Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Sonderpostenmarktes

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1 Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Sonderpostenmarktes in Sulz a. N. Auftraggeber: Stadt Sulz a. N. Projektleitung: Dipl. Geogr. Gerhard Beck M.Sc. Wirtschaftsgeographie Markus Hertner Ludwigsburg, am Gesellschaft für Marktund Absatzforschung mbh 1

2 Urheberrecht Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß 2 Abs. 2 sowie 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugsweise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auftraggebers unter Angabe der Quelle zulässig. Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Dresden, Hamburg, Köln, München Hohenzollernstraße Ludwigsburg Geschäftsführer: Dr. Stefan Holl Telefon: / Telefax: / E Mail: info@gma.biz Internet: 2

3 Inhaltsverzeichnis Seite I. Grundlagen 5 1. Aufgabenstellung 5 2. Bauplanungsrechtliche Vorgaben 6 II. Definition und Daten des Untersuchungsobjektes 8 1. Definition des Betriebstyp Sonderpostenmarkt 8 2. Der Anbieter PicksRaus 8 3. Daten des Planvorhabens 9 4. Zentrenrelevanz eines Sonderpostenmarktes 10 III. Innenstadt Sulz Städtebauliche Situation Versorgungs und Angebotsstruktur 12 IV. Konzentrationsgebot Makrostandort Sulz am Neckar Bewertung der raumordnerischen Kernregelung / des Konzentrationsgebotes 17 V. Integrationsgebot Mikrostandort Stuttgarter Straße Integrationsgebot Landesplanerische Vorgaben Bewertung des Integrationsgebots 19 VI. Kongruenzgebot Einzugsgebiet des Vorhabens und Bevölkerungspotenzial Kaufkraft im Einzugsgebiet Umsatzprognose für den Sonderpostenmarkt Kongruenzgebot Landes und regionalplanerische Vorgaben Bewertung des Kongruenzgebotes 26 3

4 VII. Bewertung des Beeinträchtigungsverbotes Wettbewerbsstrukturen im Untersuchungsraum Wettbewerbsstrukturen in der Innenstadt von Sulz a. N Wettbewerbsstrukturen außerhalb der historischen Innenstadt von Sulz a. N Wettbewerbssituation im Umland Prognose und Bewertung von Umsatzumverteilungen Umsatzumverteilungen Beeinträchtigungsverbot Rechtliche Vorgaben Bewertung des Beeinträchtigungsverbotes 36 VIII. Zusammenfassung 37 IX. Umsetzung 39 4

5 I. Grundlagen 1. Aufgabenstellung In der Stadt Sulz a. N. ist die Erweiterung des am Standort Stuttgarter Straße 118 befindlichen Sonderpostenmarktes des Betreiber Picks Raus zu prüfen. Der Markt besitzt aktuell eine Verkaufsfläche (=VK) von rd. 650 m², die auf rd m² vergrößert werden soll. Die Erweiterung der Fläche betrifft ausschließlich den unüberdachten Außenbereich, auf dem der Betreiber bereits heute überwiegend Gartenbauartikel anbietet. Eine Erweiterung des bestehenden Verkaufsraums und der dort angebotenen Sortimente ist nicht vorgesehen. Mit einer Verkaufsfläche von dann rd m² wird die Schwelle zur Großflächigkeit überschritten, weshalb im Rahmen der Neuaufstellung des Bebauungsplans die Ausweisung eines Sondergebietes erforderlich wird. Dieser soll eine maximale Verkaufsflächengröße von m² (jew. 800 m² im Innen und Außenbereich) erlauben. Folglich werden die potenziellen Auswirkungen für den Fall der maximalen Flächenausnutzung geprüft. Dazu wird eine städtebauliche Auswirkungsanalyse auf Basis des 11 Abs. 3 BauNVO vorgenommen, welche die wirtschaftlichen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Projektvorhabens aufzeigt. Dabei sind insbesondere die landesplanerischen Bewertungskriterien gemäß LEP Baden Württemberg sowie die regionalplanerischen Vorgaben des Regionalverbands Schwarzwald Baar Heuberg zu berücksichtigen. Vor dem Hintergrund der geschilderten Ausgangslage sind im Rahmen der vorliegenden Auswirkungsanalyse folgende Punkte zu bearbeiten: Städtebauliche Bewertung des Mikrostandortes Beurteilung der gegenwärtigen Einzelhandelsstrukturen in Sulz a. N. und im Umland (Wettbewerbsanalyse) Abgrenzung des Einzugsgebietes für den erweiterten Sonderpostenmarkt und Berechnung dessen Kaufkraftpotenziale Umsatzprognose und Umsatzherkunft Ermittlung der Umsatzumverteilungen im Untersuchungsraum Bewertung der raumordnerischen Beurteilungskriterien gemäß LEP Baden Württemberg bzw. Einzelhandelserlass Baden Württemberg (Konzentrationsgebot, Integrationsgebot, Kongruenzgebot, Beeinträchtigungsverbot). Zur Erarbeitung der vorliegenden Auswirkungsanalyse wurde im August 2017 eine intensive Begehung des Standortes sowie sonstiger Einzelhandelslagen vorgenommen. Weiterhin wurde auf Informationen von MB Research (Kaufkraftkennziffer) sowie auf aktuelle Bevölkerungsdaten aus der amtlichen Statistik und EHI Handelsdaten zurückgegriffen. 5

6 2. Bauplanungsrechtliche Vorgaben Für die Beurteilung der Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelsbetrieben ist 11 Abs. 3 BauNVO zu beachten. Die Regelung führt in ihrer aktuellen Fassung aus: 1 1. Einkaufszentren, 2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, 3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind, sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des 3 des Bundes Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt. Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche m² überschreitet. Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei weniger als m² Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als m² nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und die Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen. Ob ein Vorhaben als Einzelhandelsgroßprojekt einzustufen ist, hat in einer zweistufigen Prüfung getrennt voneinander zu erfolgen: 1. Handelt es sich bei dem Vorhaben um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb bzw. wird die Großflächigkeit des Vorhabens erfüllt, was i. d. R. bei einer Überschreitung der Verkaufsfläche von 800 m² der Fall sein wird Die im 11 Abs. 3 BauNVO beschriebenen Auswirkungen müssen zu erwarten sein, was regelmäßig ab einer Geschossfläche von m² anzunehmen ist (= Regelvermutung). 1 Baunutzungsverordnung (BauNVO), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom / Vgl. BVerwG Urteil vom 24. November 2005, 4 C In diesem Urteil hat das BVerwG die Grenze der Großflächigkeit von 700 auf 800 m² erhöht. Großflächig im Sinne des 11 Abs. 3, Satz 1, Nr. 2 BauNVO sind demnach diejenigen Betriebe, die eine Verkaufsfläche von 800 m² überschreiten. Zur Verkaufsfläche zählen, der Kassenvorraum (einschließlich eines Bereichs zum Einpacken der Waren und zur Entsorgung von Verpackungsmaterialien) und ein evtl. vorhandener Windfang. Ebenfalls der Verkaufsfläche zuzurechnen sind die Bedienbereiche (z. B. Fleisch / Wursttheke). 6

7 Die Regelvermutung ist jedoch gem. 11 Abs. 3, Satz 4 BauNVO widerlegbar. Der Nachweis kann im Zuge einer Einzelfallprüfung erbracht werden, wenn im konkreten Einzelfall keine Auswirkungen im Sinne des 11 Abs. 3, Satz 3 BauNVO zu erwarten sind. Mit Bezug auf die im 11 Abs. 3 BauNVO beschriebenen Auswirkungen sind dabei insbesondere die Gliederung und Größe der Gemeinde und ihre Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und des Warenangebot des Betriebes zu berücksichtigen. 7

8 II. Definition und Daten des Untersuchungsobjektes 1. Definition des Betriebstyp Sonderpostenmarkt Sonderpostenmärkte stellen eine besondere Form des Einzelhandels dar, so dass eine allgemeingültige Definition des Betriebstyps in der Handelswissenschaft nicht vorliegt. Bei den Sonderpostengeschäften handelt es sich ursprünglich um eine Transaktionsform aus dem zwischenbetrieblichen Handel. Weit verbreitet ist der Zwischenhandel mit Konsumgütern zeitlich begrenzter (z. B. saisonaler) Nachfrage, speziell bei Oberbekleidung, Schuhe und Accessoires. Als spezielle Form hat sich in den vergangenen Jahren der Sonderpostenmarkt oder Restpostemarkt entwickelt. Dies hat seine Gründe nicht nur in dem Wunsch der Händler und Hersteller neue Absatzwege für Überproduktionen, Retouren usw. zu erschließen, sondern auch im gestiegenen Preisbewusstsein breiter Bevölkerungsschichten. Zu den Zielgruppen gehören aber nicht nur preisorientierte Billigkäufer sondern auch Schnäppchenjäger und sog. Smart Shopper, die überall dort einkaufen, wo es preisgünstige Gelegenheiten gibt. Ein Restposten oder Sonderposten Fachmarkt ist als discountorientierter Fachmarkt einzustufen, der nicht an speziellen Warengruppen oder Bedarfsbereichen ausgerichtet ist, sondern Waren aller Art für eine spezielle Zielgruppe anbietet. Das Sortiment lässt sich in der Regel nicht eingrenzen, es ist zwischen den einzelnen Anbietern lediglich eine Unterscheidung über den Preis (z.b. 1 Euro Shops) möglich. Namhafte Vertreter des Betriebstyps Sonderpostenmarkt sind Mäc Geiz, T Di, Kodi, Pfennigpfeiffer oder Thomas Philipps. Die Verkaufsflächengrößen variieren stark und liegen i. d. R. zwischen 300 und m². 2. Der Anbieter PicksRaus Die Fa. PicksRaus mit Sitz in Holzgerlingen betreibt Stand August 2017 insgesamt 36 Märkte in Baden Württemberg, Bayern, Hessen und Rheinland Pfalz. Die einzelnen Märkte werden dabei von selbstständigen Unternehmern im Franchiseverfahren geführt. Der Anbieter Picks Raus ist dem Typus Sonderpostenmarkt zuzuordnen. Er unterscheidet sich gegenüber vergleichbaren Anbietern darin, dass neben ständig wechselnden Warengruppen auch ein festes Sortiment besteht, dieses aber einen Verkaufsflächenanteil von 5 10 % nicht überschreitet. Zusätzlich dazu werden für den Anbieter kurzfristig verfügbare Restposten, z.b. durch Verpackungsumstellungen seitens der Hersteller oder Lagerräumungen anderer Einzelhandelsbetriebe, angeboten. Entsprechend lässt sich das Sortiment des Anbieters PicksRaus keiner konkreten Hauptwarengruppe zuordnen. 8

9 3. Daten des Planvorhabens Für das Grundstück an der Stuttgarter Straße ist die Ausweisung eines Sondergebiets Sonderpostenmarkt geplant, dieses ist entsprechend des Namens für einen Sonderpostenmarkt (hier der bereits am Standort bestehende Anbieter PicksRaus) gedacht. Als zulässige Verkaufsfläche sind max. 800 m² (Innenbereich), zuzüglich weiterer max. 800 m² Außenverkaufsfläche vorgesehen. Aktuell betreibt der Anbieter PicksRaus seinen Sonderpostenmarkt mit einer Verkaufsfläche von rd m², die aus einen Verkaufsraum von rd. 634 m² und einen unüberdachten Außenbereich von weiteren rd. 800 m² besteht. Im Innenbereich werden, wie für einen Sonderpostenmarkt typisch, wechselnde Sortimente angeboten. Die außenliegende Verkaufsfläche wird aktuell für den Verkauf von Pflanzen und Gartenbedarf genutzt. Im vorderen Teil seitlich des Gebäudes (siehe Außenbereich I und II) werden überwiegend Pflanzen, Dekorationsartikel und Gartenmöbel angeboten. Im rückwertigen Bereich dagegen Pflege und Düngemittel sowie Erden und Pflanzkübel. Für einen Sonderpostenmarkt typisch wechselt das Sortiment auch im Außenbereich regelmäßig. So ist davon auszugehen, dass lediglich saisonal (Frühjahr Sommer) Pflanzen und Pflege bzw. Düngemittel angeboten werden. Da der Bereich nicht witterungsgeschützt ist, können die entsprechenden Sortimente ansonsten nicht angeboten werden. Foto 1: PicksRaus Außenbereich I Foto 2: PicksRaus Außenbereich II Foto 3: PicksRaus Außenbereich III Foto 4: PicksRaus Außenbereich IV GMA Aufnahmen

10 Abbildung 1: Lageplan des Sonderpostenmarktes Quelle: Pure Planning GmbH und Stadt Sulz am Neckar, GMA Bearbeitung Zentrenrelevanz eines Sonderpostenmarktes Aufgrund des vielfältigen und ständig wechselnden Sortiments ist die Einordnung eines Sonderpostenmarktes nicht ohne weiteres möglich. Die gängige Definition der Zentren bzw. Innenstadtrelevanz anhand des Sortiments ist nicht zielführend, da sich dieses regelmäßig verändert und sowohl zentrenrelevante als auch nicht zentrenrelevante Warengruppen beinhaltet (siehe Kap. II.3). Eine Definition auf dieser Grundlage wäre demnach lediglich eine Momentaufnahme. Entsprechend ist es sinnvoller zur Beurteilung der Zentrenrelevanz weitere Kriterien heranzuziehen. Dazu zählen die Flächenansprüche der Betriebsform Sonderpostenmarkt, die Attraktivität für innerstädtische Lagen, die Bedeutung als Frequenzbringer oder mögliche Synergieeffekte zu anderen Betrieben der Innenstadt. Diese Kriterien können unter dem Oberbegriff der die städtebaulichen Qualitäten bzw. Anforderungen an eine funktionsfähige und attraktive Innenstadt zusammengefasst werden. Innenstädte zeichnen sich gerade in kleineren Städten und Gemeinden mit Blick auf den Einzelhandel durch einen differenzierten Branchenmix und die Existenz qualitativ hochwertiger Fachgeschäfte aus. Diese Geschäfte setzen neben der Qualität der angebotenen Waren auf eine individuelle Kundenansprache und eine hohe Beratungsleistung u.a. durch geschultes Personal. 10

11 Ein Sonderpostenmarkt erfüllt diese Kriterien nicht. Beratungs oder Serviceleistungen werden nicht angeboten. Da Sonderpostenmärkte zudem im Vergleich zu Fachgeschäften überwiegend Waren aus dem untersten Preissegment anbieten, stehen diese nicht in einem direkten Wettbewerb zu Fachgeschäften. Sie verfolgen vielmehr eine Kundenansprache, die sich an preisbewusste Kunden richtet (siehe Kap. II.1). Damit konkurrieren die Märkte vornehmlich mit ähnlichen Anbietern und den Randsortimentsabteilungen von Möbelhäusern und Baumärkten, die ähnliche Produkte in ähnlichen Preisklassen anbieten (oder z. B. mit den Aktionswaren bei Lebensmitteldiscountern). In der Praxis zeigt sich, dass Sonderpostenmärkte in Innenstädten oder zentralen Versorgungsbereichen häufig erst auftreten, wenn diese strukturelle Schwächen aufweisen. Sie treten vielfach als Nachfolgenutzung von Immobilien bzw. Ladengeschäften auf, aus denen andere (höherwertige) Anbieter ausgezogen sind. Aufgrund des Geschäftsmodells sind lediglich geringe Gewinnspannen möglich, so dass in der Regel stark frequentierte und damit teure Einzelhandelslagen gemieden werden. Folglich befinden sich Sonderpostenmärkte in funktionierenden Zentrenbereichen überwiegend in sogenannten B oder C Lagen, also Einzelhandelsbereichen, die von Kunden weniger stark frequentiert werden. Die Gründe dafür können vielfältig sein (mangelnde Aufenthaltsqualität, Fehlen attraktiver Einzelhandelsangebote etc.). Dort bilden sie häufig einen Standortverbund mit weiteren Billiganbietern, v.a. Textil und Dienstleistungsbetrieben mit geringer Kundenfrequenz. Entsprechend besitzt ein Sonderpostenmarkt keine Relevanz als Frequenzbringer oder Magnetbetrieb. Auch Synergieeffekte, von denen andere Betriebe profitieren könnten, treten nicht auf. Aufgrund dieser Eigenschaften werden Sonderpostenmärkte folgerichtig als Indikator für innerstädtische trading down Effekte eingeordnet. Mit Blick auf die Funktionsfähigkeit und Aufrechterhaltung der Attraktivität von Innenstädten sollte eine Ansiedlung entsprechender Billiganbieter in zentralen Standortlagen vermieden und alternative Nutzungen angestrebt werden. Gerade in kleineren Städten steht der stationäre Einzelhandel ohnehin durch sich verändernde Kundenansprüche und den Onlinehandel unter erhöhtem Druck. Folglich sind Sonderpostenmärkte unabhängig von den angebotenen Sortimenten aufgrund ihres Betriebstyps in der Innenstadt nicht erwünscht. Der Betriebstyp Sonderpostenmarkt steht daher im Widerspruch zur üblichen Klassifizierung von zentrenrelevanten bzw. nicht zentrenrelevanten Sortimenten. Zentrenrelevante Sortimente werden regelmäßig so definiert, dass sie die Attraktivität der Innenstadt fördern. Genau dies tut ein Sonderpostenmarkt i. d. R. jedoch nicht. Er ist vielmehr ein Zeichen von Abwertung in der Innenstadt. Insgesamt kann ein Sonderpostenmarkt somit nicht nach den klassischen Regeln in zentrenrelevante bzw. nicht zentrenrelevante Sortimente aufgeteilt werden. 11

12 III. Innenstadt Sulz 1. Städtebauliche Situation Städtebaulich ist die Innenstadt von Sulz in zwei Kernbereiche zu teilen. Einerseits die Altstadt um den Marktplatz südlich des Neckars und die sog. Vorstadt nördlich des Flusses. Begrenzt wird die Innenstadt durch die nördlich und südlich ansteigenden Flanken des Neckartals. Wobei die Vorstadt nach Norden durch die Bundesstraße B 14 und die Bahnlinie begrenzt wird. Nach Westen und Osten schleißt sich die Talbebauung an die Innenstadt an (u.a. Gewerbegebiet Neckarwiesen und Wohnbebauung). Von besonderer Bedeutung für die städtebauliche Situation der Innenstadt war der Bau bzw. die Fertigstellung der Umgehungsstraße, die zu einer erheblichen verkehrlichen Entlastung geführt hat. Seitdem ist in der Innenstadt, gerade im Bereich um den Marktplatz eine Aufwertung erkennbar. Beide Bereiche sind kleinteilig gegliedert, dabei ist gerade die historische Altstadt um den Marktplatz besonders dicht bebaut. Dies wirkt sich unmittelbar auf die Versorgungs und Angebotsstruktur aus (siehe Kap. III.1), da innerhalb dieses Bereichs baulich keine großflächigen Einzelhandelsbetriebe möglich sind. 2. Versorgungs und Angebotsstruktur Wie zuvor beschrieben ist die Versorgungs und Angebotsstruktur im Einzelhandel in der Innenstadt auf kleinflächige inhabergeführte Fachgeschäfte begrenzt. Wie in vergleichbaren Städten ist in den vergangenen Jahren ein Rückgang dieser Geschäfte zu verzeichnen. Davon sind vor allem Randlagen wie die Sonnen oder Brühlstraße sowie der Bereich um die Obere Hauptstraße betroffen, so dass sich der Einzelhandel auf den Kernbereich um den Marktplatz und die Untere Hauptstraße konzentriert. Dort finden sich als wesentliche Angebote/Anbieter: Caspar Lederwaren (Lederwaren, Koffer, Taschen), Untere Hauptstraße Moden Eck (Damenbekleidung), Untere Hauptstraße Optik Essel und Optik Rumpel (Optiker, Uhren, Schmuck), Untere Hauptstraße Blumen Schwarzwälder (Schnittblumen, Floristik), Sonnenstraße Buchlese (Bücher), Marktplatz Stiehle Sport Bike Service (Sportartikel, Bekleidung, Fahrräder) Stiehle Tisch Küche Deko (Haushaltswaren) 12

13 Sämtliche dieser inhabergeführten Fachgeschäfte zeichnen sich durch eine individuelle Kundenansprache und hohe Beratungsleistung aus. Die angebotenen Waren sind entweder aus eigener Herstellung (Blumen Schwarzwälder) oder von Markenherstellern. Das Angebot richtet sich an Kunden, die Wert auf Service und eine hohe Produktqualität legen. Damit unterscheiden sich das Warenangebot und die Betriebstypen in der Innenstadt von Sulz a. N. grundlegend vom Sonderpostenmarkt an der Stuttgarter Straße. Neben den angeführten Einzelhandelsbetrieben ist in der Innenstadt von Sulz a. N. eine Vielzahl von Gastronomiebetrieben vorhanden. Zudem finden sich gerade im Bereich der Unteren und Oberen Hauptstraße Dienstleistungsbetriebe. Da es sich um die Kernstadt von Sulz a. N. handelt sind ferner diverse öffentliche Einrichtungen in der Innenstadt ansässig. Es zeigt sich, dass eine funktionale Trennung der Angebotsstruktur zwischen der historischen Innenstadt und den sog. Ergänzungsgebieten (siehe Kap. IV. 1.) besteht. Während in der Innenstadt hochwertige Fachgeschäfte und Lebensmittelhandwerksbetriebe vorhanden sind, haben sich um diese herum größere Lebensmittelanbieter und Fachgeschäfte, überwiegend jedoch aus dem Niedrigpreissegment angesiedelt. Unmittelbare Wechselwirkungen bestehen zwischen den Standorten nicht. 13

14 IV. Konzentrationsgebot 1. Makrostandort Sulz am Neckar Die Stadt Sulz a. N. im Landkreis Rottweil ist gemäß Regionalverband Schwarzwald Baar Heuberg als Unterzentrum ausgewiesen und zählt gegenwärtig rd Einwohner. 3 Die nächstgelegenen zentralen Orte sind das direkt angrenzende Unterzentrum Oberndorf und die beiden Kleinzentren Dornhan und Empfingen. Die nächsten Mittelzentren sind die nördlich im Landkreis Freudenstadt gelegene Stadt Horb am Neckar (ca. 20 km) und in südlicher Richtung die Kreisstadt Rottweil (ca. 30 km). Siedlungsstrukturell gliedert sich die Stadt in die Kernstadt Sulz und weitere neun Ortsteile 4, die zum Teil deutlich von der Kernstadt abgesetzt sind. Dies liegt u.a. an der topographischen Lage der Stadt. Während die Kernstadt im Tal beidseitig des Neckars liegt, befinden sich die Ortsteile überwiegend oberhalb dieser auf den Höhenlagen oder in den Tälern der Neckarzuflüsse Mühlbach und Glatt. Die Bevölkerungsentwicklung in den vergangenen zehn Jahren verlief in Sulz a. N. leicht negativ. Es ist ein Einwohnerrückgang von 4,3 % zu verzeichnen. Damit verlief die Entwicklung geringfügig schlechter als im gesamten Landkreis Rottweil, der jedoch ebenfalls ein Minus von 3,0 % aufweist. Mit Ausnahme der Stadt Schramberg mit einem deutlichen Bevölkerungszuwachs (+ 14,1 %) haben auch die umliegenden zentralen Orte Einwohner eingebüßt. Perspektivisch wird seitens des Landes Baden Württemberg von einer weiteren Abnahme der Bevölkerung um 2,8 % bis zum Jahr 2030 ausgegangen. Für den Landkreis wird von einer ähnlichen Quote ausgegangen ( 2,5 %) 5. Tabelle 1: Bevölkerungsentwicklung Sulz a. N. im regionalen Vergleich Einwohner Veränderung abs. rel. in % Sulz am Neckar ,3 Horb ,5 Oberndorf am Neckar ,2 Schramberg ,1 Rottweil ,0 Landkreis Rottweil ,3 Quelle: Statistisches Landesamt Baden Württemberg, Stand: Statistisches Landesamt Baden Württemberg, Stand: 12/2015. Bergfelden, Dürrenmettstetten, Fischingen, Glatt, Holzhausen, Hopfau, Mühlheim, Renfrizhausen, Sigmarswangen. Statistisches Landesamt Baden Württemberg, Bevölkerungsvorausrechnung bis 2030 mit Wanderungen. 14

15 Verkehrlich ist die Stadt Sulz a. N. überregional durch die Bundesstraße B 14 sowie die Autobahn A 81 sehr gut angebunden. An den öffentlichen Nahverkehr ist die Stadt über den Bahnhof angeschlossen. Von dort verkehren Regionalbahnen in Richtung Bodensee und Stuttgart. Zudem besteht über die beiden Verkehrsverbünde Rottweil (VVR) und Neckar Alb Donau (NALDO) Anschluss an die umliegenden Gemeinden. Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort Sulz a. N. betrug 2015 rd Personen. Mit rd. 325 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten je EW fällt der Beschäftigtenbesatz im Vergleich zum Landkreis Rottweil (387 soz. pflichtige Beschäftigte) leicht unterdurchschnittlich aus. Der Pendlersaldo der Stadt ist mit rd. 527 Auspendlern ebenfalls negativ. Ein Grund dafür ist u.a. die gute verkehrliche Erreichbarkeit zwischen den nächstgelegenen Mittelzentren die bedingt, dass viele Arbeitnehmer dorthin pendeln. Im Vergleichszeitraum von 2005 bis 2015 hat sich die Beschäftigtenzahl vor Ort sehr positiv entwickelt. So ist eine Zunahme um rd. ein Viertel zu verzeichnen (+ 25,3 %). Damit liegt Sulz a. N. sogar oberhalb der Werte des Landkreises Rottweil, der sich mit einer Zunahme von rd. 14,3 % ebenfalls deutlich positiv entwickelt hat. Der Einzelhandelsbesatz in Sulz a. N. konzentriert sich im Wesentlichen auf die Kernstadt. Den Stadtteilen kommt keine Handelsfunktion zu. Dort bestehen so vorhanden lediglich vereinzelte kleinflächige Betriebe. In der Kernstadt ist auf folgende wesentliche Einzelhandelslagen hinzuweisen 6 : Innenstadt: Die Innenstadt ist zusammen mit dem Bereich Neckarwiesen als zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen. Sie erstreckt sich beidseitig des Neckars entlang der Achse Marktplatz Untere Hauptstraße Bahnhofstraße. Der Einzelhandelsbesatz ist überwiegend kleinteilig und von inhabergeführten Geschäften sowie Gastronomieangeboten geprägt (siehe Kap. III) Innerstädtische Ergänzungsgebiete: Es handelt sich dabei um die Lagen südwestlich und nordöstlich der Innenstadt. Der südwestliche Bereich wird durch ein kleines Fachmarktzentrum geprägt, während sich der nordöstliche Bereich um die Straße Neckarwiesen in den vergangenen Jahren zum Fachmarktstandort entwickelt hat. Neben großflächigen Lebensmittelanbietern sind dort die Bekleidungs bzw. Schuhgeschäfte AWG und Deichmann angesiedelt. Zudem befindet sich dort ein dm Drogeriemarkt. Beide Lagen sind als zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen, wobei es sich beim nördlichen innerstädtischen Ergänzungsgebiet um eine Fachmarktlage handelt. 6 Fortschreibung Einzelhandelskonzept Stadt Sulz a. N. 2009, LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH 15

16 Auswirkungsanalyse Erweiterung Sonderpostenmarkt Sulz a. N. Karte 1: Lage von Sulz a.n. und zentralörtliche Struktur im Untersuchungsraum Legende Oberzentrum Mittelzentrum Unterzentrum Kleinzentrum erstellt mit RegioGraph Planung; GMA Bearbeitung

17 2. Bewertung der raumordnerischen Kernregelung / des Konzentrationsgebotes Zunächst ist in einem ersten Schritt zu bewerten, ob der Standort Sulz a. N. unter landes und regionalplanerischen Gesichtspunkten zur Ansiedlung bzw. Erweiterung großflächiger Einzelhandelsbetriebe geeignet ist. Hierfür ist die sog. raumordnerische Kernregelung / Konzentrationsgebot zu prüfen. Maßgeblich hierfür ist Ziel des Landesentwicklungsplanes 2002 Baden Württemberg: (Z) Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe für Endverbraucher (Einzelhandelsgroßprojekte) sollen sich in das zentralörtliche Versorgungssystem einfügen; sie dürfen in der Regel nur in Ober, Mittel und Unterzentren ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. Hiervon abweichend kommen auch Standorte in Kleinzentren und Gemeinden ohne zentralörtliche Funktion in Betracht, wenn dies nach den raumstrukturellen Gegebenheiten zur Sicherung der Grundversorgung geboten ist oder diese in Verdichtungsräumen liegen und mit Siedlungsbereichen benachbarter Ober, Mittel oder Unterzentren zusammengewachsen sind. Auch im Regionalplan Schwarzwald Baar Heuberg 7 und im Einzelhandelserlass Baden Württemberg 8 wird die o. g. Regelung aufgegriffen. Die Stadt Sulz a. N. ist im Regionalplan als Unterzentrum ausgewiesen. Als solches sind in Sulz a. N. großflächige Einzelhandelsvorhaben zulässig. Das Konzentrationsgebot wird damit erfüllt. 7 8 Regionalplan Schwarzwald Baar Heuberg 2003 Einzelhandelserlass Baden Württemberg, Kapitel 3.2 Raumordnerische Kernregelung 17

18 V. Integrationsgebot 1. Mikrostandort Stuttgarter Straße Der Standort des Sonderpostenmarktes befindet sich am nördlichen Siedlungsrand der Kernstadt von Sulz a. N. direkt an der Stuttgarter Straße bzw. B 14. Das Areal liegt eingebettet zwischen der Bundesstraße im Norden und der Bahnlinie direkt südlich. Aufgrund der exponierten Lage direkt an der Straße und am Ortsteingang ist eine gute Sichtbarkeit und Werbewirksamkeit gegeben. Das Standortumfeld wird neben den genannten Verkehrswegen durch das jenseits der Bahnlinie befindliche Gewerbegebiet Neckarwiesen geprägt, wobei keine direkte Verbindung zu diesem besteht. Nördlich der Stuttgarter Straße befinden sich ein Betrieb aus dem KFZ Bereich sowie einzelne freistehende Wohngebäude hinter denen sich bewaldete Hangflächen anschließen. Während sich in östlicher Richtung ein Lagergebäude der Fa. Wieland befindet, hinter dem das Siedlungsgebiet endet und sich Freiflächen anschließen, haben sich in ca. 750 m Entfernung in Richtung Innenstadt mehrere großflächige Einzelhandelsbetriebe angesiedelt (Aldi, Edeka). Diese liegen jedoch im Gewerbegebiet Neckarwiesen und sind über die neu angelegte Umgehungsstraße (Rottweiler Straße) erreichbar. Aufgrund der dezentralen Gewerbegebietslage, fehlender Fußwegen und der trennenden Funktion der Bahnlinie besteht kein fußläufiges Einzugsgebiet des Sonderpostenmarktes, der jedoch aufgrund seines Betriebstyps ohnehin autokundenorientiert ist. Foto 5: Eingangsbereich PicksRaus Foto 6: Zufahrt von der B 14 Foto 7: Parkplatz PicksRaus Foto 8: Standortumfeld Ost GMA Aufnahmen

19 Die verkehrliche Erschließung des Standortes erfolgt direkt über die Stuttgarter Straße bzw. B 14 von der zwei Zu /Abfahrten bestehen. Dabei dient die westlich des Marktes befindliche Zufahrt lediglich der Anlieferung. Die Kundenzufahrt liegt zusammen mit ca. 70 Stellplätzen östlich des Verkaufsgebäudes. Eine Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) besteht nicht. Zusammenfassend betrachtet ist festzuhalten, dass sich der Standort in dezentraler Gewerbegebietslage ohne fußläufiges Einzugsgebiet befindet. 2. Integrationsgebot Landesplanerische Vorgaben Das Integrationsgebot gemäß Einzelhandelserlass Baden Württemberg ist auf Ziel LEP Baden Württemberg zurückzuführen: [...] Einzelhandelsgroßprojekte sollen vorrangig an städtebaulich integrierten Standorten ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. [...]. Der Einzelhandelserlass Baden Württemberg führt unter weiter aus, dass ein Einzelhandelsgroßprojekt im zentralörtlichen Versorgungskern (Stadt und Ortskern) errichtet oder erweitert oder diesem in unmittelbarer Nähe zugeordnet werden soll, so dass in der Regel keine Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit dieses Versorgungskerns der Standortgemeinde gegeben ist. [...] Solche Standorte haben deshalb Vorrang vor städtebaulichen Randlagen [...]. 3. Bewertung des Integrationsgebots Basierend auf der Bewertung des Standortes sowie den landes und regionalplanerischen Vorgaben kann das Integrationsgebot gemäß Einzelhandelserlass Baden Württemberg wie folgt bewertet werden: Der Standort des PicksRaus Sonderpostenmarkts liegt am nordöstlichen Rand der Kernstadt von Sulz a. N. in solitärer Lage zwischen der Bahnlinie und der Bundesstraße B 14. Aufgrund der Lage besteht kein direkter Anschluss an die Wohnbebauung. Dennoch ist der Standort unter Berücksichtigung der Siedlungsstruktur der Stadt Sulz a. N. aus allen Ortsteilen und dem Nahbereich verkehrlich gut zu erreichen. Bei der Bewertung der Standortlage ist darauf hinzuweisen, dass es sich einerseits um einen seit Jahren bestehenden Betrieb handelt und zudem in der städtebaulich kleinteiligen Innenstadt von Sulz a. N. keine geeigneten Alternativflächen für einen Markt dieser Größe existieren. 19

20 Auf der Verkaufsfläche des Außenbereichs werden mit Ausnahme einzelner Pflanzen, deren Angebot stark saisonal geprägt ist, lediglich Gartenbauartikel (Erden, Dünger, Pflanzkübel), Gartenmöbel und Dekorationsgegenstände angeboten. Diese gelten als nicht zentrenrelevant. Entscheidend für die Bewertung des Integrationsgebots ist jedoch der Umstand, dass es sich, wie in Kap. II erläutert, bei einem Sonderpostenmarkt aufgrund des Betriebstyps ungeachtet der angebotenen Sortimente nicht um einen zentrenschädigenden Betrieb handelt. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass es sich bei dem Sonderpostenmarkt an der Stuttgarter Straße zwar um einen dezentralen, städtebaulich nicht integrierten Standort handelt, das Integrationsgebot aber dennoch einhalten wird. Der Grund dafür ist, dass es sich bei dem Sonderpostenmarkt nicht um einen zentrenrelevanten Betrieb handelt. Wie in Kapitel II.4 ausgeführt, ist es vor dem Hintergrund des Erhalts bzw. der Förderung attraktiver Einzelhandelslagen und damit einer lebendigen Innenstadt zielführend Sonderpostenmärkte von innerstädtischen Lagen fernzuhalten. Zudem handelt es sich bei dem Sonderpostenmarkt um einen seit vielen Jahren bestehenden Betrieb, durch dessen Erweiterung die Rahmenbedingungen nicht verändert werden, da die Außenfläche faktisch bereits heute besteht und nur saisonal genutzt wird. Folglich ist mit keinen negativen Auswirkungen auf die Funktionsfähigkeit des zentralen Versorgungsbereichs zu rechnen. Gemäß Regionalplan Schwarzwald Baar Heuberg liegt der Standort des Sonderpostenmarktes an einem Standort für nicht zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte (Plansatz 2.7.2). Ein großflächiger nicht zentrenrelevanter Einzelhandelsbetrieb ist somit grundsätzlich zulässig. Daraus ergibt sich folgende Bewertung: Die beantragte Erweiterungsfläche (Außenverkaufsfläche) darf lediglich mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten genutzt werden. Die Erweiterungsfläche entspricht somit unstrittig den Vorgaben des Regionalplans. Die Bestandsfläche (Innenverkaufsfläche des Sonderpostenmarktes) genießt grundsätzlich Bestandsschutz. Hierfür liegt auch eine rechtskräftige Baugenehmigung vor (gemäß Baugenehmigung ist hier ein Verbrauchermarkt zulässig). Wie eingangs herausgearbeitet wurde, kann der Sonderpostenmarkt in Sulz a. N. nicht als zentrenrelevant eingestuft werden. Eine theoretische Ansiedlung in der Innenstadt von Sulz a. N. käme einer Abwertung der Innenstadt gleich. Insgesamt handelt es sich somit um ein nicht zentrenrelevantes Vorhaben. Damit wird das Integrationsgebot gemäß Regionalplan Schwarzwald Baar Heuberg eingehalten. 20

21 Auswirkungsanalyse Erweiterung Sonderpostenmarkt Sulz a.n. Karte 2: Mikrostandort Stuttgarter Straße Legende Innenstadt / ZVB S Innerstädtisches Ergänzungsgebiet überw. Wohnen überw. Gewerbe Unterführung Bahnhof / ZOB Holzhausen erstellt mit RegioGraph Planung; GMA Bearbeitung

22 VI. Kongruenzgebot Für die Prüfung des Kongruenzgebotes sind zunächst eine Abgrenzung und Zonierung des erschließbaren Einzugsgebietes und die Ermittlung des in diesem Gebiet vorhandenen Bevölkerungs und Kaufkraftpotenzials vorzunehmen. Basierend darauf erfolgt eine Umsatzprognose, die in der Folge eine Abschätzung der Herkunft des Umsatzes und damit eine Bewertung des Kongruenzgebotes ermöglicht. 1. Einzugsgebiet des Vorhabens und Bevölkerungspotenzial Der Abgrenzung des voraussichtlichen Einzugsgebietes für den Sonderpostenmarkt kommt wesentliche Bedeutung bei der Beurteilung des Vorhabens zu. So bildet das ermittelte Einzugsgebiet die Grundlage für alle späteren Berechnungen zur Ermittlung des Bevölkerungs und Kaufkraftpotenzials sowie des Vorhabenumsatzes bzw. der Umsatzherkunft. Als Einzugsgebiet wird in dieser Untersuchung ein Bereich verstanden, innerhalb dessen mit regelmäßigen, dauerhaften und ausgeprägten Einkaufsbeziehungen an den Planstandort gerechnet werden kann. Das Einzugsgebiet lässt sich darüber hinaus weiterhin nach Zonen untergliedern und strukturieren, aus denen eine gleichmäßige Kundeneinkaufsorientierungen an den Planstandort zu erwarten ist. Mit zunehmender Entfernung bzw. schlechterer Erreichbarkeit des Standortes ist dabei i. d. R. von einer Abnahme der Kundenbindung an den Standort auszugehen. Durch die Zonierung des Einzugsgebiets wird diesem Umstand Rechnung getragen. Zur Abgrenzung und Zonierung des Einzugsgebietes werden in vorliegender Untersuchung folgende Kriterien herangezogen: wesentliche Strukturdaten und Rahmenbedingungen im Untersuchungsraum (z. B. Topografie, Siedlungsstruktur, Pendlerbeziehungen, Wirtschaftsstruktur) verkehrliche Erreichbarkeit des Standortes auf Basis von Fahrzeitisochronen Betreiber, Dimensionierung und Sortimentsstruktur des Vorhabens Wettbewerbssituation und Einkaufsalternativen in Sulz a. N. und den umliegenden Städten und Gemeinden (vgl. Kapitel VII) Ergebnisse aus anderen GMA Untersuchungen in Sulz a. N. und der Region (u. a. Oberndorf a.n., Schramberg). Unter Berücksichtigung der o. g. Faktoren lässt sich für den PicksRaus Sonderpostenmarkt am Standort Stuttgarter Straße folgendes Einzugsgebiet abgrenzen: 22

23 Zone I: Sulz a. N. (inkl. Stadtteile) Einwohner Zone II: Vöhringen Einwohner Einzugsgebiet gesamt: Einwohner 9 Das durch den Sonderpostenmarkt zu erschließende Einzugsgebiet beschränkt sich im Wesentlichen auf die Stadt Sulz a. N. und die dem Mittelbereich zugeordnete Gemeinde Vöhringen. Aufgrund der Lage des Standortes direkt an der B 14 ist darüber hinaus mit einem gewissen Streukundenanteil von außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes zu rechnen. Diese Kundenzuführeffekte an den Standort werden im Rahmen von Streukundenanteilen abgebildet. Eine weitere Ausdehnung des Einzugsgebietes ist aufgrund der topographischen Situation in der Region und der damit verbundenen Wegzeiten unwahrscheinlich. Zudem besteht im nördlich angrenzenden Mittelzentrum Horb a.n. mit dem Sonderpostenmarkt Thomas Phillips ein vergleichbarer Anbieter. Es ist nicht damit zu rechnen, dass über die im Rahmen der Streukundenanteile berücksichtigten Kundenzuführeffekte hinaus Einkaufsbeziehungen bestehen. 2. Kaufkraft im Einzugsgebiet Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sowie eigenen Berechnungen beträgt die ladeneinzelhandelsrelevante Kaufkraft einschließlich der Ausgaben im Lebensmittelhandwerk in Deutschland pro Kopf der Wohnbevölkerung ca Der Betriebstyp Sonderpostenmarkt verfügt über ein regelmäßig wechselndes Sortiment ohne klaren Schwerpunkt. Entsprechen ist als Ausgangswert der Kaufkraftberechnung grundsätzlich die gesamte ladeneinzelhandelsrelevante Kaufkraft heranzuziehen. Bei der Kaufkraftberechnung für das Einzugsgebiet ist zudem das lokale Kaufkraftniveau zu beachten. Gemäß aktueller Kennziffer von MB Research liegt das Kaufkraftniveau in Sulz a. N. mit auf einem leicht überdurchschnittlichem Niveau (100,0 = Bundesdurchschnitt). 11 Für das Einzugsgebiet beläuft sich das sortimentsübergreifende Kaufkraftpotenzial für damit auf ca. 93,3 Mio.. Davon entfallen auf Zone I: Sulz am Neckar ca. 69,1 Mio. Zone II: Vöhringen ca. 24,2 Mio. 9 Quelle: Statistisches Landesamt Baden Württemberg, Stand: Ohne Kaufkraftanteil verschreibungspflichtiger Medikamente bei Apotheken. 11 Quelle: MB Research Das Kaufkraftniveau wird auf der Basis der amtlichen Steuerstatistik berechnet. In der Stadt Sulz am Neckar liegt der Kaufkraftkoeffizient bei 102,6 und in der Gemeinde Vöhringen bei 100,9. 23

24 Auswirkungsanalyse Erweiterung Sonderpostenmarkt Sulz a.n. Karte 3: Einzugsgebiet des Sonderpostenmarktes Legende Zone I Zone II Vöhringen erstellt mit RegioGraph Planung; GMA Bearbeitung

25 3. Umsatzprognose für den Sonderpostenmarkt Zur Berechnung der voraussichtlichen Umsatzerwartung des Vorhabens wird das Marktanteilkonzept verwendet. Dieses in der Handelswissenschaft weit verbreitete und anerkannte Modell bestimmt das zu erwartende Umsatzvolumen eines Einzelhandelsbetriebes anhand der erzielbaren Marktanteile mit Kunden in den einzelnen Zonen des Einzugsgebietes. 12 Somit beschreibt das Modell, in welchem Ausmaß das Vorhaben in der Lage ist, einen Teil des vorhandenen Kaufkraftvolumens im projektrelevanten Sortimentsbereich an sich zu binden. Neben der Berechnung der zu erwartenden Gesamtumsatzleistung eines Vorhabens lässt sich anhand des Marktanteilkonzepts ebenfalls die perspektivische Umsatzherkunft des Vorhabens ableiten. Diese ergibt sich aus der Relation zwischen den in den jeweiligen Zonen des Einzugsgebiets generierten Umsätzen und dem Gesamtumsatz des Vorhabens. Hingegen lässt das Marktanteilkonzept keine direkten Rückschlüsse auf die durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzumlenkungen zu. So gibt das Marktanteilkonzept keine Auskunft darüber, wo die durch das Vorhaben generierten Umsätze bisher gebunden sind und wie sich diese nach dem Markteintritt des Vorhabens neu verteilen werden. Die Ermittlung der Umsatzumlenkungen für das Vorhaben wird in Kapitel VII. ausführlich behandelt. Folgende Umsatzprognose lässt sich demnach für den Sonderpostenmarkt mit ca m² VK anhand des Marktanteilkonzepts ermitteln: 13 Tabelle 2: Umsatzprognose anhand des Marktanteilkonzeptes (Sonderpostenmarkt mit ca m² VK) Kaufkraft in Mio. Marktanteil in % Umsatz in Mio. Umsatzherkunft in % Zone I 69,1 2 1,4 74 Zone II 24, ,3 15 Summe Einzugsgebiet 93,3 1,8 1,7 89 Streuumsätze 0,2 11 Insgesamt 1,9 100 Quelle: GMA Berechnungen 2017 (ca. Werte, Rundungsdifferenzen möglich) Somit lässt sich für den erweiterten Sonderpostenmarkt mit ca m² VK eine Gesamtumsatzleistung von ca. 1,9 Mio. ermitteln. Davon werden ca. 1,4 Mio. direkt in der Stadt Sulz a. N. und weitere 0,3 in der Gemeinde Vöhringen erwirtschaftet. Zusätzlich werden ca. 0,2 Mio. durch Streukunden erwirtschaftet In die Ermittlung der Marktanteile fließen zahlreiche Faktoren ein. U. a. sind dies die Rahmenbedingungen am Vorhabenstandort, die verkehrliche Erreichbarkeit, die Wettbewerbssituation im selben Marktsegment sowie Kopplungs und Agglomerationseffekte, die im vorliegenden Fall jedoch nicht vorhanden sind. Rechenvorgang: Kaufkraft der Wohnbevölkerung x Marktanteil = Umsatz des Vorhabens. 25

26 Mit einer Flächenproduktivität von rd / m² VK wird eine für einen Sonderpostenmarkt leicht unterdurchschnittliche Flächenproduktivität erreicht. 14 In diesem Zusammenhang ist allerdings auf die sehr heterogene Betriebsstruktur von Sonderpostenmärkte hinzuweisen. Mit Verkaufsflächengrößen zwischen 300 und m² und regelmäßig wechselnden Sortimenten bestehen große Unterschiede zwischen einzelnen Betrieben. Gesichert ist jedoch, dass die Flächenproduktivität mit steigender Flächengröße sinkt und im Vergleich zu anderen Handelsunternehmen gering ist. Entsprechend ist die angenommene Flächenproduktivität im Sinne einer worstcase betrachtung zu sehen. 4. Kongruenzgebot Landes und regionalplanerische Vorgaben Das Kongruenzgebot bedeutet zunächst, dass Einzelhandelsgroßprojekte sich in das zentralörtliche System einfügen müssen. Dabei ist die raumordnerische Kernregelung (vgl. Kapitel IV.2) zu beachten. Darüber hinaus soll die Verkaufsfläche des Einzelhandelsgroßprojektes so bemessen sein, dass deren Einzugsgebiet den zentralörtlichen Verflechtungsbereich nicht wesentlich überschreitet (vgl. LEP BW Ziel und ). Konkretisiert wurden diese Vorgaben durch die Regelung im Einzelhandelserlass Baden Württemberg (vgl. Pkt ): Eine Verletzung des Kongruenzgebots liegt vor, wenn der betriebswirtschaftlich angestrebte Einzugsbereich des Vorhabens den zentralörtlichen Verflechtungsbereich der Standortgemeinde wesentlich überschreitet. Eine wesentliche Überschreitung ist i.d.r. gegeben, wenn mehr als 30 % des Umsatzes aus Räumen außerhalb des Verflechtungsbereiches erzielt werden soll. Die Verflechtungsbereiche sind auf Ebene der Landesplanung für die Mittel und Oberzentren in Baden Württemberg als sog. Mittelbereiche definiert (vgl. LEP BW, 2.5). Eine weitere Ausformung erfahren diese darüber hinaus durch die Regionalplanung. Für das Unterzentrum Sulz a. N. ist gemäß Regionalplan Schwarzwald Baar Heuberg der Verflechtungsbereich auf das Stadtgebiet und die Gemeinde Vöhringen beschränkt. 5. Bewertung des Kongruenzgebotes Basierend auf der aus der Umsatzprognose ableitbaren Umsatzherkunft sowie den landes und regionalplanerischen Vorgaben lässt sich das Kongruenzgebot gemäß Einzelhandelserlass Baden Württemberg wie folgt bewerten: 14 BBE Struktur und Marktdaten im Einzelhandel 2013; Die durchschnittliche Flächenproduktivität liegt zwischen und pro m² Verkaufsfläche 26

27 Das Einzugsgebiet beschränkt sich im Wesentlichen auf die Stadt Sulz a. N. und die dem Mittelbereich zugeordnete Gemeinde Vöhringen. Aufgrund der guten verkehrlichen Erreichbarkeit des Standortes ist mit Zuflüssen durch Streukunden zu rechnen. Basierend auf der aus der Umsatzprognose ableitbaren Umsatzherkunft sowie den landesplanerischen Vorgaben ist festzuhalten, dass ca. 89 % des durch das Vorhaben generierten Umsatzes aus dem Nahbereich von Sulz a. N. stammen. Weitere ca. 11 % stammen von Streukunden von außerhalb des Gemeinde bzw. Einzugsgebietes. Zusammenfassend ist damit festzuhalten, dass die Vorgaben des Kongruenzgebots durch das Vorhaben eingehalten werden. Es stammen ca. 89 % des Umsatzes aus der Stadt Sulz a. N. und der Gemeinde Vöhringen. Der im Einzelhandelserlass Baden Württemberg genannte Schwellenwert wird damit bei weitem eingehalten. 27

28 VII. Bewertung des Beeinträchtigungsverbotes Für die Prüfung des Beeinträchtigungsverbotes ist zunächst die Angebots und Wettbewerbssituation für das Planvorhaben im Einzugsgebiet bzw. im Umland darzustellen und zu bewerten. Ausgehend davon lassen sich die durch das Vorhaben entsprechend des Bebauungsplans Sonderpostenmarkt mit 800 m² Verkaufsfläche im Innenbereich und 800 m² im Außenbereich zu erwartenden wettbewerblichen bzw. prüfungsrelevanten städtebaulichen Auswirkungen ermitteln. 1. Wettbewerbsstrukturen im Untersuchungsraum Zur Bewertung der Wettbewerbssituation in Sulz a. N. und im Umland wurde von der GMA im August 2017 eine Erhebung der projektrelevanten Einzelhandelsbetriebe durchgeführt. Als Wettbewerber für PicksRaus Sonderpostenmarkt gelten grundsätzlich alle Ladengeschäfte, in denen Warengruppen angeboten werden, die in einem Sonderpostenmarkt geführt werden. Damit sind aufgrund des wechselnden und vielfältigen Sortiments grundsätzlich alle Einzelhandelsbetriebe in Sulz a. N. als Wettbewerber zu identifizieren. Wie in Kapitel II.1 ausgeführt treten jedoch vor allem Betriebe mit ähnlicher Angebots und Preisstruktur als wesentliche Wettbewerber auf. Folglich sind Betriebe des qualitativ hochwertigen Facheinzelhandels grundsätzlich nicht als relevante Wettbewerber zu betrachten. In Sulz a. N. sind neben dem Sonderpostenmarkt in der Stuttgarter Straße keine weiteren Sonderpostenmärkte oder 1 Euro Shops vorhanden. Auch größere Möbelhäuser oder Baumärkte, deren Randsortiment Überschneidungen mit dem des PicksRaus Marktes haben könnte bestehen nicht. Entsprechend gilt es potenzielle Beeinträchtigungen von Fachgeschäften und märkten zu prüfen. Dabei wird zwischen der historischen Innenstadt und den um den Altstadtkern herum angesiedelten Fach und Lebensmittelmärkten unterschieden. 1.1 Wettbewerbsstrukturen in der Innenstadt von Sulz a. N. Der Einzelhandel in der historischen Innenstadt von Sulz a. N. beschränkt sich neben Lebensmittelhandwerksbetrieben auf spezialisierte Fachgeschäfte (vgl. Kap. III). Diese stehen aufgrund der Unterschiede in der Qualität des Angebots und der Serviceleistungen zwar in keinem direkten Wettbewerb zum Sonderpostenmarkt an der Stuttgart Straße, werden dennoch auf negative Auswirkungen hin untersucht. Bei den Anbietern handelt es sich um: Stiehle Sport Bike Service, Marktplatz, ca. 320 m² Verkaufsfläche, Verkaufsfläche gliedert sich in einen Bereich für Sportartikel (überwiegend Bekleidung) und einen für Fahrräder und Fahrradzubehör, hochwertiges Sortiment, moderner Marktauftritt. Moden Eck, Untere Hauptstraße, ca. 210 m² Verkaufsfläche, Fachgeschäft für hochwertige Damenbekleidung, moderner Marktauftritt. 28

29 Stiehle Tisch Küche Deko, Marktplatz, ca. 160 m² Verkaufsfläche, Haushaltswaren und Heimtextilien sowie Dekorationsartikel, sehr hochwertiges Sortiment, moderner Marktauftritt. Caspar Lederwaren, Untere Hauptstraße, ca. 150 m² Verkaufsfläche, Fachgeschäft für Lederwaren, Koffer, Taschen, hochwertiges Sortiment, veralteter Marktauftritt. Buchlese, Marktplatz, ca. 120 m² Verkaufsfläche, Buchladen, zusätzlich auf einem kleinen Bereich noch Geschenkartikel und Zeitschriften, hohe Beratungsleistung, moderner Marktauftritt. Blumen Schwarzwälder, Sonnenstraße, ca. 100 m² Verkaufsfläche, Fachgeschäft für Floristik in der Innenstadt, Angebot überwiegend im Bereich Schnittblumen, starke Dienstleistungsorientierung (Events, Grabpflege), moderner Marktauftritt. Optik Essel, Untere Hauptstraße, ca. 80 m² Verkaufsfläche, Optiker, zusätzlich noch Uhren und Schmuck sowie Hörakustik, moderner Marktauftritt. Fröhlich Bademoden, Brühlstraße, ca. 80 m² Verkaufsfläche, Bekleidungsfachgeschäft mit Schwerpunkt auf Badebekleidung und Unterwäsche, bedingt zeitgemäßer Marktauftritt. Optik Rumpel, Untere Hauptstraße, ca. 70 m² Verkaufsfläche, Optiker, zusätzlich noch Uhren und Schmuck, moderner Marktauftritt. Schuh Höffner, Brühlstraße, ca. 40 m² Verkaufsfläche, Schuhgeschäft, veralteter Marktauftritt. Sämtliche gelisteten Betriebe befinden sich innerhalb der historischen Innenstadt von Sulz a. N. Daneben bestehen weitere Betriebe, die zwar unter städtebaulichen Gesichtspunkten nicht mehr in der Altstadt liegen, aber gemäß Regionalplan jedoch ebenfalls zum Vorranggebiet für zentrenrelevanten großflächigen Einzelhandel zählen. Dies sind: Euronics Hauser, Holzhauser Straße, ca. 820 m² Verkaufsfläche, Elektronikfachmarkt, Sortiment umfasst neben Unterhaltungselektronik auch Haushaltsgeräte und Informationstechnologie, hohe Beratungsleistung. Elsässer Farben und Lacke, Bahnhofstraße, ca. 300 m² Verkaufsfläche, Fachmarkt für den Innenausbau, Bodenbeläge, Tapeten, Farben, hochwertiges Sortiment mit hoher Beratungsleistung und Dienstleistungsorientierung, moderner Marktauftritt. NKD, Salinestraße, ca. 260 m² Verkaufsfläche, Bekleidungsfachmarkt aus dem unteren Preissegment, solitäre Hinterhoflage und eingeschränkt leistungsfähiges Erscheinungsbild. 29

30 Botanikzentrum Bippus, Uferstraße, ca. 200 m² Verkaufsfläche, Fachgeschäft für Pflanzen und Gartengestaltung in der sog. Vorstadt, Angebot neben Schnittblumen v.a. auf dem Bereich Zimmer und Gartenpflanzen, ebenfalls hohe Dienstleistungsorientierung, individueller Marktauftritt durch die verwinkelte Anlage. Profumo, Freudenstädter Straße, ca. 60 m2 Verkaufsfläche, Parfümerie und Pflegeprodukte, zeitgemäßes Erscheinungsbild Petri Heil Angelsport, Allmandgässle, ca. 50 m² Verkaufsfläche, spezialisiertes Fischereifachgeschäft, zeitgemäßer Marktauftritt Die gelisteten Betriebe erzielen derzeit einen Umsatz in der Größenordnung von ca Mio.. Daneben bestehen im zentralen Versorgungsbereich von Sulz a. N. weitere Betriebe u.a. Apotheken, Lebensmittelhandwerksbetriebe oder ein Sanitätshaus, die aufgrund ihrer spezialisierten Sortimente keinerlei Überschneidungen mit einem Sonderpostenmarkt haben. 1.2 Wettbewerbsstrukturen außerhalb der historischen Innenstadt von Sulz a. N. Neben den angeführten innerstädtischen Fachgeschäften bestehen in sog. Ergänzungsbereichen diverse großflächige Lebensmittelmärkte und Fachmärkte. Gerade zwischen den Randsortimenten der Lebensmittelmärkte und dem Sonderpostenmarkt kann es zu Überschneidungen und damit wettbewerblichen Auswirkungen kommen. Bei den Anbietern handelt es sich um: Lidl, Stuttgarter Straße, ca m² Verkaufsfläche, Lebensmitteldiscounter Verbundstandort Bahnhofstraße Edeka, Bahnhofstraße, ca m² Verkaufsfläche, Lebensmittelmarkt Aldi, Bahnhofstraße, ca. 850 m² Verkaufsfläche, Lebensmitteldiscounter AWG, Bahnhofstraße, ca. 850 m² Verkaufsfläche, Bekleidungsfachmarkt dm Drogeriemarkt, Bahnhofstraße, ca. 600 m² Verkaufsfläche, Drogeriefachmarkt Takko, Bahnhofstraße, ca. 350 m² Verkaufsfläche, Bekleidungsfachmarkt Deichmann, Bahnhofstraße, ca. 350 m² Verkaufsfläche, Schuhfachmarkt Verbundstandort Malmsheimer Straße Norma, Malmsheimer Straße, ca. 850 m² Verkaufsfläche, Lebensmitteldiscounter Bio Mammut, Malmsheimer Straße, ca. 500 m² Verkaufsfläche, Bio Lebensmittelmarkt KiK, Malmsheimer Straße, ca. 480 m² Verkaufsfläche, Bekleidungsfachmarkt Quick Schuh, Malmsheimer Straße, ca. 280 m² Verkaufsfläche, Schuhfachmarkt 30

31 Auswirkungsanalyse Erweiterung Sonderpostenmarkt Sulz a.n. Karte 4: Wettbewerbssituation in der Innenstadt von Sulz a.n. Legende Innenstadt / ZVB 1 Stiehle Sport Bike Service Moden Eck Stiehle Tisch Küche Deko 4 Caspar Lederwaren 5 Buchlese Blumen Schwarzwälder Optik Essel Fröhlich Bademoden Optik Rumpel Schuh Höffner Euronics Hauser NKD 13 Botanikzentrum Bippus 14 Profumo 15 Petri Heil Angelsport erstellt mit RegioGraph Planung; GMA Bearbeitung

32 Auswirkungsanalyse Erweiterung Sonderpostenmarkt Sulz a.n. Karte 5: Wettbewerbssituation außerhalb der Innenstadt von Sulz a.n. Legende Innenstadt / ZVB erstellt mit RegioGraph Planung; GMA Bearbeitung