Inhaltsverzeichnis. Editorial. Wohn- und Geschäftshäuser im Anlagenvergleich. Marktentwicklung Wohn- und Geschäftshäuser. EVIC-Investorenumfrage 2015

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1 Inhaltsverzeichnis Editorial Wohn- und Geschäftshäuser im Anlagenvergleich Marktentwicklung Wohn- und Geschäftshäuser EVIC-Investorenumfrage 215 Quartiersentwicklung Spiel mit falschen Zahlen Immobilienmarkt Region Nord Immobilienmarkt Region Ost Immobilienmarkt Region Süd Immobilienmarkt Region West Standorte im Vergleich Betrachtete Engel & Völkers Commercial Standorte Deinitionen/Abgrenzungen Unsere Commercial Standorte in Deutschland Engel & Völkers Unternehmensproil Impressum Inhaltsverzeichnis WGH-Marktbericht 216 3

2 Sehr geehrte Damen und Herren, bereits sechs Jahre in Folge kennt das Umsatzvolumen von Wohn- und Geschäftshäusern in Deutschland nur eine Richtung. Mit bundesweit rd. 23,8 Mrd. EUR wurde im Jahr 215 nicht nur das Vorjahresergebnis um 22,1 % übertrofen, sondern auch der bisherige Rekordumsatz von 23,3 Mrd. EUR aus dem Jahr 27. Im Vergleich mit gewerblichen Investments oder Portfolio- Transaktionen hat die überwiegend wohnwirtschaftlich genutzte Anlageimmobilie auch in den Jahren nach dem Platzen der Finanzblase ihre Krisenresistenz bewiesen. Zwar mussten auch Zinshäuser der damaligen Marktentwicklung Rechnung tragen, am Image des Betongoldes hat dies jedoch nichts geändert. Aktuell hat die Nachfrage nach Wohn- und Geschäftshäusern einen neuen Höhepunkt erreicht. Neben den traditionell aktiven Privatanlegern suchen zunehmend auch kleinere Unternehmen sowie Family und Private Oices Investitionschancen. Im Wettbewerb dazu stehen auch institutionelle Investoren sowie ausländische Interessenten. Ihr Investitionsfokus war in der Vergangenheit überwiegend auf die Metropolen gerichtet, streift jedoch immer häuiger mittelgroße Städte wie Leipzig, Bremen, Essen oder Nürnberg. Trotz der Kaulaune, muss die hohe Nachfrage zuverlässig mit lieferbaren Objekten bedient werden. Das Netzwerk von Engel & Völkers Commercial war mit seinen Dienstleistungen im zurückliegenden Jahr sehr erfolgreich. Mit einem Courtageumsatz von 73,89 Mio. EUR im Bereich Commercial wurde das hohe Vorjahresergebnis nochmals um 3,3 % übertrofen und ist der höchste Wert seit der Unternehmensgründung im Jahr Am umsatzstärksten war nach wie vor die Sparte Wohn- und Geschäftshäuser. Hier haben wir uns in den zurückliegenden Jahren mit unserer lächendeckenden Präsenz und der lokalen Marktkenntnis ein Alleinstellungsmerkmal im Wettbewerb erarbeitet. Mit rund 75 vermittelten Zinshäusern haben wir einen beachtlichen Courtageumsatz von ca. 44,5 Mio. EUR erzielt. Wir wissen, welche Immobilien nachgefragt werden und wo das entsprechende Zinshaus von welchem Eigentümer angeboten wird. Unser Netzwerk, mit bundesweit 56 Standorten, kümmert sich professionell um alle Fragen rund um die Investitionsentscheidung. In unserem Dienstleistungspaket ist die Prüfung von Leerstandsrisiken, Mietsteigerungspotenzialen, Objektqualität, Verwaltungsaufwand, Exitmöglichkeiten etc. ein selbstverständlicher Beratungsstandard. Unsere Experten vor Ort verfügen über das wichtige lokale Know-how, dass selbstverständlich auch die mittelfristigen Perspektiven von Stadtteillagen bzw. Quartieren sowie die Besonderheiten von Mikrolagen umfasst. Das alles ist uns aber noch nicht genug. Wir werden die konsequente Weiterentwicklung des bundesweiten Netzwerkes der Gewerbebüros auch zukünftig fortsetzen. Städte wie Ingolstadt, Aachen, Magdeburg oder Saarbrücken stehen bei Engel & Völkers Commercial bei der bundesweiten Expansion im Fokus. Damit liefern wir unseren Kunden in allen lokalen Märkten Expertise für Anlageimmobilien, Büro-, Industrie-, Logistik- und Einzelhandelslächen. Dirk Beller Bereichsleiter / Head of Commercial Deutschland / Österreich / Schweiz / Tschechische Republik ENGEL & VÖLKERS COMMERCIAL Editorial WGH-Marktbericht 216 5

3 Wohn- und Geschäftshäuser im Anlagenvergleich Die Rallye geht weiter Die Assetklasse Immobilie steht weiter hoch im Kurs der Anleger. Als sicherer Hafen steht Deutschland im internationalen Vergleich nach wie vor ganz oben auf der Zielliste vieler Investoren. Das betrift sowohl die gewerblichen als auch die wohnwirtschaftlichen Immobilienmärkte in den städtischen Regionen mit steigenden oder zumindest stabilen Bevölkerungszahlen. Demgegenüber können ländliche, periphere Gebiete von dieser Entwicklung nur in geringem Maße proitieren. In Bezug auf die Verkaufszahlen sind die Märkte für Wohn- und Geschäftshäuser sehr viel heterogener geworden. Investmentmarkt mit starkem Ergebnis In puncto monetärer Umsatz gab es jedoch nur eine Richtung. Im Jahr 215 wurde das höchste Investmentvolumen nach dem bisherigen Rekordjahr 27 erzielt. Zurückzuführen ist dieses Ergebnis insbesondere auf den sehr deutlichen Anstieg der Umsatzzahlen bei gewerblichen Objekten wie beispielsweise Bürohäusern, Einkaufszentren oder Logistikimmobilien mit rund 6 Mrd. EUR. Aber auch die Anlage in Wohnportfolios erreichte ein Volumen von über 24 Mrd. EUR. Diese Entwicklung resultiert in erster Linie aus der recht hohen Anzahl außergewöhnlich großvolumiger Abschlüsse, z. B. dem Ankauf von 13.8 Wohnungen durch die LEG Immobilien AG von der Venovia SE für 6 Mio. EUR. Diese großvolumigen Objektarten stehen besonders bei institutionellen Anlegern auf der Zielliste. An diesem Segment haben ausländische Verkäufer einen maßgeblichen Anteil. Bei gewerblichen Investments wie Büros oder Einzelhandelsimmobilien sind sie auch wieder als Käufer aktiv. Vielfalt der Anleger Auch bei Wohn- und Geschäftshäusern ist die Nachfrage weiterhin sehr dynamisch. Die in der Regel günstigeren Zinshäuser mit einer Investitionssumme bis 2 Mio. EUR, seltener bis 5 Mio. EUR, stehen besonders stark in der Anlagegunst von wohlhabenden Privatanlegern. Diese verfügen in vielen Fällen ebenfalls über eine ausreichende Liquidität und können aufgrund eines fehlenden großen Verwaltungsapparates attraktive und höhere Preise zahlen als institutionelle Anleger und insbesondere bei Angeboten schneller reagieren. Allerdings steigt der Anteil von Family und Private Oices sowie kleineren Unternehmen, da diese aufgrund des geringen Angebotes verstärkt auch auf größere Wohn- und Geschäftshäuser ausweichen. Ausländische Investoren sind wieder aktiver geworden, allerdings nur in den Metropolen. In Berlin, dem internationalsten Markt in Deutschland, stieg ihr Anteil auf knapp 21 % (214: 13 %). Wohnungsmärkte unter Druck Auch wenn die in vielen Städten in Kraft getretene Mietpreisbremse das Mietsteigerungspotenzial einschränkt, hat dies bislang keine wahrnehmbaren Auswirkungen gezeigt. Maßgeblich dafür dürfte der tendenziell weiter angestiegene Nachfragedruck auf den Wohnungsmärkten in den gesuchten Städten sein, der Investoren zunehmend auch den preiswerten Mietwohnungsbereich in den Fokus nehmen lässt. Dort verringert mittlerweile die hohe Zuzugszahl das Vermietungsrisiko, wie die tendenziell leicht sinkenden Leerstandsraten bereits zeigen. Verstärkt wird diese Entwicklung von der steigenden Zahl an Flüchtlingen, die zusätzlich auf den Wohnungsmarkt drängen. Wohn- und Geschäftshäuser versus Immobilieninvestments (Mrd. EUR) ,5 6, Volumen in Mrd. EUR ,4 16,9 12,9 15, ,3 2,7 14,7 6,7 28 1,6 13, 3, ,5 14,5 3,7 23, 17, 5,5 25,6 18,6 11,4 3,9 19,3 13,7 3,9 24, 23,8* 19,5 13, Investment Gewerbe Investment Wohnportfolios Umsatzvolumen Wohn- und Geschäftshäuser * Schätzung Engel & Völkers Commercial Quelle: Gutachterausschüsse, GEWOS, Maklerangaben, Engel & Völkers Commercial 6 Wohn- und Geschäftshäuser im Anlagenvergleich WGH-Marktbericht 216

4 Quartiersentwicklung Nachfrage nach innerstädtischen Stadtquartieren Nachfrage nach innerstädtischen Stadtquartieren Die Nachfrage nach Wohnimmobilien in den deutschen Metropolen und Großstädten folgt einem wiederkehrenden Muster: Die überwiegende Mehrheit der Immobiliensuchenden möchte zentrumsnah und urban wohnen, arbeiten gehen und sich auch dort versorgen. Dieser Trend hat in den vergangenen Jahren zu einem deutlichen Nachfrageüberhang und damit auch zu steigenden Mieten und Immobilienpreisen in diesen Lagen geführt. Die damit verbundenen Verdrängungsprozesse haben eine an haltenden Debatte gausgelöst, die inzwischen auch die Realpolitik erreicht hat: So wurden in vielen Städten mit an gespannten Wohnungsmärkten lächendeckende Mietpreisbremsen eingeführt, obwohl sich die hohe Nachfrage häuig nur auf einen überschaubaren Teil des gesamten Stadtgebiets konzentriert. In diesen stark nachgefragten Quartieren entstehen viele Büroarbeitsplätze, das Flair ist urban und es entwickelt sich zumeist ein diferenziertes und spezialisiertes Versorgungsangebot mit Geschäften des täglichen und mittelfristigen Bedarfs. Hinzu kommen eine ausreichende Versorgungsdichte mit Ärzten, Plegeeinrichtungen sowie sonstigen personenbezogenen Dienstleistungen. Besonders bedeutend für die Entwicklung dieser Quartiere ist das kulturelle und gastronomische Angebot für das Lebensgefühl vor Ort. Nicht selten führen Konlikte mit nachziehenden Be wohnern dazu, dass diese Einrichtungen, die entscheidend zur Urbanität der Standorte beitragen, aufgrund von Lärmemissionen in der Folge verdrängt werden. Da Kulturund Gastronomiebetriebe auf eine hohe Besucherfrequenz angewiesen sind, zeichnen sich diese Quartiere zudem durch ihre sehr gute Anbindung an den öfentlichen Personennahverkehr aus. Viele Quartieren haben darüber hinaus gemeinsam, dass sie im Kern durch eine alte Bausubstanz der Gründerzeit geprägt sind. Innerstädtische Brachlächen Im Zuge dieser Entwicklung sind in den vergangenen Jahren eine Fülle von nutzungsgemischten Stadtquartieren auf innerstädtischen Brachlächen entstanden, wie etwa das Quartier am Potsdamer Platz in Berlin, das Europaviertel in Frankfurt am Main oder die HafenCity in Hamburg. Im Unterschied zu den bestehenden urbanen Wohnquartieren folgen diese Neuentwicklungen häuig den Bedürfnissen von Großnutzern, die ganze Gebäude erwerben oder anmieten. Innerhalb dieser Projektierungen wird durch die Schaffung von Plätzen im halb öfentlichen Raum auf die Stilelemente der Stadt des 19. Jahrhunderts Bezug genommen. Die Integration von Wasserlächen und -lagen sorgt für weitere Bezugspunkte innerhalb der Quartiere mit Naherholungscharakter. Diese Projektierungen bilden häuig das oberste Preissegment des städtischen Immo bilienmarktes ab, das auf eine deinierte Nachfragegruppe zugeschnitten ist. Die Entwicklungsprojekte haben zudem einen großen Einluss auf die benachbarten Quartiere und führen hier häuig zu Aufwertungsprozessen, wie am Beispiel des Gallusviertels in Frankfurt am Main gezeigt werden kann. Frankfurt Gallusviertel und Europaviertel Europaviertel Gallusviertel Quelle: ESRI; OpenStreetMap 12 Quartiersentwicklung WGH-Marktbericht 216

5 Angebotsindex (IMX) für Eigentumswohnungen in Frankfurt-Gallus (Gallusviertel) vs. Frankfurt am Main Frankfurt am Main Gallusviertel 8 Q1 Q3 Q1 Q Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q Aufwertungsprozesse durch Quartiersentwicklungen Auf der Brachläche des Hauptgüterbahnhofs der Stadt Frankfurt am Main entsteht seit dem Jahr 25 in zentraler Lage das Europaviertel mit 3. Büroarbeitsplätzen und etwas 1. Bewohnern. Das Europaviertel ist Teil des Gallusviertels, das unmittelbar an den Frankfurter Hauptbahnhof grenzt. Durch seine Nähe zum Hauptbahnhof und das daran angrenzende Rotlichtmilieu hatte das Gallusviertel in der Vergangenheit mit sozialen Problemen zu kämpfen. Mit der Entwicklung des Europaviertels hat das Gallusviertel insgesamt eine deutliche Entwicklung der Immobiliennachfrage und daraus resultierend der Immobilienpreise erfahren. Die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand haben sich in den vergangenen Jahren deutlich besser als der gesamtstädtische Frankfurter Durchschnitt entwickelt. Seit dem Jahr 27 haben sich die Preise im Gallusviertel um 7 % besser entwickelt als im städtischen Durchschnitt, obwohl in diesem Zeitraum auch auf gesamtstädtischer Ebene Preissteigerungen von fast 6 % feststellbar waren. Gehobenes Marktsegment Das Angebot an Wohnlächen im Europaviertel ist mit Preisen von 15 EUR/m² auf das gehobene innerstädtische Marktsegment ausgerichtet. Mit 14 Kontaktanfragen pro Mietobjekt im Monat wird in diesem Marktsegment eine durchschnittlich hohe Nachfrage im gesamtstädtischen Vergleich erzielt. Das angrenzende Galllusviertel ist sind durch eine klein teilige gründerzeitliche Bausubstanz geprägt. Für Mietwohnungen im Bestand werden derzeit im Durchschnitt ca. 11 EUR/m² Mietläche aufgerufen. Insgesamt generiert man mit einer Wohnung im alten Gallusviertel 33 Kontaktanfragen pro Monat, womit das Viertel deutlich über dem gesamtstädtischen Durchschnitt liegt. Die Preise für Bestandsobjekte sind im alten Teil des Gallusviertels in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen und liegen derzeit bei durchschnittlich ca. 3.3 EUR/m² während die Preise für Neubauwohnungen im Europaviertel bei etwa 5. EUR/m² liegen. Durch die Nähe zum Europaviertel hat das Gallusviertel erheblich an Attraktivität für Wohnungssuchende, aber auch für Gewerbetreibende gewonnen, was sich unmittelbar auf die Preisentwicklung in dem Viertel ausgewirkt hat. Gleichzeitig proitieren die Bewohner des Europaviertels von der kleinteiligen Infrastruktur des Gallusviertels. Abstrahlungsefekte auf benachbarte Stadtteile Die Entwicklung des Gallusviertels steht exemplarisch für die Abstrahlungsefekte, die in integrierten Lagen von großlächigen städtebaulichen Entwicklungsprojekten auf benachbarte Stadtteile ausgehen. Der Immobilienkäufer sollte sich also immer die Frage stellen, wie sich zukünftig eine Lage innerhalb des Stadtgebiets entwickelt. Je besser es gelingt, die vorhandenen städtebaulichen Strukturen in die Entwicklungsprojekte zu integrieren, desto besser sind die Aussichten, von zukünftigen Preisentwicklungen am Immobilienmarkt zu proitieren. Häuig sind es die angrenzenden Bestandsquartiere, in denen die größten Preissteigerungen erzielt werden, wenn man frühzeitig die Entwicklungsperspektiven einer Lage erkennt. Der Autor: Jan Hebecker Leiter Märkte und Daten / Valuation Immobilien Scout GmbH Quartiersentwicklung WGH-Marktbericht

6 Dortmund - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser DORTMUND-EMS-KANAL A2 Brechten Mengede Derne Lanstrop A42 Eving Bodelschwingh Lindenhorst Scharnhorst Westerfilde Huckarde Kirchlinde Marten Innenstadt-Nord Wambel Körne Brackel Asseln Wickede A44 A4 Lütgendortmund A45 Innenstadt-West City Innenstadt-Süd Innenstadt-Ost B1 Schüren Sölde Kley Oespel Barop Hörde Aplerbeck A1 A44 Hombruch Kirchhörde Bittermark Lücklemberg Benninghofen Wellinghofen Höchsten Wichlinghofen Berghofen Lichtendorf Syburg Engel & Völkers Commercial Sehr gute Lage Gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Gewerbe-/Industriefläche Grünfläche Gewässer Indikator 1. Halbj Halbj Halbj Halbj. 215 Trend Faktor 14,3 15,3 14,3 15,5 14,4 16,3 14,5 15,9 12, 14,2 12, 14,2 12,1 14,9 12,2 14,6 1,3 12, 1,3 12, 1,3 12,2 1,3 12,3 7,8 1, 8, 1, 8, 1,3 8, 1,3 Whg.-Mieten in EUR/m 2 8,8 12, 8,8 12, 8,8 12, 8,8 12, 7,5 9,6 7,5 9,6 7,5 9,8 7,5 9,8 5,5 7, 5,5 7, 5,5 7,5 5,5 7,5 4,2 5,5 4,2 5,5 4,25 5,5 4,3 5,5 Zahlen, Daten, Fakten Dortmund 49

7 Der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser Dresden Rendite versus Inflation Verkaufspreis 2. Halbjahr 215 8, in % 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, mittlere Lage gute Lage Inflationsrate Umlaufrendite* Lage Sehr gut Gut Mittel Einfach , 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj EUR/m² * deutsche Inhaberschuldverschreibungen 9/1 Jahre, beste Bonität min. gew. Mittel max. für Bestandsobjekte Quelle: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Transaktionsanzahl* Transaktionsvolumen* 6 7 Anzahl Volumen in Mio. EUR ** ** * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil ** Prognosespanne * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil ** Prognosespanne Quelle: Gutachterausschuss Dresden, Engel & Völkers Commercial Quelle: Gutachterausschuss Dresden, Engel & Völkers Commercial 5 Zahlen, Daten, Fakten Dresden

8 Leer - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser A31 B7 Logabirum Heisfelde Hohegaste B436 Loga Innenstadt Bingum EMS Nettelburg Leerort Engel & Völkers Commercial LEDA Sehr gute Lage Gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Gewerbe-/Industriefläche Grünfläche Gewässer Indikator 1. Halbj Halbj Halbj Halbj. 215 Trend Faktor 13, 16,5 13, 16,5 13, 16,5 13, 16,5 9,5 13, 9,5 13, 9,5 13, 9,5 13, 8,5 9,5 8,5 9,5 9,5 1, 1, 1,5 6,5 8,5 6,5 8,5 7,5 8,5 7,5 9, Whg.-Mieten in EUR/m 2 1, 12,5 1, 12,5 1, 12,5 1, 12,5 7,5 1, 7,5 1, 7,5 1, 7,5 1, 6, 7,5 6, 7,5 6, 7,5 6, 7,5 4,5 6, 4,5 6, 4,5 6, 4,5 6, Zahlen, Daten, Fakten Leer 93

9 Der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser Leipzig Rendite versus Inflation Verkaufspreis 2. Halbjahr 215 1, 9, 8, mittlere Lage gute Lage Sehr gut 1.82 in % 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, Inflationsrate Umlaufrendite* Lage Gut Mittel Einfach , 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj EUR/m² 2.5 * deutsche Inhaberschuldverschreibungen 9/1 Jahre, beste Bonität min. gew. Mittel max. für Bestandsobjekte Quelle: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Transaktionsanzahl* Transaktionsvolumen* Anzahl Volumen in Mio. EUR ** ** * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil ** Prognosespanne * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil ** Prognosespanne Quelle: Gutachterausschuss Leipzig, Engel & Völkers Commercial Quelle: Gutachterausschuss Leipzig, Engel & Völkers Commercial 94 Zahlen, Daten, Fakten Leipzig