Bodenrichtwerte 2012

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1 Gutachterausschuss für Immobilienwerte* Bodenrichtwerte 2012 gemäß 196 Baugesetzubuch zum Stichtag Marburg, Robert-Koch-Straße 17 *) Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich des Telefon: (06421) Landkreises Gießen mit Ausnahme der Stadt Gießen Telefax: (06421)

2 1. Vorbemerkungen Die vorliegende Dokumentation stellt die Bodenrichtwerte des Landkreises Gießen (mit Ausnahme der Stadt Gießen) in Listenform zum Wertermittlungsstichtag dar. Die Ermittlung der Bodenrichtwerte ist Aufgabe der Gutachterausschüsse. Rechtsgrundlage für die Bildung und das Tätigwerden von Gutachterausschüssen ist das Baugesetzbuch ( 192 ff BauGB). Der Gutachterausschuss führt eine automatisierte Kaufpreissammlung. Jeder Kaufvertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt (auch im Wege des Tausches) zu übertragen, wird von der beurkundenden Stelle (z.b. Notar) in Abschrift dem Gutachterausschuss übersandt. Aufgrund der Kaufpreissammlung sind für jedes Gemeindegebiet durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands, mindestens jedoch für erschließungsbeitragspflichtiges oder erschließungsbeitragsfreies Bauland, zu ermitteln (Bodenrichtwerte). In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre ( 196 BauGB). Die Bodenrichtwerte sollen zur Transparenz auf dem Grundstücksmarkt beitragen. Sie dienen auch der Verkehrswertermittlung und der steuerlichen Bewertung. Im Landkreis Gießen bestehen zwei Gutachterausschüsse: "Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich des Landkreises Gießen mit Ausnahme der Stadt Gießen" und "Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Gießen" Die Gutachterausschüsse bedienen sich einer Geschäftsstelle. Beim Amt für Bodenmanagement Marburg ist die Geschäftsstelle für den Gutachterausschuss des Landkreises Gießen (ausgenommen der Stadtbereich Gießen) eingerichtet: Amt für Bodenmanagement Marburg Geschäftsstelle Gutachterausschuss Robert-Koch-Str Marburg Telefon / Telefax / [email protected] Mitwirkende Gutachterinnen und Gutachter im Landkreis Gießen Vorsitzendes Mitglied: weitere Mitglieder: Vermessungsdirektor Dipl.-Ing. Lothar Dude-Georg Vermessungsdirektor Dipl.-Ing. Wolfgang Weber Dipl.-Ing. Elke Högy (Bauwesen) Dipl.-Ing. Architektin Karla Seidel Dipl.-Ing. Katharina Berk-Neumaier (Finanzamt) Dipl.-Ing. Architekt Matthias Müller Dipl.-Agraringenieur Volker Herche Dipl.-Ing, Dipl.-Geologe Stefan Weber Dipl.-Verw. Elisabeth Griebel Dipl.-Verw. Jürgen Horny Willi Wege Uwe Kraft (Finanzamt) RW-2012 Landkreis Gießen 2 v. 8

3 2. Erläuterungen Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück). Örtlich zusammenhängende Bereiche, für die ein Bodenrichtwert abgeleitet ist, werden in Richtwertzonen zusammengefasst. Die genaue Abgrenzung der Richtwertzonen ist aus den Richtwertkarten des Gutachterausschusses ersichtlich. Der Bodenrichtwert einer Zone bezieht sich auf ein durchschnittliches Grundstück innerhalb dieser Zone. Dieses durchschnittliche Referenzgrundstück wird auch als "Richtwertgrundstück" bezeichnet. In bebauten Gebieten werden die Richtwerte so ermittelt, wie sie sich ergeben würden, wenn die Grundstücke unbebaut wären. Alle Richtwerte sind mit ihren wertbestimmenden Merkmalen in nachfolgender Liste dargestellt. Die Liste ist wie folgt gegliedert: Spalte 1 Spalte 2 Spalte 3 Spalte 4 Spalte 5 Spalte 6 Stadt, Gemeinde Stadtteil, Ortsteil Nummer der Richtwertzone repräsentative Lageangaben mit Bezeichnung (Straße, Gebiet) Wertung der Lage im Hinblick auf die richtwertbezogene Nutzung. Bei Landwirtschaftsflächen ist die Endwertzahl der amtlichen Bodenschätzung (in Klammern) angegeben. Art der Nutzung / des Gebiets worauf sich der Richtwert bezieht W WA WR WS WB M MD MI MK G GE GI S SE SO GB Wohnbaufläche Allgemeines Wohngebiet Reines Wohngebiet Kleinsiedlungsgebiet Besonderes Wohngebiet gemischte Baufläche Dorfgebiet Mischgebiet Kerngebiet gewerbliche Baufläche Gewerbegebiet Industriegebiet Sonderbaufläche Sondergebiet für Erholung Sonstige Sondergebiete Baufläche für den Gemeinbedarf Land- und forstwirtschaftliche Flächen LW Landwirtschaftliche Fläche A Ackerland GR Grünland RW-2012 Landkreis Gießen 3 v. 8

4 Spalte 6 Spalte 7 Sonstige Flächen PG Private Grünfläche KGA Kleingartenfläche FGA Freizeitgartenfläche CA Campingplatz SPO Sportfläche (Sportplatz, Tennishalle, Schwimmbad, Reithalle, Golfplatz, Schießanlage u.a.) SG Sonstige private Flächen FH Friedhof GF Gemeindbedarfsflächen (kein Bauland) SN Sondernutzungsflächen (Solaranlage, Windpark u.a.) Ergänzungen zur Art der baulichen Nutzung EFH MFH GH WGH BGH BH WO FEH FZT LAD EKZ MES BI MED ASB Ein- und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Geschäftshäuser (mehrgeschossig) Wohn- und Geschäftshäuser Büro- und Geschäftshäuser Bürohäuser Wochenendhäuser Ferienhäuser Freizeit und Touristik Läden (eingeschossig) Einkaufszentrum Messen, Ausstellungen, Kongresse, Großveranstaltungen aller Art Bildungseinrichtungen Gesundheitseinrichtungen Außenbereich Spalte 8 Geschossflächenzahl GFZ und/oder WGFZ Die planungsrechtlich zulässige GFZ ist in jedem Fall bei der Gemeinde zu erfragen. Die Richtwert-GFZ kann von der planungsrechtlichen GFZ abweichen. In der Wertermittlung kommt es vor allem auf die "wertrelevante" GFZ an, bzw. in wie weit das Maß der baulichen Nutzung den Kaufpreis bestimmt. Im Bereich des Landkreises Gießen wird die vorherrschende planungsrechtliche GFZ einer Zone angegeben. Die Auswirkungen von GFZ-Abweichungen auf den Bodenwert sind in den einzelnen Teilmärkten sehr unterschiedlich. Beim Wohnbauland für den individuellen Einfamilienhausbau ist der GFZ-Einfluss nach bisherigen Erfahrungen am schwächsten ausgeprägt. Bei mehrgeschossigen Geschäftsgrundstücken im Bereich der Innenstädte ist der GFZ-Einfluss am stärksten ausgeprägt. Empfehlungen zur Umrechnung sind auf Seite 5 abgedruckt. Spalte 9 Spalte 10 Die Fläche des Richtwertgrundstücks wird in m² angegeben. Entwicklungszustand / Beitragszustand / Verfahrenswert (E/B/V) Entwicklungszustand E R B Bauerwartungsland (i.d.r. erschließungsflächenbeitragspflichtig) Rohbauland Baureifes Land RW-2012 Landkreis Gießen 4 v. 8

5 Abgabenrechtlicher Zustand gem. 6 ImmoWertV (Beitragszustand) ebf erschließungsbeitrags-/kostenerstattungsbeitragsfrei und abgabenpflichtig nach Kommunalabgabengesetz (KAG) Der Werteinfluss von Beiträgen und Abgaben auf den Bodenrichtwert ist am Marktverhalten zu orientieren. Die Bodenrichtwerte enthalten somit den marktgerechten Wertanteil für... die gebietsdienlichen Erschließungsanlagen gem. 127 BauGB, die Kostenerstattungsbeträge gem. 135a BauGB, die vorhandenen öffentlichen Ver- und Entsorgungsanlagen für Wasser und Abwasser bis zur Grundstücksgrenze (nur Grundstücksanschluss - nicht Hausanschluss) Im Bodenrichtwert sind nicht enthalten die Folgemaßnahmen, die eine erneute Abgabenpflicht nach KAG begründen. LF SF Land- und forstwirtschaftliche Flächen Sonstige Flächen Werte in städtebaulichen Verfahren (Entwicklungs- und Sanierungsgebiete) EU EB SU SB Entwicklungsunbeeinflusster Bodenrichtwert, ohne Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung Entwicklungsbeeinflusster Bodenrichtwert, unter Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung Sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert, ohne Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung Sanierungsbeeinflusster Bodenrichtwert, unter Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung Spalte 11 ff Bodenrichtwerte in /m² zum 1. Januar der Jahre 2012, 2010, 2008 Abweichungen eines Grundstücks in den wertbeeinflussenden Merkmalen - wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt, Grundstücksgröße u. dgl. - bewirken in der Regel auch eine entsprechende Abweichung des Verkehrswertes des Grundstücks gegenüber dem Richtwert. Bei Bedarf kann in einem solchen Fall auch ein Gutachten des Gutachterausschusses beantragt werden. Aufgrund regionaler Auswertungen können bezüglich der Abweichungen in den Flächengrößen zwischen Richtwertgrundstück und Bewertungsgrundstück die auf Seite 5 abgedruckten Empfehlung gegeben werden: Die Bodenrichtwerte werden grundsätzlich altlastenfrei ausgewiesen. Die Bodenrichtwerte berücksichtigen die flächenhaften Auswirkungen des Denkmalschutzes (z.b. Ensembles in historischen Altstädten), nicht aber das Merkmal Denkmalschutz eines Einzelgrundstücks. Ansprüche gegenüber den Trägern der Bauleitplanung, den Baugenehmigungs oder den Landwirtschaftsbehörden können weder aus den Bodenrichtwerten, den Abgrenzungen der Bodenrichtwertzonen noch aus den sie beschreibenden Attributen abgeleitet werden. RW-2012 Landkreis Gießen 5 v. 8

6 Hinweise und Empfehlungen zur Umrechnung von Bodenwerten bei unterschiedlichen Flächengrößen und Geschossflächenzahlen Aufgrund regionaler Beobachtungen ergeben sich für Wohn- und Mischbauflächen die in nachfolgender Tabelle dargestellten Erfahrungswerte. Im Übrigen wird auf die einschlägige Fachliteratur verwiesen. Auszug aus dem Immobilienmarktbericht 2011 (Nr , Seite 72) RW-2012 Landkreis Gießen 6 v. 8

7 Bodenrichtwerte nach 196 BauGB in Euro pro m² Lage Nutzung zum 1. Januar Stadt Stadtteil Zone Fläche Zustand Gemeinde Ortsteil Nr. Lagebezeichnung (Gebiet) Wertung Art, Gebiet Erg. GFZ wgfz m² E/B/V Staufenberg Daubringen 13 Eichenring gut W 700 B/ebf Staufenberg Daubringen 1 Lumdatalstraße gut W 800 B/ebf Staufenberg Daubringen 3 Ostpreußenstraße mittel-gut W 800 B/ebf Staufenberg Daubringen 2 Buchenstraße mittel W 600 B/ebf Staufenberg Daubringen 11 Sudetenstraße mittel W 600 B/ebf Staufenberg Daubringen 7 An der Waldschule gut M 550 B/ebf Staufenberg Daubringen 9 Im Steingarten gut M 550 B/ebf Staufenberg Daubringen 12 Alten-Busecker-Straße gut M 800 B/ebf Staufenberg Daubringen 8 Heidstraße mittel M 500 B/ebf Staufenberg Daubringen 4 Auf dem Hohl mittel M 600 B/ebf Staufenberg Daubringen 5 Gießener Straße/Großgasse mäßig M 850 B/ebf Staufenberg Daubringen 14 Großgasse mäßig M 700 B/ebf Staufenberg Daubringen 10 Hinter dem Kutzengarten mittel G B/ebf Staufenberg Daubringen 15 Friedhofstraße 7-9 (kirche/kiga) S B/ebf - Staufenberg Daubringen 2000 Feldlage mittel (47) A LF 0,70 0,70 1,10 Staufenberg Daubringen 2001 Feldlage mittel (48) GR LF 0,70 0,70 1,10 Staufenberg Mainzlar 17 Mozartstraße gut W 750 B/ebf Staufenberg Mainzlar 1 Am Kies gut W 850 B/ebf Staufenberg Mainzlar 6 Steinstraße gut W 650 B/ebf Staufenberg Mainzlar 7 Gartenstraße mittel-gut W 600 B/ebf Staufenberg Mainzlar 11 Am Bahnhof mittel W 850 B/ebf Staufenberg Mainzlar 18 Ratsweg gut M B/ebf Staufenberg Mainzlar 4 Göllingsweg mittel M 550 B/ebf Staufenberg Mainzlar 2 Rathausstraße mittel M B/ebf Staufenberg Mainzlar 5 Hachborner Straße mittel M 500 B/ebf Staufenberg Mainzlar 19 Bieneckstraße mittel M 750 B/ebf Staufenberg Mainzlar 10 Daubringer Straße mittel M 950 B/ebf Staufenberg Mainzlar 3 Treiser Straße mäßig M 850 B/ebf Staufenberg Mainzlar 14 Didierstraße mittel G B/ebf Staufenberg Mainzlar 23 Daubringer Straße G B/ebf 40 Staufenberg Mainzlar 21 Im Brühl G B/ebf 40 Staufenberg Mainzlar 22 Rathausstraße (Feuerwehr, Bauhof) GB B/ebf - Staufenberg Mainzlar 16 Auf dem Wierich PG 700 SF Staufenberg Mainzlar 20 In der Au PG 350 SF 10 8 Staufenberg Mainzlar 2000 Feldlage mittel (57) A LF 0,75 0,75 0,90 Staufenberg Mainzlar 2001 Feldlage mittel (46) GR LF 0,55 0,55 0,65 Staufenberg Staufenberg 14 Starenweg gut W 0,7 580 B/ebf Staufenberg Staufenberg 7 Richard-Wagner- Straße gut W 750 B/ebf Staufenberg Staufenberg 12 Kirlenring gut W 700 B/ebf Staufenberg Staufenberg 11 Amselweg mittel-gut W 700 B/ebf Staufenberg Staufenberg 10 Kornblumenstraße mittel W 650 B/ebf Staufenberg Staufenberg 3 Burgackerweg mittel W 700 B/ebf Staufenberg Staufenberg 4 An den Steinäckern mittel W 500 B/ebf Staufenberg Staufenberg 6 Bergstraße mittel W 650 B/ebf Staufenberg Staufenberg 16 Am Südhang gut M 500 B/ebf 125 Staufenberg Staufenberg 9 Lollarer Straße mäßig M 950 B/ebf Staufenberg Staufenberg 8 Porstend. Straße / Marktstr gut M B/ebf Staufenberg Staufenberg 5 Vorstadt mittel M 500 B/ebf Staufenberg Staufenberg 1 Hintergasse mäßig M 450 B/ebf Staufenberg Staufenberg 13 Robert-Bosch-Straße gut G B/ebf Staufenberg Staufenberg 15 Marktstraße gut SO EKZ B/ebf 90 Staufenberg Staufenberg 18 Am Kirchberger Weg / Beim Brunnen PG 500 SF 5 Staufenberg Staufenberg 17 Am Kirchberger Weg / Beim Brunnen (wohnungsferne Hausgärten) PG 750 SF 6 Staufenberg Staufenberg 2000 Feldlage mittel (48) A LF 0,90 0,70 1,15 Staufenberg Staufenberg 2001 Feldlage mittel (44) GR LF 0,55 0,55 0,65 RW-2012 Landkreis Gießen 7 v. 8

8 Bodenrichtwerte nach 196 BauGB in Euro pro m² Lage Nutzung zum 1. Januar Stadt Stadtteil Zone Fläche Zustand Gemeinde Ortsteil Nr. Lagebezeichnung (Gebiet) Wertung Art, Gebiet Erg. GFZ wgfz m² E/B/V Staufenberg Treis/Lumda 1 Stettiner Straße gut W 550 B/ebf Staufenberg Treis/Lumda 3 Friedrich-Ebert-Straße gut W 800 B/ebf Staufenberg Treis/Lumda 13 Am Falltor gut W 850 B/ebf Staufenberg Treis/Lumda 16 Am Falltor Ost gut W R Staufenberg Treis/Lumda 2 Pfingstkopfweg mittel W 800 B/ebf Staufenberg Treis/Lumda 12 Roedegraben mittel W 600 B/ebf Staufenberg Treis/Lumda 7 Am Streitkopf mäßig-mittel W ASB B/ebf Bahnhofstr./Am Staufenberg Treis/Lumda 18 Edelgarten/Weiherstraß mäßig-mittel M 600 B/ebf 46 e/sedderichweg Staufenberg Treis/Lumda 4 Hohlstraße mittel M 700 B/ebf Staufenberg Treis/Lumda 5 Hauptstraße mäßig M 600 B/ebf Staufenberg Treis/Lumda 17 Sportgelände SPO - SF - Staufenberg Treis/Lumda 14 Auf m Rupprich PG 250 SF Staufenberg Treis/Lumda 15 Im Hohengarten PG 150 SF Staufenberg Treis/Lumda 2000 Feldlage mittel (57) A LF 0,55 0,50 0,65 Staufenberg Treis/Lumda 2001 Feldlage mittel (44) GR LF 0,60 0,55 0,55 RW-2012 Landkreis Gießen 8 v. 8