Hypothekarmarkt und Demografie

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1 3. Fachforum Hypothekenmanagement 6. Oktober 2010 Zürich Hypothekarmarkt und Demografie Dr. Patrick Scheurle Schweizerisches Institut für Banken und Finanzen Universität St. Gallen

2 I. Demografie und demografische Trends II. Immobilienmärkte III. Einfluss demografischer Veränderungen IV. Schlussfolgerungen 2

3 Was versteht man unter Demografie? Démos Volk, Grafé Beschreibung Demografische Untersuchungsobjekte Populationen / Strukturen Weltbevölkerung, Bevölkerung eines Landes, Alter, Geschlecht, Rasse Bewegungen (historisch / prognostisch) Über die Zeit Geburten, Todesfälle Geografisch Migration Daraus resultierend => Veränderung der Gesamtbevölkerung und der Strukturen 3

4 Demografische Trends in der Schweiz I Zunehmende Alterung der Bevölkerung Lebenserwartung bei Geburt Männer Frauen Quelle: BFS 4

5 Demografische Trends in der Schweiz II Zunehmende Alterung der Bevölkerung Geburtenziffer Quelle: BFS 5

6 Demografische Trends in der Schweiz III Babyboomer CH ca. Jahrgänge 1946 bis 1964 Verschärft Alterung Altersquotient in % (Verhältnis 65+ zu Jährigen) ; ; ; ; ; ; Quelle: BFS 6

7 Demografische Trends in der Schweiz IV Zunehmende Alterung der Bevölkerung Doppelte Alterung Quelle: BFS 7

8 Demografische Trends in der Schweiz V Anhaltende Immigration Hochqualifizierte Arbeitnehmer (neu) Familiennachzug (hochqualifizierter Arbeitnehmer) Wanderungssaldo pro Personen Wohnbevölkerung Quelle: BFS 8

9 Demografische Trends in der Schweiz VI Entwicklung der Gesamtbevölkerung Geburtenüberschuss plus Wanderungssaldo pro Personen Summe Wanderungssaldo Geburtenüberschuss Quelle: BFS 9

10 I. Demografie und demografische Trends II. Immobilienmärkte III. Einfluss demografischer Veränderungen IV. Schlussfolgerungen 10

11 Immobilienmärkte Verschiedene Märkte Markt für Wohnraum Grundbedürfnis Einfamilienhaus vs. Stockwerkeigentum Nachfrageelastizität kurzfristig sehr tief Langfristig (leicht) negative Nachfrageelastizität Angebotselastizität kurzfristig tief Langfristige Angebotselastizität (stark) positiv Markt für Geschäftsräume Elastizitäten tendenziell höher Regulierung Markt für mieten und kaufen sind nicht unabhängig Was wird erwartet? Was kommt unerwartet? 11

12 I. Demografie und demografische Trends II. Immobilienmärkte III. Einfluss demografischer Veränderungen IV. Schlussfolgerungen 12

13 Zunehmende Alterung der Bevölkerung Steigende Lebenserwartung (bei ansonsten konstanter Bevölkerung) Langsam wachsende Bevölkerung Generelle Stützung der Nachfrage Bei älteren Haushalten ist die Wohneigentumsquote höher Grundsätzlich positiver Effekt auf Nachfrage nach Wohneigentum (Menge, Kreditvolumen) Gut antizipierbar, Angebot kann entsprechend angepasst werden => Kaum Preiseffekte zu erwarten Aber: Alternative Wohnformen, Gesundheit, Einfamilienhaus vs. Stockwerkeigentum 13

14 Zunehmende Alterung der Bevölkerung II Steigende Lebenserwartung (bei ansonsten sinkender Bevölkerung) Stabile bis schrumpfende Bevölkerung Eher negativer Effekt auf Nachfrage (Menge, Kreditvolumen) Gut antizipierbar, Angebot kann entsprechend angepasst werden Kaum Preiseffekte and zentralen Lagen zu erwarten Preise in Randregionen? 14

15 Babyboomer Der Babyboom wird teilweise für den starken Anstieg der Häuserpreise in den USA zwischen 1970 und 1980 verantwortlich gemacht Mankiw und Weil (1989): If the historical relation between housing demand and housing prices continues into the future, real housing prices will fall substantially over the next two decades. Jüngere Kohorten-Studien unterstützen das Mankiw/Weil-Szenario nicht 15

16 Wohneigentumskarriere Traditionelle Sicht vs. Kohorten Die traditionelle Sicht geht davon aus, dass die spätere Wohneigentumsnachfrage anhand der heute älteren Personen abgeschätzt werden kann Resultat: Ältere Menschen ziehen in günstigere Wohnungen (Kauf oder Miete) (Mankiw und Weil (1989)) Die neuere Kohorten-Analyse basiert auf der Annahme, dass die heutigen älteren Personen merkliche Unterschiede zu jüngeren Generationen zeigen werden, wenn diese im selben Alter sind Resultat: Ob ältere Menschen ihren Wohnstatus beibehalten hängt insbesondere von der Kohorte ab (Myers (1999)) 16

17 Beispiel Kohorten Quelle: Myers und Vidaurri (1996) 17

18 Anhaltende Immigration Signifikante Immigration von hochqualifizierten Personen ist eine jüngere Entwicklung und eher selten Schwache Datenlage, Kaum Untersuchungen Schweiz, Singapur, Irland, Wanderungssaldo (rechte Skala) Reale Wohnungspreise (log, linke Skala) Quelle: IAZI, BFS 18

19 I. Demografie und demografische Trends II. Immobilienmärkte III. Einfluss demografischer Veränderungen IV. Schlussfolgerungen 19

20 Konklusion Das anhaltende Bevölkerungswachstum dürfte die Nachfrage nach Wohnimmobilien insgesamt stützen Erwartete Immigration und Geburtenüberschüsse haben kaum einen Einfluss auf das Preisgefüge Unerwartete Migration könnte kurzfristig einen gewissen Einfluss haben Markt für Arbeit und Kapital vs. Markt für Wohneigentum Eine ältere Gesellschaft dürfte tendenziell Stockwerkeigentum ggü. Einfamilienhaus bevorzugen Wenig Downgrading bei Babyboomern zu erwarten Reale Einkommenssteigerungen schlagen sich in realen Preiserhöhungen nieder Was passiert auf der Finanzierungsseite? 20

21 Literatur Bakshi Gurdip S. / Chen Zhiwu (1994): Baby Boom, Population Aging, and Capital Markets, Journal of Busines 67, Case Karl E. / Mayer Christopher J. (1996): Housing price dynamics within a metropolitan area, Regional Science and Urban Economics 26, Duffy David / Fitz Gerald John / Kearny Die (2005): Rising House Prices in an Open Labour Market, Economic and Social Review 36, Engelhardt Gary V. / Poterba James M. (1991): House prices and demographic change, Regional Science and Urban Economics 21, Green Richard / Hendershott Patrick H. (1996): Age, housing demand, and real house prices, Regional Science and Urban Economics 26, Mankiw Gregory / Weil David N. (1989): The Baby Boom, the Baby Bust, and the Housing Market, Regional Science and Urban Economics 19, Myers Dowell / Vidaurri Lonnie (1996): Real Demographics of Housing Demand in the United States, Lusk Review for Real Estate Development und Urban Transformation 2, Myers Dowell (1999): Cohort Longitudinal Estimation of Housing Careers, Housing Studies 14, Ortalo-Magné François / Rady Sven (1999): Boom in, Bust out: Young households and the housing price cycle, European Economic Review 43, Poterba James M. (1991): House Price Dynamics: The Role of Tax Policy and Demography, Brookings Papers on Economic Activity,