bei Bauherren, Bauträgerschaft und Zwischenvermietung

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Berndt Brandt
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1 Asesoría Gestoría Steuerberatung Tax Accountancy Consulting Umsatzsteuer bei Bauherren, Bauträgerschaft und Zwischenvermietung. Oktober

2 Wir dachten immer, wenn wir eins kennen, dann kennen wir auch zwei. Denn eins und eins sind zwei. Jetzt kommen wir langsam darauf, dass wir noch eine ganze Menge mehr über und lernen müssen. Arthur Stanley Eddington ( ), britischer Astrophysiker und Mathematiker Memorandum Seite 2

3 Inhaltsverzeichnis 1. Einleitung Umsatzsteuerliche Behandlung bei der Erstellung und der Übertragung von Gebäuden Grundsätze Was versteht man unter einem Bauherr / Bauträger? Was versteht man unter "Sanierung" von Gebäuden? Was versteht man als "hauptsächlich Wohnzwecken" gewidmet? Anzahlungen / Teilzahlungen Andere Aspekte Die Ansässigkeit des Bauherrn/Bauträgers Allgemeines Behandlung eines nicht ansässigen Bauunternehmers Abzugsfähigkeit der gezahlten IVA (Vorsteuer) Umsatzsteuerliche Behandlung bei Zwischenvermietung Vermietung an eine aktive Gesellschaft Vermietung ohne Kaufoption Vermietung mit Kaufoption Vermietung an eine Privatperson Beantragung einer internationalen Umsatzsteuernummer Besteuerung der Gewinne - Übersicht Haftungshinweis Ansprechpartner Memorandum Seite 3

4 1. Einleitung In Spanien gilt für die Erstellung von Wohngebäuden ein priviligierter Umsatzsteuersatz in Höhe von 7 %. Durch diese Vorschrift, die für Bauherren und Bauträger anwendbar ist, ergeben sich eine Menge von Fragen, damit die Anwendung dieser Vorschrift auch gesetzeskonform durchgeführt wird. Das ist einerseits die grundsätzliche Anwendung der Vorschriften. Andererseits werden duch Angebotsverschiebungen innerhalb der EU derzeit nicht selten ausländische Bauunternehmer und Handwerker zur Erstellung der jeweiligen Bauarbeiten in Spanien beauftragt. Weiterhin sind, bedingt durch die aktuelle wirtschaftliche Situation, die Bauträger nicht selten in der misslichen Lage, dass die Veräußerungen ihrer Immobilien nicht mehr in den Zeiträumen, die vor der Krise als normal galten, stattfinden. Somit stellt sich unmissverständlich die wirtschaftliche Frage, ob sich die Liquiditätssituation nicht durch Zwischenvermietungen verbessern lässt. Wenn dieses wirtschaftlich sinngebende Instrument eingesetzt werden soll, sind einige Vorschriften zu beachten und formal umzusetzen, damit nicht die gesamten Vorsteuern aus dem jeweiligen Bauprojekt verloren gehen. 2. Umsatzsteuerliche Behandlung bei der Erstellung und der Übertragung von Gebäuden 2.1 Grundsätze Der Artikel 90, Absatz 1 des spanischen Umsatzsteuergesetzes legt fest, dass der generelle Steuersatz 16 % beträgt, es sei denn eine Ausnahmeregelung des folgenden Paragraphen findet Anwendung: Der Artikel 91, Absatz 1 Nummer 3, legt einen Steuersatz von 7 % fest für Bauausführungen, mit oder ohne Beibringung von Materialien, die als Konsequenz eines direkt zwischen Bauträger und Unternehmer ausgefertigten Vertrages erstellt werden und die zum Gegenstand den Bau oder die Sanierung von Gebäuden oder Teilen derselben haben, die hauptsächlich Wohnzwecken dienen, einschließlich von Gewerbeflächen, Memorandum Seite 4

5 Nebengebäuden, Garagen und sonstigen Installationen, die auf dem Gelände gelegen sind. Man versteht unter Gebäuden, die hauptsächlich Wohnzwecken dienen, die Gebäude, deren bebaute Fläche zu mindestens 50 % diesem Zweck dient, auch wenn andere Gebäude-Bestandteile anderen Zwecken dienen. Gemäß den Auslegungen der Finanzbehörden findet der reduzierte Steuersatz von 7 % Anwendung auf: Es muss sich um eine Bauausführung handeln. Der Bauausführungsvertrag ist jener, aufgrund dessen eine Person (Unternehmer-Auftragnehmer) sich verpflichtet, ein Bauprojekt zugunsten einer anderen (Bauherr/Bauträger) auszuführen.die Bauausführung kann mit oder ohne Einbringung von Materialien erfolgen und in der Rechnungslegung von beidem (Material und Arbeitsstunden) wird ein Steuersatz von 7% angewandt. Zu berücksichtigen ist, dass wenn der Bauherr/Bauträger einem Unternehmer lediglich Baumaterial abkauft, dies nicht als Bauausführung betrachtet wird und der hier anzuwendende IVA-Steuersatz 16% betragen würde.die von Fachkräften wie Architekten und Prüfingenieuren (aparejadores) geleisteten Dienste werden nicht als Bauausführung betrachtet, weshalb hier stets der IVA-Steuersatz von 16% zu verrechnen ist (DGT CV ). Die Baumaßnahmen müssen Konsequenz von Verträgen sein, die direkt mit dem Bauherrn/Bauträger des Gebäudes abgeschlossen wurden, und nicht mit einem anderen Auftragnehmer. Bei einem Bauvertrag zwischen dem Hauptauftragnehmer des Bauprojekts und einem Unterauftragnehmer kommt der IVA-Steuersatz von 16% zur Anwendung. Die Baumaßnahmen müssen dem Bau und der Sanierung von Gebäuden dienen, die grundsätzlich Wohnzwecken dienen. Als Gebäude, die grundsätzlich Wohnzwecken dienen, werden jene anerkannt, bei denen mindestens 50% der bebauten Fläche dem besagten Zweck gewidmet sind. Sollten die Bau- oder Sanierungsmaßnahmen an Gebäuden vorgenommen werden, die nicht grundsätzlich Wohnzwecken dienen, so ist stets der IVA-Steuersatz von 16% anzuwenden Dienen mehr als 50 % des Gebäudes Wohnzwecken, so findet der Steuersatz von 7 % Anwendung, ansonsten der von 16 %. Memorandum Seite 5

Architekt, Prüfingenieur Kauf von Materialien von Dritten (nicht

Rechnung 16 % IVA Umsatzsteuersätze bei Bauträgerschaft und Konstruktion von

AUSHUBARBEITEN MAURER Bauherr / Bauträger Rechnung 7 % IVA ELEKTRIKER

AUFZÜGE 16 % Rechnung IVA Unterauftragnehmer ELEKTRIKER SCHREINER ANSTREICHER

6 Architekt, Prüfingenieur Kauf von Materialien von Dritten (nicht Unterauftragnehmer) Baumaßnahmen oder Umbauten nach Beendigung des Baus Rechnung 16 % IVA Umsatzsteuersätze bei Bauträgerschaft und Konstruktion von Wohnobjekten Bauausführungen mit oder ohne Einbringung von Materialien AUSHUBARBEITEN MAURER Bauherr / Bauträger Rechnung 7 % IVA ELEKTRIKER KLEMPNER GENERALUNTERNEHMER (Bauunternehmer) SCHREINER ANSTREICHER EINBAU AUFZÜGE 16 % Rechnung IVA Unterauftragnehmer ELEKTRIKER SCHREINER ANSTREICHER Ihre Arbeiten gelten nicht als Bauausführung, da nicht direkt vom Bauherrn/Bauträger beauftragt. Memorandum Seite 6

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