Grundlagen zur Gesamtfortschreibung des Regionalplanes Donau-Iller. Regionales Einzelhandelskonzept Donau-Iller Gutachten der imakomm AKADEMIE GmbH

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1 Grundlagen zur Gesamtfortschreibung des Regionalplanes Donau-Iller Regionales Einzelhandelskonzept Donau-Iller Gutachten der imakomm AKADEMIE GmbH

2 Regionalverband Donau-Iller Schwambergerstr Ulm imakomm AKADEMIE GmbH Ulmer Str Aalen Der Bericht einschließlich all seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung ist ohne Zustimmung des Herausgebers unzulässig. Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen.

3 Gesamtkonzept für die künftige Einzelhandelssteuerung und -entwicklung in der Region Donau-Iller Regionales Einzelhandelskonzept Donau-Iller imakomm AKADEMIE GmbH Ulmer Str Aalen Projektleitung: Dr. Peter Markert Dipl.-Geograph Matthias Prüller Ulm/Aalen, im September 2014

4 Vorbemerkungen Der Regionalverband Donau-Iller hat im Juni 2012 die imakomm AKADEMIE GmbH mit der Erstellung des Regionalen Einzelhandelskonzeptes für die Region Donau-Iller (im Folgenden: REK Donau-Iller) beauftragt. Hintergrund / Anforderungen: (1) Auf Basis des am 21. September 2011 in Kraft getretenen Staatsvertrages zwischen dem Land Baden-Württemberg und dem Freistaat Bayern wurde die gesetzliche Grundlage für den grenzüberschreitenden Regionalplan Donau-Iller geschaffen / novelliert. Gemäß des Staatsvertrages (Artikel 19, Kann-Bestimmung) ist es möglich, im Regionalplan Standorte für großflächigen Einzelhandel und weitere Steuerungsinstrumente hierfür festzulegen. Vor diesem Hintergrund soll das Regionale Einzelhandelskonzept aus dem Jahr 2004 als inhaltliche Basis für die Regionalplanfortschreibung, Fachkapitel Einzelhandel, überarbeitet werden. (2) Die Anforderungen der Region Donau-Iller weichen hierbei von üblichen Einzelhandelskonzepten ab. Denn: Es soll mit der inhaltlichen Überarbeitung eine Abkehr von räumlich detaillierten Vorgaben für die Kommunen durch den Regionalplan zugunsten flexiblerer Regelungsinstrumente, allerdings auf Basis klarer und fachlich belastbarer Qualitätsstandards, gelingen. (3) Gesucht werden also klar definierte Spielregeln für eine interkommunale Abstimmung bei der Steuerung des großflächigen Einzelhandels. Dadurch soll mehr Flexibilität bei entsprechenden räumlichen Planungen auf kommunaler Ebene gelingen allerdings in klar definierten raumordnerischen Grenzen. Ziel: Vorrangiges Ziel des Regionalen Einzelhandelskonzeptes Donau-Iller soll vereinbarungsgemäß sein, Leitplanken für die künftige Einzelhandelssteuerung und -entwicklung in der Region Donau-Iller vorzugeben und damit Grundlage für einen einheitlichen Regionalplan zu werden. Dabei soll der Spagat zwischen einheitlichen, klaren Regeln einerseits und dennoch möglichst hohen Freiheitsgraden im Rahmen der kommunalen Planungshoheit Seite 2 von 235

5 andererseits geschaffen werden. Letztlich geht es darum, weg von der bisherigen Praxis einer Genehmigung von Vorhaben über Ausnahmen durch ein Abweichen von Regelungen des bisherigen Konzeptes zu kommen und stattdessen ein einheitliches, aber noch ausgestaltbares Regelungswerk für die gesamte Region zu erhalten. Nutzen des Konzeptes: Der Umgang mit Ansiedlungsanfragen wird für alle überkommunalen Institutionen wesentlich vereinfacht. Für die Kommunen ergibt sich vor allem die Chance, dass die jeweiligen eigenen Planungen mehr als bisher im regionalen Einzelhandelskonzept berücksichtigt werden. Insbesondere gelingt es durch transparente Vorgaben auf regionaler Ebene, die Zahl an Einzelhandelsgutachten zu reduzieren, Genehmigungsabläufe erheblich zu vereinfachen und damit auch zu beschleunigen. Die interkommunale Abstimmung wird versachlicht und vereinfacht. Grundsätzlich wird der Schwerpunkt des Konzeptes auf die Betrachtung der Ober-, Mittelund Unterzentren in der Region Donau-Iller gelegt, da hier auch vor allem großflächige Einzelhandelsvorhaben zu erwarten sind. Gleichwohl sind beispielsweise die Kriterien zur Bewertung großflächiger Einzelhandelsbetriebe auch auf nicht zentrale Orte übertragbar, sofern hierbei Ausnahmeregelungen für nahversorgungsrelevante Einzelhandelsbetriebe bearbeitet werden. Die Leitplanken sind damit für sämtliche Kommunen in der Region von Nutzen. Bedeutung des Konzeptes: Bei dem Konzept handelt es sich um gutachterliche Empfehlungen. Diese sollen Basis der Regionalplan-Fortschreibung sein. Somit stellen die Empfehlungen keine verbindlichen Festsetzungen dar. Dr. Peter Markert / Diplom-Geograph Matthias Prüller, September 2014 Seite 3 von 235

6 Inhaltsverzeichnis 1 Zentrale Ergebnisse im Überblick Aufgabenstellung Grundgedanken zur künftigen Einzelhandelssteuerung in der Region Donau-Iller Die Strategie der künftigen Einzelhandelssteuerung in der Region Donau-Iller (sachliche Einzelhandelssteuerung): Die Regelungen Einordnung des Regionalen Einzelhandelskonzeptes Donau-Iller Die Instrumente der Einzelhandelssteuerung Methodik, Datenquellen, Ablauf Methodik Datenquellen Region Donau-Iller: Ausgangssituation 2012 / Komprimierter Überblick über ausgewählte Rahmenbedingungen Raumstruktureller Überblick Aussagen Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg 2002 bzw. Einzelhandelserlass zur Einzelhandelssteuerung Aussagen Landesentwicklungsprogramm Bayern 2013 zur Einzelhandelssteuerung Aussagen aktueller Regionalplan Donau-Iller zur Einzelhandelssteuerung Analyse zentraler Einzelhandelskennziffern Übersicht zu den Kennziffern Bewertung der Kennziffern Ergebnis Ergebnis Ergebnis Ergebnis Fazit aus der Bewertung der Kennziffern Grundlagen der Prognose von Flächenpotenzialen Anwendung der Prognosen: Sinn und Grenzen der Ansiedlungspotenziale Methodische Grundlagen Annahmen Orientierungswert Umsatz-Kaufkraft-Relation Methodik der Berechnung von Flächen- bzw. Ansiedlungspotenzialen als Orientierungswerte Seite 4 von 235

7 7 Orientierungswerte der Flächenpotenziale Orientierungswerte der Flächenpotenziale aktuell und 2020 in den Zentralen Orten Konsequenzen aus den Orientierungswerten der Ansiedlungspotenziale Konsequenzen der bisherigen Analyse zur derzeit bestehenden Einzelhandelssteuerung Strategie der künftigen Einzelhandelssteuerung in der Region Donau-Iller Sachliche Einzelhandelssteuerung: Die sieben Regelungen der Einzelhandelssteuerung Abgrenzung zentralörtliche Versorgungskerne Abgrenzungen zentralörtliche Versorgungskerne (inkl. Begründungen) Oberzentren Mittelzentren Unterzentren Glossar Seite 5 von 235

8 1 Zentrale Ergebnisse im Überblick 1.1 Aufgabenstellung Dem Regionalen Einzelhandelskonzept Donau-Iller liegt insbesondere folgende zentrale Aufgabenstellung zugrunde: Für die künftige Einzelhandelssteuerung und -entwicklung in der Region Donau-Iller sind Leitplanken zu schaffen, die als Grundlage für einen einheitlichen Regionalplan dienen können. Dabei sollen einerseits einheitliche und klare Regeln Gültigkeit erlangen und andererseits dennoch möglichst hohe Freiheitsgrade im Rahmen der kommunalen Planungshoheit erhalten bleiben. Klares Ziel ist es ein einheitliches, aber noch ausgestaltbares Regelungswerk für die gesamte Region zu erhalten, statt Ausnahmegenehmigungen für Vorhaben durch ein Abweichen von Regelungen des bisherigen Konzeptes zu erteilen. Dadurch sollen Einzelfallentscheidungen im Sinne von Ausnahmefällen minimiert werden. Darüber hinaus bilden die wesentlichen Kernelemente diese Konzeptes: (1) Einheitliche Kriterien für die Abgrenzung zentralörtlicher Versorgungskerne (Innenstädte), wobei eine Abgrenzung der faktisch bestehenden Innenstadt sowie die Definition eines Entwicklungsbereiches um diese Innenstadt (perspektivische Innenstadt) erarbeitet werden soll. (2) Einheitliche Kriterien für die Abgrenzung von Entwicklungsstandorten für großflächigen nicht zentrenrelevanten Einzelhandel (Ergänzungsstandorte) statt gebietsscharfe Ausweisung solcher Standorte. (3) Standards für die künftige Abgrenzung von Nahversorgungszentren (vgl. Punkt (1) und (2)). (4) Qualitätskriterien für die Bewertung von großflächigen Einzelhandelsvorhaben, die idealerweise zu einer spürbaren Reduktion von Einzelfallgutachten auf kommuna- Seite 6 von 235

9 ler Ebene führen bzw. die Bewertung solcher Gutachten erheblich erleichtern. Hierzu zählen auch Orientierungswerte für Ansiedlungspotenziale im Bereich Einzelhandel, um so künftige Vorhaben sowohl als Region aber auch als Kommune grob einordnen zu können (siehe Vereinfachung / Versachlichung von Anfragen zu Vorhaben). (5) Regelungen zur Agglomeration, d.h. eine belastbare Definition von und des Umgangs mit Agglomerationen, das heißt räumlich-funktional als Einheit zu betrachtenden, für sich genommen jeweils kleinflächige Einzelhandelsbetriebe, die in Summation als großflächiger Einzelhandelsbetrieb zu betrachten sind. (6) Darüber hinaus werden Spielregeln für die künftige Abstimmung bei großflächigen Einzelhandelsvorhaben definiert. Angesprochen ist hierbei beispielsweise ein Verfahren zur interkommunalen Abstimmung, welches eine Vereinfachung und Beschleunigung des Prozesses bei Ansiedlungsvorhaben bewirken soll. Diese zentralen Zielsetzungen und Kernelemente finden ihren Niederschlag in den sieben Regelungen und damit in der Strategie für die künftige regionale Einzelhandelssteuerung in der Region Donau-Iller. Das Regionale Einzelhandelskonzept Donau-Iller stellt letztlich die inhaltliche Grundlage für Regelungen im Bereich Einzelhandel im Regionalplan Donau-Iller dar. Inwiefern die einzelnen Empfehlungen aus dem Regionalen Einzelhandelskonzept Donau-Iller Eingang in den zu überarbeitenden Regionalplanentwurf finden, soll vereinbarungsgemäß im Rahmen der politischen Abstimmungsprozesse außerhalb des regionalen Einzelhandelskonzeptes Donau-Iller erfolgen. Seite 7 von 235

10 1.2 Grundgedanken zur künftigen Einzelhandelssteuerung in der Region Donau- Iller Die künftige Einzelhandelssteuerung soll in der Region Donau-Iller in Zukunft möglichst einheitlich, trotz der beiden betroffenen Bundesländer Bayern und Baden-Württemberg, erfolgen. Hierzu werden, soweit wie möglich, einheitliche, für die gesamte Region gültige Regelungen geschaffen. Grundgedanke der angestrebten Regelungen ist und bleibt die kommunale Selbstverwaltung weiter zu stärken und nur absolut notwendige Aufgaben regional zu steuern. Hierzu ist eine für die gesamte Region notwendige Logik und Konsequenz entscheidend. Das heißt: Bei der künftigen Strategie der Einzelhandelssteuerung in der Region Donau-Iller sind zum einen die für die Fortschreibung des Regionalplans notwendigen Mindestinhalte, wie beispielsweise die Abgrenzungen der zentralörtlichen Versorgungskerne als räumliche Steuerungsinstrumente, wesentlich. Zum anderen sind aber auch über die Regelungen hinausgehende Instrumente für die Umsetzung in der Praxis erforderlich, die eine Bewertung von Einzelvorhaben bereits vor einer Detailuntersuchung im Einzelfall möglich machen. Konkret bedeutet dies: Die Steuerung soll insgesamt flexibel bleiben, gleichzeitig aber klare Richtlinien anhand von Leitplanken bestehen. Diese Instrumente stellen somit die Übersetzung der vorhandenen Regelungen dar, welche für die Akzeptanz und damit auch die Genehmigungsfähigkeit des (zu überarbeitenden) Regionalplanentwurfes durchaus von Bedeutung sind auch wenn nicht alle Regelungen und Instrumente 1:1 in den Regionalplan übernommen werden. Zentraler Ansatz der regionalen Steuerung ist die Orientierung am Ansatz der Zentralen Orte, damit in der gesamten Region eine ausreichende und in allen Gebieten vielfältige Versorgung gewährleistet ist. Dazu ist auch eine Stärkung der Ortszentren erforderlich, welche einen Schwerpunkt der erarbeitenden Regelungen darstellt. Dies ist auch als regionale Aufgabe zu bewerten, um dem kommunalen Ziel der Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, wie auch im BauGB verankert, gerecht zu werden. Hierbei geht es explizit nicht nur um den Schutz, sondern eben auch die Entwicklungsmöglichkeiten für ein Ortszentrum. Seite 8 von 235

11 1.3 Die Strategie der künftigen Einzelhandelssteuerung in der Region Donau-Iller (sachliche Einzelhandelssteuerung): Die Regelungen Regelung 1: Kommunen in der Region Donau-Iller belegen durch ihre derzeit vorhandene Ausstattung in ihrem Ortskern und verhältnismäßig geringem Besatz an dezentralen Standorten, dass eine Fokussierung der Einzelhandelsentwicklung auf zentralörtliche Versorgungskerne erfolgreich sein kann. Zudem werden künftig aufgrund des nur noch sehr geringen Bevölkerungswachstums in der Region eine Konzentration der Kaufkraft auf diese zentralen Standorte und eine Strategie der kompakten Einkaufslagen immer bedeutender. Folgerichtig sollen in Zukunft großflächige Einzelhandelsansiedlungen grundsätzlich innerhalb der zentralörtlichen Versorgungskerne (zvks) der Zentralen Orte erfolgen, um daraus eine weitere Stärkung der zvks zu erreichen und den Handel in den Innenstädten lebendig zu halten. Die grundstücksscharfe Abgrenzung dieser Standorte als zentrale Versorgungsbereiche erfolgt durch die Kommunen selbst. Sie ist aber auf Basis regional einheitlicher Abgrenzungskriterien und auf Basis der fachlichen regionalen Abgrenzung in Form der zvks vorzunehmen. In Ausnahmefällen kann die vorgeschlagene regionale Abgrenzung erweitert werden, sofern die Einhaltung städtebaulicher bzw. funktionsräumlicher Abgrenzungskriterien nachgewiesen wird. Hierzu ist ein Konzept vorzulegen. Zentrale Versorgungsbereiche von Kommunen für die kein Vorschlag für einen zentralörtlichen Versorgungskern vorliegt (Kleinzentren, Orte ohne zentralörtliche Funktion), sind ebenfalls auf Basis der regional einheitlichen Abgrenzungskriterien vorzunehmen. Effekt: Die Abgrenzungen folgen damit einheitlichen Kriterien (= gleiche Spielregeln ), sie berücksichtigen dabei auch die zentralörtliche Funktion einer Kommune, deren topografische Gegebenheiten, ihre Einwohnerzahl und das ungefähre Ansiedlungspotenzial. Die genaue Ausformung der Innenstadt liegt aber nach wie vor auf kommunaler Ebene. Instrumente zur Umsetzung von Regelung 1: Instrument 1: Liste der Abgrenzungskriterien für zentralörtliche Versorgungskerne (zvk) Seite 9 von 235

12 Instrument 2: Kartografische Darstellung der zvks für alle Unter-, Mittel- und Oberzentren Instrument 3: Zusätzliche einzuhaltende Abgrenzungskriterien für wesentliche Erweiterungen des zvk Regelung 2: (a) Die Einzelhandelssteuerung auf regionaler Ebene unterscheidet zwischen nahversorgungsrelevanten, sonstigen zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimenten. Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevantem und sonstigem zentrenrelevanten Hauptsortiment sind künftig nur noch im jeweiligen zvk zulässig. (2b) Abweichungen von dieser Regelung sind nur dann möglich, wenn sie auf einer auf regionaler Ebene für alle Kommunen definierten Ausnahmeregelung beruhen. (2c) Speziell bei nahversorgungsrelevanten Sortimenten erfolgt eine gemeinsame länderübergreifende Steuerung. Es gilt: Ansiedlungen von Nahversorgungsbetrieben außerhalb des zvk sind nur dann möglich, wenn nachweislich keine Schädigung von Nahversorgungsstrukturen in der Standortkommune und den Umlandkommunen eintritt und die Ansiedlung ganz überwiegend der Versorgung der Standortgemeinde dient und damit eine bedarfsgerechte Verkaufsflächendimensionierung aufweist. Für die Übernahme einer Versorgungsfunktion für Umlandkommunen muss nachweislich eine interkommunale Abstimmung zu dieser Ansiedlung erfolgen. Effekt: Innenstadtschädliche Ansiedlungen und Erweiterungen werden soweit möglich begrenzt. Politisch motivierte Einzelfallentscheidungen werden ebenfalls begrenzt, es liegen klare Spielregeln für Ausnahmeregelungen vor. Instrumente zur Umsetzung von Regelung 2: Instrument 1: Definition der Sortimentsgruppen (zu Regelung 2a) Instrument 2: Zulässigkeit von Sortimentsgruppen nach Standortlagen (zu Regelung 2a) Instrument 3: Entscheidungshilfe Ausnahmeregelungen für die Regelung 2 (zu Regelung 2b) Seite 10 von 235

13 Instrument 4: länderübergreifende Steuerung nahversorgungsrelevanter Sortimente (zu Regelung 2c) Regelung 3: (3a) Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment sollen vorrangig ebenfalls im zentralörtlichen Versorgungskern (zvk) angesiedelt werden. (3b) Sie können aber auch außerhalb des zvk in sogenannten Ergänzungsstandorten angesiedelt werden. Die regionalplanerische Ebene gibt hierfür keine Standorte vor. (3c) Allerdings sind regional einheitlich gültige Kriterien einzuhalten, die auf regionalplanerischer Ebene definiert werden. Es bedarf stets des Nachweises der Einhaltung der einschlägigen Kriterien. (3d) Die Festlegung der Ergänzungsstandorte entbindet nicht der Einhaltung sonstiger raumordnerischer Regelungen zu großflächigen Einzelhandelsbetrieben, insbesondere nicht der Regelvermutung gemäß 11 (3) BauNVO. (3e) Bei Einzelhandelsgroßprojekten mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment sind die zentrenrelevanten Randsortimente zu begrenzen: Sie sind nur zulässig, wenn keine Auswirkungen auf zentrale Versorgungskerne der Standortgemeinde sowie von Umlandkommunen zu erwarten sind. Um dies zu gewährleisten, wird die Begrenzung der zentrenrelevanten Randsortimente auf eine Verkaufsfläche von 10% der Gesamtverkaufsfläche, höchstens jedoch 800 m² Verkaufsfläche begrenzt. Effekt: Die kommunale Ebene erhält einen vergleichsweise großen Handlungsspielraum, gleichzeitig bestehen auch hier regional einheitliche Spielregeln. Zentrale Versorgungskerne werden durch die Randsortimentsregelung geschützt. Instrumente zur Umsetzung von Regelung 3: Instrument 1: Liste der Ausweisungskriterien für Ergänzungsstandorte (zu Regelung 3c) Instrument 2: Ausnahmeregelung zur Begrenzung zentrenrelevanter Randsortimente (zu Regelung 3e) Seite 11 von 235

14 Regelung 4: Die landesplanerischen Regelungen bei der Einzelhandelssteuerung in Bayern und Baden-Württemberg sind nicht deckungsgleich. Dies gilt auch für die raumordnerische und städtebauliche Bewertung von Einzelhandelsgroßprojekten. Kaufkraftverflechtungen und Auswirkungen von Einzelhandelsgroßprojekten kennen allerdings keine administrativen Grenzen, daher muss gelten: Um eine regionsweit annähernd einheitliche Bewertung zu gewährleisten, verständigen sich die Kommunen der Region Donau-Iller auf einen vergleichbaren Bewertungsmaßstab für Einzelhandelsgroßprojekte. Effekt: Konfliktpotenzial bei Einzelfallbetrachtungen wird durch eine Festlegung der regionsweit anzuwendenden Bewertungskriterien für Einzelhandelsgroßprojekte gemindert. Hinweis: Als ein Orientierungsmaßstab für eine erste Einordnung von Einzelhandelsgroßprojekten liegen durch das Datenmaterial des Regionalen Einzelhandelskonzepts Richtwerte vor. Wichtig: Diese Richtwerte ersetzen in keinem Fall eine nähere Prüfung von Einzelvorhaben. Sie sollen lediglich Orientierungswerte für eine erste Einstufung eines Vorhabens ermöglichen und stellen eines von mehreren Ausweisungskriterien für Ergänzungsstandorte dar.) Instrumente zur Umsetzung von Regelung 4: Instrument 1: Festlegung der regionsweit anzuwendenden Bewertungskriterien für Einzelhandelsgroßprojekte Instrument 2: Richtwerte zur ersten Einschätzung von Einzelhandelsgroßprojekten als Orientierungsmaßstab Seite 12 von 235

15 Regelung 5: (5a) Regelung 2 regelt bereits die Einzelhandelssteuerung nach Sortimentsgruppen. Allerdings muss regionsweit definiert werden, welche Warengruppen im Detail zu welcher Sortimentsgruppe zu zählen sind, um interkommunale Konflikte aufgrund unterschiedlicher Sortimentszuordnungen gerade auch über die Landesgrenze hinweg zu minimieren. Um eine möglichst einheitliche Bewertung von großflächigen Einzelhandelsprojekten in der Region Donau-Iller zu gewährleisten, bedarf es einer regionalen Sortimentsliste, welche jene Sortimente definiert, die stets als zentrenrelevant oder aber als nicht zentrenrelevant einzustufen sind. Darüber hinaus gibt die regionale Sortimentsliste aber auch Sortimente vor, welche je nach ortsspezifischer Situation von den Kommunen einzuordnen sind. Die konkrete Zuordnung liegt dann also bei den einzelnen Kommunen und kann dort im Rahmen von kommunalen Einzelhandelskonzepten auf Basis der Vor-Ort-Situation individuell ausgestaltet werden. (5b) Hat eine Kommune keine ortsspezifische Sortimentsliste erstellt, gilt die regionale Sortimentsliste bei der Bewertung von Einzelhandelsgroßprojekten. Effekt: Konfliktpotenziale auf Basis unterschiedlicher Sortimentszuordnungen werden minimiert. Instrument zur Umsetzung von Regelung 5: Instrument: Regionale Sortimentsliste Donau-Iller Seite 13 von 235

16 Regelung 6: In der Praxis entfalten nicht nur großflächige Einzelhandelsbetriebe raumordnerische Wirkungen. Vielmehr können auch mehrere, für sich jeweils selbständige, nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe, bei einer räumlichen Konzentration eine überörtliche Wirkung entfalten. Solche Betriebe sind dann als Agglomeration anzusehen und damit als Einzelhandelsgroßprojekt bzw. als Einkaufszentrum zu behandeln, wenn ein räumlich funktionaler Bebauungszusammenhang besteht und sofern diese raumordnerischen Wirkungen zu erwarten sind. Erweiterungen und Neuansiedlungen unterliegen dann den raumordnerischen bzw. regionalplanerischen Regelungen, insbesondere auch der Regelung 2 und den Bewertungskriterien von Regelung 4. Effekt: Schädliche Auswirkungen auf Innenstädte werden auch bei der Realisierung einer Agglomeration minimiert, das Zentrale-Orte-System wird zudem gestärkt. Instrumente zur Umsetzung von Regelung 6: Instrument: Einzelfallprüfung Seite 14 von 235

17 Regelung 7: (7a) Dem Regionalverband obliegen formale Aufgaben bei der regionalen Einzelhandelssteuerung. Darüber hinaus kann der Regionalverband den Kommunen im Vorfeld von Ansiedlungsvorhaben Unterstützung anbieten. Die interkommunale Abstimmung kann mit Beratung und Moderation begleitet werden. Dadurch kann eine Verfahrensvereinfachung und -beschleunigung ermöglich werden. (7b) Wir empfehlen zudem die Installierung einer interkommunal besetzen Gruppe (Arbeitstitel: AK Einzelhandelssteuerung ) aus Vertreterinnen und Vertretern der Kommunen, der Landkreise sowie von Fachverbänden (IHK, Einzelhandelsverband). Ziel der Gruppe ist es, Regelungen des regionalen Einzelhandelskonzeptes regelmäßig zu überprüfen, gleichzeitig aber auch bei Bedarf Einzelhandelsgroßprojekte zu bewerten. Effekt: Einbindung der Kommunen in regionalplanerische Steuerung auch abseits formaler Verfahren. Instrumente zur Umsetzung von Regelung 7: Instrument 1: Interkommunale Abstimmung mit Beratungs- und Moderationsaufgaben für den Regionalverband. Instrument 2: Interkommunaler Arbeitskreis zur fortlaufenden Überprüfung der Regelungen des Regionalen Einzelhandelskonzeptes und bei Bedarf der Bewertung von Einzelhandelsgroßprojekten Seite 15 von 235

18 Teil A: Ausgangssituation Seite 16 von 235

19 2 Einordnung des Regionalen Einzelhandelskonzeptes Donau-Iller Die Instrumente der Einzelhandelssteuerung Hintergrund: Die Einzelhandelslandschaft unterliegt nach wie vor massiven Umwälzungen: Sie ist geprägt von Konzentrationsprozessen, Anbieter verlangen nach größeren Verkaufsflächen, gleichzeitig geht die Zahl der Einzelhandelsbetriebe insgesamt zurück. Neue Angebotsformen und Standortgemeinschaften (beispielsweise das Nebeneinander von Lebensmitteleinzelhandelsbetrieben aus dem Discountbereich, ergänzt um weitere Einzelhandelsbetriebe aus den Bereichen Drogeriewaren, Bekleidung, Schuhe) suchen Standorte auch in kleineren Kommunen, meist jedoch um wirtschaftlich betrieben werden zu können an autokundenorientierten Standorten. Gleichzeitig wird die einzelhandelsrelevante Kaufkraft künftig angesichts der demografischen Entwicklung aber in vielen Kommunen stagnieren oder gar zurückgehen. Der Kaufkraftkuchen wird vielerorts kleiner werden. Der Wettbewerb um Einzelhandelskunden wird künftig noch zunehmen. Dies hat Folgen für die Grund- bzw. Nahversorgung der Bevölkerung wie auch für die Ortszentren insgesamt. Es ist offensichtlich, dass bei einer falschen Standortpolitik bei Einzelhandelsansiedlungen schädliche Auswirkungen mit negativen Folgen für Ortszentren oder ganze Städte und Gemeinden entstehen können. Es bedarf daher einer übergemeindlichen Steuerung, die für eine ausgewogene räumliche Entwicklung sorgt. Ansatz und Rechtsrahmen der Raumordnung: Die Raumordnung verfolgt vor diesem Hintergrund v.a. das Ziel der Sicherung der Funktionsfähigkeit der Ortszentren (Leitmotive: innen vor außen bzw. Schutz der Ortszentren ) in den Kommunen sowie die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung. Auf regionaler Ebene erfolgt dies auf Grundlage des Landesplanungsgesetztes Baden-Württemberg (2003) respektive des Landesentwicklungsplans (2002) und dessen Konkretisierung im so genannten Einzelhandelserlass (Verwaltungsvorschrift des Wirtschaftsministeriums Baden-Württemberg zur Ansiedlung von Einzelhandelsgroßprojekten, Stand 2001 und Ergänzungen). In Bayern bildet die Grundlage das Bayerische Landesplanungsgesetz (2012) respektive das Landesentwicklungsprogramm Bayern 2013 (LEP Bayern 2013). Bundesweit einheitliche Vorgaben finden sich zudem in der BauNVO (Baunutzungsverordnung, aktuellste Fassung aus dem Jahr 1990) sowie dem BauGB (Baugesetzbuch, hier v.a. relevante Regelungen hinsichtlich der interkommunalen Abstimmung Seite 17 von 235

20 gemäß 2 Abs. 2 BauGB und Regelungen bei unbeplanten Innenbereichen, d.h. Gebieten ohne Bebauungspläne gemäß 34 Abs. 3). Ansatz der Einzelhandelssteuerung auf regionaler Ebene: o Grundsätzliche Steuerung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben und Agglomerationen: Einzelhandelsbetriebe können aufgrund ihrer Lage und Größe negative Auswirkungen auf den Raum haben. Gemäß 11 (3) BauNVO werden schädliche Auswirkungen eines Einzelhandelsbetriebes v.a. auf den zentralen Versorgungsbereich der eigenen Gemeinde oder aber von Umlandgemeinden ab einer Geschossfläche von m² respektive einer Verkaufsfläche ab 800 m² vermutet (Vermutungsregel). 1 Die regionale Einzelhandelssteuerung bezieht sich grundsätzlich auf den von der Rechtsprechung herausgearbeiteten Schwellenwert von 800 m² Verkaufsfläche, steuert also großflächige Einzelhandelsbetriebe. Allerdings gilt auch: Wesentliche Beeinträchtigungen im Sinne der Ziele der Raumordnung gemäß 11 (3) BauNVO können nicht nur durch einzelne Einzelhandelsgroßprojekte verursacht werden. Ähnliche Auswirkungen können auch dann gegeben sein, wenn mehrere kleinflächige Einzelhandelsbetriebe also Einzelhandelsbetriebe mit jeweils weniger als 800 m² Verkaufsfläche und damit unterhalb der Schwelle zur Großflächigkeit außerhalb der Versorgungskerne respektive zentralen Versorgungsbereiche in unmittelbarer räumlicher Nachbarschaft errichtet, erweitert oder umgenutzt werden und zusammen mehr als 800 m² Verkaufsfläche erreichen (Agglomeration). Sie werden dann nicht isoliert, sondern wie ein Gesamtvorhaben beurteilt. o Die Regionalplanung hat aber gleichzeitig das kommunale Selbstverwaltungsrecht zu beachten. Niederschlag findet dies u.a. darin, dass regionale Einzelhandelssteuerung beispielsweise lediglich Bereiche für zentralörtliche 1 Gemäß 11 Abs. 3 BauNVO werden unter Einzelhandelsgroßprojekten Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe sowie sonstige großflächige Handelsbetriebe subsummiert. Dabei gilt: Einkaufszentren stellen eine räumliche Zusammenfassung von Einzelhandelsbetrieben verschiedener Art und Größe, zumeist in Kombination mit verschiedenartigen Dienstleistungen, dar. Sie weisen insgesamt eine Geschossfläche deutlich über m² auf, sind in der Regel einheitlich geplant, finanziert und verwaltet. Sie können auch durch Zusammenwachsen von einzelnen Betrieben entstehen. Zu diesen Einkaufszentren werden Hersteller- Direktverkaufszentren (= Factory-Outlet-Center = FOC) gezählt. Großflächige Einzelhandelsbetriebe verkaufen ausschließlich an Endverbraucher und weisen gemäß Rechtsprechung eine Verkaufsfläche von 800 m² und mehr auf. Sonstige großflächige Handelsbetriebe verkaufen zwar nicht überwiegend an Endverbraucher, allerdings weist der Verkauf an Endverbraucher einen Umsatzanteil von 10% und mehr auf. Sie sind hinsichtlich ihrer Auswirkungen vergleichbar mit großflächigen Einzelhandelsbetrieben. Seite 18 von 235

21 Versorgungskerne ausweisen darf. Die konkrete Ausformung und Abgrenzung (parzellenscharf) erfolgt dann auf kommunaler Ebene. o Wesentliche Instrumente einer regionalen Einzelhandelssteuerung, die Niederschlag in einem entsprechenden Teilkapitel des Regionalplans finden, sind: (1) Formulierung von Zielen (verbindlich) und Grundsätzen (sind abwägbar) der sachlichen Einzelhandelssteuerung. (2) Eine räumliche Einzelhandelssteuerung über die Festlegung von Gebieten für die Entwicklung großflächiger, zentrenrelevanter Einzelhandelsbetriebe (= kartografische, gebietsscharfe Abgrenzung von zentralörtlichen Versorgungskernen) sowie von Bereichen oder auch Kriterien für die mögliche Entwicklung großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment. Seite 19 von 235

22 3 Methodik, Datenquellen, Ablauf 3.1 Methodik Methodenmix: Es ist offensichtlich, dass in einem langfristig orientierten regionalen Einzelhandelskonzept für die Region Donau-Iller fundierte Datenerhebungen zugrunde gelegt werden müssen. Dies stellt jedoch ein komplexes Unterfangen dar, das einer zuverlässigen Methodik bedarf. Um repräsentative Ergebnisse liefern und um einen reibungslosen und erfolgreichen Ablauf garantieren zu können, haben wir uns im Vorfeld der Untersuchung in Absprache mit dem Auftraggeber für die Anwendung unterschiedlicher, zielgerichteter Erhebungsmethoden entschieden ( Methodenmix ). Hinweise zur Bestandserhebung Bereich Einzelhandel: Bei der Bestandserhebung im Bereich Einzelhandel wurde ganz bewusst auf unterschiedliche Methoden gesetzt. Zum einen wurden vereinbarungsgemäß Primärerhebungen in den Unter-, Mittel- und Oberzentren der Region Donau-Iller durchgeführt, zum anderen wurde auch auf bereits vorhandene Daten aus bestehenden Einzelhandelskonzepten zurückgegriffen und die Daten aus den Primärerhebungen mit diesen verifiziert. Die Primärerhebungen fanden im August 2012 statt, so dass dem regionalen Einzelhandelskonzept Donau-Iller eine aktuelle, nach einheitlichen Erhebungsstandards erfasste, Datengrundlage zugrunde liegt. Grundlage für die Erhebungen bildeten alle Zentralen Orte ab der zentralörtlichen Stufe eines Unterzentrums in der Region Donau-Iller. Erhoben wurden in den Kernstädten grundsätzlich alle Einzelhandelsbetriebe in den Innenstädten, sowie außerhalb der Innenstädte Einzelhandelsagglomerationen und Nahversorgungsbetriebe ab 400 m² Verkaufsfläche und alle großflächige Einzelhandelsbetriebe ab 800 m² Verkaufsfläche, die innerhalb der Kernstadt liegen. Zusätzlich wurden in den Oberzentren Neu-Ulm / Ulm und Memmingen neben den Kernstädten auch in den jeweiligen Stadtteilen Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten ab einer Verkaufsfläche von 400m², alle großflächigen Einzelhandelsbetriebe und alle Einzelhandelsagglomerationen erhoben. Seite 20 von 235

23 Die Bestandsdaten wurden durch Begehung fast aller Einzelhandelsbetriebe (in Einzelfällen konnte beispielsweise aufgrund von Urlaub des Betriebes keine Begehung erfolgen) erhoben. Dabei wurden anhand von Schritten, teilweise durch Zählen normierter Deckenplatten, die Verkaufsflächen erfasst. Die Erhebungen erfolgten durch die imakomm AKADEMIE sowie vereinbarungsgemäß mit Unterstützung durch den Regionalverband Donau-Iller. Die Erhebungen erfolgten auf Wunsch des Auftraggebers nicht sortimentsscharf. Beispiel: Ein Vollsortimenter aus dem Bereich Lebensmitteleinzelhandel mit einer Verkaufsflächengröße von m² wurde bei der Erfassung vollständig dem Bereich Lebensmittel zugeordnet. Eine Aufteilung der Sortimente (Beispiel: m² Lebensmittel, 80 m² Drogeriewaren, ) erfolgte explizit nicht. Bei den Erhebungen im Bereich Einzelhandel wurden die Betriebe sowohl quantitativ (= Verkaufsflächen in m²) als auch qualitativ (= nach Lage, nach Umsatzstärke usw.) erfasst. Bei der Definition und Erfassung der Verkaufsfläche wurde der aktuellen Rechtsprechung gefolgt, wonach beispielsweise auch Thekenbereiche, Windfang und Kassenbereiche zur Verkaufsfläche zu zählen sind. Außenflächen beispielsweise bei Baumärkten und Gartencentern wurden wie üblich anteilig zur Verkaufsfläche gerechnet um niedrigeren Flächenleistungen gerecht zu werden (überdachte Bereiche: 50%, nicht überdachte Bereiche: 25%). Fazit: Insgesamt wurden bei den Erhebungen in den Kernstädten der Zentralen Orte ab der zentralörtlichen Stufe eines Unterzentrums in der Region Donau-Iller alle Einzelhandelsbetriebe in der Innenstadt, alle Einzelhandelsbetriebe in Agglomerationen ab einer Verkaufsfläche von 400 m², alle Nahversorgungsbetriebe ab 400 m² und großflächige Einzelhandelsbetriebe berücksichtigt. Weiterhin wurden in den Oberzentren Einzelhandelsbetriebe in den Stadtteilen mit einbezogen, welche ein nahversorgungsrelevantes Hauptsortiment ab einer Gesamtverkaufsfläche von 400 m² aufweisen sowie alle großflächigen Einzelhandelsbetriebe und alle Einzelhandelsagglomerationen. Aufgrund dieser Vorgehensweise liegen fundierte Bestandszahlen für die weitere Analyse vor. Da es jedoch möglich ist, dass nicht alle Einzelhandelsbetriebe einer Kommune erhoben wurden, können die Bestandszahlen für einzelne Kommunen von dem tatsächlichen Einzelhandelsbestand abweichen (beispielsweise wurden keine kleinflächigen Einzelhandelsbetriebe außerhalb der Innenstädte bzw. Agglomerationen mit aufgenommen). Daher können die verwendeten Bestandszahlen im vorliegenden Konzept leicht unter den tatsächlichen Bestandszahlen einzelner Kommunen liegen (Hinter- Seite 21 von 235

24 grund: Ein Regionales Einzelhandelskonzept darf und soll grundsätzlich auch nicht den kleinflächigen Einzelhandel steuern, daher ist eine Erfassung dieser Betriebe außer, es handelt sich um Einzelhandelsbetriebe der Grundversorgung nicht zielführend). Zudem wurden die Erhebungsdaten mit verfügbaren Daten aus kommunalen Einzelhandelskonzepten abgeglichen und dadurch zusätzlich verifiziert. Die Ergebnisse der Ist-Analyse können also als in hohem Maße aussagekräftig bezeichnet werden. Sie bilden eine belastbare Basis für Handlungsempfehlungen. Die folgende Abbildung gibt einen Überblick über die angewandten Methoden im Rahmen der Ist-Analyse des Regionalen Einzelhandelskonzeptes Donau-Iller. Grafik: Übersicht über die Methoden im Rahmen des Regionalen Einzelhandelskonzeptes Donau-Iller Bestandserhebung des Einzelhandelsstandortes Donau-Iller Was? (Methodik) Quantitative Erhebung der Einzelhandelsbetriebe Auswahl? (Auswahlverfahren) Innenstädte: Alle Einzelhandelsbetriebe Außerhalb der Innenstädte: Betriebe mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten ab 400m², alle großflächigen Betriebe (ab 800m²), alle Agglomerationen innerhalb der Kernstadt In Oberzentren zusätzlich: Betriebe mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten ab 400m², alle großflächigen Betriebe (ab 800m²), alle Agglomerationen außerhalb der Kernstadt Verifizierung von Daten anhand von Daten aus kommunalen Einzelhandelskonzepten Alle Daten wurden nur mit Einzelhandelskonzepten abgeglichen, die der imakomm AKADEMIE durch die Kommunen zur Verfügung gestellt wurden. Städtebauliche Bewertungen, Fokus Innenstadt August Abgrenzungen zentralörtlicher Versorgungskerne, Abgleich dabei mit kommunalen Einzelhandelskonzepten und bisheriger Abgrenzung im regionalen Einzelhandelskonzept. Arbeitsschritte im Detail mit dem Auftraggeber abgestimmt, dabei auch Arbeitsteilung. Seite 22 von 235

25 3.2 Datenquellen Das Regionale Einzelhandelskonzept Donau-Iller bedarf neben einer zielgerichteten Datenerhebung auch abgestimmter, verlässlicher Datenquellen. Dadurch ist eine größtmögliche Transparenz bei allen Ableitungen von Handlungsempfehlungen aus den Analyseergebnissen gegeben. Die zu verwendenden Datenquellen wurden mit dem Auftraggeber abgestimmt mit dem Ziel, (1) einheitliche Daten für alle Kommunen zu verwenden und so (2) eine größtmögliche Versachlichung von Diskussionen hinsichtlich einzelner Kennziffern zu erreichen. Es wurde nur auf allgemein anerkannte Datenquellen zurückgegriffen. Die folgende Übersicht zeigt die einzelnen Datenquellen auf: Grafik: Übersicht über die wesentlichen Kennziffern des Regionalen Einzelhandelskonzepts Donau-Iller und die jeweilige Datenquelle Kennziffern ( Welcher Indikator? ) Quelle ( woher? ) Kaufkraftkennziffern: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft GfK Umsatzzahlen im Einzelhandel: Flächenproduktivitäten, d.h. Umsätze pro m² Verkaufsfläche Basisdaten: EHI (EuroHandelsInstitut), 2012; BBE: Struktur- und Marktdaten im Einzelhandel 2010; Zentralverband des Deutschen Bäckerhandwerkes; Deutscher Fleischerverband; Lebensmittel-Zeitung ( ) Wichtig aber auch: Für einzelne Betriebe, die sehr große Verkaufsflächen aufweisen, wie beispielsweise der Anbieter Möbel Inhofer in Senden, sind die durchschnittlich anzusetzenden Flächenproduktivitäten bei einem Abgleich mit tatsächlich bestehenden Umsätzen deutlich abweichend gleichzeitig bestehen durch den hohen Flächenanteil dieser Betriebe an der Gesamtstadt große Auswirkungen auf die Kennzahlen einzelner Kommunen. Um diese methodische Schwäche auszugleichen, wurden Betriebe ab einer Größe von ca m² einer Einzelfallprüfung unterzogen und angesetzte Flächenproduktivitäten soweit Umsatz- Seite 23 von 235

26 zahlen abschätzbar waren, angeglichen. Somit wurden Auswirkungen auf Kennziffern einzelner Kommunen durch einzelne Betriebe soweit als möglich minimiert. Fazit: Es wurde versucht, größtmögliche Transparenz durch die Angabe der allgemein anerkannten Datenquellen herzustellen. Dadurch kann davon ausgegangen werden, dass die hier verwendeten Daten trotz spezifischer Schwächen, wie sie aber auch jegliche sonst zu verwendenden Daten aufweisen würden allgemein akzeptiert, nachvollziehbar und vergleichbar sind. Hinweise zur Methodik der Kaufkraftberechnung und der verwendeten Daten hierbei: Eine wesentliche Stellschraube bei der Bewertung von Einzelhandelsstandorten und bei der Ableitung von Ansiedlungspotenzialen stellt die einzelhandelsrelevante Kaufkraft dar. Daher soll im Folgenden die Aussagekraft dieses Indikators detailliert erläutert werden: (1) Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft eines Einzelhandelsstandortes sowie die einzelhandelsrelevante Kaufkraft in dessen Marktgebiet oder Verflechtungsbereich lässt sich theoretisch aus der verfügbaren Kaufkraft (synonym: Verfügbares Einkommen) und letztlich der ungebundenen Kaufkraft ableiten. Das folgende Schema zeigt die Zusammenhänge zwischen einzelnen Kaufkraftbegriffen. 2 2 Laut Statistischem Bundesamt (Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung) beträgt der Anteil der Konsumausgaben im Einzelhandel am verfügbaren Einkommen ca. 26,3%. Allerdings werden hier beim Begriff Einzelhandel Betriebe des Ladenhandwerks (Bäckereien, Metzgereien) nicht mit berücksichtigt. Zählt man die Konsumausgaben der privaten Haushalten im Bereich Ladenhandwerk hinzu (Quelle: METRO Group: Metro Handelslexikon 2007/2008), so ergibt sich ein Anteil der Konsumausgaben im Einzelhandel am verfügbaren Einkommen in Höhe von 27,3%. Seite 24 von 235

27 Schematische Darstellung verschiedener Kaufkraftbegriffe Primäreinkommen Transfereinkommen Potentielle Kaufkraft Verfügbare Kaufkraft = Verfügbares Einkommen Vermögensverbrauch Konsumkreditaufnahme Steuern+Sozialversicherungsbeiträge Konsumtive Kaufkraft Ersparnis Kredittilgung Zinsaufwand Ungebundene (freie) Kaufkraft Gebundene Kaufkraft 1) Einzelhandelsrelevante Kaufkraft Dienstleistungsrelevante Kaufkraft 1) Mieten, Wohnungsnebenkosten, Laufende Übertragungen an Dritte Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, zur Verfügung gestellt von Referat 61, verändert. (2) Daten zur ungebundenen Kaufkraft sind beim Statistischen Landesamt Baden- Württemberg abrufbar. Daten zur einzelhandelsrelevanten Kaufkraft werden von den statistischen Ämtern jedoch nicht erhoben. Hierfür werden in der Regel Erhebungen der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK) verwendet. Aufgrund methodischer Unterschiede in der Datenerhebung lässt sich aber die einzelhandelsrelevante Kaufkraft nicht unmittelbar aus der ungebundenen Kaufkraft ableiten. Da jedoch die GfK-Daten allgemein anerkannt sind und v.a. in Vergleichsstudien sowohl in kommunalen Einzelhandelskonzepten in der Region sowie durch Studien der IHK Ulm oder IHK Schwaben als Basis verwendet werden, wird auch im Rahmen des vorliegenden Einzelhandelskonzeptes auf die GfK-Daten trotz methodischer Schwächen zurückgegriffen. (3) Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft ist jedoch regional unterschiedlich verteilt. Dies wird anhand unterschiedlicher Kaufkraftkoeffizienten für die einzelnen Städte und Gemeinden berücksichtigt, die für sämtliche Städte und Gemeinden in Deutschland vorliegen und von der GfK errechnet werden. Der durchschnittliche Kaufkraftkoeffizient in Deutschland pro Einwohner und Jahr beläuft sich somit auf 100,0. Durchschnittlich verfügt ein Einwohner in Deutschland demnach über eine einzelhandelsrelevante Kaufkraft von Euro pro Jahr (= 100,0) (Angaben laut GfK). Ein Kaufkraftkoeffizient über 100,0 gibt an, dass in der entsprechenden Kommune eine überdurchschnittliche einzelhandelsrelevante Kaufkraft pro Einwohner und damit auch insgesamt zur Verfügung steht. Ein Kaufkraftkoeffizient unter 100,0 gibt an, dass hier eine im Bundesvergleich nur unterdurchschnittliche einzelhandelsre- Seite 25 von 235

28 levante Kaufkraft für Konsumausgaben in diesem Bereich zur Verfügung steht. In der Region Donau-Iller ergibt sich insgesamt ein Kaufkraftkoeffizient von 102,0. Hieraus ergibt sich rein rechnerisch ein Pro-Kopf-Wert für die Region von ca Euro im Jahr Gleichwohl ergeben sich innerhalb der Region je Kommune dabei natürlich unterschiedliche Einzelwerte. Fazit: Trotz einzelner methodischer Schwächen der üblicherweise verwendeten Daten der GfK zur einzelhandelsrelevanten Kaufkraft wird aus Vergleichsgründen mit anderen Regionen und Einzelhandelsstandorten auf Kaufkraftkennziffern der GfK zurückgegriffen. Seite 26 von 235

29 Teil B: Rahmenbedingungen Seite 27 von 235

30 4 Region Donau-Iller: Ausgangssituation 2012 / Komprimierter Überblick über ausgewählte Rahmenbedingungen Die Region Donau-Iller wurde von der imakomm AKADEMIE anhand einzelner Indikatoren kurz analysiert. Eine Bewertung Donau-Illers erfolgt jeweils im Vergleich zu den beiden Ländern Baden-Württemberg und Bayern, sowie durch einen bundesweiten Vergleich. Bis 2020 ist in Donau-Iller mit einer leichten Einwohnerreduktion zu rechnen. Der Anteil der über 65-Jährigen ist im Vergleich mit den Werten von Baden-Württemberg, Bayern und dem bundesdeutschen Durchschnitt als positiv zu betrachten, d. h. die Altersstruktur ist vergleichsweise jung. Die Bevölkerungsentwicklung ist, bezogen auf den badenwürttembergischen und deutschlandweiten Wert als überdurchschnittlich zu bewerten, auf Bayern bezogen jedoch unterdurchschnittlich. Verglichen mit den umliegenden Regionalverbänden auf der baden-württembergischen Seite ist zwar auch in der Region Donau-Iller mit einem Bevölkerungsrückgang zu rechnen, welcher jedoch im Vergleich moderat ausfällt (vgl. Region Neckar-Alb: -2,3%, Region Stuttgart: -1,2%, Region Ostwürttemberg: -3,1%, Region Bodensee-Oberschwaben: -0,8%). Im Vergleich zwischen den Länder Bayern und Baden- Württemberg ist die Erwerbstätigenquote als überdurchschnittlich zu bewerten. Für den Einzelhandelsstandort Donau-Iller bedeutet dies: Eine erhebliche Steigerung der eigenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft wird gemäß dieser Indikatoren und aufgrund der zu erwartenden Bevölkerungsrückgangs nicht stattfinden. Insgesamt stellt die Region jedoch einen vergleichsweise starken Standort dar. Hinweis: Sämtliche im Folgenden verwendeten Daten basieren auf Daten des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg, des Bayerischen Landesamtes für Statistik und Datenverarbeitung, sowie dem Statistischen Bundesamtes (destatis). Hiervon abweichende Quellen werden an der entsprechenden Stelle kenntlich gemacht. Seite 28 von 235

31 Grafik: Statistische Daten Donau-Iller Indikator Donau-Iller Baden- Württemberg Bayern Deutschland Bevölkerungsstand 2011 absolut: * 3 ) * 4 ) * 5 ) * 2 ) Bevölkerungsentwicklung 2008 bis 2020 in % - 0,5 * 6 ) - 2-3% * 4 ) + 1-2% * 5 ) - 4,0%* 2 ) Anteil der 65-jährigen und älter an der Gesamtbevölkerung ,7% * 6 ) 19,4% * 4 ) 19,5% * 5 ) 20,6%* 2 ) Erwerbstätigenquote 2011*) 60,4% 56,4% 57,9% keine Angabe BIP je Erwerbstätigen in 2009 in * 2 ) Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, auf Basis von: *)Bertelsmann-Stiftung: Wegweiser demographischer Wandel Hervorgehobene Werte: Auffällige / vom Durchschnitt abweichende Werte. * 2 ) Statistisches Bundesamt, abgerufen unter im Juli * 3 ) Regionalverband Donau Iller, abgerufen unter im Juli * 4 ) Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, abgerufen unter im Juli * 5 ) Statistisches Landesamt Bayern, GENESIS online, abgerufen unter im Juli * 6 ) eigene Berechnungen: Statistisches Landesamt Bayern, GENESIS online, abgerufen unter im Juli Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, abgerufen unter im Juli = In diesem Bereich ist die Position der Region Donau-Iller überdurchschnittlich = In diesem Bereich ist die Position der Region Donau-Iller durchschnittlich = In diesem Bereich ist die Position der Region Donau-Iller unterdurchschnittlich Seite 29 von 235

32 4.2 Raumstruktureller Überblick Nachfolgend wird die Region Donau-Iller raumstrukturell genauer beschrieben. Bei der Betrachtung der Region muss zwischen den Begrifflichkeiten und der Siedlungsstruktur differenziert werden. Aufgrund der länderübergreifenden Ausdehnung der Region Donau-Iller finden sich unterschiedliche Funktionsstufen bei der Kategorisierung der Kommunen in Bayern und Baden-Württemberg. Aufgrund des aktualisierten bayrischen Landesentwicklungsplans fand eine Vereinfachung der Kategorisierung der zentralörtlichen Stufen statt, sodass aktuell zwischen Ober-, Mittel- und Grundzentren unterschieden wird. Auf badenwürttembergischer Seite finden sich anstelle der Grundzentren die Unterzentren. Für die Region Donau-Iller gilt allerdings nach wie vor ( 2 (2) LEP Bayern 2013): Insgesamt gilt die Klassifikation nach den Ober-, Mittel-, Unter- und Kleinzentren. Raumstrukturell wird die Region Donau-Iller durch die jeweiligen Landesentwicklungspläne der Länder Bayern und Baden-Württemberg beschrieben. Besonderheit der Region ist, dass sie länderübergreifend aufgeteilt ist; das heißt es gibt einen baden-württembergischen und einen bayrischen Teil. Weiterhin lässt sich eine zusätzliche Zweiteilung erkennen: Der überwiegende Teil der Region ist geprägt vom ländlichen Raum. Jedoch befindet sich im nördlichen Teil der Region ein Verdichtungsraum. Dieser erstreckt sich von Neu-Ulm / Ulm in östlicher Richtung bis Burgau, entlang der Bundesstraße B10 und Autobahn A8. In südlicher Richtung verläuft der Verdichtungsraum entlang der Autobahn A7 bis Illertissen. Weiterhin befindet sich ein ländlicher Raum mit Verdichtungsansätzen um das Oberzentrum Memmingen. Nachfolgende Karte veranschaulicht nochmals die räumliche Struktur der Region Donau-Iller. Seite 30 von 235

33 Grafik: Raumkategorien in der Region Donau-Iller Quelle: Regionalverband Donau-Iller, abgerufen unter im Januar Seite 31 von 235

34 Siedlungsstrukturell lässt sich die Region Donau-Iller nach dem Zentrale-Orte-System beschreiben. Diese werden in den Landesentwicklungsplänen von Bayern und Baden- Württemberg und innerhalb des Regionalplanes für die Region festgelegt. Hierbei finden sich 38 Zentrale Orte mit einer zentralörtlichen Stufe ab Unterzentrum. Kleinzentren finden in Absprache mit dem Auftraggeber mit in der Analyse keine Berücksichtigung (Dies gilt auch für alle durch das LEP Bayern 2013 vom Kleinzentrum zum Grundzentrum aufgestuften Zentralen Orte). Insgesamt gibt es 2 Oberzentren, wobei Neu-Ulm und Ulm als ein gemeinsames Oberzentrum fungieren, 14 Mittelzentren, davon drei gemeinsame Mittelzentren (Blaubeuren / Laichingen, Günzburg / Leipheim, Senden / Vöhringen). Weiterhin finden sich in der Region Donau-Iller 17 Unterzentren; davon ein gemeinsames Unterzentrum (Erolzheim / Kirchdorf). Die folgende Karte stellt die Zentralen Orte dar: Seite 32 von 235

35 Grafik: Zentrale Orte in der Region Donau-Iller Quelle: Regionalverband Donau-Iller; abgerufen unter im Januar Seite 33 von 235

36 Durch den Regionalverband werden die Entwicklungsachsen einer Region vorgegeben. Es muss zwischen regionalen und überregionalen Entwicklungsachsen unterschieden werden. Diese verlaufen in der Region Donau-Iller entlang der überregionalen Verkehrsachsen, beispielsweise entlang der Autobahnen A7, A8 und A96 und der Bundestraßen B312, B311 und B16. Die beiden Autobahnen stellen neben den Bundesstraßen und der Bahnlinie Ulm München die wichtigsten Verkehrsanbindungen dar. Die Landesentwicklungsachsen in Baden-Württemberg verlaufen entlang der (über-) regionalen Verkehrsachsen, so beispielsweise entlang der B311 von Ehingen nach Ulm (/ Neu- Ulm) oder entlang der B10 von Amstetten nach Günzburg / Leipheim (entlang der bayerischen Landesentwicklungsachse). Die länderübergreifenden Entwicklungsachsen mit überregionaler Bedeutung verlaufen entlang der Autobahnen A 7, A 8 und A 96. Weitere Landesentwicklungsachsen in Bayern stellen die Achse Günzburg / Leipheim - Krumbach - Mindelheim dar wie auch die Achse Memmingen - Mindelheim. Einen genaueren Überblick bietet nachfolgende Karte: Seite 34 von 235

37 Grafik: (Über-)Regionale Entwicklungsachsen in der Region Donau-Iller Quelle: Regionalverband Donau-Iller; abgerufen unter raumstruktur-nicht-rechtsverb.pdf im Januar Hinweis: Die Karte stellt noch die zentralörtliche Einstufung von Zentralen Orten vor der Aktualisierung des LEP Bayern 2013 dar. Seite 35 von 235

38 Fazit: Aufgrund der länderübergreifenden Ausdehnung der Region Donau-Iller sind die spezifischen Regelungen der Steuerung und Regulierung innerhalb der Region zu beachten. Zu prüfen ist deshalb, ob mögliche unterschiedliche Ausstattungskennziffern zwischen dem bayrischen und baden-württembergischen Teil der Region vorhanden sind und diesen durch mögliche Regulierungsmaßnahmen entgegen zu wirken ist. Hierzu muss eine einheitliche Regelung über Landesgrenzen hinweg geschaffen werden. Aufgrund des überwiegend ländlichen Raumes ist weiterhin zu überprüfen, inwieweit die künftige Entwicklung der Kommunen auch in diesen Regionen gesteuert werden kann und wie die unterschiedlichen Zentralen Orte in der Region heute und zukünftig aufgestellt sind. Seite 36 von 235

39 4.3 Aussagen Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg 2002 bzw. Einzelhandelserlass 3 zur Einzelhandelssteuerung Der Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg respektive der Einzelhandelserlass Baden-Württemberg trifft folgende wesentliche Aussagen zur Einzelhandelssteuerung: Z Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe für Endverbraucher (Einzelhandelsgroßprojekte) sollen sich in das zentralörtliche Versorgungssystem einfügen; sie dürfen in der Regel nur in Ober-, Mittel- und Unterzentren ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. Hiervon abweichend kommen auch Standorte in Kleinzentren und Gemeinden ohne zentralörtliche Funktion in Betracht, wenn dies nach den raumstrukturellen Gegebenheiten zur Sicherung der Grundversorgung geboten ist oder diese in Verdichtungsräumen liegen und mit Siedlungsbereichen benachbarter Ober-, Mittel- oder Unterzentren zusammengewachsen sind. Z Hersteller-Direktverkaufszentren als besondere Form des großflächigen Einzelhandels sind grundsätzlich nur in Oberzentren zulässig Z Die Verkaufsfläche der Einzelhandelsgroßprojekte soll so bemessen sein, dass deren Einzugsbereich den zentralörtlichen Verflechtungsbereich nicht wesentlich überschreitet. Die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich und die Funktionsfähigkeit anderer Zentraler Orte dürfen nicht wesentlich beeinträchtigt werden Z Einzelhandelsgroßprojekte dürfen weder durch ihre Lage und Größe noch durch ihre Folgewirkungen die Funktionsfähigkeit der Stadt- und Ortskerne der Standortgemeinde wesentlich beeinträchtigen. Einzelhandelsgroßprojekte sollen vorrangig an städtebaulich integrierten Standorten ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. Für nicht zentrenrelevante Warensortimente kommen auch städtebauliche Randlagen in Frage G Neue Einzelhandelsgroßprojekte sollen nur an Standorten realisiert werden, wo sie zeitnah an den öffentlichen Personennahverkehr angeschlossen werden können G Die Festlegung von Standorten für regionalbedeutsame Einzelhandelsgroßprojekte in den Regionalplänen soll vor allem auf Grund eines regionalen Entwicklungskonzepts vorgenommen werden. Als Teil einer integrierten städtebaulichen Gesamtplanung soll auf der Grundlage von regional abgestimmten Einzelhandelskonzepten eine ausgewogene Einzelhandelsstruktur erhalten oder angestrebt werden. 3 Vgl. hierzu Verwaltungsvorschrift des Wirtschaftsministeriums Baden-Württemberg zur Ansiedlung von Einzelhandelsgroßprojekten Raumordnung, Bauleitplanung und Genehmigung von Vorhaben (Einzelhandelserlass) vom 21. Februar Seite 37 von 235

40 4.4 Aussagen Landesentwicklungsprogramm Bayern 2013 zur Einzelhandelssteuerung Das Landesentwicklungsprogramm Bayern trifft folgende wesentliche Aussagen zu Einzelhandelsgroßprojekten: Lage im Raum Z Flächen für Einzelhandelsgroßprojekte dürfen nur in Zentralen Orten ausgewiesen werden. Abweichend sind Ausweisungen zulässig - für Nahversorgungsbetriebe bis m² Verkaufsfläche in allen Gemeinden, - für Einzelhandelsgroßprojekte, die überwiegend dem Verkauf von Waren des sonstigen Bedarfs dienen, nur in Mittel- und Oberzentren sowie in Grundzentren mit bestehenden Versorgungsstrukturen in dieser Bedarfsgruppe Lage in der Gemeinde Z Die Flächenausweisung für Einzelhandelsgroßprojekte hat an städtebaulich integrierten Standorten zu erfolgen. Abweichend sind Ausweisungen in städtebaulichen Randlagen zulässig, wenn - das Einzelhandelsgroßprojekt überwiegend dem Verkauf von Waren des sonstigen Be darfs dient oder - die Gemeinde nachweist, dass geeignete städtebaulich integrierte Standorte auf Grund der topographischen Gegebenheiten nicht vorliegen Zulässige Verkaufsflächen Z Durch Flächenausweisungen für Einzelhandelsgroßprojekte dürfen die Funktionsfähigkeit der Zentralen Orte und die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich dieser Einzelhandelsgroßprojekte nicht wesentlich beeinträchtigt wer-den. Soweit sortimentsspezifische Verkaufsflächen die landesplanerische Relevanzschwelle überschreiten, dürfen Einzelhandelsgroßprojekte, - soweit in ihnen Nahversorgungsbedarf oder sonstiger Bedarf verkauft wird, 25 v.h., - soweit in ihnen Innenstadtbedarf verkauft wird, für die ersten Einwohner 30 v.h., für die Einwohner übersteigende Bevölkerungszahl 15 v.h. der sortimentsspezifischen Kaufkraft im einschlägigen Bezugsraum abschöpfen Regelung für zusammengewachsene Gemeinden Z Wenn Gemeinden mit mindestens einem Zentralen Ort einen baulich verdichteten Siedlungszusammenhang bilden, sind Ausweisungen für Einzelhandelsgroßprojekte, die innerhalb dieses Siedlungszusammenhangs oder direkt angrenzend liegen, in allen Gemeinden des Siedlungszusammenhangs zulässig; Satz 2 Spiegelstrich 2 bleibt unberührt. Dabei dürfen Einzelhandelsgroßprojekte bei Sortimenten des Innenstadtbedarfs zusätzlich auf 7,5 v.h. der nach maßgeblichen Kaufkraft einer zentralörtlich nicht niedriger eingestuften Gemeinde innerhalb des gemeinsamen Siedlungszusammenhangs zurückgreifen Zielabweichungsverfahren in grenznahen Gebieten G Zur Sicherung der Wettbewerbsfähigkeit der grenznahen Gebiete und deren Versorgung mit Einzelhandelseinrichtungen soll in diesen Gebieten das Zielabweichungsverfahren bei der Zulassung von Einzelhandelsgroßprojekten unter Berücksichtigung der Praxis in den Nachbarländern flexibel gehandhabt werden. Seite 38 von 235

41 4.5 Aussagen aktueller Regionalplan Donau-Iller zur Einzelhandelssteuerung Teilfortschreibung des Regionalplans Donau-Iller 2004 Großflächiger Einzelhandel (Entwurf) Z Flächen für Einzelhandelsgroßprojekte sollen i.d.r. nur in Unterzentren und zentralen Orten höherer Stufe sowie in Siedlungsschwerpunkten ausgewiesen werden. Hiervon abweichend kommen auch Standorte in Kleinzentren und in Gemeinden ohne zentralörtliche Funktion in Betracht, wenn - es sich um Betriebe des Lebensmitteleinzelhandels (Supermärkte, Lebensmittel- Discounter) handelt und - dies nach den raumstrukturellen Gegebenheiten zur Sicherung der Grundversorgung geboten ist und - die Nahversorgungsfunktion benachbarter Zentraler Orte nicht wesentlich beeinträchtigt wird. Z Die Ansiedlung neuer bzw. Erweiterung bestehender Einzelhandelsgroßbetriebe hat der zentralörtlichen Versorgungsfunktion der Standortkommune zu entsprechen. Die Ansiedlung neuer bzw. Erweiterung bestehender Einzelhandelsgroßbetriebe darf die Versorgungskerne der Standortkommune und der umliegenden Zentralen Orte sowie das zentralörtliche System der Region Donau-Iller nicht wesentlich beeinträchtigen. G Ist die Frage offen, ob ein Vorhaben der jeweiligen zentralörtlichen Versorgungsfunktion entspricht bzw. ob auf Grund des Vorhabens eine Gefährdung Zentraler Orte im Umland besteht, ist eine Einzelfallprüfung vorzunehmen. In der Regel erfolgt diese durch gutachterlichen Nachweis des Vorhabenträgers, wobei Aufgabenstellung und methodischer Ansatz mit der Region und den Trägern öffentlicher Belange abgestimmt werden sollen. Bestehende Betriebe und ihre Verkaufsflächen einschließlich einer raumverträglichen betrieblichen Entwicklungsmöglichkeit werden hiervon nicht berührt. Bei der Frage der raumverträglichen Dimensionierung sind die Ziele und Grundsätze der Landesplanung und Raumordnung einschließlich der länderspezifischen Ausführungsbestimmungen zu Grunde zu legen. Z Für die Beurteilung von Einzelhandelsgroßprojekten werden in diesem Regionalplan in der zeichnerischen Darstellung Standortbereiche innerhalb der Unterzentren und Zentralen Orte höherer Stufen (inkl. Siedlungsschwerpunkte) festgelegt, in denen die Ansiedlung neuer sowie die Erweiterung vorhandener Einzelhandelsgroßbetriebe zulässig ist. Innerhalb dieser Standortbereiche sind Einzelhandelsgroßprojekte zulässig, die der jeweiligen zentralörtlichen Stufe der Standortkommune entsprechen. Die Ansiedlung neuer sowie die Erweiterung vorhandener Einzelhandelsgroßbetriebe außerhalb der in der kartografischen Darstellung festgelegten Standortbereiche ist demzufolge nicht zulässig. In der kartografischen Darstellung werden folgende Kategorien der Standortbereiche festgelegt: - Innenstadt Bestand - Innenstadt Erweiterung - Dezentraler Standort Bestand - Dezentraler Standort Erweiterung. Innerhalb der Standortkategorien ist zwischen der Ansiedlung sog. zentrenrelevanter bzw. innenstadtrelevanter Sortimente sowie der Ansiedlung nicht zentrenrelevanter bzw. nicht innerstadtrelevanter Sortimente zu unterscheiden. Eine Sortimentsliste für die jeweiligen Unterzentren und Zentralen Orte höherer Stufe (inkl. Siedlungsschwerpunkte) ist Bestandteil dieses Regionalplanes. Seite 39 von 235

42 Z Für die Standortkategorie Innenstadt Bestand gilt: Die Neuansiedlung und Erweiterung von Einzelhandelsgroßbetrieben, die der jeweiligen zentralörtlichen Stufe der Standortkommune entsprechen, ist sowohl für zentrenrelevante als auch für nicht zentrenrelevante Sortimente zulässig. Z Für die Standortkategorie Innenstadt Erweiterung gilt: Hier ist die Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe sowohl zentrenrelevanter als auch nicht zentrenrelevanter Sortimente grundsätzlich zulässig, falls in den Innenstädten keine angemessene Fläche zur Verfügung steht. Z Für die Standortkategorie dezentraler Standort Bestand gilt: - Die Neuansiedlung bzw. Erweiterung bestehender Einzelhandelsgroßbetriebe mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten, die der zentralörtlichen Funktion der Standortkommune entsprechen, ist zulässig. Zur Vermeidung von Verkehrsbelastungen und Schaffung von Synergieeffekten sind diese Betriebe an geeigneten, verkehrlich gut erreichbaren Standorten zu bündeln. - Für Betriebe mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment sind zentrenrelevante Randsortimente in einem Umfang möglich, welcher die innerstädtischen Einkaufslagen der Standortkommune und benachbarter Zentraler Orte nicht wesentlich beeinträchtigt. Als Faustregel gilt ein Verkaufsflächenanteil von max. 10 % der Gesamtverkaufsfläche sowie eine absolute Verkaufsfläche von max. 700 m² für zentrenrelevante Randsortimente. Z Für die Standortkategorie dezentraler Standort Erweiterung gilt: - Die Ansiedlung bzw. Erweiterung bestehender Einzelhandelsgroßbetriebe mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten, die der zentralörtlichen Versorgungsfunktion der Standortkommune entsprechen, sind zulässig. Dezentrale Standorte Erweiterung sollen erst dann aktiviert werden, wenn in den Standortbereichen Dezentraler Standort Bestand keine ausreichende Fläche für die Ansiedlung neuer bzw. die Erweiterung bestehender Einzelhandelsgroßbetriebe mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment vorhanden ist. - Für Betriebe mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment sind zentrenrelevante Randsortimente in einem Umfang möglich, welcher die innerstädtischen Einkaufslagen der Standort-kommune und benachbarter Zentraler Orte nicht wesentlich beeinträchtigt. Als Faustregel gilt ein Verkaufsflächenanteil von max. 10 % der Gesamtverkaufsfläche sowie einer absoluten Verkaufsfläche von max. 700 m² für zentrenrelevante Randsortimente. G Bestehende Bebauungspläne sollten an die geltende Fassung des 1 Abs. 3 BauNVO angepasst werden. Baurechte für Einzelhandel in Gewerbe- und Industriegebieten sollten auch unterhalb der Schwelle zur Großflächigkeit möglichst ausgeschlossen werden. Die Gemeinden sollen für ihr Gebiet als weitere Grundlage der gemeindlichen Entscheidungen zur Einzelhandelsentwicklung Einzelhandelskonzepte aufstellen. Auch diese sind bei der raumordnerischen Beurteilung heranzuziehen. Seite 40 von 235

43 Teil C: Ist-Analyse Einzelhandelsstandort Donau-Iller Seite 41 von 235

44 5 Analyse zentraler Einzelhandelskennziffern Die aufgezeigten Rahmenbedingungen grundlegende Einzelhandelstrends, statistische Rahmenbedingungen (beispielsweise die demografische Entwicklung in den Bundesländern Baden-Württemberg und Bayern sowie der Gesamtregion Donau-Iller) sowie regionale Besonderheiten mit Relevanz für die Einzelhandelssteuerung aufgrund von Kaufkraftströmen durch die EinwohnerInnen beeinflussen die Nachfragesituation im Bereich Einzelhandel. Die gesamte Nachfrage im Bereich Einzelhandel in der Region Donau-Iller wird im Folgenden durch einzelhandelsrelevante Kennziffern ausführlich aufgezeigt. 5.1 Übersicht zu den Kennziffern Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft beträgt im bundesweiten Durchschnitt je Einwohner und Jahr Diese Kaufkraft umfasst alle Einzelhandelsangebote, wobei ca. 40% der Kaufkraft auf den Food-Bereich (= Lebensmittel, auch Lebensmittelhandwerk wie Ausgaben in Bäckereien und Metzgereien) und ca. 60% auf den Non-Food-Bereich entfallen. Zu berücksichtigen gilt: Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft ist regional unterschiedlich verteilt. Diese räumlich unterschiedliche Verteilung kann für jede Stadt und Gemeinde anhand des Kaufkraftkoeffizienten angegeben werden. Dieser gibt an, inwieweit eine Kommune über bzw. unter dem genannten Bundesdurchschnitt liegt. Die Region Donau-Iller verfügt insgesamt über einen leicht überdurchschnittlichen Kaufkraftkoeffizienten von 102,0, wobei sich hier deutliche Differenzen zwischen den Kommunen ergeben. Den höchsten Wert kann die Stadt Biberach mit 108,6 verzeichnen, während die Stadt Bad Schussenried mit 92,1 deutlich unter dem Bundesdurchschnitt liegt. Die Zentralität ist ein Maß für die Attraktivität eines Einzelhandelsstandortes. Sie gibt an, ob Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland größer / kleiner als die Umsatzabflüsse aus der Kommune selbst sind. Sie wird wie folgt berechnet: Einzelhandelsumsatz in der Kommune mit allen Kunden (unabhängig von deren Herkunft) dividiert durch die einzelhandelsrelevante Kauf- 4 Vgl. Gfk Kaufkraftkennziffern Seite 42 von 235

45 kraft der eigenen Bevölkerung. Beispiel: Ein Wert größer 100 gibt an, dass die Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland die Kaufkraftabflüsse aus der Standortgemeinde übersteigen. Die Verkaufsflächenausstattung pro Einwohner ist ebenfalls ein Maß für die Angebotsausstattung einer Kommune im Bereich Einzelhandel. Durch den Bezug auf die Einwohnerzahl einer Stadt bzw. Gemeinde wird eine Vergleichbarkeit mit anderen Kommunen möglich. Gleiches gilt für den Bezug auf den jeweiligen Verflechtungsbereich wodurch Kommunen mit einer identischen zentralörtlichen Funktion verglichen werden können. 5 Letztlich ergibt sich nach Hauptsortimenten folgende Kaufkraft und Einzelhandelskennziffern für die Region Donau-Iller sowie separiert nach Ober-, Mittel- und Unterzentren (inklusive aller gemeinsamen Zentren pro Funktionsstufe): 5 Als Verflechtungsbereiche wurden die bestehenden Nahbereiche für alle Unterzentren, sowie Mittelbereiche für alle Mittel- und Oberzentren verwendet. Die verwendeten Nah- und Mittelbereiche, basieren auf den derzeit bestehenden Ausweisungen in der Region Donau-Iller (vgl. Regionalplan 1987, 1. Teilfortschreibung des Regionalplans 2000, LEP Bayern 2013, LEP Baden-Württemberg 2002). Definition Nahbereich: Der Nahbereich ist als Verflechtungsbereich im Sinne der Deckung der Grundversorgung zu verstehen (Quelle: Definition imakomm AKADEMIE 2011) Definition Mittelbereich: Verflechtungsbereich eines Mittelzentrums oder eines höherrangigen zentralen Ortes, in dem der gehobene Bedarf der Bevölkerung gedeckt wird. Mittelbereiche umfassen über den eigenen Nahbereich hinaus zumeist mehrere Nahbereiche umliegender Zentraler Orte niedrigerer Stufen. (Quelle: Metropolregion Rhein-Neckar, abgerufen im September 2014). Seite 43 von 235

46 Einzelhandelskennziffern im Überblick Oberzentren: Region Donau-Iller gesamt Oberzentren gesamt Memmingen Neu-Ulm / Ulm (gemeinsames Oberzentrum) davon Neu-Ulm davon Ulm Kennziffern zur Nachfragesituation: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft insgesamt in Mio. Einzelhandelsrelevante Kaufkraft pro Einwohner in 3.358, ,5 223,6 990,9 305,7 685, Kennziffern zur Angebotssituation: Verkaufsfläche insgesamt in m² Verkaufsfläche pro Einwohner in m² Verkaufsfläche pro Einwohner im Verflechtungsbereich in m² Anteil Verkaufsfläche im zentralörtlichen Versorgungskern an der Gesamtverkaufsfläche (Anteil ausschließlich Sortimente 25% (36%) 29% (46%) 30% (51%) 29% (44%) 6% (10%) 39% (52%) kurz- und mittelfristig) Anteil Verkaufsfläche im zentralörtlichen Versorgungskern und in weiteren integrierten Lagen an der Gesamtverkaufsfläche 36% 43% 35% 46% 19% 56% Umsatz insgesamt in Mio Umsatz pro m² Verkaufsfläche in Zentralität 142% 151% 209% 139% 113% 150% Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Berechnungen. grau eingefärbt = wichtige Leistungskennziffern. 5 Im Bereich Nahversorgung ausschließlich Nahversorgung. Seite 44 von 235

47 Einzelhandelskennziffern im Überblick Mittelzentren: Kennziffern zur Nachfragesituation: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft insgesamt in Mio. Einzelhandelsrelevante Kaufkraft pro Einwohner in Kennziffern zur Angebotssituation: Mittelzentren gesamt Bad Wörishofen Biberach Blaubeuren / Laichingen (gemeinsames Mittelzentrum) davon Blaubeuren davon Laichingen 1.412,9 77,9 187,3 121,5 63,4 58, Verkaufsfläche insgesamt in m² Verkaufsfläche pro Einwohner in m² Verkaufsfläche pro Einwohner im 7 Verflechtungsbereich in m² Anteil Verkaufsfläche im zentralörtlichen Versorgungskern an der Gesamtverkaufsfläche (Anteil ausschließlich Sortimente 21% (32%) 38% (42%) 36% (48%) 31% (32%) (37%) 34% 26% (26%) kurz- und mittelfristig) Anteil Verkaufsfläche im zentralörtlicher Versorgungskern und in weiteren integrierten Lagen an der Gesamtverkaufsfläche 30% 41% 42% 31% 37% 26% Umsatz insgesamt in Mio Umsatz pro m² Verkaufsfläche in Zentralität 155% 131% 134% 106% 98% 114% Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Berechnungen. grau eingefärbt = wichtige Leistungskennziffern. 7 Im Bereich Nahversorgung ausschließlich Nahversorgung. Seite 45 von 235

48 Einzelhandelskennziffern im Überblick Mittelzentren: Burgau Ehingen Günzburg / Leipheim (gemeinsames Mittelzentrum) davon Günzburg davon Leipheim Ichenhausen Kennziffern zur Nachfragesituation: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft insgesamt in Mio. Einzelhandelsrelevante Kaufkraft pro Einwohner in 49,7 137,1 135,3 102,7 32,6 42, Kennziffern zur Angebotssituation: Verkaufsfläche insgesamt in m² Verkaufsfläche pro Einwohner in m² Verkaufsfläche pro Einwohner im Verflechtungsbereich in m² Anteil Verkaufsfläche im zentralörtlicher Versorgungskern an der Gesamtverkaufsfläche (Anteil 19% (20%) 8% (19%) 24% (80%) 24% (39%) 19% (16%) 9% (9%) ausschließlich Sortimente kurz- und mittelfristig) Anteil Verkaufsfläche im zentralörtlicher Versorgungskern und in weiteren integrierten Lagen an der Gesamtverkaufsfläche 19% 12% 50% 51% 31% 26% Umsatz insgesamt in Mio Umsatz pro m² Verkaufsfläche in Zentralität 170% 143% 173% 208% 64% 118% Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Berechnungen. grau eingefärbt = wichtige Leistungskennziffern. 8 Im Bereich Nahversorgung ausschließlich Nahversorgung. Seite 46 von 235

49 Einzelhandelskennziffern im Überblick Mittelzentren: Illertissen Krumbach Laupheim Mindelheim Riedlingen Kennziffern zur Nachfragesituation: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft insgesamt in Mio. Einzelhandelsrelevante Kaufkraft pro Einwohner in 89,6 66,7 110,8 74,1 51, Kennziffern zur Angebotssituation: Verkaufsfläche insgesamt in m² Verkaufsfläche pro Einwohner in m² Verkaufsfläche pro Einwohner im Verflechtungsbereich in m² Anteil Verkaufsfläche im zentralörtlicher Versorgungskern an der Gesamtverkaufsfläche (Anteil ausschließlich Sortimente kurz- und 38% (54%) 46% (70%) 32% (39%) 21% (28%) 17% (27%) mittelfristig) Anteil Verkaufsfläche im zentralörtlicher Versorgungskern und in weiteren integrierten Lagen an der Gesamtverkaufsfläche 49% 62% 42% 31% 17% Umsatz insgesamt in Mio Umsatz pro m² Verkaufsfläche in Zentralität 111% 196% 102% 210% 186% Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Berechnungen. grau eingefärbt = wichtige Leistungskennziffern. 9 Im Bereich Nahversorgung ausschließlich Nahversorgung. Seite 47 von 235

50 Einzelhandelskennziffern im Überblick Mittelzentren: Kennziffern zur Nachfragesituation: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft insgesamt in Mio. Einzelhandelsrelevante Kaufkraft pro Einwohner in Kennziffern zur Angebotssituation: Senden / Vöhringen (gemeinsames Mittelzentrum) davon Senden davon Vöhringen Weißenhorn 198,5 127,5 71,0 71, Verkaufsfläche insgesamt in m² Verkaufsfläche pro Einwohner in m² Verkaufsfläche pro Einwohner im Verflechtungsbereich in m² Anteil Verkaufsfläche im zentralörtlicher Versorgungskern an der Gesamtverkaufsfläche (Anteil ausschließlich Sortimente kurz- und 4% (8%) 2% (4%) 21% (24%) 27% (35%) mittelfristig) Anteil Verkaufsfläche im zentralörtlicher Versorgungskern und in weiteren integrierten Lagen an der Gesamtverkaufsfläche 6% 3% 38% 51% Umsatz insgesamt in Mio Umsatz pro m² Verkaufsfläche in Zentralität 244% 335% 81% 92% Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Berechnungen. grau eingefärbt = wichtige Leistungskennziffern. 10 Im Bereich Nahversorgung ausschließlich Nahversorgung. Seite 48 von 235

51 Einzelhandelskennziffern im Überblick Unterzentren: Unterzentren gesamt Babenhausen Bad Buchau Bad Grönenbach Bad Schussenried Blaustein Kennziffern zur Nachfragesituation: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft insgesamt in Mio. Einzelhandelsrelevante Kaufkraft pro Einwohner in 731,5 27,5 20,1 30,3 41,5 87, Kennziffern zur Angebotssituation: Verkaufsfläche insgesamt in m² Verkaufsfläche pro Einwohner in m² Verkaufsfläche pro Einwohner im Verflechtungsbereich in m² Anteil Verkaufsfläche im zentralörtlicher Versorgungskern an der Gesamtverkaufsfläche (Anteil 28% (27%) 25% (26%) 38% (33%) 45% (48%) 46% (40%) 64% (64%) ausschließlich Sortimente kurz- und mittelfristig) Anteil Verkaufsfläche im zentralörtlicher Versorgungskern und in weiteren integrierten Lagen an der Gesamtverkaufsfläche 38% 44% 38% 96% 67% 100% Umsatz insgesamt in Mio Umsatz pro m² Verkaufsfläche in Zentralität 100% 134% 115% 62% 88% 59% Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Berechnungen. grau eingefärbt = wichtige Leistungskennziffern. 11 Im Bereich Nahversorgung ausschließlich Nahversorgung. Seite 49 von 235

52 Einzelhandelskennziffern im Überblick Unterzentren: Dietenheim Dornstadt Erbach Erolzheim / Kirchdorf a. d. Iller (gemeinsames Unterzentrum) davon Erolzheim davon Kirchdorf a. d. Iller Kennziffern zur Nachfragesituation: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft insgesamt in Mio. Einzelhandelsrelevante Kaufkraft pro Einwohner in 32,6 48,3 72,2 33,6 16,6 17, Kennziffern zur Angebotssituation: Verkaufsfläche insgesamt in m² Verkaufsfläche pro Einwohner in m² Verkaufsfläche pro Einwohner im Verflechtungsbereich in m² Anteil Verkaufsfläche im zentralörtlicher Versorgungskern an der Gesamtverkaufsfläche (Anteil 30% (22%) 7% (4%) 36% (34%) 8% (8%) 2% (1%) 65% (65%) ausschließlich Sortimente kurz- und mittelfristig) Anteil Verkaufsfläche im zentralörtlicher Versorgungskern und in weiteren integrierten Lagen an der Gesamtverkaufsfläche 30% 15% 36% 8% 2% 65% Umsatz insgesamt in Mio Umsatz pro m² Verkaufsfläche in Zentralität 78% 71% 98% 115% 214% 20% Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Berechnungen. grau eingefärbt = wichtige Leistungskennziffern. 12 Im Bereich Nahversorgung ausschließlich Nahversorgung. Seite 50 von 235

53 Einzelhandelskennziffern im Überblick Unterzentren: Jettingen- Scheppach Langenau Munderkingen Nersingen Ochsenhausen Kennziffern zur Nachfragesituation: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft insgesamt in Mio. Einzelhandelsrelevante Kaufkraft pro Einwohner in 34,2 76,3 25,3 50,1 44, Kennziffern zur Angebotssituation: Verkaufsfläche insgesamt in m² Verkaufsfläche pro Einwohner in m² Verkaufsfläche pro Einwohner im Verflechtungsbereich in m² Anteil Verkaufsfläche im zentralörtlicher Versorgungskern an der Gesamtverkaufsfläche (Anteil 6% (12%) 22% (18%) 23% (23%) 29% (30%) 23% (18%) ausschließlich Sortimente kurz- und mittelfristig) Anteil Verkaufsfläche im zentralörtlicher Versorgungskern und in weiteren integrierten Lagen an der Gesamtverkaufsfläche 6% 48% 23% 35% 28% Umsatz insgesamt in Mio Umsatz pro m² Verkaufsfläche in Zentralität 154% 124% 145% 71% 118% Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Berechnungen. grau eingefärbt = wichtige Leistungskennziffern. 13 Im Bereich Nahversorgung ausschließlich Nahversorgung. Seite 51 von 235

54 Einzelhandelskennziffern im Überblick Unterzentren: Ottobeuren Thannhausen Türkheim Kennziffern zur Nachfragesituation: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft insgesamt in Mio. Einzelhandelsrelevante Kaufkraft pro Einwohner in 43,3 29,6 34, Kennziffern zur Angebotssituation: Verkaufsfläche insgesamt in m² Verkaufsfläche pro Einwohner in m² Verkaufsfläche pro Einwohner im Verflechtungsbereich in m² Anteil Verkaufsfläche im zentralörtlicher Versorgungskern an der Gesamtverkaufsfläche (Anteil 46% (39%) 24% (21%) 40% (34%) ausschließlich Sortimente kurz- und mittelfristig) Anteil Verkaufsfläche im zentralörtlicher Versorgungskern und in weiteren integrierten Lagen an der Gesamtverkaufsfläche 46% 33% 54% Umsatz insgesamt in Mio ,0 Umsatz pro m² Verkaufsfläche in Zentralität 80% 209% 85% Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Berechnungen. grau eingefärbt = wichtige Leistungskennziffern. 14 Im Bereich Nahversorgung ausschließlich Nahversorgung. Seite 52 von 235

55 5.2 Bewertung der Kennziffern Die Analyse der Kennziffern zeigt: Es gibt keine signifikanten Unterschiede bei den Kommunen zwischen den beiden Bundesländern Baden-Württemberg und Bayern. Die Stärke der Einzelhandelsausstattung der Kommunen ist nicht abhängig von einem möglichst hohen Anteil an Verkaufsfläche in nicht integrierter Lage! Die Region Donau-Iller ist insgesamt stark aufgestellt: Die Mittelzentren sind insgesamt auffällig stark, die Oberzentren heben sich (noch) nicht weiter von diesen ab. (Hinweis: Dies wird sich mit der Realisierung von Großprojekten gerade im gemeinsamen Oberzentrum Ulm / Neu-Ulm ändern). Auch die Unterzentren sind insgesamt stark; jedoch gibt es hier Kommunen, die im Vergleich zu anderen deutlich abfallen. Ansiedlungspotenziale sind in den jeweiligen Kommunen rechnerisch vorhanden. Bei aber nur geringen zu erwartenden Erhöhungen des Potenzials an Kaufkraft, werden Ansiedlungen zu mehr Wettbewerb zwischen den Städten und zwischen den Standortlagen innerhalb des jeweiligen Zentralen Ortes führen. Im Folgenden werden die Ergebnisse aus der Analyse und Bewertung der relevanten Kennziffern genauer dargestellt und mit entsprechenden Beispielen hinterlegt Ergebnis 1 Signifikante Unterschiede in den Ausstattungskennziffern der Zentralen Orte differenziert nach den beiden Bundesländern gibt es nicht. Aber zwischen den einzelnen Kommunen, welche ihr (ländliches) Umland mitversorgen oder eben auch nicht (Versorgung vieler Orte ohne zentralörtliche Funktion oder von Kleinzentren im Verflechtungsbereich oder Verflechtungsbereich ist sehr klein = nur wenige Orte werden mitversorgt ), finden sich sehr wohl Seite 53 von 235

56 Unterschiede. Einfacher formuliert: es finden sich sowohl auf der bayrischen wie auch auf der baden-württembergischen Seite stärkere bzw. schwächere Kommunen. Es existiert kein West / Ost-Gefälle innerhalb der Region! Für die Region Donau-Iller bedeutet dies, dass eine gemeinsame Steuerung des Einzelhandels durchaus Sinn macht, denn aus inhaltlicher Sicht spricht nur wenig gegen eine möglichst weite Anpassung der regionalen Einzelhandelssteuerung über die Ländergrenzen hinweg. So können künftig einheitlichere Regelungen getroffen werden. Nachfolgende Karten zeigen exemplarisch die vorhandene Verkaufsflächenausstattung der untersuchten Zentralen Orte in m² pro Einwohner in ihrem jeweiligen Nahbereich (nur nahversorgungsrelevante Sortimente) bzw. Verflechtungsbereich (alle Sortimente ausschließlich der nahversorgungsrelevanten Sortimente): Definition Nahbereich: Der Nahbereich ist als Verflechtungsbereich im Sinne der Deckung der Grundversorgung zu verstehen (Quelle: Definition imakomm AKADEMIE 2011). Definition Mittelbereich: Verflechtungsbereich eines Mittelzentrums oder eines höherrangigen zentralen Ortes, in dem der gehobene Bedarf der Bevölkerung gedeckt wird. Mittelbereiche umfassen über den eigenen Nahbereich hinaus zumeist mehrere Nahbereiche umliegender Zentraler Orte niedrigerer Stufen. (Quelle: Metropolregion Rhein-Neckar, abgerufen im September 2014). Seite 54 von 235

57 Grafik: Kartografische Übersicht zur Verkaufsflächenausstattung in m² Verkaufsfläche pro Einwohner im jeweiligen Verflechtungsbereich der Ober-, Mittel- und Unterzentren der Region Donau-Iller Verkaufsfläche pro Einwohner im Verflechtungsbereich (ohne nahversorgungsrelevante Sortimente) Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Darstellung. Seite 55 von 235

58 Grafik: Kartografische Übersicht zur Verkaufsflächenausstattung in m² Verkaufsfläche pro Einwohner im jeweiligen Nahbereich der Ober-, Mittel- und Unterzentren der Region Donau-Iller Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Darstellung. Seite 56 von 235

59 5.2.2 Ergebnis 2 Die Stärke der Einzelhandelsausstattung der Kommunen ist nach den Ergebnissen der Analyse nicht abhängig von einem möglichst hohen Anteil an nicht integrierter Verkaufsfläche. Denn es existieren beispielswiese starke Mittelzentren sowohl mit einem hohen Verkaufsflächenanteil im zentralörtlichen Versorgungskern als auch in nicht integrierter Lage. Um dies zu belegen, kann beispielhaft der Anteil der Verkaufsfläche nach Standortlagen im Verhältnis zur Verkaufsflächenausstattung pro Einwohner und die Leistungsfähigkeit der Einzelhandelsstandorte herangezogen werden. Daher soll für die gesamte Region künftig der Fokus der Einzelhandelsentwicklung auf den integrierten Lagen bzw. den zentralörtlichen Versorgungskernen liegen. Dies ist nicht nur möglich bei der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung, sondern auch nötig! Seite 57 von 235

60 Beispiele: Anteil der Verkaufsfläche zvk & sonstige integrierte Lagen an der Gesamt- Verkaufsfläche Verkaufsfläche pro Einwohner (in m² pro EW) Umsatz pro m² Verkaufsfläche (in Euro pro m²) Unterzentren 38% m² Mittelzentren 30% m² Oberzentren 43% m² Gesamte Region Donau-Iller: 36% m² Beispiel Stadt Weißenhorn: 51% m² Beispiel Stadt Krumbach: 62% m² Beispiel Stadt Günzburg: 51% m² Beispiel Stadt Memmingen: 35% m² Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Berechnungen. Seite 58 von 235

61 Auch einzelne Agglomerationen können Auswirkungen auf die Leistungsfähigkeit des Sortimentsangebotes in der Innenstadt haben: Kommune / Standortbereich Sortimente Verkaufsfläche der Agglomeration Verkaufsfläche in der Innenstadt Verhältnis Agglomeration zur Innenstadt Biberach / Wolfentalstraße Bad Grönenbach / Bahnhofstraße Ichenhausen / Günzburger Straße - Nahrungs- und Genussmittel - Bekleidung - Hausrat / Einrichtung / Möbel - Nahrungs- und Genussmittel - sonstiger Einzelhandel - Nahrungs- und Genussmittel - sonstiger Einzelhandel ca m² ca m² ca. 6% ca m² ca m² ca. 53% ca m² ca m² ca. 52% Memmingen / Braunstraße, Machnigstraße - Nahrungs- und Genussmittel - Gesundheit und Körperpflege ca m² ca m² ca. 2% Türkheim / Wörishofer Straße Weißenhorn / Roggenburger Straße - Nahrungs- und Genussmittel ca. 900 m² ca m² ca. 26% - Nahrungs- und Genussmittel ca m² ca m² ca. 17% Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Berechnungen. Hinweis: auf 100er-Stelle gerundet. Seite 59 von 235

62 5.2.3 Ergebnis 3 Die Mittelzentren in der Region sind auffallend stark, die Oberzentren heben sich derzeit im Verhältnis nicht deutlich von diesen ab. Das Verhältnis zwischen den Ober- und Mittelzentren wird sich künftig aber noch ändern, da in dem gemeinsamen Oberzentrum Ulm / Neu- Ulm größere geplante Vorhaben realisiert werden! Unterzentren sind insgesamt ebenfalls stark, allerdings fallen einige Zentrale Orte deutlich im Vergleich von Kommunen der gleichen zentralörtlichen Funktion ab (beispielsweise Unterzentren Bad Grönenbach, Dornstadt, Nersingen oder Mittelzentren Illertissen, Laupheim). Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass das Zentrale-Orte-System bisher anscheinend bei der Steuerung zu wenig beachtet wurde, weil verbindliche Festsetzungen zur Einzelhandelssteuerung im Regionalplan nicht ausreichend verankert waren. Zur Einzelhandelsentwicklung in der Region muss künftig eine Bewertung von Ansiedlungsvorhaben auch nach Ansiedlungspotenzialen erfolgen! Diese müssen insbesondere eine stärkere Fokussierung auf die zentralörtliche Funktion einer Kommune berücksichtigen. Exemplarisch für die starke Ausstattung der Kommunen kann die Einzelhandelszentralität der Kommunen im Vergleich zur jeweiligen zentralörtlichen Funktion herangezogen werden. Hierzu wird die Zentralität einer Kommune im Vergleich zur durchschnittlichen Zentralität aller Zentralen Orte mit der identischen zentralörtlichen Funktion betrachtet (z.b. Vergleich eines Unterzentrums mit der durchschnittlichen Zentralität aller Unterzentren): Seite 60 von 235

63 Grafik: Einzelhandelszentralität im Vergleich zur jeweiligen zentralörtlichen Funktion der Kommune Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Darstellung. Seite 61 von 235

64 Grafik: Einzelhandelszentralität in den Ober-, Mittel- und Unterzentren der Region Donau-Iller insgesamt. Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Darstellung. Seite 62 von 235

65 5.2.4 Ergebnis 4 Ansiedlungspotenziale sind in den jeweiligen Kommunen rechnerisch vorhanden. Dennoch besteht gleichzeitig aber auch von innen heraus wenig zusätzliches Potenzial (vgl. Einwohnerentwicklung: bis 2020 findet quasi Stagnation statt, nur mit einem leichten Zuwachs von 0,6% bzw. ca Einwohner!). Wenn dem aber so ist, dann werden Ansiedlungen zu mehr Wettbewerb führen zwischen den Städten und zwischen den Standortlagen innerhalb des jeweiligen zentralen Ortes. Konkret bedeutet dies, dass künftig dringend eine Konzentration der Kaufkraft auf integrierte Lagen stattfinden muss, um Innenstädte zumindest erhalten ansonsten wird die Kaufkraft auseinandergezogen. Vor diesem Hintergrund und der Tatsache, dass die Mittel- und Unterzentren ein nur beschränktes Ansiedlungspotenzial besitzen, bedeutet dies, dass bei den künftigen Innenstadtabgrenzungen zwar Entwicklungsflächen vorhanden sind, die Standortlage des zentralen Versorgungskernes jedoch soweit als möglich kompakt gehalten wird. Die aktuellen Innenstadtabgrenzungen sind vor diesem Hintergrund zum Teil wesentlich zu groß und sind zu überarbeiten. Hierbei ist nicht eine rein räumliche, sondern vielmehr eine fachliche Abgrenzung anzustreben. Als Beleg hierfür können Lauflagen herangezogen werden: Je nach Studie finden sich unterschiedliche Annahmen über die maximalen Entfernungen, die zu Fuß in Innenstädten zurückgelegt werden. Grob gesagt, liegen diese Lauflagen je nach Attraktivität des Angebotes im Bereich zwischen maximal Meter. Bei zu großen Laufwegen sinkt deren Akzeptanz: Als Beispiele für zu große Abgrenzungen der zentralörtlichen Versorgungskerne können hierbei Ehingen, Laupheim und Erbach herangezogen werden. Eine Konzentration von Magnetbetrieben auf die wesentlichen Innenstadtlagen wird dadurch verhindert. Seite 63 von 235

66 Grafik: Beispiele für zu große Innenstadtabgrenzungen Beispiel Erbach (Donau): ca Einwohner (2012) Beispiel Laupheim: ca Einwohner (2012) ca. 0.7 km ca. 1.3 km Karte alte Innenstadtabgrenzung Erbach; darauf vermerken, wie viel Meter es von West nach Ost oder von Nord nach Süd sind. ca. 1.5 km ca. 1.3 km Beispiel Ehingen: ca Einwohner (2012) Legende Einzelhandelskonzept Standorte ca. 1,0 km Innenstadt Bestand Innenstadt Erweiterung Dezentraler Standort Bestand Dezentraler Standort Erweiterung ca. 1,0 km Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, verändert auf Basis der Kartengrundlage: Regionalverband Donau-Iller / GMA: Regionales Märktekonzept Region Donau-Iller, 2004 Seite 64 von 235

67 5.3 Fazit aus der Bewertung der Kennziffern Wie gezeigt werden konnte, ist die Region Donau-Iller stark aufgestellt. Dabei lassen sich keine länderspezifischen Unterschiede zwischen dem baden-württembergischen und bayrischen Teil der Region Donau-Iller ausmachen. Auffällig ist, dass die Oberzentren der Region sich insgesamt nicht deutlich von den Mittelzentren abheben können (was sich mit geplanten Vorhaben ändern wird). Dies bedeutet aber auch im Umkehrschluss, dass die vorhandenen Mittelzentren stark sind. Die Stärke der Mittelzentren lässt sich allerdings nicht nur auf einen starken Einzelhandelsbesatz in nicht-integrierten Lagen zurückführen, wie die Beispiele Günzburg bzw. Krumbach deutlich zeigen. Die Unterzentren sind insgesamt ebenfalls stark, jedoch finden sich hier teilweise deutliche Unterschiede bei den Ausstattungsmerkmalen. Beispiele für eine vergleichsweise schwächere Ausstattung sind Dornstadt oder Bad Grönenbach. Eine besondere Stellung nimmt auch Senden in der Region Donau-Iller ein. Mit seiner Einzelhandelsausstattung, vor allem im Bereich Möbel, hat Senden eine Strahlkraft über die Gesamtregion Donau-Iller hinaus. Dies bedeutet, dass das Zentrale-Orte-System bei der Einzelhandelssteuerung bisher nicht genug beachtet worden ist. Mit dem neuen LEP Bayern 2013 wurde daher die zentralörtliche Stufe Sendens zum gemeinsamen Mittelzentrum mit Vöhringen hochgesetzt und damit den Gegebenheit angepasst. Daher gilt: Eine verbindlichen Einzelhandelssteuerung sollte in Zukunft im Regionalplan berücksichtigt werden. Zukünftig muss eine Bewertung von Ansiedlungsvorhaben verstärkt nach Ansiedlungspotenzialen durchgeführt werden, auch vor der Stagnation bei der zukünftigen Einwohnerentwicklung. Zudem muss verstärkt die zentralörtliche Funktion der einzelnen Kommunen berücksichtigt werden. Vor diesem Hintergrund macht eine länderübergreifende Einzelhandelssteuerung durchaus Sinn. Seite 65 von 235

68 Teil D: Prognose Seite 66 von 235

69 6 Grundlagen der Prognose von Flächenpotenzialen 6.1 Anwendung der Prognosen: Sinn und Grenzen der Ansiedlungspotenziale Sinn der Ausweisung von Ansiedlungspotenzialen: Bei der künftigen Einzelhandelssteuerung geht es in erster Linie um die Bewertung großflächiger Ansiedlungsvorhaben aus dem Bereich Einzelhandel. Im Rahmen eines formalen Genehmigungsverfahren, beispielsweise im Rahmen eines Aufstellungs- bzw. Änderungsverfahrens für den entsprechenden Bebauungsplan werden die einschlägigen raumordnerischen bzw. städtebaulichen Prüfkriterien gemäß Einzelhandelserlass Baden-Württemberg bzw. Landesentwicklungsprogramm in Bayern und gemäß 11 (3) BauNVO abgeprüft. Sie sind Voraussetzung für die Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens. Gleichwohl muss es Ziel einer regionalen Einzelhandelssteuerung sein, die Chance der Genehmigungsfähigkeit eines entsprechenden Vorhabens vor der formalen Prüfung in Abstimmung mit der Standortgemeinde zu bewerten. Hierfür stellen die Ansiedlungspotenziale einen Orientierungswert dar. Die Ansiedlungspotenziale zeigen lediglich sowohl der Standortgemeinde als auch den Raumordnungsbehörden auf, ob ein Vorhaben das Einhalten der Prüfkriterien (Kongruenzgebot, Beeinträchtigungsverbot) erwarten lässt, oder aber ob ein Nicht-Einhalten der Prüfkriterien zu befürchten ist. Ein klares Überbzw. Unterschreiten der Ansiedlungspotenziale stellt hierfür einen von verschiedenen Bewertungsmaßstäben dar. Zudem werden im Rahmen des REK Donau-Iller weitere Bewertungskriterien dargestellt, so dass eine erste Einschätzung nicht nur auf Basis der reinen Ansiedlungspotenziale erfolgen kann, sondern auch weitere Kriterien Berücksichtigung finden. Um es nochmals zu betonen: Ein Überschreiten der Ansiedlungspotenziale durch ein Vorhaben führt nicht automatisch zur Unzulässigkeit dieses Vorhabens. In jedem Fall bedarf es einer genaueren Prüfung, auch anhand weiterer Kriterien, sowie im Zweifelsfall der Einzelfallprüfung anhand der raumordnerischen Prüfkriterien (v.a. Kongruenzgebot und Beeinträchtigungsverbot). Seite 67 von 235

70 Zudem finden diese Ansiedlungspotenziale Eingang in zu erarbeitende Prüfkriterien beispielsweise bei der interkommunalen Abstimmung bezüglich großflächiger Einzelhandelsvorhaben. Auch hier gilt aber: Sie stellen nur Orientierungswerte dar. Seite 68 von 235

71 Grenzen der Ansiedlungspotenziale: Die Ansiedlungspotenziale beruhen auf dem Bestand des großflächigen Einzelhandelsangebotes sowie aller Einzelhandelsbetriebe im zentralörtlichen Versorgungskern und aller Nahversorgungsbetriebe ab 400 m² jeder Kommune (nur Oberzentren inklusive Agglomerationen in den Ortsteilen) im Zeitraum Sommer Um aussagekräftig zu bleiben, müssen Bestandsänderungen (beispielsweise Wegfall großflächiger Anbieter, Neuansiedlung oder Verkaufsflächenerweiterungen von Anbietern) künftig konsequent erfasst und fortgeschrieben werden. Zudem gilt zu berücksichtigen: Die Ansiedlungspotenziale stellen nur ungefähre Zahlen dar und beruhen auf Annahmen hinsichtlich Kaufkraftentwicklung und Flächenproduktivitäten, die im Folgenden dargestellt sind. Diese Annahmen sind aber bei der Interpretation der Potenziale ebenfalls zu berücksichtigen. Im Folgenden dargestellt sind die zugrunde gelegten Szenarien und den Annahmen dahinter, die zu den errechneten Ansiedlungspotenzialen geführt haben. 6.2 Methodische Grundlagen Annahmen Betrachtungszeitraum: Als Betrachtungszeitraum wurde das Jahr 2020 gewählt. Zeitlich weiter reichende Betrachtungen wären mit nicht unerheblichen Unsicherheiten bei den einzelnen Annahmen behaftet. Einflussfaktoren: Die Prognose der künftigen Einzelhandelsentwicklung eines Standortes ist schwierig, da die Entwicklung zahlreicher Einflussfaktoren berücksichtigt und deren künftiges, sehr komplexes Zusammenspiel abgeschätzt werden muss. Dies gilt umso mehr, als hier die Entwicklung Seite 69 von 235

72 einer gesamten Region berücksichtigt werden muss. Um die künftige Nachfragesituation wie auch die künftige Angebotssituation abschätzen zu können, sind grundsätzlich v.a. folgende Einflussfaktoren zu berücksichtigen: Entwicklung der Einwohnerzahlen im Prognosezeitraum, Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Ausgaben pro Kopf. Annahmen zur Entwicklung der Einwohnerzahlen: Die Prognose der Einwohnerzahlen basiert auf den Prognosen der Statistischen Landesämter und berücksichtigt neben der natürlichen Bevölkerungsentwicklung auch die Zu- und Fortzüge in einer Kommune (Wanderungssaldo). 16 Annahmen zur Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft: Für die Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Ausgaben pro Kopf bzw. der zur Verfügung stehenden einzelhandelsrelevanten Kaufkraft pro Einwohner gilt: Zunahme der einzelhandelsrelevanten Ausgaben pro Kopf um ca. 0,25 % pro Jahr. Wir gehen davon aus, dass im Betrachtungszeitraum keine wesentliche Änderung des Spar- und Ausgabeverhaltens der Verbraucher eintritt. Im Folgenden sind die Kaufkraftprognosen für Unter-, Mittel- und Oberzentren nochmals quantitativ aufgelistet. Die Kaufkraftprognose für 2020 zeigt, dass sich in der gesamten Region keine Entwicklungen ergeben werden, die eine übermäßige Zunahme der Kaufkraft erwarten lassen, allerdings sind in einzelnen Regionen deutliche Unterschiede festzustellen. Während einzelne 16 Für die Einwohnerzahlen wurde Angaben der statistischen Landesämter von Bayern und Baden-Württemberg aus dem Jahr 2011 (4. Quartal) verwendet. Noch nicht enthalten sind damit die aktualisierten Werte durch den Zensus Da für die Ansiedlungspotenziale allerdings keine exakten Werte alleine schon aufgrund der prognostischen Unsicherheit und auch der Erhebungsmethodik errechnet werden können, können die Abweichungen an dieser Stelle vernachlässigt werden. Entsprechend werden auch für die Ansiedlungspotenziale statt genauer Werte Ergebnis- Spannen angegeben. Seite 70 von 235

73 Regionen sogar leichte Kaufkraftverluste zu verzeichnen haben (ca. -1%), gewinnen andere Regionen deutlich hinzu (ca. +6%). Insgesamt wird die einzelhandelsrelevante Kaufkraft in der Region bis 2020 leicht steigen (ca. +3%), was vor allem durch die relativ konstant bleibende Einwohnerentwicklung mit der Annahme einer leichten Kaufkraftsteigerung zu Stande kommt. Grundsätzlich ist hieraus aber abzuleiten, dass die für den Einzelhandel zu Verfügung stehende Kaufkraft grundsätzlich in Zukunft eher stagnieren wird, so dass bei Neuansiedlungen letztlich kaum neue Kaufkraft mehr gebunden werden kann, sondern eine immer deutlichere Verschärfung des Wettbewerbs zu erwarten ist. Diese Entwicklung lässt die Bedeutung einer maßvollen und v.a. sinnvollen Einzelhandelssteuerung immer wichtiger erscheinen. Wie die folgenden Tabellen zeigen ist in der gesamten Region Donau-Iller in fast allen Zentralen Orten eine Steigerung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft festzuhalten: Seite 71 von 235

74 Kaufkraftprognose 2020 für die Region Donau-Iller und die Oberzentren in Mio. : (etwaige Abweichungen durch Rundungen) Hauptsortimente Region Donau-Iller gesamt Oberzentren gesamt Memmingen Ulm / Neu-Ulm (gemeinsames Oberzentrum) davon Neu-Ulm davon Ulm Nahrungs- und Genussmittel 1.374,5 501,4 91,2 410,2 129,0 281,2 Gesundheit / Körperpflege 271,6 99,1 18,0 81,1 25,5 55,6 Blumen / zoologischer Bedarf 57,7 21,0 3,8 17,2 5,4 11,8 überwiegend kurzfristiger Bedarf 1.703,8 621,5 113,0 508,5 159,9 348,6 Bücher / PBS 17 / Spielwaren 220,4 80,4 14,6 65,8 20,7 45,1 Bekleidung / Schuhe / Sportbekleidung 416,3 151,9 27,6 124,3 39,1 85,2 überwiegend mittelfristiger Bedarf 636,7 232,3 42,2 190,1 59,8 130,3 Elektrowaren 350,3 127,8 23,2 104,6 32,9 71,7 Hausrat / Einrichtung / Möbel 328,6 119,8 21,8 98,0 30,9 67,2 Sonstiger Einzelhandel ,0 158,9 28,9 130,0 40,9 89,1 überwiegend langfristiger Bedarf 1.114,9 406,5 73,9 332,6 104,7 228,0 Einzelhandel insgesamt 3.455, ,3 229, ,2 324,4 706,9 Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft im Vergleich zu % + 3-4% + 3% + 4% + 6% + 3% Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Berechnungen auf Basis von Gfk Geomarketing. 17 PBS = Papier / Bürobedarf / Schreibwaren 18 Sonstiger Einzelhandel = u.a. Bau- und Heimwerkerbedarf, Gartenbedarf, Optik / Akustik, Uhren / Schmuck, Autozubehör, Sportartikel / Fahrrad / Camping Seite 72 von 235

75 Kaufkraftprognose 2020 für die Mittelzentren der Region Donau-Iller in Mio. : (etwaige Abweichungen durch Rundungen) Hauptsortimente Mittelzentren gesamt Bad Wörishofen Biberach Blaubeuren / Laichingen (gemeinsames Mittelzentrum) davon Blaubeuren davon Laichingen Nahrungs- und Genussmittel 576,1 31,8 75,8 49,1 25,6 23,5 Gesundheit / Körperpflege 113,8 6,3 15,0 9,7 5,1 4,6 Blumen / zoologischer Bedarf 24,2 1,3 3,2 2,1 1,1 1,0 überwiegend kurzfristiger Bedarf 714,1 39,4 94,0 60,9 31,8 29,1 Bücher / PBS / Spielwaren 92,4 5,1 12,2 7,9 4,1 3,8 Bekleidung / Schuhe / Sportbekleidung 174,5 9,6 23,0 14,9 7,8 7,1 überwiegend mittelfristiger Bedarf 266,9 14,7 35,2 22,8 11,9 10,9 Elektrowaren 146,8 8,1 19,3 12,5 6,5 6,0 Hausrat / Einrichtung / Möbel 137,9 7,6 18,1 11,7 6,1 5,6 Sonstiger Einzelhandel 182,7 10,1 24,0 15,5 8,1 7,4 überwiegend langfristiger Bedarf 467,4 25,8 61,4 39,7 20,7 19,0 Einzelhandel insgesamt 1448,4 79,9 190,6 123,4 64,4 59,0 Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft im Vergleich zu % +3% +2 % +2 % +2 % +2 % Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Berechnungen auf Basis von Gfk Geomarketing. Seite 73 von 235

76 Kaufkraftprognose 2020 für die Mittelzentren der Region Donau-Iller in Mio. : (etwaige Abweichungen durch Rundungen) Günzburg / Hauptsortimente Burgau Ehingen Leipheim (gemeinsames Mittelzentrum) davon Günzburg davon Leipheim Ichenhausen Nahrungs- und Genussmittel 20,0 55,1 55,6 42,2 13,4 16,9 Gesundheit / Körperpflege 3,9 10,9 11,0 8,3 2,7 3,3 Blumen / zoologischer Bedarf 0,8 2,3 2,4 1,8 0,6 0,7 überwiegend kurzfristiger Bedarf 24,7 68,3 69,0 52,3 16,7 20,9 Bücher / PBS / Spielwaren 3,2 8,8 9,0 6,8 2,2 2,7 Bekleidung / Schuhe / Sportbekleidung 6,0 16,7 16,9 12,8 4,1 5,1 überwiegend mittelfristiger Bedarf 9,2 25,5 25,9 19,6 6,3 7,8 Elektrowaren 5,1 14,0 14,2 10,8 3,4 4,3 Hausrat / Einrichtung / Möbel 4,8 13,2 13,3 10,1 3,2 4,1 Sonstiger Einzelhandel 6,3 17,5 17,7 13,4 4,3 5,4 überwiegend langfristiger Bedarf 16,2 44,7 45,2 34,3 10,9 13,8 Einzelhandel insgesamt 50,1 138,5 140,1 106,2 33,9 42,5 Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft im Vergleich zu % +1 % +3 % +3 % +4 % +1 % Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Berechnungen auf Basis von Gfk Geomarketing. Seite 74 von 235

77 Kaufkraftprognose 2020 für die Mittelzentren der Region Donau-Iller in Mio. : (etwaige Abweichungen durch Rundungen) Hauptsortimente Illertissen Krumbach Laupheim Mindelheim Riedlingen Nahrungs- und Genussmittel 37,2 27,1 45,0 30,2 20,8 Gesundheit / Körperpflege 7,4 5,3 8,9 6,0 4,1 Blumen / zoologischer Bedarf 1,6 1,1 1,9 1,3 0,9 überwiegend kurzfristiger Bedarf 46,2 33,5 55,8 37,5 25,8,Bücher / PBS / Spielwaren 6,0 4,3 7,2 4,8 3,3 Bekleidung / Schuhe / Sportbekleidung 11,3 8,2 13,6 9,1 6,3 überwiegend mittelfristiger Bedarf 17,3 12,5 20,8 13,9 9,6 Elektrowaren 9,5 6,9 11,5 7,7 5,3 Hausrat / Einrichtung / Möbel 8,9 6,5 10,8 7,2 5,0 Sonstiger Einzelhandel 11,8 8,6 14,3 9,6 6,6 überwiegend langfristiger Bedarf 30,2 22,0 36,6 24,5 16,9 Einzelhandel insgesamt 93,7 68,0 113,2 75,9 52,3 Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft im Vergleich zu % +2 % +2 % +2 % +2 % Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Berechnungen auf Basis von Gfk Geomarketing. Seite 75 von 235

78 Kaufkraftprognose 2020 für die Mittelzentren der Region Donau-Iller in Mio. : (etwaige Abweichungen durch Rundungen) Senden / Vöhringen davon davon Hauptsortimente (gemeinsames Senden Vöhringen Mittelzentrum) Weißenhorn Nahrungs- und Genussmittel 82,2 53,1 29,1 29,3 Gesundheit / Körperpflege 16,2 10,5 5,7 5,8 Blumen / zoologischer Bedarf 3,4 2,2 1,2 1,2 überwiegend kurzfristiger Bedarf 101,8 65,8 36,0 36,3 Bücher / PBS / Spielwaren 13,2 8,5 4,7 4,7 Bekleidung / Schuhe / Sportbekleidung 24,9 16,1 8,8 8,9 überwiegend mittelfristiger Bedarf 38,1 24,6 13,5 13,6 Elektrowaren 20,9 13,5 7,4 7,5 Hausrat / Einrichtung / Möbel 19,7 12,7 7,0 7,0 Sonstiger Einzelhandel 26,0 16,8 9,2 9,3 überwiegend langfristiger Bedarf 66,6 43,0 23,6 23,8 Einzelhandel insgesamt 206,5 133,4 73,1 73,7 Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft im Vergleich zu % +5 % +3 % +3 % Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Berechnungen auf Basis von Gfk Geomarketing. Seite 76 von 235

79 Kaufkraftprognose 2020 für die Unterzentren 19 der Region Donau-Iller in Mio. : (etwaige Abweichungen durch Rundungen) Hauptsortimente Unterzentren gesamt Babenhausen Bad Buchau Bad Grönenbach Bad Schussenried Blaustein Nahrungs- und Genussmittel 297,1 11,0 8,2 12,5 17,2 35,3 Gesundheit / Körperpflege 58,8 2,2 1,6 2,5 3,4 7,0 Blumen / zoologischer Bedarf 12,4 0,5 0,3 0,5 0,7 1,5 überwiegend kurzfristiger Bedarf 368,3 13,7 10,1 15,5 21,3 43,8 Bücher / PBS / Spielwaren 47,9 1,8 1,3 2,0 2,8 5,7 Bekleidung / Schuhe / Sportbekleidung 90,0 3,3 2,5 3,8 5,2 10,7 überwiegend mittelfristiger Bedarf 137,9 5,1 3,8 5,8 8,0 16,4 Elektrowaren 75,7 2,8 2,1 3,2 4,4 9,0 Hausrat / Einrichtung / Möbel 71,0 2,6 2,0 3,0 4,1 8,4 Sonstiger Einzelhandel 94,4 3,5 2,6 4,0 5,5 11,2 überwiegend langfristiger Bedarf 241,1 8,9 6,7 10,2 14,0 28,6 Einzelhandel insgesamt 747,3 27,7 20,6 31,5 43,3 88,8 Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft im Vergleich zu % +1 % +2 % +4 % +4 % +1 % Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Berechnungen auf Basis von Gfk Geomarketing. 19 Aus Bayern sind nur die Grundzentren gemäß LEP Bayern 2013 erfasst, die nach dem Regionalplan Donau-Iller als Unterzentren ausgewiesen sind. Seite 77 von 235

80 Kaufkraftprognose 2020 für die Unterzentren der Region Donau-Iller in Mio. : (etwaige Abweichungen durch Rundungen) Hauptsortimente Dietenheim Dornstadt Erbach Erolzheim / Kirchdorf a. d. Iller (gemeinsames Unterzentrum) davon Erolzheim davon Kirchdorf a. d. Iller Nahrungs- und Genussmittel 13,1 19,8 29,3 13,6 6,7 6,9 Gesundheit / Körperpflege 2,6 3,9 5,8 2,7 1,3 1,4 Blumen / zoologischer Bedarf 0,5 0,8 1,2 0,6 0,3 0,3 überwiegend kurzfristiger Bedarf 16,2 24,5 36,3 16,9 8,3 8,6 Bücher / PBS / Spielwaren 2,1 3,2 4,7 2,2 1,1 1,1 Bekleidung / Schuhe / Sportbekleidung 4,0 6,0 8,9 4,1 2,0 2,1 überwiegend mittelfristiger Bedarf 6,1 9,2 13,6 6,3 3,1 3,2 Elektrowaren 3,3 5,0 7,5 3,5 1,7 1,8 Hausrat / Einrichtung / Möbel 3,1 4,7 7,0 3,3 1,6 1,7 Sonstiger Einzelhandel 4,1 6,3 9,3 4,3 2,1 2,2 überwiegend langfristiger Bedarf 10,5 16,0 23,8 11,1 5,4 5,7 Einzelhandel insgesamt 32,8 49,7 73,7 34,3 16,8 17,5 Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft im Vergleich zu % +3 % +2 % +2 % +2 % +2 % Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Berechnungen auf Basis von Gfk Geomarketing. Seite 78 von 235

81 Kaufkraftprognose 2020 für die Unterzentren der Region Donau-Iller in Mio. : (etwaige Abweichungen durch Rundungen) Hauptsortimente Jettingen- Scheppach Langenau Munderkingen Nersingen Ochsenhausen Ottobeuren Nahrungs- und Genussmittel 13,4 31,1 10,3 20,8 18,0 17,7 Gesundheit / Körperpflege 2,7 6,1 2,0 4,1 3,6 3,5 Blumen / zoologischer Bedarf 0,6 1,3 0,4 0,9 0,8 0,7 überwiegend kurzfristiger Bedarf 16,7 38,5 12,7 25,8 22,4 21,9 Bücher / PBS / Spielwaren 2,2 5,0 1,7 3,3 2,9 2,8 Bekleidung / Schuhe / Sportbekleidung 4,1 9,4 3,1 6,3 5,4 5,4 überwiegend mittelfristiger Bedarf 6,3 14,4 4,8 9,6 8,3 8,2 Elektrowaren 3,4 7,9 2,6 5,3 4,6 4,5 Hausrat / Einrichtung / Möbel 3,2 7,4 2,5 5,0 4,3 4,2 Sonstiger Einzelhandel 4,3 9,9 3,3 6,6 5,7 5,6 überwiegend langfristiger Bedarf 10,9 25,2 8,4 16,9 14,6 14,3 Einzelhandel insgesamt 33,9 78,1 25,9 52,3 45,3 44,4 Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft im Vergleich zu % +2 % +3 % +4 % +1 % +3 % Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Berechnungen auf Basis von Gfk Geomarketing. Seite 79 von 235

82 Kaufkraftprognose 2020 für die Unterzentren der Region Donau- Iller in Mio. : (etwaige Abweichungen durch Rundungen) Hauptsortimente Thannhausen Türkheim Nahrungs- und Genussmittel 11,7 14,1 Gesundheit / Körperpflege 2,3 2,8 Blumen / zoologischer Bedarf 0,5 0,6 überwiegend kurzfristiger Bedarf 14,5 17,5 Bücher / PBS / Spielwaren 1,9 2,3 Bekleidung / Schuhe / Sportbekleidung 3,5 4,3 überwiegend mittelfristiger Bedarf 5,4 6,6 Elektrowaren 3,0 3,6 Hausrat / Einrichtung / Möbel 2,8 3,4 Sonstiger Einzelhandel 3,7 4,5 überwiegend langfristiger Bedarf 9,5 11,5 Einzelhandel insgesamt 29,4 35,6 Entwicklung der einzelhandelsrelevanten -1 % +4 % Kaufkraft im Vergleich zu 2012 Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Berechnungen auf Basis von Gfk Geomarketing. Seite 80 von 235

83 6.2.2 Orientierungswert Umsatz-Kaufkraft-Relation Grundsätzlich: Im Folgenden sind zur Annäherung an die realistischen Flächenpotenziale unterschiedliche Szenarien dargestellt, die auf unterschiedlichen Grundannahmen bis 2020 beruhen. Kern dieser Szenarien sind Überlegungen dazu, wie hoch das Verhältnis von Kaufkraftzufluss und -abfluss in einer Kommune ist. Zentraler Indikator ist also die Umsatz-Kaufkraft-Relation (= Zentralität). Für die Berechnung von Orientierungswerten der Ansiedlungspotenziale der Kommunen in der Region Donau-Iller werden verschiedene mögliche zu erwartende Zentralitäten ( von bis ) herangezogen. Diese sind für die unterschiedlichen zentralörtlichen Stufen unterschiedlich hoch, d.h. es werden für die Oberzentren einheitliche Zentralitäten angenommen wie auch einheitliche Zentralitäten für die Mittelzentren und wiederum für die Unterzentren unabhängig von der heutigen Umsatz-Kaufkraft-Relation in der jeweiligen Kommune. Dabei werden natürlich für die Oberzentren höhere Zentralitäten an genommen als beispielsweise für die Unterzentren, da diese auch unterschiedliche Versorgungsfunktionen und Bedeutungen für die Region haben. Durch einen Vergleich dieser möglichen Zentralitäten der zentralörtlichen Stufe mit der jeweiligen aktuellen Zentralität einer Kommune ergeben sich ggf. Potenziale zur Erhöhung der Zentralität, die wiederum in Verkaufsflächen (= Ansiedlungs- bzw. Flächenpotenziale) umgerechnet werden kann. Die möglichen zu erreichenden Zentralitäten können nicht von anderen Regionen übernommen werden eine Übertragung wäre aufgrund der unterschiedlichen regionalen Strukturen inhaltlich nicht sinnvoll. Es existieren aber praktisch auch keine Benchmarks. Daher werden die möglichen Zentralitäten für die einzelnen zentralörtlichen Stufen zum einen aus der bisherigen Ist-Situation der Umsatz-Kaufkraft-Relation abgeleitet, zum anderen aber auch unter der Maßgabe, dass die Gesamtregion Donau-Iller sich selbst in allen Sortimentsbereichen selbstversorgen kann (= Die Region weist insgesamt eine Zentralität von 100% auf). Die möglichen angenommenen Zentralitäten sollen eine Orientierung bilden, um vor allem den heute unterausgestatteten Kommunen aufzuzeigen, welche Entwicklung für eine durchschnittliche Versorgung der eigenen Bevölkerung und der des Verflechtungsbereiches ungefähr noch notwendig ist. Kommunen mit einer bereits heute überdurchschnittlichen Ausstat- Seite 81 von 235

84 tung haben demnach eher keine Ansiedlungspotenziale mehr. Dies bedeutet nicht: (1) Stagnation bei den Ansiedlungen, denn jeder Einzelfall ist im Rahmen des Genehmigungsverfahrens zu betrachten und kann trotz rechnerisch fehlender Ansiedlungspotenziale aufgrund von Umsatzumverteilungen gegenüber nicht integrierten Anbietern dennoch möglich sein. (2) Reduzierung der Verkaufsfläche: Dies soll nicht möglich sein und ist es auch rechtlich nicht umsetzbar. Ableitung prognostische Durchschnitts-Umsatz-Kaufkraft-Relation: Bei der Betrachtung der heutigen Ausstattung (Ist-Werte der Umsatz-Kaufkraft-Relation) ergeben sich folgende Mittelwerte nach zentralörtlicher Funktion 20 : Mittelwerte der heutigen Umsatz-Kaufkraft-Relation in den Zentralen Orten der Region Donau-Iller Güter nach Fristigkeit Oberzentren Mittelzentren Unterzentren kurzfristiger Bedarf 124% 149% 151% mittelfristiger Bedarf 224% 157% 71% langfristiger Bedarf 152% 161% 39% Einzelhandel insgesamt Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Berechnungen. 147% 145% 100% Aus diesen Werten wird ersichtlich, dass die Mittelzentren gemessen an der Umsatz- Kaufkraft-Relation eine ähnlich hohe Bedeutung einnehmen wie die Oberzentren. Nicht berücksichtig sind dabei allerdings aktuell bestehenden Planungen (in der Zwischenzeit / bereits umgesetzte Projekte wie beispielsweise das Glacis-Galerie oder Möbel Mahler in Neu-Ulm). Damit ist für die Oberzentren in Zukunft von einer deutlich höheren Zentralität auszugehen. Betrachtet man sich die Bandbreite der aktuellen Ausstattungskennziffern, so zeigt sich, dass sich zwischen den Mittelzentren deutliche Differenzen ergeben. 20 Wichtig: Wie bereits in der Methodik beschrieben, wurde keine Erhebung aller vorhandenen Betriebe sowie keine sortimentsscharfe Erhebung durchgeführt. Damit können die Kennziffern nur Näherungswerte darstellen und sind somit nicht vollständig mit Daten beispielsweise aus Einzelhandelskonzepten oder anderen Analysen vergleichbar. Seite 82 von 235

85 Während das gemeinsame Mittelzentrum Blaubeuren / Laichingen insgesamt nur eine Umsatz-Kaufkraft-Relation von 105 erreichen kann, verzeichnet das gemeinsame Mittelzentrum Senden / Vöhringen bereits heute einen Wert von 260. Auch wenn man diese Werte aufgrund einzelner Anbieter, die ein deutlich größeres Einzugsgebiet erschließen können etwas relativieren muss, so zeigt sich doch, dass es klare Ungleichheiten gibt. Gleiches gilt auch für die Unterzentren. Während beispielsweise Blaustein und Bad Grönenbach lediglich einen Wert von knapp 70 verzeichnen können, weisen Unterzentren wie Thannhausen, Jettingen- Scheppach oder Munderkingen einen deutlichen Bedeutungsüberschuss auf (über 140). Es wird aber auch ersichtlich, dass diese überdurchschnittlichen Werte häufig nur wenige Sortimente betreffen, in anderen Sortimenten hingegen noch Angebotslücken vorhanden sind. Folgende Werte lassen sich auf Basis dieser Ist-Werte als realistische zu erreichende, mögliche prognostische Durchschnitts-Umsatz-Kaufkraft-Relationen annehmen. Dabei wird eine Spannweite von Durchschnittswerten gegeben, um allen Kommunen einen Entwicklungskorridor aufzuzeigen. Grafik: Orientierungswerte zur Erreichung von durchschnittlichen Zentralitätskennziffern Güter nach Fristigkeit Oberzentren Mittelzentren Unterzentren kurzfristiger Bedarf mittelfristiger Bedarf langfristiger Bedarf Einzelhandel insgesamt Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Berechnungen. Grundsätzlich ergibt sich für diese Durchschnittswerte noch eine deutliche Unterscheidung nach Fristigkeit der Sortimente. Während alle Kommunen ihre Nahversorgung selbst sichern sollen (damit soll auch für Kleinzentren und Orten ohne zentralörtliche Funktion eine Grundversorgung ermöglich werden), sind Mittel- und vor allem Oberzentren auch für die Umlandversorgung im mittel- und langfristigen Bereich zuständig, wobei aber auch nochmals eine deutliche Unterscheidung getroffen werden muss, da die Oberzentren vorrangig für Einzelhandel vorgesehen sind, der auch Kunden aus der gesamten Region an sich bindet. Seite 83 von 235

86 Ausgehend von den errechneten Orientierungswerten für die Ober-, Mittel- und Unterzentren ergeben sich auch für die regionsweite Betrachtung wesentliche Konsequenzen. Zunächst gibt ein Wert über 100% der Umsatz-Kaufkraftrelation den Bedeutungsüberschuss einer Kommune hinsichtlich des Einzelhandelsumsatzes zur vorhandenen Kaufkraft in der Kommune an. Zentrale Orte sollen jedoch auch eine Mitversorgung der nicht zentralen Orte im jeweils raumordnerisch zugeordneten Umland übernehmen. Umgerechnet auf die insgesamt verfügbare Kaufkraft in der Region Donau-Iller ergeben sich für die Zentralen Orte folgend dargestellte Umsatz-Kaufkraft-Relationen. Aus dem Ergebnis wird deutlich: für nicht zentrale Orte / Kleinzentren ist (ausgehend von einer für die Gesamtregion möglichen Umsatz- Kaufkraft-Relation von 100%) nur noch wenig Kaufkraftpotenzial über. Grafik: Mittelwerte der heutigen Umsatz-Kaufkraft-Relation in den Zentralen Orten der Region Donau - Iller Güter nach Fristigkeit Regionsbezogene Gesamtbetrachtung der Ober-, Mittel- und Unterzentren *) kurzfristiger Bedarf 89% mittelfristiger Bedarf 103% langfristiger Bedarf 72% Einzelhandel insgesamt 85% *) Umsatz-Kaufkraft-Relation unter Berücksichtigung der Kaufkraft von Kleinzentren und Orten ohne zentralörtliche Funktion in der Region Donau-Iller. Achtung: Eine Vergleichbarkeit dieser Daten mit den Werten der Ober-, Mittel- und Unterzentren ist nicht möglich! Allerdings zeigt sich deutlich, dass für Kleinzentren und nicht zentrale Orte unter Annahme eines Gesamtzentralität der Region von 100%, nur noch sehr geringe Kaufkraftpotenziale bestehen. Das heißt: Die Versorgungsfunktion durch die Ober-, Mittel- und Unterzentren wird in der Gesamtbetrachtung bereits erfüllt. Entscheidend ist daher in Zukunft vor allem die räumliche Verteilung der Versorgung. Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Berechnungen. Insbesondere im Bereich der Nahversorgung sollte für nicht zentrale Orte / Kleinzentren zumindest eine Grundversorgung gewährleistet sein können. Dies wurde in den Orientierungswerten zur Erreichung von durchschnittlichen Zentralitätskennziffern berücksichtigt, mit der Konsequenz, dass (ausgehend von einer für die Gesamtregion möglichen Umsatz- Kaufkraft-Relation von 100%) für nicht zentrale Orte / Kleinzentren folgende Werte der Umsatz-Kaufkraft-Relation resultieren. Das heißt konkret: Ein Überschreiten dieser geht zu Lasten der möglichen Ausstattung eines Zentralen Ortes oder es wird zusätzlich Kaufkraft von außerhalb der Region Donau-Iller gebunden. Seite 84 von 235

87 Grafik: Realistische Umsatz-Kaufkraftrelation für Kleinzentren und Orte ohne zentralörtliche Funktion unter Anwendung der Orientierungswerte für Zentrale Orte Güter nach Fristigkeit Kleinzentren und Orte ohne zentralörtliche Funktion *) kurzfristiger Bedarf 50-70% mittelfristiger Bedarf 20-40% langfristiger Bedarf 15-35% Einzelhandel insgesamt 30-55% *) basierend auf der Annahme einer Zentralität von 100 für die Region Donau-Iller. Die Ausweisung der Zentralität für Kleinzentren und Orte ohne zentralörtliche Funktion stellen keine Orientierungswerte dar! Sie zeigen lediglich die Konsequenz für diese Kommunen auf, die durch die verwendeten Zentalitäten der Ober-, Mittel- und Unterzentren entstehen (immer vor dem Hintergrund einer angesetzten Zentralität von 100% für die Gesamtregion Donau-Iller). Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Berechnungen. Letztlich können allein über diese prognostischen Durchschnitts-Umsatz-Kaufkraft- Relationen die aktuellen Ansiedlungspotenziale anhand durchschnittlicher Flächenproduktivitäten errechnet werden, die eine erste Entwicklungsmöglichkeit und einen Entwicklungsbedarf aufzeigen können, v.a. um hieraus überdurchschnittlich starke und deutlich schwache Regionen besser erkennen zu können. Auch anhand der Entwicklung der Bevölkerung sowie der Kaufkraft, die in den nächsten Jahren nicht deutlich steigen wird, ist abzuleiten, dass eine immer weitere Ansiedlung im Einzelhandelssektor ohne eine deutliche Zunahme der Wettbewerbssituation nicht erfolgen kann. Daher ist eine Orientierung an den Werten für eine gleichmäßige, den zentralörtlichen Funktionen entsprechende, Ansiedlungspolitik durchaus sinnvoll Methodik der Berechnung von Flächen- bzw. Ansiedlungspotenzialen als Orientierungswerte Methodik der Berechnung: 1. Aufstellen von Szenarien, d.h. von von bis -Werten bei den prognostischen Durchschnitts-Umsatz-Kaufkraft-Relationen: Seite 85 von 235

88 (1) Szenario A (= vorsichtiges Szenario ): Dieses Szenario berücksichtigt einen tendenziell niedrigen Wert der Umsatz-Kaufkraft-Relation in allen zentralörtlichen Stufen, der auf der jeweiligen Stufe aber dennoch eine ausreichende Versorgung des Verflechtungsbereiches gewährleistet. Dieses Szenario liefert die von - Werte (= unterer Bereich) des Entwicklungskorridors bis zum Jahr (2) Szenario B (= optimistisches Szenario ): In diesem Szenario wird von einem etwas höheren Wert der Umsatz-Kaufkraftrelation ausgegangen, das heißt die Versorgungssituation wird nochmals verbessert. Dieses Szenario liefert die bis- Werte = oberer Bereich des Entwicklungskorridors bis Multiplikation der erwarteten Kaufkraft 2020 mit der prognostischen Durchschnitts- Umsatz-Kaufkraft-Relation 2020 nach Szenarien. 3. Berechnung des zusätzlich möglichen Einzelhandelsumsatzes 2020 im Vergleich zu 2012 (Hochrechnung auf Basis des Umsatzes 2012: Kaufkraft 2020 gemäß Prognose dividiert durch Umsatz 2012 gemäß Bestandserhebung). 4. Umrechnen der Differenzen bei der Umsatz-Kaufkraft-Relation in noch freie einzelhandelsrelevante Kaufkraft. 5. Umrechnen der noch freien einzelhandelsrelevanten Kaufkraft in Flächenpotenziale anhand durchschnittlicher Flächenproduktivitäten. Zugrunde liegende Flächenleistungen: Für die Abschätzung des künftigen, zusätzlichen Bedarfs an Einzelhandelsflächen müssen durchschnittliche Verkaufsflächenproduktivitäten zugrunde gelegt werden, die für die einzelnen Sortimente wie folgt angesetzt werden: Seite 86 von 235

89 Durchschnittliche Flächenproduktivitäten nach Branchen / Hauptsortimenten Sortiment Durchschnittliche Flächenproduktivität in Euro pro m² Verkaufsfläche Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit / Körperpflege Blumen / zoologischer Bedarf Bücher / PBS / Spielwaren Bekleidung / Schuhe / Sportbekleidung Elektrowaren Hausrat / Einrichtung / Möbel Sonstiger Einzelhandel Quelle: imakomm AKADEMIE 2014 auf Basis branchenüblicher Werte von Flächenproduktivitäten nach Handel aktuell / handelsdaten.de, EHI Retail Institute, 2012 / Struktur- und Marktdaten im Einzelhandel, BBE, Seite 87 von 235

90 7 Orientierungswerte der Flächenpotenziale 7.1 Orientierungswerte der Flächenpotenziale aktuell und 2020 in den Zentralen Orten Die Ansiedlungspotenziale stellen eine wichtige Orientierungsgrundlage dar, die sich v.a. aus den zuvor beschriebenen prognostischen Durchschnitts-Umsatz-Kaufkraft-Relationen für die Region Donau-Iller im Jahr 2020 ergibt. Die Ansiedlungspotenziale ergeben sich letztlich aus der heutigen Kaufkraft und ihrer Entwicklung bis 2020 sowie der bisherigen und zukünftig möglichen Inwertsetzung. Da gerade die Kaufkraft in erster Linie von der zu erwartenden Entwicklung der Zahl der Einwohner in den Kommunen abhängt, kann es sich bei der Prognose selbstverständlich nur um grobe Orientierungswerte handeln. Die Ansiedlungspotenziale sollen vor allem sowohl den Standortgemeinden als auch den Raumordnungsbehörden aufzeigen, ob bei einem geplanten Vorhaben bei klarem Unterschreiten der Ansiedlungspotenziale oder bei deutlichem Überschreiten des Ansiedlungspotenzials ein Einhalten der raumordnerischen Prüfkriterien zu erwarten ist oder nicht. Anhand der Orientierungswerte bei den Ansiedlungspotenzialen wird somit versucht, das Zentrale-Orte-System zu schützen und gleichzeitig dem Befund nicht wesentlich steigender einzelhandelsrelevanter Kaufkraft gerecht zu werden. Wichtig: neben den Orientierungswerten für Ansiedlungspotenziale werden in vorliegendem Konzept weiteren Arbeitshilfen an die Hand gegeben um eine umfassende Beurteilung auf Basis mehrerer Kriterien zu ermöglichen. Die Flächenpotenziale ergeben sich aus einer etwaigen Erhöhung der Umsatz-Kaufkraft-Relation, wenn diese aktuelle Zentralität unter den prognostischen Durchschnitts-Umsatz-Kaufkraft-Relationen liegt, und/oder aus einer etwaigen Erhöhung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft aufgrund einer Zunahme der Einwohnerzahl in der Kommune bis ins Jahr Seite 88 von 235

91 Im Folgenden werden die Flächenpotenziale für das Jahr 2020 dargestellt. Da, wie erläutert, lediglich Orientierungswerte dargestellt werden können, erfolgt eine Untergliederung der Ansiedlungspotenziale in Kategorien. Kategorien für die Orientierungswerte der Ansiedlungspotenziale bis 2020 Kategorie Ansiedlungspotenzial Kategorie 1 < m² Kategorie bis < m² Kategorie bis < m² Kategorie bis < m² Kategorie 5 > m² Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, geplante / seit 2012 realisierte Projekte sind in den Ansiedlungspotenzialen nicht eigerechnet. Im Zuge der Erhebungen und der Auswertung von Sekundärdaten wurden auch ab September 2012 geplante (ggf. heute bereits fertig gestellte) Vorhaben qualitativ mit berücksichtigt, allerdings konnten diese noch nicht in die Berechnungen einbezogen werden. Das heißt, neue Projekte sind ebenso wie seit September 2012 weg gefallene Betriebe von den Ansiedlungspotenzialen abzuziehen bzw. hinzuzurechnen. Eine ausführliche Dokumentation, inklusive einer Ausweisung einzelner Sortimente hinsichtlich der Ansiedlungspotenziale erfolgt an separater Stelle gemeinsam mit der Darstellung weiterer Orientierungswerte, die als Bewertungsmaßstab dienen. Seite 89 von 235

92 Grafik: Ansiedlungspotenziale in den Oberzentren der Region Donau-Iller Kommune Orientierungswert Ansiedlungspotenzial Geplante Großprojekte Szenario A (= vorsichtiges Szenario ) Szenario B (= optimistisches Szenario ) Ansiedlungspotenziale umfassen unter anderem vor allem 21 nach Angaben der jeweiligen Stadtverwaltung, Stand: 2012 Memmingen: Kategorie 2 Kategorie 3 Bücher / PBS / Spielwaren Elektrowaren Einkaufszentrum in der Altstadt nahe Bahnhof Neu-Ulm / Ulm: (gemeinsames Oberzentrum) Kategorie 5 Kategorie 5 Neu-Ulm: Bekleidung / Schuhe / Sportbekleidung Hausrat / Einrichtung / Möbel Glacis-Galerie, ca m² (Ankermieter Media-Markt, H&M, C&A, K&L Ruppert, REWE) Möbel Mahler, ca m² Ulm: Nahrungs- und Genussmittel Elektrowaren Sonstiger Einzelhandel Einkaufspassage Sedelhöfe, ca m² Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Berechnungen, geplante / seit 2012 realisierte Projekte sind in den Ansiedlungspotenzialen nicht eingerechnet. 21 Details zu Einzelsortimente siehe Strategie der künftigen Einzelhandelssteuerung in der Region Donau-Iller - Instrument 4 Seite 90 von 235

93 Grafik: Ansiedlungspotenziale in den Mittelzentren der Region Donau-Iller Kommune Orientierungswert Ansiedlungspotenzial Geplante Großprojekte Szenario A (= vorsichtiges Szenario ) Szenario B (= optimistisches Szenario ) Ansiedlungspotenziale umfassen unter anderem vor allem 22 Bad Wörishofen: Kategorie 3 Kategorie 3 Elektrowaren Hausrat / Einrichtung / Möbel nach Angaben der jeweiligen Stadtverwaltung, Stand: 2012 Biberach: Kategorie 4 Kategorie 4 Elektrowaren Hausrat / Einrichtung / Möbel Rewe (Vollsortimenter), Erweiterung Marktkauf, Erweiterung Edeka (Hensteige), Ladenbereich im Baugebiet Talfeld Blaubeuren / Laichingen: (gemeinsames Mittelzentrum Kategorie 4 Kategorie 4 Blaubeuren: Laichingen: Hausrat / Einrichtung / Möbel Sonstiger Einzelhandel Bekleidung / Schuhe / Sportbekleidung Hausrat / Einrichtung / Möbel Burgau: Kategorie 3 Kategorie 3 Elektrowaren Sonstiger Einzelhandel Ehingen: Kategorie 3 Kategorie 3 Bücher / PBS / Spielwaren Elektrowaren Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Berechnungen, geplante / seit 2012 realisierte Projekte sind in den Ansiedlungspotenzialen nicht eingerechnet. 22 Details zu Einzelsortimente siehe Strategie der künftigen Einzelhandelssteuerung in der Region Donau-Iller - Instrument 4 Seite 91 von 235

94 Kommune Orientierungswert Ansiedlungspotenzial Geplante Großprojekte Szenario A (= vorsichtiges Szenario ) Szenario B (= optimistisches Szenario ) Ansiedlungspotenziale umfassen unter anderem vor allem 23 nach Angaben der jeweiligen Stadtverwaltung, Stand: 2012 Günzburg / Leipheim: (gemeinsames Mittelzentrum) Kategorie 2 Kategorie 2 Günzburg Leipheim: Bücher / PBS / Spielwaren Elektrowaren Hausrat / Einrichtung / Möbel Sonstiger Einzelhandel Reaktivierung eines ehemaligen Vollsortimenterstandorts in der Innenstadt (REWE) Ichenhausen: Kategorie 3 Kategorie 4 Elektrowaren Bekleidung / Schuhe / Sportbekleidung Illertissen: Kategorie 3 Kategorie 4 Hausrat / Einrichtungen / Möbel Elektrowaren Krumbach: Kategorie 1 Kategorie 1 Elektrowaren Gesundheit / Körperpflege Laupheim: Kategorie 4 Kategorie 4 Hausrat / Einrichtungen / Möbel Elektrowaren Mindelheim: Kategorie 1 Kategorie 1 Bücher / PBS / Spielwaren Erweiterung Bau- und Gartenfachmarkt (V-Markt) Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Berechnungen, geplante / seit 2012 realisierte Projekte sind in den Ansiedlungspotenzialen nicht eingerechnet. 23 Details zu Einzelsortimente siehe Strategie der künftigen Einzelhandelssteuerung in der Region Donau-Iller - Instrument 4 Seite 92 von 235

95 Kommune Orientierungswert Ansiedlungspotenzial Geplante Großprojekte Szenario A (= vorsichtiges Szenario ) Szenario B (= optimistisches Szenario ) Ansiedlungspotenziale umfassen unter anderem vor allem 24 Riedlingen: Kategorie 1 Kategorie 2 Elektrowaren Hausrat / Einrichtung / Möbel nach Angaben der jeweiligen Stadtverwaltung, Stand: 2012 Senden / Vöhringen: (gemeinsames Mittelzentrum) Kategorie 1 Kategorie 1 Senden: Vöhringen: Bücher / PBS / Spielwaren Blumen / Zoologischer Bedarf Bekleidung / Schuhe / Sportbekleidung Sonstiger Einzelhandel Neue Rathausmitte Weißenhorn: Kategorie 4 Kategorie 4 Hausrat / Einrichtung / Möbel Sonstiger Einzelhandel Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Berechnungen, geplante / seit 2012 realisierte Projekte sind in den Ansiedlungspotenzialen nicht eingerechnet. 24 Details zu Einzelsortimente siehe Strategie der künftigen Einzelhandelssteuerung in der Region Donau-Iller - Instrument 4 Seite 93 von 235

96 Grafik: Ansiedlungspotenziale in den Unterzentren der Region Donau-Iller Kommune Orientierungswert Ansiedlungspotenzial Geplante Großprojekte Szenario A (= vorsichtiges Szenario ) Szenario B (= optimistisches Szenario ) Ansiedlungspotenziale umfassen unter anderem vor allem 25 Babenhausen: Kategorie 1 Kategorie 1 Gesundheit / Körperpflege Hausrat / Einrichtung / Möbel nach Angaben der jeweiligen Stadtverwaltung, Stand: 2012 Bad Buchau: Kategorie 1 Kategorie 1 Hausrat / Einrichtung / Möbel Sonstiger Einzelhandel Realisierung Einkaufszentrum Innenstadt (Industriebrache Götzburg) Bad Grönenbach: Kategorie 2 Kategorie 2 Hausrat / Einrichtung / Möbel Nahrungs- und Genussmittel Bad Schussenried: Kategorie 2 Kategorie 2 Hausrat / Einrichtung / Möbel Sonstiger Einzelhandel Aufstellung B-Plan Metzgergässle mit integriertem Standort für großflächigen Einzelhandel Blaustein: Kategorie 3 Kategorie 4 Hausrat / Einrichtung / Möbel Sonstiger Einzelhandel Dietenheim: Kategorie 1 Kategorie 2 Bekleidung / Schuhe / Sportbekleidung Sonstiger Einzelhandel Dornstadt: Kategorie 2 Kategorie 2 Hausrat / Einrichtung / Möbel Sonstiger Einzelhandel Erbach: Kategorie 2 Kategorie 3 Hausrat / Einrichtung / Möbel Sonstiger Einzelhandel Projekt Innenstadtoffensive Erbach, Standort für Kaufland (Heinrich-Hammer- Straße) Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Berechnungen, geplante / seit 2012 realisierte Projekte sind in den Ansiedlungspotenzialen nicht eingerechnet. 25 Details zu Einzelsortimente siehe Strategie der künftigen Einzelhandelssteuerung in der Region Donau-Iller - Instrument 4 Seite 94 von 235

97 Kommune Orientierungswert Ansiedlungspotenzial Geplante Großprojekte Szenario A (= vorsichtiges Szenario ) Szenario B (= optimistisches Szenario ) Ansiedlungspotenziale umfassen unter anderem vor allem 26 nach Angaben der jeweiligen Stadtverwaltung, Stand: 2012 Erolzheim / Kirchdorf (gemeinsames Unterzentrum) Kategorie 2 Kategorie 2 Erolzheim: Kirchdorf Gesundheit / Körperpflege Sonstiger Einzelhandel Nahrungs- und Genussmittel Hausrat / Einrichtung / Möbel Jettingen - Scheppach: Kategorie 1 Kategorie 1 Bücher / PBS / Spielwaren Elektrowaren Langenau: Kategorie 1 Kategorie 1 Hausrat / Einrichtung / Möbel Bücher / PBS / Spielwaren Munderkingen: Kategorie 1 Kategorie 1 Hausrat / Einrichtung / Möbel Elektrowaren Nersingen: Kategorie 2 Kategorie 2 Elektrowaren Sonstiger Einzelhandel Ochsenhausen: Kategorie 1 Kategorie 1 Hausrat / Einrichtung / Möbel Sonstiger Einzelhandel Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Berechnungen, geplante / seit 2012 realisierte Projekte sind in den Ansiedlungspotenzialen nicht eingerechnet. 26 Details zu Einzelsortimente siehe Strategie der künftigen Einzelhandelssteuerung in der Region Donau-Iller - Instrument 4 Seite 95 von 235

98 Kommune Orientierungswert Ansiedlungspotenzial Geplante Großprojekte Szenario A (= vorsichtiges Szenario ) Szenario B (= optimistisches Szenario ) Ansiedlungspotenziale umfassen unter anderem vor allem 27 Ottobeuren: Kategorie 2 Kategorie 2 Bekleidung / Schuhe / Sportbekleidung Hausrat / Einrichtung / Möbel Thannhausen: Kategorie 1 Kategorie 1 Gesundheit / Körperpflege Hausrat / Einrichtung / Möbel Türkheim: Kategorie 2 Kategorie 2 Gesundheit / Körperpflege Hausrat / Einrichtung / Möbel nach Angaben der jeweiligen Stadtverwaltung, Stand: 2012 Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Berechnungen, geplante / seit 2012 realisierte Projekte sind in den Ansiedlungspotenzialen nicht eingerechnet. 27 Details zu Einzelsortimente siehe Strategie der künftigen Einzelhandelssteuerung in der Region Donau-Iller - Instrument 4 Seite 96 von 235

99 7.2 Konsequenzen aus den Orientierungswerten der Ansiedlungspotenziale Aus den Ansiedlungspotenzialen der Ober-, Mittel- und Unterzentren geht hervor, dass sich deutliche Diskrepanzen innerhalb der Region ergeben, auch beim Vergleich der Kommunen gleicher zentraler Stufe. Letztlich sind die aufgeführten Orientierungswerte ein wichtiger Hinweis, inwieweit eine Ansiedlung ohne Erhöhung der innerörtlichen Konkurrenz noch denkbar ist. Es muss Ziel einer regionalen Einzelhandelssteuerung sein, die Chance der Genehmigungsfähigkeit eines entsprechenden Vorhabens vor der formalen Prüfung in Abstimmung mit der Standortgemeinde zu bewerten. Hierfür stellen die Ansiedlungspotenziale einen Orientierungswert dar. Um es nochmals zu betonen: Die Ansiedlungspotenziale zeigen lediglich sowohl der Standortgemeinde als auch den Raumordnungsbehörden auf, ob ein Vorhaben das Einhalten der Prüfkriterien (Kongruenzgebot, Beeinträchtigungsverbot) erwarten lässt, oder aber ob ein Nicht-Einhalten der Prüfkriterien zu befürchten ist. Ein klares Über- bzw. Unterschreiten der Ansiedlungspotenziale stellt hierfür einen von verschiedenen Bewertungsmaßstäben dar (Im Rahmen des REK Donau-Iller werden weitere Bewertungskriterien dargestellt). Ein Überschreiten der Ansiedlungspotenziale durch ein Vorhaben führt nicht automatisch zur Unzulässigkeit dieses Vorhabens. In jedem Fall bedarf es einer genaueren Prüfung, auch anhand weiterer Kriterien, sowie im Zweifelsfall der Einzelfallprüfung anhand der raumordnerischen Prüfkriterien (v.a. Kongruenzgebot und Beeinträchtigungsverbot). Die Betrachtung dieser Ansiedlungspotenziale zeigt, dass einzelne Kommunen (beispielsweise Blaustein, Illertissen, Laupheim) ihrer zentralörtlichen Funktion nicht gänzlich gerecht werden und somit noch deutliche Ansiedlungspotenziale bestehen. Gleichzeitig ergeben sich für einzelne Kommunen kaum noch Ansiedlungspotenziale, teilweise sogar eine Versorgungssituation, die deutlich über die zugedachte zentralörtliche Funktion hinausgeht (beispielsweise gemeinsames Mittelzentrum Senden / Vöhringen hier fand durch das neue LEP Bayern 2013 eine, rein bei Betrachtung der Einzelhandelssituation, logische Aufstufung von zwei Siedlungsschwerpunkten zu einem gemeinsamen Mittelzentrum statt). Seite 97 von 235

100 Teil E: Konzeption Seite 98 von 235

101 8 Konsequenzen der bisherigen Analyse zur derzeit bestehenden Einzelhandelssteuerung Aus der bisherigen Betrachtung heraus lassen sich verschiedene wesentliche Ergebnisse ableiten: Ergebnis 1: Signifikante Unterschiede in den gesamten Ausstattungskennziffern der Zentralen Orte differenziert nach den beiden Bundesländern gibt es nicht. Sehr wohl aber für Kommunen die ihr (ländliches) Umland mitversorgen oder eben nicht. (das gilt sowohl in Bayern als auch in Baden-Württemberg) Konsequenz: Eine gemeinsame Steuerung macht durchaus Sinn, aus inhaltlichen Gründen spricht nur wenig gegen eine möglichst weite Anpassung der regionalen Einzelhandelssteuerung über die Ländergrenze hinweg. Ergebnis 2: Die Stärke der Einzelhandelsausstattung ist nicht abhängig von einem möglichst hohen Anteil nicht integrierter Verkaufsfläche. Es existieren beispielswiese starke Mittelzentren sowohl mit einem hohen Verkaufsflächenanteil im zentralörtlichen Versorgungskern als auch in nicht integrierter Lage. Konsequenz: Eine stärkere Fokussierung der Einzelhandelsentwicklung auf integrierte Lagen bzw. den zvk ist nicht nur möglich sondern auch nötig. Ergebnis 3: Die Mittelzentren sind auffallend stark, Oberzentren heben sich derzeit im Verhältnis nicht deutlich davon ab (dies wird sich aber bei Realisierung der derzeitigen Planungen im gemeinsamen Oberzentrum Ulm / Neu-Ulm (insbesondere hier große Vorhaben in Neu-Ulm Seite 99 von 235

102 geplant) ändern!). Unterzentren sind insgesamt ebenfalls stark, allerdings fallen einige Zentrale Orte deutlich im Vergleich von Kommunen der gleichen zentralörtlichen Funktion ab (beispielsweise Unterzentren Bad Grönenbach, Dornstadt, Nersingen oder Mittelzentren Illertissen, Laupheim). Das Zentrale-Orte-System konnte bisher anscheinend bei der Steuerung zu wenig beachtet werden, weil verbindliche Festsetzungen zur Einzelhandelssteuerung im Regionalplan nicht ausreichend verankert waren. Konsequenz: Es muss künftig eine Bewertung von Ansiedlungsvorhaben auch nach Ansiedlungspotenzialen erfolgen. In diesen wiederum muss die zentralörtliche Funktion stärker berücksichtigt werden. Ergebnis 4: Ansiedlungspotenziale sind rechnerisch vorhanden, gleichzeitig besteht aber von innen heraus wenig zusätzliches Potenzial (siehe Einwohnerentwicklung bis 2020 quasi Stagnation mit einem Zuwachs von 0,6% bzw. ca EW!). Wenn dem aber so ist, dann werden Ansiedlungen zu mehr Wettbewerb zwischen den Städten und zwischen den Standortlagen innerhalb des jeweiligen Zentralen Ortes führen. Konsequenz: Dann aber bedarf es dringend einer Konzentration der Kaufkraft auf integrierte Lagen, um Innenstädte zumindest zu erhalten ansonsten wird die Kaufkraft auseinandergezogen. Vor diesem Hintergrund und der Tatsache, dass die Mittel- und Unterzentren ein nur beschränktes Ansiedlungspotenzial mehr haben, ergibt sich: Die Innenstadtabgrenzungen müssen dazu führen, dass zwar Entwicklungsflächen vorhanden sind, die Standortlage zvk aber möglichst kompakt gehalten wird. Die aktuellen Innenstadtabgrenzungen sind vor diesem Hintergrund zum Teil wesentlich zu groß und sind zu überarbeiten. Hierbei ist nicht eine rein räumliche, sondern vielmehr eine fachliche Abgrenzung anzustreben. In vorliegenden REK Donau-Iller ist ein Vorschlag für die räumliche Innenstadtabgrenzung enthalten. Diesen gilt es bei einer möglichen Überführung in den Regionalplan mit den Kommunen nochmals im Detail abzustimmen. Darüber hinaus sollte sinnvollerweise eine darüber hinausgehende Ausweitung möglich sein, wenn bestimmte Kriterien eingehalten Seite 100 von 235

103 werden. Hierfür müssen aber klare raumordnerische Vorgaben für die Stadtplanung geschaffen werden. Auch hier findet sich im REK Donau-Iller ein Umsetzungsvorschlag. Fazit: Diese Ergebnisse aus der Analyse und der Prognose der Ansiedlungspotenziale in der Region Donau-Iller werden nun konkretisiert und in Regelungen überführt. Sie stellen die Basis für die künftige sachliche Einzelhandelssteuerung in der Region Donau-Iller dar. Aus ihnen ergibt sich in einem weiteren Schritt quasi automatisch die räumliche Einzelhandelssteuerung für die Region. Seite 101 von 235

104 9 Strategie der künftigen Einzelhandelssteuerung in der Region Donau-Iller Aus den Ergebnissen der Analyse lassen sich verschiedene Regelungen zur Einzelhandelssteuerung ableiten. Diese werden im Folgenden dargestellt. Eine Bindungswirkung für die Kommunen in der gesamten Region Donau-Iller entsteht durch diese Empfehlungen nicht. Eine Bindungswirkung kann erst bei einer möglichen Übernahme in den Regionalplan für die Region Donau-Iller entstehen. Vorliegende Strategie und Regelungen dienen hierfür wie angeführt nur als fachliche Empfehlung. Die dargestellten Regelungen sollen in Zukunft die Einzelhandelsentwicklung in der Region Donau-Iller hinsichtlich regionalrelevanter (großflächiger) Einzelhandelsvorhaben regionsweit einheitlich steuern. Zu den Regelungen werden zusätzlich Instrumente aufgeführt, die zur Umsetzung der Regelungen beitragen. Auch diese sind nicht verbindlich. Erst bei einer Übernahme in den Regionalplan entsteht eine Bindungswirkung. Seite 102 von 235

105 9.1 Sachliche Einzelhandelssteuerung: Die sieben Regelungen der Einzelhandelssteuerung Regelung 1: Kommunen in der Region Donau-Iller belegen durch ihre derzeit vorhandene Ausstattung in ihrem Ortskern und verhältnismäßig geringem Besatz an dezentralen Standorten, dass eine Fokussierung der Einzelhandelsentwicklung auf zentralörtliche Versorgungskerne erfolgreich sein kann. Zudem werden künftig aufgrund des nur noch sehr geringen Bevölkerungswachstums in der Region eine Konzentration der Kaufkraft auf diese zentralen Standorte und eine Strategie der kompakten Einkaufslagen immer bedeutender. Folgerichtig sollen in Zukunft großflächige Einzelhandelsansiedlungen grundsätzlich innerhalb der zentralörtlichen Versorgungskerne (zvks) der Zentralen Orte erfolgen, um daraus eine weitere Stärkung der zvks zu erreichen und den Handel in den Innenstädten lebendig zu halten. Die grundstücksscharfe Abgrenzung dieser Standorte als zentrale Versorgungsbereiche erfolgt durch die Kommunen selbst. Sie ist aber auf Basis regional einheitlicher Abgrenzungskriterien und auf Basis der fachlichen regionalen Abgrenzung in Form der zvks vorzunehmen. In Ausnahmefällen kann die vorgeschlagene regionale Abgrenzung erweitert werden, sofern die Einhaltung städtebaulicher bzw. funktionsräumlicher Abgrenzungskriterien nachgewiesen wird. Hierzu ist ein Konzept vorzulegen. Zentrale Versorgungsbereiche von Kommunen für die kein Vorschlag für einen zentralörtlichen Versorgungskern vorliegt (Kleinzentren, Orte ohne zentralörtliche Funktion), sind ebenfalls auf Basis der regional einheitlichen Abgrenzungskriterien vorzunehmen. Effekt: Die Abgrenzungen folgen damit einheitlichen Kriterien (= gleiche Spielregeln ), sie berücksichtigen dabei auch die zentralörtliche Funktion einer Kommune, deren topografische Gegebenheiten, ihre Einwohnerzahl und das ungefähre Ansiedlungspotenzial. Die genaue Ausformung der Innenstadt liegt aber nach wie vor auf kommunaler Ebene. Seite 103 von 235

106 Instrumente zur Umsetzung von Regelung 1: Instrument 1: Liste der Abgrenzungskriterien für zentralörtliche Versorgungskerne (zvk) Instrument 2: Kartografische Darstellung der zvks für alle Unter-, Mittel- und Oberzentren Instrument 3: Zusätzliche einzuhaltende Abgrenzungskriterien für wesentliche Erweiterungen des zvk Seite 104 von 235

107 Regelung 1 Instrument 1: Grafik: Liste der Abgrenzungskriterien für zentralörtliche Versorgungskerne (zvk) Mindestkriterien, teilweise gesichert durch entsprechende Rechtsprechung: Angebotsdichte und Nutzungsvielfalt in Erdgeschosslage, insbesondere möglichst durchgängiger Einzelhandelsbesatz, ergänzt um Gastronomie- und Dienstleistungseinrichtungen sowie öffentlichen Versorgungseinrichtungen. (vergleiche BVerG, Urteil vom C 7/07) Fußläufige Erreichbarkeit der Versorgungseinrichtungen innerhalb des zvk, auch in Bezug auf die Stadtgröße. (vergleiche BVerG, Urteil vom C 108) Erreichbarkeit der Versorgungseinrichtungen für alle Verkehrsarten, insbesondere auch ÖPNV (= Nähe zur nächsten Bahn- /Bushaltestelle, in Einzelfällen dabei auch Berücksichtigung des Andienungstaktes und der Linienzahl). Barrieren als tatsächliche Begrenzungen von Laufwegen und Sichtbeziehungen, beispielsweise durch Bahnlinien, Flüsse, Straßen oder klare Nutzungsänderung / neuer Gebietscharakter wie beispielsweise eindeutig gewerblich geprägte Räume. Passantenfrequenz, insbesondere also Frequenz von Laufkundschaft. Kompaktheit der Bebauung, also Dichte der Bebauung (im Vergleich zur Angebotsdichte) beispielsweise mit mehrgeschossigen Gebäuden, Zahl an Baulücken usw. Lauflagequalität und Aufenthaltsqualität anhand von Indikatoren wie Bepflasterung, Sitzgelegenheiten, Breite und Qualität des Fußgängerbereiches. Frequenzwirkung durch einzelne großflächige Einzelhandelsbetriebe ( Magneten ) mit offensichtlicher Kopplungswirkungen zur Innenstadt. Berücksichtigung von Entwicklungsmöglichkeiten durch vorhandene Potenzialflächen. Sind keine Flächen in der fachlichen Abgrenzung vorhanden, ist eine räumliche Ausweitung des zentralen Versorgungsbereichs über die Grenzen des zentralörtlichen Versorgungskerns möglich, soweit tatsächlicher Entwicklungsbedarf besteht. Dies gilt es durch die Kommune zu belegen. Quelle: imakomm AKADEMIE 2014 Seite 105 von 235

108 Regelung 1 Instrument 2: Die kartografische Darstellung der zvks für alle Unter-, Mittel- und Oberzentren wird im Anhang des REK Donau-Iller als Vorschlag dargestellt. Regelung 1 Instrument 3: Grafik: Zusätzliche einzuhaltende Abgrenzungskriterien für wesentliche Erweiterungen des zentralörtlichen Versorgungskerns Zusätzliche Abgrenzungskriterien, die eine räumliche Ausweitung eines zvks über die Standardkriterien hinaus begründen: Entwicklungsflächen aufgrund beispielsweise topografischer Gegebenheiten oder städtebaulicher Strukturen im zvk mittelfristig (ca. 5 Jahre) nicht gegeben. Unterdurchschnittliche Zentralität des zentralen Ortes, d.h. der zentrale Ort hat keinen angemessenen Bedeutungsüberschuss gegenüber seinem Umland entsprechend seiner zentralörtlichen Funktion, d.h. es liegen auch regional begründete Ansiedlungspotenziale im Ort vor. Eine Abweichung vom Kriterium unterdurchschnittliche Zentralität ist möglich, wenn durch geplante Ansiedlungen / Ausweisungen von zentralen Versorgungsbereichen, der Standort insgesamt nicht noch weiter (über seine ihm zustehende Funktion als entsprechender Zentraler Ort hinaus!) gestärkt wird, sondern dezentrale Standorte aufgelöst werden können (beispielsweise Verlagerung) und der zentrale Versorgungsbereich insgesamt damit gestärkt werden kann. Zentrale Bedingungen für eine Abweichung sind zudem: eine fußläufige Anbindung ist gegeben, mindestens an einer Seite ist Wohnbebauung direkt angrenzend, eine verkehrliche Infrastruktur ist gegeben. des Weiteren ist eine Abweichung von einzelnen genannten Bedingungen (aber nicht allen) zum Kriterium Zentralität möglich, wenn Quelle: imakomm AKADEMIE, 2014 eine verkehrliche Entlastung des zentralörtlichen Versorgungskerns erfolgt, die Nahversorgung für den Gesamtstandort sichergestellt werden kann. Es liegt eine städtebauliche Gesamtkonzeption für den so neu entstehenden zvk vor, in der mindestens alle Teilräume mit Funktionen belegt und deren Verbindungen städtebaulich veranschaulicht werden. Zudem bedarf es des Nachweises fehlender Entwicklungsflächen. Seite 106 von 235

109 Regelung 2: (a) Die Einzelhandelssteuerung auf regionaler Ebene unterscheidet zwischen nahversorgungsrelevanten, sonstigen zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimenten. Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevantem und sonstigem zentrenrelevanten Hauptsortiment sind künftig nur noch im jeweiligen zvk zulässig. (2b) Abweichungen von dieser Regelung sind nur dann möglich, wenn sie auf einer auf regionaler Ebene für alle Kommunen definierten Ausnahmeregelung beruhen. (2c) Speziell bei nahversorgungsrelevanten Sortimenten erfolgt eine gemeinsame länderübergreifende Steuerung. Es gilt: Ansiedlungen von Nahversorgungsbetrieben außerhalb des zvk sind nur dann möglich, wenn nachweislich keine Schädigung von Nahversorgungsstrukturen in der Standortkommune und den Umlandkommunen eintritt und die Ansiedlung ganz überwiegend der Versorgung der Standortgemeinde dient und damit eine bedarfsgerechte Verkaufsflächendimensionierung aufweist. Für die Übernahme einer Versorgungsfunktion für Umlandkommunen muss nachweislich eine interkommunale Abstimmung zu dieser Ansiedlung erfolgen. Effekt: Innenstadtschädliche Ansiedlungen und Erweiterungen werden soweit möglich begrenzt. Politisch motivierte Einzelfallentscheidungen werden ebenfalls begrenzt, es liegen klare Spielregeln für Ausnahmeregelungen vor. Instrumente zur Umsetzung von Regelung 2: Instrument 1: Definition der Sortimentsgruppen (zu Regelung 2a) Instrument 2: Zulässigkeit von Sortimentsgruppen nach Standortlagen (zu Regelung 2a) Instrument 3: Entscheidungshilfe Ausnahmeregelungen für die Regelung 2 (zu Regelung 2b) Instrument 4: länderübergreifende Steuerung nahversorgungsrelevanter Sortimente (zu Regelung 2c) Seite 107 von 235

110 Regelung 2a Instrument 1: Grafik: Definition der Sortimentsgruppen Zentrenrelevante Sortimente: a) Nahversorgungsrelevante Sortimente (nahversorgungsrelevante Sortimente gemäß Einzelhandelserlass Baden-Württemberg, Sortimente des Nahversorgungsbedarfs Landesentwicklungsprogramm Bayern), beispielsweise: - Nahrungs- und Genussmittel - Getränke - Drogeriewaren - usw. b) Sonstige zentrenrelevanten Sortimente (zentrenrelevante Sortimente gemäß Einzelhandelserlass Baden-Württemberg, Sortimente des Innenstadtbedarfs Landesentwicklungsprogramm Bayern), beispielsweise: - Bekleidung - Schuhe - Optik - Schmuck - usw. c) Nicht zentrenrelevante Sortimente (Sortimente des sonstigen Bedarfs gemäß Landesentwicklungsprogramm Bayern), beispielsweise: - Bau- und Heimwerkerbedarf - Möbel - Eisenwaren / Beschläge - Boote und Zubehör - Markisen / Rollläden - Gartengeräte, Gartenmöbel usw. - Kfz-Handel / Kfz-Zubehör - usw. Eine genaue Einstufung einzelner Sortimente in die dargestellten Sortimentsgruppen erfolgt in Regelung 5 ( Regionale Sortimentsliste ) Quelle: imakomm AKADEMIE, Seite 108 von 235

111 Regelung 2a Instrument 2: Grafik: Zulässigkeit von Sortimentsgruppen nach Standortlagen Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelsbetrieben wie folgt: Wie definiert? Nahversorgungsrelevante Sortimente Sonstige zentrenrelevante Sortimente Nicht zentrenrelevante Sortimente Zentralörtliche Versorgungskerne ( Innenstädte ) Regional einheitliche Abgrenzungskriterien gemäß Regelung 1 Regional gebietsscharfer Abgrenzungsvorschlag für alle Ober-, Mittel- und Unterzentren Grundstücksscharfe Ausformung auf kommunaler Ebene Ja Ja Ja Sonstige integrierte Standortlagen (z.b. Wohngebietslage) Keine Abgrenzung, sondern fallweise Betrachtung. nur in Ausnahmefällen (Standort dient tatsächlich der Versorgung des jeweiligen Gebietes (/ standortgerechte Verkaufsdimensionierung) ) Nein (Ausnahme: Agglomeration von kleinflächigen Betrieben in Ausnahmefällen möglich, wenn Standort vorab als Ortsteilzentrum definiert wurde) ja, wenn vorab Ergänzungsstandort definiert wurde Standorte außerhalb der zentralörtlichen Versorgungskerne sowie außerhalb sonstiger integrierter Lagen Quelle: imakomm AKADEMIE, Regional einheitliche Abgrenzungskriterien gemäß nur in Ausnahmefällen Regelung 3 (Nachweis erforderlicher Kriterien notwendig, beispielsweise Kein regionaler Abgrenzungsvorschlag, Abgrenzung erfolgt auf kommunaler ven) mangelnde Flächenalternati- Ebene Nein ja, wenn vorab Ergänzungsstandort definiert wurde Seite 109 von 235

112 Regelung 2b Instrument 3: Grafik: Entscheidungshilfe Ausnahmeregelungen für die Regelung 2: sonstige zentrenrelevante Hauptsortimente Vorhaben im zvk? ja nein nein Agglomeration von mehreren kleinflächigen Betrieben in einem ausgewiesenen Ortsteilzentrum? ja Raumordnerische und städtebauliche Abschätzung: Auswirkungen unbedenklich? erste Abschätzung über - VK-Potenziale - VK-Anteil des zvk - Versorgungsfunktion für den Verflechtungsbereich Überprüfung, ob ausnahmsweise doch möglich: Bedingung 1: Raumordnerisch und städtebaulich unbedenklich? Bedingung 1: Raumordnerisch und städtebaulich unbedenklich? ja nein nein ja Bedingung 2: Nachweis: Klare Kopplungseffekte zur Innenstadt oder anderweitige Stärkung der Innenstadt. Vorhaben forcieren. Gutachterliche Prüfung nötig. Vorhaben ablehnen. Gutachterlicher Nachweis nötig. Quelle: imakomm AKADEMIE, Seite 110 von 235

113 Regelung 2c Instrument 4: Grafik: Länderübergreifende Steuerung nahversorgungsrelevanter Sortimente Ober-, Mittel- und Unterzentren: Vorhaben im zvk Vorhaben im zvk? nein ja Integrierter Standort nein ja Es liegt eine detaillierte Alternativenprüfung vor, die belegt, dass keine geeigneten Flächen im zvk oder einem ausgewiesenen Nahversorgungsstandort zur Verfügung stehen. Ausgewiesener Nahversorgungsstandort oder ausgewiesenes Ortsteilzentrum nein ja Raumordnerische und städtebauliche Abschätzung: Auswirkungen unbedenklich? erste Abschätzung über - VK-Potenziale - VK-Anteil des zvk - Versorgungsfunktion für den Verflechtungsbereich nein ja ja nein Eine ausreichende Nahversorgungsfunktion ist für den zentralen Ort mit mindestens der Stufe eines Unterzentrums derzeit ohne Lebensmittelvollsortimenter nicht gegeben. Vorhaben ablehnen Gutachterliche Vorhaben forcieren Gutachterliche Prüfung nötig Prüfung nötig Quelle: imakomm AKADEMIE, Seite 111 von 235

114 Da die Nahversorgung insbesondere im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel auch in nicht zentralen Orten / Kleinzentren gewährleistet sein muss allerdings Betreiberkonzepte mit unter 800 m² Verkaufsfläche kaum existieren wird zusätzlich eine Ausnahmeregelung für das nahversorgungsrelevante Hauptsortiment Nahrungs- und Genussmittel geschaffen, damit tatsächlich Nahversorgungstrukturen in der Gesamtregion umgesetzt werden können. Grafik: Ausnahmeregelungen bei der Steuerung von Einzelhandelsgroßprojekten mit dem nahversorgungsrelevanten Hauptsortiment Nahrungs- und Genussmittel Kleinzentren und Orte ohne zentralörtliche Funktion: Vorhaben im zvk Bedarfsgerechte VK- Dimensionierung? ja nein ja Integrierter Standort nein Es liegt eine detaillierte Alternativenprüfung vor, die belegt, dass keine geeigneten Flächen in integrierter Lage zur Verfügung stehen. Nahversorgungsstandort bereits in der Standortgemeinde vorhanden? nein ja ja nein Keine Schädigung von Nahversorgungsstrukturen in der Standortgemeinde und im Umland bzw. nur bei Nachweis interkommunale Abstimmung bzw. sogar gemeinsamer / interkommunaler Nahversorgungsentwicklung Vorhaben forcieren Gutachterliche Prüfung nötig Vorhaben ablehnen Definition bedarfsgerechte VK-Dimensionierung: - In Kleinzentren und Orten ohne zentralörtliche Funktion grundsätzlich maximal m² Gesamtverkaufsfläche mit dem Hauptsortiment Lebensmittel möglich. - Das Einzelhandelsgroßprojekt darf maximal 25% der Kaufkraft im Nahbereich im Sortiment Lebensmittel abgreifen. Zusätzlich erfolgt eine Begrenzung der zentrenrelevanten Randsortimente auf 10% der Gesamtverkaufsfläche. Damit liegen nach Einwohnergrößenklassen maximale Verkaufsflächen vor (gerundete Werte). Quelle: imakomm AKADEMIE, Seite 112 von 235

115 Bedarfsgerechte Verkaufsflächendimensionierung für Lebensmittelanbieter in Kleinzentren und nicht zentralen Orten Grundsätzlich soll ein Ziel sein, eine Gewährleistung der Nahversorgung auch in Kommunen ohne zentralörtliche Funktion / Kleinzentren Nahversorgung zu ermöglichen, jedoch zu vermeiden, dass in Nachbarkommunen durch diese Ansiedlungen eigene Entwicklungen zur Nahversorgung verhindert oder geschädigt werden. Aus diesem Grund werden maximale Verkaufsflächen für Einzelhandelsgroßprojekte mit dem Hauptsortiment Nahrungs- und Genussmittel bis m² gestaffelt nach Einwohnergrößenklassen angesetzt. Dieser Wert orientiert sich am LEP Bayern, in dem Nahversorgungsbetriebe bis zu dieser Verkaufsfläche in allen Gemeinden ohne zentralörtliche Funktion angesiedelt werden dürfen. Die maximalen Verkaufsflächen, gestaffelt nach der Einwohnerzahl im Nahbereich der jeweiligen Kommunen orientieren sich an der in Bayern gültigen Regelung zur Kaufkraftabschöpfung von 25% im jeweiligen Nahbereich. Die Beschränkung der Verkaufsfläche greift erst, wenn der Wert zur Großflächigkeit von ca. 800 m² Gesamtverkaufsfläche überschritten wird bzw. bis zur maximal möglichen Gesamtverkaufsfläche von ca m². Die Ermittlung der maximalen Verkaufsfläche im Bereich Nahrungs- und Genussmittel erfolgt wie beschrieben über die Kaufkraftabschöpfungsquote von 25%, zusätzlich sind für die Gesamtverkaufsfläche insgesamt zusätzlich 10% zentrenrelevante Randsortimente möglich. Nicht zentrenrelevante Randsortimente sind nicht beschränkt mit Ausnahme der maximalen Verkaufsfläche von ca m². Die Unterscheidung zwischen Lebensmittelvollsortiment und Lebensmitteldiscounter kann nur als Richtwert zur Beurteilung eines Vorhabens dienen. Eine rechtlich bindende Wirkung ist nicht möglich. Im Zweifelsfall ist hier eine Einzelfallprüfung notwendig. Grafik: Berechnungsmethodik Abschöpfungsquote Einwohnerzahl im Nahbereich des Zentralen Ortes * sortimentsspezifische Kaufkraft * 25% Umsatz des Vorhabens / Verkaufsfläche des Vorhabens (=Flächenproduktivität) Quelle: imakomm AKADEMIE, Seite 113 von 235

116 Grafik: Richtwerte für die maximal zu realisierende Verkaufsfläche bei einer Kaufkraftabschöpfung von ca. 25% im Nahbereich (Betriebstyp Lebensmittelvollsortiment) Lebensmittelvollsortiment angesetzte Flächenproduktivität: pro m² *) (gerundete Werte) Einwohner im Nahbereich Maximale Verkaufsfläche Lebensmittel in m² Maximale Verkaufsfläche zentrenrelevante Randsortimente in m² Maximale Verkaufsfläche Nahrungs- und Genussmittel und zentrenrelevante Sortimente gesamt in m² bis > > > > > > > > > *) nach EHI, 2009: Supermärkte ( m²) Quelle: imakomm AKADEMIE, Seite 114 von 235

117 Grafik: Richtwerte für die maximal zu realisierende Verkaufsfläche bei einer Kaufkraftabschöpfung von ca. 25% im Nahbereich (Betriebstyp Lebensmitteldiscounter) Lebensmitteldiscounter angesetzte Flächenproduktivität: pro m² **) (gerundete Werte) Einwohner im Nahbereich Maximale Verkaufsfläche Lebensmittel in m² Maximale Verkaufsfläche zentrenrelevante Randsortimente in m² **) nach EHI, 2009, Lebensmitteldiscounter (Mittelwert der Flächenleistungen der beiden Marktführer Aldi Süd und Lidl) Maximale Verkaufsfläche Nahrungs- und Genussmittel und zentrenrelevante Sortimenten gesamt in m² bis > > > > > > > > > Quelle: imakomm AKADEMIE, Seite 115 von 235

118 Regelung 3: (3a) Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment sollen vorrangig ebenfalls im zentralörtlichen Versorgungskern (zvk) angesiedelt werden. (3b) Sie können aber auch außerhalb des zvk in sogenannten Ergänzungsstandorten angesiedelt werden. Die regionalplanerische Ebene gibt hierfür keine Standorte vor. (3c) Allerdings sind regional einheitlich gültige Kriterien einzuhalten, die auf regionalplanerischer Ebene definiert werden. Es bedarf stets des Nachweises der Einhaltung der einschlägigen Kriterien. (3d) Die Festlegung der Ergänzungsstandorte entbindet nicht der Einhaltung sonstiger raumordnerischer Regelungen zu großflächigen Einzelhandelsbetrieben, insbesondere nicht der Regelvermutung gemäß 11 (3) BauNVO. (3e) Bei Einzelhandelsgroßprojekten mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment sind die zentrenrelevanten Randsortimente zu begrenzen: Sie sind nur zulässig, wenn keine Auswirkungen auf zentrale Versorgungskerne der Standortgemeinde sowie von Umlandkommunen zu erwarten sind. Um dies zu gewährleisten, wird die Begrenzung der zentrenrelevanten Randsortimente auf eine Verkaufsfläche von 10% der Gesamtverkaufsfläche, höchstens jedoch 800 m² Verkaufsfläche begrenzt. Effekt: Die kommunale Ebene erhält einen vergleichsweise großen Handlungsspielraum, gleichzeitig bestehen auch hier regional einheitliche Spielregeln. Zentrale Versorgungskerne werden durch die Randsortimentsregelung geschützt. Instrumente zur Umsetzung von Regelung 3: Instrument 1: Liste der Ausweisungskriterien für Ergänzungsstandorte (zu Regelung 3c) Instrument 2: Ausnahmeregelung zur Begrenzung zentrenrelevanter Randsortimente (zu Regelung 3e) Seite 116 von 235

119 Regelung 3c Instrument 1: Grafik: Liste der Ausweisungskriterien für Ergänzungsstandorte Ausweisungskriterien: Eine Ausweisung kann nur in Zentralen Orten erfolgen. Zahl der ausweisbaren Ergänzungsstandorte: Eine Beschränkung auf eine Höchstzahl solcher Standorte ist nicht zielführend. Vielmehr sollte sich die Anzahl und die Größe der Ergänzungsstandorte an folgenden Kriterien orientieren: Bereits bestehende Standortlagen mit großflächigem Einzelhandel. Orientierung an den Richtwerten für Ansiedlungspotenziale für nicht zentrenrelevante Sortimente und dem Ansiedlungspotenzial insgesamt, d.h. am nachweislich absehbaren Bedarf auf Basis einer Abschätzung eines Zeitraumes von fünf bis zehn Jahren. Folgender Gleichklang besteht nicht: Auffallend überdurchschnittliche Zentralität und gleichzeitig auffallend überdurchschnittlicher Anteil an Verkaufsfläche an nicht integrierten Standorten. Es liegt eine städtebauliche Konzeption im Sinne einer gesamtstädtischen Einzelhandelssteuerung und -entwicklung auf der kommunalen Ebene vor, in der u.a. auch die Notwendigkeit und die geplante Entwicklung von Ergänzungsstandorten aufgezeigt und begründet wird. Standort soll vorhandenen Siedlungsansatz und / oder bereits vorhandene Einzelhandelsbetriebe aufweisen, um eine Entwicklung gänzlich neuer Standorte möglichst zu vermeiden. Es sind damit Standorte mit bereits vorhandenen Infrastruktureinrichtungen (Erreichbarkeit durch Straße, ÖPNV usw.) zu favorisieren. Quelle: imakomm AKADEMIE, Seite 117 von 235

120 Regelung 3c Instrument 2: Für einzelne nicht zentrenrelevante Sortimente werden insbesondere auch in der Region Donau-Iller sehr große Verkaufsflächen vorgehalten, für die zentrenrelevante Randsortimente zum Betreiberkonzept zu zählen sind (beispielsweise Möbel). Eine Beschränkung der zentrenrelevanten Randsortimente auf maximal 800 m² verhindert an dieser Stelle gegebenenfalls Ansiedlungen auch an eigentlich anzustrebende Standorte (beispielsweise in integrierter Lage in Oberzentren). Daher besteht für entsprechende Vorhaben eine Ausnahmeregelung, die allerdings auch gewährleistet, dass zentrenrelevante Sortimente in den zentralörtlichen Versorgungskernen nicht geschädigt werden. Grafik: Ausnahmeregelung zur Begrenzung zentrenrelevanter Randsortimente Ein Überschreiten der maximalen Verkaufsfläche von 800 m² bei zentrenrelevanten Randsortimenten ist für großflächigen nicht zentrenrelevanten Einzelhandel nur möglich, wenn: zentrenrelevante Randsortimente maximal 10% der Gesamtverkaufsfläche umfassen. eine Gesamtverkaufsfläche von m² überschritten wird (bis zu diesem Wert greift noch die Regelung max. 10%, höchstens 800 m²). durch die Verkaufsfläche der zentrenrelevanten Randsortimente des Vorhabens maximal 30%* der vorhandenen Kaufkraft des Zentralen Ortes in den relevanten Sortimenten gebunden wird (gilt nicht für Vorhaben im zentralörtlichen Versorgungskern). Dies gilt für jedes einzelne zentrenrelevante Sortiment und ist rechnerisch nachvollziehbar darzustellen. Damit wird gewährleistet, dass Entwicklungen im zentralörtlichen Versorgungskern weiterhin möglich sind. Eine Einzelfallprüfung zur Einhaltung des Beeinträchtigungsverbotes für alle zentrenrelevanten Randsortimente mit einer Einzelausweisung eines jeden Sortimentes erfolgt. * in Anlehnung an die Abschöpfungsquote für zentrenrelevante Sortimente im Landesentwicklungsprogramm Bayern Quelle: imakomm AKADEMIE, Seite 118 von 235

121 Regelung 4: Die landesplanerischen Regelungen bei der Einzelhandelssteuerung in Bayern und Baden-Württemberg sind nicht deckungsgleich. Dies gilt auch für die raumordnerische und städtebauliche Bewertung von Einzelhandelsgroßprojekten. Kaufkraftverflechtungen und Auswirkungen von Einzelhandelsgroßprojekten kennen allerdings keine administrativen Grenzen, daher muss gelten: Um eine regionsweit annähernd einheitliche Bewertung zu gewährleisten, verständigen sich die Kommunen der Region Donau-Iller auf einen vergleichbaren Bewertungsmaßstab für Einzelhandelsgroßprojekte. Effekt: Konfliktpotenzial bei Einzelfallbetrachtungen wird durch eine Festlegung der regionsweit anzuwendenden Bewertungskriterien für Einzelhandelsgroßprojekte gemindert. Hinweis: Als ein Orientierungsmaßstab für eine erste Einordnung von Einzelhandelsgroßprojekten liegen durch das Datenmaterial des Regionalen Einzelhandelskonzepts Richtwerte vor. Wichtig: Diese Richtwerte ersetzen in keinem Fall eine nähere Prüfung von Einzelvorhaben. Sie sollen lediglich Orientierungswerte für eine erste Einstufung eines Vorhabens ermöglichen und stellen eines von mehreren Ausweisungskriterien für Ergänzungsstandorte dar.) Instrumente zur Umsetzung von Regelung 4: Instrument 1: Festlegung der regionsweit anzuwendenden Bewertungskriterien für Einzelhandelsgroßprojekte Instrument 2: Richtwerte zur ersten Einschätzung von Einzelhandelsgroßprojekten als Orientierungsmaßstab Seite 119 von 235

122 Regelung 4 Instrument 1: Grafik: Festlegung der regionsweit anzuwendenden Bewertungskriterien für Einzelhandelsgroßprojekte Die Bewertungskriterien zur Prüfung von Einzelhandelsgroßprojekten in der Region Donau-Iller: Zwingend anzuwendende Kriterien: Bayern (Landesentwicklungsprogramm) Baden-Württemberg (Landesentwicklungsplan und Einzelhandelserlass) Künftig in der Region Donau-Iller: Konzentrationsgebot, entspricht Konzentrationsgebot (Ober-, Mittel- und Grundzentren) Konzentrationsgebot (Ober-, Mittel- und Unterzentren) Konzentrationsgebot entsprechend der landesweiten Regelungen beibehalten Ausnahmeregelungen Nahversorgung beibehalten Sonderregelung gemäß Regelung 2c anwenden! Integrationsgebot, entspricht Integrationsgebot (städtebaulich integrierter Standort) Integrationsgebot Integrationsgebot entsprechend der landesweiten Regelungen anwenden! Kongruenzgebot, entspricht Abschöpfungsquote Kongruenzgebot Kongruenzgebot entsprechend der landesweiten Regelungen anwenden! Beeinträchtigungsverbot, entspricht Quelle: imakomm AKADEMIE, Nicht explizit definiert (keine Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit der Zentralen Orte sowie der verbrauchernahen Versorgung) Beeinträchtigungsverbot (Richtwerte für Umsatzumverteilungen: 10% bei zentrenrelevanten / nahversorgungsrelevanten Sortimenten, 20% bei nicht zentrenrelevanten Sortimenten) Beeinträchtigungsverbot entsprechend den Regelungen in Baden-Württemberg anwenden Ausnahme Nahversorgung: hier findet die Abschöpfungsquote Anwendung (vgl. Regelung 2c - Instrument 4), mit Messvorschrift regionsweit einheitlich! Seite 120 von 235

123 Regelung 4 Instrument 2: Grafik: Richtwerte zur ersten Einschätzung von Einzelhandelsgroßprojekten als Orientierungsmaßstab Orientierungswerte I Anmerkung: Dargestellte Richtwerte stellen Beurteilungskriterien zur Bewertung eines Einzelhandelsgroßprojektes, ohne erfolgter detaillierter Einzelfallprüfung, dar. Werden alle Werte erfüllt, ist davon auszugehen, dass das Vorhaben der Funktion des betroffenen Zentralen Ortes gerecht wird, ohne schädigende regionale Wirkungen zu entfalten. Werden einzelne Werte nicht eingehalten ist dies ein Hinweis darauf, das Vorhaben genauer zu prüfen und das entsprechende Kriterium im Detail abzuwägen. Das Nichteinhalten eines Kriteriums führt nicht automatisch zu einer Unzulässigkeit eines Vorhabens! Je mehr Kriterien jedoch nicht eingehalten werden, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass das Vorhaben auch den regionsweit anzuwendenden Bewertungskriterien für Einzelhandelsgroßprojekte nicht entspricht. Die Kriterien im Detail: Orientierungswert Ansiedlungspotenzial: Mit der erfolgten Kategorisierung wird ein erster Hinweis auf die in der Kommune noch insgesamt bestehenden Ansiedlungspotenziale getroffen. Ein Überschreiten dieser ist ein möglicher Hinweis auf eine starke regionale Bedeutung eines Vorhabens. Die Darstellung erfolgt entsprechend den in der Analyse dargestellten Szenarien A und B 28 (zum Beispiel. Kategorie 3-4 = Ansiedlungspotenzial gemäß Szenario A von ca bis < m², gemäß Szenario B von ca m² bis < m²). Da in einzelnen Sortimenten unterschiedliche Ansiedlungspotenziale bestehen, die zum Teil auch deutlich unterhalb des in Kategorien dargestellten Gesamtansiedlungspotenzials liegen, werden einzelne Sortimentsgruppen im Detail aufgeführt. Diese Werte können aufgrund der Erhebungsmethodik nur als grobe Richtwerte dienen. Daher wurden für einzelne Sortimentsgruppen folgende Klassifizierungen vorgenommen Maßstab ist hierfür immer Szenario B: Klasse A: < m² Sortimentsgruppen: 1 = Nahrungs- und Genussmittel Klasse B: bis < m² 2 = Gesundheit / Körperpflege Klasse C: bis < m² 3 = Blumen / Zoologischer Bedarf Klasse D: bis < m² 4 = Bücher / PBS / Spielwaren Klasse E: bis < m² 5 = Bekleidung / Schuhe / Sportbekleidung Klasse F: > m² 6 = Elektrowaren 7 = Hausrat / Einrichtung / Möbel 8 = Sonstiger Einzelhandel Quelle: imakomm AKADEMIE, Kategorien: < m² = Kategorie 1 / bis < m² = Kategorie 2 / bis < m² = Kategorie 3 / bis < m² = Kategorie 4 / > m² = Kategorie 5, geplante Projekte sind in die Ansiedlungspotenziale nicht eingerechnet (Hinweis: genehmigte, aber noch nicht realisierte Planungen sind in den Ansiedlungspotenzialen nicht enthalten. Die Einstufung dient daher als fortzuschreibendes Arbeitsmaterial.) Seite 121 von 235

124 Grafik: Richtwerte zur ersten Einschätzung von Einzelhandelsgroßprojekten als Orientierungsmaßstab Orientierungswerte II Orientierungswert Verkaufsflächenanteil zvk (kurz- und mittelfristiger Bedarfsbereich): Der Verkaufsflächenanteil des zentralörtlichen Versorgungskerns gibt das Verhältnis zwischen der Verkaufsfläche der überwiegend zentrenrelevanten Sortimente des kurz- und mittelfristigen Bedarfs (Sortimentsgruppen 1 bis 5) im zentralörtlichen Versorgungskern und der außerhalb dieser Lage liegenden Verkaufsfläche eines Zentralen Ortes wieder (zum Beispiel: m² (VK zentralörtlicher Versorgungskern) : m² (VK außerhalb zentralörtlicher Versorgungskern) = ca % (Verkaufsflächenverhältnis Rechnung: m² / (5.000 m² m²) ). Je geringer der Wert ist, desto kritischer sind zukünftige Ansiedlungen außerhalb des zentralörtlichen Versorgungskerns zu sehen, da damit die Wahrscheinlichkeit steigt, dass Ansiedlungen zu Lasten der bestehenden Anbieter des zentralörtlichen Versorgungskerns gehen. Alle Werte können aufgrund der Erhebungsmethodik nur zur groben Orientierung dienen und sind deshalb auf 500 m² gerundet. Orientierungswert Versorgung des Verflechtungsbereichs: Der Orientierungswert zum Versorgungsgrad des Verflechtungsbereich gibt die Verkaufsflächenausstattung eines Zentralen Ortes in der Maßeinheit Verkaufsfläche pro Einwohner in seinem Verflechtungsbereich wieder (Werte auf 10 m² gerundet). Hierbei ist zwischen Nahversorgung (in allen Zentralen Orten ist der Nahbereich als Verflechtungsbereich zu zählen) und dem sonstigen Einzelhandel (in Ober- und Mittelzentren gilt der Mittelbereich, in allen Unterzentren der Nahbereich) zu unterscheiden. Aufgrund der Erhebungsmethodik wird die Verkaufsfläche auf 500 m² gerundet dargestellt, die Einwohnerzahlen auf ebenfalls 500 gerundet (zum Beispiel: m² Verkaufsfläche im Zentralen Ort im Bereich Nahversorgung / Einwohner im Nahbereich = 0,2 m² pro Einwohner = 200 m² pro Einwohner (Orientierungswert zur Versorgung des Verflechtungsbereich bei der Nahversorgung)). Als Vergleichswert wird für alle Orte einer zentralörtlichen Stufe ein Durchschnittswert dieser Kennzahl angegeben. Für die Bewertung bedeutet dies: Hat ein Zentraler Ort eine niedrigere Kennzahl als der Durchschnitt in der Region Donau-Iller sind Vorhaben weniger kritisch zu sehen, als wenn dieser über dem Durchschnitt läge. Hintergrund: Da insgesamt noch Verkaufsflächenpotenziale in der Region bestehen, sollten diese in den bisher schwächer ausgestatteten Zentralen Orten realisiert werden, um eine ähnliche Ausstattung pro zentralörtlicher Stufe zu erreichen. Quelle: imakomm AKADEMIE, Seite 122 von 235

125 Grafik: Richtwerte zur ersten Einschätzung von Einzelhandelsgroßprojekten als Orientierungsmaßstab Oberzentren Oberzentren Orientierungswert Ansiedlungspotenzial v.a. folgende Sortimente mit Ansiedlungspotenzialen Geplante / (nach der Bestandserhebung) fertiggestellte (oder auch weg gefallene) zu berücksichtigende Großprojekte Orientierungswert VK-Anteil zvk : sonstige Lagen (nur kurz- und mittelfristiger Bedarf) Orientierungswert Versorgung des Verflechtungsbereichs VK / Einwohner (VK / Einwohner *1.000) Durchschnitt Oberzentren: Nahversorgung = 660 m² sonstiger Einzelhandel = 990 m² Memmingen Kategorie 2-3 Klasse A: 1 / 2 / 3 / 5 / 7 / 8 Klasse B: 4 Klasse C: 6 Ansiedlungspotenziale überwiegend außerhalb des zvk Einkaufszentrum in der Altstadt nahe Bahnhof = ca % ( m² : m²) Nahversorgung = 760 m² ( m² / Einwohner im Nahbereich) sonstiger Einzelhandel = m² ( m² / Einwohner im Verflechtungsbereich) Neu-Ulm / Ulm (gemeinsames Oberzentrum) Kategorie 5 Klasse A: 5 Klasse C: 2 Klasse D : 3 / 7 Klasse E: 4 / 8 Klasse F: 1 / 6 = ca % ( m² : m²) sonstiger Einzelhandel = 950 m² ( m² / Einwohner im Verflechtungsbereich) Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Berechnungen. Kategorisierung: Klasse A: < m² Sortimentsgruppen: 1 = Nahrungs- und Genussmittel Klasse B: bis < m² 2 = Gesundheit / Körperpflege Klasse C: bis < m² 3 = Blumen / Zoologischer Bedarf Klasse D: bis < m² 4 = Bücher / PBS / Spielwaren Klasse E: bis < m² 5 = Bekleidung / Schuhe / Sportbekleidung Klasse F: > m² 6 = Elektrowaren 7 = Hausrat / Einrichtung / Möbel 8 = Sonstiger Einzelhandel Seite 123 von 235

126 Oberzentren Orientierungswert Ansiedlungspotenzial Geplante /fertiggestellte (oder auch weg gefallene) zu berücksichtigende Großprojekte Orientierungswert VK-Anteil zvk Orientierungswert Versorgung des Verflechtungsbereichs Neu-Ulm Klasse B: 2 / 3 Klasse C: 1 / 8 Klasse D: 4 / 6 Klasse E: 5 / 7 Ansiedlungspotenziale etwa hälftig zvk und nicht integrierte Lagen Glacis-Galerie, ca m² (Ankermieter Media-Markt, H&M, C&A, K&L Ruppert, RE- WE) Möbel Mahler, ca m² = ca. 10% (4.500 m² : m²) Nahversorgung = 630 m² ( m² / Einwohner im Nahbereich) sonstiger Einzelhandel = 260 m² ( m² / Einwohner im Verflechtungsbereich) Ulm Klasse A: 5 / 7 Klasse B: 2 Klasse C: 3 Klasse D: 4 Klasse E: 1 / 6 / 8 Ansiedlungspotenziale etwa hälftig zvk und nicht integrierte Lagen Einkaufspassage Sedelhöfe, ca m² = ca % ( m² : m²) Nahversorgung = 630 m² ( m² / Einwohner im Nahbereich) sonstiger Einzelhandel = 690 m² ( m² / Einwohner im Verflechtungsbereich) Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Berechnungen. Kategorisierung: Klasse A: < m² Sortimentsgruppen: 1 = Nahrungs- und Genussmittel Klasse B: bis < m² 2 = Gesundheit / Körperpflege Klasse C: bis < m² 3 = Blumen / Zoologischer Bedarf Klasse D: bis < m² 4 = Bücher / PBS / Spielwaren Klasse E: bis < m² 5 = Bekleidung / Schuhe / Sportbekleidung Klasse F: > m² 6 = Elektrowaren 7 = Hausrat / Einrichtung / Möbel 8 = Sonstiger Einzelhandel Seite 124 von 235

127 Grafik: Richtwerte zur ersten Einschätzung von Einzelhandelsgroßprojekten als Orientierungsmaßstab Mittelzentren Mittelzentren Orientierungswert Ansiedlungspotenzial v.a. folgende Sortimente mit Ansiedlungspotenzialen Geplante / (nach der Bestandserhebung) fertiggestellte (oder auch weg gefallene) zu berücksichtigende Großprojekte Orientierungswert VK-Anteil zvk : sonstige Lagen (nur kurz- und mittelfristiger Bedarf) Orientierungswert Versorgung des Verflechtungsbereichs VK / Einwohner (VK / Einwohner *1.000) Durchschnitt Mittelzentren: Nahversorgung = 580 m² sonstiger Einzelhandel = 890 m² Bad Wörishofen Kategorie 3 Klasse A: 1 / 2 / 3 / 5 / 8 Klasse B: 4 Klasse C: 6 / 7 Ansiedlungspotenziale überwiegend außerhalb des zvk = ca % (8.000 m² : m²) Nahversorgung = 820 m² ( m² / Einwohner im Nahbereich) sonstiger Einzelhandel = 590 m² ( m² / Einwohner im Mittelbereich) Biberach Kategorie 4 Klasse A: 1 / 2 / 3 / 5 / 8 Klasse C: 4 / 6 Klasse D: 7 Ansiedlungspotenziale überwiegend außerhalb des zvk Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Berechnungen. = ca % ( m² : m²) Kategorisierung: Klasse A: < m² Sortimentsgruppen: 1 = Nahrungs- und Genussmittel Klasse B: bis < m² 2 = Gesundheit / Körperpflege Klasse C: bis < m² 3 = Blumen / Zoologischer Bedarf Klasse D: bis < m² 4 = Bücher / PBS / Spielwaren Klasse E: bis < m² 5 = Bekleidung / Schuhe / Sportbekleidung Klasse F: > m² 6 = Elektrowaren 7 = Hausrat / Einrichtung / Möbel 8 = Sonstiger Einzelhandel Nahversorgung = 480 m² ( m² / Einwohner im Nahbereich) sonstiger Einzelhandel = 460 m² ( m² / Einwohner im Mittelbereich) Seite 125 von 235

128 Mittelzentren Orientierungswert Ansiedlungspotenzial Geplante /fertiggestellte (oder auch weg gefallene) zu berücksichtigende Großprojekte Orientierungswert VK-Anteil zvk Orientierungswert Versorgung des Verflechtungsbereichs Blaubeuren / Laichingen (gemeinsames Mittelzentrum) Kategorie 4 Klasse A: 1 / 2 / 3 Klasse B: 4 Klasse C: 5 / 6 / 8 Klasse D: 7 = ca % (8.000 m² : m²) sonstiger Einzelhandel = 430 m² ( m² / Einwohner im Mittelbereich) Blaubeuren Klasse A: 1 / 2 / 3 / 4 Klasse B: 5 / 6 Klasse C: 7 / 8 Ansiedlungspotenziale überwiegend außerhalb des zvk Laichingen Klasse A: 1 / 2 / 3 / 8 Klasse B: 4 / 5 / 6 Klasse C: 7 Ansiedlungspotenziale überwiegend außerhalb des zvk Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Berechnungen. = ca % (5.000 m² : m²) = ca % (3.000 m² : m²) Nahversorgung = 650 m² (9.000 m² / Einwohner im Nahbereich) sonstiger Einzelhandel = 180 m² (7.500 m² / Einwohner im Mittelbereich) Nahversorgung = 860 m² (8.000 m² / Einwohner im Nahbereich) sonstiger Einzelhandel = 250 m² ( m² / Einwohner im Mittelbereich) Kategorisierung: Klasse A: < m² Sortimentsgruppen: 1 = Nahrungs- und Genussmittel Klasse B: bis < m² 2 = Gesundheit / Körperpflege Klasse C: bis < m² 3 = Blumen / Zoologischer Bedarf Klasse D: bis < m² 4 = Bücher / PBS / Spielwaren Klasse E: bis < m² 5 = Bekleidung / Schuhe / Sportbekleidung Klasse F: > m² 6 = Elektrowaren 7 = Hausrat / Einrichtung / Möbel 8 = Sonstiger Einzelhandel Seite 126 von 235

129 Mittelzentren Orientierungswert Ansiedlungspotenzial Geplante /fertiggestellte (oder auch weg gefallene) zu berücksichtigende Großprojekte Orientierungswert VK-Anteil zvk Orientierungswert Versorgung des Verflechtungsbereichs Burgau Kategorie 3 Ehingen Kategorie 3 Klasse A: 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 7 / 8 Klasse C: 6 Ansiedlungspotenziale überwiegend außerhalb des zvk Klasse A: 2 / 3 / 5 / 7 / 8 Klasse B: 1 Klasse C: 4 / 6 Ansiedlungspotenziale überwiegend außerhalb des zvk = ca % (3.500 m² : m²) = ca % (6.500 m² : m²) Nahversorgung = 850 m² ( m² / Einwohner im Nahbereich) sonstiger Einzelhandel = 620 m² (9.500 m² / Einwohner im Mittelbereich) Nahversorgung = 500 m² ( m² / Einwohner im Nahbereich) sonstiger Einzelhandel = m² ( m² / Einwohner im Mittelbereich) Günzburg / Leipheim (gemeinsames Mittelzentrum) Kategorie 2 Klasse A: 1 / 2 / 3 / 5 / 7 / 8 Klasse B: 4 / 6 Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Berechnungen. = ca % ( m² : m²) Kategorisierung: Klasse A: < m² Sortimentsgruppen: 1 = Nahrungs- und Genussmittel Klasse B: bis < m² 2 = Gesundheit / Körperpflege Klasse C: bis < m² 3 = Blumen / Zoologischer Bedarf Klasse D: bis < m² 4 = Bücher / PBS / Spielwaren Klasse E: bis < m² 5 = Bekleidung / Schuhe / Sportbekleidung Klasse F: > m² 6 = Elektrowaren 7 = Hausrat / Einrichtung / Möbel 8 = Sonstiger Einzelhandel Nahversorgung = 790 m² ( m² / Einwohner im Nahbereich) sonstiger Einzelhandel = 680 m² ( m² / Einwohner im Mittelbereich) Seite 127 von 235

130 Mittelzentren Orientierungswert Ansiedlungspotenzial Geplante /fertiggestellte (oder auch weg gefallene) zu berücksichtigende Großprojekte Orientierungswert VK-Anteil zvk Orientierungswert Versorgung des Verflechtungsbereichs Günzburg Klasse A: 1 / 2 / 3 / 5 / 7 / 8 Klasse B: 4 / 6 Ansiedlungspotenziale überwiegend außerhalb des zvk Leipheim Klasse A: 1 / 2 / 3 / 4 Klasse B: 5 / 6 / 7 / 8 Ansiedlungspotenziale überwiegend außerhalb des zvk Ichenhausen Kategorie 3-4 Klasse A: 1 / 2 / 3 / 4 Klasse B: 5 / 6 / 8 Klasse C: 7 Ansiedlungspotenziale überwiegend außerhalb des zvk Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Berechnungen. = ca % ( m² : m²) = ca % (500 m² : m²) = ca. 5-10% (1000 m² : m²) Nahversorgung = 670 m² ( m² / Einwohner im Nahbereich) sonstiger Einzelhandel = 675 m² ( m² / Einwohner im Mittelbereich) Nahversorgung = 130 m² (4.000 m² / Einwohner im Nahbereich) sonstiger Einzelhandel = 5 m² (500 m² / Einwohner im Mittelbereich) Nahversorgung = 690 m² (9.500 m² / Einwohner im Nahbereich) sonstiger Einzelhandel = 190 m² (2.500 m² / Einwohner im Mittelbereich) Kategorisierung: Klasse A: < m² Sortimentsgruppen: 1 = Nahrungs- und Genussmittel Klasse B: bis < m² 2 = Gesundheit / Körperpflege Klasse C: bis < m² 3 = Blumen / Zoologischer Bedarf Klasse D: bis < m² 4 = Bücher / PBS / Spielwaren Klasse E: bis < m² 5 = Bekleidung / Schuhe / Sportbekleidung Klasse F: > m² 6 = Elektrowaren 7 = Hausrat / Einrichtung / Möbel 8 = Sonstiger Einzelhandel Seite 128 von 235

131 Mittelzentren Orientierungswert Ansiedlungspotenzial Geplante /fertiggestellte (oder auch weg gefallene) zu berücksichtigende Großprojekte Orientierungswert VK-Anteil zvk Orientierungswert Versorgung des Verflechtungsbereichs Illertissen Kategorie 3-4 Klasse A: 1 / 2 / 3 / 5 / 8 Klasse B: 4 / 6 Klasse C: 7 Krumbach Kategorie 1 Ansiedlungspotenziale überwiegend außerhalb des zvk Klasse A: 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 7 / 8 Klasse B: 6 Ansiedlungspotenziale überwiegend außerhalb des zvk Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Berechnungen. = ca % (9.500 m² : m²) = ca % ( m² : m²) Nahversorgung = 710 m² ( m² / Einwohner im Nahbereich) sonstiger Einzelhandel = 690 m² ( m² / Einwohner im Mittelbereich) Nahversorgung = 580 m² ( m² / Einwohner im Nahbereich) sonstiger Einzelhandel = 940 m² ( m² / Einwohner im Mittelbereich) Kategorisierung: Klasse A: < m² Sortimentsgruppen: 1 = Nahrungs- und Genussmittel Klasse B: bis < m² 2 = Gesundheit / Körperpflege Klasse C: bis < m² 3 = Blumen / Zoologischer Bedarf Klasse D: bis < m² 4 = Bücher / PBS / Spielwaren Klasse E: bis < m² 5 = Bekleidung / Schuhe / Sportbekleidung Klasse F: > m² 6 = Elektrowaren 7 = Hausrat / Einrichtung / Möbel 8 = Sonstiger Einzelhandel Seite 129 von 235

132 Mittelzentren Orientierungswert Ansiedlungspotenzial Geplante /fertiggestellte (oder auch weg gefallene) zu berücksichtigende Großprojekte Orientierungswert VK-Anteil zvk Orientierungswert Versorgung des Verflechtungsbereichs Laupheim Kategorie 4 Klasse A: 2 / 3 / 5 / 8 Klasse B: 1 / 4 / 6 Klasse D: 7 Mindelheim Kategorie 1 Ansiedlungspotenziale überwiegend außerhalb des zvk Klasse A: 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 6 / 7 / 8 Ansiedlungspotenziale überwiegend außerhalb des zvk Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Berechnungen. = ca % (8.000 m² : m²) = ca % (8.000 m² : m²) Nahversorgung = 430 m² ( m² / Einwohner im Nahbereich) sonstiger Einzelhandel = 610 m² ( m² / Einwohner im Mittelbereich) Nahversorgung = 850 m² ( m² / Einwohner im Nahbereich) sonstiger Einzelhandel = 960 m² ( m² / Einwohner im Mittelbereich) Kategorisierung: Klasse A: < m² Sortimentsgruppen: 1 = Nahrungs- und Genussmittel Klasse B: bis < m² 2 = Gesundheit / Körperpflege Klasse C: bis < m² 3 = Blumen / Zoologischer Bedarf Klasse D: bis < m² 4 = Bücher / PBS / Spielwaren Klasse E: bis < m² 5 = Bekleidung / Schuhe / Sportbekleidung Klasse F: > m² 6 = Elektrowaren 7 = Hausrat / Einrichtung / Möbel 8 = Sonstiger Einzelhandel Seite 130 von 235

133 Mittelzentren Orientierungswert Ansiedlungspotenzial Geplante /fertiggestellte (oder auch weg gefallene) zu berücksichtigende Großprojekte Orientierungswert VK-Anteil zvk Orientierungswert Versorgung des Verflechtungsbereichs Riedlingen Kategorie 2 Klasse A: 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 7 / 8 Klasse B: 6 Ansiedlungspotenziale überwiegend außerhalb des zvk = ca % (4.500 m² : m²) Nahversorgung = 750 m² ( m² / Einwohner im Nahbereich) sonstiger Einzelhandel = 510 m² ( m² / Einwohner im Mittelbereich) Senden / Vöhringen (gemeinsames Mittelzentrum) Kategorie 1 Klasse A: 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 6 / 7 / 8 = ca. 5-10% (5.000 m² : m²) sonstiger Einzelhandel = m² ( m² / Einwohner im Mittelbereich) Senden Klasse A: 1 / 2 / 3 / 5 / 6 / 7 / 8 Klasse B: 4 Ansiedlungspotenziale überwiegend außerhalb des zvk Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Berechnungen. = ca. 0-5% (2.000 m² : m²) Nahversorgung = 690 m² ( m² / Einwohner im Nahbereich) sonstiger Einzelhandel = m² ( m² / Einwohner im Mittelbereich) Kategorisierung: Klasse A: < m² Sortimentsgruppen: 1 = Nahrungs- und Genussmittel Klasse B: bis < m² 2 = Gesundheit / Körperpflege Klasse C: bis < m² 3 = Blumen / Zoologischer Bedarf Klasse D: bis < m² 4 = Bücher / PBS / Spielwaren Klasse E: bis < m² 5 = Bekleidung / Schuhe / Sportbekleidung Klasse F: > m² 6 = Elektrowaren 7 = Hausrat / Einrichtung / Möbel 8 = Sonstiger Einzelhandel Seite 131 von 235

134 Mittelzentren Orientierungswert Ansiedlungspotenzial Geplante /fertiggestellte (oder auch weg gefallene) zu berücksichtigende Großprojekte Orientierungswert VK-Anteil zvk Orientierungswert Versorgung des Verflechtungsbereichs Vöhringen Klasse A: 1 / 2 / 3 / 4 / 6 / 7 Klasse B: 5 / 8 Weißenhorn Kategorie 4 Ansiedlungspotenziale überwiegend außerhalb des zvk Klasse A: 1 / 2 / 3 Klasse B: 4 / 5 / 6 Klasse C: 7 / 8 Ansiedlungspotenziale überwiegend außerhalb des zvk Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Berechnungen. = ca % (3.000 m² : m²) = ca % (4.500 m² : m²) Nahversorgung = 500 m² (9.000 m² / Einwohner im Nahbereich) sonstiger Einzelhandel = 220 m² (9.000 m² / Einwohner im Mittelbereich) Nahversorgung = 530 m² (8.500 m² / Einwohner im Nahbereich) sonstiger Einzelhandel = 800 m² ( m² / Einwohner im Mittelbereich) Kategorisierung: Klasse A: < m² Sortimentsgruppen: 1 = Nahrungs- und Genussmittel Klasse B: bis < m² 2 = Gesundheit / Körperpflege Klasse C: bis < m² 3 = Blumen / Zoologischer Bedarf Klasse D: bis < m² 4 = Bücher / PBS / Spielwaren Klasse E: bis < m² 5 = Bekleidung / Schuhe / Sportbekleidung Klasse F: > m² 6 = Elektrowaren 7 = Hausrat / Einrichtung / Möbel 8 = Sonstiger Einzelhandel Seite 132 von 235

135 Grafik: Richtwerte zur ersten Einschätzung von Einzelhandelsgroßprojekten als Orientierungsmaßstab Unterzentren Unterzentren Orientierungswert Ansiedlungspotenzial v.a. folgende Sortimente mit Ansiedlungspotenzialen Geplante / (nach der Bestandserhebung) fertiggestellte Großprojekte Orientierungswert VK-Anteil zvk (nur kurz- und mittelfristiger Bedarf) Orientierungswert Versorgung des Verflechtungsbereichs (VK / Einwohner VK : Einwohner) Durchschnitt Unterzentren: Nahversorgung = 530 m² sonstiger Einzelhandel = 400 m² Babenhausen Kategorie 1 Bad Buchau Kategorie 1 Klasse A: 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 6 / 7 / 8 Ansiedlungspotenziale überwiegend außerhalb des zvk Klasse A: 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 6 / 7 / 8 Ansiedlungspotenziale überwiegend außerhalb des zvk Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Berechnungen. = ca % (2.000 m² : m²) = ca % (1.500 m² : m²) Nahversorgung = 560 m² (6.000 m² / Einwohner im Nahbereich) sonstiger Einzelhandel = 380 m² (4.000 m² / Einwohner im Nahbereich) Nahversorgung = 400 m² (3.000 m² / Einwohner im Nahbereich) sonstiger Einzelhandel = 300 m² (2.500 m² / Einwohner im Nahbereich) Kategorisierung: Klasse A: < m² Sortimentsgruppen: 1 = Nahrungs- und Genussmittel Klasse B: bis < m² 2 = Gesundheit / Körperpflege Klasse C: bis < m² 3 = Blumen / Zoologischer Bedarf Klasse D: bis < m² 4 = Bücher / PBS / Spielwaren Klasse E: bis < m² 5 = Bekleidung / Schuhe / Sportbekleidung Klasse F: > m² 6 = Elektrowaren 7 = Hausrat / Einrichtung / Möbel 8 = Sonstiger Einzelhandel Seite 133 von 235

136 Unterzentren Orientierungswert Ansiedlungspotenzial Geplante /fertiggestellte (oder auch weg gefallene) zu berücksichtigende Großprojekte Orientierungswert VK-Anteil zvk Orientierungswert Versorgung des Verflechtungsbereichs Bad Grönenbach Kategorie 2 Klasse A: 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 6 / 7 / 8 Ansiedlungspotenziale überwiegend außerhalb des zvk = ca % (1.500 m² : m²) Nahversorgung = 260 m² (2.500 m² / Einwohner im Nahbereich) sonstiger Einzelhandel = 240 m² (2.000 m² / Einwohner im Nahbereich) Bad Schussenried Kategorie 2 Klasse A: 1 / 2 / 3 / 5 / 6 Klasse B: 7 / 8 Ansiedlungspotenziale überwiegend außerhalb des zvk = ca % (3.000 m² : m²) Nahversorgung = 560 m² (6.000 m² / Einwohner im Nahbereich) sonstiger Einzelhandel = 190 m² (2.000 m² / Einwohner im Nahbereich) Blaustein Kategorie 3-4 Klasse A: 2 / 3 Klasse B: 1 / 4 / 5 / 6 Klasse C: 7 / 8 Ansiedlungspotenziale überwiegend außerhalb des zvk Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Berechnungen. = ca % (6.500 m² : m²) Kategorisierung: Klasse A: < m² Sortimentsgruppen: 1 = Nahrungs- und Genussmittel Klasse B: bis < m² 2 = Gesundheit / Körperpflege Klasse C: bis < m² 3 = Blumen / Zoologischer Bedarf Klasse D: bis < m² 4 = Bücher / PBS / Spielwaren Klasse E: bis < m² 5 = Bekleidung / Schuhe / Sportbekleidung Klasse F: > m² 6 = Elektrowaren 7 = Hausrat / Einrichtung / Möbel 8 = Sonstiger Einzelhandel Nahversorgung = 530 m² (8.000 m² / Einwohner im Nahbereich) sonstiger Einzelhandel = 200 m² (3.000 m² / Einwohner im Nahbereich) Seite 134 von 235

137 Unterzentren Orientierungswert Ansiedlungspotenzial Geplante /fertiggestellte (oder auch weg gefallene) zu berücksichtigende Großprojekte Orientierungswert VK-Anteil zvk Orientierungswert Versorgung des Verflechtungsbereichs Dietenheim Kategorie 2 Dornstadt Kategorie 2 Klasse A: 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 6 / 7 / 8 Ansiedlungspotenziale überwiegend außerhalb des zvk Klasse A: 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 6 Klasse B: 7 / 8 Ansiedlungspotenziale überwiegend außerhalb des zvk Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Berechnungen. = ca % (1.500 m² : m²) = ca. 0-5% (500 m² : m²) Nahversorgung = 480 m² (5.000 m² / Einwohner im Nahbereich) sonstiger Einzelhandel = 220 m² (2.000 m² / Einwohner im Nahbereich) Nahversorgung = 420 m² (5.500 m² / Einwohner im Nahbereich) sonstiger Einzelhandel = 240 m² (3.000 m² / Einwohner im Nahbereich) Kategorisierung: Klasse A: < m² Sortimentsgruppen: 1 = Nahrungs- und Genussmittel Klasse B: bis < m² 2 = Gesundheit / Körperpflege Klasse C: bis < m² 3 = Blumen / Zoologischer Bedarf Klasse D: bis < m² 4 = Bücher / PBS / Spielwaren Klasse E: bis < m² 5 = Bekleidung / Schuhe / Sportbekleidung Klasse F: > m² 6 = Elektrowaren 7 = Hausrat / Einrichtung / Möbel 8 = Sonstiger Einzelhandel Seite 135 von 235

138 Unterzentren Orientierungswert Ansiedlungspotenzial Geplante /fertiggestellte (oder auch weg gefallene) zu berücksichtigende Großprojekte Orientierungswert VK-Anteil zvk Orientierungswert Versorgung des Verflechtungsbereichs Erbach Kategorie 2-3 Klasse A: 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 6 Klasse B: 7 / 8 Ansiedlungspotenziale überwiegend außerhalb des zvk = ca % (6.000 m² : m²) Nahversorgung = 780 m² ( m² / Einwohner im Nahbereich) sonstiger Einzelhandel = 640 m² (8.500 m² / Einwohner im Nahbereich) Erolzheim / Kirchdorf (gemeinsames Unterzentrum) Kategorie 2 Klasse A: 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 6 / 7 Klasse B: 8 = ca. 5-10% (500 m² : m²) Nahversorgung = 440 m² (6.000 m² / Einwohner im Nahbereich) sonstiger Einzelhandel = 180 m² (2.500 m² / Einwohner im Nahbereich) Erolzheim Klasse A: 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 6 / 7 / 8 Ansiedlungspotenziale überwiegend außerhalb des zvk Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Berechnungen. = ca. 0-5% (0 m² : m²) Nahversorgung = 440 m² (6.000 m² / Einwohner im Nahbereich) sonstiger Einzelhandel = 150 m² (2.000 m² / Einwohner im Nahbereich) Kategorisierung: Klasse A: < m² Sortimentsgruppen: 1 = Nahrungs- und Genussmittel Klasse B: bis < m² 2 = Gesundheit / Körperpflege Klasse C: bis < m² 3 = Blumen / Zoologischer Bedarf Klasse D: bis < m² 4 = Bücher / PBS / Spielwaren Klasse E: bis < m² 5 = Bekleidung / Schuhe / Sportbekleidung Klasse F: > m² 6 = Elektrowaren 7 = Hausrat / Einrichtung / Möbel 8 = Sonstiger Einzelhandel Seite 136 von 235

139 Unterzentren Orientierungswert Ansiedlungspotenzial Geplante /fertiggestellte (oder auch weg gefallene) zu berücksichtigende Großprojekte Orientierungswert VK-Anteil zvk Orientierungswert Versorgung des Verflechtungsbereichs Kirchdorf Klasse A: 2 / 3 / 4 / 5 / 6 / 7 / 8 Klasse B: 1 Ansiedlungspotenziale überwiegend außerhalb des zvk = ca % (500 m² : 500 m²) Nahversorgung = 40 m² (500 m² / Einwohner im Nahbereich) sonstiger Einzelhandel = 30 m² (500 m² / Einwohner im Nahbereich) Jettingen - Scheppach Kategorie 1 Klasse A: 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 6 / 7 / 8 Ansiedlungspotenziale überwiegend außerhalb des zvk = ca % (1.000 m² : m²) Nahversorgung = 690 m² (7.000 m² / Einwohner im Nahbereich) sonstiger Einzelhandel = m² ( m² / Einwohner im Nahbereich) Langenau Kategorie 1 Klasse A: 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 6 / 8 Klasse B: 7 Ansiedlungspotenziale überwiegend außerhalb des zvk Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Berechnungen. = ca % (3.500 m² : m²) Nahversorgung = 390 m² ( m² / Einwohner im Nahbereich) sonstiger Einzelhandel = 620 m² ( m² / Einwohner im Nahbereich) Kategorisierung: Klasse A: < m² Sortimentsgruppen: 1 = Nahrungs- und Genussmittel Klasse B: bis < m² 2 = Gesundheit / Körperpflege Klasse C: bis < m² 3 = Blumen / Zoologischer Bedarf Klasse D: bis < m² 4 = Bücher / PBS / Spielwaren Klasse E: bis < m² 5 = Bekleidung / Schuhe / Sportbekleidung Klasse F: > m² 6 = Elektrowaren 7 = Hausrat / Einrichtung / Möbel 8 = Sonstiger Einzelhandel Seite 137 von 235

140 Unterzentren Orientierungswert Ansiedlungspotenzial Geplante /fertiggestellte (oder auch weg gefallene) zu berücksichtigende Großprojekte Orientierungswert VK-Anteil zvk Orientierungswert Versorgung des Verflechtungsbereichs Munderkingen Kategorie 1 Nersingen Kategorie 2 Klasse A: 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 6 / 7 / 8 Ansiedlungspotenziale überwiegend außerhalb des zvk Klasse A: 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 6 / 7 Klasse B: 8 Ansiedlungspotenziale überwiegend außerhalb des zvk = ca % (1.500 m² : m²) = ca % (2.500 m² : m²) Nahversorgung = 420 m² (6.000 m² / Einwohner im Nahbereich) sonstiger Einzelhandel = 220 m² (3.000 m² / Einwohner im Nahbereich) Nahversorgung = 760 m² (7.000 m² / Einwohner im Nahbereich) sonstiger Einzelhandel = 390 m² (3.500 m² / Einwohner im Nahbereich) Ochsenhausen Kategorie 1 Klasse A: 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 6 / 8 Klasse B: 7 Ansiedlungspotenziale überwiegend außerhalb des zvk Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Berechnungen. = ca % (2.000 m² : m²) Kategorisierung: Klasse A: < m² Sortimentsgruppen: 1 = Nahrungs- und Genussmittel Klasse B: bis < m² 2 = Gesundheit / Körperpflege Klasse C: bis < m² 3 = Blumen / Zoologischer Bedarf Klasse D: bis < m² 4 = Bücher / PBS / Spielwaren Klasse E: bis < m² 5 = Bekleidung / Schuhe / Sportbekleidung Klasse F: > m² 6 = Elektrowaren 7 = Hausrat / Einrichtung / Möbel 8 = Sonstiger Einzelhandel Nahversorgung = 540 m² (7.500 m² / Einwohner im Nahbereich) sonstiger Einzelhandel = 450 m² (6.500 m² / Einwohner im Nahbereich) Seite 138 von 235

141 Unterzentren Orientierungswert Ansiedlungspotenzial Geplante /fertiggestellte (oder auch weg gefallene) zu berücksichtigende Großprojekte Orientierungswert VK-Anteil zvk Orientierungswert Versorgung des Verflechtungsbereichs Ottobeuren Kategorie 2 Thannhausen Kategorie 1 Klasse A: 1 / 2 / 3 / 4 / 6 / 8 Klasse B: 5 / 7 Ansiedlungspotenziale überwiegend außerhalb des zvk Klasse A: 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 6 / 7 / 8 Ansiedlungspotenziale überwiegend außerhalb des zvk = ca % (2.500 m² : m²) = ca % (3.000 m² : m²) Nahversorgung = 600 m² (6.000 m² / Einwohner im Nahbereich) sonstiger Einzelhandel = 500 m² (5.000 m² / Einwohner im Nahbereich) Nahversorgung = 910 m² ( m² / Einwohner im Nahbereich) sonstiger Einzelhandel = 320 m² (4.000 m² / Einwohner im Nahbereich) Türkheim Kategorie 2 Klasse A: 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 6 / 8 Klasse B: 7 Ansiedlungspotenziale überwiegend außerhalb des zvk Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Berechnungen. = ca % (2.000 m² : m²) Kategorisierung: Klasse A: < m² Sortimentsgruppen: 1 = Nahrungs- und Genussmittel Klasse B: bis < m² 2 = Gesundheit / Körperpflege Klasse C: bis < m² 3 = Blumen / Zoologischer Bedarf Klasse D: bis < m² 4 = Bücher / PBS / Spielwaren Klasse E: bis < m² 5 = Bekleidung / Schuhe / Sportbekleidung Klasse F: > m² 6 = Elektrowaren 7 = Hausrat / Einrichtung / Möbel 8 = Sonstiger Einzelhandel Nahversorgung = 350 m² (5.000 m² / Einwohner im Nahbereich) sonstiger Einzelhandel = 110 m² (1.500 m² / Einwohner im Nahbereich) Seite 139 von 235

142 Grafik: Beispiel einer Fortschreibung der Daten am Beispiel Neu-Ulm: Oberzentren Ansiedlungspotenzial Geplante / fertiggestellte Großprojekte VK-Anteil zvk Versorgung des Verflechtungsbereichs Neu-Ulm Klasse B: 2 / 3 Klasse C: 1 / 8 Klasse D: 4 / 6 Klasse E: 5 / 7 Ansiedlungspotenziale etwa hälftig zvk und nicht integrierte Lagen Glacis-Galerie, ca m² (Ankermieter Media-Markt, H&M, C&A, K&L Ruppert, RE- WE) Möbel Mahler, ca m² = ca. 5-10% (4.500 m² : m²) Nahversorgung = 630 m² ( m² / Einwohner im Nahbereich) Gemeinsames Oberzentrum Ulm / Neu- Ulm: sonstiger Einzelhandel = 950 m² ( m² / Einwohner im Verflechtungsbereich) Neu-Ulm Klasse A: 7 Klasse B: 1/ 2 / 3 Klasse C: 5 / 6 / 8 Klasse D: 4 Ansiedlungspotenziale etwa hälftig zvk und nicht integrierte Lagen hypothetische Verteilung der Verkaufsflächen der Vorhaben nach Sortimenten: Nahrungs- und Genussmittel: m² // Bekleidung / Schuhe / Sportbekleidung: m² // Elektrowaren: m² // Möbel / Hausrat / Einrichtung: + ca m² (4.500 m² Bestand m² aus dem kurz- und mittelfristigen Bedarfsbereich Glacis-Center ) = ca % ( m² : m²) Nahversorgung = 680 m² ( m² m² (Nahrungs- und Genussmittel) / Einwohner im Nahbereich) Gemeinsames Oberzentrum Ulm / Neu- Ulm: sonstiger Einzelhandel = m² ( m² m² m² m² / Einwohner im Verflechtungsbereich) Quelle: imakomm AKADEMIE, 2014 Seite 140 von 235

143 Regelung 5: (5a) Regelung 2 regelt bereits die Einzelhandelssteuerung nach Sortimentsgruppen. Allerdings muss regionsweit definiert werden, welche Warengruppen im Detail zu welcher Sortimentsgruppe zu zählen sind, um interkommunale Konflikte aufgrund unterschiedlicher Sortimentszuordnungen gerade auch über die Landesgrenze hinweg zu minimieren. Um eine möglichst einheitliche Bewertung von großflächigen Einzelhandelsprojekten in der Region Donau-Iller zu gewährleisten, bedarf es einer regionalen Sortimentsliste, welche jene Sortimente definiert, die stets als zentrenrelevant oder aber als nicht zentrenrelevant einzustufen sind. Darüber hinaus gibt die regionale Sortimentsliste aber auch Sortimente vor, welche je nach ortsspezifischer Situation von den Kommunen einzuordnen sind. Die konkrete Zuordnung liegt dann also bei den einzelnen Kommunen und kann dort im Rahmen von kommunalen Einzelhandelskonzepten auf Basis der Vor-Ort-Situation individuell ausgestaltet werden. (5b) Hat eine Kommune keine ortsspezifische Sortimentsliste erstellt, gilt die regionale Sortimentsliste bei der Bewertung von Einzelhandelsgroßprojekten. Effekt: Konfliktpotenziale auf Basis unterschiedlicher Sortimentszuordnungen werden minimiert. Instrument zur Umsetzung von Regelung 5: Instrument: Regionale Sortimentsliste Donau-Iller Seite 141 von 235

144 Regelung 5 Instrument: Grafik: Regionale Sortimentsliste Donau-Iller (a) Typischerweise nahversorgungsrelevante Sortimente Nahversorgungsrelevante Sortimente / Sortimente des Nahversorgungsbedarfs, jeweils zugleich zentrenrelevante Sortimente *), **) Apothekerwaren Genussmittel, Tabakwaren Körperpflege / Drogeriewaren, Parfümerie- und Kosmetikartikel, Putz-, Waschund Reinigungsmittel Lebensmittel, Getränke (b) Typischerweise zentrenrelevante Sortimente Sonstige zentrenrelevante Sortimente / Sortimente des Innenstadtbedarfs*) Bekleidung, Lederwaren, Schuhe Blumen Bücher / Zeitschriften / Papier / Schreibwaren / Büroorganisation Einrichtungszubehör (ohne Möbel), Haus- und Heimtextilien, Bastelartikel, Kunstgewerbe Foto / Optik Haushaltswaren Kleinteilige Baby- / Kinderartikel Kleinteilige Sportartikel Kunst / Antiquitäten Spielwaren Uhren / Schmuck Unterhaltungselektronik / Computer, kleinteilige Elektrowaren (bspw. Toaster, Rühr- und Mixgeräte) (c) Typischerweise nicht zentrenrelevante Sortimente Nicht zentrenrelevante Sortimente / Sortimente des sonstigen Bedarfs*) Badeinrichtung, Installationsmaterial, Sanitärerzeugnisse Bau- und Heimwerkerbedarf Farben, Lacke, Tapeten Gartenartikel / Gartenbedarf / Pflanzen Möbel, Küchen Sonstige großteilige Sortimente wie Boote und - zubehör, Autoteile und - zubehör, Heizungen / Kamine / (Kachel-) Öfen, Teppichböden, Bodenbeläge (d) In der Regel zentrenrelevante Sortimente Die tatsächliche Zuordnung soll auf kommunaler Ebene bspw. im Rahmen eines Einzelhandelskonzeptes definiert und begründet werden Großteilige Baby- / Kinderartikel (bspw. Kinderwagen, Kindersitze) Großteilige Elektrowaren (bspw. Kühlschränke, Wäschetrockner) Großteilige Getränke (meint Getränke als Hauptsortiment in großen Gebinden, also bspw. reine Getränkemärkte) Großteilige Sportartikel / Sportgeräte (bspw. Fahrräder) Leuchten und Zubehör Musikalienhandel Teppiche (ohne Teppichböden) Tiere und Tiernahrung, Zooartikel Waffen, Angler-, Reit- und Jagdbedarf Weitere, hier nicht aufgeführte Sortimente, zählen ebenfalls zu Kategorie (d) *) Übernommen aus dem Einzelhandelserlass Baden-Württemberg und dem LEP Bayern als Vorlage, teilweise ergänzt / konkretisiert. **) Bei diesen Sortimenten gelten Ausnahmeregelungen gemäß Regelung 2c. Quelle: imakomm AKADEMIE, 2014 Seite 142 von 235

145 Regelung 6: In der Praxis entfalten nicht nur großflächige Einzelhandelsbetriebe raumordnerische Wirkungen. Vielmehr können auch mehrere, für sich jeweils selbständige, nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe, bei einer räumlichen Konzentration eine überörtliche Wirkung entfalten. Solche Betriebe sind dann als Agglomeration anzusehen und damit als Einzelhandelsgroßprojekt bzw. als Einkaufszentrum zu behandeln, wenn ein räumlich funktionaler Bebauungszusammenhang besteht und sofern diese raumordnerischen Wirkungen zu erwarten sind. Erweiterungen und Neuansiedlungen unterliegen dann den raumordnerischen bzw. regionalplanerischen Regelungen, insbesondere auch der Regelung 2 und den Bewertungskriterien von Regelung 4. Effekt: Schädliche Auswirkungen auf Innenstädte werden auch bei der Realisierung einer Agglomeration minimiert, das Zentrale-Orte-System wird zudem gestärkt. Instrumente zur Umsetzung von Regelung 6: Instrument: Einzelfallprüfung Regelung 6 Instrument: Eine Prüfung der überörtlichen Wirkung eines Vorhabens innerhalb einer Agglomeration bzw. einer Ansiedlung als Agglomeration muss im Einzelfall erfolgen. Seite 143 von 235

146 Regelung 7: (7a) Dem Regionalverband obliegen formale Aufgaben bei der regionalen Einzelhandelssteuerung. Darüber hinaus kann der Regionalverband den Kommunen im Vorfeld von Ansiedlungsvorhaben Unterstützung anbieten. Die interkommunale Abstimmung kann mit Beratung und Moderation begleitet werden. Dadurch kann eine Verfahrensvereinfachung und -beschleunigung ermöglich werden. (7b) Wir empfehlen zudem die Installierung einer interkommunal besetzen Gruppe (Arbeitstitel: AK Einzelhandelssteuerung ) aus Vertreterinnen und Vertretern der Kommunen, der Landkreise sowie von Fachverbänden (IHK, Einzelhandelsverband). Ziel der Gruppe ist es, Regelungen des regionalen Einzelhandelskonzeptes regelmäßig zu überprüfen, gleichzeitig aber auch bei Bedarf Einzelhandelsgroßprojekte zu bewerten. Effekt: Einbindung der Kommunen in regionalplanerische Steuerung auch abseits formaler Verfahren. Instrumente zur Umsetzung von Regelung 7: Instrument 1: Interkommunale Abstimmung mit Beratungs- und Moderationsaufgaben für den Regionalverband. Instrument 2: Interkommunaler Arbeitskreis zur fortlaufenden Überprüfung der Regelungen des Regionalen Einzelhandelskonzeptes und bei Bedarf der Bewertung von Einzelhandelsgroßprojekten Regelung 7 Instrument 1: Der Regionalverband fungiert als Bindeglied zwischen verschiedenen Kommunen und als Ansprechpartner bei offenen Fragestellungen für die Kommune. Grundsätzlich ist eine Einbindung des Regionalverbandes bei einer interkommunalen Abstimmung nicht zwangsläufig erforderlich, eine reine Information über den Sachverhalt ist ausreichend. Bei kritischen Fragestellungen ist es allerdings zu empfehlen den Regionalverband frühzeitig einzubinden, damit der Verfahrensverlauf beschleunigt werden kann. Seite 144 von 235

147 Regelung 7 Instrument 2: Die Bewertung von Einzelhandelsgroßprojekten sollte durch den Arbeitskreis nur im Einzelfall, vor allem bei kritischen Vorhaben, erfolgen. Wie beispielsweise bei einem Vorhaben, das einen Präzedenzfall für die Region darstellen könnte. Vertreter von direkt oder indirekt betroffenen Kommunen sollten bei einer Bewertung von Einzelhandelsgroßprojekten grundsätzlich nicht beteiligt sein, um Befangenheiten ausschließen zu können und damit eine objektive Betrachtungsweise gewährleisten zu können. Ist ein solcher Einzelfall nicht gegeben, obliegt es dem Regionalverband entsprechende Vorhaben zu bewerten. Der Arbeitskreis bewertet nur Vorhaben, wenn dieser vom Regionalverband dazu aufgefordert wird. Seite 145 von 235

148 Teil F: Anhang Seite 146 von 235

149 10 Abgrenzung zentralörtliche Versorgungskerne 10.1 Abgrenzungen zentralörtliche Versorgungskerne (inkl. Begründungen) Oberzentren vorliegende Abgrenzungen Abgrenzung zentralörtlicher Versorgungskern Ist-Situation Oberzentrum Memmingen Nach Entwurf Teilfortschreibung des Regionalplans Donau-Iller Großflächiger Einzelhandel; Zentrenkonzept Memmingen 2007 (GMA) Der zentralörtliche Versorgungskern Memmingens deckt sich nahezu mit der historischen Begrenzung der Altstadt von Memmingen. Begrenzt wird der zentralörtlicher Versorgungskern durch die umgebende Ringstraße (= Rennweg, Am Luginsland, Am Kuhberg, Königsgraben, Kaisergraben, Luitpoldstraße, Schleiferplatz, Bahnhofstraße, Kohlschanzstraße und Lindenbadstraße), die hier eine klare Barriere darstellt. In diesen Randbereichen des zentralörtlichen Versorgungskerns sind kaum noch zentrenprägende Nutzungen vorhanden, so dass die innenstadtabgewandten Seiten der Ringstraße in den meisten Bereichen nicht mehr zum zentralörtlichen Versorgungskern gerechnet werden. Nur an der Bahnhofstraße stellt der Gleisverlauf die Begrenzung des zentralörtlichen Versorgungskerns dar, da in diesem Bereich zum einen noch gewisse zentrenprägenden Nutzungen vorhanden sind und zum anderen mit den Bahnhof hier eine hohe Lauffrequenz und ein Hauptverbindungspunkt für den ÖPNV besteht. Weiterhin überschreiten die innerstädtischen Nutzungen (v.a. auch Einzelhandel) im westlichen Bereich den Kaisergraben, so dass auch hier eine weitere Abgrenzung erfolgt, die sich v.a. an dem Bestand an Handel und handelsnahen Dienstleistungen orientiert. Vor allem im Bereich des St- Josefs-Kirchplatzes ergibt sich dadurch eine klare Überschreitung des Kaisergrabens (u.a. aufgrund von Karstadt, Sparkasse, etc.), aber auch in den angrenzenden Bereichen zwischen Buxacher Straße und Bodenseestraße. In diesem Bereich ergeben sich leichte Abweichungen im Vergleich zu den Abgrenzungen des kommunalen Zentrenkonzeptes und der Fortschreibung des Regionalplans, die sich vor allem aufgrund der Bestandsituation ergeben. Der dichteste Handelsbesatz in der Altstadt besteht in den zentralen Bereichen zwischen Kalchstraße und Lindentorstraße mit zahlreichen großflächigen Betrieben und einem intakten Mix aus filialisierten Angeboten und Fachgeschäften. In den Randbereichen und vor allem im südlichen und nördlichen Bereich der Altstadt lässt der Besatz deutlich nach. Hier ist bereits eine vorrangige Wohnnutzung zu erkennen, die teilweise noch durch Dienstleistungsangebote und öffentliche Einrichtungen ergänzt wird. Dazu sind in diesem Bereich innerstädtisch Naherholungsbereiche mit dem Stadtpark und weiteren Grünflächen gegeben. Diese Bereiche werden aufgrund ihrer historischen Zusammengehörigkeit und ihrer integrierten Lage als Innenstadtbereich erfasst. Insgesamt ist festzuhalten, dass dem kommunalen Zentrenkonzept bei der Abgrenzung in weiten Teilen entsprochen wird. Seite 147 von 235

150 Entwicklungsbereiche Ein Entwicklungsbereich ergibt sich im südöstlichen Bereich des zentralörtlichen Versorgungskernes. Das Gebiet zwischen Bahnhofstraße und Bahngleisen weist heute eine unstrukturierte vorrangig gewerblich geprägte Nutzung, durchmischt mit Brachflächen, auf und ist grundsätzlich als Entwicklungsbereich einzustufen. Bei einer Nutzung mit zentrenprägenden Angeboten ist aber auf eine klare Verbesserung der Anbindung an die restliche Innenstadt zu achten, da der Standort heute eine sehr separierte Lage aufweist. Weiterhin sind innerhalb des zentralörtlichen Versorgungskerns v.a. in der südlichen Altstadt einige Leerstände vorhanden. Die Möglichkeit zur Nachverdichtung der Nutzungsbelegungen in diesem Bereich macht die Ausweisung weiterer externer Entwicklungsbereiche obsolet. Dies ist auch vor den Hintergrund der insgesamt gesehen bereits weiten Ausdehnung des zentralörtlichen Versorgungskerns zu bewerten. Seite 148 von 235

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152 vorliegende Abgrenzung Abgrenzung zentralörtlicher Versorgungskern Ist-Situation Entwicklungsbereiche 1Oberzentrum Neu-Ulm Nach Entwurf Teilfortschreibung des Regionalplans Donau-Iller Großflächiger Einzelhandel Der zentralörtliche Versorgungskern Neu-Ulms wird durch die Donau im Nordwesten, die Reuttier Straße im Nordosten, die Bahnlinien im Südosten und Südwesten (inkl. Entwicklungsbereich) begrenzt. Während im nordwestlichen Bereich durch die natürliche Begrenzung der Donau und auch die Stadtgrenze eine klare Begrenzung gegeben ist, sind v.a. im Nordosten des zentralörtlichen Versorgungskerns Grenzen aufgrund eines nicht mehr vorhandenen innerstädtischen Handels- bzw. Nutzungsbesatzes zu ziehen. Vor diesen Hintergrund und einem Übergang zu ausschließlicher Wohnnutzung in den Randbereichen wurde die vorliegende Begrenzung deutlich enger gezogen als im Vergleich zur Teilfortschreibung des Regionalplans Nach Nordosten ist neben dem abnehmenden Handelsbesatz auch noch auf die Trennung durch die stark befahrene Reuttier Straße hinzuweisen. Nach Südosten ergibt sich eine klare Barriere durch den Verlauf der Bahngleise. Jenseits des Gleisverlaufs sind derzeit zwar Bautätigkeiten in Gang, die sich aber vorrangig auf Wohnanlagen beziehen, so dass hier keine weitere Ausdehnung des zentralörtlichen Versorgungskerns erfolgt. Im Südwesten nimmt der Einzelhandelsbesatz ebenfalls klar ab, dieser Bereich ist aufgrund seiner Funktion als Frequenzbringer durch Hotel- und Klinikanlage dem zentralörtlichen Versorgungskern zuzurechnen, mit der Maßgabe einer funktionellen Stärkung dieses inzwischen vor allem durch Wohnnutzung geprägten Raumes. Dichtester Handelsbesatz ist im Bereich des Petrusplatzes gegeben, wobei größere Magnetbetriebe wie beispielsweise Bekleidungsanbieter aufgrund der Nähe zur Ulmer Innenstadt fehlen. Der Besatz an innerstädtischen Nutzungen zieht sich entlang von Hauptverkehrswegen durch den Bereich der Innenstadt, wobei in den Seitenstraßen bereits wenige Handelsbetriebe zu finden sind. Vor allem im östlichen und westlichen Innenstadtbereich herrscht teilweise nur noch geringer Handelsbesatz bei vorrangiger Wohnnutzung. In der Krankenhausstraße 3-9 befindet sich der Lebkuchenfabrikant Weiss. Dieses Firmengelände kann aufgrund der untypischen Nutzung in Innenstadtlage potentiell als Entwicklungsbereich ausgewiesen werden, auch wenn hier aktuell ein produzierender Betrieb vorhanden ist. Die deutlich größere Potenzialfläche ergibt sich im Bereich der Bahnhofstraße. Hier bestehen aktuell größere Brachflächen, die zukünftig für Handelsnutzungen vorgesehen sind (Neubau der Glacis-Galerie) und vor diesem Hintergrund als Potentialfläche vermerkt werden. Die bereits überplante Fläche stellt eine deutliche Ausweitung des Angebotes des innerstädtischen Einzelhandels dar. Eine weiterführende Ausweisung von Entwicklungsflächen ist nicht zielführend, da innerhalb des zentralörtlichen Versorgungskerns noch Potentiale in Form von Leerständen zur Nachverdichtung gegeben sind. Seite 150 von 235

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154 vorliegende Abgrenzung Abgrenzung zentralörtlicher Versorgungskern Ist-Situation Entwicklungsbereiche Oberzentrum Ulm Nach Entwurf Teilfortschreibung des Regionalplans Donau-Iller Großflächiger Einzelhandel Die Ulmer Innenstadt wird im Süden durch die natürliche Grenze der Donau begrenzt. Im Westen folgt der Grenzverlauf der Friedrich-Ebertstraße, die hier eine klare Begrenzung mit der angrenzenden Bahnlinie darstellt und auf der westlichen Seite einen klaren Schwerpunkt mit Wohnnutzung aufweist. Die Olgastraße stellt die nördliche Begrenzung des zentralörtlichen Versorgungskerns dar. Die östliche Begrenzung des zentralörtlichen Versorgungskerns stellt die Frauenstraße dar, da bis dorthin noch ein dichter Handelsbesatz zu finden ist. Im weiteren Verlauf ist auch im Osten eine stärker werdende und letztendlich darin übergehende vorrangige Wohnnutzung festzuhalten. Die Abgrenzung ist enger gefasst als in der Teilfortschreibung des Regionalplanes von Eine Abweichung ist vor allem im östlichen Bereich festzuhalten, hier wird trotz noch vorhandenem Besatz (vor allem in der Bockgasse) eine engere Abgrenzung gezogen, da das Umfeld eine deutlich schwächer werdenden Besatz aufweist und die Wegstrecken insgesamt als überdurchschnittlich lang einzuschätzen sind. Eine realistische Ansiedlung von großflächigem Einzelhandel wird zudem in diesem Bereich nicht mehr gesehen. Die weiteren Abgrenzungen folgen zum großen Teil der Abgrenzung von Innerhalb des zentralörtlichen Versorgungskerns findet sich der dichteste Handelsbesatz, v.a. auch mit großflächigen Betrieben, in der Bahnhof- und Hirschstraße und somit zwischen Münster und Bahnhof. Aber auch sämtliche angrenzenden Bereiche weisen noch einen dichten Handelsbesatz auf. In Richtung der Randlagen nimmt der Besatz ab, ist jedoch noch bis zu den jeweiligen Begrenzungen vorhanden. In den südwestlichen und östlichen angrenzenden Randbereichen der Innenstadt ist der Handelsbesatz teilweise stark durchmischt mit Wohnnutzung. Diese Bereiche sind aus historischer und städtebaulicher Sicht zwar der Innenstadt zuzuordnen, funktionell besteht aber einer nicht mehr ausreichende Verknüpfung. Hierzu sind auch die Entwicklungsziele der Stadt Ulm zu nennen, die diese Bereiche nicht weiter in den Fokus nehmen, das heißt, eine Ausdehnung des zentralörtlichen Versorgungskerns im Widerspruch zu städtebaulichen Zielsetzung macht keinen Sinn. Das Fischerviertel südlich der Neuen Straße stellt mit überwiegend gastronomischer Nutzung den Aufenthalts- und Freizeitbereich der Innenstadt dar und ist hier somit ebenfalls wichtiger Bestandteil. Aufgrund der Größe des abgegrenzten zentralörtlichen Versorgungskerns und die dadurch bestehenden Möglichkeiten zur innerstädtischen Nachverdichtung des Handelsbesatzes, besteht kein zwingender Bedarf einer Ausweisung eines externen Entwicklungsbereichs. Seite 152 von 235

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156 Mittelzentren vorliegende Abgrenzung Abgrenzung zentralörtlicher Versorgungskern Ist-Situation Entwicklungsbereiche Mittelzentrum Bad Wörishofen Nach Entwurf Teilfortschreibung des Regionalplans Donau-Iller Großflächiger Einzelhandel Der zentralörtlicher Versorgungskern Bad Wörishofens umfasst die drei in Nord-Süd-Richtung verlaufenden Straßen Fidel-Kreuzer-Straße, Kneippstraße und Hauptstraße. Haupteinkaufslage ist dabei klar die Kneippstraße mit den dichtesten Handels- und Gastronomiebesatz. Die Fidel- Kreuzer-Straße ist teilweise bereits mit Wohnnutzung durchsetzt, jedoch befindet sich in den Einmündungsbereichen der Querstraßen prägender Besatz. Im Süden wird der zentralörtliche Versorgungskern durch die Bürgermeister-Stöckle-Straße begrenzt, wobei aufgrund des Hotelbesatzes jeweils der nördliche Teil der Hildegard-, und der Bachstraße noch hinzuzurechnen sind. Im Norden begrenzt die Kathreinerstraße den zentralörtlichen Versorgungskern. Der jeweils südliche Teil mit bestehendem Handelsbesatz der Hahnenfeldstraße, des Gärtnerwegs und der unteren Mühlstraße erweitern diese Begrenzung leicht nordwärts. Der Bahnhofsbereich erweitert den zentralörtlichen Versorgungskern im Nordosten um den nördlichen Bereich der Hauptstraße, den Bahnhofsplatz, die Bahnhofstraße und den nördlichen Teil der Kaufbeurer Straße bis zur Einmündung Bürgermeister-Singer-Straße. Dies ist sowohl über bestehende touristische und innerstädtische Nutzungen als auch den ÖPNV-Anschluss mit dem dort befindlichen Bahnhof zu begründen. Die Abgrenzung schließt im Vergleich zum Entwurf der Regionalplanfortschreibung 2004 weite Teile der dort getroffenen Abgrenzung der Innenstadterweiterung mit ein und setzt sich im Norden auch noch in der Hauptstraße weiter fort. Da alle diese Bereiche fußläufig gut angebunden sind und eine Bedeutung im Sinne von Handel oder touristischen Angeboten darstellen, wurde diese Abgrenzung in Teilen vergrößert. Potentialflächen bestehen in der Freifläche im nordöstlichen Kreuzungsbereich der Irsinger Straße und der Türkheimer Straße, sowie in der Fidel- Kreuzer-Straße in einem heute mindergenutzten Standortbereich. Weiterhin ist aufgrund der Größe der getroffenen Abgrenzung vorrangig eine Nachverdichtung zu empfehlen. Seite 154 von 235

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158 vorliegende Abgrenzungen Abgrenzung zentralörtlicher Versorgungskern Ist-Situation Entwicklungsbereiche Mittelzentrum Biberach Nach Entwurf Teilfortschreibung des Regionalplans Donau-Iller Großflächiger Einzelhandel; Stadtentwicklungskonzept Biberach Im Westen wird die Innenstadt topographisch durch die Erhebung des Gigelbergs begrenzt. Daran im Norden anschließend begrenzt der Bismarckring den zentralörtlichen Versorgungskern Biberachs bis zur Adolf- Pirrung-Straße, da hier nördlich des Straßenverlaufs keine innerstädtischen Strukturen und Nutzungen mehr gegeben sind und die Straße selbst aufgrund der vorhandenen PKW-Frequenz eine entsprechende Barrierewirkung hat. Im Osten ergibt sich bei einer ausreichenden funktionalen Anbindung die Möglichkeit einer künftigen Überschreitung des Bismarck- bzw. Zeppelinrings. Dies begründet sich vor allem mit dem dort befindlichen Bahnhof und dem somit gegebenen ÖPNV-Anschluss für die Innenstadt sowie den vorhandenen innenstadtnahen Parkmöglichkeiten. Hieraus resultiert auch eine hohe Fußgängerfrequenz in die anderen Innenstadtlagen. Aufgrund der derzeit nicht bestehenden Einzelhandelsnutzungen wird der Bereich zunächst aber nicht zum zentralörtlichen Versorgungskern gezählt. Im Süden ergibt sich die Begrenzung der Innenstadt entlang des Rotbachs bzw. des Zeppelinrings, was vor allem mit einem stark abnehmenden Besatz innerstädtischer Nutzungen zu erklären ist. Die Kolpingstraße, und, ausgehend von der Kreuzung Theaterstraße, die Gigelbergstraße schließen den Kreis um den zentralörtlichen Versorgungskern. Innerhalb der historischen Altstadt herrscht dichter Handelsbesatz. In Randlagen lässt die Dichte des Handelsbesatzes nach und durchmischt sich mit Wohnnutzungen. Die westlich der Kolpingstraße gelegenen Einzelhandelsangebote grenzen an Gewerbegebietslagen und sind deutlich von der Innenstadt getrennt, so dass hier keine Innenstadtlage mehr vorherrscht, sondern eine vorrangig autokundenorientierte Agglomeration. Der Abgrenzung der Fortschreibung des Regionalplans von 2004 konnte vor allem in Bezug auf den Bereich Innenstadt Erweiterung nicht gefolgt werden, da hierdurch eine überdurchschnittliche Ausdehnung der Innenstadt erfolgen würde, die vorhandene kaum zu überwindende Barrieren überspringt und sich in Gewerbegebietslagen fortsetzt. Die Abgrenzung entspricht aber in weiten Teilen der Abgrenzung Innenstadt Bestand wobei im Süden aufgrund fehlender zentrenprägender Nutzungen eine engere Begrenzung gewählt wurde, die den vorliegenden Abgrenzungskriterien entspricht. Entwicklungsbereiche sind in Biberach vor allem im Umkreis des Innenstadtrings zu erkennen. Beispiel sind hierfür: Der Bereich zwischen Breslaustraße, Zeppelinring, Neherstraße und Rotbach, der heute eine unstrukturierte Nutzungsmischung mit unterdurchschnittlicher Qualität aufweist und noch eine relativ gute Anbindung an die restliche Innenstadt erkennen lässt. Etwas weiter im Norden befindet sich zwischen der Adolf- Pirrung-Straße und der Bahnhofstraße ein nur noch teilweise genutzter Gebäudekomplex, dessen Erreichbarkeit durch die Lage zwischen Altstadt und Bahnhof sehr gut gegeben ist. Ein weiterer potentieller Entwicklungsbereich befindet sich mit einer alten Güterhalle nördlich des Bahnhofsgeländes. Für alle genannten Lagen wie für alle Bereiche um den Innenstadtring gilt: Grundsätzlich ist das gesamte nahe Innenstadtumfeld als Entwicklungsbereich zu sehen, entscheidend ist die im Einzelfall zu erfolgende funktionale Anbindung an den ausgewiesenen zentralörtlichen Versorgungskern. Desweiteren ist vor allem eine Nachverdichtung der sonstigen Lagen des zentralörtlichen Versorgungskerns anzustreben. Seite 156 von 235

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160 vorliegende Abgrenzung Abgrenzung zentralörtlicher Versorgungskern Ist-Situation Mittelzentrum Blaubeuren- Laichingen Nach Entwurf Teilfortschreibung des Regionalplans Donau-Iller Großflächiger Einzelhandel Blaubeuren und Laichingen bilden ein gemeinsames Mittelzentrum. Von südlicher Richtung her kommend beginnt der zentralörtliche Versorgungskern Blaubeurens entlang der Karlstraße auf Höhe des Geländes der Handelsagglomeration Talmühle (u.a. Norma, Finkbeiner). Von dort ab ist nordwärts der Besatz an zentrenprägenden Geschäften beidseitig der Karlstraße so dicht, dass dieser Bereich dem zentralörtlichen Versorgungskern zuzurechnen ist. An der Karlstraße bis zur Höhe der Alberstraße bezieht sich die Abgrenzung nur auf die direkt zugehörige Bebauungszeile, da in den rückwärtigen Bereichen der Besatz an zentrenprägenden Nutzungen zurückgeht. Es schließt sich ein Schul- und Sportgelände an, welches nicht mehr dem zentralörtlichen Versorgungskern zuzurechnen ist. Außerdem ist hier die historische Begrenzung der Altstadt erkennbar. Der Bereich weist aber noch ein großes Angebot an Parkmöglichkeiten für Innenstadtbesucher und Touristen auf. Nach Norden verläuft die Begrenzung an der Mauergasse, auch hier sowohl über den sinkenden Handelsbesatz als auch die historischen Strukturen zu begründen, da sich hier nach Norden die Klosteranlage anschließt. Nur am westlichen Ende wird der Bereich der Blautopfstraße aufgrund der touristischen Bedeutung und des vorhandenen dichten Besatzes an Gastronomie noch zur Innenstadt hinzugerechnet. Nach Westen ist die Begrenzung östlich der Küfergasse aufgrund der vorrangig hier gegeben Wohnnutzung aber auch den topographischen Gegebenheiten zu begründen. Westlich der Karlstraße ist im Bereich der Marktstraße eine touristische und dienstleistungsorientierte Nutzung der historischen Gebäude vorrangig. Bis zur Einmündung Küfergasse ist auch die Marktstraße Teil des zentralörtlichen Versorgungskerns. Die Webergasse erfüllt aufgrund ihrer Nutzung und der historischen Bausubstanz auch zentrenrelevante Funktionen. In der parallel verlaufenden Küfergasse ist dies jedoch nicht mehr der Fall, so dass zwischen diesen beiden Straßen die Grenze des zentralörtlichen Versorgungskerns verläuft. Eine Ausweitung in diesem Bereich ist aufgrund der vorhandenen Bausubstanz und Anbindung prinzipiell möglich, allerdings muss diese klar mit Nutzungsänderungen und einer funktionellen Anbindung an die weiteren Innenstadtbereiche erfolgen. Den dichtesten Handelsbesatz findet man im Bereich der Karl- und Klosterstraße. In den abzweigenden Querstraßen (Mauergasse, Gerbergasse, Hirschgasse) ist der Handelsbesatz teilweise stark von Wohnnutzung durchsetzt. Aufgrund der Historie und den Wegbeziehungen ist dieser Bereich jedoch komplett der Innenstadt zuzurechnen. Die Abgrenzung entspricht in weiten Teilen dem Entwurf der Teilfortschreibung des Regionalplans von 2004 inkl. der Innenstadt Erweiterung. Kleinere Änderungen sind vor allem mit einer fehlenden innerstädtischen Struktur in den Randbereichen des zentralörtlichen Versorgungskerns zu erklären. Der zentralörtliche Versorgungskern Laichingens befindet sich rund um den Bereich des Marktplatzes, der die zentrale Platzlage mit der höchsten Dichte an innerstädtischen Nutzungen darstellt. Nach Osten folgt er der Bahnhofsstraße beidseitig wobei der Handelsbesatz hier im Verlauf abnimmt, so dass eine Begrenzung des zentralörtlichen Versorgungskerns erfolgt. Zwar befindet sich auch östlich davon noch vereinzelt (teils großflächiger) Einzelhandelsbesatz, jedoch ist dieser aufgrund der kaum vorhandenen fußläufigen Erreichbarkeit nicht mehr der Innenstadt zuzuordnen. Unter der Voraussetzung einer Verbesserung der Anbindung ist eine Seite 158 von 235

161 Entwicklungsbereiche Ausweisung des Bereichs als zentralörtlicher Versorgungskern allerdings nicht ausgeschlossen. Nach Norden zählen die Weite Straße und die Radstraße samt verbindenden Querstraßen ebenfalls jeweils beidseitig bis zur Kirchstraße zum zentralörtlichen Versorgungskern. In diesen Straßenzügen bestehen innerstädtische Nutzungen, die nach Norden aber entsprechend ausdünnen und mit Wohnnutzungen und landwirtschaftlichen Betrieben durchmischt sind. Im Nordwesten stellt die Breite Straße die Begrenzung dar, da auch hier eine klare Ausdünnung der innerstädtischen Nutzungen erkennbar ist. Im Südwesten hingegen sind auch noch die rückwärtigen Bereiche der Weberstraße und Teile der Mohrengasse zur Innenstadt zu rechnen, da hier ebenfalls noch eine gewisse Nutzungsmischung erkennbar ist, die nach Westen in eine reine Wohnnutzung übergehen. Im südlichen Bereich ergibt sich grundsätzlich eine Begrenzung im Bereich des Marktplatzes sowie der Bahnhofstraße, was ebenfalls mit einer südlich anschließenden Nutzungsänderung in eine reine Wohnbebauung zu erklären ist. In der Feldstetter Straße zieht sich die Begrenzung bis zum fußläufig noch angebundenen Elektromarkt. Die Abgrenzung ist in den Randbereichen zum Teil enger gefasst als der zentralörtliche Versorgungskern von Zu begründen ist dies zu allen Seiten mit einem fehlenden Handelsbesatz oder sonstiger innerstädtischer Nutzungen bei gleichzeitig noch bestehenden Nachverdichtungspotenzialen in der bestehenden Abgrenzung. Blaubeuren: In der Mauergasse befindet sich ein produzierender Gewerbebetrieb, dieses Firmengelände kann aufgrund der untypischen Nutzung in Innenstadtlage potentiell als Entwicklungsbereich ausgewiesen werden, auch wenn hier aktuell ein produzierender Betrieb vorhanden ist. Gleiches gilt für den ausgewiesenen Entwicklungsbereich nördlich des Einzelhandelsstandortes Talmühle. Dieses Gelände befindet sich momentan in gewerblicher Nutzung, könnte bei einer Verfügbarkeit aber zusammen mit dem bestehenden Handel entwickelt werden, da es solitär betrachtet aufgrund seiner rückwärtigen Lage nur bedingt nutzbar ist. Einen weiteren Entwicklungsbereich stellt der Bereich nördliche Ulmer Straße dar, die in Verbindung mit dem Kreiskrankenhaus sowohl als Entwicklungsfläche für gesundheitsaffine Sortimente als auch innerstädtischer Eingangsbereich geplant ist. Wesentlich ist hier eine Stärkung der funktionellen und städtebaulichen Anbindung an die Karlstraße. Laichingen: An zahlreichen Stellen, beispielsweise entlang der Weiten Straße, befinden sich landwirtschaftliche Betriebe, die teilweise eine unterdurchschnittliche Qualität aufweisen. Es ist zu erwarten, dass hier kurz- bis mittelfristig noch Entwicklungspotenziale bestehen, so dass eine Nachverdichtung einer weiteren Ausweitung des zentralörtlichen Versorgungskerns nach außen vorzuziehen ist. Seite 159 von 235

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164 vorliegende Abgrenzung Abgrenzung zentralörtlicher Versorgungskern Ist-Situation Entwicklungsbereiche Mittelzentrum Ehingen Nach Entwurf Teilfortschreibung des Regionalplans Donau-Iller Großflächiger Einzelhandel Der zentralörtliche Versorgungskern von Ehingen umfasst vor allem den historischen Stadtkern mit dem dichtesten Handelsbesatz im Bereich des Marktplatzes und der Hauptstraße. Die Begrenzung des zentralörtlichen Versorgungskerns Ehingens erfolgt im Norden durch die Bahngleise, die hier eine klare Barriere auch zu den Handelsnutzungen im Bereich der Adolffstraße darstellen. Im Osten wird der Bereich mit dem dichtesten Besatz durch den Schmiechgraben begrenzt, im Süden durch die Lindenstraße. Im Süden wird die Lindenstraße nur im Bereich der Stadthalle samt zugehöriger Gastronomie überquert. Insbesondere die Lindenstraße stellt eine klare Barriere dar, die zudem noch durch einen klaren Abschluss innerstädtischer Nutzungen gestützt wird. Nur mit Überquerungshilfen ist eine Ausweitung nach Süden in Teilbereichen möglich. Im Westen gehen die innerstädtischen Nutzungen sukzessive in Wohngebietslagen über. Die Bereiche anschließend an die bestehenden öffentlichen Parkplätze in Höhe der Brandgasse, Hauptstraße und Webergasse gehen bereits in Wohnbebauung über. Hier bestehen allerdings städtebauliche Planungen zur Aufwertung des Bereichs um noch bestehende Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe sowie einzeln vorhandene Einzelhandelsbetriebe mittelfristig zu stärken. Durch Gebäudezusammenlegungen ist die Schaffung von Handelsflächen geplant, so dass dieser Bereich, aufgrund der vorhandenen Anbindung an den östlichen Innenstadtbereich als innerstädtischer Entwicklungsbereich gezählt werden kann. Die Abgrenzung erfolgte deutlich enger, als es in der Fortschreibung 2004 für die Innenstadterweiterung gegeben war. Im Norden ergibt sich dies vor allem durch die vorhandene Barriere der Bahngleise, aber auch der Pfisterstraße, die eine Anbindung an die Einzelhandelsagglomeration an der Adolffstraße deutlich erschweren, so dass dieser Standort als Solitärlage zu betrachten ist. Die fußläufige Anbindung ist ebenfalls klar ausbaufähig, so dass hier keine Zugehörigkeit zum zentralörtlichen Versorgungskern zu erkennen ist. Aufgrund der vorhandenen Wohnnutzungen im Umfeld ist der Standort aber durchaus als innenstadtnaher Nahversorgungsstandort geeignet, da größere Flächen im zentralörtlichen Versorgungskern kaum vorhanden sind. Aufgrund der Größe des zentralörtlichen Versorgungskerns und den Leerständen in den Randbereichen, wird auf die Ausweisung weiterer Entwicklungsbereiche verzichtet. Eine Nachverdichung der Handelsstrukturen ist hier als vorrangige Priorität zu sehen, insbesondere in den westlichen Bereichen. Seite 162 von 235

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166 vorliegende Abgrenzung Mittelzentrum Günzburg- Leipheim Nach Entwurf Teilfortschreibung des Regionalplans Donau-Iller Großflächiger Einzelhandel Günzburg und Leipheim bilden zusammen ein Mittelzentrum. Der zentralörtliche Versorgungskern Leipheims wird umrandet von der Marktstraße, der Hospitalstraße, der Günzburger Straße und der Kirchstraße. Die jeweils innenstadtabgewandten Straßenseiten zählen ebenfalls zum zentralörtlichen Versorgungskern. Dieser Bereich stellt das Gebiet mit dem dichtesten Handelsbesatz dar, wobei bereits hier in den Randlagen nur noch vereinzelte Innenstadtnutzungen vorhanden und teilweise Leerstände erkennbar sind sowie eine Durchmischung mit Wohnnutzungen besteht. Im südöstlichen Eckbereich folgt dieser noch bis zur Einmündung Gartenstraße beidseitig der Günzburger Straße, da hier noch zentrenprägende Nutzungen vorhanden sind. Im Norden sind die Bereiche nördlich der Kirchstraße noch mit einzubeziehen, da hier vor allem mit dem Zehntstadel wesentliche kulturelle und gastronomische Anziehungspunkte bestehen. Nach Südwesten wird die Innenstadt zusätzlich durch die steil abfallende Topographie begrenzt. In den zentralen Querstraßen, vor Allem in der von-richthofen-straße herrscht der dichteste Handelsbesatz vor, wenn auch insgesamt kaum von einem durchgängigen Besatz gesprochen werden kann. Die Abgrenzung entspricht im Wesentlichen der Abgrenzung der Regionalplanfortschreibung 2004, in den Randbereichen wurde die Abgrenzung teilweise aufgrund bestehender Nutzungen leicht erweitert. Abgrenzung zentralörtlicher Versorgungskern Ist-Situation Der zentralörtliche Versorgungskern Günzburgs umfasst den Altstadtbereich im Umfeld des Marktplatzes, der einen ersten Schwerpunkt bei den Handelsnutzungen und auch im gastronomischen Angebot darstellt. Im Süden folgt die Grenze dem Hofgartenweg in südlicher Richtung bis zur Straße An der Kapuzinermauer Hier ergibt sich eine topographische Barriere Richtung Ichenhausener Straße und desweiteren nach Süden einen annehmenden Handelsbesatz. Ostwärts erfolgt die Abgrenzung übergehend in die Krankenhausstraße und die Sedanstraße. Der Kreuzungsbereich Sedanstraße / Augsburger Straße mit allen Anliegern gehört noch zum zentralörtlichen Versorgungskern. Eine weitere Begrenzung, die noch den Fachmarktstandort an der Augsburger Straße einbezieht kann aufgrund der räumlichen Distanz und der solitären Lage nicht erfolgen. Im Osten verläuft die Grenze des zentralörtlichen Versorgungskerns entlang der Augsburger und der Dillinger Straße (beide Straßenseiten einbezogen) bis zur Bahnhofstraße. Dieser Bereich weist einen vergleichsweise dichten Handelsbesatz auf, wenn auch aufgrund der verkehrlichen Belastung keine hohe Fußgängerfrequenz besteht. Im Norden verläuft die Begrenzung entlang der Gleise, so dass die Siemensstraße (B10) bis zur Höhe der Schützenstraße Teil des zentralörtlichen Versorgungskerns ist, bzw. teilweise einen potenziellen Entwicklungsbereich darstellt, auch wenn hier aufgrund der Höhenunterschiede eine gewisse Trennung zur Altstadt besteht. Aufgrund dieser topographischen Trennung und eines fehlenden Besatzes an zentrenprägenden Nutzungen erfolgt die Abgrenzung im Bereich Am Klostergarten / Kuhberg weiter südlich und somit entlang der historischen Strukturen. Von dort aus verläuft die Grenze des zentralörtlichen Versorgungskerns entlang einer gedachten Linie bis zum Unteren Tor am Westende des Marktplatzes. Dichtester Handelsbesatz befindet sich am Marktplatz. Insgesamt ist die Altstadt dicht mit Einzelhandel besetzt. Dieser Handelsbesatz lässt zu den Randgebieten hin deutlich nach. Aufgrund der historischen Zugehörigkeit werden diese Bereiche nichtsdestotrotz dem zentralörtlichen Versor- Seite 164 von 235

167 gungskern zugerechnet. Die Abgrenzung weist im Vergleich zum Regionalplanentwurf 2004 eine engere Struktur auf. Dies bezieht sich zum einen auf die Bereiche nördlich der B10, wo zwar Entwicklungsbereiche Berücksichtigung gefunden haben, diese aber auf die Bereiche beschränkt wurden, die noch eine gewisse Anbindung an die Innenstadt erkennen lassen. Dazu wurde wie beschrieben der vorrangig autokundenorientierte Fachmarktstandort an der Augsburger Straße aufgrund seiner separierten Lage zu den sonstigen Innenstadtbereichen und der ohnehin großen räumlichen Ausdehnung der Innenstadt nicht mit einbezogen. Leipheim: Eine Ausweisung spezieller Entwicklungsbereiche ist aufgrund der über das gesamte Gebiet des zentralörtlichen Versorgungskerns verteilten Leerstände und teilweise auch noch erkennbarer Potenzialflächen in Form veralteter Gebäudekomplexe nicht zwingend nötig. Hier besteht Potential zur Nachverdichtung der Handelsstrukturen innerhalb der Innenstadt. Entwicklungsbereiche Günzburg: Westlich des Unteren Tores befindet sich die größte innerstädtische Potenzialfläche. Diese wird heute teilweise als öffentliche Parkierungsanlage genutzt und umfasst weiterhin einen brachliegenden Gewerbebetrieb. Die Fläche weist heute einen unterdurchschnittlichen Eindruck auf und ist aufgrund ihrer Lage als vorrangige Entwicklungsfläche zu sehen. Neben mehreren Potenzialflächen innerhalb des zentralörtlichen Versorgungskerns ist weiterhin nördlich der B10 eine potenzielle Fläche, die heute nur noch teilweise belegt ist, bzw. im Bereich des bestehenden Norma- Marktes eine unterdurchschnittliche städtebauliche Qualität aufweist. Seite 165 von 235

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170 vorliegende Abgrenzung Abgrenzung zentralörtlicher Versorgungskern Ist-Situation Entwicklungsbereiche Mittelzentrum Ichenhausen Nach Entwurf Teilfortschreibung des Regionalplans Donau-Iller Großflächiger Einzelhandel Der zentralörtliche Versorgungskern Ichenhausens verläuft entlang der B16 (Heinrich-Sinz-Straße, Marktstraße und Günzburger Straße). Dieser Bereich weist noch den dichtesten Nutzungsbesatz auf, wobei in allen Gebieten auch eine Durchmischung mit Wohnnutzungen festzustellen ist. Im Osten wird die Innenstadt mit der Annastraße und den hier noch angrenzenden Grundstücken begrenzt, da im weiteren Verlauf, auch an der Bundesstraße, der Handelsbesatz endet. Im Süden fungiert der ungefähre Verlauf der Frauenstraße als Abgrenzung des zentralörtlichen Versorgungskerns, da auch hier bereits die Wohnnutzungen klar überwiegen. An der Heinrich-Sinz Straße befindet sich das Rathaus mit angrenzendem Museumsgelände. Zwar ist in diesem Gebiet kein Handelsbesatz vorhanden, jedoch zählt dieser Bereich aufgrund der hochwertigen städtebaulichen Gestaltung sowie der vorhandenen Gastronomie zum zentralörtlichen Versorgungskern. Im Westen ergibt sich hier die natürliche Barriere durch die abfallende Topographie Richtung Bahnhof. Die Abgrenzung weist im Vergleich zum Entwurf von 2004 leichte Abweichungen auf, die sich vor allem mit einem fehlenden innenstadtrelevanten Besatz in den Randbereichen erklären lassen. Im Süden an den zentralörtlichen Versorgungskern angrenzend, eingerahmt von Annastraße, von-stain-straße, Rohrer Straße und Heinrich- Sinz-Straße, befindet sich eine randlich gelegene Potenzialfläche mit einem sehr alten Gebäudebestand einer Brauerei mit angeschlossener landwirtschaftlicher Halle. Östlich an den zentralörtlichen Versorgungskern angrenzend befinden sich im Bereich der Kaiser- und Frühlingsstraße ein Gewächshaus und ein leerstehender ehemaliger Lebensmittelmarkt. Seite 168 von 235

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172 vorliegende Abgrenzungen Abgrenzung zentralörtlicher Versorgungskern Ist-Situation Entwicklungsbereiche Mittelzentrum Illertissen Nach Entwurf Teilfortschreibung des Regionalplans Donau-Iller Großflächiger Einzelhandel; Integriertes Städtebauliches Entwicklungskonzept Illertissen (Schirmer Architekten und Stadtplaner, 2010) Die Haupteinkaufslage Illertissens ist vor allem im Umfeld der Hauptstraße und des Marktplatzes mit angrenzenden Straßenbereichen gelegen. Im Westen stellen die Bahnlinien zwar eine gewisse Barrierewirkung dar, allerdings besteht eine direkte Fußgängeranbindung vom Bahnhof an das westlich gelegene Fachmarktzentrum, so dass dieses noch als Teil des zentralörtlichen Versorgungskerns zu rechnen ist. In den weiteren Bereichen stellen die Bahnlinien die westliche Begrenzung des zentralörtlichen Versorgungskerns dar. Im Norden verläuft die Grenze in Höhe der Christoph-Rodt-Straße was sich vor allem aus einem nicht mehr gegebenen innerstädtischen Besatz ableiten lässt. Zudem sind die Bereiche nördlich der Adolf-Kempter-Straße als mögliche Entwicklungsbereiche hinzuzurechnen. Der Martinsplatz wird komplett dem zentralörtlichen Versorgungskern zugerechnet. Östlich davon verläuft die Grenze des zentralörtlichen Versorgungskerns entlang der Hauptstraße bzw. Vöhlinstraße bis zur Einmündung der Straße Auf der Point, die die östliche Begrenzung der Innenstadt darstellt, da dort der Handelsbesatz endet. Südlich der Hauptstraße werden die Bereiche der Rosenstraße, des Marktplatzes, der Ulrichstraße, der Apothekerstraße und der Dietenheimer Straße bis zum Bahnübergang aufgrund ihrer Lage, Nutzung und Anbindung der Innenstadt zugerechnet. Die Abgrenzung entspricht in weiten Teilen den vorliegenden Abgrenzungen, ist nur im südlichen Bereich aufgrund bestehender Handelsangebote etwas weiter ausgedehnt. Im Süden der Adolf-Kempter-Straße befindet sich eine momentan ungenutzte Grünfläche mit Entwicklungspotential. Gleiches gilt im Norden mit dem derzeitigen Gelände des Anbieters BayWa. Auch das ehemalige Hotel in der Bahnhofstraße birgt Potentiale zur innerstädtischen Entwicklung. Zusätzlich befindet sich im Bereich der Christoph-Rodt-Straße eine Gärtnerei, die einen hohen innerstädtischen Flächenverbrauch aufweist, weshalb auch dieser Bereich Entwicklungspotential birgt, wenn er sich auch heute noch in entsprechender Nutzung befindet. Insgesamt gesehen ist vorrangig eine Nachverdichtung der abgegrenzten Innenstadt zu priorisieren. Seite 170 von 235

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174 vorliegende Abgrenzung Abgrenzung zentralörtlicher Versorgungskern Ist-Situation Entwicklungsbereiche Mittelzentrum Krumbach Nach Entwurf Teilfortschreibung des Regionalplans Donau-Iller Großflächiger Einzelhandel Der zentralörtliche Versorgungskern Krumbachs verläuft im Westen beidseitig entlang der Luitpoldstraße / Bahnhofstraße. Die nördliche Begrenzung erfolgt hierbei nördlich des Bahnhofs, auf Höhe der Einmündung der Lichtensteinstraße. Dort werden die Fachmarktstandorte im Kreuzungsbereich zum zentralörtlichen Versorgungskern hinzugerechnet, da bis zu diesem Standort ein fast durchgängiger Besatz innerstädtischer Nutzungen vorhanden ist. Im Süden wird dieser auf Höhe der Einmündung der Straße Rittlen begrenzt, da hier im Süden ein klarer Abbruch bezüglich der Handelsnutzungen erkennbar ist. Die zentrale Innenstadtlage mit einem dichten Handelsbesatz ist im Umfeld des Marktplatzes gegeben, der sich nach Norden bis zur Bahnhofstraße fortsetzt Im Süden ist weiterhin die Mindelheimer Straße aufgrund des Handelsbesatzes bis zur Einmündung Spitalweg dem zentralörtlichen Versorgungskern zuzurechnen. Östlich des Marktplatzes erstreckt sich der zentralörtliche Versorgungskern entlang der Brühlstraße und der Karl-Mantel-Straße einschließlich der großflächigen Einzelhandelsanbieter (v.a. Kaufland) bis kurz vor der Einmündung der Heinrich-Sinz-Straße. In diesem Bereich sind noch relativ dichte Handelsnutzungen festzuhalten sowie noch Potenzialflächen erkennbar, die bereits heute eine gute Anbindung an die Altstadt von Krumbach aufweisen. Die getroffene Abgrenzung ist in weiten Bereichen deckungsgleich mit dem Entwurf der Regionalplanteilfortschreibung von Kleine Abweichungen sind in Krumbach v.a. durch die Bestandssituation und eine Besatz an Handel und zentrenprägenden Nutzungen zu erklären. Im östlichen Teil des zentralörtlichen Versorgungskerns befinden sich leer stehende Gewerbehallen östlich und westlich des bestehenden Kauflands. Im Norden des zentralörtlichen Versorgungskerns an der Bahnhofstraße gegenüber der Einmündung Ulmer Straße befindet sich eine Freifläche mit potentieller Entwicklungsmöglichkeit und derzeit nur minderwertigen Nutzungen. Ansonsten ist auch hier vor allem eine weitere Nachverdichtung anzustreben als eine weitere Vergrößerung des zentralörtlichen Versorgungskerns. Seite 172 von 235

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176 vorliegende Abgrenzungen Abgrenzung zentralörtlicher Versorgungskern Ist-Situation Entwicklungsbereiche Mittelzentrum Mindelheim Nach Regionalplanentwurf Donau-Iller 2009; Standortentwicklungskonzept Einzelhandel Stadt Mindelheim 2007 (Büro Heider) Der zentralörtliche Versorgungskern Mindelheims umfasst vor allem den historischen Stadtkern um die Maximilianstraße, begrenzt durch die Teckstraße, Hermelestraße, Georgenstraße, Frundsbergstraße, Bahnhofstraße und Krumbacher Straße. Der Bereich stellt historisch aber auch in Bezug auf die Nutzungen den zentralen Stadtkern von Mindelheim dar. Im Osten schließt der Bereich der Landsberger Straße an, der bis etwa zur Höhe der Brennerstraße ebenfalls mit zentrenrelevanter Nutzung besetzt ist und so zum zentralörtlichen Versorgungskern zu zählen ist. Auch die Reichenwallerstraße, übergehend in die Ramminger Straße, wird bis zur Einmündung Brennerstraße aufgrund der bestehenden Nutzungen und Parkierungsflächen dem zentralörtlichen Versorgungskern zugerechnet. Im Norden folgt der zentralörtliche Versorgungskern bis zur Einmündung der Rechbergstraße dem Verlauf der Krumbacher Straße, ebenfalls begründet mit hier noch bestehenden Handelsnutzungen. Im Süden kann der Bereich zwischen der Kaufbeurer Straße, der Bleichstraße und der Georgenstraße noch zum zentralörtlichen Versorgungskern zugerechnet werden, wobei es sich hierbei zum Teil um potenzielle Entwicklungsbereiche handelt, deren Anbindung an die Altstadt noch Verbesserungspotenziale aufweist. Der Bereich zwischen der Kaufbeurer Straße, der Bleichstraße und der Georgenstraße ist zwar durch die Frundsbergstraße und die vorhandene Bebauung nicht optimal an die Innenstadt angebunden, nichtsdestotrotz besteht aufgrund der baulichen Situation und der Nähe zur Innenstadt ein Entwicklungspotential, da hier ein leerstehender Gebäudekomplex vorhanden ist. Weitere Potentialflächen sind die Parkflächen zwischen der Landsberger und der Ramminger Straße, sowie westlich des Kreuzungsbereichs Reichenwallerstraße / Krumbacher Straße. Auch hier ist ansonsten eine Nachverdichtung der Altstadt anzustreben. Gleiches gilt für den Bereich zwischen Bahnhofstraße und Landsberger Straße. Seite 174 von 235

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178 vorliegende Abgrenzung Abgrenzung zentralörtlicher Versorgungskern Ist-Situation Entwicklungsbereiche Mittelzentrum Laupheim Nach Entwurf Teilfortschreibung des Regionalplans Donau-Iller Großflächiger Einzelhandel Der Haupteinkaufsbereich Laupheims befindet sich in der Mittelstraße mit dem angrenzenden Bereich des Marktplatzes. Weiterhin ist der nordöstliche Bereich der Rabenstraße als zentralörtlicher Versorgungskern einzustufen, da auch hier noch ein Besatz an innerstädtischen Nutzungen vorhanden ist. Gleiches gilt für die angrenzenden Lagen der Kapellenstraße, der Langen Straße sowie der König-Wilhelm-Straße, die ebenfalls noch Handelsnutzungen sowie gastronomische Angebote verzeichnen. Insgesamt ergibt sich in Laupheim eine Begrenzung des zentralörtlichen Versorgungskerns in allen Bereichen aufgrund der Nutzungsänderung in reine Wohngebietslage. Ebenfalls dem zentralörtlichen Versorgungskern zuzurechnen sind das Färbergässle, die Bronner Straße vom Marktplatz bis zur Einmündung Färbergässle, da sich hier neben Handelsnutzungen auch noch Parkierungsflächen befinden. Der Standort Kaufland ist als integrierter Nahversorgungsstandort zu kategorisieren aber nicht mehr Teil des zentralörtlichen Versorgungskerns, da die fußläufige Entfernung zu zentralen Lagen deutlich zu groß ist und hier auch eine klare Unterbrechung der zentrenprägenden Nutzungen in den Verbindungsbereichen erkennbar ist. Die Begrenzung des zentralörtlichen Versorgungskerns wurde im Vergleich zum Regionalplanentwurf 2004 vor allem in Bezug auf den Bereich Innenstadt Erweiterung deutlich verändert. Dies ist vor allem mit einem fehlenden Besatz an innerstädtischen Nutzungen und Strukturen in den südlichen und nördlichen Bereichen der Abgrenzung von 2004 zu erklären. Diese Gebiete weisen hier auch nur bedingt Entwicklungspotenziale auf, so dass hier eine engere Begrenzung vorgenommen wurde, die aber potenzielle Entwicklungsbereiche weiterhin berücksichtigt. Im westlichen Innenstadtbereich ist angrenzend an die Ulmer Straße zwischen Schmiedstraße und Rabenstraße eine deutlich sanierungsbedürftigte, in großen Teilen leerstehende Bausubstanz festzuhalten, die hier noch gewisse Entwicklungspotenziale bei einer Neuüberplanung erkennen lässt. In der Gartenstraße befindet sich ein produzierender Gewerbebetrieb, dieses Firmengelände kann aufgrund der untypischen Nutzung in Innenstadtlage potentiell als Entwicklungsbereich ausgewiesen werden, auch wenn hier aktuell ein produzierender Betrieb vorhanden ist. Seite 176 von 235

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180 vorliegende Abgrenzungen Abgrenzung zentralörtlicher Versorgungskern Ist-Situation Entwicklungsbereiche Mittelzentrum Riedlingen Nach Entwurf Teilfortschreibung des Regionalplans Donau-Iller Großflächiger Einzelhandel; Einzelhandelskonzept Stadt Riedlingen Der zentralörtliche Versorgungskern Riedlingens erscheint durch den Verlauf der Donau zweigeteilt. Nordwestlich der Donau befindet sich die Altstadt mit dichtem Handelsbesatz. Diese umfasst die Pfaffengasse, die Rößlegasse, die Lange Straße, die Mühlgasse, die Donaustraße, die Zwiefalter Straße und die Weilerstraße einschließlich des Kreuzungsbereichs zur Weilervorstadt und den südlichen Bereichen der Gammertinger Straße und dem Fußgängerbereich Käshof und Wasserstapfe. Die Begrenzungen nach Nordwesten ergeben sich aus der Grenze der historischen Innenstadt (Stadtgraben), aber auch aufgrund fehlender innerstädtischer Nutzungen. So ist auch eine Hinzurechnung der Gammertinger Straße bis zum Fachmarktstandort an der Altheimer Straße nicht zu begründen, da hier eine klare Trennung gegeben ist, da der Zwischenbereich eine Wohn- und Gewerbenutzung aufweist, die keinerlei innerstädtische Strukturen erkennen lassen. Gleiches gilt im Bereich der Zwiefalter Straße, die ebenfalls aufgrund des Übergangs zu einer reinen Wohnbebauung als Grenze in Höhe der Veitstraße angesetzt wurde. Mit der Hindenburgstraße quert der zentralörtliche Versorgungskern die Donau und erstreckt sich bis knapp östlich der Einmündung der Ober-bzw. Unterriedstraße. Im Bereich des Anbieters Norma erstreckt sich die innerstädtische Nutzung bis zur Alten Unlinger Straße, ansonsten beschränkt sie sich auf die beiden Seiten der Hindenburgstraße bis zu einer erkennbaren Abbruch der innerstädtischen Nutzungen. Der Anbieter Norma wurde aufgrund seiner gut sichtbaren Anbindung an die Hindenburgstraße dem zentralörtlichen Versorgungskern hinzugerechnet. Die Abgrenzung erfolgte im Vergleich zum Regionalplanentwurf 2004 aber auch den vorliegenden Einzelhandelskonzepten im Norden und Nordwesten mit einer engeren Begrenzung des zentralörtlichen Versorgungskerns. Dies ist wie zuvor erläutert vor allem mit einem fehlenden Besatz in diesen Randbereichen zu begründen, bzw. mit einer deutlich solitären Lage des Standortes Rewe, der nicht mehr als Innenstadt zu begründen ist. Im rückwärtigen Bereich der Zwiefalter Straße, zur Konrad-Manop-Straße hin gelegen, befinden sich große Freiflächen bzw. ehemals landwirtschaftlich genutzte Gebäude, die momentan teilweise als Parkplatz genutzt werden. Diese brachliegenden Flächen stellen innenstadtnahe Entwicklungspotenziale dar. Ebenso ist der Bereich Alte Unlinger Straße und Schlachthausstraße zu nennen. Hier sind durch Umnutzungen größere Entwicklungsbereiche gegeben. Wesentlich für diesen Bereich vor allem in Richtung Osten, sind notwendige auch konzeptionell abgesicherte Maßnahmen, zur funktionellen Anbindung des Standortes an die Hindenburgstraße und die westlich gelegene Altstadt. Kann dies erfüllt werden, kommen auch die nicht im zentralörtlichen Versorgungskern gelegenen östlichen Bereiche für eine Ausweisung auf kommunaler Ebene als zentraler Versorgungsbereich in Frage. Grundsätzlich ist auch in Riedlingen eine Nachverdichtung zu priorisieren, da sich in Form alter Hofanlagen oder auch sanierungsbedürftiger Gebäude auch in der Innenstadt noch Potenziale für weitere Entwicklungen erkennen lassen. Seite 178 von 235

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182 vorliegende Abgrenzung Mittelzentrum Senden Nach Entwurf Teilfortschreibung des Regionalplans Donau-Iller Großflächiger Einzelhandel Senden und Vöhringen bilden zusammen ein Mittelzentrum. Der zentralörtlicher Versorgungskern Sendens erstreckt sich beidseitig entlang der Hauptstraße und der Kemptener Straße. Der Einfluss der dezentralen Fachmarktanbieter ist in der Innenstadt deutlich zu spüren, da wenig große Einzelhändler vor Ort sind. In Senden ist keine historische Bausubstanz vorhanden, so dass eine historische Abgrenzung aufgrund der vorhandenen Bausubstanz und -struktur der Innenstadt nicht möglich ist. Die westliche Begrenzung der innerstädtischen Nutzung befindet sich auf Höhe der Einmündung der Goethestraße. Die Östliche Begrenzung des zentralörtlichen Versorgungskerns endet in der Hauptstraße derzeit an der Bahnlinie. Mit der Fertigstellung der geplanten Bahnunterführung sind zudem die östlich der Bahnlinie liegenden Flächen mit aufzunehmen, unter der Voraussetzung, dass eine tatsächliche städtebauliche und funktionale Anbindung des Bereichs erfolgt. Im Norden der Hauptstraße weist die Harderstraße bis zur Brahmsstraße samt Platzbereich mit Bürgerhaus innerstädtische Nutzungen auf. Die Kemptener Straße zählt ab der Hauptstraße bis zur Einmündung der Ruländerstraße beidseitig zum zentralörtlichen Versorgungskern. In den umliegenden Bereichen ist keine ausreichende Angebots- und Nutzungsvielfalt mehr vorhanden bzw. geht teilweise in eine reine Wohnbebauung über. Die Abgrenzung ist im Vergleich zum Regionalplanentwurf 2004 im Westen aufgrund bestehender Nutzungen und im Osten aufgrund aktuell bestehender Planungen etwas weiter gefasst. Ansonsten entspricht sie in etwa dem Entwurf. Abgrenzung zentralörtlicher Versorgungskern Ist-Situation Der zentralörtliche Versorgungskern Vöhringens erstreckt sich hauptsächlich entlang der Ulmer Straße, der Memminger Straße und der Vöhlinstraße. Der Handelsbesatz der Ulmer Straße reicht im Norden bis zur Einmündung Zur Säge und im Süden bis zum Kreisverkehr Memminger Straße, Rue de Vizille und Blumenstraße. Hier zählen die angrenzenden Gebäude zum zentralörtlichen Versorgungskern. Im Bereich der Bahnhofstraße zieht sich der Besatz ostwärts bis zur Einmündung Baderstraße. Von dort erfolgt der Grenzverlauf der Abgrenzung durch den Mühlbach. Im weiteren Umfeld nimmt der Besatz und damit auch die Angebotsvielfalt und -dichte deutlich ab. Auf der Westseite der Ulmer Straße folgt der Grenzverlauf von Süden her kommend der Bebauung der Ulmer Straße bis zur Einmündung der Wannengasse. Von dort sind nordwärts die Wannengasse, die Vöhlinstraße und der Bereich des Stadt Centers dem zentralörtlichen Versorgungskern zuzurechnen. Der nördliche Grenzverlauf befindet sich zwischen Stadt Center und Frauenstraße, nördlich befindet sich überwiegend Wohnnutzung. Die westliche Grenze verläuft entlang der Illerzeller Straße, Wielandstraße und Illerstraße, die beidseitig zur Innenstadt gehört, bis zur Einmündung des Kirchplatzes. Diesem folgt die Abgrenzung südwärts, so dass sich die Gebäude der Stadtverwaltung innerhalb des zentralörtlichen Versorgungskerns befinden. Ab dort verläuft die Grenze ostwärts bis sie auf den Grenzverlauf der Wannengasse trifft. In westlicher Richtung befindet sich das Gewerbebetrieb Wieland, das eine klare Abgrenzung hinsichtlich der Nutzungen schafft. Im Vergleich zum Regionalplanentwurf 2004 ist die Abgrenzung in westlicher, südlicher und östlicher Richtung etwas enger, während sie in nördlicher Richtung etwas weiter gefasst ist. Dies ist in den vorhandenen Bereichen auf den bestehenden Besatz mit Betrieben und somit auf die geringe Angebotsdichte zurückzuführen. Seite 180 von 235

183 Da innerhalb des zentralörtlichen Versorgungskerns von Senden noch Potenzial zur Nachverdichtung besteht, wird auf eine Ausweisung eines Entwicklungsbereiches mit Ausnahme des Bereichs östlich der Bahnlinie verzichtet. Entwicklungsbereiche In Vöhringen befindet sich im Kreuzungsbereich der Memminger Straße mit der Rue de Vizille ein ehemaliges Autohaus, dass eine potentielle innerstädtische Entwicklungsfläche darstellt. In der Vöhlinstraße gegenüber der Einmündung der Parkstraße steht ein Bürogebäude leer, welches somit als potentieller Entwicklungsstandort fungiert. Seite 181 von 235

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186 vorliegende Abgrenzung Abgrenzung zentralörtlicher Versorgungskern Ist-Situation Mittelzentrum Weißenhorn Nach Entwurf Teilfortschreibung des Regionalplans Donau-Iller Großflächiger Einzelhandel Der dichteste Handelsbesatz findet sich in Weißenhorn hauptsächlich entlang der Memminger Straße und im Bereich der Altstadt (v.a. Hauptstraße). Die Altstadt wird begrenzt durch Bahnhofstraße, Östliche- und Westliche Promenade. Randbereiche der Altstadt sind nicht durchgehend mit Handel besetzt, teilweise überwiegt Wohnnutzung deutlich. Aufgrund der historischen Bausubstanz jedoch ist der ganze Bereich der Altstadt dem zentralörtlichen Versorgungskern zuzurechnen. Im Südosten der Altstadt setzt sich die innerstädtische Nutzung im erweiterten Kreuzungsbereich der Memminger-, Reichenbacher- und Kaiser-Karl Straße fort. In der Memminger Straße reicht der Handelsbesatz in südlicher Richtung fast bis zur Schulstraße, endet hier mit dem Übergang in reine Wohnnutzung. Im Bereich der Illerberger Straße erstreckt sich die innerstädtische Nutzung beidseitig bis zur Überquerung der Ost Roth, so dass dort die Begrenzung des zentralörtlichen Versorgungskerns zu finden ist, wie auch im gesamten westlichen Bereich. Die erfolgte Abgrenzung umfasst im Vergleich zum Regionalplanentwurf 2004 vorrangig die Bereiche Innenstadt Bestand. Die Flächen Innenstadt Erweiterung weisen eine vorrangige Wohnnutzung auf und sind somit auch nur bedingt als Potenzial für eine Innenstadterweiterung zu sehen. Entwicklungsbereiche Leerstände und Wohnnutzungen in der Innenstadt bieten Möglichkeit zur Nachverdichtung des Handelsbesatzes. Eine separate Ausweisung eines Entwicklungsbereichs erscheint in diesem Fall nicht zielführend, auch vor dem Hintergrund der räumlichen Ausdehnung des zentralörtlichen Versorgungskerns. Mit den Bereichen entlang der Reichenbacher Straße und der Memminger Straße sind zudem Bereiche ausgewiesen, die weniger stark vom Denkmalschutz betroffen sind wie die Altstadt, so dass hier großflächige Ansiedlungen leichter realisierbar sind. Seite 184 von 235

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188 Unterzentren vorliegende Abgrenzung Abgrenzung zentralörtlicher Versorgungskern Ist-Situation Entwicklungsbereiche Unterzentrum Babenhausen Nach Entwurf Teilfortschreibung des Regionalplans Donau-Iller Großflächiger Einzelhandel Der zentralörtliche Versorgungskern Babenhausens erstreckt sich entlang der B300 (Auf der Wies, Stadtgasse, Marktplatz, Fürst-Fugger-Straße und Kreuzungsbereich zur Krumbacher Straße). Im Westen wird er begrenzt durch den Lauf der Günz, im Osten durch die Abzweigung der B300. Dort ist aufgrund der Nutzung noch ein Stück der Krumbacher Straße bis etwa zur Einmündung der Bauernstraße dem zentralörtlichen Versorgungskern zuzurechnen. An den abzweigenden Straßen zur Bundesstraße sind keine innenstadttypischen Nutzungen mehr vorhanden. Der Einzelhandelsstandort nördlich davon (Feneberg) ist nicht mehr dem zentralörtlichen Versorgungskern zuzurechnen, da eine fußläufige Erreichbarkeit zur Innenstadt nicht mehr gegeben ist. Der Bereich nördlich der Stadtgasse, begrenzt durch die Schulstraße, sowie der Bereich südlich einschließlich der Straßen Am Anfall, Hirtengasse, Heinrich-Engel-Straße, Frauenstraße und Schrannenstraße, südlich begrenzt durch die Rechbergstraße, gehören ebenfalls zum zentralörtlichen Versorgungskern, da dort ein innenstadttypischer Besatz mit einer noch ausreichend vorhandenen Nutzungsvielfalt und -dichte besteht. In den nördlich und südlich angrenzenden Bereichen ist ein klarer Schwerpunkt von Wohnnutzung festzustellen. Durch die noch einzeln vorhandenen Betriebe kann keine ausreichend innenstadttypische Nutzungsdichte erreicht werden. Die Begrenzung des Regionalplanentwurf 2004 ist weiter gefasst. In der vorliegenden Abgrenzung werden die nördlichen Bereiche nicht hinzugezählt, da dort, wie beschrieben, eine zu geringe Nutzungsvielfalt und - dichte vorhanden ist. Es handelt sich überwiegend um Wohngebiete. Ebenso kann in Teilbereichen die fußläufige Erreichbarkeit als nicht mehr gegeben angesehen werden. Die Bereiche können somit nicht zum zentralörtlichen Versorgungskern gezählt werden. Zwischen Hirtengasse und Mühlkanal befindet sich ein holzverarbeitender Betrieb, dessen Betriebsgelände als Entwicklungsbereich eingestuft werden kann. Weiter befindet sich zwischen der Kolpingstraße und der Webergasse eine Freifläche, die Potential zur innerstädtischen Entwicklung bietet. Seite 186 von 235

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190 vorliegende Abgrenzungen Abgrenzung zentralörtlicher Versorgungskern Ist-Situation Entwicklungsbereiche Unterzentrum Bad Buchau Nach Entwurf Teilfortschreibung des Regionalplans Donau-Iller Großflächiger Einzelhandel, Einzelhandelskonzept Bad Buchau (GMA, 2010) Die Haupteinkaufslage von Bad Buchau ist im Bereich des Marktplatzes mit einem durchgängigen zumeist kleinflächigen Handelsbesatz zu verorten. Der zentralörtliche Versorgungskern von Bad Buchau wird im Südwesten im Bereich der Hauptstraße, aufgrund eines fehlenden innerstädtischen Besatzes im weiteren Straßenverlauf, begrenzt. In den von der Hauptstraße und dem Marktplatz abzweigenden Seitenstraßen ist bereits kein Handelsbesatz mehr festzustellen, so dass sich der zentralörtliche Versorgungskern vorrangig auf diese Bereiche bezieht. Im Norden setzt sich die Begrenzung bis zum Schloßplatz fort und bezieht vorhandene gastronomische und touristische Angebote hier noch mit ein. Im Osten ist eine Begrenzung im Kreuzungsbereich Alte Poststraße / Schussenrieder Straße / Spitalgasse vorzunehmen, da auch hier ein Ende der zentrenprägenden Nutzungen klar erkennbar ist und so eine weitere Ausdehnung auch aufgrund fehlender Laufwegebeziehungen nicht zu begründen ist. Das westlich an den Marktplatz angrenzende Thermen- und Klinikareal stellt ebenfalls keine typische innerstätische Nutzung dar und wird somit nicht als Teil der Innenstadt eingestuft. Vor allem vor diesem Hintergrund weist die Abgrenzung eine deutlich engere Ausweitung im Vergleich zum Einzelhandelskonzept Bad Buchau von 2010 auf. Einige hier berücksichtigte Seitenstraße sind aufgrund ihrer ausschließlichen Wohnnutzung nicht dem zentralörtlichen Versorgungskern zugerechnet, wie auch das Thermen- und Klinikgelände, das hier nur bedingt eine direkte Zugehörigkeit erkennen lässt. Zwischen der Judengasse und der Spitalgasse befindet sich ein leerstehendes Betriebsgebäude einer ehemals Textilverarbeitenden Fabrik, welches als Entwicklungsbereich einzustufen ist. Seite 188 von 235

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192 vorliegende Abgrenzung Abgrenzung zentralörtlicher Versorgungskern Ist-Situation Entwicklungsbereiche Unterzentrum Bad Grönenbach Nach Entwurf Teilfortschreibung des Regionalplans Donau-Iller Großflächiger Einzelhandel Zentrale Haupteinkaufslagen befinden sich mit vorrangig kleinflächigen Betrieben und einem Edeka Frischemarkt im Bereich der Marktstraße sowie an den daran nördlich angrenzenden Bereich in der südlichen Memmingerstraße bis zur nördlichen Grenze beim Schlossweg aufgrund einer hier endenden innerstädtischen Prägung. Weiterhin zählt auch der Bereich des Marktplatzes samt südlicher Sonnenstraße und den westlichen Bereichen der Ittelburger Straße sowie der Kemptener Straße zum zentralörtlichen Versorgungskern, der eine Mischung aus Handel, Gastronomie und öffentlichen Einrichtungen verzeichnen kann. Auch hier ist im weiteren Verlauf der Straßen eine vorrangige Wohnnutzung festzuhalten, so dass der zentralörtliche Versorgungskern hier begrenzt ist. Im Süden wird der zentralörtliche Versorgungskern durch den Übergang zur Wohnnutzung im Bereich Kreuzung Rothensteiner / Herbisrieder Straße begrenzt. Westlich der Marktstraße sind die rückwärtigen Bereiche ebenfalls vorrangig von Wohnnutzungen geprägt und somit nicht mehr Teil der Innenstadt. Die Abgrenzung umfasst rückwärtige Teilbereiche, v.a. im Umfeld des Marktplatzes, die in der Abgrenzung von 2004 nicht einbezogen wurden. Aufgrund der bestehenden Nutzungen wurde dieser Bereich ausgeweitet. Potentialflächen sind Im Entenmoos im Bereich des Autohauses aufgrund der innenstadtuntypischen Nutzungen vorhanden, auch wenn diese Flächen heute noch genutzt werden und in der südlichen Memminger Straße in den Räumlichkeiten des ehemaligen Schlecker-Marktes vorhanden, der hier die größte Potenzialfläche stellt. Seite 190 von 235

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194 vorliegende Abgrenzung Abgrenzung zentralörtlicher Versorgungskern Ist-Situation Entwicklungsbereiche Unterzentrum Bad Schussenried Nach Entwurf Teilfortschreibung des Regionalplans Donau-Iller Großflächiger Einzelhandel Der zentralörtliche Versorgungskern von Bad Schussenried erstreckt sich vorrangig entlang der Wilhelm-Schussen-Straße, östlich begrenzt durch das Klostergelände. In den angrenzenden Querstraßen besteht nur sehr spärlich gesäter Handel. Im Süden erstreckt sich die Innenstadt bis zur Aulendorfer Straße, von dort ab besteht nahezu ausschließlich Wohnnutzung. Im Westen wird der Bereich des Marktplatzes bis zur Gartenstraße zum zentralörtlichen Versorgungskern gezählt, in allen anderen Bereichen erfolgt die Begrenzung mit dem nächsten Straßenverlauf (Drümmelbergstraße, Magnusstraße sowie Georg-Kaeß-Straße), so dass möglich zukünftige Potenzialflächen in den rückwärtigen Bereichen zur Wilhelm-Schussen-Straße eingebunden sind. Nach Norden hin durchmischt sich die Nutzung der Wilhelm-Schussen- Straße fortschreitend mit Wohnbebauung und auch die Frequentierung nimmt deutlich ab, so dass die Grenze der Innenstadt bei der Einmündung der Pfarrer-Leube-Straße gezogen werden kann, da hiernach keine innerstädtische Nutzung vorherrscht. Vor diesem Hintergrund wurde die Begrenzung des zentralörtlichen Versorgungskerns im Vergleich zu 2004 im Norden verkleinert, da eine Anbindung des Fachmarktstandortes an der Zeppelinstraße an die Innenstadt nicht gegeben ist. Austauschbeziehungen, v.a. fußläufig, bestehen hier nicht, so dass der Standort Zeppelinstraße als autokundenorientierte Lage zu betrachten ist. Im Einmündungsbereich der Biberacher Straße befindet sich ein topographisch leicht nach unten versetzter Parkplatz, der als Entwicklungsfläche eingestuft werden kann und eine Potenzialfläche darstellt. Grundsätzlich kommen auch die östlich angrenzenden Bereiche, jenseits der ehemaligen Bahnlinien zwischen Kloster und Biberacher Straße, bei einer entsprechenden Anbindung als Entwicklungsflächen in Betracht. Diese nicht im zentralörtlichen Versorgungskern gelegenen Bereiche kommen für eine Ausweisung auf kommunaler Ebene als zentraler Versorgungsbereich in Frage. Im nördlichen Bereich des Marktplatzes befindet sich ein leerstehendes ehemaliges Postgebäude. Auch dieses bietet Entwicklungspotential. Seite 192 von 235

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196 vorliegende Abgrenzung Abgrenzung zentralörtlicher Versorgungskern Ist-Situation Entwicklungsbereiche Unterzentrum Blaustein Nach Entwurf Teilfortschreibung des Regionalplans Donau-Iller Großflächiger Einzelhandel Die Haupteinkaufslagen von Blaustein sind im Bereich des Marktplatzes, der Hummelstraße und der Lindenstraße (südlicher Bereich) zu finden. Der zentralörtliche Versorgungskern Blausteins umfasst den Bereich eingegrenzt von der Boschstraße, der Ehrensteiner Straße, das Fachmarktzentrum in der Lindenstraße mit der Blau als nördliche Begrenzung und der Martinstraße im Nordwesten. Der zentralörtliche Versorgungskern besteht im Wesentlichen aus einem Einzelhandelskomplex im Bereich des Marktplatzes sowie einem neu gestalteten Fachmarktzentrum an der Lindenstraße. Im Umfeld ist nur ein geringer Besatz an Handel und innerstädtischen Nutzungen, was auch die getroffene Abgrenzung erklärt, die noch durch die topographischen Gegebenheiten im Norden gestärkt wird. Im Nordwesten wurde der Schwimmbadkomplex nördlich der Boschstraße nicht mehr dem zentralörtlichen Versorgungskern zugerechnet, da es sich hierbei nicht um eine typische zentrenprägende Nutzung handelt. Entlang der Hummelstraße überquert die Abgrenzung des zentralörtlichen Versorgungskerns das einzige Mal die Bahnlinie in südwestlicher Richtung, da sich hier noch bis etwa auf Höhe der Einmündung des Jurawegs Handelsbesatz befindet. Die Abgrenzung entspricht in weiten Teilen der Teilfortschreibung 2004, wobei die Bereiche südlich der Bahngleise aufgrund der Barrierewirkung bei gleichzeitig fehlendem Handelsbesatz enger gezogen wurden. Im nördlichen Kreuzungsbereich der Dillingenstraße und der Hummelstraße befinden sich drei ältere Wohnhäuser, die eine potentielle Entwicklungsfläche darstellen. Ansonsten ist auch hier eine Nachverdichtung anzustreben, die vor allem einen Fachgeschäftsbesatz im Umfeld der bestehenden Einzelhandelskomplexe umfassen sollte. Seite 194 von 235

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198 vorliegende Abgrenzung Abgrenzung zentralörtlicher Versorgungskern Ist-Situation Entwicklungsbereiche Unterzentrum Burgau Nach Entwurf Teilfortschreibung des Regionalplans Donau-Iller Großflächiger Einzelhandel Die Haupteinkaufslagen des zentralörtlichen Versorgungskerns von Burgau erstrecken sich entlang der Stadtstraße und der Mühlstraße. Der Handelsbesatz lässt zwar im Süden nach, jedoch werden aufgrund der Verbindungswege der gesamte Rundweg samt Schmiedberg, Kirchplatz und dem vorderen Bereich der Norbert-Schuster-Straße als zentralörtlicher Versorgungskern gewertet. Weiter erstreckt sich dieser auf den Beginn der Käppelestraße bis etwa zur Abzweigung Gerichtsweg, und auf den Beginn der Kapuzinerstraße, da danach der dichte Handelsbesatz abbricht. Im Osten wird der zentralörtliche Versorgungskern durch den Verlauf der Mindel begrenzt. Die Begrenzung wurde im Vergleich zum Regionalplanentwurf 2004 leicht nach Süden erweitert, da hier noch vereinzelte Nutzungen bis zum Aufeinandertreffen von Mühlstraße und Stadtstraße vorhanden sind und die Wegebeziehungen hier eine Zusammengehörigkeit dieses Teilbereichs erkennen lassen. Weiterhin bestehen in den südlichen Lagen Parkmöglichkeiten, die auch für die restliche Innenstadt genutzt werden. Im nördlichen Bereich des zentralörtlichen Versorgungskernes in der Kapuzinerstraße auf Höhe etwa von Gebäude Nr. 11 befindet sich eine Potentialfläche mit leerstehendem Gebäude und Freiflächen. Im südlichen Bereich der Stadt- und Mühlstraße nimmt der Einzelhandelsbesatz deutlich ab. Hier sind auch Leerstände zu finden, die zur Nachverdichtung des innerstädtischen Handelsbesatzes genutzt werden können. Seite 196 von 235

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200 vorliegende Abgrenzung Abgrenzung zentralörtlicher Versorgungskern Ist-Situation Entwicklungsbereiche Unterzentrum Dietenheim Nach Entwurf Teilfortschreibung des Regionalplans Donau-Iller Großflächiger Einzelhandel Der zentralörtliche Versorgungskern Dietenheims erstreckt sich entlang der Königstraße und in angrenzenden Bereichen. Im Norden begrenzt die Pfarrer-Debler-Straße den Bereich, da dort ein Abbrechen des Besatzes und eine wesentlich geringere Nutzungs- und Bebauungsdichte festzustellen ist. Im Süden bildet der Bereich um die Gießenstraße die Grenze innerstädtischer Nutzungen entlang der Königstraße. Der Kreuzungsbereich Gießenstraße / Am Stadtgraben / Königstraße besitzt innerstädtische Funktionen, so dass der unmittelbare Kreuzungsbereich auch zum zentralörtlichen Versorgungskern zählt. Zudem ist beginnend mit dem Bereich um die Wainer Straße eine wesentlich geringere Nutzungsvielfalt und - dichte festzuhalten. Westlich der Königstraße erfüllt der Bereich der Altstadt bis zum Promenadenweg zentrentypische Funktionen. Die noch weiter westlich liegenden Gebiete besitzen einen klaren Wohnschwerpunkt, so dass dort keine typischen innerstädtischen Nutzungen mehr vorhanden sind. Neben der Königsstraße ist auch der Teilbereich der Illertisser Straße bis zur Einmündung der St-Martinusgasse dem zentralörtlichen Versorgungskern zuzurechnen, da dort im westlichen Bereich der Illertisser Straße noch innenstadttypische Nutzungen vorliegen und auch Wegebeziehungen bestehen. Die Gießenstraße ist zwar nicht durchgängig mit Handel bzw. Gastronomie besetzt, wird aber aufgrund Ihrer Funktion und der fußläufigen Erreichbarkeit dem zentralörtlichen Versorgungskern zugerechnet. Der weitere Verlauf der Illertisser Straße bis zur Gießenstraße kann mittelfristig durch weitere Nutzungen geschlossen werden, so dass immer noch ein kompaktes Zentrum besteht. Im Vergleich zum Regionalplanentwurf 2004 wurde die Begrenzung im Süden geringfügig verkleinert, da dort heute überwiegend keine innerstädtischen Nutzungen vorhanden sind. Gleiches gilt für den östlichen Bereich, dort wurden nur die Flächen hinzugerechnet, die auch tatsächlich innenstadttypische Nutzungen aufweisen. Im westlichen Bereich der Gießenstraße befindet sich ein leerstehender ehemaliger Lebensmittelmarkt, der sich als potentielle innerstädtische Entwicklungsfläche eignet. Die fußläufige Erreichbarkeit ist in diesem Gebiet noch gegeben. Seite 198 von 235

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202 vorliegende Abgrenzung Abgrenzung zentralörtlicher Versorgungskern Ist-Situation Entwicklungsbereiche Unterzentrum Dornstadt Nach Entwurf Teilfortschreibung des Regionalplans Donau-Iller Großflächiger Einzelhandel In Dornstadt befindet sich der zentralörtliche Versorgungskern entlang der Langen Straße. Im Westen endet die Innenstadt etwa auf Höhe der Einmündung Im Mittelbühl, im Osten umfasst der zentralörtliche Versorgungskern die Lange Straße bis zur Schmiedstraße. Der Standort Müller fällt somit nicht mehr in den zentralörtlichen Versorgungskern, da aufgrund der Solitärlage keine fußläufige Anbindung zur Innenstadt mehr gegeben ist. Gleiches gilt für die Nahversorgungsstandorte entlang der Lerchenbergstraße. Die Tomerdinger Straße weist bis knapp nördlich der Einmündung Holzsteige innerstädtische Nutzungen auf. Im Süden der Langen Straße wird der Bereich zwischen Kreuzstraße, Rathausgasse und Kirchplatz dem zentralörtlichen Versorgungskern zugeordnet, da sich hier vor allem noch öffentliche Einrichtungen befinden. Der Sportplatz am Jahnweg stellt aufgrund seiner zentralen Lage und der Tatsache, dass weitere Sportplätze vorhanden sind, eine geeignete Fläche mit Entwicklungspotential dar, da ansonsten keine zentralen Entwicklungsmöglichkeiten mehr erkennbar sind um eine Sicherung der Versorgung in zentraler Lage zu gewährleisten. Seite 200 von 235

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204 vorliegende Abgrenzung Abgrenzung zentralörtlicher Versorgungskern Ist-Situation Entwicklungsbereiche Unterzentrum Erbach Nach Entwurf Teilfortschreibung des Regionalplans Donau-Iller Großflächiger Einzelhandel Die wesentlichen Lagen des zentralörtlichen Versorgungskerns von Erbach sind im Bereich der Erlenbachstraße sowie der Ehinger Straße (B311) zu verorten. Im Bereich der Erlenbachstraße endet der mit Wohnnutzungen, landwirtschaftlichen Betrieben und Leerständen durchmischte Einzelhandelsbesatz an der Einmündung der Max-Johann-Straße, da ab diesem Bereich keine zentrenprägenden Nutzungen mehr vorhanden sind. Auch in den angrenzenden Straßen ist hier kein Besatz mehr gegeben, so dass sich der zentralörtliche Versorgungskern vor allem auf den Straßenverlauf bezieht. Im Nordosten wird der Bereich zwischen der Donaustetter Straße und der Ehinger Straße dem zentralörtlichen Versorgungskern zugeordnet, und auch der Bereich östlich der Ehinger Straße bis zu den Gleisanlagen zählt aufgrund seiner Handelsnutzungen südlich der Donaustetter Straße zur Innenstadt. Südlich davon, im Bereich des Bahnhofs, überschreitet die zentrenprägende Nutzung ebenfalls die Ehinger Straße. Auch sind hier die Anschlüsse an den ÖPNV gegeben. Die östliche Begrenzung erfolgt auch hier auf Höhe der Bahnlinien. Nach Süden folgt der Handelsbesatz der Ehinger Straße bis knapp vor der Einmündung Schloßhalde, wo somit der zentralörtliche Versorgungskern Erbachs begrenzt ist. Die Fachmarktnutzungen östlich der Bahnlinie im Bereich der Heinrich- Hammer-Straße können hingegen nicht mehr dem zentralörtlichen Versorgungskern zugerechnet werden, da eine deutliche Barrierewirkung durch die Gleisanlagen gegeben ist, die aufgrund der Entfernung und der gegebenen Querungsmöglichkeiten kaum Kopplungen mit der Innenstadt erkennen lässt, so dass es sich um einen solitären autokundenorientierten Standort handelt. Im Vergleich zur Abgrenzung 2004 ergibt sich mit der Begrenzung an den Bahnlinien auch die größte Differenz, da mit ob erfolgter Erläuterung die Fachmarktlagen nicht mehr der Innenstadt zugerechnet werden können. Eine zentrale Entwicklungsfläche ist das bisher noch landwirtschaftlich genutzte Gelände in der Donaustetter Straße, westlich und südlich des bestehenden Penny-Marktes, das eine zentral gelegene Potenzialfläche in der Innenstadt darstellt. Seite 202 von 235

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206 vorliegende Abgrenzung Abgrenzung zentralörtlicher Versorgungskern Ist-Situation Entwicklungsbereiche Unterzentrum Erolzheim - Kirchdorf Nach Entwurf Teilfortschreibung des Regionalplans Donau-Iller Großflächiger Einzelhandel Erolzheim bildet zusammen mit Kirchdorf ein Unterzentrum. Der zentralörtliche Versorgungskern Erolzheims befindet sich im Bereich des Marktplatzes. Umgeben wird er von der Leutkircher Straße und der Biberacher Straße. Insgesamt ist wenig Einzelhandel innerörtlich vorhanden, da ein großer dezentraler Standort besteht, der alle zentrenprägenden Sortimente bedient. Der noch vorhandene Einzelhandel befindet sich im beschriebenen Bereich. Im Bereich Langgasse wird derzeit ein Dienstleistungszentrum entwickelt, in dessen Umfeld durch eine stärkere Vernetzung einerseits zum Marktplatz, andererseits zur Jahnstraße, die bestehenden Geschäftsbereiche besser zusammenhängen sollen. Hintergrund ist neben einem mangelnden Flächenpotenzial auch die verkehrliche Entlastung im Bereich Marktplatz / Kellmünzer Straße (L299), die die Aufnahmefähigkeit von großflächigen Nutzungen verwehrt. Vor diesem Grund ist dieser Bereich als derzeit entstehender Bereich mit innerstädtischen Nutzungen und funktionaler Anbindungsmöglichkeit als zentralörtlicher Versorgungskern zu rechnen. Im Vergleich zum Regionalplanentwurf 2004 ist der zentralörtliche Versorgungskern ähnlich gefasst. Die umliegenden Bereiche werden heute lediglich durch überwiegende Wohnnutzung geprägt. Der zentralörtlicher Versorgungskern Kirchdorfs befindet sich entlang der Hochhausstraße, des Akazienwegs und des Buchenwegs. Die südöstliche Begrenzung erfolgt an der Heimstraße, die nordwestliche am Griesweg. Dessen Verlauf in südwestliche Richtung bis etwa auf Höhe der Einmündung Friedhofweg wird ebenfalls dem zentralörtlichen Versorgungskern zugerechnet, da hier zumindest noch langfristig Entwicklungsflächen in integrierter Lage vorhanden sind. Im Bereich Buchenweg, Hochhausstraße und Griesweg befinden sich überwiegen die vorhandenen Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe von Kirchdorf. Das weitere Umfeld ist geprägt von überwiegender Wohnnutzung und dem bestehenden großen Gewerbebetrieb Liebherr. Die Abgrenzung ist im Vergleich zum Regionalplanentwurf 2004 in südlicher Richtung aufgrund der vorhandenen Nutzungen und im Westen aufgrund potenzieller Entwicklungsmöglichkeiten etwas weiter gefasst. In Erolzheim bestehen aufgrund der städtebaulichen Struktur des Ortskerns keine Entwicklungsmöglichkeiten für großflächigen Einzelhandel. Aus diesem Grund kann auf Basis einer städtebaulichen Entwicklungskonzeptes die Anbindung der bestehenden Fachmärkte an die Innenstadt realisiert werden. Hierzu dient vor allem die Mittelgasse und Waldhorngasse als Verbindungsglied zur Langgasse. Deutlich zu verbessern sind die Durchgangsbereiche zur Jahnstraße. Kann diese Verbesserung nachgewiesen werden, ist eine Anbindung des nördlichsten Fachmarktbereichs an die Innenstadt und eine entsprechenden Ausformung als zentraler Versorgungbereich auf kommunaler Ebene zumindest denkbar, wenn, wie geplant, Siedlungsstrukturen im Bereich zwischen Zeppelinstraße und Daimlerstraße umgesetzt werden. Eine Ausweitung über die Zeppelinstraße hinaus ist allerdings ausgeschlossen, da mit einem (großflächigen) Besatz im Bereich zwischen Jahnstraße, Kirchdorfer Weg und Zeppelinstraße der Bedarf für das gemeinsame Unterzentrum Erolzheim gedeckt werden kann. Eine weitere Ausformung würde, wie derzeit im Besatz vorhanden, Entwicklungsmöglichkeiten umliegender Zentraler Orte möglicherweise einschränken. Eine Einzel- Seite 204 von 235

207 fallprüfung ist damit unausweichlich. In Kirchdorf befindet sich in der Heimstraße 5 ein leerstehender Lebensmittellandmarkt. Dieser stellt eine Potentialfläche in integrierter Lage dar. Eine zweite Entwicklungsfläche befindet sich am Griesweg. Diese wird allerdings noch durch einen landwirtschaftlichen Betrieb genutzt. Seite 205 von 235

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210 vorliegende Abgrenzung Abgrenzung zentralörtlicher Versorgungskern Ist-Situation Entwicklungsbereiche Unterzentrum Jettingen - Scheppach Nach Entwurf Teilfortschreibung des Regionalplans Donau-Iller Großflächiger Einzelhandel Der zentralörtliche Versorgungskern von Jettingen - Scheppach erstreckt sich entlang der Hauptstraße und Weberstraße in Jettingen. Im Norden wird er begrenzt im Kreuzungsbereich Burgauer Weg, wo die Nutzungsdichte und -vielfalt abnimmt und kein zusammenhängender Einzelhandelsbesatz mehr erkennbar ist. Im Süden erstreckt sich das Gebiet mit einem entsprechenden Besatz bis zur Einmündung der Unteren Maierhofstraße. In der Weberstraße erstreckt sich der Einzelhandelsbesatz im Osten bis zum Bereich der Einmündung der Herrenstraße, welche den zentralörtlichen Versorgungskern damit begrenzt. Dort ist ein Abbrechen des Einzelhandelsbesatzes klar erkennbar. In Scheppach befinden sich zentral gelegen nur wenige Einzelhändler, weswegen hier kein zentralörtlicher Versorgungskern ausgewiesen werden sollte. Die Begrenzung entspricht in etwa dem Regionalplanentwurf Lediglich im Osten wird ein kleiner Teilbereich ausgenommen, der heute überwiegend Wohnnutzungen aufweist. Auf das Stadtgebiet von Jettingen verteilen sich einige Leerstände. Diese eignen sich zur Nachverdichtung des innerstädtischen Handelsbesatzes. Eine Ausweisung von Entwicklungsflächen in Randlagen ist deshalb nicht zu empfehlen. Seite 208 von 235

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212 vorliegende Abgrenzung Abgrenzung zentralörtlicher Versorgungskern Ist-Situation Entwicklungsbereiche Unterzentrum Langenau Nach Entwurf Teilfortschreibung des Regionalplans Donau-Iller Großflächiger Einzelhandel Der zentralörtliche Versorgungskern Langenaus erstreckt sich beidseitig der Hindenburgstraße, des Marktplatzes bzw. der Langen Straße mit den Haupteinkaufslagen. Der Einzelhandelsbesatz beginnt im Südwesten etwa auf Höhe der Schmidbauergasse und reicht bis etwa zur Einmündung der Helfergasse im Nordosten. Die anschließenden östlichen Bereiche halten nur noch teilweise Einzelhandelsbesatz vor bis dieser vollends abbricht. Zwar befindet sich auch nördlich davon noch vereinzelt (teils großflächiger) Einzelhandelsbesatz, jedoch ist dieser aufgrund der kaum vorhandenen fußläufigen Erreichbarkeit nicht mehr der Innenstadt zuzuordnen. Unter der Voraussetzung einer Verbesserung der Anbindung ist eine Ausweisung des Bereichs als zentralörtlicher Versorgungskern allerdings nicht ausgeschlossen. Nordwestlich der Hindenburgstraße zählt die Kirchgasse samt der davon östlich abzweigenden Wasserstraße zur Innenstadt, da auch hier noch innerstädtische Nutzungen vorhanden sind, die sich aber immer mehr mit Wohnnutzungen mischen. Südlich des Marktplatzes umfasst der zentralörtliche Versorgungskern außerdem die Bahnhofstraße bis zur Einmündung Kronprinzenstraße. Die Querverbindungen zwischen Hindenburg- und Bahnhofstraße, also die Kuftenstraße und Kirchgasse, werden aufgrund ihrer Nutzung auch dem zentralörtlichen Versorgungskern zugeordnet. Im Vergleich zur Abgrenzung des Entwurfes der Teilfortschreibung ist der zentralörtlicher Versorgungskern vor allem auf die Bereiche des Innenstadtbestands, da die Erweiterungsbereich bereits eine sehr weite Ausdehnung für die Größe von Langenau umfassen, die heute keine innerstädtischen Strukturen aufweisen, sondern mit Ausnahme einzelner Betriebe vor allem durch Wohnnutzungen geprägt sind. Da bereits in diesem enger gefasst Bereich klare Handelsausdünnungen in den Randlagen sowie erste Leerstände erkennbar sind. Im Kreuzungsbereich der Kuftenstraße mit der Hindenburgstraße befindet sich das Autohaus Nagel, dessen Fläche sich als potentieller Entwicklungsbereich ausweisen lässt, da diese Nutzung als eher innenstadtuntypisch eingeschätzt werden kann. Seite 210 von 235

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214 vorliegende Abgrenzung Abgrenzung zentralörtlicher Versorgungskern Ist-Situation Entwicklungsbereiche Unterzentrum Munderkingen Nach Entwurf Teilfortschreibung des Regionalplans Donau-Iller Großflächiger Einzelhandel Der zentralörtliche Versorgungskern Munderkingens wird durch die Donauschleife und die Barrierewirkung des Angerwegs sowie der dortige Abbruch der innerstädtischen Nutzungen begrenzt. Zwar befinden sich innerhalb dieser Abgrenzung teilweise auch Bereiche mit vorrangiger Wohnnutzung, jedoch ergibt sich topographisch und historisch bedingt eine eindeutige Zusammengehörigkeit. Der dichteste Handelsbesatz findet sich entlang der Donaustraße und der Marktstraße. Die Begrenzung entspricht auch der Teilfortschreibung Im Westen des zentralörtlichen Versorgungskerns, im Scheitelpunkt der Donauschleife befinden sich brachliegende Gebäude und auch leerstehende Grünflächen, die sich als Entwicklungsbereiche eignen. Seite 212 von 235

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216 vorliegende Abgrenzung Abgrenzung zentralörtlicher Versorgungskern Ist-Situation Entwicklungsbereiche Unterzentrum Nersingen Nach Entwurf Teilfortschreibung des Regionalplans Donau-Iller Großflächiger Einzelhandel Der zentralörtliche Versorgungskern Nersingens befindet sich beidseitig entlang der Ulmer Straße und der Weißenhorner Straße sowie der angrenzende Rathausplatz und die südlichen Teile der Bahnstraße. Im Bereich der Weißenhorner Straße endet die innerstädtische Nutzung auf Höhe der Einmündung der Karlstraße. In der Ulmer Straße umfasst das innerstädtische Gebiet den Bereich zwischen der Einmündung der Weißenhorner Straße und der Einmündung der Bahnstraße. In der Dorfstraße befinden sich abgehend von der Ulmer Straße Gastronomiebetriebe. Dieser Dreiecksbereich zwischen Ulmer Straße und Dorfstraße wird aufgrund des vorhandenen Besatzes zur Innenstadt gerechnet. Südlich der Ulmer Straße ist der Rathausplatz samt rückwärtiger Lage bis zur Schulstraße der Innenstadt zuzurechnen. Von dort ab herrscht Wohnnutzung eindeutig vor. Die Abgrenzung entspricht in weiten Teilen dem Entwurf von In der Bahnstraße befindet sich eine, momentan als reine Grünfläche genutzte, potentielle Entwicklungsfläche. Seite 214 von 235

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218 vorliegende Abgrenzung Abgrenzung zentralörtlicher Versorgungskern Ist-Situation Entwicklungsbereiche Unterzentrum Ochsenhausen Nach Entwurf Teilfortschreibung des Regionalplans Donau-Iller Großflächiger Einzelhandel Der zentralörtliche Versorgungskern Ochsenhausens erstreckt sich vorrangig entlang der Post- und Schlossstraße sowie der Josef-Gabler- Straße / Bahnhofstraße. Diese Bereiche weisen den dichtesten Handelsbesatz auf und sind mit den bestehenden Querverbindungen als zentralörtlicher Versorgungskern einzustufen. Im Norden endet die innerstädtische Nutzung im Kreuzungsbereich Poststraße / Ulmer Straße / Biberacher Straße. Auch in der Bachgasse und in der Josef-Gabler-Straße endet der zentralörtliche Versorgungskern bei der Einmündung in die Biberacher Straße, die hier zum einen eine gewisse Barrierewirkung inne hat und weiterhin auch im Norden vorrangig gewerbliche Flächen anschließen, die keine innerstädtische Prägung mehr aufweisen. Die hier befindlichen Handelsnutzungen weisen keine direkte Verbindung zur Innenstadt mehr auf und sind als solitärer, vor allem autokundenorientierter Standort einzustufen. Ausgehend von der Josef-Gabler-Straße befindet sich auch in der Bahnhofstraße bis etwa zur Einmündung der Schulstraße zentrenprägender Besatz. Nach Süden hin erstreckt sich der zentralörtliche Versorgungskern beidseitig entlang der Schlossstraße bis zur Einmündung Brühlstraße, auch hier ist die Begrenzung mit einem Ende des entsprechenden Besatzes zu begründen. Als einzige Seitenstraße der Schlossstraße zählt die Kasernengasse aufgrund des Handelsbesatzes zum zentralörtlichen Versorgungskern Ochsenhausens. Die Grenze verläuft von hier an Nordostwärst und kreuzt die Memminger Straße knapp südöstlich der Einmündung der Lerchenstraße. Der zur Poststraße hin verlaufende Bereich der Memminger Straße ist ebenfalls beidseitig zentrenrelevant besetzt und somit Teil der Innenstadt. Die Begrenzung entspricht in weiten Teilen dem Regionalplanentwurf Kleinere Abweichungen sind vorrangig mit den bestehenden Innenstadtnutzungen zu erklären. Die Fläche nordwestlich des Kreuzungsbereichs Poststraße, Ulmer Straße und Biberacher Straße stellt einen potentiellen innerstädtischen Entwicklungsbereich dar. Diese wird heute teilweise gewerblich genutzt, weist aber auch Brachflächen auf. Seite 216 von 235

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220 vorliegende Abgrenzung Abgrenzung zentralörtlicher Versorgungskern Ist-Situation Entwicklungsbereiche Unterzentrum Ottobeuren Nach Entwurf Teilfortschreibung des Regionalplans Donau-Iller Großflächiger Einzelhandel Der zentralörtliche Versorgungskern Ottobeurens erstreckt sich nördlich und östlich der Benediktinerabtei. Nordöstlich des Klosters umfasst der zentralörtliche Versorgungskern die östliche Rupertstraße bis zur westlichen Begrenzung im Kreuzungsbereich mit dem Marktplatz. In östlicher Richtung bildet der südliche Teil der Klosterwaldstraße die Begrenzung. Hier ist in den umliegenden Bereichen ein klarer Wohnschwerpunkt zu erkennen. Neben des beschriebenen Bereichs der Rupertstraße wird auch die Ulrichstraße, der Marktplatz und die Alexanderstraße bis etwa auf Höhe des Hauses Nummer 11 mit innerstädtischen Nutzungen belegt. Östlich der Klosteranlage erstreckt sich der zentralörtliche Versorgungskern entlang der Luitpoldstraße übergehend in die Bahnhofstraße. Entlang der Bahnhofstraße ist bis zur Einmündung Guggenberger Straße innerstädtische Nutzung vorhanden. Zwar befinden sich im weiteren Verlauf entlang der Bahnhofstraße noch einzelne Fachgeschäfte, jedoch ist ab dem Kreuzungsbereich mit der Guggenberger Straße eine fußläufige Anbindung kaum noch gegeben, zudem kann kein durchgehender Besatz mehr festgestellt werden. Eine entsprechende Angebotsdichte ist somit nicht mehr vorhanden. Östlich der Luitpoldstraße wird der zentralörtliche Versorgungskern durch die Ludwigstraße begrenzt. Hier erfolgt ein klarer Schnitt mit anschließend überwiegender Wohnbebauung. Der zentrenprägende Besatz der Ludwigstraße erstreckt sich etwa von der Luitpoldstraße bis zur Einmündung Pater-Kaspar-Kuhn-Straße. Diese stellt somit die südliche Begrenzung der zentralörtlichen Versorgungskerns dar. Die anschließenden Bereiche weisen eine zu geringe Nutzungsdichte mit zentrentypischen Besatz auf. Die Abgrenzung ist Vergleich zum Regionalplanentwurf 2004 im westlichen Bereich bis zur Ludwigstraße etwas erweitert, da dort noch eine entsprechende Angebotsdichte und -vielfalt zu erkennen ist. Ansonsten entspricht die vorliegenden Abgrenzung in etwas dem Regionalplanentwurf Nördlich der Ulrichstraße befindet sich ein holzverarbeitender Betrieb, der als Entwicklungsbereich ausgewiesen werden kann. Seite 218 von 235

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222 vorliegende Abgrenzung Abgrenzung zentralörtlicher Versorgungskern Ist-Situation Entwicklungsbereiche Unterzentrum Thannhausen Nach Entwurf Teilfortschreibung des Regionalplans Donau-Iller Großflächiger Einzelhandel, Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Thannhausen 2011 Der zentralörtliche Versorgungskern von Thannhausen erstreckt sich entlang der Christoph-von-Schmid-Straße, dem westlichen Teil der Augsburger Straße, des nördlichen Besatzes der Edmund- Zimmermann-Straße und der Bahnhofstraße. Aufgrund der vorhandenen Nutzungen in der Postgasse und der Frühmeßstraße wird auch dieser Bereich bis zum Verlauf des Mindel-Mühlbachs mit eingerechnet. Im Westen wird der Zentralörtliche Versorgungskern auf Höhe der Einmündung der Jakob-Zwiebel-Straße begrenzt. Hier ist ein Abbruch innerstätischer Nutzungen erkennbar. Im Norden erfolgt die Abgrenzung in Höhe der Einmündung Ährenfeldstraße, da dort der Einzelhandelsbesatz deutlich abnimmt. Im Osten reicht der zentralörtlicher Versorgungskern etwa bis zur Einmündung der Kegelstraße in die Augsburger Straße. Hier ist ein Abbrechen der Nutzungsvielfalt und -dichte zu erkennen. Gleiches gilt im Süden an der Eduard-Zimmermann-Straße, wo südlich der erfolgten Abgrenzung überwiegend Wohnnutzungen bestehen. Die Abgrenzung entspricht damit grundsätzlich der Abgrenzung gemäß Integriertem städtebaulichen Entwicklungskonzept Thannhausen 2011 Im westlichen Bereich der Bahnhofstraße, etwas nördlich der Einmündung Wiesenthalstraße, befindet sich ein leer stehendes Gebäude mit Potentialflächencharakter. Zudem befinden sich an der Edmund-Zimmermann-Straße im Kreuzungsbereich zur Christoph-von-Schmid-Straße zwei leerstehende Gebäude mit Entwicklungspotential. Seite 220 von 235

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224 vorliegende Abgrenzung Abgrenzung zentralörtlicher Versorgungskern Ist-Situation Entwicklungsbereiche Unterzentrum Türkheim Nach Entwurf Teilfortschreibung des Regionalplans Donau-Iller Großflächiger Einzelhandel Der zentralörtliche Versorgungskern Türkheims erstreckt sich entlang der Maximilian-Philipp-Straße, beginnend im Süden auf Höhe des Ludwigstors bis nach Norden auf Höhe der Einmündung der Johann-Georg- Bergmiller-Straße zur Augsburger Straße. Dort findet sich der dichteste Einzelhandelsbesatz. In den südlich und nördlich angrenzenden Gebieten ist ein deutlicher Abbruch eines durchgehenden Besatzes erkennbar. Entlang der Johann-Georg-Bergmiller-Straße verläuft auch die östliche Begrenzung des zentralörtlichen Versorgungskerns. Ab der Kreuzung mit der Jakob-Siegle-Straße verläuft die Grenze auf etwa gleicher Höhe auf die Kapuzinerstraße zu, so dass der östliche Besatz der Maximilian-Philipp Straße vollständig Teil der Innenstadt ist. Die östlich dieser Abgrenzung liegenden Bereiche weisen einen klaren Schwerpunkt mit Wohnnutzungen auf. Im Westen der Maximilian-Philipp-Straße gehören das Rathaus sowie der Bereich nördlich davon mit westlicher Begrenzung auf Höhe der Rosenstraße und nördlicher Begrenzung knapp nördlich der Bahnhofsstraße zum zentralörtlichen Versorgungskern. Hier findet sich noch eine entsprechende Nutzungsvielfalt und - dichte, die in den weiter westlich liegenden Gebieten nicht mehr gegeben ist. Dort ist ein klarer Wohnschwerpunkt zu erkennen. Im Vergleich zum Regionalplanentwurf 2004 ist der zentralörtliche Versorgungskern im Westen etwas enger gefasst, da sich dort eine zu geringe Angebotsdichte und -vielfalt vorherrscht. Potentialbereiche befinden sich mit älteren landwirtschaftlichen Betrieben westlich des REWE-Gebäudes und nordwestlich der Kreuzung Bahnhofstraße und Rosenstraße. Seite 222 von 235

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