Wertermittlungsgutachten

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1 Weppersdorf, Wertermittlungsgutachten Geschäftszahl: LG Eisenstadt, 26 S 56/12f Insolvenz Frau Daniela Koller betreffend den Verkehrswert der Liegenschaften mit den EZ 1374 Gst. Nr. 4332/1 KG St. Martin EZ 107 Gst. Nr. 277 KG St. Martin Auftraggeber: Herr Dr. Christian Supper, Rechtsanwalt 7210 Mattersburg, Brunnenplatz 5b Stichtag: , Besichtigung und Aufnahme der Liegenschaft in 7341 Markt St. Martin, Kirschengasse 1. Anwesend: Herr Christian Harbich und der zeichnende Sachverständige , Besichtigung und Aufnahme der Liegenschaft in 7341 Markt St. Martin, Rosengasse 5. Anwesend: der zeichnende Sachverständige.

2 Zweck der Wertermittlung: Feststellung des Verkehrswertes der umseits genannten Liegenschaften sowie der darauf befindlichen Gebäude. Gesamtzusammenstellung:...Seite 37 SV BM Hoffmann Seite 2

3 Inhaltsverzeichnis: 1. Allgemeine Angaben... ab Seite Auftraggeber 1.2 Bewertungsstichtag 1.3 Verwendungszweck 1.4 Bewertungsgegenstand 1.5 Liegenschaften 1.6 Liegenschaftsadresse 1.7 Bebauung 1.8 Rechte/Lasten 1.9 Bewertungsumfang 1.10 Zubehör 2. Befund Beschreibung... ab Seite Liegenschaften 2.2 Lage 2.3 Maße der Gebäude und Größe der Grundstücke 2.4 Ver- und Entsorgung 2.5 Infrastruktur 2.6 Freiflächen 2.7 Einfriedung 2.8 Beschreibung der Gebäude 2.9 Technische Beschreibung des Wohnhauses 2.10 Räumlichkeiten und deren Ausstattung 3. Gutachten Wertermittlung... ab Seite Feststellung des Verkehrswertes der Liegenschaft EZ 1374, Gst. Nr. 4332/ Ermittlung des Bodenwertes Ermittlung des Bauzeitwertes Wohnhaus Ermittlung des Sachwertes Ermittlung des Ertragswertes Ermittlung des Verkehrswertes SV BM Hoffmann Seite 3

4 3.2 Feststellung des Verkehrswertes der Liegenschaft EZ 107, Gst. Nr Ermittlung des Bodenwertes Ermittlung des Bauzeitwertes Geräteschuppen Ermittlung des Sachwertes 3.3 Gesamtzusammenstellung 4. Beilagen... ab Seite Fotodokumentation 4.2 Grundbuchauszüge, Katasterpläne, Flächenwidmungspläne 4.3 Einreichplan SV BM Hoffmann Seite 4

5 Allgemeine Angaben 1.1 Auftraggeber: Herr Dr. Christian Supper, Rechtsanwalt 1.2 Stichtag: und Verwendungszweck des Gutachtens: Feststellung des Verkehrswertes. 1.4 Bewertungsgegenstand: Wohnhaus und Geräteschuppen. 1.5 Liegenschaften: wie oben beschrieben. 1.6 Liegenschaftsadresse: 7341 Markt St. Martin, Kirschengasse 1 und 7341 Markt St. Martin, Rosengasse Bebauung: zu Wohnzwecken genutzte Liegenschaft. 1.8 Rechte/Lasten: siehe C-Blatt. 1.9 Bewertungsumfang: Liegenschaften. SV BM Hoffmann Seite 5

6 1.10 Zubehör: Die Bewertung der Liegenschaft beinhaltet grundsätzlich auf dem Grundstück errichtete Gebäude und das darin eingebaute und fix montierte Zubehör sowie auch alle Gebäudeausstattungen, wie vorhandene Installationen, Sanitäreinrichtungen, Heizungsanlage etc. Weiters sind alle anderen Baulichkeiten und Sonderbauwerke wie Außenanlagen und Einfriedungen sowie auch alle Verund Entsorgungsleitungen und Anlagen etc. im ermittelten Verkehrswert berücksichtigt. Die auf der Liegenschaft oder im Gebäude sonst noch vorhandenen Fahrnisse, wie spezielle Einrichtungen, Möblierungen, Gerätschaften und Maschinen, lagernde Materialien oder Ähnliches sind im nachfolgend errechneten Verkehrswert nicht enthalten. Unterlagen: Nachfolgende Unterlagen finden für dieses Gutachten Verwendung bzw. wurden im Zuge der Begehung am und an Ort und Stelle erhoben. 1. Besichtigung und Aufnahme von Liegenschaft und Gebäude. 2. Grundbuchauszüge bzw. Gegenüberstellung Amt der Bgld. LR, Lageplan. 3. Fotoaufnahmen. 4. Einreichplan (Kopie). 5. ÖNORM B 1800, 6. Teil. 6. ÖNORM B ROSS, F. W., BRACHMANN, R., HOLZNER, P., 1997: Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden und des Verkehrswertes von Grundstücken, 28. neu bearbeitete und ergänzte Auflage, Theodor Oppermann Verlag, Hannover, 678 S. SV BM Hoffmann Seite 6

7 8. SIMON, J., KLEIBER, W., JÖRIS, D., SIMON, Th., 2004: Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, 8. überarbeitete und erweiterte Auflage, Luchterhand Fachverlag, München, 767 S. 9. Das österr. Liegenschaftsbewertungsgesetz, Sonderausgabe Nr KRANEWITTER, H., 2010: Liegenschaftsbewertung, 3., 4., 5. und 6. Auflage, Manzsche Verlags- und Universitätsbuchhandlung, Wien, 378 S. 11. BIENERT, S., FUNK, M., (Hrsg.), 2007: Immobilienbewertung Österreich, ÖVI Immobilienakademie Betriebs-GmbH, Wien, 813 S. 12. Öffentliche Indexziffern des Bundesministeriums für Bauten und Technik, Österr. Statistisches Zentralamt für gewerblich genutzte Bauten. 13. HAUPTVERBAND DER ALLGEMEIN BEEIDETEN UND GERICHTLICH ZERTIFIZIERTEN SACHVER- STÄNDIGEN ÖSTERREICHS, LANDESVERBAND STEIERMARK UND KÄRNTEN, 2006: Nutzungsdauerkatalog baulicher Anlagen und Anlagenteile, 3. Auflage, Graz, 127 S. 14. Eigene Vergleichspreissammlung aufgrund beruflicher Tätigkeit. SV BM Hoffmann Seite 7

8 Befund Beschreibung 2.1 Liegenschaften 7341 Markt St. Martin, Kirschengasse 1: EZ 1374 Gst. Nr. 4332/1 KG St. Martin 7341 Markt St. Martin, Rosengasse 5: EZ 107 Gst. Nr. 277 KG St. Martin Liegenschaftseigentümerin ist Frau Daniela Koller (geb ) zur Gänze. GSt. Nr. 4332/1 existiert laut GIS-Burgenland bzw. Auskunft beim Amt der Bgld. LR nicht mehr, sondern: EZ 907 Gst. Nr KG St. Martin Liegenschaftseigentümerin ist laut Gegenüberstellung Frau Iris Prunner (geb ) zur Gänze. Laut Auskunft wurde die Liegenschaft 7341 Markt St. Martin, Rosengasse 5 bereits veräußert (Käufer: Herr Dominik Haas). Die grundbücherlichen Eintragungen sind noch nicht erfolgt. Als Grundlage für dieses Gutachten dienen die ursprünglichen Grundbuchauszüge mit den EZ 1374 und EZ 107. SV BM Hoffmann Seite 8

9 2.2 Lage Das Grundstück Nr. 4332/1 (EZ 1374 Neu: EZ 907, Gst. Nr. 4998) mit dem darauf befindlichen Wohngebäude liegt am Ortsrand von Markt St. Martin Ried Kreutenäcker. Das Ortszentrum von Markt St. Martin ist zu Fuß in ca. 10 min erreichbar. Der Ort Markt St. Martin ist vom Bezirksvorort Oberpullendorf ca. 10 km entfernt und mit dem Auto in ca. 15 min erreichbar. Das Grundstück ist im Flächenwidmungsplan als Aufschließungsgebiet Wohngebiet gewidmet. Das Grundstück mit dem darauf befindlichen Gebäude wird von der Kirschengasse erschlossen. Die Grundrissform des Grundstückes kann als rechteckig bezeichnet werden. Das Wohnhaus ist im nordöstlichen Bereich des Grundstückes errichtet und seine Grundrissform ist rechteckig. Östlich vom Wohnhaus ist die Garage geplant. Das Wohnhaus ist dreigeschossig und besteht aus Keller-, Erd- und Obergeschoß. Der Dachraum ist nicht ausgebaut und nicht genutzt. Das Grundstück Nr. 277 (EZ 107) mit dem darauf befindlichen Geräteschuppen liegt im Ortsgebiet von Markt St. Martin Ortsried. Das Ortszentrum von Markt St. Martin ist zu Fuß in ca. 3 min erreichbar. Das Grundstück ist im Flächenwidmungsplan als Bauland Gemischtes Baugebiet gewidmet. Das Grundstück mit dem darauf befindlichen Geräteschuppen wird von der Rosengasse erschlossen. Die Grundrissform des Grundstückes kann als rechteckig bezeichnet werden. SV BM Hoffmann Seite 9

10 2.3 Maße der Gebäude und Größe der Grundstücke Die Maße für die Berechnung der Flächen und Kubaturen des Wohnhauses wurden dem Einreichplan entnommen und stichprobenartig einer Prüfung unterzogen. Die Maße für die Berechnung der Flächen und Kubaturen des Geräteschuppens wurden händisch vor Ort aufgenommen. Die Größen der Liegenschaften betragen laut Grundbuchauszüge: EZ 1374 Gst. Nr. 4332/ m² EZ 107 Gst. Nr m² 2.4 Ver- und Entsorgung Strom und Wasser sind in das Gebäude (Kirschengasse 1) eingeleitet. Die Fäkal- und Schmutzwasserentsorgung erfolgt über den öffentlichen Kanal. Die Anschlüsse für Wasser (ohne Wasseruhr) und Kanal auf Grundstück Nr. 277 sind vorhanden. Laut Telefonat mit Herrn Hubert Haas (Vater von Herrn Dominik Haas) gibt dieser an, dass der Kanalanschluss von Gst. Nr. 276 durch das Gst. Nr. 277 führt. SV BM Hoffmann Seite 10

11 2.5 Infrastruktur Die Infrastruktur in Markt St. Martin ist als gut zu bezeichnen. Der Bezirksvorort Oberpullendorf befindet sich in ca. 10 km Entfernung. Nahversorger und Gaststätten, Volksschule, Kindergarten und ein Arzt sind vorhanden. Eine Busverbindung ist ebenfalls eingerichtet. 2.6 Freiflächen Die Zufahrtsstraße (Kirschengasse) zu Grundstück Nr. 4332/1 ist mit Schotter befestigt. Die Freiflächen sind nicht bearbeitet und die Außenanlagen sind noch nicht hergestellt. An der südlichen Wohnhausseite ist eine Terrasse geplant. Derzeit ist die Terrasse nur mit Schotter befestigt. Die Zufahrtsstraße (Rosengasse) zu Grundstück Nr. 277 ist asphaltiert. Das ursprünglich errichtete Gebäude wurde abgerissen (Bauansuchen für Abbruch von Herrn Dominik Haas) und das Grundstück baufrei gemacht. Die Freiflächen sind geschottert und im hinteren Bereich sind kleine Grünflächen vorhanden. An der südöstlichen Grundstücksgrenze ist ein Brunnen vorhanden. 2.7 Einfriedung Das Grundstück Nr. 4332/1 (Kirschengasse) besitzt noch keine Einfriedung. SV BM Hoffmann Seite 11

12 Das Grundstück Nr. 277 (Rosengasse) wird im nordwestlichen Bereich von einer Mauer begrenzt, auf welche ein Sockel aufbetoniert wurde. Als Absturzsicherung ist eine Metallkonstruktion in Form eines Zaunes aufgesetzt. Im hinteren Bereich ist das Grundstück durch einen Bauzaun begrenzt. An der linken und rechten Grundstücksgrenze ist die Begrenzung durch Nachbargebäude gegeben. 2.8 Beschreibung der Gebäude 7341 Markt St. Martin, Kirschengasse 1 Die Liegenschaft (EZ 1374, Gst. Nr. 4332/1 Neu: EZ 907, Gst. Nr. 4998) ist mit einem Wohnhaus in teilmassiver Bauweise und harter Deckung bebaut. Das Kellergeschoß ist in massiver Bauweise und das Erd- und das Obergeschoß sind in Fertigteilbauweise hergestellt. Ein Einreichplan vom ist vorhanden. Laut Auskunft wurde mit dem Bau im Jahr 2011 begonnen. Das Wohnhaus ist im nordöstlichen Bereich des Grundstückes errichtet. Das Wohnhaus ist dreigeschossig und besteht aus Keller-, Erd- und Obergeschoß. Der Dachraum ist nicht ausgebaut und nicht genutzt. Eine Terrasse ist an der südlichen Wohnhausseite geplant. An der südlichen Wohnhausseite ist ein Balkon mit Pfostenbelag und Anstrich (ohne Schutzgeländer) im Obergeschoß hergestellt. Der Eingang ist über Holzpaletten erreichbar. SV BM Hoffmann Seite 12

13 Folgende Räumlichkeiten sind in den Geschoßen vorhanden: Kellergeschoß: Kellervorraum, Heizraum, Kellerraum (ohne Zwischenwände). Erdgeschoß: Vorraum, WC mit Dusche, Koch-, Ess- und Wohnbereich. Obergeschoß: Vorraum, Badezimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Wohnraum. Der Bau der Garage wurde begonnen XPS-Platten und die Bewehrung sind verlegt Markt St. Martin, Rosengasse 5 Die Liegenschaft (EZ 107, Gst. Nr. 277) ist im hinteren Bereich an der südöstlichen Grundstücksgrenze mit einem neu errichteten Geräteschuppen bebaut. Ein Bauansuchen für den Geräteschuppen ist im Bauamt Markt St. Martin nicht vorhanden. Der Schuppen ist als Holzkonstruktion mit einem Pultdach ausgeführt. Die restliche Liegenschaft ist als baufrei zu bezeichnen. Laut Auskunft des Bauamtes Markt St. Martin wurden Bauansuchen von Herrn Dominik Haas für den Abbruch des Gebäudes sowie die Herstellung einer Einfriedung an der nordöstlichen Grundstücksseite gestellt. SV BM Hoffmann Seite 13

14 2.9 Technische Beschreibung des Wohnhauses Fundament: Dichtbetonfundamentplatte. Kellergeschoßmauerwerk: Dichtbetonkellerwände, den Verarbeitungsrichtlinien entsprechend hergestellt. Decke über Kellergeschoß: Fertigteildecke, nach statischen Erfordernissen hergestellt. Erdgeschoßmauerwerk: Fertigteil-Holzriegelwände, den Verarbeitungsrichtlinien des Erzeugers entsprechend hergestellt. Decke über Erdgeschoß: Fertigteil-Deckentramdecke, nach statischen Erfordernissen des Erzeugers entsprechend hergestellt. Obergeschoßmauerwerk: Fertigteil-Holzriegelwände, den Verarbeitungsrichtlinien des Erzeugers entsprechend hergestellt. Decke über Obergeschoß: Fertigteil-Deckentramdecke, nach statischen Erfordernissen des Erzeugers entsprechend hergestellt. SV BM Hoffmann Seite 14

15 Dachraum: Der Dachraum ist nicht ausgebaut und nicht genutzt. Dachkonstruktion: Zimmermannsmäßig gefertigter Dachstuhl mit Bramac-Dachziegeldeckung; Spenglerarbeiten: Aluminium beschichtet; Kamin: verkleidet; Dachuntersichten: Nut- und Federbrettverkleidung. Fenster/Belichtung/Sonnenschutz: Kunststoffisolierglasfenster, teilweise außen angebrachter Insektenschutz, teilweise außen angebrachte elektrisch betriebene Minirollladen, Fensterbank innen: Kunststoff, Sohlbank: Aluminium gekantet. Französische Kunststoffisolierglasfenster, Fixelement unten, öffenbare Oberlichte, teilweise außen angebrachter Insektenschutz, außen angebrachte elektrisch betriebene Minirollladen, Sohlbank: Aluminium gekantet. Kunststoffisolierglasfenster mit Milchglasfüllung, Fixelement (nicht öffenbar), Fensterbank innen: Kunststoff, Sohlbank: Aluminium gekantet. Kellerfenster: Kunststoffisolierglasfenster. Türen: Eingangstür: Zarge aus Kunststoff, Kunststoffisolierglastür mit Milchglaslichte und Verzierungen. Außentüren: ein- und doppelflügelige Kunststoffisolierglastüren, außen angebrachte elektrisch betriebene Jalousien. Innentüren: nicht vorhanden; im Keller: Metallumfassungszargen ohne Türblätter. SV BM Hoffmann Seite 15

16 Wand- und Deckenoberflächen: Grob- und Feinverputz mit Malerei versehen, Fliesen. Böden: Fliesen, Laminat, Melan. Fassade: Fassade: Vollwärmeschutz mit Abrieb; Sockel: Vollwärmeschutz mit Abrieb. Sanitärinstallationen: Im Erdgeschoß ist ein WC mit Waschbecken und Dusche vorhanden. Im Obergeschoß ist ein Badezimmer vorgesehen. Dieses befindet sich jedoch im Rohbau (Anschlüsse sind vorhanden). Die Warmwasserbereitung erfolgt mittels Erdwärme. Beheizung: Erdwärme. Im gesamten Keller-, Erd- und Obergeschoß ist eine Fußbodenheizung verlegt. Bauerhaltungszustand: Als sehr gut zu bezeichnender Bauzustand vorhanden. Unfertige Arbeiten vorhanden. SV BM Hoffmann Seite 16

17 Unfertige Arbeiten: Innentüren Stufenbelag Vordach Eingangsstufen Geländer Balkon Badezimmer Obergeschoß 2.10 Räumlichkeiten und deren Ausstattung Wohnhaus Erdgeschoß SAT-Anlage vorhanden. Vorraum: Eingangstür: Zarge aus Kunststoff, Kunststoffisolierglastür mit Milchglaslichte und Verzierungen. Bodenbelag: Fliesen; Wände und Decke gemalen. WC mit Dusche: Zarge und Türblatt fehlen; Bodenbelag: Fliesen; Wände ca. 1,20 m hoch verfliest, im Duschbereich raumhoch verfliest, restliche Wand- und Deckenfläche gemalen; Kunststoffisolierglasfenster, Fensterbank innen: Kunststoff, Sohlbank: Aluminium gekantet. Einrichtung: Waschbecken mit Armatur und Spiegel; WC-Muschel mit eingebautem Spülkasten; bodenebene Dusche mit Armatur. SV BM Hoffmann Seite 17

18 Durchgang in den Koch-, Ess- und Wohnbereich: Zarge und Türblatt fehlen. Küchenbereich: Bodenbelag: Fliesen; Wände und Decke gemalen; Kunststoffisolierglasfenster, außen angebrachter Insektenschutz, außen angebrachte elektrisch betriebene Minirollladen, Fensterbank innen: Kunststoff, Sohlbank: Aluminium gekantet. Einrichtung: massive Einbauküche furniert mit Ober- und Unterkästen, Oberkästen mit Glaselementen, Kochinsel mit Dunstabzugshaube und Frühstücksboard; Kunststeinabwäsche mit einem Becken, Tropfblech und Armatur; Mikrowelle (Marke Küppersbusch microspeed); Backrohr (Marke Küppersbusch ökotherm); Geschirrspüler (Marke Küppersbusch); Kühl-Gefrier-Kombination (Marke Küppersbusch). Ess- und Wohnbereich: Bodenbelag: Laminat; Kunststoffisolierglasfenster, außen angebrachter Insektenschutz, außen angebrachte elektrisch betriebene Minirollladen, Fensterbank innen: Kunststoff, Sohlbank: Aluminium gekantet. Zwei Ausgangstüren auf die geplante Terrasse: doppelflügelige Kunststoffisolierglastüren, außen angebrachte elektrisch betriebene Jalousien. Zwei Ausgangstüren in den Garten: Kunststoffisolierglastüren, außen angebrachte elektrisch betriebene Minirollladen. Einrichtung: Esstisch mit 8 Stühlen; doppel- und dreisitzige Ledercouch, Couchtisch, Hocker, Fernseher (Marke Pioneer, 106 cm Durchmesser), Receiver. SV BM Hoffmann Seite 18

19 Aufgang in das Obergeschoß Holzstufen roh ohne Belag, Handläufe fehlen; Wände und Decke gemalen; Kunststoffisolierglasfenster mit Milchglasfüllung, Fixelement (nicht öffenbar), Fensterbank innen: Kunststoff, Sohlbank: Aluminium gekantet. Obergeschoß Vorraum: Bodenbelag: Laminat; Wände und Decke gemalen. Aufstiegstreppe (T30) in den Dachboden. Badezimmer: Nicht eingerichtet; Zarge und Türblatt fehlen; Bodebelag fehlt, nur Estrich; Wände: Rigips roh; Decke roh; Auslässe für Dusche und Badewanne vorhanden; französisches Kunststoffisolierglasfenster, Fixelement unten, öffenbare Oberlichte, außen angebrachte elektrisch betriebene Minirollladen, Sohlbank: Aluminium gekantet. Schlafzimmer: Zarge und Türblatt fehlen; Bodenbelag: Melan; Wände und Decke gemalen; französisches Kunststoffisolierglasfenster, Fixelement unten, öffenbare Oberlichte, außen angebrachte elektrisch betriebene Minirollladen, Sohlbank: Aluminium gekantet. Ausgangstür auf den Balkon: doppelflügelige Kunststoffisolierglastür, außen angebrachte elektrisch betriebene Jalousien. SV BM Hoffmann Seite 19

20 Kinderzimmer: Zarge und Türblatt fehlen; Bodenbelag: Laminat; Wände und Decke gemalen; französisches Kunststoffisolierglasfenster, Fixelement unten, öffenbare Oberlichte, außen angebrachter Insektenschutz, außen angebrachte elektrisch betriebene Minirollladen, Sohlbank: Aluminium gekantet. Ausgangstür auf den Balkon: doppelflügelige Kunststoffisolierglastür, außen angebrachte elektrisch betriebene Jalousien. Wohnraum: Zarge und Türblatt fehlen; Bodenbelag: Laminat; Wände und Decke gemalen; französisches Kunststoffisolierglasfenster, Fixelement unten, öffenbare Oberlichte, außen angebrachte elektrische Minirollladen, Sohlbank: Aluminium gekantet. Einrichtung: doppelsitzige Couch, Anrichten. Kellergeschoß Abgang in den Keller: Stufen Beton roh; Wände roh, nicht gemalen; Kunststoffisolierglasfenster mit Milchglasfüllung, Fixelement (nicht öffenbar), Fensterbank innen: Kunststoff, Sohlbank: Aluminium gekantet. Vorraum: Bodenbelag: Fliesen; Wände und Decke verputzt. SV BM Hoffmann Seite 20

21 Heizraum: Metallumfassungszarge ohne Anstrich, Türblatt fehlt; Bodenbelag: Fliesen; Wände und Decke verputzt; Kunststoffisolierglaskellerfenster in Betonwand mit Zarge eingebaut. Einrichtung: Kühlschrank (Marke Gorenje); Wäschetrockner (Marke Indesit IDCA 735); Waschmaschine (Marke Indesit IWB6165); Wärmepumpe (Marke Vaillant geotherm exklusiv). Kellerraum: Metallumfassungszarge ohne Anstrich, Türblatt fehlt; Bodenbelag: Fliesen; Wände und Decke verputzt; keine Trennwände; vier Kunststoffisolierglaskellerfenster. SV BM Hoffmann Seite 21

22 Gutachten Wertermittlung Die nachstehende Bewertung erfolgt unter Beachtung aller im Befund getroffenen Feststellungen und unter Bedachtnahme auf die Verhältnisse am Realitätenmarkt sowie in Hinblick auf die Orts- und Wertverhältnisse am Bewertungsstichtag. Basierend auf dem Liegenschaftsbewertungsgesetz gültig ab nach dem Vergleichs- und Sachwertverfahren, als auch nach dem Ertragswertverfahren, welche für in Eigennutzung stehende und gegebenenfalls vermietbare Liegenschaften die anzuwendenden Verfahren sind. Der Verkehrswert entspricht dem Betrag, der im redlichen gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Alle preisbeeinflussenden tatsächlichen Eigenschaften, rechtliche und wirtschaftliche Gegebenheiten sowie die besondere Beschaffenheit der Liegenschaft sind zu berücksichtigen. Außergewöhnliche Umstände oder persönliche Verhältnisse sind jedoch außer Acht zu lassen. Im Vergleichswertverfahren erfolgt die Wertermittlung durch Erhebung direkt vergleichbarer, tatsächlich erzielter Kaufpreise und Mieten oder durch Gegenüberstellung und bezugnehmende Ableitung zu vergleichbaren Transaktionen. Der Bodenwert wird in der Regel von ortsüblichen Kaufpreisen für Grundstücke abgeleitet. Die zum Vergleich herangezogenen Bodenpreise müssen Grundkäufe betreffen, welche mit den Bewertungsflächen hinsichtlich ihrer wertbeeinflussenden Faktoren übereinstimmen. SV BM Hoffmann Seite 22

23 Darunter sind zu verstehen: Die allgemeine und die besondere Lage, die Grundstücksform und die Beschaffenheit, die Situierung nach den Flächenwidmungsplänen und damit zusammenhängend die Nutzungs- und Verwertungsmöglichkeiten. Der Aufschließungsgrad und die Aufschließungskosten, die Entfernung zu den Ortszentren, öffentlichen Verkehrseinrichtungen und Verkehrsträgern (Straßen, Eisenbahn usw.). Wenn die Bewertungsgrundstücke abweichen, so sind die Differenzen durch schlüssige Zu- und Abschläge zu berichtigen. Im Ertragswertverfahren erfolgt die Kapitalisierung des erzielbaren oder zu erwartenden Reinertrages zu einem bestimmten Zinssatz, bezogen auf die Restnutzungsdauer. Der Zinssatz zur Ermittlung des Ertragswertes richtet sich nach der bei Sachen dieser Art üblicherweise erzielbaren Kapitalverzinsung. Der Kapitalisierungszinsfuß ist der gewünschten und am Markt erhältlichen Verzinsung von Mieterträgnissen anzunähen. Für reiche Ertragsobjekte liegt dieser Zinsfuß bei ca. 3 6 %, in Ausnahmefällen auch geringfügig darunter und darüber. Der ausgewiesene Zinssatz entspricht somit der am Immobilienmarkt üblichen Verzinsung. Dieser wird vom SV aufgrund seines Fachwissens sowie der ständigen Marktbeobachtung festgesetzt. SV BM Hoffmann Seite 23

24 Das Sachwertverfahren beinhaltet die Ermittlung des Bodenwertes und des Bauwertes. Der Bauwert wird von den Herstellungskosten abgeleitet, worunter die Summe all jener Beträge zu verstehen ist, welche für die Errichtung des jeweils zu bewertenden Objekts in gleicher Ausführung, Ausstattung, Raumeinteilung und Konstruktionsart aufzuwenden ist. Die Grundlage für diese Berechnung bilden die zum Bewertungsstichtag geltenden Lohn- und Materialpreise des Bauhauptgewerbes und der Professionisten. Vom Herstellungswert ist dann die technische Wertminderung, zur Berücksichtigung der Amortisation des Gebäudealters, allfällige Bauschäden und Mängel sowie der Fertigstellungsgrad abzuziehen. Darüber hinaus ist in der technischen Wertminderung auch ein allfälliger Rückstau an Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen enthalten. Maßgebende Faktoren für die Bestimmung dieses Wertabschlages bilden die Relation zwischen Lebensdauer und Bestandsdauer einerseits sowie der allgemeine Bau- und Erhaltungszustand anderseits. Der Abschlag für technische Wertminderung erfolgt als Prozentsatz des Herstellungswertes. Neben der technischen Wertminderung unterliegt jedes Bauwerk auch einer wirtschaftlichen Wertminderung. Gängige Berechnungsmethoden sind: die lineare Alterswertminderung die progressive Alterswertminderung die parabolische Alterswertminderung SV BM Hoffmann Seite 24

25 Bei Gebäuden mit aufwändiger Innenausstattung (Einfamilienhäuser) oder Gebäuden, die einem verstärkten Verschleiß unterliegen, die nachlässig oder gar nicht baulich instand gehalten werden, wird eine lineare Altersabwertung berechnet. Die progressive Wertminderung nach ROSS weist eine leichte Progression auf. Sie kann bei Wohn- und Geschäftshäusern, (Büro-, Verwaltungsgebäuden, Ladengeschäften, Warenhäuser usw.) mit einfacher bis normaler Ausstattung, herangezogen werden. Für nicht stark beanspruchte Gebäude mit geringwertiger Innenausstattung der Industrie, die sich gemessen ihrem Alter in einem guten baulichen Zustand befinden, wird eine sogenannte parabolische Alterswertminderung angenommen. Die Bewertung erfolgt unter der Annahme, dass keine wie immer gearteten Kontaminierungen vorhanden sind. Es sind auch keine Folgekosten für eine eventuelle Sanierung und Räumung berücksichtigt! Für die Richtigkeit der im Gutachten angeführten Auskünfte von Ämtern sowie an der Befundaufnahme teilgenommenen Personen kann keine Gewähr übernommen werden, ebenso wird das Gebäude nur augenscheinlich begutachtet. Bautechnische Details wurden nicht überprüft. Im Gutachten ist die Umsatzsteuer mitberücksichtigt, ohne Rücksichtnahme darauf, ob der Verkäufer oder der Erwerber umsatzsteuerpflichtig oder vorsteuerabzugsberechtigt sind. SV BM Hoffmann Seite 25

26 3.1 Feststellung des Verkehrswertes der Liegenschaft EZ 1374, Gst. Nr. 4332/ Ermittlung des Bodenwertes Berechnung laut Beschreibung: Der Grundpreis wurde aufgrund meiner Erfahrung und Erkundigungen bzw. aufgrund des Vergleichswertverfahrens in diesem Raum festgesetzt. Weiters wird auch auf die unter Kapitel 1.10 angeführte Literatur sowie auf das Österr. Liegenschaftsbewertungsgesetz Bedacht genommen. Freigründe geschätzt mit 15,00 bis 25,00 unter Berücksichtigung des Wertabschlages für gebundenen Baugrund gegenüber Freigründen. EZ 1374, Gst. Nr. 4332/1, KG St. Martin m² x 20,00 = ,00 Abschlag wegen Gebundenheit des Baugrundes - 20,0 % ,00 Grundwert ,00 SV BM Hoffmann Seite 26

27 3.2.2 Ermittlung des Bauzeitwertes Wohnhaus Brutto Grundrissfläche: Baujahr 2010/2011 Kellergeschoß: (10,44 m 1 x 8,39 m 1 ) + (1,09 m 1 x 5,19 m 1 ) = 93,24 m² Erdgeschoß: (10,62 m 1 x 8,57 m 1 ) + (1,20 m 1 x 5,37 m 1 ) = 97,45 m² Obergeschoß: (10,62 m 1 x 8,57 m 1 ) = 91,01 m² Balkon (OG): (5,00 m 1 x 0,93 m 1 ) = 4,65 m² Brutto Rauminhalt: BGF x Rech. Raumh. = Brutto Rauminhalt Kellergeschoß: (93,24 m² x 3,16 m 1 ) = 294,63 m³ Erdgeschoß: (97,45 m² x 2,95 m 1 ) = 287,47 m³ Obergeschoß: (91,00 m² x 2,82 m 1 ) = 256,62 m³ Balkon (OG): = 4,65 m² SV BM Hoffmann Seite 27

28 Baukosten Die Baukosten an diesem Gebäude werden nach den Richtsätzen für Wohnhausbauten, den Richtlinien der Wohnbauförderung für das jeweilige Bundesland, den Indizes des Bundesministeriums für Bauten und Technik, den Indizes des Bundesministeriums für Finanzen, den Indizes des Österreichischen Statistischen Zentralamtes für gewerblich genutzte Bauten bzw. meinen eigenen Erfahrungen unter Berücksichtigung der technischen und wirtschaftlichen Wertminderungen ermittelt. Bauwert: Baujahr 2010/2011 Baukosten Wohnhaus Maße EHP Kosten Kellergeschoß 295,00 m³ x 195,00 = ,00 Erdgeschoß 287,00 m³ x 374,00 = ,00 Obergeschoß 257,00 m³ x 374,00 = ,00 Balkon 4,65 m² x 350,00 = 1.627, ,50 20 % MWSt ,70 Baukosten ,20 SV BM Hoffmann Seite 28

29 Ab- und Zuschläge Entwertung Gebäude Technische Wertminderung: Minderung des Herstellungswertes wegen Alter, Rückstau an Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen usw. Wirtschaftliche Wertminderung: merkantiler Minderwert, unwirtschaftlicher Aufbau, Grundrissgestaltung, Raumtiefen, Konstruktionen, verlorener Bauaufwand, usw. Unfertige Arbeiten: Innentüren EG und OG, Stufenbelag, Vordach, Eingangsstufen, Geländer Balkon und Badezimmer OG. Summe unfertige Arbeiten siehe Berechnung SV BM Hoffmann Seite 29

30 Ab- und Zuschläge Wohnhaus Baukosten ,20 Bauschäden, unfertige Arbeiten - 5,5 % , ,04 Alter (2 Jahre) - 1,0 % , ,06 Verlorener Bauaufwand - 15,0 % , ,05 Pauschale Einfriedung und Außenanlagen + 0,00 Bauzeitwert Wohnhaus , Ermittlung des Sachwertes Grundwert ,00 Bauzeitwert Wohnhaus ,05 Sachwert ,05 SV BM Hoffmann Seite 30

31 3.2.4 Ermittlung des Ertragswertes Nachhaltig erzielbarer Mietertrag pro Monat mit USt. 710,00 10 % USt. + 71,00 Nachhaltig erzielbarer Mietertrag pro Monat 781,00 Nachhaltig erzielbarer Mietertrag pro Jahr mit USt. 781,00 x 12 = 9.372,00 Verwaltungskosten - 3,0 % - 281, ,84 Instandhaltungskosten - 1,5 % ,13 Mietausfallwagnis - 5,0 % - 468,60 Abzüglich Verz. d. Bodenwert - 3,5 % - 671,44 Rohmietertrag 4.011,67 Restnutzungsdauer 78 Jahre Kapitalisierungszinsfuß 3,5 % Berechnungsfaktor 26, ,67 x 26,62 = ,72 Grundwert ,00 Ertragswert ,72 SV BM Hoffmann Seite 31

32 3.2.5 Ermittlung des Verkehrswertes Bestimmungen des Verkehrswertes nach novelliertem Liegenschaftsbewertungsgesetz vom Der rechnerische Verkehrswert ergibt sich aus Sachwert und Ertragswert, wobei dem Sachwert der Vorzug zu geben ist. (2 x Sachwert) + (1 x Ertragswert) 3 (2 x ,05) + (1 x ,72) 3 = ,61 Verkehrswert Liegenschaft mit Gebäude gerundet ,00 (In Worten: Euro zweihundertzweiundzwanzigtausend) SV BM Hoffmann Seite 32

33 3.2 Feststellung des Verkehrswertes der Liegenschaft EZ 107, Gst. Nr Ermittlung des Bodenwertes Berechnung laut Beschreibung: Der Grundpreis wurde aufgrund meiner Erfahrung und Erkundigungen bzw. aufgrund des Vergleichswertverfahrens in diesem Raum festgesetzt. Weiters wird auch auf die unter Kapitel 1.10 angeführte Literatur sowie auf das Österr. Liegenschaftsbewertungsgesetz Bedacht genommen. Freigründe geschätzt mit 15,00 bis 25,00 unter Berücksichtigung des Wertabschlages für gebundenen Baugrund gegenüber Freigründen. EZ 107, Gst. Nr. 277, KG St. Martin 747 m² x 20,00 = ,00 Grundwert , Ermittlung des Bauzeitwertes Geräteschuppen Brutto Grundrissfläche: Baujahr nicht bekannt augenscheinlich neuwertig Erdgeschoß: (8,00 m 1 x 3,20 m 1 ) = 25,60 m² SV BM Hoffmann Seite 33

34 Baukosten Die Baukosten an diesem Gebäude werden nach den Richtsätzen für Wohnhausbauten, den Richtlinien der Wohnbauförderung für das jeweilige Bundesland, den Indizes des Bundesministeriums für Bauten und Technik, den Indizes des Bundesministeriums für Finanzen, den Indizes des Österreichischen Statistischen Zentralamtes für gewerblich genutzte Bauten bzw. meinen eigenen Erfahrungen unter Berücksichtigung der technischen und wirtschaftlichen Wertminderungen ermittelt. Bauwert: Baujahr nicht bekannt augenscheinlich neuwertig Baukosten Geräteschuppen Maße EHP Kosten Erdgeschoß 25,60,00 m² x 210,00 = 5.376,00 Baukosten 5.376,00 SV BM Hoffmann Seite 34

35 Ab- und Zuschläge Entwertung Gebäude Technische Wertminderung: Minderung des Herstellungswertes wegen Alter, Rückstau an Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen usw. Wirtschaftliche Wertminderung: merkantiler Minderwert, unwirtschaftlicher Aufbau, Grundrissgestaltung, Raumtiefen, Konstruktionen, verlorener Bauaufwand, usw. Ab- und Zuschläge Geräteschuppen Baukosten 5.376,00 Pauschale Einfriedung und Außenanlagen ,00 Bauzeitwert Geräteschuppen 8.176,00 SV BM Hoffmann Seite 35

36 3.2.3 Ermittlung des Sachwertes Grundwert ,00 Bauzeitwert Geräteschuppen und Einfriedung 8.176,00 Sachwert ,00 Sachwert Liegenschaft mit Geräteschuppen gerundet ,00 (In Worten: Euro dreiundzwanzigtausend) Laut Auskunft wurden für die Baufreimachung Abbruch des Gebäudes ca ,00 und an sonstigen Eigenleistungen ca ,00 seitens Herrn Dominik Haas erbracht. SV BM Hoffmann Seite 36

37 3.3 Gesamtzusammenstellung Verkehrswert Liegenschaft mit Wohnhaus EZ 1374, KG St. Martin Gst. Nr. 4332/ ,00 Sachwert Liegenschaft mit Geräteschuppen EZ 107, KG St. Martin Gst. Nr ,00 Verkehrswert gesamt ,00 Verkehrswert gesamt gerundet ,00 (In Worten: Euro zweihundertfünfundvierzigtausend) SV BM Hoffmann Seite 37

38 Anmerkung (Genauigkeitsanforderungen und Hinweispflicht ÖNORM B 1802 Pkt. 3.3): Dieses Gutachten gründet sich auf die erhaltenen Unterlagen und erteilten Informationen; sollten sich diese ändern, behalte ich mir vor, auch mein Gutachten zu ändern. Angesichts der Unsicherheit einzelner in die Bewertung einfließender Faktoren, insbesondere der Notwendigkeit, auf Erfahrungswerte zurückzugreifen, kann das Ergebnis der Bewertung keine mit mathematischer Exaktheit feststehende Größe sein. Weiters verweise ich darauf, dass der ermittelte Verkehrswert nicht notwendigerweise bedeutet, dass ein entsprechender Preis auch bei gleich bleibenden äußeren Umständen im Einzelfall jederzeit insbesondere kurzfristig, am Markt realisierbar ist. Für die Bewertung wird keine Bodenkontaminierung erstellt und Altlastenfreiheit unterstellt. Bodenuntersuchungen wegen eventueller Kontaminierungen wurden nicht beauftragt und nicht durchgeführt. Es wurden bei der Befundaufnahme keine Hinweise festgestellt, die auf eine Bodenkontaminierung und Altlasten schließen lassen. Der allgemein beeid. und ger. zert. Sachverständige: Baumeister Fritz Hoffmann SV BM Hoffmann Seite 38

39 Beilagen 4.1 Fotodokumentation 7341 Markt St. Martin, Kirschengasse 1 Wohnhaus Straßenansicht (Ostansicht) Garage in Bau SV BM Hoffmann Seite 39

40 Wohnhaus Südostansicht Geplante Terrasse SV BM Hoffmann Seite 40

41 Wohnhaus Südwestansicht Wohnhaus Nordansicht SV BM Hoffmann Seite 41

42 7341 Markt St. Martin, Rosengasse 5 Grundstück Richtung Südwesten Grundstück Richtung Nordosten SV BM Hoffmann Seite 42

43 Brunnen Grundstück mit Geräteschuppen SV BM Hoffmann Seite 43

44 Geräteschuppen Einfriedungsmauer im nordöstlichen Bereich SV BM Hoffmann Seite 44

45 4.2 Grundbuchauszüge, Katasterpläne, Flächenwidmungspläne EZ 1374, Gst. Nr. 4332/1, KG St. Martin SV BM Hoffmann Seite 45

46 SV BM Hoffmann Seite 46

47 Neu: EZ 907, Gst. Nr. 4998, KG St. Martin Telefonische Auskunft: Herr Besendorfer (0699/ ), am SV BM Hoffmann Seite 47

48 Lageplan Gst. Nr. 4998, EZ 907 SV BM Hoffmann Seite 48

49 Gst Nr EZ 907, Gst. Nr. 4999, KG St. Martin Gst. Nr ist in Gst. Nr inkludiert, Linie wurde vergessen SV BM Hoffmann Seite 49

50 Gst Nr EZ 907, Gst. Nr. 4999, KG St. Martin SV BM Hoffmann Seite 50

51 EZ 107, Gst. Nr. 277, KG St. Martin SV BM Hoffmann Seite 51

52 EZ 107, Gst. Nr. 277, KG St. Martin SV BM Hoffmann Seite 52

53 EZ 107, Gst. Nr. 277, KG St. Martin. SV BM Hoffmann Seite 53

54 4.3 Einreichplan Grundriss Erdgeschoß mit Garage (Garage noch nicht errichtet) SV BM Hoffmann Seite 54

55 Grundriss Obergeschoß SV BM Hoffmann Seite 55

56 Grundriss Kellergeschoß SV BM Hoffmann Seite 56