Gemeinde Burgberg Bebauungsplan "Ortwanger Esch"

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1 Versiegelte Originalfassungen tragen auf der Kunststoff-Bindeleiste folgende Prägung: Büro Sieber Originalfassung Fassung vom Gemeinde Burgberg Bebauungsplan "Ortwanger Esch"

2 1 Rechtsgrundlagen 1.1 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Gesetz vom (BGBl. I S. 3316) 1.2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom (BGBl. I S. 132; II 1990 S. 889, 1124), zuletzt geändert durch Gesetz vom (BGBl. I S. 466) 1.3 Planzeichenverordnung (PlanzV) in der Fassung vom (BGBl. I 1991 S. 58); die im nachfolgenden Text zitierten Nummern beziehen sich auf den Anhang zur PlanzV 1.4 Bayerische Bauordnung (BayBO) in der Fassung der Bekanntmachung vom (GVBl. S. 433, ber S. 270, BayRS I), zuletzt geändert durch Gesetz vom (GVBI. S S. 120) 1.5 Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern (GO) in der Fassung der Bekanntmachung vom , zuletzt geändert durch Gesetz vom (GVBl S. 975) Seite 2

3 2 Typenschablonen 2.1 Typenschablonen für die planungsrechtlichen Festsetzungen und die bauordnungsrechtlichen Vorschriften Für die in der Planzeichnung mit "Typ..." gekennzeichneten Bereiche gelten jeweils die nachfolgend im Rechteck zusammengefassten Inhalte: Typ 1 Typ 2 GR 160 m 2 GR 180 m 2 II II WH 6,75 m WH 6,75 m FH 9,25 m FH 9,25 m o o E ED E2 Wo E2/D1 Wo SD SD DN DN Seite 3

4 3 Planungsrechtliche Festsetzungen mit Zeichenerklärung 3.1 Allgemeines Wohngebiet ( 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; 4 BauNVO; WA Nr PlanzV; siehe Planzeichnung); Die Nutzungen nach 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO können nur ausnahmsweise zugelassen werden ( 1 Abs. 5 BauNVO). Die Nutzungen nach 4 Abs. 3 Nr. 3-5 BauNVO werden nicht Bestandteil des Bebauungsplanes ( 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO). 3.2 GR... m 2 Zulässige Grundfläche ( 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; 16 Abs. 2 Nr. 1 und 19 Abs. 2 BauNVO; Nr PlanzV; siehe Typenschablonen) als Höchstmaß bezogen auf die jeweilige überbaubare Grundstücksfläche und den jeweiligen Gesamtbaukörper; 3.3 Überschreitung der Grundfläche Die zulässige Grundfläche darf neben der in 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO getroffenen Vorschrift durch nicht vollflächig versiegelte Stellplätze Zufahrten zu Stellplätzen und Garagen um weitere 50 %, jedoch höchstens bis zu einer Grundflächenzahl von 0,60 überschritten werden ( 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; 19 Abs. 4 BauNVO). 3.4 II Zahl der Vollgeschoße ( 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; 16 Abs. 2 Nr. 3 u. 20 Abs. 1 BauNVO; Nr PlanzV; siehe Typenschablonen) als Höchstmaß; 3.5 WH... m Mittlere traufseitige Wandhöhe ( 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; 16 Abs. 2 Nr. 4 u. 18 Abs. 1 BauNVO; siehe Typenschablonen) als Höchstmaß; Bestimmung der WH: Mittelwert (arithmetischer) aus bergseitigem und talseitigem Abstand zwischen Seite 4

5 Oberkante des natürlichen Geländes und Schnittpunkt der Außenwand (außen) mit der Dachhaut (außen) des Hauptgebäudes. Die Werte für den bergseitigen und talseitigen Abstand sind jeweils in der Mitte (zwischen den Giebelseiten) von sich gegenüber liegenden Traufseiten des Hauptgebäudes zu messen. Sofern zulässige Widerkehre, Zwerchgiebel oder Dachaufbauten im Bereich des Schnittpunktes der Außenwand mit der Dachhaut liegen ist die Verbindungs-Linie zwischen den nächst gelegenen entsprechenden Schnittpunkten außerhalb solcher Bauteile maßgeblich. 3.6 FH... m Firsthöhe ( 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; 16 Abs. 2 Nr. 4 u. 18 Abs. 1 BauNVO; Nr PlanzV; siehe Typenschablonen) als Höchstwert; Bestimmung der FH: Abstand zwischen Oberkante des natürlichen Geländes und Oberkante des Dachfirstes in der Mitte des höchsten Firstes des Hauptgebäudes senkrecht nach unten gemessen. 3.7 o Offene Bauweise ( 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB; 22 Abs. 1 BauNVO; Nr PlanzV; siehe Typenschablonen); 3.8 Nur Einzelhäuser zulässig ( 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB; 22 Abs. 2 E BauNVO; Nr PlanzV; siehe Typenschablone); 3.9 Nur Einzel- und/oder Doppelhäuser zulässig ( 9 Abs. 1 Nr. 2 ED BauGB; 22 Abs. 2 BauNVO; Nr PlanzV; siehe Typenschablone); Seite 5

6 3.10 Baugrenze ( 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB; 23 Abs. 1 u. 3 BauNVO; Nr PlanzV; siehe Planzeichnung); 3.11 Haupt-Firstrichtung ( 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB; siehe Planzeichnung) für das Dach des Hauptgebäudes; zulässige Abweichung: max.±8 ; die eingezeichneten Firstrichtungen beziehen sich auf die jeweilige überbaubare Grundstücksfläche und sind dort an jeder Stelle zulässig; bei mehreren sich kreuzenden Symbolen gelten diese alternativ GA Umgrenzung von Flächen für Garagen ( 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB; 12 BauNVO; Nr PlanzV; siehe Planzeichnung); Garagen sind nur innerhalb dieser Flächen (und innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen) zulässig Bauliche Anlagen außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen bzw. außerhalb der Flächen für Garagen In dem Baugebiet sind die gemäß 14 BauNVO zulässigen Nebenanlagen und nicht überdachte Stellplätze auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen bzw. außerhalb der Flächen für Garagen zulässig. Für folgende Nebenanlagen wird die Zulässigkeit im Besonderen wie folgt bestimmt ( 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB; 12, 14 u. 23 BauNVO): Nebengebäude (keine Garagen): max. 50 m 3 Brutto- Rauminhalt (außen), max. 16,00 m 2 Grundfläche und max. 3,25 m Gesamthöhe (höchste Stelle gegenüber dem natürlichen Gelände); die Summe der Brutto-Rauminhalte dieser Nebengebäude je Grundstück darf 75 m 3 pro Grundstück nicht ü- berschreiten; nicht überdachte Wasserbecken: max. Größe 5 % der Grundstücksfläche (im Sinne des 19 Abs. 3 BauNVO); zulässig nur in einem Bereich mit mindestens 3,00 m Abstand zur Grundstücksgrenze thermische Solar- und Fotovoltaikanlagen: max. Summe der nutzbaren Fläche (senkrechte Projektion auf die jeweilige Anlage) 9 m 2 pro Grundstück zulässig nur in einem Bereich mit mindestens 3,00 m Abstand zur Grundstücksgrenze; die Anla- Seite 6

7 gen sind auch in Verbindung mit einem Nebengebäude zulässig; 3.14 E.../D... Wo Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden; die Differenzierung nach Bauweise bzw. Zuordnung ist wie folgt bestimmt: E... als max. Wohnungsanzahl pro Einzelhaus D... als max. Wohnungsanzahl pro Doppelhaushälfte ( 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB; siehe Typenschablonen) 3.15 Verkehrsfläche ( 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB; Nr PlanzV; siehe Planzeichnung); 3.16 Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung ( 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB; Nr PlanzV; siehe Planzeichnung) als private Verkehrsfläche; 3.17 Verkehrsfläche als Begleitfläche ( 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB; siehe Planzeichnung); für Straßenbegleitgrün, Randflächen (z.b. Schotter-Rasen, Rasenpflaster etc.); ,00 Straßenbegrenzungslinie ( 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB; Nr PlanzV; siehe Planzeichnung) mit Bemaßung für das Regelprofil; 3.19 Unterirdische Bauweise von Niederspannungsleitungen Niederspannungsleitungen sind ausschließlich in unterirdischer Bauweise zulässig ( 9 Abs. 1 Nr. 13 BauGB) Ableitung von Niederschlagswasser innerhalb des Baugebietes Die Ableitung des innerhalb des Baugebietes (Baugrundstücke) entstehenden Niederschlagswasser-Abflusses in den Regenwasserkanal ist zulässig. Dies gilt auch für Überläufe von Anlagen zur Regenwassernutzung (so genannte Zisternen) ohne Zwangs- Seite 7

8 Entleerung und für Drainagen jeder Art. Schädliche Verunreinigungen des Niederschlagswassers sind unzulässig. Für alle baukonstruktiven Elemente, die großflächig mit Niederschlagswasser in Berührung kommen (z.b. Dachdeckungen, jedoch nicht Rinnen, Fallrohre, Geländer etc.) sind Oberflächen aus Zink, Titan-Zink, Kupfer oder Blei unzulässig, sofern diese Oberflächen nicht mit geeigneten anderen Materialien (z.b. Kunststoff- Beschichtung) dauerhaft abgeschirmt werden. ( 9 Abs. 1 Nrn. 14 u. 20 BauGB) 3.21 Öffentliche Grünfläche Öffentliche Grünfläche als Spielplatz ( 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB; Nr. 9. PlanzV; siehe Planzeichnung); 3.22 Öffentliche Grünfläche Öffentliche Grünfläche als Ortsrandeingrünung ( 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB; Nr. 9. PlanzV; siehe Planzeichnung); 3.23 Umgrenzung von Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft; Ausgleichsfläche/Ausgleichsmaßnahme ( 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB in Verbindung mit 9 Abs. 1a Satz 1 BauGB; Nr PlanzV; siehe Planzeichnung); Die öffentlichen Grünflächen als Ortsrandeingrünung sind auszuhagern und extensiv zu bewirtschaften. Auf eine Düngung jeglicher Art ist zu verzichten. Es sind heimische, standortgerechte Gehölze in Gruppen zu pflanzen. Es sind ausschließlich Gehölze aus der Pflanzliste zu "Pflanzgebote in den öffentlichen Flächen" zu verwenden Leitungsrecht 1 zu Gunsten der Allgäuer Kraftwerke GmbH ( 9 LR 1 Abs. 1 Nr. 21 BauGB, Nr PlanzV; siehe Planzeichnung); 3.25 Zu pflanzender Baum ( 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB; Nr Seite 8

9 PlanzV; siehe Planzeichnung); verbindlicher Standort; Es sind ausschließlich Gehölze aus der Pflanzliste zu "Pflanzgebote in den öffentlichen Flächen" zu verwenden Zu pflanzender Baum ( 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB; Nr PlanzV; siehe Planzeichnung); variabler Standort; Es sind ausschließlich Gehölze aus der Pflanzliste zu "Pflanzgebote in den öffentlichen Flächen" zu verwenden Zu pflanzende Sträucher ( 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB; Nr PlanzV; siehe Planzeichnung); variabler Standort; Es sind ausschließlich Gehölze aus der Pflanzliste zu "Pflanzgebote in den öffentlichen Flächen" zu verwenden Pflanzgebote in den öffentlichen Flächen Pflanzgebote: Die öffentlichen Verkehrsflächen als Begleitflächen (Straßenbegleitgrün) sind als Magerstandorte auszubilden (z.b. Schotter- Rasen mit ein- bis zweischüriger Mahd pro Jahr, Sukzessionsflächen, o.ä.). Die öffentlichen Grünflächen als Ortsrandeingrünung sind mit Gehölzen zu bepflanzen und als Magerwiese mit ein- bis zweischüriger Mahd pro Jahr auszubilden und zu pflegen. Auf der öffentlichen Grünfläche als Spielplatz sind eine strapazierfähige Rasenmischung (Sport- und Spielrasen) anzusäen und Gehölze in Gruppen zu pflanzen. Es sind dabei die Gehölze aus nachfolgender Liste mit Ausnahme von Pfaffenhütchen, Efeu, Liguster und Kreuzdorn zu verwenden. Generell unzulässig sind Gehölze, die als Zwischenwirt für die Erkrankungen im Obst- und Ackerbau gelten, speziell die in der Verordnung zur Bekämpfung der Feuerbrandkrankheit (Feuerbrandverordnung vom , BGBl. I, 1985 S. 2551, geändert am , BGBI. I, S. 2070) genannten. Es sind dabei ausschließlich Gehölze aus der nachfolgenden Liste Seite 9

10 zu verwenden: Bäume Apfelhochstämme Feld-Ahorn Spitz-Ahorn Berg-Ahorn Birke Hainbuche Esche Stiel-Eiche Sal-Weide Winter-Linde Sommer-Linde Sträucher Waldrebe Kornelkirsche Roter Hartriegel Haselnuss Pfaffenhütchen Efeu Liguster Heckenkirsche Schlehe Kreuzdorn Stachelbeere Schwarze Johannisbeere Hunds-Rose Schwarzer Holunder Roter Holunder Wolliger Schneeball Wasser-Schneeball Acer campestre Acer platanoides Acer pseudoplatanus Betula spec. Carpinus betulus Fraxinus excelsior Quercus robur Salix caprea Tilia cordata Tilia platyphyllos Clematis vitalba Cornus mas Cornus sanguinea Corylus avellana Euonymus europaeus Hedera helix Ligustrum vulgare Lonicera xylosteum Prunus spinosa Rhamnus cathartica Ribes grossularia Ribes nigrum Rosa canina Sambucus nigra Sambucus racemosa Viburnum lantana Viburnum opulus ( 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB) 3.29 Pflanzgebote in in dem Baugebiet Pflanzgebote: Pro 500 m 2 angefangene Grundstücksfläche ist mindestens 1 Laubbaum zu pflanzen. Im Übergangsbereich zur freien Landschaft und in Bereichen, die an öffentliche Flächen angrenzen sind Hecken aus Nadelgehölzen unzulässig. Seite 10

11 Es sind ausschließlich Gehölze aus der Pflanzliste unter "Pflanzgebote in den öffentlichen Flächen" zulässig. Auf max. 5 % der Grundstücksfläche sind auch Sträucher, die nicht in der Pflanzliste festgesetzt sind zulässig (z.b Ziersträucher, Rosen-Züchtungen). Generell unzulässig sind Gehölze, die als Zwischenwirt für die Erkrankungen im Obst- und Ackerbau gelten, speziell die in der Verordnung zur Bekämpfung der Feuerbrandkrankheit (Feuerbrandverordnung vom , BGBl. I, 1985 S. 2551, geändert am , BGBI. I, S. 2070) genannten Grenze des räumlichen Geltungsbereiches ( 9 Abs. 7 BauGB, Nr PlanzV; siehe Planzeichnung) des Bebauungsplanes "Ortwanger Esch" der Gemeinde Burgberg; Seite 11

12 4 Bauordnungsrechtliche Vorschriften gemäß 9 Abs. 4 BauGB 4.1 Abstandsflächen Für die Abstandsflächen gilt Art. 6 Abs. 4 u. 5 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) (Art. 7 Abs. 1 Satz 1 2. Halbsatz BayBO). 4.2 Dachformen Die festgesetzte Dachform gilt für Dächer von Hauptgebäuden und von Garagen. Neben der festgesetzten Dachform sind für deutlich untergeordnete Bauteile (z.b. Gaupen, Eingangsüberdachungen etc.) sowie für Nebenanlagen (z.b. Geräteschuppen etc.) andere Dachformen zulässig. Für offene Garagen (im Sinne des 1 Abs. 2 GaV; d.h. so genannte Carports) sind darüber hinaus Flachdächer (bis max. 5 Dachneigung) oder Pultdächer zulässig. (Art. 91 Abs. 1 Nr. 1 BayBO) 4.3 SD Dachform Satteldach (Art. 91 Abs. 1 Nr. 1 BayBO; siehe Typenschablonen) mit folgenden Maßgaben: Vertikale Versätze von sich gegenüberliegenden Dach-Ebenen (höhenmäßig versetzter First) sind unzulässig; Geneigte Dachebenen quer zur Haupt-Firstrichtung, welche die Firstlinie schneiden (Krüppelwalm) sind unzulässig; 4.4 DN Dachneigung; Winkel zwischen der Horizontalen und der Ebene des Daches als Mindest- und Höchstmaß; gilt für das Dach des Hauptgebäudes und für Widerkehre und Zwerchgiebel ab 6,00 m Breite (Außenkante Außenwand) sowie für geneigte Dächer von Garagen. Die Dachneigung von Widerkehren muss mit der des zugehörigen Hauptgebäudes identisch sein. Thermische Solar- und Fotovoltaikanlagen sind parallel zur Dachfläche, auf der sie befestigt werden auszuführen. Die Dach-Ebenen der jeweiligen Baukörper von Hauptgebäuden Seite 12

13 sind in der gleichen Dachneigung auszuführen. (Art. 91 Abs. 1 Nr. 1 BayBO; siehe Typenschablonen) 4.5 Widerkehre, Zwerchgiebel und Dachaufbauten Für die Gestaltung von Widerkehren, Zwerchgiebeln und Dachaufbauten gilt die gemeindliche Satzung zur Gestaltung von Dachaufbauten und Widerkehren in der jeweils gültigen Fassung (Art. 91 Abs. 1 Nr. 1 BayBO). 4.6 Mindest-Dachüberstand Der Mindest-Dachüberstand (Abstand zwischen Außenkante der Außenwand und Außenkante des am weitesten überragenden Bauteils des überstehenden Daches, waagrecht gemessen) bei geneigten Dächern bei Hauptgebäuden beträgt an allen Seiten 0,60 m (Art. 91 Abs. 1 Nr. 1 BayBO). 4.7 Materialien Als Dachdeckung für geneigte Dächer von Hauptgebäuden Garagen sowie Nebengebäuden ab einer Dachneigung von 20 sind ausschließlich Dachplatten (kleinteilige Schuppendeckung wie z.b. Dachziegel, Dachpfannen, Betondachsteine etc.) zulässig. Für untergeordnete Bauteile (Verbindungs-Teile, Abdichtungs- Elemente etc.) sind darüber hinaus andere Materialien zulässig. (Art. 91 Abs. 1 Nr. 1 BayBO) 4.8 Materialien für Anlagen zur Gewinnung von Sonnenenergie Unabhängig von den o.g. Vorschriften zu den Materialien sind zusätzlich bis zu 50 % der gesamten Dachfläche des jeweiligen Gebäudes in Materialien zulässig, die für Anlagen zur Gewinnung von Sonnenenergie (Sonnenkollektoren, Fotovoltaik-Anlagen) üblich bzw. erforderlich sind (Art. 91 Abs. 1 Nr. 1 BayBO). 4.9 Geländeveränderungen Veränderungen des natürlichen Geländes (Aufschüttungen und Ab- Seite 13

14 in dem Baugebiet grabungen) in dem Baugebiet sind nur unter den folgenden Voraussetzungen zulässig: Anpassung an den natürlichen Geländeverlauf und Berücksichtigung der Geländeverhältnisse der Nachbargrundstücke und der Erschließungs-Situation und max. Höhendifferenz gegenüber dem natürlichen Gelände: für Gelände-Abtrag 0,75 m und für Gelände-Auftrag 1,00 m (Art. 91 Abs. 1 Nr. 3 BayBO) 4.10 Anzahl der Stellplätze in dem Baugebiet Für den gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplanes "Ortwanger Esch" gilt die gemeindliche Stellplatz-Satzung in ihrer jeweils aktuellen Fassung (Art. 91 Abs. 1 Nr. 3 BayBO) Bodenbeläge in dem Baugebiet In dem Baugebiet ist für Stellplätze Zufahrten und andere untergeordnete Wege Terrassen und ähnliche Freibereiche ausschließlich eine Ausführung in Rasen-Gittersteinen, Rasenpflaster, Schotter-Rasen, Pflaster (mit ausreichender Fuge) oder wassergebundenen Decken zulässig (geschlossene Asphalt- und Betonbeläge ohne Fugen sind unzulässig). (Art. 91 Abs. 1 Nr. 3 BayBO) 4.12 Stauraum vor Garagen Bei Garagen ohne direkte, freie Zufahrtsmöglichkeit (d.h. mit Schranken, Garagentoren etc., ausgenommen solche mit fernbedienbarem, automatischem Öffnungsmechanismus) ist ein Stauraum mit folgenden Eigenschaften herzustellen: Tiefe zwischen Garagenzufahrt (z.b. Außenkante Garagentor) und öffentlicher Verkehrsfläche mind. 5,00 m keine Einfriedung (z.b. Gartentor, Pfosten etc.) zwischen Garagenzufahrt und öffentlicher Verkehrsfläche Seite 14

15 (Art. 91 Abs. 1 Nr. 4 BayBO) 4.13 Einfriedungen und Stützkonstruktionen in dem Baugebiet Mauern über eine Höhe von 0,25 m über dem endgültigen Gelände als Einfriedungen sind unzulässig. Sämtliche Einfriedungen sind gegenüber der öffentlichen Verkehrsfläche um 0,50 m zurückzuversetzen. (Art. 91 Abs. 1 Nr. 4 BayBO) Seite 15

16 5 Hinweise und Zeichenerklärung 5.1 Bestehendes Gebäude zur Zeit der Planaufstellung (siehe Planzeichnung); 5.2 Bestehende Grundstücksgrenzen zur Zeit der Planaufstellung (siehe Planzeichnung); 5.3 Geplante Grundstücksgrenzen; die so gekennzeichneten Grenzen stellen einen Vorschlag zur Aufteilung der Grundstücke dar (siehe Planzeichnung); 5.4 Nr....;...m 2 Nummerierung und voraussichtliche Größe der Grundstücke (siehe Planzeichnung, im Uhrzeigersinn im Südwesten beginnend); 5.5 Bestehende Flurnummer (siehe Planzeichnung); Vorhandenes (natürliches) Gelände; Darstellung der Halbmeter- 728 Höhenschichtlinien (siehe Planzeichnung); 5.7 Vorhandener Baum (Erhalt bzw. Beseitigung in Abhängigkeit von der jeweiligen Baumaßnahme, siehe Planzeichnung); 5.8 Fremdwasserproblematik Auf Grund des geringen Grundwasserflurabstandes sowie der bestehenden starken Beaufschlagung des Abwassersammlers Ortwang mit Fremdwasser ist bei der Herstellung neuer Kanäle und Hausanschlüsse deshalb auf die fachgerechte Ausführung, Vermeidung von Fehlanschlüssen und auf die Dichtigkeit der Leitungen zu achten. 5.9 Grundwasserdichte Un- Auf Grund des geringen Grundwasserflur-Abstandes ist innerhalb Seite 16

17 tergeschoße des Baugebietes mit einem Vernässen des Arbeitsraumes zu rechnen. Die Gebäude sollten daher mit einem grundwasserdichten Untergeschoß ausgeführt werden. Insbesondere ist hier auch auf die Dichtigkeit von Kellerfenstern und sonstigen Öffnungen bzw. Mauerdurchdringungen (z.b. für Ver- und Entsorgung. Telefon, TV usw.) zu achten. Darüber hinaus sollte das Erdgeschoss höher liegen als das umgebene (fertige) Gartengelände Ergänzende Hinweise Auf Grund der Beschaffenheit des Baugrundes der näheren Umgebung kann von einer Bebaubarkeit im überplanten Bereich ausgegangen werden. Den Bauherren wird darüber hinaus empfohlen, im Rahmen der Bauvorbereitungen eigene Erhebungen durchzuführen (z.b. Schürfgruben, Bohrungen). Gemäß Art. 8 des Bayerischen Denkmalschutzgesetzes (DSchG) ist das Auftreten von Bodendenkmälern (z.b. auffällige Bodenverfärbungen, Holzreste, Mauern, Metallgegenstände, Steingeräte, Scherben, Knochen etc.) unverzüglich der Unteren Denkmalschutzbehörde (Landratsamt) oder dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege mitzuteilen. Die Möglichkeit zu Fundbergung und Dokumentation ist einzuräumen. Werden bei Aushubarbeiten Verunreinigungen des Bodens festgestellt (z.b. Müllrückstände, Verfärbungen des Bodens, auffälliger Geruch o.ä.) ist das zuständige Landratsamt unverzüglich zu benachrichtigen. In den verkehrsberuhigten Bereichen bzw. in den Bereichen von Stich- und Einbahnstraßen behält sich die Gemeinde vor, die Entleerung der Müllbehälter gesammelt an einem Standort durchführen zu lassen. Auf Grund der angrenzenden landwirtschaftlich genutzten Flächen ist mit der Einwirkung von vorübergehenden belästigenden Geruchs-Immissionen (z.b. durch Aufbringen von Flüssigdung, Pflanzenschutzmitteln etc.) sowie Lärm-Immissionen (z.b. Traktorengeräusche, Kuhglocken etc.) zu rechnen. Zäune sollten zum Gelände hin einen Abstand von mind. 0,15 m zum Durchschlüpfen von Kleinlebewesen aufweisen. Bei Doppelhäusern sollte ein profilgleicher Anbau der einzelnen Haushälften angestrebt werden (d.h. gleiche Dachneigung, kein Seite 17

18 seitlicher und höhenmäßiger Versatz). Bei Grundstücken, bei denen das Maß der baulichen Nutzung über die zulässige Grundfläche festgesetzt ist, sollte für eine grenzüberschreitende Bebauung (Doppelhäuser, etc.) die max. Ausschöpfung der Grundfläche für die einzelnen Grundstücke durch privatrechtliche Regelungen frühzeitig vereinbart werden Plangenauigkeit Obwohl die Planzeichnung auf einer digitalen (CAD) Grundlage erstellt ist (hohe Genauigkeit) können sich im Rahmen der Ausführungs-Planung und/oder der späteren Einmessung Abweichungen ergeben (z.b. unterschiedliche Ausformung der Verkehrsflächen, unterschiedliche Grundstücksgrößen etc.). Weder die Gemeinde Burgberg noch das Planungsbüro übernehmen hierfür die Gewähr Urheberrecht Inhalt und redaktioneller Aufbau dieser Planung unterliegen den urheberrechtlichen Bestimmungen. Zuwiderhandeln wird privatrechtlich/standesrechtlich verfolgt. Seite 18

19 6 Satzung Auf Grund von 10 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom (BGBl. I S. 2414) zuletzt geändert durch Gesetz vom (BGBl. I S. 3316), Art. 23 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern (GO) in der Fassung der Bekanntmachung vom , zuletzt geändert durch Gesetz vom (GVBl S. 975), Art. 7 und Art. 91 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) in der Fassung der Bekanntmachung vom (GVBl. S. 433, ber S. 270, BayRS I), zuletzt geändert durch Gesetz vom (GVBI. S S. 120), der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom (BGBl. I S. 132; II 1990 S. 889, 1124) zuletzt geändert durch Gesetz vom (BGBl. I S. 466) sowie der Planzeichenverordnung (PlanzV) in der Fassung vom (BGBl. I 1991 S. 58) hat der Gemeinderat der Gemeinde Burgberg den Bebauungsplan "Ortwanger Esch" in öffentlicher Sitzung am... beschlossen. 1 Räumlicher Geltungsbereich Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes "Ortwanger Esch" ergibt sich aus dessen zeichnerischem Teil vom yyq 2 Bestandteile der Satzung Der Bebauungsplan "Ortwanger Esch" besteht aus dem Lageplan mit zeichnerischem und textlichem Teil vom Dem Bebauungsplan wird die Begründung vom beigefügt, ohne dessen Bestandteil zu sein. yyq 3 Ordnungswidrigkeiten Ordnungswidrig im Sinne des Art. 89 Abs. 1 Nr. 17 BayBO handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig den auf Grund von Art. 91 BayBO erlassenen örtlichen Bauvorschriften des Bebauungsplanes zuwider handelt. Zuwiderhandeln kann mit Geldbußen bis zu ,-- (Fünfhunderttausend Euro) belegt werden. Seite 19

20 4 In-Kraft-Treten Der Bebauungsplan "Ortwanger Esch" der Gemeinde Burgberg tritt mit der ortsüblichen Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses in Kraft (gem. 10 Abs. 3 BauGB). Burgberg, den (der Bürgermeister) (Dienstsiegel) Seite 20

21 7 Begründung Zusammenfassung, Lage des Planungsbereiches 7.1 Zusammenfassung Eine Zusammenfassung befindet sich unter dem Kapitel "Begründung-Umweltbericht/Einleitung/Kurzdarstellung des Inhalts". 7.2 Abgrenzung und Beschreibung des Planungsbereiches Der zu überplanende Bereich befindet sich im Orts-Teil Ortwang der Gemeinde Burgberg am südöstlichen Ortsrand Der Geltungsbereich grenzt im Westen und im Süden an bestehende Bebauung. Innerhalb des Geltungsbereiches befinden sich folgende Grundstücke: Fl.-Nrn und 1650/9 (Teilfläche).yyq Seite 21

22 8 Begründung städtebaulicher und planungsrechtlicher Teil 8.1 Bestands-Daten und allgemeine Grundstücks-Morphologie Die landschaftlichen Bezüge werden bestimmt von der naturräumlichen Untereinheit "Oberstdorfer Becken" (012) Innerhalb des überplanten Bereiches befinden sich keine bestehenden Gebäude. Im Südwesten befinden sich eine Linde und ein Ahorn Die Topografie innerhalb des überplanten Bereiches ist nahezu eben. Die Anschlüsse an die bereits bebauten Grundstücke im Westen und Süden sind unproblematisch. 8.2 Übergeordnete Planungen Für den überplanten Bereich sind u.a. folgende Ziele des Landesentwicklungsprogramms Bayern 2006 (LEP) des Bayerischen Staatsministeriums für Wirtschaft, Infrastruktur, Verkehr und Technologie maßgeblich: A I 1.1 Zur Sicherung der Lebenschancen künftiger Generationen soll Bayern in seiner Gesamtheit und in seinen Teilräumen dauerhaft umwelt-, wirtschaftsund sozialverträglich entwickelt werden. Gleichwertige und gesunde Lebensund Arbeitsbedingungen in allen Landesteilen sollen geschaffen und erhalten werden. [ ] A I 1.3/ Strukturkarte Festlegung als Gebietskategorie "Alpengebiet" A I 2.1 A II 1.3 B I Die Belange der Ökologie, der Ökonomie sowie des Sozialwesens und der Kultur sollen miteinander vernetzt sowie bei Entscheidungen zur Raumnutzung gleichrangig eingestellt und ihre Wechselwirkungen beachtet werden. [ ] Bei Konflikten zwischen Raumnutzungsansprüchen und ökologischer Belastbarkeit ist den ökologischen Belangen der Vorrang einzuräumen, wenn eine wesentliche und langfristige Beeinträchtigung der natürlichen Lebensgrundlagen droht. Die Gemeinden sollen alle raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen unter dem Gesichtspunkt einer möglichst geringen Flächen- und Ressourceninanspruchnahme optimieren. Als Träger der natürlichen Bodenfunktionen sowie als Archive der Natur- und Seite 22

23 Kulturgeschichte (Geotope) sollen die Böden gesichert und wo erforderlich wieder hergestellt werden. Verluste an Substanz und Funktionsfähigkeit des Bodens, insbesondere durch Versiegelung, Erosion, Verdichtung, Auswaschung und Schadstoffanreicherung, sollen bei allen Maßnahmen und Nutzungen minimiert werden. Soweit möglich und zumutbar soll der Boden entsiegelt und regeneriert werden. B IV 2.10 B VI 1.1 B VI 1.5 In der Bauleitplanung soll die notwendige Entwicklungsfähigkeit der bäuerlichen Landwirtschaft besonders berücksichtigt werden. Zur Verringerung der Inanspruchnahme von Grund und Boden sollen vorrangig die vorhandenen Potenziale (Baulandreserven, Nachverdichtung, Brachflächen und leerstehende Bausubstanz) in den Siedlungsgebieten genutzt und flächensparende Siedlungs- und Erschließungsformen angewendet werden. Die Zersiedelung der Landschaft soll verhindert werden. Neubauflächen sollen möglichst in Anbindung an geeignete Siedlungseinheiten ausgewiesen werden. In allen Gemeinden soll in der Regel eine organische Siedlungsentwicklung stattfinden. Abweichend hiervon ist eine überorganische Siedlungsentwicklung in zentralen Orten [ ] sowie in geeigneten Gemeinden im Bereich von Entwicklungsachsen zulässig. [ ] Besonders schützenswerte Landschaftsteile sollen grundsätzlich von einer Bebauung freigehalten werden. Dies gilt neben unter besonderem gesetzlichen Schutz stehenden Gebieten für besonders bedeutende oder weithin einsehbare Landschaftsteile wie landschaftsprägende Höhenrücken, Kuppen und Hanglagen und Fluss- und Seeuferbereiche, die ökologisch oder für das Landschaftsbild wertvoll oder der Allgemeinheit für Erholungszwecke vorzubehalten sind. Eine ungegliederte, insbesondere bandartige Siedlungsentwicklung soll vermieden werden Für den überplanten Bereich sind u.a. folgende Ziele des Regionalplanes (Region Allgäu, 16, in der Neufassung vom (Bekanntmachung vom 10. Januar 2007, RABl Schw. Nr )) maßgeblich: A I 2 In der Region sollen die Naturgüter Boden, Wasser und Luft als natürliche Lebensgrundlagen soweit als möglich nachhaltig gesichert und falls erforderlich wieder hergestellt werden. Seite 23

24 B I 1.1 B V 1.2 B V 1.3 B V 1.7 B V 2.3 Die natürlichen Grundlagen und die landschaftlichen Gegebenheiten sollen zur Erhaltung und Entwicklung der Region als Lebens- und Arbeitsraum für die dortige Bevölkerung und als bedeutender Erholungsraum gesichert werden. In allen Gemeinden soll in der Regel eine organische Siedlungsentwicklung stattfinden. Eine über die organische Siedlungsentwicklung hinausgehende Entwicklung ist in der Regel in zentralen Orten und Siedlungsschwerpunkten zulässig. Insbesondere soll einer unorganischen Ausweitung der Siedlungsgebiete in besonders exponierte Lagen wie Kuppen und Oberhangteile von Höhenrücken vor allem im Süden und Westen der Region entgegengewirkt werden. Zur Eingrenzung des Flächenverbrauchs sollen insbesondere vorhandene Baulandreserven und leer stehende Gebäude genutzt sowie Nachverdichtungen in den Siedlungsgebieten vorgenommen werden. Einer Zersiedelung der Landschaft soll entgegen gewirkt werden. Neubauflächen sollen möglichst in Anbindung an bestehende Siedlungseinheiten ausgewiesen werden. Die Städte und Dörfer sollen in allen Teilen der Region in ihrer Funktion, Struktur und Gestalt erhalten, wo erforderlich erneuert und weiterentwickelt werden. Dabei soll auf gewachsene und landschaftstypische Dorfstrukturen und Ortsbilder besondere Rücksicht genommen werden. Es soll darauf hingewirkt werden, dass die Region von der Errichtung überwiegend eigengenutzter Freizeitwohngelegenheiten (Zweitwohnungen) freigehalten wird Die Planung steht in keinem Widerspruch zu den o.g. für diesen Bereich relevanten Zielen des Landesentwicklungsprogramms Bayern 2006 (LEP) sowie des Regionalplans Region Allgäu Der regionale Grünzug zwischen Burgberg und Ortwang ist von dem überplanten Bereich noch nicht betroffen. Im Flächennutzungsplan, in dem die übergeordneten Planungen berücksichtigt werden, ist der betreffende Bereich als Wohnbaufläche dargestellt. Die Festlegung des regionalen Grünzuges verläuft östlich des Planungsgebietes Das Vorbehaltsgebiet Wasserversorgung WVB Nr. 40 ist von dem überplanten Bereich noch nicht betroffen. Die Darstellung dieses Vorbehaltsgebietes verläuft südlich des Planungsgebietes Die Gemeinde Burgberg verfügt über einen rechtsgültigen Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan. Die überplanten Flächen werden hierin als Wohnbauflächen (W) dargestellt. Im Norden, Osten und Süden ist eine Eingrünung der Bauflächen dargestellt. Der Bebauungsplan konkretisiert diese Vorgaben durch Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes (WA). Da die im Seite 24

25 Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen und Gebiets-Einstufungen mit den Darstellungen des gültigen Flächennutzungsplanes übereinstimmen, ist das Entwicklungsgebot des 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB erfüllt Die Vorgaben des in den Flächennutzungsplan integrierten Landschaftsplanes werden durch den Bebauungsplan umgesetzt. Die Eingrünung ist jedoch aus städtebaulichen Gründen nicht parzellenscharf umzusetzen. Die Eingrünung wird punktuell im nordöstlichen Bereich durch die Festsetzung einer öffentlichen Grünfläche zur Ortsrandeingrünung sowie einer öffentlichen Grünfläche als Spielplatz gesichert. Auch im Bereich der privaten Grundstücke ist davon auszugehen, dass durch die festgesetzten Pflanzgebote eine geeignete Eingrünung der Baukörper erreicht wird In einer sehr frühen Planungs-Phase wurden unterschiedliche Alternativ-Standorte für die Ausweisung von Wohnbauflächen innerhalb des Gemeindegebietes diskutiert und abgewogen. Die Bewertung von vier vorgeschlagenen Standorten erfolgte mittels einer Standortanalyse. Dabei stellte sich der Standort "Ortwanger Esch" als gut geeignet heraus. Diese Einschätzung begründet sich dadurch, dass der gewählte Standort eine gute Ergänzung der vorhandenen Siedlungs-Struktur bildet und im Flächennutzungsplan bereits als Wohnbaufläche dargestellt ist. Somit ist der Standort aus städtebaulicher Sicht unproblematisch. Desweiteren ist die Erschließung des Gebietes bereits gesichert. Im Rahmen des frühzeitigen Behördenunterrichtungs-Termines gemäß 4 Abs. 1 BauGB bestätigten die eingeladenen Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, dass eine Wohnbebauung im Bereich "Ortwanger Esch" unproblematisch ist. Nutzungskonflikte sind nicht gegeben oder lassen sich vollständig ausräumen. Der Bereich ist weder exponiert, noch greift er unnatürlich in die Landschaft ein. Das sehr beschränkte Ausmaß der Bebauung ist mit einer organischen Siedlungsentwicklung im Gesamtgemeindegebiet vereinbar Denkmäler im Sinne des Bayerischen Denkmalschutzgesetzes (BayDSchG) siehe Punkt "Schutzgut Kulturgüter" des Umweltberichtes Inhalte von anderen übergeordneten Planungen oder andere rechtliche Vorgaben werden durch diese Planung nicht tangiert. 8.3 Erfordernis der Planung Die Aufstellung des Bebauungsplanes dient der Ausweisung von Wohnbauflächen zur Deckung des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung. Der Gemeinde erwächst daher eine Planungspflicht im Sinne des 1 Abs. 3 BauGB. 8.4 Entwicklung, allgemeine Zielsetzung und Systematik der Planung Die beiden erarbeiteten Vorentwurfsalternativen sind nahezu gleichwertig. Die Entscheidung für die nun umzusetzende Alternative (Alternative 1) traf der Gemeinderat der Gemeinde Burgberg, Seite 25

26 da andere Erschließungsvarianten auf Grund der Eigentumsverhältnisse nicht umsetzbar sind Für das geplante Wohnbauquartier soll erreicht werden, dass es zu der vorhandenen Siedlungs- Struktur hinzutritt, ohne als Fremdkörper zu erscheinen. Ziel der Planung ist es darüber hinaus, bei möglichst effektiver Ausnutzung der Flächen, preisgünstigen Wohnraum für die ortsansässige Bevölkerung zu schaffen ohne dadurch die landschaftlich hochwertige Situation wesentlich zu beeinträchtigen Die Systematik des Bebauungsplanes entspricht den Anforderungen des 30 Abs. 1 BauGB ("qualifizierter Bebauungsplan"). Dadurch regelt sich die Zulässigkeit von Vorhaben in dem überplanten Bereich abschließend. Der Bauherrschaft stehen bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen Vereinfachungen im Rahmen des bauaufsichtlichen Verfahrens (entsprechend den jeweils geltenden Vorschriften) zur Verfügung (zur Zeit der Planaufstellung Genehmigungsfreistellung gem. Art. 64 BayBO) Der redaktionelle Aufbau des Bebauungsplanes leitet sich aus der Systematik der Rechtsgrundlagen ab. 8.5 Räumlich-strukturelles Konzept Das vorliegende Baugebiet wird durch eine Stichstraße von Süden her erschlossen. Am Ende der Stichstraße weitet sich die Straße auf und bildet einen Quartiers-Platz, der u.a eine Wendemöglichkeit für Fahrzeuge darstellt und Treffpunkt für die Anlieger werden soll. Von hier aus ergibt sich eine Öffnung in die Landschaft. Die Grünfläche dient als Spielplatz, als Ortsrandeingrünung und als Stauraum für den Winterdienst. Die klare Anordnung der Gebäude orientiert sich an der Ausrichtung der umliegenden Gebäude und fasst den Quartiers-Platz Die geplante Grünfläche erlaubt eine großzügige Öffnung in die Landschaft. Auf der Fläche ist eine Mehrfachnutzung in Form eines Spielplatzes und eines Naherholungsbereiches für alle Generationen sowie nördlich hiervon eine Ausgleichsfläche gem. 1a BauGB vorgesehen. Bei der Gestaltung des Spielplatzes wird bewusst auf Spielgeräte verzichtet, um den Kindern und Jugendlichen eine Freifläche zum Ballspielen und für kreatives Spielen in und mit der Natur zu bieten Auf die Umsetzbarkeit von alternativen Formen der Energiegewinnung wird geachtet. 8.6 Planungsrechtliche Vorschriften Für den Bereich "Ortwanger Esch" ist ein allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt Auf der Grundlage des 1 der BauNVO werden innerhalb des gesamten Gebietes Veränderungen wie folgt vorgenommen: Im allgemeinen Wohngebiet soll der Ausschluss von der Versorgung des Gebietes dienenden Lä- Seite 26

27 den, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetrieben auf eine ausnahmsweise Zulässigkeit Fehlentwicklungen vermeiden. Der Bereich ist auf Grund seiner Erschließungs-Situation und Grundstücks-Bemessung nur bedingt geeignet, solche Betriebe aufzunehmen. Zudem sind die damit u.u. verbundenen Nutzungskonflikte auf Grund der Kleinräumigkeit des geplanten Wohngebietes teilweise nur schwer lösbar. Grundsätzlichen Ausschluss erfahren die in 4 Abs. 3 Nrn. 3-5 BauNVO angeführten Nutzungen: Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe sowie Tankstellen. Die genannten Nutzungen sind nicht geeignet, innerhalb der überplanten Flächen aufgenommen zu werden. Unlösbare Nutzungskonflikte sowie die Unmöglichkeit der Integration in die kleinräumige städtebauliche Gesamtsituation sind die Gründe hierfür Die Festsetzungen über das Maß der baulichen Nutzung beschränken sich auf das in der Baunutzungsverordnung ( 16 Abs. 3 u. 4 BauNVO) angegebene Erfordernis zur Erlangung der Eigenschaften eines Bebauungsplanes im Sinne des 30 Abs. 1 BauGB ("qualifizierter Bebauungsplan"). Dabei erhalten diejenigen Größen den Vorzug, die bezüglich ihrer Lesbarkeit unmissverständlich sind Auf die Festsetzung einer Geschoßflächenzahl wird verzichtet Durch die Festsetzung einer zulässigen Grundfläche für die Typen 1 und 2 wird eine von der Grundstücksgröße unabhängige Zielvorgabe getroffen. Dies ist in Bezug auf die nicht eindeutig zu bestimmende Grundstücksgröße erforderlich. Die Werte der zulässigen Grundfläche orientieren sich an den Ausmaßen der umgebenden Gebäude Durch die Möglichkeit, die zulässige Grundfläche für bauliche Anlagen durch Parkplätze, Zufahrten etc. zu überschreiten, wird eine sinnvolle Voraussetzung getroffen, um den ruhenden Verkehr aus den öffentlichen Bereichen fern zu halten. Die in der Baunutzungsverordnung ( 19 Abs. 4) vorgesehene Überschreitungs-Möglichkeit von 50 % ist für das geplante Baugebiet nicht ausreichend. Allein durch die erforderlichen und zulässigen Garagen und/oder Stellplätze ist in der Regel das Überschreitungs-Potenzial ausgeschöpft. Zu berücksichtigen bleiben dann aber alle anderen Nebenanlagen im Sinne des 14 BauNVO (Wege, Terrassen, Schuppen, Gewächshäusche, Spielgeräte, Schwimmbecken etc.) sowie unter Umständen unterirdische Anlagen. Eine beliebige Ausdehnung der Überschreitungs-Möglichkeit für alle in 19 BauNVO genannten Anlagen auf den im Plan festgesetzten Wert würde u.u. zu Fehlentwicklungen führen, da dann z.b. Grenzgaragen in einem nicht vertretbaren Maße zulässig wären. Die getroffene Regelung sieht eine differenzierte Überschreitungsmöglichkeit vor. Für die in 19 Abs. 4 Satz 1 genannten Anlagen besteht auf Grund von 19 Abs. 4 Satz 2 eine Überschreitungsmöglichkeit von 50 % der zulässigen Grundfläche. Für die in den abweichenden Bestimmungen dieser Planung genannten Anlagen besteht eine weiter gehende Überschreitungsmöglichkeit. Die Kappungs-Grenzen für die einzelnen Nebenanlagen-Typen sind daher unterschiedlich. Eine solche Differenzierung wird zwar in 19 Abs. 4 Satz 2 nicht ausdrücklich erwähnt, sie ist jedoch auf Grund der Ausführungen in den einschlägigen Kommentierungen als zulässig anzusehen (vgl. Fickert/Fieseler zu 19 Rn 23). Seite 27

28 Die Festsetzung der Zahl der Vollgeschoße in Kombination mit den Gebäudehöhen ist sinnvoll, um eine homogene Art der Bebauung und Ausnutzung der Baukörper vorzugeben Die gleichzeitige Festsetzung von First- und Wandhöhen schafft einen verbindlichen Rahmen zur Umsetzung eines breiten Spektrums an Gebäudeprofilen. Die gewählte Systematik schließt Fehlentwicklungen aus. Sie ist auch für den Außenstehenden (z.b. Anlieger) nachvollziehbar und damit kontrollierbar. Die Festsetzung der Firsthöhe unterstützt die gestalterische Zielvorstellung von schlanken und "gerichteten" Baukörpern. Die Höhe des natürlichen Geländes ist durch die eingearbeiteten Höhenlinien rechtlich eindeutig bestimmt Auf die Festsetzung von maximalen Erdgeschoß-Fußbodenhöhen wird verzichtet. Dadurch entsteht ausreichend Flexiblität zur Einstellung der Gebäude im Gelände. Zusätzlich ist damit der Anreiz, verbunden, zur Optimierung des innergebäudlichen Profils eine moderate Höhenlage des Erdgeschoß-Fußbodens zu wählen. Durch die o.g. Fixierung auf Wand- und Firsthöhen bleiben Fehlentwicklungen ausgeschlossen Die Festsetzung der maximal zulässigen Anzahl der Wohnungen in Wohngebäuden erfolgt aus städtebaulichen Gründen. Auf Grund der Kleinräumigkeit des Baugebietes sowie des dörflichen Charakters des Umfeldes wäre bei einer zu starken Bewohnerdichte mit einer Fehlentwicklung zu rechnen. Die Grundstücke sind auf Grund der o.g. Gesamtkonzeption nicht dafür vorgesehen, mit Gebäuden, die eine hohe Wohnungsanzahl aufweisen, bebaut zu werden. Gleiches gilt für die Erschließungs-Situation. Die innerhalb des Gebietes und im Umfeld geplanten bzw. vorhandenen Frei- und Begegnungsflächen sind auf eine Bebauung überwiegend mit Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Doppelhäusern ausgelegt. Die vorgenommenen Einschränkungen der Anzahl der Wohnungen sollen darüber hinaus verhindern, dass es zu einer zu starken Versiegelung der Freiflächen in dem gesamten Bereich kommt (Terrassen, Stellplätze, Zufahrten). Die Festsetzung der maximalen Zahl der Wohnungen verhindert das Entstehen von überwiegend freizeitgenutzten Zweitwohnungen (Ferienwohnungen) Die überbaubaren Grundstücksflächen (Baugrenzen) sind so festgesetzt, dass sie über die mögliche Größe der Gebäude auf Grund der Nutzungsziffern (zulässige Grundfläche) hinaus gehen. Dadurch entsteht für die Bauherrschaft zusätzliche Gestaltungsfreiheit für die Anordnung der Gebäude im Grundstück. Im südlichen Bereich wird durch die Einzeichnung von Baugrenzen, welche über die durch die einzelnen Bauvorhaben bedingten Grundstücksgrenzen hinwegreichen, die Möglichkeit geschaffen, im Rahmen der Vergabe der Grundstücke flexible Aufteilungen durchzuführen. Nebengebäude (z.b. Garagen) sind auch innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen (Baugrenzen) zulässig. Die Anordnung der Flächen für Garagen ist auf die Erschließungs- Situation hin abgestimmt. Trotzdem besteht innerhalb der jeweiligen Grundstücke eine möglichst hohe Flexibilität in Bezug auf die Situierung der Garagen Die festgesetzte offene Bauweise kann als Einzelhaus (Typ 1) bzw. als Einzel- oder Doppelhaus (Typ 2) umgesetzt werden. Darüberhinaus sind keine weiteren Vorschriften getroffen. Die Eignung Seite 28

29 zur Bebauung als Einzel- oder Doppelhaus sollte für jedes Grundstück unabhängig von der jeweils festgesetzten Bauweise von den Interessenten geprüft werden Für die privaten Gärten wird die Zulässigkeit von baulichen Anlagen außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen verbindlich geregelt. Auf der Grundlage der 12, 14 und 23 BauNVO werden Vorgaben für die Zulässigkeit von nicht störenden ortstypischen Anlagen getroffen. Dies trägt dazu bei, Unklarheiten im Umgang mit Rechtsvorschriften bei der Bauherrschaft auszuräumen (Zulässigkeit und Genehmigungsfreiheit). Im Sinne der Nutzung von Sonnenenergie wird die Möglichkeit eingeräumt, Sonnenkollektoren oder entsprechende Anlagen der alternativen Energiegewinnung außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zu errichten. Auf Grund der getroffenen Einschränkungen werden Fehlentwicklungen ausgeschlossen Der Ausschluss von oberirdischen Niederspannungs-Freileitungen erfolgt aus städtebaulichen Gründen. Neben den Anforderungen für die einzelnen Baugrundstücke und Gebäude werden dadurch für die Erschließungs-Träger Vorgaben zur Ausführung von (in der Regel neu zu errichtenden) Anlagen getroffen, die dazu führen, dass diese sich in das hochwertige städtebauliche und landschaftliche Umfeld einfügen. 8.7 Infrastruktur Eine Trafostation ist nicht erforderlich Eine Wertstoff-Insel innerhalb des überplanten Bereiches ist nicht erforderlich. Für den Orts-Teil sind bereits ausreichend Wertstoff-Inseln an geeigneten Stellen vorhanden. 8.8 Verkehrsanbindung und Verkehrsflächen Das auszuweisende Baugebiet ist über die Einmündung in die Straße "Ortwanger Esch" ausreichend an das Verkehrsnetz angebunden. Es besteht ein Anschluss an die B 19/B Die Anbindung an den öffentlichen Personen-Nahverkehr (ÖPNV) ist durch die Bushaltestelle im Bereich der Einmündung in die Kreis-Straße gegeben Die innere Erschließung des Baugebietes erfolgt über eine Stichstraße von Süden her. Durch einen niveaugleichen Ausbau der Erschließungsflächen sowie durch gestalterische Maßnahmen (z.b. Begleitflächen) wird hier sichergestellt, dass der jeweilige zentrale Quartiers-Platz für Fußgänger gefahrlos nutzbar ist. Die straßenbegleitenden Flächen dienen mit ihren wasserdurchlässigen Belägen der Wohnumfeld-Gestaltung. Gleichzeitig sind sie als Stauraum für den Winterdienst vorgesehen. Sie werden mit einem Unterbau versehen, der es ermöglicht, sie gegebenenfalls zu befahren. Die Regelquerschnitte der Wege, der Sichtflächen sowie die Bemessung der Wendemöglichkeiten und der Ausrundungen im Bereich der Einmündungen sind entsprechend den einschlägigen Richtlinien entworfen. Dadurch ist die problemlose Benutzung durch dreiachsige Lkw Seite 29

30 (Einsatzfahrzeuge) sichergestellt. Durch einmaliges Zurückstoßen können diese Fahrzeuge einen Wendevorgang gefahrlos abschließen. Der an den maßgeblichen Stellen vorgesehene Regelquerschnitt von 5,00 m bzw. 5,50 m ist für einen Begegnungsfall von einem Lkw und einem Pkw bei verlangsamter Geschwindigkeit ausgelegt. Die Einarbeitung einer Wendeschleife ist aus räumlichen Gründen nicht sinnvoll Im Nordwesten des Geltungsbereiches ist ein 2,00 m breiter Streifen als private Verkehrsfläche festgesetzt. Diese private Verkehrsfläche verbreitert die bereits bestehende Privatstraße und ist erforderlich, um den Bewohnern des angrenzenden Reihenhauses ausreichend Stellflächen für den ruhenden Verkehr und im Winter ausreichend Lagerflächen für Schnee zu sichern. 8.9 Gebäudetypen Durch die verschiedenen Gebäudetypen wird eine Anpassung bezüglich der einzelnen Kenngrößen (z.b. Grundfläche und Höhe) an die jeweilige städtebauliche Situation wie folgt erreicht: Typ 1 ist im nördlichen Bereich vorgesehen. Durch die zulässige Grundfläche von 160 m 2 fügt er sich in den Übergangsbereich zu den nach Norden und Osten anschließenden Freiflächen ein. Er ist als Ein- und Zweifamilienhaus in zweigeschoßiger Bauweise konzipiert Typ 2 ist im südlichen Teil der Planung vorgesehen. Er kann als Einzelhaus mit bis zu 2 Wohnungen oder als Doppelhaus mit je 1 Wohnung genutzt werden. Die Eignung als Doppelhaus sollte in jedem Fall individuell geprüft werden. Dies betrifft insbesondere die Kenngrößen Grundstücksgröße und Gebäudehöhe. Die Wand- und Firsthöhen entsprechen Typ 1 und wurden der angrenzenden Bebauung angepasst. Seite 30

31 9 Begründung Umweltbericht ( 2 Abs. 4 und 2a Satz 2 Nr. 2 BauGB und Anlage zu 2 Abs. 4 und 2a BauGB) sowie Abarbeitung der Eingriffsregelung des 1a Baugesetzbuch (BauGB), Konzept zur Grünordnung 9.1 Einleitung (Abs. 1 Anlage zu 2 Abs. 4 sowie 2a BauGB) Kurzdarstellung des Inhaltes und der wichtigsten Ziele des Bebauungsplanes "Ortwanger Esch" (Abs. 1a Anlage zu 2 Abs. 4 sowie 2a BauGB) Durch den Bebauungsplan wird ein allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt Das Planungsgebiet befindet sich am südöstlichen Ortsrand des Orts-Teils Ortwang der Gemeinde Burgberg Im Vorfeld der Planung wurden mehrere Standorte im Gemeindegebiet auf ihre Eignung als Wohnbaufläche überprüft. Der gewählte Standort "Ortwanger Esch" erwies sich als gut geeignet. Widersprüche zu den Zielen der Landes- und Regionalplanung sind nicht vorhanden. Im Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan ist der betroffene Bereich bereits als Wohnbaufläche dargestellt. Der Landschaftsplan sieht eine Eingrünung nach Norden und Osten hin vor Die Aufstellung des Bebauungsplanes dient der Ausweisung von Wohnbauflächen zur Deckung des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung Für den Bebauungsplan "Ortwanger Esch" ist die Durchführung einer Umweltprüfung gem. 2 Abs. 4 BauGB und die Erstellung eines Umweltberichtes gem. 2a Satz 2 Nr. 2 BauGB sowie Anlage zu 2 Abs. 4 und 2a BauGB erforderlich Der erforderliche naturschutzfachliche Ausgleich erfolgt vollständig innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Ortwanger Esch" Nutzungs-Konflikte sind nicht zu erwarten Der Bedarf an Grund und Boden beträgt insgesamt 0,52 ha, davon sind 0,37 ha allgemeines Wohngebiet und 0,08 ha Verkehrsflächen und 0,07 ha Grünflächen Ziele des Umweltschutzes aus anderen Planungen (Abs. 1b Anlage zu 2 Abs. 4 sowie 2a BauGB) Schutzgebiete/FFH-Gebiete/Vogelschutz-Gebiete: Schutzgebiete sind von der Planung weder direkt noch indirekt betroffen. Seite 31

32 Östlich des Planungsgebietes grenzt der regionale Grünzug zwischen Ortwang und Burgberg an. Entsprechend der Darstellung im Flächennutzungsplan (Wohnbaufläche) liegt der überplante Bereich noch nicht innerhalb des regionalen Grünzuges. Die Grenze des Vorbehaltsgebietes Wasserversorgung WVB Nr. 40 verläuft südlich des Planungsgebietes. Es ist von der Planung weder direkt noch indirekt betroffen Landschaftsplan: Der Landschaftsplan der Burgberg Gemeinde sieht eine Eingrüngung der Bauflächen vor Wasserschutzgebiete: Wasserschutzgebiete sind von der Planung nicht betroffen. 9.2 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen auf der Grundlage der Umweltprüfung nach 2 Abs. 4 Satz 1 BauGB (Abs. 2 Anlage zu 2 Abs. 4 sowie 2a BauGB) Bestandsaufnahme sowie Prognose über Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung und bei Nicht-Durchführung der Planung (Abs. 2a und 2b Anlage zu 2 Abs. 4 und 2a BauGB) Schutzgut Arten und Lebensräume (Tiere und Pflanzen; 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Bestandsaufnahme: Es handelt sich um intensiv genutztes Grünland mit geringer Artenvielfalt. Im Südwesten stehen eine Linde und ein Ahorn. Im Westen und Süden grenzt bestehende Bebauung an. Besondere Artenvorkommen (Arten der 'Roten Liste, gesetzlich geschützte Arten, lokal oder regionnal bedeutsame Arten) sind nicht vorhanden bzw. nicht bekannt und auf Grund der bestehenden Strukturen nicht zu erwarten. Prognose bei Durchführung: Im Bereich der geplanten Bebauung erfolgt ein Verlust von Lebensraum durch die Versiegelung. Durch geeignete Maßnahmen zum Ausgleich bzw. zur Vermeidung und Minimierung (Ein-und Durchgrünung der Bebauung und der Übergangsbereiche zur Landschaft) können die Beeinträchtigungen reduziert werden. Im Bereich der Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft (Ausgleichsflächen) erfolgt durch Extensivierung und Pflanzung von standortgerechten heimischen Gehölzen eine Verbesserung des Lebensraumes für Tier- und Pflanzenarten. Zum Schutz nachtaktiver Insekten sollten als Straßenbeleuchtung nur Leuchtentypen mit geringem UV-A- Anteil (z.b. Natriumdampf-Niederdruck- und Natriumdampf-Hochdrucklampen) verwendet werden. Die Beleuchtung sollte in Richtung naturnaher Bereiche abgeblendet und während der Nacht zeitweise abgeschaltet werden. Prognose bei Nicht-Durchführung: Das intensiv genutzte Grünland bleibt erhalten. Der- Seite 32

33 Nährstoff-Eintrag durch die Düngung/Beweidung verhindert eine Verbesserung des Lebensraumes für Tier- und Pflanzenarten Schutzgut Boden ( 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Bestandsaufnahme: Es handelt sich um keine versiegelten oder befestigten Flächen. Die Flächen werden landwirtschaftlich genutzt. Prognose bei Durchführung: Die durch die geplanten Baukörper entstehende Versiegelung führt zu einer Beeinträchtigung der vorkommenden Böden. Diese ist jedoch auf Grund des geringen Ausmaßes der Versiegelung als gering einzustufen. Eine Veränderung der Standortverhältnisse und Geomorphologie ist nicht zu erwarten. Die landwirtschaftlichen Ertragsflächen gehen verloren. Prognose bei Nicht-Durchführung: Es ist keine Veränderung der vorkommenden Böden und der Standortverhältnisse zu erwarten. Die Nutzung durch die intensive Landwirtschaft führt langfristig zu einem Nährstoffeintrag Geologie (Boden; 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Bestandsaufnahme: Die Flächen sind aus geologischer Sicht für eine Bebauung geeignet. Mit landschaftstypischen und ortsüblichen Erschwernissen bei der Ausführung der Baumaßnahmen muss jedoch gerechnet werden. Prognose bei Durchführung: Im Bereich der geplanten Baukörper kommt es zu einem Abtrag der Oberboden- und Humusschicht. Nachteilige Auswirkungen auf die tieferen Bodenschichten sind jedoch nicht zu erwarten. Die geologischen Verhältnisse werden nicht beeinträchtigt. Durch die Art der Festsetzung der Gebäudehöhen und der Höhenbezüge in Verbindung mit der zu entwickelnden Erschließungs-Planung wird die Masse des anfallenden Erdaushubes minimiert. Die Unterbringung des Aushubes ist überwiegend innerhalb des Gebietes vorgesehen. Überschüssiger Erdaushub ist gem. den Anforderungen des Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetzes (KrW-/AbfG) in Verbindung mit der Nachweisverordnung (NachWV) zu entsorgen. Dabei ist eine weitestgehende Verwertung anzustreben. Prognose bei Nicht-Durchführung: Es ist keine Veränderung der geologischen Verhältnisse zu erwarten Schutzgut Wasser ( 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Bestandsaufnahme: Es handelt sich um Flächen mit geringem Grundwasser-Flurabstand. Es liegen jedoch keine genauen Informationen über den Wasserhaushalt und die Grundwasserverhältnisse vor. Prognose bei Durchführung: Auf Grund des geringen Umfangs des Baugebietes und der gerin- Seite 33

34 gen Versiegelung ergeben sich voraussichtlich nur geringfügige Veränderungen des Wasserhaushaltes und der Grundwasserneubildung. Es entsteht daher keine erhebliche Beeinträchtigung. Prognose bei Nicht-Durchführung: Es ist keine Veränderung des Wasserhaushaltes und der Grundwasserneubildung zu erwarten Wasserwirtschaft (Wasser; 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Bestandsaufnahme: Die bestehenden Gebäude westlich und südlich des Planungsbereiches sind an die gemeindlichen Ver- und Entsorgungsleitungen angeschlossen. Die Gemeinde verfügt über ein Trenn-System zur Entsorgung der Abwässer sowie eine Anbindung zur Trinkwasserversorung. Genauere Angaben zum Grundwasserstand innerhalb des Planungsbereiches liegen nicht vor. Prognose bei Durchführung: Die Gemeinde verfügt über ein Trenn-System zur Entsorgung der Abwässer. Das anfallende Schmutzwasser wird der Kläranlage der AOI zugeführt. Die Anlage ist ausreichend dimensioniert. Auf Grund des geringen Grundwasser-Flurabstandes kann das Niederschlagswasser auf den privaten Grundstücken nicht versickert werden. Nicht verunreinigtes Oberflächenwasser wird daher in den Regenwasserkanal eingeleitet. Das Baugebiet wird an die gemeindlichen Frischwasserleitungen angeschlossen. Dadurch ist eine einwandfreie Trinkwasserversorgung gewährleistet. Prognose bei Nicht-Durchführung: Die bestehenden Gebäude westlich und südlich des Planungsbereiches bleiben an die gemeindlichen Ver- und Entsorgungsleitungen angeschlossen. Die Gemeinde verfügt über ein Trenn-System zur Entsorgung der Abwässer sowie eine Anbindung zur Trinkwasserversorgung Schutzgut Klima/Luft ( 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Bestandsaufnahme: Es handelt sich um den Randbereich mit klimatisch wirksamen Luftaustausch-Bahnen. Prognose bei Durchführung: Auf Grund der geringen Anzahl an Baukörpern und der Ausbildung einer Grünfläche mit Bäumen und Sträuchern im nordöstlichen Bereich entsteht für das Schutzgut Klima/Luft keine wesentliche Beeinträchtigung. Prognose bei Nicht-Durchführung: Die Luftaustausch-Bahnen bleiben unverändert. Es ergibt sich keine Veränderung hinsichtlich der Kaltluftentstehung Schutzgut Landschaftsbild (Landschaft; 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Bestandsaufnahme: Es handelt sich um intensiv genutztes Grünland ohne gliedernde Strukturen. Das Planungsgebiet ist nahezu eben und befindet in einer auf Tourismus ausgerichteten Seite 34

35 Gemeinde. Der Bereich ist von Norden und Osten her einsehbar. Im Süden und im Westen schließt der überplante Bereich an die bereits bestehende Wohnbebauung an. Prognose bei Durchführung: Durch die Errichtung neuer Baukörper erfährt das Landschaftsbild eine Beeinträchtigung. Durch die Festsetzung von Grünflächen und die Pflanzgebote in dem Baugebiet wird jedoch eine gute Eingrünung gesichert. Die Beeinträchtigungen sind daher als gering einzustufen. Prognose bei Nicht-Durchführung: Das Landschaftsbild bleibt unverändert Biologische Vielfalt ( 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Bestandsaufnahme: Die biologische Vielfalt ist durch die intensive landwirtschaftliche Nutzung und die Beweidung begrenzt. Prognose bei Durchführung: Auf Grund der geplanten Wohnbebauung erfolgt eine Beeinträchtigung der Arten des intensiv genutzten Grünlandes. Diese ist jedoch auf Grund der Ausgleichs-, Vermeidungs-und Minimierungsmaßnahmen (Hinweis auf Durchgängigkeit für Kleinlebewesen innerhalb der privaten Grundstücksflächen, Pflanzung von standortgerechten Gehölzen innerhalb und außerhalb der Baugrundstücke, gute Ein- und Durchgrünung, Extensivierung des intensiv genutzten Grünlandes auf der festgesetzten Grünfläche) als gering einzustufen. Der nordöstlcihe Randbereich erfährt durch die geplante Extensivierung in Verbindung mit der Pflanzung von standortgerechten heimischen Gehölzen eine Aufwertung und bietet somit einer Vielzahl von Tier- und Pflanzenarten einen Lebensraum. Beeinträchtigungen auf nachtaktive Insekten können durch die Verwendung von Leuchtentypen mit UV-A-Anteil (z.b. Natriumdampf-Niederdruck- und Natriumdampf-Hochdrucklampen) vermindert werden. Prognose bei Nicht-Durchführung: Der Bestand der biologischen Vielfalt bleibt unverändert Schutzgebiete/Biotope ( 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. b BauGB): Bestandsaufnahme: Innerhalb des Planungsgebietes befinden sich keine Schutzgebiete oder kartierte Biotope. Östlich des überplanten Bereiches grenzt der regionale Grünzug zwischen Ortwang und Burgberg an das Planungsgebiet. Prognose bei Durchführung: Der regionale Grünzug ist durch die Planung noch nicht betroffen. Prognose bei Nicht-Durchführung: Die Schutzgebiete und ihre Verbundfunktion bleiben unverändert Schutzgut Mensch ( 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. c BauGB): Bestandsaufnahme: Der überplante Bereich liegt in einer Gemeinde, für die der Tourismus und die Landwirtschaft bedeutende Wirtschaftsfaktoren sind. Seite 35

36 Prognose bei Durchführung: Durch die Kleinräumigkeit des überplanten Bereiches und den Anschluss an bestehende Sielungsbereiche wird die Naherholungs-Funktion nur geringfügig beeinträchtigt. Prognose bei Nicht-Durchführung: Auswirkungen auf den Menschen bleiben unverändert. Der Bereich erfährt wie bisher eine landwirtschaftliche Nutzung Schutzgut Kulturgüter ( 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. d BauGB): Bestandsaufnahme: Es befinden sich keine Kulturgüter im überplanten Bereich. Prognose bei Durchführung: Da keine Kulturgüter im überplanten Bereich vorhanden sind, entsteht keine Beeinträchtigung. Prognose bei Nicht-Durchführung: Hinsichtlich des Schutzgutes Kulturgüter ergeben sich keine Veränderungen Emissionen/Abfälle/Abwässer ( 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. e BauGB): Bestandsaufnahme: Nutzungskonflikte auf Grund von Verkehrslärm und/oder gewerblichen Lärms bzw. anderen Immissionen sind nicht gegeben. Die überplanten Flächen und die unmittelbar angrenzenden Flächen sind nach Auskunft der Fachbehörden frei von Altlasten. Auf mögliche temporäre Konflikte auf Grund von Immissionen der angrenzenden Landwirtschaft ist hingewiesen. Prognose bei Durchführung: Da keine Nutzungskonflikte auf Grund von Emissionen und Immissionen vorliegen und die Entsorgung der Abfälle und Abwässer gesichert ist, ergeben sich keine Beeinträchtigungen. Prognose bei Nichtdurchführung: Es bestehen keine Nutzungskonflikte Erneuerbare Energien ( 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. f BauGB): Bestandsaufnahme: Der überplante Bereich ist nahezu eben. Prognose bei Durchführung: Eine Ausrichtung zukünftiger Baukörper zur nahezu optimalen Errichtung von Sonnenkollektoren in Ost-West-Ausrichtung ist möglich. Anlagen zur Gewinnung von regenerierbarer Energie (z.b. thermische Solar- und Fotovoltaikanlagen) sind auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen (Baugrenzen) zulässig. Prognose bei Nicht-Durchführung: Die bestehende Situation bleibt unverändert Darstellungen sonstiger Pläne ( 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. g BauGB): Bestandsaufnahme: Östlich des Planungsgebietes grenzt der regionale Grünzug zwischen Ort- Seite 36

37 wang und Burgberg an. Die Grenze des Vorbehaltsgebietes Wasserversorgung WVB Nr. 40 verläuft südlich des Planungsgebietes. Prognose bei Durchführung: Weder der regionale Grünzug noch das Vorbehaltsgebiet Wasserversorgung WVB Nr. 40 ist von der Planung direkt oder indirekt bertroffen. Zu den Darstellungen sonstiger Pläne besteht kein Widerspruch. Prognose bei Nicht-Durchführung: Die Darstellungen sonstiger Pläne werden nicht verändert Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität ( 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. h BauGB): Bestandsaufnahme: Es liegen keine Messdaten zur Luftqualität vor. Prognose bei Durchführung: Eine Verschlechterung der Luftqualität ist auf Grund der begrenzten Größe des geplanten Baugebietes nicht zu erwarten. Der Bereich wird über die bestehende Straße "Ortwanger Esch" erschlossen, d.h. es ist nicht mit erhöhten Schadstoff-Emissionen durch Abgase auf Grund von Durchgangs-Verkehr zu rechnen. Prognose bei Nicht-Durchführung: Die Luftqualität bleibt unverändert Wechselwirkungen zwischen den Belangen des Umweltschutzes Tiere, Pflanzen, Boden, Wasser, Luft, Klima, Landschaft, biologische Vielfalt, Mensch, Kulturgüter ( 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. i BauGB): Bestandsaufnahme: Soweit Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Schutzgütern bestehen, wurden diese bei der Abarbeitung der einzelnen Schutzgüter angemerkt. Im vorliegenden Planungsfall sind keine erheblichen Effekte auf Grund von Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Schutzgütern zu erwarten. Prognose bei Durchführung: Im vorliegenden Planungsfall sind keine erheblichen Effekte auf Grund von Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Schutzgütern zu erwarten. Prognose bei Nicht-Durchführung: Die bestehenden Wechselwirkungen erfahren keine Veränderung Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der Auswirkungen/ Abarbeitung der Eingriffsregelung des 1a Baugesetzbuch (BauGB), Konzept zur Grünordnung (Abs. 2c Anlage zu 2 Abs. 4 sowie 2a BauGB): Die Abarbeitung der Ausgleichspflicht erfolgt auf der Grundlage des Leitfadens zur Eingriffs- Regelung in der Bauleitplanung des Bayerischen Staatsministeriums für Landesentwicklung und Umweltfragen. Die in diesem Leitfaden aufgeführte Checkliste (Punkt 3.1, Abbildung 2) kann wie nachfolgend dargelegt in allen Fragen mit "ja" beantwortet werden. Seite 37

38 Planungsvoraussetzungen (Leitfaden Punkt 0.): Aufstellung eines Bebauungsplanes mit integriertem Grünordnungsplan: ja Vorhabens-Typ (Leitfaden Punkt 1.): Art der baulichen Nutzung: allgemeines Wohngebiet, Maß der baulichen Nutzung: GRZ im Durchschnitt 0,25<0,30; ja (Maß der baulichen Nutzung umgerechnet ergibt eine GRZ von ca. 0,27) Schutzgut Arten und Lebensräume (Leitfaden Punkt 2.): Geeignete Maßnahmen zur Durchgrünung und Lebensraum-Verbesserung werden im Bebauungsplan vorgesehen: ja, siehe Ausführungen zu "Vermeidungs- und Minimierungs- Maßnahmen" Schutzgut Boden (Leitfaden Punkt 3.): Der Versiegelungs-Grad wird durch geeignete Maßnahmen begrenzt: ja, siehe Ausführungen zu "Vermeidungs- und Minimierungs-Maßnahmen" Schutzgut Wasser (Leitfaden Punkt 4.): Ein ausreichender Flurabstand zum Grundwasser liegt vor: ja Quellen, Quellfluren, Wasser führende Schichten und regelmäßig überschwemmte Bereiche bleiben unberührt: ja Geeignete Maßnahmen zum Schutz des Wassers sind im Baugebiet vorgesehen: ja, siehe Ausführungen zu "Vermeidungs- und Minimierungs-Maßnahmen" Schutzgut Luft/Klima (Leitfaden Punkt 5.): Die Planung berücksichtigt Frischluftschneisen: ja, durch die Bebauung werden weder Frischluftschneisen noch Kaltluft-Enstehungsgebiete maßgeblich beeinträchtigt Schutzgut Landschaftsbild (Leitfaden Punkt 6.): Das Baugebiet grenzt an eine bestehende Bebauung an: ja, im Westen und im Süden Die Planung berücksichtigt exponierte und für das Landschaftsbild oder die naturgebundene Erholung bedeutsame Bereiche: Es werden keine dieser Bereiche beeinträchtigt. Für die landschaftstypische Einbindung sind geeignete Maßnahmen vorgesehen: ja, siehe Seite 38

39 Ausführungen zu "Vermeidungs- und Minimierungs-Maßnahmen" Die so genannte vereinfachte Vorgehensweise kann daher angewandt werden. Die vereinfachte Vorgehensweise beruht auf der Annahme, dass ein differenziertes und entsprechend aufwändigeres Vorgehen (Regelverfahren) zum gleichen Ergebnis führen dürfte. Entsprechende Vermeidungsund Minimierungs-Maßnahmen werden demnach verbindlich vorgesehen Zur Vermeidung bzw. Minimierung von Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft dienen folgende Maßnahmen (Konzept zur Grünordnung): Vermeidung mittelbarer Beeinträchtigungen von Lebensräumen und Arten durch Isolation, Zerschneidung oder Stoff-Einträge (Planung eines Baugebietes im Anschluss an bestehende Bebauung, Planung einer zusammenhängenen Freiraum- und Durchgrünungs-Struktur in den Randbereichen, Schutzgut Arten und Lebensräume) Verbot Tiergruppen schädigender Anlagen oder Bauteile, z.b. Mauern über 0,25 m, Zäune mit Abstand zum Gelände zum Durchschlüpfen von Kleinlebewesen, (bauordnungsrechtliche Bauvorschriften, Hinweise, Schutzgut Arten- und Lebensräume) Durchlässigkeit der Siedlungsränder zur freien Landschaft zur Förderung von Wechselbeziehungen (Planung der Freiraumstruktur, Schutzgut Arten und Lebensräume) Erhalt der Wasseraufnahmefähigkeit des Bodens durch Verwendung versickerungsfähiger Beläge (bauordnungsrechtliche Bauvorschriften, Schutzgut Wasser) Reduzierung des Versiegelungsgrades (bauordnungsrechtliche Bauvorschriften, Schutzgut Boden und Schutzgut Wasser) Anpassung des Baugebietes an den Geländeverlauf zur Vermeidung größerer Erdmassenbewegungen sowie von Veränderungen der Oberflächenformen (bauordnungsrechtliche Bauvorschriften, Schutzgut Boden) naturnahe Gestaltung privater Grünflächen sowie der Wohn- und Nutzgärten (Festsetzungen und Pflanzgebote, grünordnerische Maßnahmen zur Wohn-Umfeldgestaltung) Eingrünung der Wohnstraßen und Wohnwege (planungsrechtliche Festsetzungen, Schutzgut Landschaftsbild) Festsetzung verträglicher Wand- und Firsthöhen (planungsrechtliche Festsetzungen, Schutzgut Landschaftsbild) Festsetzung landschaftstypischer Dachneigungen (planungsrechtliche Festsetzungen, Schutzgut Landschaftsbild) Die durch die Planung entstehenden Beeinträchtigungen sind damit ausgeglichen bzw. können auf ein Mindestmaß reduziert oder vermieden werden. Es besteht kein weiterer Ausgleichsbedarf. Seite 39

40 Zur Sicherung der o.g. angestrebten Maßnahmen oder Nutzungen sind entsprechende Festsetzungen im Bebauungsplan getroffen, deren Einhaltung und Umsetzung zwingend sind Anderweitige Planungsmöglichkeiten (Abs. 2d Anlage zu 2 Abs. 4 und 2a BauGB): Es wurden verschiedene Vorentwurfs-Alternativen erarbeitet. Auf Grund der Eigentumsverhältnisse ist jedoch nur Alternative 1 umsetzbar. 9.3 Zusätzliche Angaben (Abs. 3 Anlage zu 2 Abs. 4 sowie 2a BauGB) Beschreibung der verwendeten technischen Verfahren bei der Umweltprüfung (Abs. 3a Anlage zu 2 Abs. 4 und 2a BauGB): Vom Büro Sieber wurde eine Bestandsaufnahme mit Fotodokumentation durchgeführt Die Abarbeitung der Eingriffsregelung erfolgt nach dem Leitfaden zur Eingriffs-Regelung in der Bauleitplanung des Bayerischen Staatsministeriums für Landesentwicklung und Umweltfragen Schwierigkeiten bei Zusammenstellung der Angaben (Abs. 3a Anlage zu 2 Abs. 4 und 2a BauGB): Es liegen keine exakten Informationen zur Beschaffenheit des Baugrundes, zu den geologischen Verhältnissen sowie dem Grundwasserstand vor Geplante Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen auf die Umwelt bei der Durchführung der Planung (Abs. 3b Anlage zu 2 Abs. 4 und 2a BauGB): Die Maßnahmen zur Reduzierung der Auswirkungen auf die Umwelt sind durch planungsrechtliche Festsetzungen gesichert Zusammenfassung (Abs. 3c Anlage zu 2 Abs. 4 und 2a BauGB): Es handelt sich um ein allgemeines Wohngebiet (WA). Es sind 4 Baukörper mit einer GR von 160 m² sowie zwei Baukörper mit einer GR von 180 m² geplant Der überplante Bereich umfasst 0,52 ha Östlich des Planungsgebietes befindet sich der regionale Grünzug zwischen Ortwang und Burgberg. Weitere Schutzgebiete sind ebenso wie der regionale Grünzug weder direkt noch indirekt betroffen Es befinden sich nur Flächen mit geringer Bedeutung für Naturhaushalt und Landschaft im Planungs-Gebiet. Bei den überplanten Flächen handelt es sich eine intensiv genutzte Wiesenfläche. Besondere Artenvorkommen sind nicht zu erwarten. Im Westen und Süden grenzt der Planungs- Seite 40

41 bereich an bestehende Bebauung. Die Durchführung der Planung wirkt sich vor allem auf das Schutzgut Boden auf Grund von Versiegelung aus Die geplanten Maßnahmen zur Vermeidung, Minimierung und zum Ausgleich beinhalten hauptsächlich folgende Punkte: Aufwertung der Flächen für den Naturhaushalt durch Aushagerung und Extensivierung des vorhandenen Intensivgrünlandes in der öffentlichen Grünfläche zur Ortsrandeingrünung, Minimierung des Versiegelungs-Grades in dem Baugebiet, Einbindung der geplanten Baukörper in die Landschaft durch eine gute Ein- und Durchgrünung des Baugebietes und landschaftstypische Festsetzungen zu First- und Wandhöhen sowie zur Dachneigung Die Abarbeitung der Eingriffsregelung des 1a Baugesetzbuch (BauGB) erfolgt über die vereinfachte Vorgehensweise des Leitfadens zur Eingriffs-Regelung in der Bauleitplanung des Bayerischen Staatsministeriums für Landesentwicklung und Umweltfragen. Die Maßnahmen zum Ausgleich des Eingriffs werden innerhalb des Planungsgebietes durchgeführt Zum Zeitpunkt der Planaufstellung lagen keine genauen Informationen zu den geologischen und hydrologischen Gegebenheiten vor Die Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen auf die Umwelt bei der Durchführung der Planung (Abs. 3b Anlage zu 2 Abs. 4 und 2a BauGB) sind durch planungsrechtliche Festsetzungen gesichert. Seite 41

42 10 Begründung bauordnungsrechtlicher Teil 10.1 Abstandsflächen Für die Abstandsflächen werden in jedem Fall die Regelungen der Art. 6 BayBO zu Grunde gelegt. Dies ist sinnvoll, um Beeinträchtigungen der Belichtungs- und Belüftungs-Situation speziell in Bezug auf die flexible Handhabung der überbaubaren Grundstücksflächen zu vermeiden Örtliche Bauvorschriften Regelungen über die Gestaltung der Gebäude: Die Dachformen für den Hauptbaukörper beschränken sich auf das Satteldach. Diese Dachform entspricht den landschaftlichen und örtlichen Vorgaben. Die bestehenden Gebäude im Anschluss an den überplanten Bereich weisen ebenfalls Satteldächer auf. Regelungen für grundstücksübergreifende Gebäude mit einheitlicher Dachform und gleicher Firstrichtung (z.b. Doppelhaus) bezüglich einer einheitlichen Dachneigung oder eines profilgleichen Anbaus werden nicht getroffen. Die Bezugnahme auf Vorhaben, die zu einem früheren Zeitpunkt verwirklicht wurden ist rechtlich nicht haltbar. Die Einengung auf eine einzelne Gradzahl stellt hierfür ebenfalls keine sinnvolle Alternative dar. Die Regelungen für Dachaufbauten entbinden nicht von der Beachtung anderer bauordnungsrechtlicher Vorschriften, speziell den Vorschriften zu den Abstandsflächen und den Vorschriften zum Brandschutz Das Spektrum für Dachneigungen entspricht den ortsüblichen und landschaftstypischen Vorgaben und berücksichtigt zeitgemäße Bauformen. Durch die Festsetzung von Wand- und Firsthöhen ist die Möglichkeit ausgeschlossen, dass Gebäude eine nicht vertretbare Gesamthöhe erreichen könnten Die Vorgaben für Gebäude-Anbauten (Widerkehre und Zwerchgiebel) und Dachaufbauten sind der gemeindliche Satzung zur Gestaltung von Dachaufbauten und Widerkehren in der jeweils gültigen Fassung zu entnehmen Die Regelung über die Dachüberstände trägt dazu bei, landschaftsgebundenes Bauen umzusetzen. Zeitgemäße Bauformen werden hierdurch in keiner Weise ausgeschlossen Die Festsetzung einer max. Kniestockhöhe ist nicht erforderlich. Für die Gebäudehöhe sind Vorgaben zur Wand- und Firsthöhe ausreichend Die Vorschriften über Materialien orientieren sich einerseits an den umliegenden, landschaftsgebundenen Bauformen. Andererseits lassen sie der Bauherrschaft jedoch ausreichend gestalterischen Spielraum Auf die Festsetzung eines Längen/Breiten-Verhältnisses für die Baukörper wird verzichtet. Aus den Seite 42

43 o.g. Gründen wäre auch hier der Vollzug auf Grund der u.u. nicht eindeutig bestimmbaren Bezugs-Größen in Frage gestellt Regelungen über die Gestaltung der Freiflächen in den Baugebieten (Baugrundstücke): Die Einschränkung von Geländeveränderungen dient dazu, eine homogene und zusammenhängend gestaltete Situation entstehen zu lassen. Der Charakter des ursprünglichen Geländes soll dabei ablesbar bleiben. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass geringe Geländeveränderungen erforderlich sein werden, um ein Einfügen der Gebäude in die Lage der Erschließungsflächen zu ermöglichen. Bei dem Wert für die maximale Höhendifferenz für den Geländeauftrag zum ursprünglichen Gelände ist berücksichtigt, dass das Gelände im Rahmen der Erschließungs-Planung eine allgemeine Erhöhung erfahren wird Der Ausschluss von Belägen aus Asphalt und Beton erfolgt aus gestalterischen Gründen. Für das Gesamtbild des Baugebietes besteht die Zielsetzung, weiche und organische Übergänge zwischen den Gebäuden und den Grünflächen zu erreichen Auf Grund der beabsichtigten Durchlässigkeit der Freiflächen ist der Ausschluss von stark trennenden Elementen erforderlich. Einfriedungen sind deshalb in einer möglichst durchlässigen Bauweise auszuführen. Gleiches gilt auch für Stützmauern Sonstige Regelungen: Die Festsetzung eines Stauraumes vor Garagen ist speziell auf den Winterdienst abgestellt Für den gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplanes "Ortwanger Esch" gilt die gemeindliche Stellplatz-Satzung in ihrer jeweils aktuellen Fassung. Seite 43

44 11 Begründung Sonstiges 11.1 Maßnahmen und Zeitplan zur Verwirklichung Eine Veränderungssperre ist nicht erforderlich Boden ordnende Maßnahmen (Grundstücks-Tausch, Umlegung) sind nicht erforderlich und nicht geplant Wesentliche Auswirkungen Wesentliche Auswirkungen auf die gesamtgemeindliche Situation sind auf Grund der begrenzten Größe der zu bebauenden Flächen nicht erkennbar. Die infrastrukturellen Einrichtungen sind geeignet, die zusätzlichen Einwohner bzw. Einrichtungen zu versorgen Für die bereits bebauten Grundstücke ist mit einer geringen Einbuße an der Erlebbarkeit der freien Landschaft sowie des städtebaulichen Umfeldes zu rechnen (z.b. Ausblick). Auf Grund der getroffenen Festsetzungen (Höhenbeschränkungen, überbaubare Grundstücksflächen) sind diese Auswirkungen als akzeptabel zu bewerten Kennwerte Fläche des Geltungsbereiches: 0,52 ha yyq Flächenanteile: yyq Nutzung der Fläche Fläche in ha Anteil an der Gesamtfläche Bauflächen als WA 0,35 67,3 % öffentliche Verkehrsflächen 0,09 17,3 % private Verkehrsflächen 0,01 1,9 % öffentliche Grünflächen 0,07 13,5 % Verhältnis von Erschließungsfläche zur Nettobaufläche (innerhalb des Baugebietes): 21,6 % yyq Voraussichtliche Anzahl der Wohnungen im Wohngebiet: Voraussichtliche Nettowohnungsdichte pro ha: 21,6 yyq Voraussichtliche Anzahl der unterzubringenden Einwohner im Wohngebiet (Haushaltsziffer 2,5): 25yyq Seite 44

45 11.4 Erschließung Abwasserbeseitigung durch Anschluss an: Abwasserverband Obere Iller Wasserversorgung durch Anschluss an: Fernwasserversorgung Oberes Allgäu Die Löschwasserversorgung wird durch eine entsprechende Dimensionierung der Wasserleitungen in Verbindung mit einer ausreichenden Anzahl von Hydranten sichergestellt Stromversorgung durch Anschluss an: Allgäuer Kraftwerke (AKW), Sonthofen Müllentsorgung durch: Zweckverband für Abfallwirtschaft Kempten (ZAK) Durch den Bebauungsplan "Ortwanger Esch" sind keine weiteren Erschließungsmaßnahmen erforderlich. Die vorhandenen Erschließungsanlagen (Verkehrsflächen, Versorgungsleitungen, Abwasserleitungen) sind ausreichend dimensioniert und funktionsfähig Kostenschätzung für die gesamte Erschließung im Geltungsbereich (incl. Umsatzsteuer): yyq Verkehrsflächen ,- öffentliche Grünfläche/Spielplatz 1.000,- Abwasserleitungen und Hausanschlüsse ,- interne Ausgleichsmaßnahmen 900,- Gesamt , Planänderungen Bei der Planänderung vom fanden die Überlegungen und Abwägungen aus der Bauausschuss-Sitzung vom wie folgt Berücksichtigung: Reduzierung der Anzahl von Wohnungen auf 1 Wohnung pro Doppelhaushälfte und 2 Wohnnungen pro Einzelhaus Verzicht auf die örtliche Bauvorschrift zu Farben für Dächer Verzicht auf den Absatz zu Dachformen für Anbauten und Wiederkehre Bei der Planänderung vom fanden die Überlegungen und Abwägungen aus der Gemeinderats-Sitzung vom sowie den Gesprächen mit den Anliegern wie folgt Berücksichtigung: Ändern der Geometrie des geplanten Grundstücks Nr. 6 Festsetzen einer 2,00 m breiten privaten Verkehrsfläche im Nordwesten des Geltungsbereiches Seite 45

46 Vergrößern der Verkehrsfläche im Bereich der Wendemöglichkeit Aktualisierung der Verweise auf die Rechtsgrundlagen Änderungen und Ergänzungen der Begründung redaktionelle Änderungen und Ergänzungen Bei der Planänderung vom fanden die Überlegungen und Abwägungen aus der bau- Ausschuss-Sitzung vom wie folgt Berücksichtigung: Ändern der Geometrie der Wendemöglichkeit Änderungen und Ergänzungen der Begründung redaktionelle Änderungen und Ergänzungen Bei der Planänderung vom wurden die Ergebnisse der Abwägung aus der Beteiligung der Öffentlichkeit und der Beteiligung der Behörden eingearbeitet. Die Änderungen umfassen folgende Punkte (ausführliche Abwägungen sind im Gemeinderatsprotokoll bzw. der Sitzungsvorlage der öffentlichen Gemeinderats-Sitzung vom enthalten): Festsetzung eines Leitungsrechtes zu Gunsten der Allgäuer Kraftwerke GmbH zusätzlicher Hinweis "Fremdwasserproblematik" ergänzung des Hinweises "Grundwasserdichte Untergeschoße" Änderungen und Ergänzungen bei der Begründung redaktionelle Änderungen und Ergänzungen Seite 46

47 12 Begründung Übergeordnete Planungen Ausschnitt aus dem Landesentwicklungsprogramm Bayern 2006, Strukturkarte; Darstellung als Alpengebiet" Ausschnitt aus dem Regionalplan Allgäu, Regionaler Grünzug (II II) Auszug aus dem gültigen Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan Seite 47

48 13 Begründung Bilddokumentation Blick von Westen über das Bearbeitungsgebiet nach Burgberg Blick von Osten auf das Bearbeitungsgebiet; im Hintergrund die bestehende Bebauung Blick von Norden über das Bearbeitungsgebiet auf die bestehende Bebauung im Süden Seite 48

49 Blick von Norden nach Südosten über das Bearbeitungsgebiet Blick von Westen entlang der Straße "Ortwanger Esch" nach Burgberg Blick von Osten entlang der Straße "Ortwanger Esch" Seite 49