Programm Rechtsgrundlagen der Stadterneuerung

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1 Programm Rechtsgrundlagen der Stadterneuerung Grundlagen Verfahren der Stadterneuerung Erhaltung und Gestaltung Modernisierung und Instandsetzung Rechtsgrundlagen des Stadtumbaus (Ost) Grundlagen Planungsrechtliche Besonderheiten 1

2 Recht der Stadterneuerung - Einführung Artikel 14 Grundgesetz (Eigentum) (1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt. (2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen. (3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen. 2

3 Recht der Stadterneuerung BauGB I Allgemeines Städtebaurecht Bauleitplanung (FNP, B-Plan) Sicherung der Bauleitplanung (Veränderungssperre, Vorkaufsrechte) Regelung bauliche Nutzung (Zulässigkeit, Entschädigung) Bodenordnung Enteignung Erschließung Besonderes Städtebaurecht 3

4 Recht der Stadterneuerung BauGB II Allgemeines Städtebaurecht Besonderes Städtebaurecht Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen Stadtumbau, Soziale Stadt Erhaltungssatzung / Städtebauliche Gebote Sozialplan Miet- und Pachtverhältnisse Verbesserung der Agrarstruktur 4

5 Instrumente und Verfahren Rechtsgrundlagen Übersicht formelle Verfahren: Besonderes Städtebaurecht ( 136 ff BauGB) informelle Verfahren: häufig analoge Übertragung Formelle Vorschriften im Umfeld der Stadterneuerung Sanierungsgebiet und Sanierungsmaßnahme ( BauGB) Erhaltungssatzung ( BauGB) Städtebauliche Gebote ( BauGB) Modernisierung und Instandsetzung (vgl. ModInst-Richtlinien) Gestaltungssatzung (vgl. Bauordnungen) Denkmalschutz (vgl. Denkmalrecht) 5

6 Instrumente und Verfahren Städtebauliche Missstände 136 Abs. 3 Satz 1 BauGB: (Wohn- und Arbeitsverhältnisse, Sicherheit) a) die Belichtung, Besonnung und Belüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten, b) die bauliche Beschaffenheit von Gebäuden, Wohnungen und Arbeitsstätten, c) die Zugänglichkeit der Grundstücke, d) die Auswirkungen einer vorhandenen Mischung von Wohn- und Arbeitsstätten, e) die Nutzung von bebauten und unbebauten Flächen nach Art, Maß und Zustand, f) die Einwirkungen, die von Grundstücken, Betrieben, Einrichtungen oder Verkehrsanlagen ausgehen, insbesondere durch Lärm, Verunreinigungen und Erschütterungen, g) die vorhandene Erschließung; 6

7 Instrumente und Verfahren Städtebauliche Missstände 136 Abs. 3 Satz 2 BauGB (Funktionsfähigkeit des Gebiets) bzgl. a) den fließenden und ruhenden Verkehr, b) die wirtschaftliche Situation und Entwicklungsfähigkeit des Gebiets unter Berücksichtigung seiner Versorgungsfunktion im Verflechtungsbereich, c) die infrastrukturelle Erschließung des Gebiets, seine Ausstattung mit Grünflächen, Spiel- und Sportplätzen und mit Anlagen des Gemeinbedarfs, insbesondere unter Berücksichtigung der sozialen und kulturellen Aufgaben dieses Gebiets im Verflechtungsbereich. 7

8 Instrumente und Verfahren Städtebauliche Missstände Zustandsmängel 8

9 Instrumente und Verfahren Städtebauliche Missstände Zustandsmängel 9

10 Instrumente und Verfahren Städtebauliche Missstände Nutzungskonflikte Verkehrsbelastung 10

11 Instrumente und Verfahren Städtebauliche Missstände Nutzungskonflikte Verkehrsbelastung Gewerbe vs. Wohnen 11

12 Instrumente und Verfahren Städtebauliche Missstände Freiflächendefizit 12

13 Instrumente und Verfahren Städtebauliche Missstände Strukturprobleme 13

14 Instrumente und Verfahren Städtebauliche Missstände Freiflächendefizit 14

15 Verfahren der Sanierung I Das klassische / vereinfachte Sanierungsverfahren Vorbereitende Untersuchungen ( 141) Beteiligung ( 137) Sanierungssatzung ( 142) Sanierungsträger ( 157 ff) Ordnungsmaßnahmen ( 147) Baumaßnahmen ( 148) Ausgleichsbeträge ( 153 ff) Abschluss der Sanierung ( 162 ff) 15

16 Verfahren der Sanierung I Inhalte der vorbereitenden Untersuchung 1. Nachweis über städtebauliche Missstände im Gebiet ( 136 Abs. 3 BauGB) 2. Begründung, dass die Sanierungsmaßnahme im öffentlichen Interesse liegt, erforderlich ist und zügig durchgeführt werden kann 3. Vorschlag zur zweckmäßigen Abgrenzung des Sanierungsgebiets 4. Formulierung der anzustrebenden allgemeinen Ziele der Sanierung 16

17 Verfahren der Sanierung I Sinn und Zweck der Vorbereitenden Untersuchungen Konkretisierung der städtebaulichen Probleme Erarbeitung von städtebaulichen Zielen Kosten- und Finanzierungsübersicht; Dauer der Sanierung Notwendige Investitionen der Gemeinde Anschauliche Darstellung für die BürgerInnen, wohin die Sanierung läuft Ermittlung nachteiliger Auswirkungen Begründung für öffentliches Interesse und Erfordernis Endgültige Abgrenzung des Gebietes 17

18 Verfahren der Sanierung II Das Sanierungsgebiet Eindeutige Begrenzung Anzeige, Sanierungsvermerk ( 143) Vorkaufsrecht ( ( 24) Genehmigungspflichtige Vorhaben und Rechtsvorgänge u.a. ( ( 144): - Baumaßnahmen - Abrisse - wertsteigernde Veränderungen - Veräußerung erung Ziele: - Durchführbarkeit hrbarkeit - Tragbarkeit 18

19 Verfahren der Sanierung III Planung im klassischen Sanierungsverfahren Rahmenplanerisches Vorgehen Ergänzung um Sozialstatistik Bestandsaufnahme gebäudescharf Morphologie im Mittelpunkt zentrale Rolle öffentlicher Maßnahmen Mieterberatung, Umsetzung usw. Bauliche Erhaltung geplant durch Architekten 19

20 Verfahren der Sanierung III 20

21 Städtebauliche Erhaltung I Erhaltungssatzung ( 172 BauGB) Städtebauliche E. Milieuschutz Umstrukturierung Städtebauliche E. Wahrung von Maßst stäben bei der Dimensionierung von baulichen Anlagen Geschlossene Stadträume Individuelle Fassadengestaltung mit bestimmten Ordnungsprinzipien 21

22 Städtebauliche Erhaltung II Milieuschutzsatzung ( 172 (1) 1 Nr. 2 BauGB) zum Schutz der angestammten Wohnbevölkerung keine Kriterien im Gesetz für deren Charakter wichtig: setzt nicht an Eigentümern, sondern v.a. an Mietern an meist zur Unterstützung von behutsamen Erneuerungsprozessen Verfahrensbesonderheiten Keine Vorschriften im Gesetz Bezeichnung im Bebauungsplan möglich ansonsten eigene Satzung Gerichtsfeste Untersuchung ist Praxis Genehmigungsvorbehalt der Gemeinde für Abbruch, Änderung, Nutzungsänderung Versagungsgründe laut Gesetz ( 172 (3-5) BauGB): Prägende Wirkung von Anlagen, städtebauliche Bindung keine Möglichkeit der Anordnung bestimmter Maßnahmen 22

23 Gestaltungsvorschriften I Gestaltung in der Sanierung 23

24 Gestaltungsvorschriften I Gestaltungsvorschriften: Teil der Bauordnungen Landesrechtliche Vorschriften Übernahme in Bebauungsplan oder Satzung Klassische Vorschriften für r Material, Form, Farbe: Dächer Fassaden Fenster, TürenT Werbeanlagen, Zäune Z uva. 24

25 Gestaltungsvorschriften II Verfahrenshinweise: Gutachterliche Untersuchung ist Voraussetzung Einsatzbereich: fürf Neubaugebiete problematisch Altbaugebiete: nur Schutz des kleinsten gemeinsamen Nenners keine Qualitätssicherung tssicherung gemeindlicher Genehmigungsvorbehalt 25

26 Gestaltungsvorschriften III 26

27 Gestaltungsvorschriften IV 27

28 Städtebauliche Gebote Städtebauliche Gebote: Abwehrmaßnahmen kommen kaum zum Einsatz Problematik der wirtschaftlichen Zumutbarkeit können Durchsetzung der Ziele der Stadterneuerung stützen tzen Bedeutende Gebote: Baugebot Modernisierungsgebot Instandsetzungsgebot Pflanzgebot Rückbau- und Entsiegelungsgebot 28

29 Modernisierung / Instandsetzung I Richtlinien zur Modernisierung und Instandsetzung landesweite Vorschriften inzwischen gesunkene Bedeutung Förderung durch Bund, Land und Gemeinden Trend zur Entflechtung von Sanierungsgebieten Trend zur Ökologisierung Geförderte Maßnahmen (beispielhaft) Heizungsanlagen, BäderB Wärmedämmungmmung Hof- und Freiflächen (Vegetation, Spielflächen) Fassadenbegrünungen nungen Ökologische Maßnahmen (Dachbegrünung, regenerative Energie) Balkone Mietermodernisierung und Selbsthilfe 29

30 Modernisierung / Instandsetzung II 30

31 Stadtumbau: Grundlagen Schrumpfende Bevölkerung 31

32 Stadtumbau: Grundlagen Schrumpfende Bevölkerung 32

33 Stadtumbau: Grundlagen Schrumpfende Ökonomie 33

34 Schrumpfung Deutschland: Nachtrag: Ökonomie Stand 34

35 Stadtumbau: Grundlagen Probleme der Schrumpfung Traditionelles Instrumentarium ungeeignet Leerstände und massive Krise auf dem Wohnungsmarkt Stadtumbau Ost als Stabilisierungsprogramm Rückbau Aufwertung 35

36 Stadtumbau Ost als Programm Rechtssystematischer Aspekt Begleitende Änderung von vielfältigen Rechtsvorschriften Förderaspekt: Programmgrundlagen Rechtsgrundlage Art 104a GG Durchführung geregelt in VV Städtebauförderung Ergänzende Programme der Länder usw. Planungsrechtlicher Aspekt Änderungen des BauGB Durchführungsaspekt Monitoring und Evaluierung 36

37 Planungsrechtliche Grundlagen Stadtumbaumaßnahmen ( 171a BauGB) Durchführbar ergänzend oder alternativ zu anderen Regelungen Ausgangspunkt: Überangebot (an Wohnungen) Hauptziel: Herstellung nachhaltiger Siedlungsstrukturen Teilziele: Anpassung an Bevölkerung und Wirtschaft, Verbesserung Wohn- und Arbeitsverhältnisse sowie Umwelt, Stärkung innerstädtischer Bereiche, Umnutzung baulicher Anlagen, Abriss nicht nachnutzbarer Gebäude, nachhaltige städtebauliche Entwicklung oder Zwischennutzung auf Abrissflächen, Erhalt innerstädtischer Altbaubestände Eingriffe in Rechte Dritter nicht festgelegt vertragliche Regelungen im Mittelpunkt 37

38 Planungsrechtliche Grundlagen Stadtumbaugebiet, städtebauliches Entwicklungskonzept ( 171b BauGB) Gemeindebeschluss über zweckmäßiges Umbaugebiet Grundlage: städtebauliches Entwicklungskonzept, Ziele und Maßnahmen sind schriftlich darzustellen, Abwägung Übliche Beteiligungsrechte Einbettung in die Städtebauförderung (VV) 38

39 Planungsrechtliche Grundlagen Stadtumbauvertrag ( 171c BauGB) Städtebauliche Verträge ( 11 BauGB) so weit erforderlich abzuschließen, Konsensprinzip Gegenstände insbesondere Durchführung des Rückbaus baulicher Anlagen innerhalb einer Frist und Kostentragung für den Rückbau, Verzicht auf Ausübung von Ansprüchen nach den 39 bis 44 (Entschädigung bei Aufgabe Baurecht), Ausgleich von Lasten zwischen Eigentümern. 39

40 Planungsrechtliche Grundlagen Sicherung Durchführung ( 171d BauGB) Festlegung Gebiet mit Genehmigungsvorbehalt (Sicherung Ziele, sozialverträgliche Durchführung) durch Satzung Bindung Stadtentwicklungskonzept / Sozialplan Zumutbarkeitsvorbehalt bei Genehmigungspraxis (z.b. bei Abriss) Einsatz dort, wo Konsens nicht erwartet wird Abriss ohne Genehmigung ist ordnungswidrig 40

41 Stadtentwicklungskonzepte Inhalt Grunddaten und Rahmenbedingungen der Stadtentwicklung, Perspektiven der wirtschaftlichen, demografischen und sozialen Entwicklung, Wohnungsbestand und Wohnungsteilmärkte, Schätzungen zur wohnungsbezogenen Nachfrageentwicklung, Raumbezug der Konzepte, Festlegung städtebaulicher Gebietstypen sowie Prioritätensetzung für deren künftige Entwicklung, Einbeziehung und Anpassung bisheriger Planungen, Zeithorizont der Konzepte. 41

42 Stadtentwicklungskonzepte Wohnungsbestand und Wohnungsteilmärkte Baualter, Bauart, Dichte, Geschossigkeit Eigentumsformen (kommunale Gesellschaft, Genossenschaften, Zwischenerwerber, private Einzeleigentümer) Verteilung Stadtquartiere Modernisierungsgrad Leerstand/Belegung Wohnflächenentwicklung/ Planung, Konkurrenz Mietenentwicklung Angebotssegmente 42

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48 Stadtentwicklungskonzepte Steuerungswirkungen und Probleme Differenzierungsnotwendigkeit der Leitbilder Begrenzte Steuerungswirkung im Dialog mit zersplitterter Eigentümerstruktur Prozesshaftigkeit der Konzepte fordert ständige Anpassung und reduziert Orientierungswirkung Integration wirtschaftlicher und sozialer Fragen begrenzt Antizipation von Innovationen schwierig Hoher Aufwand für kleinere Gemeinden vor allem im Monitoring 48