Das Gebiet des Bebauungsplanes liegt im westlichen Bereich der Ortslage Westerlands; der Geltungsbereich wird

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1 BEBAUUNGSPLAN Nr. 30 DER STADT WESTERLAND begrenzt - im Norden durch die Friesische Straße - im Westen durch die Bastianstraße - im Osten durch die Straße Wenningstedter Weg über Stadumstraße verspringend zur Straße Zwischen den Hedigen - im Süden durch die Gartenstraße BEGRÜNDUNG: 1. Grundlage des Bebauungsplanes Im Rahmen der Überprüfung der B-Pläne durch den Kreis NF wurde festgestellt, daß dieser B-Plan an einem Bekanntmachungs- und Ausfertigungsmangel litt. Aufgrund des Alters des B-Planes war eine Heilung der Verfahrensmängel nicht mehr möglich. Von daher soll eine Neuaufstellung des B-Planes 30 der gegenwärtigen vorliegenden Genehmigungssituation nach 34 BauGB entgegenwirken sowie mit dem wesentlichen Ziel die bestehende Nutzung in diesem Gebiet sichern. Der Bebauungsplan wird auf der Grundlage des Flächennutzungsplanes der Insel Sylt vom 15. Januar 1979 überwiegend als Wohnbaufläche (Sondergebiete für Dauerwohnen und Touristenbeherbergung) entwickelt. Die Festsetzungen erfolgen gemäß den übergreifenden F-Plan-Zielen, wie der restriktiven Handhabung des Maßes der Nutzung und der Sicherung und Entwicklung des Dauerwohnraumes. 2. Lage, Größe und Situation des Plangebietes Das Gebiet des Bebauungsplanes liegt im westlichen Bereich der Ortslage Westerlands; der Geltungsbereich wird begrenzt -im Norden durch die Friesische Straße -im Westen durch die Bastianstraße -im Osten durch die Straße Wenningstedter Weg über Stadumstraße verspringend zur Straße Zwischen den Hedigen -im Süden durch die Gartenstraße 1

2 Die Größe des Plangebietes beträgt Von diesen entfallen auf Sondergebiete für Dauerwohnen und Touristenbeherbergung Öffentliche Grünflächen Verkehrsflächen/ nicht festgesetzt Flächen für Gemeinbedarf Versorgungsfläche Flächen für Sport- und Spielanlagen ca. 16,806 ha ca. 13,308 ha ca. 0,080 ha ca. 1,052 ha ca. 0,709 ha ca. 0,003 ha ca. 1,654 ha Im Plangebiet befinden sich überwiegend eingeschossige freistehende Wohngebäude als Einzel- und Doppelhäuser. Ausnahmen bilden zweigeschossige Hausgruppen auf dem Grundstück 60 in der Gartenstraße und ein zweigeschossiges Appartementhaus auf dem Grundstück 32 in der Deckerstraße. Auf den Grundstücken 11 befindet sich ein Behindertenheim und 39 eine Schule. Die Wohnhäuser werden vornehmlich dauerbewohnt, teilweise wird Privatvermietung betrieben oder es sind kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes eingerichtet worden. Das Plangebiet liegt in Geltungsbereichen von Satzungen zur Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehsrfunktionen ( 22 BauGB ) und zur Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten ( 172 BauGB ). Die Grundstücke im Plangebiet sind bis auf die Grundstücke 53,94,121,122,124,140 bebaut. 3. Ziele und Zwecke des Bebauungsplanes Die Stadt Westerland verfolgt mit der Aufstellung des Bebauungsplanes folgende Ziele: - Sicherung einer geordneten Bebauung und Nutzung unter weitgehender Beibehaltung der vorhandenen Baudichten und gewachsenen Nutzungsstrukturen (Dauerwohnen mit Touristenbeherbergung ) - Erhaltung des Gebietscharakters und der Siedlungsstruktur unter Einfügung weiterer zulässiger Nutzungen - Erhaltung von stadtbildprägender Bausubstanz - Sicherung des Wohnbedarfs der einheimischen Bevölkerung - Unterstützung der Ziele der Ortssatzungen zur Erhaltung baulicher Anlagen und der Bevölkerungsstruktur ( 172 BauGB ) sowie des Genehmigungsvor- 2

3 behaltes bezüglich der Begründung oder Teilung von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz ( 22 BauGB) - Einschränkung des Neubaus von Ferien - und Zweitwohnungen sowie Umnutzung vorhandener Gebäude zu diesem Zweck - Festsetzung von Gestaltungsvorschriften, soweit diese zur Bewahrung und Entwicklung des gewachsenen Erscheinungsbildes im Plangebiet erforderlich sind 4. Inhalte und Festsetzungen des Bebauungsplanes 4.1 Art der baulichen Nutzung Das Plangebiet wird aufgrund seiner Lage an verkehrsberuhigten Straßen als sonstige Sondergebiete für Dauerwohnen und Touristenbeherbergung ( SO-Typ1 ) festgelegt. Um den bestehenden Dauerwohnraum in diesem Gebiet zu erhalten und die Anzahl der möglichen Ferienwohnungen zu steuern, wird mit der Festsetzung der SO eine Höchstgrenze der Anzahl von Ferienwohnungen je Wohngebäude festgelegt. Charakteristisch für den vorgefundenen Bestand sind Wohngebäude mit dauerwohnlicher Nutzung und Touristenbeherbergung. Alle Baugrundstücke im Plangebiet werden entsprechend ihrer derzeitigen Nutzung und der planerischen Zielsetzung als SO festgesetzt. Da sich Anlagen für kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke, für Verwaltungen und sportliche Zwecke in den angestrebten Gebietscharakter einfügen, werden auf dem Grundstück 11 ausnahmsweise ein Behindertenheim, auf dem Grundstück 39 eine Schule sowie auf dem Grundstück 9 ein Sportplatz zugelassen. Die Zulässigkeit als Ausnahme ermöglicht die Erhaltung dieser Anlagen. Möglichkeiten der Versorgung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebietes dienende Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie kleine Beherbergungsbetriebe ( Hotel ), die dem Touristenverkehr dienen, sollen als Ausnahme zugelassen werden. Zulässigkeiten als Ausnahme ermöglichen, daß bei Bauvorhaben jeweils die Beeinträchtigungen abgewogen und Konfliktsituationen vermieden werden können. Die Friesenhäuser auf den Grundstücken 114, 119 und 125 in der Stadumstraße werden als nachrichtliche Übernahme einer Einzelanlage, die dem Denkmalschutz unterliegt, dargestellt. 3

4 4.2 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung - Grundflächenzahl (GRZ), Geschoßflächenzahl (GFZ), Zahl der Vollgeschosse - wurde aus dem Bestand entwickelt und so festgesetzt, daß einerseits entsprechend der Zielsetzung des Flächennutzungsplanes der Insel Sylt die vorhandene Baudichte im wesentlichen beibehalten und möglichst nicht weiter verstärkt wird, andererseits die zulässige Nutzung der Grundstücke unter Beachtung des 34 BauGB und anderer baurechtlicher Vorschriften im wesentlichen eingehalten werden. Im gesamten Plangebiet wird die Bebauung als eingeschossige Gebäude mit auszubauendem Dachgeschoß - entsprechend dem baulichen Bestand im Baugebiet festgesetzt. Dieses wurde bei der Festlegung der Grundflächenzahl (GRZ) und der Höhenentwicklung der Hauptgebäude - die den möglichen Ausbauanteil des Dachgeschosses mitbestimmt - berücksichtigt. GRZ und GFZ sind entsprechend aufeinander abgestimmt, wobei der GFZ die höhere Aussagekraft über die Wohnverdichtung beigemessen wird. Ausnahmen bilden die Flächen für Gemeinbedarf auf den Grundstücken 39 und 11 sowie die Häusergruppen auf dem Grundstück 60, die als zweigeschossige Gebäude festgesetzt werden. Im nordwestlichen Bereich des Plangebietes zwischen der Stadumstraße und der Friesischen Straße wird gemäß dem vorgefundenen Bestand eine GFZ von 0,25 festgesetzt. Die Festlegung der rückwärtigen Bebauung in diesem Bereich ist im wesentlichen darin begründet, daß eine angepaßte Erweiterungsmöglichkeit bisher gering ausgenutzter Grundstücke sowie eine angestrebte Harmonisierung im Gesamterscheinungsbild der Bebauung ermöglicht wird. Um eine Überdimensionierung der überwiegend erhaltungswerten Gebäude im vorderen Bereich auszuschließen, wird angestrebt, sowohl das Maß der Nutzung als auch die Höhenentwicklung so aufeinander abzustimmen, daß die hintere Bebauung eine untergeordnete Rolle einnimmt. Die vorhandenen unbebauten Grundstücke 53, 121, und 122 werden in ihrer Ausnutzbarkeit den umliegenden Grundstücken zugeordnet. Im weiteren Verlauf der Friesischen Straße wird der Bestand mit einer GFZ von 0,30 festgesetzt. Die auf den Grundstücken 56, 58, 142 und 143 hingegen vorhandenen baulichen Anlagen überschreiten die festgesetzte GFZ von 0,39 z.t. erheblich. Hier ist eine Reduzierung gegenüber der vorhandenen Nutzung geboten. Im Bereich Jahnstraße/ Stadumstraße wird im westlichen Teilbereich gemäß dem vorgefundenen Bestand eine GFZ von 0,35 festgesetzt. Für die Grundstücke 124 und 125 wird eine GFZ von 0,25 festgesetzt.. Das vorhandene unbebaute Grundstück 124 orientiert sich hierbei in seiner Ausnutzbarkeit an der östlich- bzw. an der nördlich gelegenen Bebauung. In Fortsetzung des Straßenzuges Stadumstraße nimmt die festgesetzte GFZ von 0,32 bzw. 0,35 die vorgefundene Baudichte auf. Nördlich der Jahnstraße deckt sich die GFZ von 0,30 mit dem vorgefundenen Bestand. 4

5 Im südlichen Verlauf des Straßenzuges Jahnstraße ist aufgrund der Abwägung unter Berücksichtigung der hier vorgefundenen Bebauung eine GFZ von 0,32 angemessen. Die überhöhte Ausnutzung auf dem Grundstück 99 mit einer GFZ von 0,35 sprengt das Einfügungsgebot und wird auf ein für die städtebauliche Ordnung und die umgebende Bebauung verträgliches Maß der Nutzung begrenzt. Im mittleren Planbereich entspricht eine GFZ von 0,26 bzw. 0,35 westlich des Sportplatzes der Bebauung dem Bestand. Die in diesem Gebiet liegenden Flächen für Gemeinbedarf, Behindertenheim und Schule werden gemessen am Bestand jeweils mit einer GFZ von 0,50 festgesetzt. Das nordwestlich der Deckerstraße gelegene Appartementgebäude auf dem Grundstück 32 entspricht in seinem Bestand der festgesetzten GFZ von 0,85; beidseitig hiervon ist die festgesetzte GFZ von 0,35 bzw. o,39 gemäß der Baudichte der vorhandenen Bebauung abgewogen. Für die Bebauung im Bereich südlich der Deckerstraße sowie am Hedigenring entspricht eine GFZ von 0,30 bzw. 0,39 der vorhandenen Bebauung und deckt somit den Bestand weitgehend ab. Die südlich des Mittelweges sowie südöstlich der Bastianstraße gelegene Bebauung wird gemäß des vorhandenen Bestandes mit einer GFZ von 0,35 festgesetzt. Die auf dem Grundstück 60 gelegenen Hausgruppen entsprechen in ihrem Bestand der festgesetzten GFZ von 0,52. Für die Bebauung nordöstlich der Gartenstraße wird der Bestand mit einer GFZ von 0,26 gesichert. Durch die restriktive Festlegung der Grundflächen baulicher Anlagen, ist es erforderlich, einen höheren Anteil an der Grundfläche für Garagen und Stellfläche mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen sowie von baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, zuzulassen, als dies die Baunutzungsverordnung für den Regelfall vorsieht. Zur Vermeidung von übermäßiger Versiegelung des Bodens darf jedoch der Grenzwert von 100 % der zulässigen Grundfläche nicht überschritten werden. Die Vorgabe der Geschoßflächenzahl (GFZ) wird zur eindeutigen Bestimmung der max. Ausnutzung der Grundstücke sowie als Grundlage für die Erhebung von Erschließungsbeiträgen für erforderlich gehalten. Deshalb wird auch festgesetzt, daß Aufenthaltsräume im Dachgeschoß, sowie weitere anrechenbare Bauteile bei der Ermittlung der Geschoßflächenzahl mitzurechnen sind. Die Festsetzung, daß Nebenanlagen unterhalb der Vollgeschosse sowie Kellergeschosse die Umfassungswände des Hauptbaukörpers nicht überschreiten dürfen, soll bewirken, daß keine übermäßigen Nutzungsmöglichkeiten im Untergeschoß entstehen. Zu diesem Zweck wird auch festgesetzt, daß die Höhenlage der Baugrundstücke zu erhalten ist und Abgrabungen unzulässig sind. Ferner 5

6 dürfen Kellerlichtschächte bestimmte Abmessungen nicht überschreiten und sind auf Geländehöhe waagerecht abzudecken. Da in einigen Fällen bei Gebäuden mit weicher Bedachung (Reet) die Abstände von 12 m bis zur Grundstücksgrenze sowie zur Nachbarbebauung nicht eingehalten werden können, soll im Hinblick auf den Erhalt wertvollen Baubestandes im hier vorliegenden historischen Ortskern von der Ausnahmeregelung gem. 37 Abs. 4 LBO Gebrauch gemacht werden. 4.3 Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Gebäuden Im gesamten Plangebiet wird für das Sondergebiet (SO-Typ1) die höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden festgesetzt. Wegen der vorhandenen einheitlichen Gebietsstruktur ist eine gesonderte Festsetzung für jedes Grundstück erforderlich. Im Zusammenwirken mit den Satzungen zur Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktion sowie zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung wird je Wohngebäude - ausgehend von den im Plangebiet vorgefundenen Wohngrundrissen und den festgesetzten bebaubaren Grundstücksflächen eine Dauerwohnung mit einer Bruttowohngeschoßfläche von 130 qm (entsprechend der Bruttogröße einer familiengerechten Wohnung ) sowie Wohnungen zur Touristenbeherbergung mit einer Bruttowohngeschoßfläche von ca. 45 qm (als Durchschnittswert für eine angemessene Unterbringung von Erholungsuchenden) angenommen und daraus die jeweils festgesetzte Zahl der Wohnungen ermittelt. Die Begrenzung der Anzahl der Wohnungen ist geboten, da ansonsten eine weitergehende ungewünschte Umstrukturierung des Plangebietes zugunsten von Ferienwohnungen und zu Lasten von Dauerwohnungen zu befürchten ist. Eine Alternative zum gewählten Rechnungsansatz sowie zur Begrenzung der Wohneinheiten ist nicht gegeben. Ein Fortschreiten der Umnutzung von Gebäuden mit Dauerwohnungen und Räumen zur Privatvermietung zu Kleinst-Appartements, würde nicht nur die vorhandene Bevölkerungsstruktur zerstören, sondern der Wohnbevölkerung auch Wohnraum entziehen, der aufgrund der Zielsetzungen der Landesplanung und der Aussagen im Erläuterungsbericht zum F-Plan Insel Sylt innerhalb der engen Siedlungsgrenzen nicht durch Neubebauung ausgeglichen werden kann. Zur Erhaltung der Fremdenverkehrsfunktion der Stadt Westerland und zur Erhaltung der Attraktivität bisher relativ intakter Wohngebiete für die Dauerwohnbevölkerung und die Erholungssuchenden, ist die festgesetzte Begrenzung der Wohnungen erforderlich. Darüber hinaus würde eine fortschreitende Einrichtung von Kleinst-Appartements eine Vielzahl weiterer Stellplätze erfordern. Dadurch würde nicht nur ein höheres Verkehrsaufkommen, sondern darüber hinaus eine aus ökologischen Gründen ungewünschte zusätzliche Versiegelung bisheriger Garten- und Freibereiche bewirkt. Dieses ist wegen des gebotenen Schutzes der Umwelt sowie aus ökologischen Gründen nicht vertretbar. Den Grundstückseigentümern verbleiben in vertretbarem Umfang ausreichende Möglichkeiten, unterschiedliche Wohnformen, Wohnungsgrößen sowie Räume zur Beherbergung von Gästen einzurichten. Die Möglichkeit, Gebäude ausschließlich durch Dauerwohnungen zu nutzen, bleibt unberührt. 6

7 Durch die Begrenzung der Anzahl der Zimmer-Einheiten bei kleinen Betrieben des Beherbergungsgewerbes ( Hotels ) mit 25 qm Nettowohngeschoßfläche pro Einheit (als Durchschnittswert für ein Doppelzimmer mit Bad/ Eingangsbereich ) soll auch hier einer ungewünschten Umstrukturierung in Kleinst-Hotelzimmer mit den hieraus entstehenden Folgewirkungen wie z.b. erhöhtes Verkehrsaufkommen, zusätzliche Versiegelung, weitere Stellplätze etc. entgegengewirkt werden. 4.4 Höchstmaße für Wohnbaugrundstücke Aus städtebaulichen Gründen werden Mindestgrößen für Wohnbauflächen festgesetzt. Durch die Festsetzung von Mindestgrößen sollen folgende Planungsziele gewährleistet bleiben: - Sicherung einer geordneten Bebauung und Nutzung unter weitgehender Beibehaltung der vorhandenen Baudichten - Erhaltung des Gebietscharakters und der Siedlungsstruktur unter Einfügung weiterer zulässiger Nutzungen - Erhaltung von stadtbildprägender Bausubstanz - Sicherung des Wohnbedarfs der einheimischen Bevölkerung - Regelung des sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund- und Boden - Unterstützung der Ziele der Ortssatzungen zur Erhaltung baulicher Anlagen und der Bevölkerungsstruktur ( 172 BauGB ) und des Genehmigungsvorbehaltes bezüglich der Begründung oder Teilung von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz ( 22 BauGB) Entsprechend der Gestaltung der Grundstücksgrößen werden die Grundstücke mit einer Mindestgröße von 300 qm festgesetzt. Ausnahme bildet das Grundstück 37 mit 242 qm. Dieses wird mit seiner vorhandenen Grundstücksgröße festgesetzt, da es die festgesetzte Mindestgröße des Gebietes unterschreitet. Für die im Bereich Hedigenring befindlichen Grundstücke werden Mindestgrößen von 350 qm festgesetzt. Diese Festsetzung dient der Sicherung einer stadtbildprägenden Siedlungsstruktur. Hier bilden die Grundstücke 67 mit 347 qm; 73 mit 333 qm; 66 mit 345 qm; 79 mit 311 qm eine Ausnahme. Diese werden, da sie die für dieses Gebiet festgesetzte Mindestgröße unterschreiten, mit ihrer vorhandenen Grundstücksgröße festgesetzt. 7

8 Südlich der Mittelstraße werden die Grundstücke mit 400 qm festgesetzt, um die prägende Bausubstanz nicht durch weitere Zersiedlung zu gefährden. Die Grundstücke 101 mit 360 qm; und 104 mit 309 qm bilden eine Ausnahme und werden mit der vorhandenen Grundstücksgröße als Mindestgröße festgesetzt. Die vorgefundene Kleinteiligkeit der Grundstücke im nördlichen Plangebiet am Wenningstedter Weg, südlich der Stadumstraße und der westlichen Jahnstraße begründet die Festsetzung der Mindestgrößen auf 450 qm. Ausnahmen bilden die Grundstücke 55 mit 413 qm; 56 mit 401 qm; 143 mit 421 qm; 146 mit 364 qm; 88 mit 400 qm; 89 mit 200 qm; 91 mit 404 qm; qm; 135 mit 224 qm; qm; und 90 mit 404 qm. Diese werden mit ihrer vorhandenen Grundstücksgröße als Mindestgröße festgesetzt, da sie die Mindestgröße für dieses Gebiet unterschreiten. Nördlich der Stadumstraße, westlich des Wenningstedter Weges, beidseitig der Jahnstraße, östlich der Deckerstraße, im Bereich südlich der Deckerstraße sowie das Grundstück 77 im Hedigenring und die Grundstücke 64 und 111 an der Straße Zwischen den Hedigen werden die Grundstücke entsprechend des derzeitigen Bestandes mit einer Mindestgröße von 500 qm festgesetzt um eine maßhaltige geordnete städtebauliche Verdichtung zu gewährleisten. Die Grundstücke 25 mit 420 qm; 40 mit 376 qm; 45 mit 414 qm; 121 mit 488 qm; 122 mit 400 qm; 92 mit 344 qm; 93 mit 299 qm; 16 mit 381 qm bilden hier eine Ausnahme, da sie die festgesetzte Mindestgröße in diesem Bereich unterschreiten. Sie werden mit ihrer vorhandenen Grundstücksgröße festgesetzt. Im nördlichen Bereich zwischen der Friesischen Straße und Stadumstraße sowie das im nordwestlich der Deckerstraße gelegene Grundstück 32 werden Mindestgrundstücksgrößen von 600 qm festgesetzt. Diese Festsetzung sichert auch hier eine maßhaltige geordnete Verdichtung. Nördlich und südlich der Stadumstraße werden die Grundstücke 114, 124 und 125 aufgrund der vorhandenen Bebauung mit reetgedeckten Gebäuden, unter Rücksichtnahme des Denkmalschutzes, mit einer Mindestgrundstücksgröße von 750 qm festgesetzt. Nördlich der Gartenstraße werden die Grundstücken aufgrund ihrer städtebaulich-geschichtlichen Bedeutung ( reetgedeckte bzw. erhaltenswerte Gebäude gem. 172 ) mit einer Mindestgrundstücksgröße von 800 qm festgesetzt. Darüber hinaus wird auf den Erhalt der notwendigen rückwärtigen Ruhezonen Rücksicht genommen. Für das Grundstück 141 südöstlich der Stadumstraße wird aufgrund des Bestandes (reetgedecktes Gebäude) eine Mindestgröße von 1200 qm festgesetzt. Für die am Sportplatz gelegenen Grundstücke 11 und 39 Flächen für Gemeinbedarf - werden aufgrund ihrer Nutzung als Anlagen für soziale, gesundheitliche und kulturelle Zwecke Mindestgrößen von 2000 qm bzw qm festgesetzt. 8

9 Das Grundstück 60 an der Gartenstraße wird gemäß dem vorgefundenen Bestand mit einer Mindestgröße von 2500 qm festgesetzt. Hiermit soll der Siedlungscharakter mit seinen Freiflächen gesichert werden. Bei Grundstücken die zum Zeitpunkt des Erlasses des Bebauungsplanes die zulässige Mindestgröße unterschreiten, gilt die festgesetzte Mindestgröße nicht. Hierdurch soll der Anspruch nach 34 BauGB gewährleistet werden. Bei diesen Grundstücken entspricht die vorhandene Grundstücksgröße der Mindestgröße. Der Ausschluß der Teilung ergibt sich aus der städtebaulichen Zielsetzung, weitere Verdichtungen auszuschließen. Aufgrund der bereits vorhandenen Kleinteiligkeit der besagten Grundstücke käme es zwangsläufig zu weiteren ungewollten baulichen Verdichtungen. 4.5 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche Die im Planungsgebiet vorgefundene kleinmaßstäbliche Baustruktur soll erhalten werden. Vorhanden sind überwiegend eingeschossige Gebäude mit ausgebautem Dachgeschoß in offener Bauweise. Dieser Zielsetzung wird durch die Größe der überbaubaren Grundstücksflächen und die Festsetzung von Einzel- bzw. Doppelhäusern Rechnung getragen. Durch die Festlegung von detaillierten überbaubaren Flächen je Grundstück wird, bis auf wenige Ausnahmen, sowohl der Bestand einschl. seiner differenzierten Erweiterungsmöglichkeiten - soweit das Maß der Nutzung diese zuläßt - berücksichtigt als auch der kleinmaßstäbliche Stadtgrundriß in seiner Parzellenteilung erhalten. Gleichfalls wird verhindert, daß durch Zusammenlegung mehrerer Flurstücke sich nicht einfügende Baukörper entstehen. Nicht bestandsorientiert sind die künftigen Festlegungen der Bauflächen auf den Grundstücken 53 ; 94 ; 121 ; 122; 124 ; 140. Hier wird eine Einfügung hinsichtlich der Gebäudestellung und der absoluten Gebäudegröße in die Umgebung angestrebt. Da auch die gebietstypischen, untergeordneten Nebenanlagen entweder innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche oder mit begrenztem Gesamtvolumen bzw. Gesamtfläche an anderen Stellen auf dem Grundstück mit Ausnahme des Vorgartens unterzubringen sind, werden die Grünbereiche einschl. der Vorgärten als milieubestimmende Elemente der von ihrem vorgefundenen Charakter durchgrünten Wohngebiete erhalten bzw. durch Abgang von vorhandenen Nebenanlagen oder von Gebäuden im rückwärtigen Grundstücksbereich wiederhergestellt. 4.6 Gestaltung Die Festsetzungen bezüglich der Gestaltung baulicher Anlagen, einschl. Garagen, überdeckter Stellplätze und Nebenanlagen werden zur Bewahrung des vor- 9

10 handenen noch relativ ausgewogenen Gesamteindruckes des Plangebietes in dem hierfür erforderlichen Umfang getroffen. Unter Berücksichtigung vertretbarer Toleranzen werden Bindungen über Höhenentwicklung, Außenwandgestaltung, Dachausbildung - bei besonderer Beachtung zusammenhängender Dachflächen - für sämtliche bauliche Anlagen vorgegeben. Die Anordnung von Energiegewinnungsanlagen im Bereich der geneigten Dachflächen ist unter Beachtung bestimmter gestalterischer Bindungen zulässig. Die Beschränkung, daß Nebenanlagen unterhalb der Vollgeschosse sowie Kellergeschosse die Umfassungswände des Hauptbaukörpers nicht überschreiten dürfen sowie das Verbot von Abgrabungen soll in Verbindung mit der festgesetzten Höhenentwicklung bewirken, daß das Erscheinungsbild der Hauptbaukörper nicht durch Bauteile, die bis zur Grenze der Anrechenbarkeit über die Geländeoberfläche hinausragen, beeinträchtigt wird. Wintergärten weichen typischerweise von der Gestaltung der Hauptbaukörper ab. Sie werden daher in bezug auf ihre Größe sowie Außenwand- und Dachgestaltung auf transparente Materialien beschränkt, so daß sich eine harmonische Einfügung in die Gestaltung des jeweiligen Hauptbaukörpers ergibt, als auch eine Beeinträchtigung des Ortsbildes vermieden wird. Die ausnahmsweise Überschreitung der Baugrenzen soll auch unabhängig von der festgelegten Baugrenze den Eigentümern kleinerer Grundstücke die Errichtung eines Wintergartens ermöglichen. Zu diesem Zweck dient - neben dem Planungsziel der Erhaltung privater Grünbereiche und der Durchgrünung der Wohngebiete - auch die Beschränkung auf ein Garagengebäude je überbaubarer Grundstücksfläche. Da Nebenanlagen die Dominanz der Hauptgebäude im Ortsbild nicht gefährden sollen, wird ein Zusammenfassen mehrerer Garagengebäude nicht zugelassen. Mit der Festsetzung der Höhenentwicklung einerseits der Gesamthöhe als auch der für den jeweiligen Haustyp bestimmenden Höhe der Schnittlinie von Gebäudeaußenwand und Dachhaut -, der auf den Gebäudetyp abgestimmte Außenwandgestaltung, Dachform, Dachneigung und Dacheindeckung wird erreicht, daß die prägenden Gebäude in ihrem Erscheinungsbild erhalten bleiben und mögliche Anbauten sich diesen Gestaltungskriterien anpassen. Die getroffenen Festsetzungen sind erforderlich, um das Erscheinungsbild der Bebauung im Gebiet zu sichern und Neubauten harmonisch einzufügen. Gleichzeitig wird eine gewünschte Lebendigkeit im Rahmen des Gestaltungskonzeptes und den individuellen Wünschen der Bewohner in vertretbarem Maße Rechnung getragen. Die gärtnerische Gestaltung der Vorgärten sowie die Ausbildung von Stellplätzen mit verringertem Versiegelungsanteil und der Ausschluß von Garagen und überdeckten Stellplätzen in diesem Bereich, wird - im Zusammenwirken mit den Festsetzungen über die Gestaltung der Abgrenzung der Grundstücke zu den öffentlichen Verkehrsflächen - zu durchgrünten Freiräumen mit wiederkehrenden Gestaltungselementen des Abschlusses zum Verkehrsraum führen. 10

11 4.7 Erschließung Für die Festsetzung vorhandener ausgebauter öffentlicher Verkehrsflächen besteht kein Erfordernis, da die Erschließung des Plangebietes und der Baugrundstücke gesichert ist und die Bedürfnisse des fußläufigen und fließenden als auch des ruhenden Verkehrs im Plangebiet geregelt sind. Öffentlicher Parkraum steht im öffentlichen Verkehrsraum ausreichend zur Verfügung. Um die Verkehrsabläufe und die Unterbringung von Parkmöglichkeiten in den Straßenparzellen erhalten zu können, wird für die überwiegende Anzahl der Grundstücke jeweils nur eine Einfahrt mit einer max. Breite von 3,50 m als Anschluß an die Verkehrsfläche zugelassen. Deren Lage ist deshalb jeweils im Einzelfall nach städtebaulichen und straßenverkehrsrechtlichen Gesichtspunkten abzustimmen. Die vorhandene Bebauung und die Lage der Grundstücke 11 ; 124 ; 39 ; 141 ; zu den vorhandenen Verkehrsflächen machen eine Anordnung mehrerer Zufahrten erforderlich; dies führt jedoch nicht zu Beeinträchtigungen verkehrlicher Belange. 4.8 Eingriffe in Natur und Landschaft Aufgrund der Aufstellung des Bebaungsplanes Nr. 30 sind keinerlei weitere, als bereits bestehende Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten, die nicht gemäß 34 BauGB innerhalb des vorhandenen im Zusammenhang bebauten Ortsteils zulässig wären. Darüberhinaus werden Festsetzungen zur Begrenzung des Versiegelungsanteils auf den Grundstücken sowie zur Begrünung gegenüber dem Verkehrsraum getroffen. Geschützte Biotope im Sinne von 15 a LNatSchG sind nicht betroffen. 5. Bodenordnende Maßnahmen Die Grundstücke befinden sich überwiegend im Privatbesitz. 6. Erschließung Die Erschließung innerhalb des Plangebietes ist gesichert. Ergänzende Maßnahmen werden - soweit erforderlich - von der Stadt Westerland bzw. von den Versorgungsunternehmen durchgeführt. Die Anlieger werden nach den gesetzlichen bzw. ortsrechtlichen Vorschriften zu den Kosten herangezogen. 6.1 Verkehrserschließung Die Grundstücke werden durch öffentliche Straßen erschlossen. 11

12 6.2 Versorgung und Entsorgung Zwischen Stadt bzw. Energieversorgungsunternehmen und Grundstückseigentümern werden entsprechende Verträge geschlossen Wasser: Anschluß an das Netz der Energieversorgung Sylt Strom: Anschluß an das Netz der Enrgieversorgung Sylt. Im westlichen Plangebiet, auf dem Grundstück 32 ist eine ELT.-Trafostation vorhanden Gas: Anschluß an das Netz der Energieversorgung Sylt Telefon und Kabelfernsehen: Anschluß an das Netz der Deutschen Telekom Entwässerung: Anschluß an das Trennsystem des Städtischen Kanalwerkes (Schmutzwasser) und der Stadt Westerland (Niederschlagswasser - Verkehrsflächen) bzw. Versickerung auf den Grundstücken (Niederschlagswasser - Gebäude) Abfallbeseitigung: Die Abfallbeseitigung obliegt dem Kreis Nordfriesland. 7. Entwicklungsgebot Dem Entwicklungsgebot aus 8 Abs.2 BauGB wird im Rahmen der in Aufstellung befindliche 6. Änderung des Flächennutzungsplanes Rechnung getragen. 8. Kosten Die sich aus der Planung ergebenden Maßnahmen werden sich über einen langen Zeitraum erstrecken; und die Kostenentwicklung ist somit nicht real abschätzbar. 12

13 Für evtl. ergänzende Maßnahmen des Ausbaues der Verkehrsflächen und der Entwässerungsanlagen durch die Stadt und die Energieversorgung Sylt werden die anliegenden Grundstückseigentümer oder dinglich Berechtigten aufgrund des kommunalen Abgabengesetzes des Landes Schleswig-Holstein und der Satzungen der Stadt Westerland zu Beiträgen veranlagt. - Unabhängig hiervon sind die Kosten für Wasser, Strom und Gasversorgung sowie Telefon- und Kabelanschlüsse, welche von den Grundstückseigentümern zu tragen sind. Die Finanzierung des Gemeindeanteils erfolgt aus dem Haushalt und ggf. aus Zuweisungen des Landes Schleswig-Holstein sowie des Kreises Nordfriesland. 13