Gemeinde Rhauderfehn Landkreis Leer

Transkript

1 Seite 1 von 11 Gemeinde Rhauderfehn Landkreis Leer 4. Änderung des Bebauungsplanes Nr Rhauderfehn-Mitte -Teilbereich A- (Wohnen) Verfahren gemäß 13 a BauGB Begründung Marktplatz Rajen K 49 Untenende B 438 Rosmarinheide Rhauderwieke B 438 Bohlendamm 2. Südwieke Übersichtskarte ohne Maßstab 1. Südwieke N Mai 2017

2 Seite 2 von 11 Teil I: Ziele, Zwecke, Inhalte und wesentliche Auswirkungen der Planung Einleitung Planungsanlass Rechtsgrundlagen Geltungsbereich des Bebauungsplanes Planungsrahmenbedingungen Ziele und Zwecke der Planung Wesentliche Auswirkungen der Planung: Grundlagen und Ergebnisse der Abwägung Relevante Abwägungsbelange Belange der Wasserwirtschaft Bodenschutz / Abfallrecht / Bodendenkmalschutz Belange von Natur und Landschaft Klimaschutz Ergebnisse der Beteiligungsverfahren Ergebnisse der Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange Ergebnisse der öffentlichen Auslegung Inhalte des Bebauungsplanes Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, überbaubare Flächen Hinweise Ergänzende Angaben Ver- und Entsorgung Daten zum Verfahrensablauf... 11

3 Seite 3 von 11 Teil I: Ziele, Zwecke, Inhalte und wesentliche Auswirkungen der Planung 1. Einleitung 1.1 Planungsanlass Der Kommunale Entwicklungsbetrieb Rhauderfehn (KER) hat im vergangenen Jahr den 6. Bauabschnitt Seggenweg im oben genannten Baugebiet erschlossen. Die Grundstücke sind dort mittlerweile fast alle verkauft. Auch die Grundstücke, die rückwärtig an die 1. Südwieke angrenzen, wurden veräußert. Als Abgrenzung zu den Grundstücken zur 1. Südwieke wurde ein 2 m breiter Graben im Bebauungsplan festgesetzt. Dieser Graben ist auch erforderlich, da es bei einer solchen Situation (Höhe der vorhandenen Grundstücke und Höhe der neu erschlossenen Grundstücke) immer wieder zu Entwässerungsproblemen kommt. Entlang des Grabens ist eine 3 m breite private Grünfläche als Gewässerrandstreifen festgesetzt. Diese Fläche ist von jeglicher Gehölzanpflanzung frei zu halten und dient zur Räumung des Grabens. Sowohl das Gewässer als auch die private Grünfläche ist den jeweiligen Grundstücken am Seggenweg zugeordnet. Diese Flächen wurden mit verkauft. Für die betreffenden Grundstücke wurden durch unterschiedliche Architekten/Planverfasser sogenannte Bauanzeigen gefertigt und die Bauherren haben mit dem Bau der Häuser begonnen. Bei einer solchen Bauanzeige wird seitens des Landkreises Leer nicht geprüft, ob die Vorgaben des Bebauungsplanes sowie alle anderen baurechtlichen Vorschriften eingehalten werden. Hier bestätigt der Architekt/Planverfasser mit seiner Unterschrift, dass die gesamten baurechtlichen Vorgaben eingehalten werden. Eine solche Bauanzeige ist nur innerhalb des Geltungsbereiches eines Bebauungsplanes zulässig. Alle Bauanzeigen in diesem Bereich legen für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche die gesamte Grundstücksfläche zu Grunde. Nach 19 Abs. 3 BauNVO ist bei Ermittlung der zulässigen Grundfläche die Fläche des Baugrundstückes maßgeblich, die im Bauland liegt. Grünflächen und Gewässerflächen sind kein Bauland und bleiben damit bei der Ermittlung der zulässigen Grundfläche außer Betracht. Kein Architekt/Planverfasser hat dieses bei den oben genannten Grundstücken berücksichtigt und somit überschreiten alle Bauvorhaben die zulässige Grundflächenzahl. Für ein Grundstück wurde ein regulärer Bauantrag gestellt, der seitens des Landkreises Leer geprüft wurde. Auch in diesem Bauantrag erfolgte die Ermittlung der Grundflächenzahl auf der Basis der gesamten Grundstücksfläche. Dem Bauherrn wurde mitgeteilt, dass eine Genehmigung seines Bauvorhabens in dieser Form nicht möglich ist. Bei der Beurteilung dieser Fälle ist zu berücksichtigen, dass die Gemeinde Rhauderfehn im Bebauungsplan Rhauderfehn-Mitte bei den meisten Flächen lediglich eine Grundflächenzahl von 0,3 festgesetzt hat. Hinzu kommt, dass man die nach der Baunutzungsverordnung zulässigen Überschreitungen mit Nebenanlagen und Pflasterflächen von 50 % nicht übernommen hat, sondern im Rahmen einer textlichen Festsetzung auf 25% bzw. 30 % beschränkt hat, um insgesamt die versiegelten Flächen zu reduzieren. Dieses führt dazu, dass bereits bei einem normalen Grundstück die festgesetzte Grundflächenzahl unter Berücksichtigung der Auffahrten, Terrassen, Garagen und Gartenhäusern nur schwer eingehalten werden kann. In fast allen anderen Bebauungsplänen findet die generelle Überschreitungsmöglichkeit nach der Baunutzungsverordnung von 50 % Anwendung.

4 Seite 4 von 11 Bei den betroffenen Grundstücken wird die damit ohnehin knapp bemessene Grundflächenzahl noch dadurch beeinflusst, dass Teile des Grundstückes (Grünflächen und Gewässerflächen) bei der Ermittlung nicht berücksichtigt werden. Um diesen Grundstücken annähernd die gleiche Ausnutzbarkeit wie alle anderen Grundstücken im Bebauungsplan Rhauderfehn-Mitte zu geben, ist es möglich, nach 16 Abs. 6 BauNVO eine ergänzende textliche Festsetzung in den Bebauungsplan aufzunehmen, die regelt, dass die privaten Grünflächen bei der Ermittlung der zulässigen Grundfläche mit berücksichtigt werden. Unter Berücksichtigung aller Umstände ist es städtebaulich verträglich, die oben genannte ergänzende textliche Festsetzung in den Bebauungsplan aufzunehmen. Damit würde man der Sondersituation dieser Grundstücke gerecht werden. Das würde dann aber bedeuten, dass die Regelung nicht nur für die Grundstücke am Seggenweg sondern auch für die neuen Grundstücke im Bebauungsplan Rhauderfehn-Mitte entlang des Rajens, der 2. Südwieke und der Langen Wieke Anwendung finden. Für die betreffenden privaten Grünflächen östlich der Dr.-Douwes-Straße wurde bereits im Rahmen der 3. Änderung des oben genannten Bebauungsplanes eine entsprechende textliche Festsetzung aufgenommen. Die 4. Änderung bezieht sich deshalb nur auf die privaten Grünflächen zwischen den Grundstücken am Seggenweg und den Grundstücken an der 1. Südwieke. 1.2 Rechtsgrundlagen Rechtliche Grundlagen der 4. Änderung des Bebauungsplanes Nr Rhauderfehn-Mitte -Teilbereich A- (Wohnen) sind das Baugesetzbuch (BauGB), die Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO), die Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhalts (Planzeichenverordnung PlanzV), das Niedersächsische Kommunalverfassungsgesetz (NKomVG) und das Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz - BNatSchG), jeweils in der zurzeit geltenden Fassung. 1.3 Geltungsbereich des Bebauungsplanes Der Geltungsbereich liegt im Ortsteil Westrhauderfehn mitten im Ort. Die genaue Lage ist der Anlage 1 zur Satzung zu entnehmen. Die Lage des Plangebietes wird aus dem Übersichtsplan, der auf dem Deckblatt der Begründung dargestellt ist, ersichtlich. 1.4 Planungsrahmenbedingungen Regionales Raumordnungsprogramm Landkreis Leer Die Gemeinde Rhauderfehn ist im Regionalen Raumordnungsprogramm als Grundzentrum ausgewiesen. In Grundzentren sind unter anderem zentrale Einrichtungen und Angebote für den allgemeinen, täglichen Grundbedarf bereitzustellen. Die Gemeinde ist zudem mit der besonderen Entwicklungsaufgabe Erholung versehen. Besonders geschützte oder schutzwürdige Teile von Natur und Landschaft bestehen im Gebiet nicht bzw. sind nicht bekannt. Das Plangebiet selbst befindet sich innerhalb des Siedlungsraumes. Die Planaufstellung entspricht den Zielen der Raumordnung und der Landesplanung. Flächennutzungsplan Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan der Gemeinde ist der betreffende Bereich als Wohnbaufläche dargestellt. Gemäß 8 (2) BauGB kann die 4. Änderung des Bebauungsplanes Nr Rhauderfehn-Mitte -Teilbereich A- (Wohnen) aus den

5 Seite 5 von 11 Darstellungen des Flächennutzungsplans entwickelt werden. Die Flächen sind im Bebauungsplan als allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Abb.: Auszug Flächennutzungsplan vom

6 Seite 6 von 11 Bebauungspläne Der betreffende Bereich ist Teil des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr Rhauderfehn-Mitte -Teilbereich A-. Für diesen Bereich setzt der Bebauungsplan ein allgemeines Wohngebiet mit den folgenden städtebaulichen Ausnutzungsziffern fest: GRZ 0,3 und einer I-Geschossigkeit. Abb.: Auszug Bebauungsplan Nr Rhauderfehn-Mitte

7 Seite 7 von Ziele und Zwecke der Planung Bei den betroffenen Grundstücken wird die damit ohnehin knapp bemessene Grundflächenzahl noch dadurch beeinflusst, dass Teile des Grundstückes (Grünflächen und Gewässerflächen) bei der Ermittlung nicht berücksichtigt werden. Um diesen Grundstücken annähernd die gleiche Ausnutzbarkeit wie alle anderen Grundstücken im Bebauungsplan Rhauderfehn-Mitte zu geben, nimmt die Gemeinde Rhauderfehn, nach 16 Abs. 6 BauNVO eine ergänzende textliche Festsetzung in den Bebauungsplan auf, die regelt, dass die privaten Grünflächen bei der Ermittlung der zulässigen Grundfläche mit berücksichtigt werden. Hierbei handelt es sich um eine städtebaulich verträgliche Regelung. 3. Wesentliche Auswirkungen der Planung: Grundlagen und Ergebnisse der Abwägung 3.1 Relevante Abwägungsbelange Gemäß 1 Abs. 7 BauGB sind bei der Aufstellung, Änderung, Ergänzung und Aufhebung von Bebauungsplänen die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Die 4. Änderung des Bebauungsplanes Nr Rhauderfehn-Mitte -Teilbereich A- (Wohnen) hat auf die raumordnerischen Belange, die verkehrlichen Belange sowie auf die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse keine Auswirkungen Belange der Wasserwirtschaft Die Belange der Wasserwirtschaft werden durch die 4. Änderung des Bebauungsplanes Nr Rhauderfehn-Mitte -Teilbereich A- (Wohnen) nicht beeinträchtigt. Die Ableitung des anfallenden Schmutzwassers erfolgt über das bestehende Kanalnetz. Die Oberflächenentwässerung einschließlich sämtlicher wasserwirtschaftlich relevanten Belange des gesamten Plangebiets werden über den Planfeststellungsbeschluss zur Oberflächenentwässerung im Bebauungsplangebiet Nr Rhauderfehn-Mitte vom geregelt Bodenschutz / Abfallrecht / Bodendenkmalschutz Anfallende Abfälle (z.b. Baustellenabfall, nicht auf der Baufläche verwertbarer Bodenaushub usw.) unterliegen den Anforderungen des Kreislaufwirtschaftsgesetzes sowie der Satzung über Abfallentsorgung im Landkreis Leer in der jeweils gültigen Fassung. Danach sind die Abfälle einer Verwertung (vorrangig) bzw. Beseitigung zuzuführen und hierfür getrennt zu halten. Nicht kontaminiertes Bodenmaterial und andere natürlich vorkommende Materialien, die bei Bauarbeiten ausgehoben werden, können unverändert an dem Ort, an dem sie ausgehoben wurden, für Bauzwecke wiederverwendet werden. Verwertungsmaßnahmen wie z.b. Flächenauffüllungen außerhalb des Baugrundstückes, Errichtung von Lärmschutzwällen usw. unterliegen gegebenenfalls genehmigungsrechtlichen Anforderungen (nach Bau-, Wasser- und Naturschutzrecht) und sind daher vorab mit dem Landkreis Leer bzw. der zuständigen Genehmigungsbehörde abzustimmen.

8 Seite 8 von 11 Sofern mineralische Abfälle (Recyclingschotter und Bodenmaterial) für geplante Verfüllungen oder Versiegelungen zum Einsatz kommen sollen, gelten die Anforderungen der LAGA Richtlinie M 20 (Mitteilungen der Länderarbeitsgemeinschaft Abfall Nr. 20 Anforderungen an die stoffliche Verwertung von mineralischen Reststoffen/Abfällen ). Bei Baumaßnahmen sind Beeinträchtigungen des natürlichen Bodengefüges, die über das eigentliche Baufeld hinausgehen (wie Nachverdichtungen, Versieglungen und Aushub) zu vermeiden bzw. auf ein Mindestmaß zu beschränken Belange von Natur und Landschaft Artenschutz Hinsichtlich der artenschutzrechtlichen Verbote ist zunächst zu prüfen, ob im Plangebiet bzw. im funktionalen Zusammenhang mit dem Plangebiet streng oder besonders geschützte Tier oder Pflanzenarten vorkommen (können). Die Anforderungen zum speziellen Artenschutz gemäß 44 BNatSchG gelten unabhängig von einer Bauleitplanung und werden bei der Umsetzung des Bebauungsplanes relevant. Im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung wird jedoch bereits geprüft, ob artenschutzrechtliche Belange der Realisierung der Planung entgegenstehen können und ob Vermeidungs- oder (vorgezogene) Ausgleichsmaßnahmen vorzusehen sind. Mit der 4. Änderung des Bebauungsplanes Nr Rhauderfehn-Mitte -Teilbereich A- (Wohnen) wird lediglich eine zusätzliche textliche Festsetzung aufgenommen, die regelt, dass die 3 m breite Grünfläche zwischen Gewässer und den bebaubaren Grundstücken bei der Ermittlung der zulässigen Grundfläche mit berücksichtigt wird. Diese Änderung hat keine Auswirkungen auf den Artenschutz. Eingriffsregelung Mit der 4. Änderung des Bebauungsplanes Nr Rhauderfehn-Mitte -Teilbereich A- (Wohnen) wird eine zusätzliche textliche Festsetzung aufgenommen, die regelt, dass die 3 m breite Grünfläche zwischen Gewässer und den bebaubaren Grundstücken bei der Ermittlung der zulässigen Grundfläche mit berücksichtigt wird. Die in Rede stehende Grünfläche hat zwischen dem Baugebiet und den Grundstücken an der 1. Südwieke eine Länge von 360 m. Bei einer Breite von 3 m ergibt sich eine Fläche von m². Unter Berücksichtigung der GRZ von 0,3 und einer 30 % Überschreitungsmöglichkeit errechnet sich somit eine Fläche von 421 m², die mit dieser Änderung zusätzlich versiegelt werden darf. Zum Ausgleich der versiegelungsbedingten Beeinträchtigungen des Naturhaushalts werden zusätzliche Maßnahmen für 421 m² notwendig. Die genaue Art und Lage der Ersatzmaßnahmen wird mit der Unteren Naturschutzbehörde des Landkreises Leer abgestimmt und bis zum Satzungsbeschluss in die Unterlagen eingestellt Klimaschutz Am ist das Gesetz zur Förderung des Klimaschutzes bei der Entwicklung in den Städten und Gemeinden in Kraft getreten. Gemäß 1 Abs. 5 Satz 2 BauGB sollen die Bauleitpläne dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern, die natürlichen

9 Seite 9 von 11 Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln sowie den Klimaschutz und die Klimaanpassung, insbesondere auch in der Stadtentwicklung, zu fördern, sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln. Gemäß 1a Abs. 5 BauGB soll den Erfordernissen des Klimaschutzes sowohl durch Maßnahmen, die dem Klimawandel entgegenwirken, als auch durch solche, die der Anpassung an den Klimawandel dienen, Rechnung getragen werden. Der Grundsatz nach Satz 1 ist in der Abwägung nach 1 Absatz 7 BauGB zu berücksichtigen. Mit der 4. Änderung des Bebauungsplanes Nr Rhauderfehn-Mitte -Teilbereich A- (Wohnen) wird lediglich eine zusätzliche textliche Festsetzung aufgenommen, die regelt, dass die 3 m breite Grünfläche zwischen Gewässer und den bebaubaren Grundstücken bei der Ermittlung der zulässigen Grundfläche mit berücksichtigt wird. Damit wird die Möglichkeit der Versiegelung der betreffenden Grundstücke geringfügig erhöht. Das Kleinklima einer aufgelockerten Siedlungslage wird beibehalten. 3.2 Ergebnisse der Beteiligungsverfahren Ergebnisse der Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange Aufgrund des gewählten Planverfahrens nach 13a BauGB verzichtet die Gemeinde Rhauderfehn von einer frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß 3 Abs. 1 BauGB. Gemäß 4 Abs. 2 BauGB werden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt werden sowie die Öffentlichkeit, über die allgemeinen Ziele und Zwecke und die voraussichtlichen Auswirkungen der Planung unterrichtet. Die eingegangenen Anregungen und der entsprechende Abwägungsprozess werden hier wiedergegeben Ergebnisse der öffentlichen Auslegung Gemäß 3 Abs. 2 BauGB erfolgt eine öffentliche Auslegung des Planes. Die im Zuge dieses Verfahrensschrittes eingehenden Stellungnahmen sowie den zugehörigen Abwägungen werden nach Vorlage an dieser Stelle wiedergegeben. 4. Inhalte des Bebauungsplanes 4.1 Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, überbaubare Flächen Mit der 4. Änderung des Bebauungsplanes Nr Rhauderfehn-Mitte -Teilbereich A- (Wohnen) wird lediglich eine zusätzliche textliche Festsetzung aufgenommen, die regelt, dass die 3 m breite Grünfläche zwischen Gewässer und den bebaubaren Grundstücken bei der Ermittlung der zulässigen Grundfläche mit berücksichtigt wird. Alle übrigen Festsetzungen hinsichtlich der Art und Maß der baulichen Nutzung und der Bauweise bleiben unberührt.

10 Seite 10 von Hinweise Denkmalschutz Sollten bei eventuellen Bau- und Erdarbeiten ur- oder frühgeschichtliche Bodenfunde (das können u.a. sein: Tongefäßscherben, Holzkohleansammlungen, Schlacken sowie auffällige Bodenverfärbungen u. Steinkonzentrationen, auch geringe Spuren solcher Funde) gemacht werden, sind diese gemäß 14 Abs. 1 des Nds. Denkmalschutzgesetzes (NDSchG) meldepflichtig und müssen der Unteren Denkmalschutzbehörde des Landkreises Leer, Bergmannstr. 37, Leer, Tel.: oder alternativ dem archäologischen Dienst der Ostfriesischen Landschaft, Hafenstr. 11, Aurich, Tel.: , unverzüglich gemeldet werden. Meldepflichtig ist der Finder, der Leiter der Arbeiten oder der Unternehmer. Bodenfunde und Fundstellen sind nach 14 Abs. 2 des NDSchG bis zum Ablauf von 4 Werktagen nach der Anzeige unverändert zu lassen, bzw. für ihren Schutz ist Sorge zu tragen, wenn nicht die Denkmalschutzbehörde vorher die Fortsetzung der Arbeit gestattet. Altablagerungen Sollten bei den geplanten Bau- und Erdarbeiten Hinweise auf Altablagerungen oder Altstandorte zutage treten, so ist unverzüglich die Untere Bodenschutzbehörde des Landkreises Leer, Bergmannstr. 37, Leer, Tel.: , zu benachrichtigen. Versorgungsleitungen und -kabel Vor einem eventuellen Baubeginn ist eine Abstimmung mit den Versorgungsunternehmen erforderlich. Die Lage der Versorgungsleitungen ist den Bestandsplänen der zuständigen Versorgungsunternehmen zu entnehmen. 5. Ergänzende Angaben 5.1 Ver- und Entsorgung Wasserversorgung Strom- und Gasversorgung Telekommunikation Abwasserbeseitigung Die Wasserversorgung des Plangebietes erfolgt über den Anschluss an das Versorgungsnetz des zuständigen Versorgungsträgers. Die erforderliche Löschwasserversorgung des Gebietes und der damit verbundene Standort notwendiger Unterflurhydranten werden im Rahmen der Erschließungsplanung bearbeitet und sichergestellt. Die Versorgung des Plangebietes mit Strom und Gas erfolgt durch die EWE AG. Die fernmeldetechnische Versorgung erfolgt durch die Deutsche Telekom AG, Niederlassung Oldenburg. Das Plangebiet wird an das zentrale Abwasserbeseitigungsnetz des Abwasserverbandes Overledingen angeschlossen. Die Abwässer werden der zentralen Kläranlage zugeführt. Müllbeseitigung Die Abfallentsorgung im Plangebiet wird durch die öffentliche Müllentsorgung des Landkreises Leer gewährleistet.

11 Seite 11 von 11 Altlasten Oberflächenentwässerung Nach Aktenlage sind keine Altlasten bekannt. Die Oberflächenentwässerung der Flächen innerhalb des Plangebietes erfolgt über die vorhandenen Entwässerungssysteme und Gräben. 5.2 Daten zum Verfahrensablauf Aufstellungsbeschluss durch den VA Beschluss über den Entwurf und die Öffentliche Auslegung gemäß 3 (2) BauGB der Planung durch den VA Ortsübliche Bekanntmachung Öffentliche Auslegung gemäß 3 (2) BauGB Behördenbeteiligung gemäß 4 (2) BauGB mit Schreiben vom Satzungsbeschluss durch den Rat Aufgestellt: Gemeinde Rhauderfehn Der Bürgermeister -Bauabteilung- Rhauderfehn, 16. Mai 2017