkemarkt, einer Fleischerei, weiteren Einzelhändlern sowie Dienstleistungsangeboten eine gewisse Dichte an Einrichtungen auf. Ein durchgängiger Einzelhandelsbesatz ist jedoch nicht zu identifizieren. Neben Einzelhandel, Dienstleistungsbetrieben und öffentlichen Einrichtungen sind auch größere Bereiche durch Wohnnutzungen geprägt. Um den Bereich Kirche, Rathaus und Schulplatz finden sich schon keine Einzelhandelseinrichtungen mehr. Der Rewe Markt sowie der dazugehörige Rewe Getränkemarkt werden im November 2016 ihren Betrieb am Richard Hüttig Platz aufgeben um in den Neubau in der Ziegelrodaer Straße am nördlichen Siedlungsrand von Roßleben zu ziehen. Somit wird es perspektivisch auch keinen Magnetbetrieb mehr direkt in der Ortsmitte geben 27. Demnach kann der Bereich als zentrale Ortsmitte mit Handelsbetrieben, öffentlichen Einrichtungen und Dienstleistern beschrieben werden. Als zentraler Versorgungsbereich insbesondere unter der Voraussetzung, dass der einzige Magnetbetrieb aus der Ortsmitte verlagert kann er nach gutachterlicher Auffassung jedoch nicht ausgewiesen werden. Wegen der räumlichen Nähe zur Ortsmitte kann der Bereich um Netto, Groschenmarkt und Lidl als ortskernnahe Ergänzungslage charakterisiert werden. Zwar liegen die Betriebe in gewissen Abständen zueinander (Fußwege bis ca. 300 m) und sind durch das stillgelegte Gleisbett der ehemaligen Unstrutbahn voneinander getrennt, dennoch bilden sie integrierte Handelslagen aus. Der Netto mit Bäckerei und der benachbarten Apotheke ebenso wie der Lidl Markt mit dem Getränkemarkt, Bäckerei und NKD bilden wichtige wohnortsbezogene Nahversorgungslagen, welche in ihrem Bestand gesichert werden sollten. Sie bilden eindeutig die Versorgungsschwerpunkte in Roßleben. In Wiehe finden sich kleinteilige Einzelhandelsanbieter unterschiedlicher Bedarfsstufen über die Kernstadt verteilt sowie die zwei Lebensmittelmärkte mit dem Anbieter im Bekleidungssegment, 27 Für die Nachnutzung der Rewe Immobilie liegt der GMA aktuell kein Konzept vor. 27

28 dem Raiffeisenmarkt, dem Teppichanbieter, einer Bäckerei und einer Fleischerei am westlichen und östlichen Siedlungsrand (vgl. Kap. VI.1.). Dienstleistungsbetriebe sowie gastronomische und öffentliche Einrichtungen finden sich ebenfalls vereinzelt im Stadtgebiet. Ein durchgängiger Besatz mit Einzelhändlern, Dienstleistungsangeboten und öffentlichen Einrichtungen ist auch in Wiehe nicht auffindbar. Eine Lage mit Ausweisung als zentraler Versorgungsbereich kann also nicht definiert werden. 28

29 Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters und eines Drogeriemarktes in Engelsbrand Karte 5: Ortsmitte Roßleben neuer Rewe- Standort Legende Netto-Markt Bäckerei Apotheke P Groschenmarkt P Ortsmitte Roßleben Innenstadtnahe Ergänzungslage Projektstandort Lidl Getränkemarkt Bäckerei NKD Getränkemarkt Fleischerei Rewe + Rewe Getränkemarkt erstellt mit openstreetmap 2016; GMA-Bearbeitung

30 V. Auswirkungen des Vorhabens 1. Umsatzprognose für den erweiterten Netto Lebensmittelmarkt Zur Berechnung der voraussichtlichen Umsatzerwartung des Vorhabens wird das Marktanteilkonzept verwendet. Dieses in der Handelswissenschaft weit verbreitete und anerkannte Modell bestimmt das zu erwartende Umsatzvolumen eines Einzelhandelsbetriebes anhand der erzielbaren Marktanteile mit Kunden in den einzelnen Zonen des Einzugsgebietes. 28 Somit beschreibt das Modell, in welchem Ausmaß das Vorhaben in der Lage ist, einen Teil des vorhandenen Kaufkraftvolumens im projektrelevanten Sortimentsbereich an sich zu binden. Neben der Berechnung der zu erwartenden Gesamtumsatzleistung eines Vorhabens lässt sich anhand des Marktanteilkonzepts ebenfalls die perspektivische Umsatzherkunft des Vorhabens ableiten. Diese ergibt sich aus der Relation zwischen den in den jeweiligen Zonen des Einzugsgebiets generierten Umsätzen und dem Gesamtumsatz des Vorhabens. Hingegen lässt das Marktanteilkonzept keine direkten Rückschlüsse auf die durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzumverteilungen zu. So gibt das Marktanteilkonzept keine Auskunft darüber, wo die durch das Vorhaben generierten Umsätze bisher gebunden sind und wie sich diese nach dem Markteintritt des Vorhabens neu verteilen werden. Die Ermittlung der Umsatzumverteilungen für das Vorhaben wird in Kapitel V. 2. ausführlich behandelt. Folgende Umsatzprognose lässt sich für den erweiterten Netto Lebensmittelmarkt mit ca. 895 m² VK anhand des Marktanteilkonzepts ermitteln: In die Ermittlung der Marktanteile fließen zahlreiche Faktoren ein. U. a. sind dies die Rahmenbedingungen am Vorhabenstandort, die verkehrliche Erreichbarkeit, die Wettbewerbssituation im selben Marktsegment sowie Kopplungs und Agglomerationseffekte. 29 Rechenvorgang: Kaufkraft der Wohnbevölkerung x Marktanteil = Umsatz des Vorhabens. 30

31 Tabelle 4: Umsatzprognose anhand des Marktanteilkonzeptes (Netto mit 895 m² VK) Zonen Kaufkraft Marktanteil Umsatz Umsatz Umsatz Umsatzher Food Food Food Nonfood gesamt kunft in Mio. in % in Mio. in Mio. in Mio. in % Zone I 8, ,9 0,3 2,2 66 Zone II a 1, ,2 << 0,1 0,2 7 Zone II b 3, ,4 < 0,1 0,5 15 Einzugsgebiet 12,9 19 2,5 0,4 2,9 91 Streuumsätze 0,3 << 0,1 0,3 9 Insgesamt 2,8 0,4 3,2 100 *Der Umsatzanteil im Nonfoodbereich (Nonfood I und II) beträgt beim Anbieter Netto 13 % GMA Berechnungen 2016 (ca. Werte, Rundungsdifferenzen möglich) Somit lässt sich für den erweiterten Netto Markt mit 895 m² VK nach gutachterlicher Einschätzung eine Gesamtumsatzleistung von ca. 3,2 Mio. ermitteln. Hiervon entfallen ca. 2,8 Mio. auf den Foodbereich und ca. 0,4 Mio. auf den Nonfoodbereich (Nonfood I und II). Bezüglich des Backshops ist davon auszugehen, dass sich dieser mit seiner Verkaufsfläche minimal erweitern wird 30. Diese Verkaufsflächenerweiterung wird zu geringfügigen Umsatzveränderungen führen (schätzungsweise < 0,1 Mio. ), welche sich auf diverse Anbieter verteilen würden und demnach zu vernachlässigen sind. 31 Der Umsatz für den neuen Bäcker dürfte sich nach gutachterlicher Einschätzung bei etwa 0,1 0,2 Mio. bewegen. Zur Bewertung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Vorhabens lassen sich die Filialleistungen heranziehen. Je nach Betreiber, Sortiment, Verkaufsfläche und Standorteigenschaften variieren diese z. T. sehr stark und spiegeln dadurch die spezifischen örtlichen Verhältnisse wieder. Mit einer Flächenproduktivität von rd / m² VK wird eine für den Betreiber Netto unterdurchschnittliche Flächenleistung erzielt (ohne Bäcker). Gemäß Hahn Retail Real Estate Report Germany liegt die durchschnittliche Filialleistung von Netto bei ca. 3,1 Mio. 32. Damit läge der Markt an der Ziegelrodaer Straße nach Erweiterung und Modernisierung bzgl. des Umsatzes auf Der GMA liegen bezüglich der Verkaufsfläche des Backshops im Vorkassenbereich keine genauen Daten vor. Hinsichtlich einer möglichen Umsatzumverteilung kann der geringe Umsatzzuwachs als neutral betrachtet werden. Vgl. Retail Real Estate Report Germany, Hahn Gruppe 2015/

32 einem leicht überdurchschnittlichen Niveau, was primär auf die etwas über dem Durchschnitt liegende Verkaufsflächengröße 33 zurück zu führen ist. 2. Prognose und Bewertung der Umsatzumverteilung 2.1 Methodik Zur Ermittlung der durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzumverteilungen bzw. Wettbewerbswirkungen kommt ein Rechenmodell zum Einsatz, welches auf dem Prinzip des Gravitationsmodells basiert. Im Wesentlichen fließen dabei zwei Parameter ein, welche durch weitere Kriterien ergänzt und kalibriert werden. Als Berechnungsfaktoren sind hierbei zu nennen: die Attraktivität der jeweiligen Wettbewerbsstandorte, die durch den jeweiligen Betriebsbesatz (Betriebsform, Betreiber, Erscheinungsbild etc.), die Verkaufsflächengröße bzw. den darauf erzielbaren Umsatz beschrieben wird und der Distanzwiderstand, der sich aus der Entfernung (Distanz) zwischen den einzelnen Standorten ergibt. 2.2 Umsatzumverteilungen Für die Bewertung der Verkaufsflächenerweiterung des bestehenden Netto Marktes am Standort Ziegelrodaer Straße werden hinsichtlich der zu erwartenden Umsatzumverteilungen folgende Annahmen getroffen: Der Netto Lebensmittelmarkt wird an seinem Standort auf einer geplanten Verkaufsfläche von insgesamt ca. 895 m² eine Umsatzleistung von ca. 3,2 Mio. erzielen. Davon entfallen rd. 2,8 Mio. auf den Lebensmittel und ca. 0,4 Mio. auf den Nichtlebensmittelbereich. Der Netto Markt besteht bereits seit Jahren auf einer Verkaufsfläche von insgesamt rd. 640 m² am Standort. Dieser Markt erwirtschaftet derzeit eine Umsatzleistung von insgesamt 2,4 Mio.. Davon entfallen rd. 2,2 Mio. auf den Lebensmittelbereich und rd. 0,3 Mio. auf den Nichtlebensmittelbereich. Diese Umsätze werden bereits heute am Netto Standort in Roßleben generiert und auch weiterhin gebunden werden, da sich an den generellen Standortrahmenbedingungen und dem Kundeneinzugsgebiet keine nennenswerten Veränderungen ergeben werden. 33 gem. Hahn Retail Real Estate Report liegt die durchschnittliche Verkaufsfläche von Netto Märkten bei 750 m². 32

33 Der generierte Umsatz wird in Form von Umsatzumverteilungen hauptsächlich Wettbewerber mit gleichartigen Angebotsformaten betreffen. Dies sind im Lebensmittelbereich andere Lebensmittelmittelmärkte, in untergeordneter Form werden jedoch auch kleinere Lebensmittelanbieter Umverteilungswirkungen erfahren. Da der Rewe Markt sowie der Rewe Getränkemarkt umsiedeln und somit der neue Rewe Markt an der Ziegelrodaer Straße im November eröffnen wird (der Bau des Rewe Marktes war im Oktober 2016 schon so gut wie abgeschlossen) wurde der neue Rewe Markt mit einer Verkaufsfläche von m² in die Berechnung eingestellt (nicht der alte Rewe und Getränkemarkt am Richard Hüttig Platz). Des Weiteren ist zu berücksichtigen, dass der erweiterte Netto Markt mit 895 m² Verkaufsfläche durch die bereits heute vorhandene Verkaufsflächengröße keine höheren Flächenleistungen als der Bestandsmarkt erzielen wird. So ist in der Handelswissenschaft unumstritten, dass mit steigender Verkaufsfläche von sinkenden Flächenleistungen auszugehen ist. Ein flächenproportionaler Umsatzzuwachs wird i.d.r. nicht erreicht. Für die nachfolgende Betrachtung der Auswirkungen der geplanten Erweiterung ist nur der zu erwartende Zusatzumsatz von Relevanz, so dass dem prognostizierten Gesamtumsatz des erweiterten Lebensmittelmarkts der Bestandsumsatz abgezogen wird. Dieses Vorgehen ist allgemein üblich, da die Wettbewerbswirkungen der Bestandflächen bereits eingetreten sind. Das BVerwG hat dazu u. a. in einem Urteil vom 12. Februar 2009 ausgeführt, dass von der gegebenen städtebaulichen Situation auszugehen (ist). Diese wird nicht nur von den anderen vorhandenen Einzelhandelsbetrieben, sondern auch durch den Betrieb, dessen Ansiedlung geplant ist, in seinem bisherigen Bestand geprägt. 34 Im Detail sind im Untersuchungsraum folgende Umsatzumverteilungen durch das Vorhaben zu erwarten: 34 Vgl. BVerwG 4 B 3.09 vom 12. Februar 2009, RN 6. 33