WERTERMITTLUNGSGUTACHTEN

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1 An das Bezirksgericht Oberwart Hauptplatz Oberwart GUTACHTEN SCHÄTZUNGEN BEWEISSICHERUNG AUSSCHREIBUNGEN PLANUNGEN BAULEITUNGEN ABRECHNUNGEN Oberwart, /ank WERTERMITTLUNGSGUTACHTEN betreffend den Verkehrswert der Liegenschaft mit der EZ. 856, Gst. Nr. 48, Baufläche mit den darauf befindlichen Gebäuden, KG Neumarkt im Tauchental, BG. Oberwart, in 7461 Neumarkt im Tauchental 162. Auftraggeber: BG. Oberwart, Geschäftszahl 4 E 2208/11 h Betreibende Partei: Vereinigte Finbetriebe, Verwaltungs-GesmbH 2630 Ternitz, Dunkelsteinerstraße 4 Vertreten durch: Dr. Alfred Steinbuch RA 2620 Neunkirchen, Herrengasse 7/Eingang Mühlgasse Verpflichtete Partei: 1. Gustav URBAUER 2. Maria URBAUER beide: 7461 Neumarkt im Tauchental Nr. 38 Stichtag: Zweck: Feststellung des Verkehrswertes der oben genannten Liegenschaft mit den darauf befindlichen Gebäuden zur Exekution.

2 2 INHALTSVERZEICHNIS: Seite Kopf des Gutachtens. 01 Inhaltsverzeichnis mit Verkehrswert 02 Lokalaugenschein.. 03 Grundlagen bzw. Unterlagen der Wertermittlung, Erklärung des SV 04 Befund: Grundbuch, Lage, Flächenwidmung, Maße, Ver- und Entsorgungsleitungen, Infrastruktur, Nutzung 07 Gebäudebeschreibung, technische Beschreibung, räumliche Beschreibung. 12 Außenanlagen. 22 Bewertungsgrundlagen.. 23 Grundwertermittlung 31 Bauzeitwertermittlung. 31 Ertragswertermittlung. 36 Verkehrswertermittlung Bewertung der Gst. 251 und Bewertung der Agraranteile Fotoaufnahmen 47 Der Verkehrswert der Liegenschaft mit der EZ. 856, Gst. Nr. 48, Baufläche mit den darauf befindlichen Gebäuden, KG Neumarkt im Tauchental, BG. Oberwart, in 7461 Neumarkt im Tauchental 162 beträgt ,-- (in Worten: einhundertdreiundsechzigtausendsiebenhundertsechsundachtzig) Gst. 251, EZ. 164 und Gst. 252, EZ ,-- Der allg. beeid. und ger. zert. Sachverständige:

3 3 Lokalaugenschein: Der erforderliche gerichtliche Lokalaugenschein fand am statt, dieses Datum gilt auch als Bewertungsstichtag. Beginn: 8.00 Uhr Ende: 9.05 Uhr Weitere anwesende Personen: Herr Gustav Urbauer - Verpflichteter Frau Maria Urbauer - Verpflichtete Herr Johann Pleyer Gemeinde Stadtschlaining Herr RA Dr. Steinbuch Vertreter betreibende Partei Anlässlich dieses Lokalaugenscheins konnten alle zu bewertenden Räumlichkeiten bzw. Objekte besichtigt werden, sodass eine einwandfreie Befundaufnahme möglich war. Fragestellung an den SV: Schätzung der Liegenschaften EZ. 164, 288 und 856, KG Neumarkt im Tauchental (1/1-Anteil) zur Durchführung der bewilligten Zwangsversteigerung.

4 4 Grundlagen und Unterlagen der Wertermittlung: 01. Besichtigung und Aufnahme von Liegenschaft und Gebäude / Gebäuden. 02. Auszug aus der digitalen Katastermappe - DKM (die darin dargestellten Grenzen wurden für die Erstellung des Gutachtens herangezogen und nicht in der Natur überprüft). 03. Grundbuchsauszug. 04. Bauplan über die Errichtung eines Wohnhauses vom , von der Stadtgemeinde Stadtschlaining zur Verfügung gestellt. 05. Baubeschreibung über die Errichtung eines Wohnhauses vom , von der Stadtgemeinde Stadtschlaining zur Verfügung gestellt. 06. Baubewilligungsbescheid über die Errichtung eines Einfamilienhauses vom mit der Zl. 162/1978, von der Stadtgemeinde Stadtschlaining zur Verfügung gestellt. 07. Benützungsbewilligungsbescheid über die Errichtung eines Einfamilienwohn- hauses vom mit der Zl. 162/1984, von der Stadtgemeinde Stadt- schlaining zur Verfügung gestellt. 08. ÖNORM B 1800, 6. Teil.

5 5 09. Praxis der Grundstücksbewertung von Gerardy / Möckel. 10. Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten von Simon / Kleiber / Rössler. 11. Ross-Brachmann Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken und des Wertes baulicher Anlagen von Holzner / Renner. 12. Liegenschaftsbewertung von Kranewitter. 13. Das Österreichische Liegenschaftsbewertungsgesetz. 14. Liegenschaftsbewertungsgesetz von Stabentheiner. 15. Die ÖNORM B Liegenschaftsbewertung. 16. Immobilienbewertung Österreich von Bienert / Funk. 17. Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich, Fachverband der Im- mobilien- und Vermögenstreuhänder. 18. Nutzungsdauerkatalog des Hauptverbandes der allgemein beeideten und gericht- lich zertifizierten Sachverständigen Österreichs, Landesverband Steiermark und Kärnten.

6 6 19. Zeitschrift Der Sachverständige. 20. Weiterführende Fachliteratur, insbesondere durch laufende Teilnahmen an fach- bezogenen Seminaren und Vorträgen. 21. Die von der Statistik Austria veröffentlichten Zahlen, wie Baukostenindex, Bau- preisindex, Verbraucherpreisindex usw. 22. Exekutionsordnung (EO) in der derzeit gültigen Fassung. Erklärung des Sachverständigen: Der unterfertigte SV erklärt sich fremd zu den Parteien und gibt in Erinnerung an seinen abgelegten Sachverständigeneid nachstehendes, nach bestem Wissen und Gewissen ausgearbeitetes Gutachten ab. Aufgrund der oben angeführten Unterlagen sowie meiner Kenntnis der Liegenschaft ergibt sich daher folgender Befund.

7 7 B E F U N D 1. Grundbuch:

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9 9 2. Lage: Dieses Grundstück mit den darauf befindlichen Gebäuden liegt am südseitigen Ortsrand von Neumarkt und ist über die westseitig vorbeiführende, asphaltierte Straße sowie einen ostseitig anschließenden, asphaltierten Weg erreichbar. Beim Grundstück handelt es sich um ein Fahnengrundstück, wo der westseitige Bereich als Zufahrt zum Objekt genutzt wird. Das Grundstück ist geneigt und weist L-förmige Grundrissform auf.

10 10 3. Flächenwidmung: Lt. Auskunft am Gemeindeamt bzw. dem beigefügten GIS Burgenland Ausdruck zu entnehmen, ist das Grundstück als Bauland Dorfgebiet ausgewiesen.

11 11 4. Maße: Die zur Berechnung erforderlichen Maße wurden zur Gänze in natura aufgenommen. 5. Ver- und Entsorgungsleitungen: Diese Liegenschaft kann als zur Gänze aufgeschlossen bezeichnet werden, d. h. Strom-, Wasser-, Kanal- und Telefonanschluss sind in das Gebäude eingeleitet. Der Telefonanschluss ist jedoch abgemeldet und eine Sat-Anlage am Gebäude montiert. 6. Infrastruktur: Autobushaltestellen sowie ein Kaufhaus sind in Neumarkt vorhanden. Die größeren öffentlichen Anschlussstellen sowie infrastrukturellen Gegebenheiten befinden sich in Großpetersdorf bzw. im Bezirksvorort Oberwart. 7. Nutzung: Das Wohnhaus ist bewohnt. Angegeben wird, dass der erdgeschossige Bereich an den Sohn der Verpflichteten vermietet ist, hierfür jedoch kein schriftlicher Mietvertrag vorliegt.

12 12 8. Gebäudebeschreibung: 8.1. Wohngebäude: Dieses wurde, wie dem genehmigten Baubescheid zu entnehmen, ab 1978 errichtet und erfolgte die Benützungsbewilligung Lt. Angabe bei der Befundaufnahme wurden die Kellerräume in den 1990er Jahren teilweise in Wohnräume umfunktioniert. Eine Bewilligung liegt diesbezüglich nicht vor. Das Objekt ist zweigeschossig in Massivbauweise, bestehend aus Keller- und Erdgeschoss, errichtet. An Räumlichkeiten sind im Kellergeschoss vorhanden Wohnzimmer, Tankraum, Waschküche, Heizraum, Abstellraum, Vorraum, Wohnküche, Esszimmer, Schlafzimmer, Waschraum, WC, Speis und Flur. Im Erdgeschoss befinden sich Wohnzimmer, Küche mit Essbereich, WC, Abstellraum, Badezimmer, 2 Kinderzimmer, Schlafzimmer, Vorraum und Balkon. Die Aufschließung und Erreichung von Grund und Gebäude erfolgt über die westseitig vorbeiführende Straße, sowie einen ostseitig anschließenden Weg. Der Zugang zum Wohnhaus ist über überdachte Vorlegestufen gegeben, die Geschosse untereinander sind durch Stiegen miteinander verbunden. Technischer Bericht soweit angegeben bzw. augenscheinlich feststellbar: Fundierung: Streifenfundamente mit dazwischenliegender Betonplatte.

13 13 Kellermauerwerk: Betonsteinmauerwerk. Decke über Keller: Fertigteildecke mit geschlossener Untersicht. EG-Mauerwerk: Ziegelmauerwerk (Hohlblock). Decke über EG: Fertigteildecke mit geschlossener Untersicht. Dachkonstruktion: Holzsatteldachstuhl, die Vorsprünge sind verschalt. Dachdeckung: Welleternitdeckung. Eine Solaranlage ist montiert. Wasserabfuhr: Regenrinnen und Abfallrohre an das Kanalnetz angeschlossen, sodass die gesamten Dachwässer verrohrt abgeführt werden. Räumlichkeiten und deren Ausstattung: KELLERGESCHOSS: Wohnzimmer: Laminatboden, Wände und Decke gemalt, Zugang über eine Holzglastür mit Zarge, Belichtung über ein dreiteiliges Kunststoffisolierglasfenster mit Werzalitfensterbrett. Die Beheizung erfolgt über einen Heizkörper. Angegeben wird, dass sich unterhalb der Couch im Wohnzimmer ein Schacht befindet mit darin vorhandener Hauptwasserzuleitung und Wasseruhr.

14 14 Tankraum: Öldichter Anstrich, darüber liegend einfache Malerei, Einstieg über ein Brandschutztürl. Eingebaut zwei Kunststofftanks mit einem Fassungsvermögen von jeweils Litern. Waschküche: Fliesenboden, Wände und Decke einfacher Anstrich, Zugang über eine Metalltür mit Zarge. Belichtung über ein einfaches Metallfenster. Der Waschmaschinenanschluss besteht. Eingebaut ist ein Pufferspeicher mit integriertem Warmwasserboiler mit einem Fassungsvermögen von 300 Litern für den Warmwasserboiler und 700 Litern für den Pufferspeicher. Die Warmwasseraufbereitung ist möglich über die am Dach befindliche Solaranlage sowie über den Öl- und Festbrennstoffkessel. Weiters ersichtlich zwei Manometer, eine Umwälzpumpe und ein Ausdehnungsgefäß. Heizraum: Fliesenboden mit verfliestem Sockel, auf dem sich die Heizung befindet. Wände und Decke einfacher Anstrich, Zugang über eine Metalltür mit Zarge von der Waschküche bzw. vom Wohnzimmer (keine Brandschutztüren). Eingebaut ein Festbrennstoffkessel Windhager, Type FK-L-33, Baujahr 1982, Fabrikationsnummer 11719, Nennleistung bei Holz kcal/std. Daneben liegend befindlich ein Flüssigbrennstoffkessel Klöckner, Type Systron 20, Fabrikationsnummer /ZD, Nennwärmeleistung 15 bis 20 kw. Weiters ersichtlich die ober Putz geführte Heizungs- und Elektroinstallation.

15 15 Abstellraum: Dieser befindet sich unter der Stiege. Kunststoffboden, Wände teilweise tapeziert, ansonsten Wände und Stiegenlaufplatte gemalt. Zugang über eine Holztür mit Zarge und darüber befindlichen Glasbausteinen. Vorraum: Kunststoffboden, Wände und Decke gemalt, Zugang vom Freien über eine Holzeingangstür mit undurchsehbarer Verglasung und zylindrischem Schloss. Zum Stiegenhaus führen fünf verflieste Ausgleichsstufen. Weiters ersichtlich die zwei Putztüren vom Kamin. Die Beheizung dieses Vorraumes erfolgt über einen Heizkörper. Wohnküche: PVC-Boden, in einem Kleinbereich Fliesenboden, Wände und Decke gemalt, mit Ausnahme des Küchenschildes, welches verfliest ist. Zugang über eine Holzglastür mit Zarge. Die Belichtung erfolgt über ein zweiteiliges Kunststoffisolierglasfenster mit Werzalitfensterbrett. Beheizung über einen Heizkörper. Abwasch mit Mischbatterie und Tropftasse. Esszimmer: Holzboden, Wände und Decke gemalt, Zugang über eine Holztür mit Zarge von der Küche. Belichtung über ein zweiteiliges Kunststoffisolierglasfenster mit Werzalitfensterbrett, Beheizung über einen Heizkörper.

16 16 Schlafzimmer: Kunststoffboden, Wände und Decke gemalt, Zugang über eine Holztür mit Zarge. Die Belichtung erfolgt über ein zweiteiliges Kunststoffisolierglasfenster mit Werzalitfensterbrett, die Beheizung über einen Heizkörper. Waschraum: Fliesenboden, Wände ca. 1,70 m hoch verfliest, darüber liegend gemalt. Zugang über eine Holztür mit Zarge vom Flur, Belichtung über ein kleinformatiges Kunststoffisolierglasfenster. Eingebaut eine Dusche mit Mischbatterie und Brausegarnitur sowie Pendeltür als Duschwand, ein Waschbecken mit Mischbatterie sowie ein Heizkörper mit ober Putz verlegter Verrohrung. WC: Fliesenboden, Wände ca. 1,70 m hoch verfliest, darüber liegend gemalt. Zugang über eine Holztür mit Zarge vom Waschraum, Belichtung über ein kleinformatiges Kunststoffisolierglasfenster. Eingebaut ein Stand-WC, keine Beheizungsmöglichkeit. Speis: PVC-Boden, Wände und Decke gemalt, Zugang über eine Holztür mit Zarge, Belichtung über ein Kunststoffisolierglasfenster kleinformatig, ohne Heizkörper. Flur: PVC-Boden, Wände und Decke gemalt, Zugang über eine Durchgangsöffnung, ohne Tür und ohne Stock vom Vorraum. Ersichtlich eine Putztür vom Kamin.

17 17 Stiege KG EG: Hergestellt ist eine zweiläufige, verflieste Massivstiege mit schmiedeeisernem Geländer im Spindelbereich. Im Bereich des Zwischenpodestes eingebaut eine zweiflügelige beschichtete Alutür mit Verglasung, fix verglaster Oberlichte sowie zylindrischem Schloss, von welcher der Zugang zur erdgeschossigen Wohnung erfolgt. Der Zugang zur Stiege vom Keller aus ist über eine Alu-Eingangstür mit zylindrischem Schloss gegeben. ERDGESCHOSS: Wohnzimmer: Holzboden, Wände und Decke gemalt, Zugang über eine Holztür mit Zarge, die Belichtung erfolgt über ein dreiteiliges Kunststoffisolierglasfenster mit Kunststeinfensterbrett, die Beheizung über einen Heizkörper. Küche mit Essbereich: Im Küchenbereich Fliesenboden, im Essbereich Kunststoffboden, Wände im Bereich des Esszimmers auf eine Höhe von ca. 1,20 m mit Holz vertäfelt, ansonsten gemalt. Im Bereich des Küchenschildes und des Ofens Wände tapeziert, Decke im Essbereich tapeziert, im Küchenbereich mit Holz vertäfelt. Der Zugang vom Vorraum erfolgt über eine Zarge, die Tür fehlt. Belichtung im Bereich der Küche und im Esszimmer jeweils über ein zweiteiliges Kunststoffisolierglasfenster mit darunter befindlichen Heizkörpern. In der Küche vorhanden zusätzlich ein Einzelofen Loberger, mit festen Brennstoffen befeuerbar, mit Backrohr und Holzlade, sowie eine Doppelabwasch mit Mischbatterie.

18 18 WC: Fliesenboden, ohne Fußbodenheizung, Wände ca. 1,60 m hoch verfliest, darüber liegend Malerei, Zugang über eine Holztür mit Zarge, Belichtung über ein kleinformatiges Kunststoffisolierglasfenster mit Kunststeinfensterbrett. Die Beheizung erfolgt über einen Heizkörper. Eingebaut ist ein Stand-WC. Abstellraum: Fliesenboden, Wände und Decke gemalt, Zugang über eine Holztür mit Zarge, Belichtung über ein kleinformatiges Kunststofffenster mit undurchsehbarer Verglasung, ohne Beheizungsmöglichkeit. Badezimmer: Fliesenboden mit Fußbodenheizung und Bodenablauf, Wände bis zur Decke verfliest, Decke mit Nut- und Federbretter verschalt. Der Zugang erfolgt über eine Holztür mit Zarge, Belichtung über ein Kunststoffisolierglasfenster mit Kunststeinfensterbrett. Zusätzlich zur Fußbodenheizung besteht ein Heizkörper. Eingebaut eine Wanne mit Mischbatterie und Brausegarnitur sowie Leichtmetallduschwand mit Kunststoffverglasung, ein Bidet mit Mischbatterie sowie ein Waschbecken mit Mischbatterie. Weiters ist der Waschmaschinenanschluss hergestellt. Kinderzimmer 1: Holzboden, Wände und Decke gemalt, Zugang über eine Holztür mit Zarge, Belichtung über ein zweiteiliges Kunststoffisolierglasfenster mit Kunststeinfensterbrett. Die Beheizung erfolgt über einen Heizkörper.

19 19 Schlafzimmer: Holzboden, Wände und Decke gemalt, Zugang über eine Holztür mit Zarge. Die Belichtung erfolgt über ein zweiteiliges Kunststoffisolierglasfenster mit Werzalitfensterbrett, die Beheizung über einen Heizkörper. Kinderzimmer 2: Holzboden, Wände und Decke gemalt, Zugang über eine Holztür mit Zarge. Die Belichtung erfolgt über ein zweiteiliges Kunststoffisolierglasfenster mit Werzalitfensterbrett, die Beheizung über einen Heizkörper. Vorraum: Fliesenboden mit Fußbodenheizung, Wände gemalt, Decke mit Paneelen verschalt. Dieser ist in zwei Bereiche unterteilt und mittels eines Durchgangbogens, ohne Tür und ohne Stock miteinander verbunden. Beheizung zusätzlich zur Fußbodenheizung über einen Heizkörper im Bereich der Küche. Aufstieg zum Dachboden über eine ausziehbare Treppe. Der Zugang vom Stiegenhaus erfolgt über eine Holzglastür mit Zarge. Ausgang zum Balkon über eine Holzisolierglasterrassentür mit Rollo. Balkon: Betonboden im Rohzustand, Vollwärmeschutzfassade mit Abrieb. Dieser ist über den auskragenden Dachstuhl überdacht und die Untersicht mit Nut- und Federbretter verschalt. Zur Stützung der Dachkonstruktion besteht eine Säule mit Abrieb. Zur Absturzsicherung hergestellt ein Metallgeländer mit Holzausfachung.

20 20 Innenwandputz: Die Wand- und Deckenflächen sind verputzt und die Oberflächen gerieben. Die Räumlichkeiten sind größtenteils gemalt, mit Ausnahme der Nassgruppen, wo Fliesenbeläge vorhanden sind. Fassadenputz: Die Fassadenflächen besitzen Vollwärmeschutz mit Abrieb. Im Bereich der Kellerfassade ersichtlich der E-Zähler mit automatischer Absicherung und FI. Beheizung und Warmwasseraufbereitung: Diese erfolgt zentral mittels flüssigen und festen Brennstoffen, die Warmwasseraufbereitung zusätzlich über die Solaranlage. Öffentliche Anschlüsse: Zur Gänze eingeleitet, d. h. Strom-, Wasser-, Kanal- und Telefonanschluss sind vorhanden, der Telefonanschluss ist jedoch abgemeldet. Bau-und Erhaltungszustand: Das Wohnhaus befindet sich in einem mäßigen Zustand. Zeit- und Abnützungsschäden sowie tw. ein Instandhaltungsrückstau sind ersichtlich Nebengebäude 1: Dieses wurde lt. Angabe im Jahr 2000 errichtet. Pläne und Bescheide liegen keine vor. Es ist eingeschossig in Massivbauweise hergestellt. Vorhanden sind Betonfundamente. Das Objekt ist in Betonsteinen errichtet, eine Decke besteht nicht. Über dem Nebengebäude befindet sich ein Pultdach mit Trapezblecheindeckung. Regenrinnen und Ablaufrohre sind keine montiert.

21 21 Im Inneren vorhanden Betonboden, die Innenwandflächen sind unverputzt und das Betonsteinmauerwerk ersichtlich. Die Fassadenflächen besitzen 2 cm Vollwärmeschutz mit Abrieb. Fenster und Tore bestehen nicht und erfolgt die Zufahrt über eine Öffnung. Lt. Angabe ist ausschließlich Stromanschluss eingeleitet. Dieses Nebengebäude befindet sich in einem mäßigen, tw. unfertigen Zustand Nebengebäude 2: Ein genaues Erbauungsdatum dieses Objektes ist nicht bekannt und konnte nicht angegeben werden. Pläne und Bescheide liegen hierfür keine vor. Dieses ist eingeschossig in Massivbauweise hergestellt. Vorhanden sind vermutlich Betonfundamente, die aufgehende Konstruktion ist in NF-Ziegeln errichtet, eine Decke besteht nicht. Über dem Objekt befindet sich ein Holzsatteldach mit Welleterniteindeckung auf Lattung. Regenrinnen und Ablaufrohre bestehen nicht. Die Innenwandflächen sind unverputzt, die Fassadenflächen nur einfach verputzt. Öffentliche Anschlüsse sind lt. Angabe keine eingeleitet und befindet sich dieses Objekt in einem sehr mäßigen Zustand Hundehütte: Diese wurde ausschließlich fotografisch aufgenommen, da sie keinen Verkehrswert Marktwert darstellt.

22 Außenanlagen: Die Zufahrtsflächen zum Wohnhaus und den Nebengebäuden sind asphaltiert, im Bereich vom Nebengebäude 2 besteht eine mit Verbundsteinen belegte Abstellfläche. Der Zugang zum Wohnhaus im Bereich des Nebengebäudes ist gleichfalls mit Verbundsteinen ausgelegt. Aufgrund des Niveauunterschiedes besteht zwischen Wohnhaus und Nebengebäude eine Stützmauer zur Süd- und Ostseite. Das Traufenpflaster beim Wohnhaus ist betoniert. Ostseitig im Anschluss an das Wohngebäude besteht eine Laube aus einer Holzkonstruktion mit darüber befindlichem Pultdach mit Bramac-Eindeckung. Regenrinnen und Ablaufrohre sind hier vorhanden und werden die Dachwässer frei im Gelände abgeleitet. Die Einfriedung zum ostseitigen Weg besteht aus einem Sockelmauerwerk mit aufgesetztem Maschenzaun und dahinter befindlichen lebenden Zaun, Zufahrt über ein doppelflügeliges Metalltor. Zur Südseite vorhanden eine Maschenzauneinfriedung, welche lt. Angabe im Eigentum des Nachbarn steht. Der westseitige Bereich des Fahnengrundstückes stellt den asphaltierten Zufahrtsweg zu den Objekten dar. Im Bereich des Wohnhauses ist zur Westseite ein doppelflügeliges Metalltor angebaut. Nordseitig ist die Liegenschaft mit einem Maschenzaun eingefriedet. Westseitig im Anschluss an das Wohnhaus befindet sich eine begrünte Gartenfläche. Die Zugangsflächen zur Wohneinheit im Keller sind mit Waschbetonplatten belegt und besitzen einen Randleistenabschluss. Die nicht befestigten und bebauten Flächen sind begrünt und tw. mit Bäumen und Sträuchern bepflanzt.

23 23 BEWERTUNG Im Liegenschaftsbewertungsgesetz 2005, 2. Auflage von Dr. Johannes Stabentheiner sind die Grundsätze für die Wertermittlung von Liegenschaften festgelegt. Laut 7 LBG hat in der Regel der Sachverständige das Wertermittlungsverfahren auszuwählen. Er hat dabei den jeweiligen Stand der Wissenschaft und die im redlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten zu beachten. Aus dem Ergebnis des gewählten Verfahrens ist der Wert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr zu ermitteln. Generell finden im Gutachten 4 Vergleichswertverfahren 5 Ertragswertverfahren und 6 Sachwertverfahren Berücksichtigung, bzw. wird in der Bewertung auf die Literaturen von Gerardy / Möckel, Simon / Kleiber / Rössler, Ross-Brachmann Holzner / Renner, Kranewitter und auf das Österreichische Liegenschaftsbewertungsgesetz Bedacht genommen. Gelangen nur bestimmte Verfahren zur Anwendung, so werden diese im Gutachten entsprechend begründet. 4 LBG - VERGLEICHSWERTVERFAHREN Im Vergleichswertverfahren ist der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Verkaufspreisen vergleichbarer Sachen zu ermitteln. Vergleichbare Sachen sind solche, die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu bewertenden Sache übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften der Sache und geänderte Marktverhältnisse sind nach Maßgabe ihres Einflusses auf den Wert durch Zu- oder Ab-

24 24 schläge zu berücksichtigten. Zum Vergleich sind Verkaufspreise heranzuziehen, die im redlichen Geschäftsverkehr in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag in vergleichbaren Gebieten erzielt wurden. Kaufpreise, von denen anzunehmen ist, dass sie durch ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Umstände der Vertragsteile beeinflusst wurden, dürfen zum Vergleich nur herangezogen werden, wenn der Einfluss dieser Verhältnisse und Umstände wertmäßig erfasst werden kann. Das Vergleichswertverfahren ist somit zur Bewertung von unbebauten Grundstücken, vor allem im ländlichen Bereich, zielführend. Im städtischen Bereich, wo Grundpreise von verschiedenen Flächenwidmungen und Bebauungsrichtlinien wie Geschossflächendichte, vorgeschriebene Anzahl der Vollgeschosse und Bauweise sowie der differenzierten Wertigkeiten von Stadtteilen abhängt, ist eine Bewertung nach dem Vergleichswertverfahren kaum sinnvoll, da direkt vergleichbare Grundstücke in der Regel kaum bestehen. Bedingt anwendbar ist dieses Verfahren eventuell noch bei Reihenhäusern - in großen Reihenhausanlagen mit durchwegs gleichen Objekten - und eventuell bei Wohnungen in Wohnanlagen mit gleicher Ausstattung, Lage usw. Selbst bei Wohnhäusern werden für verschiedene Wohnungen in ein und demselben Objekt unterschiedliche Preise erzielt, da für die Preisgestaltung die Lage der Wohnung, die Ausstattung sowie Größe usw. ausschlaggebend sind. 5 LBG - ERTRAGSWERTVERFAHREN Im Ertragswertverfahren ist der Wert der Sache durch Kapitalisierung des für die Zeit nach dem Bewertungsstichtag zu erwartenden oder erzielbaren Reinertrages zum angemesse-

25 25 nen Zinssatz und entsprechend der zu erwartenden Nutzungsdauer der Sache zu ermitteln. Hierbei ist von jenen Erträgen auszugehen, die aus der Bewirtschaftung der Sache tatsächlich erzielt werden, d. h. vom Reinertrag. Bei der Ermittlung des Reinertrages ist überdies auf ein Ausfallwagnis Bedacht zu nehmen. Sind die tatsächlich erzielten Beträge in Ermangelung von Aufzeichnungen nicht erfassbar oder weichen sie von den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Sache erzielbaren Erträgen nachhaltig ab, so ist von jenen Erträgen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Sache nachhaltig hätten erzielt werden können, auszugehen. Es werden sodann fiktive Mieterträgnisse angesetzt, wobei allgemein anerkannte statistische Daten (z. B. Immobilienpreisspiegel, Bundesinnung der Immobilien- und Vermögenstreuhänder etc.) heran gezogen werden. Diese statistischen Daten werden mit den persönlichen Erfahrungen sowie der Sachkunde des SV verglichen und daraus die fiktiven Mieten abgeleitet. Der Zinssatz zur Ermittlung des Ertragswertes richtet sich nach der bei Sachen dieser Art üblicherweise erzielbaren Kapitalverzinsung. Der Kapitalisierungszinsfuß ist der gewünschten und am Markt erhältlichen Verzinsung von Mieterträgnissen anzunähern. Für reiche Ertragsobjekte liegt dieser Zinsfuß bei ca. 3-6 % - in Ausnahmefällen auch geringfügig darunter und darüber. Schlägt man nämlich den Kapitalisierungszinsfuß die voraussichtliche Wertsteigerung eines Objektes zu, so ergibt sich in etwa eine Verzinsung wie bei guten Wertpapieren. Da Objekte in sehr guten innerstädtischen Lagen in der Regel eine höhere Wertsteigerung

26 26 haben, ist hier eine geringere Verzinsung notwendig, als bei den Objekten in schlechten Lagen, um die notwendige Gesamtrendite zu erreichen. Der ausgewiesene Zinssatz entspricht somit der am Immobilienmarkt üblichen Verzinsung, er wird vom SV aufgrund seines Fachwissens sowie der ständigen Marktbeobachtung festgesetzt. Das Ertragswertverfahren ist bei der Wertermittlung von Geschäftshäusern angebracht, weiters bei Mietwohnhäusern in Verbindung mit dem Sachwert sowie eventuell bei langfristig vermieteten Eigentumswohnungen. 6 LBG - SACHWERTVERFAHREN Im Sachwertverfahren ist der Wert der Sache durch Zusammenzählung des Bodenwertes, des Bauwertes und des Wertes sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls des Zubehörs der Sache zu ermitteln. Der Bodenwert ist in der Regel als Vergleichswert durch Heranziehung von Kaufpreisen vergleichbarer unbebauter Liegenschaften zu ermitteln. Der Bauwert ist die Summe der Werte der baulichen Anlagen. Bei seiner Ermittlung ist in der Regel vom Herstellungswert auszugehen und von diesem die technische und wirtschaftliche Wertminderung abzuziehen. Zum Bauwert ist anzufügen, dass die jeweils ausgewiesenen Einheitspreise, wie Raum- und Flächenmeterpreise vom SV ständig mit Bauträgern sowie Bauunternehmungen verglichen, abgestimmt und dem jeweils aktuellen Stand angepasst werden. Diese Preise sind somit Erfahrungswerte im Hinblick auf den Zustand sowie die Ausstattung des Objektes. Ebenso verhält es sich beim Abschlag für die technische und wirtschaftliche Wertminderung.

27 27 Das Sachwertverfahren ist vornehmlich anzuwenden für Liegenschaften, die dem Eigengebrauch dienen, wie Einfamilienhäuser, freie und kurzfristig vermietete Eigentumswohnungen. Weiters für Industrieliegenschaften, Werkshallen, etc., da diese Objekte nur ausnahmsweise in Bestand gegeben werden und somit meist keinen Ertrag abwerfen. Das Sachwertverfahren wird auch in Verbindung mit dem Ertragswertverfahren zur Bewertung von vermieteten Einheiten sowie Mietobjekten angewandt. Hier bildet der Sachwert, auch Realwert genannt, die technische Wertkomponente bei der Verkehrswertermittlung. Der Ertragswert ist die wirtschaftliche Komponente, hierbei sind die Mietwerte, die Rentabilität und die Nutzungsdauer wesentliche Bewertungskriterien. VERKEHRSWERT Verkehrswert ist der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann. Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben ( 2, Abs. 2 und 3 LBG). Wird nur ein Wertermittlungsverfahren angewendet, so ist dieser Wert jeweils als Verkehrswert heranzuziehen und zu betrachten. Wird der Verkehrswert aus mehreren Wertermittlungsverfahren (Sachwert und Ertragswert) abgeleitet, so ist dieser auf die Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr abzustimmen. Der SV hat unter Einsatz seines Fachwissens und seiner beruflichen Erfahrung, besonders seiner Kenntnis der Marktlage diesen Verkehrswert dem einen oder anderen ausgewiesenen Zwischenwert (Sach- und Ertragswert) anzunähern.

28 28 ALLGEMEINES Laut 7, Abs. 1 LBG hat der Sachverständige das Wertermittlungsverfahren auszuwählen. Er hat dabei den jeweiligen Stand der Wissenschaft und die im redlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten zu beachten. Aus dem Ergebnis des gewählten Verfahrens ist der Wert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr zu ermitteln. Somit hat der SV das rein kalkulatorische - errechnete Ergebnis vor dem Hintergrund der ihm bekannten Marktverhältnisse kritisch zu würdigen und u.u. auch zu korrigieren. Der ausgewiesene, rechnerische Wert kann somit bei dieser Nachkontrolle nach oben oder unten berichtigt werden. Weiters wird bei der Bewertung Bedacht auf die derzeitige Lage des Realitätenmarktes für ähnliche Grundstücke genommen. Nach 2 Abs. 3 Liegenschaftsbewertungsgesetz haben besondere Vorliebe und andere ideelle Wertmessungen bei der Ermittlung außer Betracht zu bleiben. Der Einheitswert wird aufgrund des Bewertungsgesetzes vom zuständigen Finanzamt ermittelt und bildet die Grundlage für die Berechung z.b. der Grundsteuer, usw. Dieser Wert stimmt mit dem Verkehrswert nicht überein und liegt meist deutlich darunter. Eine Wertrelation zwischen Einheitswert und Verkehrswert besteht grundsätzlich nicht, sodass aus dem Einheitswert kein Rückschluss auf den tatsächlichen Verkehrswert gezogen werden kann. Die technische Beschreibung des Objektes erfolgte aufgrund der Angaben der / des Anwesenden bzw. aufgrund der augenscheinlichen Wahrnehmungen bei der Befundaufnahme. Die Begutachtung erfolgt zerstörungsfrei. D.h. für die Beurteilung der Bausubstanz

29 29 werden keine Materialproben genommen auch keine Verkleidungen entfernt. Der Sachverständige beurteilt die Qualität der Ausführung und Erhaltung lediglich durch die Betrachtung der Oberfläche des Bauteiles (Materiales). Die Qualität der verwendeten Materialien und seine Verarbeitung können daher nicht eingeschätzt werden. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Gebäude verdeckte, durch Augenschein nicht erkennbare Ausführungsmängel und Bauschäden hat. Es kann weiters nicht überprüft werden, ob die öffentlichen Ver- und Entsorgungsleitungen tatsächlich gesetzeskonform an die Hauptleitungen angeschlossen sind. Hingewiesen wird darauf, dass die Funktionsfähigkeit der technischen Gebäudeausrüstung (Heizung, Elektro- und Sanitärinstallation) bzw. sonstiger technischer Anlagen und Ausstattungen nicht überprüft wurde. Weiters ist festzuhalten, dass die Liegenschaft nicht auf den Verlauf etwaiger im Erdreich verlegter Ver- und Entsorgungsleitungen oder sonstiger Leitungen bzw. Einbauten untersucht wurde. Nachdem es sich bei dieser Bewertung um eine Exekution handelt, wird bei der Ermittlung des Verkehrswertes darauf Rücksicht genommen, dass der Erwerber keinen Gewährleistungsanspruch besitzt. Die Eluatklasse des Bodens konnte nicht erhoben werden und war auch keine Bodenuntersuchung beauftragt. Aus den Akten und den Erhebungen konnten keine Hinweise auf eine Kontaminierung des Bodens gewonnen werden, sodass die Bewertung unter dem Faktum erfolgt, dass keine Kontaminierung gegeben ist.

30 30 Ein Energieausweis liegt nicht vor. Auch wurde ein solcher zur Bewertung nicht erstellt, nachdem sich die Beauftragung ausschließlich auf eine Bewertung der Immobilie bezieht. In der Bewertung von Grund und Gebäuden sind sämtliche Einfriedungen bzw. Hofbefestigungen enthalten. Im Gutachten enthalten ist die Umsatzsteuer, ohne Rücksichtnahme auf das Umsatzsteuergesetz und ohne Rücksichtnahme, ob der Erwerber umsatzsteuerpflichtig oder vorsteuerabzugsberechtigt ist. Belastungen wie Wohnungs- und Fruchtgenussrecht und dergleichen sind auf der Liegenschaft keine vorhanden. Im Grundbuch eingetragen ist ein Veräußerungsverbot für das Land Burgenland, welches jedoch nicht wertbeeinflussend ist und daher auch nicht berücksichtigt wird. Gemäß der EO-Novelle 2008 (BGBl I 2008/37) wurden bei der Gemeinde Bescheide mit dinglicher Wirkung angefordert. Es wurden keine auf der Liegenschaft lastenden Beträge von der Gemeinde bekannt gegeben und auch nicht berücksichtigt.

31 31 1. Grundwert: Dieser wurde aufgrund meiner Erfahrungen und Erkundigungen bzw. aufgrund von Vergleichswerten in diesem Raum festgesetzt. Es wird auch auf die Literaturen von Gerardy / Möckel, Simon / Kleiber / Rössler, Holzner / Renner und Kranewitter sowie auf das Österreichische Liegenschaftsbewertungsgesetz Bedacht genommen. Weiters wird berücksichtigt, dass es sich hier um einen gebundenen Grund handelt und daher ein entsprechender Abschlag vom Freigrund vorgenommen wird. Zufahrt: ca, 150 m² à Restliche Grundstückfläche: m² à 15, ,00 10% Abschlag aufgrund der Gebundenheit des Grundes Grundwert 3,00 450, , ,00 2. Bauzeitwertermittlung nach Ross-Brachmann: Brutto-Rauminhalt nach ÖNORM B Bauzeitwert: Die Ermittlung des Bauzeitwertes erfolgt nach Nutzfläche, Brutto-Geschoss- fläche bzw. Rauminhalt. Auf Basis der angeführten Flächen- und Kubaturen-Ermittlung wird die Bewertung nach Nutzflächenpreis sowie nach Bruttoraummeterpreis ermitttelt. Die Ermittlung ergibt die Herstellungskosten. Bei Abzug der Entwertung auf Basis Abnützung, Amortisation, Wertminderung, verlorener Bauaufwand und Zustand ergibt sich der Bauzeitwert.

32 Wohngebäude: Topographische Aufstellung nach Nutzfläche: KL: Nebenräume: Tankraum: 2,10 x 3,47 = 7,29 m² Waschküche: 3,46 x 2,20 = 7,61 m² Heizraum: 3,48 x 1,98 = 6,89 m² Abstellraum: 1,10 x 2,00 = 2,20 m² = 23,99 m² Wohnräume: Wohnzimmer: 5,00 x 4,76 = 23,80 m² Vorraum: 2,54 x 1,13 = 2,87 m² 3,38 x 2,44 = 8,25 m² -1,41 x 1,24 = -1,75 m² Wohnküche: 3,67 x 4,18 = 15,34 m² Esszimmer: 4,48 x 4,18 = 18,73 m² Schlafzimmer: 5,02 x 4,66 = 23,39 m² Waschraum: 0,95 x 2,02 = 1,92 m² 2,08 x 0,93 = 1,93 m² WC: 0,97 x 1,88 = 1,82 m² Speis: 0,93 x 3,02 = 2,81 m² Flur: 3,17 x 1,48 = 4,69 m² = 103,80 m²

33 33 EG: Wohnzimmer: 4,80 x 5,12 = 24,58 m² Küche,Essen: 3,47 x 6,47 = 22,45 m² WC: 0,94 x 2,96 = 2,78 m² Abstellraum: 0,97 x 2,99 = 2,90 m² Badezimmer: 1,93 x 2,97 = 5,73 m² Kinderzimmer 1: 3,40 x 4,60 = 15,64 m² 0,59 x 2,99 = 1,76 m² Schlazimmer: 4,51 x 4,19 = 18,90 m² Kinderzimmer 2: 4,21 x 3,68 = 15,49 m² Vorraum: 4,77 x 1,47 = 7,01 m² 2,47 x 2,92 = 7,21 m² 2,56 x 1,14 = 2,92 m² = 127,37 m² Baukosten: Die Baukosten an diesem Gebäude werden nach vom Österreichischen Statistischen Zentralamt veröffentlichen Zahlen, wie Baukostenindex, Baupreisindex, Verbraucherpreisindex usw. sowie den Richtlinien bzw. Richtsätzen der Wohnbauförderung für das jeweilige Bundesland bzw. meinen eigenen Erfahrungen ermittelt. KL: EG: NFL Nebenräume: 23,99 x Wohnräume: 103,80 x 127,37 x x Nutzflächenpreis = 550, , ,00 BK , , , , % Umsatzsteuer , ,00

34 34 Hievon eine Entwertung des Gebäudes für die bisherige Abnützung und Amortisation, inkl. Berücksichtigung der merkantilen Wertminderung und des leeren Bauvolumens, inkl. des verlorenen Bauaufwandes. 39% von , , , neuwertig mängelfrei (Bez. Heideck: neu ohne Reparaturen Als Klassifizierung wird die Zustandsermittlung nach Heideck (Schätzung von Grundstücken und Gebäuden, Springer-Verlag Berlin, 1935) herangezogen, welche einen Zuschlag zur Alterswertminderung (nach Ross oder linear) vorsieht. Für die Ermittlung des Zustandswer- tes werden einzelne Zustandsnoten von 1-5 vergeben. normal erhalten, nur übliche Erhaltungsarbeiten (normale Unterhaltung geringen Umfanges deutlich reparatur- und instandsetzungsbedürftig (reparaturbedürftig) umfangreiche Instandsetzungen erforderlich (größere Reparaturen erforderlich) abbruchreif, wertlos Anerkennend ist auch eine verfeinerte Klassifizierung - in 0,25 Schritten -, wobei diesbezüglich wie nachfolgend dargestellt Abwertungen vorgenommen werden: 1,00 1,25 neuwertig, mängelfrei 0,00% 0,04% 1,50 geringfügige Instandhaltungen vornehmen 0,32% 1,75 1,07%

35 35 2,00 2,25 normal erhalten; übliche Indstandhaltung vornehmen 2,49% 4,78% 2,50 2,75 über Instandhaltungen hinausg.geringere Instandsetzungen 8,09% 12,53% 3,00 3,25 deutlich instandsetzungs- (reparatur-) bedürftig 18,17% 25,03% 3,50 3,75 bedeutende Instandsetzungen (Erneuerungen) erforderlich 33,09% 42,28% 4,00 4,25 umfangreiche Instandsetzungen (Erneuerungen) erforderlich 52,49% 63,57% 4,50 4,75 umfassende Instandsetzungen (Erneuerungen) erforderlich 75,32% 87,54% 5,00 abbruchreif, wertlos 100,00% abzüglich Berücksichtigung der Zustandsnote 3,00 = 18,17% ,00 Bauzeitwert , Nebengebäude 1: Bauzeitwert 2.350, Nebengebäude 2: Bauzeitwert Hundehütte: Bauzeitwert -

36 36 Zusammenstellung - Sachwert: 1. Grundwert: 2. Bauzeitwert: Wohngebäude: Nebengebäude 1: Nebengebäude 2: Hundehütte: , ,00 Sachwert , , Ertragswert: Erläuterungen zur nachfolgenden Berechnung: Rohertrag: Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung erzielbaren Einnahmen aus dem Grundstück, insbesondere Mieten und Pachten einschließlich Vergütungen. Diese Einnahmen müssen jedoch nachhaltig erzielbar sein. Darunter ist zu verstehen, dass die Einnahmen auch langfristig erzielbar sein müssen und dass es sich nicht um kurzfristig erzielbare, besonders hohe oder besonders niedrige Einnahmen handelt. So können zum Beispiel ungewöhnlich hohe Mieteinnahmen, die auf einen kurzfristigen Engpass zurückzuführen sind, in der Regel nicht als nachhaltig (dauerhaft) angesehen werden. Bewirtschaftungskosten: Die im Ertragswertverfahren zu berücksichtigenden Bewirtschaftungskosten setzen sich aus folgenden Einzelpositionen zusammen:

37 37 - Verwaltungskosten - Betriebskosten - Instandhaltungskosten - Mietausfallwagnis Es sind jedoch nur jene Kosten zu berücksichtigen, die der Grundstückseigentümer nicht auf die Mieter umlegen kann. Bei Wohnungsvermietungen sind das insbesondere die Verwaltungskosten, das Mietausfallwagnis und größere Instandhaltungskosten. Kleinere Instandhaltungskosten, Schönheitsreparaturen und die meisten anfallenden Betriebskosten können dagegen auf den Mieter umgelegt werden. Bei Geschäftsraumvermietungen können zusätzlich die Verwaltungskosten und Kosten für umfangreiche Instandhaltungsmaßnahmen auf den Mieter übertragen werden. Verwaltungskosten: Verwaltungskosten sind Kosten der zur Verwaltung des Grundstücks erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht sowie die Kosten für die gesetzlichen und freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses sowie der Geschäftsführung. Die Verwaltungskosten sind bei Wohngebäuden im Wesentlichen abhän- In der folgenden Aufzählung seien einige Beispiele für die bei der Verwaltung eines Objekts anfallenden Leistungen genannt: - Buchhaltung - Mieteingang, Mietanpassung, Mietänderung - Rechnungsprüfung, Zahlungsverkehr - Organisation von Instandhaltungsarbeiten - Jahresabschlussrechnung gig von der Nutzungsart und der Größe des zu verwaltenden Objekts, von der Anzahl und der Sozialstruktur der Mieter sowie von der Größe der Ge-

38 38 meinde. Sie können in Abhängigkeit der oben genannten Faktoren 2 bis 5 % des Rohertrages betragen. Bei Gewerbeobjekten ist der Mietvertrag daraufhin zu untersuchen, ob die Verwaltungskosten auf den Mieter umgelegt werden. Ist dies der Fall, so werden keine Verwaltungskosten angesetzt. Die Verwaltungskosten betragen durchschnittlich 3 bis 8 % des Jahresrohertrags; bei nur einem oder wenigen gewerblichen Großmietern kann dieser Satz auf 1 bis 2 % des Rohertrags sinken. Betriebskosten: Betriebskosten sind die Kosten, die durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks sowie seiner baulichen und sonstigen Anlagen laufend entstehen. Die Betriebskosten sind nur anzusetzen, soweit sie nicht durch besondere Umlagen, die vom Aufwand und Verbrauch abhängig sind, neben der Miete erhoben werden. Dies kann insbesondere bei den Kosten für die Ver- und Entsorgung, Heizung, Haus- und Straßenreinigung, Allgemeinbeleuchtung, Hausbesorger, Aufzug, Pflege der Außenanlagen, etc. der Fall sein. Betriebskosten, die direkt vom Mieter oder Pächter getragen werden, sind nicht als Bewirtschaftungskosten zu berücksichtigen. Insofern sind die Betriebskosten prinzipiell nach ihrer tatsächlichen Höhe anzusetzen. Um die tatsächliche Höhe festzustellen, müssen die Mietverträge eingesehen werden. Es ist jedoch stets zu überprüfen, ob die tatsächlichen Betriebskosten dem üblichen Rahmen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entsprechen.

39 39 Instandhaltungskosten: Instandhaltungskosten sind Kosten, die infolge Abnutzung, Alterung und Witterung zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der baulichen Anlagen während ihrer Nutzungsdauer aufgewendet werden müssen. Sie umfassen sowohl die für die laufende Instandhaltung als auch die für die Instandsetzung einzelner baulicher Teile aufzuwendender Kosten. Demzufolge dient der Ansatz der Instandhaltungskosten auch zur Deckung der Kosten von Instandsetzungen, nicht jedoch der Kosten von Modernisierungsmaßnahmen. Die Instandhaltungskosten für Gebäude liegen je nach Alter und Zustand des Gebäudes etwa zwischen Da der Vermieter von Gewerbeobjekten die Instandhaltungskosten üblicher- Gebäudeart Wohnhäuser neu Wohnhäuser alt Geschäfshäuser Bürogebäude Gewerbliche und industrielle Objekte sehr alte, vielfach bereits unter Denkmalschutz stehende Objekte Instandhaltungssatz 0,5 % 0,5-1,5 % 0,5-1,5 % 0,5-1,5 % 0,5-2,0 % > 2,0 % weise nur zum Teil trägt, ist stets dem Mietvertrag zu entnehmen, ob, und wenn ja, welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden. Mietausfallwagnis: Beim Mietausfallwagnis handelt es sich um das Wagnis einer Ertragsminderung, die durch uneinbringliche Mietrückstände oder das Leerstehen von Raum, der zur Vermietung bestimmt ist, entsteht. Es dient auch zur Deckung der Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung. Das Mietausfallwagnis ist bei Wohnungs- und Gewerbeobjekten im Wesentlichen abhängig von der Lage des Objekts. In guten bis sehr guten Lagen

40 40 In Zeiten schlechter Konjunktur kann es in bestimmten Wirtschaftszweigen vermehrt zu Geschäftsaufgaben kommen. Die aus diesem Grund leer stehenden Geschäftsräume können dann unter Umständen kaum noch vermie- tet werden. Das Mietausfallwagnis kann bei Mietwohnobjekten zwischen 3 und 5 %, bei gewerblich genutzten Objekten zwischen 5 und 10 % eingeschätzt werden. ist das Risiko eines Mietausfalls sehr gering. Weniger gute Lage haben dagegen häufig Leerstände zu verzeichnen. Die Fluktuation in diesen Gebieten ist oftmals sehr hoch. Bei gewerblichen Objekten kommt eine weitere Abhängigkeit des Mietausfallwagnisses von der Bonität der Mieter sowie der konjunkturellen Lage hinzu. Restnutzungsdauer: Bei dem Bewertungsverfahren wird unterstellt, dass das Gebäude eine begrenzte, der Grund und Boden jedoch eine unbegrenzte Nutzungsdauer aufweist. Als technische Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre anzusetzen, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch genutzt werden können. Die technische Lebensdauer eines Gebäudes wird im Wesentlichen durch die Dauerhaftigkeit des Rohbaus bestimmt. Die Rohbauanteile, wie Kellermauerwerk, Massivdecken, Umfassungwände, Decken, Massivtreppen usw. sind praktisch nicht auswechselbar oder erneuerungsfähig, sodass das gesamte Gebäude von dessen Güte und Stabilität abhängt. Die Ausbauanteile sind dagegen meist von kürzerer Dauer und werden im Laufe der Lebensdauer des Gebäudes ein- oder mehrmals erneuert. Aus den verschiedenen Lebensdauerzeiten der einzelnen Bauteile entsprechend dem Gebäudetyp und der Erfahrung wird ein mittlerer Wert entwickelt: die (Gesamt-) Lebensdauer des Gebäudes.

41 41 Aus der Verschiedenartigkeit der Lebensdauerzeiten der einzelnen Bauteile ergibt sich, dass von vornherein klar ist, dass die Ausbauanteile während der Lebensdauer der Gebäude ein- oder mehrmals erneuert werden müssen (Erneuerungsinvestitionen). Das bedeutet, dass diese Erneue- rungsinvestitionen keine Verlängerung der Gesamtlebensdauer bewirken. Sie sind notwendige turnusmäßig erfolgende Leistungen, die die Gesamtlebensdauer sicher stellen. Die gewöhnliche Lebensdauer hängt im Wesentlichen von der Bauart (Konstruktion und verwendete Baustoffe), der Bauweise (Massivbau, Fertigteilbau) und der Nutzung der etwaigen Adaptionsmöglichkeiten ab. Die gewöhnliche Lebensdauer berücksichtigt damit in angemessener Weise sowohl die technische Lebensdauer als auch die wirtschaftliche Nutzungs- dauer. Zu einer Verkürzung der Lebensdauer führen nicht behebbare Baumängel und -schäden sowie Schäden, die nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten Eine Verlängerung der Restlebensdauer tritt dann ein, wenn das Gebäude in seinen wichtigsten Bauteilen wie Mauer, Decken, Treppen, Dach erneuert oder verbessert worden ist. Bauliche Maßnahmen an nicht tragenden Teilen oder normaler Instandhaltungsaufwand führen zu keiner Verlängerung der Lebensdauer. behandelt werden können. Die wirtschaftliche Restlebensdauer ist nach oben hin jedenfalls mit der technischen Lebensdauer begrenzt, jedoch kann sie sich auch verkürzen, wenn das Gebäude nur mehr für einen kürzeren Zeitraum ökonomisch ge- nutzt werden kann. Dies kann sich aus zukünftig vorhersehbaren Bedarfsund Anforderungsveränderungen an einen konkreten Nutzungszweck er- geben und ist diese allenfalls anzunehmende verkürzte wirtschaftliche Restnutzungsdauer gesondert zu erläutern.

42 42 Kapitalisierungszinssatz: Der Kapitalisierungszinssatz drückt die Rendite aus, die ein Anleger für das Kapital erwartet. Der Käufer wird eine Immobilie bei größerem Risiko (z. B. Gewerbeimmobilie) billiger erwerben als ein Objekt mit geringerem Risiko (z. B. Zinshaus in guter Lage in Wien). Je geringer das Risiko, um so geringer die erwarteten Zinseinnahmen und um so höher der Vervielfältiger und somit der Kaufpreis (der Anleger wird also teurer kaufen als bei gleichem Ertrag mit einer Immobilie mit hohem Risiko oder schlechter Lage). Ein Kriterium für die Wahl des Kapitalisierungszinssatzes ist daher das Risiko, welchem der Ertrag aus dem Immobilienbesitz unterworfen ist. Grundsätzlich ist daher davon auszugehen, dass Einfamilienhäuser sowie landund forstwirtschaftliche Liegenschaften einem geringeren Risiko unterliegen als gewerblich oder industriell genutzte. Wie beim Bankgeschäft gilt: niedriges Risiko niedrige Verzinsung hohes Risiko hohe Verzinsung Der Hauptverband der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs hat für die Auswahl des Kapitalisierungszinssatzes folgende Empfehlung abgegeben:

43 43 Liegenschaftsart Lage hochwertig sehr gut gut mäßig Wohnliegenschaften 2,0-4,0 % 2,5-4,5 % 3,0-5,0 % 3,5-5,5 % Büroliegenschaften 3,5-5,5 % 4,0-6,0 % 4,5-6,5 % 5,0-7,0 % Geschäftsliegenschaften 4,0-6,0 % 4,5-6,5 % 5,0-7,0 % 5,5-7,5 % Einkaufszentrale, Supermarkt 4,5-7,5 % 5,0-8,0 % 5,5-8,5 % 6,0-9,0 % Gewerblich genutzte Liegenschaften 5,5-8,5 % 6,0-9,0 % 6,5-9,5 % 7,0-10,0 % Industrieliegenschaften 5,5-9,5 % 6,0-10,0 % 6,5-10,5 % 7,0-11,0 % Land- und forstwirtschaftliche Liegenschaften 2,0-4,0 % Berechnung des Ertragswertes: Nachhaltig erzielbarer Rohertrag per Monat: 10% Umsatzsteuer 840,00 84,00 924,00 Nachhaltig erzielbarer Rohertrag per Jahr: ,00-3,0% Verwaltungskosten -2,0% Mietausfallwagnis - 222,00 abzügl. Verzinsungsbetrag des Grundwertes Jahresreinertrag der baulichen Anlagen - 5,5% ,00 333,00-1,3% Instandhaltungskosten der Herstellungskosten , ,00 Restnutzungsdauer i. M. 55 Kapitalisierungszinsfuß: Berechnungsfaktor: 5,5% 17,23 Jahre Ertragswert der baulichen Anlagen: ,00 zuzüglich Grundwert: ,00 Ertragswert: ,00

44 Verkehrswert: Die Bestimmung des Verkehrswertes erfolgt gemäß novelliertem Liegenschaftsbewertungsgesetz 1992/150 vom Nachdem es sich bei dieser Liegenschaft um ein Sach- und nicht um ein Ertragswertobjekt handelt, liegt die Wertigkeit im Sach- und nicht im Ertragswert, sodass das gewogene Mittel zwischen Sachwert und Ertragswert nachfolgend errechnet wird, wobei dem Sachwert der Vorrang gegeben wird. 2 x Sachwert + 1 x Ertragswert 3 2 x , x ,00 3 VERKEHRSWERT ,00 (in Worten: einhundertdreiundsechzigtausendsiebenhundertsechsundachtzig) Der allg. beeid. und ger. zert. Sachverständige: