RASTATT. Auswirkungsanalyse zur Erweiterung des Edeka- in. Ludwigsburg, im November 2012

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1 Auswirkungsanalyse zur Erweiterung des Edeka- in RASTATT Auftraggeber: H-S GmbH & Co. KG, Rastatt Projektleitung: Dipl. Ing. Gabriele Ostertag Ludwigsburg, im November 2012 Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Dresden, Hamburg, Köln, München Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer; Dr. Stefan Holl Ludwigsburg, Hohenzollernstraße 14 Telefon: Telefax: Internet:

2 Auswirkungsanalyse Erweiterung Edeka-Aktivmarkt, Karlsruher Straße, Rastatt Vorbemerkung Ende Oktober 2012 erhielt die GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh, Ludwigsburg, den Auftrag zur gutachterlichen Bewertung der Erweiterung des Edeka- Aktivmarktes, Karlsruher Straße in Rastatt. Untersucht werden sollen die möglichen städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Vorhabens gemäß 11 Abs. 3 BauNVO. Für die Bearbeitung vorliegender Auswirkungsanalyse standen der GMA u. a. Daten und Informationen des Statistischen Bundesamtes, des Statistischen Landesamtes, der Stadt Rastatt und des Auftraggebers zur Verfügung. In Ergänzung der sekundärstatistischen Daten wurde der relevante Wettbewerb aktualisiert. Alle Informationen im vorliegenden Dokument sind sorgfältig recherchiert; der Bericht wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß 2 Abs. 2 sowie 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutz der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugsweise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auftraggebers unter Angabe der Quelle zulässig. G M A Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg, im November 2012 GO / wym

3 Auswirkungsanalyse Erweiterung Edeka-Aktivmarkt, Karlsruher Straße, Rastatt INHALTSVERZEICHNIS Seite Vorbemerkung I. Grundlagen 1 1. Aufgabenstellung 1 2. Definitionen und ausgewählte Marktdaten 1 II. Standortbeschreibung und Standortbewertung 4 1. Makrostandort Rastatt 4 2. Untersuchungsstandort Edeka, Karlsruher Straße 3 6 III. Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft 8 IV. Wettbewerbssituation 11 V. Mögliche Auswirkungen des Vorhabens Umsatzerwartung und Kaufkraftbewegungen Auswirkungen auf die Versorgungsstrukturen im Untersuchungsraum 13 VI. Rechtsrahmen und raumordnerische Bewertung 15 VII. Zusammenfassung und Fazit 19

4 Auswirkungsanalyse Erweiterung Edeka-Aktivmarkt, Karlsruher Straße, Rastatt I. Grundlagen 1. Aufgabenstellung Am Standort Karlsruher Straße in Rastatt ist die Erweiterung des bestehenden Lebensmittelvollsortimenters Edeka-Aktivmarkt von aktuell ca. 920 m² VK auf ca m² VK, also um 280 m² vorgesehen. Damit liegt das Vorhaben über der allgemein anerkannten Grenze zur Großflächigkeit (ca m² Geschossfläche bzw. 800 m² Verkaufsfläche) nach 11 Abs. 3 BauNVO bzw. Einzelhandelserlass Baden-Württemberg und aktueller Rechtssprechung des Bundesverwaltungsgerichtes. Zur Umsetzung des Vorhabens ist ein vorhabenbezogener Bebauungsplan Edeka-Aktivmarkt, Karlsruher Straße vorgesehen. Für das Vorhaben ist eine Auswirkungsanalyse vorzulegen. Die Untersuchung wird vor dem Hintergrund der einschlägigen Vorschriften des BauGB und der BauNVO durchgeführt. Hierbei sind insbesondere die formalen Prüfkriterien gemäß Einzelhandelserlass Baden-Württemberg zu bearbeiten, d. h. Integrationsgebot, Kongruenzgebot und Beeinträchtigungsverbot. Darüber hinaus hat sich das Projekt in das aktuelle Nahversorgungskonzept der Stadt Rastatt einzufügen. 2. Definitionen und ausgewählte Marktdaten Zur Einordnung des Betriebstyps Lebensmittelmarkt und zur Abgrenzung gegenüber den anderen im Untersuchungsgebiet vertretenen Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels werden für ausgewählte Betriebsformen die Definitionen dargestellt 1 : 1 Quelle: EHI Retail Institute: Handel aktuell 2009 / 2010 bzw. 1

5 F sowie F führt. Discounter Ein Lebensmitteldiscounter ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer üblichen Verkaufsfläche unter m², das ausschließlich in Selbstbedienung ein begrenztes, auf umschlagstarke Artikel konzentriertes Lebensmittelangebot und Nonfood I- 1 SortimentF ein regelmäßig wechselndes Aktionsangebot mit Schwerpunkt 2 Nonfood IIF Supermarkt Ein Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen 400 und m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I-Artikel führt und einen geringen Verkaufsflächen-Anteil an Nonfood II aufweist. Großer Supermarkt Ein großer Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen und m², das ein Lebensmittelvollsortiment sowie Nonfood I und Nonfood II-Artikel führt. Die Betriebstypen unterscheiden sich in erster Linie hinsichtlich ihrer Sortimentstruktur. Dies wird v. a. quantitativ durch die Zahl der geführten Artikel deutlich (vgl. Tabelle 1). Während ein Supermarkt im Schnitt ca Artikel offeriert, bieten Große Supermärkte im Durchschnitt mehr als das Doppelte an Produkten an. Lebensmitteldiscountmärkte halten dagegen im Schnitt lediglich ca Artikel vor. Bei beiden Betriebstypen liegt das Schwergewicht auf Waren des kurzfristigen Bedarfs. Auch wenn beim Supermarkt bereits rd. 25 % der Artikel dem Nonfoodbereich zuzuordnen sind, liegt der Umsatzschwerpunkt doch eindeutig bei Nahrungs- und Genussmitteln (ca. 90 %). Mit einer geplanten Verkaufsfläche von ca m² ist der geplante Markt als klassischer Supermarkt i. S. eines Nahversorgers einzuordnen. Das Verkaufsflächenwachstum im Supermarktbereich ist u. a. auf ein breiteres und tieferes Sortiment zurückzuführen, welches die gestiegenen Ansprüche der Verbraucher widerspiegelt und auch einer Abgrenzung gegenüber den ebenfalls größer werdenden Discountern dient. Dabei ist zu beobachten, dass die Supermärkte ihre Kernkompetenz im Lebensmittelbereich stärken und das Angebot im Nonfoodsektor verringern. So werden z. B. die Artikelanzahl der Frischwaren erhöht und Spezialsortimente im Lebensmittelbereich eingeführt bzw. weiter ausgebaut (z.b. Bio-Lebensmittel, Allergiker- und Diätprodukte, ethnische Spezialitäten). 1 2 Drogerieartikel, Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel sowie Tiernahrung. Ge- und Verbrauchsgüter des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfs wie Textilien, Schuhe, Gartenbedarf, Unterhaltungselektronik, Elektrogroßgeräte, Bücher und Presseartikel usw. 2

6 Tabelle 1: Sortimentsangebot von Supermärkten und Lebensmitteldiscountern Discountmarkt (durchschnittlich 730 m² VK) Supermarkt (durchschnittlich m² VK) durchschnittliche Artikelanzahl Großer Supermarkt (durchschnittlich m² VK) Hauptwarengruppen absolut in % absolut in % absolut in % Nahrungs- und Genussmittel , , ,8 Lebensmittelnahe Sortimente (u. a. Gesundheit, Körperpflege, Tiernahrung) Nichtlebensmittelsortimente (u. a. Textilien, Zeitungen / Zeitschriften, Elektrowaren, Blumen / Pflanzen) , , , , , ,1 Nonfood insgesamt , , ,2 Einzelhandel insgesamt , , ,0 Quelle: EHI Köln, Sortimentsbreitenerhebung; in: Hwww.handelsdaten.deH (2012) Weiterhin bewegen sich die Vollsortimenter z. T. weg vom reinen Versorgungseinkauf hin zu einem stärker erlebnisorientierten Einkauf. Hier spielt die Atmosphäre eine besondere Rolle, so werden u. a. Großzügigkeit (breite Gänge, freie Flächen mit Verteilungsfunktion) und eine verbesserte Orientierung ( überschaubare, niedrige Regale) von den Kunden gewünscht. Die größeren Verkaufsflächen resultieren weiterhin aus betrieblichen Anforderungen, da so zum einen die Bestückung des Verkaufsraumes mit Waren vereinfacht wird (Rangieren mit Hubwagen etc.) und zum anderen die Lagerflächen reduziert werden, indem die Waren verstärkt direkt im Verkaufsraum gelagert. 3

7 II. Standortbeschreibung und Standortbewertung 1. Makrostandort Rastatt Die wesentlichen einzelhandelsbezogenen Kriterien der Stadt Rastatt können wie folgt zusammengefasst werden: Die Stadt Rastatt übernimmt nach dem Landesentwicklungsplan Baden- Württemberg als Mittelzentrum traditionell eine wichtige Versorgungsfunktion für das gesamte Umland. Die Erreichbarkeit ist mit der Lage an der BAB A 5 (Karlsruhe - Basel) in Bezug auf das (über-)regionale Verkehrsnetz als sehr gut zu bewerten. Ergänzt wird die hohe Verkehrsgunst über die beiden Bundesstraßen B 36 (Karlsruhe - Kehl) und B 3 (Karlsruhe - Ettlingen). Aktuell zählt Rastatt ca Einwohner. 1 Nach deutlichen Bevölkerungsrückgängen in den Jahren 1994 / 1995 bzw / 2000 ist für die vergangene Dekade wieder eine positive Einwohnerentwicklung festzuhalten ( : + 3,0 %). Damit liegt die Bevölkerungsentwicklung in Rastatt über der Entwicklung des gleichnamigen Landkreises (ca. 1,1 %) 2. Mit einem Pendlerüberschuss von ca wird die Funktion des Mittelzentrums als Arbeitsplatzstandort deutlich 3. Die Siedlungsstruktur von Rastatt ist neben der weitgehend kompakten Kernstadt selbst durch überwiegend ländlich strukturierte sowie siedlungsstrukturell deutlich von der Kernstadt abgesetzten Stadtteile geprägt. Die Kernstadt stellt heute ca. 75 % der Rastatter Wohnbevölkerung Vgl. Statistisches Landesamt Baden-Württemberg zum Vgl. Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, jeweils zum d. J. Vgl. Statistisches Landesamt Baden-Württemberg zum

8 Karte 1: Der Standort Karlsruher Straße; das Einzugsgebiet Legende P Planstandort Zonen Zone I Zone II Zone III P erstellt mit Regiograph Planung 12; GMA-Bearbeitung

9 2. Untersuchungsstandort Edeka, Karlsruher Straße 3 Der Standort der Fa. Edeka, Karlsruher Straße 3, ist im Wesentlichen durch seine verkehrsgünstige Lage entlang der Karlsruher Straße / Ecke Richard-Wagner-Ring einerseits sowie durch seine Funktion als Nahversorgungsstandort andererseits charakterisiert. Gemeinsam mit den Anbietern Penny und Aldi im Biblisweg bzw. Denn s Supermarkt in der Karlsruher Straße 1, ist er als wichtiger Magnetbetrieb für den Versorgungsbereich Zay, Nord und Industrie einzuordnen. Die Lage ist in städtebaulicher Hinsicht als integriert zu bewerten. Dabei wird eine unmittelbar fußläufige Kundschaft aus der Nachbarschaft versorgt. Daher ist der Standort im Rahmen der Nahversorgungsuntersuchung Rastatt 1 als wichtiger Nahversorgungsstandort eingeordnet. Bereits in der Nahversorgungsuntersuchung 2009 wird auf den Erweiterungsbedarf des Marktes hingewiesen: Zukunftsfähigkeit des Magneten überwiegend gegeben; jedoch Erweiterungsbedarf; ggf. Prüfung der Verlagerungsmöglichkeiten des am jetzigen Standort kaum erweiterungsfähigen Edeka-Marktes in unmittelbarer Nachbarschaft zu den beiden Discountern mit Verbesserung seiner Rahmenbedingungen (größere Verkaufsfläche, mehr Stellplätze). 2 Mit aktuell ca Einwohnern 3 rangiert der Versorgungsbereich Zay, Nord, Industrie auf Platz 2 in Rastatt. Der Versorgungsstandort Edeka fungiert dabei gemeinsam mit den anderen Nahversorgungsbetrieben als stadtteilübergreifender Versorgungsbereich für den gesamten Rastatter Norden (Zay, Nord, i. T. Rheinau, Industrie). Die Eigenschaften eines Standortes können zusammenfassend in positive und negative Faktoren gegliedert werden. Diese lassen sich wie folgt zusammenfassen: Positive Standortfaktoren: + gute fußläufige Erreichbarkeit von umliegenden Wohngebieten (= Nahversorgungslage) + gute verkehrliche Erreichbarkeit Stadt Rastatt: Nahversorgungsuntersuchung Rastatt; August Vgl. ebenda, Seite 26. Vgl. Angabe der Stadt Rastatt zum

10 + sehr gute Einsehbarkeit vom Hauptverkehrsträger Karlsruher Straße, Richard- Wagner-Ring + Flächenpotenzial zur zeitgemäßen Erweiterung des Marktes vorhanden, allerdings nicht über jetzige Erweiterung hinaus (vgl. negative Standortfaktoren) Negative Standortfaktoren: keine zusätzlichen Entwicklungsflächen. Mittlerweile ist es gelungen, eine Planung für eine zeitgemäße Verkaufsflächenerweiterung des Marktes von aktuell 920 m² auf m² vorzulegen. 7

11 III. Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft Die Abgrenzung des Einzugsgebietes für den Lebensmittelstandort Karlsruher Straße in Rastatt, ist die wichtigste Voraussetzung zur Ermittlung des Einwohnerpotenzials und zur Berechnung der projektrelevanten Kaufkraft. Bei der konkreten Abgrenzung des Einzugsgebietes sind folgende Einflussfaktoren zu berücksichtigen: Lage des Standortes relevante Wettbewerbssituation (vgl. Kap. IV) ausgewählte Zeit- und Distanzwerte des Verbraucherverhaltens (= empirische Erfahrungswerte) zahlreiche GMA-Untersuchungen und Kundenbefragungen in der Region (v.a. auch Nahversorgungsstudie 2009). Unter Berücksichtigung der o. g. Faktoren wird das abgegrenzte Einzugsgebiet wie folgt gefasst 1 (vgl. Karte 2): Zone I: Teile Stadtteil Nord (Stadtviertel Niederwald, Biblis); Teile Stadtteil Mitte (Bahnhof): ca EW Zone II: restlicher Stadtteil Nord: ca EW Zone III: Zay und Industrie (ohne Lochfeld): ca EW Gesamt: ca EW. Insgesamt erschließt sich im Haupteinzugsgebiet ein Bevölkerungspotenzial von ca Personen. Darüber hinaus sind aufgrund der hohen Verkehrswertigkeit auch Kaufkraftzuflüsse von außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes zu erwarten. Diese werden i. F. von sog. Streuumsätzen berücksichtigt. 1 Konservative Abgrenzung: Die Planung der Schlossgalerie sieht die Realisierung eines Lebensmittelvollsortimenters mit bis zu m² VK vor. Des Weiteren steht die Umsetzung eines Nahversorgers für den Stadtteil Rheinau an. Beide Projekte begrenzen das Haupteinzugsgebiet des Anbieters. Dies wurde im vorliegenden Fall berücksichtigt. 8

12 Karte : Wettbewerb Planung Rheinau P Planung Schlossgalerie erstellt mit Regiograph Planung 12; GMA-Bearbeitung

13 Unter Beachtung eines Pro-Kopf-Ausgabewertes von / Jahr für Nahrungs- und Genussmittel, des lokalen leicht unterdurchschnittlichen Kaufkraftniveaus 1 und der aktuellen Einwohnerdaten steht für den untersuchungsrelevanten Markt ein Kaufkraftpotenzial von ca. 22,5 Mio. zur Verfügung (= Food). Dies verteilt sich auf die verschiedenen Zonen des Einzugsgebietes wie folgt: Zone I: ca. 6,7 Mio. Zone II: ca. 3,4 Mio. Zone III: ca. 12,4 Mio.. Zusätzlich generiert der Markt auch eine Kaufkraftbindung im Nonfood-Sektor, wobei dieser Anteil erfahrungsgemäß in der Größenordnung von ca. 10 % liegt. Bereits an dieser Stelle wird deutlich, dass der Markt ganz wesentlich als Nahversorger der Stadt Rastatt selbst fungiert. 1 Die GfK berechnet auf Grundlage der Steuerstatistik die Kaufkraftkennziffer. Sie beträgt sie in der Stadt Rastatt 99,0 (Bundesdurchschnitt = 100,0). 10

14 IV. Wettbewerbssituation Der Wettbewerb für den geplanten Lebensmittelsupermarkt am Standort Karlsruher Straße ist für das Einzugsgebiet wie folgt zu bewerten (vgl. Karte 2): real, Rauentaler Straße, > m² VK; überörtliche dominante Versorgungsbedeutung; nicht integriert Rewe, Richard-Wagner-Ring, ca. 800 m² VK; gute verkehrliche Erreichbarkeit; integriert Denn s Supermarkt, Karlsruher Straße 11; < 800 m² VK; gute verkehrliche Erreichbarkeit; integriert. Außerhalb des Einzugsgebietes ist ergänzend auf folgende Wettbewerber hinzuweisen (vgl. Karte 2): Edeka aktiv-markt Fitterer, Kaiserstraße CAN Supermarkt, Kaiserstraße Edeka Neukauf, Badener Straße Nah & gut Willert, Friedrichring. Darüber hinaus sind diverse Lebensmitteldiscounter über das gesamte Stadtgebiet verteilt. Dabei übernimmt die Firma Aldi mit insgesamt drei Standorten die Marktführung in Rastatt. Des Weiteren ist auf die Planung Schlossgalerie (Lebensmittelsortiment mit bis zu m² VK Nahrungs- und Genussmittel zzgl. ca m² VK Drogerie möglich) und Rheinau (Nahversorger im Bereich Oberwaldstraße) hinzuweisen (vgl. Karte 2). Ergänzend ist auf das Angebot in den Drogeriemärkten dm (Karlsruher Straße) bzw. dm und Müller (beide Kaiserstraße) hinzuweisen. Zusammenfassend ist anzuführen, dass die Stadt Rastatt den Strukturwandel im Lebensmittelhandel nur in Teilen vollzogen hat. Ein nach wie vor großer Anpassungsbedarf besteht u. a. beim Nahversorgungsstandort Edeka, Karlsruher Straße, der stark in die Jahre gekommen ist. Mit der anstehenden Erweiterung wird die Zukunftsfähigkeit für den wichtigen Nahversorgungsbetrieb gesichert. 11

15 V. Mögliche Auswirkungen des Vorhabens 1. Umsatzerwartung und Kaufkraftbewegungen Entscheidend für die Beurteilung möglicher Auswirkungen ist zunächst eine Prognose der Umsatzerwartung des Vorhabens. Hierzu sind primär die spezifischen Standortbedingungen, die Wettbewerbskonstellation usw. heranzuziehen. Zur Plausibilisierung sind zusätzlich betriebliche Kennzahlen zu berücksichtigen (sog. Flächenproduktivitäten). 1 Infolge starker Flächenexpansionen im Lebensmitteleinzelhandel insgesamt ist die Flächenproduktivität insbesondere bei den Lebensmittelsupermärkten tendenziell gesunken. Unstrittig ist, dass die Flächenproduktivität nicht proportional mit der Verkaufsfläche steigt. Die Flächenerweiterung dient v. a. einer verbesserten Warenpräsentation (breitere Gänge, niedrigere Regale usw.) sowie der Verbesserung der Logistik und der Arbeitsabläufe (Verkleinerung der Lagerfläche und entsprechend Nutzung der Verkaufsräume als Lager ). Diese Entwicklung zeichnet sich sowohl bei Supermärkten als auch bei Discountmärkten seit Jahren ab. Für die vorliegende Analyse kann daher bei steigender Verkaufsfläche nicht automatisch von proportional steigenden Umsätzen ausgegangen werden. Für die Modellrechnung sind folgende Prämissen zugrunde zu legen: Für den bestehenden Edeka-Markt in Rastatt wird von einer durchschnittlichen Flächenproduktivität von ausgegangen 2. Für die Erweiterung um 280 m² VK wird i. S. einer worst case-prognose von proportional zur Verkaufsfläche steigenden Umsätzen ausgegangen. Eine Flächenproduktivität von / m² VK wird unterstellt. Aus der angestellten Modellrechnung ist von einem Mehrumsatz in der Größenordnung von ca. 1,2 Mio. ausgehen. Davon entfallen max. 0,2 Mio. auf das Nonfoodsegment. Aus den prognostizierten Umsatzerwartungen im Foodsegment in der Größenordnung von 1,0 Mio. sind folgende Prämissen zur Kaufkraftbewegung abzuleiten: 1 2 Flächenproduktivität = Umsatz in je m² Verkaufsfläche. vgl. Europ. Handelsinstitut, www. handelsdaten.de entspricht den aktuellen Durchschnittswert. 12

16 Der durch die Modernisierung des Anbieters generierte Mehrumsatz in der Größenordnung von ca. 1,0 Mio. p. a. im Foodsegment wird zum ganz überwiegenden Teil im objektrelevanten Einzugsgebiet erzielt. Damit verbleiben mögliche Wirkungen im Stadtgebiet Rastatt selbst. Der größte Umsatzanteil wird in die Umverteilung gegen vorhandene Anbieter von Nahrungs- und Genussmitteln in Rastatt selbst gehen. Bei einem aktuellen lebensmittelrelevanten Umsatz in der Größenordnung von knapp 101 Mio. 1 in Rastatt, wird der Umsatzumverteilungseffekt marginal und rechnerisch nicht mehr nachvollziehbar darstellbar sein. Bei Unterstellung einer vollständigen Umsatzumverteilung des Mehrumsatzes zu Lasten des Bestandes in Rastatt wird eine Umverteilungsquote in der Größenordnung von unter 1 % in Bezug auf den Gesamtbestand ermittelt. Wettbewerbliche bzw. damit möglicherweise entstehende städtebauliche Effekte sind damit auszuschließen. Ergänzend sei angeführt, dass sich im im Nonfoodbereich (z. B. Drogeriewaren, Tiernahrung, Schreibwaren, Zeitschriften, Fotobedarf, Aktionswaren) die Umverteilungswirkungen auf eine Vielzahl von Betrieben verteilen werden. Da es sich um zahlreiche unterschiedliche Warengruppen und Artikel handelt, sind letztlich keine zuverlässigen quantitativen Prognosen möglich. Aufgrund des Sortimentsspektrums werden hauptsächlich systemgleiche Wettbewerber betroffen sein, also v. a. Lebensmittelvollsortimenter. Des Weiteren wird eine Vielzahl von Fachanbietern verschiedener Branchen tangiert, so dass insgesamt für die einzelnen Betriebe nur geringfügige Auswirkungen zu erwarten sind. Systematische Schwächungen der bestehenden Strukturen des Nonfoodeinzelhandels in Rastatt sind nicht zu erwarten. 2. Auswirkungen auf die Versorgungsstrukturen im Untersuchungsraum Für den Standort Edeka ist zunächst anzuführen, dass durch die geplante Erweiterung des Lebensmittelvollsortimenters eine nachhaltige Sicherung und Modernisierung des stark in die Jahre gekommenen Anbieters erfolgen kann. Letztlich bewirkt die Betriebser- 1 Hier inkl. der anstehenden Entwicklungen Schlossgalerie zzgl. Rheinau; vgl. hierzu diverse Untersuchungen Fa. Imakomm bzw. Einzelhandelsanalyse Rastatt zum Hatz-Areal; GMA

17 weiterung eine Sicherung der Nahversorgungsstrukturen in Rastatt. Mögliche negative Auswirkungen auf andere Nahversorgungsbereiche können angeschlossen werden. Letztlich wird mit der anstehenden Erweiterung dem bereits im Rahmen der Nahversorgungskonzeption Rastatt formulierten Ziel der Sicherung des Nahversorgungsstandortes nachgekommen. 14

18 VI. Rechtsrahmen und raumordnerische Bewertung Da es sich bei dem geplanten Vorhaben um ein Einzelhandelsgroßprojekt handelt, sind im Folgenden ebenfalls raumordnerische und landesplanerische Reglungen zu beachten und zu prüfen. Die wesentlichen Rechtsgrundlagen für die räumliche Planung von Einzelhandelsstandorten stellen das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO) dar. Zur Beurteilung von Einzelhandelsgroßprojekten sind ergänzend die landes- und regionalplanerischen Bestimmungen sowie die das Verwaltungshandeln präzisierende Verwaltungsvorschrift des Wirtschaftsministeriums Baden-Württemberg zur Ansiedlung von Einzelhandelsgroßprojekten ( Einzelhandelserlass ) vom 21. Februar 2001 heranzuziehen. Der für diesen Zusammenhang zentrale 11 Abs. 3 BauNVO führt in der Fassung von 1990 für großflächige Einzelhandelsbetriebe aus: 1. Einkaufszentren, 2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, 3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind, sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des 3 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt. Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche m² überschreitet. Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei weniger als m² Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als m² nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und die Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen. Neben den Instrumentarien der BauNVO ist eine Steuerung der Einzelhandelsentwicklung auch durch landesplanerische Überprüfung von Einzelhandelsgroßprojekten vorgesehen. 15

19 Der Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg legt in Bezug auf großflächige Einzelhandelsvorhaben als wesentliche Zielsetzungen fest: Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe für Endverbraucher (Einzelhandelsgroßprojekte) sollen sich in das zentralörtliche Versorgungssystem einfügen; sie dürfen in der Regel nur in Ober-, Mittel- und Unterzentren ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. Die Verkaufsfläche der Einzelhandelsgroßprojekte soll so bemessen sein, dass deren Einzugsbereich den zentralörtlichen Verflechtungsbereich nicht wesentlich überschreitet. Die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich und die Funktionsfähigkeit anderer Zentraler Orte dürfen nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Einzelhandelsgroßprojekte dürfen weder durch ihre Lage und Größe noch durch ihre Folgewirkungen die Funktionsfähigkeit der Stadtund Ortskerne der Standortgemeinde wesentlich beeinträchtigen. Einzelhandelsgroßprojekte sollen vorrangig an städtebaulich integrierten Standorten ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. (Plansätze 3.3.7, und des LEP). Konkret sind für eine verträgliche Weiterentwicklung des Einzelhandels in Rastatt die Prüfkriterien gemäß Einzelhandelserlass Baden-Württemberg zu beachten: 1. Integrationsgebot (der Standort des Vorhabens soll städtebaulich integriert sein) Der Einzelhandelserlass Baden-Württemberg führt aus, dass ein Einzelhandelsgroßprojekt im zentralörtlichen Versorgungskern (Stadt- und Ortskern) errichtet oder erweitert oder diesem in unmittelbarer Nähe zugeordnet werden soll, so dass in der Regel keine Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit dieses Versorgungskerns der Standortgemeinde gegeben ist. Solche Standorte haben deshalb Vorrang vor städtebaulichen Randlagen. (vgl. Nr Einzelhandelserlass Baden-Württemberg). Der Untersuchungsstandort Rastatt, Karlsruher Straße übernimmt wichtige Nahversorgungsfunktionen für den Rastatter Norden. Er ist im Rahmen des Nahversorgungskonzeptes der Stadt Rastatt als Nahversorgungsbereich ausgewiesen. Damit wird dem Integrationsgebot nicht nur ausreichend Rechnung getragen, sondern dieses deutlich unterstrichen. 16

20 2. Kongruenzgebot (das Vorhaben muss sich in das zentralörtliche Versorgungssystem einfügen) Grundsätzlich sind Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe für Endverbraucher (Einzelhandelsgroßprojekte) in das zentralörtliche Versorgungssystem einzufügen. Sie dürfen i. d. R. nur in Ober-, Mittelund Unterzentren ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. (vgl. Nr. 3.2 Einzelhandelserlass Baden-Württemberg). Nach dem Einzelhandelserlass von Baden-Württemberg liegt eine Verletzung des Kongruenzgebots vor, wenn der betriebswirtschaftlich angestrebte Einzugsbereich des Vorhabens den zentralörtlichen Verflechtungsbereich der Standortgemeinde wesentlich überschreitet. Eine wesentliche Überschreitung ist i.d.r. gegeben, wenn mehr als 30 % des Umsatzes aus Räumen außerhalb des Verflechtungsbereiches erzielt werden soll. (vgl Einzelhandelserlass Baden-Württemberg). Der Forderung des Kongruenzgebotes im vorliegenden Fall voll entsprochen: Der Umsatz wird ganz überwiegend und mit einem Anteil von deutlich über 70 % mit Kunden aus dem beschriebenen Rastatter Einzugsgebiet generiert werden. Das Haupteinzugsgebiet verbleibt ausschließlich auf Rastatter Gemarkung. Somit wird der im Kongruenzgebot festgelegte Schwellenwert von 70 % deutlich eingehalten. Der Markt hat bereits heute eine lokale Versorgungsfunktion insbesondere für den Rastatter Norden. 3. Beeinträchtigungsverbot (das Vorhaben darf das städtebauliche Gefüge und die Funktionsfähigkeit des zentralörtlichen Versorgungskerns sowie die verbrauchernahe Versorgung im Einzugsbereich des Vorhabens nicht beeinträchtigen) Gemäß Einzelhandelserlass Baden-Württemberg liegt eine wesentliche Beeinträchtigung des zentralörtlichen Versorgungskerns (Stadt- und Ortskern) der Standortgemeinde oder eine Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit anderer Zentraler Orte sowie der verbrauchernahen Versorgung im Einzugsbereich i. d. R. dann vor, wenn dort auf Grund des Vorhabens und des zu erwartenden Kaufkraftabflusses Geschäftsaufgaben drohen: Anhaltswert für eine derartige Annahme ist ein Umsatzverlust bei zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten von ca. 10 % und bei nicht zentrenrelevanten und nicht nahversorgungsrelevanten Sortimenten von ca. 20 % im vorhabenspezifischen Sortiment (vgl Einzelhandelserlass Baden-Württemberg). 17

21 Die mögliche Umsatzverteilung durch das Erweiterungsprojekt wird die angeführten Schwellenwerte des Beeinträchtigungsverbotes einhalten. Bei einer worst case- Betrachtung (= vollständige Umverteilung des Mehrumsatzes durch die Erweiterung zu Lasten des Bestandes) wird die Umverteilung über alle Rastatter Betriebe hinweg bei max. 1 % liegen. Mögliche städtebauliche Auswirkungen sind marginaler und rechnerisch nicht nachvollziehbar darstellbarer Natur. Zusätzlich ist anzuführen, dass es sich mit dem Untersuchungsstandort um einen integrierten Nahversorgungsstandort handelt, so dass dem Beeinträchtigungsverbot im vorliegenden Fall voll entsprochen wird. 18

22 VII. Zusammenfassung und Fazit Die Diskussion um die anstehende Erweiterung des in die Jahre gekommenen Lebensmittelvollsortimenters am Nahversorgungsstandort Karlsruher Straße, kann bezüglich der Ausgangsdaten folgendermaßen zusammengefasst werden: Aktuell ist die Erweiterung des Edeka-Supermarktes von 920 m² auf m² VK geplant. Damit wird auf eine Sicherung des Standortes durch Modernisierungsmaßnahmen des in die Jahre gekommenen Nahversorgers abgezielt. Der Standort ist integriert und auch im Rahmen des Nahversorgungskonzeptes der Stadt Rastatt als Nahversorgungsstandort ausgewiesen. Dabei dient er aktuell und auch perspektivisch der Versorgung der unmittelbar angrenzenden Wohngebiete, insbesondere des Rastatter Nordens. Aufgrund der verkehrsgünstigen Lage entlang der Karlsruher Straße sind jedoch auch gewisse Zuführeffekte (= Streuumsätze) zu berücksichtigen. Die städtebauliche und raumordnerische Beurteilung orientiert sich an den formalen Kriterien gemäß Einzelhandelserlass Baden-Württemberg bzw. 11 Abs. 3 BauNVO und Regionalplan. Diese Kriterien sind folgendermaßen zu bewerten: Integrationsgebot: Das Integrationsgebot ist erfüllt. Der Standort ist als integrierte Nahversorgungslage auch im Rahmen des vorliegenden Nahversorgungskonzeptes ausgewiesen. Kongruenzgebot: Das Vorhaben versorgt ganz überwiegend die Bewohner der Stadt Rastatt. Aus diesem Bereich stammen über 90 % des Umsatzes. Das Kongruenzgebot ist damit eindeutig erfüllt. Beeinträchtigungsverbot: Auch den Kriterien des Beeinträchtigungsverbotes wird deutlich entsprochen. Mit der vorgesehenen Erweiterung wird der für den Rastatter Norden wichtige Nahversorgungsstandort mittelfristig gesichert. Insofern werden auch die im Rahmen des Nahversorgungskonzeptes formulierten Maßnahmen umgesetzt ( Erweiterung und Standortsicherung des Edeka-Marktes Karlsruher Straße ). Negative Wirkungen zu Lasten anderer Versorgungsbereiche oder gar der Rastatter Innenstadt können ausgeschlossen werden. 19

23 Sonstige negative städtebauliche oder versorgungsstrukturelle Auswirkungen gemäß 11 Abs. 3 BauNVO liegen nicht vor. Ebenso ist nicht erkennbar, dass sich negative verkehrliche oder umweltbezogene Auswirkungen ergeben. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Prüfkriterien lt. Einzelhandelserlass bei dem Vorhaben eingehalten werden. Da es sich bei dem Vorhaben in Rastatt um die Erweiterung und Modernisierung eines Nahversorgungsstandortes mit dafür angemessenen Dimensionierungen handelt (Erweiterung von 920 m² auf m² VK), können keine Wirkungen auf andere Standortbereiche nachgewiesen werden. Das Vorhaben erweist sich als raumordnerisch und städtebaulich verträglich.. 20

24 KARTEN- UND TABELLENVERZEICHNIS Seite Kartenverzeichnis Karte 1: Der Untersuchungsstandort Karlsruher Straße; das Einzugsgebiet 5 Karte 2: Wettbewerb in Rastatt 9 Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Sortimentsangebot von Supermärkten und Lebensmitteldiscountern 3 21