Ostern 2008: Auswirkungsanalyse Marktcenter Sinzig (= Kaufland)

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1 Sinzig Bürgerversammlung im Rathaus der Stadt zum Thema Neufassung Zentraler Versrgungsbereich der Stadt Sinzig, Nahversrgungszentrum auf dem Gelände des ehemaligen Betnwerks Rick 29. April 2015 Dipl.-Gegr. Dr. Thmas Werner Schwarze bds Kmmunalberatung, Alter Steinweg 22-24, Münster Kntext: Nvember 2004: Durchführung der Grßen Haushaltsbefragung in Sinzig (Rücklauf n=1.797 Haushalte mit Persnen = 24,3 % der Bevölkerung) zum Thema Stärken/Schwächen/Defizite des Einzelhandels in Sinzig Ostern 2008: Auswirkungsanalyse Marktcenter Sinzig (= Kaufland) 2008: LEP IV setzt den bis heute gültigen Rahmen für grßflächige Einzelhandelsplanung in Rheinland-Pfalz (2007 BauGB: Zentrale Versrgungsbereiche ) 2010: Einzelhandelsknzept für Sinzig durch das Bür Markt+Standrt, Erlangen 2013: Beauftragung vn bds Kmmunalberatung mit der Frtschreibung des Einzelhandelsgutachtens für die Stadt Sinzig Dezember 2013: Vrstellung einer ersten Entwurfsfassung der Frtschreibung im Bauausschuss der Stadt Sinzig, Vrschlag für ergänzende Untersuchung Barrierefreiheit (mittlerweile erflgt) 2014: Diskussin um Umzug vn Edeka auf benachbarte Standrte; Idee: Edeka mit Aldi und Rssmann auf das Gelände Rick Warum kann es nicht s bleiben, wie es ist? Einzelhandelsstrukturen seit jeher im Wandel

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4 Dieser Wandel entsteht durch Veränderungen/Innvatinen im Handel (Kühltechniken, Ausweitung der Srtimente, Selbstbedienung, Differenzierung: Discunter/Vllsrtimenter, Franchise, Filialisten, 1- -Läden, Lgistik, Internet, Knzentratinsprzesse, um Marktmacht zu stärken) und Szialstrukturen (Mbilität, wachsende Ansprüche an Qualität und Angebtsvielfalt, geänderte Familienstrukturen, Bezahlfrmen, gesellschaftliche Vielfalt, Image und Statuswirkung vn Kaufentscheidungen). Überlässt man es allein dem Handel, auf veränderte Ansprüche zu reagieren, ergeben sich wenig szialverträgliche Knzepte wie z.b. Einkaufszentren auf der grünen Wiese in direkter Nähe zu Autbahnkreuzen (Bsp. Mülheim-Kärlich, IKEA-Standrte) der auch aktuell die Factry Outlets (ehedem Fabrikverkauf). Derartige Knzepte brauchen zu ihrem öknmischen Erflg immer einen grßen Einzugsbereich ( Im Umkreis vn 200 km whnen x Mi. Knsumenten ) und können smit ggf. die gewachsenen Strukturen massiv beeinträchtigen. Um den Wandel zu steuern und in eine szialverträgliche Richtung zu lenken, sind in den letzten Jahren eine Reihe vn ausdifferenzierten Planungsinstrumenten entwickelt wrden. Zielsetzung der Plitik (Rahmensetzungen des LEP IV Rheinland-Pfalz 2008; kmmunale Rechtssetzungen (Definitin des Zentralen Versrgungsbereiches einer Gemeinde): Zentrale Versrgungsbereiche sind räumlich abgrenzbare Flächen einer Gemeinde, denen aufgrund des vrhandenen Einzelhandels zusammen mit verschiedenen Dienstleistungsangebten und Gastrnmie eine Versrgungsfunktin über den unmittelbaren Nahbereich zukmmt [BVerwG Urt. vm C7.07 BverwGE 129, 307; Urt. vm C2.08 DVBI NVwZ 2010, 590]. Die Stadtentwicklungsknzepte sind allerdings durchaus unterschiedlich. In Frankreich z.b. befinden sich mehr als 2/3 der Einzelhandelsflächen in der Peripherie. In Deutschland ist das Verhältnis genau umgekehrt. Die Stadtentwicklungsplitik muss dem Schutz der Innenstädte gelten. Es geht dabei nicht um den Schutz des Einzelhandels vr Knkurrenz [BVerwG Urt C 1.08 ZfBR 2010, 372] und auch nicht um eine wirtschaftliche Steuerung, sndern um die Erhaltung und Entwicklung vn Zentralen Versrgungsbereichen und um städtebauliche Belange. Die Erhaltung und Entwicklung Zentraler Versrgungsbereiche ( 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB) kann durch planerische Feinsteuerung der Gemeinde erflgen [BVerwG, Urt C ZfBR 2009, 463]. Dabei kann die Entwicklung der Innenstädte durch Knzentratin auf bestimmte Gebiete zugleich mit einer Beschränkung vn Einzelhandelsunternehmen in anderen Bereichen verbunden werden. Die interkmmunale Abstimmung nach 2 Abs. 2 Satz 2 BauGB ist dabei besnders wichtig. Eine Gemeinde darf nicht s planen, dass der ZVB in der Nachbargemeinde Schaden nimmt. Der einfache Bebauungsplan zur Festlegung der Entwicklung zentraler Versrgungsbereiche nach 9 Abs. 2a BauGB ist ebenfalls ein Instrument der planerischen Feinsteuerung. Zentrenschädlich i.s. des 34 Abs. 3 BauGB sind allerdings nicht nur grßflächige Betriebe, sndern auch Agglmeratinen vn kleinflächigen Einzelhandelsnutzungen, die ebens wie Vllsrtimenter Kaufkraft aus den Innenstädten abziehen.

5 Eine Gemeinde kann entscheiden, wie der örtliche Zentrale Versrgungsbereich abgegrenzt, muss dies aber mit der Kreis- und ggf. Landesplanung abstimmen. Auch dürfen benachbarte Zentrale Versrgungsbereiche nicht beeinträchtigt werden (gilt grenzüberschreitend im Kntext der EU). Angebtsvielfalt (Knkurrenz = Qualität = Kundenrientierung), funktinale Differenzierung nach Standrten (Grßflächigkeit angrenzend an Ortskern; im Ortskern: Hchwertig auf kleinen Flächen), möglichst fußläufige/fahrrad-distanz (Regel: 700 m): Nahversrgung = Möglichkeiten der Landesplanung (= LEP IV RP 2008) und kmmunaler Rechtssetzungen (= Definitin des Zentralen Versrgungsbereiches) Berücksichtigung der Systemlgik vn Anbietern (Mindestflächen, Agglmeratinsvrteile, Stellplätze, Anlieferung, Psitinierung vr Ort)

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7 Situatin in Sinzig Mit der EH-Agglmeratin beiderseits des Bahnhfs (Kaufland, Penny, DM, Hagebau) und dem grßflächigen Slitär Rewe am Harbach haben der ältere Standrt Edeka und die lediglich Bestandsschutz genießende Standrtgemeinschaft Kripper Str. an Kundenzuspruch verlren. Am Standrt Kripper Str. können weder Aldi nch Rssmann der Kik vergrößern dies widerspräche gültigem Landesrecht. Mit Ende des CAP-Marktes hat sich zudem die Relatin der Vllsrtimenter Rewe und Edeka zum Nachteil Edeka verschben (Rewe: Penny 800 = m² VF; Edeka m² VF). Daher strebt Edeka eine substantielle VF-Vergrößerung an, die am jetzigen Standrt nicht zu realisieren ist (=> Bestrebungen Verlagerung Jahnwiese).

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9 Mit der aktuell zur Verfügung stehenden ehemaligen Gewerbefläche (Rick-Gelände) kann eine den ben genannten Kriterien genügende Lösung gefunden werden, die den bisherigen guten Standards in Sinzig hinsichtlich Angebtsvielfalt und Grad der Nahversrgung für absehbare Zeit sichert. Das Interesse vn Edeka, Aldi und Rssmann an dieser Fläche zeigt an, dass der Standrt der jeweiligen Systemlgik entspricht. Mit der Vergrößerung vn Edeka auf m² VF ist ein gleichwertiges Knkurrenzangebt im Bereich Vllsrtimenter (Rewe/Edeka) gesichert; die VF des neuen Aldi entspricht der knzerninternen Zielsetzung und dürfte daher für absehbare Zeit genügen. Zum Rick-Gelände gibt es keine adäquate Standrtalternative. Am Standrt Kripper Straße würden keine neuen Anbieter zentrenrelevanter Srtimente zugelassen (vgl. Z 58 LEP IV Rheinland-Pfalz Erläuterung), kann keine Vergrößerung vrgenmmen werden, am Altstandrt Edeka (Kölner Str.) reicht das verfügbare Platzgebt bestenfalls für einen Anbieter wie Nett, der mit < m² VF zurechtkmmt. Wahrscheinlicher ist hier aber eine Flgenutzung, die nicht auf das Merkmal Zentraler Versrgungsbereich angewiesen wäre (z.b. Fitness-Center). Könnte der Umzug zum Rick-Gelände nicht stattfinden, bestünde die Alternative swhl für Edeka wie auch für Aldi darin, mittelfristig den Standrt Sinzig aufzugeben, da entsprechende Präsenzstandards hier anderweitig nicht mehr zu realisieren wären. Damit besteht mittelfristig die Gefahr, dass sich die derzeit gute Nahversrgungssituatin in Sinzig verschlechtert. Verbleiben würden vn jetzt vier Wettbewerbern mittelfristig lediglich zwei Rewe (Rewe, Penny) und Schwarz (Kaufland).

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11 Der Zentrale Versrgungsbereich (Stand 2010) umfasst eine Fläche vn 38,83 ha, die vrgeschlagene Veränderung ergibt eine Fläche vn 43,76 ha (= + 12,7 %). Zum Vergleich: der ummauerte Bereich der Stadt Sinzig im Mittelalter umfasste 27,5 ha. Hinzu käme der erstmalig definierte Zentrale Versrgungsbereich (Nahversrgung) im Ortsteil Bad Bdendrf (Bereich Hauptstraße). Die Knsequenzen für die Nahversrgung, berechnet auf Basis der Bevölkerungsverteilung nach Adressen (Sinzig, Stand ), siehe auch Karten 7-10 und Tabellen mit Straßenzurdnung): Szenari 1 (Status Qu, drei Standrte: Kaufland/Penny, Rewe Harbach, Edeka/Aldi) 1A Whnbereiche mit Mehrfach-Abdeckung (2-3) innerhalb 700 m: Ew. (= 19,9 %) 1B Whnbereiche mit lediglich einem Nahversrger innerhalb 700 m: Ew. (= 32,0 %) 1C Whnbereiche außerhalb des 700-m-Radius, aber innerhalb vn m: Ew. (= 18,4 %) 1D Whnbereiche außerhalb des m-Radius: Ew. (= 29,7 %) Szenari 2 (verbliebene Standrte: Kaufland/Penny, Rewe Harbach) 2A Whnbereiche mit Mehrfach-Abdeckung (2) innerhalb 700 m: Ew. (= 9,7 %), 2B Whnbereiche mit lediglich einem Nahversrger innerhalb 700 m: Ew. (= 32,1 %) 2C Whnbereiche außerhalb des 700-m-Radius, aber innerhalb vn m: Ew. (= 24,7 %) 2D Whnbereiche außerhalb des m-Radius: Ew. (= 33,6 %) Auch wenn der Bereich 1B und 2B unverändert erscheinen, zeigen sich dch markante Verschiebungen bei der Nahversrgungs-Zurdnung. Die Knstanz bei 1B/2B ergibt sich primär aus der Reduzierung der Bereiche mit 1A-Status (19,9 %) auf 2A-Status (9,7 %): 1B, 2B Szenari 1 Szenari 2 Ew. % Ew. % Kaufland/Penny , ,6 Edeka/Aldi ,1 Rewe Harbach , ,4 Σ , ,1

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16 Fazit: Die Verlagerung der Anbieter Edeka, Aldi und Rssmann innerhalb des Gemeindegebietes auf den Standrt Rick dient den Zielen Sicherung der Nahversrgung und Sicherung der Angebtsvielfalt, entspricht den Intentinen der Landesplanung und kann hne Beeinträchtigung existierender Zentraler Versrgungsbereiche erflgen. In beschränktem Maße können auf dem Standrt weitere Anbieter angesiedelt werden, deren Srtimente die existierende Einzelhandelslandschaft ergänzen können. Entsprechende Auswirkungen weiterer zusätzlicher Anbieter müssten vr Genehmigung auf Zentrenverträglichkeit geprüft werden.

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19 Wird das nicht zu viel? Ziel eines Mittelzentrums wie Sinzig muss es sein, den Bedürfnissen seiner Whnbevölkerung gerecht zu werden. Die Entwicklung der Einzelhandelszentralität in Sinzig gemessen vn der GfK (Gesellschaft für Knsumfrschung; Zahlen zur Verfügung gestellt vn der IHK Knstanz) zeigen für Sinzig eine psitive Entwicklung auf: vn dürftigen 58,4 (2003) auf nunmehr 106,8 (2014). Mit dieser Einzelhandelszentralität bewegt sich Sinzig auf dem Level anderer Mittelzentren wie z.b. Andernach der Bendrf. Eine Einzelhandelszentralität deutlich unter 100 widerspricht auf Dauer dem vn der Landesplanung privilegierten Status Mittelzentrum. GfK-Kennziffern 2014 (Quelle: IHK Kblenz) Einwhner Kaufkraft vr Ort Umsatz vr Ort Einzelhandelszentralität in T, 2013 Mi. % Mi. % D = 100, RP = 96,2 Bad Neuenahr-Ahrweiler 26,9 161,9 22,8 249,0 42,2 171,8 Sinzig 17,2 93,6 13,2 89,6 15,2 106,8 Remagen 15,9 90,7 12,8 54,9 9,3 67,6 Grafschaft 10,7 63,3 8,9 15,7 2,7 27,8 übriger Kr. Ahrweiler 55,1 301,0 42,4 181,4 30,7 Kr. Ahrweiler gesamt 125,8 710, , ,8 Zentralitätswerte für Mittelzentren im Bereich der IHK Kblenz liegen in der Regel (und per Definitinem: Zentralität = Bedeutungsüberschuss = > 100) deutlich über 100: Alle Gemeinden > 10 T Ew. im IHK- Bezirk Kblenz Einwhner (in T) Einzelhandelszentralität Mülheim-Kärlich 10,9 461,1 Mayen 18,6 245,0 Lahnstein 17,6 209,7 Bad Kreuznach 43,5 194,0 Idar-Oberstein 28,5 181,5 Bad Neuenahr-Ahrweiler 26,9 171,8 Kblenz 109,8 161,9 Betzdrf 10,0 133,7 Neuwied 64,1 131,3 Diez 10,8 121,1 Andernach 29,1 115,3 Sinzig 17,2 106,8 Bendrf 16,5 102,6 Mntabaur 12,4 92,0 Remagen 15,9 67,6 Bppard 15,2 61,6 Grafschaft 10,7 27,8 Remagen gehört neben Bppard zu den wenigen mittelzentral eingestuften Gemeinden mit einer deutlich geringeren und unterdurchschnittlichen Einzelhandelszentralität (< 75).

20 Zentrenverbund 2002 bildeten Sinzig und Remagen gemeinsam ein Mittelzentrum, da beide Gemeinden (im Gegensatz zu Bad Neuenahr-Ahrweiler und Linz) hinsichtlich der gemessenen Zentralität nur zusammen den gefrderten Kriterien genügen knnten. Mit dem LEP IV 2008 bilden die vier (!) Gemeinden Remagen, Bad Neuenahr-Ahrweiler, Sinzig und Adenau ein Kperierendes Zentrum", wbei Remagen, Sinzig und Bad Neuenahr- Ahrweiler freiwillig kperieren, Adenau verpflichtend. Das Merkmal freiwillig findet sich drt, w Siedlungsballungen bestehen (z.b. Kblenz, Pfalz, Trier), die Verpflichtung bei sehr kleinen mit mittelzentralen Funktin bedachten Gemeinden (z.b. Hachenburg Westerburg der St. Gar St. Garshausen) Betrachtet man nur Sinzig und Remagen, s ergibt sich für 2014 gemeinsam bei 33,1 T Ew. eine örtlich gegebene Kaufkraft vn 184,3 Mi., ein Einzelhandelsumsatz vn 144,5 Mi.. Smit ist derzeit für die beiden Städte gemeinsam ein deutliches Zentralitätsdefizit vrhanden (jährlicher Kaufkraftabfluss knapp 40 Mi.!). Allerdings hat Sinzig in den letzten Jahren im Rahmen seiner Möglichkeiten den an ein Mittelzentrum gestellten Anfrderungen Genüge getan, indem die Zentralität vn dürftigen 58,4 sukzessive auf derzeit 106,8 angehben werden knnte, während Remagen im Bereich verharrt, in den letzten Jahren mit negativer Tendenz (2012: 72,4, 2014 = 67,6). Aufgrund der Anfrderungen hinsichtlich Fläche und Relief/Tpgraphie kann Remagen die Defizite aber auch nur eingeschränkt beheben (s. Einzelhandelsgutachten Remagen 2013). Stadt (Ew. in T) Zahl der Betriebe Verkaufsfläche (in m²) Verkaufsfläche / Betrieb (in m²) Qute m² VF/Ew. Remagen 85 (2013) ,28 (15,9) Sinzig 90 (2018)* ,95 (17,2) Bad Neuenahr-Ahrw. 382 (2012) ,52 (26,9) Summe ,63 * Prgnse inklusive Realisierung Nahversrgungsbereich Rick-Gelände Aktuelle Durchschnittswerte für m² VF/Ew. liegen im Bereich 1,3-1,5; dieser Wert gilt bundesweit für alle Gemeinden inklusive der Grundzentren. Die aktuelle Verkaufsfläche je Betrieb liegt bundesweit bei 230 m² Anhang/Hinweise: Der GfK-Zentralitätswert für Sinzig liegt bei 106,8; der POS-Umsatz je Ew. lediglich bei 102,8. Diese Differenz ergibt sich durch die unterdurchschnittliche Kaufkraft je Ew. in Sinzig vn 96,2 (= viele Kinder, die den Durchschnitt drücken). In Remagen liegt umgekehrt der Zentralitätswert bei 67,6; der POS-Umsatz je Ew. bei 68,2 (weil Kaufkraft je Ew. 100,9), überdurchschnittliche Kaufkraft zudem in Bad Neuenahr-Ahrweiler (106,3) und Grafschaft (104,5) Einwhner/Haushalt: Sinzig 2,24, Grafschaft 2,30, Remagen 2,15, Bad Neuenahr-Ahrweiler 2,01 Verweise: LEP IV Z 40, G 41, Z 45, G 46, Z 49, G 56, Z 57, Z 58, Z 59, Z 60, Z 61 Z 57 Versrgung whnungsnah und barrierefrei Z 60 Nichtbeeinträchtigungsgebt, übergemeindliche Abstimmung, Z 61 Agglmeratinsverbt / Festschreibung Sndergebiete

21 Zielsetzung: Sicherung der Merkmale: Angebtsvielfalt (vn jedem Srtiment und Handelsknzept idealerweise 2 Angebte, keine Mnple) Vermeiden auswärtiger Kpplungskäufe (passiert inflge fehlendem der mangelhaftem Angebt vr Ort: Kauf außerhalb und dann auch vn Prdukten, die vr Ort erhältlich gewesen wären) = Schließen vn Angebtslücken funktinierende Flächensukzessin (kein Dwn-Grading ), eine überschaubare Leerstandsqute (analg Arbeitslsenrate) Aufenthaltsqualität, attraktives Ziel ( Kin im Kpf ) Qualitätsffensive bei Beratung, Service (Vrteile des statinären Handels gegenüber Versand/Internet ausspielen, ggf. hybride Knzepte) Selbstbewusstsein der Händler: viele Lcal Stars vr Ort mit gewachsener Kundenbindung Funktinale Differenzierungen innerhalb des Zentralen Versrgungsbereiches (Kleinteilig Grßflächig, Kundenintentinen, Erreichbarkeiten, Kundenfrequenzen) Bereich Bahnhf (Kaufland, DM, Hagebau, Penny), Rewe-Harbach, Rick-Gelände, Innenstadt mit Markt und Gastrnmie, extern (Obi, Thmas Philipps; Juchem) Nahversrgung (im Rahmen des Möglichen) sichern Zentraler Versrgungsbereich Nahversrgungszentrum für Drfkern Bad Bdendrf (analg Heimersheim in Bad Neuenahr-Ahrweiler) Systemlgik der Anbieter berücksichtigen, auch hinsichtlich künftiger Anfrderungen an den Standrt Standrtmnitring (kntinuierliche Erfassung der Dynamik vr Ort) Intentinen des Gesetzgebers berücksichtigen (Aufwertung des Merkmals Zentraler Versrgungsbereich ) Kein Verzicht auf innerkmmunalen Wettbewerb, aber auch kein Wettbewerb um jeden Preis = histrisch gewachsene Stärken und Angebte maßvll weiterentwickeln angemessene Reaktinsmöglichkeit auf neue Handelsknzepte (Internet, FOCs etc.)

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