Raumordnerische und städtebauliche Auswirkungsanalyse Vorhaben Möbel Boss, Nordhausen

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1 Gutachterliche Stellungnahme zur Verlagerung mit gleichzeitiger Verkaufsflächenerweiterung des Anbieters Möbel Boss an den Standort Im Krug in Nordhausen Raumordnerische und städtebauliche Auswirkungsanalyse Vorhaben Möbel Boss, Nordhausen imakomm AKADEMIE GmbH Ulmer Str. 130 D Aalen Projektleitung: ppa. Matthias Prüller Aalen/Nordhausen, im Mai 2017

2 Vorbemerkungen Die Fa. Boss V+V GmbH & Co. KG hat die imakomm AKADEMIE im April 2017 mit der Erarbeitung einer gutachterlichen Stellungnahme in Form einer raumordnerischen und städtebaulichen Auswirkungsanalyse, zu einer möglichen Verlagerung inklusive Verkaufsflächenerweiterung der in Nordhausen bereits bestehenden Möbel Boss-Filiale, beauftragt. Hintergrund: Für den bestehenden Anbieter Möbel Boss in der Halleschen Straße 143 in Nordhausen ist eine Verlagerung an den Standort Im Krug inklusive einer Verkaufsflächenerweiterung geplant. Die Verkaufsfläche soll dabei von derzeit m² auf m² vergrößert werden. Dabei ist zu beachten, dass bereits am bestehenden Standort eine Verkaufsfläche von bis zu ca m² baurechtlich zulässig und genehmigt ist, am Standort aber aufgrund fehlender Flächenreserven nur eine Erweiterung auf max m² denkbar wäre. Das Vorhaben fällt damit eindeutig unter die Regelung von 11 (3) BauNVO und damit auch entsprechend unter die landes- und regionalplanerischen Regelungen. Ziel: Angesichts der Großflächigkeit des Vorhabens Möbel Boss wird eine Prüfung gemäß den Prüfkriterien nach Landesentwicklungsprogramm Thüringen sowie gemäß Regionalplan Nordthüringen notwendig. Ziel der Auswirkungsanalyse ist es daher, mögliche raumordnerische und städtebauliche Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche und Nahversorgungsstrukturen in der Standortgemeinde selbst aber auch im Umland zu analysieren und zu bewerten. Die einschlägigen Prüfkriterien sind Konzentrationsgebot, Kongruenzgebot, Beeinträchtigungsverbot und Integrationsgebot sowie weitere Prüfkriterien gemäß 11 Abs. 3 BauNVO. Zudem soll die Vereinbarkeit mit dem bestehenden Einzelhandelskonzept Nordhausen überprüft werden. Dieses ist seit Jahren nicht fortgeschrieben worden. Eine Fortschreibung wird derzeit aber angedacht, so dass zu prüfen ist, ob eine Realisierung Seite 2 von 57

3 des Vorhabens Möbel Boss ggf. negative Handelsentwicklungen noch vor der Fortschreibung manifestieren würde und somit trotz etwaiger Vereinbarkeit mit dem noch bestehenden Einzelhandelskonzept dennoch kritisch zu beurteilen wäre. Hinweis: Es handelt sich um ein informelles städtebauliches Entwicklungskonzept. Zudem besteht noch keine Fortschreibung, so dass aus planungsrechtlichen Gründen entsprechende Prüfungen nicht relevant wären. Sie sollen aber aus städtebaulichen Gründen zu Recht dennoch erfolgen. Daten und Unterlagen: Für die Auswirkungsanalyse wurden v.a. folgende Daten und Unterlagen verwendet und berücksichtigt: Landesentwicklungsprogramm Thüringen 2025 als raumordnerische Bewertungsgrundlage (Abschnitt 2.6), Regionalplan Nordthüringen (2012), Einzelhandelsbezogenes Zentrenkonzept für die Stadt Nordhausen (1995). ppa. Matthias Prüller, Mai Seite 3 von 57

4 Inhaltsverzeichnis 1 Zentrale Ergebnisse Die Rahmenbedingungen und das Vorhaben Die Rahmenbedingungen Methodischer Ansatz Vorgaben der Raumordnung und des Städtebaus in Thüringen Das Vorhaben Daten zum Vorhaben Der Planstandort Ist-Analyse der planobjektrelevanten Nachfrage- und Angebotssituation Einzugsgebiet des Vorhabens Ist-Analyse der Nachfragesituation im Einzugsgebiet Ist-Analyse der Angebotssituation im Einzugsgebiet Angebotssituation in Nordhausen Angebotssituation im Umland Bewertung möglicher Auswirkungen des Vorhabens Bewertung Vorhaben gemäß Prüfkriterium Integrationsgebot Bewertung Vorhaben gemäß Prüfkriterium Konzentrationsgebot Umsatzerwartung und Umsatzherkunft des Vorhabens Bewertung Vorhaben gemäß Prüfkriterium Kongruenzgebot Bewertung Vorhaben gemäß Prüfkriterium Beeinträchtigungsverbot Methodische Vorbemerkungen Bewertungsweg im Hauptsortiment Möbel Bewertung Beeinträchtigungsverbot im Hauptsortiment Möbel Bewertung der Randsortimente Hinweise zur Methodik Seite 4 von 57

5 1 Zentrale Ergebnisse 1. Bewertung Vorhaben gemäß Integrationsgebot: a) Integrationsgebot: Das Integrationsgebot ist für das Vorhaben Möbel Boss am Standort Im Krug in Nordhausen nicht verletzt. Das Vorhaben umfasst überwiegend nicht zentrenrelevante Sortimente und ist somit nicht von den für Einzelhandelsgroßprojekte mit überwiegend zentrenrelevanten Sortimenten erforderlichen Anforderungen (erforderliche städtebaulich integrierte Lage) betroffen. Der Standort befindet sich innerhalb eines Gewerbestandortes mit bereits vorhandener Einzelhandelsnutzung. Gleichzeitig wird der bestehenden Alt-Standort umgewandelt und einer gewerblichen Funktion zugeführt. Anders formuliert: Es erfolgt ein Standorttausch (kein neuer Standort, keine neuen Infrastrukturmaßnahmen zur erstmaligen Standorterschließung erforderlich), der Altstandort wird zukünftig nicht mehr durch Einzelhandelsnutzungen belegt werden. Auch aus verkehrlichen Überlegungen heraus ist dies zu begrüßen. Im Übrigen gilt: Das Vorhaben mit dem (nicht zentrenrelevanten) Hauptsortiment Möbel wird eine untergeordnete Dimension ans zentrenrelevanten Rand- bzw. Nebensortimenten aufweisen. Die zentrenrelevanten Randsortimente werden bei dem Vorhaben bei max. 10% der Verkaufsfläche liegen. In Abstimmung mit dem Auftraggeber wurden für das Vorhaben leicht höhere Flächenanteile Anteil im Rahmen der Auswirkungsanalyse angesetzt (zusammen ca. 12% der Fläche), um hier letztlich für die genaue Aufteilung der Flächen eine gewisse Flexibilität zu erhalten. 2. Bewertung Vorhaben gemäß Konzentrationsgebot: Das Konzentrationsgebot wird formal und faktisch für das Vorhaben Möbel Boss am Standort Nordhausen erfüllt, da die Kommune die zentralörtliche Funktion eines Mittelzentrums mit Teilfunktion eines Oberzentrums aufweist. Seite 5 von 57

6 3. Bewertung Vorhaben gemäß Kongruenzgebot: Das Kongruenzgebot wird für das Gesamtvorhaben Möbel Boss am Standort Im Krug in Nordhausen formal und faktisch eingehalten. Für das Vorhaben stammen mindestens ca % 1 der Umsätze aus dem mittelzentralen Funktionsraum Nordhausen. Wesentliche Umsatzanteile werden damit aus dem relevanten Raum generiert. Zudem ist festzustellen, dass die Umsatzanteile außerhalb des mittelzentralen Funktionsraum nicht zu Lasten der Funktionsfähigkeit benachbarter Zentraler Orte gehen (siehe Beeinträchtigungsverbot) und Kaufkraftgewinne nicht zu Ungunsten höherstufiger Zentraler Orte oder gleichrangig eingestufter Zentraler Orte generiert werden. 4. Bewertung Vorhaben gemäß Beeinträchtigungsverbot: Die Auswirkungsanalyse folgt gemäß der einschlägigen Rechtsprechung einer kritischen Betrachtungsweise: Es wird das Gesamtvorhaben betrachtet, also der komplette Umsatz des Vorhabens auf Basis der gesamten Verkaufsfläche (nicht nur der zusätzlichen Verkaufsfläche). Diese Betrachtungsweise kommt insofern einer worst-case-betrachtung nahe, als hier angenommen wird, dass der gesamte Umsatz der neu entstehenden Möbel-Boss-Filiale gegen den Wettbewerb umverteilt werden müsste. Dies ist aber nicht der Fall die Filiale besteht ja bereits (allerdings mit einer heute noch kleineren Verkaufsfläche). Das Beeinträchtigungsverbot wird sowohl bei Betrachtung des Gesamtvorhabens Möbel Boss (also nicht nur bei Betrachtung der zusätzlichen Verkaufsfläche bzw. der damit verbundenen zusätzlichen Umsätze) als auch bei Betrachtung von ein- 1 vgl. Urteil des Bundesverwaltungsgerichtes vom (BVerwG 4C 8.10): Demnach wird u.a. auch der unbestimmte Rechtsbegriff der wesentlichen Überschreitung des Verflechtungsbereiches unter dem Aspekt der notwendigen Bestimmtheit nicht beanstandet. Dieser geht von einer wesentlichen Überschreitung aus, wenn mehr als 30 % der Umsätze aus Räumen außerhalb des Verflechtungsbereiches erzielt werden. Seite 6 von 57

7 zelnen Sortimenten sowohl in Nordhausen als auch in den Kommunen im Umland eingehalten: Hauptsortiment Möbel: Umsatzumverteilungen in Nordhausen: ca. 7-8% Umsatzumverteilungen in Zone 2: ca. 6-7% Umsatzumverteilungen in Zone 3: ca. 6-7% Umsatzumverteilungen im weiteren Umland deutlich unter 10% Randsortimente: (Haushaltswaren / GPK, Haus- und Heimtextilien, Baumarktartikel, Leuchten / Lampen) Umsatzumverteilungen in Nordhausen: bis ca. 8% Umsatzumverteilungen in Zone 2: bis ca. 7% Umsatzumverteilungen in Zone 3: bis ca. 6% Umsatzumverteilungen im weiteren Umland deutlich unter 10% Schädliche Auswirkungen auf Standorte, sowohl innerhalb des mittelzentralen Funktionsraums als auch außerhalb, können damit ausgeschlossen werden. Wichtig: Dies gilt sowohl für die jeweiligen zentralen Versorgungsbereiche als auch für die gesamten Versorgungsstrukturen insgesamt. 5. Vereinbarkeit mit dem bestehenden Einzelhandelskonzept Nordhausen bzw. Einschätzung der strategischen Bedeutung des Vorhabens für eine etwaige Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes: (1) Der Planstandort widerspricht unter Maßgabe eines nicht zentrenrelevanten Hauptsortimentes im Grundsatz nicht dem Einzelhandelskonzept der Stadt Nordhausen. Wichtig ist hier vor allem, dass zentrenrelevante Sortimente in der Innenstadt von Nordhausen sowie Versorgungsstrukturen in den ausgewiesenen Versorgungszentren durch ein großflächiges Vorhaben nicht geschädigt werden. Seite 7 von 57

8 Konkret heißt es im Einzelhandelskonzept: Großflächige Einzelhandelsstandorte [ ] stellen keine städtischen Zentren dar (fehlende Multifunktionalität, autokundenorientierte Standorte) und finden in dem Zentrenkonzept keine Berücksichtigung. Allerdings stellen diese Standortlagen eine erhebliche Konkurrenz zu den gewachsenen zentralen Einkaufslagen dar. Zur Minimierung dieses Gefährdungspotenzials wird unter Berücksichtigung des gesamtstädtischen Verkaufsflächenbestandes und des bereits dominanten Stellenwertes großflächiger Einzelhandelsbetriebe daher empfohlen, an diesen Standorten keine weiteren (großflächigen) Einzelhandelsansiedlungen zuzulassen. Bei den bestehenden Einzelhandelsbetrieben sollte, sofern es sich um begrenzte Nutzungsgenehmigungen handelt, über mögliche Standortverlagerungen (in die zentralen Einkaufsbereiche) nachgedacht werden. Wie dargestellt kann durch ein Möbelhaus (unter Maßgabe des angestrebten Flächenlayouts mit vorrangig nicht zentrenrelevantem Sortiment!) eine Konkurrenzsituation mit den zentralen Einkaufslagen vermieden werden. Dieser richtige Grundsatz sollte auch in Zukunft (siehe auch Fortschreibung des Zentrenkonzeptes) weiter verfolgt werden. Für Einzelhandelsbetriebe, die keine Konkurrenzsituation insbesondere zur Innenstadt darstellen, sollte in Zukunft die im bestehenden Einzelhandelskonzept im Bereich der Grundversorgung und für zentrenrelevante Sortimente verfolgte Strategie der Konzentration von Einzelhandelsangeboten auch für nicht zentrenrelevante Sortimente weiter verfolgt werden. Hierbei ist wichtig, dass eine Definition der Standorte mit künftig vorrangig nicht zentrenrelevantem Besatz (Erstellung eines Standortkonzeptes) stattfindet. Diese sollte sich dabei an bisher bestehenden, bereits etablierten Standorten orientieren und so die Ausweisung zusätzlicher Standorte vermeiden. Hintergrund hiervon ist, dass letztendlich großflächige Einzelhandelsprojekte mit klarem nicht zentrenrelevantem Schwerpunkt nicht in der Innenstadt untergebracht werden können, dennoch aber hier die Strategie einer Konzentration zu verfolgen ist, um Kaufkraftkopplungseffekte besser nutzen zu können. (2) Durch die Konzentration von Handel aufgrund der Verlagerung (bei gleichzeitig gesicherter Aufgabe des bisherigen Standortes) entspricht das Vorhaben somit auch dem Ziel der Handelskonzentration, insbesondere vor dem Hintergrund sortimentsähnlicher/-gleicher Angebote (Möbel) im Standortumfeld (= Reduktion von Verkehrsströmen). Seite 8 von 57

9 (3) Nordhausen als Möbelstandort weist insofern Defizite auf, als nachweislich (!) Kaufkraftabflüsse in das Bundesland Sachsen-Anhalt zu verzeichnen sind aufgrund dort adäquaterer Möbelangeboten. Dieser Kaufkraftabfluss würde durch ein moderneres Angebot reduziert werden. Dies gilt insbesondere für die Randsortimente Haus- und Heimtextilien und Haushaltswaren/GPK, die einen wesentlichen Besuchsgrund für Möbelanbieter bedeuten. Mit Stärkung dieser Sortimente gelingt es hier noch stärker Kaufkraft vor Ort binden zu können. 6. Empfehlung: Aus gutachterlicher Sicht bestehen keine raumordnerischen und städtebaulichen Bedenken zur Verlagerung inklusive Erweiterung des bestehenden Anbieters Möbel Boss am Standort Nordhausen. Zudem gelingt es mit dem Vorhaben, einen Anbieter zu modernisieren und die auch raumordnerisch gewünschte Marktdurchdringung zu erhöhen - Kaufkraftabflüsse in das Bundesland Sachsen-Anhalt werden reduziert. Zentral hierbei: Der Anbieter besitzt in seinem Sortimentskonzept einen klaren Schwerpunkt im nicht zentrenrelevanten Sortimentsbereich. Die geringfügig vorhandenen zentrenrelevanten Sortimente haben keine wesentlichen schädlichen Auswirkungen auf die Innenstadt von Nordhausen. Damit kann eine Schwächung der Innenstadt durch die Umsetzung des Vorhabens ausgeschlossen werden. Eine Grundbedingung für großflächige Ansiedlungen außerhalb der Innenstadt wird damit nicht nur städtebaulich sondern auch strategisch erfüllt. Vielmehr gelingt es, zusätzlich mit den Randsortimenten Haus- und Heimtextilien und Haushaltswaren / GPK, bisher für ein Mittelzentrum noch nicht ausreichend vorhandene Sortimente zu stärken ohne künftig mögliche weitere Ansiedlungen insbesondere in der Innenstadt zu konterkarieren. Vor diesem Hintergrund ist eine Erweiterung zu befürworten. Seite 9 von 57

10 2 Die Rahmenbedingungen und das Vorhaben 2.1 Die Rahmenbedingungen Im Folgenden wird der methodische Ansatz des Vorhabens erläutert Methodischer Ansatz Methodischer Ansatz: Für eine valide und fundierte Bewertung der möglichen Auswirkungen sind insbesondere folgende Schritte vorzunehmen: Kurze Darstellung des Rechtsrahmens in Form von Vorgaben der Raumordnung und des Städtebaus in Thüringen sowie nähere Definition des Vorhabens (Daten zum Vorhaben, Planstandort), Ist-Analyse der planobjektrelevanten Nachfrage- und Angebotssituation, Bewertung möglicher Auswirkungen des Vorhabens durch Analyse der Umsatzerwartung und Umsatzherkunft des Vorhabens sowie durch die Darstellung der möglichen städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen. Es ist offensichtlich, dass einer Auswirkungsanalyse eine belastbare Datenerhebung zugrunde gelegt werden muss. Im Folgenden sind die angewandten Methoden im Rahmen der Analyse über das Vorhaben in den relevanten Sortimenten in Nordhausen aufgeführt: Seite 10 von 57

11 Quantitative und qualitative Erfassung der projektrelevanten Wettbewerber im gesamten Einzugsgebiet des Vorhabens sowie im gesamten Stadtgebiet von Nordhausen und im weiteren Umland. Begehung des Planstandortes in Nordhausen. Fazit: Durch die Gesamterhebung der planobjektrelevanten Anbieter in Nordhausen gemäß quantitativer und qualitativer Kriterien liegen belastbare Bestandsdaten vor. Hinweis: Mögliche Abweichungen bei den Bestandszahlen (Verkaufsflächen, Umsätze) von anderen Gutachten sind mit großer Wahrscheinlichkeit auf die sortimentsscharfe Bestandserfassung zurückzuführen (wird nur selten tatsächlich im Rahmen von Gutachten durchgeführt). Seite 11 von 57

12 2.1.2 Vorgaben der Raumordnung und des Städtebaus in Thüringen Liegt ein Einzelhandelsvorhaben vor, welches die raumordnerisch definierte Grenze zur Großflächigkeit überschreitet (derzeit ab 800 m² Verkaufsfläche des Vorhabens), ist auf Basis der Regelvermutung von 11 Abs. 3 BauNVO zu prüfen, welche Auswirkungen auf die städtebauliche Ordnung und Entwicklung in der Standortgemeinde (Gemeinde/Stadt, in welcher der Planstandort des Vorhabens liegt) sowie in Umlandgemeinden durch das Vorhaben zu erwarten sind. Im Wesentlichen sind damit Vorgaben der Baunutzungsverordnung ( 11 Abs. 3) sowie des Landesentwicklungsprogramms Thüringen 2025 und dessen Konkretisierung im Regionalplan Nordthüringen zu prüfen. Grafik: LEP Thüringen 2025: Erfordernisse der Raumordnung Quelle: Landesentwicklungsprogramm Thüringen 2025, Seite 12 von 57

13 Grafik: Regionalplan Nordthüringen: Regelungen zum großflächigen Einzelhandel Quelle: Regionalplan Nordthüringen, Bezogen auf Einzelhandelsgroßprojekte (Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Einzelhandelsbetriebe für Endverbraucher) gelten demnach folgende Prüfkriterien: Das Integrationsgebot zielt darauf ab, Einzelhandelsgroßprojekte vorrangig an städtebaulich integrierten Standorten zu errichten. Letztlich soll dadurch ein möglicher Funktionsverlust der meist durch Einzelhandel geprägten Innenstädte bzw. zentralörtlichen Funktionsbereiche verhindert werden. Das Konzentrationsgebot gibt vor, dass großflächige Einzelhandelsbetriebe in der Regel nur in den Zentralen Orten höherer Stufe realisiert werden sollen (vgl. Landesentwicklungsprogramm Thüringen). Großflächige Einzelhandelsbetriebe kommen hingegen auch in Grundzentren in Betracht, wenn dies nach raumstrukturellen Gegebenheiten zur Sicherung der Grundversorgung geboten ist. Das Kongruenzgebot fordert, dass sich ein Einzelhandelsgroßprojekt in das zentralörtliche System einfügen muss. Eine Verletzung des Kongruenzgebotes liegt vor, wenn der Einzugsbereich eines Vorhabens den zentralörtlichen Verflechtungsbereich der Standortgemeinde (mittelzentraler Funktionsraum) wesentlich überschreiten würde. Das Beeinträchtigungsverbot legt fest, dass weder durch die Lage noch durch die Größe oder Folgewirkungen des Einzelhandelsgroßprojektes sowohl das städtebauli- Seite 13 von 57

14 che Gefüge als auch die Funktionsfähigkeit der Versorgungskerne sowie die verbrauchernahe Versorgung der Standortgemeinde wie auch anderer Orte beeinträchtigt werden dürfen. Gemäß aktueller Rechtsprechung ist von einer nicht unwesentlichen Beeinträchtigung auszugehen, wenn bei zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten mit einem Umsatzverlust ab 10% zu rechnen ist. Bei nicht zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten liegt dieser Schwellenwert bei 20%. Seite 14 von 57

15 2.2 Das Vorhaben Daten zum Vorhaben In der folgenden Grafik werden die zentralen Daten des Vorhabens dargestellt: Grafik: Zentrale Daten des Vorhabens Sortimente Zentrenrelevanz Geplante Verkaufsfläche* Geplantes Vorhaben Möbel Boss Nicht zentrenrelevant Bestandsdaten Möbel Boss Möbel Haus- und Heimtextilien Haus- und Heimtextilien Haushaltwaren / GPK (Glas, Porzellan, Keramik) Bau- und Heimwerkerbedarf Lampen / Leuchten Nicht zentrenrelevant Nicht zentrenrelevant (Teppiche) zentrenrelevant max m² max. 140 m² max. 440 m² max. 300 m² zentrenrelevant max. 280 m² Aktuelle Gesamtverkaufsfläche max. 200 m² zentrenrelevant max. 160 m² ca m² zusätzliche (bisher nicht genehmigte) Verkaufsfläche ca m² ca m² Quelle: imakomm AKADEMIE, 2017, nach Angaben Firma Boss V+V GmbH & Co. KG. Die geplanten Flächen nach Sortimenten überschreiten insgesamt die geplante Gesamtverkaufsfläche um fast 200 m². Für das Vorhaben ist insgesamt vorgesehen die zentrenrelevanten Randsortimente auf max. 10% der Verkaufsfläche zu begrenzen. Um die maximalen Auswirkungen zu berechnen wurden für die einzelnen Sortimente aber bewusst höher angesetzt, um einen gewisse Flexibilität zu ermöglichen. Die Flächen werden also nicht in allen Sortimenten voll ausgeschöpft. Seite 15 von 57

16 Grafik: Aufschlüsselung der betrachteten Sortimentsgruppen Sortimente Möbel Haushaltswaren / GPK (Glas, Porzellan, Keramik) Haus- und Heimtextilien Bau- und Heimwerkerbedarf Aufschlüsselung - Schlafzimmer-Möbel, Jugendzimmer-Möbel - Wohnraum-Kastenmöbel, Polstermöbel - Küchenmöbel - Speisezimmer-Möbel (Tische, Stühle, Bänke) - Klein- / Einzelmöbel (Kommoden, Phono, Garderobe) - Büromöbel - Badezimmer-Möbel - Show-Platzierung Möbel Wohnung - Saison-Platzierung Gartenmöbel - Haushaltswaren - Bilder + Rahmen - Boutique (Glas, Porzellan, Geschenkartikel, Körbe, Kerzen) - Teppiche - Heimtextilien (Bettwaren, Gardinen, Kissen, Decken) - Renovierungsartikel (Farbe, Tapete, Bodenbeläge, Malerzubehör) Lampen / Leuchten - Leuchten / Lampen Quelle: imakomm AKADEMIE, 2017, nach Angaben Firma Boss V+V GmbH & Co. KG Der Planstandort Anhand der folgenden Grafik werden der Planstandort und das Verlagerungsvorhaben im Detail dargestellt. Seite 16 von 57

17 Grafik: Planstandort der Verlagerung des Anbieters Möbel Boss Quelle: imakomm AKADEMIE, 2017, Kartengrundlage: openstreetmap.de, Seite 17 von 57

18 3 Ist-Analyse der planobjektrelevanten Nachfrage- und Angebotssituation 3.1 Einzugsgebiet des Vorhabens Das Einzugsgebiet wurde insbesondere auf Basis der vorhandenen Wettbewerbsstruktur, der siedlungsstrukturellen Gegebenheiten und der verkehrlichen Erreichbarkeit des Planstandortes festgelegt. Zum Einzugsgebiet des Planstandortes werden die Orte gezählt, die eine mehr oder weniger klare Einkaufsorientierung zum Planstandort auch angesichts der aktuellen Wettbewerbssituation im planobjektrelevanten Sortimentsbereich haben. Aufgrund der nachfolgend genannten Einschätzungen kann von folgendem Einzugsgebiet der Vorhaben ausgegangen werden: Zone 1: Stadt Nordhausen ca Einwohner Zone 2 2 Ellrich, Stadt Wipperdorf Sollstedt Wolkramshausen Hohenstein Buchholz Werther Harzungen Bleicherode, Stadt Herrmannsacker Etzelsrode Neustadt/Harz Friedrichsthal Harztor Kehmstedt Sondershausen, Stadt Kleinbodungen Leinefelde-Worbis, Stadt Kraja Am Ohmberg Lipprechterode Niederorschel Niedergebra Breitenworbis Heringen/Helme, Stadt Buhla Görsbach Gernrode ca Einwohner 2 Die Kommunen der Zone 2 sind laut Landesentwicklungsprogramm Thüringen zum Teil dem mittelzentralen Funktionsraum von Nordhausen zuzuordnen, weiterhin ergibt sich für einige Kommunen eine bilaterale Ausrichtung, dies bedeutet, dass die Kommunen nicht eindeutig einem mittelzentralen Funktionsraum zuzuordnen sind und so letztlich anteilig zu gleichen Teil zwei verschiedenen mittelzentralen Funktionsräumen zuzurechnen sind (vgl. Kapitel 2.3 Landesentwicklungsprogramm Thüringen 2025). Da ein weiterer Teil der Kommunen in Zone 2 außerhalb dieser Räume liegt, erfolgt für die Bewertung laut Kongruenzgebot eine entsprechende Aufteilung in Zone 2a, b und c. Seite 18 von 57

19 Urbach Großlohra Hainrode/Hainleite Kleinfurra Haynrode Kirchworbis Berga Südharz Nohra Wallhausen Zone 3: Artern/Unstrut, Stadt Kalbsrieth Bad Frankenhausen / Kyffhäuser, Stadt Mönchpfiffel-Nikolausrieth GESAMT Kyffhäuserland Bretleben Etzleben Gorsleben Hauteroda Heldrungen, Stadt Hemleben Oberheldrungen Oldisleben Borxleben Gehofen Heygendorf Ichstedt Nausitz Reinsdorf Ringleben Voigtstedt Bad Lauterberg im Harz Bad Sachsa Walkenried Allstedt Blankenheim Brücken-Hackpfüffel Edersleben Kelbra (Kyffhäuser) Sangerhausen ca Einwohner ca Einwohner 3 Die Zone 1 enthält dabei die Standortkommune Nordhausen, Zone 2 die in einem Umkreis von ca min gelegenen Kommunen mit einer Einkaufstendenz nach Nordhausen, auch wenn hier vereinzelt Angebote im Hauptsortiment vorhanden sind. Des Weiteren ist Zone 3 zu berücksichtigen, mit Kommunen mit noch vorhandenen Einkaufstendenzen nach Nordhausen. Hierbei sind aber auch bereits Konkurrenzstandorte in Zone 3 selbst, aber auch im weiteren Umland zu berücksichtigen. Kommunen im weiteren Umland können im Einzelfall auch noch Einkaufstendenzen nach Nordhausen aufweisen, hier sind aufgrund bestehender Entfernungen allerdings tendenziell eher verstärkte Kaufkraftströme in die nächstgelegenen größeren Städten zu erwarten. Diese werden damit nicht zum Einzugsgebiet hinzugerechnet, Umsätze von dort durch Streuumsätze aber sehr wohl berücksichtigt. In der folgenden Karte ist das sich daraus ergebende Einzugsgebiet des Vorhabens kartografisch grob dargestellt, inkl. des raumordnungsrelevanten mittelzentralen Funktionsbereichs. 3 Quelle: Statistisches Landesamt Thüringen, 4. Quartal 2015, Datenabruf Mai Seite 19 von 57

20 Grafik: Einzugsgebiet des geplanten Vorhabens Möbel Boss und mittelzentraler Funktionsraum von Nordhausen Quelle: imakomm AKADEMIE, Kartengrundlage: Seite 20 von 57

21 3.2 Ist-Analyse der Nachfragesituation im Einzugsgebiet Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft für den gesamten Einzelhandel für Nordhausen liegt bei ca Euro pro Einwohner im Jahr. Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt fällt die einzelhandelsrelevante Kaufkraft der Stadt damit unterdurchschnittlich aus (Nordhausen = 86,3 4 wobei Deutschland = 100). Die gesamte einzelhandelsrelevante Kaufkraft der Stadt Nordhausen (Zone 1) beläuft sich auf ca. 208,7 Mio. pro Jahr. Vor diesem Hintergrund und auf Basis der Marktgebietszahlen ergeben sich folgende Kennzahlen zur Nachfragesituation im Einzugsgebiet in den für das Planvorhaben relevanten Sortimenten: Grafik: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft im Einzugsgebiet nach Zonen Sortiment Einzelhandel insgesamt Zone 1 Zone 2 Zone 3 Kaufkraft in Mio. Kaufkraft in Mio. Kaufkraft in Mio. 100% 208,7 509,0 433,0 Möbel 5-6% 11,9 28,7 24,6 Anteil an der Gesamtkaufkraft Haushaltswaren / GPK Haus- und Heimtextilien Bau- und Heimwerkerbedarf Lampen / Leuchten Quelle: imakomm AKADEMIE, % 3,1 7,4 6,4 2-3% 4,9 11,8 10,2 5-6% 10,7 25,8 22,1 <1% 0,9 2,1 1,8 4 Für die Kaufkraftberechnung wurde hier die GfK-Kaufkraftkennziffer 2016 verwendet. Seite 21 von 57

22 3.3 Ist-Analyse der Angebotssituation im Einzugsgebiet Angebotssituation in Nordhausen In der Stadt Nordhausen ist der relevante Sortimentsbereich Möbel durch verschiedene Anbieter vertreten. Im Folgenden sind die wesentlichen Anbieter bezüglich der Ausstattung im Sortimentsbereich Möbel und relevanter Randsortimente dargestellt. Zusätzlich wurden in den Randsortimenten Bau- und Heimwerkerbedarf sowie Lampen / Leuchten vorhandene Angebote in Baumärkten sowie bei Elektrowarenanbieter explizit ebenfalls berücksichtigt. Ebenso wurden alle relevanten Anbieter in der Stadtmitte erfasst. Grafik: Ausstattung in Nordhausen nach relevanten Sortimenten (ohne Möbel Boss) Sortiment Zentralität Kaufkraftbindungsquote Verkaufsfläche (gerundet auf 100 m²) Bewertung Möbel 163% 64-65% m² Haushaltswaren / GPK 92% 70-71% m² 51% 37-38% m² 230% 87-88% m² überdurchschnittlich unterdurchschnittlich Haus- und Heimtextilien unterdurchschnittlich Lampen / Leuchten 389% 69-70% m² Bau- und Heimwerkerbedarf überdurchschnittlich überdurchschnittlich Quelle: imakomm AKADEMIE, Hinweis: sortimentsscharfe Erhebung = Verkaufsfläche umfasst die tatsächliche Fläche eines Sortimentes und nicht die Verkaufsfläche des gesamten Betriebs. Folgende Erläuterungen sind für die angegebenen Kennziffern relevant: Seite 22 von 57

23 Die Zentralitätskennziffer des Standortes gilt als ein Maß für die Attraktivität eines Einzelhandelsstandortes 5. Sie gibt an, ob und wie stark Umsatzzuflüsse aus dem Umland einer Kommune die Umsatzabflüsse aus der Kommune (beispielsweise in nahe gelegene Mittel- bzw. Oberzentren) per Saldo überwiegen. Die Zentralitätskennziffer errechnet sich aus der Gegenüberstellung des am Standort umgesetzten Einzelhandelsumsatzes und der am Standort vorhandenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft. Werte größer 100 geben somit an, dass dem jeweiligen Einzelhandelsstandort ein Bedeutungsüberschuss gegenüber seinem Umland zukommt. Die Kaufkraftbindungsquote 6 ist ein Indikator dafür, in welchem Maß es dem Einzelhandel einer Kommune gelingt, die Einwohner der Kommune selbst (nicht des Umlandes!) an sich zu binden. Die Kaufkraftbindungsquote errechnet sich aus der Gegenüberstellung des (sortimentsspezifischen) Umsatzes aller Einzelhandelsbetriebe, den sie mit Einwohnern aus der Kommune erwirtschaften (Unterschied zur Zentralitätskennziffer, bei der der Gesamtumsatz mit allen Kunden, also auch Kunden aus dem Umland, verwendet wird), mit der einzelhandelsrelevanten (sortimentsspezifischen) Kaufkraft der Einwohner der Kommune. Insgesamt ist festzuhalten, dass die Stadt Nordhausen rein statistisch im Hauptsortiment Möbel gut aufgestellt ist, hier aber auch eine regionale Versorgungsfunktion als Mittelzentrum mit Teilfunktion eines Oberzentrums übernehmen soll. In den Sortimenten Haus- und Heimtextilien und Haushaltswaren / GPK bestehen noch klare Entwicklungspotenziale Angebotssituation im Umland 5 Zwar wird diese Kennziffer im wissenschaftlichen Kontext zu Recht auch kritisch diskutiert (Beispiel 1: Bei Bezug der Zentralitätskennziffer auf raumplanerisch abgegrenzte Gebietseinheiten, weist diese Schwächen auf, da das System der zentralen Orte, auf das die Zentralitätskennziffer dann reflektiert, das reale Einkaufsverhalten der Konsumenten nicht wirklich widerspiegelt..beispiel 2: Rückschlüsse auf die Attraktivität eines Einzelhandelsstandortes allein anhand dieser Kennziffer sind nur bedingt möglich, da ein geringes einzelhandelsrelevantes Kaufkraft-Niveau an einem Standort (Stadt, Gemeinde, Region usw.) rein rechnerisch zu einer hohen Zentralität beiträgt), sie wird an dieser Stelle dennoch angewandt, da eine Interpretation hier nur im Zusammenhang mit weiteren Kennziffern erfolgt. 6 Die Kaufkraftbindung wurde durch eine Abschätzung der Umsatzherkunft der einzelnen relevanten Betriebe in Nordhausen ermittelt. D.h. anhand Größe, Angebot und Wettbewerbssituation nach Betriebsformen wurde abgeschätzt, welcher Kundenanteil aus Nordhausen selbst stammt und welcher Umsatz von außen zufließt. Aus der Gesamtbetrachtung für Nordhausen lässt sich daraus eine möglichst realistische Kaufkraftbindung ermitteln. Seite 23 von 57

24 Grafik: Zentrale Wettbewerber zum geplanten Vorhaben Möbel Boss Quelle: imakomm AKADEMIE, Kartengrundlage: Seite 24 von 57

25 4 Bewertung möglicher Auswirkungen des Vorhabens 4.1 Bewertung Vorhaben gemäß Prüfkriterium Integrationsgebot Analyse: Im Grundsatz des LEP Thüringen 2025 sollen Einzelhandelsgroßprojekte mit überwiegend zentrenrelevanten Sortimenten in städtebaulich integrierten Lagen und einer der örtlichen Gegebenheiten angemessenen Anbindung an den ÖPNV ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. Das Vorhaben Möbel Boss umfasst im Wesentlichen nicht zentrenrelevante Verkaufsflächen (ca. 88% der Gesamtverkaufsfläche von ca m², damit ca. 740 m² zentrenrelevante Randsortimenten) und ist damit entsprechen den Vorhaben des LEP Thüringen nicht als Einzelhandelsgroßprojekt mit überwiegend zentrenrelevanten Sortimenten zu behandeln. Der Planstandort Im Krug befindet sich an einem Gewerbestandort mit bereits vorhandener Einzelhandelsnutzung, in der die infrastrukturellen Rahmenbedingungen (Verkehrsanbindung, Erschließung etc.) bereits getroffen wurden. Das Integrationsgebot dient dem Grundsatz der effektiven Nutzung und Bündelung der Infrastruktur, da es bei Standorten in nicht integrierten Lagen typischerweise zusätzliche Infrastruktureinrichtungen bedarf. Dies ist bei dem vorliegenden Vorhaben nicht der Fall. Aufgrund der städtebaulichen und funktionalen Struktur des Planstandortes und des unmittelbaren Umfeldes sowie aufgrund dessen Lage mit Anbindung an eine Hauptverkehrsachse (Nordhausener Straße) können städtebauliche und verkehrliche Beeinträchtigungen mit Realisierung des Vorhabens ausgeschlossen werden. Gleichzeitig wird der bestehenden Alt-Standort umgewandelt und einer gewerblichen Funktion zugeführt. Anders formuliert: Es erfolgt ein Standorttausch (kein neuer Standort, keine neuen Infrastrukturmaßnahmen zur erstmaligen Standorter- Seite 25 von 57

26 schließung erforderlich), der Altstandort wird zukünftig nicht mehr durch Einzelhandelsnutzungen belegt werden. Auch aus verkehrlichen Überlegungen heraus ist dies zu begrüßen. Bewertung: Das Integrationsgebot wird für das Vorhaben (Verlagerung Vorhaben Möbel Boss) am Standort Im Krug in Nordhausen nicht verletzt. Seite 26 von 57

27 4.2 Bewertung Vorhaben gemäß Prüfkriterium Konzentrationsgebot Analyse: Im LEP Thüringen 2015 wird in Plansatz (Z) die Ansiedlung von großflächigem Einzelhandel gemäß der zentralörtlichen Funktion einzelner Kommunen geregelt. Demnach sind Einzelhandelsgroßprojekte, soweit es sich nicht um Einzelhandelsgroßprojekte zur Sicherung der Grundversorgung handelt, nur in zentralen Orten höherer Stufe zulässig. Bewertung: Das Konzentrationsgebot wird für den Standort Nordhausen als Mittelzentrum mit oberzentraler Teilfunktion klar erfüllt, das Vorhaben Möbel Boss soll an einem dafür vorgesehen Standort angesiedelt werden. Seite 27 von 57

28 4.3 Umsatzerwartung und Umsatzherkunft des Vorhabens Hinweis: Grundsätzlich ist zu berücksichtigen, dass im Falle einer Erweiterung eines bestehenden Anbieters (entsprechend auch im Zusammenhang mit einer Verlagerung) immer statt von der Erweiterung, vom Gesamtvorhaben, also einer hypothetischen Neuansiedlung, ausgegangen werden muss. Da es sich aber in der Realität um eine reine Erweiterung eines bestehenden Betriebes handelt, kann davon ausgegangen werden, dass die wirklichen Auswirkungen deutlich geringer ausfallen würden. Die Ableitung der Umsatzerwartung (Planumsatz) des Vorhabens kann sowohl über die Berechnung anhand von Flächenproduktivitäten als auch über die Abschätzung von Marktanteilen erfolgen. Folgende methodische Hinweise sind hierbei wichtig: Die Marktanteilsabschätzung erfolgt über die Berücksichtigung branchenüblicher Marktanteile einzelner Betriebsformen laut offizieller Quellen wie EHI, anhand einer Annäherung über Verkaufsflächenrelationen sowie jeweils unter Berücksichtigung u.a. der Lage des Planstandortes und der Entfernung einzelner Marktgebietszonen zum Planstandort und der Wettbewerbssituation in den Marktgebietszonen. Angesichts von teilweise sehr geringen absoluten Umsatzzahlen bei den Kaufkraftströmen bzw. beim umverteilungswirksamen Umsatz wird im Folgenden differenziert zwischen weniger als 0,1 Mio. (dargestellt mit < 0,1 Mio. ) und deutlich weniger als 0,1 Mio. (= << 0,1 Mio., hierbei handelt es sich teilweise um Beträge von etwa 0,01 Mio.!). Seite 28 von 57

29 Ansatz 1: Flächenproduktivität Die durchschnittlichen Flächenproduktivität (Umsatz in pro m 2 Verkaufsfläche im Jahr) eines Möbelhauses hängt wesentlich von der Größe und der Betriebsform ab. Hierzu wurde durch das Bayerisches Staatsministerium für Wirtschaft und Medien, Energie und Technologie 2013 durchschnittliche Flächenproduktivitäten veröffentlicht, die in Bayern verbindlich anzuwenden sind. Grafik: Durchschnittliche Flächenproduktivitäten für Möbel Quelle: Bayerisches Staatsministerium für Wirtschaft und Medien, Energie und Technologie / BBE: Struktur- und Marktdaten im Einzelhandel Ergänzend hierzu sind auch die Randsortimente entsprechend zu berücksichtigen. Es wurden folgende Flächenproduktivitäten angesetzt. Grafik: Umsatzerwartung Gesamtvorhaben Vorhaben Möbel Boss 7. Vorhaben Möbel Boss Verkaufsfläche gesamt in m² Flächenproduktivität in / m² Umsatz gesamt in Mio. (1) (2) (3)=(1)*(2) Möbel ,1 Haushaltswaren / GPK ,5 Haus- und Heimtextilien ,7 Bau- und Heimwerkerbedarf ,2 Lampen / Leuchten ,4 Gesamt Quelle: imakomm AKADEMIE, Zusammen m² (realisiert werden max m²) ,9 7 Vgl. Handelsdaten.de, Seite 29 von 57

30 Mit den angesetzten Flächenproduktivitäten kann von einer kritischen Betrachtung des Vorhabens ausgegangen werden, da in Summe mit Durchschnittswerten eines Mitnahmemöbelhauses gerechnet wird (und dies auf Basis von Flächenproduktivitäten aus Bayern, wo im Vergleich zu Thüringen nicht unterdurchschnittliche einzelhandelsrelevante Kaufkraftwerte bestehen). Ansatz 2: Abschätzung von Marktanteilen Über das so genannte Marktanteilskonzept kann sowohl die Umsatzerwartung als auch die Umsatzherkunft der Vorhaben abgeschätzt werden. Hierbei werden die Marktanteile in der Standortkommune Nordhausen selbst als auch im Marktgebiet berücksichtigt. Eine Berechnung des zu erwartenden Planumsatzes anhand von Marktanteilen bestätigt ungefähr den nach der Flächenproduktivität (Ansatz 1) berechneten Umsatzwert: Seite 30 von 57

31 Grafik: Umsatzerwartung im Sortiment Möbel nach dem Marktanteilskonzept Möbel Marktgebietszonen: Kaufkraftpotenzial Vorhandenes Angebot in der jeweiligen Zone Einkaufstendenz nach Nordhausen Marktanteile Umsatzerwartung aus der jeweiligen Zone Umsatzanteile je Zone am gesamten Planumsatz in Mio. in % in Mio. in % Zone 1 11, , Zone 2 28,7 o , Zone 3 24,6 + - <2 0,4 7-8 Weiteres Umland (Streuumsätze) Keine Angaben Keine Angaben 0,5 10 Gesamtes Vorhaben: 5, = sehr hoch / + = hoch / o = mittel / - = schwach / -- = sehr schwach Quelle: imakomm AKADEMIE, 2017; Rundungsdifferenzen möglich. Die Zone 2 wurde dabei differenziert betrachtet für die Bereiche im mittelzentralem Funktionsraum. Marktanteile Im Detail: Zone 2a (Mittelzentraler Funktionsraum): 10-15% Zone 2b (Mittelzentraler Funktionsraum bilaterale Ausrichtung ): 5-10% Zone 2c : 2-3% In den Randsortimenten wurden die Umsatzanteile im gleichen Verfahren wie für das Hauptsortiment abgeschätzt. Damit ergeben sich folgende Umsatzerwartungen und Marktanteile: Seite 31 von 57

32 Grafik: Umsatzerwartung Randsortimente nach dem Marktanteilskonzept Haushaltswaren / GPK Haus- und Heimtextilien Marktgebietszonen: Marktanteile Umsatzerwartung Marktanteile Umsatzerwartung in % in Mio. in % in Mio. Zone , ,4 Zone 2 <2 0,1 <2 0,2 Zone 3 <1 <0,1 <1 <0,1 Gesamtes Sortiment: Keine Angaben <0,1 Keine Angaben <0,1 0,5 0,7 Lampen / Leuchten Bau-und Heimwerkerbedarf Weiteres Umland (Streuumsätze) Marktgebietszonen: Marktanteile Umsatzerwartung Marktanteile Umsatzerwartung in % in Mio. in % in Mio. Zone ,3 <1 0,1 Zone ,2 <1 0,1 Zone 3 <1 <0,1 <1 <0,1 Weiteres Umland (Streuumsätze) Gesamtes Sortiment: Keine Angaben Quelle: imakomm AKADEMIE, <0,1 Keine Angaben <0,1 0,5 0,2 Nach der Ermittlung des möglichen Planumsatzes ist eine Prüfung des Vorhabens anhand der Prüfkriterien Kongruenzgebot und Beeinträchtigungsverbot gemäß der aufgezeigten raumordnerischen / planungsrechtlichen Vorgaben möglich. Seite 32 von 57

33 4.4 Bewertung Vorhaben gemäß Prüfkriterium Kongruenzgebot a) Methodische Vorbemerkungen: Die Stadt Nordhausen (ca Einwohner) ist ein Mittelzentrum mit oberzentraler Teilfunktion, zu dessen mittelzentralem Funktionsraum folgende Kommunen zählen: Nordhausen, Stadt Ellrich, Stadt Hohenstein Werther Bleicherode, Stadt Etzelsrode Friedrichsthal Kehmstedt Lipprechterode Niedergebra Heringen/Helme, Stadt Görsbach Urbach Großlohra Nohra Wipperdorf Buchholz Harzungen Herrmannsacker Neustadt/Harz Harztor Zusätzlich werden einzelne Kommunen aufgrund von Überschneidungen mit anderen mittelzentralen Funktionsräumen nur als mittelzentraler Funktionsraum mit einer bilateralen Ausrichtung ausgewiesen: Sollstedt Kleinbodungen Kraja Hainrode/Hainleite Kleinfurra Wolkramshausen Grafik: Mittelzentrale Funktionsräume Quelle: LEP Thüringen 2025 Seite 33 von 57

34 Das Kongruenzgebot fordert, dass sich Einzelhandelsgroßprojekte in das Zentralörtliche Versorgungssystem einfügen sollen. Hier wird als Maßstab insbesondere auf die mittelzentralen Funktionsräume verwiesen. Es ist zu beachten, dass das als Zone 2 aufgeführte Gebiet sowohl Kommunen enthält, die im mittelzentralen Funktionsraum liegen, als auch Kommunen, die sich außerhalb befinden. Entsprechend ist an diese Stelle eine weitere differenzierte Darstellung der Umsatzherkünfte notwendig. Diese werden im Anschluss prozentual dargestellt. Sie ergeben sich aus der rechnerischen Gegenüberstellung der Umsatzerwartung aus einer Zone und dem gesamten möglichen Planumsatz. Zur Nachvollziehbarkeit dienen die Daten in den Tabellen des vorherigen Kapitels als Vergleich. Im Folgenden werden zunächst die Umsatzerwartungen nochmals detailliert aufgezeigt, die dann für die Bewertung des Gesamtvorhabens relevant werden. Grundsätzlich gilt: Für die Bewertung nach dem Prüfkriterium Kongruenzgebot ist das Gesamtvorhaben relevant. b) Umsatzanteile des Vorhabens Vorhaben Möbel Boss: Bei einer hypothetischen Neuansiedlung des Anbieters Vorhaben Möbel Boss werden ca % des Planumsatzes (ca. 5,1 Mio. ) aus dem mittelzentralen Funktionsraum stammen. Somit werden für das Gesamtvorhaben unter Berücksichtigung aller Sortimentsbereiche der Großteil der Umsätze tatsächlich aus dem mittelzentralen Funktionsraum generiert. Dies gilt im Übrigen auch für alle Sortimente in einer Einzelbetrachtung. Beispielsweise werden im Hauptsortiment Möbel ca. 72% aus dem mittelzentralen Funktionsraum (74-75% inkl. bilateraler Bereiche) generiert werden. Die einzelnen prozentualen Anteile werden zusammenfassend dargestellt: Seite 34 von 57

35 Grafik: Umsatzanteile der Umsatzerwartungen dargestellt nach Zonen des Einzugsgebietes Gesamtvorhaben Marktgebietszonen: Umsatzerwartung Umsatzanteile in Mio. in % Zone 1 3, % Zone 2a (mittelzentraler Funktionsraum) Zone 2b ( bilateraler mittelzentraler Funktionsraum) Zone 2c (restliche Zone 2) 1, % 0,2 2-3% 0,6 8-9 % 72-73% (Mittelzentraler Funktionsraum Nordhausen) 74-75% (inkl. Mittelzentraler Funktionsraum Nordhausen inkl. bilaterale Bereiche) Zone 3 0,4 5-6 % Weiteres Umland (Streuumsätze) Gesamtes Vorhaben: 0,7 10% 7,0 100% Quelle: imakomm AKADEMIE, Das Kongruenzgebot wird für das Gesamtvorhaben Vorhaben Möbel Boss am Standort Nordhausen mit den errechneten Umsatzerwartungen nach dem Marktanteilskonzept eingehalten. Ein Einfügen in das zentralörtliche System ist gewährleistet. Seite 35 von 57

36 4.5 Bewertung Vorhaben gemäß Prüfkriterium Beeinträchtigungsverbot Methodische Vorbemerkungen Das Beeinträchtigungsverbot legt fest, dass weder durch die Lage noch durch die Größe oder Folgewirkungen von Einzelhandelsgroßprojekten sowohl das städtebauliche Gefüge als auch die Funktionsfähigkeit der Versorgungskerne sowie die verbrauchernahe Versorgung der Standortkommune wie auch anderer Orte beeinträchtigt werden dürfen. Dies ist entsprechend auch im Landesentwicklungsprogramm Thüringen und letztlich auch dem Regionalplan Nordthüringen festgehalten. In vorliegender Analyse wird von einer nicht unwesentlichen Beeinträchtigung ausgegangen, wenn bei zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten mit einem Umsatzverlust ab ca. 10% zu rechnen ist. Bei nicht zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten liegt dieser Schwellenwert bei ca. 20%. Damit sollen vor allem drohende Geschäftsaufgaben verhindert werden. Bei dem in der vorliegenden Auswirkungsanalyse betrachteten Hauptsortiment Möbel handelt es sich um ein nicht zentrenrelevantes Sortiment. Gleiches gilt für das Randsortiment Bau- und Heimwerkerbedarf. Das Randsortiment Haushaltswaren / GPK ist als zentrenrelevant einzustufen. Die Randsortimente Haus- und Heimtextilien und Lampen / Leuchten können in einer lokalen Sortimentsliste sowohl den zentren- als auch den nicht zentrenrelevante Sortimenten zugeordnet werden (je nach ortsspezifischer Ausweisung). Um eine möglichst kritische Bewertung zum Schutze von Innenstädten durchzuführen, werden diese Sortimente pauschal als zentrenrelevante Sortimente betrachtet dies gilt auch für das in Haus- und Heimtextilien enthaltene Teilsortimente Teppiche, da bei alleiniger Betrachtung eigentlich als klar nicht zentrenrelevantes Sortiment einzustufen wäre. In der folgenden Darstellung wird beispielhaft am Sortiment Möbel aufgezeigt, wie detailliert Kaufkraftströme und die daraus resultierenden Auswirkungen in den einzelnen Zonen berücksichtigt werden, sowie in Nordhausen selbst auch für die einzelnen Standortlagen. In den weiteren Zonen erfolgte die Bewertung in der gleichen Ausführlichkeit. Die Ergebnisse sind hier in tabellarischer Form dargestellt. Seite 36 von 57

37 Hinweis: Angesichts von teilweise sehr geringen absoluten Umsatzzahlen bei den Kaufkraftströmen bzw. beim umverteilungswirksamen Umsatz wird im Folgenden differenziert zwischen weniger als 0,1 Mio. (dargestellt mit < 0,1 Mio. ) und deutlich weniger als 0,1 Mio. (= << 0,1 Mio., hierbei handelt es sich teilweise um Beträge von etwa 0,01 Mio.!). Dies führt dazu, dass in der folgenden Darstellung einzelne Umverteilungsquoten bei dieser ca.-darstellung zu hoch oder zu niedrig scheinen. Grund sind die damit verbundenen Rundungsdifferenzen aufgrund der Darstellung. Die Quoten wurden aber mit den genauen Werten errechnet. Hinweis: Grundsätzlich ist zu berücksichtigen, dass im Falle der Verlagerung des Anbieters Möbel Boss inklusive einer Erweiterung immer statt von der Erweiterung vom Gesamtvorhaben, also einer hypothetischen Neuansiedlung ausgegangen werden muss. Da es sich aber in der Realität um eine reine Erweiterung eines bestehenden Betriebes handelt, kann davon ausgegangen werden, dass die wirklichen Auswirkungen deutlich geringer ausfallen würden Bewertungsweg im Hauptsortiment Möbel Analyse Kaufkraftströme: 1. Kaufkraftströme in Zone 1: In Nordhausen wird durch einen leistungsfähigen zusätzlichen Anbieter vorrausichtlich ein Planumsatz in Höhe von ca. 5,1 Mio. im Hauptsortiment Möbel generiert. Dabei ist entsprechend dem Marktanteilskonzept von einem Umsatz von ca. 2,1 Mio. durch Kunden aus Zone 1 auszugehen. Unter der hypothetischen Annahme einer kompletten Neuansiedlung der Vorhaben Möbel Boss-Filiale (statt der reinen Erweiterung im Zuge der Verlagerung) ist zu erwarten, dass durch das Gesamtvorhaben im Bereich Möbel eine Erhöhung der gesamten Kaufkraftkraftbindung von ca % um ca. 14 Prozentpunkte erfolgt (davon ca. 4 Prozentpunkte durch die geplanten zusätzlichen Verkaufsflächen). Dies entspricht einer Rückholung heute abfließender Nordhausener Kaufkraft von ca. 1,7 Mio. (davon ca. 1,2 Mio. die bereits heute durch den Anbieter gebunden wird). Diese teilt sich entsprechend der vorhandenen Angebotsstruktur unter Berücksichtigung vorhandener Kaufkraftströme (berechnet auf Basis der Verkaufsflächenrelation) zu 0,5 Mio. auf die Zone Seite 37 von 57

38 2 und zu 1,1 Mio. auf die Zone 3 auf. Damit finden Umsatzumverteilungen gegen Standortlagen in Nordhausen in Höhe von ca. 0,4 Mio. statt. 2. Kaufkraftströme in Zone 2: Der Planumsatz mit Kaufkraft aus Zone 2 beträgt rund 2,1 Mio.. In Zone 2 ist eine starke räumliche Nähe zu Nordhausen gegeben, so dass eine Einkaufstendenz nach Nordhausen klar vorhanden ist. Allerdings sind durch die vorhandenen Angebotsstrukturen ebenso wie weitere Standortlagen zu berücksichtigen. Insgesamt werden entsprechend der Verkaufsflächenrelation ca. 0,8 Mio. gegenüber Standortlagen in Nordhausen umverteilt und ca. 0,4 Mio. gegenüber Anbietern in Zone 2 selbst. Ebenso sind Umverteilungen in Zone 3 in Höhe von ca. 0,8 Mio. zu berücksichtigen. 3. Kaufkraftströme in Zone 3: Aus Zone 3 sind Umsätze in Höhe von ca. 0,4 Mio. zu erwarten. Dies ist auf die größere räumliche Distanz, eigene bestehende Angebote sowie der größeren räumlichen Nähe zu größeren Standorten im Umland zurückzuführen (Fahrtdistanzabgleich zwischen Nordhausen und umliegenden Mittel- und Oberzentren). Entsprechend sind auch hier noch Kaufkraftströme nach Nordhausen zu erwarten. Auf Basis der Berechnungen anhand der Verkaufsflächenrelation sind Umverteilungen gegenüber Zone 3 selbst von ca. 0,2 Mio. zu erwarten. Die weiteren Umverteilungen belaufen sich gegenüber Zone 1 auf ca. 0,1 Mio., gegenüber Zone 2 ebenfalls auf ca. 0,1 Mio.. 4. Kaufkraftströme im weiteren Umland: Aus dem weiteren Umland kann mit einem Umsatz in Höhe von ca. 0,5 Mio. im Bereich Möbel gerechnet werden. Dieser ist aufgrund von Einkaufs- und Pendlerverflechtungen zu erwarten und nicht genau räumlich zu verorten. Auswirkungen: Auswirkungen in Zone 1: Im Bereich Möbel werden in Zone 1 (Nordhausen) derzeit Umsätze durch Möbel in einer Größenordnung von ca. 19,4 Mio. pro Jahr (ohne die derzeit bestehende Möbel Boss-Filiale!) generiert. Mit der hypothetischen Neuansiedlung des Anbieters Seite 38 von 57

39 Möbel Boss mit dem Hauptsortiment Möbel sind Umverteilungen gegenüber Anbieter in Zone 1 mit Kaufkraft aus Zone 1 in einer Größenordnung von ca. 0,4 Mio. zu erwarten (ca. 2,1 Mio. Planumsatz aus Zone 1 abzüglich der Kaufkraftrückholung in Zone 1 in Höhe von ca. 1,7 Mio. pro Jahr durch die Erhöhung der Kaufkraftbindungsquote), aus Zone 2 von ca. 0,8 Mio. und aus Zone 3 von ca. 0,1 Mio.. Die umzuverteilenden Umsätze belaufen sich damit auf insgesamt ca. 1,4 Mio. 8. Entsprechend ergibt sich für Nordhausen insgesamt eine Umverteilungsquote von ca. 7-8% gegen Standortlagen in Nordhausen. (Berechnung: (ca. 1,4 Mio. / ca. 19,4 Mio. ). Auswirkungen in Zone 2: Im Bereich Möbel wird derzeit in Zone 2 ein Umsatzvolumen in Höhe von ca. 14,6 Mio. bei den systemrelevanten Anbietern (alle Möbelhäuser sowie Anbieter mit wesentlichen Randsortimentsanteilen im Sortiment Möbel) pro Jahr erwirtschaftet. Auf Grundlage der Verkaufsflächenrelation werden in Zone 2 selbst ca. 0,4 Mio. umverteilt, während sich die Umverteilungen aus Zone 3 sich auf ca. 0,1 Mio. belaufen. Zudem sind Umverteilungen durch Kaufkraftrückholung in die Zone 1 in Höhe von ca. 0,5 Mio. zu berücksichtigen. Damit sind gegenüber Zone 2 insgesamt Umverteilungen von ca. 1,0 Mio. zu erwarten (ca. 0,4 Mio. + ca. 0,1+ ca. 0,5 Mio. ). Dies entspricht einer Umverteilungsquote für die gesamte Zone 2 unter Berücksichtigung des Gesamtumsatzes der vorhandenen Standortlagen von ca. 6-7%. Wichtig ist bei dieser Betrachtungsweise auch, dass von den insgesamt 1,0 Mio. die zu Lasten der bestehenden Standortlagen in Zone 2 gehen, bereits heute durch den bestehenden Möbel Boss ca. 0,4 Mio. gebunden werden. Diese Kaufkraft wird somit hypothetisch durch die Neuansiedlung des Anbieters Möbel Boss zurückgeholt. Die tatsächlichen Umverteilungen sind damit mit ca. 0,6 Mio. deutlich niedriger. Die Umverteilungsquote beläuft sich somit auf ca. 4-5%. Da die Umverteilungsquote sehr deutlich unter dem Schwellenwert von 20% bleibt, wird an dieser Stelle auf eine detaillierte Darstellung nach Kommunen und einzelnen Standortlagen verzichtet. In Summe werden die Umverteilungen in allen Kommunen und in al- 8 Rundungsdifferenzen sind berücksichtigt. Seite 39 von 57