Dipl. Geogr. Franziska Haase. Dresden, am Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh

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1 Auftraggeber: Regie Bauträgergesellschaft mbh Projektleitung: Dr. Eddy Donat Dipl. Geogr. Franziska Haase Dresden, am Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh 1

2 Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß 2 Abs. 2 sowie 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugs weise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auf traggebers unter Angabe der Quelle zulässig. Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Dresden, Hamburg, Köln, München Königsbrücker Straße Dresden Geschäftsführer: Dr. Stefan Holl Telefon: 0351 / Telefax: 0351 / E Mail: info@gma.biz Internet: 2

3 Seite 1. Ausgangslage und Vorhabenbeschreibung 5 2. Baurechtliche Vorgaben 7 3. Marktentwicklung im Lebensmitteleinzelhandel Definition der Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel Sortimentsstruktur im Lebensmitteleinzelhandel Makrostandort Blankenfelde Mahlow Bewertung des Konzentrationsgebotes Mikrostandort Mittelstraße Lage des Planstandortes und Umfeldnutzungen Integrationsgebot landesplanerische Vorgaben Bewertung des Integrationsgebotes Einzugsgebiet des Vorhabens und Bevölkerungspotenzial Kaufkraft im Einzugsgebiet Umsatzprognose für die geplanten Einzelhandelsnutzungen Kongruenzgebot landesplanerische Vorgaben Bewertung des Kongruenzgebotes Angebotssituation im Einzugsgebiet Zentrale Versorgungsbereiche im Einzugsgebiet Angebotssituation außerhalb des Einzugsgebietes Umsatzumverteilungen / Wettbewerbliche Wirkungen Methodik 33 3

4 4.2 Umsatzumverteilungen Wettbewerbliche und städtebauliche Wirkungen Beeinträchtigungsverbot landesplanerische Vorgaben Bewertung des raumordnerischen Beeinträchtigungsverbotes 36 4

5 1. Ausgangslage und Vorhabenbeschreibung Im Juli 2016 erhielt die GMA, Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh, von der Regie Bauträgergesellschaft mbh den Auftrag zur Erstellung einer Auswirkungsanalyse bezüglich der geplanten Ansiedlung eines Rewe Marktes in Blankenfelde Mahlow, OT Dahlewitz. Der Markt soll eine Verkaufsfläche von ca m² umfassen und ist damit als großflächiges Einzelhandels vorhaben nach 11 Abs. 3 BauNVO zu klassifizieren. Für das Plangrundstück liegt nach Angaben des Auftraggebers noch kein rechtsverbindlicher Bebauungsplan vor, jedoch befindet sich der B Plan Entwurf bereits in der frühzeitigen Bürgerbeteiligung. Im Gutachten werden mögliche wettbewerbliche und städtebauliche Effekte des Vorhabens un tersucht. Im Vordergrund stehen dabei die Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche im Untersuchungsraum. Aufgrund der Großflächigkeit sind bei einer Beurteilung die landesplaneri schen Regelungen gemäß LEP B B zu berücksichtigen. Vor dem Hintergrund der geschilderten Ausgangslage sind in der vorliegenden Auswirkungs analyse folgende Punkte zu bearbeiten: Darstellung als Rechtsrahmens Darstellung des Makrostandortes / städtebauliche Bewertung des Mikrostandortes Berechnung des sortimentsspezifischen Kaufkraftpotenzials für den Lebensmittelein zelhandel Wettbewerbsanalyse im Untersuchungsraum Umsatzprognose und Umsatzherkunft Ermittlung der Umsatzumverteilungen im Untersuchungsraum Bewertung der raumordnerischen Beurteilungskriterien gemäß LEP Berlin Branden burg 2009 und Einzelhandelserlass Brandenburg Konzentrationsgebot Integrationsgebot Kongruenzgebot raumordnerisches Beeinträchtigungsverbot. 5

6 Quelle: Regie Bauträgergesellschaft mbh 6

7 Zur Erarbeitung und Aktualisierung der vorliegenden Auswirkungsanalyse wurden im August 2016 eine Begehung des Standortes sowie sonstiger Einzelhandelslagen und eine Erhebung des projektrelevanten Einzelhandels vorgenommen. Weiterhin wurde auf Informationen von MB Re search (Kaufkraftkennziffer) sowie auf aktuelle Bevölkerungsdaten aus der amtlichen Statistik so wie EHI Handelsdaten zurückgegriffen. 2. Baurechtliche Vorgaben Für die Beurteilung der Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelsbetrieben ist 11 Abs. 3 BauNVO zu beachten. Die Regelung führt in ihrer aktuellen Fassung aus 1 : 1. Einkaufszentren, 2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, 3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzel handelsbetrieben vergleichbar sind, sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des 3 des Bundes Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts und Landschaftsbild und auf den Na turhaushalt. Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche m² überschreitet. Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswir kungen bereits bei weniger als m² Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als m² nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und die Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölke rung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen. Ob ein Vorhaben als Einzelhandelsgroßprojekt einzustufen ist, hat in einer zweistufigen Prüfung getrennt voneinander zu erfolgen: 1 Baunutzungsverordnung (BauNVO), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom /

8 1. Handelt es sich bei dem Vorhaben um einen großflächigen Einzelhandelsbe trieb bzw. wird die Großflächigkeit des Vorhabens erfüllt, was i. d. R. bei einer Überschreitung der Verkaufsfläche von 800 m² der Fall sein wird Die im 11 Abs. 3 BauNVO beschriebenen Auswirkungen müssen zu erwarten sein, was regelmäßig ab einer Geschossfläche von m² anzunehmen ist (= Regelvermutung). Die Regelvermutung ist jedoch gem. 11 Abs. 3, Satz 4 BauNVO widerlegbar. Der Nachweis kann im Zuge einer Einzelfallprüfung erbracht werden, wenn im konkreten Einzelfall keine Auswirkun gen im Sinne des 11 Abs. 3, Satz 3 BauNVO zu erwarten sind. Mit Bezug auf die im 11 Abs. 3 BauNVO beschriebenen Auswirkungen sind dabei insbesondere die Gliederung und Größe der Gemeinde und ihre Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und des Warenangebot des Betriebes zu berücksichtigen. In Rückgriff auf den Bericht der Arbeitsgruppe Strukturwandel im Lebensmitteleinzelhandel und 11 Abs. 3 BauNVO vom stellt das Bundesverwaltungsgericht in seinem Urteil vom 24. November 2004 fest 3 : Ob die Vermutung widerlegt werden kann, hängt maßgeblich davon ab, welche Wa ren angeboten werden, auf welchen Einzugsbereich der Betrieb angelegt ist und in welchem Umfang zusätzlicher Verkehr hervorgerufen wird. Entscheidend ist, ob der Betrieb über den Nahbereich hinauswirkt und dadurch, dass er unter Gefährdung funk tionsgerecht gewachsener städtebaulicher Strukturen weiträumig Kaufkraft abzieht, auch in weiter entfernten Wohngebieten die Gefahr herauf beschwört, dass Geschäfte schließen, auf die insbesondere nicht motorisierte Bevölkerungsgruppen angewiesen sind. [] Dabei kann allerdings die jeweilige Siedlungsstruktur nicht außer Betracht bleiben. Je größer die Gemeinde oder der Ortsteil ist, in dem der Einzelhandelsbetrieb angesiedelt werden soll, desto eher ist die Annahme gerechtfertigt, dass sich die po tenziellen negativen städtebaulichen Folgen relativieren. Für den Bereich des Lebens mitteleinzelhandels ist die Arbeitsgruppe Strukturwandel im Einzelhandel und 11 Abs. 3 BauNVO zu dem Ergebnis gelangt, dass es insbesondere auf die Größe der Ge meinde / des Ortsteil, auf die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevöl kerung und das Warenangebot des Betriebs ankommt. Bei der gebotenen Einzelfall prüfung könne es an negativen Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung und dem Verkehr insbesondere dann fehlen, wenn der Non Food Anteil weniger als 10 v.h. der Verkaufsfläche beträgt und der Standort verbrauchernah und hinsichtlich des in duzierten Verkehrsaufkommens verträglich sowie städtebaulich integriert ist. [] 2 3 Vgl. BVerwG Urteil vom 24. November 2005, 4 C In diesem Urteil hat das BVerwG die Grenze der Großflächigkeit von 700 auf 800 m² erhöht. Großflächig im Sinne des 11 Abs. 3, Satz 1, Nr. 2 BauNVO sind demnach diejenigen Betriebe, die eine Verkaufsfläche von 800 m² überschreiten. Zur Verkaufsfläche zählen, der Kassenvorraum (einschließlich eines Bereichs zum Einpacken der Waren und zur Entsorgung von Verpackungsmaterialien) und ein evtl. vorhandener Windfang. Ebenfalls der Verkaufsfläche zuzurech nen sind die Bedienbereiche (z. B. Fleisch / Wursttheke). Vgl. BVerwG Urteil vom 24. November 2005, 4 C 10.04, Rd. Nr

9 Bei der Widerlegung der Regelvermutung muss demnach eine differenzierende Betrachtungs weise erfolgen, die insbesondere das spezielle Warenangebot der zu überprüfenden Einzelhan delsbetriebe in Betracht zieht sowie den Aspekt der verbrauchernahen Versorgung, d. h. also zu prüfen hat, ob es sich um einen integrierten Standort handelt Marktentwicklung im Lebensmitteleinzelhandel Die Dynamik in der Branche ist nach wie vor ungebrochen. So optimieren derzeit nahezu alle we sentlichen Betreiber des Lebensmitteleinzelhandels ihre Standortnetze. Hiermit verbunden ist häufig auch eine Flächenausweitung der einzelnen Betriebe bzw. Standorte, da aufgrund der stei genden Anforderung an die Warenpräsentation, die interne Logistik sowie den demographischen Wandel, die Flächeninanspruchnahme zunimmt. Ebenso hat der Umsatz mit Nahrungs und Genussmitteln sowie Waren der Gesundheit und Kör perpflege, also den typischen nahversorgungsrelevanten Sortimenten, in den vergangenen Jah ren eine Steigerung erfahren wurde mit diesen Warenbereichen insgesamt ein Umsatz von 216,8 Mrd. erzielt, was einem Anteil am Einzelhandel von insgesamt etwa 48,2 % entspricht 5. Den Anteil am Einzelhandelsumsatz insgesamt konnte der Lebensmitteleinzelhandel dabei in den vergangenen Jahren leicht steigern. Hierin kommt auch der zunehmende Wunsch der Kunden nach qualitätsvolleren Lebensmitteln zum Ausdruck. Ein weiterer Entwicklungstrend der Branche, der ebenfalls seit Jahren zu beobachten ist, ist die starke Konzentration im Lebensmitteleinzelhandel. So schrumpft nach wie vor die Anzahl der Be triebe des Lebensmitteleinzelhandels, während andererseits die vier größten Unternehmen der Branche 85 % des Marktanteils auf sich vereinen 6. Bei den Discountern scheint der lang anhal tende Wachstumstrend gebrochen. Seit 2012 hat die Zahl der Discounter abgenommen, wäh rend sich die Zahl der Supermärkte noch erhöht hat Vgl. Kuschnerus, Ulrich: Der standortgerechte Einzelhandel, Bonn 2007, S. 53. Vgl. EHI handelsdaten aktuell 2014, S. 79. Quelle: Bundeskartellamt Bundeskartellamt besorgt über Konzentration im Lebensmittelhandel, Ge spräch des Präsidenten des Bundeskartellamtes mit der dpa am

10 Abbildung 1: Entwicklung der Marktanteile im Lebensmitteleinzelhandel Quelle: EHI Europäisches Handelsinstitut: Handelsdaten aktuell Definition der Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel Im Einzelhandel wird nach unterschiedliche Betriebstypen differenziert. Die Ausdifferenzierung ist dabei für den Lebensmitteleinzelhandel verfeinert worden. Als Kriterien für die Differenzie rung nach Betriebstypen wird dabei neben der Verkaufsfläche v. a. auch die Sortimentsstruktur und hier insbesondere der Anteil an sog. Nonfood Waren herangezogen. Die Definitionen für Betriebstypen liegen seitens mehrerer Institutionen und Institute vor. Die Definition, auf die in vorliegender Untersuchung zurückgegriffen wird, ist die des EHI Retail Insti tute, welche im Einzelnen folgende Definitionen beinhaltet 7 : Kleines Lebensmittelgeschäft Ein kleines Lebensmittelgeschäft ist ein Einzelhandelsgeschäft mit weniger als 400 m² Verkaufsfläche, das ein begrenztes Lebensmittel und Nonfood I Sortiment 8 anbietet. Lebensmitteldiscounter Ein Lebensmitteldiscounter ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer üblichen Verkaufs fläche unter m², das ausschließlich in Selbstbedienung ein begrenztes, auf um schlagstarke Artikel konzentriertes Lebensmittelangebot und Nonfood I Sortiment 1 so wie ein regelmäßig wechselndes Aktionsangebot mit Schwerpunkt Nonfood II 9 führt Vgl. EHI handelsdaten aktuell 2014, S Drogerieartikel, Wasch, Putz und Reinigungsmittel sowie Tiernahrung. Ge und Verbrauchsgüter des kurz, mittel und langfristigen Bedarfs wie Textilien, Schuhe, Gartenbedarf, Unterhaltungselektronik, Elektrogroßgeräte, Bücher und Presseartikel usw. 10

11 Supermarkt/Lebensmittelvollsortimenter Ein Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen 400 m² und m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I Artikel 1 führt und einen geringen Verkaufsflächen Anteil an Nonfood II 2 aufweist. Großer Supermarkt Ein großer Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen m² und m², das ein Lebensmittelvollsortiment sowie Nonfood I 1 und Non food II Artikel 2 führt. SB Warenhaus Ein SB Warenhaus ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche von mindes tens m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I Artikel 1 sowie ein um fangreiches Nonfood II Angebot 2 führt. Gemäß der zuvor dargestellten Definitionen ist der geplante Rewe Markt als Supermarkt zu de finieren. 3.2 Sortimentsstruktur im Lebensmitteleinzelhandel Die Betriebstypen unterscheiden sich in erster Linie hinsichtlich ihrer Sortimentsstruktur. Dies wird v. a. quantitativ durch die Zahl der geführten Artikel deutlich. Während ein Supermarkt im Mittel ca Artikel offeriert, bieten Große Supermärkte im Durchschnitt gut das Doppelte an Produkten an. Lebensmitteldiscounter halten dagegen im Schnitt lediglich ca Artikel vor (vgl. Tabelle 1). Tabelle 1: Hauptwarengruppen Sortimentsangebot von Lebensmitteldiscountern und Supermärkten Discountmarkt (durchschnittlich 745 m² VK) Supermarkt (durchschnittlich 960 m² VK) Durchschnittliche Artikelanzahl Großer Supermarkt (durchschnittlich m² VK) absolut in % absolut in % absolut in % Food Nonfood I Nonfood II Nonfood insgesamt Einzelhandel insgesamt Quelle: EHI Köln, Sortimentsbreitenerhebung. In: Handelsdaten aktuell

12 Bei allen drei Betriebstypen liegt das Schwergewicht auf Waren des kurzfristigen Bedarfs. Auch wenn beim Lebensmitteldiscounter ca. 25 % der Artikel dem Nonfoodbereich zuzuordnen sind (davon ca. 13 % dem Nonfood I bzw. 12 % dem Nonfood II Sortiment), liegt der Umsatzschwer punkt doch eindeutig im Food Bereich (ca %). 10 Der durchschnittliche Umsatzanteil für das Nonfood II Sortiment liegt nur bei 7,6 % für den Betriebstyp Lebensmitteldiscounter und bei 6,7 % für den Betriebstyp Supermarkt Der Umsatzanteil von Lebensmittelvollsortimentern im Lebensmittelbereich liegt je nach Anbieter bei ca %. Quelle: EHI Handelsdaten

13 1. Makrostandort Blankenfelde Mahlow Die Gemeinde Blankenfelde Mahlow liegt im Norden des Brandenburger Landkreises Teltow Flä ming. Sie grenzt direkt an die südliche Stadtgrenze Berlins und dessen Bezirk Tempelhof Schöne berg an und befindet sich damit im sogenannten Speckgürtel der Bundehauptstadt. Blanken felde Mahlow ist von der Landesplanung nicht als zentraler Ort eingestuft, sondern liegt im Mit telbereich des Mittelzentrums Ludwigsfelde 12. Die Gemeinde Blankefelde Mahlow wurde im Zuge der Gemeindegebietsreform 2003 aus fünf ehemals selbständigen und recht heterogenen Gemeinden gebildet. In den zwei einwohner stärksten und zugleich namensgebenden Ortsteile Blankenfelde mit Einwohnern und Mahlow mit Einwohnern wohnen ca. 90 % aller Gemeindebewohner. Im Ortsteil Dahle witz befindet sich das mit knapp 70 ha größte Gewerbegebiet der Gemeinde. Die Ortsteile Groß Kienitz und Jühnsdorf verfügen jeweils nur über gut 300 Einwohner und besitzen dörflichen Cha rakter. 13 Östlich des Gemeindegebietes grenzt der zurzeit im Ausbau befindliche Großflughafen Berlin Schönefeld an. In der Gemeinde Blankefelde Mahlow leben derzeit ca Einwohner. Seit 2006 ist die Ein wohnerzahl um ca. 6 % bzw. um etwa Personen gestiegen. Auch im Landkreis Teltow Flä ming zeigte sich im gleichen Zeitraum eine Bevölkerungszunahme, aber nur von ca. 1 %. 14 Die verkehrliche Erreichbarkeit der Gemeinde für den Individualverkehr kann als sehr gut einge schätzt werden. Im Süden des Gemeindegebietes verläuft die Autobahn 10 (Berliner Ring). Über die Anschlussstelle Rangsdorf und anschließend die B 96 kann die Gemeinde gut erreicht werden. Die B 96 durchquert das Gemeindegebiet in Nord Süd Richtung und stellt die Verbindung nach Berlin dar. Über die B 96a, welche vom Ortsteil Mahlow Richtung Osten verläuft, können der Flughafen Schönefeld sowie die östlichen Bezirke Berlins erreicht werden. Mehrere Landesstra ßen sorgen zusätzlich für die inner und überörtliche Erschließung. Im ÖPNV Netz wird Blanken felde Mahlow über drei Haltepunkte mit zwei Regionalbahnlinien sowie einer S Bahn Linie mit Berlin und dem Brandenburger Umland verbunden. Die Verkehrsgesellschaft Teltow Fläming mbh gewährleistet mit mehreren Buslinien und Haltepunkten innerhalb der Gemeinde eine gute innerörtliche Erschließung sowie eine Anbindung an das Umland und die Nachbargemeinden. Die Einzelhandelsstrukturen in Blankenfelde Mahlow konzentrieren sich auf die beiden Hauptortsteile Blankenfelde und Mahlow. So befindet sich in Mahlow ein Standortbereich am Berliner Damm mit Rewe, Netto und Lidl. Eine weitere Konzentration von Einzelhandels und auch Dienstleistungsanbietern ist rund um die Trebbiner Straße / Bahnhofstraße u.a. mit Penny 12 Quelle: LEP Berlin Brandenburg 2009, S Quelle: Gemeinde Blankenfelde Mahlow, Stand: April Quelle: Amt für Statistik Berlin Brandenburg, Stand: und

14 und Rewe zu finden. Ebenfalls ist auf das Gewerbegebiet Am Lückefeld hinzuweisen, in dem sich neben Kaufland weitere großflächige Einzelhandelsbetriebe befinden. In Blankenfelde ist an der Blankenfelder Dorfstraße und am Zossener Damm eine Agglomeration von Einzelhandels und Dienstleistungsbetrieben wie Edeka, Aldi, Ernstings family, VR Bank oder die Gemeindebiblio thek vorzufinden. Weitere einzelne Standorte von Lebensmittelmärkten sind im Gemeindegebiet verortet. Der zu errichtende Rewe Markt soll im Ortsteil Dahlewitz entstehen, welcher zwar über einen Netto Markt verfügt, laut Auftraggeber jedoch aufgrund der schlechten Lage und damit einhergehenden geringen Umsätzen schließen wird. Die Gemeinde Blankenfelde Mahlow besitzt derzeit kein Einzelhandels und Zentrenkonzept, so dass keine Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche besteht. 2. Bewertung des Konzentrationsgebotes Zunächst ist zu bewerten, ob das Vorhaben in der Mittelstraße dem sog. Konzentrationsge bot des LEP Berlin Brandenburg 2009 entspricht: 4.7 (Z): (1) Großflächige Einzelhandelseinrichtungen im Sinne von 11 Absatz 3 der Baunut zungsverordnung (BauNVO) sind vorbehaltlich des Absatzes 6 nur in Zentralen Orten zulässig (Konzentrationsgebot) () (6) Die Errichtung oder Erweiterung großflächiger Einzelhandelseinrichtungen ist abweichend von Absatz 1 außerhalb Zentraler Orte zulässig, wenn das Vorhaben ganz überwiegend der Nahversorgung dient und der Standort in einem Städti schen Kernbereich [] oder in einem wohngebietsbezogenen Versorgungsbe reich liegt. Vorhaben außerhalb Zentraler Orte dienen ganz überwiegend der Nahversor gung, wenn die gesamte vorhabenbezogene Verkaufsfläche Quadratme ter nicht überschreitet und auf mindestens 75 Prozent der Verkaufsfläche nah versorgungsrelevante Sortimente nach Tabelle 4 Nummer 1.1 angeboten wer den. Der LEP sagt aus, dass großflächiger Einzelhandel mit Ausnahmen der in Absatz 6 erwähnten Kri terien nur in zentralen Orten zulässig ist. Der Einzelhandelserlass 2014 des Ministeriums für Infrastruktur und Landwirtschaft des Landes Brandenburg beschreibt in diesem Zusammenhang den Umgang mit sowie Regelungen für groß 14

15 flächige Einzelhandelseinrichtungen. Dabei wird auf konkrete Steuerungsmöglichkeiten hinge wiesen. Dabei führt er bezüglich der raumordnerischen Steuerung großflächiger Einzelhandels einrichtungen aus 15 : Die raumordnerische Steuerung bezieht sich auf Bauleitplanungen zur Errichtung oder zur Erweiterung großflächiger Einzelhandelseinrichtung i. S. von 11 Abs. 3 BauNVO ein schließlich der Erweiterung kleinerer Betriebe zu großflächigen Einzelhandelsbetrieben. Maßgeb lich für die Aufstellung und die Änderung von Bauleitplänen sind die in den Raumordnungsplänen (zurzeit Landesentwicklungsprogramm und Landesentwicklungspläne) in der jeweils geltenden Fassung festgelegten Ziele und Grundsätze der Raumordnung. Die Gemeinde Blankenfelde Mahlow hat derzeit keinen zentralörtlichen Status inne. Das Vorhaben dient allerdings aufgrund seiner Sortimentsstruktur ganz überwiegend der Nah versorgung. Die Verkaufsflächenobergrenze von m² wird nicht überschritten. Weiterhin ist der Standort des Vorhabens im Einzugsgebiet von Wohnlagen verortet (vgl. Kapitel III.). Das Konzentrationsgebot würde gemäß LEP B B 2009 ist somit erfüllt. 15 Einzelhandelserlass Land Brandenburg 2014, S. 13, Pkt

16 Legende Quelle: LEP B B, 2009 GMA Bearbeitung

17 Zur Prüfung des Integrationsgebotes ist das Vorhaben unter Berücksichtigung relevanter Krite rien wie Lage zur Innenstadt bzw. zum Ortskern, Lage zu den Wohngebieten oder verkehrliche Erreichbarkeit einzuordnen und hinsichtlich seines städtebaulichen Integrationsgrades und sei ner Grundversorgungsfunktion zu beurteilen. 1. Mikrostandort Mittelstraße 1.1 Lage des Planstandortes und Umfeldnutzungen Der Standort des geplanten Rewe Marktes befindet sich im OT Dahlewitz an der Mittelstraße und wird derzeit noch als Grünland genutzt. Die zu bebauende Fläche ist am nord östlichen Rand des Gewerbegebietes Dahlewitz sowie süd östlich des Dahlewitzer Ortskerns verortet (Vgl. Karte 3). Im Osten grenzen die B 96 sowie deren Zubringerstraße auf die L 40 an. Westlich des Standortes verläuft die Mittelstraße, welche im weiteren Verlauf nach Norden in den Kreisverkehr am Sied lungsrand mündet. Dieser ist in ca m erreichbar. Der OT Dahlewitz erstreckt sich weiter Richtung Nord Westen und besteht hauptsächlich aus einer lockeren Bebauung mit Ein und Mehrfamilienhäusern. Im Gewerbegebiet Dahlewitz, sind zahlreiche Betriebe wie z.b. Rolls Royce ansässig. Über 17 ha der knapp 70 ha stehen allerdings noch zur Disposition und können entwi ckelt werden 16. Foto 1: Blick auf den zukünftigen Standort Foto 2: Blick entlang der Mittelstraße Richtung Kreisverkehr GMA Aufnahmen 2016 Aufgrund der beschriebenen Lage am Rande des OT Dahlewitz mit seinen ca Einwohnern 17 kann dem Standort Mittelstraße eine Nahversorgungsfunktion zugesprochen werden. Dies kann der Standort vor allem für den süd östlichen Teil von Dahlewitz übernehmen. Von einem fußläu figen Nahbereich wird laut Einzelhandelserlass NRW ( , S. 21) in etwa bei einer fußläu figen Entfernung von m (bis zu 10 Gehminuten) gesprochen. 16 Quelle: Gemeinde Blankenfelde Mahlow. 17 Quelle: Gemeinde Blankenfelde Mahlow, Stand: April

18 Die verkehrliche Erreichbarkeit des Standortes kann aufgrund der Lage an der Mittelstraße in der Nähe des Kreisverkehrs am Ortseingang als gut bezeichnet werden. Über die Mittelstraße wird das gesamte Gewerbegebiet angefahren und somit passieren alle dort Beschäftigten direkt den Standort. Die ÖPNV Erreichbarkeit des Standortes ist durch die Haltestelle Mittelstraße, welche wochen tags von einer Buslinie, die zur Erschließung des Gewerbegebietes dient, gegeben. Entlang der Mittelstraße verläuft ein von der Fahrspur abgetrennter Fuß und Radweg, so dass der potenzielle Standort auch für Fußgänger und Radfahrer erreichbar ist. Zusammengefasst kann der Standort städtebaulich wie folgt bewertet werden: Der Planstandort kann insbesondere für die Bewohner des östlichen Teils vom OT Dah lewitz Nahversorgungsfunktion i.s. einer fußläufigen Erreichbarkeit sicherstellen. Aus städtebaulicher Sicht handelt es sich bei dem Planstandort um einen an den Orts kern des OT Dahlewitz angebundenen Standort, der auch fußläufige Versorgungsfunk tion übernehmen kann. Der Planstandort liegt zwischen Gewerbegebiet und Ortskern und kann damit die Verbindung beider Lagen herstellen. 2. Integrationsgebot landesplanerische Vorgaben Das Integrationsgebot gemäß Landesentwicklungsplan Berlin Brandenburg 2009 sagt im Hinblick auf das Bauvorhaben und den Planstandort folgendes aus: Großflächiger Einzelhandel ist lt. LEP zunächst nur in Zentralen Orten und dort in städtischen Kernbereichen zulässig oder wenn das Vorhaben ganz überwiegend der Nahversorgung dient und sich der Planstandort in einem wohngebietsbezogenen Versorgungsbereich befindet (vgl. LEP B B 2009,Plansatz 4.8 (G) Integrationsgebot). Die Gemeinde Blankenfelde Mahlow ist nicht als Zentraler Ort ausgewiesen. Somit ergibt sich, dass Plansatz 4.7 (Z) Absatz 6 LEP Berlin Brandenburg für die weitere Einschätzung anzuwenden ist: Die Errichtung oder Erweiterung großflächiger Einzelhandelseinrichtungen ist abwei chend von Absatz 1 außerhalb Zentraler Orte zulässig, wenn das Vorhaben ganz über wiegend der Nahversorgung dient und der Standort in einem Städtischen Kernbereich im Sinne von Plansatz 4.8 (G) Absatz 2 oder in einem wohngebietsbezogenen Versor gungsbereich liegt. Vorhaben außerhalb Zentraler Orte dienen ganz überwiegend der Nahversorgung, wenn die gesamte vorhabenbezogene Verkaufsfläche 2500 Quadrat meter nicht überschreitet und auf mindestens 75 Prozent der Verkaufsfläche nahver sorgungsrelevante Sortimente nach Tabelle 4 Nummer 1.1 angeboten werden. 18

19 Der anzusiedelnde Betrieb besitzt weniger als m² VK und wird mit seinen angebotenen Waren auch mindestens 75 % nahversorgungsrelevante Sortimente führen. Des weiteren befin det sich der Standort zwar nicht im Ortskern, aber im Randgebiet zu einem Siedlungsraum. 3. Bewertung des Integrationsgebotes Basierend auf der Bewertung des Standortes und den landesplanerischen Vorgaben kann das In tegrationsgebot gemäß Landesentwicklungsplan Berlin Brandenburg wie folgt bewertet werden: Der Planstandort befindet sich im Randbereich des Ortsteils, in Nahlage zum Siedlungs raum (nordwestlich). Die Standortlage ist demnach als wohngebietsbezogener Versor gungsbereich zu klassifizieren. Der Planstandort erfüllt somit Versorgungsfunktionen für die umliegende Wohnbevöl kerung sowie die im weiteren Standortumfeld gelegenen Wohngebiete im OT Dahle witz. Darüber hinaus dient er, aufgrund seiner Sortimentsstruktur, ganz überwiegend der Nahversorgung. In der Gesamtbetrachtung handelt es sich um einen verbrauchernahen, integriert ge legenen Nahversorgungsstandort. Aufgrund seiner funktionalen und räumlichen Lage zu Wohngebieten dient der Standort der wohnortnahen Versorgung für Teile der Dah lewitzer Wohnbevölkerung. Somit wird das Integrationsgebot gemäß Landesentwicklungsplan Berlin Brandenburg durch das Vorhaben erfüllt. Die Nahversorgungsfunktion des Planstandortes wurde bereits in Kapi tel II. verdeutlicht. Im Hinblick auf das Integrationsgebot wird für den OT Dahlewitz kein städ tischer Kernbereich ausgewiesen. Zudem existiert kein Einzelhandels und Zentrenkonzept, welches zentrale Versorgungsbereiche abgrenzt. 19

20 Legende S Projektstandort H S H hauptsächlich Wohnnutzung Gewerbegebiet Wiesen und grünfläche landwirtschaftliche Nutzfläche Haltestelle ÖPNV H H 700 m Radius Quelle: openstreetmap, GMA Bearbeitung

21 Für die Prüfung des Kongruenzgebotes sind zunächst eine Abgrenzung und Zonierung des er schließbaren Einzugsgebietes und die Ermittlung des in diesem Gebiet vorhandenen Bevölke rungs und Kaufkraftpotenzials vorzunehmen. Basierend darauf erfolgt eine Umsatzprognose, die in der Folge eine Abschätzung der Herkunft des Umsatzes und damit eine Bewertung des Kon gruenzgebotes ermöglicht. 1. Einzugsgebiet des Vorhabens und Bevölkerungspotenzial Der Abgrenzung des voraussichtlichen Einzugsgebietes für die geplanten Einzelhandelsnutzun gen kommt eine wesentliche Bedeutung bei der Beurteilung des Vorhabens zu. So bildet das er mittelte Einzugsgebiet die Grundlage für alle späteren Berechnungen zur Ermittlung des Bevöl kerungs und Kaufkraftpotenzials sowie des Vorhabenumsatzes bzw. der Umsatzherkunft. Als Einzugsgebiet wird in dieser Untersuchung ein Bereich verstanden, innerhalb dessen mit re gelmäßigen, dauerhaften und ausgeprägten Einkaufsbeziehungen an den Planstandort gerech net werden kann. Das Einzugsgebiet lässt sich darüber hinaus weiterhin untergliedern und struk turieren. Mit zunehmender Entfernung bzw. schlechterer Erreichbarkeit des Standortes ist dabei i. d. R. von einer Abnahme der Kundenbindung an den Standort auszugehen. Durch die Zonierung des Einzugsgebiets wird diesem Umstand Rechnung getragen. Zur Abgrenzung und Zonierung des Einzugsgebietes werden in vorliegender Untersuchung fol gende Kriterien herangezogen: wesentliche Strukturdaten und Rahmenbedingungen im Untersuchungsraum (z. B. To pografie, Siedlungsstruktur) verkehrliche Erreichbarkeit des Standortes auf Basis von Fahrzeitisochronen Betreiber, Dimensionierung und Sortimentsstruktur des Vorhabens Wettbewerbssituation und Einkaufsalternativen in Blankenfelde Mahlow und in den angrenzenden Bezirken Berlins. Unter Berücksichtigung der angeführten Kriterien lässt sich das Einzugsgebiet des Vorhabens wie in Karte 4 dargestellt abgrenzen. In dem solchermaßen definierten Einzugsgebiet leben gegen wärtig ca Personen: 21

22 Legende Zone I Zone II S Standort S ca. Darstellung, Abgrenzung orientiert sich an statistischer / administrativer Gliederung Quelle: openstreetmap, GMA Bearbeitung

23 Zone I: Blankenfelde Mahlow: OT Dahlewitz, OT Blankenfelde, OT Groß Kienitz ca Einwohner Zone II : Blankenfelde Mahlow: OT Jühnsdorf, Rangsdorf ca Einwohner Insgesamt ca Einwohner 18 Zone I umfasst die folgenden 3 südlichen Ortsteile der Gemeinde Blankenfelde Mahlow: OT Blan kenfelde sowie OT Groß Kienitz. Aus diesem Bereich ist demnach die stärkste Kundenbindung anzunehmen. Darüber hinaus bestehen Einkaufsbeziehungen in den südlichen OT Jühnsdorf so wie nach Rangsdorf, wenn auch in einer geringeren Intensität (Zone II). Das Einzugsgebiet wird darüber hinaus auch von verschiedenen topografisch geografischen und versorgungsstrukturellen Strukturen begrenzt. Im Norden grenzen der OT Mahlow sowie das Ber liner Stadtgebiet mit seiner jeweils ausgeprägten Dichte an Lebensmittelmärkten an. Im Osten liegt der Großflughafen Berlin Schönefeld sowie die Flughafenbaustelle. Süd östlich des Einzugs gebietes schließt sich Königs Wusterhausen und südwestlich Ludwigsfeld mit eigenständiger Ver sorgungsstruktur an, weshalb von dort auch keine Kundenbeziehungen zu erwarten sind. Sicherlich werden aufgrund der Lage an der Zufahrtstraße zum Gewerbegebiet Dahlewitz auch Kundenbeziehungen außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes bestehen (Pendler). Solche Kaufkraftzuflüsse werden im Rahmen der Umsatzberechnung für das Projekt im Kapitel V als Streuumsätze berücksichtigt. Insgesamt wird durch das Vorhaben ein Einzugsgebiet erschlossen, welches sich im Wesentlichen auf das nördliche Gebiet der Gemeinde Blankenfelde Mahlow bezieht. Hier leben rund 57 % der Einwohner im abgegrenzten Einzugsgebiet. 18 Quelle: Amt für Statistiken Berlin Brandenburg (Stand: ); Gemeinde Blankenfelde Mahlow, Homepage (Stand: ); Werte gerundet. 23

24 2. Kaufkraft im Einzugsgebiet Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sowie eigenen Berechnungen beträgt die la deneinzelhandelsrelevante Kaufkraft aktuell einschließlich der Ausgaben im Lebensmittelhand werk in Deutschland pro Kopf der Wohnbevölkerung ca Bezogen auf das konkrete Vorhaben in Blankenfelde Mahlow, dessen Sortimentsschwerpunkt im Lebensmittelbereich liegt, betragen die Pro Kopf Ausgaben ca Bei der Kaufkraftberechnung für das Einzugsgebiet ist darüber hinaus das lokale Kaufkraftni veau 21 zu beachten. Gemäß aktueller Kennziffer von MB Research liegt das Kaufkraftniveau in Blankenfelde Mahlow (Zone I) zwischen 98,2 und 102,3 und damit leicht über und unter dem Bundesdurchschnitt (Bundesdurchschnitt = 100,0). In Zone II des Einzugsgebietes liegt das Kauf kraftniveau bei 102,3 bzw. 103,7. Für das Einzugsgebiet beläuft sich das Kaufkraftpotenzial für Nahrungs und Genussmittel damit auf ca. 49,9 Mio.. Davon entfallen ca. 27,1 Mio. auf Zone I und ca. 22,8 Mio. auf Zone II. Zusätzlich werden bei Lebensmittelmärkten Anteile des Umsatzes mit Randsortimenten gene riert. Diese liegen im Fall von Rewe bei ca. 10 %. 3. Umsatzprognose für die geplanten Einzelhandelsnutzungen Zur Berechnung der voraussichtlichen Umsatzerwartung der einzelnen Einzelhandelsnutzungen wird das Marktanteilkonzept verwendet. Dieses in der Handelswissenschaft weit verbreitete und anerkannte Modell bestimmt das zu erwartende Umsatzvolumen eines Einzelhandelsbetriebes anhand der erzielbaren Marktanteile mit Kunden in den einzelnen Zonen des Einzugsgebietes. 22 Somit beschreibt das Modell, in welchem Ausmaß das Vorhaben in der Lage ist, einen Teil des vorhandenen Kaufkraftvolumens im projektrelevanten Sortimentsbereich an sich zu binden. Neben der Berechnung der zu erwartenden Umsatzleistung eines Vorhabens lässt sich anhand des Marktanteilkonzepts ebenfalls die perspektivische Umsatzherkunft des Vorhabens ableiten. Diese ergibt sich aus der Relation zwischen den in den jeweiligen Zonen des Einzugsgebiets gene rierten Umsätzen und dem Gesamtumsatz des Vorhabens. Hingegen lässt das Marktanteilkon Ohne Kaufkraftanteil verschreibungspflichtiger Medikamente bei Apotheken. Ohne Randsortimente (Nonfood I und II), wie z. B. Drogeriewaren, Haushaltswaren, Tiernahrung. Quelle: MB Research, Das Kaufkraftniveau wird auf Basis der amtlichen Steuerstatistik berechnet. In die Ermittlung der Marktanteile fließen zahlreiche Faktoren ein. U. a. sind dies die Rahmenbedingungen am Vorhabenstandort, die verkehrliche Erreichbarkeit, die Wettbewerbssituation im selben Marktseg ment sowie Kopplungs und Agglomerationseffekte. 24

25 zept keine direkten Rückschlüsse auf die durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzumverteilun gen zu. So gibt das Marktanteilkonzept keine Auskunft darüber, wo die durch das Vorhaben ge nerierten Umsätze bisher gebunden sind und wie sich diese nach dem Markteintritt des Vorha bens neu verteilen werden. Die Ermittlung der Umsatzumverteilungen für das Vorhaben wird in Kapitel V., 3. ausführlich behandelt. Im konkreten Fall kann davon ausgegangen werden, dass in Zone I eine hohe Marktdurchdringung erzielt werden kann, welche aufgrund der Wettbewerbs situation in Berlin, dann in Zone II vergleichsweise stark abfällt. Folgende Umsatzprognose lässt sich für den geplanten Rewe Markt mit ca m² VK anhand des Marktanteilkonzepts ermitteln: 23 Tabelle 2: Umsatzprognose anhand des Marktanteilkonzeptes (Rewe mit ca m² VK) Zonen Kauf kraft Food in Mio. Markt anteil Food in % Umsatz Food in Mio. Umsatz Nonfood in Mio. Umsatz gesamt in Mio. Umsatz herkunft in % Zone I 27,1 15 4,1 0,5 4,6 72 Zone II 22,8 5 1,1 0,1 1,2 18 Einzugsgebiet 49,9 11 5,2 0,6 5,8 90 Streuumsätze 0,5 0,1 0,6 10 Insgesamt 5,7 0,7 6,4 100 Der Umsatzanteil im Nonfoodbereich Nonfood I und II beträgt beim Anbieter Rewe rd. 10 %. Hinsichtlich der Kundenherkunft wurde von mit dem Lebensmittelbereich vergleichbaren Werten ausgegangen. GMA Berechnungen 2016; ca. Werte gerundet (Rundungsdifferenzen möglich). Somit lässt sich für den geplanten Rewe Markt mit ca m² VK eine Gesamtumsatzleistung von ca. 6,4 Mio. ermitteln. Hiervon entfallen ca. 5,7 Mio. auf den Lebensmittelbereich und ca. 0,7 Mio. auf den Nichtlebensmittelbereich. Hierbei muss angemerkt werden, dass eine Kauf kraftbindung von 5 % aus Zone II angesichts der dortigen Wettbewerbssituation als anspruchsvoll einzuschätzen ist. Zur Bewertung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des geplanten Rewe Marktes lassen sich die Filial oder Flächenleistungen heranziehen. Je nach Betreiber, Sortiment, Verkaufsfläche und Standorteigenschaften variieren diese z. T. sehr stark und spiegeln dadurch die spezifischen ört lichen Verhältnisse wider. Mit einer Flächenproduktivität von rd / m² VK wird eine für den Betreiber Rewe unterdurchschnittliche Flächenleistung erzielt. Dies ist v. a. auf die bereits vorhandene Wettbewerbssituation in Blankenfelde Mahlow (Aldi, Norma, Netto, Edeka) sowie 23 Rechenvorgang: Kaufkraft der Wohnbevölkerung x Marktanteil = Umsatz des Vorhabens. 25

26 die großflächige Dimensionierung zurückzuführen: mit rd m² Verkaufsfläche liegt der ge plante Rewe Markt über dem Verkaufsflächendurchschnitt von Rewe Märkten mit rd m² Kongruenzgebot landesplanerische Vorgaben Das Kongruenzgebot lt. LEP Berlin Brandenburg 2009 fordert zunächst, dass Einzelhandelsgroß projekte dem zentralörtlichen Versorgungsbereich und der zentralörtlichen Funktion des Ortes entsprechen müssen: 4.7 (Z): (3) Neue oder zu erweiternde großflächige Einzelhandelseinrichtungen müssen dem zentralörtlichen Versorgungsbereich und der zentralörtlichen Funktion entsprechen (Kongruenzgebot). Blankenfelde Mahlow besitzt keinen zentralörtlichen Status, ist aber dem Mittelbereich von Lud wigsfelde zugeordnet. 5. Bewertung des Kongruenzgebotes Basierend auf den Potenzialbewertungen sowie den landesplanerischen Vorgaben lässt sich das Kongruenzgebot gemäß LEP Berlin Brandenburg 2009 wie folgt bewerten: Das Einzugsgebiet umfasst überwiegend Teile der Gemeinde Blankenfelde Mahlow. Aufgrund der guten verkehrlichen Erreichbarkeit des Standortes wird zudem auch noch Rangsdorf mit einbezogen, was dem Mittelbereich der Stadt Zossen zugeordnet ist. Basierend auf der aus der Umsatzprognose ableitbaren Umsatzherkunft stammen ca. 72 % des durch das Vorhaben generierten Umsatzes aus dem Gebiet der Gemeinde Blankenfelde Mahlow (Zone I sowie Teile Zone II). Die restlichen rd. 28 % des Umsatzes werden aus Rangsdorf (Zone II) sowie durch Streukunden von außerhalb des Einzugs gebietes generiert. Das Kongruenzgebot wird eingehalten. Demnach übernimmt das Planobjekt im Wesentlichen Versorgungsfunktionen für das Gebiet der Gemeinde Blankenfelde Mahlow. Da der Umsatz zum größten und überwiegenden Teil aus der Gemeinde selbst kommt, werden keine benachbarten Zentralen Orte in ihrer Funktion beeinträchtigt. 24 Hahn Gruppe Retail Real Estate Report 2015 / Mit zunehmender Verkaufsfläche sinkt i. d. R. die Flächenproduktivität. Es ist keine proportionale (d. h. lineare) Funktion von Flächengröße zu Umsatz zu erwarten. 26

27 Zur Bewertung des Beeinträchtigungsverbotes ist zunächst die Angebots und Wettbewerbssitu ation für das Vorhaben im Kerneinzugsgebiet bzw. im Umland darzustellen und zu bewerten. Da von ausgehend lassen sich die durch das Vorhaben zu erwartenden wettbewerblichen bzw. prü fungsrelevanten städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Auswirkungen ermitteln. 1. Angebotssituation im Einzugsgebiet Zur Bewertung der Einzelhandelssituation in Blankenfelde Mahlow und im Umland wurde von der GMA im August 2016 eine Erhebung der projektrelevanten Einzelhandelsbetriebe durchge führt. Als Wettbewerber des Vorhabens gelten grundsätzlich alle Ladengeschäfte, in denen Wa rengruppen angeboten werden, die in einem Lebensmittelmarkt geführt werden. Allerdings ist aufgrund der Flächengröße bzw. des Betriebstyps und des spezifischen Einkaufsverhaltens der Bevölkerung davon auszugehen, dass insbesondere betriebstypenähnliche Betriebe (v. a. Lebens mitteldiscounter, Supermarkt) als Hauptwettbewerber zu identifizieren sind. In Zone I des Einzugsgebietes ist im Nahrungs und Genussmittelsektor auf folgende struktur prägende Anbieter hinzuweisen: (1) Netto, Lebensmitteldiscounter, Bahnhofstraße (schließt noch 2016) (2) Norma, Lebensmitteldiscounter, Alt Glasow (3) Aldi, Lebensmitteldiscounter, Blankenfelder Dorfstraße (4) Edeka, Supermarkt, Blankenfelder Dorfstraße (5) NP Discount, Lebensmitteldiscounter, Brandenburger Platz (6) Netto (dansk), Jühnsdorfer Weg Neben diesen Hauptwettbewerbern sind in Zone I des Einzugsgebiets noch mehrere Betriebe des Lebensmittelhandwerks, Getränkemärkte sowie weitere kleinere Spezialanbieter ansässig. Zum Zeitpunkt der Erhebungen belief sich die Verkaufsfläche aller in Zone I des Einzugsgebietes etablierten Lebensmittelananbieter auf ca m², auf der 2016 im Nahrungs und Genussmit telbereich ein Umsatzvolumen von ca. 18,0 Mio. erwirtschaftet wurde 25. Damit werden in Zone I im Nahrungs und Genussmittelbereich ca. 66 % des dort vorhandenen Kaufkraft Potenzials (27,1 Mio. ) gebunden. Auf den zentralen Versorgungsbereich Blankenfelder Dorfstraße im OT Blankenfelde entfällt davon eine Verkaufsfläche von rd m² und ein Umsatz von ca. 7,9 25 Umsätze um Nonfoodanteile (Nonfood I und II) bereinigt. 27

28 Mio.. Zum Erhebungszeitpunkt befand sich ein Netto Markt am Zossener Damm Ecke Paul Klee Straße im Neubau. In Zone II des Einzugsgebietes beläuft sich die Verkaufsfläche der Wettbewerber im Nahrungs und Genussmittelbereich auf ca m², auf der ein Umsatz von ca. 31,8 Mio. erwirtschaftet wird. Es ist darauf hinzuweisen, dass durch den real Markt im Südring Center in Rangsdorf ein Großteil des Umsatzes in Zone II im Nahrungs und Genussmittelbereich erzielt wird. Im zentralen Versorgungsbereich Fontaneplatz in Rangsdorf fungiert der Edeka Markt als Magnetbetrieb. Tabelle 3: Verkaufsflächen und Umsatzverteilung im Lebensmittelbereich im Einzugs gebiet nach Lagen Standortlage Verkaufsfläche Umsatz in m² in % in Mio. in % Zone I ,0 36 davon Versorgungskern Blankenfelder Dorfstraße ,9 16 Zone II ,8 64 davon Versorgungskern Fontaneplatz ,9 10 Summe ,9 100 GMA 2016, ca. Werte gerundet (Rundungsdifferenzen möglich). 2. Zentrale Versorgungsbereiche im Einzugsgebiet Gemäß 34 Abs. 3 BauGB ist bei einer Ansiedlung oder Erweiterung eines Einzelhandelsbetriebs im unbeplanten Innenbereich zu prüfen, ob schädliche Auswirkungen auf die zentralen Versor gungsbereiche der Standortgemeinde bzw. in den umliegenden Städten und Gemeinden auftre ten. Insofern ist zunächst zu ermitteln, inwiefern zentrale Versorgungsbereiche im Einzugsgebiet vorliegen. Für die Gemeinden Blankenfelde Mahlow sowie Rangsdorf existieren keine Einzelhan dels und Zentrenkonzepte, welche zentrale Versorgungsbereiche ausweisen. Anhand der Stand ortbesichtigungen und Erhebungen im Einzugsgebiet können allerdings folgende zwei faktische Versorgungskerne festgestellt werden Versorgungskern Blankenfelder Dorfstraße im OT Blankenfelde Versorgungskern Fontaneplatz in der Gemeinde Rangsdorf Im weiteren Einzugsgebiet können keine zentralen Versorgungsbereiche nach 34 Abs. 3 BauGB festgestellt werden. Dementsprechend sind in vorliegender Analyse Auswirkungen i. S. der 34 Abs. 3 BauGB auf die beiden zentralen Versorgungsbereiche im OT Blankenfelde sowie in 28

29 der Gemeinde Rangsdorf zu prüfen. Hierfür wird zunächst eine Bewertung hinsichtlich des rele vanten Einzelhandelsangebotes des Standortbereiches vorgenommen, um darauf aufbauend mögliche schädliche Auswirkungen ableiten zu können. Städtebauliche Bewertung der Situation im Versorgungsbereich Blankenfelder Dorf straße im OT Blankenfelde Der Versorgungsbereich Blankenfelder Dorfstraße erstreckt sich im Wesentlichen westlich und östlich der Blankenfelder Dorfstraße bis zum Kreuzungsbereich Potsdamer Damm / Zossener Damm (Vgl. Abb. 2). Als Magnetbetriebe fungieren in dem Standortbereich ein Edeka Super markt, ein Aldi Discounter sowie mehrere Bekleidungsfachmärkte. Ergänzt wird das umfangrei che Einzelhandelsangebot u.a. durch eine Bankfiliale, die Gemeindebibliothek, ein Reisebüro so wie gastronomische Einrichtungen. Zahlreiche Parkplätze und eine direkte Busanbindung sorgen für eine gute Erreichbarkeit für Kunden. Da es zudem keine Leerstände gibt, können keine Vor schädigungen bzw. Trading Down Tendenzen im Zentrum beanstandet werden. Abbildung 2: Abgrenzung Versorgungsbereich Blankenfelder Dorfstraße Quelle: openstreetmap, GMA Bearbeitung 2016 Städtebauliche Bewertung der Situation im Versorgungsbereich Fontaneplatz in der Ge meinde Rangsdorf Der Versorgungsbereich Fontaneplatz in der Gemeinde Rangsdorf erstreckt sich im Wesentli chen innerhalb des Fontaneplatzes, der Seebadallee und der Goethestraße südwestlich des Bahn hofs (vgl. Abbildung 3). Als Magnetbetriebe fungiert ein Edeka Markt mit Bäcker. Neben einer Apotheke, einer Gärtnerei und einem Lotto Toto Shop runden weitere Angebote wie Friseur, 29

30 Rathaus inkl. Bibliothek sowie gastronomische Betriebe die Multifunktionalität des neu geschaf fenen Zentrums von Rangsdorf ab. Parkmöglichkeiten, Bus und Bahnanbindung sowie Fuß und Radwege sichern die sehr gute Erreichbarkeit des Versorgungsbereichs. Da zudem keine Leer stände vorhanden sind, können keine Trading Down Tendenzen konstatiert werden. Abbildung 3: Abgrenzung Versorgungsbereich Fontaneplatz Rangsdorf Quelle: openstreetmap, GMA Bearbeitung

31 Legende Zone I Zone II S Standort S ca. Darstellung, Abgrenzung orientiert sich an statistischer / administrativer Gliederung Quelle: openstreetmap, GMA Bearbeitung

32 Legende Zone I Zone II S Standort S Darstellung des Wettbewerbs nicht vollständig Quelle: openstreetmap, GMA Bearbeitung

33 3. Angebotssituation außerhalb des Einzugsgebietes Vor allem im nördlichen OT Mahlow ist außerhalb des Einzugsgebietes auf intensiver Wettbe werb im Lebensmitteleinzelhandel hinzuweisen. Folgende wesentlichen Wettbewerber sind hier bei zu nennen: Blankenfelde Mahlow OT Mahlow Rewe, Supermarkt, Luisenstraße Rewe, Supermarkt, Berliner Damm Kaufland, Verbrauchermarkt, Am Lückefeld Netto, Lebensmitteldiscounter, Berliner Damm Netto (dansk), Lebensmitteldiscounter, Ibsenstraße Aldi, Lebensmitteldiscounter, Am Lückefeld Lidl, Lebensmitteldiscounter, Berliner Damm Die Aufstellung verdeutlicht, dass in Blankenfelde Mahlow im OT Mahlow umfangreiche Versor gungsstrukturen im Lebensmittelhandel vorhanden sind. Sowohl Supermärkte als auch Lebens mitteldiscounter sind mehrfach vertreten. Somit ist nicht zu erwarten, dass die Bevölkerung aus dem angrenzenden OT Mahlow ihren täglichen Bedarf in größerem Umfang am geplanten Stand ort in Dahlewitz decken wird. Mit der Ansiedlung eines neuen Vollsortimenters als gleichwertige Alternative in der Gemeinde ist davon auszugehen, dass sich einige Kunden, die ihre Einkäufe bis dato außerhalb des Einzugs gebietes tätigen, umorientieren und zukünftig den Markt im OT Dahlewitz besuchen. Dadurch würden Rückholeffekte der Kaufkraft in die Gemeinde generiert. 4. Umsatzumverteilungen / Wettbewerbliche Wirkungen 4.1 Methodik Zur Ermittlung der durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzumverteilungen bzw. Wettbewerbs wirkungen kommt ein Rechenmodell zum Einsatz, welches auf dem Prinzip eines Gravitations modells basiert. Im Wesentlichen fließen dabei zwei Parameter ein, welche durch weitere Kriterien ergänzt und kalibriert werden. Als Berechnungsfaktoren sind hierbei zu nennen: die Attraktivität der jeweiligen Wettbewerbsstandorte, die durch den jeweiligen Be triebsbesatz (Betriebsform, Betreiber, Erscheinungsbild etc.), die Verkaufsflächen größe bzw. den darauf erzielbaren Umsatz beschrieben wird und 33

34 der Distanzwiderstand, der sich aus der Entfernung (Distanz) zwischen den einzelnen Angebotsstandorten ergibt. 4.2 Umsatzumverteilungen Für die Bewertung des Vorhabens am Standort Mittelstraße werden hinsichtlich der zu erwar tenden Umsatzumverteilungen folgende Annahmen getroffen: Der Rewe Supermarkt wird an seinem Standort auf einer geplanten Verkaufsfläche von insgesamt ca m² eine Umsatzleistung von ca. 6,4 Mio. erzielen. Davon entfallen ca. 5,7 Mio. auf den Lebensmittelbereich und rd. 0,7 Mio. auf Nichtle bensmittel Der Streuumsatzanteil von Kunden von außerhalb des Einzugsgebietes wird aufgrund der Lage an der Zufahrtsstraße zum Gewerbegebiet bei ca. 10 % liegen. Diese Streu umsätze können räumlich nicht zugeordnet werden und sind daher nicht umvertei lungsrelevant. Ferner wird davon ausgegangen, dass durch die Ansiedlung eines leistungsfähigen Su permarktes mit hoher Kundenakzeptanz eine Erhöhung der Kaufkraftbindung im Ein zugsgebiet der Gemeinde Blankenfelde Mahlow ausgelöst wird. Somit sind hier ca. 5 % Steigerung der Kaufkraftbindung möglich (Rückholungseffekte). Dies entspricht in etwa einem Umsatz von ca. 1,4 Mio., welcher zurück in das Einzugsgebiet geholt wird. Allerdings ist darauf hinzuweisen, dass dieser Umsatzanteil auch zu Lasten der Wettbewerber außerhalb des Einzugsgebietes, insbesondere in Berlin und den OT Mahlow gehen wird. Im Detail sind im Untersuchungsraum folgende Umsatzumverteilungen durch das Vorhaben zu erwarten: Tabelle 4: Umsatzumverteilungen im Untersuchungsraum durch den geplanten Rewe Markt mit m² VK Umsatzherkunft / Umsatzumver teilung in Mio. Umsatzum verteilung in % Lebensmittelbereich Erhöhung der Kaufkraftbindung durch den geplanten Markt (Umverteilung außerhalb des Einzugsgebietes) Umsatzumverteilungen ggü. Anbietern in Zone I ggü. Anbietern im Versorgungskern Blankenfelder Dorfstraße 1,4 1,5 0,7 8 9 ggü. Anbietern in sonstigen Lagen in Zone I 0,8 8 34