Wertermittlungsgutachten

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1 Weppersdorf, am Wertermittlungsgutachten Geschäftszahl: LG Eisenstadt, 41 S 35/11a Konkurs Anton Györgyice Betreffend den Verkehrswert der Liegenschaft mit der EZ 1861, Grdst.Nr. 1645/13 KG Oberpullendorf Auftraggeber: Dr. Christian Supper Rechtsanwalt 7350 Oberpullendorf, Hauptplatz 1 Stichtag: , Besichtigung des Gebäudes und Grundstückes in Oberpullendorf anwesend: Frau Maria Györgyice und der zeichnende Sachverständige.

2 Zweck der Wertermittlung: Feststellung des Verkehrswertes der umseits genannten Liegenschaft sowie des darauf befindlichen Gebäudes Gesamtzusammenstellung... Seite 30 Seite 2

3 Inhaltsverzeichnis: 1. Allgemeine Angaben... ab Seite Auftraggeber 1.2 Bewertungsstichtag 1.3 Verwendungszweck 1.4 Bewertungsgegenstand 1.5 Liegenschaften 1.6 Liegenschaftsadresse 1.7 Bebauung 1.8 Rechte / Lasten 1.9 Bewertungsumfang 1.10 Zubehör 2. Befund / Beschreibung... ab Seite Liegenschaft 2.2 Lage 2.3 Größe / Maße Grundstück 2.4 Ver- und Entsorgung 2.5 Infrastruktur 2.6 Freiflächen 2.7 Einfriedung 2.8 Beschreibung Gebäude 2.9 Technische Beschreibung 2.10 Räumlichkeiten und deren Ausstattung 3. Gutachten / Wertermittlung... ab Seite Ermittlung Bodenwert Ermittlung Bauwert Wohnhaus Abmessung / Ausmaße Baukörper Berechnung Ermittlung des Vergleichswertes Ermittlung des Sachwertes Seite 3

4 4.Ermittlung des Ertragswertes 5.Ermittlung des Verkehrswertes 6. Beilagen... ab Seite 32 Fotodokumentation Grundbuchauszüge Bauplan Seite 4

5 Allgemeine Angaben 1.1 Auftraggeber: Herr Dr. Christian Supper 1.2 Stichtag: Verwendungszweck des Gutachtens: Feststellung des Verkehrswertes 1.4 Bewertungsgegenstand: Wohnhaus 1.5 Liegenschaft: wie oben beschrieben 1.6 Liegenschaftsadresse: 7350 Oberpullendorf, Föhrengasse Bebauung: zu Wohnzwecken genutzte Liegenschaft 1.8 Rechte / Lasten: keine bewertungsrelevanten 1.9 Bewertungsumfang: Liegenschaften 1.10 Zubehör: Die Bewertung der Liegenschaft beinhaltet grundsätzlich auf dem Grundstück errichtete Gebäude und das darin eingebaute und fix montierte Zubehör Seite 5

6 sowie auch alle Gebäudeausstattungen, wie vorhandene Installationen, Sanitäreinrichtungen, Heizungsanlage etc. Weiters sind alle anderen Baulichkeiten und Sonderbauwerke wie Außenanlagen und Einfriedungen sowie auch alle Ver- und Entsorgungsleitungen und Anlagen etc. im ermittelten Verkehrswert berücksichtigt. Die auf der Liegenschaft oder im Gebäude sonst noch vorhandenen Fahrnisse, wie spezielle Einrichtungen, Möblierungen, Gerätschaften und Maschinen, lagernde Materialien oder Ähnliches sind im nachfolgend errechneten Verkehrswert nicht enthalten. Unterlagen: Nachfolgende Unterlagen finden für dieses Gutachten Verwendung bzw. wurden im Zuge der Begehung am an Ort und Stelle erhoben. 1. Besichtigung und Aufnahme von Liegenschaft und Gebäude 2. Grundbuchauszug 3. Einreichplan Wohnhaus, übergeben bei der Befundaufnahme 4. Fotoaufnahmen 5. Die ÖNORM B 1800, 6. Teil 6. Die ÖNORM B Literatur von Ross-Brachmann-Holzer, Seite 6

7 Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden und des Verkehrswertes von Grundstücken 8. Literatur von Simon-Kleiber-Jöeris-Simon Schätzung und Ermittlung von Bauwerten und Grundstückswerten 9. Das österr. Liegenschaftsbewertungsgesetz, Sonderausgabe Nr Liegenschaftsbewertung Heimo Kranewitter 3., 4., 5. und 6. Auflage 11. Immobilienbewertung Österreich Bienert Funk 12. Öffentliche Indexziffern vom Bundesministerium für Bauten und Technik, Österr. Statistisches Zentralamt für gewerblich genutzte Bauten 13. Nutzungsdauerkatalog baulicher Anlagen und Anlagenteile, Hauptverband der allgem. beeid. Sachverständigen Steiermark und Kärnten 14. Eigene Vergleichspreissammlung auf Grund beruflicher Tätigkeit. Seite 7

8 Befund - Beschreibung 2.1. Lage Liegenschaft Oberpullendorf, Föhrengase 34 EZ 1861, Grdst.Nr. 1645/13 Liegenschaftseigentümer sind Frau Maria Györgyice und Herr Anton Györgyice je zur Hälfte. Das Grundstück liegt am Ried Haselnussfeld der Stadtgemeinde Oberpullendorf in nord-westlicher Richtung. Das Grundstück ist als Bauland Wohngebiet gewidmet. Das Zentrum von Oberpullendorf ist in ca. 15 Gehminuten erreichbar. Das Grundstück liegt auf einer Hanglage und wird von der Föhrengasse erschlossen. Die Grundrissform des Wohnhauses ist rechteckig. Die Nachbargrundstücke sind unverbaut. Errichtungszeitpunkt des Wohnhauses Maße Für die Berechnung der Flächen und Kubaturen wurden die Maße von den übergebenen Einreichplänen übernommen und stichprobenartige Kontrollen durchgeführt Größe Grundstück Die Liegenschaft beträgt lt. Grundbuchauszug wie nachfolgend angeführt: EZ 1861 Grdst.Nr. 1645/13 650,00 m² Seite 8

9 2.4. Ver- und Entsorgung Strom und Wasser sind in das Gebäude eingeleitet; Fäkal- und Schmutzwasserentsorgung in den öffentlichen Kanal Infrastruktur Im Bezirksvorort Oberpullendorf als sehr gut zu bezeichnen. Ämter, Schulen, Spital, Fachärzte sowie ausreichend Gastronomie und Verkehrsverbindungen Freiflächen Freiflächen im Hof werden als Abstellflächen und Garten genutzt Einfriedung Begrenzung straßenseitig durch Zaun aus Betonformsteinen - Sockel und Pfeiler, Zaunfelder fehlen sowie Türen und Tore. Einfriedung linke Grundstücksseite durch Maschendrahtzaun mit Metallsteher Beschreibung Gebäude Oberpullendorf, Föhrengasse 34 Bei der Befundaufnahme wurden Einreichplan sowie Baubeschreibung übergeben. Das Wohnhaus wurde in den Jahren ab 2005 errichtet. Das Gebäude besteht aus drei Geschoßen Keller, Erd- und Dachgeschoß. Erd- und Dachgeschoß wurden in Fertigteilbauweise mit harter Deckung, das Kellergeschoß in massiver Bauweise errichtet. Seite 9

10 Das Gebäude liegt auf einer Hanglage, die Zufahrt und der Zugang wurden mit Behaton-Steinen befestigt, dem Geländeverlauf angepasst. Weiters wurden Differenzstufen errichtet um die Höhenunterschiede zu überwinden. Abgrenzung des Grundstückes Föhrengassenseitig mit Betonformsteinen- Sockel und Pfeiler. SAT-Schüssel vorhanden. Folgende Räumlichkeiten sind im Wohnhaus untergebracht: Keller: Kellerraum 8,74 m² + 6,46 m² als Büroraum, Vorraum, Garage, Keller 9,43 m² als Waschraum. Erdgeschoß: Vorraum, Küche, Wohnzimmer, Zimmer, Bad und WC, Balkon. Dachgeschoß: Drei Schlafzimmer, Bad und WC, Balkon. Der Zugang zum Wohnhaus befindet sich an der nordwestlichen Seite. Seite 10

11 2.9. Technische Beschreibung Wohnhaus Fundament: Stampfbeton, nach den Verarbeitungsrichtlinien hergestellt. Kellermauerwerk: Betonziegel, nach den Verarbeitungsrichtlinien hergestellt. Kellerdecke: Fertigteil- Einhängedecke, roh, nach statischem Erfordernis hergestellt. Erdgeschoßmauerwerk: Fertigteilbauweise, den Verarbeitungsrichtlinien entsprechend hergestellt. Decke über Erdgeschoß: In Holzfertigteilbauweise, nach statischem Erfordernis hergestellt. Dachgeschoß: Fertigteilbauweise, den Verarbeitungsrichtlinien entsprechend hergestellt. Dachkonstruktion: Zimmermannsmäßig gefertigter Dachstuhl mit Bramac-Deckung, Untersichten mit Nut- und Federbrettern verschalt. Spenglerarbeiten verzinktes Eisenblech, Kamine gemauert, mit Blech eingefasst. Seite 11

12 Fenster / Belichtung / Sonnenschutz: Kunststoffisolierglasfenster ein- und mehrflügelig, Jalousien innen liegend. Türen: Eingangstür aus Kunststoff mit Ornamentglasfüllung und Sprossenteilung, Vollholztüren furniert mit oder ohne Glasfüllung, Metalltürblätter, Metallzargen mit Anstrich, Holzumfassungszargen furniert. Stiegen: Ortbetonstiegen mit Fliesen belegt, Holzstiege. Wand- und Deckenoberflächen: Kellergeschoß: Grob- und Feinverputz mit Malerei versehen, Fliesenbeläge und diverse Verkleidungen. Erdgeschoß: Fertigteilbauweise, Gipskarton gespachtelt und gemalen. Böden: Fliesen, Laminat. Fassade: Vollwärmeschutzfassade mit Silikatputz versehen. Seite 12

13 Sanitärinstallationen: Bad und WC Warmwasser durch Gaszentralheizung. Beheizung: Gaszentralheizung. Bauerhaltungszustand: Als gut zu bezeichnender Bauzustand, teilweise Fertigstellungsarbeiten sowie Restarbeiten ausständig. Fehlende Geländer bei den Außenstiegen, Handläufe Keller fehlen. Bei den Balkonen fehlt Geländer; diese sind nur provisorisch angebracht Räumlichkeiten und deren Ausstattung Eingangsbereich Erdgeschoß: Aufgangsstufen und Podest mit Klinkerfliesen verfliest, Geländer fehlt. Eingangstür Kunststoffisolierglastür doppelflügelig mit Paneel und Glasfüllung. Vorraum: Bodenbelag Fliesen, Wände gemalen, Decke gemalen, Plattenheizkörper. Seite 13

14 Küche: Holzumfassungszarge furniert, Vollholztürblatt furniert mit Glaslichte, Bodenbelag Fliesen, Wände und Decke gemalen, Kunststoffisolierglasfenster, Fensterbank Kunststoff, Sohlbank Alu gekantet, U-förmig verbaute Einbauküche, Niro-Abwäsche mit einem Becken und Tropfblech, E-Herd Marke Ariston, Ceran-Kochfeld Marke Ariston, Backofen Marke Ariston, Kühlschrank. Wohnzimmer: Offener Durchgang von Küche Bodenbelag Parkett, Wände gemalen, Decke gemalen, sichtbarer Holztram, zwei Kunststoffisolierglasfenster, Fensterbank Werzalith, Sohlbank Alu gekantet, Plattenheizkörper. Balkontür aus Kunststoffisolierglas doppelflügelig, Ausgang in den Vorraum, Holzumfassungszarge furniert, Vollholztürblatt furniert mit Glaslichte. Balkon: Als Betonkragplatte ausgebildet, kein Oberbelag vorhanden, Geländer nur provisorisch hergestellt. Schlafzimmer: Holzumfassungszarge furniert, Vollholztürblatt furniert, Bodenbelag Laminat, Wände und Decke gemalen, Kunststoffisolierglasfenster, Fensterbank Werzalith, Sohlbank Aluminium gekantet, Plattenheizkörper. Seite 14

15 WC: Holzumfassungszarge furniert, Vollholztürblatt furniert, Bodenbelag Fliesen, Wände raumhoch verfliest, Decke gemalen, Plattenheizkörper, Kunststoffisolierglasfenster, Fensterbank verfliest, Sohlbank Aluminium gekantet, WC-Muschel (Tiefspüler) Handwaschbecken. Badezimmer: Holzumfassungszarge furniert, Vollholztürblatt furniert, Bodenbelag Fliesen, Wände raumhoch verfliest, Plattenheizkörper, zwei Kunststoffisolierglasfenster, Fensterbank verfliest, Sohlbank Alu gekantet, Duschkabine, Waschbecken in Verbau integriert, Spiegel. Dachgeschoß: Aufgang über Vollholzstiege, Wangenstiege, Tritt- und Setztstufen, Holzhandlauf. Vorraum: Bodenbelag Laminat. Abstellraum, WC: Holzumfassungszarge furniert, Vollholztürblatt furniert, Bodenbelag Betonestrich roh, Wände Gipskarton unbehandelt, Plattenheizkörper, Kunststoffisolierglasfenster, Sohlbank Aluminium gekantet, Fensterbank fehlt. Seite 15

16 Schlafzimmer: Holzumfassungszarge furniert, Vollholztürblatt furniert, Bodenbelag Laminat, Wände und Dachschräge sowie Decke gemalen, Plattenheizkörper, Kunststoffisolierglasfenster, Fensterbank Werzalith, Sohlbank Alu gekantet. Kinderzimmer: Holzumfassungszarge furniert, Vollholztürblatt furniert, Bodenbelag Melan, Wände und Dachschräge sowie Decke gemalen, Kunststoffisolierglasfenster zweiteilig, Fensterbank Werzalith, Sohlbank Alu gekantet, Plattenheizkörper, Kunststoffisolierglastür 1-teilig, Ausgang zum Balkon, Sohlbankabdeckung fehlt. Balkon in Holzbauweise errichtet, Geländer provisorisch angebracht. WC, nicht fertig gestellt: Holzumfassungszarge furniert, Vollholztürblatt furniert, Bodenbelag Estrich, Wände Gipskarton, Decke Gipskartonbeplankung fehlt. Kinderzimmer: Holzumfassungszarge furniert, Vollholztürblatt furniert, Bodenbelag Melan, Wände und Dachschräge sowie Decke gemalen, zwei Kunststoffisolierglasfenster, Fensterbank Werzalith, Sohlbank Alu gekantet, Plattenheizkörper. Seite 16

17 Dachboden: Aufstieg über Roto Treppe, Dachboden nicht ausgebaut. Keller: Abgang Holzumfassungszarge furniert, Vollholztürblatt furniert, Stiegen verfliest, Handlauf fehlt. Vorraum: Bodenbelag Fliesen, Wände gemalen, Decke mit Styropor Strukturplatten verkleidet. Büro: Kunststoffeingangstür mit Glaslichte, zwei Kunststoffisolierglasfenster, Fensterbank Werzalith, Sohlbank Alu gekantet, Bodenbelag verfliest, Wände gemalen, Decke mit Styropor Strukturplatten verkleidet. Garage: T-30 Türblatt, Wände und Decke nicht verputzt, Sectionaltor, zwei Kunststoffisolierglasfenster, Fensterbank unbehandelt, Bodenbelag Estrich verrieben. Waschraum, Heizraum: Eingang Kunststofftür mit Paneelfüllung, Bodenbelag Fliesen, Wände verputzt, Decke roh, Gasbrennwertgerät Vailant Eco Compact, Seite 17

18 Kunststoffisolierglasfenster, Duschabmauerung roh, Sockel für Waschmaschine ausgebildet. Seite 18

19 Gutachten - Wertermittlung Die nachstehende Bewertung erfolgt unter Beachtung aller im Befund getroffenen Feststellungen und unter Bedachtnahme auf die Verhältnisse am Realitätenmarkt sowie im Hinblick auf die Orts- und Wertverhältnisse am Bewertungsstichtag, entsprechend dem Liegenschaftsbewertungsgesetz, gültig ab , nach dem Vergleichswert, Sachwertverfahren, als auch nach dem Ertragswertverfahren, welche für in Eigennutzung stehende und gegebenenfalls vermietbare Liegenschaften die anzuwendenden Verfahren sind. Der Verkehrswert entspricht dem Betrag, der im redlichen gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Alle preisbeeinflussenden tatsächlichen Eigenschaften, rechtliche und wirtschaftliche Gegebenheiten sowie die besondere Beschaffenheit der Liegenschaft sind zu berücksichtigen, außergewöhnliche oder persönliche Verhältnisse, Umstände sind jedoch außer Acht zu lassen. Im Vergleichswertverfahren ist der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen zu ermitteln. Der Bodenwert wird in der Regel von ortsüblichen Kaufpreisen für Grundstücke abgeleitet. Die zum Vergleich herangezogenen Bodenpreise müssen aber Grundkäufe betreffen, welche mit den Bewertungsflächen Seite 19

20 hinsichtlich ihrer wertbeeinflussenden Faktoren übereinstimmen. Darunter sind zu verstehen: Die allgemeine und die besondere Lage, die Grundstücksform und die Beschaffenheit, die Situierung nach den Flächenwidmungsplänen und damit zusammenhängend die Nutzungs- und Verwertungsmöglichkeiten. Der Aufschließungsgrad und die Aufschließungskosten, die Entfernung zu den Ortszentren, öffentlichen Verkehrseinrichtungen und Verkehrsträgern, Strassen, Eisenbahn usw. Wenn die Bewertungsgrundstücke abweichen, so sind die Differenzen durch schlüssige Zu- und Abschläge zu berichtigen. Im Vergleichswertverfahren erfolgt die Wertermittlung durch Erhebung direkt vergleichbarer, tatsächlich erzielter Kaufpreise und Mieten oder durch Gegenüberstellung und bezugnehmende Ableitung zu vergleichbaren Transaktionen. Im Ertragswertverfahren erfolgt die Kapitalisierung des erzielbaren oder zu erwartenden Reinertrages zu einem bestimmten Zinssatz, bezogen auf die Restnutzungsdauer. Der Zinssatz zur Ermittlung des Ertragswertes richtet sich nach der bei Sachen dieser Art üblicherweise erzielbaren Kapitalverzinsung. Der Kapitalisierungszinsfuß ist der gewünschten und am Markt erhältlichen Verzinsung von Mieterträgnissen anzunähern. Für reiche Ertragsobjekte liegt dieser Zinsfuß bei ca. 3 6 % - in Ausnahmefällen auch geringfügig darunter und darüber. Seite 20

21 Der ausgewiesene Zinssatz entspricht somit der am Immobilienmarkt üblichen Verzinsung, er wird vom SV aufgrund seines Fachwissens sowie der ständigen Marktbeobachtung festgesetzt. Das Sachwertverfahren beinhaltet die Ermittlung des Bodenwertes und des Bauwertes. Der Bauwert wird von den Herstellungskosten abgeleitet, worunter die Summe aller jener Beträge zu verstehen ist, welche für die Errichtung des jeweils zu bewerteten Objekts in gleicher Ausführung, Ausstattung, Raumeinteilung und Konstruktionsart aufzuwenden ist. Die Grundlage für diese Berechnung bilden die zum Bewertungsstichtag geltenden Lohn- und Materialpreise des Bauhauptgewerbes und der Professionisten. Vom Herstellungswert ist dann die technische Wertminderung, zur Berücksichtigung der Amortisation des Gebäudealters, allfälliger Bauschäden und Mängel sowie des Fertigstellungsgrades abzuziehen. Darüber hinaus ist in der technischen Wertminderung auch ein allfälliger Rückstau an Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen enthalten. Maßgebende Faktoren für die Bestimmung dieses Wertabschlages bilden die Relation zwischen Lebensdauer und Bestandsdauer einerseits sowie der allgemeine Bau- und Erhaltungszustand anderseits. Der Abschlag für technische Wertminderung erfolgt als Prozentsatz des Herstellungswertes. Neben der technischen Wertminderung unterliegt jedes Bauwerk auch einer wirtschaftlichen Wertminderung. Seite 21

22 Gängige Berechnungsmethoden sind: - Die Lineare Alterswertminderung - Die Progressive Alterswertminderung - Die Parabolische Alterswertminderung Bei Gebäuden mit aufwendiger Innenausstattung (Einfamilienhäuser) oder Gebäuden, die einem verstärkten Verschleiß unterliegen, die nachlässig oder gar nicht baulich instand gehalten werden, wird eine Lineare Altersabwertung berechnet. Die Progressive Wertminderung nach Roß weist eine leichte Progression auf. Sie kann bei Wohn- und Geschäftshäusern, (Büro-, Verwaltungsgebäuden, Ladengeschäften, Warenhäuser usw.) mit einfacher bis normaler Ausstattung, herangezogen werden. Für nicht stark beanspruchte Gebäude mit geringwertiger Innenausstattung der Industrie, die sich gemessen ihrem Alter in einem guten baulichen Zustand befinden, wird eine sogenannte Parabolische Alterswertminderung angenommen. Die Bewertung erfolgt unter der Annahme, dass keine wie immer gearteten Kontaminierungen vorhanden sind. Es sind auch keine Folgekosten für eine eventuelle Sanierung und Räumung berücksichtigt! Für die Richtigkeit der im Gutachten angeführten Auskünfte von Ämtern sowie an der Befundaufnahme teilgenommenen Personen kann keine Gewähr übernommen werden, ebenso wird das Gebäude nur augenscheinlich begutachtet. Bautechnische Details wurden nicht überprüft. Seite 22

23 Im Gutachten ist die Umsatzsteuer mit berücksichtigt, ohne Rücksichtnahme, ob der Verkäufer oder der Erwerber umsatzsteuerpflichtig oder vorsteuerabzugsberechtigt ist Grundwert: Berechnung lt. Beschreibung Der Grundpreis wurde aufgrund meiner Erfahrung und Erkundigungen bzw. aufgrund des Vergleichswertverfahrens in diesem Raum festgesetzt. Weiters wird auch auf die Literaturen sowie auf das Österr. Liegenschaftsbewertungsgesetz Bedacht genommen. Freigründe geschätzt mit 40,00 bis 55,00 unter Berücksichtigung des Wertabschlages für gebundenen Baugrund gegenüber Freigründen. EZ 1861 GB Oberpullendorf, Grundstücke Nr. 1645/13 650,00 m² x 48, ,00-20 % Abschlag wegen Gebundenheit des Baugrundes 6.240,00 Grundwert ,00 Seite 23

24 Bauzeitwertermittlung Wohnhaus Brutto Grundrissfläche: Kellergeschoß: 10,20 x 8,95 = 91,29 m² Erdgeschoß: 10,40 x 9,15 (((4,41 + 3,10) x 0,5) x 1,25) = 90,47 m² Balkon: (((4,41 + 3,10) x 0,5) x 1,25) + (4,41 x 2/3. 2,50) = 12,04 m² Dachgeschoß: (10,40 x 9,15) (((4,41 + 3,10) x 0,5 x 1,25) = 90,47 m² Balkon: (((4,41 + 3,10) x 0,5 x 1,25) = 4,69 m² Seite 24

25 Brutto Rauminhalt: BGF x Rech. Raumh. = Brutto Rauminhalt Kellergeschoß: 91,00 x 3,03 = 275,73 m³ Erdgeschoß: 90,00 x 2,82 = 253,80 m³ Balkon: 12,00 m² = 12,00 m² Dachgeschoß: 10,40 x (2,90 x 2,76 x 0,5) = 41,62 m³ 9,15 x (2,90 x 2,76 x 0,5) + = 36,61 m³ + (5,40 x 1,60 x 0,5) Gaupe = 4,32 m³ (10,40 x 3,80 x 2,76) (1,50 x 1,25 x 2,76) = 103,90 m³ 186,45 m³ Balkon: 4,69 m² = 4,96 m² Seite 25

26 Baukosten Die Baukosten an diesem Gebäude werden nach Richtsätzen für Wohnhausbauten sowie den Richtlinien der Wohnbauförderung für das jeweilige Bundesland sowie den Indices des Bundesministeriums für Bauten und Technik, des Bundesministeriums für Finanzen, des Österreichischen Statistischen Zentralamtes für gewerbl. genutzte Bauten bzw. meinen eigenen Erfahrungen unter Berücksichtigung der technischen und wirtschaftlichen Wertminderungen ermittelt. Bauwert: Baualter ermittelt Baukosten Wohnhaus m³ EHP Summe KG: 326,00 165, ,00 EG: 254,00 305, ,00 Balkon: 12,00 m² 325, ,00 Dachgeschoß: 186,00 305, ,00 Balkon: 4,69 m² 345, , ,05 MWST 20% , ,66 Seite 26

27 Ab- und Zuschläge Entwertung Gebäude Technische Wertminderung: Minderung des Herstellungswertes wegen Alter, Rückstau an Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen usw. Wirtschaftliche Wertminderung: merkantiler Minderwert, unwirtschaftlicher Aufbau, Grundrissgestaltung, Raumtiefen, Konstruktionen, verlorener Bauaufwand, usw. Ab- und Zuschläge Wohnhaus: Bauschäden unfertige Arbeiten - 4,5 % , ,23 Alter -8 % , ,41 Verlorener Bauaufwand -20 % , ,53 Pauschale Einfriedung und Außenanlagen Bauwert 5.900, ,53 Seite 27

28 Zusammenstellung der Sachwerte: Grundwert ,00 Bauzeitwert Wohnhaus ,53 Sachwert gesamt: ,53 4. Ertragswert Nachhaltig erzielbarer Mietertrag pro Monat mit USt.: Euro 710, % USt. 71,00 781,00 Nachhaltig erzielbarer Mietertrag pro Jahr mit USt.: 781,00 x ,00-3 % Verwaltungskosten - 281, ,84-1 % Instandhaltungskosten ,08-5 % Mietausfallwagnis - 468,60-4,5 % abzüglich Verz. d. Bodenw ,20 Rohmietertrag 5.563,96 Restnutzungsdauer 74 Jahre Kapitalisierungszinsfuß 4,5 % Berechnungsfaktor 21, ,96 x 21, ,81 zuzüglich Grundwert ,00 Ertragswert ,81 Seite 28

29 5. Verkehrswert Bestimmungen des Verkehrswertes nach novelliertem Liegenschaftsbewertungsgesetz vom Der rechnerische Verkehrswert ergibt sich aus Sachwert und Ertragswert, wobei dem Sachwert der Vorzug zu geben ist. 2 x Sachwert + 1 x Ertragswert 3 2 x , x ,81 3 = ,62 Verkehrswert gerundet ,00 (In Worten: Euro einhundertsiebenundsiebzigtausend) Bewertung des 1/2 Anteils für Herrn Györgyice Anton ,00 / 2 = , ,00 Wert für 1/2 Anteil ,00 15 % Abschlag wegen eingeschränkter Veräußerbarkeit , ,00 gerundet ,00 (In Worten: Euro fünfundsiebzigtausend) Seite 29

30 Gesamtzusammenstellung EZ 1861 Grdst.Nr. 1645/13 KG Oberpullendorf Wohnhaus ,00 ½ Anteil für Györgyice Anton ,00 Seite 30

31 Anmerkung (Genauigkeitsanforderungen und Hinweispflicht ÖNORM B 1802 Pkt. 3.3): Dieses Gutachten gründet sich auf die erhaltenen Unterlagen und erteilten Informationen; sollten sich diese ändern, behalte ich mir vor, auch mein Gutachten zu ändern. Angesichts der Unsicherheit einzelner in die Bewertung einfließender Faktoren, insbesondere der Notwendigkeit, auf Erfahrungswerte zurückzugreifen, kann das Ergebnis der Bewertung keine mit mathematischer Exaktheit feststehende Größe sein. Weiters verweise ich darauf, dass der ermittelte Verkehrswert nicht notwendigerweise bedeutet, dass ein entsprechender Preis auch bei gleich bleibenden äußeren Umständen im Einzelfall jederzeit insbesondere kurzfristig, am Markt realisierbar ist. Für die Bewertung wird keine Bodenkontaminierung erstellt und Altlastenfrei unterstellt. Bodenuntersuchungen wegen eventueller Kontaminierungen wurden nicht beauftragt und nicht durchgeführt. Es wurden bei der Befundaufnahme keine Hinweise festgestellt, die auf eine Bodenkontaminierung und Altlasten schließen lassen. Seite 31

32 Strassenansicht Strassenansicht Seite 32

33 Ansicht Hofseite Wohnzimmer Seite 33

34 Garage Büro Keller Seite 34

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