Handbuch zu SBII-KPA, dem Excel-Tool zur Kaufpreisaufteilung

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1 Seite 1 Handbuch zu SBII-KPA, dem Excel-Tool zur Kaufpreisaufteilung Inhaltsverzeichnis Allgemeines... 2 Eingabebereich... 3 Angaben zum Gutachter... 3 Grundangaben zum Bewertungsobjekt...4 Angaben zum Grund und Boden...5 Ausstattungsstandard... 6 Gesamtnutzungsdauer und Restnutzungsdauer...10 Modernisierungen der letzten 20 Jahre...11 Bruttogrundfläche (BGF) Korrekturfaktoren für Wohnungsgröße und Grundrissart...12 Besondere Bauteile Regionaler Korrekturfaktor und Alterswertminderung...14 Garagen und Stellplätze Besondere Außenanlagen Das Gutachten Support Impressum Aktuelle Version von SBII-KPA: V1 vom

2 Seite 2 Allgemeines Das Tool SBII-KPA dient der Ermittlung der Sachwerte von Wohngebäuden zum Zweck der steuerlichen Kaufpreisaufteilung. Nur der Anteil, der auf das Gebäude entfällt, kann nach 7 Abs. 4 Einkommensteuergesetz (EStG) abgeschrieben werden. Der Grund und Boden gilt als ewiges Wirtschaftsgut, das keiner Abnutzung unterliegt. Daher ist für den Bodenanteil des Kaufpreises keine Absetzung für Abnutzung (AfA) möglich. Da in der Regel der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis keinen Anteil für den Grund und Boden ausweist (oder diesen nur willkürlich möglichst niedrig festsetzt), muss der Kaufpreis auf die einzelnen Wirtschaftsgüter (Grund und Boden, Gebäude, Außenanlagen) anhand von bestimmten Schätzverfahren aufgeteilt werden. Seit dem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom , IX R 81/83, ist die vorgeschriebene Aufteilungsmethode das Verhältnis der Sachwerte 1. Dies bedeutet, dass die Werte nach dem Sachwertverfahren aus der Verkehrswertermittlung von Grundstücken (geregelt in der Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) ermittelt werden müssen. Stand der Technik ist derzeit das Verfahren nach der Sachwertrichtlinie auf Basis der Normalherstellungskosten (NHK 2010) 2. Es kursieren verschiedene vereinfachte Verfahren der Finanzämter, teils in Form von Vordrucken, teils auch als Excel-Tool. Diese Verfahren sind durchaus in vielen Fällen auch zutreffend; da sie in der Regel aber nicht die örtlichen Verhältnisse berücksichtigen und auch nicht besondere Merkmale des Gebäudes, wie z.b. durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen, führen diese Verfahren aber auch oft vor allem in teuren großstädtischen Lagen und eben bei stark modernisierten Gebäuden zu überhöhten Bodenwertanteilen. Letztlich entsprechen sie aufgrund zu starker Pauschalisierungen auch nicht mehr dem eigentlichen Sachwertverfahren der Immo- WertV. SBII-KPA bietet eine automatisierte Sachwertermittlung, die vollständig der ImmoWertV entspricht. Dabei wird auch der Modernisierungs- und Ausstattungsstand berücksichtigt. Auch regionale Anpassungsfaktoren können angesetzt werden. Die Berechnungsgrundlagen sind komplett hinterlegt (z.b. NHK 2010, Baukostenindex) und werden automatisch eingelesen. Trotz der umfangreichen Funktionalität kommt SBII-KPA ohne VBA-Makros aus. Dies sorgt einerseits für eine schnelle und flexible Reaktionsmöglichkeit zur Anpassung des Tools an geänderte Verfahrensweisen. Und zum anderen gibt es keinerlei Sicherheitsbedenken, die die IT-Administratoren bei Verwendung von makrobehafteten Excel-Dateien im Netzwerk manchmal haben. 1 Das BFH-Urteil vom kann im Downloadbereich von heruntergeladen werden. 2 Download der Sachwertrichtlinie mit NHK 2010 unter

3 Seite 3 Eingabebereich In SBII-KPA ist der Bereich der Dateneingabe vom Ausgabebereich (in SBII-KPA als Gutachten bezeichnet) getrennt. Im Eingabebereich nehmen Sie alle Angaben vor, die für die Kaufpreisaufteilung benötigt werden. Im Gutachten selbst können sie jedoch auf (fast) jeder Seite in einem speziell dafür vorgesehen Eingabefeld eigene Erläuterungstexte eingeben; dies ist jedoch optional. Der Eingabebereich befindet sich im ersten Arbeitsblatt. Dieses hat den Namen Eingaben und besitzt eine grüne Registerkarte. Im Eingabebereich hilft ein Farbschema Ihnen bei der einfachen Orientierung: Grau hinterlegt sind besonders hervorgehobene Zwischenergebnisse. Rosa hinterlegt sind Überschriften, die einen logisch zusammengehörenden Bereich von Eingabedaten einleiten. Hellgrün hinterlegt sind Eingabefelder, in denen Sie selbst Eintragungen vornehmen oder Werte aus den Auswahllisten übernehmen können. Sie können nur die grün hinterlegten Eingabefelder anklicken. Durch Drücken der Tab-Taste springen Sie von einem Eingabefeld zum nächsten (mit Shift + Tab können Sie rückwärts springen). Weitere Farben können zur optischen Gestaltung zur Anwendung kommen, ohne eine tiefere Bedeutung zu haben. Nachfolgend werden die einzelnen Schritte im Eingabebereich beschrieben. Ganz oben im Eingabebereich sehen Sie in einem blau hinterlegten Bereich stets die aktuellen Zwischenwerte und das aktuelle Aufteilungsverhältnis. Dieser Bereich bleibt auch beim Scrollen immer an dieser Stelle sichtbar. Sie sehen also sofort, welche Auswirkungen eine Eingabe hat. Angaben zum Gutachter Angaben zum Gutachter (erscheinen auf dem Deckblatt des Gutachtens) Gutachten Zeile 1 Gutachten Zeile 2 Gutachten Zeile 3 Gutachten Zeile 4 In diesem Bereich können Sie auf vier Zeilen Angaben zu Ihrem Büro bzw. Ihrer Person machen. Diese erscheinen dann ganz oben im Deckblatt des Gutachtens. Da sich diese Angaben in der Regel nicht so häufig ändern, empfiehlt es sich, SBII-KPA nach dem Ausfüllen dieser Zeilen als Vorlage zu speichern. So haben Sie bei späteren Aufrufen immer gleich eine Version mit ausgefüllten Angaben zum Gutachter.

4 Grundangaben zum Bewertungsobjekt Seite 4 Grundangaben zum Bewertungsobjekt Stra ße ggf. Zus a tz Pos tl eitza hl Ort Gebä udetyp freis tehende Ei nfa mil ienhäus er, Keller-, Erdges chos s, Da ch: nicht a us gebaut Stichta g Ka ufprei s incl. ANK Tragen Sie hier die Adressdaten, den Bewertungsstichtag und den aufzuteilenden Kaufpreis ein. Außerdem wählen Sie in diesem Bereich den Gebäudetyp aus. Klicken Sie dazu auf die Pfeilschaltfläche, die am rechten unteren Rand des grün hinterlegten Eingabefeldes erscheint, sobald Sie dieses anklicken. Aus der sich nun öffnenden Liste wählen Sie den passenden Gebäudetypen aus. Achten Sie darauf, dass Sie den richtigen Ausbauzustand des Daches und die richtige Unterkellerung auswählen. Bitte wählen Sie die Einträge stets aus der Auswahlliste aus, wenn eine solche angeboten wird. Freie Eingaben sind an solchen Stellen bis auf wenige Ausnahmen nicht möglich. Achten Sie auf die Erläuterungen in dem sich mit der Liste öffnenden Hinweisfeld.

5 Seite 5 Angaben zum Grund und Boden Angaben zum Grund und Boden Ha ndelt es s ich um einen Miteigentums anteil (Eigentums wohnung)? ja Miteigentumsanteil Zä hler 1000,00 Nenner 1000 Flurs tück Nr. Ges a mtgröße 60,00 m² Bodenrichtwert Stichta g Wert/je² 500 /m² GFZ-Umrechnungs koeffizient Ri chtwert 1,00 wenn kei ne Anpa s s ung: GFZ-Umrechnungs koeffizient Bewertungs objekt 1,00 jeweils 1,00 bel a s s en Umrechnungs koeffizient la ut Gutachteraus s chus s GFZ-a ngepa s s ter Bode nri chtwert 500 /m² dem Bewertungs objekt zuzurechne nde Bodenflä che 60,00 m² Bodenwertansatz Hier ermitteln Sie den Bodenwert. Geben Sie zunächst über die Auswahlliste an, ob es sich um einen Miteigentumsanteil handelt (Eigentumswohnung). Wenn Sie ja auswählen, erscheinen zusätzliche Angaben zum Miteigentumsanteil. Die notwendigen Angaben hierzu finden Sie im Grundbuch. In der Regel wird der Miteigentumsanteil in Tausendsteln angegeben. Da es davon jedoch auch Ausnahmen gibt, können Sie nicht nur den Zähler, sondern auch den Nenner überschreiben (z.b. wenn der Anteil im Grundbuch in Hundersteln oder Zehntausendsteln angegeben ist). In jedem Fall müssen Sie bei der Gesamtgröße die Fläche des gesamten Grundstücks eingeben. Wenn Ihnen nur der Miteigentumsanteil der betreffenden Wohnung direkt in anteiligen Quadratmetern bekannt ist, dann geben Sie diesen bei der Gesamtgröße ein und belassen Zähler und Nenner jeweils auf Damit erfolgt keine Umrechnung. Sie sollten dies aber dann in dem freien Textfeld im Gutachten erläutern. Den Bodenrichtwert erfragen Sie beim zuständigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte (Internet). Die amtlichen Bodenrichtwerte werden jeweils zum eines jeden Jahres mit einer geraden Jahreszahl ermittelt. Den Stichtag des maßgeblichen Bodenrichtwerts tragen Sie im Feld Stichtag ein. Es kann sein, dass der Bodenrichtwert noch angepasst werden muss, weil er sich auf eine andere Geschossflächenzahl (GFZ) bezieht als sie das Bewertungsgrundstück aufweist. Für weitere

6 Seite 6 Informationen hierzu laden Sie das Skript zur Bodenwertermittlung im Login-Bereich von herunter. Grundsätzlich gibt Ihnen auch der Gutachterausschuss Auskunft über eine evtl. erforderliche Anpassung. Die GFZ-Anpassung, sofern erforderlich, erfolgt mittels GFZ-Umrechnungskoeffizienten, die Sie beim Gutachterausschuss erfragen können (oder im Grundstücksmarktbericht, den der Gutachterausschuss veröffentlicht hat, nachlesen können). Wenn der Gutachterausschuss keine eigenen Koeffizienten anbietet, kann die Umrechnung auch nach der Tabelle laut Bodenrichtwertlinie (Download oder linear erfolgen. Auch darüber gibt Ihnen der Gutachterausschuss Auskunft. Wenn keine GFZ-Umrechnung geboten ist, belassen Sie die Vorgaben jeweils bei 1,00. Im letzten Eingabefeld in diesem Bereich können Sie noch auswählen, welche Umrechnungskoeffizienten verwendet wurden. Ausstattungsstandard Zunächst sehen Sie in diesem Bereich die Ausstattungstabelle der NHK Diese unterscheidet sich zwischen Ein- und Zweifamilienhäusern und Mehrfamilienhäusern. Anhand der Wahl des Gebäudetyps im Bereich Grundangaben zum Bewertungsobjekt wird Ihnen hier automatisch die richtige Tabelle angezeigt. Bei Mehrfamilienhäusern sind die Ausstattungsstufen sehr einfach und einfach nicht vorgesehen, sodass hier nur n.n. (nicht notiert) erscheint. Lesen Sie diese Tabelle durch und entscheiden Sie, welche Beschreibung zum Bewertungsobjekt passt. Es kann durchaus auch sein, dass zum selben Kriterium verschiedene Stufen gleichzeitig zutreffen (z.b. nach Stockwerk unterschiedlich). Dies kann in der nachfolgenden Tabelle berücksichtigt werden.

7 Seite 7 Auswahl der Ausstattungsstufen Bitte wählen Sie anhand der obigen Tabelle der Ausstattungsstandard des Bewertungsobjekts aus! Bei nicht vorhandenen Ausstattungsstufen ("sehr einfach" und "einfach" bei Mehrfamilienhäusern) muss der Anteil 0 sein. Gewerk sehr einfach einfach mittel gehoben stark gehoben Außenwände 0% 0% 0% 0% 0% Die Summe muss 100% ergeben! Dach 0% 0% 0% 0% 0% Die Summe muss 100% ergeben! Fenster und Außentüren 0% 0% 0% 0% 0% Die Summe muss 100% ergeben! Innenwände und - türen 0% 0% 0% 0% 0% Die Summe muss 100% ergeben! Deckenkonstruktion und Treppen 0% 0% 0% 0% 0% Die Summe muss 100% ergeben! Fußböden 0% 0% 0% 0% 0% Die Summe muss 100% ergeben! Sanitäreinrichtunge n 0% 0% 0% 0% 0% Die Summe muss 100% ergeben! Heizung 0% 0% 0% 0% 0% Die Summe muss 100% ergeben! sonstige technische Ausstattung 0% 0% 0% 0% 0% Die Summe muss 100% ergeben! In der obigen Tabelle wählen Sie über die Auswahllisten die jeweiligen Anteile an den einzelnen Ausstattungskriterien aus. In jeder Zeile müssen sich insgesamt 100% ergeben (erst dann verschwindet der rote Warnhinweis). Bei Mehrfamilienhäusern sind die ersten beiden Stufen ( sehr einfach und einfach ) nicht vorgesehen. Wenn Sie beim Gebäudetypen ein Mehrfamilienhaus ausgewählt haben, erscheint ein Warnhinweis, sobald Sie versuchen, Eintragungen in den beiden niedrigsten Stufen vorzunehmen.

8 Seite 8 In der folgenden Tabelle wird automatisch anhand der auswählten Ausstattungsstufen der Kostenkennwert nach NHK 2010 berechnet (hier am Beispiel eines Einfamilienhauses des Typs 1.01 mit durchgehend mittlerer Ausstattung).

9 Seite 9 Bestimmung der ausstattungsbedingten Normalherstellungskosten 2010 Typ NHK Gewerk sehr einfach einfach mittel gehoben stark gehoben Außenwände 0% 0% 100% 0% 0% NHK 2010/m² BGF Wägungsanteil 23% 23% 23% 23% 23% Kostenkennwert 192 Dach 0% 0% 100% 0% 0% NHK 2010/m² BGF Wägungsanteil 15% 15% 15% 15% 15% Kostenkennwert 125,25 Fenster und Außentüren 0% 0% 100% 0% 0% NHK 2010/m² BGF Wägungsanteil 11% 11% 11% 11% 11% Kostenkennwert 92 Innenwände und - türen 0% 0% 100% 0% 0% NHK 2010/m² BGF Wägungsanteil 11% 11% 11% 11% 11% Kostenkennwert 92 Deckenkonstruktion und Treppen 0% 0% 100% 0% 0% NHK 2010/m² BGF Wägungsanteil 11% 11% 11% 11% 11% Kostenkennwert 92 Fußböden 0% 0% 100% 0% 0% NHK 2010/m² BGF Wägungsanteil 5% 5% 5% 5% 5% Kostenkennwert 42 Sanitäreinrichtunge 0% 0% 100% 0% 0% nnhk 2010/m² BGF Wägungsanteil 9% 9% 9% 9% 9% Kostenkennwert 75 Heizung 0% 0% 100% 0% 0% NHK 2010/m² BGF Wägungsanteil 9% 9% 9% 9% 9% Kostenkennwert 75 sonstige technische Ausstattung 0% 0% 100% 0% 0% NHK 2010/m² BGF Wägungsanteil 6% 6% 6% 6% 6% Kostenkennwert 50 NHK 2010/m² BGF nach Gewichtung 835 Die Wägungsanteile entstammen der Sachwertrichtlinie. Grundsätzlich werden solche Wägungs-

10 Seite 10 anteile nur für Ein- und Zweifamilienhäuser ausgewiesen. In SBII-KPA werden diese Prozentsätze aber auch auf Mehrfamilienhäuser angewandt, da auch bei diesen die Anwendung des Wägungsschemas zu genaueren Ergebnissen führt als eine bloße Durchschnittsbildung. Gesamtnutzungsdauer und Restnutzungsdauer Bestimmung der Gesamtnutzungsdauer Ausstattungsanteile 0% 0% 100% 0% 0% GND lt. NHK Jahre 65 Jahre 70 Jahre 75 Jahre 80 Jahre Wägungsanteile 0 Jahre 0 Jahre 70 Jahre 0 Jahre 0 Jahre Gesamtnutzungsdauer unter Berücksichtigung der Ausstattung 70 Jahre Baualtersbestimmung und Restnutzungsdauer Hi s toris ches (tats ächli ches ) Ba uja hr 1990 Bewertungs ja hr 2015 Gesamtnutzungs da uer, aus s tattungs bezogen 70 Ja hre Res tnutzungs da uer (vor Moderni s ierung) 45 Ja hre In den letzten 20 Jahren durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen (je kürzer zurückliegend und je umfa s sender, des to mehr Punkte) Modernisierungselemente max. Punkte tats. Pkte. Da cherneuerung incl. Verbes s erung der Wä rmedä mmung 4 0 Modernis ie rung der Fens ter und Außentüren 2 0 Modernis ierung der Lei tungs s ys teme (Strom, Ga s, Wa s s er, Abwa s s er) 2 0 Modernis ierung der Heizungs a nla ge 2 0 Wä rmedä mmung der Außenwände 4 0 Modernis ierung von Bä dern 2 0 Modernis ierung des Innena us baus, z.b. Decken, Fußböden, Treppen 2 0 Wes entliche Verbes s erung der Grundris s ges taltung 2 0 Gesamtpunktzahl (max. 20) 0 Formel zur Berücksichtigung des Modernisierungszustands bei der Restnutzungsdauer RND = a * (100/GND) * Alter² - b * Alter + c * (GND/100) lt. Sa chwertri chtli nie GND Alter Alter² a b c 70 Ja hre 25 Ja hre 625 Ja hre 0,0125 2, ,5 relatives Alter 35, anwendbar ab rel. Alter von 60 Restnutzungsdauer nach Modernisierung 45 Jahre maßgebliches Baujahr 1990 maßgebliches Gebäudealter (ggf. nach Modernisierung) 25 Jahre Alterswertminderung (linear) 35,71%

11 Seite 11 In diesem Bereich wird zunächst automatisch die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer ermittelt. Dies geschieht anhand der Vorgaben der Sachwertrichtlinie unter Berücksichtigung des von Ihnen ausgewählten Ausstattungsstandards (dabei werden auch unterschiedliche Wägungsanteile bei der Ausstattung berücksichtigt). In dem folgenden Eingabefeld geben Sie das historische (tatsächliche) Baujahr ein. Das kann bereits ein sog. fiktives Baujahr sein, wenn in der Vergangenheit bereits tiefgreifende Kernsanierungen durchgeführt worden sind. Modernisierungen der letzten 20 Jahre In der Sachwertrichtlinie ist das Modell des Oberen Gutachterausschusses Nordrhein-Westfalen zur Berücksichtigung von Modernisierungsmaßnahmen enthalten. Dieses Modell wurde auch in SBII-KPA implementiert. Mit diesem Modell wird die Verlängerung der Restnutzungsdauer aufgrund der durchgeführten Modernisierungen bestimmt. Wählen Sie einfach in der Liste der Gewerke den jeweiligen Modernisierungsstand aus. Je weniger lang die Modernisierung zurückliegt und je umfangreicher sie war, umso mehr Punkte können Sie vergeben. Weitere Informationen zu diesem Modell finden Sie in der Sachwertrichtlinie. Um die eigentliche Berechnung brauchen Sie sich aber gar nicht zu kümmern, da SBII-KPA die Berechnungen für Sie erledigt. Bitte beachten Sie, dass sich eine Modernisierung bei relativ neuen Gebäuden möglicherweise noch nicht auf die Nutzungsdauer auswirkt. Bruttogrundfläche (BGF) Ermittlung der Bruttogrundfläche Welche Größe ist Ihnen bekannt? Wohn-/Nutzfläche Wohn-/Nutzfläche in m² 100,50 m² Umrechnungs fa ktor Nfl.->BGF 1,50 anzusetzende BGF 150,75 m² Wenn möglich, sollte die BGF genau ermittelt werden. Die Umrechnungsfaktoren sind nur grobe Schätzwerte. Bezugsgröße der NHK 2010 ist die sog. Bruttogrundfläche (BGF). Diese umfasst alle Flächen, die Baukosten verursachen, also auch die Grundflächen der Kellerräume und der nicht ausgebauten Dachgeschosse (die Baukostentabellen der NHK 2010 differenzieren dafür nach Ausbauzustand und Unterkellerung).

12 Seite 12 Wie die BGF genau ermittelt wird, können Sie in der Sachwertrichtlinie nachlesen. Falls Ihnen nur die Wohn- bzw. Nutzfläche bekannt ist (was bei Eigentumswohnungen oftmals der Fall sein wird), können Sie auch diese angeben. SBII-KPA schätzt dann die BGF anhand der Umrechnungsfaktoren aus den NHK Diese sind im Tool hinterlegt und werden automatisch übernommen. Besser ist es aber in jedem Fall, wenn Sie die BGF möglichst genau ermitteln können! Wenn Sie in dem Auswahlfeld angeben, dass Ihnen die BGF bekannt ist, dann wird der Block mit dem Umrechnungsfaktor ausgeblendet. Korrekturfaktoren für Wohnungsgröße und Grundrissart Sofern Sie beim Gebäudetypen ein Mehrfamilienhaus ausgewählt haben, wird dieser Teil eingeblendet: Korrekturfaktoren für Wohnungsgröße und Grundrissart (nicht bei Ein- und Zweifamilienhäusern) Wohnungs größe ca. 50 m² 1,00 Grundrissart Zweispänner 1,00 Normalherstellungskosten 2010 gesamt (BGF * NHK/m²) Mit den Auswahllisten in den grünen Eingabefeldern wählen Sie die Wohnungsgröße und die Grundrissart aus. Einspänner bedeutet dabei, dass es pro Stockwerk und Treppenhaus nur eine Wohnung gibt usw. Diese Faktoren entstammen den NHK Wenn Sie ein Ein- und Zweifamilienhaus ausgewählt haben, wird dieser Bereich ausgeblendet und nur die rosa hinterlegte Überschrift angezeigt (deshalb ist die Voreinstellung hier ca. 50 m² und Zweispänner ; somit sind beide Faktoren 1,00 und haben keine Auswirkung, wenn sie ausgeblendet sind). Besondere Bauteile Bestimmte Bauteile verursachen zwar Baukosten, werden aber nicht direkt über die NHK 2010 berücksichtigt, da sie nicht in die Berechnung der Bruttogrundfläche eingehen (nicht überdachte Balkone, Außentreppen usw.). Für solche Bauteile wurde in SBII-KPA die Tabelle des Sachwertmodells des Oberen Gutachterausschusses Nordrhein-Westfalen eingebaut.

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14 Seite 14 Besondere Bauteile, die nicht in den NHK 2010 enthalten sind (na ch AGVGA NRW) Dachgauben Anzahl Grundbetrag m² Frontfläche Ansatz/m² Fla chda chga ube (eins chl. Fens ter) ,00 m² /m² Schleppda chga ube (eins chl. Fens ter) ,00 m² /m² Sa ttelda chga ube (eins chl. Fens ter) ,00 m² /m² Fla chda chga ube (eins chl. Fens ter) Schleppda chga ube (eins chl. Fens ter) Sa tteldachga ube (eins chl. Fens ter) Sachwertansatz Dachgauben Sachwert gesamt Balkone Anzahl Grundbetrag m² Fläche Ansatz/m² eins chl. Gelä nder, ISO-Korb, ,00 m² 750 /m² Dä mmung, Abdichtung, Bela g Balkone Sachwertansatz gesamt Vordächer m² Dachfläche Ansatz/m² Sta hl/zink 0,00 m² 150 /m² Sta hl/edel s tahl 0,00 m² 300 /m² Sta hl/gl as 0,00 m² 350 /m² Vordächer Sachwertansatz gesamt Außentreppen Kelleraußentreppen Anzahl Ansatz/Stück eins chl. Tür, Geländer, Ha ndl a uf Kelleraußentreppen Sachwertansatz gesamt sonstige Außentreppen mit mehr als 3 Stufen Anzahl Stufen Ansatz/Stufe 1 m breit, Beton, mit Bela g sonstige Außentreppen Sachwertansatz gesamt Summe der Sachwerte aller besonderen Bauteile Normalherstellungskosten 2010 einschl. besondere Bauteile ,00

15 Seite 15 Je nach Bauteil müssen Sie hier nur die Anzahl und die Flächen eingeben. Regionaler Korrekturfaktor und Alterswertminderung Regionaler Korrekturfaktor für Unterschiede im Baukostenniveau Quell e: keine Anpassung (dann Faktor 1,00) Faktor: 1,000 Normalherstellungswert nach regionaler Anpassung ,00 Baukostenindex des Statistischen Bundesamts (2010=100) Bewertungs ja hr 2015 Ba ukos teni ndex 110,6 Neuherstellungswert nach Baukostenindex Alterswertminderung (linear) 39,68% Zeitwert nach Alterswertminderung (Gebäudesachwert) In vielen Großstädten, wie z.b. München, liegen die Baukosten erheblich über dem bundesdurchschnittlichen Preisniveau, welches durch die NHK 2010 repräsentiert wird. Die Gutachterausschüsse geben in solchen Fällen oftmals im Grundstückmarktbericht (oder auf Anfrage) regionale Korrekturfaktoren heraus, die das örtliche Preisniveau berücksichtigen. Geben Sie den Korrekturfaktor des Gutachterausschusses in das grüne Eingabefeld ein. Ein sehr gute Quelle ist auch die Karte der landkreisbezogenen Regionalfaktoren des BKI-Verlags Stuttgart ( Diese kostet mit Versandkosten und Umsatzsteuer um die 20 und enthält für ganz Deutschland aktuelle Landkreisfaktoren. Der Baukostenindex und die lineare Alterswertminderung werden automatisch berücksichtigt (der Baukostenindex des Statistischen Bundesamts ist ab dem Bewertungsjahr 2000 in SBII-KPA hinterlegt). Im Login-Bereich von finden Sie stets die aktuelle Version von SBII-KPA mit dem jeweils aktuellen Baukostenindex). Eine Marktanpassung zur Überführung des Sachwerts in den Verkehrswert ist bei der Kaufpreisaufteilung nicht erforderlich, da sich dadurch am Aufteilungsverhältnis nichts ändern würde. Deshalb ist im SBII-KPA keine Marktanpassung vorgesehen.

16 Seite 16 Garagen und Stellplätze Garagen und Stellplätze Standardstufe Einzelgaragen/Mehrfachgaragen (NHK 2010, Typ 14.1) Anza hl BGF pro Stel lpl atz 18 m² 18 m² 18 m² Norma lhers tellungs kos ten 2010 Regi ona lfa ktor 1,000 1,000 1,000 regi ona lis i erter Normalhers tel lung Ba ukos te nindex 110,60 110,60 110,60 Ne uwert im Bewertungs ja hr Ba uja hr Gesamtnutzungs da uer 50 Ja hre 50 Ja hre 50 Ja hre Bewertungs ja hr Gebä udea l ter 25 Ja hre 25 Ja hre 25 Ja hre Alters wertminderung li nea r 50,00% 50,00% 50,00% Zeitwert (Sa chwe rt) Summe der Sachwerte Garagen Tiefgaragenstellplätze (NHK 2010, Typ 14.3) Anza hl BGF pro Stel lpl atz 18 m² 18 m² 18 m² Norma lhers tellungs kos ten 2010 Regi ona lfa ktor 1,000 1,000 1,000 regi ona lis i erter Normalhers tel lung Ba ukos te nindex 110,60 110,60 110,60 Ne uwert im Bewertungs ja hr Ba uja hr Gesamtnutzungs da uer 63 Ja hre 63 Ja hre 63 Ja hre Bewertungs ja hr Gebä udea l ter 25 Ja hre 25 Ja hre 25 Ja hre Alters wertminderung li nea r 39,68% 39,68% 39,68% Zeitwert (Sa chwe rt) Summe der Sachwerte Tiefgaragen Offene Stellplätze Anza hl 0 Ans a tz/stück Offene Stellplätze Gesamtansatz

17 Seite 17 Im Bereich Garagen können Sie die Anzahl der Garagen und deren BGF (üblicherweise 6 m * 3 m = 18 m², daher sind diese als überschreibbare Vorgabe hinterlegt) eingeben. Hierfür gibt es verschiedene Spalten, je nach Standardstufe der Garagen. Die Zuordnung der Standardstufen ist unter der Tabelle im Eingabebereich erläutert (entsprechend den NHK 2010). Sowohl bei den Einzelgaragen als auch bei den Tiefgaragenstellplätzen wird das Baujahr vom Gebäude übernommen (allerdings das historische Baujahr, da sich Modernisierungen normalerweise nicht auf die Garagen bezogen haben). Bei einem tatsächlich abweichenden Baujahr (bei Tiefgaragen eher unwahrscheinlich) kann dieses Feld aber überschrieben werden. Die Gesamtnutzungsdauer wird bei Einzelgaragen entsprechend den NHK 2010 mit 50 Jahren angesetzt. Bei den Tiefgaragenstellplätzen wird die GND vom Gebäude übernommen (beides kann überschrieben werden). Garagen, die baulich in das Gebäude integriert sind (meistens bei Ein- und Zweifamilienhäusern) werden in diesem Bereich nicht erfasst, sondern sie sind über die Normalherstellungskosten des Gebäudes abgedeckt. Für offene Stellplätze wurde ein Schätzwert von vorgegeben (dieser stellt den Sachwert dar, also die Herstellungskosten, und nicht einen möglichen Verkaufspreis incl. Grund und Boden und nach Marktanpassung). Dieser Wert kann überschrieben werden. Der regionale Korrekturfaktor wird vom Gebäude übernommen. Besondere Außenanlagen Für besondere Außenanlagen, denen ein eigener Sachwert beigemessen werden soll, können in diesem Bereich freie Schätzungen eingetragen werden. Besondere Außenanlagen Sachwerte direkt schätzen, bis zu drei Positionen möglich Bezeichnung Sachwert Summe Sachwerte besondere Außenanlagen Es sollte sich aber um konkret bezifferbare Werte handeln. Die in der Verkehrswertermittlung üblichen Pauschalansätze der Außenanlagen mit 3 bis 5% des Gebäudesachwerts dürfte als Nachweis einer AfA-Bemessungsgrundlage eher nicht ausreichen.

18 Seite 18 Das Gutachten Das Gutachten wird in neun einzelnen Arbeitsblättern aufgebaut. Dabei werden alle Werte automatisch aus dem Arbeitsblatt Eingaben übernommen. Die Namen der Arbeitsblätter, die zum Gutachten gehören, fangen alle mit GA an, die Registerkarten sind blau gefärbt. Am besten markieren Sie alle zum Gutachten gehörenden Arbeitsblätter, indem Sie bei gedrückter Shift-Taste nacheinander mit der Maus alle blau gefärbten Registerkarten anklicken. Dann können Sie den markierten Bereich auf einmal drucken (sicherheitshalber empfiehlt es sich, zunächst eine PDF-Datei zu erzeugen und diese erst nach Überprüfung auf Papier auszudrucken). In den Gutachtensblättern brauchen Sie keine Eingaben zu machen. Sie haben aber auf jedem dieser Arbeitsblätter (außer bei GA_Sachwert_1, wo der Platz nicht ausreicht) die Möglichkeit, in die verbundenen Felder eigene Erläuterungen einzugeben. Einen Zeilenumbruch innerhalb dieses Bereichs erzeugen Sie durch Druck von ALT+ENTER. Ein gedrucktes Gutachten umfasst 10 Seiten. Support Supportanfragen richten Sie bitte per an Impressum SBII Stephan Blum Immobilienbewertung & Informatik UG (haftungsbeschränkt) Im Obstgarten Horgenzell Sitz der Gesellschaft: Horgenzell - Handelsregister: Amtsgericht Ulm, HRB