Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2016/2017 Dresden

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1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2016/2017 Dresden

2 Wohn- und Geschäftshäuser Dresden Residential Investment Dresden Transaktionsvolumen auf Rekordniveau Der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Dresden war im Jahr 2015 von einer hohen Nachfrage und steigenden Kaufpreisen geprägt. Das Angebot an Objekten nahm jedoch deutlich ab. So wurden mit 349 Verkäufen 29 % weniger Anlageimmobilien gehandelt als im Vorjahr. Demgegenüber erhöhte sich das Umsatzvolumen um 12 % auf 676 Mio. EUR, da es vermehrt bei großvolumigen Zinshäusern zu einem Abschluss kam. Das Umsatzvolumen verteilt sich zu 32,7 % auf reine Mehrfamilienhäuser und zu 67,3 % auf gemischt genutzte Wohn- und Geschäftshäuser. Für Mehrfamilienhäuser mussten Käufer im Schnitt 1,08 Mio. EUR investieren und damit 10 % mehr als Deutlich teurer waren gemischt genutzte Objekte, die im Schnitt für 3,14 Mio. EUR den Eigentümer gewechselt haben (2014: 1,68 Mio. EUR). Zentrale Lagen gefragt Der überwiegende Handel fand sowohl für Mehrfamilienhäuser als auch für Wohn- und Geschäftshäuser in zentralen Stadtteilen wie Neustadt, Pieschen und Löbtau statt. Diese Lagen sind für Investoren aufgrund der gut sanierten Altbausubstanz, der hohen Wohnraumnachfrage sowie des hier zu erwartenden ansteigenden Mietniveaus attraktiv. Demgegenüber steht ein nennenswerter Bestand an Anlageimmobilien, die zuletzt nach der Wiedervereinigung saniert worden sind. Dort müssen teils aufwendige Modernisierungsmaßnahmen an der Fassade oder in den Wohnungen erfolgen. Auch die gesetzlich vorgeschriebene energetische Sanierung (EnEV), beispielsweise die Dämmung der obersten Geschossdecken und der Austausch von älteren Heizkes- Transaction volume at record level In 2015 the market for mixed-use residential and commercial buildings in Dresden featured a strong demand and rising buying prices, whereby the range of available properties decreased considerably. As a result 349 sales of investment properties were effected, 29 % less than in the previous year. On the other hand the turnover volume increased by 12 % to 676 million euros as there was a growing tendency to conclude deals for large-volume rental properties. The turnover volume is made up of 32.7 % pure apartment buildings and 67.3 % mixed-use residential and commercial buildings. On average buyers had to invest 1.08 million euros for apartment buildings and therefore 10 % more than in Mixed-usage properties were much more expensive: they changed hands on average for 3.14 million euros (2014: 1.68 million euros). Central locations sought after The trade concentrated mainly on apartment and mixeduse residential and commercial buildings in central locations such as Neustadt, Pieschen and Löbtau. These are attractive for investors due to the well refurbished old building fabric, the high demand for homes and the expected increase in the rent level. This is met by a mentionable stock of investment properties last refurbished after the reunification, some of which require complicated modernisation measures on the facade or in the interiors. Also the legally prescribed energetic refurbishment (EnEV), for example the insulation of the uppermost floor ceilings and the exchange of older boilers, are making the maintenance of the properties Bevölkerung und private Haushalte Population and private households * 2025 Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 517,1 523,1 517,8 525,1 530,8 536,3 538,7 565,5 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 293,8 297,2 294,2 300,1 303,3 303,9 306,1 305,3 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,76 1,76 1,76 1,75 1,75 1,76 1,76 1,85 *Stand:/As of: Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), BBR, Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2016/2017 Dresden

3 Rendite versus Inflation Yield versus inflation Verkaufspreis 1. Halbjahr 2016 Sales price 1 st half ,0 in % 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0-1,0 mittlere Lage/average location gute Lage/good location Inflationsrate/inflation rate Umlaufrendite*/current yield* 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj Hj Lage/Location Sehr gut prime Gut good Mittel average Einfach basic EUR/m² * Deutsche Inhaberschuldverschreibungen German bearer bonds gew. Mittel min. max. weighted average für Bestandsobjekte/Portfolio properties Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Transaktionsanzahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl/Number ** 350 Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million ** 650 * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Dresden, Engel & Völkers Commercial * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Dresden, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.

4 seln, machen die Bewirtschaftung der Objekte immer komplexer. Eigentümer entschließen sich daher verstärkt zu einem Verkauf dieser Objekte. Da auch hierfür eine hohe Nachfrage vorhanden ist, lassen sich marktgerechte Verkaufspreise ohne Abschläge erzielen. Faktoren steigen Nachfragebedingt sind die Faktoren in allen Lagen weiter angestiegen. In den sehr guten Lagen werden mittlerweile Faktoren zwischen 18,0 und 25,0 aufgerufen. Für Liebhaberobjekte werden vereinzelt auch höhere Kaufpreisfaktoren gezahlt. Auch in guten Lagen sind Faktoren bis zum 22,5-Fachen der Jahresnettokaltmiete möglich. Im Jahr 2010 wurden in dieser Lage, beispielsweise im Stadtteil Löbtau, Objekte zum 12-Fachen gehandelt. Aufgrund des geringeren Preisniveaus können daher aktuell mittlere Lagen, wie die nördliche Leipziger Vorstadt, mit Quadratmeterpreisen für Bestandsimmobilien bis zu EUR eine Alternative darstellen. Regionaltypische Anlageobjekte in Dresden bestehen aus sechs bis zwölf Wohneinheiten mit einer Wohnfläche zwischen 600 und m². Vermarktungsdauer verkürzt sich Aufgrund der gestiegenen Nachfrage und des knappen Angebots ist die Vermarktungsdauer von Wohn- und Geschäftshäusern in Dresden weiter gesunken. Vertragsabschlüsse werden schnell getätigt, insbesondere von eigenkapitalstarken, professionellen Investoren mit guten Ortskenntnissen. Erstkäufer kommen selten zum Zuge, da umfassende Prüfprozesse die Angebotsabgabe verlängern. Anstieg der Transaktionszahlen Eine anhaltend positive wirtschaftliche Entwicklung der Stadt führt seit Jahren zu einem Bevölkerungswachstum, das vorwiegend durch Zuzug aus dem Umland getrieben wird. Daraus resultiert auch eine im bundesweiten Vergleich niedrige Leerstandsquote von 2,1 %. In Dresden wird darauf mit zahlreichen Neubauten reagiert. Unter anderem werden auf innerstädtischen Brachflächen kleinere Mehrfamilienhäuser realisiert. Alleine in der Innenstadt entstehen bis Mitte 2017 rund Wohnungen. Die anhaltend hohe Wohnraumnachfrage sowie die vielen Sanierungsmaßnahmen führen zu einem Anstieg der Bestandsmieten, was die Attraktivität von Anlageimmobilien in Dresden weiter steigen lässt. Aufgrund der dynamischen Nachfrage erwartet Engel & Völkers Commercial für das Jahr 2016 einen Anstieg der Transaktionszahl auf bis zu 400 Zinshäuser bei einem Umsatzvolumen von rund 700 Mio. EUR. increasingly more complex. More and more owners are therefore deciding to sell their properties. As there is a strong demand for these, fair market prices can be achieved without any deductions. Multipliers on the rise As a result of the demand, the multipliers continue to rise in all locations. In prime locations multipliers of between 18.0 and 25.0 are meanwhile being asked. In individual cases even higher buying price multipliers are paid for very special properties. Even in good locations multipliers of up to 22.5 times the annual net rent are possible. In 2010 properties in this location, for example in the Löbtau district, were traded with a multiplier of 12. Meanwhile, due to the low price level, average locations such as the northern part of Leipziger Vorstadt, can offer an alternative with prices of up to 1,700 euros/m² for existing properties. Investment properties typical of the Dresden region comprise six to twelve residential units with a living space between 600 and 1,200 m². Marketing periods shorter Due to the increased demand and the low range on offer, the market period for mixed-use residential and commercial buildings in Dresden has decreased even further. Deals are quickly concluded, in particular by professional investors with high equity and good local knowledge. First-time buyers rarely manage to secure properties as considerable review processes delay the submission of offers. Rise in number of transactions For many years a continued positive economic development of the city has been leading to an increase in population figures, mainly due to people moving in from the hinterland. This also results in a low vacancy rate (2.1 %) compared with the rest of the Republic, to which Dresden is reacting with numerous new constructions. Amongst others, smaller apartment buildings are being realised on derelict sites in the city. In the city centre alone around 2,000 homes are to be completed by mid The continuing high demand for homes and the many refurbishment measures are leading to a rise in existing rents which in turn leads to further enhancement of the attractiveness of investment properties in Dresden. Due to the dynamic demand, Engel & Völkers Commercial reckons with a rise in transaction figures in 2016 to as many as 400 apartment buildings with a turnover volume of around 700 million euros. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2016/2017 Dresden

5 Dresden - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Dresden - Residential Investment locations Wilschdorf A13 Hellerau Marsdorf Hellerberge Gomlitz Weixdorf Klotzsche Lausa Langebrück Schönborn Dresdner Heide Pieschen Nord/ Niedergohlis A4 Trachau Trachenberge Niederwartha Albertstadt Obergohlis Pieschen Cossebaude Stetzsch Kaditz Leipziger Vorstadt Mickten Oberwartha Leuteritz Kemnitz Radeberger Mobschatz Brabschütz Äußere Vorstadt Übigau Weißer Hirsch Weißig Neustadt Rossendorf Rennersdorf Merbitz Briesnitz Bühlau Innere Friedrichstadt Loschwitz Neustadt Blasewitz Unkersdorf Podemus Leutewitz Rochwitz Cunnersdorf Schullwitz Ockerwitz Omsewitz Cotta Gönnsdorf Roitzsch Altstadt I Altstadt II Striesen Wachwitz Schönfeld Eschdorf Pappritz Steinbach Gompitz Gorbitz Pennrich Wölfnitz Löbtau Gruna Tolkewitz Helfenberg Naußlitz Südvorstadt Nieder- Zöllmen poyritz Altfranken Roßthal Seidnitz Malschendorf Reitzendorf Plauen Strehlen Laubegast Räcknitz Hosterwitz Krieschendorf Zaschendorf Dölzschen Zschertnitz Dobritz Borsberg Coschütz Kleinpestitz Mockritz Reick Leubnitz-Neuostra Leuben Klein- Kaitz zschachwitz Pillnitz Gittersee Oberpoyritz Gostritz Torna Prohlis Großzschachwitz A17 Niedersedlitz Meußlitz Söb- Zschieren rigen Nickern Sporbitz Kauscha Großluga Lockwitz Kleinluga Engel & Völkers Commercial ELBE Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: June / July Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH. Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters Indikator Indicator * Trend Faktor 15,8 20,0 16,6 21,5 17,0 23,0 18,0 25,0 Multiplier 14,5 19,0 15,7 19,5 16,0 20,0 17,0 22,0 12,9 15,6 14,0 16,6 15,4 17,5 16,0 18,7 11,0 13,0 11,9 14,0 12,0 15,5 12,5 16,0 Whg. Mieten in EUR/m 2 7,20 11,10 7,80 11,80 8,00 12,50 8,10 13,50 Residential rents in EUR/m 2 6,30 9,00 6,90 9,30 7,50 10,00 7,90 11,00 6,10 7,50 6,80 8,00 7,20 8,20 7,40 8,80 4,50 6,50 5,00 6,80 5,50 7,20 5,50 7,50 * 1. Halbjahr/First half year Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2016/2017 Dresden

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