Unternehmergespräch bei Sozietät Roggelin Witt Wurm Dieckert (RWWD) am in Berlin

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1 Unternehmergespräch bei Sozietät Roggelin Witt Wurm Dieckert (RWWD) am in Berlin Risiken im Projektgeschäft Analysen und Handlungsempfehlungen 1 Unternehmergespräch in Berlin: Risiken im Projekt Helmut Kölzer

2 Projektgeschäft Das Risiko des Misserfolges Ursachen: Projektstrukturmängel Prozessablaufmängel fehlende Risikoaversion Sparen an der falschen Stelle falsches Vertragsverständnis Beratungsresistenz Selbstüberschätzung Folgen: Kosten- und Terminüberschreitungen Qualitätsmängel Auseinandersetzungen = Projektmisserfolg Projektentwicklungsphase Planungsphase Ausführungsphase 2 Unternehmergespräch in Berlin: Risiken im Projekt Helmut Kölzer

3 Marktszenarien Angebot und Nachfrage Partnering Risikominderung vollst. Bausoll Nachfrage / Bauherren Angebotskurve A Projekterfolgskurve C Projekterfolgskurve Nachfragekurve B Equilibrium A AG ist Träger der Hauptrisiken überzogene Preise Kapazitätsmängel Qualitäts- und Terminprobleme Vertrags-Streitigkeiten Nachträge trotz guter Preise Angebote / Bieter C Risikoausgleich Preisgerechtigkeit ausgewogene Verträge damit Qualität Trotzdem Bausolldiskussionen B Risikoüberwälzung AG auf AN Vertragshoheit -> Preisdiktat Ruinöser Wettbewerb Schlechtleistungen, Insolvenzen Vertragsauseinandersetzungen Nachträge zur Preisaufbesserung 3 Unternehmergespräch in Berlin: Risiken im Projekt Helmut Kölzer

4 Risiken im Projekt Analyse und Behandlung die größten Risiken im Projekt: Bedarfsplanung Budgetbildung Ressourcen-Bereitstellung Bausoll-Definition Vertragsmodell Planung Änderungen Lieferanten und NU - Einbindung Konflikte 4 Unternehmergespräch in Berlin: Risiken im Projekt Helmut Kölzer

5 Risiken im Projekt Analyse und Behandlung Risiko Bedarfsplanung Analyse Bauherrn definieren ihre Anforderungen nicht oder unvollständig Der Bedarfsplaner ist in Deutschland unbekannt Eine Methodik gibt es nicht Wissensträger werden nicht eingebunden Ergebnis: unvollständige Anforderungen, kurzfristige Projektziele Behandlung: Bedarfsplanung initiieren Anwendung DIN Workshop zur Findung der Anforderungen u. Projektziele Ergebnis der Bedarfsplanung = Vorgabe für das Planungssoll Grundlagenermittlung der HOAI setzt Bedarfsplanung voraus 5 Unternehmergespräch in Berlin: Risiken im Projekt Helmut Kölzer

6 Risiken im Projekt Analyse und Behandlung Risiko Budgetbildung Analyse DIN 276 und ihre Anwendung Fehlen von Risikokosten bewusst niedrig gehaltenes Budget zur Initiierung Baubeschluss Behandlung richtige Anwendung der DIN 276 1) Einstellen von Risikokosten nach DIN 276 BKI - Kostenplaner 2) Second opinion 1) Blecken/Hasselmann: Kosten im Hochbau 2) Baukosteninformationszentrum deutscher Architektenkammern 6 Unternehmergespräch in Berlin: Risiken im Projekt Helmut Kölzer

7 Risiken im Projekt Analyse und Behandlung Risiko: Ressourcen-Bereitstellung Analyse: Fehlende Organisationsstruktur mangelhafte Personal-Bereitstellung nach Quantität und Qualität zu späte Materialbeschaffung nach Güte und angemessenem Preis Fehlende Transparenz und Kommunikation Behandlung: Kompetenzwettbewerb statt reinem Preiswettbewerb namentlicher Organisationsplan (Curriculum vitae) Frühzeitige Sicherstellung von Lieferungen und Leistungen Managementleistungen in die Preisbewertung aufnehmen 7 Unternehmergespräch in Berlin: Risiken im Projekt Helmut Kölzer

8 Risiken im Projekt Analyse und Behandlung Risiko: Bausoll-Definition Analyse 60 % der Anfragen sind lückenhaft, fehlerhaft, unvollständig mit zahlreichen, unbehandelten Risiken behaftet nur 20 % der GU - Anfragen sind präzise und kalkulierbar zu kurze Angebotsbearbeitungszeiten Behandlung: In die Anfrage investieren für mehr Qualität Risikoanalyse und -behandlung, -vermeidung statt Überwälzung Bausoll vor Vertrag vervollständigen statt Vollständigkeitsklauseln Visualisierung 8 Unternehmergespräch in Berlin: Risiken im Projekt Helmut Kölzer

9 Risiken im Projekt Analyse und Behandlung Risiko: Planung Analyse paralleles Planen und Bauen mangelhafte Planungssteuerung vertragswidrige Planung am Auftraggeber / Bausoll vorbei verspätete, fehlerhafte und unvollständige Planung Behandlung Erst Planen (Ausführungsplanung), dann Bauen Erfahrener Planungssteuerer oder Generalplaner Gute Architektur setzt präzise Ausführungsplanung voraus Eindeutige, gewerkebezogene Leistungsverzeichnisse Clash-Detection zur Planungsprüfung 9 Unternehmergespräch in Berlin: Risiken im Projekt Helmut Kölzer

10 Koordination von Gewerken Clash Detection und Clash Report 10 Unternehmergespräch in Berlin: Risiken im Projekt Helmut Kölzer

11 Risiken im Projekt Analyse und Behandlung Risiko Änderungen Analyse Das unbeschränkte Änderungsrecht des AG ist ein Risiko für alle Fehlende vertragliche Vereinbarungen zum Änderungs- und Entscheidungsmanagement Behandlung erst Planen und dann Bauen Vergütung für Änderungsangebotskosten vereinbaren Zeitliche Begrenzung von Änderungen in den Bauzeitenplan aufnehmen (frozen zone) und vertraglich vereinbaren Für Änderungen Relevanzklassen einführen Änderungsmanagement vertraglich regeln 11 Unternehmergespräch in Berlin: Risiken im Projekt Helmut Kölzer

12 Änderungen Risikoklassen und Auswirkungen Risikoklasse Auswirkungen: Geringe Auswirkung Starke Auswirkungen Erhebliche Auswirkungen Zerstörung der ges. Baulogistik Geändertes Vertragsvolume n Folgen aus Änderungen auf: < 5% Massen Bauablauf 5-10 % Massen Planung % Massen Planung >30 % Massen Planung Kosten Bauablauf Bauablauf Rückbau i. T. Preise Kosten Endtermin Bauablauf Preise Kosten Endtermin Preise Kosten Preise Folgen für die Baulogistik Geringe Dispositions- Änderungen Starke Dispositions- Änderungen, erste Improvisationen Erhebliche Improvisation - geringe Disposition Vollständige Improvisation 12 Unternehmergespräch in Berlin: Risiken im Projekt Helmut Kölzer

13 Risiken im Projekt Analyse und Behandlung Risiko: Vertragsmodell Analyse kein Vertragsmodell beseitigt die Projektrisiken Globalklauseln als Heilmittel des Bausolls? Risikoübernahmen kosten Geld Unabgestimmte Verträge zw. Planern, Mietern, Käufer, Unternehmern Behandlung: Vertragsmodell mit ausgewogener Risikoverteilung Risiken soll der übernehmen, der sie beherrscht Keine Mischung aus funktionaler und detaillierter Beschreibung Große Risiken > versichern Verträge harmonisieren 13 Unternehmergespräch in Berlin: Risiken im Projekt Helmut Kölzer

14 Vertragsmodelle Zeitliche Einbindung der Verträge + Zuordnung von Risikoklassen PreCon - Vereinbarung I / I Totalunternehmervertrag IV / IV kompl. Global-Pauschalvertrag III / IV einfacher Global-Pauschalvertrag III / III Risikoklassen AG / AN I gering II mittel III groß IV erheblich (../..) Klasse bei vorgeschalteter PreCon-Phase Budgetvertrag III / III Detail Pauschalvertrag II / II ( I / I ) oder Cost + Fee Vertrag IV / II GMP - Vertrag II / III ( I / II ) oder Einheitspreisvertrag (Massen pauschaliert) III / I ( I / I) 14 Unternehmergespräch in Berlin: Risiken im Projekt Helmut Kölzer

15 Risiken im Projekt Analyse und Behandlung Lieferanten und Nachunternehmer Analyse zu späte Einbindung, Know - How - Verlust anderes Vertragsmodell mit konkretisiertem Bausoll Beschaffungsrisiken durch zeitversetzte Vergabe Vergabe ausschließlich nach Preis Behandlung Kompetenzwettbewerb frühzeitige Know-How-Einbindung Bausollprüfung und -mitwirkung Anreizsysteme 15 Unternehmergespräch in Berlin: Risiken im Projekt Helmut Kölzer

16 Risiken im Projekt Analyse und Behandlung Konflikte Analyse Mangelhafte Konfliktlösungsbereitschaft durch Beharrungsmentalität Mangelhafte Entscheidungskompetenz Fehlen von Konflikt-Lösungsebenen Zerstörtes Vertrauensverhältnis Behandlung Rechtsstreit ist teuer und das Ergebnis unbefriedigend In Lösungen denken, Eskalationen vermeiden Konfliktregelungsmechanismen vereinbaren (nächste Folie) 16 Unternehmergespräch in Berlin: Risiken im Projekt Helmut Kölzer

17 Konfliktmanagement Modell / Prozess * Streitwert Klärungsfrist Entscheidungs- Ebene Entscheidung 1 < 50 TEUR < 4 Wochen PL/definierte Managementebene (AG) Grundsatz Höhe (Wert) TEUR 4 Wochen Woche PL + Anwälte NL/GL Grundsatz Höhe (Wert) Keine Einigung 3 > 100 TEUR 4 Wochen Woche NL/GL/Anwälte NL/GL Grundsatz Höhe (Wert) Keine Einigung Schlichtungs-/ Lösungsvorschlag Einschaltung technischer/ juristischer (Dritt-) Berater Adjudicator Entscheidung durch Schiedsgerichtsverfahren 17 Unternehmergespräch in Berlin: Risiken im Projekt Helmut Kölzer * Vertragliche Festschreibung

18 Risiken im Projekt Risikobehandlung: Kooperation statt Konfrontation durch partnerschaftliche Geschäftsmodelle (Partnering / PreFair) und Verträge Danke für ihre Aufmerksamkeit! 18 Unternehmergespräch in Berlin: Risiken im Projekt Helmut Kölzer

19 Bauprozesse und Baumanagement Risikobehandlung vermeiden vermindern Gesamtrisiko begrenzen überwälzen selbst tragen Restrisiko Aktive Risikobehandlung Gestaltung der Risikostrukturen: Verringerung der der Eintrittswahrscheinlichkeit und/oder der Schadenshöhe Passive Risikobehandlung Beibehaltung der Risikostrukturen: Abwälzung der Konsequenzen und/oder finanzielle Vorsorge 19 Unternehmergespräch in Berlin: Risiken im Projekt Helmut Kölzer

20 Virtual Construction Vicon 3D-Modelldarstellung Raumbuch/ Materialliste Preconstruction-Phase Modellbasierte Planungsunterstützung Clash Detection Ausstattungsqualitäten Building Konfigurator 20 Unternehmergespräch in Berlin: Risiken im Projekt Helmut Kölzer

21 Construction-Phase Weitere Hilfsmittel: I-room Kommunikation durch interaktive Visualisierung von 3D- und 4D-Modellen sowie Erhöhung der Effektivität und Effizienz von Planungsbesprechungen Flexibles Änderungsmanagement und die Bearbeitung von Design Optionen in frühen Projektphasen Die Definition des Bausolls im Zuge der Preconstruction- Phase mit Hilfe des Computermodells wird zur Vertragsgrundlage für die weitere Ausführung 21 Unternehmergespräch in Berlin: Risiken im Projekt Helmut Kölzer

22 Kosten im Hochbau DIN 276-1, Kosten im Bauwesen - Teil I: Hochbau Udo Blecken/Willi Hasselmann, Praxis-Handbuch und Kommentar zur DIN 276 Gegenüberstellung der Kostenplanungsstufen HOAI DIN 276 DIN 276 Leistungsphasen Ausgabe 1993 Ausgabe 2006 (Bedarfsplanung) Kostenvorgabe LP1 - Grundlagenermittlung, Vorentwurf LP2 - Vorplanung LP3 - Entwurfsplanung LP4 - Genehmigungsplanung LP5 - Ausführungsplanung LP6 - Vorbereitung der Vergabe LP7 - Mitwirkung an der Vergabe Kostenschätzung Kostenberechnun g Kostenanschlag Kostenkontrolle und -steuerung Kostenrahmen Bedarfsplanung Kostenschätzung Vorplanung Kostenberechnung Entwurfsplanung Kostenanschlag Ausführungsvorbereitung LP8 - Objektüberwachung Kostenfeststellung Kostenfeststellung LP9 - Objektbetreuung 22 Unternehmergespräch in Berlin: Risiken im Projekt Helmut Kölzer